Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra Acórdãos TRC Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra Processo: 318/24.7T8PMG.C1 Nº Convencional: JTRC Relator: JOSÉ AVELINO GONÇALVES Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO HABITACIONAL COM PRAZO CERTO RENOVAÇÃO NORMA SUPLETIVA PRAZO MÍNIMO PERMITIDO Data do Acordão: 03/11/2025 Votação: UNANIMIDADE Tribunal Recurso: JUÍZO LOCAL CÍVEL DE PORTO DE MÓS DO TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DE LEIRIA Texto Integral: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Legislação Nacional: ARTIGOS 405.º, N.º 1, 1096.º, N.º 1, E 1097.º, N.º 3, DO CÓDIGO CIVIL Sumário: O artigo 1096º, n.º 1 do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, é uma norma supletiva, pelo que, nos termos da liberdade contratual prevista no artigo 405º, n.º 1 do mesmo diploma legal, é válida a estipulação pelas partes, constante do contrato de arrendamento celebrado, de acordo com a qual, após o decurso do prazo inicial de um ano, o arrendamento se renovará por iguais e sucessivos períodos de um ano, sem prejuízo de o prazo mínimo garantido da vigência do contrato ser de três anos a contar da data da sua celebração, de acordo com o disposto no n.º 3 do art.º 1097º do Código Civil. O legislador ao salvaguardar a “estipulação em contrário”, permitiu às partes convencionar prazos de renovação distintos do prazo mínimo de 3 anos indicado no artigo 1096º do CC para a renovação contratual. (Sumário elaborado pelo Relator) Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes da 1.ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra: 1.Relatório AA, solteira, maior, contribuinte n.º ...05, residente na Rua... – ... ..., instaurou Acção Declarativa de Condenação contra, BB, NIF ...98..., residente na Rua ..., ..., ..., ... ..., Pedindo: 1) Declarar válida e eficaz a oposição, deduzida pela Autora em 05 de abril de 2022, à renovação do contrato de arrendamento celebrado entre a Autora e a Ré relativamente ao imóvel acima identificado no artigo 1º desta p.i., nos termos e para os efeitos da alínea
(2019), n.º 2, Coimbra, Edições Almedina, 2019, pp. 302 e 303.), José António de França Pitão e Gustavo França Pitão (In Arrendamento Urbano Anotado, 2-ª Edição, Quid Iuris, 2019, pp. 375 e 376.) e Edgar Alexandre Martins Valente (In Arrendamento Urbano - Comentário às Alterações Legislativas Introduzidas ao Regime Vigente, Coimbra, Edições Almedina, 2019, pp. 31 e 32.). O Conselheiro Pinto Furtado (In Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, pp. 651 a 653.) faz uma interpretação um pouco mais restritiva deste normativo e em conjunto com o artigo 1097.º, n.º 3 do Código Civil, ao considerar que esta renovação de três anos apenas ocorre na primeira renovação, permitindo a liberdade contratual outro clausulado. Posiciona-se assim este autor, “Se, pois, se tiver estabelecido, como duração contratual, um prazo inferior a três anos, por exemplo, um ou dois anos (o que é legítimo – arts. 1095-2 e 1096-1), o que resulta, quanto a nós, do disposto no art.º 1097-3 – e insiste-se – é, tão-somente, que esses contratos serão necessariamente não renováveis (o que é legítimo – n.º 1 do presente artigo). E se, por acaso, nesses contratos de duração inferior a três anos, o arrendatário venha a permanecer no prédio após ter decorrido o período contratual, e uma sua renovação assim se verificar, então ela terá de protelar-se até o contrato durar três anos. Depois disso, ou há cláusula estabelecendo os períodos de renovação contratual, ou não há: havendo-a, será ela que se aplica; não a havendo, regerá a parte final do n.º 1 do presente artigo e as renovações, por falta de estipulação nos referidos contratos, serão de períodos sucessivos iguais à duração contratual. Deste modo e se bem pensamos, ultimados os três primeiros anos sobre uma celebração contratual, para a sua primeira oposição à renovação, não exige depois a lei, para nenhuma outra oposição à renovação, qualquer limite específico de duração convencional; podem, pois, as partes fixar, para estas, aquela que bem lhes parecer, salvo, claro está, se outra disposição legal, que não esta, impusesse algum limite à liberdade contrato. Ora, já se viu que o n.º 1 do presente artigo só dispõe para o silêncio contratual e, como no art.º 1097-3 também não se estabelece qualquer dimensão para o ulterior período de renovação, em si, daí se seguirá, se bem nos parece, que, quando pretenda estabelecer-se renovação para um arrendamento habitacional de prazo certo terá de atribuir-se à própria duração desse contrato, pela aplicação conjugada dos dois preceitos, uma duração mínima de três anos. Cremos, por conseguinte e em conclusão poder, pois, validamente estabelecer-se, ao celebrar-se um contrato, que este terá necessariamente, uma duração de três anos, prorrogando-se, no seu termo, por sucessivas renovações, de dois ou de um ano, quatro ou cinco – como, enfim, se pretender.”. No mesmo seguimento, em comentário ao artigo 1097.º do Código Civil, o Conselheiro Pinto Furtado - Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2021, pp. 656 a 657 - esclarece que a interpretação a dar ao n.º 3 deste normativo, em conjugação com artigo 1096.º, do seguinte modo, sendo assim, quanto aos contratos de arrendamento habitacional existentes, que se submetiam ao disposto na Lei n.º 31/2012 e, não havendo estipulação contratual, estavam a renovar-se supletivamente, sem mais, segundo períodos de dimensão igual à duração contratual, interessará considerar os celebrados por um ou dois anos. Ora, neste particular, seguimos o entendimento do Acórdão desta Relação de Coimbra de 8.10.2024, acessível em www.dsi.pt - ao escrever: 6.3.
- A interpretação de uma norma, da cláusula de uma declaração negocial ou de um contrato, visa que dos mesmos, e de entre os vários sentidos possíveis que podem encerrar, se retire o sentido real, verdadeiro, prevalente ou decisivo. Nesta conformidade, o intérprete deve partir do texto e do seu sentido perfunctório, liminar e heurístico para, através de adequada hermenêutica jurídica, alcançar a real essência do pensamento, a ratio e teleologia do quid interpretando, pois que só assim se consecute a finalidade suprema a alcançar pela aplicação concreta do direito: a realização efetiva da justiça material – cfr., neste sentido, o Ac. do STJ de 05.11.1998, p. 98B712 in dgsi.pt. Este vislumbre último pode não advir, desde logo e como é preferível, da letra da declaração adrede consignada, sendo pois, por vezes, necessário efetivar um esforço hermenéutico/exegético para alcançar o melhor sentido, o dever ser que nela está ínsito. Porém, certo é que a letra da lei é o elemento matricial, liminar e tendencialmente determinante da interpretação. Tanto assim que não pode ser considerado pelo intérprete o pensamento legislativo que não tenha na letra da um mínimo de correspondência verbal – artº 9º nº2 do CC. Se deste elemento restarem dúvidas quanto ao pensamento do legislador, então o intérprete tem de socorrer-se de outros elementos da hermenêutica jurídica, como sejam o histórico, sistemático, lógico e teleológico – artº 9º nº1 do CC. O elemento histórico da interpretação atem-se, vg. à occasio legis, a qual se reporta a todo o circunstancialismo que rodeou o aparecimento da letra, o texto, da lei ou do contrato. Já o elemento sistemático reclama e exige uma conexão da letra, do texto, com o texto que o precede ou lhe sucede, isto é, com o seu contexto. Ou seja, a norma ou cláusula não devem ser interpretadas isoladamente, mas em consideração ao quadro circunstancial – fáctico ou legal - em que se inserem – Finalmente o elemento teleológico reporta-se e clama pela finalidade última e essencial, pelo fito primordial, da lei ou da clausula negocial. Por outras palavras, consiste na sua justificação, social da lei. Efetivamente: «todo o direito é finalista. Toda a fonte (norma) existe para atingir fins ou objetivos. Por isso enquanto não se atingir o para quê duma lei, não se detém ainda a chave da sua interpretação» - Cfr. Oliveira Ascensão in O Direito, ed. Gulbenkian, 2ª ed. p.354 e sgs. Sendo ainda de considerar e ter presente que com a interpretação visa-se fazer emergir o sentido e alcance do texto que melhor e mais adequadamente possa dar resposta a uma real e concreta situação vivencial. Na verdade, a interpretação deve efetivar-se de modo a ajustar-se o mais possível às exigências e ao desenvolvimento da vida em sociedade. Uma boa interpretação não é aquela que, numa perspetiva hermenêutico - exegética, determina corretamente o sentido textual da norma; é antes aquela que numa perspetiva prático-normativa utiliza bem a norma como critério de decisão do problema concreto – cfr. Ac. do STJ de 30-05-2006, p. 06A1219, citando Castanheira Neves in Metodologia Jurídica e Ac. da RP de 31.03.2009, p. 2665/07.3TBPRD in dgsi.pt. 6.3.
- Como se expende na sentença, neste domínio a jurisprudência e a doutrina encontram-se divididas quanto ao jaez do aludido segmento normativo. No sentido de que ele é imperativo e se sobrepõe à vontade das partes, pugnam alguns, como os constantes nos arestos citados na sentença, boa parte deles com votos de vencido. No sentido de que ele é supletivo esgrimem outros. -cfr. vg., Ac. RP de 14.09.2023, p. 1394/22.2YLPRT.P1, e Ac. RL de 18.04.22024, p. 2197/23.2YLPRT.L1-6, todos in dgsi.pt. e votos de vencido, vg. no aludido Acordão do STJ de 20/09/2023, p. 3966/21.3T8GDM.P1.S1 . Para aqueles este segmento normativo pretende atingir um maior equilíbrio contratual, protegendo adicionalmente o inquilino com maior duração do contrato e consequente estabilidade vivencial. Assim, as partes podem não prever a renovação do contrato, mas, se a preverem, o prazo de renovação, se o contratualmente anuído for inferior, é obrigatoriamente de três anos. Para estes, os elementos supra referidos da hermenêutica jurídica não dão sustentação a tal tese. Incluímo-nos nesta última corrente. Efetivamente, e perante os elementos da hermenêutica jurídica supra aludidos, a posição contrária, sdr, não tem cabimento. Perscrutemos. Desde logo devemos atentar nos elementos literal, lógico, teleológico e histórico. O literal. À expressão, «salvo estipulação em contrário» segue-se uma vírgula. Após a qual vem a restante estatuição, em bloco e continuamente. Logo, e desde logo pelas regras da sintaxe, é meridianamente evidente que aquela expressão inicial abrange todo o restante texto. É assim claro que o legislador não distinguiu, no sentido de, por um lado, permitir às partes que não previssem a renovação ou, expressamente, a proibissem; mas, por outro lado, se a previssem, obrigá-las a um período mínimo de três anos. Pelo que, atento o estatuído no artº 9º nº2 do CCivil e pelo brocardo "Ubi lex non distinguir nec nos distinguere debemus", tal interpretação é tolhida. O lógico. Ademais, esta exegese é vedada pelas regras da lógica jurídica. Pois que violava o princípio jurídico interpretativo de que quem pode o mais pode o menos. Ou seja: se as partes têm a liberdade de acordar pela não renovação do contrato (o mais) também se deve concluir, que, se a estipularem, podem fixar o período que bem entenderem (o menos). O teleológico. Estava encontrada a fórmula mágica para os senhorios firmarem contratos de arrendamento para habitação de curta duração. Bastava estipularem o prazo mínimo legal de um ano – artº 1095º nº2 do CC - e estabelecerem expressamente a sua não renovação. Note-se que o disposto no artº 1097 nº3 do CC, a saber: «3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.», não impede esta consequência. É que, como se vê do seu texto, ele apenas rege nos casos em que haja renovação do contrato, reportando-se à primeira. E esta renovação, na própria tese da imperatividade, pode ser excluída pelas partes. Decorrentemente, contrato de um ano com renovação excluída, cessaria, se o senhorio assim o desejasse, no fim do ano. E assim se verificando que a tese da imperatividade acabava por não ter respaldo no elemento teleológico, pois que descambava no seu desvirtuamento. Já que acarretava resultados contraproducentes no que tange à pretendida maior duração e estabilidade do arrendamento. Pois que descambaria num maior encurtamento do arrendamento com a consequente maior instabilidade vivencial. – neste sentido, se bem interpretamos, cfr. voto de vencida no Ac. RE de 25.01.2023, p. 3934/21.5T8STB.E
- O histórico. Eram as seguintes as redações deste preceito, anteriores à atual: «1 - Excepto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos. 2 - Qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes.» Redação da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro. «1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte. 2 - Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias. 3 - Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.» Redação da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto. Vemos assim que o legislador, mesmo de vários quadrantes políticos, sempre fez depender o prazo legal de três anos para a renovação da vontade das partes, ou seja, apenas este era aplicado, se outro não fosse contratualmente previsto, ou, o que tem o mesmo significado e alcance, salvo estipulação em contrário. Ora no domínio da redação de 2006 e de 2012, que se saiba, nunca se levantou polémica, ao menos com dimensão relevante, sobre a natureza da norma: supletiva ou imperativa, sendo unívoco que assumia aquele jaez. A discussão surgiu apenas com a redação introduzida pela reforma de
- Esta limitou-se a acrescentar à frase “períodos sucessivos de igual duração” a expressão “ou de três anos se esta for inferior”. O efeito que a tese da imperatividade pretende evitar: renovações inferiores a três anos, já podia verificar-se nas anteriores redações da norma se o prazo inicial fosse inferior a tal período de tempo. Destarte, se o legislador pretendesse atribuir imperatividade ao segmento, bastaria eliminar a expressão «Salvo estipulação em contrário». Como sucede noutras normas, como é o caso da do nº 3 do artº 1097º. Mantendo tal expressão, é óbvio que, também por razões históricas, a supletividade é patente. Esta tese tem um limite quanto à duração do contrato. É o imposto pelo citado nº3 do artº 1097º. Perante este preceito e nos casos em que as partes nada digam quanto à renovação ou a prevejam – e não naqueles em que a proíbam – o senhorio só pode opor-se à primeira renovação se o contrato já tiver durado três anos. Assim, vg., se foi estabelecido um período inicial de um ano com renovação por igual período, o senhorio pode opor-se à primeira renovação antes que sejam recorridos três anos na duração do contrato. Mas os efeitos da mesma apenas se produzem quando estiver decorrido este lapso de tempo. Nos casos em que a renovação esteja vedada no contrato, este limite inexiste, valendo o limite mínimo legal de um ano previsto no artº 1095º nº2 do CC. Estes dois segmentos normativos demonstram alguma incongruência do legislador. Pois que se ele entende, como dimana do nº3 do artº 1097º, que o prazo de três anos é o mínimo para conferir alguma estabilidade vivencial ao inquilino, deveria desde logo estatuí-lo no nº2 do artº 1095º. A justificação desta disparidade parece ser ainda a vontade das partes. Se elas expressamente anuem a não renovação, então o inquilino sujeita-se ao prazo legal geral de um ano. Se nada dizem, ou adrede aceitam a renovação, então o senhorio tem de arcar com a duração mínima de três anos. Também neste sentido, os Acórdão da Relação de: - Évora de 10.9.2024:O artigo 1096º, n.º 1 do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, é uma norma supletiva, pelo que, nos termos da liberdade contratual prevista no artigo 405º, n.º 1 do mesmo diploma legal, é válida a estipulação pelas partes, constante do contrato de arrendamento celebrado, de acordo com a qual, após o decurso do prazo inicial de um ano, o arrendamento se renovará por iguais e sucessivos períodos de um ano, sem prejuízo de o prazo mínimo garantido da vigência do contrato ser de três anos a contar da data da sua celebração, de acordo com o disposto no n.º 3 do art.º 1097º do Código Civil. O legislador ao salvaguardar a “estipulação em contrário”, permitiu às partes convencionar prazos de renovação distintos do prazo mínimo de 3 anos indicado no artigo 1096º do CC para a renovação contratual; - Guimarães de 10.7.2023: A redação do n.º 1 do art. 1096.º do Código Civil, na redacção conferida pela Lei n.º 13/2019, de 12-02, tem natureza imperativa no que concerne ao prazo mínimo de três anos de renovação automática do contrato de arrendamento, sem prejuízo das partes poderem convencionar a exclusão da renovação automática do contrato ou um prazo superior ao aludido prazo mínimo de renovação do contrato legalmente previsto. - Lisboa de 16.5.2024: A solução legal de renovação, por pelo menos três anos, dos contratos de arrendamento que vem prevista no art.º 1096 nº 1 do CC pressupõe a inexistência de cláusula contratual que disponha diversamente, todos pesquisáveis em www.dgsi.pt Nas palavras da 1.ª instância: Em face da imposição legal, o contrato de arrendamento para habitação conheceria o seu termo em 26 de Novembro de 2022, pelo que a Autora sempre teria de comunicar à Ré a intenção de oposição à renovação do contrato - impreterivelmente - até o dia 29 de Julho de
- No que respeita à comunicação remetida pela Autora, à Ré, constatamos que inexiste qualquer formalidade especial para a sua comunicação entre locatário e senhorio, aplicando-se a regra prevista no artigo 9.º, n.º 1 do NRAU. Verificamos que a Autora remeteu para a Ré, carta registada, com AR, comunicando-lhe a sua intenção de se opor à renovação do contrato, identificando a data de extinção do contrato (25 de Novembro de 2022) e pedindo a sua devolução do locado livre e devoluto de pessoas e bens até aquele dia, remetida nos dias 5/4/2022, 20/5/2022, cumprindo o prazo imperativo de antecedência. Ora, constatamos que a Autora se enganou na contagem dos prazos e identificou como termo do contrato o dia 25, quando deveria ter identificado o dia 26 de Novembro de 2022 – contudo, tendo em consideração a irrelevância do erro, não se afigura suficiente para rejeitar a validade da comunicação, que fora este lapso, é clara e inequívoca no direito que a Autora pretende exercer. Constatamos que a Autora pede a declaração de caducidade, em 26 de Novembro de
- Tendo em consideração que a Autora no pedido formulado pretende, a título principal, a declaração de extinção do contrato de arrendamento, entendemos que sem prejuízo da aplicação das normas legais, resultar data anterior à pretendida, a decisão a proferir ainda se integra no pedido formulado pela Autora, não contendendo com o preceituado no artigo 609.º, n.º 1 do CPC. Pelo exposto, verificado que a declaração de oposição à renovação cumpre todos os requisitos legais, é a mesma válida e eficaz e cumprido o período de duração a que estava legalmente sujeito (3 anos), o contrato de arrendamento extinguiu-se por caducidade, no dia 26 de Novembro de
- Com a caducidade do contrato de arrendamento, impõe-se condenar a Ré na entrega do locado livre e devoluto de pessoas e bens, no estado em que o recebeu, cfr. artigo 1043.º do CC. Improcede, pois, o recurso. Sumário: (…). 3.Decisão Assim, na improcedência do recurso, confirmamos a decisão proferida no Juízo Local Cível de Porto de Mós. As custas ficam a cargo da Apelante. Coimbra, 11 de Março de 2025 (José Avelino Gonçalves - Relator) (Chandra Gracias- 1.ª adjunta) (Anabela Marques Ferreira- 2.ª adjunta)