Acórdão do Tribunal da Relação de Évora

Acórdão do Tribunal da Relação de Évora Acórdãos TRE Acórdão do Tribunal da Relação de Évora Processo: 1715/07-2 Relator: MATA RIBEIRO Descritores: VENDA DE BENS ALHEIOS EFEITOS DO REGISTO TERCEIROS Data do Acordão: 01/17/2008 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: REVOGADA A SENTENÇA Sumário: I - O artº 291º do Cód. Civil versa sobre a inoponibilidade da nulidade e da anulação do negócio jurídico, respeitante a bens imóveis e bens móveis sujeitos a registo, estipulando uma excepção a regra da declaração de nulidade dos negócios jurídicos, salientando que a declaração de nulidade de negócio jurídico referente a tais bens, não prejudica os direitos adquiridos sobre eles a título oneroso, por terceiro adquirente de boa fé, ou, seja por terceiro, que no momento da aquisição desconhecia, sem culpa, o vício do negócio. II - O terceiro a que este artigo se reporta é, pois, o sub-adquirente posterior à celebração do primeiro contrato afectado de nulidade por ilegitimidade substantiva, portanto no quadro de aquisição a non domino. III – A disciplina do art.º 291 do CC, aplica-se, apenas quando o terceiro de boa fé não tenha agido com base no registo, ou seja, quando tal negócio nulo ou anulável, previsto na lei civil não tiver sido registado. Porque se o foi funcionarão as regras do registo. Decisão Texto Integral: ACORDAM 0S JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA No Tribunal Judicial da Comarca de Loulé, Anacleto.................. e mulher M Paula.................. de ................., residentes em Newark, New Jersey, USA, instauraram a presente acção declarativa com processo ordinário, contra L................. – Sociedade de Construções, Lda., sedeada em Quarteira, Loulé; C...............& N..............., Lda., sedeada em Lisboa, José............. e mulher Maria............, residentes em Loulé, alegando circunstancialismo factual tendentes a peticionarem: - a declaração de nulidade e de nenhum efeito das escrituras celebradas entre a 1ª e a 2ª ré e entre esta e os 3ºs réus, referentes a duas fracções autónomas que identificam; - a declaração que são os autores donos e possuidores das mesmas, bem como do recheio nelas existente; - se ordene o cancelamento dos registos de aquisição a favor da 2ª e dos 3ºs réus. - se condenem os réus a entregar-lhes as duas fracções em causa, bem como os respectivos recheios; Subsidiariamente peticionam, ainda, caso se entenda que as fracções e recheios não são sua propriedade, a condenação dos réus, solidariamente, a pagarem-lhes a quantia de 54 500 000$00 correspondente ao valor das fracções e respectivos recheios. Citados os réus, apenas vieram contestar a 2ª e 3ºs réus, alegando que sempre contrataram de boa fé, desconhecendo que quando da aquisição das fracções em causa, as mesmas pertenciam aos autores, concluindo pela improcedência da acção e pela consequente absolvição dos pedidos. Tramitado e julgado o processo em sede de 1ª instância foi proferida sentença, que no que se refere ao seu dispositivo reza: “Pelo exposto: Julga-se a acção provada e procedente, em consequência do que: Declara-se que os AA. são donos e legítimos possuidores das seguintes fracções autónomas integrantes do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Vilamoura, freguesia de Quarteira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548/071289: Fracção autónoma designada pela letra “C”, a que corresponde o rés-do-chão, letra C, destinada a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o no 03548-C, da freguesia de Quarteira; Fracção autónoma designada pela letra “L”, correspondente ao 2° andar, letra C, destinado a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548-L, da freguesia de Quarteira. Declaram-se nulos e de nenhum efeito os contrato de compra e venda das mencionadas fracções autónomas, celebrados entre as RR. L................., Lda. e C...............& N..............., Lda., titulado por escritura pública de 10-12-98, lavrada no 4° Cartório Notarial de Lisboa; e entre a R. C...............& N..............., Lda. e o R. José............. e mulher, titulado por escritura pública de 13-9-99, lavrada no 2° Cartório Notarial de Loulé, sem reconhecimento de qualquer direito dos RR. compradores sobre as fracções autónomas objecto dos negócios. Condenam-se os RR. a restituir aos AA. as fracções autónomas acima identificadas, bem como os respectivos recheios. Determina-se o cancelamento das inscrições registrais de aquisição das fracções autónomas em causa a favor dos ora RR..”*** Desta decisão foi interposto pelos réus, José Mário e Maria Teresa, recurso de apelação com vista à revogação da decisão, terminando os recorrentes por formularem as seguintes conclusões: I - Os ora apelantes Réus nos autos, não se conformando com a douta sentença proferida pelo Meritíssimo Juiz “a quo” em 1ª instância, dela interpuseram recurso de apelação, o que fizeram por várias razões. II- Dão-se logo aqui inicialmente por reproduzidos todos os articulados dos autos e respectivos documentos que os acompanham e para os quais se remete, integralmente, III- Os R. R. não estão de acordo com as considerações do Tribunal “a quo”, e salvo o devido respeito, discordam da aplicação do direito aos factos, assim como consideram que os factos dados como provados foram incorrectamente julgados, e apreciados em sede de Sentença pois quer através deles quer através dos diversos meios de prova produzida a decisão a proferir será outra, IV- Assim entendem os apelantes que o Tribunal “a quo” devia e podia ter dado mais relevância a matéria de facto com relevo para decidir a questão em discussão nos presentes autos, ou seja, saber se face ao primeiro contrato de compra, a segunda venda será nula por traduzir uma venda de coisa alheia, não obstante o disposto nos artigos 4°,5°,6 e 7° e 17,n.°2, todos do Código de Registo Predial. V- Temos por conseguinte que em 9/07/96, a ia Ré “L................., Lda” (tradens) vendeu ao A., ora apelado, duas fracções autónomas (C e L), compra e venda esta e consequente aquisição que o A. não levou ao Registo Predial. VI- Posteriormente, a 1ª Ré “L................., Lda”, (tradens) em 10/12/98 vendeu as referidas fracções (C e L) 2 Ré C...............& N..............., Lda, esta desconhecia ter havido qualquer transacção anterior e registou a sua aquisição. VII- E pelo que estamos aqui perante uma situação em que quer o A. quer a 2ª Ré C...............& N..............., Lda, adquiriram, da 1ª Ré “L................., Lda” - mesma transmitente - direitos incompatíveis e sendo este o caso típico em que ocorre a prevalência do direito que primeiro foi levado ao registo (critério da prioridade do registo, artigo 7° do Código do Registo Predial). VIII- E, nestes casos é doutrina pacífica e unânime na Jurisprudência que importa distinguir a boa fé ou a má fé da 2ª Ré ( 2ª adquirente do mesmo tradens) quando concluiu o seu negócio e procedeu ao respectivo registo, e se existia ou não registo a favor da 1ª Ré transmitente, tudo conforme as disposições legais dos artigos 4°, 5º, 6°, 7° e 17°, n.°2, todos do Código do Registo Predial. IX- Resulta da própria fundamentação do douto Tribunal “a quo” que a 2ª Ré “C...............& N..............., Lda”, quando concluiu o seu negócio e procedeu ao respectivo registo estava de boa fé, e sendo certo também que a Ré L................., Lda, tinha registo de propriedade a seu favor, X- O douto tribunal “a quo” na sua fundamentação aflorou estas questões, todavia não retirou delas as verdadeiras consequências. XI- E daí que se diga que o contrato produz os seus efeitos “inter partes” e “erga omnes”, por mero efeito da convenção, excepto em relação ao terceiro que tenha preenchido anteriormente o ónus de registar e esteja de boa fé, pois perante este o acto não registado é ineficaz, porquanto no conflito entre os dois adquirentes do mesmo transmitente inscrito no registo predial, o direito que prevalece sobre o imóvel é o daquele que primeiro levou a aquisição a registo. XII- E pelo que a prioridade do registo a favor da 2ª Ré C...............& N..............., Lda garante-lhe a prevalência do seu direito sobre o do A. ora apelado, e sendo pois a aquisição feita pelo A. inoponível à 2ª Ré C...............& N..............., Lda, e consequentemente, não há que se pôr sequer o problema da nulidade do registo a favor dos 3°s R.R. José............. e mulher Maria............ e posteriores adquirentes registrais, pois também relativamente aos 3°s R.R. se aplica, “mutatis mutandis”, o raciocínio acima expendido, e como foi demonstrado e consta da fundamentação da sentença posta em crise, os 3°s Réus ora apelantes estão de boa fé, e confiaram na aparência e nas presunções do registo predial, - vide prova documental, designadamente os documentos juntos a fls. 33 a 39. Assim, e face ao supra exposto verifica-se que o Tribunal “A quo” fez errada interpretação do disposto nos artigos 17.°, n.°2 do Código do Registo Predial e 291° do Código Civil, pois e conforme refere Isabel Pereira Mendes in Código do Registo Predial anotado, 8° edição, 1996, editora Almedina, pág. 113: “As disposições do art. 291º do Código Civil e do n.° 2 do art. 17.° do Código do Registo Predial atribuem ao registo uma importância que não é licito minimizar, com interpretações que possibilitem manter o “ statu quo ante”, em que ingenuamente se afirmava que “o registo não dá nem tira direitos”. O registo de aquisição a título oneroso e de boa fé, por quem desconhecia o vício do negócio feito pelo anterior titular, não tendo o apoio da fé pública registral que dimana do registo anterior a favor do transmitente, merece contudo a protecção do artigo 291° do C.Civil. Mas, se esse registo tiver o apoio de um registo anterior a favor do transmitente, a reforçar a convicção de que o direito é válido e inatacável, terá a protecção que resulta do n.° 2 do art. 17° do C.R. Predial.” (Sic), XIII- Assim, em consequência da apreciação de todos os factos, o douto Tribunal “A quo” apreciou mal as normas em causa, pois atendendo aos factos alegados, aos factos provados e á prova produzida, aplica-se ao presente caso a norma do artigo 17°,n.°2 do Código do Registo Predial, porque existe registo prévio anterior quer a favor da 1ª Ré quer a favor da 2ª Ré. XIV- A aquisição a favor da A. das fracções “C” e “L” foi provisória, só ocorreu em 13/08/1999, nunca foi convertida e caducou passados seis meses e tendo logo em 03/05/2000, sido averbado oficiosamente no registo predial a caducidade dessa aquisição a favor dos A.A. XV- O registo predial da presente acção já caducou passados três anos após a sua requisição (esta foi efectuada em 27/12/2000), pois e não foi nunca requerida a sua renovação pelos A.A. e pelo que oficiosamente foi averbado no registo predial a caducidade do registo de acção referente às fracções “C” e “L” destes autos- e tudo conforme doc.n.°1 que se dá por reproduzido e que se protesta juntar em 10 dias. XVI- Em termos tabulares registrais não existe nenhum registo de aquisição a favor do A.A. e bem assim não existe nenhum registo de acção válido e eficaz e sendo também por isso inaplicável aos presentes autos a norma do artigo 291° do Código Civil. **** Foram apresentadas contra alegações, pelos autores, pugnando pelo acerto da decisão sob censura e solicitando que seja negado provimento ao recurso. Estão colhidos os vistos legais.**** Apreciando e decidindo Tudo visto e analisado, tendo por base as provas existentes e em atenção o direito aplicável, cumpre decidir, sendo certo que o objecto do recurso se acha delimitado pelas conclusões das respectivas alegações, sem prejuízo daquelas cujo conhecimento é oficioso - disposições combinadas dos artºs 660º n.º 2, 661º, 664º, 684º n.º 3 e 690º todos do Cód. Proc. Civil. Assim, a questão essencial que importa apreciar, é a de saber se bem andou o julgador a quo, que entendeu ser aplicável o disposto no artº 291º n.º 2 do Cód. Civil (ao contrário do que sustentam os apelantes), em dar prevalência à aquisição efectuada pelos autores em relação à ré C...............& N............... bem como aos réus José e Maria, apesar de ambos os réus, estarem de boa fé e, terem registado a aquisição a seu favor, ao contrário que sucedeu com os autores. *** Na sentença recorrida foi considerado, pelo tribunal a quo, como provado o seguinte quadro factual: No dia 9-7-96, no Cartório Notarial de Anadia, o A. marido, representado por Cipriano............, na qualidade de seu procurador, e Amândio ................, como procurador, em representação da ora R. L................., Lda., outorgaram uma escritura pública de compra e venda — doc. fls. 12 a 17 (A). Naquela escritura pública, o representante da R. L................., Lda., declarou que a sua representada vendia ao A., que declarou comprar, as seguintes fracções autónomas integrantes do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Vilamoura, freguesia de Quarteira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o no 03548/071289: Pelo preço de 8 000 000$00, a fracção autónoma designada pela letra “C”, a que corresponde o rés-do-chão, letra C, destinada a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548-C, da freguesia de Quarteira; Pelo preço de 8 000 000$00, a fracção autónoma designada pela letra “L”, correspondente ao 2° andar, letra C, destinado a habitação, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o no 03548-L, da freguesia de Quarteira (B). No dia 10-12-98, no 4° Cartório Notarial de Lisboa, Graciano ................ na qualidade de sócio-gerente da ora R. L................., Lda., e Custódio José, na qualidade de sócio-gerente da ora R. C...............& N..............., Lda., outorgaram uma escritura pública de compra e venda — doc. fls. 40 a 44 (C). Naquela escritura pública, o representante da R. L................., Lda. declarou vender à representada do 2° outorgante, que declarou aceitar a venda, e que os imóveis adquiridos se destinavam a revenda, as seguintes fracções autónomas integrantes do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito em Vilamoura, freguesia de Quarteira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o no 03548/071289: Pelo preço de 12 800 000$00, a fracção autónoma designada pela letra “C”, destinada a habitação, a que corresponde o rés-do-chão, letra C, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548-C, da freguesia de Quarteira; Pelo preço de 8 000 000$00, a fracção autónoma designada pela letra “L”, destinada a habitação, a que corresponde o 2° andar, letra C, descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548, da freguesia de Quarteira (D). No dia 13-9-99, no 2° Cartório Notarial de Loulé, José Lopes ............., na qualidade de procurador da ora R. C...............& N..............., Lda., e o ora R. José............., casado com a ora R. Maria............, outorgaram uma escritura pública de compra e venda — doc. fls. 52 a 57 (E). Naquela escritura pública, o representante da ora R. C...............& N..............., Lda., declarou que a sua representada vendia ao R. José............., as fracções autónomas já identificadas em B) e D): Pelo preço de 12 000 000$00, a fracção “C”; Pelo preço de 8 000 000$00, a fracção “L” (F). A referida fracção autónoma designada pela letra “C” apresente o seguinte trato sucessivo, ao nível das inscrições registrais: G-1 Ap. 03/170699 — Aquisição a favor de C...............& N..............., Lda., por compra a L................. — Sociedade de Construções, Lda; G-2 Ap. 07/130899 — Provisória por dúvidas — Aquisição a favor dos AA., por compra a L................., Lda. (caducou — anot. 01 — 03052000); G-3 Ap. 25/150999 — Aquisição a favor de José............., casado com Maria............, por compra a C...............& N..............., Lda. (convertida — Av. 02 — 03052000); G-4 Ap. 48/27122000 — Registo provisório por natureza da presente acção; G-5 Ap. 42/20022001 — Provisória por natureza e por dúvidas — Aquisição a favor de António Dias ..........., casado com Maria dos Anjos................ (removidas as dúvidas Av. 01 — Ap. 29/1105200 1) — doc. fls. 249 a 251 (G). A fracção autónoma descrita na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n° 03548/071289-L, correspondente ao 2° andar, letra C, apresenta o seguinte trato sucessivo ao nível das inscrições registrais: G-1 Ap. 03/170699 — Aquisição a favor de C...............& N..............., Lda., por compra a L................., Lda.; G-2 Ap. 07/130899 — Provisória por dúvidas — Aquisição a favor dos AA., por compra a L................., Lda. (caducou — Anot. 01 — 03052000); G-3 Ap. 25/150999 — Aquisição a favor de José............., casado com Maria............, por compra a C...............& N............... Lda. (convertida — Av. 02 — 03052000); G-4 Ap. 48/27122000 — Registo provisório por natureza da presente acção; G-5 Ap. 02/20022001 — Provisória por natureza — Aquisição a favor de Francisco ...................., casado com Maria Augusta................. (inscrição provisória por natureza — Av. 01 — Ap. 80/0803200 1); C-1 Ap. 03/03022001 — Provisória por natureza — Hipoteca voluntária a favor do Banco BPI, S. A. — doc. - fls. 252 a 254 (H). A R. C...............& N..............., Lda. está inscrita na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa, com o no de matrícula 1436/900220, com sede social na Estrada de Benfica, no 558, 1° esquerdo, freguesia de Benfica, na cidade de Lisboa, com o objecto social de exercício de actividades de compra e venda de propriedades e da construção civil, tendo por sócios Custódio José, Bárbara de Jesus C...............e Virgínia ............ do N............... — doc. fis. 48 a 51(I). A R. C...............& N..............., Lda. declarou o início da sua actividade em 21-11-89 — doc. fis. 102 a 105 (J). A R. L................., Lda. está inscrita presentemente na Conservatória do Registo Comercial de Loulé, com o n° de matrícula 03606/960522, com sede no lote AM2, loja E, Quinta do Romão, Judicial freguesia de Quarteira, com o objecto social de construção civil, compra e venda de propriedades e revenda dos adquiridos para esse fim, tendo por sócios e gerentes Graciano .............. e Arlindo ........... — doc. fls. 183 a 186 (L). Com data de 10-12-98, o gerente da R. C...............& N..............., Lda., Custódio José, e o gerente da R. L................., Lda., Graciano.............., outorgaram um documento particular, denominado contrato-promessa de compra e venda, em que a ia outorgante declarou prometer vender à 2 outorgante, que declarou prometer comprar, as fracções autónomas identificadas na ai. D), pelo preço de 20 800 000$00, devendo a respectiva escritura pública de compra e venda ter lugar até ao dia 10-6-99, sem direito a qualquer prorrogação — doc. fis. 132 a 133 (M). Após a outorga da escritura pública referida na ai. A), o gerente da R. L................., Lda., Graciano............, comprometeu-se a requerer o registo das fracções autónomas (apartamentos) adquiridas a favor dos AA., na respectiva Conservatória do Registo Predial e a representá-los na assembleia de condóminos (1°). Graciano............, gerente e sócio da R. L................., Lda. elaborou várias actas de assembleias de condóminos do edifício em que se inserem os apartamentos referidos na ai. B), tendo assinado as mesmas em representação dos AA. (5°). A acta da assembleia de condóminos de 16-8-97 foi assinada por Alda Marques Almirante (6°). Os AA. mobilaram os dois apartamentos para poderem rentabilizá-los através de contratos de arrendamento, tendo sido eles quem pagou a aquisição de todos os móveis e utensílios que constituem o recheio desses apartamentos (7º). Os apartamentos foram completamente mobilados (8°). Os AA. estão emigrados nos Estados Unidos da América desde muito tempo antes da outorga da escritura pública de compra e venda dos apartamentos (9°). Por ocasião da celebração daquela escritura de compra e venda, e como os AA. não residiam em Portugal, Graciano............, gerente da L................., Lda., disse ao sogro do A. marido que trataria do registo da aquisição dos apartamentos a favor dos AA., o que estes autorizaram por serem seus amigos (10°). Os AA. deram autorização à L................., Lda. para que esta arrendasse os apartamentos, recebendo a mesma a contrapartida em dinheiro dessa cedência, não tendo, até à data, prestado contas aos AA. (11°). Os AA. sempre que se deslocavam a Portugal, no gozo de férias, ficavam ora num ora noutro dos apartamentos (12°). Os AA. sempre tiveram os comportamentos descritos à vista de toda a gente e sem a oposição de ninguém (13°). As chaves de entrada de casa de cada um dos apartamentos estavam confiadas a Graciano............ e Alda Almirante (14°). Era às pessoas referidas em 14º que os AA. se dirigiam para ir buscar a chave do apartamento em que pretendiam passar as suas férias (15°). No mês de Agosto de 1999, a chave dos apartamentos foi entregue aos AA. por uma empregada de Luciano............, de nome Nazaré