Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

(79), 73/74; Direito das Obrigações, p. 689. - Ana Prata, Contrato-promessa e o seu Regime Civil, p. 890. - Arnoldo Medeiros da Fonseca, …, p. 293 (Brasil). - Calvão da Silva, in Bol. 349, p. 86, nota 55. - Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, p. 134. - Gravato Morais, Contrato-promessa em Geral e contrato-promessa em especial, p. 243 e ss.. – Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, pp. 49, nota 17, 79. - Júlio Gomes, “Direito de Retenção”, Cadernos de Direito Privado, nº 11, pp. 10, 12, 24. - M. Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, p. 194. – Maria Isabel H. Meneres Campos, Da Hipoteca: caracterização, constituição e efeitos, p. 221. - Menezes Cordeiro, A Posse Perspectivas Dogmáticas Actuais, p. 77. - Menezes Leitão, Direitos Reais, pp. 500, 504. – P. Lima e A. Varela, “Código Civil”, Anotado, I, pp. 773 a 775. - Rodrigues Bastos, Notas ao “Código Civil”, vol. III, p. 205. - Salvador da Costa, Os Incidentes da Instância, 1999, p. 185 e 186. - Vaz Serra, in Bol., 65, pp. 103, 138, 234; in RLJ, Ano 109, p. 314, Ano 114, p. 20. Legislação Nacional: CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 442.º, 754.º, 755.º, N.º1, AL. F), 761.º. Jurisprudência Nacional: ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA: -DE 19/4/2012, P.º N.º 299-05.6TBMGD.P1.S1., DE 11/5/2006, P.º N.º 06B404, DE 17/4/2007, P.º N.º 07A480, DE 4/12/2007, P.º N.º 07A4070, DE 18/12/2007, P.º N.º 07B4123, DE 4/3/2008, P.º N.º 08A272 E DE 9/9/2008, P.º N.º 08A1988. -DE 8/10/2013, P.º N.º 10262/06.4TBMTS.P1.S1, IN WWW.DGSI.PT . * – ACÓRDÃO PARA UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA DE 20/3/2014 (DR I S. DE 19/5/2014). Sumário : 1. No contrato-promessa de imóvel, com tradição da coisa para o promitente-comprador, por convenção das partes, acompanhada do pagamento, a título de sinal de parte significativa do preço, com o subsequente alheamento do proprietário em relação à coisa, pode considerar-se que estamos perante uma verdadeira posse por banda do promitente-comprador. Sempre se tratando, de qualquer modo, de uma detenção lícita. 2. Constitui matéria de facto a apurar nas instâncias o saber se o promitente-comprador agiu na convicção e vontade de ter a coisa como proprietário ou de ter a coisa para si, como própria. Ou, em relação a ela, como titular de outro direito real. 3. São pressupostos do direito de retenção: (

1. i)o devedor há-de ter a retenção regular de uma coisa de que não é proprietário; (
2. ii)o devedor há-de ser titular de um crédito quanto ao seu credor, desde que o mesmo represente o montante de gastos efectuados por causa da coisa ou de danos que ela lhe causou. Bastando-se o primeiro dos aludidos requisitos com a simples detenção da coisa, desde que não tenha sido obtida por meios ilícitos. 4. Gozando o promitente-comprador do direito de retenção da coisa, a venda desta, pelo promitente-vendedor incumpridor a terceiro, não torna inoponível a este o direito de retenção aludido. 5. Constituindo o direito de retenção um direito real de garantia, isso significa, em atenção á finalidade precípua da concessão de tal direito, que o promitente-comprador que seja credor da indemnização prevista no art. 442.º do CC, goza, contra quem quer que seja, da faculdade de não abrir mão da coisa retida, enquanto não se extinguir o seu crédito. 6. O direito de retenção extingue-se, para alem do mais, com a entrega voluntária da coisa retida. Decisão Texto Integral: ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA: AA veio intentar acção, com processo ordinário, contra BB, LDA, que anteriormente se denominava CC, Lda., e DD, Lda, pedindo que se declare nulo e de nenhum efeito o contrato de compra e venda titulado pela escritura pública outorgada no dia 27/1/2005 no Cartório Notarial da Moita, em virtude de o mesmo ser absolutamente simulado; para ser ordenado o cancelamento do registo de aquisição a favor da 2ª R. do prédio prometido vender à A., inscrito a favor da 2ª R., notificando-se para o efeito a Conservatória do Registo Predial de Palmela e ser proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial da 1ª R. a favor da A.; subsidiariamente e para o caso de tais pedidos serem julgados improcedentes, que se condene a 1ª R. como única e exclusiva responsável pelo incumprimento do contrato-promessa de compra e venda que a 23/5/2001 celebrou com a A. e, em consequência, ser a 1ª R. condenada a pagar à A. a quantia de 42.000.000$00 ou 209.495,12 € correspondente à devolução do sinal em dobro; para as RR. serem condenadas a reconhecer o direito de retenção da A. sobre o imóvel que a 1ª R. lhe prometeu vender pelo contrato-promessa de compra e venda celebrado a 23/5/2001 até que a A. veja satisfeito o seu crédito por parte da 1ª R.; para ambas as RR. serem condenadas a ver judicialmente declarada a procedência da impugnação pauliana deduzida pela A. e, por via disso, a ver judicialmente declarada a ineficácia da transmissão realizada pela 1ª R. à 2ª R. e, em consequência, a reconhecerem que à A. assiste o direito de se fazer pagar, com exclusão de outrem, pelo seu crédito pelo produto da venda do bem imóvel que a 1ªR. prometeu vender à A. Alegando, para tanto, e em suma: Celebrou com a 1ª R. um contrato-promessa de compra e venda em que a A. prometia comprar e a R. prometia vender a fracção autónoma, designada pela letra G correspondente à moradia sete, destinada a habitação e garagem, a qual faz parte do prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal, sito na Rua ... , …, freguesia da Quinta do Anjo, concelho de Palmela, então omisso na matriz, actualmente com o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º …. O preço de venda ajustado foi de 38.000.000$00 ou 189.543,20 €, e na assinatura do contrato a A. entregou à 1ª R. a quantia, a título de sinal e princípio de pagamento, de 10.000.000$00 ou 49.879,79 €. A escritura pública de compra e venda realizar-se-ia após o trânsito em julgado da sentença que decretasse o divórcio da A. e do então marido e até 31/1/2002, em data e Cartório a designar por esta, com a obrigação de avisar a 1ª R. com a antecedência mínima de 5 dias. A A. entrou na posse da moradia com a assinatura do contrato. À data da celebração do contrato-promessa a 1ª R. designava-se por CC, Lda., e eram sócios EE e FF, pertencendo a gerência aos dois e vinculando-se com a assinatura de ambos. A A. e os sócios da 1ª R. tinham uma relação de muita proximidade pessoal, bem sabendo estes que à data da celebração do contrato-promessa a A. estava a ultimar os procedimentos legais para se divorciar do então marido e que só tinha interesse na celebração da escritura pública de compra e venda na condição de divorciada. No decurso do ano de 2000 a A. e o então marido decidiram divorciar-se, dando entrada da acção em Maio de 2001 no Tribunal de Família e Menores de Setúbal. Sucede que, não obstante algumas tentativas de acordo, tal processo veio a arrastar-se até 2/2/2005, vicissitudes das quais os sócios da 1ª R. tiveram conhecimento, sempre acordando em prolongar a data para a celebração da escritura até à data em que a A. se viesse a divorciar. Tanto assim foi que em 23/6/2001 fixou-se um reforço de sinal no montante de 23.000.000$00 ou 114.723,52 €, mas que a A. não logrou pagar por desentendimentos com o seu ex-marido. Assim, o sócio da 1ª R. EE acordou com a A. na celebração de um segundo contrato-promessa em que figurava como promitente compradora a filha da A., sendo certo para as partes, no entanto, que o contrato que as vinculava era o celebrado anteriormente com a A. Esta e a 1.ª R. acordaram verbalmente que a escritura pública só seria outorgada quando a A. tivesse condições financeiras para pagar a parte restante da dívida, comprometendo-se, contudo, a, sempre que o conseguisse, reforçar o sinal e princípio de pagamento, pagando todavia os juros legais que se vencessem sobre a parte do preço em dívida até à data da outorga da escritura. Até 31/3/2005 a A. entregou à 1ª R. a quantia total de 21.000.000$00 ou 104.747,56 €. A A. celebrou ainda em 15/7/2002 um contrato de arrendamento da fracção com a GG - Sociedade Industrial de Refrigerantes, SA, contrato assinado pela filha da A., o que foi do conhecimento e incentivado pelo sócio da 1ª R. EE. Sucede que, em Janeiro de 2005, a A. recebe uma notificação judicial avulsa requerida pela 1ª R. para que a A. confirmasse em 15 dias se pretendia ou não adquirir a moradia objecto do contrato-promessa e, em caso afirmativo, proceder à marcação da escritura de compra e venda informando a 1ª R. da data e local da realização da mesma e proceder ao pagamento do preço na data da realização da escritura. Caso não houvesse por parte da A. qualquer comunicação, a 1ª R. consideraria o contrato celebrado resolvido. A 17/1/2005 a A. envia à 1ª R. uma carta registada manifestando expressamente a continuação do interesse no negócio. Em 2/2/2005 a A. e o seu então marido divorciaram-se, tendo a A. solicitado uma certidão da moradia junto da Conservatória do Registo Predial, tendo constatado que a moradia havia sido vendida pela 1ª R. à 2ª R., compra e venda registada em 31/1/2005. Esta venda foi efectuada por conluio entre os anteriores sócios da 1ª R., com intenção de enganar a A., uma vez que nem a 1ª R. quis vender, nem a 2ª R. quis comprar, sendo sócio desta 2ª R. o anterior sócio da 1ª R. FF. A 1ª R. locupletou-se indevidamente com a quantia já paga pela A. Ficou ainda a A. a saber que sobre a moradia incidiam duas hipotecas a favor do BIC nos montantes máximos de 926.736,60 € e 340.629,08 €. A A. nunca perdeu o interesse na celebração do contrato definitivo; o facto de apenas constar no contrato-promessa a assinatura de um dos gerentes é imputável aos sócios da 1ª R. que a convenceram da desnecessidade de tal procedimento notarial, todavia as partes não quiseram afastar o regime da execução específica que expressamente fizeram consignar no contrato-promessa. A moradia deve ser vendida livre de ónus ou encargos e a moradia está na posse da A. desde o dia 23/5/2001. Alega ainda a A. para fundamentar o pedido subsidiário que o incumprimento do contrato-promessa é exclusivamente imputável à 1ª R., pelo qual esta deve ser condenada na restituição do sinal em dobro. Acontece que a 1ª R. não tem bens ou rendimentos susceptíveis de fazer reunir o dinheiro necessário à restituição do sinal em dobro, só o produto de venda da moradia é adequado a satisfazer o crédito que a A. detém sobre a 1ª R. A ineficácia da venda resulta de as RR. terem celebrado uma escritura de venda de modo a conseguirem uma substancial diminuição da garantia patrimonial do direito da A. a obter a devolução do sinal em dobro. O valor declarado na compra e venda efectuada pelas RR. é muito inferior ao valor pelo qual a A. ia adquirir a moradia. Devidamente citadas, vieram as RR. contestar, invocando a DD, LDA. a nulidade do contrato-promessa por se encontrar assinado apenas por um dos sócios gerentes, sendo que a sociedade só se obrigava com a assinatura de dois. Por outro lado, na data da assinatura do contrato, o sócio FF não teve conhecimento do mesmo, uma vez que nessa altura estava já de saída da sociedade, sendo apenas formalmente sócio gerente da 1ª R., da qual veio a renunciar à gerência e ceder a sua participação ao outro sócio em 28 de Maio de 2001; tão pouco este sócio conhecia a A. e não teve qualquer interferência no negócio. Em Dezembro de 1999 a 1ª R. contratou um empréstimo junto do BIC, do qual ambos os sócios, bem como a esposa de FF se constituíram avalistas; em Maio de 2004 o sócio FF foi confrontado pela entidade bancária com o incumprimento contratual da 1ª R., com a iminência de a mesma reclamar judicialmente o seu crédito. Entrou assim em negociações com a entidade bancária com vista a resolver o incumprimento contratual. O BIC, para além dos avalistas, tinha a hipoteca de dois imóveis, entre os quais o imóvel objecto destes autos. No âmbito das negociações encetadas, propôs-se como acordo de resolução que fosse entregue ao Banco um dos imóveis e que o outro passasse para a propriedade do avalista contra o pagamento de 175.000,00 €. Porque o avalista FF era sócio-gerente da 2ª R., empresa ligada à construção, ficou acordado que seria esta empresa a viabilizar a operação liquidando ao BIC a quantia de 175.000,00 €, desobrigando assim o avalista FF e esposa das obrigações assumidas, operação que veio a concretizar-se em Janeiro de 2005. Em momento algum foi intenção do avalista conluiar-se com o seu ex-sócio no sentido de defraudar os interesses da A., sendo a sua intervenção motivada pelo facto de a 1ª R. e o seu sócio EE não terem logrado satisfazer as obrigações assumidas perante a entidade bancária. Assim, a 2ª R. tem a posse do imóvel desde Janeiro de 2005. Invoca a litigância de má fé da A. ao referir que contratou com o sócio FF e que mercê dessa relação pessoal a convenceram a prescindir do reconhecimento notarial das respectivas assinaturas, acontecendo porém que o sócio da 2ª R. nunca conheceu a A. em data anterior à aquisição do imóvel por parte da 2ª R. Deduz ainda esta R. pedido reconvencional, alegando ter notificado judicialmente a A. para que esta retirasse do imóvel todos os seus pertences, sob pena de ficar sujeita ao pagamento do respectivo depósito, notificação que ocorreu em 29/5/2005 sem que a A. tivesse retirado os seus bens do imóvel, mantendo a casa ocupada. Se a casa estivesse desocupada a reconvinte poderia arrendá-la obtendo uma renda mensal não inferior a 1.000,00 € mensais, quantia na qual a A. deve ser condenada desde Abril de 2005 até que deixe o imóvel livre de bens móveis. A existência da presente acção e o registo da mesma na Conservatória impede ainda a 2ª R. de proceder à sua venda, pagando no entanto a 2ª R. as prestações do empréstimo que contraiu, prejuízo que deverá ser ressarcido, relegando-se o seu montante para execução de sentença. Requereu ainda o desentranhamento do documento n.º 10 junto com a p.i. por se tratar de correspondência trocada entre mandatários. Por sua vez a 1ª R. também contestou, invocando que a A. não realizou a escritura de compra e venda na data acordada, o que levou a que a 1ª R. procedesse à interpelação da A. através de notificação judicial avulsa na qual concedeu o prazo de 15 dias para a realização da escritura, prazo que a A. não cumpriu, pelo que a mora se converteu em incumprimento definitivo. Tem assim a 1ª R. o direito a fazer sua a quantia entregue pela A. a título de sinal. Quanto ao negócio celebrado com a 2ª R., o mesmo não foi simulado. Na resposta à contestação a A. refere que não respondeu à notificação judicial avulsa em 8 meses mas no prazo fixado, uma vez que apenas recebeu a notificação em Janeiro de 2005. Além disso, mantém ainda o restante já por si alegado em sede de petição inicial. Foi proferido despacho saneador, onde se admitiu o pedido reconvencional deduzido pela 2ª R., tendo sido seleccionada a matéria de facto e quesitada na base instrutória a factualidade controvertida. Procedeu-se à realização da audiência de julgamento, tendo sido decidida a matéria de facto controvertida, conforme melhor consta dos autos. Foi proferida sentença, na qual a acção foi julgada parcialmente procedente, por provada e, em consequência:
3. a)Condenou-se a R. BB, Lda., actualmente representada pelo seu sócio EE, a restituir à A. AA a quantia de 209.495,12 € correspondente ao sinal em dobro, por incumprimento do contrato promessa celebrado com a A. em 23/5/2001 o qual consequentemente se declara resolvido;
4. b)Condenaram-se as RR. BB, Lda., actualmente representada pelo seu sócio EE e DD, Lda., a reconhecer o direito de retenção da A. sobre a fracção autónoma, designada pela letra G correspondente à moradia sete, destinada a habitação e garagem, a qual faz parte do prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal, sito na Rua …, freguesia da Quinta do Anjo, concelho de Palmela, então omisso na matriz, actualmente com o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.º ….
5. c)Absolveram-se as RR. do remanescente peticionado. Por outro lado, foi julgado improcedente, por não provado, o pedido reconvencional deduzido pela R. DD, Lda., dele absolvendo em consequência a A. Por fim, foi a A. condenada como litigante de ma fé na multa de 0,5 UC. Inconformada com tal decisão dela apelou a 2ª R. (DD, Lda) para o Tribunal da Relação de Évora, onde, por acórdão de 25/9/2014, foi parcialmente revogada a sentença recorrida, na parte em que condenou as rés a reconhecer o direito de retenção da autora sobre o imóvel identificado nos autos, por inexistência de tal direito. Agora, inconformada, veio a autora pedir revista para este Supremo Tribunal de Justiça, formulando, na sua alegação, as seguintes conclusões: 1ª - Em primeiro lugar, sempre salvaguardando o devido respeito pelos Ilustres Juízes Desembargadores a quibus, a Recorrente considera como norma violada, no Decisório aqui sindicado, a interpretação operada do art. 755.°, alínea
6. f)do Código Civil. 2ª - Assim o objecto do presente recurso reconduz-se à questão da revogação da Sentença proferida em Primeira Instância, através da qual se condenaram as RR. na obrigação de reconhecerem o direito de retenção da A, do imóvel em causa, obrigação que foi revogada no conquanto Douto Aresto do Tribunal da Relação de Évora. 3ª - Ora, apelando inclusive à Decisão da Matéria de facto, a verdade é que a A tem a posse do imóvel, quer porque o mesmo lhe foi entregue, quer porque foi praticando actos relevadores do cumprimento dos pressupostos do corpus e animus do conceito da posse, por exemplo através do arrendamento referido no facto dado como provado sob o n.º 12. 4ª - Mesmo considerando o facto fixado no item nº 28 como verdadeiro, remetemos para o que tão minuciosa e cuidadamente a Sentença de 1ª Instância referiu a este propósito, na senda do que vem sendo a corrente jurisprudencial a este respeito e que a título paradigmático identificamos:
7. i)Ac. do STJ de 27/05/2004, relatado pelo Cons. Quirino Soares (in CJ STJ, 2004, tomo II, pag.77/80);
8. ii)Ac. do STJ de 25-03-99, relatado pelo Cons. Lúcio Teixeira, in BMJ 485, pago 400 e segs.; iii) Ac. de 24-04-2002, relatado pelo Cons. Nascimento Costa, in www.dgsi.pt.;
9. iv)Ac. do STJ de 13/11/2000, Proc. nº 99A1078, disponível em www.dgsi.pt;
10. v)Ac. de 25 de Fevereiro de 1986 - B.M.J. n. 354, página 549;
11. vi)Ac. 23 de Janeiro de 1996 - Colectânea - Acórdãos do S.T.J. ­ano IV

(1996), tomo I, página 70); vii) Acórdão datado de 0210712009, proferido pelo Tribunal da Relação de Évora; e VIII) Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 27/03/2014, Proc. 1775/

1. 7TBOLHE
2. 5ª - A própria Doutrina tem clarificado esta questão e propendido para a solução que se postula nestas alegações de recurso, como por exemplo VAZ SERRA, B.M.J. nº. 65, página 177; MENEZES CORDEIRO, Direitos Reais, volume II, 1979, página 1100; CARVALHO FERNANDES, Lições de Direitos Reais, 1996, página 134; Conselheiro ELISEU FERREIRA, Contrato Promessa de Compra e Venda, in Colectânea - Acórdãos do S.T.J. - ano V

(1997), tomo II, página

1. 6ª - Assim, o acto pelo qual a 2ª Ré. deu de arredamento o imóvel, violando a posse da A, bem como o respectivo direito de retenção sobre o imóvel, consubstancia a prática de acto ilícito que o Tribunal não pode tolerar ou, permita-se a expressão, "dar cobertura". 7ª - Nestes termos, deverá ser revogado o Acórdão de 25/09/2014 e decidir pela efectiva condenação de todas as RR. no reconhecimento do direito de retenção do imóvel em causa, a favor da A. As recorridas não contra-alegaram. Corridos os vistos legais, cumpre, agora, apreciar e decidir. * Vem dado como assente das instâncias: A) A fls. 23 destes autos, consta o documento n.º 1, datado de 23 de Maio de 2001, intitulado “contrato promessa de compra e venda”, no qual se declara que CC, Lda promete vender à Autora, e esta declara prometer comprar, a fracção autónoma, designada pela letra G, correspondente à moradia sete, destinada a habitação e garagem, a qual faz parte do prédio urbano constituído no regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, concelho de Palmela, então omisso na matriz, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.° … da referida freguesia, estando o mesmo assinado pela Autora e por EE. B) No mesmo documento declararam ainda os outorgantes que o preço da venda ajustado seria 38.000.000$
2. C) No acto da assinatura do contrato referido em A), a A. entregou ao outorgante do mesmo, a título de sinal e princípio de pagamento do preço a quantia de 10.000.000$
3. D) Declararam ainda os outorgantes do mesmo documento, que a escritura pública de compra e venda realizar-se-ia após o trânsito em julgado da sentença que decretasse o divórcio da A., e até 31 de Janeiro de 2002, em data e Cartório a designar por esta com a obrigação de avisar a 1ª outorgante com a antecedência mínima de 5 dias. E) Declararam ainda as partes que o contrato ficaria sujeito ao regime da execução específica. F) À data da celebração do contrato promessa, a 1ª R., BB, Lda, constituída em 02.12.99, designava-se por “CC, Lda” e tinha como objecto a compra e venda de propriedades, indústria de construção civil e venda de imóveis, estando o capital social distribuído em partes iguais pelos sócios EE e FF, pertencendo a gerência aos dois e vinculando-se com a assinatura de ambos. G) Em 17 de Junho de 2004, a 1ª Ré requereu a notificação judicial avulsa da A., que esta recebeu, e cuja cópia constitui o documento n.º 8 a fls. 131, na qual se pedia que a A., no prazo de 15 dias a contar da data da notificação, informasse a 1ª R se pretendia ou não adquirir a moradia, objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado em 21.05.2001; no caso de pretender adquirir a fracção, no mesmo prazo, proceder à marcação da escritura de compra e venda, informando a 1ª R. da data, hora e local de realização da mesma; na data da celebração da escritura de compra e venda, deveria a A. proceder à entrega à 1ª R. da parte do preço em dívida, acrescida de juros contados à taxa legal, e finalmente, caso não houvesse da parte da A. qualquer comunicação, a 1ª R. consideraria o contrato promessa celebrado em 23.05.01 resolvido. H) Em 02.02.2005 a Autora e o seu ex-marido HH, celebraram escritura pública de partilha por divórcio, outorgada no 2° Cartório Notarial de Setúbal, cuja certidão foi junta com a petição inicial como documento n.º 11 a fls. 84 a
4. I) Mediante escritura pública de compra e venda realizada no Cartório Notarial da Moita, em 27 de Janeiro de 2005, EE, enquanto representante da 1ª Ré BB, Lda, declarou vender à 2ª Ré, DD, Ld.ª, representado nessa escritura por FF, que declarou comprar, pelo preço de 150.000,00 €, a fracção autónoma, designada pela letra G, correspondente à moradia 7, destinada a habitação e garagem, a qual faz parte do prédio urbano constituído no regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, …, freguesia da Quinta do Anjo, concelho de Palmela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o n.° … da referida freguesia, conforme documento n.º 15 junto a fls. 105 a
5. J) O direito de propriedade sobre a fracção referida em I), encontra-se inscrito a favor da 2ª Ré, DD, Ld.ª, mediante ap. 16/
6. L) Mediante escritura pública lavrada em 28 de Maio de 2001, no 2º cartório notarial do Barreiro, FF declarou ceder a EE, que declarou aceitar a cedência, a quota do valor nominal de 2.506.025$00 que aquele era titular, relativa à sociedade CC, Ld.ª, conforme documento n.º 16 junto a fls. 110 e ss. M) Na mesma escritura, declarou o outorgante EE, enquanto único sócio, alterar a denominação da sociedade CC, Ld.ª para BB, Ld.ª. N) A sociedade DD, Ld.ª, encontra-se registada na Conservatória do Registo Comercial do Seixal, sendo sócios da mesma FF e II. O) Sobre a moradia incidem 2 hipotecas a favor do Banco Internacional de Crédito, nos montantes máximos, respectivamente de 185.794.000$00 e de 68.290.000$00, a que correspondem as ap. 43/991203 e ap. 27/
7. P) Após a aquisição do imóvel, a 2ª R. com recurso a notificação judicial avulsa, comunicou em 29 de Março de 2005 à A., que a mesma deveria providenciar pela retirada dos bens móveis que fossem sua pertença da moradia referida em A), sob pena de a mesma ficar sujeita ao pagamento do respectivo depósito, conforme documento n.º 7 junto com a contestação da 2ª R. a fls. 182 e ss. Q) Mesmo após a notificação a que se faz referência na alínea P), a A. não retirou os seus bens, mantendo a casa ocupada. 1º) Após a assinatura do contrato referido em A), a 1ª R. entregou a moradia à A., a qual a partir daí a passou usufruir. 2º) A A. e o sócio da 1ª R., EE tinham uma relação de proximidade pessoal, sabendo este à data da celebração do contrato promessa que a A. tinha intenção de se vir a divorciar e que só tinha interesse na celebração da escritura pública de compra e venda da moradia na condição de divorciada, de modo a que o seu marido não reclamasse qualquer direito sobre a moradia emergente da condição de casado com esta. 3º) A petição de divórcio deu entrada em Juízo no dia 31/5/
8. 4º) A A. e o então marido acordaram então numa partilha extra-judicial da totalidade dos bens do casal, tendo subscrito um acordo escrito, celebrado a 25/5/2001, nos termos do qual identificavam os imóveis que seriam atribuídos a cada um dos cônjuges após o divórcio ser decretado. 5º) O sócio da 1ª R., EE teve conhecimento do acordo a que a A. e o então marido haviam chegado, tendo-se fixado um reforço do sinal no valor de 23.000.000$00 com data de 23/6/2001 em virtude da A. no âmbito do acordo extrajudicial com o então marido, ir receber 21.000.000$
9. 6º) Após a realização da 1ª conferência de divórcio, que ocorreu em 10/7/2001, ocorreram desentendimentos entre a A. e o marido, do que o sócio da 1ª R., EE teve conhecimento em virtude desta não ter procedido ao reforço do sinal na data constante do contrato promessa. 7º) Os desentendimentos da A. com o então marido agudizaram-se, e a A. receou que este pudesse reivindicar direitos sobre a moradia que esta estava a adquirir “sozinha. 8º) Facto de que o sócio da 1ª R., EE, teve conhecimento, pelo que com o objectivo de evitar que o então marido da A. reclamasse direitos sobre a moradia, acordou com esta na celebração de um segundo contrato junto como documento n.º 7 a fls. 129 e 130, em que figuraria como promitente compradora a filha da A., ficando claro para ambas as partes que o contrato que as vinculava era o referido em A). 9º) Não se tendo realizado a segunda conferência, que foi marcada para o dia 05.12.01, e não sendo decretado o divórcio, a A. e a 1ª R. acordaram verbalmente que a escritura pública só seria outorgada quando a A. tivesse condições financeiras para pagar a parte restante do preço em dívida. 10º) Comprometendo-se a A., sempre que o conseguisse, a reforçar o sinal e princípio de pagamento até então efectuado e pagando os juros legais que se vencessem sobre a parte do preço em dívida, até à data da outorga da escritura pública. 11º) Até à instauração da presente acção em 31 de Março de 2005, a A. entregou à 1ª R. a quantia total de 2l.000.000$00 (€ 104.747,56) a título de sinal e princípio de pagamento. 12º) Em virtude da 1ª R. ter entregue à A. o imóvel prometido vender, a filha da A. celebrou com data de 15/7/2002 com a sociedade GG – Sociedade Industrial de Refrigerantes, S.A. um contrato de arrendamento por tempo determinado para habitação temporária e transitória. 13º) A 1ª R., através do seu sócio-gerente EE, sempre tivera conhecimento das dificuldades financeiras por que então passava a A., incentivou-a a celebrar o mencionado contrato de arrendamento, nunca se tendo oposto ao mesmo. 14º) A A. recebeu a notificação judicial avulsa referida em G) no dia 16/1/
10. 15º) A A., através de mandatário, enviou em resposta à notificação judicial avulsa referida em G), uma carta com data de 17/1/2005 com o seguinte teor: “(…)
11. A minha constituinte continua interessada, como sempre esteve, na compra da moradia identificada no contrato-promessa de compra e venda, datado de 23 de Maio de
12. De resto a minha constituinte tem manifestado expressa e periodicamente ao Sr. EE esta mesma intenção.
13. O divórcio da minha cliente será decretado no decorrer do próximo mês de Fevereiro do corrente ano, dadas as negociações em curso, pelo que logo após estará em condições de celebrar a escritura de compra e venda.
14. A minha cliente pretende que a sua cliente a informe do montante exacto dos “juros de mora à taxa legal” com data a 15 de Março de 2005, uma vez que tem necessidade de informar o Banco que está a preparar a operação financeira para a compra. A quantia em dívida será paga no acto da escritura pública.
15. A escritura está a ser preparada e agendada para o próximo mês de Março do corrente ano, estando apenas dependente da agenda do Banco e do Cartório Notarial. Informarei o Colega e a sua constituinte logo que obtenha a respectiva informação. Colega, dadas as insistências do Banco para formalizar com urgência a operação, agradeço me envie com brevidade o valor da quantia em dívida para informar o Banco”, carta recebida a 17/1/
16. 16º) Após a celebração da escritura pública referida em H), e o fim por acordo dos processos judiciais em curso entre a A. e o seu então marido, a A. ficou então com condições para celebrar a escritura pública de compra e venda da moradia referida em A). 17º) A A. requereu a 14/2/2005 uma certidão da moradia junto da Conservatória do Registo Predial de Palmela, a qual lhe foi entregue no mesmo dia, tendo, pelo menos nessa altura, tomado conhecimento da venda referida em I). 18º) A 1ª R. não procedeu a qualquer devolução das quantias recebidas da A. a título de sinal e princípio de pagamento. 19º) O sócio da 1ª R., EE, enquanto legal representante da mesma, tinha conhecimento dos factos referidos em I), 15º) e 18º). 20º) FF constituiu a DD, SA, em 27/4/1999; FF não conhecia a A. 21º) Sobre a moradia referida em A) foram constituídas, pela 1ª R., duas hipotecas voluntárias a favor do Banco Internacional de Crédito, S.A. para garantia dos empréstimos de 140.000$00 e 50.000.000$00, registadas pelas Ap. 43/991203 e Ap. 27/220500 e que FF tinha a posição de avalista na livrança que servia de garantia a um empréstimo. 22º) Em Maio de 2004, o sócio FF foi confrontado pela entidade bancária, com o incumprimento contratual da 1ª R. e com a iminência de a mesma reclamar judicialmente o seu crédito. 23º) FF é empresário, e não estava em condições de poder ver o seu nome na lista de risco do Banco de Portugal, tendo entrado em negociações com a entidade bancária com vista a resolver o incumprimento contratual, no qual ele e a sua esposa constavam como avalistas. 24°) Como o BIC, para além dos avalistas, tinha ainda a hipoteca de dois imóveis, sendo um dos imóveis a moradia referida em A), no âmbito das negociações acordou-se com o B.I.C. que fosse entregue ao Banco um dos imóveis e que o outro passasse para a propriedade do avalista FF contra o pagamento da quantia de 175.000,00 €. 25º) Porque o avalista FF era sócio-gerente da 2ª R., empresa ligada à construção, ficou acordado que seria esta empresa a viabilizar a operação, liquidando ao BIC a quantia de 175.000,00 €, desobrigando assim o avalista FF e esposa das obrigações assumidas perante aquele banco. 26º) Esta operação veio a concretizar-se em 27/1/2005 tendo uma vez liquidada a dívida ao BIC o avalista FF ficado desobrigado perante a entidade bancária. 27º) A 2ª Ré tem as chaves do imóvel, desde a data em que o adquiriu por escritura pública. 28º) A 2ª R. arrendou o imóvel, auferindo rendas de cerca de 1.550 € a 1.600 € mensais. São, como é bem sabido, as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o objecto do recurso – arts. 685.º-A, nº 1 e 684.º, nº 3 do Código de Processo Civil, bem como jurisprudência firme deste Supremo Tribunal. Sendo, pois, as questões atrás enunciadas e que pela recorrente nos são colocadas que cumpre apreciar e decidir. As quais se podem resumir à de saber se as rés devem antes ser condenadas a reconhecerem o direito de retenção da autora sobre o imóvel dos autos. Vejamos: A Relação, dando como assente, por decisão transitada em julgado, que a 1ª ré BB, Lda, já se encontra condenada a restituir à autora, a quantia de € 209 495,12, correspondente ao sinal em dobro, por incumprimento, por banda da dita ré, do contrato-promessa que ambas celebraram em 23/5/2001, que se declarou resolvido, entendeu não existir o questionado direito de retenção da autora sobre o imóvel dos autos, por a mesma não ter a sua posse desde 27/1/2005, já que a outra ré, nessa data, adquiriu o dito prédio à primeira. Sem embargo de também reconhecer que a 1ª ré, após a assinatura do aludido contrato-promessa procedeu à entrega da moradia à autora, que a passou, desde então, a usufruir. A 1ª instância, não obstante o negócio realizado entre as rés em 2005, com arrimo em jurisprudência e doutrina que considerou aplicável à questão dos autos, julgou de modo diferente, entendendo que o direito de retenção em causa se haveria de manter, como tal sendo reconhecido, independentemente da transmissão do prédio para terceiro. Ora bem: Temos, assim, como certo, ter o contrato-promessa em apreço sido incumprido pela promitente-vendedora, a 1ª ré, a qual, deve, por isso, restituir em dobro o sinal prestado pela autora, no montante de € 209.495,
17. A 1ª ré é, assim, devedora desta quantia à A., sendo esta, em tal medida, sua credora. Bem como temos, ainda, como certo que, logo de seguida à celebração de tal contrato-promessa, a autora, por acordo com a promitente-vendedora, entrou na usufruição do mesmo, podendo concluir-se, com acordo de todos, que entrou na sua detenção, convicta de estar a exercer um direito, pelo menos até à aquisição do imóvel pela 2ª ré. A propósito da tradição da coisa no contrato-promessa de compra e venda de imóvel por ocasião da celebração do mesmo e sendo certo que, em regra, a traditio não transfere a posse, passando o promitente-comprador a dispor apenas do corpus, ficando o animus reservado para o momento da outorga do contrato prometido, quando a entrega da coisa é acompanhada do pagamento de parte significativa do preço e as partes em tal acordaram, com subsequente alheamento do proprietário, pode então considerar-se que estamos perante uma verdadeira posse, com os seus efeitos. Sempre se tratando de uma detenção lícita[1]. Constituindo matéria de facto, a apurar nas instâncias, o saber se o promitente-comprador agiu na convicção e vontade de ter a coisa como proprietário, de a ter para si, como própria, ou como titular de outro direito real[2]. Podendo definir-se o direito de retenção consagrado nos arts 754.º e ss[3] do CC como o direito conferido ao credor que se encontra na detenção lícita de certa coisa, pertencente ao devedor de, não só recusar a entrega dela enquanto este não cumprir, mas também de executar a coisa e de se pagar à custa do valor dela, com preferência sobre os demais credores[4]. Com efeito, o nosso direito, na esteira da solução alemã[5], veio assegurar expressamente a retenção legítima de uma coisa, em razão da natureza da pretensão que o devedor tenha contra o credor da entrega. Sendo os seguintes os pressupostos de tal direito de retenção (art. 754.º): (i) o devedor há-de ter a detenção regular de uma coisa de que não é proprietário; (ii) o devedor há-de ser titular de um crédito contra o seu credor, desde que o mesmo represente o montante de gastos efectuados por causa da coisa ou de danos que ela lhe causou[6]. Bastando-se o primeiro dos aludidos requisitos com a simples detenção, desde que não tenha sido obtida por meios ilícitos[7]/[8] /[9] Assim rezando o art. 755.º, nº 1, al. f),do aludido CC, ao enumerar os casos especiais de existência do direito de retenção. “
18. Gozam ainda do direito de retenção: f) O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável á outra parte, nos termos do art. 442.º.” Também assim dispondo o art. 754.º, quando nos diz quando é que existe, em geral, o direito de retenção: “O devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados”. A garantia real[10] prevista na citada al. f) do art. 755.º foi atribuída pela reforma de 1980 (DL 236/80, de 18 de Julho), que colocou a providência no art. 442.º, nº 3, sendo mais tarde, pelo DL 379/86, de 11 de Novembro, deslocada, mais adequadamente, para o quadro ora em vigor. Dúvidas não havendo de que tratou de uma deliberada opção legislativa, dentro de uma política de defesa do consumidor[11]. Querendo-se com tal medida garantir o crédito emergente do incumprimento por banda do promitente-comprador. E não visar manter este na fruição de qualquer direito de gozo. Com efeito, e dando de barato que, pelo menos até à venda do imóvel a terceiro, ora 2ª ré, houve tradição da coisa – do prédio prometido vender – para a promitente-compradora, já que ninguém tal põe em dúvida, resultando, aliás, a mesma da factualidade apurada, destina-se o direito de retenção em apreço a garantir um direito obrigacional daquela. Crendo-se também que, no caso actual e face à factualidade apurada a respeito, a promitente-compradora, pelo menos até aquela aludida ocasião, pode ser vista como uma verdadeira possuidora[12]/[13]. Exercendo-se a garantia do direito de retenção por duas vias, qualquer delas compatíveis com a sua qualificação como direito real: (i) uma função compulsória, já que o dono da coisa retida, para obter a sua restituição, sentir-se-á compelido a pagar a sua dívida para com o retentor e (ii) uma outra, atribuindo ao retentor, na falta de pagamento do crédito, o direito de se pagar pelo valor da coisa retida, segundo as regras do penhor ou da hipoteca, conforme os casos[14]. Mas, será que a venda da coisa a um terceiro, a ora 2ª ré, torna inoponível ao novo proprietário o direito de retenção da promitente-compradora? Cremos que assim não sucede[15]. Apontando, aliás, nesse sentido o facto de a lei não prever a transmissão da coisa como causa da sua extinção (art. 761.º do CC). Quando não, como observa Vaz Serra, seria uma garantia ilusória[16]. Na verdade, constituindo o direito de retenção um direito real de (não de gozo) garantia, tal significa, em atenção à finalidade precípua da concessão de tal direito, que o promitente-comprador que seja credor da indemnização prevista no art. 442.º do CC goza, contra quem quer que seja, da faculdade de não abrir mão da coisa enquanto não se extinguir o seu crédito. Não se tratando de defender, pelo menos, o direito pessoal de gozo conferido ao promitente-comprador que tenha prestado sinal e a quem a coisa tenha sido entregue. Não, do que aqui se cuida é de defender um direito de retenção na titularidade do promitente-comprador, que é, repete-se, um verdadeiro direito real de garantia[17]/[18]. Ora, no caso dos autos, o imóvel detido pela autora, promitente-compradora nas atrás aludidas condições, então titular do direito de retenção sobre o imóvel, foi pela 1ª ré, promitente-compradora, vendido à 2ª ré, em 27/1/2005, que registou a respectiva propriedade a seu favor. Tendo esta ré recorrido a uma notificação judicial avulsa para que a A. retirasse da moradia os seus móveis, o que ela não fez mantendo a casa ocupada (als I), P) e Q). O que significa, mau grado a cedência das chaves da casa à 2ª ré e o facto de esta ter arrendado a dita moradia (tendo saído o anterior inquilino, o da autora, após a venda da casa, a 2ª ré tê-la-á arrendado de novo) que a autora, de sua livre vontade não desocupou o imóvel. E, sendo certo que podemos entender que o direito de retenção se extingue, para alem do mais, com a entrega voluntária da coisa retida[19], não vemos que aqui tal tenha sucedido[20] - cfr., também, art. 761.º do CC. Não se vendo que a retenção tenha cessado voluntariamente por banda da autora, mesmo após a venda do imóvel à 2ª ré. Ofendendo, assim, à partida, o exercício do direito de proprietária da 2ª ré o direito de retenção da autora. Que à mesma é, pois, oponível. * Face a todo o exposto, acorda-se neste Supremo Tribunal de Justiça em, na concessão da revista, se revogar o acórdão recorrido, na parte em que absolveu as rés do reconhecimento do direito de retenção da autora, por inexistência de tal direito, ficando a valer a tal respeito o decidido na sentença de 1ª instância. Custas pelas recorridas. Lisboa, 15 de Abril, de 2015 Serra Baptista (Relator) Fernando Bento João Trindade ____________________ [1] Neste sentido, acs do STJ de 19/4/2012 (J. Bernardo), Pº 299-05.6TBMGD.P1.S1., de 11/5/2006, pº 06B404, de 17/4/2007, Pº 07ª480, de 4/12/2007, Pº 07ª4070, de 18/12/2007, Pº 07B4123, de 4/3/2008, Pº 08ª272 e de 9/9/2008, Pº 08ª1988 e também Vaz Serra, RLJ Ano 109, p. 314 e Ano 114, p. 20, Calvão da Silva, Bol. 349, p. 86, nota 55, Gravato Morais, Contrato-promessa em Geral e contrato-promessa em especial, p. 243 e ss e Salvador da Costa, Os Incidentes da Instância, 1999, p. 185 e
19. Cfr., ainda, Menezes Cordeiro, A Posse Perspectivas Dogmáticas Actuais, p. 77 (o animus pode derivar do que as partes efectivamente quiseram no contrato-promessa). [2] A intenção, segundo jurisprudência e doutrina velhíssima constitui matéria de facto (M. Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, p.
20. [3]O art. 754.º citado não nos dá uma noção do direito de retenção, indicando-nos apenas quando é que ele existe. Delimitando os arts 755.º e 756.º, em especial, a verificação do direito de retenção. [4] A. Varela, Das Obrigações em Geral, vol. II, p.
21. Ou, como uma garantia real das obrigações que se traduz na possibilidade de recusa de entrega de uma coisa, pertencente ao devedor, por parte do seu credor retentor enquanto o devedor o não satisfizer da dívida que tem para com ele – Maria Isabel H. Meneres Campos, Da Hipoteca: caracterização, constituição e efeitos, p.
22. [5] Embora neste direito tal conceito tenha um âmbito mais amplo. [6] Tendo que existir uma conexão entre o crédito do retentor e a coisa retida – A. Varela, CCAnotado, I, 773 a 775, Júlio Gomes, Direito de retenção, Cadernos de Direito Privado, nº 11, p. 12, Menezes Leitão, Direitos Reais, p. 500 e Vaz Serra, Bol. 65, p. 138.. [7] Rodrigues Bastos, Notas ao CC, vol. III, p. 205 [8] A tradição da coisa, realizada a favor do promitente-comprador, no caso de contrato-promessa de compra e venda sinalizado, com convenção das partes a esse respeito, não investe, só por si, o accipiens na qualidade de possuidor da coisa. E os poderes que o promitente-comprador exerce de facto sobre a coisa, sabendo que ela ainda não foi comprada, são os correspondentes ao direito de crédito do promitente adquirente perante o promitente alienante ou transmitente – A. Varela, RLJ Ano 124.º, p.
23. Uma pessoa pode gozar directamente dos poderes imediatos sobre uma coisa, nomeadamente de detenção, independentemente da titularidade de um direito real, no exercício de um simples direito pessoal de gozo. Assim podendo suceder no caso do contrato-promessa de compra e venda, com tradição da coisa – Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, p. 49, nota
24. [9] O que é necessário é deter, de forma lícita, para depois poder reter. Tanto podendo, em bom rigor, tratar-se de uma posse propriamente dita, como de uma detenção ou posse precária, sendo sempre necessário que o detentor tenha o controlo de facto sobre a coisa, excluindo o devedor desse mesmo controlo – Júlio Gomes, ob. cit., p.
25. [10] O direito de retenção constitui um verdadeiro direito real de garantia, na medida em que, tal como aquele direito, possui as características do caracter absoluto, da inerência, da sequela e da prevalência – Menezes Leitão, ob. cit., p.
26. [11] Almeida Costa, Contrato-Promessa, Uma Síntese do Regime Actual, p. 55, nota

(79). [12] Cimentada a confiança que a traditio criou no promitente-comprador quanto à solidez do vínculo e “corporizada” destarte a posse, existirá na prática, do lado do adquirente, um verdadeiro animus de agir como possuidor, não já nomine alieno mas antes em nome próprio, pois a partir do momento em que o promitente-comprador recebe o imóvel, ficou materializada a intenção, por banda do promitente-vendedor, de transmitir para aquele os poderes sobre a coisa, faltando apenas legalizar uma situação de facto consolidada – Ac. do STJ para uniformização de jurisprudência de 20/3/2014 (DR I S. de 19/5/2014). [13] Sendo certo que, com o não cumprimento do contrato-promessa imputável à promitente-vendedora, surge quanto à promitente-compradora, com tradição da coisa sinalizada, e por efeito, não do contrato em si, mas do convencionado entre as partes, a atribuição de um direito de retenção até por aquela promitente-vendedora ser ressarcida do seu crédito. [14] Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, p.

1. [15] Neste mesmo sentido, Carvalho Fernandes, ob. cit., p. 134, Menezes Cordeiro, ob. cit., p. 771, A. Varela, RLJ citada, p. 351, A. Costa, Contrato-Promessa: uma síntese do regime vigente, p. 73/74, Ana Prata, Contrato-promessa e o seu Regime Civil, p. 890, Henrique Mesquita, ob. cit., p. 79 e Arnoldo Medeiros da Fonseca, ob. cit., p. 293 (Brasil). [16] Bol. 65, p.
2. [17] A. Varela, RLJ Ano 124.º, p. 351 [18] Sobre o caso específico da venda executiva do bem objecto do direito de retenção, cfr., entre outros, Ac. do STJ de 8/10/2013 (Azevedo Ramos), Pº 10262/06.4TBMTS.P1.S1, in www.dgsi.pt. [19] Para que a entrega da coisa signifique renúncia tácita ao direito de retenção tem a mesma de ser voluntária – A. Costa, Direito das Obrigações, p.
3. Há-de, pois, tratar-se de uma entrega voluntária da coisa retida para que o direito de retenção se extinga – Júlio Gomes, ob. cit., p.
4. [20] Vaz Serra, ob. cit., p. 234.