Acórdão do Tribunal da Relação de Évora Acórdãos TRE Acórdão do Tribunal da Relação de Évora Processo: 2981/17.6YLPRT.E1 Relator: ELISABETE VALENTE Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO LICENÇA DE UTILIZAÇÃO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM Data do Acordão: 06/28/2018 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: I - A licença de utilização permite comprovar que determinado imóvel cumpre os requisitos ou normas legais e regulamentares ao fim a que se destinam (segurança, salubridade, normas técnicas); a conformidade da obra construída com o projeto de arquitetura e projetos de especialidades aprovados em sede de licenciamento pelas entidades competente (nomeadamente a Câmara Municipal) e a adequação aos usos previstos. II – Se o arrendamento é para o exercício de hotelaria e actividades turísticas e a licença de utilização destina o prédio a “estalagem”, é adequado ao fim do arrendamento, já que este conceito tem subjacente a utilização para habitação e não há qualquer diferença relevante entre as actividades em causa: estalagem e hotel. III - A alegação da nulidade do contrato pela arrendatária que reconheceu ter realizado o mesmo, efectuado alguns pagamentos e ocupando o locado, representaria um inadmissível “venire contra factum proprium”, tendo, apenas, em vista eximir-se ao pagamento das rendas peticionadas como manifestamente abusiva. Decisão Texto Integral: Acordam os juízes da secção cível do Tribunal da Relação de Évora: 1 – Relatório. Nos autos de procedimento especial de despejo em que BB - Sociedade de Construção e Administração …, Lda. (A), com sede em Faro, demandou CC, Unipessoal Lda. (R), com sede em Sines, a A alega que é proprietária do prédio misto sito no Cerro do Lobo, em Estói, concelho de Faro, o qual foi dado, por contrato de arrendamento não habitacional de 12.05.2016, de arrendamento à R, com início em 15.05.2016, pelo prazo de 5 anos, renovado sucessivamente por 3 anos caso não houvesse oposição à renovação, mediante a renda mensal de € 5.000,00, sendo que o contrato previa um período de carência de 12 meses e até 14.07.2017, durante o qual a R pagaria a renda de € 3.000,00, a ser entregue no primeiro dia útil do mês anterior ao que dissesse respeito, tendo a R pago a quantia de € 1.500,00, correspondente a metade da renda devida entre 15.07.2016 e 31.07.2016 e nada mais pagou desde Agosto de 2016 a Junho de 2017, encontrando-se em dívida a quantia de € 43.000,00, pelo que a A procedeu à notificação judicial avulsa da R para resolver o contrato e obter a entrega do imóvel com fundamento na falta de pagamento das rendas. Apesar de notificada em 11.08.2017, a R não entregou o imóvel nem procedeu ao pagamento das rendas em dívida acrescidas da indemnização devida pela mora, pelo que a A intentou requerimento especial de despejo para lhe ser reconhecida a resolução do contrato invocando o disposto no art.º 1083.º, n.º 3 do Código Civil. A R deduziu oposição, invocando, a título de questão prévia, a falta de validade do contrato de arrendamento por falta de licença para o fim do contrato de arrendamento, o que determina a nulidade deste e a impossibilidade de recurso a este procedimento especial. Mais alega que, para além da quantia de € 1.500,00, pagou ainda à A a quantia de € 15.000,00, de acordo com a cláusula 5.ª do contrato. Conclui pela improcedência do pedido de despejo. Em resposta, alega a A a existência de licença válida e que a requerida sabia das condições de licenciamento quando subscreveu o contrato e iniciou e continua a explorar o imóvel, pelo que, conclui, o contrato não padece de qualquer invalidade e, a existir, a requerida não a pode invocar ou dela prevalecer-se, por tal constituir um verdadeiro abuso do direito, pelo que reitera a procedência do pedido de despejo. Realizou-se a audiência de julgamento. Foi então proferida sentença, que julgou a acção procedente por provada e, em consequência: 1 - Declarou resolvido o contrato de arrendamento; 2) Condenou a R a entregar à A, completamente livre e devoluto de pessoas e bens, o prédio misto sito no Cerro do Lobo, em Estói, concelho de Faro, descrito na CRP de Faro sob o n.º … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … e na matriz predial rústica sob o artigo … secção AR da União das Freguesias de Conceição e Estói. Inconformada com a sentença, veio a R interpor o presente recurso contra a mesma, extraindo as seguintes conclusões (transcrição): “1ª -. O arrendamento urbano só pode recair sobre locais cuja aptidão para o fim do contrato seja atestada pelas entidades competentes, designadamente através de licença de utilização, quando exigível – artº 1070º/1, CC. 2ª - Em anotação ao artº 9º do NRAU, de teor semelhante, escreveram os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, que tal preceito, pretendendo pôr ordem e imprimir certeza numa área em que, na prática, ainda imperava a desordem e a vaga confiança no fechar complacente dos olhos das autoridades ou na condenação dos excessos da burocracia, firmou de novo a exigência da licença de utilização, estendeu-a a todas as variantes do arrendamento urbano (C.CIV. ANOT., Vol.II, pg.507). 3ª - O nº 2 do artº 1070º dispõe que Diploma próprio regula o requisito previsto no número anterior, diploma esse que veio a ser o Decreto-Lei nº 160/2006 (republicado pelo Dec-Lei nº 266-C/2012, de 31 de Dezembro). 4ª -. O nº1 do artº 5º do Decreto-Lei nº 160/2006 dispõe que só podem ser objecto de arrendamento urbano os edifícios e suas fracções cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestada pela licença de utilização. 5ª.- E acrescenta o nº 4 do citado artigo 5ª: A mudança de finalidade e o arrendamento para fim não habitacional de prédios ou fracções não licenciados devem ser sempre previamente autorizados pela Câmara Municipal. 6ª -.O mesmo diploma legal comina com a nulidade o arrendamento para fim diverso do licenciado sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no nº5 e do direito do arrendatário à indemnização – nº 8 do citado artº 5º. 7ª - Conforme consta do contrato dos autos – e foi transcrito no Facto provado 1 – foi mencionada pela entidade proprietária a existência da licença de utilização nº …/93, concedida pela Câmara Municipal de Faro em 02 de Dezembro de 1993. 8ª - A referida licença de utilização nº …/93 consta dos autos, nela estando escrito “destinada a estalagem” e ainda “ ocupação – Estalagem”. 9ª - É assim incontornável que a licença de utilização/ocupação referida no contrato dos autos e nos Factos Provados era uma licença de carácter específico (para um determinado tipo de estabelecimento hoteleiro – estalagem) e não de carácter genérico, como, p.ex., comércio, serviços). 10ª - À data da celebração do contrato em causa nos autos (12 de Maio de 2016), não era possível licenciar e explorar uma “estalagem”, porquanto este tipo de equipamento hoteleiro fora eliminado pelo Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de Março, como claramente se infere do nº 2 do seu artº 11º. 11ª – A licença nº …/93, a partir da entrada em vigor, em 7 de Abril de 2008, do Decreto-Lei nº 39/2008, uma vez que apenas atestava a idoneidade do edifício para a utilização/ocupação “estalagem”, perdeu toda a sua eficácia. 12ª - A aqui apelada, aliás, estava bem ciente de que a licença de utilização nº …/93 não cumpria os requisitos para a celebração de um contrato de arrendamento válido, tanto assim que deu início ao processo de reconversão de actividade para hotel (cfr. Ponto 7 da matéria de facto provada). 13ª - Foi agendada a vistoria final para o dia 29/01/2015, a qual não se realizou por o imóvel estar encerrado desde 2015 (cfr. Ponto 8 da matéria de facto provada). 14ª- A aqui apelada, não obstante não ter obtido nova licença de utilização correspondente à reconversão da actividade para hotel, outorgou o contrato dos autos, onde referiu a licença de utilização nº …/93, que, além de não ser genérica, atestava as condições do edifício para o exercício de um – e só um - tipo de estabelecimento hoteleiro: estalagem (então inexistente no ordenamento jurídico). 15ª - A obtenção da licença de utilização para o exercício de uma actividade genérica é da responsabilidade do proprietário do imóvel, por se tratar do licenciamento do edifício após verificação pela entidade competente do cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção quer à segurança, salubridade ou estética. 16ª – Os preceitos legais supra citados nas Conclusões 1ª e 4ª contém normas imperativas, portanto fora do âmbito da autonomia contratual, e de interesse e ordem pública (cujo desrespeito não pode ser supri do pela invocação do abuso de direito). 17ª - Impõe-se pois concluir pela NULIDADE do contrato dos autos, donde a sua inidoneidade para gerar uma relação/situação jurídica do arrendamento, bem como a obrigação de pagamento de quaisquer rendas. 18ª – Consequentemente, ao proprietário do imóvel não era lícito instaurar procedimento especial de despejo. 19ª – Flui do supra exposto que, salvo o devido respeito, a aliás douta sentença recorrida, violou o disposto no artº 1070º/1, do Código Civil, no nº 1 do artº 5º do Dec-Lei nº 160/2006 (republicado pelo Dec-Lei nº 266-C/2012, de 31 de Dezembro) e nº 2, artº 11º, Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de Março, pelo que deve ser revogada. Pelo exposto (…) deve ser julgada procedente a apelação e, consequentemente, proceder integralmente a oposição, e, correspondentemente, ser julgado improcedente o requerimento e procedimento de despejo, com as demais consequências legais.” Nas contra alegações a A conclui da seguinte forma: “A. A Douta Sentença Recorrida não merece qualquer censura, pois correctamente os factos ao direito. B. Para a decisão do presente pleito encontra-se estabelecido de forma definitiva que: “(…) 6- Com data de 2.12.1993, a Câmara Municipal de Faro emitiu a Licença de Utilização de Edificações nº …/93 para o prédio situado em Cerro do Lobo destinado a Estalagem. 7- Em face das alterações legislativas, a A. deu início ao processo de reconversão da actividade a que se refere a licença identificada em 6 para hotel. 8- Por força da insolvência da anterior entidade exploradora do imóvel este encontrava-se encerrado desde 2015, o que impediu a realização da vistoria final que se encontrava agendada para 29.01.2015. 9- À data da celebração do escrito referido em 1, a Ré tinha conhecimento do referido em 6, 7 e 8. 10- Após a assinatura do escrito referido em 1, a Ré manifestou junto do Turismo de Portugal, em Junho de 2016, a intenção de retomar o processo de reconversão para a modalidade de hotel rural de 3ª ou 4ª e chegou a obter a Placa de Hotel Rural do Turismo de Portugal. 11- Aquando da vistoria realizada pelo Turismo de Portugal em 21 de Setembro de 2016 foram apontados incumprimentos. 12- Os incumprimentos referidos em 11 reportam-se a obras levadas a cabo pela Ré. (…) 16- A ré continua a receber clientes no imóvel identificado em 1 e a aceitar pré-reservas.” C. É à luz desta factualidade essencial que deve ser analisado o pleito. D. A exigência do art.º 1070º do Código Civil, impõe como requisito de validade do contrato de arrendamento a existência de licença de utilização, assente na necessidade de obrigar os proprietários dos imóveis (novos, reconstruídos ou alterados) ao cumprimento de todas as normas legais, quer relativas à construção, quer de segurança, salubridade ou estética, como estabelece o regime jurídico da urbanização e edificação – RJUE. E. Ou seja, que o imóvel objecto de arrendamento respeita as normas técnicas de construção aplicáveis a todas as edificações, designadamente nas matérias de segurança estrutural, eléctrica, contra incêndios, salubridade e ruído. F. Isto é, a licença de utilização não visa o licenciamento de uma actividade específica, mas sim atestar o respeito do imóvel pelo quadro legal em vigor. G. Aliás, é requisito prévio na obtenção do licenciamento da actividade turística a existência de uma licença de utilização emitida pela Câmara Municipal. H. In casu, o locado possuiu uma licença de utilização plenamente válida, nos termos do RJUE. Isto é, o edifício em causa não é de construção ilegal, e se encontra em conformidade com as normas legais. Logo o contrato de arrendamento é válido. I. Mesmo que assim não se entenda, o que se faz à mera cautela de patrocínio, mesmo admitindo aquela invalidade, esta é insusceptível de destruir ou impedir os efeitos do contrato celebrado, pela Ré actuar em manifesto abuso de direito. J. Conforme resulta da factualidade estabelecida, a Apelante conhecia toda a situação jurídica do imóvel (facto 9), antes de outorgar o contrato de arrendamento. E, tendo conhecimento do vício, em vez de optar pela resolução do contrato, optou por continuar a utilização do locado para o fim contratado (facto 13 a 16) K. Só quando interpelada judicialmente é que a Apelante invoca o alegado vício. L. Conforme Antunes Varela, in “Das Obrigações em Geral”, Vol. I, págs. 436 a 438, escreve que “há abuso de direito, segundo a concepção objectiva aceite no art. 334º, sempre que o titular o exerce com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social desse direito”. M. A utilização do locado sem nunca arguir a nulidade, retirando dele todas as vantagens económicas, tendo conhecimento prévio das vicissitudes do licenciamento, assumindo a sua conclusão, vir arguir agora, no decurso da presente acção, a nulidade do contrato celebrado em Maio de 2016, é manifestamente atentatório dos limites da boa-fé, para efeitos do art.º 334º do Código Civil. N. Pelo que a actuação da Apelante constitui o exercício abusivo do direito na modalidade de venire contra factum proprium, logo obstativa dos efeitos destruidores da nulidade. O. Em consequência, à luz do art.º 334º do Código Civil, o contrato de arrendamento em crise mantém a sua plena eficácia e efeitos. Termos em que, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de Vossas Excelências, deve o Recurso ser julgado improcedente, devendo, consequentemente, ser confirmada a Douta Decisão recorrida.” Colhidos os vistos legais e nada obstando ao conhecimento do objecto do recurso, cumpre apreciar e decidir. Na 1.ª instância foram dados como provados os seguintes factos: 1 - Por escrito datado de 12.05.2016 subscrito por A. e Ré, denominado Contrato de Arrendamento Não Habitacional por Prazo Certo, constam, entre outras, as seguintes cláusulas: "Objecto do Contrato Cláusula Primeira A Senhoria é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito no Cerro do Lobo, em Estói, freguesia de Estói, concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro sob o nº … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da dita freguesia, com a Licença de Habitação nº …/93, concedida pela Câmara Municipal de Faro em 02 de Dezembro de 1993 e Certificado Energético nº SCE…, válido até 13/05/2025. Cláusula Segunda 1. Pelo presente contrato a SENHORIA dá de arrendamento à ARRENDATÁRIA e esta aceita, o prédio descrito na cláusula anterior. 2. O referido prédio tem como finalidade o exercício da actividade de hotelaria e actividades turísticas. 3. O local arrendado é tomado de arrendamento em estado usado, que a ARRENDATÁRIA declara conhecer, podendo proceder às adaptações que se revelem necessárias, desde que por tal autorizada pela SENHORIA. 1. O arrendamento durará por um período de 5 (cinco) anos, com início em 15 de Maio de 2016 e fim em 14 de Maio de 2021, renovando-se automaticamente por sucessivos períodos de 3 (três) anos, desde que não seja denunciado por qualquer das partes, nos termos dos números seguintes: 2. O Contrato poderá ser denunciado por qualquer das partes, desde que a parte que o pretenda denunciar informe a outra de tal, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 60 (sessenta) dias do seu final. 3. Caso o contrato seja denunciado pela Senhoria, esta terá que indemnizar a ARRENDATÁRIA nos termos da al.
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.