Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça

Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça Processo: 23169/22.9T8LSB.L1.S1 Nº Convencional: 1ª SECÇÃO Relator: HENRIQUE ANTUNES Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO ARRENDAMENTO PARA FINS NÃO HABITACIONAIS DENÚNCIA REVOGAÇÃO OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO CESSAÇÃO PRAZO AVISO PRÉVIO INCUMPRIMENTO RENDA PAGAMENTO DECLARAÇÃO NEGOCIAL REGIME SUPLETIVO INTERPRETAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO Data do Acordão: 12/10/2024 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: REVISTA Decisão: NEGAÇÃO DA REVISTA Sumário : I - Ainda que as partes nada convencionem, no contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sobre a sua cessação por denúncia, ao arrendatário assiste a faculdade de o fazer cessar por essa causa; II - O n.º 2 do art. 1110.º do CC, que estabelece como antecedência mínima para a denúncia do contrato de arrendamento para fins não habitacionais o prazo de 1 ano é aplicável, tanto no caso de as partes terem convencionado um prazo de duração do contrato, como no caso de ausência dessa estipulação. Decisão Texto Integral: Proc. 23169/22.9T8LSB1.S1 Acordam no Supremo Tribunal de Justiça: 1. Relatório. P..., S.P.R.L. propôs, no Juízo Central Cível de ..., do Tribunal Judicial da Comarca de ..., contra Imotécnica – Sociedade Técnica de Construções Imobiliárias, S.A., acção declarativa de condenação, com processo comum pedindo a condenação da última a pagar-lhe a quantia de € 25.180,80 acrescida de juros de mora vencidos, no valor de € 88,31, e dos vincendos, até integral e efetivo pagamento. Fundamentou esta pretensão no facto de no dia 18 de Junho de 2018 ter concluído com a ré um contrato de arrendamento comercial, pelo prazo de 5 anos, com início no dia 1 de Agosto de 2018, automaticamente renovável, salvo oposição à renovação, com a antecedência mínima de 180 dias, por períodos de 1 ano, no âmbito o qual entregou à ré a caução de € 29 916,00, de, em 24 de Fevereiro de 2022, por carta registada com aviso de recepção, ter denunciado o contrato com efeitos a partir de 30 de Agosto de 2022, de ter procedido à compensação do valor da renda e do condomínio relativos ao mês de Março de 2022, com a caução, e de a ré, apesar de interpelada, não lhe ter devolvido o valor remanescente. A ré defendeu-se por impugnação e por excepção peremptória e, em reconvenção, pediu o reconhecimento de que tem um crédito global sobre a autora no valor da € 67 426,85, a título de rendas e despes1as com o condomínio devidas até Julho de 2023, decorrente do não cumprimento pela autora do prazo de pré aviso de 1 ano, e de custos que suportou com a reposição do locado no estado em que foi entregue à autora em Agosto de 2018, condenando-se a autora a pagar-lhe o valor de € 37 510,85, correspondente à diferença entre o crédito da ré sobre a autora e o montante da caução na posse da ré, tudo acrescido de juros, vencidos desde 30 de Agosto de 2022, e vincendos, até pagamento. A Sra. Juíza de Direito, por sentença de 2 de Abril de 2024, designadamente com fundamento em que a autora podia denunciar o contrato de arrendamento, embora com a antecedência mínima supletiva de um ano, julgou a presente acção totalmente improcedente e parcialmente a reconvenção e, em consequência, decidiu:

1. a)Absolver a Ré dos pedidos deduzidos pela Autora;
2. b)Condenar a Autora a pagar à Ré a quantia de €18.386,40 (dezoito mil trezentos e oitenta e seis euros e quarenta cêntimos), pela inobservância do aviso prévio na denúncia operada em 17/07/2022 já deduzida da caução prestada, acrescida de juros à taxa legal aplicável a juros civis desde 30 de agosto de 2022 até integral pagamento;
3. c)Condenar a Autora a pagar à Ré a quantia de €633,40 (seiscentos e trinta e três euros e quarenta cêntimos mais IVA pela colocação do puxador na porta de entrada primitiva, acrescida de juros à taxa legal aplicável a juros civis desde 15 de setembro de 2022 até integral pagamento;
4. d)Absolver a Autora do demais peticionado pela Ré em reconvenção. A autora interpôs desta sentença recurso ordinário de apelação para o Tribunal de Relação de Lisboa que, por acórdão, unânime, de 11 de Julho de 2024, com fundamento em que o contrato em apreço não regulou a denúncia, limitando-se a consagrar um regime especial de não oposição à renovação do mesmo, que nesta conformidade não podem as regras consagradas no art.º 1098.º do CC, nem as regras de duração indeterminada previstas na regulamentação dos contratos de arrendamento urbano para habitação ser aplicadas ao caso dos autos, por resultarem afastadas por cláusulas contratuais incompatíveis com esse regime, que a questão de saber qual a data concreta em que a “denúncia” teve lugar é absolutamente inócua, e que, tal como entendeu o Tribunal a “quo”, embora com enquadramento algo diverso, concluímos pela improcedência da acção, deliberou julgar o presente recurso parcialmente procedente, e em consequência, alterar a decisão recorrida, absolvendo a apelante do pedido reconvencional a que se reporta a alínea
5. c)do dispositivo da sentença apelada, assim eliminando tal alínea, e confirmando, no mais, a sentença apelada. É este acórdão que a autora impugna através de revista, normal ou comum e, subsidiariamente, através de revista excepcional – na qual pede a revogação do acórdão recorrido, na parte em que julgou manter as alíneas
6. a)e
7. b)do dispositivo da sentença de 02/04/2024, proferindo-se, antes, decisão que julgue a acção da Recorrente totalmente procedente – tendo encerrado a sua latitudinária alegação com as conclusões seguintes: 1. O presente recurso tem por objeto o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação, em 11/07/2024, na parte em que julgou manter as alíneas
8. a)e
9. b)do dispositivo da sentença de 02/04/2024, nos termos das quais o Tribunal de Primeira Instância tinha decidido: - absolver a Recorrida dos pedidos deduzidos pela Recorrente (alínea
10. a)da sentença de 02/04/2024); e - condenar a Recorrente a pagar à Recorrida a quantia de EUR 18.386,40, já deduzida da caução prestada, acrescida de juros à taxa legal aplicável a juros civis desde 30 de agosto de 2022 até integral pagamento (alínea
11. b)da sentença de 02/04/2024). 2. O acórdão do Tribunal da Relação, na parte ora recorrida, padece de nulidade (tanto por omissão, como por excesso de pronúncia); e consubstancia uma errada interpretação e aplicação da Lei. 3. Não se recorre da decisão do Tribunal da Relação na parte em que foi decidido revogar a decisão contida na alínea
12. c)do dispositivo da sentença do Tribunal de Primeira Instância de 02/04/2024, ou seja, não se recorre da decisão do Tribunal da Relação de revogação da condenação da Recorrente a pagar à Recorrida a quantia de EUR 633,40+IVA pela colocação do puxador na porta de entrada primitiva, acrescida de juros à taxa legal aplicável a juros civis desde 15 de setembro de 2022 até integral pagamento – decisão, esta, que deverá sempre ser mantida. ⎯ DA ADMISSIBILIDADE LIMINAR DO PRESENTE RECURSO 4. No caso da sentença recorrida, o Tribunal de Primeira Instância considerou que a falta de disposições sobre a denúncia no contrato, assim como a previsão da possibilidade de oposição à renovação não conduzia ao afastamento da faculdade de cessação contratual por via da denúncia da arrendatária durante o período da sua vigência. 5. Este entendimento foi aceite e partilhado pela Recorrente que apenas interpôs recurso da questão relacionada com o prazo concreto de pré-aviso no âmbito do exercício do referido direito de denúncia, uma vez que a Recorrente considera que deve ser aplicado, no caso dos autos, o regime de denúncia do arrendamento para fins habitacionais constante do artigo 1098.º, n.º 3 ex vi do artigo 1110.º, n.º 1 do CC, que determina um pré-aviso de 120 dias; enquanto o Tribunal de Primeira Instância sufragou, na sentença que foi objeto do recurso de apelação, a aplicação do regime supletivo de denúncia previsto para os casos de falta de estipulação de prazo de duração do contrato constante do artigo 1110.º, n.º 2 do CC, que determina um pré-aviso de 1 ano (cfr. conclusões n.º 2 a 13 do recurso de apelação da Recorrente de 08/05/2024, constante dos autos). 6. Por sua vez, o Tribunal da Relação debruçou-se, no acórdão recorrido, sobre a possibilidade ou não de cessação do contrato por via da denúncia em face do facto de as Partes apenas terem previsto, no contrato, a possibilidade de oposição à renovação e nada terem dito sobre a possibilidade de denúncia, concluindo não ter lugar o mecanismo da denúncia! 7. Em resultado do aludido entendimento, o Tribunal da Relação concluiu que “Como a mesma cláusula regula a oposição à renovação, sem prever um mecanismo semelhante ao consagrado no art. 1098º, nºs 3 e 4, tal significa que a manifestação de vontade do inquilino em por termo, de forma unilateral ao contrato, na vigência do prazo inicial de 5 anos não belisca a obrigação do pagamento da totalidade das rendas respeitantes à totalidade desse período temporal, uma vez que, por natureza, esta oposição só extingue o contrato com efeitos a partir do termo inicial da sua vigência.” (cfr. pp. 37-38 do acórdão recorrido, constante dos autos). 8. Em face do exposto, apesar de o acórdão da Relação confirmar, sem voto de vencido, a decisão proferida pela Primeira Instância, fê-lo por via de fundamentação essencialmente diferente, pelo que tem plena admissibilidade a revista normal ao abrigo do disposto no artigo 671.º, n.º 1 e 3 “a contrario” do CPC. Sem prescindir e ad cautelam, 9. Ainda que este douto Tribunal recusasse a revista normal – o que apenas se admite por mero dever de patrocínio – sempre se diria que o acórdão, ora recorrido, está em oposição com outros acórdãos, já transitados em julgado, proferidos pelas relações e pelo Supremo Tribunal de Justiça, no domínio da mesma legislação, que decidiram de forma divergente a mesma questão fundamental de direito, não tendo sido fixada pelo Supremo Tribunal de Justiça jurisprudência conforme ao acórdão recorrido (cfr. art.º 671.º, n.º 3, “in fine” e 672.º, n.º 1, al. c), ambos do CPC), pelo que, em última análise, o presente recurso sempre teria de ser admitido como de revista excecional (cfr. art.º 671.º, n.º 3, “in fine” e 672.º, n.º 1, al. c), ambos do CPC). 10. Contrariamente ao que foi entendido pelo Tribunal da Relação, ainda que o legislador tenha, no âmbito do arrendamento para fins não habitacionais, deixado as regras da denúncia e da oposição à renovação ao critério das Partes (cfr. art.º 1110.º do CC), o legislador não concedeu às Partes a faculdade de suprimirem o direito à denúncia do arrendamento, cujas regras são imperativas (cfr. art.º 1080 do CC) (diferentemente do que foi considerado pelo Tribunal da Relação). 11. O acórdão ora recorrido está, entre outros, em oposição com o acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça, em 20/05/2021, no processo n.º 192/19.5T8PVZ-A.P1.S1 (“acórdão fundamento” – Doc. n.º 1), em que foi entendido, no âmbito de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais (tal como o caso dos presentes autos), que o arrendatário tinha a possibilidade de o denunciar desde que respeitasse as condições previstas no nº 3 do artigo 1098.º do CC – decorrido um terço do prazo de duração inicial ou da sua renovação, e com aviso prévio de 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano, ou 60 dias se o prazo deste for inferior. ⎯ DA NULIDADE DO ACÓRDÃO POR OMISSÃO DE PRONÚNCIA E POR EXCESSO DE PRONÚNCIA 12. No caso “sub judice”, as Partes estabeleceram ao contrato de arrendamento um prazo certo (duração inicial de 5 anos – cfr. cláusula 3.ª, n.º 1 do contrato de arrendamento junto como Doc. n.º 1 da petição inicial), mas nada estabeleceram quanto à possibilidade de denúncia do contrato por parte do arrendatário, nem quanto ao respetivo prazo de pré-aviso (cfr. contrato de arrendamento junto como Doc. n.º 1 da petição inicial). 13. No âmbito da sentença de 02/04/2024, o Tribunal de Primeira Instância entendeu que, apesar de o contrato celebrado não conter disposições sobre a denúncia, não se poderia retirar de tal omissão ou incompletude que as Partes contratantes tivessem querido afastar a cessação contratual por denúncia da arrendatária durante tal período, tendo esclarecido que o regime de oposição à renovação não se podia confundir com a denúncia, não se podendo dizer que esta teria sido a única forma de cessação pretendida pelas Partes. 14. O Tribunal de Primeira Instância concluiu que a Recorrente podia, sim, denunciar o contrato de arrendamento, tendo a Recorrente interposto recurso da questão relacionada unicamente como prazo concreto de pré-aviso no âmbito do exercício do referido direito de denúncia. 15. Nos termos da Lei e da Jurisprudência (unânime) dos Tribunais Superiores, são as conclusões que delimitam o objeto do recurso (cfr. art.º 635.º, n.º 3 a 5 e art.º 639.º, n.º 1 e 2, ambos do CPC), o que significa que o Tribunal “ad quem” não pode conhecer de questões que não constem das conclusões. 16. Constata-se que, a Recorrente, em nenhuma parte das conclusões do seu recurso de apelação de 08/05/2024, impugnou o entendimento do Tribunal de Primeira Instância de que a Recorrente tinha a faculdade de cessar o contrato de arrendamento por via da denúncia (ou seja, sem ser por via da oposição à renovação). 17. Aliás, a qualificação jurídica como “denúncia” da comunicação feita pela Recorrente à Recorrida (por carta datada de 24/02/2022 recebida em 28/02/2022) também não foi posta em causa por nenhuma das Partes. 18. A questão que foi colocada à apreciação do Tribunal da Relação não consistia em saber se a Recorrente tinha ou não a faculdade de denunciar o contrato de arrendamento (questão, esta, que foi decidida afirmativamente pelo Tribunal de Primeira Instância e aceite pelas Partes), mas unicamente em saber qual o regime a aplicar à denúncia do contrato, designadamente (
13. i)se o regime de denúncia do arrendamento para fins habitacionais constante do artigo 1098.º, n.º 3 ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC conforme defendido pela Recorrente e que determinava um pré-aviso de120 dias; ou (
14. ii)se o regime supletivo de denúncia previsto para os casos de falta de estipulação de prazo de duração do contrato constante do artigo 1110.º, n.º 2 do CC, que foi o aplicado pelo Tribunal de Primeira Instância e que determinava um pré-aviso de 1 ano (cfr. conclusões n.º 2 a 13 do recurso de apelação da Recorrente de 08/05/2024, constante dos autos). 19. Não obstante, em clara extrapolação das conclusões da apelação da Recorrente, o Tribunal da Relação foi debruçar-se, antes, sobre a possibilidade ou não de cessação do contrato por via da denúncia em face do facto de as Partes apenas terem previsto, no contrato, a possibilidade de oposição à renovação – questão, esta, que não foi objeto do recurso de apelação da Recorrente! 20. E concluiu, o Tribunal da Relação, no acórdão ora recorrido, que, pelo facto de as Partes terem regulado a matéria da oposição à renovação do contrato, não teria lugar o mecanismo da denúncia – conclusão com a qual a Recorrente não pode concordar! 21. Ao ter tomado conhecimento desta questão, que não foi impugnada, o Tribunal da Relação conheceu de questões de que não podia tomar conhecimento e ao não se ter debruçado sobre o concreto pré-aviso a aplicar à denúncia do contrato por parte do arrendatário deixou de pronunciar-se sobre questões que devia apreciar, pelo que o presente acórdão recorrido é nulo, nos termos do artigo 615.º, n.º 1, al.
15. d)ex vi art.º 674.º, n.º 1, al. c), ambos do CPC, o que, desde já, se argui. - DA ERRADA INTERPRETAÇÃO E APLICAÇÃO DA LEI - Do prazo de pré-aviso da denúncia do arrendamento 22. A Lei estabelece que as normas sobre a resolução, a caducidade e a denúncia do arrendamento urbano têm natureza imperativa, salvo disposição legal em contrário (cfr. art.º 1080.º do CC). 23. Não sendo despiciendo sublinhar que, no caso dos autos, em nenhum momento a arrendatária renunciou ou manifestou qualquer intenção de renunciar à possibilidade de denúncia do contrato de arrendamento. 24. Mais se diga que seria ilegal fazer depender o exercício do direito de denúncia do pagamento “do valor das rendas em falta pelo período contratualmente estabelecido”, designadamente determinando, como fez agora o Tribunal da Relação, que a cessação do contrato apenas poderia ocorrer por via da oposição à renovação, o que acaba por impor o decurso da totalidade do prazo de duração inicial do contrato! 25. Este entendimento do Tribunal da Relação limita o direito da arrendatária em se desvincular e mostra-se, por isso, contrário à ordem pública, ao criar uma situação de desequilíbrio entre a posição da senhoria e da arrendatária, que se veria obrigada a manter um contrato durante um período de tempo longo (5 anos) sob rendas elevadas (superiores a EUR 4.000,00) acrescidas de despesas de condomínio também elevadas (superiores a EUR 700,00). 26. Certo é que, se, ao abrigo do disposto no artigo 1110.º do Código Civil, as Partes poderiam ter regulado prazos de denúncia diferentes, também é verdade que o facto de não o terem feito não equivale que tenham renunciado, pura e simplesmente, a esta forma de cessação contratual. 27. Pois bem, no âmbito do regime legal dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais, verificando-se a falta de estipulação das partes quanto ao regime de denúncia (como ocorre no caso “sub judice”), a Lei prevê duas soluções, a saber: - Tendo havido estipulação de prazo de duração do contrato (prazo certo), tem aplicação à denúncia do contrato pelo arrendatário, o regime de “denúncia” que rege o arrendamento para fins habitacionais (cfr. art.º 1098.º, n.º 3 ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC); ⎯ Não tendo havido estipulação de prazo de duração do contrato, o contrato considera-se celebrado com prazo certo pelo período de cinco anos, não podendo o arrendatário denunciá-lo com antecedência inferior a um ano (cfr. art.º 1110.º, n.º 2 do CC). 28. No caso “sub judice”, as Partes estabeleceram ao contrato um prazo certo (duração inicial de 5 anos), mas nada estabeleceram quanto à possibilidade de denúncia do contrato por parte do arrendatário, nem quanto ao respetivo prazo de pré-aviso, pelo que, tratando-se o contrato “sub judice” de um contrato de arrendamento com prazo certo, o regime aplicável à denúncia do contrato por parte do arrendatário é o regime de “denúncia” que rege o arrendamento para fins habitacionais (cfr. art.º 1098.º, n.º 3 ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC). 29. A solução defendida pela Recorrente, além de resultar expressamente da Lei, também é a que tem sido aplicada pelos Tribunais Superiores(cfr., por exemplo, os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 20/05/2021 e de 14/03/2024 e do Tribunal da Relação de Évora de 16/05/2019, acima parcialmente transcritos). 30. O regime legal do arrendamento para fins habitacionais prevê, expressamente, a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato, quando o mesmo tenha um prazo de duração igual ou superior a um ano, como no caso dos autos (cfr. art.º 1098.º, n.º 3, al.
16. a)do CC), 31. Pelo que, sendo o contrato “sub judice” um contrato de arrendamento com prazo certo de 5 (cinco) anos, e não tendo as Partes nada estipulado sobre o regime de denúncia do contrato por parte da arrendatária, a Recorrente – ao abrigo da remissão legal para o regime de “denúncia” do arrendamento para fins habitacionais (art.º 1110.º, n.º 1 do CC) – podia ter denunciado o contrato de arrendamento, mediante um pré-aviso de 120 (cento e vinte) dias, o que fez e bem (cfr. art.º 1098.º, n.º 3, al.
17. a)ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC). 32. Unicamente no caso em que não tivesse havido estipulação de prazo de duração do contrato (o que não sucede no caso “sub judice”), é que o contrato, considerando-se então celebrado pelo período de cinco anos, não poderia ser denunciado pelo arrendatário com antecedência inferior a um ano (cfr. art.º 1110.º, n.º 2 do CC). 33. Também a generalidade da Doutrina tem sustentado que, havendo estipulação de prazo de duração do contrato (prazo certo) e verificando-se a falta de estipulação das partes apenas quanto ao regime de denúncia, tem aplicação à denúncia do contrato pelo arrendatário, o regime de “denúncia” que rege o arrendamento para fins habitacionais (incluindo os correspondentes prazos de pré-aviso) (cfr. art.º 1098.º, n.º 3 ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC) (cfr., por exemplo, a transcrição supra do entendimento do senhor Professor Doutor MENEZES LEITÃO). 34. Esta é a única interpretação que concretiza a norma que estabelece que, na fixação do sentido e alcance da lei, o intérprete deve presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (cfr. art.º 9.º, n.º 3 do CC), bem como a que se mostra mais consentânea com o elemento sistemático e teleológico da Lei. 35. Pois, outra interpretação deixaria a aplicação supletiva do regime de “denúncia” do arrendamento para fins habitacionais (art.º 1110.º, n.º 1 do CC) totalmente vazia de conteúdo, pois a mesma deixaria de ter aplicação tanto aos contratos de duração indeterminada, como aos contratos de prazo certo… 36. Tanto mais que a aplicação hipotética do prazo de pré-aviso de 1 (
18. um)ano para a denúncia dos contratos de prazo certo, criaria situações totalmente absurdas decorrentes da aplicação, em determinados casos, de um prazo de pré-aviso de denúncia (um ano) superior (!) ao próprio prazo de duração do contrato e ao próprio prazo de oposição à renovação do contrato (como ocorreria, por exemplo, no caso de se aplicar o referido prazo de pré-aviso de denúncia de um ano a contratos de duração de seis meses). - Da eficácia da denúncia operada pela Recorrente em 24/02/2022 37. Embora a fundamentação (errada) do Tribunal da Relação tenha tornado irrelevante a questão de saber qual a data concreta em que a denúncia teve lugar e, por isso, não tenha sido feita a apreciação desta questão (cfr. pp. 39 do acórdão recorrido, constante dos autos), 38. Como a Recorrente contesta o entendimento do Tribunal da Relação, por via do presente recurso, importa reiterar, à cautela, que, contrariamente ao julgado pelo Tribunal de Primeira Instância, a denúncia do contrato de arrendamento efetuada pela Recorrente, por carta registada com aviso de receção datada de 24 de fevereiro de 2022, com efeitos a partir do dia 30 de agosto de 2022, não foi revogada. 39. Não têm procedência a conjetura de razões, invocada pela Recorrida, como subjacentes à denúncia do contrato, dando a entender que a Recorrente teria decidido denunciar o contrato de arrendamento por necessitar de mais espaço para o exercício da sua atividade e que, mais tarde, teria invertido a sua decisão ao decidir que os seus colaboradores passariam a ficar em teletrabalho intermitente, o que afastaria a necessidade de espaço adicional. 40. A Recorrida avançou com esta versão – de que as necessidades da Recorrente justificativas da decisão de denúncia teriam uns dias depois desaparecido – apenas para tentar sustentar a interpretação (errada) de que a comunicação datada de 07 de março de 2022 consistiria numa revogação da denúncia do contrato de arrendamento. 41. O Tribunal de Primeira Instância deveria ter valorado o facto de que, logo que a Recorrida rececionou a carta mediante a qual a Recorrente denunciava o contrato de arrendamento, com efeitos a partir de 30 de agosto de 2022, a ter procurado de imediato no sentido de a impelir a alterar a sua decisão. 42. A Recorrida procurou converter a razão da denúncia a uma pretensa falta de espaço, suprindo-a com uma proposta de arrendamento de duas frações no oitavo andar do mesmo prédio, também da sua propriedade – proposta à qual a Recorrente se mostrou sempre pouco recetiva. 43. Foi no referido contexto, que a Recorrida enviou à Recorrente, no dia 07 de março de 2022, o email junto como fls. 2 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida, nos termos do qual contestou a denúncia, exigindo o pagamento da totalidade das rendas relativas aos 5(cinco) anos iniciais de vigência do contrato, e se opôs à compensação das rendas devidas até à produção de efeitos da denúncia (30 de agosto de 2022) com a caução (cfr. fls. 2 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida). 44. Foi no aludido contexto, que a Sócia e Administradora da Recorrente, Dra. AA, surpreendida com o teor do referido email da Recorrida, tem como primeira reação apresentar à Recorrida a possibilidade de a Recorrente prescindir apenas da compensação das rendas vincendas até à produção de efeitos da denúncia, com a caução (compensação esta que tinha sido solicitada pela Recorrente na carta de denúncia de 24 de fevereiro de 2022). 45. Foi apenas com esse propósito que, minutos depois da receção do mencionado email da Recorrida e em sua resposta, a referida Sócia e Administradora da Recorrente remeteu à Recorrida o email datado de 07 de março de 2022 junto aos autos como fls. 1 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida, no sentido de a Recorrente vir a dar sem efeito o teor da carta de denúncia na parte apenas relativa à compensação das rendas vincendas com a caução. 46. Acresce que, ainda que o Tribunal considerasse que a referida comunicação de 07 de março de 2022 (fls. 1 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida) se tivesse reportado à denúncia anteriormente efetuada (e não apenas à compensação das rendas vincendas até à produção de efeitos da denúncia, com a caução) – o que apenas se admite por mero dever de patrocínio –, ainda assim nunca se mostraria aquela comunicação capaz de vincular a Recorrente, ao contrário do que foi erradamente julgado pelo Tribunal. 47. A Lei estabelece que a representação da pessoa coletiva, em juízo e fora dele, cabe a quem os estatutos determinarem (cfr. artigo 163.º, n.º 1 do Código Civil), sendo que, no caso, os estatutos da Recorrente determinam que a mesma se obriga perante terceiros com a assinatura de dois administradores (cfr. Averbamento 1/20 ao Registo de Inscrição n.º 57/14 constante da certidão de registos, junto como Doc. n.º 1 da réplica da Recorrente). 48. No caso “sub judice”, o email remetido em 07 de março de 2022 (fls. 1 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida) encontra-se subscrito apenas por uma administradora da Recorrente, a Dra. AA. 49. Esta administradora subscreveu a referida comunicação em nome próprio e não em representação da Recorrente e fê-lo, ainda, sem aposição de qualquer assinatura eletrónica qualificada certificada por entidade certificadora credenciada, o que, de resto, corrobora a falta de intenção da administradora de comunicar, mesmo a título pessoal, qualquer posição formal e/ou definitiva (cfr. artigos 373.º, “a contrario” e 376.º, “a contrario” ex vi artigo 3.º, n.º 5 e n.º 2 do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro). 50. Por outro lado, também resulta da Lei que as partes podem estipular uma forma especial para a declaração, presumindo, neste caso, que as partes se não querem vincular senão pela forma convencionada (cfr. artigo 223.º, n.º 1 do CC), sendo que, no caso, a Recorrente e a Recorrida convencionaram a carta registada com aviso de receção como a forma de cessação do contrato de arrendamento(cfr. cláusula 11.ª do contrato de arrendamento junto com Doc. n.º 1 da petição inicial da Recorrente). 51. No caso, as Partes quiseram que a utilização da carta registada com aviso de receção assumisse não só uma função facilitadora da prova da respetiva declaração, mas também uma função constitutiva da mesma declaração enquanto formalidade “ad substantiam”, ou seja, requisito constitutivo do próprio ato. 52. Ora, nos termos da Lei, a declaração negocial que careça da forma legalmente prescrita é nula (cfr. artigos 220.º, 286.º e 289.º do CC), pelo que, qualquer declaração negocial referente à cessação do contrato emitida por outra via, que não a da carta registada com aviso de receção, sempre se mostraria desprovida de eficácia, por a formalidade em falta consubstanciar uma formalidade inerente à própria declaração negocial. 53. Não merece acolhimento a pretensa confiança da Recorrida numa alegada revogação da denúncia, uma vez que a Recorrida nunca sequer manifestou qualquer consentimento a tal hipotética revogação: nunca respondeu, por exemplo, ao email de 07 de março de 2022, 54. Sendo certo que, a Recorrida tinha conhecimento do modo de vinculação da Recorrente, desde logo, porque, no âmbito do contrato de arrendamento, a Recorrente já tinha sido, devidamente, representada por dois administradores, com poderes para o ato, o que ficou explicado no próprio cabeçalho do contrato – do qual a Recorrida foi uma das Partes (cfr. cabeçalho do contrato de arrendamento, junto como Doc. n.º 1 da petição inicial da Recorrente) (cfr. art.º 163.º, n.º 2, “a contrario” do CC). 55. Qualquer revogação da denúncia careceria sempre do acordo da contraparte (no caso, da Recorrida), que nunca foi manifestado – facto, este, que não foi devidamente valorado pelo Tribunal “a quo”. 56. Logo, ainda que o Tribunal considerasse que a referida comunicação de 07 de março de 2022 (fls. 1 do Doc. n.º 2 da contestação da Recorrida) se tinha reportado à denúncia anteriormente efetuada (e não apenas à compensação das rendas vincendas até à produção de efeitos da denúncia, com a caução), ainda assim não se mostraria aquela comunicação apta à revogação da denúncia por falta de poderes de representação da sua subscritora, por falta de forma e, ainda subsidiariamente, por falta de acordo da contraparte. 57. Portanto, não tendo a denúncia do contrato de arrendamento efetuada pela Recorrente, por carta registada com aviso de receção datada de 24 de fevereiro de 2022, sido revogada, qualquer prazo de pré-aviso deve ter como referência o dia 28 de fevereiro de 2022 (data da receção da comunicação da denúncia - cfr. talão de registo e aviso de receção da carta de denúncia juntos, respetivamente, como Docs. n.º 6 e 7 da petição inicial da Recorrente). 58. Isto significa que, consistindo o contrato “sub judice” num contrato de arrendamento com prazo certo de 5 (cinco) anos, e não tendo as Partes nada estipulado sobre o regime de denúncia do contrato por parte da arrendatária, a Recorrente – ao abrigo da remissão legal para o regime de “denúncia” do arrendamento para fins habitacionais (art.º 1110.º, n.º 1 do CC) – podia ter denunciado o contrato de arrendamento, mediante um pré-aviso de 120 (cento e vinte) dias (cfr. art.º 1098.º, n.º 3, al.
19. a)ex vi art.º 1110.º, n.º 1 do CC). 59. Tendo por referência a denúncia efetuada em 28 de fevereiro de 2022 (data da receção da comunicação da denúncia), e tendo a Recorrente cumprido com um prazo de pré-aviso de 183 dias em relação à data da sua produção de efeitos (30 de agosto de 2022), não se verifica qualquer incumprimento do prazo de pré-aviso, o que deveria ter sido decidido pelo Tribunal “a quo”. Por fim, 60. Tendo a Recorrente devolvido o locado à Recorrida em bom estado de conservação, de manutenção e de limpeza no dia 29 de julho de 2022, ou seja, antes mesmo da data de produção de efeitos da respetiva denúncia (30 de agosto de 2022), deveria a Recorrida ter devolvido à Recorrente o remanescente do valor da caução entregue (EUR 25.180,80), o que não fez. 61. No caso “sub judice”, a obrigação de devolução da caução tinha prazo certo, a saber no termo do contrato de arrendamento (30 de agosto de 2022), mas, ainda assim, a Recorrente interpelou a Recorrida para cumprir a sua obrigação de devolução do remanescente do valor da caução (cfr. cartas de interpelação recebidas pela Recorrida e pelo seu mandatário em 02 de setembro de 2022 juntas como Docs. n.º 12 e 13 da petição inicial da Recorrente), mas sempre sem sucesso. Em suma, 62. Ao ter mantido as alíneas
20. a)e
21. b)do dispositivo da sentença de 02/04/2024, o Tribunal da Relação violou as disposições conjugadas dos artigos 1080.º, 1108.º, 1110.º, n.º 1 e 2 e do 1098.º, n.º 3 ex vi artigo 1110.º, n.º 1 do Código Civil, do artigo 163.º, n.º 1 e 2 “a contrario” também do Código Civil, dos artigos 373.º, “a contrario” e 376.º “a contrario” do Código Civil ex vi artigo 3.º, n.º 5 e n.º 2 do Decreto-Lei n.º 12/2021, de 9 de fevereiro, do artigo 223.º, n.º 1 do Código Civil, do artigo 220.º do Código Civil, dos artigos 286.º e 289.º do Código Civil e, ainda, do artigo 405.º, n.º 1 do Código Civil e dos artigos 1043.º, n.º 1 e 1073.º “a contrario” também do Código Civil, 63. Porquanto deveriam as normas jurídicas decorrentes de tais disposições ter sido interpretadas e aplicadas pelo Tribunal no sentido de decidir condenar a Recorrida no pagamento à Recorrente do montante de EUR 25.180,80 correspondente ao remanescente do valor da caução que se encontra por devolver, acrescido dos juros de mora vencidos e vincendos até integral e efetivo pagamento do montante total em dívida – razão pela qual deverá o acórdão recorrido ser substituído por outro que assim decida, conforme à correta interpretação das acima referidas normas. A recorrida, na reposta – depois de observar que tanto a revista normal ou comum como a revista excepcional não são admissíveis, a primeira, por o acórdão recorrido não assentar numa fundamentação essencialmente diferente daquela em que a sentença de fundou e, a segunda, por o acórdão-fundamento e o acórdão recorrido não terem sido proferidos no âmbito da mesma legislação e não se verificar, quanto às questões fundamentais de direito, qualquer contradição – concluiu pela improcedência do recurso. A Relação de Lisboa, por acórdão da conferência de 5 de Novembro de 2024, julgou improcedente a arguição, da recorrente, da nulidade do seu acórdão que julgou o recurso de apelação. 2. Admissibilidade da revista e enunciação das questões concretas controversas que importa resolver. Um dos objectos, puramente processual, do recurso é a admissibilidade dele. Prevenindo interpretação contrária, a recorrente tratou de alegar, logo no requerimento de interposição do recurso, a admissibilidade da revista comum ou normal, e subsidiariamente, para o caso de se dever concluir que a revista comum ou normal o não é, a admissibilidade da revista excepcional; a recorrida, na resposta, sustentou a inadmissibilidade tanto da revista comum, como da excepcional. No caso, não oferece dúvida a espécie do recurso de revista a sua admissibilidade pelo valor da causa, a tempestividade da sua interposição e a legitimidade ad recursum da recorrente, dado que sucumbiu no recurso de apelação (art.ºs 138.º, n.ºs 1 e 2, 139.º, n.ºs 1 e 3, 247.º, n.º 1, 248.º 1, 629.º, n.º 1, 631.º, n.º 1, 637.º, n.º 1, 638.º, n.º 1 e 671.º, n.º 1 do CPC). Importa, porém, proceder, desde logo, ao controlo dessa admissibilidade no tocante do recurso de revista comum ou normal, em vista da causa de exclusão da recorribilidade dos acórdãos da Relação, de largo espectro, representada pela chamada dupla conforme, de harmonia com a qual não é admitida revista daqueles acórdãos, sempre que confirmem, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1.ª instância (art.º 671.º, n.º 3, do CPC). De harmonia com a definição legal, é de locação o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (art.º 1022.º do Código Civil). São, assim, três os elementos do contrato de locação: a obrigação, para o locador, de proporcionar à outra parte – o locatário – o gozo de uma coisa, ou seja, o aproveitamento das suas utilidades, no âmbito do contrato; a temporalidade desse gozo; a concessão mediante retribuição. A locação é, assim, um contrato bivinculante, dado que dele derivam obrigações para o locador e para o locatário, obrigações ligadas por uma relação de sinalagma, i.e., de correspectividade. É, portanto, um contrato sinalagmático ou de bilateralidade perfeita, a que se aplicam os princípios gerais próprios dos contratos com esta característica (art.ºs 1022.º e 1038.º do Código Civil). A locação diz-se arrendamento se versar sobre coisa imóvel, e arrendamento urbano se essa coisa imóvel consistir num prédio urbano (art.º 1023.º do Código Civil). Consoante o fim a que se destina, o arrendamento urbano pode ser, designadamente, para comércio e indústria e para exercício de profissão liberal. Há arrendamento para comércio ou indústria quando o arrendatário toma o prédio de arrendamento para fins directamente relacionados com uma actividade económica de mediação nas trocas ou uma actividade de produção – extracção ou transformação – ou circulação de riqueza. A actividade comercial deve, portanto, ser entendida em sentido económico e não jurídico, quer dizer, como actividade intermediária de mediação nas trocas, relativa à circulação de bens; por actividade industrial deve entender-se a actividade económica, pertencente ao sector secundário, que se destina à produção de riqueza (art.ºs 1108.º e 1110.º do Código Civil) . O arrendamento para comércio e indústria e para o exercício de profissões liberais que o regime anterior destacava aparece agora dissolvido nas disposições especiais do arrendamento para fins não habitacionais, embora com referências específicas nalguns preceitos (art.ºs 110.º a 121.º do RAU, 1108.º, 1109.º e 1112.º do Código Civil). As instâncias – e as partes - são acordes na conclusão de que as últimas celebraram entre si um contrato de arrendamento para um fim não habitacional - mas não, apesar da qualificação convencionada, para o exercício do comércio, considerado o objecto social prosseguido pela autora. Identicamente, as instâncias e as partes convergem na conclusão de que aquele contrato cessou por denúncia promovida, pela autora, que nesse contrato de troca par o uso de coisa corpórea, ocupava a posição jurídica de arrendatária. As instâncias são, porém, inteiramente divergentes quanto a um ponto deveras significante: ao passo que a 1.ª instância foi terminante na afirmação de que a recorrente gozava do direito de denunciar o contrato – conclusão que é aceite pelas partes, que discordam apenas quanto ao prazo de antecedência da denúncia aplicável – a Relação, inesperadamente, concluiu, de modo radical, que à recorrente não assistia sequer o direito de promover a extinção do contrato por denúncia, conclusão que, de resto, permitiu ao acórdão impugnado subtrair-se ao conhecimento, detalhado, do problema colocado no recurso de apelação – e reiterado na revista – da ineficácia da declaração de revogação da declaração da denúncia do contrato, tanto por inobservância da forma convencionada para essa declaração, como por não ter sido subscrita pelo número administradores da recorrente exigido pelos seus estatutos. É neste contexto que se suscita a admissibilidade, desde logo, da revista, normal ou comum, considerada a causa de exclusão da recorribilidade dos acórdãos da Relação, representada pela chamada dupla conforme, que impede a interposição de revista daqueles acórdãos, sempre que confirmem, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1.ª instância (art.º 671.º, n.º 3, do CPC). Como a conformidade das decisões das instâncias exclui o recurso de revista que, doutro modo, seria admissível, o que importa determinar é se essas decisões são conformes – duae conformes sententiae - não se são desconformes, pelo que se aquelas decisões não forem inteiramente coincidentes, o que interessa determinar é se essa não coincidência equivale a uma não-conformidade. As decisões das instâncias podem ser conformes, mesmo que entre elas se registe alguma desconformidade, o que é confirmado pela regra de que as decisões das instâncias são conformes se as respectivas fundamentações, apesar de distintas, não forem essencialmente diferentes (art.º 671.º, n.º 3, do CPC). Para verificar se o acórdão da Relação é conforme ou desconforme perante a decisão da 1.ª instância há que considerar os elementos das duas decisões. E entre os elementos das duas decisões, interessantes para a avaliação ou aferição daquela conformidade releva, desde logo, a fundamentação: se a fundamentação das decisões das instâncias for homótropa ou não for essencialmente diferente, a revista, normal ou comum, é inadmissível; se, porém, a motivação do acórdão da Relação for essencialmente distinta, aquele recurso ordinário é admissível. Apesar de alguma flutuação de formulações, por fundamentação essencialmente diversa este Tribunal tem entendido, não aquela que seja divergente no tocante a aspectos marginais, subalternos ou secundários - mas a que assente numa ratio decidendi inteiramente distinta, como sucede quando radica em institutos ou normas jurídicas completamente diferenciadas ou quando, movendo-se embora no âmbito do mesmo instituto ou norma jurídica, os interpreta de modo inteiramente divergente, aplicando ao objecto do processo um enquadramento jurídico marcadamente diferenciado que se repercuta, decisivamente, na solução jurídica da controvérsia1. No caso, as decisões das instâncias são, do ponto de vista da decisão, inteiramente homogéneas. São, porém, no plano da fundamentação, comprovadamente heterogéneas, dado que enquanto a 1.ª instância sustentou que a recorrente dispunha do direito de suprimir o contrato por denúncia, a Relação, diferentemente, assentou que aquela parte não gozava de um tal direito extintivo. Trata-se, de resto, de conclusão que a recorrida aceita quando, ao pronunciar-se sobre o fundamento da revista representado pela nulidade substancial do acórdão impugnado resultante, no ver da recorrente, simultaneamente de uma omissão e de um excesso de pronúncia, afirma que o Tribunal – da Relação – qualificou a cessação do contrato de modo distinto e aplicou regras jurídicas distintas. É, assim, seguro que a fundamentação utilizada pelas instâncias além de necessariamente distinta, é decisiva para a resolução da questão de direito. Os casos de irrecorribilidade são excepcionais (art. 627.º, n.º 1, do CPC). Essa excepcionalidade vincula a uma aplicação cuidadosa do regime, complexo e difícil, da dupla conforme de modo a evitar uma ampliação da causa de irrecorribilidade correspondente E tendo-se isto – como se deve – por exacto, é meramente consequencial a não verificação do obstáculo à admissibilidade da revista, comum ou normal, representado pela duae conformes sententiae. E sendo a revista comum ou normal admissível, a revista excepcional – de resto, interposta a título puramente subsidiário - não o é, uma vez que o primeiro pressuposto de admissibilidade da revista excepcional é a inadmissibilidade da revista ordinária ou comum por virtude da chamada dupla decisão conforme (art.º 672.º, n.º 1, do CPC). Maneira que, considerando que o âmbito objetivo do recurso é delimitado pelo objecto da acção, pelos casos julgados formados na instância de que provém, pela parte dispositiva da decisão impugnada que for desfavorável ao impugnante, e pelo recorrente, ele mesmo, designadamente nas conclusões da sua alegação, as questões colocadas à atenção deste Tribunal Supremo são as de saber se (art.º 635.º n.ºs 2, 1.ª parte, 3 a 5 do CPC): - O acórdão impugnado se encontra ferido com o desvalor da nulidade substancial resultante, do mesmo passo, de uma omissão e de um excesso de pronúncia; - A recorrente titula o direito de suprimir o contrato de arrendamento por denúncia e, na afirmativa, qual o prazo de antecedência do exercício desse direito extintivo aplicável; - A declaração de revogação da declaração de denúncia é ineficaz quer por não ter sido observada, na sua emissão, a forma convencionada, quer por não ter sido subscrita pelo número de administradores da recorrente exigido pelos seus estatutos. te. E quando a estas duas últimas questões – materiais – deve desde logo pôr-se em claro a lei substantiva aplicável. Uma vez que a Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, não se fez acompanhar de qualquer norma de direito transitório, ou intemporal, material – i.e., que institui um regime que não é coincidente nem com o da lei antiga, nem o da lei nova – ou meramente formal – que escolhe, de entre a lei antiga e lei nova, qual a lei aplicável a um certo facto ou situação jurídica - o âmbito da sua aplicação no tempo é determinado com os critérios subsidiários gerais (art.º 12.º do Código Civil). Por aplicação destes critérios entende-se, de um modo geral, que as normas imperativas contidas na Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, maxime em matéria, sempre sensível, de cessação do contrato de arrendamento, são aplicáveis, não apenas aos contratos de arrendamento concluídos depois do início da sua vigência, mas igualmente aos contratos, que subsistam naquela data, dado que aquelas normas regulam o conteúdo de situações jurídicas, abstraindo dos factos de que emergem, ou seja, abstraindo do seu título constitutivo (art.º 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do Código Civil)2. Nesta hipótese, o título não modela o conteúdo da situação jurídica, pelo que nada obsta à aplicação imediata da lei nova, apesar de o contrato de arrendamento que vinculava as partes ter sido concluído no domínio de vigência da lei antiga. 3. Fundamentos. 3.1. Fundamentos de facto. As instâncias estabilizaram os factos materiais da causa nos termos seguintes: 3.1.1. Factos provados 1. A Autora é uma sociedade advogados constituída ao abrigo do Regime Jurídico das Sociedades de Advogados constante da Lei n.° 53/2015, de 11 de junho, com registo de inscrição junto da Ordem dos Advogados n° .../2014. 2. A Ré é uma sociedade comercial constituída em 1971 que tem por objeto “
22. a)o arrendamento, gestão, administração e promoção de imóveis ;
23. b)a compra, venda e revenda de prédios rústicos e urbanos;
24. c)a urbanização, em todas as suas modalidades, dos imóveis que possuir;
25. d)quaisquer empreendimentos de construção em todas as suas modalidades e a elaboração de estudos relacionados com tais construções”, conforme respectiva certidão permanente junta à contestação como doc. n.° 1. 3. Em 12 de junho de 2018, a Autora, na qualidade de arrendatária, e a Ré, na qualidade de senhoria, celebraram por escrito um contrato de arrendamento, que intitularam “Contrato de Arrendamento Comercial com Prazo Certo”, junto à p.i, como doc. n.° 1 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido. 4. O contrato de arrendamento celebrado entre as Partes teve por objeto a fração autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 4.° andar B do prédio sito na Rua ..., em .... 5. A referida fração integra o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.° ...04/19920224 da freguesia de ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...10 da freguesia de .... 6. A referida fração autónoma tinha a licença de utilização n.°...67, emitida pela Câmara Municipal de ..., em 23/12/1991 e o certificado energético n.° SCE...23. 7. Na Cláusula Terceira do contrato de arrendamento pode ler-se: “1. O arrendamento é efectuado pelo prazo de 5 (anos), com início no dia 01 de Agosto de 2018. 2. No termo do prazo o contrato renova-se automaticamente por sucessivos períodos de 1 (
26. um)ano se nenhuma das outorgantes se opuser à sua renovação com a antecedência mínima de 180 (cento e oitenta) dias em relação ao termo do prazo inicial ou das suas renovações, caso se verifique, sem prejuízo do disposto no número seguinte. A inobservância da antecedência prevista na presente cláusula não obsta à cessação do contrato de arrendamento mas obriga ao pagamento da totalidade das rendas relativas aos 5 (cinco) anos iniciais da sua vigência, ou da sua renovação, se o prazo para a oposição à renovação já tiver decorrido. (...)”. 8. As Partes nada estipularam relativamente ao regime de denúncia do contrato. 9. Relativamente à renda pode ler-se na Cláusula Sexta: “1. A renda mensal será, no 1° ano de vigência do arrendamento, de Euros: (quatro mil duzentos e setenta e seis euros), correspondendo Euros: (três mil novecentos e setenta e seis euros) à fracção identificada no n°1 da cláusula segunda e Euros: 300,00 (trezentos euros) ao estacionamento indicados no n°2 da mesma cláusula, e será paga no 1° dia útil do mês a que disser respeito (...). Nos anos seguintes a renda será actualizada através da aplicação dos coeficientes legais que vierem a ser aprovados pelo Governo em cada ano. Na presente data a INQUILINA efectua o pagamento da quantia de Euros: (...), correspondente à renda, estacionamento e encargos de condomínio relativamente ao mês de Agosto de 20187”. 10. Nas Clausulas Oitava e Nona do contrato de arrendamento pode ler-se: Cláusula Oitava Findo o contrato de arrendamento a INQUILINA devolverá à SENHORIA o local objecto do arrendamento em bom estado de conservação, tal como se encontrava à data do início do arrendamento, com as benfeitorias que nela hajam sido efectuadas e que não possam ser removidas, sem que seja devida qualquer indemnização ou compensação por tal facto. Cláusula Nona A INQUILINA obriga-se a efectuar e suportar todas as despesas com a conservação e reparação de quaisquer elementos ou pertences dos escritórios arrendados. Serão de conta da SENHORIA todas as despesas de conservação, manutenção e reparação das canalizações, esgotos, quadro eléctrico e sistema eléctrico, com excepção de lâmpadas, caixilharias ou decorrentes de quaisquer defeitos estruturais que se venham a verificar, desde que não sejam devidas ou tenham origem numa má utilização por parte da INQUILINA.” 11. De acordo com a Cláusula Décima Primeira do contrato de arrendamento: “Quaisquer comunicações a efectuar nos termos do presente contrato pelas partes serão feitas por escrito, por meio de correio registado com aviso de recepção para as seguintes moradas (...)”. 12. Na data da celebração do contrato de arrendamento, a Autora entregou à Ré, a título de caução, a quantia de €29.916,00 (vinte e nove mil, novecentos e dezasseis euros), a ser devolvida no termo do contrato. 13. A caução destinava-se a assegurar o cumprimento das obrigações contratuais decorrentes do contrato de arrendamento, conforme cláusula 6.a, n.° 5, do contrato de arrendamento. 14. O locado foi entregue pela Ré à Autora no estado de usado mas previamente renovado com pintura. 15. Por carta registada com aviso de receção, datada de 24 de fevereiro de 2022, junta à p.i. como doc. n.° 5 e cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido, a Autora denunciou o contrato de arrendamento comercial, com efeitos a partir do dia 30 de agosto de 2022. 16. A carta foi expedida, pela Autora, no dia 25 de fevereiro de 2022 e recebida, pela Ré, no dia 28 de fevereiro de 2022. 17. Depois de receber a carta de denúncia, em dia não concretamente apurado de Março de 2022, anterior ao dia 07, a Ré reuniu com a Autora, na pessoa da Dra. AA, e esta transmitiu-lhe que a razão pela qual havia decidido denunciar o Contrato de Arrendamento estava relacionada com a circunstância de necessitar de mais espaço para o exercício da sua atividade e que havia encontrado um edifício que pretendia adquirir, ao que a Ré deu-lhe conta de que possuía outro espaço para arrendamento. 18. No dia 7 de março de 2022, pelas 16h:09, a Ré remeteu à Autora o email junto à contestação como doc. 2, a fls. 52 e cujo teor se dá por reproduzido, onde se pode ler além de mais: “Cara Dra. AA (...) considerando o envio da v. carta de 24/02/2022 (...) não podemos deixar de salientar o seguinte: O citado arrendamento foi efectuado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Agosto de 2018 e termo em 31 de julho de 2023, com um mês - julho - de carência, renovável (...) Conforme então acordado - n° 3 da cl 3a - a cessação antecipada do mesmo determina a obrigação de pagamento da totalidade das rendas relativas aos cinco anos iniciais de vigência. Assim, deverão as rendas continuar a ser pagas pontualmente (...) não sendo admissível a sua compensação com a caução.”. 19. No dia 7 de março de 2022, pelas 16h:30m, a Senhora Dra. AA - administradora da Autora e uma das signatárias da carta de 24 de fevereiro de 2022 e com conhecimento da outra administradora da Autora e signatária da referida carta, a Senhora Dra. BB -, dirigiu um email à Ré com o seguinte teor: “Caro Dr. CC Agradecemos a informação prestada. Solicitamos que dê sem efeito a n/carta datada de 24.02.2022. Com os meus melhores cumprimentos (...)” (art. 23° da contestação). 20. No dia 8 de março de 2022, mediante email junto à contestação como doc. 3, com conhecimento, mais uma vez, da Senhora Dra. BB, a Dra. AA comunicou à Ré o seguinte: “(...) Informo que os Advogados e demais Colaboradores que exercem funções na nossa sociedade vão ficar em trabalho intermitente. Assim, e tendo em conta esta decisão, neste momento, o espaço que temos reúne os requisitos necessários ao exercício da sua atividade, não existindo necessidade de um escritório com maior dimensão (...)". 21. Por email de 17 de julho de 2022, junto à p.i. com doc. 8, a sócia e uma das administradoras da Autora, AA, informou a Ré que a saída do local arrendado iria ocorrer entre os dias 22 e 30 de julho de 2022. 22. Este email causou surpresa à Ré por estar convicta que a relação contratual se manteria, pelo menos, até final de julho de 2023. 23. A Ré não tinha até então tomado quaisquer medidas para: (
27. i)verificar o estado do imóvel (
28. ii)colocar o imóvel no mercado e/ou (iii) contactar potenciais interessados no mesmo. 24. Em 29 de julho de 2022, a Autora entregou ao segurança do prédio todas as chaves em seu poder, a saber: as chaves de acesso à fração, as chaves da caixa de correio e os cartões de acesso à garagem. 25. A Ré não devolveu à Autora o valor da caução, nem qualquer outro valor. 26. Aquando da saída da Autora o imóvel apresentava paredes com algumas manchas mais escuras, elementos metálicos e pregos por retirar das paredes, vinil de pavimento parcialmente levantado junto a uma parede; e a porta de entrada primitiva sem puxador. 27. Durante o arrendamento, a Autora colocou, a suas expensas, uma porta nova adicional de vidro (proteção) sobre a porta de entrada, tendo o locado ficado com duas portas de entrada sobrepostas. 28. A porta de vidro foi colocada do lado de fora do locado, pelo que o puxador foi transferido para a porta de vidro que se tornou a porta exterior do locado. 29. A Autora deixou ficar a porta de vidro, assim como o respetivo puxador. 30. Por cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 01 de setembro de 2022, juntas à p.i. como docs. 11 e 12 e que se dão por reproduzidas, a Autora interpelou a Ré, quer na sua própria pessoa, quer na pessoa do seu mandatário, para a devolução do valor remanescente da caução no montante total de €25.180,80, no prazo máximo de 10 (dez) dias a contar da receção da carta. 31. Mediante as mesmas cartas, a Autora solicitou, igualmente, no mesmo prazo, a devolução, por correio, do termo de entrega referente às chaves de acesso à fracção, às chaves da caixa de correio e aos cartões de acesso à garagem. 32. As referidas cartas foram expedidas, pela Autora, no dia 01 de setembro de 2022 e recebidas, tanto pela Ré como pelo seu mandatário, no dia 02 de setembro de 2022. 33. A Ré respondeu à carta de 01/09 através da carta de 13 de Setembro de 2022, junta à contestação como doc. 6 e que se dá por reproduzida, interpelando a Autora para lhe pagar a quantia de € 37.005,35 (trinta e sete mil e cinco euros e trinta e cinco cêntimos) devida em virtude de a Autora não ter cumprido com o prazo de pré-aviso aplicável e a Ré ter que suportar custos com a reposição do locado nos termos do Contrato. 34. No ano de 2022, a Autora pagava à Ré a renda mensal de €4.025,20 pela fracção, acrescida da avença mensal pela utilização de 3 lugares de estacionamento no valor de €300,00, no total de €4.325,20, apresentando-se tais valores autonomizados em duas parcelas nas facturas emitidas pela Ré, e pagava a título de encargos condomínio a quantia mensal de €710,00 alvo de faturação autónoma. 35. A Ré procedeu a reparações no locado, discriminadas no orçamento junto como doc. 7 à contestação e que se dá por reproduzido, cujo custo ascendeu a €6.398,95 (seis mil, trezentos e noventa e oito euros e noventa e cinco cêntimos) incluindo a taxa de IVA em vigor e foi suportado pela Ré em 09/11/2022. 36. Conforme averbamento 1/20 ao Registo de Inscrição n.° 57/14 constante da certidão de registos da sociedade Autora, junta à réplica como doc. 1 e que se dá por reproduzida, a mesma obriga-se perante terceiros com a assinatura de dois administradores, sendo a administração da Autora exercida pela Dra. AA, Dra. BB e Dr. DD. 3.1.2. Factos não provados: A factualidade alegada pela Autora nos art.ºs. 27° (que nos últimos anos, a sociedade Autora tem contado sempre com o mesmo número de colaboradores (cerca de 11 pessoas), não tendo verificado nenhum aumento de colaboradores no ano da denúncia do contrato