Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra Acórdãos TRC Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra Processo: 1714/13.0TBCTB-C.C1 Nº Convencional: JTRC Relator: VÍTOR AMARAL Descritores: INVALIDADE DA VENDA EXECUTIVA VÍCIOS DO DIREITO EFICAZES RELATIVAMENTE AO COMPRADOR VENDA DE COISA LOCADA FALTA DE ELEMENTOS NA PUBLICITAÇÃO DA VENDA ANULAÇÃO DA VENDA EXECUTIVA Data do Acordão: 02/28/2023 Votação: UNANIMIDADE Tribunal Recurso: JUÍZO CENTRAL CÍVEL DE CASTELO BRANCO Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: REVOGADA Legislação Nacional: ARTIGO 2.º DA CRP ARTIGO 838.º, 1, DO CPC ARTIGOS 824.º, 2; 905.º; 906.º; 1022.º; 1023.º; 1037.º, 2; 1064.º; 1072.º, 1 E 1305.º DO CÓDIGO CIVIL Sumário:
(2013)–, de um denominado «contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial», sendo declarante cedente uma sociedade e cessionário um terceiro (a dita «A...»), constando mesmo do documento referente a tal contrato, adquirido entretanto para os autos por junção da parte executada, que a cessão de exploração é, declaradamente, «a título definitivo» ([7]), sem que resulte esclarecido qual o direito da cedente, sobre o espaço físico/imóvel, que lhe permite manter ali instalado o estabelecimento, designadamente, se um direito de arrendamento, como tal anterior à execução e à penhora. Como quer que seja, tal anterior existente cessão de exploração «definitiva» de estabelecimento, que funciona, ocupando-o, no rés-do-chão do imóvel em causa, impondo-se ao adquirente/proponente, constitui clara limitação ao direito de propriedade objeto da transmissão em venda executiva, como tal, em prejuízo do aqui Recorrente. Mas sabia este – ou deveria saber – da existência de tal limitação ao direito de propriedade sob transmissão forçada/executiva? Ao ponto de se poder concluir que apenas de si próprio (da sua incúria/negligência, como comprador) se poderá queixar? Aqui, cabe notar que a venda executiva é promovida sob a autoridade do Tribunal, mesmo que por AE, mesmo que através das modernas tecnologias (leilão eletrónico). Por isso é que já foi entendido claramente nesta Relação que a «venda forçada é uma verdadeira venda, em que a intervenção do Estado é em nome próprio, sobrepondo-se ao executado» ou, dito «de outro modo, sendo a venda executiva uma verdadeira venda em que os intervenientes (outorgantes) são o Estado (pelo lado do vendedor) e o comprador - a mesma só se verifica quando há a convergência (o encontro) das declarações negociais (digamos, assim) do Estado e do comprador.» ([8]). Quer dizer, é o Estado, através dos Tribunais – e de quem estes se socorrem como seus “auxiliares” na tarefa da venda do património penhorado, com maior ou menor desjudicialização de tarefas no seio do processo executivo, mas sempre sob a autoridade/controlo de um juiz –, quem toma a seu cargo a execução e a venda executiva, cabendo-lhe, obviamente, fazer cumprir integralmente a lei na venda forçada com vista à satisfação do crédito exequendo. Assim sendo, é ao mesmo Estado/Tribunais, no caso através de quem tinha a seu cargo a realização da venda, que cabe bem desempenhar a tarefa de publicitação da venda executiva, havendo, em caso de incumprimento/deficit de publicitação a respeito, de ser extraídas as legais consequências ([9]). Vem provado, no caso, sem controvérsia, que o AE decidiu efetuar a venda do imóvel por meio de leilão eletrónico, tendo sido anunciado o mesmo através da respetiva plataforma, onde foi explicitado, para além da «Descrição» do prédio, mencionando-se ser o mesmo «composto por cave, rés-do-chão e forro, servindo de comércio e habitação», que «O imóvel é actualmente explorado pelos executados para comércio (café)». Daqui tem de retirar-se, em sede interpretativa ([10]), que foi anunciado que o imóvel em venda executiva era explorado pelos próprios executados para comércio, encontrando-se, por isso, na disponibilidade – sem prejuízo da penhora e dos respetivos efeitos – deles (executados), enquanto ainda proprietários do bem a vender. Não poderia extrair-se de um tal enunciado que o imóvel era usado por terceiro(s), que o estabelecimento comercial de café ali instalado era pertença de outrem, que o rés-do-chão estava no gozo (“ocupado”, nas palavras do Recorrente) de outrem, que não os executados. Jamais naquela publicitação se alude a qualquer cessão de exploração do estabelecimento ou ao uso por terceiros (designadamente, sociedades/pessoas coletivas), muito menos a uma cessão a título «definitivo», posto apenas se inculcar a ideia de que o gozo/exploração era levado a cabo pelos ditos executados. Ora, como parece evidente, é totalmente diferente para um potencial comprador, mesmo que em venda executiva, que o imóvel penhorado e em venda esteja a ser usado pelos executados ou, em vez disso, esteja no gozo ou fruição de um terceiro, mormente por via de contrato de cessão de exploração de estabelecimento celebrado anteriormente à penhora e à própria execução. No primeiro caso, por efeito da venda executiva, os executados têm de abrir mão do imóvel (e seu uso), deixando-o livre e devoluto, pelo que terão de cessar ali a exploração do estabelecimento comercial, sendo o espaço entregue, logicamente, ao adquirente. No segundo caso, diversamente, a posição jurídica do terceiro cessionário, que explora o estabelecimento instalado no prédio, por força da anterioridade do contrato (e decorrente constituição do seu direito de gozo), não pode ser afetada pela venda judicial, o que implica que o imóvel seja transmitido para o adquirente com essa limitação, a qual, como é bom de ver, excede os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria (limitando seriamente o direito de propriedade sobre o bem). É certo que também se provou constar do anúncio ser da «única e exclusiva responsabilidade do proponente a verificação do estado do bem imóvel a adquirir», pelo que «deverá assegurar-se que o bem imóvel corresponde às suas expectativas e se encontra nas condições desejadas». Assim, «O imóvel é vendido no estado em que se encontra pelo que os interessados na aquisição que devem proceder à verificação prévia do estado do bem. A falta desta verificação por parte do proponente não determina, nos termos legais, a anulação da venda, não poderá assim ser motivo invocável nulidade de venda» (destaques aditados). Ora, esta alusão – em jeito, numa certa perspetivação, de “quase cláusula de exclusão de responsabilidade” e, na ótica inversa, de não invocabilidade de vícios ([11]) – deve entender-se como reportada ao estado do bem imóvel, a ser vendido no estado em que se encontra, o que logo nos remete para o estado físico do prédio, tratando-se de uma casa/edificação, isto é, os chamados «vícios da coisa», e não para, já no plano jurídico, os denominados «vícios do direito». Acresce que a dita «verificação prévia» (ou a falta dela) não poderia, logicamente, reportar-se à mencionada exploração do imóvel pelos executados para comércio (café), posto nessa parte ter o âmbito/conteúdo informativo sido claro/expresso, não deixando margem para dúvidas ou acrescidas indagações/verificações pelos interessados na compra e venda executiva ([12]). Assim, era também um âmbito informativo esgotante quanto ao aspeto em discussão. Em suma, está verificado deficit de informação em sede de anúncio da venda, não sendo a situação imputável ao Recorrente/proponente, que não incumpriu nenhum dever de indagação/verificação, não podendo a sua conduta considerar-se negligente, antes se constatando a ocorrência de um vício do direito quanto à coisa vendida, resultante de uma limitação que, não tomada em consideração, excede os limites normais inerentes ao direito de propriedade objeto de transmissão. Dúvidas não temos, pois, de que, com esta informação veiculada ao tempo do anúncio da venda executiva, se inculcava a ideia de que o imóvel era vendido sem a limitação aludida, pelo que era razoável/legítimo que um proponente normal concluísse que a exploração do estabelecimento de café (por parte dos próprios executados) cessaria com a venda, termos esses em que o imóvel seria entregue ao adquirente livre de quem procedia a tal exploração e dos bens/elementos para tanto implicados (livre de pessoas e bens). Assim, o destinatário da informação – veiculada pelos serviços mandatados, de auxílio à Justiça na venda executiva – podia criar, justificadamente, a expetativa, sem mais, de que o imóvel lhe seria entregue sem ocorrência de tal vício do direito. Ora, ao cidadão comum (comummente um não especialista em questões jurídicas e processuais) mais não restava, nesse contexto, do que confiar na veracidade/exatidão da informação que era transmitida/anunciada, não lhe sendo exigível que desconfiasse da comunicação veiculada, na sede própria – por quem tinha o respetivo dever de informar –, de que eram os executados (não outrem) quem explorava o estabelecimento comercial instalado no prédio. É sabido que quem opta por prestar informações, mesmo não estando obrigado a fazê-lo, pode ficar sujeito a um dever de informação completa, de molde a evitar um quadro informativo enganoso por omissão, como pode ver-se, no campo contratual/privatístico, explicitado no Ac. TRL de 13/03/2014, Proc. 1122/11.8TVLSB.L1-6 (Rel. Vítor Amaral), em www.dgsi.pt ([13]). Doutrina esta que deve colher aplicação, por maioria de razão, em relação aos serviços/órgãos do Estado, ou que com eles colaboram nos termos da lei (no caso, serviço ligado à Justiça, em âmbito processual, perante o cidadão, com inerente dever de boa-fé e verdade), que apresentam/anunciam um quadro informativo aos interessados/destinatários em venda executiva, para efeitos de aquisição de bens/imóveis penhorados – quanto à situação destes –, horizonte em que esse quadro informativo não pode ser inexato, nem deficitário ([14]). Assim sendo, a expetativa do ora Recorrente que, uma vez criada e legitimamente justificada, lhe foi inviabilizada (em termos de concretização da venda, nos moldes pretendidos), tem agora de ser protegida quanto ao dito vício do direito, no quadro da invalidade da transmissão, sob pena de ofensa aos princípios constitucionais da segurança jurídica e da proteção da confiança dos cidadãos (como subprincípios concretizadores do Estado de Direito democrático – art.º 2.º da CRPort.). Por isso, a decisão recorrida não pode ser mantida, antes havendo de reconhecer-se razão ao Recorrente, determinando-se, em substituição ao Tribunal a quo, a anulação da venda, ao abrigo do disposto no art.º 838.º, n.º 1, do NCPCiv., com as legais consequências, implicando, como peticionado, a restituição ao Apelante das quantias que haja pago – a título de preço e imposto(
- s)incidente(
- s)sobre a venda inválida, se suportado(
- s)([15]). (…) *** *** V – Decisão Pelo exposto, na procedência da apelação, revoga-se a decisão recorrida, declarando-se, em substituição ao Tribunal a quo, a anulação da venda executiva, como incidentalmente requerido pelo Apelante, ao abrigo do disposto no art.º 838.º, n.º 1, do NCPCiv., com as legais consequências, implicando a restituição àquele das quantias pagas no âmbito da venda inválida (a título de preço e imposto, na medida em que suportado). Custas da apelação pela Exequente/Recorrida – parte vencida no recurso (art.ºs 527.º, n.ºs 1 e 2, 529.º, n.ºs 1 e 4, e 533.º, todos do NCPCiv.). Escrito e revisto pelo relator – texto redigido com aplicação da grafia do (novo) Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa (ressalvadas citações de textos redigidos segundo a grafia anterior). Assinaturas eletrónicas. Coimbra, 28/02/2023 Vítor Amaral (relator) Luís Cravo Fernando Monteiro ([1]) Após comunicação do agente de execução (AE), datada de 06/05/2022, contendo decisão nos seguintes termos: «Face aos termos seguidos por negociação particular – art.º 832.º, al.ª
- d)e do n.º 1do art.º 837.º do C.P.C., foi realizada a venda dos bens móveis por leilão eletrónico em modalidade de negociação particular (…). (…) consta como melhor proposta apresentada por EE a de valor – 142451,20 € ID da proposta - NP...22 para o imóvel identificado na certidão que se anexa. (…) aceito a proposta apresentada para aquisição do imóvel penhorado nos autos (…). (…) é realizada a venda do imóvel na totalidade nos presentes autos (…). (…) será o proponente notificado para em 15 dias, depositar o preço numa instituição de crédito à ordem do agente de execução (n.º 2 do art.º 824.º do C.P.C.), no prazo legalmente fixado.» (cfr. fls. 26 v.º do processo físico). ([2]) Que se deixam transcritas. ([3]) Excetuando questões de conhecimento oficioso, desde que não obviado por ocorrido trânsito em julgado. ([4]) Mais se deixou consignado: «Deram-se como provados os factos acima constantes tendo em conta a certidão de referência n.º 2888655, do comprovativo do registo de proposta em negociação particular, através da plataforma e-leiloes.pt, bem como documentos n.ºs 1 e 2 juntos a 13-06-2022 pelo Sr. AE, bem como o contrato de cedência de exploração de estabelecimento comercial junto a 26-09-2022.». ([5]) Cfr. Código Civil Anotado, vol. II, 3.ª ed. revista e actualizada, Coimbra Editora, Coimbra, 1986, p. 202. ([6]) Op. cit., p. 203. ([7]) Cfr. documento de fls. 40 v.º a 41 v.º do processo físico, do qual consta ainda ser sócio gerente da sociedade cedente – por este representada na outorga do contrato de cessão de exploração – o executado DD. ([8]) Assim o Ac. TRC de 11/12/2018, Proc. 823/11.5TBVIS-E.C1 (Rel. António Carvalho Martins), disponível em www.dgsi.pt, cujo sumário em parte se transcreveu. ([9]) Veja-se o entendimento sufragado no Ac. TRL de 28/04/2022, Proc. 6589/04.8YYLSB-A.L1-2 (Rel. Arlindo Crua), em www.dgsi.pt, em cujo sumário pode ler-se: «(…) V– constitui ónus da encarregada de venda (que igualmente desempenhava as funções de agente de execução, tendo operado a penhora de tal imóvel) a aferição acerca da totalidade dos ónus ou limitações do bem cuja venda executava, no âmbito do mandato conferido – o nº. 1, do artº. 833º, do CPC -, de forma a poder concretizar uma venda totalmente esclarecida e com total lisura para os potenciais interessados, e não propriamente ónus da interessada proponente aferir previamente acerca da existência ou inexistência daquele licenciamento; VI– tendo a encarregada de venda optado pela execução de tal modalidade de venda através de anúncio publicitado na plataforma electrónica e-leiloes.pt, impunha-se-lhe que neste fosse observado todo o manancial informativo e esclarecedor, de forma a proporcionar aos potenciais interessados uma decisão conscienciosa, esclarecida e responsável;». ([10]) Por ser a única interpretação que o texto consente, mormente a um normal declaratário – colocado na posição do real declaratário (cfr. art.º 236.º, n.º 1, do CCiv.) –, que não poderia, de modo algum, concluir que, afinal, não eram os executados, mas um terceiro, a “explorar”/usar/“ocupar”. ([11]) Pertinentes serão, quanto a deveres de informação, as palavra do dito Ac. TRL de 28/04/2022, no sentido de caber ao AE/encarregado da venda «a aferição acerca da totalidade dos ónus ou limitações do bem cuja venda executava, no âmbito do mandato conferido», elementos que, funcionalmente, lhe cabia obter, com intransferível dever de cabal informação a respeito (informação essa a facultar aos interessados/proponentes, em vez de lhes assacar um dever próprio de obtenção da informação). ([12]) Se era expressamente anunciado que se tratava de exploração do imóvel pelos executados, não ocorreria a um proponente normal despender energias e desencadear esforços no sentido de confirmar se assim era de facto ou se, diversamente, o espaço era usado/“ocupado” por outrem/terceiro. ([13]) Em cujo sumário pode ler-se, na órbita do princípio da boa-fé, que: «3. - É possível a existência de declaração inexacta (desconforme com a realidade) apesar de todos os factos relatados serem verdadeiros, se tal declaração for globalmente enganadora por falta de referência a outros que, assim omitidos, afectam o peso do factualismo declarado – hipótese em que o quadro comunicado pode ser literalmente verdadeiro, mas enganador por criar uma impressão contrária à verdade. //4. - Em tais casos, a parte declarante, mesmo que inicialmente não obrigada ao dever de informação, se opta por prestar informações, terá então de ser especialmente cuidadosa em assegurar que a outra parte não é enganada pelo que lhe é comunicado, justificando-se então um dever de verdade.». ([14]) Como enfatizado no Ac. TRC de 05/05/2015, Proc. 50/14.0T8CNT.C1 (Rel. Alexandre Reis), em www.dgsi.pt: «(…) incumbindo aos tribunais, no exercício do essencial poder judicial do Estado, assegurar a defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos, estes não esperam da sua parte qualquer afronta ao clima de boa-fé e de confiança em que têm o direito de acreditar na sua relação com todos os poderes públicos, porquanto as expectativas por eles legitimamente criadas, resultantes de comportamentos dos poderes públicos, impõem a previsibilidade da actuação destes, ínsita no princípio do estado de direito democrático, nas suas vertentes dos princípios da segurança jurídica e da protecção da confiança.» (cfr. o respetivo sumário). ([15]) O que, embora incidentalmente alegado (de algum modo), não se mostra refletido – quanto a impostos (e respetivos montantes) – na factualidade dada como apurada, cabendo, oportunamente, à 1.ª instância a adequada verificação a respeito.