Acórdão do Tribunal da Relação de Évora

Acórdão do Tribunal da Relação de Évora Acórdãos TRE Acórdão do Tribunal da Relação de Évora Processo: 22/11.6TBORQ.E1 Relator: ALEXANDRA MOURA SANTOS Descritores: ACÇÃO DE PREFERÊNCIA DE ARRENDATÁRIO REGISTO DA ACÇÃO SUBCONTRATO Data do Acordão: 11/20/2014 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Sumário: 1 - Do exercício do direito de preferência resulta uma modificação subjectiva no negócio de alienação que consiste na substituição do adquirente pelo preferente. 2 - O direito de preferência atribuído ao arrendatário rural, sendo um direito legal de preferência, constitui um direito real de aquisição e o seu reconhecimento judicial tem efeito retroactivo até ao preciso momento da alienação, operando-se a substituição ab initio do adquirente pelo preferente. 3 - O efeito substantivo da acção de preferência opera “ex tunc”, a partir do momento da celebração do negócio por ela atacado, razão pela qual enquanto a alienação estiver pendente do exercício do direito de preferência, não pode dizer-se que o adquirente é proprietário definitivo da coisa comprada. Sumário da Relatora Decisão Texto Integral: APEL. Nº 22/11.6TBORQ.E1 2ª SECÇÃO ACORDAM NO TRBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA “(…) – SOCIEDADE DE EXPLORAÇÃO AGRO-PECUÁRIA, LDA” intentou contra “(…) – SOCIEDADE IMOBILIÁRIA, LDA” a presente acção declarativa de condenação com processo sumário, pedindo a condenação da Ré a reconhecer o direito de propriedade da A. sobre o prédio rústico denominado (…), sito na freguesia de (…), concelho de (…), com a área de (…) hectares, inscrito na matriz sob o artº (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de (…) sob o nº (…), a folhas 52, do Livro B-29, propriedade que lhe foi reconhecida em acção de preferência transitada em julgado e que seja determinado o cancelamento da inscrição predial com a cota G-3 ap. 08/020507, a favor da Ré sobre o referido prédio e autorizada a inscrição da aquisição a favor da A.. Contestando, alegou a Ré ter adquirido o imóvel por escritura de 12/06/2001, data em que não estava registado qualquer ónus ou encargo, desconhecendo a pendência da acção de preferência, pelo que exerce sobre o imóvel uma posse de boa fé e goza da presunção registral decorrente do registo de aquisição do imóvel a seu favor. A requerimento da Ré foi deferido o pedido de intervenção acessória provocada do BANCO (…), S.A., como seu associado, o qual veio contestar alegando que a venda foi efectuada em cumprimento do contrato-promessa de compra e venda celebrado antes da sua citação na acção de preferência, sendo que esta apenas foi registada após a celebração da escritura de compra e venda e, mesmo assim, este registo foi deixado caducar. Em sede de despacho saneador, o Exmº Juiz entendendo que os factos já assentes permitiam o imediato conhecimento de mérito, proferiu a sentença de fls. 99 e segs., julgando a acção procedente e condenando a Ré a reconhecer o direito de propriedade da A. sobre o prédio rústico denominado (…), sito na freguesia de (…), concelho de (…), descrito na respectiva C.R. Predial sob a ficha …/19970919, mais determinando o cancelamento da inscrição de aquisição do mesmo a favor da Ré, efectuada pela ap. 8 de 07.05.2002 e efectuando-se a inscrição da aquisição do mesmo a favor da aqui A. Mais declarou que a sentença constituirá caso julgado quanto ao chamado Banco (…), S.A., nos precisos termos prescritos nos artºs 332º nº 4 e 341º do CPC. Inconformado apelou o chamado Banco (…), S.A., alegando e formulando as seguintes conclusões: 1 – A sentença de que se recorre não considerou provado um conjunto de factos alegados e não impugnados, com relevância para a decisão da causa, ao arrepio de tudo quanto se demonstrou efectuando a incorrecta apreciação dos factos face às alegações das partes e à prova documental que as sustentava. 2 – Em bom rigor, a Ré (…), Lda., na sua contestação invoca os seguintes factos que o recorrente considera serem relevantes para a boa decisão da causa e que o Tribunal a quo pura e simplesmente ignorou, a saber: a. “À data de aquisição, 12/06/2001, o prédio encontrava-se registado definitivamente, a favor do Banco (…), S.A., depois Banco (…) S.A., pela Ap. 17/001110”. b. “À data da aquisição do prédio pela Ré não se mostrava registado qualquer ónus ou encargo sobre o referido prédio”. c. “Também quer nos preliminares, quer durante a negociação nunca o referido Banco informou a Ré da existência de quaisquer ónus ou encargos sobre o referido prédio”. d. “Igualmente nunca informou a Ré da existência da acção de preferência, alegada na petição inicial”. e. “Nem tal acção, à data da escritura de compra e venda se encontrava registada”. f. “Por isso, no momento da aquisição do referido prédio ao Banco, a Ré desconhecia, por completo e sem culpa sua, a existência de qualquer direito de preferência ou da acção de preferência alegada nos autos e” g. “Desde a data da aquisição (12/06/2001) que a Ré se encontra na posse do referido prédio, dele colhendo todas as utilidades, pagando as respectivas contribuições, dando de arrendamento e recebendo as respectivas rendas, de forma ininterrupta, à vista de toda a gente, sem oposição de quem quer que seja e sempre na convicção de exercer um direito próprio e não lesar direitos alheios”. h. “A sua posse por si e antepossuidores dura há mais de 20 anos”. i. “Por outro lado, a Ré registou a aquisição do referido prédio a seu favor pela Ap 08/020507”. j. “Está assim, a Ré, no mais puro convencimento de que o prédio que adquiriu lhe pertence e que os documentos que o titulam são válidos e não sofrem de qualquer vício”. k. “A A. invoca a nulidade da escritura de compra e venda datada de 12/06/2001 pela qual a Ré comprou o referido prédio ao Banco (…), SA”. l. “A Ré não aceita a existência dessa nulidade, antes pelo contrário, entende que a compra e venda referida é válida e eficaz”. 3 – Estes factos alegados pela Ré (…), Lda., não foram contestados nem tempestivamente impugnados, motivo por que se devem considerar assentes. 4 – A recorrida, sabendo que o imóvel “(…)” tinha sido alienado à (…), Lda., não a chamou aos autos nem a demandou em processo autónomo, no prazo a que alude o nº 1 do artº 1410º do C.C., nem tão pouco efectuou o depósito do valor por que exercia a preferência, no mesmo prazo, caducando o seu direito potestativo em relação à Ré. 5 – Nem o arrendamento se encontrava registado, nem o direito de preferência, motivo pelo qual a venda efectivada através da escritura pública de 12/06/2001 é válida e eficaz e o imóvel naquela data não conhecia qualquer ónus ou encargo público, oponível ao recorrente ou à (…), Lda.. 6 – A sentença proferida no âmbito do processo 119/2000 apenas vincula as partes, carecendo os presentes autos de seguirem os seus trâmites normais até à prolação da sentença que conheça todas as questões essenciais para a descoberta da verdade e para a justa decisão deste litígio. 7 – Para além de não ter accionado tempestivamente a (…), Lda. no prazo de seis meses e ter caducado face a esta o direito potestativo da recorrida, certo é que o recorrente entende que o depósito singelo do valor da aquisição em hasta pública sem qualquer correcção e com mera redenominação de escudos para euros, volvidos que se encontravam cerca de 11 anos sobre a data da primitiva aquisição, não cumpre as exigências legais. 8 – O processo deveria ter sido urgente – nº 1 do artº 35 RAR – e a recorrida deveria ter demonstrado deter o valor do preço de venda em hasta pública, desde o início do processo n.º …/2000, uma vez que, acaso esse valor tivesse sido desde logo depositado à ordem dos autos teria vencido juros, que compensariam o recorrente pelos transtornos que esta questão encerra, visto que a propriedade do imóvel seria da recorrida. 9 – O recorrente entende que o preço pago não pode ser considerado válido, não se podendo considerar tempestivamente cumprida a decisão proferida no âmbito do proc. nº …/2000. Não foram apresentadas contra-alegações. * Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (artºs 635º nº 4 e 639º nº 1 do CPC), verifica-se que a questão a decidir consiste em saber se o estado dos autos permitiam já conhecer do mérito da acção e se deve ou não proceder a pretensão da A. recorrida de ver reconhecido o direito de propriedade sobre o prédio em apreço nos autos. * São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância: A – O interveniente Banco (…), SA, adquiriu em hasta pública realizada no dia 12/01/1999, o prédio denominado (…), sito na freguesia de (…), concelho de (…), com a área de (…) hectares, descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob a ficha …/19970919. B – A A. instaurou contra o referido interveniente, em 16/05/2000, uma acção na qual pedia o reconhecimento do seu direito de preferência em relação ao dito imóvel, com adjudicação da respectiva propriedade. C – O Banco (…), S.A., apenas foi citado naquela acção em Abril de 2001. D – A dita acção foi levada ao registo predial em 26/12/2001, mas este registo não foi renovado, caducando. E – Por escritura pública de 12/06/2001, o Banco (…), S.A., vendeu o referido imóvel à Ré (…), Lda., pelo preço de Esc. 10.000.000$00. F – A Ré (…), Lda. registou a aquisição do referido prédio a seu favor, por inscrição datada de 07/05/2002. G – O registo de aquisição a favor da Ré (…), Lda. foi levado a conhecimento na acção supra referida em B), mas não foi ali requerida a sua intervenção. H – Por sentença de 30/07/2008, a referida acção foi julgada procedente, sendo declarado que a aqui A., enquanto arrendatária, era titular do direito de preferência na aquisição do imóvel descrito nos autos, determinando-se a substituição do Banco (…), S.A., pela A. na aquisição do dito imóvel na venda em hasta pública de 12/01/1999, mais se consignando que a A. deveria proceder ao depósito do preço no prazo de 30 dias após o trânsito em julgado da sentença. I – Esta sentença foi confirmada após recursos, quer na Relação de Évora quer no Supremo Tribunal de Justiça, aqui por Ac. datado de 26/10/2010. J – A A. depositou o preço de € 20.451,00, à ordem da supra referida acção. Estes os factos. Conforme supra se referiu, constitui questão essencial a apreciar no presente recurso saber se a venda do imóvel em causa nos autos, efectuada pelo interveniente ora recorrente à Ré (…), na pendência da acção de preferência que a A. intentou contra si é válida e eficaz e, consequentemente, oponível a esta. Nas conclusões da sua alegação começa o recorrente por reclamar a inclusão na factualidade tida por assente dos factos que indica alegados pela Ré (…) na sua contestação e que não foram impugnados. Todavia, dependendo a relevância de tal matéria da solução jurídica que em relação à questão em discussão for dada, relega-se para momento posterior a sua apreciação. Vejamos. Conforme resulta da factualidade provada, por sentença de 30/07/2008 proferida na acção que intentou contra o ora recorrente, confirmada no STJ por acórdão de 26/10/2010, foi declarado que a aqui A., enquanto arrendatária, era titular do direito de preferência na aquisição do imóvel descrito nos autos, determinando-se a substituição do Banco (…), S.A., pela A. na aquisição do dito imóvel na venda em hasta pública realizada em 12/01/1999. Efectivamente, nos termos do artº 28º nº 1 do DL 385/88 de 25/10 “no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respectivos arrendatários com, pelo menos, três anos de vigência do contrato, assiste o direito de preferirem na transmissão”. Do exercício do direito de preferência resulta uma modificação subjectiva no negócio de alienação que consiste na substituição do adquirente pelo preferente. O direito de preferência atribuído ao arrendatário rural, sendo um direito legal de preferência, constitui um direito real de aquisição e o seu reconhecimento judicial tem efeito retroactivo até ao preciso momento da alienação, operando-se a substituição ab initio do adquirente pelo preferente. O efeito substantivo da acção de preferência opera “ex tunc”, a partir do momento da celebração do negócio por ela atacado, razão pela qual enquanto a alienação estiver pendente do exercício do direito de preferência, não pode dizer-se que o adquirente é proprietário definitivo da coisa comprada. E como referem P. de Lima e A. Varela “tratando-se de um direito atribuído por lei, não precisa de ser registado para produzir efeitos em relação a terceiros. Sempre que se verifiquem os pressupostos referidos na lei, o titular da preferência poderá exercê-la, não apenas contra o primitivo adquirente da coisa a ela sujeita, mas igualmente contra qualquer terceiro (subadquirente) que sobre a mesma coisa venha a adquirir posteriormente um direito conflituante (vg. um direito de propriedade, um direito real de garantia, etç.). Os direitos dos subadquirentes são ineficazes em relação ao titular do direito real de preferência (…)”. (Código Civil Anotado, 3º vol. p. 382) Os direitos dos subadquirentes são, pois, ineficazes em relação ao titular do direito de preferência legal. Como se refere no Ac. do STJ de 29/04/2010 “(…) quando se trata da situação do titular do direito real de preferência legal, sendo a preferência resultante de uma criação legal, está assegurado o requisito da publicidade, que permite a sua visibilidade e o consequente reconhecimento por terceiros. As preferências que resultam da lei devem poder presumir-se conhecidas de toda a gente, ou por se tornarem públicas, mediante o registo, ou então, facilmente cognoscíveis de terceiros pela própria natureza das coisas” (in www.dgsi.pt, também cit. na sentença recorrida) Porém, não obstante o direito legal de preferência não estar sujeito a registo, a acção através da qual é exercido, sendo uma acção constitutiva destinada a obter um efeito jurídico novo – a substituição do adquirente pelo preferente na titularidade do direito que o primeiro adquiriu sobre a coisa objecto da preferência – deve ser sujeita a registo nos termos do disposto nos artºs 4º nº 1 e 2

1. c)do CPC e 3º nº 1 al.
2. a)e 2º nº 1 al.
3. a)do CRP. Mas, a falta de registo da acção não torna o direito legal de preferência inoponível a terceiros que tenham adquirido direitos sobre a coisa litigiosa no período da mora litis. Se o preferente registar a acção, a sentença favorável que nela obtiver tem uma eficácia superior à que normalmente deriva do caso julgado porquanto além de vincular as partes, produz ainda efeitos contra todo aquele que adquirir sobre a coisa litigiosa, direitos incompatíveis com os do preferente. Se, pelo contrário, o registo não tiver sido realizado, a sentença terá apenas a sua eficácia normal, ou seja, a eficácia inter partes. Porém, o autor não fica impedido de fazer valer o seu direito real contra terceiros, para quem a coisa tenha sido entretanto transmitida, através de acção a propor com a finalidade de convencê-los do seu direito (cfr. ob. cit. p. 383). É neste âmbito que nos encontramos em face da presente acção. Esta acção a intentar contra o subadquirente não visa já discutir a existência do direito de preferência, mas apenas convencê-lo do direito já reconhecido na acção de preferência; na prática, essa nova acção apenas se destina a “estender” os efeitos da acção de preferência a esse terceiro, porque nem a acção foi registada antes do registo deste terceiro, nem ele foi demandado na acção de preferência. Como se refere no Ac. do STJ acima citado “É que à eficácia absoluta do direito legal de preferência não obsta o facto de se haver omitido o registo da acção de preferência, cuja única consequência consiste na inoponibilidade da decisão que reconheceu o direito de preferir a terceiros estranhos ao pleito e que, posteriormente à sua proposição tenham adquirido sobre a coisa direitos conflituantes. E gozando o arrendatário (…) que tenha obtido vencimento na respectiva acção de preferência, do direito de preferência na compra e venda ou na doação do local arrendado, a acção nem sequer necessita de ser registada para que o preferente possa opor a terceiros o seu direito. O direito legal de preferência, dada a sua natureza real, produz amplamente os seus efeitos “erga omnes”, independentemente de registo, mesmo em relação a terceiros de boa fé, porquanto o registo, como já se acentuou, apenas tem como objectivo ampliar os efeitos do caso julgado, tornando a sentença oponível a terceiros estranhos ao processo e que sobre a coisa tivessem adquirido direitos incompatíveis com a preferência legal, por haverem antes do registo da acção, feito registar o direito sobre o objecto da preferência. O direito real subsiste e produz efeitos contra terceiros, a decisão obtida é que deixa, por si só, de produzir efeitos contra eles, e daí a necessidade da instauração de uma nova acção para convencer os subadquirentes de que a coisa foi vendida ou doada por quem o não podia fazer.” Assim sendo, in casu, como no caso tratado no acórdão em apreço, retroagindo os efeitos da procedência da acção à data da venda em hasta pública, ocorrida em 12/01/1999 nos autos de execução, devido à substituição ex tunc do R. recorrente pela A. recorrida, aquele encontra-se numa situação semelhante à de quem contrata sob condição resolutiva. (cfr. Ac. RP de 21/01/93, CJ T.I, p. 206). É que o comprador terceiro “a non domino” existindo direito de preferência invocável, adquiriu a posse do imóvel a título precário, com a consequente susceptibilidade da anulação do contrato. Tendo sido judicialmente reconhecido à A. o direito de propriedade sobre o prédio de que era arrendatária rural, a ulterior transmissão do imóvel, através da celebração da escritura de compra e venda em que o R. recorrente, preferido vendeu o mesmo prédio à ora R. (…), é ineficaz perante a A., podendo esta ineficácia ser invocada “erga omnes”. Como se refere no aresto citado que vimos seguindo, “De facto, um negócio de aquisição derivada, como uma compra e venda, uma doação ou uma permuta, não basta por via de regra, para provar que se adquiriu o direito a que o negócio respeita, pois não assegura que o transmitente tivesse esse direito, e ninguém pode transmitir direitos que lhe não pertençam, sendo certo que o donatário só adquire os bens que o doador lhe quis transmitir se eles pertenciam a este último, e não pode adquirir sobre esses bens um direito mais amplo do que o do doador.” (leia-se aqui comprador e vendedor). Ora, in casu, temos que: O prédio de que era arrendatária a A. (por contrato celebrado em 5/05/1989), foi adquirido pelo banco, ora recorrente, por arrematação em hasta pública realizada em 12/01/1999 em sede de execução em que o mesmo era exequente. A A. instaurou a acção de preferência contra o banco adquirente em 16/05/2000, o qual, todavia, apenas veio a ser citado em Abril de 2001. A dita acção foi levada ao registo predial em 26/12/2001, mas este registo não foi renovado, caducando. Por escritura pública de 12/06/2001, o Banco (…), S.A., vendeu o referido imóvel à Ré (…), Lda., a qual registou a aquisição do referido prédio a seu favor, por inscrição datada de 07/05/2002. Resulta do exposto que, pelo menos, à data da celebração daquela escritura, bem sabia o recorrente, ali R., da precariedade do seu direito em face da pendência da acção de preferência. Todavia, o certo é que, não obstante, decidiu levar a efeito a venda, atente-se, concretizada imediatamente após a sua citação naquela acção e posteriormente registada pela adquirente. É certo que a acção de preferência foi levada ao registo predial em 26/12/2001, mas este registo não foi renovado, caducando, sendo que o registo da aquisição pela ora R. foi efectuado em 07/05/2002. Sem nos determos muito sobre os efeitos do registo da aquisição ou da caducidade do registo da acção, sempre se dirá que a finalidade do registo da acção é de natureza cautelar (como definido no artº 1º do CRP “o registo predial destina-se essencialmente a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, tendo em vista a segurança do comércio jurídico imobiliário”). Servindo então o registo para dar notícia da situação jurídica dos bens, quem, de boa fé, pretenda negociar sobre imóveis, tem ao seu dispor um meio seguro de verificar qual é a concreta situação do bem, designadamente, se quem se intitula como proprietário o é, efectivamente, se o bem está desembaraçado ou se sobre ele impendem quaisquer ónus, se está a ser objecto de algum litigio, etc. Quem adquire tem que se assegurar que o faz a quem tem legitimidade substantiva para tanto, ou seja, a quem seja titular do direito que se propõe transmitir, pois todos sabem que ninguém pode transferir mais direitos que aqueles que tem. Ora, in casu, aquando do registo da aquisição pela ora R. na pendência da acção de preferência, o registo da acção, não obstante vir a caducar (atente-se que à data dos factos o período de vigência do registo provisório da acção era de três anos – artº 92º nº 1 al.
4. a)e nº 3 do C.R.P. – o que, embora não conste da certidão actual junta aos autos, parece indicar que àquela data ainda não havia caducado), denunciava, pelo menos, que havia sido instaurada uma acção de preferência, sendo que daí decorria a possibilidade do comprador-preferido e agora vendedor vir a ser substituído na aquisição do direito de propriedade pelos preferentes. Havia assim fortes indícios de que a propriedade a transmitir não estava definitivamente consolidada na pessoa que agora se propunha vendê-la. O comprador, se de boa fé, e minimamente diligente haveria de se ter inteirado do estado da acção e até nela passar a intervir (intervenção que também podendo ter sido deduzida pela A., igualmente o poderia ser pelo ali R. ora recorrente que se limitou a dar conhecimento da venda ao processo – al. G) dos factos provados) Embora tendo caducado o registo da acção, não foi eliminado do elenco das inscrições e se a finalidade é dar notícia da situação jurídica dos prédios, então a notícia estava dada. No sentido de que a caducidade do registo da acção não impede nem prejudica o cumprimento da função principal do registo – dar publicidade a uma situação litigiosa sobre a titularidade do imóvel cfr. Acs. desta Relação de 1/02/2007, proc. 2764/05 in www.dgsi.pt. Por outro lado, a Ré terceira adquirente registou a aquisição do prédio a seu favor, como se referiu em 07/05/2002. Nessa medida terá passado a gozar da presunção da titularidade desse direito nos termos do artº 7º do CRP. Todavia, como se refere no Ac. do STJ de 25/03/2004 “as regras do registo também não valem no caso porque o registo é meramente declarativo e não constitutivo, não tendo os registos substracto por o adquirente do prédio ser o arrendatário e não o M, substituído na compra e venda ex tunc, por efeito da acção de preferência. “Não é terceiro para efeitos de registo quem “adquire” ou “deduz” um direito de quem nunca foi titular de um direito registado e depois transmitido.”; (Horster, RDE, VII, nº 1, p. 131) se o artº 7º do CRP actuasse dessa forma, acrescenta o autor citado, “estabeleceria não presunções mas ficções e então o registo teria efeitos constitutivos, independentemente das normas de direito material”. Não há pois que considerar as presunções derivadas do registo nem a inversão do ónus da prova (…)” (proc. 04B3891 in www.dgsi.pt). Resulta de todo o exposto que retroagindo os efeitos da procedência da acção de preferência à data da hasta pública – 12/01/1999 – data em que se operou a substituição (ex tunc) do banco ora recorrente pela ora A., a venda então efectuada por aquele à Ré (…) é ineficaz e, como tal, inoponível à A., cuja aquisição deriva do exercício do seu direito de preferência legal. Cabe, então, agora dizer que em face do que se vem de expor não tem qualquer relevância para a decisão da causa a factualidade alegada pela Ré na sua contestação e que o interveniente ora recorrente pretendia ver considerada. Cabe, ainda, referir que estando perfeitamente delimitado o litígio entre o recorrente e a recorrida (nos termos constantes dos respectivos articulados), não é lícito discutir agora quaisquer questões que não se achem compreendidas nesses limites e que não tenha sido abordadas nos articulados nem na sentença recorrida (artº 660º nº 2 do CPC/608º nº 2 do NCPC) E está nessa situação a alegação do recorrente relativamente ao constante das conclusões 7ª a 9ª, cuja impertinência, aliás, nestes autos, é manifesta. Como é jurisprudência pacífica, os recursos visam obter a reapreciação ou reexame, de questões já submetidas à apreciação do tribunal recorrido e não criar decisões sobre matéria nova, não submetida ao exame daquele tribunal, salvo o caso de questões que sejam de conhecimento oficioso (cfr. por todos, Acs. do STJ de 3/02/2005 proc. 04B4009 e de 18/05/2006, proc. 06A1222, in www.dgsi.
5. pt)Por todo o exposto, impõe-se julgar improcedente o recurso interposto e, consequentemente em confirmar a sentença recorrida. Assim e em conclusão: - O direito legal de preferência do arrendatário rural não carece de ser registado para produzir os seus efeitos em relação a terceiros que sobre o respectivo objecto venham a adquirir, posteriormente, um direito real de gozo conflituante. - A falta de registo da acção não torna o direito legal de preferência inoponível a terceiros que tenham adquirido direitos sobre a coisa litigiosa no período da mora litis. - Se o preferente registar a acção, a sentença favorável que nela obtiver tem uma eficácia superior à que normalmente deriva do caso julgado porquanto além de vincular as partes, produz ainda efeitos contra todo aquele que adquirir sobre a coisa litigiosa, direitos incompatíveis com os do preferente. - Se, pelo contrário, o registo não tiver sido realizado, a sentença terá apenas a sua eficácia normal, ou seja, a eficácia inter partes. Porém, o autor não fica impedido de fazer valer o seu direito real contra terceiros, para quem a coisa tenha sido entretanto transmitida, através de acção a propor com a finalidade de convencê-los do seu direito. - Tendo sido judicialmente reconhecido à A. o direito de propriedade sobre o prédio de que era arrendatária rural, a transmissão do imóvel, através da celebração da escritura de compra e venda em que o R. recorrente preferido vendeu o mesmo prédio à ora R. (…) na pendência daquela acção, é ineficaz perante a A., podendo esta ineficácia ser invocada “erga omnes”. DECISÃO Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente o recurso e, consequentemente, em confirmar a sentença recorrida. Custas pelo recorrente. Évora, 20 de Novembro de 2014 Maria Alexandra de Moura Santos Eduardo José Caetano Tenazinha António Manuel Ribeiro Cardoso