Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 06A301 Nº Convencional: JSTJ000 Relator: AZEVEDO RAMOS Descritores: ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS REQUISITOS RECURSO SUBORDINADO Nº do Documento: SJ200603280003016 Data do Acordão: 03/28/2006 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA. Decisão: NEGADA A REVISTA. Sumário : I - O art. 437 do C.C. admite a resolução ou modificação do contrato em termos propositadamente genéricos, para que, em cada caso concreto, atendendo à boa fé e à base do negócio, se possa conceder ou não a resolução ou modificação . II - Em primeiro lugar, a lei exige uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a sua decisão de contratar, o que significa ser necessário que essas circunstâncias se tenham modificado . III - Este instituto não se confunde com a teoria do erro acerca das circunstâncias existentes á data do contrato, apesar de haver uma estreita afinidade entre elas, pois uma diz respeito à base negocial objectiva e outra assenta na base negocial subjectiva . IV - A lei também não exige que a alteração seja imprevisível, mas o requisito da anormalidade conduzirá praticamente ao mesmo resultado . V - Em segundo lugar, é necessário que a exigência da obrigação à parte contrária afecte gravemente os princípios da boa fé contratual e não esteja coberta pelos riscos próprios do negócio, como acontece no caso de se tratar de um negócio aleatório. VI - Se antes da celebração de um contrato promessa de compra e venda de um terreno situado dentro dos limites do Parque da Natural da Ria Formosa já se encontrava em vigor o dec-lei 373/87, de 9 de Dezembro, que criou o Parque Natural da Ria Formosa e que veio proibir a construção dentro dos limites dessa área, não pode ser objecto de resolução nem de modificação o contrato prometido de compra e venda do mesmo terreno, com fundamento em alteração anormal das circunstâncias, por os compradores não terem obtido autorização da Câmara Municipal para nele construir várias vivendas de luxo. VII - Tal circunstancialismo também afasta a possibilidade dos compradores exigirem dos vendedores qualquer indemnização com fundamento em enriquecimento sem causa. VIII - Torna-se necessário o conhecimento prioritário do recurso subordinado quando as questões nele postas podem prejudicar o conhecimento do recurso independente . IX - Se a decisão recorrida não apurou quaisquer factos (provados e/ou não provados) quanto ao pedido da acção principal, tal decisão padece de nulidade, quanto ao conhecimento desse pedido, por falta de especificação dos fundamentos de facto. Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça : Em 5-6-03, AA e mulher BB e CC e mulher DD instauraram acção ordinária contra EE, pedindo a condenação deste, a título de enriquecimento sem causa, no pagamento da quantia de 24.939, 89 euros e juros, vencidos desde a data do recebimento desse montante pelo réu e até 2-6-03, acrescida de juros vincendos. Para tanto, alega o autor AA que, em 11-11-88, pagou ao réu o valor de 5.000.000$00, como compensação que este lhe exigiu pela realização de um negócio de compra e venda a efectuar pelos autores com terceiros, respeitante a um terreno onde o réu lhe garantiu que podiam ser construídas 10 ou 12 vivendas, mas cuja viabilidade de construção afirmada pelo mesmo réu e condição da efectivação do referido negócio, não existia . O réu contestou, arguindo a ilegitimidade dos autores CC e mulher e a excepção da prescrição do direito fundado no enriquecimento sem causa. Para além disso e além do mais, impugnou que a referida importância lhe tivesse sido paga a título de compensação pelo negócio a celebrar pelos autores com terceiros e muito menos que o réu tivesse assumido qualquer compromisso no sentido de que se verificaria a aptidão construtiva do terreno ou que tenha exigido esse pagamento como condição da efectivação do mesmo negócio. Houve réplica, onde os autores responderam à matéria das excepções . Em 16-6-03, os autores AA e mulher BB e CC e mulher DD também instauraram outra acção ordinária contra FF e GG, com fundamento nos factos invocados na respectiva petição inicial, pedindo : 1- o decretamento da resolução do contrato promessa que celebraram com as rés, em 10-11-88, por alteração superveniente das circunstâncias e, consequentemente, a condenação das rés à restituição da quantia de 249.398,95 euros, corrigida e actualizada em consequência do decurso do tempo, acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde a citação da rés, até efectivo pagamento ; 2- subsidiariamente, a redução do preço à quantia de 20.201,31 euros, e, consequentemente, condenar-se as rés, solidariamente, a restituir aos autores a quantia de 229.197,54 euros, corrigida e actualizada em consequência do decurso do tempo, acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde a citação e até efectivo e integral pagamento ; 3- ainda subsidiariamente, com fundamento em enriquecimento sem causa, a condenação das rés, solidariamente, a restituírem aos autores a quantia de 229.197,54 euros, corrigida e actualizada em consequência do decurso do tempo, acrescida de juros de mora vincendos à taxa legal, contados desde a citação e até integral pagamento . As rés contestaram, excepcionando a ilegitimidade dos autores CC e mulher e a prescrição do direito fundado no enriquecimento sem causa . Impugnando, solicitaram a improcedência dos pedidos . Houve réplica, onde os autores responderam á matéria exceptiva e alegaram a interrupção da prescrição com a propositura da acção nº 295/2000, do Tribunal Judicial de Amares, acção essa que já foi decidida pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14-3-00. Depois disso, a segunda acção foi apensa à primeira por despacho de 26-10-04 . No despacho saneador, o Ex.mo Juiz, depois de julgar improcedentes as invocadas excepções da ilegitimidade e da prescrição, conheceu do mérito, julgou as acções improcedentes e absolveu os réus do pedido . Apelaram os autores e, subordinadamente, os réus, sendo o recurso destes limitado à improcedência das excepções da ilegitimidade dos autores CC e mulher e da prescrição, com fundamento no enriquecimento sem causa. A Relação de Guimarães negou provimento à apelação principal dos autores e considerou prejudicado o conhecimento do recurso subordinado . Continuando inconformados, os autores pedem revista, onde produzem abundantes alegações e extensas conclusões, podendo estas resumir-se no seguinte : 1 - O Acórdão da Relação, utilizando a expressão "ressuma dos autos", fundou a decisão em factos que não constam da matéria de facto considerada assente pelo tribunal da 1ª instância . 2 - Os factos constantes do contrato promessa e da respectiva escritura pública de compra e venda não são suficientes nem permitem, por si só, o conhecimento do mérito da causa no saneador e, consequentemente, a apreciação total ou mesmo parcial do pedido . 3 - Deve proceder-se ao saneamento e condensação dos factos alegados nos autos, remetendo-se o processo para julgamento . 4 - Se assim não for decidido, deve entender-se que estão verificados os requisitos da resolução ou modificação do contrato : houve alteração anormal ou substancial das circunstâncias que fundaram a decisão de contratar ; tal alteração é posterior à celebração do contrato promessa, do pagamento do preço e da celebração do contrato prometido ; a manutenção do contrato afecta gravemente os princípios da boa fé e da justiça comutativa ; o desequilíbrio das prestações gerado por aquela aquisição anormal não está coberto pelos riscos próprios do negócio . 5 - Com efeito, até à outorga da escritura do contrato prometido as partes assumiram o negócio no pressuposto da capacidade construtiva do terreno adquirido pelos recorrentes. 6 - Só depois da notificação aos autores do indeferimento do Ministério da Agricultura é que se tornou certa, segura e definitiva a impossibilidade de destinar o terreno adquirido ao fim projectado pelos mesmos autores e assegurado pelos réus. 7 - Se o negócio não for resolvido ou modificado, por alteração das circunstâncias, sempre deve proceder o invocado enriquecimento sem causa das rés FF e GG, pois nenhuma circunstância justifica que estas tenham recebido o preço de 50.000.000$00 que receberam . 8 - O negócio foi acertado pelo referido valor comercial do terreno, com a capacidade construtiva pretendida. 9 - A causa que justificava o recebimento daquele valor de 50.000.000$00 por parte das rés era a aptidão construtiva do terreno vendido. 10 - Se o preço pago foi de 250.000 mil euros, na convicção de ser o valor comercial do terreno, e se este não tem esse valor, por não ter aptidão construtiva, mas apenas o de 20.000 euros, há um enriquecimento de 230.000 euros, à custa do empobrecimento dos autores. 11 - Por sua vez, a quantia de 24.939,89 euros, com que o réu EE aumentou e enriqueceu o seu património, também foi indevidamente recebida por este réu, sem causa justificativa, à custa dos autores. Os três réus contra-alegaram, em defesa da improcedência do mérito das respectivas acções . Subsidiariamente, para a hipótese de assim não ser considerado, pedem a ampliação do âmbito do recurso, para conhecimento da matéria do recurso subordinado que interpuseram na Relação, referente à improcedência das excepções da ilegitimidade e da prescrição, decidida na 1ª instância . Corridos os vistos, cumpre decidir : A Relação considerou provados os factos seguintes : 1- Por contrato promessa de compra e venda constante do escrito particular, datado de 10 de Novembro de 1988, as rés FF e GG prometeram vender aos autores AA e mulher BB, ou a quem estes indicarem, livre e alodial, o seguinte prédio: - prédio rústico, sito no lugar do Pinheiro, freguesia da Luz de Tavira, denominado pinhal e cultura, confrontando do norte com Estrada Municipal, do sul com domínio público marítimo, do nascente com HH e do poente com II e JJ, com a área de 45.000 inscrito na matriz sob o art. 1783 e descrito na Conservatória sob o nº 17048 m2; - pelo preço de 50.000.000$00, que seria liquidado no valor de 15.000.000$00, na data da assinatura do respectivo contrato, e os restantes 35.000.000$00, no acto da escritura. 2 - Em 4-9-89, por escrito particular foi feito um primeiro aditamento ao referido contrato promessa, em que intervieram as rés FF e GG, os autores AA e mulher e ainda KK, através do qual ficou acordado aditar ao mencionado contrato uma cláusula, com a seguinte redacção : Cláusula 6ª : - os outorgantes acordam entre si marcar a data da escritura definitiva da compra e venda ou a data limite para pagamento da restante parte do preço para o próximo dia 2 de Novembro de 1989, obrigando-se naquele acto os promitentes compradores a fazer entrega da restante parte do preço, ou seja, da quantia de 17-500.000$00, caso o não tenham feito antes . parágrafo primeiro : - na hipótese dos promitentes compradores entenderem não outorgar a escritura de compra e venda, por não lhes convir, as promitentes vendedoras, desde que paga a totalidade do preço, passarão nesse acto, a favor dos promitentes compradores ou de quem estes indicarem, procuração irrevogável, dado que no interesse destes, donde constem os poderes necessários, para a outorga da escritura de venda do prédio objecto do contrato em referência ; parágrafo segundo : - Neste acto, os promitentes compradores entregaram às promitentes vendedoras dois cheques, sendo um de 250.000$00 e outro de mil e cinquenta contos, a título de juros de mora, pelo pagamento da última parte da prestação em dívida . 3 - No dia 10 de Novembro de 1989, por escrito particular, as rés FF e GG, os autores AA e mulher (representados por gestor de negócios) e ainda KK, fizeram um segundo aditamento àquele contrato promessa, com o seguinte teor: Segundo aditamento : - Nesta data, o segundo outorgante MM ( será antes AA, considerando-se aqui existir mero lapso de escrita) dos Santos Sousa, entregou para complemento do pagamento da totalidade do preço, o cheque ..., no montante de 17.500.000$00, a favor das primeiras outorgantes e que estas dão quitação, encontrando-se assim pagas da totalidade do preço (...) . 4 - No dia 25 de Setembro de 1992, no Cartório Notarial de Amares, AA e KK, por si e na qualidade de procuradores de LL e GG, todos como primeiros outorgantes, CC, como segundo outorgante, e NN, na qualidade de procurado da sociedade Empresa-A, como terceiro outorgante, proferiram as seguinte declarações de vontade : - os primeiros outorgantes declararam vender ao segundo outorgante, que declarou comprar, pelo preço de 4.000.000$00, 8/100 avos indivisos do prédio identificado em 1. do elenco dos factos provados . - Os primeiros outorgantes declararam vender à terceira outorgante, que declarou comprar, pelo preço de 13.000.000$00, 26/100 avos indivisos do mesmo prédio, identificado em 1. - Os primeiros outorgantes declararam vender ao primeiro outorgante , que declarou comprar, pelo preço de 25.500.000$00, 51/100 avos indivisos do mesmo prédio, identificado em 1. 5 - Por escritura pública celebrada no Cartório Notarial de Amares, em 21 de Novembro de 2002, OO, na qualidade de legal representante da sociedade Empresa-A, como primeiro outorgante, PP, como procurador de KK, na qualidade de segundo outorgante, e AA, na qualidade de terceiro outorgante, emitiram as seguintes declarações de vontade : - o primeiro outorgante declarou vender ao terceiro outorgante, que declarou aceitar, a parte indivisa pertencente à referida sociedade, pelo preço de 64.844 euros , que já recebeu . - o segundo outorgante declarou vender ao terceiro outorgante, que declarou aceitar, a parte indivisa do prédio identificado em 1. de que era proprietário, pelo preço de 37.410 euros, que já recebeu . Para além destes, a Relação ainda considerou provados os seguintes factos, o que lhe era lícito fazer ao abrigo do art. 759, nº3 e 713, nº2, ambos do C.P.C. : 6- Depois de paga a totalidade do preço e com procuração, irrevogável, passada pelas promitentes vendedoras, o autor AA e KK iniciaram diligências junto da Câmara Municipal de Tavira para apresentarem posteriormente o projecto de loteamento e de construção das vivendas, tendo então constatado não existir viabilidade de construção e estabelecido inúmeros contactos, inclusive, em Lisboa, no Ministério da Agricultura. 7 - Então, o autor AA foi notificado em 2-6-92, de uma deliberação da Câmara Municipal de Tavira, tomada no dia 26-5-92, do seguinte teor : "O terreno que se pretende utilizar situa-se na RAN, está inscrito em zona de jurisdição do Parque Natural da Ria Formosa e enquadra-se no disposto no art. 26, nº1, do Decreto Regulamentar nº 11/91, de 21 de Março ((PRO - Algarve) . Em face do exposto, considera-se pouco viável a urbanização pretendida, mas, se o proprietário assim o entender, poderá elaborar projecto por sua conta e risco, de acordo com as normas do Parque Natural da Ria Formosa ". 8 - A escritura de compra e venda do contrato prometido foi outorgada em 25-9-92, nos termos constantes de fls 30 e segs . 9 - Os autores diligenciaram, depois, junto da Câmara Municipal de Tavira, com vista à apresentação de um projecto de loteamento . 10 - O projecto não foi, todavia, viabilizado pelo Ministério da Agricultura. Através das certidões de fls 20 e segs e 80 e segs da acção principal e de fls 158 e segs da acção apensa, com interesse para a decisão do presente recurso, está ainda provado o seguinte : 11- AA, KK, CC e Empresa-A, instauraram contra os réus GG, FF e EE, no Tribunal de Amares, a acção ordinária nº 295/2000, onde pediam que os réus fossem condenados : - a reconhecer que tanto nos preliminares, como na formação do referido contrato promessa de compra e venda outorgado em 10-11-88, não agiram segundo as regras da boa fé, condenado-se os mesmos réus solidariamente a pagar aos autores a quantia de 58.800.000$00, a título de indemnização, actualizada pelo decurso do tempo e ainda acrescida do montante que se vier a liquidar em execução de sentença, pelos danos que culposamente causaram aos autores, ainda não determinados; - caso assim não seja entendido : - a reconhecerem, solidariamente, a nulidade ou anulabilidade do mesmo contrato promessa de 10-11-88, com base em erro ou dolo, restituindo-se aos autores, mediante actualização pelo decurso do tempo, a quantia de 58.800.000$00, acrescida do montante que vier a liquidar-se em execução de sentença pelos danos a eles causados que ainda se não mostrem determinados . 12 - A mencionada acção nº 295/2000 foi julgada totalmente improcedente, o que foi confirmado por Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14-3-00 . Vejamos agora o mérito do recurso : 1. Resolução ou modificação do contrato de compra e venda, por alteração das circunstâncias ( pedidos principais da acção apensa ): O art. 437, nº1, do C.C. dispõe: " Se as circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato " A lei admite a resolução ou modificação do contrato em termos propositadamente genéricos, para que, em cada caso concreto, atendendo à boa fé e à base do negócio, se possa ou não conceder a resolução ou modificação . Todavia, exigem-se os seguintes requisitos :

1. a)- Que haja uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar. Tal significa ser preciso que essas circunstâncias se tenham modificado. Este instituto não se confunde com a teoria do erro acerca das circunstâncias existentes à data do contrato, apesar de haver uma estreita afinidade entre elas, pois uma diz respeito à base negocial objectiva e outra assenta na base negocial subjectiva . Ao passo que o erro vício se traduz numa representação inexacta ou na ignorância de uma qualquer circunstância de facto ou de direito que foi determinante na decisão de efectuar o negócio ( é um erro na formação da vontade), por seu lado a pressuposição consiste na convicção por parte do declarante, decisiva para a sua vontade de realizar o negócio, de que certa circunstância se verificará no futuro ou de que se manterá um certo estado de coisas : não é um erro, mas uma imprevisão ( Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª ed. pág. 505/507) . Todavia, a lei também não exige que a alteração seja imprevisível, mas o requisito da anormalidade conduzirá praticamente quase aos mesmos resultados ( Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, 4ª ed., pág. 413, Anotação de Vaz Serra ao Ac. S.T.J. de 17-2-80, R.L.J. Ano 113-306) .
2. b)- que a exigência da obrigação à parte lesada afecte gravemente os princípios da boa fé contratual e não esteja coberta pelos riscos próprios do negócio, como acontece no caso de se tratar de um negócio aleatório . Pois bem . Para a pretendida resolução ou modificação do invocado contrato, por alteração das circunstâncias, os autores alegaram, em concreto: - a Comissão Regional da Reserva Agrícola do Algarve deliberou dar Parecer desfavorável à pretensão do 1º autor de construção no terreno em causa, em 21-4-93, pelo que só então é que os autores obtiveram a certeza de que o ajuizado terreno não tinha a pretendida aptidão construtiva, sendo aliás arenoso e sem capacidade agrícola . - os autores não previram, sequer como possível, que não poderiam ali construir as desejadas moradias ; - todo o contrato assentou na convicção de que era possível a construção de 10 a 12 vivendas ; - com a decisão da Comissão Regional da Reserva Agrícola do Algarve, o terreno ficou com o seu valor comercial reduzido a 4.050.000$00, uma vez que o valor do m2 é apenas de 90$00, deixando de haver equilíbrio entre o preço de 50.000.000$00 que foi pago e o seu valor actual . Só que não se verificam os requisitos atrás apontados para a pretendida resolução ou modificação do contrato, exigidos pelo art. 437, nº1, do Cód. Civil. Com efeito, quando foi celebrado o contrato promessa de compra e venda do terreno, em 10-11-88, já tinha sido publicado e estava em vigor o dec- lei 373/87, de 9 de Dezembro, que criou o Parque Natural da Ria Formosa, onde se integra o dito terreno, e que veio proibir a construção dentro dos limites da sua área . Na verdade, o art. 7 do citado dec-lei 373/87, veio estabelecer : "1- Dentro dos limites da área do Parque é interdito o exercício de quaisquer actividades que prejudiquem significativamente o ambiente e o equilíbrio natural do Parque . 2- O exercício actual de tais actividades será objecto de cessação, nos termos e condições previstos no art. 25 do presente diploma . 3 - Na área do Parque é também proibida a execução de planos, loteamentos, construções, projectos de equipamentos e infra-estruturas e outros que eventualmente possam alterar a ocupação e topografia actuais do solo ou tenham repercussões significativamente negativas no ambiente do Parque . 4 - As actividades a que se refere o número anterior ficarão, na zona de protecção do Parque, sujeitas ao licenciamento a que se refere o art. 9º ". Por outro lado, em 14 de Junho de 1989, antes da concretização dos aditamentos ao mesmo contrato promessa de compra e venda, foi publicado o dec-lei 196/98, que veio regulamentar a Reserva Agrícola Nacional ( RAN) . Acresce que mais tarde, mas ainda antes da escritura do contrato prometido, outorgada em 25-9-92, foi publicado o Decreto Regulamentar nº 11/91, de 21 de Março, que aprovou o Plano Regional de Ordenamento do Território para o Algarve (PROT - Algarve), em cujo art. 26, nº1, se dispõe que, " sem prejuízo do disposto nos arts 23º, 24º e 25º, fora das zonas de ocupação urbanística, a que se referem os arts 9º e 11º, não podem ser autorizadas operações de loteamento nem novas edificações que provoquem ou aumentem a edificação dispersa". Por isso se compreende que a Câmara Municipal de Tavira, em 26-5-02, relativamente ao pedido de urbanização do questionado terreno, apresentado pelo autor AA, em 30-4-02, tivesse tomado a deliberação no sentido de que : " O terreno que se pretende utilizar situa-se na R.A.N., está inscrito em zona de jurisdição do Parque Natural da Ria Formosa e enquadra-se no disposto no art. 26, nº1, do Decreto Regulamentar nº 11/91, de 21 de Março , Em face do exposto, considera-se pouco viável a urbanização pretendida, mas o proprietário, se assim se o pretender, poderá elaborar projecto de loteamento, por sua conta e risco, de acordo com as normas do Parque Natural da Ria Formosa" ( fls 22) . E que, relativamente ao pedido de viabilidade de construção, apresentado ao abrigo do art. 9, do citado dec-lei 196/89, de 14 de Junho, a Comissão Regional da Reserva Agrícola do Algarve, em 21-4-93, tivesse "deliberado dar parecer desfavorável ao solicitado no requerimento de 22-3-93, referente ao prédio sito na freguesia da Luz, do concelho de Tavira, com a área de 50.000 m2, inscrito na matriz sob o artigo 1783, em virtude da pretensão não se enquadrar na excepção prevista na alínea d), do nº2, do art. 9, do dec-lei 196/89 " ( fls 29). Assim sendo, como é, não tem a menor consistência a alegação que os autores estavam convencidos de que o terreno tinha aptidão construtiva, quando outorgaram com as rés o respectivo contrato promessa, os seus aditamentos e a celebração do contrato prometido, e de que só tomaram conhecimento de que tal terreno não tinha a pretendida aptidão construtiva quando foram notificados do parecer desfavorável da Comissão Regional de Reserva Agrícola do Algarve. De resto, naquela acção ordinária nº295/2000, não foi provada nem reconhecida a relevância de qualquer erro em que os autores se encontrassem. O que se verifica é antes que os autores arriscaram na possibilidade de construção no terreno e avançaram com o todo o percurso negocial, não sendo aceitável, sem grave negligência na condução das negociações, que ignorassem a legislação já existente, quando o contrato promessa foi celebrado, e na que posteriormente foi sendo publicada até à data da respectiva escritura, designadamente no dec-lei 373/87, de 9 de Dezembro, que criou o Parque Natural da Ria Formosa, onde o mesmo terreno se integra, e cujo art. 7, nº3, proíbe, na área do Parque, a execução de planos, loteamentos e construções . Ao celebrarem o contrato promessa de compra e venda, os autores já conheciam ou deviam conhecer a margem de flutuação do contrato, face à proibição de construção decorrente do art. 7, nº3, do aludido dec-lei 373/87, de tal modo que a margem de lucro podia ser vantajosa, mas o negócio também podia ser prejudicial . Não houve qualquer alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar. Tais circunstâncias não se modificaram . A proibição de construção imposta pelo dec-lei 373/87 já existia na altura do contrato promessa e manteve-se em vigor. A outorga do contrato promessa e da respectiva escritura do contrato de compra e venda ocorreram, assim, numa margem de álea que o direito abandona à lógica do comércio privado, sendo que a exigência das obrigações decorrentes da celebração da escritura de compra e venda, designadamente do pagamento do valor do preço acordado, está coberta pelos riscos próprios do negócio e não afecta os princípios da boa fé . 2. Enriquecimento sem causa das rés FF e GG (pedido subsidiário da acção apensa) : Neste domínio, alegaram os autores : - com a decisão tomada pela Comissão Regional de reserva Agrícola do Algarve, o terreno ficou com o valor comercial reduzido a 4.050.000$00 ; - deixou de existir equilíbrio nas prestações recíprocas, ou seja, entre o preço pago de 50.000.000$00 e o valor real do prédio . Ora, nesta parte, a revista também está votada ao insucesso . O direito contra o enriquecimento sem causa visa directamente afastar o enriquecimento, à custa do empobrecido, sendo indirecto e eventual o objectivo da remoção do dano daí resultante. A obrigação de restituir, fundada no enriquecimento sem causa ou locupletamento à custa alheia, nos termos do art. 473 do C.C., pressupõe a verificação cumulativa de três requisitos : - que haja um enriquecimento, consistente na obtenção de uma vantagem de carácter patrimonial, seja qual for a forma que essa vantagem revista ; - que o enriquecimento contra o qual se reage careça de causa justificativa, ou porque nunca a tenha tido, ou porque, tendo-a inicialmente, entretanto a haja perdido; - que o enriquecimento tenha sido obtido à custa de quem requer a restituição . A falta de justa causa traduz-se na inexistência de uma relação ou de um facto que, à luz dos princípios, legitime o enriquecimento, ou o enriquecimento é destituído de causa quando, segundo a ordenação jurídica dos bens, ele cabe a outrem . Daí que, se tiver havido uma causa que justifique a transmissão de valores materiais que um determinado negócio jurídico operou do património de um sujeito para o património de outro, não haja fundamento para a invocação desta fonte de obrigações. No nosso caso concreto, a escritura de compra e venda teve a sua causa no contrato promessa que a precedeu, pois destinou-se a realizar a prestação assumida na promessa, sendo o preço pago a contrapartida, livremente acordada, para a transmissão do direito de propriedade sobre o prédio, objecto do contrato de compra e venda . Antes da celebração do contrato promessa, os autores podiam ou deviam saber da impossibilidade de construção no prédio em questão, desde logo face à proibição do art. 7, nº3, do mencionado dec-lei 373/87, de 9 de Dezembro . Antes da outorga da escritura, as circunstâncias da inviabilidade da construção foram expressamente dadas a conhecer aos autores, por deliberação da Câmara Municipal de Tavira de 26-5-92, mas estes não deixaram de a celebrar, muito embora soubessem do risco que corriam quanto á não aprovação da construção, tendo querido o negócio e desejado assumir isso mesmo até ao fim . Apesar das contingências legais que enfrentariam quanto à viabilização da aptidão construtiva, os autores decidiram assumir o risco, procurando salvar a perspectivada vantagem da compra e venda e levando o negócio até às últimas consequências, na expectativa de virem a conseguir autorização para a construção . Por isso, tendo-se frustrado as tentativas de viabilização de construção no terreno, não podem agora os autores vir invocar o enriquecimento sem causa das rés vendedoras, para obterem a restituição parcial do preço pago, por a exigência do pagamento da totalidade do preço estar coberta pelos riscos próprios do negócio . 3. Enriquecimento sem causa do réu Paulo ( único pedido da acção principal) : O Acórdão recorrido não apurou quaisquer factos, no que concerne à acção principal, quanto à eventual responsabilidade do réu EE. Com efeito, não faz qualquer referência, nem descreve os factos que se devem ter por provados, nessa acção principal, quanto à invocada actuação do réu Paulo, para conhecimento do pedido, por enriquecimento sem causa, formulado exclusivamente contra este réu . Acresce que o Acórdão impugnado também considerou prejudicado o conhecimento do recurso subordinado, na parte respeitante à acção principal, onde este réu suscitava a apreciação da ilegitimidade e da prescrição, quando a verdade é que essa matéria exceptiva deve preceder o conhecimento do fundo da causa - arts 288, nº1, al.
3. d)e 493, nºs 2 e 3 do C.P.C. Com efeito, torna-se necessário o conhecimento prioritário do recurso subordinado, quando as questões nele postas podem prejudicar o conhecimento do recurso independente ( Alberto dos Reis, Código do Processo Civil Anotado, Vol. V, pág. 290; Rodrigues Bastos, Notas ao Código do Processo Civil, Vol. III, pág. 280 ; Ac. S.T.J. de 31-1-96, Bol. 453-413, Ac. S.T.J. de 27-4-99, Col. Ac. S.T.J., VII, 2º, pág. 71) . É o caso, no que concerne à matéria da acção principal, quanto à pretensa ilegitimidade dos autores CC e mulher e relativamente à matéria da excepção peremptória da prescrição . Tal significa que o Acórdão impugnado, na parte referente ao julgamento do pedido da acção principal, padece de nulidade, por não ter apurado, nem descrito os factos relevantes que justificam a decisão e não ter conhecido do recurso subordinado, pelo que se impõe a sua reforma, mas apenas neste domínio - arts. 668, nº1, al.
4. b)e d), 1ª parte , 729, nº3 e 731, nº1e nº2, do C.P.C. Termos em que decidem : 1- Negar a revista, quanto ao julgamento da acção apensa, relativamente aos pedidos formulados contra as rés FF e GG, confirmando nessa parte o Acórdão recorrido ; 2- Anular o Acórdão impugnado, quanto ao julgamento do pedido da acção principal, deduzido exclusivamente contra o réu EE, determinando a baixa dos autos à Relação de Guimarães, para apuramento e descrição dos factos que justificam a decisão, relativamente ao réu Paulo, e para conhecimento da matéria exceptiva do pedido subordinado interposto pelo mesmo réu, procedendo-se à reforma desta parte da decisão anulada, pelos mesmos Ex.mos Desembargadores, quando possível. Custas da revista, pelos recorrentes, quanto ao valor da acção apensa. As custas da revista, na parte referente à acção principal, ficam a cargo da parte vencida a final. Lisboa, 28 de Março de 2006 Azevedo Ramos Silva Salazar Afonso Correia