Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

(1)a nulidade do contrato de arrendamento só podia ser invocada por eles, não era de conhecimento oficioso e só produzia efeitos a partir da sentença de anulação;

(2)direito a serem indemnizados pelos RR. A Relação por acórdão de 24.09.2002, julgou a apelação improcedente. Considerou que tratando-se de um contrato de arrendamento para comércio e indústria nulo por não ter sido celebrado por escritura pública. A nulidade era insuprível, de conhecimento oficioso, e arguível por qualquer das partes. Não havia lugar a indemnização pelos prejuízos por se não terem provado os factos constitutivos invocados "perda da clientela ou deterioração da maquinaria- e ainda por se ter provado que fora o próprio A. a entregar a chave do prédio à R. antes desta o fechar; são irrelevantes para a questão da indemnização o apuramento da causa que motivou a entrega da chave ou a não passagem dos recibos de rendas. Recorreram de revista AA. e, subordinadamente, os RR.. O recurso destes foi julgado deserto por falta de alegações. Os AA. " pretendendo que se revogue acórdão e apure a razão da entrega das chaves ou, a não se atender assim, se julgue a acção parcialmente procedente, relegando para execução de sentença o apuramento de prejuízos, alegaram e concluíram: 1 - O contrato (pese embora ferido de nulidade) existe e é aceite essa existência, por recorrentes e recorridos; 2 - Está assente de que o recorrido marido deu de arrendamento ao recorrente marido o locado objecto da acção; 3 - A prova do contrato, apesar de facto assente, poderia mesmo assim ser provado por qualquer meio, mormente documental, conforme Doc. n.º1 junto com a p.i. e assinado por ambos; 4 - O Tribunal pode declarar oficiosamente a nulidade do negócio, não dispondo no entanto, de poder, para apreciar os efeitos do negócio nulo; 5 - A invalidade do contrato só produz efeitos a partir da sentença de anulação do mesmo, pelo que não existe retroactividade; 6 - Criado que foi a expectativa de que os recorridos ao darem, o locado aos arrendatários contra a prestação destes do pagamento de rendas, não invocariam a nulidade do mesmo, constituiu abuso de direito consubstanciado no "venire contra factum proprium"; 7 - Não ficou provado se a causa da entrega das chaves se deveu ao facto da não passagem, por parte dos recorridos, dos recibos de aluguer, o que daria azo ao não pagamento das rendas pela contraprova da quitação; 8 - Existe sempre direito a indemnização a ser paga pelos recorridos aos recorrentes pelo não gozo dos bens e maquinaria que se encontram dentro do locado, motivado ao lacre das portas por parte daqueles; 9 - Também mesmo que o contrato fosse nulo, sempre os autores teriam direito à restituição das rendas por si pagas; 10- Violou o douto acórdão recorrido o disposto nos art.º 220º, 286º, 289º, 787º e 1029º todos do Código Civil e art.º 7º do R.A.U. e demais legislação aplicáveis". 2- Factos provados: - Através do escrito que constitui fls. 5 deste processo, em Maio de 19950 R. deu de arrendamento ao A. o r/c do prédio sito na Rua ..., em Póvoa de Abraveses (A) - Tal contrato foi feito pelo prazo de um ano, prorrogando-se por iguais e sucessivos períodos mediante o pagamento da renda mensal de 80.000$00 (B). - Nesse local o A. instalou uma oficina onde prestava serviços de marcenaria, tendo um empregado permanente (C). - Na altura da celebração do contrato, o A. pagou a renda correspondente a dois meses (D). - A R. entregou as chaves do arrendado a um artista a quem pediu para lacrar a porta o que de imediato foi feito (E); - O local arrendado está ocupado em toda a sua superfície com bens dos AA.(F); - No local referido em A), o A. teve dois alunos do curso de formação profissional a efectuar estágio (1°); - As rendas que foram pagas, foram-no na residência dos RR (2º); - Não foram passados recibos das rendas pagas (3º e 4º). - O A. não pagou, pelo menos, as rendas de Janeiro e Fevereiro de 1997 (5°). - Em data não concretamente apurada do ano de 1997, a R. mandou soldar as portas do arrendado por forma a impedir o acesso do A. ao mesmo (6º, 7° e 8º); - As referidas portas ainda se encontram lacradas na presente data (9°); - Dentro do arrendado estão as máquinas e ferramentas que aí eram utilizadas no exercício da actividade de carpintaria (11º e 12º). - No exercício da sua actividade o A. auferia quantia não apurada (14°); - O A. em Março de 1998 estava empregado por conta de outrem auferindo o vencimento de 68.000$00 (16°); - Em data anterior a Janeiro de 1997 um tal E, colaborador do A., pagou a renda de três meses (20°). - O tal E abandonou a colaboração que prestava na oficina em Janeiro de 1997 (21º). - Em data não apurada, mas anterior àquela em que a R. mandou soldar as portas, o A. entregou as chaves à R., no estabelecimento (25°); - O valor locativo do arrendado era de cerca de 80.000$00 (31º). 3. As questões a decidir, de acordo com as conclusões: 1ª - Efeitos da declaração da nulidade do contrato de arrendamento. O contrato de arrendamento urbano para o exercício de indústria deve ser celebrado por escritura pública " art.º 7º , nº 2, b) do R.A.U. Não aconteceu, assim, com o contrato de arrendamento urbano em causa, onde foi instalada a oficina de carpintaria e marcenaria, celebrado em Maio de 1995. Por isso o contrato é nulo, nos termos do art.º 220º do CC

(1). A nulidade opera «ipso jure» ou «ipse vi legis», não sendo necessário intentar uma acção ou emitir uma declaração de vontade para que se produzam os seus efeitos

(2), pode ser declarada ex officio pelo tribunal, tirando daí as necessárias consequências é invocável por qualquer interessado, insanável pelo decurso do tempo ou por confirmação - art.º s 286º e 288º, a contrario. A nulidade opera retroactivamente, devendo ser restituído tudo o que houver sido prestado, ou o seu valor, se a restituição em espécie não for possível, nº 1 do art.º 289º. As obrigações recíprocas de restituição estão sujeitas ao princípio do cumprimento simultâneo, sendo aplicáveis as normas da excepção de não cumprimento do contrato - art.º s 290º e 428º. Por isso, não há lugar à restituição de rendas pagas, uma vez que são o correspectivo da utilidade do gozo do prédio, utilidade que não é possível de restituição pelos AA. 2ª - Abuso do direito de invocação de nulidade pelos AA. Isto porque- referem na conclusão 6ª- "criado que foi a expectativa de que os recorridos ao darem, o locado aos arrendatários contra a prestação destes do pagamento de rendas, não invocariam a nulidade do mesmo, constituiu abuso de direito consubstanciado no "venire contra factum proprium". Independentemente do valor da construção dos recorrentes em vista à integração do conceito do abuso do direito , p. no art.º 334º, certo é que não existe no elenco dos factos provados nada que aponte para a alegada expectativa neles criada sobre a não invocação da nulidade do vício de forma. Não procede pois, esta questão. 3ª- Causa de entrega das chaves, recusa dos recibos e não pagamento de rendas. Referem os recorrentes a tal propósito que "não ficou provado se a causa da entrega das chaves se deveu ao facto da não passagem, por parte dos recorridos, dos recibos de aluguer, o que daria azo ao não pagamento das rendas pela contraprova da quitação". Do assim alegado deduzir-se-ia não haver fundamento para recusa do pagamento das rendas pelos recorrentes. Só que não foi pedido o pagamento de rendas em dívida. A reconvenção, julgada improcedente por decisão transitada em julgada, visava a condenação dos AA no pagamento de quantia por ocupação indevida da casa, mas não a título de renda. 4ª - Existe sempre direito a indemnização a ser paga pelos recorridos aos recorrentes pelo não gozo dos bens e maquinaria. Resulta da prova "cfr. supra 2, (E), (6º, 7° e 8º),(25°), (9°), (F) e(11º e 12º) que o A. entregou a chave do prédio à R., que só depois lacrou as portas para impedir o acesso do A. Mas os AA. não provaram a perda de clientela ou a deterioração da maquinaria, fundamentos do direito à indemnização. E, assim, não provando os prejuízos, ainda que não quantificados, não têm direito à indemnização. Decisão: - Nega-se a revista. Custas pelos recorrentes, sem prejuízo do apoio judiciário concedido. Lisboa, 13 de Fevereiro de 2003 Dionísio Correia Quirino Soares Neves Ribeiro ___________

(1)- Diploma a que respeitam os preceitos a citar, sem outra indicação.

(2)- Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, II, nº 198; Rui Alarcão, A Confirmação dos Negócios Anuláveis, pág. 54/56; Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição nº 201; Galvão Telles, Manual dos Contratos em Geral, nº 162.