Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 08B3419 Nº Convencional: JSTJ000 Relator: ALBERTO SOBRINHO Descritores: MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL Nº do Documento: SJ2008111800 Data do Acordão: 11/18/2008 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGADA A REVISTA Sumário : 1. Por razões de transparência e lisura negociais e de defesa do consumidor, o legislador proibiu as empresas de mediação imobiliária de intervir, como parte interessada, em negócio que estejam a mediar, estendendo esta proibição aos seus sócios, administradores ou gerentes e seus cônjuges e descendentes e ascendentes do 1.° grau. Pela ligação funcional que estas pessoas têm com as empresas de mediação ou pela ligação familiar que mantêm entre si, justifica-se que aquela proibição se lhes aplique. Mas esta é uma designação taxativa, apenas englobando as entidades e pessoas especificamente aí discriminadas. Precisamente porque naquele dispositivo legal se consagra uma disciplina normativa diferente da que vigora para o comum das relações negociais do mesmo tipo, íntegra esta uma norma de carácter excepcional. Como norma excepcional está proibida a sua extensão por analogia, em conformidade com o disposto no art. 11° C.Civil. 2. O negócio mediante o qual um dos outorgantes num contrato bilateral ou sinalagmático transmite a terceiro, com o consentimento do outro contraente, os direitos e obrigações que lhe advieram desse contrato consubstancia um contrato de cessão da posição contratual (art 424° C.Civil). A cessão da posição contratual opera uma modificação subjectiva no contrato base, contrato que persiste, mas com um novo titular. O consentimento do contraente cedido, que é necessário à eficácia do contrato de cessão, tanto pode ser prestado antes, como depois da sua celebração. A partir do momento em que o contrato definitivo foi efectivamente celebrado e tendo-o sido entre o contraente cedido e o cessionário da posição contratual, ou seja, depois da celebração do contrato de cessão, o cedido tanto consentiu nessa cessão que aceitou transmitir para o cessionário a propriedade da fracção objecto do contrato-promessa. Tendo o cedido consentido, após a celebração do contrato de cessão da posição contratual, na transmissão da posição jurídica do cedente, a cessão é plenamente eficaz. Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: I. Relatório AA, intentou, a 29 de Abril de 2002, a presente acção declarativa, com processo ordinário, contra BB, pedindo que seja condenado a pagar-lhe a quantia de € 23.942,30, acrescida de juros desde 30 de Março de 2000. Para fundamentar a sua pretensão alega, em síntese, ter cedido ao réu a posição contratual que detinha num contrato-promessa de compra e venda, mediante o pagamento da quantia peticionada, quantia que este depois se recusou a satisfazer. Contestou o réu, afirmando, no essencial, que a autora nunca teve intenção de adquirir o prédio objecto do contrato-promessa. E que apenas subscreveu esse contrato para possibilitar a seu pai, gerente da imobiliária que mediava a venda, a obtenção de uma vantagem patrimonial ilícita na transacção do prédio. Após revogado o saneador/sentença que julgara a acção improcedente, procedeu-se à selecção dos factos que se consideraram assentes e dos controvertidos, prosseguindo o processo para julgamento. Na sentença, subsequentemente proferida, foi a acção julgada improcedente e o réu absolvido do respectivo pedido e a autora condenada como litigante de má fé. Inconformada com o assim decidido, apelou a autora, e com êxito, porquanto o Tribunal da Relação de Coimbra julgou procedente o recurso e condenou o réu a pagar à autora a quantia de € 23.942,30, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde 30 de Março de 2002 até integral pagamento, absolvendo ainda a autora da condenação em litigância de má fé. Irresignado, é a vez de recorrer agora de revista o réu para o Supremo Tribunal de Justiça, pugnando pela revogação do acórdão e consequente absolvição do pedido contra si formulado. Contra-alegou a autora em defesa da manutenção do decidido. *** Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir II. Âmbito do recurso A- De acordo com as conclusões, a rematar as respectivas alegações, o inconformismo do recorrente radica, sinteticamente, no seguinte: 1- Os contratos-promessa celebrados pela autora, na prática em representação do seu pai, são nulos, antes de tudo, porque contrários às normas imperativas contidas nas als.

1. b)e
2. c)do nº 2 do art. 18º do Dec-Lei 77/99, de 16 Março. 2- As situações elencadas pela disposição transcrita naquela al.
3. b)são meramente exemplificativas, pelo que os factos provados violaram e estão abrangidos pela sua ratio legis. 3- O art. 11.° do Código Civil não proíbe estender analogicamente a hipótese normativa que prevê um tipo particular de casos a outros casos particulares do mesmo tipo e perfeitamente paralelos ou análogos aos casos previstos na sua própria particularidade, o que sempre seria o caso. 4- A contrariedade á lei abrange não só os negócios que frontalmente a ofendem (negócios «contra legem», mas também, quando se constate, por interpretação, que a lei quis impedir, de todo em todo, um certo resultado, os negócios que procuram contornar uma proibição legal, tentando chegar ao mesmo resultado por caminhos diversos dos que a lei expressamente previu e proibiu (negócios em fraude á lei). Isto, independentemente de as partes conhecerem ou deverem conhecer o vício de que padece o objecto negocial. 5- Os contratos-promessa celebrados pela autora, na prática em representação do seu pai, são ainda nulos, porque as normas do Dec-Lei n.°77/99, tutelam e protegem a transparência, seriedade e honestidade nos negócios das sociedades de mediação imobiliária, e defendem a ordem pública, nos termos do n.°2 do art.280.° do Código Civil. 6- Mesmo pressupondo a validade dos contratos-promessa, sempre o direito exercido e montante peticionado pela autora, atenta a matéria de facto provada, será exercido em clamoroso e manifesto abuso, como previsto pelo art.334.° do Código Civil. 7- Declarada a nulidade do contrato-promessa de cessão da posição contratual, restará a obrigação de pagamento pelo recorrente do preço real do apartamento. 8- O contrato (definitivo) de cessão da posição contratual é inexistente, já que nunca houve consentimento dos vendedores do apartamento para qualquer cessão, o que teria que suceder, pois no contrato-promessa para pessoa a nomear o terceiro que venha a ser nomeado é sempre um sujeito alheio á relação contratual do contrato-promessa, pelo que nunca a cessão da posição contratual seria válida, por desrespeito ao art.424.° do Código Civil. 9- O acórdão recorrido, violou os artigos 9.°, 11.°, 280.°, n.ºs 1 e 2, 334.°, 424.° e 425.°, todos do Código Civil, e as als.
4. b)e
5. c)do n.°2, do art.18º do DL n.°77/99. 10- Atentos os factos dados como provados, deverá a recorrida ser condenada como litigante de má fé. B- Face ao teor das conclusões formuladas são essencialmente quatro as questões controvertidas que se colocam: - nulidade dos contratos-promessa celebrados pela autora; - abuso de direito; - inexistência do contrato de cessão da posição contratual; - litigância de má fé. III. Fundamentação A- Os factos Foram dados como provados no acórdão recorrido os seguintes factos: 1. Por contrato-promessa de compra e venda, celebrado por escrito particular, em 4 de Fevereiro de 2000, a autora declarou prometer comprar a CC e marido, DD, ali representados por EE, a fracção autónoma, tipo T-3, designada pelas letras "AJ", para habitação, correspondente ao oitavo andar, trás/esquerdo, com um lugar de estacionamento, do prédio urbano sito na Rua Dr. Mário Sacramento, n°..., freguesia da Glória, concelho de Aveiro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro, sob o n°1200, e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo n°4023, mediante o preço acordado de 16.500.000$00. 2. Com a assinatura do dito contrato, a autora pagou aos promitentes vendedores, através da representante destes, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 1.500.000$00, sendo-lhe prestada a competente quitação, sendo que a restante parte do preço da prometida venda, no montante de 15.000.000$00, deveria ser paga, no acto da escritura notarial de compra e venda. 3. Mais foi acordado, no identificado contrato-promessa de compra e venda, que a fracção seria vendida à autora AA ou a pessoa por si indicada. 4. Mediante contrato-promessa de cessão da posição contratual, celebrado por escrito particular, em 5 de Fevereiro de 2000, a autora prometeu ceder ao réu e este, por seu turno, prometeu adquirir-lhe, pelo preço de 4.800.000$00, a posição contratual que ela detinha no identificado contrato-promessa de compra e venda. 5. De acordo com a cláusula terceira deste identificado contrato-promessa de cessão da posição contratual, a autora declarou ter recebido, a título de sinal e princípio de pagamento do preço da prometida cessão, a quantia de 3.300.000$00, sendo certo que tal importância não lhe foi, de facto, paga. 6. Mais se acordou no contrato-promessa de cessão da posição contratual que, até à data da escritura de compra e venda, a celebrar entre o réu e os promitentes vendedores da fracção, aquele pagaria à autora a restante parte do preço da prometida cessão da posição contratual, no valor de 1.500.000$00, o que não se verificou. 7. Igualmente se estabeleceu no contrato-promessa de cessão da posição contratual que a importância a pagar pelo réu aos vendedores da fracção, no acto da escritura notarial, seria de 15.000.000$00, que acresceria ao valor do sinal já pago pela autora, perfazendo 16.500.000$00, preço acordado para a prometida venda. 8. Porque nada tivesse sido pago à autora relativamente ao preço da prometida cessão da posição contratual, nos prazos fixados, foi acordado, verbalmente, entre autora e réu, que a totalidade de tal preço seria paga, de uma só vez, na data da celebração da escritura de compra e venda. 9. A escritura notarial de compra e venda da identificada fracção autónoma, entre os vendedores, CC e marido, DD, e o comprador, BB, veio a celebrar-se, em 30 de Março de 2000. 10. O réu, em cumprimento do que acordara com a autora, para pagamento do preço da cessão da posição contratual, fez entrega dum cheque, sacado sobre a conta n°..., por si titulada, na Caixa Geral de Depósitos, do montante de 4.800.000$00, datado de 30 de Março de 2000. 11. Depositado o cheque no Banco Bilbao Vizcaya, mediante ordem do réu foi recusado o seu pagamento, em 3 de Abril de 2000, pela entidade sacada, com fundamento em "Cheque revogado por falta ou vício na formação da vontade", devolvido ao Serviço de Compensação do Banco de Portugal, em 4 de Abril de 2000 e, posteriormente, ao titular da conta onde fora depositado. 12. Em princípios de Janeiro de 2000, através de anúncio publicado, no "Diário de Aveiro", o réu teve conhecimento do referido negócio, que estava a ser mediado, pela “Ideia 4 - Sociedade de Mediação Imobiliária, Ldª”, com local de atendimento,na Rua Direita, n°...- Bloco 4 - R/C - Aradas – Aveiro. 13. De imediato, o réu encarregou a sua irmã A... de averiguar o estado do imóvel e as condições de venda. 14. Em dia do mês de Janeiro de 2000, anterior ao dia 15, a referida A... deslocou-se à sociedade de mediação mencionada, aí sendo atendida, por um funcionário, que dizia chamar-se V..., que a acompanhou ao referido apartamento. 15. O funcionário da sociedade mediadora informou-a de que o preço era abaixo do corrente no mercado, sendo que os proprietários da fracção estavam dispostos a vender pelo preço de 19.800.000$00. 16. O réu, ao tomar conhecimento das condições de venda, de imediato, informou a imobiliária do seu desejo de adquirir o apartamento. 17. Cerca de 15 dias após o primeiro contacto, e por ter sido necessária a consulta à entidade bancária financiadora da aquisição, a “Ideia-4” apresentou ao réu o contrato, mencionado em 4, já subscrito pela autora, pessoa que o réu não conhece, nem nunca viu. 18. Apondo o réu a sua assinatura, em 5 de Fevereiro de 2002. 19. A "Imobiliária", dois ou três dias antes da escritura do contrato prometido, exigiu a emissão do cheque de folhas 9 dos autos, com o propósito de ser apresentado a pagamento, após a celebração da escritura de compra e venda. 20. No acto da escritura de compra e venda, o identificado DD mostrou-se surpreendido, aquando da sua leitura, ao ser confrontado com o preço de 19.800.000$00, que não correspondia ao contratado. 21. E manifestou a vontade de não assinar a escritura nestas condições. 22. Os representantes da “Ideia 4”, presentes na outorga da escritura, para vencer a resistência do vendedor, deram-lhe garantias de que as contas seriam feitas, de acordo com o preço declarado, pelo que se concretizou a escritura. 23. De seguida, o vendedor apresentou-se, nas instalações da ”Ideia 4”, sendo atendido, por um tal A..., que se recusou a rever e a aceitar as contas, com base no preço referido de 19.800.000$00. 24. O réu foi, então, abordado, no dia 31 de Março de 2002, pelo DD, que se queixou da “Ideia 4”, dizendo que tinha sido burlado por ela, prejudicando-o no preço do apartamento. 25. Esclareceu, então, o referido DD que o preço estabelecido para a venda tinha sido de 16.500.000$00, por não ter aparecido proposta melhor, segundo os representantes da “Ideia 4”. 26. O DD era, totalmente, desconhecedor dos preços de mercado dos imóveis. 27. Nestas circunstâncias, ordenou a sua mãe, EE, que assinasse o contrato-promessa de venda, junto aos autos, subscrito pela AA, e recebesse o respectivo sinal. 28. Esta é doente e, também, desconhecedora dos ditos preços. 29. Em 7 ou 8 de Fevereiro, a referida EE assinou o contrato-promessa e recebeu de FF dois cheques, um, no valor de 500.000$00, sacado sobre o Banco Bilbao e Vizcaya, e outro de 1.000.000$00, sacado sobre o Banco Nacional Ultramarino, relativos a contas pessoais daquele. 30. Este FF identificava-se como sendo gerente da “Ideia 4”. 31. A autora jamais teve a intenção de adquirir o apartamento. 32. O seu nome e assinatura foram utilizados pelo dito FF que, na posse dos conhecimentos que lhe advêm do cargo que desempenha na “Ideia 4”, viu a possibilidade de obter lucros na transacção do dito imóvel. 33. O réu, porque acreditou na versão do proprietário DD, deu instruções ao Banco para não pagar o cheque de 4.800.000$00. B- O direito 1. nulidade dos contratos-promessa Começa o recorrente por invocar a nulidade dos contratos-promessa celebrados pela autora por violação frontal do estatuído no art. 18º, nº 2 do Dec-Lei 77/99, quer por terem sido celebrados por filha do gerente da imobiliária (al. b), quer por ser promovido pela mesma imobiliária a realização de um negócio ilícito (al. c). Reflectem os autos adquiridamente que, por escrito particular de 4 de Fevereiro de 2000, a autora prometeu comprar uma fracção autónoma, pelo preço de 16.500.000$00. E por escrito particular de 5 de Fevereiro de 2000, prometeu ceder ao réu e este, por sua vez, prometeu adquirir-lhe a posição contratual que detinha naquele contrato-promessa, pelo preço de 4.800.000$00. Tendo a escritura de compra e venda daquela fracção autónoma sido celebrada entre os vendedores e o réu em 30 de Março de 2000, sem que o réu pagasse à autora aquela quantia de 4.800.000$00. Para além disso, está igualmente assente que a autora nunca teve a intenção de adquirir aquela fracção autónoma, tendo o seu nome e assinatura sido utilizados por FF, que se identificava como gerente da imobiliária Ideia 4. Este FF, servindo-se dos conhecimentos que lhe advinham do cargo que desempenhava na imobiliária, viu na transacção deste imóvel a possibilidade de obter lucros. 1.1- Segundo a al.
6. b)do nº 2 do art. 18º do Dec-Lei 77/99, de 16 Março, está expressamente vedado às empresas de mediação imobiliária intervir como parte interessada em negócio cujo objecto coincida com o objecto material do contrato de mediação do qual seja parte, nomeadamente comprar ou constituir outros direitos reais, arrendar e tomar de trespasse, para si ou sociedade de que sejam sócias, bem como para os seus sócios, administradores ou gerentes e seus cônjuges e descendentes e ascendentes do 1.° grau. Por razões de transparência e lisura negociais e de defesa do consumidor, o legislador proibiu as empresas de mediação imobiliária de intervir, como parte interessada, em negócio que estejam a mediar, estendendo esta proibição aos seus sócios, administradores ou gerentes e seus cônjuges e descendentes e ascendentes do 1.° grau. Pela ligação funcional que estas pessoas têm com as empresas de mediação ou pela ligação familiar que mantêm entre si, justifica-se que aquela proibição se lhes aplique. Mas esta é uma designação taxativa, apenas englobando as entidades e pessoas especificamente aí discriminadas. Contrariamente ao defendido pelo recorrente a especificação exemplificativa usada naquele normativo não se reporta às pessoas que estão proibidas de intervir como parte no negócio objecto do contrato de mediação, mas sim ao tipo de negócios que é abrangido por essa proibição. O que é vedado às empresas de mediação imobiliária é intervir como parte interessada em negócio cujo objecto coincida com o objecto material do contrato de mediação do qual seja parte, nomeadamente comprar ou constituir outros direitos reais, arrendar e tomar de trespasse. O legislador pretendeu abarcar nesta proibição não só os actos aí elencados, mas todos aqueles que impliquem, por qualquer modo, uma disposição ou oneração do bem objecto do negócio. Precisamente porque naquele dispositivo legal se consagra uma disciplina normativa diferente da que vigora para o comum das relações negociais do mesmo tipo, íntegra esta uma norma de carácter excepcional. Como norma excepcional está proibida a sua extensão por analogia, em conformidade com o disposto no art. 11º C.Civil. Ora, na situação ajuizada apenas se tem como adquirido que FF desempenhava algum cargo na imobiliária, que se desconhece qual, e que se identificava como gerente. Não está demonstrado que seja sócio, administrador ou gerente da imobiliária Ideia 4. Não ocupando nenhum daqueles cargos não se lhe estende a proibição da prática do negócio que patrocinou, ao servir-se da autora como testa de ferro para realizar um negócio lucrativo e se aproveitar dos conhecimentos colhidos na sua ligação com a imobiliária. 1.2- Os contratos seriam ainda nulos, segundo o recorrente, na medida em que a imobiliária estaria a promover a realização de um negócio ilícito. De acordo com o estatuído na al.
7. c)do nº 2 do art. 18º do citado Dec-Lei 77/99, está expressamente vedado às empresas celebrar contratos de mediação imobiliária quando as circunstâncias do caso lhes permitirem razoavelmente duvidar da licitude do negócio que irão promover. Mas essa ilicitude não ocorre no caso vertente. Na verdade, o que acontece é que na venda da fracção se intrometeu um intermediário, alguém que verdadeiramente nada produziu ou acrescentou ao negócio, só com o objectivo de colher dividendos. Mas esta situação não foi escamoteada ao recorrente/comprador, nem lhe foi sonegado o lucro que este negócio iria proporcionar ao dito intermediário. Consensualmente acertaram no preço desta intermediação, mediante a cessão da posição contratual. Sem este negócio a aquisição da fracção pelo recorrente estaria comprometida, na medida em que o proprietário da fracção a havia prometido vender ao intermediário. A cessão da posição contratual do intermediário, nos termos em que foi feita, não consubstancia por si qualquer negócio ilícito, nem com ela se procurou contornar qualquer proibição legal. 1.3- Os contratos-promessa celebrados pela recorrida seriam também ofensivos da ordem pública, sustenta o recorrente, e, como tal, enfermariam de nulidade nos termos do nº 2 do art. 280º C.Civil. É nulo o negócio contrário à ordem pública, preconiza o nº 2 do art. 280º C.Civil Embora a ordem pública constitua um conceito jurídico indeterminado, é constituída, nas palavras de Heinrich Ewald Hörster