Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 088325 Nº Convencional: JSTJ00029736 Relator: LOPES PINTO Descritores: COMPRA E VENDA EXERCÍCIO DIREITO DE PREFERÊNCIA PRÉDIO CONFINANTE PRÉDIO RÚSTICO PRÉDIO URBANO MATÉRIA DE FACTO Nº do Documento: SJ199604160883251 Data do Acordão: 04/16/1996 Votação: UNANIMIDADE Referência de Publicação: BMJ N456 ANO1996 PAG321 Tribunal Recurso: T REL COIMBRA Processo no Tribunal Recurso: 1293/94 Data: 06/20/1995 Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA. Decisão: NEGADA A REVISTA. Área Temática: DIR CIV - TEORIA GERAL / DIR REAIS. DIR PROC CIV - RECURSOS. Legislação Nacional: CCIV66 ARTIGO 9 N1 ARTIGO 204 N2 ARTIGO 371 N1 ARTIGO 1376 ARTIGO 1377 A ARTIGO 1380 N1 ARTIGO 1381 A ARTIGO 1382 N1. CPC67 ARTIGO 722 N2 ARTIGO 729 N2. DL 384/88 DE 1988/10/25. Jurisprudência Nacional: ACÓRDÃO RE DE 1984/03/15 IN CJ TII ANOIX PAG274. ACÓRDÃO STJ DE 1978/02/23 IN BMJ N274 PAG196. ACÓRDÃO STJ DE 1981/11/26 IN BMJ N311 PAG377. ACÓRDÃO STJ DE 1993/03/25 IN CJ TII ANOI PAG33. Sumário : Constitui matéria de facto da exclusiva competência das instâncias a questão de saber se um prédio misto é rústico ou urbano para efeitos de exercício do direito de preferência na compra e venda de prédio rústico confinante, pois está em causa a predominância do fim a que o mesmo se destina. Decisão Texto Integral: ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA: A e mulher B, intentaram acção declarativa contra Urbanizações e Construções E.C. Costa Lda. e D e mulher E, todos com os sinais dos autos, a fim de, reconhecendo-se-os como titulares do direito de preferência na venda - porque proprietários de prédio rústico confinante com o também rústico identificado no artigo 5 da petição inicial, haverem para si, substituindo-se aos adquirentes (os segundos réus) na alienação que a primeira ré lhes fez em 13 de Janeiro de 1993, sendo ordenado o cancelamento do registo efectuado a favor daqueles e ordenado o registo a seu favor. Contestando, os réus concluiram pela improcedência da acção por o prédio dos autores ser urbano e por os compradores destinarem o prédio que adquiriram à construção urbana. Prosseguindo o processo seus regulares termos até final, procedeu totalmente a acção, por sentença que, sob apelação dos réus, a Relação de Coimbra revogou. Recorreram os autores que, defendendo a revogação do acórdão, concluiram: - os documentos autênticos juntos aos autos - não impugnados e definindo a existência de dois prédios distintos, um rústico (o preferente) e outro urbano - fazem prova plena dos factos neles descritos, de acordo com o artigo 371, n. 1 do Código Civil; - o conceito de "quinta" não é jurídico, mas a considerar- -se a existência de um único prédio de acordo com o disposto no artigo 204, n. 2 do Código Civil, este teria de ser qualificado como rústico face à provada subordinação das construções à destinação essencial do solo que sempre foi explorado para fins agrícolas; - as características do prédio preferente definidas na matéria de facto provada enquadram-se nos requisitos necessários para o exercício do direito de preferência dos artigos 1380 e 1381 do Código Civil e são de molde a integrarem o espírito da lei no que se refere à proibição do fraccionamento e ao incentivo do emparcelamento, decorrente dos artigos 1377 alínea
- a)e 1382 do Código Civil; - decidindo de forma diversa o douto acórdão da Relação violou o correcto entendimento dos preceitos citados. Contra-alegando, defendem os réus a confirmação do acórdão. Colhidos os vistos. Factos que as instâncias consideraram provados: a)- os autores são donos de um prédio denominado "Arieiro - Quinta do ...", sito no Arieiro, da freguesia e concelho de Águeda, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 9520; b)- prédio esse composto de terreno de cultura, fruteiras e videiras; c)- com a área de 14130 m2; d)- na dita "Quinta do ..." existe ainda uma casa de habitação constituída por rés-do-chão, com cinco divisões e dependências cobertas, eira e casa da eira, inscrita na matriz predial urbana da freguesia de Águeda sob o artigo 2250; e)- e na referida Quinta existe também uma outra casa de habitação, composta de rés-do-chão, com uma sala, três quartos, sótão para arrumos e casa de banho; f)- os autores reconstruiram sobre as ruínas as casas referidas nas alíneas
- d)e e), sendo as casas dotadas de uma piscina e jardim circundante; g)- por escritura pública outorgada em 13 de Janeiro de 1993, a ré sociedade vendeu ao réu D, por 2500000 escudos, um terreno de pinhal, denominado "Arieiro", sito no Arieiro, freguesia e concelho de Águeda, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 9519; h)- prédio que confronta do Norte com caminho, do Sul e Poente com o autor marido e do Nascente com F; i)- e tem uma área de 4800 m2; j)- os frutos das árvores existentes no terreno dos autores destinam-se aos moradores do prédio; l)- tal como os produtos das culturas; m)- os autores e seus antepossuidores cultivaram o terreno a que alude a alínea
- a)a milho; Decidindo: 1.-Considerou a 1. instância que - os autores são donos de dois prédios distintos, muito embora confinantes, sendo um urbano, e outro rústico, no qual fundamentam o exercício do direito de preferência; mas que, a qualificar-se de misto o prédio, sempre resultaria fundamento para o exercício desse direito por a destinação prevalente daquele ser a agrícola; os réus não provaram que o terreno objecto da preferência se destinasse a fim que não seja a cultura. Diversamente, a Relação, embora considerando ser misto o prédio, categoria que a lei não reconhece, qualifica-o, em função da predominância da aplicação efectiva do imóvel, como urbano, uma vez que a parte rústica perdeu autonomia funcionando como logradouro ou quintal - se bem que tenha uma superfície considerável, predominando o fim habitacional em relação à cultura. As instâncias, tendo como aplicáveis as mesmas normas (Código Civil - artigos 1380 n. 1, 1381 alínea a), e 204 n. 2) e delas fazendo idêntica leitura, adoptam soluções diametralmente opostas por interpretarem e enquadrarem juridicamente de modo diverso os factos provados. Com efeito, em ambas - se têm "terrenos de cultura" como equivalentes a "terrenos aptos para cultura"; - se afasta, para a classificação dos prédios, o critério do valor económico considerando-se que a lei manda atender à autonomia económica e à predominância da aplicação efectiva e que a conclusão que este critério permitir obter não é invalidada pela maior ou menor área da parte rústica do prédio; - se considera que, apesar de os terrenos serem de cultura, nenhum poderá constituir parte componente de prédio urbano nem se destinar a fim diverso da cultura; não constituindo obstáculo ao exercício do direito de preferência o facto de a soma das áreas dos dois prédios não perfazer a unidade de cultura. Porém, onde a divergência reside é na interpretação dos factos e sua subsunção jurídica e, mesmo assim, limitada apenas ao prédio dos autores. 2.- Esta delimitação do problema vem permitir a constatação de não estar em crise uma questão de alteração da factualidade (vedada ao Supremo salvo no caso previsto nos artigos 722 n. 2 e 729 n. 2 do Código de Processo Civil) mas a da qualificação jurídica de um terreno (aqui, o confinante), e que importa definir se estamos face a uma unidade predial e se, em caso afirmativo, se a deve tratar como prédio rústico com parte urbana ou antes como prédio urbano com logradouro. Enquanto a 1. instância teve como verificada a existência de dois prédios (um urbano e outro rústico), mas que a considerar-se existir uma unidade predial esta teria natureza rústica, a Relação concluiu haver uma unidade mas com natureza urbana. Defendem os recorrentes que, ao não atender à força probatória plena dos documentos juntos aos autos e dos quais resulta a existência de dois prédios - um rústico (o confinante) e outro urbano, a Relação violou o disposto no artigo 371, n. 1 do Código Civil. Estão a referir-se às inscrições matriciais e às descrições prediais. Esta argumentação apenas merecerá ser analisada se o conjunto das normas relativas ao fraccionamento e emparcelamento de prédios rústicos - e em que se integram os artigos correspondentes ao direito de preferência (artigos 1380 e 1381 do Código Civil) - tomar como ponto de partida a adopção da classificação predial contida nos diplomas que regem umas e outras. O intérprete deve atender à unidade do sistema jurídico (artigo 9, n. 1 do Código Civil). O artigo 204, n. 2 do Código Civil diz-nos o que a lei civil entende por prédio rústico e por prédio urbano. Mas em vão se procurará aí a noção de logradouro. Pelo artigo 1381 alínea
- a)do Código Civil fica excluído do direito de preferência o proprietário de terreno confinante quando algum dos terrenos constituir parte componente de um prédio urbano. Mas também em vão se procurará quer aí quer no artigo 1377 alínea
- a)do Código Civil a definição de parte componente. Todavia, não é só a noção de um e de outra que não é fornecida como ainda a lei não indica directamente qual o critério a seguir. E, como se verá adiante, "logradouro" e "parte componente" não são sinónimos, embora a compreensão daquele possa servir de contributo para a delimitação do conteúdo desta (vd. acórdão da Relação de Évora de 15 de Março de 1984 in CJ IX/2/274). A delimitação do conteúdo de "parte componente" não poderá deixar de ter em vista os objectivos prosseguidos pela proibição do fraccionamento (salvo nos casos previstos no artigo 1377 do Código Civil) e com o desiderato do emparcelamento (Código Civil - artigo 1382, n. 1). Quer-se "pôr termo à fragmentação e dispersão dos prédios rústicos... com o fim de melhorar as condições técnicas e económicas da exploração agrícola" (Código Civil - artigo 1382, n. 1; cfr. A. Varela - P. de Lima in CCAnot. III/278). O Relatório do novo regime de emparcelamento rural instituído pelo Decreto-Lei 384/88, de 25 de Outubro, salienta que se pretende orientar o progresso da agricultura de modo a rendibilizar os meios de produção para que a actividade agrícola aumente a sua competitividade e proporcione à população rural um nível de vida mais aproximado dos padrões verificados noutros sectores de actividade. Visa-se, como um dos meios para alcançar o objectivo prosseguido, o aumento da área dos prédios e das explorações agrícolas dentro de certos limites e, como referem A. Varela - P. de Lima (op. cit. p. 276), o direito de preferência "é somente admitido como meio de evitar os parcelamentos ilegais". Retira-se daqui que não basta o aumento da área dos prédios mas que se terá de estar face ainda a uma exploração agrícola - a lei não define o seu dimensionamento nem condiciona a preferência a um certo dimensionamento desta (salvo na referência a unidade de cultura) pois que se requer que o terreno seja apto para cultura e que se mantenha esse fim. Retira-se ainda que não se procurou ir ao encontro da identificação matricial e/ou registral do "prédio" mas da unidade económica e produtiva que este representa (a respeito de tal matéria, veja-se com muito proveito o citado acórdão da Relação de Évora). Irrelevante, assim, a questão suscitada pela 1. conclusão dos recorrentes. 3.- Enquanto a 1. instância refere que a aceitar-se que a Quinta do ... é um prédio "misto, a sua destinação prevalecente é a agrícola" (folhas 114), a Relação concluiu que se trata de um prédio misto (folhas 159
- v)funcionando "como prédio urbano, uma vez que a parte rústica perdeu autonomia em relação áquele; predomina o fim habitacional em relação à cultura" (folhas 160). É a Relação que, como instância que conhece do facto e do direito, fixa definitivamente os factos, mesmo que tal fixação envolva problemas de direito (acórdão Supremo Tribunal de Justiça in Boletim n. 274, página 196). A qualificação do terreno, num caso como o dos autos, para efeito de saber se, com base na confinância, o proprietário goza ou não do direito de preferência na alienação do prédio rústico limite com o seu depende do recurso aos objectivos prosseguidos com a proibição do fraccionamento e com o desiderato do emparcelamento (Código Civil - artigo 1376 e seguintes). Seja por esta especificidade seja porque, como antes ficou referido, a lei não define o que entende quer por logradouro quer por parte componente nem directamente fornece um critério para a distinção (o que, se não fosse aquela especificidade, não impediria que se qualificasse o terreno confinante quer como prédio rústico com parte urbana quer como parte rústica de um prédio urbano), cabe ao intérprete fazer, caso a caso, a distinção, determiná-la. E, na esteira da jurisprudência deste Supremo (v.g., acórdãos de 26 de Novembro de 1981 in Boletim n. 311, página 377 e 25 de Março de 1993 in Colectânea de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça I/2/33), conclui-se estarmos, assim, perante uma questão de facto. Conforme antes se concluiu, para a decisão probatória da mesma não tem relevância o disposto no artigo 371, n. 1 do Código Civil, pelo que não se verifica a ressalva do artigo 722, n. 2 do Código de Processo Civil. Porque inalterável a matéria de facto fixada pela Relação, considerado o prédio dos autores como urbano do qual a parcela de terreno confinante é parte componente ou constitutiva (M. de Andrade in T. Ger I/237), está excluído que aqueles gozem de direito de preferência na alienação do prédio pela primeira ré aos segundos réus (Código Civil - artigo 1381, alínea a)). Termos em que se acorda em negar a revista. Custas pelos recorrentes. Lisboa, 16 de Abril de 1996. Lopes Pinto. Torres Paulo. Ramiro Vidigal.