Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 96B930 Nº Convencional: JSTJ00039887 Relator: HERCULANO NAMORA Descritores: COMPRA E VENDA DIREITO DE PREFERÊNCIA PRÉDIO RÚSTICO PRÉDIO URBANO PRÉDIO CONFINANTE Nº do Documento: SJ199803030009302 Data do Acordão: 03/03/1998 Votação: UNANIMIDADE Tribunal Recurso: T REL COIMBRA Processo no Tribunal Recurso: 1914/95 Data: 06/25/1996 Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA. Decisão: NEGADA A REVISTA. Área Temática: DIR CIV - TEORIA GERAL / DIR REAIS. Legislação Nacional: CCIV66 ARTIGO 204 N2 ARTIGO 1381 A B. Sumário : 1 - O objecto visado pelo comprador do prédio rústico (v.g., edificação de prédio urbano) é relevante para efeitos de preclusão do reconhecimento do direito de preferência do proprietário de terreno confinante (quintal ou terreno de logradouro). 2 - O dono de prédio urbano, constituído por edifício e logradouro ou quintal dos mesmos, não goza de direito de preferência na compra de prédio rústico confinante. Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: A e mulher B intentaram, com base na confinância de prédios rústicos, a presente acção de preferência, contra C e mulher D e ainda E e mulher F, estes na qualidade de compradores do prédio objecto da preferência e aqueles como vendedores desse mesmo prédio. O pedido foi contestado conjuntamente pelos réus, que invocaram a excepção da caducidade da acção e impugnaram os factos alegados pelos autores recusando-lhes o direito de preferência. Os autores ainda responderam à matéria da excepção, tomando também posição relativamente a outros factos alegados na petição inicial. Findos os articulados emitiu-se o despacho saneador, onde se conheceu, nomeadamente, da aludida excepção, que foi julgada improcedente. Simultaneamente com esse despacho organizou-se a especificação e o questionário, de que reclamaram autores e réus, mas sem êxito aliás. Por fim, teve lugar o julgamento, após o qual se proferiu sentença, que julgou a acção improcedente, absolvendo os réus do pedido. Os autores apelaram dessa sentença, mas a Relação de Coimbra, veio a confirmá-la. De novo, inconformados, recorreram os autores, agora de revista, para este Supremo Tribunal. Nas conclusões das suas alegações disseram o seguinte: 1º - O fim a relevar, para efeitos de aplicação do disposto no art. 1381, al.
- a)1ª parte do Cód. Civil, não é aquele a que o terreno, objecto da preferência, esteja afectado à data da alienação, mas antes aquele destino que o adquirente pretenda dar-lhe; 2º - Sem qualquer derrogação a esta doutrina, também deverá entender-se que a finalidade distinta da cultura há-de ser contemporânea do acto da venda e traduzir-se, em termos de projecto imediato, que não numa finalidade meramente possível, potencial ou virtual, pelo que há-de já traduzir-se naquele momento em factos que concludentemente a revelem; 3º - Para preenchimento deste critério é claramente insuficiente a factualidade inscrita das als. H), I), J) e N) do relatório respeitante à matéria de facto elencada no acórdão sob recurso; 4º - De facto, no teor da al. H) não se encontra inscrito e, como tal, provado, que a viabilidade para a construção de uma habitação emitida pela Câmara Municipal de Albergaria-a-Velha, se reporte ao prédio referido na al. A), apenas nele se dizendo que se refere a um prédio sito em Branca, desse concelho de Albergaria; 5º - Mesmo que assim se não entendesse, tal facto, porque meramente revelador de que o terreno dos recorridos é apto para construção, simplesmente consubstancia a potencial - como tal, insuficiente, destinação urbana - finalidade distinta do da cultura; 6º - Os documentos de fls. 22 e 50 a 52 dos autos, que suportam, respectivamente, os factos inscritos sob as als. I) e J), meramente permitem, atentos os critérios gerais de determinação da força probatória dos documentos autênticos (art. 371 C.C.), dizer-se que o réu E declarou solicitar a passagem do prédio referido na al. A), da matriz rústica à urbana, e que em 25-11-93 os recorridos terão declarado que passasse a constar da escritura de venda que o mesmo prédio se destina à construção urbana; 7º - Ficou, por conseguinte, por demonstrar a veracidade e exactidão de tais declarações; 8º - Assim, a única realidade iniludível em termos de identificação física e económica do prédio, enquanto prédio de cultura, ao momento da compra e venda celebrada pelos réus, será aquela a que se reportam as declarações identificadas na al. A), sob pena, de resto, de se tornar manifestamente incompreensível o teor da al. A); 9º - O teor do facto inscrito na al. N) não preenche, ao contrário do sustentado no acórdão sob recurso, o requisito estabelecido na 1ª parte do art. 1381, al.
- a)do Cód. Civil, uma vez que o simples propósito de construção de uma casa num prédio rústico, não é probante de que esse edifício, quer atenta a área que poderá ocupar, quer pela área remanescente de solo agricultável, quer pela afectação, v.g. a fins de arrendamento rural ou de habitação própria dos réus adquirentes, tornará urbano o prédio e, muito menos, que o mesmo passará a ter um destino diferente do da cultura; 10º - Sob o ponto de vista da aplicabilidade da 1ª parte da al.
- a)do art. 1381 Cód. Civil, esta factualidade, a constante da al. N), revela-se, por conseguinte, inconcludente; 11º - O mesmo se dirá quanto à aplicação, acolhida nas instâncias, da 2ª parte da al.
- a)do art. 1381 Cód. Civil, quanto ao prédio identificado na al. B), propriedade dos recorrentes; 12º - Vem a doutrina sustentando a propósito desse preceito, que terrenos que constituam partes componentes de prédios urbanos serão os próprios logradouros; 13º - Sendo certo que a única matéria de facto, a este propósito, pertinente, será a inscrita nas als. B), C), e M), não se vislumbra que a mesma possa fazer qualificar o prédio à natureza do prédio urbano; 14º - De facto, o teor da al. L), na parte em que esta alude à circunstância da moradia "valer mais que o terreno", e da al. M), quando alude a que "... só uma pequena parte ...", constituem meras conclusões, inferências ou ilações, impróprias para as respostas do tribunal Colectivo, ao qual meramente incumbe fixar factos materiais; 15º - Efectivamente, permanecem incógnitos os valores da moradia e do terreno, assim como a factualidade que terá levado as instâncias a concluir "o que é uma pequena parte"; 16º - Por outro lado, encontrando-se concludentemente demonstrado nos autos que os recorrentes "... são donos e possuidores, por si e antecessores, (...) do prédio referido na al. B) da especificação, adubando-o, lavrando-o, colhendo os seus frutos e pagando os respectivos impostos, mas não já, como em concreto alude a al. L), os currais, cuja ligação a uma exploração é manifesta; 17º - Tal constitui, aliás, o sentido corrente da nossa ordem jurídica (cfr. p. ex. o art. 2, n. 1 da L.A.Rural, aprovada pelo DL 385/88, de 25-10; e art. 9 DL 196/89, de 14-06, que aprovou o regime da Reserva Agrícola Nacional); 18º - Acresce, ainda, que a insuficiência de matéria fáctica precisa - concretizadora das apontadas conclusões existentes nas als. L) e M) - também não poderá ser suprida nas instâncias (art. 729, n. 3 C.P.C.), posto que os articulados dos réus padecem, neste ponto, de evidente inconcludência; 19º - O acórdão recorrido violou as disposições dos arts. 1380, n. 1; 1381, n. 1, al.
- a)e 204, n. 2, todos do Cód. Civil. Não foram apresentadas contra-alegações. Corridos os vistos legais, cumpre decidir. Estão provados os factos seguintes: 1º - por escritura de 01-02-93, os réus C e D venderam aos réus E e F, pelo preço de 2150000 escudos, uma terra lavradia de regadio, com 4 oliveiras e 50 videiras, com a área de 1657 m2, situada no lugar de Aldeia, freguesia de Branca, a confrontar do Norte com G, do Nascente com caminho, do Sul com cômoro e do Poente com H e outros, inscrita na matriz sob o art. 9890 e omisso na Cons. Reg. Predial; 2º - Os autores adquiriram, por escritura de 16-05-75, um prédio composto de terreno de cultura, sito no lugar de Aldeia, freguesia de Branca, a confrontar do Norte com cômoro e I (hoje os primeiros réus), do Sul com J, do Nascente com caminho e do Poente com H e outros, inscrito na matriz rústica sob o art. 9891 e omisso na Cons. Reg. Predial; 3º - Os autores são donos e possuidores, por si e antecessores, há mais de 30 anos, à vista de toda a gente, sem interrupção e discordância, do prédio referido em 2, adubando-o, lavrando-o, colhendo os seus frutos e pagando os respectivos impostos; 4º - O imóvel referido em 2 confina pelo seu lado Norte com o prédio referido em 1; 5º - Os réus E e F não são proprietários confinantes com o prédio referido em 1; 6º - Em 25-10-93 foi enviada ao mandatário dos autores carta registada para notificação do despacho que ordenou a citação dos réus; 7º - Em 29-10-93 os autores procederam ao depósito, à ordem de 1º juízo-2ª secção, do tribunal da comarca de Albergaria-a-Velha, da quantia de 2353440 escudos; 8º - Em 12-05-93 a Câmara Municipal de Albergaria-a-Velha enviou ao réu E o ofício de fls. 23 deferindo um "pedido de informação prévia sobra a possibilidade de construção de uma habitação num terreno sito na Branca"; 9º - Em 26-05-93 o réu E solicitou a passagem do prédio referido em 1 da matriz rústica à urbana; 10º - Em 25-11-93 os réus procederam à rectificação da escritura, lavrada em 01-02-93, " no sentido de passar a constar que o prédio aí referido se destina a construção urbana"; 11º - No terreno referido em 2 os autores construíram uma moradia composta de rés-do-chão e 1º andar, que habitam, vários anexos e currais; 12º - Aquela moradia vale mais do que o terreno referido em 2; 13º - Do terreno referido em 2 só uma pequena parte é utilizada como quintal; 14º - Os réus E e F compraram o terreno referido em 1 para nele construírem uma casa. São duas as questões levantadas pelos recorrentes. A primeira traduz-se em apurar se o objectivo visado pelos adquirentes do prédio alienado, os ora recorridos E e F, será ou não relevante para efeito de preclusão do reconhecimento do direito de preferência exercido pelos recorrentes. A segunda tem a ver com a determinação da natureza do prédio dos recorrentes, com base no qual exerceram a preferência, para efeito de reconhecimento desse direito. Estão essas duas questões relacionadas com a aplicação ao caso vertente das excepções ao exercício do direito de preferência, previstas na al.
- a)do art. 1381 do Cód. Civil. Analisemos, pois, cada uma delas. 1ª questão Os recorrentes começam, nas conclusões das suas alegações de recurso, por aderir à tese segundo a qual o que releva para efeito de funcionamento de excepção ao exercício do direito de preferência, estabelecida na 2ª parte da al.
- a)do art. 1381 do Cód. Civil, é o destino que o adquirente pretende dar ao prédio, objecto da preferência. Mas, logo na conclusão segunda dessas alegações, os recorrentes referem que a finalidade, distinta da cultura, há-de ser contemporânea do acto da venda, e traduzir-se em termos de projecto imediato, que não numa finalidade meramente possível, acrescentando que, para esse efeito, é insuficiente a matéria de facto inscrita nas als. H), I), J) e N) do relatório do acórdão recorrido. Depois, na conclusão 9ª, um tanto estranhamente, os recorrentes parecem aderir a entendimento diverso daquele, quando referem que o simples propósito de construção de uma casa num prédio rústico não é probante de que esse edifício tornará urbano o prédio e, muito menos, que o mesmo passará a ter um destino diferente do da cultura. Há que salientar a propósito que a 2ª parte da al.
- a)do art. 1381 do Cód. Civil exclui o direito de preferência em relação aos seus proprietários de terrenos confinantes, quando algum desses terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura. Portanto, de acordo com esse normativo, o que prevalece para efeito de reconhecimento do direito de preferência é o fim visado pelo adquirente do terreno, objecto da alienação. Assim, se esse fim for diverso do da cultura, aos donos dos terrenos confinantes ser-lhes-à retirado o direito de preferência. Deste modo, as excepções enunciadas nas alíneas do art. 1381 do Cód. Civil funcionam como factos impeditivos do direito de preferência. Ora, no nosso caso, provou-se (resposta dada ao quesito 5º) que os réus E e F compraram o terreno, objecto da preferência, para nele construírem uma casa. Tanto bastaria, na tese que defendemos, e em função do que se dirá mais à frente, para que a acção improcedesse, já que se reputa indiferente, para a sorte ou desfecho final do pleito, que aquele objectivo fosse revelado logo na altura da celebração do contrato de compra e venda, ou que ficasse a constar da respectiva escritura. Tal como sustenta o Prof. Henrique Mesquita (parecer publicado na Col., ano 11, tomo 5, pág. 52) a simples intenção de afectar um terreno de cultura a fim diferente desse, por exemplo, a um fim urbanístico, mesmo que fique a constar da escritura de alienação, não pode, só por si, bastar para precludir o direito de preferência de um proprietário confinante. Fácil se tornaria (acrescenta aquele Professor), nesse caso, defraudar o preceito, de interesse e ordem pública, que atribui reciprocamente aos proprietários de terrenos agrícolas confinantes o direito de opção na alienação de qualquer deles. Mas será, por outro lado, exigível que o fim diferente da cultura seja já uma realidade ao tempo do negócio? Ou, por outras palavras, será exigível que o terreno a alienar se encontre já, aquando da celebração do contrato, afectado, em consequência, por exemplo, da outorga de uma licença, a um fim diferente do da cultura? Também se nos afigura dispensável esta exigência. Refere, a este respeito, aquele Professor (local e obra citados), que a autorização administrativa, a licença, para construir só se requer e obtém após a alienação, pela simples razão de que o alienante não tem, em regra, qualquer interesse em requerer a licença de construção e o adquirente só dispõe de legitimidade para o fazer depois de se tornar proprietário do terreno. E conclui que, para afastar o direito de preferência dos proprietários confinantes, ao abrigo do citado normativo, não deve reputar-se necessário que, à data da alienação, o terreno a alienar se mostre já afectado a um fim diferente da cultura. Basta (citando os Profs. P. Lima e A. Varela, in "Cód. Civil Anot.", vol 3, 2 ed., nota 3 do art. 1381) que o adquirente pretenda dar-lhe um fim diferente da cultura, fim esse que não tem que constar necessariamente da escritura de alienação, podendo provar-se por outros meios. Ora, na hipótese vertente, ficou provado que os compradores do prédio em questão quiseram afectá-lo a um fim diferente da cultura, mais precisamente, querem destiná-lo à construção de uma casa, sendo indiferente as considerações que os recorrentes fazem sobre a correspondência do prédio alienado com aquele a que respeita a informação camarária, pois que melhor cabimento teriam aquando da dedução do articulado da resposta, e aí admitiram (cfr. art. 17 desse articulado) existir essa mesma correspondência. Em suma, os ora recorridos E e F provaram que compraram o terreno para nele construírem uma casa, e provaram ainda que a Câmara Municipal de Albergaria-a-Velha deferiu o pedido de viabilidade de construção de uma habitação nesse terreno, informação prestada muito antes (cerca de meio ano antes) da apresentação da contestação, o que significa que o interesse dos recorridos E e F na construção da casa se manifestou logo depois da celebração do contrato de compra e venda, não sendo um expediente de última hora. Pode, pois, mesmo no plano administrativo, a intenção daqueles recorridos concretizar-se, nenhum obstáculo existindo à mudança do destino do prédio, mudança que, por isso mesmo, é legalmente possível, requisito igualmente exigido por Henrique Mesquita, no aludido parecer. Teria, pois, a pretensão dos recorrentes de soçobrar, como soçobrou, nas instâncias. Nem se argumente, para alcançar resultado diverso, com a natureza atribuída ao prédio na escritura de compra e venda, visto que a natureza rústica aí mencionada correspondia à realidade, mas não obstava à sua posterior alteração em função do destino que lhe viesse a ser dado pelos respectivos compradores. Portanto, desse facto nenhuma ilação válida poderá retirar-se, com eventual reflexo no desfecho da demanda. O mesmo poderá dizer-se com a matéria compreendida na al. C) da especificação, a qual apenas se destinou a comprovar a aquisição originária do prédio por banda dos ora recorrentes. 2ª questão Os recorrentes sustentaram neste domínio (se bem compreendemos as suas alegações e respectivas conclusões) que o prédio de que são donos não perdeu a natureza rústica, não obstante a construção da moradia que aí edificaram. E adiantaram ainda que, mesmo admitindo-se essa alteração ela só poderia ter ocorrido em parte, passando a existir, por efeito da construção da moradia, dois prédios distintos e inconfundíveis, um urbano e outro rústico, dizendo o primeiro respeito à casa e o segundo ao terreno sobrante, sendo que o direito de preferência fora exercido com base no segundo. A questão que se nos coloca há-de, portanto, reconduzir-se a saber se com a construção da moradia o prédio dos recorrentes manteve a natureza primitiva, e ainda se essa construção deu lugar aos dois mencionados prédios. Sabemos, a propósito, que os recorrentes adquiriram, por escritura de 16-05-75, um terreno lavradio de cultura e que, por si e antecessores, há mais de 30 anos, à vista de todos, ininterruptamente, como se de coisa própria se tratasse, o vêm agricultando e dele colhendo os respectivos frutos. Mais se provou que nesse terreno os recorrentes construíram uma moradia, composta de rés-do-chão e 1º andar, que habitam, e ainda lá construíram vários anexos e currais, sendo certo que a moradia vale mais do que o terreno, do qual só uma pequena parte é utilizada como quintal. Sabemos também que com o direito de preferência, exercido com base no disposto no art. 1381 Cód. Civil, teve o legislador em vista alcançar o emparcelamento de terrenos de cultura, evitando-se, assim, a sua dispersão e difusão, de modo a conseguir uma maior rentabilidade, com menor esforça e poupança de dinheiro. Portanto, a exclusão desse direito de preferência há-de ter lugar sempre que aquele objectivo não estiver em causa ou não puder ser atingido. E não pode, desde logo, ser atingido sempre que um dos prédios não esteja afecto ao cultivo, pois nessa hipótese o emparcelamento não é possível. Ora, no caso vertente, ainda que o prédio, objecto da alienação, continuasse afecto à cultura por parte dos respectivos adquirentes, nem por isso seria viável o reconhecimento do direito de preferência, porque o prédio dos recorrentes também não estava destinado à cultura, isto é, a fins de exploração agrícola, tendo perdido a sua natureza rústica por efeito da construção da moradia. E também não seria possível ficcionar a constituição no prédio dos recorrentes de dois outros, um urbano, este relativo à moradia, e um rústico, referente ao quintal, de modo a permitir o exercício da preferência com base neste último, desde logo por não poder reconhecer-se autonomia ao quintal, que funciona como logradouro ou parte componente da moradia. Assim, em consonância com o disposto no art. 204, n. 2 do Cód. Civil o prédio dos recorrentes é um só, e assume-se como urbano, o que igualmente obstava ao reconhecimento do direito de preferência que os recorrentes se propunham fazer valer. Improcedem, assim, todas as conclusões constantes das alegações dos recorrentes. Termos em que, negando a revista, se confirma o acórdão recorrido. Custas pelos recorrentes. Lisboa, 3 de Março de 1998. Herculano Namora, Sousa Inês, Nascimento Costa.