Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 1506/12.4TYLSB-L.L1.S1 Nº Convencional: 6.ª SECÇÃO Relator: MARIA DO ROSÁRIO GONÇALVES Descritores: RECURSO DE REVISTA EXCECIONAL CONTRATO-PROMESSA COMPRA E VENDA IMOVEL POSSE MERA DETENÇÃO POSSE PRECÁRIA CORPUS ANIMUS POSSIDENDI INVERSÃO DO TÍTULO DIREITO DE PROPRIEDADE USUCAPIÃO AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA FRAÇÃO AUTÓNOMA PAGAMENTO Data do Acordão: 11/25/2025 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA (COMÉRCIO) Decisão: REVISTA IMPROCEDENTE Sumário : I. O contrato-promessa de compra e venda, não é suscetível de, só por si, transmitir a posse ao promitente comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário. II. Os detentores ou possuidores precários não podem adquirir para si, por usucapião, o direito possuído, exceto achando-se invertido o título da posse; mas, neste caso, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título. III. A factualidade apurada, só por si, evidencia que o autor não desconhecia que a sua situação jurídica perante a fração pretendida adquirir era precária e que seria necessário celebrar a escritura de compra e venda para que fosse efetivada a entrega do imóvel, sendo esta a condição para que o mesmo viesse a considerar extinto o seu direito de crédito. IV. Mesmo que o imóvel tenha sido imediatamente entregue ao autor e que no contrato promessa se tenha feito referência ao pagamento integral do preço, não se nos afigura plausível conjeturar que o autor, ao ter acesso ao imóvel, tenha alguma vez agido com a convicção de que era já, naquele momento, seu proprietário, concretizando tal intencionalidade específica. V. É o comportamento do próprio autor, posterior à não realização da escritura pública, com a declaração resolutiva do contrato promessa e a menção à perda de interesse na aquisição da fração, e, bem assim, com a invocação do direito de retenção por se intitular credor da sociedade e a propositura de ação de verificação de créditos no processo de insolvência, que o demonstra, de forma inequívoca e que afasta a presunção prevista no n.º 2 do art. 1252.º do Código Civil. VI. O animus não se pode manter ou presumir contra os próprios atos do possuidor. VII. O autor em todos os momentos processuais de que fez uso, assumiu a postura de titular de um direito de crédito e não a de titular de um direito de propriedade. Decisão Texto Integral: Acordam na 6ª. Secção do Supremo Tribunal de Justiça 1-Relatório: Por apenso ao processo de insolvência, contra a devedora Euro 2007 – Construção Civil, Lda., declarada insolvente por sentença datada de 06-06-2013, transitada em julgado em 01-07-2013, veio AA intentar ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra a Massa Insolvente da Empresa Euro 2007 – Construção Civil, Lda., representada pela Administradora de Insolvência BB, os Credores da identificada massa insolvente e a Insolvente Euro 2007 – Construção Civil, Lda., formulando os seguintes pedidos:
(1)e a restituição do sinal em dobro. A circunstância de, posteriormente à resolução extrajudicial, ser judicialmente peticionada a resolução não invalida a declaração resolutiva já emitida que, tendo chegado ao destinatário, se tornou eficaz e irrevogável, apenas tornando, isso sim, o pedido de declaração judicial da resolução inadmissível judicial (sendo admissível, outrossim, o pedido de apreciação judicial da resolução já efetuada) – cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11.01.2011, rel. Sousa Leite. Com relevância para a apreciação do objeto do recurso, resulta da consulta eletrónica efetuada ao apenso H, que: 36) A ação foi instaurada pelo aqui autor/apelante contra a massa insolvente, os credores e a devedora como “ação de verificação ulterior de créditos e de outros direitos, para reconhecimento e graduação de crédito e execução específica”, concluindo o autor com o seguinte pedido: “Termos em que requer a V. Exa. que, reconhecendo provada a existência do negócio e que o requerente cumpriu integralmente a sua obrigação no contrato bilateral não cumprido pela insolvente, se digne declarar, in casu, a não admissibilidade de recusa de cumprimento pela Senhora Administradora de Insolvência, devendo esta concluir o negócio. Para tanto, requer a separação do bem objeto do negócio – a fração autónoma designada pela letra H, correspondente ao 3º andar Esquerdo no prédio sito no Lote 4, ..., sito na Rua 1, ..., em Cascais, inscrito na matriz sob o art. ...49 e descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o número ..10 da freguesia de Cascais -, devendo ele ser separado da relação de bens apreendidos, ser expurgada a hipoteca e vendido ao requerente, reconhecendo-se que o preço já foi pago, devendo a Senhora Administradora de Insolvência outorgar escritura de compra e venda; Caso assim não se entenda, ou a Senhora Administradora de Insolvência não cumpra o pedido anterior, requer a Vossa Excelência se digne, com os mesmos fundamentos, proferir sentença que produza os efeitos da declaração negocial da faltosa, declarando a venda ao A. da fração autónoma identificada no pedido anterior; Caso assim não se entenda, no que não se concede, se se considerar admissível e verificada a opção da Senhora Administradora de Insolvência pela recusa da conclusão do negócio requer que seja reconhecido e graduado como privilegiado o crédito do A. sobre a massa falida no valor de 170.000,00€ (cento e setenta mil euros), correspondente ao valor da contraprestação da devedora na parte incumprida e ainda, no valor de 25.000,00€, a título de indemnização pelos prejuízos causados pelo incumprimento, no valor total de 195.000,00 (cento e noventa e cinco mil euros); Em qualquer caso, requer a V. Exa. se digne reconhecer, nos termos legais e da jurisprudência uniformizada, o direito de retenção do requerente sobre a fração identificada no pedido supra, com efeitos sobre a graduação dos seus créditos” 37) A sentença referida em 35) transitou em julgado e contém o seguinte dispositivo: “nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo improcedente a ação e, em consequência, absolvo a ré de todos os pedidos contra si formulados pelo autor”, sendo ali determinado o prosseguimento dos autos apenas para apreciação do pedido reconvencional deduzido pela massa insolvente. Vejamos: Nos presentes autos, o autor, DD, peticiona o reconhecimento da aquisição originária, por usucapião, da fração autónoma designada pela letra H, correspondente a um apartamento e lugar de estacionamento sitos na Rua 1, em Cascais. Alega o autor que ocupa o imóvel de forma ininterrupta desde 2005, por lhe ter sido entregue pela insolvente, em cumprimento de dívida de honorários relativos a serviços jurídicos prestados e que exerce desde então posse pública, pacífica e contínua, com convicção de agir como proprietário. A massa insolvente contestou, sustentando que o autor não possuiu em nome próprio, mas a título precário, por força do contrato-promessa de compra e venda celebrado em 2006, e que, após a resolução desse contrato em 2009, o próprio autor passou a invocar o direito de retenção, o que descaracteriza o animus de proprietário. Com base na factualidade documentalmente provada e admitida por acordo das partes, o Tribunal da primeira instância considerou que a posse exercida pelo autor não era idónea à usucapião, por ter origem contratual e não traduzir animus possidendi, bem como, que a declaração resolutiva de 2009 constituiu ato inequívoco de renúncia à intenção aquisitiva, transformando a posse em mera detenção (detenção creditícia). Concluiu, por isso, não estarem preenchidos os pressupostos dos artigos 1251.º e 1287.º do Código Civil, uma vez que a posse posterior à resolução e à invocação do direito de retenção não é exercida como proprietário, mas como detentor. O Tribunal da Relação de Lisboa confirmou integralmente a decisão recorrida, reafirmando que foram os comportamentos exteriorizados pelo autor, ao longo de todo o período que se seguiu à formalização do contrato promessa, que contrariam a tese que o mesmo pretende fazer vingar na presente ação. Para tanto, escreve-se no acórdão recorrido: «O autor/apelante não aceitou a extinção imediata da obrigação da ré por efeito da tradição da fração, como o evidencia a sua opção por formalizar a vontade de extinção dos efeitos do contrato-promessa pela via da resolução e pela expressa manifestação de desinteresse na aquisição do imóvel (factos 15 e 30), mantendo o exercício de poderes de facto sobre o bem no que assumiu corresponder ao exercício do direito de retenção em garantia do crédito de que sempre se arrogou ser titular – quer na carta remetida à ré aludida em 15, quer na ação instaurada contra a ré referida em 30 (cujo pedido se encontra resumido no documento 2 anexo à contestação), quer ainda no apenso H, cujo pedido se transcreve no facto 36. A posse, como resulta do disposto no art. 1263º, al.
- a)do Código Civil, adquire-se pela prática reiterada dos atos materiais correspondentes ao exercício do direito, sendo a aquisição por usucapião uma faculdade autorizada àquele que mantém a posse “do direito de propriedade” por certo lapso de tempo, atuação reiterada que lhe permite adquirir o direito “a cujo exercício corresponde a sua atuação” – art. 1287º». Contra tal se debate o autor/recorrente, que vem alegar que, ao longo de todo o tempo em que exerceu o poder de facto sobre o imóvel, manteve sempre intacta a “atuação correspondente ao direito de propriedade”, defendendo que a circunstância de ter invocado o direito de retenção para um determinado efeito (e num momento em que não podia ainda usucapir) não pode invalidar a sua posse para efeitos de usucapião. Assim, importa determinar se os poderes de facto exercidos pelo autor sobre o imóvel se podem ter como manifestação do exercício de uma posse idónea à aquisição da propriedade por usucapião, à luz dos artigos 1251.º, 1252.º, 1260.º e 1287.º, todos do CC, ou se, como entenderam ambas as instâncias, a resolução do contrato-promessa e a invocação do direito de retenção fizeram cessar o animus possidendi, transformando a posse em mera detenção. Com efeito, o problema jurídico em questão, consiste em apurar se a conduta do autor, tal como provada nos autos, é compatível ou não com a existência ab initio e manutenção de uma posse apta à usucapião, sendo que todas as problemáticas particularizadas pelo recorrente no recurso de revista excecional e tal como delimitadas supra, não são mais do que questões de direito intrinsecamente associadas à análise dogmática da posse usucapível, ou seja, tendente à aquisição do direito de propriedade do imóvel reivindicado nos autos. Ora, nos termos do art. 1251.º do CC, a posse é o poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real. A propósito do enquadramento dogmático da posse, Rui Pinto Duarte, in Curso de Direitos Reais, Principia, 2020, 4ª. ed., pág. 470, esclarece que, «acerca da posse debatem-se duas conceções doutrinárias básicas. Uma é dita subjetivista por sustentar que a posse envolve, para além da materialidade da situação em que consiste, um elemento de cariz subjetivo, consistente numa intenção. A outra é dita objetivista, por se contentar com a materialidade da situação, caracterizando-se a primeira pela exigência de dois elementos – elementos esses tradicionalmente designados por corpus e animus». Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. III, Coimbra Editora, 1987, p. 4 e ss., partindo da conceção subjetiva da posse, que entendem ter sido a acolhida pelo legislador, distinguem os dois elementos essenciais da posse: o corpus, correspondente ao exercício material de poderes sobre a coisa; e o animus possidendi (ou animus domini), isto é, a intenção de exercer esses poderes como titular do direito. No âmbito doutrinário, apesar de não se ignorar existirem dissensões (nomeadamente, Menezes Cordeiro, in A posse: Perspetivas dogmáticas atuais, 3ª. ed., 2000, Almedina, pág. 129, Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, pág. 239 e Menezes Leitão, O enriquecimento sem causa no Direito Civil, pág. 692, que acolhem a orientação objetivista), o entendimento subjetivista da posse é o maioritário. Tal a posição, para além da de Pires de Lima e Antunes Varela, a de Henrique Mesquita, Direitos Reais, Mota Pinto, Direitos Reais, por Álvaro Moreira/Carlos Fraga e de Orlando de Carvalho, Introdução à Posse, RLJ 122, 1989, pág. 65. Também assim no âmbito jurisprudencial, como consta no Acórdão do STJ de 29-11-2022, não publicado, no processo n.º 903/13.2TBSCR.L2. S1, onde se escreveu que «A doutrina maioritária e a quase totalidade da jurisprudência portuguesa propugnam o entendimento de que o Código Civil acolhe uma conceção subjetivista da posse invocando, para o efeito, o que dispõem os arts. 1251.º e 1253.º do CC.». No mesmo sentido, vejam-se os Acórdãos do STJ de 02-02-2023, in www.dgsi.pt., de 5-5-2020, in https://juris,stj.pt/ecli e de 7-03-2019 (processo n.º 170/06.4TBVRS.E1.S1, não publicado). Nesta medida, numa ação como a que está em causa nos autos, necessário se torna demonstrar, para além do corpus, o animus possidendi, sendo que a aferição deste elemento subjetivo da posse reconduz-se à questão de saber se os atos materiais praticados pelo pretenso possuidor denotam o exercício coadunável com o animus correspondente ao exercício do direito de que se arroga. Em caso de dúvida, o legislador estatuiu que, presume-se a posse naquele que exerce o poder de facto, pessoalmente ou por intermédio de outrem (art. 1252.º do CC), presunção essa, todavia, sempre suscetível de ser ilidida mediante prova em contrário (art. 350.º, n.º 2, do CC). Em anotação ao art. 1251.º do CC e mobilizando as considerações acabadas de tecer para um caso de contrato-promessa com traditio, Pires de Lima e Antunes Varela, com relevância para a apreciação do presente caso, escreveram o seguinte: “O contrato-promessa, com efeito, não é suscetível de, só por si, transmitir a posse ao promitente comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário. (…) São concebíveis, todavia, situações em que a posição jurídica do promitente-comprador preenche excecionalmente todos os requisitos de uma verdadeira posse. Suponha-se, por exemplo, que havendo sido paga a totalidade do preço ou que, não tendo as partes o propósito de realizar o contrato definitivo (a fim de, v.g., evitar o pagamento da sisa ou precludir o exercício de um direito de preferência), a coisa é entregue ao promitente-comprador como se sua fosse já e que, neste estado de espírito, ele pratica sobre ela diversos actos materiais correspondentes ao exercício do direito da propriedade. Tais actos não são realizados em nome do promitente vendedor, mas sim em nome próprio, com a intenção de exercer sobre a coisa um verdadeiro direito real. O promitente comprador actua, aqui, uti dominus, não havendo, por conseguinte, qualquer razão para lhe negar o acesso aos meios de tutela da posse.”. No caso concreto, o autor vem invocar a aquisição originária do direito de propriedade, através do instituto da usucapião, alegando ter sido investido na posse do imóvel em 2005 e ter-se mantido nessa situação ininterruptamente, por um período mínimo de 15 anos. Dispõe o art. 1287.º do CC que, a posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação: é o que se chama usucapião. Prevê, por sua vez, o art. 1296.º do CC que, não havendo registo do título de aquisição nem da mera posse, a usucapião só pode dar-se no termo de quinze anos, se a posse for de boa fé, e de vinte anos, se for de má fé. Como escreve Menezes Cordeiro, in, A Posse: perspetivas dogmáticas atuais, 3ª. ed., Almedina, pág. 129 «A usucapião pode ser definida como a constituição, facultada ao possuidor, do direito real correspondente à sua posse, desde que esta assuma determinadas características e se tenha mantido pelo lapso de tempo determinado na lei». Salienta o mesmo autor que “a usucapião assenta na posse”, não chegando, para o efeito, “a mera detenção, a menos que passe a posse, pela inversão – art. 1290.º.”. Estatui, com efeito, o art. 1290.º do CC que, os detentores ou possuidores precários não podem adquirir para si, por usucapião, o direito possuído, exceto achando-se invertido o título da posse; mas, neste caso, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título. A figura do detentor ou possuidor precário corresponde à situação daquele que, tendo embora o corpus da posse, a detenção da coisa, não exerce o poder de facto com o animus de exercer o direito real correspondente (com animus possidendi) – cfr. Pires de Lima e Antunes Varela. Também no que respeita à mera detenção, José Alberto Vieira, Direitos Reais, Coimbra Editora, 2008, pág. 552, defende que a mesma “resulta da incidência de uma norma jurídica que retira ao corpus a sua consequência normal de atribuição de posse. Nesta matéria o preceito fundamental é o art. 1253.º, que afasta a posse em três grupos de casos (…)” Ora, prevê o art. 1253.º do CC que, são havidos como detentores ou possuidores precários:
- a)Os que exercem o poder de facto sem intenção de agir como beneficiários do direito;
- b)Os que simplesmente se aproveitam da tolerância do titular do direito;
- c)Os representantes ou mandatários do possuidor e, de um modo geral, todos os que possuem em nome de outrem. No que respeita à inversão do título da posse, prevista no art. 1265.º do CC, a mesma exige ato inequívoco de oposição ao titular do direito, revelador da intenção de passar a agir em nome próprio. Colocados estes parâmetros legais, importa analisar o caso concreto. Tendo em conta a factualidade apurada, a qual se encontra estabilizada nos autos, cumpre aferir se o autor adquiriu a posse da fração em apreço e, em caso afirmativo, se essa posse reúne as características previstas no citado art. 1287.º do CC, suscetíveis de conduzir à aquisição, por usucapião, do respetivo direito de propriedade. A questão central reside, pois, em determinar se o autor, ao entrar na posse da fração H, adquiriu efetivamente a posse ad usucapionem, ou se o seu poder de facto sobre o imóvel deve ser qualificado como mera detenção precária, destituída do elemento intencional exigido pelos arts. 1251.º e seguintes do CC. Resulta provado, no facto indicado em 21), que foi acordado entre o autor e os sócios da ré que a transação da fração consubstanciaria uma dação em cumprimento pelo crédito de honorários que aquele detinha sobre estes, a título de serviços de advocacia prestados até maio de 2003. Por outro lado, da matéria de facto provada em 2) a 7) resulta que, em 10-08-2006 foi celebrado um contrato promessa de compra e venda do imóvel, onde se declarou, na cláusula 3.ª que, o pagamento do preço encontra-se integralmente satisfeito. Do contrato promessa de compra e venda, assinado presencialmente perante notária, ficou convencionado que a escritura pública de compra e venda seria celebrada no prazo de 60 dias, algo que o autor tentou, por diversas vezes, que fosse cumprido, o que, no entanto, não se mostrou possível, porquanto a sociedade vendedora não logrou obter o cancelamento das hipotecas existentes sobre essa fração. Considerando este enquadramento factual, bem como todas as vicissitudes que se lhe seguiram, não há como não concluir que a entrega do imóvel por parte da ora insolvente ao autor, para pagamento de dívida, sempre pressupôs que seria celebrado, entre as partes, o negócio definitivo da compra e venda, não sendo, para além do mais, desconhecido de nenhum dos outorgantes do contrato promessa que sobre a fração incidiam várias hipotecas (cfr. facto 9). Só a esta luz, se compreende todo o comportamento posterior do autor e concretizado nos factos provados em 10) (em que o autor comunica à insolvente que procedera à marcação da escritura pública) e 15) (em que o autor comunica à insolvente que considera por esta incumprido definitivamente o contrato promessa de compra e venda e que perdera interesse na aquisição da fração). Esta factualidade, só por si, evidencia que o autor não desconhecia que a sua situação jurídica perante a fração pretendida adquirir era precária e que seria necessário celebrar a escritura de compra e venda para que fosse efetivada a entrega do imóvel, sendo esta a condição para que o mesmo viesse a considerar extinto o seu direito de crédito. Cotejados todos os factos prévios, concomitantes e posteriores à celebração do contrato promessa de compra e venda, não se vê, pois, que o acordo estabelecido entre as partes (e descrito no facto 21) tenha consubstanciado uma verdadeira dação em pagamento e que, por essa via, se tenha imediatamente extinguido a obrigação em dívida perante o autor. Desde logo, não se pode ignorar que, à data, o imóvel se encontrava onerado com hipotecas, razão pela qual não se nos afigura plausível que o autor tenha considerado saldada a sua dívida com a mera entrega do imóvel, sem aquisição por título válido e sem que as hipotecas se mostrassem devidamente canceladas. Aliás, uma das condições para a celebração da escritura pública era justamente a obtenção prévia do cancelamento das hipotecas, o que nunca veio a suceder. Por outro lado, é o próprio autor que o desmente, quando, posteriormente, ao declarar resolvido o contrato promessa de compra e venda, exige o pagamento da quantia tida como sinal e antecipação em pagamento, em dobro, e invoca o direito de retenção sobre a fração até ao pagamento de tal quantia. Entende-se, assim, que no caso, as partes outorgantes não equacionaram senão uma possível futura dação em cumprimento, cuja previsão legal tem assento no art. 837.º do CC. Trata-se, esta, de uma causa extintiva das obrigações, consistindo na realização de uma prestação diferente da que é devida, visando extinguir imediatamente a obrigação ou parte dela. Tal causa extintiva tem por características fundamentais o facto de pressupor um acordo entre os contraentes no sentido de alterarem o meio de cumprimento da obrigação (aqui a liquidação da dívida a título de honorários seria efetuada mediante a entrega da referida fração) e de tal meio de cumprimento implicar a imediata satisfação do direito de crédito do credor e, consequentemente, levar à sua extinção e exoneração do devedor. Ora, torna-se evidente que entre as partes outorgantes não houve uma efetiva dação em cumprimento, mas tão só uma eventual promessa de dação em cumprimento, ou seja, um acordo através do qual o autor declarou permitir à ora insolvente libertar-se da sua obrigação mediante a prestação futura de coisa diversa da devida. Nem podia ser de outra forma, já que a aquisição do imóvel por banda do autor, que a ora insolvente lhe propôs, só podia ser realizada através da forma legalmente estipulada para o efeito (art. 875.º, do CC), do que todas as partes pareciam estar bem cientes (sendo que o autor não podia igualmente desconhecer que a fração se mostrava onerada com hipotecas a favor de terceiro e que foi essa situação de facto que inviabilizou a celebração imediata da escritura pública de compra e venda). Cremos, porém, que a sociedade insolvente e o autor se limitaram, numa fase negocial prévia, a decidir, por consenso, que a dívida daquela, decorrente de serviços de advocacia prestados pelo autor até maio de 2003, seria extinta por dação em pagamento da referenciada fração pertencente àquela. Daí que se conclua que entre as referidas partes não foi celebrado nenhuma dação em pagamento, apenas concordaram em vir a celebrar tal contrato no futuro, sendo que a sociedade ora insolvente apenas e só com a realização da mencionada escritura pública de dação em cumprimento ficaria desvinculada de qualquer obrigação perante o autor. À luz desta realidade material e que se extrai dos factos provados na ação, considera-se que, mesmo que o imóvel tenha sido imediatamente entregue ao autor e que no contrato promessa se tenha feito referência ao pagamento integral do preço, não se nos afigura plausível conjeturar que o autor, ao ter acesso ao imóvel, tenha alguma vez agido com a convicção de que era já, naquele momento, proprietário do imóvel, concretizando tal intencionalidade específica. É o comportamento do próprio autor, posterior à não realização da escritura pública, com a declaração resolutiva do contrato promessa e a menção à perda de interesse na aquisição da fração, e, bem assim, com a invocação do direito de retenção por se intitular credor da sociedade, que o demonstra, de forma inequívoca e que afasta a presunção prevista no n.º 2 do art. 1252.º do CC (sendo certo que esta presunção só funciona nos casos de dúvida - cf. Acórdão do STJ de 13-10-2020 , processo n.º 439/18.5T8FAF.G1.S1., in www.dgsi.pt). Nenhum destes atos, adotados pelo autor no período temporal posterior à celebração do contrato promessa, se afigura compatível com uma atuação correspondente ao exercício de um direito de propriedade. Pelo contrário, do comportamento do autor ressalta a convicção inversa, ou seja, a de que a fração era, ainda, propriedade da sociedade insolvente e que a dívida de honorários não se mostrava extinta. O autor mantinha um direito, mas de natureza obrigacional. Com efeito, do quadro factual assente nos autos – em particular o facto de, in casu, ter sido prevista data posterior para a celebração da escritura pública de compra e venda, a qual o promitente-vendedor acabou por não poder celebrar e a circunstância de o autor se assumir, perante a não celebração da escritura, como um credor da sociedade insolvente, declarando não pretender adquirir a fração – e apesar da existência de traditio para o autor, nada há que permita concluir, pela existência, ao tempo da promessa, de uma vontade comum das partes no sentido da transferência, imediata e definitiva, da posse correspondente ao direito de propriedade. Nesta medida, considerando-se como não demonstrada a factualidade tendente a consubstanciar o animus possidendi, por parte do autor, não é lícito concluir que este tenha exercido uma posse relevante para efeitos de aquisição da coisa por via da usucapião, devendo ser antes tido como mero detentor ou possuidor precário (cf. arts. 1253.º, al.
- a)e 1290.º, ambos do CC). A solução também não seria diferente, caso se admitisse a posição defendida pelo autor: a de que as partes acordaram, no momento da entrega do imóvel ao autor, que esta entrega pressupunha a transferência imediata do respetivo direito de propriedade e que, portanto, o autor passou a estar investido na posse da fração, exercendo os atos materiais sobre a mesma com animus possidendi, i.e. com a intenção de agir como titular do direito real de propriedade. Mas, ainda que se partisse desta hipótese factual, a conclusão de que não se mostram preenchidos os pressupostos para efeitos de aquisição do imóvel por usucapião, manter-se-ia. Com efeito, mesmo que se entendesse que o autor entrou na posse da coisa convencido de que a mesma lhe fora entregue a título definitivo, agindo como seu proprietário, o ponto decisivo está em saber se esse animus possidendi subsistiu após o desenrolar posterior dos factos, sendo precisamente aí que se manifesta a fronteira entre aquela que é considerada uma posse idónea para usucapir e uma posse juridicamente ineficaz para esse efeito. Vejamos os factos: Resultou provado que em 27-03-2009, o autor, depois de tentar, sem sucesso, que a escritura pública do contrato definitivo se concretizasse, resolveu o contrato-promessa, por declaração dirigida à promitente-vendedora, na qual expressamente afirma “perder interesse na aquisição da fração” e “passar a possuí-la como credor com direito de retenção”. Ao chegar ao conhecimento da destinatária, esta declaração resolutiva produziu dois efeitos simultâneos com inegável relevância para a solução a alcançar no caso: não só destruiu retroativamente o vínculo contratual firmado com a celebração da promessa de compra e venda (arts. 433.º e 434.º do CC), como, a nosso ver, requalificou a relação possessória, substituindo o interesse aquisitivo por um interesse de garantia de um direito de crédito. O comportamento assim assumido pelo autor não deixa de demonstrar que o mesmo sabia, desde o início, que o acordo alcançado com a sociedade devedora – no sentido de extinguir a dívida de honorários que lhe era devida, só se materializaria com a celebração da escritura pública de compra e venda do imóvel. Só assim se explica que o autor tenha, perante a não celebração desse negócio, declarado “perder o interesse na aquisição da fração”, reconhecido a não extinção da sua dívida com a entrega do imóvel, peticionando, ao invés, a indemnização pelo valor em dobro das quantias entregues a título de sinal e antecipação do pagamento e, bem assim, ter declarado expressamente que, a partir desse momento, passava a possuir o imóvel na qualidade de credor com direito de retenção da fração até ao pagamento da indemnização pelo incumprimento contratual. Não há como negar que, a partir desse momento, o poder de facto do autor sobre o imóvel passou a fundar-se num invocado direito de retenção e não num exercício do direito de propriedade, a cuja aquisição o autor renunciou expressamente, sendo que a invocação de um direito de crédito (ainda que com garantia real sobre o imóvel) é incompatível com o direito de propriedade. O animus não se pode manter ou presumir contra os próprios atos do possuidor. E aqui, os atos são inequívocos: a resolução contratual, a invocação do direito de retenção e a propositura de ação de verificação ulterior de créditos no processo de insolvência em que se afirma credor, não proprietário, eliminam qualquer dúvida sobre a intenção subjetiva. Neste contexto, é irrelevante saber se o autor continuou a exercer poderes de facto sobre o imóvel, pois o exercício material (corpus) não basta: a intenção é, como vimos, o elemento qualificativo e delimitador da posse. Como se escreve no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 6-11-2008 (processo n.º 5429/08-2, in www.dgsi.
- pt)«Havendo corpus, em princípio há posse, salvo quando o possuidor revele uma vontade segundo a qual ele age sem animus possidendi, sendo este elemento negativo que desvaloriza ou descaracteriza o corpus». E nem se diga que, com isto, estamos a admitir a inversão de posse boa em posse inidónea, como parece pretender o autor. É que o que aqui se verifica é algo mais perentório, ou seja, é a manifestação inequívoca da cessação da posse correspondente ao exercício do direito de propriedade. O autor parece assim confundir a inversão do título da posse, que ocorre quando o detentor passa a agir como possuidor, com a perda do animus possidendi, que sucede quando o possuidor abandona a intenção de agir como proprietário do bem, ou seja, quando há uma renúncia expressa ao animus, seguida de comportamento compatível com essa mesma renúncia, que foi precisamente o que sucedeu no caso concreto. Todo o circunstancialismo fáctico é, ainda, de molde a concluir pelo reconhecimento expresso, por parte do autor, de que, afinal, a proprietária do bem era ainda a sociedade promitente vendedora, como efetivamente era. De realçar que o autor não efetuou apenas uma mera diligência para conseguir regularizar a situação do incumprimento definitivo do contrato. Fez mais do que isso. Declarou expressamente desistir da aquisição da fração e apresentou-se, por diversas vezes e em várias instâncias, como credor de uma indemnização devida pelo incumprimento do contrato. Atente-se que o mesmo, para além da ação em que pediu a declaração da resolução judicial do contrato, reclamou o seu crédito na insolvência por via do incidente de verificação ulterior de créditos. Em suma, mesmo que se admitisse que o autor entrou inicialmente na posse com intenção de agir enquanto proprietário do imóvel, o seu comportamento posterior é ostensivo e absolutamente incompatível com a manutenção dessa qualidade, não fazendo qualquer sentido, neste caso, recorrer a presunções. Como se escreveu no sumário do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27-09-2018 (processo n.º 11680/15.2T8LRS.L1-6, disponível em www.dgsi.pt): «1. O exercício de direito de retenção constitui contexto substancialmente distinto do de «posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo», para os efeitos do disposto no art. 1287.º do Código Civil que fornece a definição normativa de usucapião. 2. Nesse quadro circunstancial, é insofismável, in casu, a ausência de «animus» (intenção de atuar sobre a coisa com um específico estatuto jurídico, id est, fenómeno do foro psicológico, cognitivo e volitivo que materializa uma expressão de pensamento coerente e compatível com o corpus – laço físico e material assente no contacto e na expressão de uma relação entre o sujeito e o objeto no domínio da matéria, ou seja, possibilidade de exercer influência sobre a coisa não toldável pela ação de terceiros. 3. Tendo-se demonstrado, de forma clara, a inexistência de «animus possidendi» e a não materialização de um «corpus» relevante e próprio, nenhum sentido teria o proposto recurso a presunções; estas destinam-se a extrair de factos conhecidos outros de natureza desconhecida; ora, se conhecemos os factos, não tem qualquer sentido tratá-los como desconhecidos para a eles chegar por caminhos ínvios». E nem se diga diretamente transponível para o presente caso o decidido no Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa de 19-11-2002 (Processo n.º 8205/2002-7), que é citado na petição inicial do autor e alegações recursivas, cuja decisão aí proferida está marcadamente dependente da idiossincrasia fáctica aí apurada. Não se escamoteando a pertinência do caso aí apreciado e do argumento principal aí esgrimido no sentido de que, a tentativa de o promitente comprador defender os seus interesses por cada uma das vias que a lei lhe consente não pode significar, de modo imediato, a renúncia aos efeitos derivados da invocação da posse, a verdade é que tal asserção encontra no caso sob escrutínio dois grandes obstáculos: o primeiro deriva de ser evidente, em nossa perspetiva, que o autor nunca adquiriu a posse relevante para poder invocar a usucapião; o segundo decorre das atuações reiteradas levadas a cabo pelo autor a que correspondem uma renúncia expressa à aquisição do imóvel e, por inerência, ao direito de propriedade. Como decorre também do expendido no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 13-02-2025 (Processo n.º 17619/17.3T8SNT.L1-2, disponível em www.dgsi.pt), «A posse boa para usucapir há de ser considerada e ponderada de forma casuísta, “em função da análise do conteúdo do negócio, das circunstâncias concomitantes à sua celebração e das vicissitudes que se lhe seguiram, referenciando-se, exemplificativamente, as situações em que o preço foi totalmente (ou quase) pago, em que tenha sido acordado não realizar a escritura pública do contrato prometido para evitar as despesas associadas, que a coisa tenha sido entregue ao promitente-adquirente com natureza definitiva como se fosse já dele, passando a praticar sobre a mesma atos materiais correspondentes ao direito de propriedade, não em nome do promitente-vendedor, mas antes em nome próprio”; “exige-se, assim, que se extraia da factualidade apurada e, nomeadamente do ato de tradição do objeto do contrato prometido, terem querido as partes antecipar na totalidade os efeitos do contrato definitivo (transferência da propriedade para o comprador e perceção do preço pelo vendedor), cuja celebração não pretendem ou pretenderam na realidade outorgar, de forma a que o promitente comprador passou a agir sobre a coisa como se fosse o seu efetivo dono ou proprietário”». Também assim no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-06-2016 (Processo 299/05.6TBMGD.P2.S2, in www.dgsi.pt/JSTJ.NSF), onde se escreveu: «I. Quando, no âmbito de um contrato-promessa, a coisa prometida vender tenha sido logo entregue pelo promitente-vendedor ao promitente-comprador, tal entrega traduzir-se-á numa aquisição derivada da posse, nos termos previstos na alínea
- b)do artigo 1263.º do CC, a qual se presume, por força do n.º 2 do artigo 1257.º do mesmo Código, que continua em nome de quem a começou, ou seja, do promitente-vendedor. II. Nessas circunstâncias, o promitente-comprador fica investido na situação de mero detentor, enquadrável no art.º 1253.º do CC, ainda que, dada a sua expectativa de realização do contrato definitivo, se lhe reconheça a titularidade de um direito pessoal de gozo, de base contratual, mais precisamente o acordo respeitante à traditio. III. Não obstante isso, a sobredita presunção da continuação da posse em nome do promitente-vendedor pode ser ilidida no sentido de que a vontade das partes fora a de transferir, desde logo, para o promitente-comprador, por razões especificas, alicerçadas em situações excecionais, a título definitivo, a posse da coisa correspondente ao direito de propriedade. IV. Não se tendo provado quaisquer dessas situações excecionais, considerando-se antes como não provada a factualidade tendente a consubstanciar o animus possidendi, por parte do promitente-comprador, não é lícito concluir que este tenha exercido uma posse relevante para efeitos de aquisição da coisa por via da usucapião». Ora, in casu, como já se deixou acima explanado, todos os factos praticados pelo autor após a celebração do contrato promessa só podem ser razoavelmente interpretados sob a insígnia de que o mesmo, pelo menos a partir de 2009, deixou de ter a intenção de agir como proprietário da fração, tendo declarado expressamente ter deixado de ter interesse na respetiva aquisição. O demais alegado e provado não representa, por sua vez, qualquer inversão do título da posse, sendo que o facto de o autor ter vindo a usar a fração e a permitir que outros familiares a utilizem, no contexto factual acima analisado, nada tem de significativo em termos de posse efetiva. Tal como se aludiu no Acórdão do STJ de 12-01-2021 (Processo n.º 8279/16.0T8LRS.L1.S1, in www.dgsi.pt), «Tal situação de facto não constitui mais que a condição conatural à circunstância de ter sido autorizado a fazê-lo, ou seja, de ser detentora legítima (no sentido de ter permissão para tanto) do imóvel que ocupa.(…) Dizendo ainda o mesmo acórdão «Para finalizar, transcreve-se aqui a seguinte passagem de Menezes Cordeiro (A Posse, Perspectivas Dogmáticas Actuais, 3ª ed. Actualizada, p. 61), cujo teor se mantém válido e que não deixa de abonar a bondade do que fica dito: “A jurisprudência portuguesa tem ampliado a noção de tolerância, levando-a para além da mera simpatia ou da obsequiosidade entre vizinhos. Aproveitando as fórmulas divulgadas por Henrique Mesquita e por nós próprios, a jurisprudência veio a centrar a mera tolerância no exercício tácita ou expressamente autorizado pelo proprietário, mas sem a concessão, por este último, dum direito. Os tribunais superiores têm tido em vista, como sendo de detenção, situações de intenso controlo: assim o viver numa casa, o ocupar um terreno durante 12 anos, nele construindo uma casa com anexos, ou o construir uma casa com autorização do dono do terreno. Nenhum destes casos daria lugar a posse, por haver simples tolerância». Na inversão do título da posse, os atos materiais sobre a coisa têm de exprimir a inequivocidade da inversão, com o conhecimento do titular do direito, em nome do qual se possuía, com animus possidendi, o que aqui inexiste. Perante todo o enunciado supra, sempre seria inútil fazer prosseguir os autos para produção de prova sobre as circunstâncias concretas em que o autor adquiriu a posse, já que, a prova sobre tal matéria de facto sempre seria inidónea para alterar a solução jurídica a conferir ao caso concreto e não sendo lícito realizar no processo atos inúteis, conforme dispõe o art. 130º do CPC. Os factos assentes nos autos, já têm a devida e necessária amplitude para o conhecimento do mérito, como sucedeu nas instâncias. E como se aludiu a este respeito no acórdão recorrido, nomeadamente: « Nesta medida, ainda que o tribunal considerasse provada a matéria factual alegada pelo autor e mencionada nas conclusões 56 e 63 a 74, a solução jurídica da causa não seria diferenciada, porquanto ainda que se viesse a apurar que o autor adquiriu a posse em outubro de 2005 e passou nessa ocasião a praticar atos correspondentes ao exercício de direito de propriedade, não poderia desconsiderar-se a evidente alteração de animus que resulta dos factos provados, sendo que estes têm por base a atuação do próprio autor. Não existe fundamento para se recorrer a presunções ou necessidade de produzir prova acrescida, quando o animus que acompanhou o período de exercício de poderes de facto pelo autor/apelante que se desenvolve, pelo menos, a partir de março de 2009 (facto 15) torna manifesta a circunstância de aquele se assumir, em todos os momentos, como titular de um direito de crédito (ainda que com invocada garantia real sobre o imóvel ocupado) e não como titular de um direito de propriedade». Mas, ainda que assim não fosse, certo é que, no caso, muito dificilmente a posse poderia ser considerada de boa-fé. Dispõe o art. 1260.º, n.º 1 do CC que, a posse diz-se de boa-fé, quando o possuidor ignorava, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem. Por sua vez, o n.º 2 do mesmo preceito legal dispõe que, a posse titulada presume-se de boa-fé e a não titulada de má-fé. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, escrevem, a este propósito, que «A ignorância de que se lesa o direito de outrem (a ausência de má fé) resulta, na generalidade dos casos, da convicção (positiva) de que se está a exercer um direito próprio, adquirido por um título válido, por se desconhecerem, precisamente, os vícios da aquisição. Mas a lei não exige que assim seja sempre. O possuidor pode saber que o direito não é seu e estar convencido, apesar disso, de que, exercendo-o, não prejudica o verdadeiro titular. Ou pode mesmo estar convencido de que não existe nenhum direito de terceiro que seja lesado com a sua posse». Ora, quando a fração lhe é entregue pela sociedade, o autor não podia desconhecer, por um lado, que não havia sido celebrado o negócio jurídico que lhe permitira adquirir a titularidade do imóvel (a dação em cumprimento), razão pela qual a sua posse sempre se presumiria de má-fé. Por outro lado, a mera circunstância de o imóvel lhe ter sido entregue pelo respetivo proprietário não é suficiente, no contexto factual em causa, para ilidir a presunção de má-fé. Com efeito, o autor não desconhecia que sobre o imóvel incidiam hipotecas, registadas em novembro de 2004 e janeiro de 2005 (facto 9), constituindo-se estas como garantias reais de direitos de crédito de entidades terceiras. Com este circunstancialismo, o autor não podia deixar de perspetivar que a invocada transferência de propriedade do imóvel para a sua esfera jurídica, sem formalização do negócio e sem que, por essa via, os credores hipotecários tivessem oportuno conhecimento de tal vicissitude, poderia vir a dificultar a satisfação dos direitos de crédito de tais terceiros (desde logo, obrigando os credores hipotecários a fazer valer a sua garantia contra um terceiro; muito embora não se desconheça que no confronto entre o direito real de garantia de hipoteca voluntária, registada, titulado por um credor terceiro e o eventual direito de propriedade decorrente de transmissão anterior, não registada, prevalece o direito real de garantia de hipoteca (cfr. art. 686.°, n.º 1 do CC). Perante o explanado, não se nos afigura óbvio ou linear que o autor tivesse agido na ausência de conhecimento de estar, ao adquirir a posse, a lesar o direito de outrem, razão pela qual não consideraríamos ilidida a presunção de má-fé a que alude o art. 1260.º, n.º 2 do CC. Neste caso, a usucapião só poderia dar-se no termo de vinte anos (cf. art. 1296.º do CC), prazo que, à data da instauração da presente ação, não se mostrava ainda decorrido. Resulta, assim, que a postura levada a cabo pelo autor em todos os momentos processuais de que fez uso, foi a de se assumir como titular de um direito de crédito e não como titular de um direito de propriedade, jamais podendo adquirir a propriedade da fração por usucapião, não se materializando os pressupostos aplicáveis a tal figura jurídica. E não se materializando uma tal posse, prejudicado fica o conhecimento das inerentes questões suscitadas, nos termos do disposto no nº. 2 do artigo 608º do CPC. Por tudo quanto se aludiu, soçobra a pretensão do recorrente, em toda a sua plenitude. Sumário: -O contrato-promessa de compra e venda, não é suscetível de, só por si, transmitir a posse ao promitente comprador. Se este obtém a entrega da coisa antes da celebração do negócio translativo, adquire o corpus possessório, mas não adquire o animus possidendi, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário. - Os detentores ou possuidores precários não podem adquirir para si, por usucapião, o direito possuído, exceto achando-se invertido o título da posse; mas, neste caso, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título. - A factualidade apurada, só por si, evidencia que o autor não desconhecia que a sua situação jurídica perante a fração pretendida adquirir era precária e que seria necessário celebrar a escritura de compra e venda para que fosse efetivada a entrega do imóvel, sendo esta a condição para que o mesmo viesse a considerar extinto o seu direito de crédito. - Mesmo que o imóvel tenha sido imediatamente entregue ao autor e que no contrato promessa se tenha feito referência ao pagamento integral do preço, não se nos afigura plausível conjeturar que o autor, ao ter acesso ao imóvel, tenha alguma vez agido com a convicção de que era já, naquele momento, seu proprietário, concretizando tal intencionalidade específica. - É o comportamento do próprio autor, posterior à não realização da escritura pública, com a declaração resolutiva do contrato promessa e a menção à perda de interesse na aquisição da fração, e, bem assim, com a invocação do direito de retenção por se intitular credor da sociedade e a propositura de ação de verificação de créditos no processo de insolvência, que o demonstra, de forma inequívoca e que afasta a presunção prevista no n.º 2 do art. 1252.º do Código Civil. - O animus não se pode manter ou presumir contra os próprios atos do possuidor. - O autor em todos os momentos processuais de que fez uso, assumiu a postura de titular de um direito de crédito e não a de titular de um direito de propriedade. 3- Decisão: Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente a revista, mantendo-se o acórdão proferido. Custas a cargo do recorrente. Lisboa, 25-11-2025 Maria do Rosário Gonçalves (Relatora) Ricardo Costa Luís Correia de Mendonça