Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra Acórdãos TRC Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra Processo: 4488/11.6TBLRA-J.C1 Nº Convencional: JTRC Relator: MARIA INÊS MOURA Descritores: CONTRATO PROMESSA INSOLVÊNCIA RECUSA DE CUMPRIMENTO INDEMNIZAÇÃO Data do Acordão: 06/03/2014 Votação: UNANIMIDADE Tribunal Recurso: LEIRIA 1º JUÍZO CÍVEL Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: REVOGADA EM PARTE Legislação Nacional: ARTS102, 104, 106 CIRE Sumário: 1.Em contrato promessa ao qual não foi conferido eficácia real e não tendo havido tradição da coisa, havendo recusa por parte do Administrador em cumprir o contrato promessa, o artº 106 nº 2 do CIRE manda aplicar o regime do artº 104 nº 5, que remete para os efeitos do artº 102 nº 3 do mesmo diploma com a especificidade aí referida. 2. A outra parte tem assim direito a exigir, como crédito sobre a insolvência, não só o valor da prestação do devedor, na parte incumprida, deduzido do valor da contraprestação correspondente que ainda não tenha sido realizada, nos termos do artº 102 nº 3 al. c), mas ainda um crédito resultante da diferença, se positiva, entre o montante das prestações ou rendas previstas até final do contrato, actualizadas para a data da declaração de insolvência e o valor da coisa na data da recusa, nos termos do artº 104 nº 5. Decisão Texto Integral: Acordam na 2ª secção do Tribunal da Relação de Coimbra I. Relatório A Autora O (…) S.A., vem intentar a presente acção de verificação ulterior de créditos, sob a forma de processo sumário contra a Massa Insolvente da A (…), S.A., os demais credores da referida massa e a própria devedora S (…), S.A., pedindo o reconhecimento do seu crédito de € 280.000,00 e a sua graduação como crédito garantido. Alega, em síntese, que celebrou com a A (…) S.A. dois contratos promessa de compra e venda de dois imóveis, tendo igualmente sido celebrados dois contratos de hipoteca; por via de tais contratos promessa, e aí figurando na qualidade de promitente compradora entregou à promitente vendedora como sinal e princípio de pagamento o valor de € 130.000,00 relativamente a cada um dos contratos; a fim de garantir o cumprimento de tais contratos a promitente vendedora constitui a favor da autora., hipoteca voluntária sobre os imóveis prometidos vender; a promitente vendedora foi declarada insolvente e os contratos promessa não foram cumpridos, atendendo a que notificado o Administrador para se pronunciar sobre tal cumprimento o mesmo primeiro pediu prazo e nada mais disse. Conclui que tem direito a receber o montante de € 280.000,00 que correspondem € 260.000,00 ao sinal prestado e € 20.000,00 ao valor actual da coisa. Citados os RR., contestou apenas a Massa Insolvente concluindo pela prescrição do direito da A., pela caducidade de exercer o respectivo direito, requerendo a declaração de resolução dos contratos promessa de compra e venda e escrituras de hipoteca. Respondeu a A. arguindo a intempestividade da contestação e requereu a ampliação do pedido, tendo-lhe respondido a Massa Insolvente. Procedeu-se à elaboração do despacho saneador, onde se julgou tempestiva a contestação, indeferiu-se a ampliação do pedido, concluiu-se pela inexistência de caducidade e prescrição e elaborou-se a competente base instrutória e selecionando-se também os factos assentes. Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, dentro do estrito formalismo legal. Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, julgando verificado o crédito da A. sobre a insolvente A (…), S.A. no montante de € 260.000,00, sendo comum no valor de € 130.000,00 e garantido por hipoteca sobre o imóvel identificado no montante de € 130.000,00 não se reconhecendo o remanescente do crédito reclamado de € 20.000,00. É com esta sentença que a A. não se conforma na totalidade e dela vem interpor recurso, apresentando para o efeito as seguintes conclusões: A. Nos termos dos artigos 104.º, n.º 5 e 106.º, n.º 2 do CIRE, atendendo a que a Autora assumia a posição de promitente-compradora, esta tem direito a receber uma indemnização que corresponda à diferença entre o valor do imóvel à data da recusa e o valor das prestações que, de acordo com o contrato promessa, faltasse pagar por parte do promitente-comprador, i.e., da Autora. B. Assim, a Autora detém um crédito sobre a insolvência de € 140.000,00, por cada um dos contratos promessa que celebrou com a Insolvente e que resulta da seguinte equação: Crédito da Autora = Valor do imóvel à data da recusa – Valor do preço que falta pagar. C. O Tribunal a quo entendeu que a Autora apenas tem direito a que lhe seja devolvido o preço que pagou. Esta posição não tem cobertura nos artigos 104.º, n.º 5 e 106.º, n.º 2 do CIRE. D. Se o legislador quisesse que neste tipo de contexto o promitente-comprador apenas tivesse direito ao preço que pagou, teria necessária e simplesmente escrito que o promitente-comprador teria direito a ver devolvido tudo aquilo que entregou ao promitente vendedor que entretanto foi declarado insolvente, o que não acontece, pelo que a interpretação que o Tribunal a quo faz da conjugação dos artigos 104.º, n.º 5 e 106.º, n.º 2 do CIRE é incorrecta. E. O entendimento jurisprudencial sobre esta matéria é o de que “Tratando-se de contrato-promessa, como no caso, o credor (promitente comprador) tem direito à diferença (se positiva) entre os valores das duas prestações – uma equivalente ao valor do contrato (na data da recusa de cumprimento do contrato-promessa) - e a outra equivalente ao montante do preço convencionado (actualizado à data da declaração de insolvência), acrescido do sinal em singelo”. F. Para além da devolução do sinal que pagou, o promitente comprador tem direito a uma compensação que se traduz em receber a diferença entre o valor do imóvel à data da recusa e o preço convencionado no contrato promessa. Logo, a Autora/Recorrente tem direito a receber, nos termos dos artigos 104.º, n.º 5 e 106.º, n.º 2 do CIRE, a quantia de €280.000,00 da insolvente resultante da recusa por parte do administrador de insolvência em celebrar os dois contratos prometidos dos autos. Não foram apresentadas contra-alegações. II. Questões a decidir Tendo em conta o objecto do recurso delimitado pela Recorrente nas suas conclusões - artº 635 nº 4 e artº 639 nº 1 a 3 do C.P.C.- salvo questões de conhecimento oficioso- artº 608 nº 2 in fine. - do direito da A. a receber uma indemnização correspondente à diferença entre o valor do imóvel à data da recusa do cumprimento e o valor das prestações que, de acordo com o contrato-promessa, faltam pagar, nos termos do artº 104 nº 5 e 106 nº 2 do CIRE. III. Fundamentos de Facto Não tendo sido impugnada a matéria de facto e não havendo lugar a qualquer alteração, tendo em conta o disposto no artº 663 nº 6 do C.P.C., remete-se para os termos da decisão da 1ª instância, que considerou provados os seguintes factos: 1- No dia 11 de Agosto de 2011, a Autora celebrou com a A (…) S.A, um acordo designado pelas partes de “contrato de promessa de compra e venda de imóvel” no qual e além do mais que aqui se dá por integralmente reproduzido se deixou escrito: “Entre A (…) S.A… doravante abreviadamente designada por promitente vendedora. O (…) S.A…doravante abreviadamente designada por promitente comparadora Doravante designadas conjuntamente por “Parte” Considerando que: I- Que a promitente vendedora é proprietária de um prédio urbano, com a área total de 1.880m2, (mil oitocentos e oitenta metros quadrados) 107,8 m2 (cento e sete vírgula oito metros quadrados) dos quais de área coberta e 1.772,2m2 (mil setecentos e setenta e dois metros quadrados) de área descoberta, situado na Estrada Nacional 3, Km 46,6, (...), na freguesia da (...), inscrito na matriz predial urbana da freguesia de (...) sob o artigo (...) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o número (...), com o alvará de licença de utilização número (...), emitido pela Câmara Municipal de Santarém em 16 de Maio de 2000, onde funciona um posto de abastecimento de combustível, doravante abreviadamente designado por “Prédio”. II- Que sobre o Prédio não existem quaisquer ónus e encargos. III- Que a promitente vendedora pretende vender e a promitente compradora pretende adquirir a propriedade do prédio de acordo com os termos e condições estabelecidos no presente contrato-promessa (doravante designado por “Contrato Promessa”). É livremente estabelecido e mutuamente aceite, nos termos e condições infra, o presente contrato-promessa de compra e venda, que se rege pelos considerandos acima e pelas cláusulas seguintes: Cláusula 1ª… Cláusula 2ª (Objecto) 1- A promitente vendedora promete vender à promitente compradora que promete comprar o prédio ou quem esta indicar, livre de quaisquer ónus ou encargos, incluindo os equipamentos identificados no Anexo I ao presente contrato-promessa 2- A promitente vendedora compromete-se a entregar à promitente compradora todos os elementos de que disponha relativamente ao prédio e a diligenciar tudo o que dela dependa no sentido do cabal e tempestivo cumprimento deste contrato promessa de compra e venda. Cláusula 3ª (Preço) 1- O preço do prédio incluindo os equipamentos identificados no Anexo I. será de € 130.000,00 (cento e trinta mil euros) 2- O valor mencionado no nº 1 da presente cláusula será pago pela promitente compradora à promitente vendedora na data da celebração do presente contrato promessa, a título de sinal e princípio de pagamento dando a promitente vendedora quitação em documento autónomo ao presente contrato. 3- Como garantia do exacto e pontual cumprimento das obrigações da promitente vendedora resultantes do presente contrato promessa na presente data e contra o pagamento do sinal, a promitente vendedora obriga-se a constituir uma hipoteca sobre o prédio nos termos previstos na cláusula 6ª infra. Cláusula 4ª… Cláusula 5ª… Cláusula 6ª… Cláusula 7ª… Cláusula 8ª… O presente contrato promessa é feito em 2 exemplares, um para cada uma das partes devidamente rubricados e assinados, celebrado em Lisboa, aos onze dias do mês de Agosto de 2011. Pela promitente vendedora (…)) Pela promitente compradora (…) 2- As assinaturas dos outorgantes acima referidos foram reconhecidas na data ai indicada no Cartório Notarial (…). 3- No dia 11 de Agosto de 2011 a A (…) S.A. emitiu um documento com o seguinte conteúdo: “A (…) S.A….neste acto devidamente representada por (…), na qualidade de administradores com poderes para o acto, declara ter recebido, na presente data, da sociedade comercial anónima O (…) …. a título de sinal, de acordo com o previsto no número 2 da cláusula 3ª do contrato promessa de compra e venda celebrado nesta data para aquisição do prédio urbano, com a área total de 1.880 metros quadrados, sito na Estrada Nacional nº 3, Km 46,6, em Terra de Bago de Milho, Abrantes (...) sob o artigo nº (...), e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém sob o nº (...), com alvará de licença de utilização número (...), emitida pela Câmara Municipal de Santarém em 16 de Maio de 2000, onde funciona um posto de abastecimento de combustível. Mais declara que o pagamento foi efectuado através de transferência bancária para a conta nº 000801584721, junto do Banco BES, da qual a Declarante é titular exclusivo” Lisboa 11 de Agosto de 2011. Pela declarante (…) 4- As assinaturas dos referidos em 3) foram reconhecidas na data aí indicada no Cartório Notarial de (…). 5- No dia 11 de Agosto de 2011 no Cartório Notarial de (…)em Lisboa, foi reduzido a escrito um documento intitulado de “hipoteca” no qual e além do mais que aqui se dá por integralmente reproduzido se deixou escrito: “Primeiro – (…) Que outorgam na qualidade de únicos administradores e em nome e representação da sociedade anónima com a firma “A (…)S.A”…. Segundo – (…)Que outorgam na qualidade de administradores e em nome e representação da sociedade comercial anónima com a firma “O (…) S.A”… Pelos primeiros outorgantes, nas qualidades em que figuram, foi dito: Que, são donos e legítimos possuidores do prédio urbano destinado a posto de abastecimento de combustíveis e edifício de apoio, sito em (...), freguesia de (...), concelho de Santarém, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santarém, sob o número trezentos e noventa da dita freguesia, registado a seu favor, pela apresentação trinta e dois, de trinta de Julho de mil novecentos e noventa e nove, inscrito na respectiva matriz, sob o artigo seiscentos e trinta e sete a que atribuem valor de cento e trinta mil euros. Que pela presente escritura, eles primeiros outorgantes, em nome da dita “A (...) e em cumprimento das obrigações assumidas no Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado hoje, constituem hipoteca voluntária a favor da “O (…)”, sobre o imóvel atrás mencionado, para garantia do pagamento de todas e quaisquer quantias, de que a “A (…) seja ou venha a ser devedora, perante a “O (…)” até ao valor de duzentos e sessenta mil euros, provenientes de todas e quaisquer operações em direito permitidas, que derivem do referido contrato. Que a presente hipoteca garante ainda o pagamento de juros à taxa de juro comercial legal, que para efeitos de registo se fixa em quatro por cento, de despesas judiciais e extrajudiciais que a “OZ Energia” houver de fazer para se ressarcir dos seus créditos, as quais igualmente para efeitos de registo, se computam em oito mil e oitocentos euros, sendo pois, o montante máximo assegurado de capital e acessórios de Trezentos Mil Euros. Que a hipoteca ora constituída, abrange todas as construções, benfeitorias e acessões, presentes e futuras, que ocorram ou forem efectuadas no imóvel hipotecado pelo que eles primeiros outorgantes, em nome da Sociedade sua representada se obrigam a proceder aos respectivos averbamentos junto das entidades públicas competentes. Que a presente hipoteca se rege ainda pelas seguintes cláusulas: 1… 2… 3… 4… 5… Pelos segundos outorgantes, nas qualidades em que figuram, foi dito: Que, para a sociedade que representam, aceitam a presente hipoteca nos termos exarados. …” Constam as assinaturas dos outorgantes e do notário. 6- Pela apresentação 2596 de 2011/08/12 encontra-se registada hipoteca voluntária sobre o prédio referido em 5) capital assegurado de € 260.000,00, montante máximo assegurado de € 300.000,00 sendo sujeito activo de tal ónus O (…)S.A. e sujeito passivo A (…) S.A., a qual registou a seu favor a aquisição de tal prédio pela 32 de 1999/07/30. 7- No dia 11 de Agosto de 2011, a Autora celebrou com a A (…)S.A, um acordo designado pelas partes de “contrato de promessa de compra e venda de imóvel” no qual e além do mais que aqui se dá por integralmente reproduzido se deixou escrito: “Entre A (…) S.A… doravante abreviadamente designada por promitente vendedora. O (…) S.A…doravante abreviadamente designada por promitente comparadora Doravante designadas conjuntamente por “Parte” Considerando que: I- Que a promitente vendedora outorgou nesta data escritura de Justificação Notarial de aquisição por usucapião do prédio urbano, com a área total de 400 metros quadrados, sito na Estrada Nacional 118 Km, 139,8, na freguesia do (...), em Abrantes, Santarém, inscrito na matriz predial urbana da freguesia do (...) sob o artigo (...), com o alvará de licença de utilização número (...), emitida pela Câmara Municipal de Abrantes de 14 de Dezembro de 1995, onde funciona um posto de abastecimento de combustível, o qual se encontra omisso na Conservatória do Registo Predial competente, doravante abreviadamente designado por “prédio”; II- Que o presente contrato deixará de produzir efeitos caso não seja obtido pela Promitente Vendedora, o registo definitivo da aquisição da propriedade por Usucapião do Prédio; III- Que sobre o prédio à data da Justificação Notarial e consequente registo de aquisição definitiva por usucapião não existem quaisquer ónus ou encargos; IV- Que a Promitente Vendedora pretende vender e a Promitente Compradora pretende adquirir a propriedade do prédio de acordo com os termos e condições estabelecidos no presente contrato-promessa (doravante designado por “contrato promessa”; É livremente estabelecido e mutuamente aceite, nos termos e condições infra, o presente contrato-promessa de compra e venda, que se rege pelos considerandos acima e pelas cláusulas seguintes: Cláusula 1ª… Cláusula 2ª (Objecto) 1- A promitente vendedora promete vender à promitente compradora que promete comprar o prédio ou quem esta indicar, livre de quaisquer ónus ou encargos, incluindo os equipamentos identificados no Anexo I ao presente contrato-promessa 2- A promitente vendedora compromete-se a entregar à promitente compradora todos os elementos de que disponha relativamente ao prédio e a diligenciar tudo o que dela dependa no sentido do cabal e tempestivo cumprimento deste contrato promessa de compra e venda. Cláusula 3ª (Preço) 1- O preço do prédio incluindo os equipamentos identificados no Anexo I. será de € 130.000,00 (cento e trinta mil euros) 2- O valor mencionado no nº 1 da presente cláusula será pago pela promitente compradora à promitente vendedora na data da celebração do presente contrato promessa, a título de sinal e principio de pagamento dando a promitente vendedora quitação em documento autónomo ao presente contrato. 3- Como garantia do exacto e pontual cumprimento das obrigações da promitente vendedora resultantes do presente contrato promessa na presente data e contra o pagamento do sinal, a promitente vendedora obriga-se a constituir uma hipoteca sobre o prédio nos termos previstos na cláusula 7ª infra. Cláusula 4ª… Cláusula 5ª… Cláusula 6ª… Cláusula 7ª… Cláusula 8ª… Cláusula 9ª… O presente contrato promessa é feito em 2 exemplares, um para cada uma das partes devidamente rubricados e assinados, celebrado em Lisboa, aos onze dias do mês de Agosto de 2011. Pela promitente vendedora (…) Pela promitente compradora (…) 8- As assinaturas dos outorgantes acima referidos foram reconhecidas na data ai indicada no Cartório Notarial de (…). 9- No dia 11 de Agosto de 2011 a A (…) S.A. emitiu um documento com o seguinte conteúdo: “A (…) S.A….neste acto devidamente representada por (…), na qualidade de administradores com poderes para o acto, declara ter recebido, na presente data, da sociedade comercial anónima O (…)…. a título de sinal, de acordo com o previsto no número 2 da cláusula 3ª do contrato promessa de compra e venda celebrado nesta data para aquisição do prédio urbano, com a área total de 400 metros quadrados, sito em Abrantes, Santarém inscrito na matriz predial urbana da freguesia do (...) sob o artigo nº (...), com alvará de licença de utilização número (...), emitida pela Câmara Municipal de Abrantes em 14 de Dezembro de 1995, onde funciona um posto de abastecimento de combustível. Mais declara que o pagamento foi efectuado através de transferência bancária para a conta nº 000801584721, junto do Banco BES, da qual a Declarante é titular exclusivo” Lisboa 11 de Agosto de 2011. Pela declarante (…) 10- As assinaturas dos referidos em 9) foram reconhecidas na data ai indicada no Cartório Notarial de (…). 11- No dia 11 de Agosto de 2011 no Cartório Notarial de (…) em Lisboa, foi reduzido a escrito um documento intitulado de “hipoteca” no qual e além do mais que aqui se dá por integralmente reproduzido se deixou escrito: “Primeiro – (…) Que outorgam na qualidade de únicos administradores e em nome e representação da sociedade anónima com a firma A (…)S.A”…. Segundo – (…)Que outorgam na qualidade de administradores e em nome e representação da sociedade comercial anónima com a firma “O (…)S.A”… Pelos primeiros outorgantes, nas qualidades em que figuram, foi dito: Que, são donos e legítimos possuidores do prédio urbano – Instalações para comércio de combustíveis, constituído por casa de rés-do-chão com divisão e duas casas de banho; duas bombas duplas para fornecimentos; quatro tanques de armazenamento enterrados e logradouro, sito na Estrada Nacional cento e dezoito (ao quilómetro cento e trinta e nove vírgula oito) lugar e freguesia de (...), concelho de Abrantes, com a área total de quatrocentos metros quadrados, sendo dezoito metros quadrados de superfície coberta e trezentos e oitenta e dois metros de quadrados de logradouro, a confrontar de norte com Estrada Nacional cento e dezoito, do sul e poente com A(…) Lda, e do nascente com Vicente Moreira Moreno e outros, não descrito na Conservatória do Registo Predial de Abrantes, inscrito na respectiva matriz sob o artigo dois mil seiscentos e dezoito a que atribuem o valor de cento e trinta mil euros. Que o referido prédio ainda não se encontra devidamente registado em seu nome na competente Conservatória do Registo Predial, em virtude do mesmo ter sido por ela adquirido, hoje por escritura de Justificação por Usucapião, lavrada a folhas 29 e seguintes deste livro. Que pela presente escritura, eles primeiros outorgantes, em nome da dita “A (...) e em cumprimento das obrigações assumidas no Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado hoje, constituem hipoteca voluntária a favor da “O (…) sobre o imóvel atrás mencionado, para garantia do pagamento de todas e quaisquer quantias, de que a “A (…)” seja ou venha a ser devedora, perante a “O (…)” até ao valor de duzentos e sessenta mil euros, provenientes de todas e quaisquer operações em direito permitidas, que derivem do referido contrato. Que a presente hipoteca garante ainda o pagamento de juros à taxa de juro comercial legal, que para efeitos de registo se fixa em quatro por cento, de despesas judiciais e extrajudiciais que a “O (…)” houver de fazer para se ressarcir dos seus créditos, as quais igualmente para efeitos de registo, se computam em oito mil e oitocentos euros, sendo pois, o montante máximo assegurado de capital e acessórios de Trezentos Mil Euros. Que a hipoteca ora constituída, abrange todas as construções, benfeitorias e acessões, presentes e futuras, que ocorram ou forem efectuadas no imóvel hipotecado pelo que eles primeiros outorgantes, em nome da Sociedade sua representada se obrigam a proceder aos respectivos averbamentos junto das entidades públicas competentes. Que a presente hipoteca se rege ainda pelas seguintes cláusulas: 1… 2… 3… 4… 5… Pelos segundos outorgantes, nas qualidades em que figuram, foi dito: Que, para a sociedade que representam, aceitam a presente hipoteca nos termos exarados. …” Constam as assinaturas dos outorgantes e do notário 12- Pela apresentação 313 de 2011/10/26 foi registada hipoteca voluntária sobre o prédio referido em 11) com capital assegurado de € 260.000,00, montante máximo assegurado de € 300.000,00 sendo sujeito activo de tal ónus O (…) S.A. e sujeito passivo A (…) S.A., a qual registou a aquisição de tal prédio a seu favor pela apresentação nº (...)de 2011/09/26. 13- A A (…) S.A. apresentou-se à insolvência em 16 de Agosto de 2011 e foi declarada insolvente por sentença de 08 de Setembro de 2011. 14- Em 28 de Maio de 2012 o Administrador Judicial da R. Massa Insolvente da A (…) S.A. enviou à Autora uma missiva com o seguinte conteúdo: “Assunto : Processo nº 4488/11.6TBLRA Insolvência de A (…) S.A. Comunicação de resolução de negócio em benefício da Massa Insolvente Exmos Senhores, Na qualidade de Administrador de Insolvência nomeado no processo identificado em epígrafe, venho por este meio, nos termos e para os efeitos do disposto no art. 123º do CIRE, comunicar a resolução do contrato de hipoteca celebrado com V/Exa. com a insolvente, que se encontra registado sob a AP. 2596 de 2011/08/12, sobre o prédio abaixo identificado, tendo em conta que se verifica a conjugação das disposições dos artigos 120ç e 121º nº,1 al.
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.