Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 346/22.7T8GMR.G1.S1 Nº Convencional: 2.ª SECÇÃO Relator: FERNANDO BAPTISTA Descritores: COMPRA E VENDA COISA ALHEIA VENDA DE BENS ALHEIOS INEFICÁCIA DO NEGÓCIO CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA BOA FÉ DOLO INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO INTERPRETAÇÃO DA VONTADE RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO MORA DO DEVEDOR PERDA DE INTERESSE DO CREDOR INCUMPRIMENTO DEFINITIVO INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA SINAL Data do Acordão: 05/28/2024 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGADA Sumário : I. No que respeita ao verdadeiro titular do bem, a venda de coisa alheia é ineficaz, verdadeira res inter alios; já a promessa de venda de bem alheio é válida, não estando ferida com a sanção da nulidade que a lei prevê para a venda de coisa alheia (nulidade esta, atípica, dado que não pode ser oposta pelo vendedor ao comprador de boa-fé, nem pode o comprador doloso pode opô-la ao vendedor de boa-fé, ut cit. artº 892º CC). É que o contrato promessa não produz efeitos translativos, mas apenas a obrigação (obrigação de prestação de facto) de celebrar o contrato definitivo. II. Se na caracterização de um contrato não importa decisivamente o nome que foi dado pelos contraentes – podendo a denominação dada pelas partes, quando muito, servir como elemento, entre outros, a ter em consideração para determinar o sentido das declarações de vontade dos interessados, no esforço interpretativo que deve proceder o qualificativo – , o mesmo vale para a caracterização/qualificação jurídica da terminologia utilizada pelas partes na relação contratual. III. Perante uma demora manifestamente excessiva, segundo os padrões dominantes e as exigências de razoabilidade e da boa-fé, na realização das obrigações a cargo do promitente-vendedor (os RR) – que não pode deixar de ser valorada substancialmente, agravada pela conduta anterior dos Réus ao vender a terceiro a fracção prometida vender à Autora –, claramente reveladora de uma actuação não colaborante, demonstrativa de manifesta desconsideração pela confiança e pelos interesses legítimos da contraparte, a perda de interesse da Autora na celebração do negócio revela-se legalmente admissível e, como tal, fundadora da declaração por esta efectuada no sentido de que o contrato se encontrava incumprido. IV. Nessa situação, porque o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem, inequivocamente, a intenção de não cumprir a prestação a que se obrigou (porque não quer ou não pode), o credor não tem de esperar pelo vencimento da obrigação (se ainda não ocorreu), não tem de alegar e provar a perda de interesse na prestação do devedor, nem tem de o interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação. Decisão Texto Integral: Acordam no Supremo Tribunal de Justiça, Segunda Secção Cível I – RELATÓRIO Olifontes – Imobiliária, S.A., instaurou acção declarativa de condenação contra AA e mulher, BB, pedindo:
(3)meses. E durante todo esse período temporal os Réus nada fizeram para (re)adquirir a fracção e, dessa forma, poder honrar a promessa, concretizando o contrato prometido. Assim sendo, o decurso desse (longo) período temporal sem que aos réus tivessem feito o que quer que fosse para se colocar na posição de titulares do direito que prometeram transmitir às Autora (sendo que já desde 2017 que se verifica o caso julgado constituído pela decisão do referido processo n.º 429/15.0..., que declarou a F..., Lda” dona e legítima proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “G”, “H”, “AG” e “AI” do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º 1396) não pode, a nosso ver, deixar de, ao abrigo do princípio da boa fé contratual, conferir à Autora o direito a resolver o contrato, por incumprimento definitivo dos Réus. * E não se objecte com a posterior promessa de compra e venda entre a Autora e o terceiro proprietário da fracção. Ou seja, não se vislumbra como seria possível concluir-se que o contrato definitivo não foi celebrado, ou que tal venda se tenha tornado impossível, por virtude do (subsequente) contrato-promessa celebrado entre a Autora e a F..., Lda. Primeiro, nada se provou nesse sentido. Segundo, como bem observa a sentença, é necessário ter presente que o contrato-promessa não opera, ipso facto, a transmissão da propriedade do bem, da promitente-vendedora para a promitente-compradora. Para tal, sempre se mostrará necessária a celebração do contrato de compra e venda através de título formal válido (cfr. artigos 874º, 875º e 879º todos do Código Civil). Nem a atribuição de efeitos reais à promessa, como ocorre no contrato-promessa celebrado entre Autora e F..., Lda”, confere à Autora o direito de propriedade sobre o bem, significando apenas que a Autora tem o direito potestativo de aquisição em relação, não apenas à F..., Lda”, como a qualquer terceiro. Ora, o exercício deste direito potestativo está dependente da respectiva manifestação de vontade por parte da Autora e só opera a transmissão da propriedade depois de formalizado o negócio prometido. Deste modo, a celebração do (ulterior) contrato-promessa de compra e venda entre a Autora e a F..., Lda não impossibilita, juridicamente, o cumprimento do objecto do (anterior) contrato-promessa celebrado entre os Réus e a Autora. Ponto é que os Réus se coloquem na condição de proprietários do bem a vender, o que pressupõe a apresentação à F..., Lda” de uma proposta de aquisição que seja por esta aceite, o que até à presente data não ocorreu. Enquanto legítima titular do direito de propriedade do fracção “AI”, é à F..., Lda” que, em primeira instância, compete decidir se, em função do que lhe possa ser proposto, tem interesse em transmitir o bem aos Réus. E só no caso de tal interesse da F..., Lda” se verificar, pode colocar-se a questão da posição da Autora como promitente-compradora no contrato celebrado com a F..., Lda”. Só num tal cenário, que não aconteceu e não se vislumbra como possa ocorrer, a Autora teria, por força do contrato-promessa com eficácia real que celebrou em Maio de 2021, uma palavra a dizer sobre o negócio, podendo a sua conduta ser, ou não, obstativa da sua concretização. Como tal, afastada está qualquer tentativa de imputação à Autora do incumprimento definitivo do contrato. * Incumprimento definitivo esse que, como acima deixámos dito, só aos réus pode ser imputado. É certo, reitera-se, que podiam estes ainda vir a comprar o imóvel à F..., Lda. Mas não apenas o não compraram, como nada fizeram nesse sentido ao longo dos doze anos decorridos desde a promessa de compra e venda outorgada com a Autora até ao envio por esta ao réu da missiva interpelativa (em 24.9.2021). Como tal, nessa medida, razão tem o ac. recorrido quando refere que “tendo em consideração que o contrato foi celebrado em 2009 e que a sentença que declarou que a F..., Lda é dona da referida fracção é de 1 de Novembro de 2016, com trânsito em julgado a 23 de Novembro de 2017, e até à data da propositura da acção nunca os réus fizeram o que fosse para adquirir para si a referida fracção, concluímos que toda a sua atitude passiva corresponde ao incumprimento culposo e definitivo da obrigação que haviam assumido (801º do CC), pelo que a resolução do contrato deve ser reconhecida e declarada” (destaque nosso. É certo, por outro lado, que se é verdade que a carta dirigida pela Autora ao Réu em 24.9.2021 não fala/utiliza expressamente o termo resolução do contrato promessa, não pode, a nosso ver, deixar de consubstanciar uma verdadeira resolução contratual. De facto, se, como ensina Galvão Telles 8, para caracterização de um contrato não importa decisivamente o nome que foi dado pelos contraentes – o qual pode não estar de acordo com o efectivamente estipulado, sendo que a real natureza desse acordo sobrepõe‑se à falsa denominação que lhe tenha sido atribuída9, podendo a denominação dada pelas partes, quando muito, servir como elemento, entre outros, a ter em consideração para determinar o sentido das declarações de vontade dos interessados, no esforço interpretativo que deve proceder o qualificativo – , o mesmo se aplica à terminologia utilizada pelas partes, entre si, na relação contratual. Por outro lado, a interpretação das declarações negociais deve, de acordo com as teorias da impressão do declaratário e da manifestação, procurar captar o sentido que um declaratário normal colocado na posição dos contraentes possa deduzir do comportamento daqueles, salvo se eles não pudessem razoavelmente contar com ele (art. 236.º, n.º 1, do Código Civil) e desde que tenha o mínimo de correspondência no texto do respectivo documento (art. 238.º, n.º 1, do CC). “A normalidade do declaratário, que a lei toma como padrão, exprime‑se não só na capacidade para entender o texto ou o conteúdo da declaração, mas também na diligência de recolher todos os elementos que, coadjuvando a declaração, auxiliem a descoberta da vontade real do declarante”
- A subsunção normativista reclama a verificação do facto, ou seja, a interpretação do consenso negocial a que se chegou, no contexto fixado, nos efeitos previstos e previsíveis pelas partes, ao tempo da formulação. E, entre os elementos a tomar em conta, destacam‑se os posteriores ao negócio, nomeadamente “os modos de conduta por que posteriormente se prestou observância ao negócio concluído”
- Ora, não apenas se não vê que outro sentido tenha a expressão ínsita na referida missiva da Ré (“Consideramos, por isso, que o contrato-promessa não foi cumprido por V. Exª…..Assim, em virtude do incumprimento do contrato-promessa por parte de V. Exa., e na sequência de anteriores interpelações para pagamento, vimos, por este meio e pela última vez, exigir que nos seja devolvido, no prazo máximo de 30 dias, o montante de € 87.300,00 (oitenta e sete mil e trezentos euros), acrescido de juros à taxa legal.) que não uma declaração resolutiva do contrato promessa, como também se não vislumbra que qualquer declaratário normal colocado na posição da Ré pudesse fazer outra leitura de tal missiva que não fosse a pretensão, pela Autora, de extinção da relação contratual firmada com os RR no contrato promessa de
- A resolução opera por meio de declaração à parte contrária (cfr., art. 436.º, n.º 1, do Código Civil). É o acto de um dos contraentes dirigido à dissolução do vínculo contratual, em plena vigência deste, e que tende a colocar as partes na situação que teriam se o contrato não se houvesse celebrado. Consiste numa destruição do negócio, mas funda‑se na verificação de um facto posterior à sua celebração e que é causa de resolução. É comum aos contratos de prestações instantâneas e aos contratos duradouros. Essa faculdade deriva da lei ou de convenção das partes (art. 432.º, n.º 1)
- Trata-se, como é sabido, de um direito potestativo, normalmente exercido por simples declaração receptícia dirigida à contraparte. Como direito potestativo que é, o direito de resolução nasce na esfera jurídica do seu titular logo que ocorram os factos previstos na norma legal ou contratual que o consagra (ut arts. 432.º e 801.º, n.º 2, do Código Civil). Ou seja, sem que tenham ocorrido os factos previstos na norma para o surgimento deste direito, não nasce ele na esfera jurídica do seu putativo titular. Tais factos, negativos ou positivos, são, pois, constitutivos do direito de resolução: assim o explica a teoria das normas, acolhida pelo nosso direito processual civil
- Sendo um direito potestativo extintivo e dependente de um fundamento, precisa de se verificar um facto que crie esse direito — melhor, um facto ou situação a que a lei liga como consequência a constituição (o surgimento) desse direito potestativo
- Ou seja, podendo ser legal ou convencional — art. 432.º, n.º 1, do Código Civil — , a resolução não apenas é uma declaração receptícia, como carece de ser motivada, destruindo retroactivamente os efeitos do contrato, regressando os contraentes ao status quo ante
- Ora, a comunicação resolutiva ínsita no facto provado nº
- está conforme a determinação legal: consubstancia um acto de um dos contraentes (a aqui Autora) dirigido à parte contrária (o aqui Réu), visando a dissolução do vínculo contratual, em plena vigência deste, ali se indicando o respectivo fundamento (a motivação). Portanto, com tal missiva, pretendeu a Autora pôr termo ao contrato promessa, independentemente da vontade dos réus. ** Objecta, o acórdão recorrido que “durante todos estes anos a Autora não interpelou … os réus para a realização da escritura”, para além de que foram celebrar um segundo contrato promessa, agora com a F..., Lda, em Maio de
- No que respeita a este segundo contrato promessa, já acima se concluiu que, dadas as apontadas circunstâncias, tal promessa de compra e venda não é de molde a que se possa concluir pela imputação à Autora do incumprimento definitivo do contrato promessa de
- Já no que tange à interpelação, pode, é certo, questionar-se se a missiva da Autora aos Réus em 24.9.2021 consubstancia uma verdadeira interpelação admonitória. Na verdade, “A interpelação admonitória é uma declaração receptícia que contém três elementos: intimação para o cumprimento; fixação de um termo peremptório para o cumprimento; admonição ou cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida, se não ocorrer o adimplemento dentro desse prazo”
- Não cremos, porém, também neste segmento, que assista razão à Relação. É certo que no início dessa missiva se refere como seu “Assunto” uma “Interpelação para pagamento”. Como também é verdade que na mesma carta a Autora concede novo prazo ao réu (de 30 dias), sim, “para pagamento” dos €87.300,00 e juros de mora, advertindo-o que decorrido esse prazo se “recorrerá, de imediato, à via judicial”. Ou seja: não se diz, é verdade, expressamente, na carta que a mesma constitui uma interpelação para cumprimento do contrato promessa (ou seja, para a realização da escritura definitiva) em x prazo sob pena de se considerar o mesmo resolvido por incumprimento definitivo da Ré. Se bem que com algumas dúvidas, dada o teor de tal missiva, cremos poder considerar essa carta como uma interpelação admonitória. Com efeito, veja-se que na mesma é expressamente referido que é enviada “na sequência de anteriores interpelações” infrutíferas à Ré. Dando-se ali novo prazo de 30 dias para cumprimento – prazo que nem era necessário face à ausência de qualquer resultado dessas “anteriores interpelações” – , decorrido o qual se considera, definitivamente, “que o contrato não foi cumprido” pela Ré. E note-se, ainda, que o pagamento de que a Autora fala e exige dos Réus – “findo o referido prazo” (que aos mesmos ali é concedido) –, corresponde, exactamente, ao valor do sinal prestado
- * Sem embargo, porém, sempre se dirá que mesmo que se considere que a Autora não fez uso de uma (verdadeira) interpelação admonitória aos Réus (mantendo-se, apenas, em mora – e, como é sabido, apenas o incumprimento definitivo do contrato constitui pressuposto do direito à obtenção da resolução do contrato-promessa, já não a simples mora (ut art. 804.º, n.º 1 CC). A simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor. E como a mora não dá origem à resolução do contrato18, o devedor continua vinculado à prestação devida, apesar da mora), face ao que acima ficou dito – a permitir concluir pelo incumprimento definitivo dos Réus – , a interpelação admonitória da Autora sempre se tornara desnecessária (como tal, se discordando da Relação ao concluir que “tanto do lado dos promitentes vendedores, como também do lado da promitente compradora se verifica um incumprimento definitivo do contrato-promessa”, com a restituição das partes ao status quo ante, sem que funcionem as regras do incumprimento ligadas ao mecanismo do sinal que tenha sido passado). Houve, de facto, a nosso ver, incumprimento definitivo, mas apenas dos RR. A dispensar qualquer interpelação admonitória. Com efeito, a conduta dos réus – deixando decorrer mais de 12 anos sem “mexer uma palha” no sentido de procurar readquirir a fracção para, dessa forma, cumprir o contrato prometido com a Autora – não pode deixar de se ter como demonstrativa de um claro desinteresse dos mesmos na celebração do contrato prometido, de um comportamento claramente concludente no sentido do incumprimento definitivo do contrato. O que tudo justifica a resolução pela Autora – percute-se, mesmo sem necessidade de qualquer interpelação admonitória. Assim, portanto, entendemos que não apenas nos deparamos com uma actuação da Ré causadora da (sua) impossibilidade (subjectiva), até aos dias de hoje, da celebração do contrato definitivo (a fracção não lhe pertence, mas sim à F..., Lda), como nos encontramos perante uma demora claramente excessiva, segundo critérios de normalidade social, emergentes do princípio da boa-fé, na realização das obrigações a cargo do promitente-vendedor (os RR), que não pode deixar de ser valorada substancialmente. E perante esta demora manifestamente excessiva no cumprimento do contrato, segundo os padrões dominantes e as exigências de razoabilidade e da boa-fé – claramente reveladora de uma actuação não colaborante, demonstrativa de manifesta desconsideração pela confiança e pelos interesses legítimos da contraparte – , conclui-se que a perda de interesse da Autora na celebração do negócio com os RR (que nada tem a ver com a sua relação com a F..., Lda, emergente do posterior contrato promessa que com esta veio a celebrar) se revela legalmente admissível e, como tal, fundadora da declaração por esta efectuada no sentido de que o contrato se encontrava incumprido, com direito à restituição pelos Réus do valor peticionado. Existiu, a nosso ver, in casu, uma verdadeira quebra da confiança na capacidade e vontade dos Réus para concluir o negócio, tornando-se muito difícil à Autora manter interesse na celebração do contrato, mostrando-se, assim, legítimo o acto de resolução do contrato promessa, operado através de declaração de 24.9.2021, como consequência da substancial e reiterada inércia dos réus. A conduta dos Réus traduz, afinal, uma recusa absoluta, inequívoca e clara do cumprimento a que se comprometeram. Ainda que assim não se entendesse, a verdade é que a violação dos deveres de diligência e boa-fé que sobre os RR impendiam e a lesão irremediável da confiança contratual da contraparte que despoletaram, sempre permitiam que se considerasse definitivamente incumprido o contrato-promessa, por perda objectiva do interesse na prestação – radicando (nessa hipótese), deste modo, na violação grave e culposa dos princípios da boa fé e da confiança a consequente existência de justa causa para a resolução do negócio
- * É certo que não foi fixado prazo essencial para a outorga da escritura pública, ou seja, um prazo cujo incumprimento implicava automaticamente o incumprimento definitivo do contrato. Mas isso não significa que as partes – em particular a Autora – tivessem aceitado que a realização da escritura fosse remetida para as calendas. Por isso – porque decorridos cerca de 12 anos e o contrato definitivo não se realizou – , a Autora remeteu aos Réus a carta de 21.9.2021 que, como dito, consubstancia (se bem, aceita-se, com alguma falta de clareza) uma declaração resolutiva do contrato. Como referimos, a resolução pressupõe o incumprimento definitivo de uma das partes contratantes, não sendo bastante a simples mora
- O incumprimento definitivo pode resultar de uma das seguintes situações: • Verificada a mora do devedor, o credor, tendo interesse legítimo em pôr termo ao vínculo contratual (ut n.º 1 do art.º 808.º do CC), fixar ao devedor um prazo para este satisfazer a prestação em falta, sob pena de considerar definitivamente não cumprida a obrigação. É a chamada interpelação ou intimação admonitória21; • Por via da mora do devedor e por força das circunstâncias, objectivamente consideradas, o credor perdeu interesse na satisfação da prestação pela contraparte (ut n.ºs 1 e 2 do art.º 808.º do CC)22; • No próprio contrato, as partes estabeleceram um termo certo “essencial” – estabeleceram que o contrato deveria ser cumprido num determinado prazo, sob pena de, não o sendo, o contrato ter-se por definitivamente não cumprido, porque violada a essencialidade do termo; • Há uma impossibilidade de cumprimento da prestação, seja ela objectiva - por facto não imputável ao credor (art.º 790.º, n.º 1 do Código Civil) – , ou subjectiva – por facto relativo à pessoa do devedor (art.º 791.º do Código Civil); • Recusa peremptória do devedor em cumprir o contrato ou declaração sua de que não o pode cumprir. Trata-se daquelas situações em que o inadimplemento do contrato não afasta a possibilidade do seu cumprimento, por não se verificar qualquer uma das situações acima referidas, mas em que o devedor adopta um comportamento do qual se depreende claramente que não o quer cumprir ou que entende que não o pode fazer
- Ora, os factos apurados permitem validar a resolução: i) seja porque a Autora/credora, por via da mora dos Réus e das circunstâncias supra descritas, perdeu o interesse na satisfação da prestação (ut n.ºs 1 e 2 do art.º 808.º do CC); ii) seja por impossibilidade subjectiva (por facto relativo à pessoa dos Réus - art.º 791.º do Código Civil) de cumprimento da prestação); iii) seja, até – cremos poder dizê-lo – , por recusa dos réus/”devedor” em cumprir o contrato, ou (pelo menos) por comportamento seu (emergente de factos concludentes) revelador de que não o querem cumprir, atento o decurso desse longo período temporal sem nada terem feito para readquirir a fracção . O que (em conclusão) tudo justifica a licitude da resolução operada pela Autora, por incumprimento definitivo dos Réus. Sumariou-se, a propósito, no Acórdão do STJ de 06.10.2011 (relator: Lopes do Rego)24: “
- A omissão de estipulação de um termo certo para a celebração do contrato prometido não significa que fique no total arbítrio do promitente vendedor a realização das condições de que depende a celebração de tal negócio (…), por decorrer do princípio da boa fé no cumprimento dos contratos que o devedor está obrigado a usar o grau de eficácia e diligência normalmente exigíveis, providenciando para que se não verifiquem dilações ou hiatos temporais no processo de construção que, segundo os padrões ou critérios sociais correntes, se possam configurar como absolutamente excessivos e injustificados.
- É susceptível de determinar a perda objectiva do interesse na prestação a lesão grave e justificada da confiança do promitente-comprador na capacidade e vontade séria da contraparte na realização das prestações a seu cargo, resultante de demora claramente excessiva, segundo os padrões dominantes e as exigências de razoabilidade e da boa fé, (…) , agravada pela assunção pelo promitente vendedor de comportamentos evasivos, contrários às exigências da boa fé (…), reveladores de uma actuação não colaborante, demonstrativa de manifesta desconsideração pela confiança e pelos interesses legítimos da contraparte” – destaques nossos. Cabia aos Réus, obviamente, usar do grau adequado de diligência na remoção dos previsíveis obstáculos que pudessem surgir para a realização da escritura de compra e venda da fracção, providenciando para que se não verifiquem dilações ou hiatos temporais em todo este processo que, segundo os padrões ou critérios sociais correntes, se possam configurar como absolutamente excessivos e injustificados. Mas não foi isso que fizeram, antes deixaram passar os anos – e foram doze