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Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra

Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra Acórdãos TRC Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra Processo: 275/21.1T8SEI-A.C1 Nº Convencional: JTRC Relator: MARIA JOÃO AREIAS Descritores: EMBARGOS DE EXECUTADO TÍTULO FORMADO EM INJUNÇÃO MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE VENDA PELO PROPRIETÁRIO Data do Acordão: 01/24/2023 Votação: UNANIMIDADE Tribunal Recurso: JUÍZO DE COMPETÊNCIA GENÉRICA DE SEIA DO TRIBUNAL JUDICIAL DA COMARCA DA GUARDA Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Legislação Nacional: ARTIGO 18.º, N.º 2, AL.ªS A) E B), DO DECRETO-LEI N.º 211/2004, DE 20-08 Sumário: I – A afirmação de que “o regime de exclusividade contratada abrangia também o proprietário”, envolvendo a valoração jurídica própria da aplicação do direito, contém em si a resposta direta a uma das questões a decidir, extravasando a apreciação a efetuar pelo tribunal em sede de matéria de facto. II – Se a proposta feita pelo interessado angariado pelo mediador é de valor significativamente inferior ao preço mínimo estipulado no contrato de mediação imobiliária, não se pode afirmar que a recusa dessa proposta pelo cliente implique que tal negócio se não tenha realizado “por motivo imputável” a este/cliente, para efeitos de atribuição da indemnização pela via excecional da al.

  1. a)do n.º 2 do art. 18.º do DLei n.º 211/2004, de 20-08. III – Conclusão que em nada é prejudicada pelo o facto de, posteriormente, o cliente celebrar escritura de compra e venda, relativamente ao mesmo imóvel, com um terceiro encontrado por si próprio, por um valor inferior ao proposto pelo interessado angariado pela mediadora. Decisão Texto Integral: Processo n° 275/21.1T8SEI-A.C1 – Apelação Relator: Maria João Areias 1º Adjunto: Paulo Correia 2º Adjunto: Helena Melo Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra: I - RELATÓRIO AA, veio, por apenso à execução comum para pagamento de quantia certa que lhe é movida por B..., Lda, deduzir oposição por meio de embargos de Executado, pugnando pela extinção da execução, com os seguintes fundamentos: tendo como título executivo, requerimento de injunção a que foi aposta formula executória, nunca foi citado para aí deduzir oposição, ocorrendo falta e nulidade da citação no âmbito do procedimento de injunção; apesar do contrato de mediação imobiliária celebrado com a exequente, a exclusividade que com a mesma combinou foi a de assegurar o monopólio da venda, com afastamento de outras empresas do ramo, e não também do proprietário; a venda ocorreu graças a diligências desenvolvidas pelo executado, sem qualquer participação ou angariação da exequente, defendendo que, ainda que não tivesse ficado acordado que o executado poderia ele próprio vender o imóvel, é inaceitável e abusivo que a exequente seja remunerada quando em nada contribuiu para a realização do negócio. A exequente apresentou contestação, nos seguintes termos: a citação do executado foi regularmente realizada, na pessoa de familiar (tia) do executado; o contrato foi celebrado em regime de exclusividade, sabendo perfeitamente o executado que, como tal, numa situação de venda através de terceiro, sempre seria devida à embargada a comissão acordada. no âmbito do contrato que outorgou com o embargante, promoveu a venda do imóvel em causa, tendo mesmo chegado a angariar comprador, o qual apresentou proposta de compra pelo preço de 190.000,00€, a qual posteriormente elevou para 200.000,00€, que o embargante não aceitou, para, meses depois, proceder à sua venda por apenas 150.000,00€. Conclui pela improcedência dos embargos e pela condenação do embargante como litigante de má-fé. Procedeu-se a audiência final, após o que foi proferida a seguinte Sentença: Pelo exposto julgo os presentes embargos de executado procedentes, por provados, e, em consequência, determino a extinção da execução. Absolvo o Executado/Embargante do pedido de condenação em litigância de má-fé. Custas pela Embargada – artigo 527.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil. Registe e notifique, incluindo a Agente de Execução, que deverá proceder ao levantamento das penhoras realizadas após o trânsito em julgado da presente sentença. * Não se conformando com tal decisão, a Embargada/Exequente interpõe recurso de Apelação, cujas alegações sintetiza, nas seguintes conclusões: A. De entre os temas da prova constava o determinar se o contrato entre embargante e embargada foi celebrado no regime de exclusividade e em caso afirmativo qual o seu âmbito; B. Contrato esse outorgado já na longínqua data de 7 de Abril de 2008 e celebrado pelo prazo de 12 meses, conforme doc. de fls. dos autos; C. Na motivação da matéria de facto, constante da sentença em recurso, refere-se, apenas, que o regime contratado era o da exclusividade, nada se dizendo quanto ao âmbito dessa mesma exclusividade; D. Não obstante tal omissão, na motivação de direito que levou à decisão proferida, consta da sentença que o âmbito da exclusividade contratada não abrangia o proprietário, o qual poderia, por si, diretamente vender o imóvel; E. A matéria de facto dada como provada e constante da motivação é manifestamente insuficiente para tal conclusão de direito; F. Aliás, da prova produzida resulta exatamente o contrário ou seja, a prova produzida, se corretamente apreciada e valorada, deveria levar, o Tribunal recorrido, a decidir no sentido de que a exclusividade contratada abrangia, também, o proprietário sendo este um dos concretos pontos de discordância da recorrente face à matéria de facto provada, motivação de direito e decisão proferida; G. Do depoimento da testemunha BB, e das declarações de parte do legal representante da recorrente CC, devidamente enquadradas e confirmadas por aquele depoimento, cujas concretas passagens melhor se encontram concretizadas e individualizadas nos nºs 27 e 37 das presentes alegações, resulta de forma clara e inequívoca, que o regime de exclusividade abrangia também o proprietário do imóvel, traduzindo-se na terminologia hoje utilizada numa “exclusividade reforçada”; H. Pelo que, deveria o tribunal recorrido, valorando e apreciando devidamente tal prova, ter dado como provado que o regime de exclusividade contratada abrangia também o proprietário e decidir em conformidade com a mesma; I. Não obstante o vício de que, assim, enferma a Sentença recorrida, constam dos autos e concretamente do presente recurso todos os elementos que permitem a esse Venerando Tribunal, revogar a decisão recorrida, substituindo-a por outra que definindo o âmbito da exclusividade contratada determine a improcedência dos embargos e o prosseguimento da execução; J. Para além disso, sem conceder, sempre a recorrente teria direito à remuneração acordada, pois o negócio não se concretizou com a intervenção da mediadora, por causa imputável ao cliente, pois recusou a venda do imóvel pelo preço de 205.000,00 a interessado angariado pela recorrente, para, praticamente de imediato, o vender a terceiro, pelo preço de 150.000,00€, tudo dentro do período de vigência do contrato; K. A Sentença recorrida, além de outras disposições legais viola os artigos 413, 466, 607 e 608 do Código do Processo Civil e a al.
  2. a)do nº 2 do artigo 18 do Dec. Lei 211/2004 de Agosto Nestes termos deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a sentença recorrida, e substituindo-se por outra que julgue improcedentes os embargos e determine o prosseguimento da execução nos seus precisos termos. * O executado/embargante apresentou contra-alegações, no sentido da improcedência do recurso. * II – DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO Tendo em consideração que o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, sem prejuízo da apreciação de eventuais questões de conhecimento oficioso – cfr., artigos 635º, e 639º, do Novo Código de Processo –, as questões colocadas pela Apelante e pela Apelada, no presente recurso, são as seguintes: 1. Se o tribunal omitiu o conhecimento de uma questão de facto, ao não dar como provado que o âmbito da exclusividade contratada abrangia o proprietário. 1.2. Em caso afirmativo, se a prova produzida nos autos permite dá-lo como provado, alterando-se o decidido. 2. Se a mediadora tem direito a receber a remuneração pela aplicação da al. a), do nº2 do artigo 18.º, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto.* III – APRECIAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO A. Matéria de Facto É a seguinte a matéria dada como provada pelo tribunal a quo, na parte com interesse para o conhecimento do objeto do recurso: 1 - Nos autos de execução para pagamento de quantia certa de que os presentes são apenso a Exequente apresentou como título executivo Requerimento de Injunção, que correu termos no Balcão Nacional de Injunções sob o n.º 105800/09.7YIPRT, ao qual foi aposta força executiva, em 01.06.2009, cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido e onde, nomeadamente, consta como Requerente “B..., Lda” e como Requerido “AA”. (…) 4 – A Exequente celebrou com o Executado acordo escrito intitulado de “Contrato de Mediação Imobiliária” n.º 365/2008, datado de 7 de Abril de 2008. 5 – No referido acordo ficou exarado que: “Cláusula 1.ª (identificação do Imóvel) O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor do prédio urbano; destinado a habitação sendo constituído por 4 divisões assoalhadas, com a área total de 396 m2, sito na ..., na freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob a ficha n.º ...26, com licença de construção/utilização n.º 161/2002, emitida pela Câmara Municipal ..., em 9/08/2002 e inscrito na matriz predial ... com o artigo n.º ...27 da Freguesia .... Cláusula 2.ª (Identificação do Negócio) 1 – A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de Euros.: 225.000,00€ (Duzentos e vinte e cinco mil euros (N), desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis. 2 – Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicado de imediato e por escrito à mediadora. (…) Cláusula 4.ª (Regime de Contratação) 1 – O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de Exclusividade. 2 – Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação durante o período de vigência. Cláusula 5.ª (Remuneração) 1 – A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artº 19.º do DL 211/2004, de 20.08. 2 – O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração: a quantia de 3% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescida de IVA à taxa legal de 21%. (…) Cláusula 9.ª (Prazo de duração do contrato) O presente contrato tem a validade de 12 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência de mínima de 10 dias em relação ao seu termo. (…)”. 6 – Por escritura pública de compra e venda de 26.09.2008, o executado procedeu à venda do referido imóvel a DD, pelo preço de 150.000,00€. 7 – Foi apenas o Executado que arranjou o referido comprador e tratou com ele de tudo o que foi necessário à realização do negócio, sem qualquer participação da exequente, que não contactou o interessado comprador por qualquer meio, não lhe mostrou o imóvel, nem discutiu com ele o preço ou as formas de pagamento, e sem participação de outra mediadora imobiliária. 8 – No âmbito do acordo referido em 4), a exequente colocou naquele imóvel uma placa publicitando a venda e identificando a embargante como imobiliária encarregue da mesma. 9 – Da mesma forma, publicitou a venda na montra/expositor das suas instalações, bem como na sua página oficial da Internet, exibindo e divulgando fotografias, indicando o respetivo preço e demais condições do imóvel e do negócio. 10 – Nessa sequência, a Exequente angariou potencial comprador para o referido imóvel. 11 – Concretamente, EE, o qual, em Junho de 2008, apresentou proposta de compra pelo preço de 190.000,00€, a qual posteriormente elevou para 205.000,00€, que o Executado não aceitou. Factos Não Provados Não se provaram quaisquer outros factos com interesse para a boa decisão da causa para além dos supra referidos, designadamente, não se provou que:
  3. a)O Executado não teve conhecimento da carta de notificação referida em 2.
  4. b)No âmbito do acordo referido em 4), a Exequente promoveu a venda do referido imóvel de forma pessoal, através dos seus funcionários e colaboradores, junto de possíveis interessados. * 1. Se o tribunal omitiu o conhecimento de uma questão de facto relevante Alega o Apelante não se conformar com a decisão proferida em sede de matéria de facto, com os seguintes fundamentos: - encontrando-se em causa a interpretação e abrangência do contrato de mediação, e constando dos temas de prova a questão de saber “se o contrato entre o embargante e a embargada foi celebrado em regime de exclusividade e, na afirmativa, qual o seu âmbito”, dos factos dados como provados só consta como provado, no ponto 5, que “o segundo contratante contratou a Mediadora em regime de exclusividade”; - apesar de, na fundamentação de direito, o tribunal ter optado por considerar que o proprietário não estava impedido de “negociar diretamente a venda do imóvel”, quando da prova documental e testemunhal produzida, resulta que o âmbito da exclusividade acordada e contratada, abrangia o próprio proprietário, o qual se encontrava impedido de, diretamente e sem a intervenção da imobiliária, negociar o imóvel; - assim deveria o tribunal recorrido ter conhecido, apreciado e dado resposta de facto a tal questão, o que não fez. Nas suas contra-alegações de recurso, o Apelado/Embargante sustenta inexistir qualquer omissão de pronúncia ao omitir sobre se estávamos perante uma exclusividade “simples” ou “reforçada”, porquanto, a integração e interpretação de um conceito é questão de direito e não de facto. Cumpre apreciar se já ou não omissão de pronuncia quanto a matéria de facto com influência para a decisão da causa. Quanto a tal questão, o tribunal a quo deu como provados os seguintes factos, respeitantes ao teor da Cláusula 4º, do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, denominada “Regime de Contratação” 1 – O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de Exclusividade. 2 – Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação durante o período de vigência. Faltando um sentido consensual para o negócio, a interpretação a dar a tal cláusula – sendo claro que só a mediadora contratante pode “promover o negócio”, com exclusão de qualquer outro mediador –, saber se, com tal acordo, se pretendia também excluir de tal promoção o próprio vendedor, torna-se uma questão controvertida. A determinação do sentido a dar a tal clausulado, pode envolver questões de facto e questões de direito: determinar a vontade real das partes é uma questão de facto, já a interpretação enquanto busca do sentido juridicamente relevante da declaração negocial é uma questão de direito[1]. Serão, por ex., questões de facto, a existência de qualquer acordo verbal ou escrito fora do contrato, a existência de costumes nesse sentido, o conteúdo das próprias negociações entre as partes, ou qualquer outra circunstância que rodeou a celebração do contrato e que possa ajudar à determinação do respetivo conteúdo. Contudo, no caso em apreço, a pretensão formulada pela Apelante em sede de matéria de facto é que seja dado como provado que “o regime de exclusividade contratada abrangia também o proprietário”, porquanto, “a prova produzida demonstra que a exclusividade abrangia também o proprietário do imóvel”, afirmações que são perfeitamente conclusivas, sem que explicite, com base em que factos é que prova produzida demonstraria que a exclusividade abrangeria também o proprietário (porque essa era a opinião das testemunhas?, porque esse era o regime legal? porque tal questão foi debatida e deixada clara aquando das negociações? porque era esse o costume e dele estava ciente o embargante?). A afirmação que o Apelante pretende ver dada como provada – “o regime de exclusividade contratada abrangia também o proprietário” – envolvendo a valoração jurídica própria da aplicação do direito, contém em si a resposta direta a uma das questões decidenda, extravasando a apreciação a efetuar pelo tribunal em sede de matéria de facto. Como é posição jurisprudencial pacífica, “apenas os factos concretos podem integrar a seleção da matéria de facto relevante para a decisão, embora lhe sejam equiparáveis os conceitos jurídicos geralmente conhecidos e utilizados na linguagem comum, desde que não integrem o objeto do processo[2]”. Apesar de, com o novo Código de Processo Civil, o objeto da instrução se definir pela enunciação de “temas de prova” (formulados em abstrato, por referencia aos factos típicos essenciais à causa de pedir invocada), a instrução continuará a incidir sobre factos concretos, sendo que, os factos que resultem da produção da prova e que o tribunal vai poder considerar na construção da decisão, serão apenas os que foram objeto de alegação pelo autor e pelo réu ou por aqueles que o tribunal pode conhecer independentemente da alegação das partes, nos termos do artigo 5º, nº2[3]. Não alegando o Apelante um único facto concreto cuja prova possa auxiliar na determinação da vontade real dos contratantes, é de improceder, nesta parte, a pretensão da Apelante, rejeitando-se o adiamento por si pretendido, por revestir natureza jurídico conclusiva, integrando a resposta direta a um dos pressupostos de que depende a procedência da presente ação. * 2. Se a mediadora tem direito a receber a remuneração pela aplicação da al. a), do nº2 do artigo 18.º, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto. A decisão sob recurso veio a considerar não ser devida pelo embargante a remuneração prevista no contrato de mediação, com base nas seguintes considerações:
  5. a)não tem o direito à remuneração pela via do nº1 do artigo 18º, do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto, segundo o qual “A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.”: - não resultando claramente do contrato que o Executado/Embargante se absteria de procurar, ele próprio, comprador para o imóvel, trata-se de um caso de “exclusividade simples” e, como tal, não estava aquele impedido de negociar diretamente a venda do imóvel; - a Exequente/Embargada não demonstrou, nem sequer alegou, que a sua atividade no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado com o Executado/Embargante foi causal da realização do contrato de compra e venda celebrado com DD; ao invés, resultou provado que foi apenas o Executado que arranjou o referido comprador e tratou com ele de tudo o que foi necessário à realização do negócio, sem qualquer participação da exequente, que não contactou o interessado comprador por qualquer meio, não lhe mostrou o imóvel, nem discutiu com ele o preço ou as formas de pagamento, e sem participação de outra mediadora imobiliária;
  6. b)negando-lhe igualmente o direito a qualquer remuneração no âmbito de aplicação da al.
  7. a)do nº2 do artigo 18º: - podendo o Executado/Embargante vender o imóvel, dado o âmbito da cláusula de exclusividade acordada, o direito da Exequente/Embargada à remuneração apenas poderia decorrer da verificação dos pressupostos previstos no artigo 18.º, n.º 2, al.
  8. a)do citado Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto – ou seja, “os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração” (al. a)); - dos factos provados resulta que a Exequente angariou potencial comprador para o referido imóvel, concretamente, EE, o qual, em Junho de 2008, apresentou proposta de compra pelo preço de 190.000,00€, a qual posteriormente elevou para 205.000,00€. No entanto, mesmo esta última proposta era inferior ao pretendido pelo cliente no contrato de mediação (225.000,00€). - assim, o interessado angariado pela mediadora não evidenciou vontade de celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação, já que pretendia adquirir o imóvel por um preço inferior ao aí estipulado. Insurge-se a Apelante contra o decidido, unicamente, com base em duas ordens de razões:
  9. a)em sede de matéria de facto, deveria ter sido dado como provado que o regime de exclusividade abrangia também o proprietário, decidindo-se em conformidade;
  10. b)para além disso, sempre teria direito à remuneração acordada, pois o negócio não se concretizou com a intervenção da mediadora, por causa imputável ao cliente, pois recusou a venda pelo preço de 205.000 € a interessado angariado pela recorrente para, praticamente, de imediato, vender a terceiro, pelo preço de 150.000 €. Tendo improcedido a pretensão do Apelante a fazer constar da matéria de facto que o regime de exclusividade abrangia também o proprietário – e sem que a Apelante censure a apreciação que, em sede de direito, a tal respeito foi feita pelo juiz a quo –, resta, nesta sede, a questão de determinar se a mediadora teria direito à remuneração pela via da al.
  11. a)do nº2 do artigo 18º do DL 211/2004, de 20 de agosto. A sentença recorrida negou à mediadora o direito a tal remuneração, nos seguintes termos: “Assim, podendo o Executado/Embargante vender o imóvel, dado o âmbito da cláusula de exclusividade acordada, o direito da Exequente/Embargada à remuneração apenas poderia decorrer da verificação dos pressupostos previstos no artigo 18.º, n.º 2, al.
  12. a)do citado Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto. Com efeito, no que respeita à remuneração, resulta do n.º 1 do artigo 18.º do citado diploma que “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”. Determina, no entanto, o n.º 2, na parte que aqui releva, que se exceptuam do disposto no número anterior “os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração” (al. a). Deste modo, enquanto no regime geral do contrato de mediação a remuneração do mediador é condicionada pela celebração do contrato visado, no caso de contrato de mediação com cláusula de exclusividade, a remuneração do mediador, não se celebrando o contrato visado por causa imputável ao cliente, depende tão só do cumprimento bem sucedido da obrigação deste, ou seja, que apresentou cliente interessado em celebrar o contrato nos termos estipulados. Por conseguinte, pressuposto da aplicabilidade da norma é que o contrato visado esteja em vias de se concretizar, i.e. que a mediadora tenha cumprido a sua obrigação de encontrar um destinatário para o negócio i.e. uma pessoa que se disponha a satisfazer as condições que o seu cliente tenha estabelecido para a sua concretização (v.g. preço, (
  13. in)existência de contrato promessa, montante do sinal, momento da celebração do contrato visado) – cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 22/03/2018, acessível in www.dgsi.pt. De facto, conforme se salienta no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 30/11/2018, acessível in www.dgsi.pt, a cuja argumentação aderimos, não se pode reconhecer que o mediador tem direito à retribuição quando tenha obtido apenas um potencial destinatário no negócio, ou seja, alguém que se mostre interessado em celebrá-lo mas que não tenha manifestado acordo com a integralidade dos propósitos delineados pelo cliente do mediador. Também no Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 03/07/2014, acessível in www.dgsi.pt, se concluiu: «Para que exista direito a remuneração, é exigível que o negócio esteja não somente perspectivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efectivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor, mesmo que se venha a frustrar por recusa do cliente». Volvendo à situação dos autos, dos factos provados resulta que a Exequente angariou potencial comprador para o referido imóvel, concretamente, EE, o qual, em Junho de 2008, apresentou proposta de compra pelo preço de 190.000,00€, a qual posteriormente elevou para 205.000,00€. No entanto, mesmo esta última proposta era inferior ao pretendido pelo cliente no contrato de mediação (225.000,00€). Assim, o interessado angariado pela mediadora não evidenciou vontade de celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação, já que pretendia adquirir o imóvel por um preço inferior ao aí estipulado. Deste modo, a Exequente/Embargada não tem direito a receber qualquer remuneração no âmbito de aplicação do artigo 18.º, n.º 2, al. a), do citado Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de agosto.” Resumindo, a decisão recorrida veio a negar ao Apelante o direito à remuneração pela via da al.
  14. a)do nº2 do art. 18º, por considerar que o negócio “não se concretizou”, não “por motivo imputável ao cliente”, mas, porque o interessado angariado pela mediadora – oferecendo valor inferior ao pretendido pelo cliente no contrato de mediação, “não evidenciou vontade de celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação”. E contra esta apreciação, o Apelante limita-se a reafirmar o por si alegado na contestação, de que o negócio não se concretizou por motivo imputável ao cliente, pois este recusou aquela proposta, vindo depois a celebrar o negócio com um terceiro por um preço inferior. Contudo, a posterior venda por parte do cliente a um terceiro, por preço inferior ao acordado no contrato de mediação celebrado entre as partes, é perfeitamente irrelevante para qualificarmos como “recusa” a não aceitação, por parte do embargante, da proposta que o interessado angariado pela mediadora, e para considerarmos que o negócio não se realizou por “motivo imputável” ao embargante. Para efeitos do direito à remuneração prevista no artigo 18º, nº2, al.
  15. b)– direito previsto unicamente para os casos de contrato em regime de exclusividade –, “a remuneração da remuneradora depende quase exclusivamente da sua obrigação (diligenciar no sentido de encontrar interessado) e do sucesso desta (apresentação do interessado). Contudo, “a aplicação da norma contida neste nº2 implica a prova da efetiva obtenção de alguém genuinamente interessado e pronto a celebrar o contrato nos moldes em que foi concebido no âmbito do contrato de mediação[4]”. Para que, nestes casos, se considere que o mediador imobiliário cumpriu a sua obrigação de mediação, “necessário é que ele não se limite a angariar algum interessado no negócio visado, mas sim que angarie um interessado que satisfaça o interesse específico do seu cliente, ou seja, um interessado que esteja pronto a celebrar o negócio visado nos moldes em que este negócio foi concebido no âmbito do contrato de mediação e nos termos em que o cliente da mediadora está disposto a celebrar o contrato, sendo este quem determina se a proposta apresentada satisfaz os seus interesses e não a mediadora imobiliária[5]”. E se há aspeto que, para o cliente, ao celebrar um contrato de mediação há de ter-se por essencial é precisamente o preço pelo qual o imóvel irá ser vendido. Desenvolvendo a atividade pretendida pelo seu cliente, o mediador só terá direito à remuneração se for bem sucedido na sua procura e se encontrar um potencial interessado no negócio nos termos acordados no contrato de mediação, nomeadamente, se encontrar algum interessado que se disponha seriamente a adquirir o imóvel pelo preço mínimo acordado. Ora, o único interessado que a mediadora lhe apresentou ofereceu 190.000 €, subindo, depois, para 205.00,00 €, mantendo-se, assim, ainda uma diferença de 20.000,00 € relativamente ao preço pelo qual a mediadora se tinha comprometido a angariar comprador. Face a uma diferença de tal dimensão, não se pode afirmar que a mediadora tenha cumprido a obrigação que lhe incumbia de encontrar um interessado pelo preço visado ou previsto no contrato. Como tal, embora se possa afirmar que aquele negócio não foi concretizado porque o embargante não aceitou a proposta que lhe foi feita pelo interessado angariado pela mediadora, sendo o preço oferecido muito abaixo do acordado no contrato de mediação, a sua não aceitação encontrava-se perfeitamente justificada, sendo o embargante perfeitamente livre de aceitar ou não tal proposta, não impondo as regas da boa-fé que o fizesse. “Nesse sentido, afigura-nos que a disposição deve ser interpretada como vedando apenas que a não concretização do negócio resulte de um puro juízo arbitrário ou discricionário do cliente que rompa com a expectativa criada com a celebração do contrato de mediação e em função da qual o mediador confiou que o cliente pretendia mesmo o negócio e por isso de dispôs a exercer a sua atividade em prol da concretização deste. A causa imputável ao cliente de que fala a norma não é toda a causa que se situe na esfera de disponibilidade do cliente (que resulte da sua livre vontade ou de fatores que ele pode e deve controlar), é essencialmente o evento em relação ao qual se possa afirmar que só por razões censuráveis o cliente fez com que o negócio visado não fosse concretizado. Sendo possível esse juízo de censura a remuneração é devida; não sendo possível do ponto de vista normativo censurar o comportamento que é causa adequada da não concretização do negócio a remuneração não é devida, ainda que o comportamento esteja relacionado ou se prenda com a pessoa do cliente.[6]” Concluindo, não podemos afirmar como faz o apelante, que o contrato não tenha sido celebrado por “motivo imputável” ao cliente. E, como tal, o facto de, posteriormente, cerca de três meses depois, o cliente vir a celebrar escritura de compra e venda relativamente a tal imóvel, com um terceiro obtido por si próprio, pelo valor de 150.000,00 €, um valor inferior ao proposto pelo interessado angariado pela mediadora (seja, porque vendeu a um familiar ou amigo, porque declarou um valor inferior ao real, ou porque, simplesmente, quis despachar o negócio e já não tinha de pagar comissão), não tem o condão de alterar a apreciação que fez acerca do cumprimento da obrigação de mediação que competia à mediadora. A apelação é de improceder. IV – DECISÃO Pelo exposto, acordam os juízes deste tribunal da Relação em julgar improcedente a Apelação, confirmando a decisão recorrida. Custas da apelação a suportar pelo embargado/Apelante. Coimbra, 24 de janeiro de 2023 V – Sumário elaborado nos termos do art. 663º, nº7 do CPC. (…) [1] Manuel Pita, “Código Civil Anotado”, coord. Ana Prata, Vol. I - 2017, Almedina, nota 7 ao artigo 236º, p. 291; em igual sentido, Luís A. Carvalho Fernandes, “Teoria Geral do Direito Civil, II, Fontes, Conteúdo e Garantia da Relação Jurídica”, 5ª ed., Universidade Católica Editora, p.445; Cfr., quanto à posição de que a interpretação da declaração negocial constituiu matéria de direito, José Alberto Vieira, “Negócio Jurídico, Anotação ao Regime do Código Civil” (artigos 217º a 295º), Coimbra Editora, p. 46. [2] Entre outros, cfr., Acórdão do STJ de 01-10-2019, relatado por Fernando Samões, disponível in www.dgsi.pt. [3] Elisabeth Fernandez, “Um Novo Código de Processo Civil? Em busca das Diferenças”, Vida Económica, p. 48. [4] Higina Orvalho Castelo, a propósito no nº2 do artigo 19º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, que contém uma norma semelhante, “Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária Anotado”, 2ª ed., Almedina, p. 150. [5] Acórdão do TRP de 20.06.2016, relatado por Manuel Domingues Fernandes. [6] Acórdão do TRP de 27-01-2022, relatado por Aristides Rodrigues de Almeida, disponível in www.dgsi.pt.

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