Αντίκρουση καταγγελίας μίσθωσης από τον εκμισθωτή: δικαιώματα του μισθωτή

Νόμιμοι λόγοι καταγγελίας από τον εκμισθωτή και προϋποθέσεις τους

Στις εμπορικές μισθώσεις που διέπονται από τον 93. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 813/1978, άρθρ.9, ο εκμισθωτής μπορεί να καταγγείλει τη μίσθωση για ιδιόχρηση μόνο μετά τη λήξη του συμβατικού χρόνου και όχι πριν την πάροδο τριετίας από την έναρξη της μίσθωσης, ενώ απαιτείται η πρόθεση και δυνατότητα ιδιόχρησης καθώς και άσκηση του σχετικού επαγγέλματος επί τριάντα μήνες, με εξαιρέσεις που προβλέπονται στον νόμο.

Η καταγγελία για ανοικοδόμηση διέπεται επίσης από τον 93. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 813/1978, άρθρ.9 και προϋποθέτει τη λήξη του συμβατικού χρόνου ή, εάν αυτός υπερβαίνει τη δωδεκαετία, την πάροδο δώδεκα ετών από την έναρξη της μίσθωσης· για την επέλευση των αποτελεσμάτων της απαιτείται επίδοση αντιγράφου της οικοδομικής άδειας μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής απόδοσης, άλλως η καταγγελία είναι ανίσχυρη.

Σύμφωνα με τον 93. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 813/1978, άρθρ.11, η καταγγελία λόγω ιδιόχρησης είναι ανίσχυρη αν ο καταγγέλλων ή ο υπέρ ου η καταγγελία είναι ήδη κύριος άλλου κατάλληλου και ελεύθερου ακινήτου στην ίδια περιοχή, ή εκμίσθωσε τέτοιο ακίνητο εντός του προηγούμενου έτους. Αυτός είναι από τους πλέον χρήσιμους λόγους αντίκρουσης για τον μισθωτή.

Τυπικές προϋποθέσεις και προθεσμίες της καταγγελίας

• Η καταγγελία της μίσθωσης πρέπει να γίνεται εγγράφως και να επιδίδεται στον μισθωτή, σύμφωνα με τον 93. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 813/1978, άρθρ.10.
• Τα έννομα αποτελέσματα της καταγγελίας για ιδιόχρηση ή ανοικοδόμηση επέρχονται κατά κανόνα μετά την πάροδο εξαμήνου από την επίδοσή της, με ειδική μείωση στους δεκαοκτώ μήνες σε ορισμένες περιπτώσεις κατιόντων του εκμισθωτή, όπως προβλέπεται στο ίδιο άρθρο.
• Το δικαστήριο μπορεί, μετά από αίτηση του μισθωτή, να παρατείνει τον χρόνο επέλευσης των αποτελεσμάτων της καταγγελίας έως έξι μήνες επιπλέον, κατά τον 93. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 813/1978, άρθρ.10.
• Σε περίπτωση καταγγελίας για ιδιόχρηση, ο εκμισθωτής μπορεί να την ανακαλέσει μονομερώς μέχρι την πρώτη συζήτηση της αγωγής απόδοσης, ενώ μεταγενέστερη ανάκληση χωρίς τη συναίνεση του μισθωτή είναι απαράδεκτη.
• Ο μισθωτής δικαιούται σε αποζημίωση κατά την απόδοση του μισθίου λόγω ιδιόχρησης ή ανοικοδόμησης, το ύψος της οποίας το δικαστήριο μπορεί να προσαρμόσει ανάλογα με τις ειδικές συνθήκες της υπόθεσης.

Δικαστικός έλεγχος και δυνατότητες αντίκρουσης

Αν ο μισθωτής αμφισβητεί τη νομιμότητα ή τη βασιμότητα της καταγγελίας, μπορεί να προβάλει τις αντιρρήσεις του πρώτα εξωδίκως, με έγγραφη ένσταση προς τον εκμισθωτή, και στη συνέχεια —εφόσον ο εκμισθωτής επιμείνει και ασκήσει αγωγή απόδοσης του μισθίου— να τις προβάλει ενώπιον του αρμοδίου δικαστηρίου κατά τη συζήτηση της αγωγής.

Το δικαστήριο εξετάζει, μεταξύ άλλων, αν συνέτρεχαν οι νόμιμες προϋποθέσεις της καταγγελίας (π.χ. πάροδο του απαιτούμενου χρόνου, ύπαρξη πρόθεσης και δυνατότητας ιδιόχρησης, μη ύπαρξη άλλου κατάλληλου ακινήτου) και μπορεί να προσαρμόσει το ύψος της οφειλόμενης αποζημίωσης λαμβάνοντας υπόψη τις ειδικές συνθήκες της μετεγκατάστασης του μισθωτή, όπως ορίζεται στον 93. ΝΟΜΟΣ υπ’ αριθ. 813/1978, άρθρ.11.

Οι διαθέσιμες πηγές δεν προσδιορίζουν ενιαία, ρητή προθεσμία εντός της οποίας ο μισθωτής οφείλει να καταθέσει δικαστική αντίρρηση κατά της καταγγελίας γενικά για κάθε τύπο μίσθωσης· ο αναγνώστης θα πρέπει να επαληθεύσει τις ισχύουσες προθεσμίες παραγραφής και τις δικονομικές προθεσμίες στο ισχύον κείμενο του νόμου, ενδεχομένως με τη συνδρομή δικηγόρου.

Ειδικές κατηγορίες μισθώσεων με ιδιαίτερο καθεστώς

Πέραν του γενικού καθεστώτος εμπορικών μισθώσεων, ορισμένες κατηγορίες μισθώσεων διέπονται από ειδικές διοικητικές αποφάσεις με δικές τους προθεσμίες και διαδικασίες καταγγελίας. Έτσι, στις μισθώσεις περιπτέρων και αδειών λιανικής πώλησης καπνοβιομηχανικών προϊόντων, η καταγγελία της σύμβασης γίνεται τρεις μήνες πριν από τη λήξη της, σύμφωνα με τον 19. ΑΠΟΦΑΣΗ ΥΠΟΥΡΓΩΝ Κ.5671/1487/1984, άρθρ.3, ενώ κατά αποφάσεων που εκδίδονται στο πλαίσιο αυτής της ρύθμισης χωρεί ένσταση ενώπιον του Υπουργού, όπως προβλέπεται στο 19. ΑΠΟΦΑΣΗ ΥΠΟΥΡΓΩΝ Κ.5671/1487/1984, άρθρ.7.

Αντίστοιχα, στις μισθώσεις καταστημάτων πώλησης κρέατος στην Κεντρική Αγορά Αθηνών, οι λόγοι λύσης της σύμβασης απαριθμούνται περιοριστικά (λήξη συμβατικού χρόνου, ποινική καταδίκη, παράβαση όρου της σύμβασης, μη εκμετάλλευση του μισθίου, πτώχευση κ.ά.) στο 17. ΑΠΟΦΑΣΗ ΥΠΟΥΡΓΩΝ 378590/1990, άρθρ.5. Αν ο μισθωτής θεωρεί ότι δεν συντρέχει κάποιος από αυτούς τους λόγους, μπορεί να το επικαλεστεί εγγράφως προς τον εκμισθωτή Οργανισμό.

Το πρότυπο έγγραφο που ακολουθεί αφορά τη γενική περίπτωση εμπορικής μίσθωσης· σε ειδικές μισθώσεις (περίπτερα, Κ.Α.Α. κ.λπ.) πρέπει να προσαρμόζεται στη συγκεκριμένη ρύθμιση που ισχύει για αυτές.

Έγγραφη Ένσταση Μισθωτή κατά Καταγγελίας Μίσθωσης

Προς: [ονοματεπώνυμο / επωνυμία εκμισθωτή]
Διεύθυνση: [διεύθυνση εκμισθωτή]

Κοινοποίηση: [τυχόν πληρεξούσιος δικηγόρος εκμισθωτή, αν υπάρχει]

Θέμα: Ένσταση κατά της από [ημερομηνία καταγγελίας] καταγγελίας μίσθωσης του ακινήτου επί της οδού [διεύθυνση μισθίου]

[Τόπος], [ημερομηνία]

Αξιότιμοι κύριοι/κυρίες,

Ο/Η υπογράφων/ουσα, [ονοματεπώνυμο ή επωνυμία μισθωτή], με ΑΦΜ [ΑΦΜ], κάτοικος/με έδρα [διεύθυνση], μισθωτής του ακινήτου επί της οδού [πλήρης διεύθυνση μισθίου], δυνάμει του από [ημερομηνία σύμβασης] μισθωτηρίου συμβολαίου/ιδιωτικού συμφωνητικού μίσθωσης, έλαβα γνώση της από [ημερομηνία] έγγραφης καταγγελίας της μίσθωσης, η οποία μου επιδόθηκε στις [ημερομηνία επίδοσης], με την οποία επικαλείστε ως λόγο καταγγελίας [αναφορά του επικαλούμενου λόγου: ιδιόχρηση / ανοικοδόμηση / άλλος λόγος].

Με το παρόν έγγραφο διατυπώνω τις ακόλουθες αντιρρήσεις μου και αμφισβητώ τη νομιμότητα και τη βασιμότητα της ως άνω καταγγελίας, για τους εξής λόγους:

1. [Αναφορά τυπικής πλημμέλειας, π.χ. μη τήρηση της απαιτούμενης έγγραφης μορφής ή προθεσμίας επίδοσης].
2. [Αναφορά ουσιαστικής πλημμέλειας, π.χ. μη πάροδος του απαιτούμενου χρόνου από την έναρξη της μίσθωσης, έλλειψη πρόθεσης ή δυνατότητας ιδιόχρησης, ύπαρξη άλλου κατάλληλου ακινήτου του εκμισθωτή στην ίδια περιοχή].
3. [Τυχόν άλλος ισχυρισμός, π.χ. αίτημα αναβολής επέλευσης αποτελεσμάτων καταγγελίας λόγω ειδικών συνθηκών].

Κατόπιν των ανωτέρω, σας καλώ να ανακαλέσετε την ως άνω καταγγελία εντός [εύλογης προθεσμίας, π.χ. δεκαπέντε (15) ημερών] από τη λήψη του παρόντος, άλλως επιφυλάσσομαι παντός νομίμου δικαιώματός μου, συμπεριλαμβανομένης της δικαστικής αμφισβήτησης της καταγγελίας και της διεκδίκησης κάθε νόμιμης αποζημίωσης.

Με την επιφύλαξη κάθε νομίμου δικαιώματός μου.

Ο/Η δηλών/ούσα
[Ονοματεπώνυμο / επωνυμία]
[Υπογραφή]

Συμπληρώστε τα στοιχεία των μερών, την ακριβή ημερομηνία και τον τρόπο επίδοσης της καταγγελίας, καθώς και τους συγκεκριμένους λόγους αντίκρουσης που ισχύουν στην περίπτωσή σας· συνιστάται η αποστολή με δικαστικό επιμελητή ή συστημένη επιστολή με απόδειξη παραλαβής.

Συχνές ερωτήσεις

Σχετικοί οδηγοί

Το υπόδειγμα βασίζεται στη νομοθεσία Ελλάδα του σώματος κειμένων Europaius. Πριν τη χρήση, επαληθεύστε το ισχύον κείμενο· δεν αποτελεί νομική συμβουλή. Νομικός σύμβουλος · Europaius GR