Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 2765/19.7T8FAR.E1.S1 Nº Convencional: 6.ª SECÇÃO Relator: ANA PAULA BOULAROT Descritores: CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA BEM IMÓVEL RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO CLÁUSULA RESOLUTIVA INCUMPRIMENTO DEFINITIVO PERDA DE INTERESSE DO CREDOR ACORDO Data do Acordão: 11/17/2021 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGA-SE A REVISTA. Indicações Eventuais: TRANSITADO EM JULGADO. Sumário : I - O normativo inserto no art. 777.º do CC, pressupõe no que ao incumprimento do contrato concerne, duas situações: uma a decorrente do seu n.º 1, isto é, a possibilidade de qualquer das partes exigir da outra o cumprimento da obrigação; a segunda situação é a que decorre dos n.os 2 e 3, a de solicitarem ao tribunal a fixação de um prazo para o cumprimento, sendo certo que só o incumprimento definitivo justifica a resolução do contrato promessa e a exigência do sinal em dobro nos termos do art. 442.º, n.º 2, do CC. II - Inexistindo tal interpelação, e estando o prazo estabelecido a favor de ambos os contraentes, não se pode falar de incumprimento definitivo originador da resolução contratual, pois só a impossibilidade culposa confere este direito potestativo, sendo que, além do mais «O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir.», n.º 1 do art. 805.º do CC, e aqui o cumprimento traduzia-se na efectivação do contrato prometido, de onde a interpelação teria de ser sempre para a realização do mesmo. III - Em segundo lugar, também não resulta que os réus tivessem solicitado ao tribunal, em processo especial autónomo nos termos dos arts. 1456.º e 1457.º do CPC, qualquer fixação judicial de prazo para o cumprimento do contrato promessa e só com o incumprimento por banda do apelado na sequência das supra indicadas interpelações admonitórias é que se poderia concluir pelo incumprimento definitivo do contrato. IV - Não se estando face a um qualquer incumprimento contratual típico, como deflui daquele ínsito, que conduza à resolução peticionada pelos réus/recorrentes, há que apelar à interpretação do contexto em que as partes produziram, ao longo do tempo, as respectivas declarações. V - Se durante o processo, o autor, promitente comprador, constatou que a existência da chaminé do prédio contíguo produzia cheiros e ruídos que perturbaram a sua intenção de compra, que foi de imediato comunicada à ré, tendo havido entre as partes algumas démarches no sentido de regularizar a situação, que se goraram, tendo sido comunicado ao autor, pela ré, que tinha parado os trabalhos de construção depois de lhe ter sido enviada por este uma carta, datada de 20-08-2019, a comunicar que o acordo estava automaticamente resolvido, missivas estas que se mostram ter sido enviadas em datas subsequentes ao prazo acordado para a efectivação da escritura - 01-07-2019. VI - A situação objectivamente ocorrida entretanto entre as partes, conhecida de ambas, foi determinante para que o autor não quisesse prosseguir com as negociações até ao final e a ré não tivesse concluído os trabalhos a que se tinha obrigado, sendo que esta situação, aceite por ambas as partes, foi determinante para o desinteresse contratual ocorrido, desinteresse esse justificado, quer pelos eventos que se sucederam ao processo negocial, quer pelo facto de as partes terem previsto que se a escritura não pudesse ser realizada até ao dia 01-07-2019, o contrato considerar-se-ia automaticamente resolvido. VII - Existindo uma convenção resolutiva expressa, nos termos do art. 432.º, n.º 1, do CC, decorrente da aludida cláusula, sendo que o efeito resolutivo pode igualmente encontrar justificação na falta de interesse objetivo de ambas as partes no cumprimento do contrato, embora tal falta de interesse não possa consubstanciar uma situação de incumprimento nos termos do art. 808.º, n.º 1, 1.ª parte, do CC, porquanto inexiste mora de qualquer delas, mas apenas uma perda de interesse negocial por uma falha imprevisível dos pressupostos de facto em que o contrato assentou, isto é, a superveniência inopinada do funcionamento da chaminé do prédio contíguo. VIII - A qualificação da aludida cláusula, como legitimadora do direito de resolução, por referida a uma prestação e a uma modalidade de adimplemento determinadas com precisão, eleita pelas partes, na regulação do regime de incumprimento, mediante a prévia definição da importância desse facto para fins de resolução - não se encontrarem preenchidas as condições para a outorga da escritura - condições essas constituídas pela circunstância de não ser negocialmente ultrapassável o obstáculo atinente aos incómodos decorrentes do funcionamento da chaminé. Decisão Texto Integral: PROC 2765/19.7T8FAR.E1.S1 6ª SECÇÃO ACORDAM, NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA I AA intentou ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra BIRGITTA & AKE HAMBER, LDA, BB e CC, pedindo que: - se declare automaticamente resolvido nos termos da cláusula 5 n.º 2 do contrato promessa, o contrato promessa celebrado em 22 de agosto de 2018, entre a primeira ré e o autor que incidiu sobre o prédio urbano situado em Rua ......, União de Freguesias de ....., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número .....05, inscrito na matriz urbana sob o art.º ......27 da freguesia de ...; - se condene os réus a pagar ao autor o montante de €123.000,00 correspondente à devolução em singelo do montante correspondente ao sinal e princípio de pagamento, acrescido do montante de €10.000,00 devido a título de indemnização conforme cláusula 5 n.º 2 do contrato promessa, o que totaliza €133.000,00, montante devido pelos réus ao autor pela resolução automática do contrato promessa, acrescido de juros de mora contabilizados à taxa legal desde 01 de julho de 2019. Para tanto alegou que celebrou com a sociedade ré, da qual os réus são sócios gerentes, contrato-promessa de compra e venda de uma fração autónoma, pelo preço de €410.000,00, pagou a título de sinal a quantia de €123.000,00, ficando acordada a realização da escritura pública até 01.07.2019, o que não sucedeu por facto imputável à promitente vendedora, sendo todos os réus responsáveis pelo incumprimento e pagamento da quantia entregue e indemnização contratual. Os Réus contestaram, em suma, por exceção invocaram a falta/nulidade de citação, a ineptidão da petição inicial, e a ilegitimidade dos réus CC e BB; por impugnação, defendendo que foi o autor que informou ter perdido interesse na aquisição do imóvel. Deduziram reconvenção na qual peticionaram a resolução do contrato-promessa de compra e venda assinado a 22 de Agosto de 2018, por culpa do Autor, decidindo-se pela perda do sinal a favor da Ré Birgitta e Ake Hamber, Lda e a condenação do Autor, como litigante de má-fé, em multa e indemnização não inferior a €3.000,00. O Autor respondeu, concluindo pela improcedência das pretensões dos Réus e no mais como na Petição Inicial. O Autor veio apresentar ampliação do pedido, a qual não foi admitida. As excepcções vieram a serem julgadas improcedentes em sede de saneador e foi posteriormente proferida sentença a julgar a ação improcedente com a absolvição dos Réus do pedido e procedente a reconvenção tendo-se declarado incumprido pelo Autor o contrato-promessa de compra e venda, com a consequente perda do montante do sinal prestado; foi o incidente de condenação como litigante de má-fé julgado procedente e o Autor condenado no pagamento de uma multa de 4 (quatro) UC´s e no pagamento aos réus de uma indemnização no montante de €2.000,00. Inconformado, o Autor recorreu, tendo a final a Apelação sido julgada parcialmente procedente, com a revogação da sentença recorrida e a condenação dos Réus a devolver àquele o montante de €123.000,00, acrescidos de juros de mora a contar de 1 de Julho de 2019. Irresignados com este desfecho recorrem agora os Réus, de Revista, apresentando o seguinte acervo conclusivo: - Os Réus recorrem de Revista do Acórdão da Relação ..... proferido nos presentes autos, por ter concluído que em Maio de 2019, já nenhuma das partes queria o contrato, sendo que o recorrente declara aos recorridos que não tem mais interesse no contrato por causa da chaminé do restaurante e abandona o projecto (de compra); e por seu turno, os recorridos, porque não tinham conseguido uma solução para o problema, cancelam o contrato promessa. - No entender dos Réus o Tribunal da Relação efectuou uma errada interpretação e aplicação da Lei á matéria de facto que ficou provada na presente acção, quando destes se deveria ter retirado várias conclusões assertivas. - De acordo com os factos provados, as conversações sobre as penalizações e compensações continuaram após a mensagem enviada pelo Réu BB em 06.05.2019, escrita em inglês, e por isso dúvidas não podem, pois, existir de que a referida mensagem não foi de cancelar o contrato de promessa e não foi sem margem para qualquer dúvida, interpretada por todas as partes envolvidas como uma efectiva revogação do mesmo contrato de promessa de compra e venda, mas antes como uma constatação de resolução do mesmo por parte do Autor. - E nem se diga que, o que estava em causa nessas negociações era apenas as compensações e penalizações exigidas, pois se o fosse, a mandatária do Autor não teria tido necessidade de enviar á sociedade Ré a carta datada de 20.08.2019, na qual resolvia o contrato de promessa de compra e venda e nem teria necessidade o Autor de intentar a acção declarativa de condenação pedindo que fosse declarado resolvido o contrato de promessa de compra e venda assinado em 22.08.2018, se o mesmo já estava revogado. - Ao invés o próprio Autor que escrever nas suas alegações que: Tal mensagem e conversações mantidas entre o A. e o R. (ponto 18, 26, 27) não consubstanciam numa declaração absoluta, inequívoca, categórica, de repudiar o contrato, da sua intenção, propósito e vontade séria, definitiva e consciente de não cumprir o contrato, nem de o querer cumprir e de se sujeitar às consequências desse incumprimento, tanto assim é que as partes sempre mantiveram o contacto e as negociações e há que ter em conta todo o circunstancialismo em que as mesmas ocorreram. - Não faz sentido que seja o Tribunal da Relação a classificar juridicamente esse escrito do Réu BB datado de 06.05.2019, como de revogação, quando as partes não o quiseram, não o fizeram, e assim não o entenderam e interpretaram. - Neste caso concreto, denunciado pelo comportamento posterior das partes, em algum momento, faltou esse mútuo acordo das partes para que estas nunca considerassem que houve revogação contratual por vontade expressa e consensual dos seus autores, com ou sem retroatividade, sendo um ato, nessa medida, discricionário, porque não necessariamente subordinado a uma justa causa, sendo os seus efeitos os que tiverem sido validamente fixados no acordo de revogação, o que também não aconteceu. - Diga-se ainda que os Réus defendem que a revogação por mútuo consenso, ou seja mediante pacto extintivo ou abolitivo, deveria igualmente obedecer à forma legal do contrato-promessa pois as razões da sua exigência - assegurar a reflexão e defesa das partes contra a ligeireza ou precipitação, formulação precisa e completa da vontade das partes, maior grau de certeza sobre o pacto abolitivo e assegurar a publicidade deste - dever-lhe-iam ser igualmente aplicáveis. - Não se mostra provada no processo essa vontade de revogação - que o declarante pretendesse efectivamente revogá-lo com a declaração proferida; que tivesse consciência de que estava a proferir essa comunicação e com tal estivesse conforme; que a comunicação tivesse sido aceite pelo Autor e que este estivesse de acordo em revogá-lo nas condições acordadas - não pode o tribunal substituir-se às partes na sua interpretação, consciência e livre decisão. - Se o Réu BB efectivamente proferiu uma declaração de revogação do contrato de promessa de compra e venda assinado em 22.08.2018, este só teria sido por erro na declaração, pois efectivamente, se o tivesse feito não teria tido necessidade de mencionar nessa declaração que os advogados iriam discutir as compensações e indemnizações, e de quem seria a culpa do cancelamento do contrato, uma vez que na revogação não haveria lugar a estes. - Destarte, se o que pretendia o Réu era a revogação, não faria sentido, o facto provado: - Em 10.09.2019 a sociedade ré comunicou ao autor que havia parado os trabalhos de construção que vinha realizando, que considerava incumprido pelo autor o acordo e que teria direito a ficar com o depósito. - Mais, ainda que o Réu tivesse dito que revogava o contrato de promessa de compra e venda, faltamos a declaração do Autor em como este aceitava essa revogação e nas condições propostas pelo Réu BB. O que não foi provado em julgamento até porque deduzimos que, o que o mesmo pretendia era a resolução do contrato e não a sua revogação. Veja-se a este propósito o facto provado 35- Por carta datada de 20.08.2019, recebida em 02.09.2019, a mandatária do autor comunicou à sociedade ré que o acordo celebrado se encontrava automaticamente resolvido e solicitou a devolução do montante pago a título de sinal e princípio de pagamento, no valor de €123.000,00, acrescido do montante de €10.000,00 devido a título de indemnização (cf.doc.de fls.22/23 e80/80vº). - Ainda, cumpre dizer que a ser verdade que o Réu BB proferiu uma declaração de revogação datada de 06.05.2019, cumpre obrigatoriamente, analisar as condições lá expostas para a validade e concretização dessa revogação. - Diga-se então que as condições impostas pelo Réu BB não se verificaram, e por isso não teria a validade que se propunha, nunca produzia os efeitos que eventualmente, poderíamos aqui dizer, que se pretenderia. Logo, não se pode concluir que houve uma proposta de revogação do contrato realizado e uma aceitação dessa proposta. A este propósito ficou decidido no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto no Processo nº 315186/11.1YIPRT.P1, votado por unanimidade. - Uma «aceitação com modificações» não é uma aceitação, mas sim uma contraproposta. Isto mesmo decorre do art. 233.º do Código Civil. Só há aceitação e, portanto, só se fecha o contrato quando as partes tiverem «acordado em todas as cláusulas sobre as quais qualquer delas tenha julgado necessário o acordo», nos termos do art.232.º do mesmo Código. E o mesmo não se veio a verificar no caso deste processo. - É que a mensagem enviada de 27.02.2019, pelo Autor ao Réu BB, que diz “eu vou sair do projecto”, significa em português, “eu desistirei do projecto”, ou seja que o Autor incumpria o contrato. - Ainda, numa minuciosa leitura aos factos provados, verificamos que não existe base na prova produzida em julgamento que nos leve, num raciocínio lógico, esclarecido, provido de um mínimo de credibilidade que, o que pretendiam o Autor era a revogação do contrato e não a resolução como ficou decidido na sentença proferida pelo Tribunal Judicial da Comarca de ...... - Com efeito, andou bem o Tribunal Judicial da Comarca de ..... ao decidir que o autor, ao declarar que não pretendia prosseguir com a aquisição não deixa dúvidas de que se desinteressou na aquisição do negócio, pelo que existe fundamento legal para a resolução de um contrato nos termos do artigo 801º do Código Civil, quando a impossibilidade de cumprimento decorre do incumprimento definitivo e este incumprimento resultar do comportamento do autor que exprime inequivocamente a vontade de não querer cumprir o contrato. - Concluindo por isso que, o contrato promessa em análise foi definitivamente incumprido por facto imputável ao autor pelo que, assiste à sociedade Ré direito à resolução com fundamento no disposto nos artigos 801º e 432º nº 1 do Código Civil, e por isso com fundamento no artigo 442º nº 2, 1ª parte do Código Civil, a sociedade pode reclamar a perda do sinal prestado fazendo sua a quantia entregue pelo autor a esse título. - Ainda, há pedidos a respeitar formulados pelo Autor na acção declarativa de condenação a saber: - se declare automaticamente resolvido nos termos da cláusula 5 n.º 2 do contrato promessa, o contrato promessa celebrado em 22 de agosto de 2018, entre a primeira ré e o autor que incidiu sobre o prédio urbano situado em Rua ......, União de Freguesias de ....., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número ..., inscrito na matriz urbana sob o art.º ... da freguesia de ...; - se condene os réus a pagar ao autor o montante de €123.000,00 correspondente à devolução em singelo do montante correspondente ao sinal e princípio de pagamento, acrescido do montante de €10.000,00 devido a título de indemnização conforme cláusula 5 n.º 2 do contrato promessa, o que totaliza €133.000,00, montante devido pelos réus ao autor pela resolução automática do contrato promessa, acrescido de juros de mora contabilizados à taxa legal desde 01 de julho de 2019. - Não há qualquer pedido formulado pelo Autor em que se declare a revogação do contrato de promessa de compra e venda de 22.08.2018. Por não haver, o Tribunal da Relação não pode ignorar que os Réus nunca apresentaram defesa pela revogação e tê-lo-iam feito se tal tivesse sido pedido na acção. Os Réus tiveram apenas oportunidade de contestar uma acção na qual era pedida a resolução do contrato de promessa. Não contestaram e nem tiveram oportunidade de contestar um pedido de revogação desse contrato. Há toda uma vasta prova a apresentar em julgamento para se concluir pela efectiva revogação do contrato de promessa de compra e venda. - O mesmo tendo sido decidido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, no Processo nº 2827/14.7T8LSB.L1.S1 em votação por unanimidade. - Estamos em crer que o Tribunal da Relação ao decidir da forma como o fez, violou vastamente o princípio do dispositivo e o princípio do contraditório, e por isso o Acórdão está ferido de nítida nulidade. - Segundo o Acórdão agora recorrido, a suposta declaração de revogação, escrita em inglês, datada de 06.05.2019,terá sido apenas e unicamente subscrita pelo Réu BB. Não refere, no entanto, o Acordão se o escrito terá sido por si, como pessoa singular? Ou como sócio e gerente e representante da empresa? -Segundo os factos provados na sentença pelo tribunal de ... e que não foi colocado em crise pelo Tribunal da Relação, essa declaração terá sido proferida por si, (facto provado 28- Em 06.05.2019 o réu BB enviou comunicação eletrónica ao autor,…) como pessoa singular e não como representante ou gerente da sociedade Birgitta &Ake Hamber, Lda, e em sua representação, que efectivamente teria que aceitar essa revogação. Em todo o caso, mais que não seja, essa declaração não obrigava a também Ré CC, e esta não subscreveu aquela suposta declaração. - Destarte, inevitável é concluir que ainda que a declaração fosse suficiente e se destinasse a revogar o contrato de promessa de compra e venda assinado em 22.08.2018, sempre carecia de ilegitimidade para o fazer, uma vez não tendo agido em nome da sociedade e não tendo esta ratificado. - Acresce ainda que, não se compreende a que titulo considerou o Tribunal da Relação que assiste responsabilidade aos Réus BB e CC. E qual seria o nexo causal encontrado pelo Tribunal da Relação para condenar os Réus BB e CC a devolver ao Autor o montante de 123.000,00 euros, acrescidos de juros de mora a contar de 01 de Julho de 2019. - Inexiste, pois, qualquer referência a tais considerações, pelo que, quanto mais não fosse, por este ponto o Acórdão sempre teria que se considerar nulo por ausência de fundamentação, tal como ficou decidido no Acórdão proferido no Supremo Tribunal de Justiça no processo nº 3157/17.8T8VFX.L1.S1, datado de 03-03-2021, por unanimidade. - Ora, como sustentam os Réus o contrato não foi revogado, mas sim resolvido por incumprimento do Autor, tendo ficado correctamente decidido na sentença proferida no Tribunal Judicial da Comarca de ...... Nas contra alegações o Autor pugna pela manutenção do julgado. II Põe-se como problema a resolver no presente recurso o de saber se o contrato promessa havido com o Autor foi por este incumprido. As instâncias declaram como assentes os seguintes factos: 1- A ré Birgitta & Ake Hamber, Lda. é uma sociedade por quotas, com sede em Tavira, cujo objeto social é compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim; arrendamento de bens imobiliários; alojamento local e mobilado para turistas e outros locais de alojamento de curta duração; construção de edifícios; administração de imóveis por conta de outrem; decoração de interiores (cf. doc. de fls.10vº/11, cujo teor se dá por reproduzido). 2- Tem como sócios-gerentes BB e CC, com o capital social de €5.000,00, cada um com uma quota de €2.500,00 (cf. doc. de fls.10vº/11, cujo teor se dá por reproduzido). 3- O autor procurava um imóvel, localizado em ..., para aquisição e para o efeito recorreu aos serviços da mediadora imobiliária DD, da agência imobiliária H....... 4- Esta mediadora organizou visitas a vários imóveis, a última das quais, em 23.05.2018, ao prédio urbano situado em Rua ......, União de Freguesias de ..... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º......05, inscrito na matriz urbana sob o artigo ....27. 5- Prédio urbano que é propriedade da sociedade Birgitta & Ake Hamber, Lda. (cfr. doc. de fls.16vº/17, cujo teor se dá por reproduzido). 6- Nessa visita o autor foi acompanhado por DD e também por EE, mediadora imobiliária da agência M....., que representava a proprietária, não se encontrando os réus presentes. 7- Em 24.05.2018 o autor e as mediadoras imobiliárias voltaram a visitar o referido prédio, encontrando-se presentes os réus CC e BB. 8- O autor demonstrou interesse na aquisição de uma fração autónoma a edificar no referido prédio urbano, a que caberia a designação de letra “D”, por ser um imóvel com uma localização central e possuir um terraço exterior. 9- Em 22.08.2018 a 1ª ré, representada pela sua mandatária, na qualidade de promitente vendedora, e o autor, na qualidade de promitente comprador, subscreveram um escrito, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, no qual aquela ré declarou ser dona e legítima proprietária do prédio urbano, situado em Rua ......, União de Freguesias de ..... (... e ...), descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º......05, inscrito na matriz urbana sob o artigo ...27, da União de Freguesias de ..... (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido). 10- Mais declarou pretender desenvolver um projeto de obras de edificação no imóvel que dará origem à constituição de diversas frações autónomas, detendo a licença de construção de obras de edificação com o n°. .../2017 de 28.07.2017 (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido). 11- Declarou, ainda, prometer vender, e o autor declarou prometer comprar, a fração autónoma que vier a corresponder ao apartamento da tipologia T2, sito na Rua ..., e com acabamentos melhor identificados nos anexos I e II, incluindo a instalação de dois ares condicionados, designada por Fração D (cf. doc. de fls.11vº/16, cujo teor se dá por reproduzido). 12- Ficou acordado que o preço da venda prometida seria de €410.000,00, a ser pago pelo promitente comprador à promitente vendedora nos seguintes prazos e condições:
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.