Contratto di locazione abitativa
Il contratto di locazione abitativa disciplina la concessione in godimento di un immobile a uso abitativo dietro pagamento di un canone. La materia è regolata dal Codice civile (artt. 1571 e seguenti), dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (per il deposito cauzionale e le spese) e dalla legge 9 dicembre 1998, n. 431, che fissa le tipologie contrattuali: contratto libero 4+4, contratto a canone concordato 3+2, contratto transitorio e per studenti universitari. Il contratto deve avere forma scritta a pena di nullità e va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula; il locatore può optare per la cedolare secca.
Contratto di locazione abitativa
MODELLO DI CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO
Tra le parti:
LOCATORE: [nome e cognome / denominazione], nato/a a [luogo] il [data], C.F. [codice fiscale], residente in [indirizzo] (di seguito Locatore);
CONDUTTORE: [nome e cognome], nato/a a [luogo] il [data], C.F. [codice fiscale], residente in [indirizzo] (di seguito Conduttore).
Art. 1 - Oggetto
Il Locatore concede in locazione al Conduttore l'immobile sito in [indirizzo completo], piano [piano], composto da [numero] vani, distinto in catasto al foglio [foglio], particella [particella], sub. [subalterno], categoria [categoria], attestato di prestazione energetica (APE) classe [classe energetica].
Art. 2 - Destinazione
L'immobile è destinato esclusivamente a uso abitativo del Conduttore e del suo nucleo familiare. È vietato mutarne la destinazione.
Art. 3 - Durata
La locazione ha durata di [durata] anni, con decorrenza dal [data inizio] al [data fine], rinnovabile secondo le previsioni della Legge n. 431/1998 applicabile alla tipologia contrattuale prescelta (contratto libero 4+4 oppure contratto a canone concordato 3+2).
Art. 4 - Canone
Il canone annuo è stabilito in euro [importo], da corrispondersi in rate mensili di euro [importo mensile] entro il giorno [giorno] di ogni mese, mediante [modalità di pagamento tracciabile].
Art. 5 - Deposito cauzionale
A garanzia delle obbligazioni il Conduttore versa un deposito cauzionale pari a [numero] mensilità, non superiore a tre mensilità del canone, restituibile al termine della locazione previa verifica dello stato dell'immobile.
Art. 6 - Oneri accessori e spese
Le spese condominiali ordinarie e gli oneri accessori sono a carico del Conduttore secondo le tabelle allegate; le spese straordinarie restano a carico del Locatore.
Art. 7 - Recesso e disdetta
Il Conduttore può recedere in ogni momento per gravi motivi con preavviso di almeno sei mesi mediante lettera raccomandata o PEC. Il Locatore può negare il rinnovo alla prima scadenza solo nei casi previsti dalla legge, con preavviso di almeno sei mesi.
Art. 8 - Registrazione
Il contratto è soggetto a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate entro trenta giorni; le parti possono optare per il regime della cedolare secca ove applicabile.
Art. 9 - Rinvio
Per quanto non previsto si rinvia al Codice civile e alla Legge n. 431/1998.
Luogo e data: [luogo], [data]
Firma del Locatore: ____________________ Firma del Conduttore: ____________________
Base normativa
Domande frequenti
Il contratto di locazione deve essere scritto e registrato?
Sì. La forma scritta è richiesta a pena di nullità (art. 1, comma 4, legge 431/1998) e il contratto va registrato all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla stipula, con modello RLI, anche online. La registrazione è a carico di entrambe le parti; l'imposta di registro è del 2% del canone annuo, salvo cedolare secca.
Quanto può essere il deposito cauzionale?
Non più di tre mensilità del canone (art. 11 legge 392/1978). Il deposito produce interessi legali che vanno corrisposti al conduttore ogni anno e va restituito alla riconsegna dell'immobile, salvo danni o canoni non pagati documentati.
Quale preavviso serve per il recesso del conduttore?
Il conduttore può recedere in qualsiasi momento per gravi motivi con preavviso di almeno sei mesi, inviato con raccomandata o PEC (art. 3, comma 6, legge 431/1998). Il contratto può prevedere un preavviso più breve o il recesso libero, mai più gravoso per l'inquilino.
Che cosa cambia tra contratto 4+4 e 3+2?
Nel contratto libero (4+4) il canone è lasciato alle parti e la durata minima è di quattro anni rinnovabili per altri quattro. Nel contratto a canone concordato (3+2) il canone segue gli accordi territoriali tra associazioni di inquilini e proprietari, la durata è di tre anni più due e il locatore gode di cedolare secca al 10% e di sconti IMU.
Che cosa succede se il contratto non è registrato?
Il contratto non registrato è nullo (art. 13 legge 431/1998) e il locatore non può chiedere lo sfratto con il rito speciale. Il conduttore può chiedere al giudice di ricondurre il rapporto alle condizioni di legge. La registrazione tardiva è possibile con ravvedimento operoso e sanzioni ridotte.