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Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Acórdãos TRG Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Processo: 6438/15.1T8GMR.G1 Relator: PAULO REIS Descritores: AÇÃO DE REIVINDICAÇÃO DIREITO DE RETENÇÃO BENFEITORIAS ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA VALOR LOCATIVO DO IMÓVEL REIVINDICADO Nº do Documento: RG Data do Acordão: 07/13/2021 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: APELAÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE Indicações Eventuais: 2.ª SECÇÃO CÍVEL Sumário: I- Incumbe a quem invoca o direito a ser indemnizado por benfeitorias o ónus de alegar e provar factos que permitam integrar as concretas intervenções realizadas/em causa de acordo com os requisitos previstos no artigo 216.º, n.º 2 do CC, enquanto necessárias, úteis ou voluptuárias. II- Tratando-se de benfeitorias úteis, o direito à indemnização concedido ao respetivo autor, calculado pelas regras do enriquecimento sem causa, depende da prévia constatação da impossibilidade do exercício do direito à separação e ao levantamento, por acarretarem detrimento da coisa benfeitorizada (só sendo aquele admitido a levantá-las se o puder fazer sem detrimento da coisa). III- Cabe ao possuidor alegar e provar a impossibilidade de levantamento da obra ou do resultado da intervenção beneficiadora, por o mesmo causar o detrimento da coisa que se pretendeu favorecer ou melhorar, posto que não se trata de matéria sujeita ao regime dos factos notórios. IV- Os critérios decorrentes do instituto do enriquecimento sem causa são os adequados para o cálculo do valor da indemnização/restituição nos casos em que o titular do direito de retenção sobre a coisa continua a exercer ilicitamente um poder de fruição sobre esta, utilizando em concreto o imóvel na atividade de restauração e cedendo-o também a terceiros, sem o consentimento dos respetivos proprietários, assim obtendo vantagem patrimonial à custa dos respetivos titulares, que está obrigado a restituir por não ter causa justificativa. V- Em tais casos é de aceitar que a vantagem ou o benefício patrimonial ilegitimamente alcançado pelo titular do direito de retenção tome como critério referencial o gozo (em termos similares) que um arrendatário faria do prédio em causa, ou seja, o montante correspondente ao valor locativo de tal prédio, ainda que a correspondente restituição possa não coincidir exatamente com tal valor objetivo, atento o que dispõe o artigo 479.º do CC. Decisão Texto Integral: Acordam na 2.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães: I. Relatório J. P., F. L., R. A., F. M., I. P. e mulher, A. M., M. P. e marido, E. N., A. F. e mulher, M. L., instauraram ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra Café Restaurante ..., Lda., pedindo:

  1. a)seja declarado e reconhecido o direito de propriedade da herança aberta por óbito de B. J. e L. P., de que são únicos e exclusivos herdeiros, sobre o prédio que identificam;
  2. b)seja declarado e reconhecido que a ré ocupa o rés do chão do dito prédio precariamente e sem título, utilizando-o para atividade de restauração;
  3. c)seja a ré condenada:
  4. i)a reconhecer o constante das alíneas
  5. a)e
  6. b)e, consequentemente, a desocupar o rés-do-chão do dito prédio, restituindo-o devoluto de pessoas e coisas;
  7. ii)a abster-se da prática de quaisquer atos que atentem contra o direito de propriedade da dita herança sobre o aludido prédio; iii) a indemnizar a herança na quantia de € 2500, por mês, a título de danos patrimoniais por privação de uso do rés do chão do referido prédio, desde Julho de 2015 até efetiva entrega daquele, calculando-se os montantes já vencidos – com referência a 9 de Outubro de 2015 –, em € 7500, acrescido de indemnização relativa aos meses vincendos, de igual montante, até efetiva entrega do rés do chão do aludido prédio, devoluto de pessoas e coisas;
  8. iv)a indemnizar os autores na quantia de € 5000, na proporção de € 1000 para cada um dos cinco, a título de danos não patrimoniais;
  9. v)a pagar à herança, a título de sanção pecuniária compulsória, a quantia de € 500 por cada dia, no caso de persistir no uso e ocupação do rés-do-chão do dito prédio, após o trânsito em julgado da sentença e até cessar efetivamente esse uso e ocupação. Para o efeito alegam, em síntese, que são os únicos herdeiros da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de B. J. e de L. P., titular do direito de propriedade sobre o prédio que identificam, cujo rés do chão é ocupado pela ré sem qualquer título para o efeito, recusando restituí-lo aos autores e utilizando-o para o exercício da atividade de restauração, contra a vontade daqueles, o que lhes tem causado danos patrimoniais e não patrimoniais. A ré contestou, arguindo a ilegitimidade ativa, por falta de intervenção de um dos herdeiros da herança em causa, e impugnando parte da factualidade alegada, sustentando que tomou de arrendamento o rés do chão do aludido prédio em 11-02-1981, que o contrato cessou em 2015 no contexto que descreve e que lhe assiste o direito a ser indemnizada pelo valor de obras que executou no imóvel, com autorização do senhorio, invocando o direito de retenção sobre o imóvel reivindicado até pagamento do montante indemnizatório. Mais deduziu reconvenção contra os autores, pedindo:
  10. i)sejam os autores condenados a pagar-lhe uma indemnização correspondente ao valor das benfeitorias por si executadas no prédio em causa, no valor total de € 204. 244,64, acrescido de juros à taxa legal desde a citação até efetivo e integral pagamento;
  11. ii)se reconheça à ré o direito de retenção do prédio, em virtude da realização de obras de beneficiação que constituem benfeitorias úteis e necessárias, suspendendo-se a obrigação de restituir o imóvel enquanto não lhe for paga a indemnização; iii) subsidiariamente, na improcedência dos pedidos anteriores, se condene os autores a restituir a quantia de € 204.244,64, por força da aplicação do instituto do enriquecimento sem causa, acrescida de juros legais desde a citação até integral e efetivo pagamento;
  12. iv)sejam os autores condenados a pagar à ré a quantia de € 7.000,00 a título de indemnização por danos patrimoniais. Os autores apresentaram réplica, articulado no qual se pronunciam quanto à matéria de exceção deduzida na contestação, defendem a inadmissibilidade da reconvenção e contestam o pedido reconvencional. Os autores deduziram incidente de intervenção principal de A. A.. A ré apresentou articulado no qual se pronuncia quanto à matéria de exceção invocada na contestação à reconvenção constante da réplica, bem como invoca a litigância de má fé por parte dos autores. Por despacho de 19-11-2017, foi admitida a intervenção principal provocada de A. A.. Por despacho de 30-04-2018, foi admitida a reconvenção quanto aos dois primeiros pedidos principais e ao pedido subsidiário, sendo rejeitada quanto ao pedido indemnizatório formulado, mais se proferiu despacho saneador, no qual se considerou suprida a ilegitimidade face ao incidente de intervenção principal provocada, após o que se procedeu à identificação do objeto do litígio e à enunciação dos temas da prova. Realizou-se a audiência final - no decurso da foi admitida a intervenção principal de R. F., que declarou aceitar os articulados apresentados pelos autores -, após o que foi proferida sentença, que decidiu o seguinte: «Em face do exposto, o Tribunal: A. Julgando a ação e a reconvenção parcialmente provadas e procedentes:
  13. a)declara que a herança aberta por óbito de B. J. e L. P., representada pelos Autores J. P., F. L., R. A., F. M., I. P., M. P. e marido E. N., A. F. e mulher M. L. e pelas Intervenientes Principais R. F. e A. A., é proprietária do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº .../20010508-Y, situado na Rua ..., inscrito na matriz sob o artigo ..., composto por casa de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, com logradouro, a confrontar de norte com J. I., sul e nascente Parque Municipal Desportivo e poente estrada municipal;
  14. b)declara que a Ré Café Restaurante ..., Ld.ª, desde 29 de Julho de 2015, ocupa a parte do prédio identificada nos pontos 11) e 22) da fundamentação de facto, utilizando-o, sem título, para atividade descrita no ponto 26) da fundamentação de facto;
  15. c)condena a Ré a reconhecer o que consta das alíneas
  16. a)e b);
  17. d)condena a Ré a indemnizar a herança identificada em
  18. a)na quantia mensal de € 1.500, a título de danos patrimoniais pelo exercício de atividade lucrativa em violação do direito de propriedade na parte do prédio identificada nos pontos 11) e 22) da fundamentação de facto, desde 29 de Julho de 2015 até à cessação da utilização identificada em b);
  19. e)condena a herança identificada em
  20. a)a pagar à Ré a indemnização que vier a ser liquidada em incidente de liquidação relativamente às benfeitorias necessárias descritas na fundamentação de facto sob os pontos 36) e 29)
  21. u)e a benfeitoria útil identificada no ponto 29) v);
  22. f)condena a herança identificada em
  23. a)a reconhecer o direito de retenção da Ré destinado a garantir o direito de crédito reconhecido em e), onerando o espaço identificado em b), enquanto não pagar a indemnização que resultar do incidente de liquidação;
  24. g)condena a Ré a desocupar a parte do prédio identificada em b), restituindo-o à herança identificada em a), devoluto de pessoas e coisas, contra o pagamento do valor aludido em
  25. e)e a abster-se, após esse momento, da prática de quaisquer atos que atentem contra o direito de propriedade da dita herança sobre o prédio;
  26. h)absolve a Ré dos restantes pedidos formulados pela herança identificada em a). B) Julga improcedente o primeiro incidente de litigância de má suscitado pela Ré e procedente o segundo, condenando o Autor J. P., na qualidade de autor da declaração identificada no ponto 44) da fundamentação de facto, como litigante de má fé na multa de 5 UCs e no pagamento à Ré, a título de indemnização, o montante de 1.814,25 correspondente ao custo da perícia. Custas:
  27. a)da ação a cargo da herança representada pelos Autores e da Ré, na proporção de 2/10 e 8/10, respetivamente
  28. b)da reconvenção a cargo da Reconvinte e das heranças representadas pelos Autores, na proporção de 6/10 e 4/10, respetivamente.
  29. c)do primeiro incidente de litigância de má fé a cargo da Ré e do segundo incidente a cargo do Autor identificado em B), com fixação da taxa de justiça em 1 UC em cada um deles. Registe e notifique.» Inconformada, a ré apresentou-se a recorrer, pugnando no sentido da revogação da sentença, na parte relativa às alíneas
  30. d)e
  31. e)do dispositivo, terminando as alegações com as seguintes conclusões (que se transcrevem): «1. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida a fls. dos autos, que condenou a Ré a indemnizar a herança (representada pelos Autores) na quantia mensal de € 1.500,00 desde 29 de Julho de 2015 e condenou a herança (representada pelos Autores) a pagar à Ré a indemnização que vier a ser liquidada em incidente de liquidação relativamente às benfeitorias necessárias descritas na fundamentação de facto sob os pontos 36) e 29)
  32. u)e a benfeitoria útil identificada no ponto 29) v); 2. Sem prescindir da extensa motivação constante da douta sentença recorrida, não pode a Apelante conformar-se com a mesma, mormente no que diz respeito às condenações acima descritas, que se traduzem numa intolerável situação de injustiça, materializada num injustificado enriquecimento sem causa dos Autores/Recorridos. 3. O recurso versa as decisões da matéria de facto e da matéria de direito, porquanto o Tribunal a quo fez uma apreciação errada da prova produzida nos autos, errada subsunção da mesma ao direito aplicável e violou, inclusivamente, as regras aplicáveis à repartição do ónus da prova. 4. A sentença recorrida condena os Autores a indemnizarem a Ré quanto às benfeitorias descritas nos pontos 36), 29)
  33. u)e 29
  34. v)dos factos provados, que correspondem, salvo o devido respeito, a uma insignificância no plano das obras que a Ré realizou ao longo de vários anos e que valorizaram o imóvel em € 122.655,97 (valor este já deduzido do respetivo desgaste e depreciação das obras) (cfr. ponto 40. dos factos dados como provados). 5. Existem obras que contribuíram para a valorização do prédio e que não podem ser levantadas sem detrimento do mesmo (pontos 35. e 40. dos factos provados), sem que o Tribunal a quo, injustificada e inexplicavelmente, as tenha atendido para efeitos de indemnização, dando origem a uma, inaceitável, situação de enriquecimento sem causa dos Autores. 6. Por outro lado, foi a Ré condenada a "...a indemnizar a herança identificada em
  35. a)na quantia mensal de € 1.500, a título de danos patrimoniais pelo exercício de atividade lucrativa em violação do direito de propriedade na parte do prédio identificada nos pontos 11) e 22) da fundamentação de facto, desde 29 de Julho de 2015 até à cessação da utilização identificada em b);", quando nem sequer se apurou que o prédio em causa tivesse o valor locativo que o Tribunal a quo verteu no ponto 24 dos factos provados. 7. Tal condenação encerra um gravíssimo erro de julgamento e ignora a circunstância de ter sido a Ré quem, com as obras que realizou a suas expensas, ter valorizado o prédio [cfr. dado como provado no ponto 40 e 41] permitindo que os Autores não só se demitissem, ao longo de vários anos, da sua obrigação de realizar obras [cfr. ponto
  36. a)dos factos não provados] mas, sobretudo, que se tenham aproveitado das obras que a Ré realizou para, abusivamente, lhe aumentar a renda. 8. É, por isso, quanto às condenações constantes das alíneas
  37. d)e
  38. e)(na factualidade que lhe está subjacente, sua amplitude e subsunção da mesma ao direito aplicável) que reside a razão de discordância da Ré quanto à sentença recorrida. 9. O ponto 13 dos factos provados padece de manifesto lapso, uma vez que os atuais sócios da Ré encontram-se identificados no ponto 12 dos factos provados e não no ponto 11. 10. Existiu, quanto ao ponto 29 alínea
  39. f)dos factos provados erro na apreciação da prova, mormente no que diz respeito ao Relatório Pericial e esclarecimentos prestados pelos Srs. Peritos, que permitem e impõem a ampliação da matéria de facto dada como provada naquele ponto, fazendo menção à criação das instalações sanitárias do pessoal de serviço. 11. Sendo que a resposta do Sr. Perito do Tribunal ao quesito 3º da Ré assim o impõe, tendo os Srs. Peritos constatado que no rés do chão foram criadas, para além de instalações sanitárias destinadas aos clientes, umas outras destinadas e reservadas ao pessoal de serviço. 12. A matéria de facto dada como provada no ponto 29 alínea
  40. f)deverá passar a ter seguinte redação “
  41. f)ampliou a cozinha que era pequena e antiquada, instalou a churrasqueira, que antes era uma estrutura improvisada instalada no exterior e criou uma nova sala de restaurante, três novas casas de banho e criou instalações sanitárias reservadas ao pessoal de serviço, no espaço referido em e);” 13. A benfeitoria identificada no ponto 29
  42. m)(colocação de tetos falsos) deverá passar a integrar o elenco das benfeitorias constantes do ponto 35. dos factos dados como provados, porquanto se trata de benfeitoria que não pode ser levantada sem detrimento do imóvel, e se retirada resultaria numa degradação do prédio, ficando este, a partir de então, com as canalizações, tubagens elétricas e as relativas ao ar condicionado à mostra, logo, deteriorada e sem qualquer isolamento acústico (em contravenção com as exigências legalmente impostas) - cfr. depoimento da testemunha Eng. R. L., na audiência de discussão e julgamento realizada a 20 de Setembro de 2019, gravado no sistema digital áudio em uso no Tribunal, desde as 11:03:00 às 11:58:58, com o código 20190920110300_5013524_2870525, min. 22:35 a 24:24; 14. Embora o Tribunal a quo tenha considerado, para efeitos de indemnização a pagar pelos senhorios à inquilina, com referência ao ponto 29 s), a substituição das portas degradadas, não pode, salvo o devido respeito, desconsiderar as portas interiores instaladas na parte ampliada do prédio, para efeitos de indemnização a pagar pelos Autores à Ré. 15. Com efeito, apesar da benfeitoria relativa à colocação de portas novas constar do elenco do 35 (como uma benfeitoria que não pode ser levantada sem o detrimento do prédio), o Tribunal verteu na douta motivação uma conclusão contraditória com o que dera como provado anteriormente, considerando que "Das benfeitorias voluptuárias apenas os tetos falsos e as portas podem ser levantados sem provocar dano no prédio, pelo que, no mais, as despesas que lhe são inerentes não são indemnizáveis." 16. Existindo, por isso, manifesta contradição entre os fundamentos constantes da sentença e entre os fundamentos e a decisão de mérito, o que consubstancia erro de julgamento, que influi na errada qualificação jurídica das benfeitorias, levada a efeito pelo Tribunal a quo. 17. Isto porque, é na própria sentença que se dá como provado que tal benfeitoria não pode ser levantada sem detrimento do prédio (ponto 35) e que concorreu para o aumento do valor do mesmo (ponto 40), constituindo, por isso, uma benfeitoria útil suscetível de indemnização, não podendo, salvo o devido respeito, o Tribunal a quo, em total contradição com o que dera como provado anteriormente, qualificar tal benfeitoria como voluptuária e alegar que a mesma é suscetível de ser levantada. 18. O ponto 29
  43. j)dos factos provados carece de ser ampliado e a alínea
  44. g)dos factos não provados (canalizações deficientes) deverá ser dada como provada. 19. As obras que a Ré realizou na casa de banho pré existente não se limitaram a uma mera "remodelação" com a substituição de sanitários, tijoleiras e azulejos, conforme foi, erradamente ou deficitariamente, dado como provado. 20. Conforme resultou da prova, mormente do depoimento das testemunhas inquiridas em sede de audiência de discussão e julgamento, o estabelecimento dispunha apenas de uma casa de banho que servia homens e mulheres (casa de banho única unissexo) - cfr. depoimento da testemunha M. O. na audiência de discussão e julgamento realizada a 13 de Junho de 2019, gravado no sistema digital áudio em uso no Tribunal, desde as 15:51:45 às 17:01:58, com o código 20190613155145_5013524_2870525, min. 10:58 a 11:33; min. 31:06 a 32:52; depoimento da testemunha P. F. na audiência de discussão e julgamento realizada a 06/09/2019, desde as 14:45:20 às 16:00:04, com o código 20190906144520_5013524_2870525, min. 04:00 a 04:49; min. 07:40 a 08:27; depoimento da testemunha S. M. na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525, min. 09:05 a 09:30; 21. Com efeito, as obras executadas na casa de banho pré-existente não se limitaram à substituição de "sanitários, tijoleiras e azulejos", constituindo obras de natureza estrutural, em que foram criadas novas instalações sanitárias, autonomizando-se as casas de banho de homens e mulheres. 22. Acresce que, todo o sistema de rede de águas e de esgotos foi substituído, não só o respeitante às casas de banho, como, também, o respeitante à cozinha. 23. As canalizações eram obsoletas e deficientes, não só na sua qualidade mas, também e sobretudo, em termos de quantidade, não cumprindo as exigências da lei (com a entrada em vigor do regime jurídico da instalação e do funcionamento dos estabelecimentos de restauração e de bebidas, decreto-lei n.º 168/97 de 4 de Julho - que entrou em vigor em 1 de Julho de 1997) tendo sido substituídas - cfr. depoimento da testemunha M. O. na audiência de discussão e julgamento realizada a 13 de Junho de 2019, gravado no sistema digital áudio em uso no Tribunal, desde as 15:51:45 às 17:01:58, com o código 20190613155145_5013524_2870525, min. 30:39 a 30:57; depoimento da testemunha P. F. na audiência de discussão e julgamento realizada a 06/09/2019, desde as 14:45:20 às 16:00:04, com o código 20190906144520_5013524_2870525, min. 12:57 a 13:46; e depoimento da testemunha S. M. na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525, min. 22:24 a 23:07; 24. Tais depoimentos, impõem, invariavelmente, a alteração da matéria de facto dada como não provada no ponto
  45. g)dos factos não provados, quanto ao facto de as canalizações serem, efetivamente, deficientes. 25. Pelo exposto, a matéria de facto dada como provada no ponto 29 j), em obediência à prova produzida, deverá passar a ter a seguinte redação: "
  46. j)reconstruiu a casa de banho pré existente, ampliando-a e autonomizando-a para homens e senhoras, com novas canalizações e instalando novos sanitários, tijoleiras, azulejos porque os anteriores estavam danificados pelo uso." 26. Concomitantemente, a matéria de facto dada como não provada no ponto
  47. g)("as anteriores canalizações eram deficientes"), deve ser dada como não provada, em ponto a inserir na matéria de facto provada. 27. Ao contrário do que se deu como provado na douta sentença recorrida no ponto 26, a prova produzida não permitia, nem permite, que se desse como provada tal factualidade, sobretudo com a amplitude que o Tribunal a quo deu. 28. Se é verdade que a Ré continuou a utilizar o prédio para a sua atividade (factualidade que, de resto, resulta confessada pelo seu legal representante) já não é verdade que após denunciado o contrato de arrendamento tivesse organizado "casamentos, batizados e outro tipo de jantares, cedendo-o também a terceiros para atividades de ensino..." 29. Ignorando, por completo, o depoimento do inquilino (que reside por cima do restaurante) que afirmou nunca ter visto casamentos ou batizados no estabelecimento, bem como a organização de aulas no estabelecimento (como, de facto, não ocorreu) - cfr. depoimento da testemunha S. M., na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525 min. 15:15 a 15:21, min. 55:43 a 55:48, min. 56:09 a 56:28; e o depoimento da testemunha P. F. (proprietário de um estabelecimento a poucos metros do estabelecimento da Ré) que afirmou nunca ter presenciado ou tido conhecimento da realização de qualquer casamento - cfr. depoimento prestado na audiência de discussão e julgamento realizada a 06/09/2019, desde as 14:45:20 às 16:00:04, com o código 20190906144520_5013524_2870525 min. 08:39 a 08:47, min. 01:12:14 a 01:12:31. 30. O facto de o legal representante da Ré ter confessado que, em determinado período (no passado) os tivesse realizado no seu estabelecimento, não permite presumir que os tenha realizado em período contemporâneo à denúncia do contrato de arrendamento - factualidade essa a que o ponto 26) dos factos dados como provados se reporta, pois que, foi com base no mesmo que o Tribunal a quo alicerçou a condenação constante da alínea
  48. d)da sentença. 31. A testemunha M. C., arrolada pelos Autores, que explora a oficina de mecânica em frente ao estabelecimento de restaurante, foi perentório ao afirmar que, recentemente, não tinha conhecimento da realização desses eventos, conforme consta da motivação da sentença. 32. Também o facto de na fotografia de fls. 222 se identificar mesas em "U" não permite presumir a existência de quaisquer aulas no prédio e, muito menos, que o mesmo tenha sido cedido a terceiros para o efeito (como, de facto, não foi). 33. O Tribunal a quo, ao dar como provada a factualidade constante do ponto 26), com a amplitude que o fez, violou as regras relativas à repartição do ónus da prova (art.º 342 do Código Civil), bem como errou na apreciação da prova produzida que demonstra o inverso daquilo que foi dado como provado. 34. Razão pela qual a factualidade constante do ponto 26) dos factos dados como provados deverá ser expurgada da menção a casamentos, batizados e atividade de ensino, passando a ter a seguinte redação: "26. A Ré continua a utilizar o espaço referido em 11) e 22) para a exploração da atividade de restauração, servindo refeições e bebidas, sem pagamento de qualquer contrapartida." 35. O Tribunal a quo, não obstante ter dado como provado que o muro de delimitação em causa ruiu e foi reedificado (ponto 31 dos factos provados), deu como não provado que foi a Ré a custear tal obra [alínea
  49. k)dos factos não provados], fazendo-o ao arrepio da prova produzida, em contradição com o que deu como provado noutros pontos e, até, em violação das mais elementares regras da lógica. 36. Por outro lado, deu o Tribunal a quo (e muito bem) como provado que nenhum dos Autores e seus antecessores realizaram ou custearam quaisquer obras e benfeitorias no prédio [alínea
  50. a)dos factos dados como não provados] 37. Razão pela qual é lógico, evidente e notório que foi a Ré a custear tais obras (como fez, aliás, com todas as outras que se realizaram no prédio durante mais de 30 anos), sendo que apenas os Autores e a Ré tinham interesse e legitimidade para a realização da referida obra de reedificação do muro. 38. Pelo que, tendo o Tribunal a quo dado como não provada a matéria constante da alínea a), a mesma tem conteúdo incompatível com a factualidade constante da alínea
  51. k)dos factos não provados e ponto 31 dos factos provados. 39. De facto, viola as mais elementares regras da lógica, a resposta negativa à alínea
  52. k)dos factos não provados em contraposição com a comprovação de que, efetivamente, o muro foi reedificado e não foram os Autores a fazê-lo. 40. Porém, se dúvidas existissem quanto ao facto de ter sido o legal representante da Ré a custear tal obra, as mesmas são dissipadas com os depoimentos das testemunhas que afirmaram ter sido aquele a suportar o seu custo - cfr. depoimento da testemunha P. F. (proprietário de um estabelecimento a poucos metros do estabelecimento da Ré), prestado na audiência de discussão e julgamento realizada a 06/09/2019, desde as 14:45:20 às 16:00:04, com o código 20190906144520_5013524_2870525 - min. 17:18 a 17:55; depoimento da testemunha S. M., na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525 - min. 29.00 a 32:09; 41. Pelo exposto, impõe-se a alteração da matéria de facto dada como provada no ponto 31), passando a mesma a ter a seguinte redação: "31. Parte do muro de delimitação situado nas traseiras do anexo referido, na confrontação com o Parque Municipal Desportivo, ruiu tendo sido reedificado e custeado pela Ré." 42. Concomitantemente, deverá integrar-se a referida benfeitoria, no elenco das benfeitorias constantes do ponto 35. dos factos provados, uma vez que a mesma não é suscetível de ser levantada sem detrimento do imóvel. 43. A matéria de facto dada como não provada na alínea
  53. m)("substituiu os portões de acesso ao logradouro") deve ser antes dada como provada. 44. A douta motivação da sentença recorrida, quanto ao referido ponto da matéria de facto, não é fiel aos depoimentos a que faz referência e o raciocínio do Tribunal a quo assenta em, manifesto, equívoco. 45. O depoimento das testemunhas P. F. e S. M. são esclarecedores quanto à substituição dos portões "pequenos", "velhos" e "desengonçados" e quem foi o autor de tal obra (a Ré) - cfr. depoimento da testemunha P. F. na audiência de discussão e julgamento realizada a 06/09/2019, desde as 14:45:20 às 16:00:04, com o código 20190906144520_5013524_2870525 - min. 17:56 a 18:16; depoimento da testemunha S. M., que demonstrou um ampliado conhecimento sobre tal factualidade (porque habita o prédio) descreveu pormenorizadamente os anteriores portões como "baixinhos", que "estavam sempre abertos" e que "já se desengonçavam todos" e quando questionado sobre quem procedeu à substituição de tais portões, a testemunha foi perentória a afirmar "Foi o Sr. M." (ao contrário do que se escreve na sentença recorrida quanto ao facto de esta testemunha não ter sabido identificar o autor da substituição) acrescentando, quando questionado sobre a razão de ciência de tal afirmação "Eu vi-o lá e ele disse que foi ele" - cfr. depoimento na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525 - min. 32:25 a 32:57; 46. Também a testemunha S. M., afastou a ideia de que os portões de acesso ao logradouro pudessem ter sido substituídos pelo Autor E. N., explicando a diferença entre torneiro mecânico e serralheiro e afiançando que aquele Autor não teria, na sua oficina, o equipamento necessário à construção de portões - cfr. depoimento na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525 - min. 32:59 a 33:15; 47. Acresce que, os Autores, e seus antecessores, ao longo de mais de 30 anos nunca realizaram quaisquer obras e benfeitorias no prédio [tal como consta da factualidade dada como não provada na alínea a)] mal se entenderia que fossem custear a substituição dos portões de acesso ao logradouro (o que, de resto, aqueles nem sequer lograram provar ou, sequer, alegaram). 48. A prova produzida e a própria consideração dos factos dados como provados e não provados avaliados no seu conjunto, impõe que a matéria de facto dada como não provada na alínea
  54. m)seja antes dada como provada, como, salvo o devido respeito, se impõe, em ponto a inserir no elenco dos factos provados. 49. Concomitantemente, deverá integrar-se a referida benfeitoria (substituição dos portões de acesso ao logradouro), no elenco das benfeitorias constantes do ponto 35. dos factos provados, uma vez que a mesma não é suscetível de ser levantada sem detrimento do imóvel, porquanto a sua retirada exporia o prédio (que confina com a via pública) ao acesso de terceiros, afetando a sua segurança. 50. A matéria de facto dada como não provada na alínea
  55. p)(“as obras foram autorizadas por L. P.”) deve ser dada como provada. 51. Não se percebe como a conclusão pericial referente ao documento datado de 1998 (“pode não ter sido produzida pelo punho de L. P.”) e a referente ao documento datado de 2000 (“admitissem que tivesse sido produzido pelo punho de L. P.”) puderam conduzir o Tribunal a quo à mesmíssima conclusão, não as atribuindo à referida L. P., e em prejuízo da Ré. 52. Não será despiciendo salientar que, não raras vezes, declarações como as juntas aos autos se destinam a suprir irregularidades ou faltas de consentimento nos processos administrativos, sanando-as ou ratificando-as em momento muitas vezes posterior às obras já em curso. 53. À semelhança do que sucedeu com a declaração emitida pelo Sr. J. P. (ponto 44 dos factos provados) e que o Tribunal a quo não afastou, não lhe aplicando assim o mesmo raciocínio. 54. Despojado de uma certeza da ciência da grafologia (naturalmente limitada em função de existirem apenas fotocópias dos documentos originais), restava ao Tribunal a ponderação dos elementos de prova recolhidos em audiência, elementos esses que apontam no sentido de que, de facto, L. P. autorizou, por escrito, a realização das obras cuja evolução até acompanhou (cfr. ponto 32 dos factos provados) - cfr. depoimento do Autor E. N., em audiência de discussão e julgamento realizada no dia 13/06/2019 gravado no sistema digital áudio, com o Código 20190613101002_5013524_2870525, desde as 10:10:04 às 12:07:27 - min. 49:17 a 49:49. 55. Também o autor I. P., em depoimento de parte, e conforme resultou plasmado na douta motivação da sentença, “afirmou ter dado conta das obras num momento em que a irmã M. P. vivia no prédio, quanto à possibilidade de autorização das obras” admitiu o mesmo que a progenitora pudesse “aceitar a sua realização por terceiro, se este tratasse de tudo” como sucedeu. 56. Considerando a prova que melhor resultou da perícia à letra, coadjuvada por tudo quanto melhor resulta da prova testemunhal, mormente o facto de ter resultado do depoimento das testemunhas a postura da L. P. face à propriedade do prédio e obras no locado (veja-se, quando questionada por um dos filhos se as autorizou, não nega, antes respondendo que aqueles não tinham nada a ver com isso) e ainda a “frequência do estabelecimento da Ré por L. P.” conforme plasmado na douta sentença, não se percebe a conclusão a que chegou o Venerando Tribunal a quo, não dando como provado o facto não provado da alínea p);" 57. Por outro lado, o Tribunal a quo, erradamente, mais deu como não provado que "
  56. q)o sócio gerente da Ré mantinha uma relação de confiança e até de amizade com as pessoas identificadas em
  57. p)e 44)." 58. Primeiro porque padece de lapso o conteúdo de tal alínea, porquanto para além da Sra. L. P., o legal representante da Ré não afirmou que mantivesse uma relação de confiança e até de amizade com as pessoas identificadas em 44) (Sr. J. P.) mas tão só com as pessoas identificadas no ponto 32. que são a Sra. M. P. e o Sr. E. N., que habitavam no 1º andar esquerdo no prédio. 59. Depois, porque foi, efetivamente, feita prova que o sócio gerente da Ré mantinha uma relação de confiança e até de amizade com as identificadas pessoas, sendo, inclusivamente, visita da casa uns dos outros - cfr. depoimento da testemunha P. F. na audiência de discussão e julgamento realizada a 06/09/2019, desde as 14:45:20 às 16:00:04, com o código 20190906144520_5013524_2870525 - min. 27:57 a 30:52; depoimento da testemunha S. M., na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525 - min. 41:26 a 42:31. 60. Ao contrário do que o Tribunal a quo verteu na douta motivação da sentença, as referidas testemunhas não se limitaram a dizer que o sócio gerente da Ré mantivesse uma relação de mera cordialidade, mas antes de uma verdadeira relação de convício, confiança e amizade. 61. As declarações das testemunhas, a este respeito, são sobreponíveis às declarações dos próprios Autores E. N. e M. P., atentas as circunstâncias de tempo por todos referidas, não podia, nem pode, deixar dúvida quanto à sua veracidade - cfr. depoimento do Autor E. N., em audiência de discussão e julgamento realizada no dia 13/06/2019 gravado no sistema digital áudio, com o Código 20190613101002_5013524_2870525, desde as 10:10:04 às 12:07:27 - min. 01:49:31 a 01:50:28 e depoimento da Autora M. P., na audiência de discussão e julgamento realizada a 29 de Maio de 2019, gravado no sistema digital áudio em uso no Tribunal, desde as 16:35:25 às 17:41:17, com o código 20190529163525_5013524_2870525 - min. 29:55 a 30:49. 62. O que resulta da douta motivação da sentença (quanto à factualidade constante das alínea
  58. p)e
  59. q)dos factos dados como não provados) é que o Tribunal a quo se limitou a descredibilizar os factos relatados pelas testemunhas inquiridas (e confirmadas em parte pelos Autores, inquiridos em depoimento de parte) descurando as suas razões de ciência e aquilo que melhor resultou da globalidade dos seus depoimentos, em conjugação com a prova documental junta aos autos, e a emitir uma sentença economicista, afastando, sem mais, toda a factualidade que não resultasse “preto no branco” da prova. 63. Com efeito, não se deve aspirar a que o julgador alcance um grau de certeza absoluta de cada facto, mas apenas que se convença de que o mesmo terá provável e razoavelmente acontecido. 64. Pelo exposto, impõe-se a alteração da matéria de facto dada como não provada nas alíneas
  60. p)e q), passando as mesmas a constar do elenco dos factos dados como provados, tanto mais que a referida factualidade é essencial para a decisão de mérito, mormente quanto à contextualização, motivação, autorização e legalidade das obras executadas pela Ré. 65. A benfeitoria identificada no ponto 30 dos factos provados carece de alteração e deverá ser incluída no elenco das benfeitorias consideradas necessárias para a manutenção das condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré (ponto 36). 66. A testemunha S. M. que refere, sem margem para qualquer dúvida, a existência de infiltrações na cozinha do estabelecimento provenientes do telhado - cfr. depoimento na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525 - min. 07:03 a 07:36, min. 27:36 a 28:15, min. 45:01 a 45:36. 67. Com efeito, a testemunha S. M. assistiu e confirmou as intervenções efetuadas no telhado, a primeira das quais consistiu numa substituição de telhas e caleiros, em virtude das infiltrações provenientes do telhado. O que sucedia, esclareceu, porque disso tinha conhecimento direto, quer no andar que habita, quer no rés do chão onde se situa o restaurante da Ré - “escorria-lhe pela parede abaixo e ia-lhe ter á cozinha também.” 68. Também a testemunha P. F., demonstrou o seu conhecimento no que a este facto diz respeito, tendo recordado ter visto um andaime instalado, o prédio a ser pintado e telhas velhas a serem retiradas, pese embora o conhecimento indirecto da autoria das referidas obras. Certo é que, os autores não as realizaram [cfr. ponto
  61. a)dos factos não provados]. 69. Pelo que, tem que se concluir, necessariamente, que, escorrendo livremente as águas vindas de infiltrações superiores, daí passavam para o piso do rés-do-chão do imóvel por simples escorrência, osmose e declive, prejudicando o normal funcionamento do estabelecimento da Ré. 70. Acresce que, atento o custo envolvido na realização das referidas obras, se a Ré as realizou a suas expensas, parece-nos, salvo o devido respeito, que mal andou o douto Tribunal ao considerar, ao arrepio da prova produzida e do mais elementar senso comum, que o fez “para beneficiação do inquilino do segundo andar” com o qual não tinha qualquer ligação ou obrigação. Sendo mais consentâneo com a prova produzida (mormente o depoimento da testemunha S. M.) e com o normal acontecer, que se alguém assume uma obra de valor tão elevado, suportando os seus encargos, é porque a mesma se mostrava urgente e necessária para, no caso, manter o locado nas mínimas condições para nele funcionar o estabelecimento comercial de restauração. 71. Pelo que, em respeito à prova produzida, o ponto 30 dos factos provados deve passar a ter a seguinte redação: "30. A Ré também reparou o telhado substituindo telhas partidas e, em Dezembro de 2011, vedou os caleiros, cumes e rufos que se encontravam em mau estado e causavam infiltrações no segundo andar e rés do chão do prédio identificado em 6) [resposta ao artigo 111º -1 da contestação]." 72. Concomitantemente, tais obras devem passar a constar do elenco das obras insertas no ponto 36 da matéria de facto dada como provada, porquanto a sua realização se afigurava necessária (porque se destinaram a manter as condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré) e inscritas também no ponto 35 dos factos provados (porque não podem ser levantadas sem detrimento do prédio) sendo, consequentemente, indemnizáveis pelos Autores à Ré. 73. A matéria de facto dada como provada no ponto 38 carece de ser expurgada das alíneas
  62. b)e
  63. c)do ponto 29 porquanto as benfeitorias em causa ainda existem. 74. Com efeito, uma coisa é o desgaste dos elementos, normal dos anos de utilização, outra, bem diferente, é dizer-se que já não existem. 75. Se as tijoleiras e azulejos relativos às benfeitorias identificadas nas alíneas
  64. b)e
  65. c)já não existissem, então teríamos um pavimento em terra (ou completamente rachado) e paredes esburacadas (ou com azulejos completamente rachados) o que não é, de todo, o caso - basta atentar às fotografias juntas sob os Docs. 27, 28, 29, 30, 31, 32 e 33 com o Requerimento datado de 26/11/2015 com a ref.ª 21218148, bem como às fotografias anexas ao relatório pericial para se retirar que, efetivamente, a cozinha atualmente se encontra dotada de tijoleira e azulejos. 76. Caso tais benfeitorias já não existissem, então o pavimento teria que ter voltado ao estado original ["pavimento em cimento, desgastado e com remendos" e "azulejos danificados" tal como se deu como provado nos pontos
  66. b)e
  67. c)do ponto 29)] o que não é, notoriamente, o caso. 77. Pelo que, a única benfeitoria realizada pela Ré e que já não existe é, efetivamente, a montra do restaurante em alumínio (alínea
  68. q)do ponto 29) porque substituída por uma outra completamente envidraçada (alínea
  69. r)do ponto 29). 78. Assim, existe notório erro na apreciação da prova, porquanto, resulta da perícia e das fotografias juntas aos autos que as benfeitorias identificadas no ponto 29
  70. b)e
  71. c)ainda existem. 79. Impondo que se expurgue do ponto 38 dos factos provados a referência a tais benfeitorias. Passando o referido ponto a ter a seguinte redação: "38. Os melhoramentos resultantes das obras referidas em 29)
  72. q)já não existem e as identificadas em 29) d), h), j), k), l), m), p), s),
  73. t)foram realizadas em 1999/2000 [resposta ao artigo 47º da réplica]." 80. A matéria de facto dada como provada nos pontos 36. e 37. dos factos provados e dada como não provada as alienas g), n),
  74. o)carecem de alteração. 81. As testemunhas foram unânimes ao descrever o prédio como velho, degradado e sem condições de higiene, segurança e salubridade (“com mau aspecto”; “descuidado”; “tasco”; “chão da cozinha degradado”; “janelas e portas fracas”; “sistema elétrico antigo” e com “fios ao dependuro”; “esgotos precários” e “maus cheiros”), para a laboração de um estabelecimento de serviço de refeições e bebidas (tendo “uma salinha” e “uma casa de banho”), sendo algumas refeições confeccionadas no exterior e sofrendo com infiltrações de água provindas do telhado - cfr. depoimento da testemunha R. L. (que frequentou o imóvel entre os anos de 1992/1993 até 1996), na audiência de discussão e julgamento realizada a 20 de Setembro de 2019, gravado no sistema digital áudio em uso no Tribunal, desde as 11:03:00 às 11:58:58, com o código 20190920110300_5013524_2870525 - min. 13:40 a 18:37; depoimento da testemunha M. O., na audiência de discussão e julgamento realizada a 13 de Junho de 2019, gravado no sistema digital áudio em uso no Tribunal, desde as 15:51:45 às 17:01:58, com o código 20190613155145_5013524_2870525 - min. 02:48 a 10:14, min. 15:55 a 16:51, min. 29:36 a 33:04, min. 35:28 a 37:00; depoimento da testemunha P. F., na audiência de discussão e julgamento realizada a 06/09/2019, desde as 14:45:20 às 16:00:04, com o código 20190906144520_5013524_2870525 - min. 03:44 a 04:43, min. 04:48 a 08:27, min. 08:51 a 10:32, min. 14:03 a 14:31, min. 14:43 a 15:14; e depoimento da testemunha S. M. que declarou conhecer o estabelecimento desde que o mesmo iniciou atividade (ano de 1975-1976) - depoimento na audiência de discussão e julgamento realizada em 06/09/2019 das 16:00:48 às 17:09:19 com o código 20190906160047_5013524_2870525 - min. 03:28 a 04:36, min. 05:52 a 08:18, min. 09:05 a 09:17, min. 13:54 a 14:38, min. 17:15 a 17:38, min. 18:20 a 18:34, min. 23:55 a 25:02, min. 32:25 a 32:46, min. 44:25 a 44:36, min. 44:56 a 45:36. 82. Condições (ou falta delas) que foram corroboradas pelas fotografias juntas aos autos sob os Docs. n.ºs 37 e 38 com o Requerimento datado de 09-12-2015 com a ref.ª CITIUS 21324151) e que retratam o estado do prédio em data que a testemunha S. M. situa no "tempo dos seus sogros" que seria anterior a 1981. 83. E, se o prédio, em data anterior a 1981 apresentava estas condições (quando, nessa data, ainda era de construção recente) e se nunca foi objeto de obras (quer por parte dos senhorios, quer por parte dos proprietários do estabelecimento) não pode causar estranheza que quase 20 anos depois (ou seja, em 1997, quando os atuais sócios da Ré adquiriram as quotas) não apresentasse quaisquer condições de higiene, segurança e salubridade, tal e qual fora descrito pelas testemunhas. 84. Não podendo, salvo o devido respeito, o Tribunal a quo, ignorar tudo quanto foi provado acerca do, péssimo, estado do prédio, para depois não considerar que, efetivamente, o prédio, mormente o rés do chão, não tinha condições de higiene, segurança e salubridade exigidas para o exercício da atividade de restaurante, cafés e atividades similares de comidas e bebidas. 85. Entendimento esse que é ainda menos compreensível quando, a partir de Julho de 1997 (e por isso, em data anterior a Outubro de 1997, data em que a Ré iniciou as obras - cfr. ponto 29 dos factos provados) entrou em vigor o regime jurídico da instalação e do funcionamento dos estabelecimentos de restauração e de bebidas (decreto-lei n.º 168/97 de 4 de Julho) que estabeleceu novas exigências em matéria de higiene, segurança e salubridade mesmo para os estabelecimentos já existentes (cfr. artigos 32 e 49 do referido diploma legal). 86. Pelo que, atento o estado do prédio e este quadro legal, é notório que não pode afirmar-se [como faz, ainda que de forma indireta o Tribunal a quo levando tal factualidade ao elenco dos factos não provados sob a alínea n)] que o rés do chão, em Outubro de 1997, tivesse condições de higiene, segurança e salubridade exigidas para o exercício da atividade de restaurante, cafés e atividades similares de comidas e bebidas. 87. Em consequência, a matéria de facto dada como não provada na alínea
  75. n)deve, antes ser dada como provada. 88. Por outro lado, o Tribunal a quo errou no enquadramento das benfeitorias realizadas pela Ré no que considerou serem essenciais para manter as condições de funcionamento (ponto 36 dos factos provados) e aquelas que considerou serem, apenas, destinadas ao crescimento do negócio e melhoria das condições de atendimento (ponto 37 dos factos provados). 89. À data da entrada em vigor do regime jurídico da instalação e do funcionamento dos estabelecimentos de restauração e de bebidas (decreto-lei n.º 168/97 de 4 de Julho - que entrou em vigor em 1 de Julho de 1997) o prédio não cumpria com as condições de higiene, segurança e salubridade exigidas, tendo os legais representantes da Ré (que adquiriram as quotas em 23 de Outubro 1997 - cfr. Documento n.º 4 - Escritura de cessão de quotas - junta com a Contestação) adquirido as quotas da sociedade e passado a gerir o estabelecimento, precisamente no período de adaptação (2 anos) que tal regime concedeu para cumprimento das novas regras, iniciando-se as obras nesse período. 90. Questão que está intimamente relacionada com a matéria de facto que o Tribunal a quo deu como provada nos pontos 35. e 36., mormente quanto à caraterização das obras que a Ré realizou no prédio. 91. Sendo certo que o Tribunal a quo partiu do errado (e inacreditável) pressuposto de que o prédio tivesse condições de higiene, segurança e salubridade para vir a considerar que a maioria das obras realizadas pela Ré eram dispensáveis e apenas visaram "melhores condições de atendimento e outro tipo de serviços". 92. Limitando-se, salvo o devido respeito, a considerar que apenas as benfeitorias descritas no ponto 29 alíneas a), b), c), d), j),
  76. n)(quanto à cozinha),
  77. q)e
  78. s)(quanto às portas degradadas) tiveram em vista manter as condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré e considerando que as benfeitorias descritas no ponto 29 alíneas f), g), h), m), n),
  79. o)e
  80. p)"destinaram-se ao crescimento do negócio proporcionando aos clientes da Ré melhores condições de atendimento e outro tipo de serviços" inserindo-os no elenco do ponto 37 dos factos provados. 93. De acordo com as exigências legais então vigentes (art.º s 34º, nº 1 e 2 e 13º do DL n. 328/86, de 30 de Setembro e art.º 268, nº 2, do Dec. Regulamentar nº 8/89 de 21 de Março) as obras de ampliação da cozinha [alínea
  81. f)do ponto 29 dos factos provados] que era "pequena e antiquada" (cfr. se deu como provado no ponto 29 alínea f)] e um espaço completamente degradado, com pavimento e paredes em péssimo estado, com sistema elétrico e rede de abastecimento de água e esgotos obsoletos e em mau estado, eram absolutamente necessárias a assegurar o funcionamento do estabelecimento. 94. Pelo que a Ré, legitimamente (e com a autorização e consentimento dos senhorios), procedeu à ampliação da cozinha, de forma a dotá-la de todas as infraestruturas e equipamentos que cumprissem com as condições de higiene que passaram a ser exigidas. 95. Resulta das regras da experiência que uma cozinha moderna que cumpra com a legislação em vigor em matéria de higiene, ocupa muito mais espaço do que uma cozinha antiga, com utensílios de cozinha e eletrodomésticos (fogões, frigoríficos, bancadas de limpeza, preparação e armazenamento de alimentos) em maior quantidade e de maiores dimensões. 96. A ampliação da cozinha tem que ser classificada como uma obra que, efetivamente, a Ré foi obrigada a realizar porque indispensável à continuação da sua laboração (finalidade do objeto do contrato) - neste sentido a resposta aos quesitos 46 e 47 da perícia, em que os peritos se pronunciam no sentido de que não só as obras de remodelação do existente mas também as de ampliação (quanto à cozinha, a qual, segundo a própria planta não tinha um espaço próprio e adequado) era necessária ao funcionamento do estabelecimento. 97. Pelo que a alínea
  82. f)do ponto 29 dos factos provados (quanto às obras de ampliação da cozinha e criação de instalações sanitárias reservadas aos pessoal de serviço) devem passar a integrar o elenco das benfeitorias constantes do ponto 36 dos factos provados. 98. Concomitantemente, também as obras referidas na alínea
  83. h)do ponto 29 dos factos dados como provados, que se reportam à colocação de tijoleira e azulejos na cozinha ampliada, devem ser consideradas necessárias e passar a constar do ponto 36 dos factos dados como provados, porquanto foi demonstrado e provado que o pavimento se encontrava degradado (em alguns locais "com terra à vista") e os azulejos das paredes em muito mau estado (estando a maioria estalados e partidos). 99. Sendo certo que, dispondo o rés-do-chão de apenas uma casa de banho (unissexo) e tendo a Ré sido obrigada a dotar o estabelecimento com duas casas de banho que, autonomamente, servissem, homens e mulheres, óbvio se torna que tal obra, que envolveu a colocação de tijoleira e azulejo. Porém, tal factualidade encontra-se já repetida na factualidade dada como provada na alínea
  84. j)do ponto 29 dos factos provados. 100. Também a factualidade constante da alínea
  85. o)do ponto 29 dos factos dados como provados (quanto à instalação de rede de água e esgoto na cozinha) e com o mesmo raciocínio vindo de expor, a mesma deverá integrar o elenco das benfeitorias constantes do ponto 36, porquanto se deverá considerar necessária à manutenção das condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré. 101. As obras identificadas na alínea
  86. g)do ponto 29 dos factos provados (colocação de uma chaminé e de um extrator de fumos) são, notoriamente, obras sem as quais a Ré não poderia manter a sua atividade. 102. Não fosse a instalação de uma chaminé e extrator de fumos que permitisse a evacuação de fumos, fuligem, vapores e cheiros próprios da confeção, em moldes industriais, de comidas, como é próprio de um restaurante, seria atentatório da saúde e bem-estar não só dos clientes e funcionários como, também, da própria vizinhança e, consequentemente, não poderia o estabelecimento continuar em laboração, porquanto não estaria a cumprir com a legislação em vigor em matéria de higiene, segurança e salubridade. 103. Também a substituição da instalação elétrica que, conforme se deu como provado na alínea
  87. n)do ponto 29 dos factos dados como provados, devia ser considerada essencial e necessária a manter as condições de funcionamento do estabelecimento. 104. Não pode, sequer, conceber-se que, tendo o prédio uma instalação elétrica deficiente (antiga e exterior no que diz respeito à cozinha, com "fios" à mostra) pudesse cumprir com as exigências legais, mormente em matéria de segurança, em moldes que permitissem a continuação da sua laboração. 105. Pelo que a benfeitoria relativa à substituição da instalação elétrica das divisões existentes, deve ser considerada como necessária e passar a integrar o ponto 36 dos factos provados (não se limitando à instalação elétrica da cozinha, como o Tribunal a quo fez constar no referido ponto, tanto mais que, até a criação das novas instalações sanitárias, impunham a substituição da instalação elétrica). 106. Quanto à colocação de tetos falsos (alínea
  88. m)do ponto 29 dos factos provados) uma vez mais não se entende o raciocínio do Tribunal a quo para não considerar a referida benfeitoria como necessária à manutenção das condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré. 107. É um facto notório que as atividades industriais, incluindo a restauração, são suscetíveis de facilmente pôr em causa a tranquilidade e o sossego dos moradores e cuja atividade, em regra, implica afluência de pessoas, com odores e ruídos próprios do seu exercício. 108. E, nos últimos anos, têm-se multiplicado o número de ações judiciais em que os cidadãos reclamam (legitimamente) o seu direito ao sossego, exigindo a realização de obras de isolamento acústico nos espaços. 109. Por outro lado, é a própria lei que impõe que os estabelecimentos sejam dotados de adequado isolamento acústico. 110. A colocação do teto falso (visando não só o isolamento acústico do espaço mas também a tapagem da nova instalação elétrica e outras tubagens, como o sistema de ar condicionado e outros) afigura-se, salvo o devido respeito, como uma obra necessária e essencial ao cumprimento das exigências impostas por lei para a continuação da laboração da Ré naquele espaço. 111. E, por via disso, deve a benfeitoria dada como provada na alínea
  89. m)do ponto 29, passar a fazer parte do elenco das benfeitorias constantes do ponto 36. 112. Andou mal o Tribunal a quo ao não considerar que a alínea
  90. t)do ponto 29 dos factos provados ("
  91. t)colocação de forros em madeira pelo interior das 4 janelas") não se tratava de uma obra essencial à manutenção das condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré. 113. Tendo o Tribunal a quo dado como provado que a Ré "29..
  92. d)"substituiu as janelas em madeira, que se encontravam degradadas, por outras em caixilharia de alumínio" e considerando que tal benfeitoria era essencial à manutenção das condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré (considerando a mesma no elenco das benfeitorias constantes do ponto 36 dos factos provados), impunha-se, também, que o fizesse quanto à colocação dos forros em madeira interiores das janelas em causa. 114. São obras que estão intimamente relacionadas e que não são, nem podem ser, consideradas separadamente, razão pela qual, as obras constantes da alínea
  93. t)do ponto 29 dos factos provados, devem ser consideradas como necessárias e passar a constar do elenco dos factos constantes do ponto 36 dos factos provados. 115. Também a obra constante do ponto 30 (reparação do telhado), julgando-se procedente a impugnação da matéria de facto quanto a este ponto, deve passar a constar do ponto 36. dos factos provados, porquanto consubstancia uma obra urgente que visou pôr termo a infiltrações advindas do telhado e que afetavam a utilização do rés do chão. 116. A matéria de facto dada como não provada na alínea
  94. o)dos factos não provados deve antes ser dada como provada. 117. A fixação de tal matéria como não provada tem subjacente a errada apreciação da prova, por parte do Tribunal e, até, salvo o devido respeito, do regime legal que impôs a realização de obras que permitissem a continuação do funcionamento do espaço para a atividade da Ré, mormente ao nível da licença de utilização. 118. Conforme foi constatado pelos senhores peritos que procederam à consulta de todos os processos de licenciamento em arquivo no Município ..., o estabelecimento não dispunha de licença de utilização mas tão só de uma licença sanitária para a exploração de uma casa de pasto, taberna e café (Anexo 14 da Perícia) - cfr. resposta ao quesito 46 do relatório pericial por parte do Sr. Perito do Tribunal. 119. Pelo que, efetivamente e ao contrário do pressuposto (em que o Tribunal a quo se alicerçou) subjacente à fixação da matéria de facto dada como não provada no ponto o), o imóvel não dispunha de licença de utilização para a atividade de "restaurante, cafés e actividades similares". 120. Licença de utilização essa que apenas viria a ter com a emissão do alvará de utilização n.º 204/2013 de 13 de Novembro, na sequência das obras que a Ré realizou no imóvel a suas expensas - cfr. o Tribunal a quo deu como provado no ponto 43 dos factos provados. 121. E é a própria lei que dispõe que, a licença de utilização, a requerer na sequência de obras de ampliação, reconstrução ou alteração "respeita a todo o estabelecimento, incluindo as partes não abrangidas pelas obras" - cfr. art.º 50 do Decreto-lei n.º 168/97 de 4 de Julho (que entrou em vigor em 1 de Julho de 1997) e que introduziu o regime jurídico da instalação e do funcionamento dos estabelecimentos de restauração e de bebidas. 122. Pelo que, é inegável que o imóvel não possuía licença de utilização para a atividade de "restaurante, cafés e actividades similares" (dispondo apenas de uma licença sanitária para a exploração de uma casa de pasto, taberna e café - Anexo 14 da Perícia) 123. Razão pela qual, as obras realizadas pela Ré motivaram-se na necessidade não só de cumprir com a legislação em vigor em matéria de higiene, segurança e salubridade mas, também, de dar cumprimento às exigências decorrentes do processo de licenciamento que deu entrada no Município ... no ano de 2001 (licenciamento n.º P-PC 66/2001) (a título exemplificativo - ligação das fossas ao saneamento público, colocação de landrim em azulejo nas salas do restaurante, colocação de chaminé e extrator de fumos, ampliação e transformação da casa de banho única (unissexo) em casas de banho individuais para homens e senhoras e uma outra reservada aos funcionários, sistema de deteção de incêndios, isolamento acústico com a colocação de tectos falsos, etc.) 124. Impõe-se, salvo o devido respeito, que a matéria de facto dada como não provada na alínea o), seja antes dada como provada, em ponto a incluir no elenco dos factos provados. 125. Pelo que entende a Recorrente que é a seguinte matéria de facto, que salvo o devido respeito, se deverá alinhar como provada (refletindo-se a procedência da impugnação da matéria de facto): "13. A Ré tem o capital de € 5.000, dividido em duas quotas de € 2.500, pertencentes às pessoas identificadas em 12) [documento de fls. 92/93 e alínea K) do despacho em referência]. (...) 26. A Ré continua a utilizar o espaço referido em 11) e 22) para a exploração da atividade de restauração, servindo refeições e bebidas e outro tipo de jantares, sem pagamento de qualquer contrapartida [resposta ao artigo 34º da petição inicial]. (...) 29. (...)
  95. f)ampliou a cozinha que era pequena e antiquada, instalou a churrasqueira, que antes era uma estrutura improvisada instalada no exterior e criou uma nova sala de restaurante e três novas casas de banho e criou instalações sanitárias reservadas ao pessoal de serviço, no espaço referido em
  96. e)(...)
  97. j)reconstruiu a casa de banho pré existente (unissexo), ampliando-a e autonomizando-a para homens e mulheres, com novas canalizações e instalando novos sanitários, tijoleiras, azulejos porque os anteriores estavam danificados pelo uso. (...) 30. A Ré também reparou o telhado substituindo telhas partidas e, em Dezembro de 2011, vedou os caleiros, cumes e rufos que se encontravam em mau estado e causavam infiltrações no segundo andar e rés do chão do prédio identificado em 6) [resposta ao artigo 111º -1 da contestação]. 31. Parte do muro de delimitação situado nas traseiras do anexo referido, na confrontação com o Parque Municipal Desportivo, ruiu tendo sido reedificado e custeado pela Ré. [resposta ao artigo 111º -16 da contestação]. (...) 35. As obras identificadas em 29
  98. a)a l),
  99. m)(tetos falsos), (substituição dos portões de acesso ao logradouro),
  100. n)a p),
  101. r)a
  102. u)e v), 31) e 32) não podem ser levantadas sem a respetiva demolição e danificação do imóvel [resposta aos artigos 115º da contestação]. 36. As despesas relacionadas com as obras referidas em 29)
  103. a)a d),
  104. f)(quanto às obras de ampliação da cozinha e criação de instalações sanitárias reservadas ao pessoal de serviço), j), g),
  105. h)(quanto à colocação de tijoleira e azulejos na cozinha), em 29)
  106. n)quanto à cozinha,
  107. o)(quanto à instalação de rede de água e esgoto na cozinha), m),
  108. n)(quanto à substituição da instalação elétrica nas divisões existentes), em 29) q), 29)
  109. s)quanto às portas degradadas,
  110. t)e 30, tiveram em vista manter as condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré [resposta aos artigos 118º, 120º da contestação]. 37. As obras referidas em 29) e),
  111. f)(quanto à nova sala de restaurante), i), k), l),
  112. n)(quanto às novas divisões),
  113. o)(quanto às novas casas de banho da nova sala),
  114. r)destinaram-se ao crescimento do negócio proporcionando aos clientes da Ré melhores condições de atendimento e outro tipo de serviços [resposta aos artigos 39º, 42º da réplica]. 38. Os melhoramentos resultantes das obras referidas em 29)
  115. q)já não existem e as identificadas em 29) d), h), j), k), l), m), p), s),
  116. t)foram realizadas em 1999/2000 [resposta ao artigo 47º da réplica]. Novos pontos a incluir na matéria de facto dada como provada: - "as anteriores canalizações eram deficientes" - alínea
  117. g)dos factos não provados; - "substituiu os portões de acesso ao logradouro" - alínea
  118. m)dos factos não provados; - "em Outubro de 1997 o rés-do-chão não tinha condições de higiene, segurança e salubridade exigidas para o exercício da atividade de “restaurante, cafés e atividades similares de comidas e bebidas”; - alínea
  119. n)dos factos não provados; - "as obras referidas em 29) se destinassem a obter licença de utilização que o imóvel não possuía;" - alínea
  120. o)dos factos não provados; - "as obras foram autorizadas por L. P." - alínea
  121. p)dos factos não provados; - "o sócio gerente da Ré mantinha uma relação de confiança e até de amizade com a pessoas identificadas em 32) - alínea
  122. q)dos factos não provados; 126. Com a predita alteração da matéria de facto, deve a herança representada pelos Autores/Recorridos ser condenada a pagar à Ré/Recorrente as benfeitorias constantes do, alterado (nos termos supra), ponto 36 da matéria de facto [à exceção das respeitantes à alínea 29
  123. q)que já não existem - cfr. ponto 38 dos factos provados - sem prescindir do que se dirá infra quanto à benfeitoria identificada no ponto 29) r)], sem prescindir da indemnização das benfeitorias constantes dos pontos 30, 31, 35 e 37, bem como a descrita na alínea
  124. m)dos factos não provados (substituição dos portões de acesso ao logradouro, que se espera que venha a ser dada como provada). 127. Atendendo às benfeitorias em causa, dúvidas não podem restar que as mesmas se trataram de obras indispensáveis para assegurar as condições mínimas de higiene, segurança e salubridade, exigidas para a laboração de um estabelecimento de restauração (fim específico a que destinava o contrato de arrendamento). 128. São de considerar benfeitorias necessárias em determinada coisa as despesas imprescindíveis para a sua conservação à luz de critérios objectivos de normalidade e de razoabilidade e na envolvência de uma gestão prudente do homem, valendo como índice o facto da sua não realização prejudicar o fim específico da coisa." - cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 09-06-2015 no processo n.º 210/12.8TBVNG.P. 129. No caso dos autos, apesar de se ter apurado que "40. As obras referidas em 29) e 30) aumentaram a área do estabelecimento e valorizaram o imóvel no montante de € 122.655,97 [resposta ao artigo 132º da contestação]." não se apurou qual o custo real das benfeitorias nem o seu valor objetivo atual, pelo que deverá fazer-se uso do disposto no artigo 609 n.º 2 do Código de Processo Civil, condenando-se os Autores a pagar à Ré a indemnização que vier a ser liquidada em incidente de liquidação. 130. Sem prescindir e independentemente da procedência da impugnação da matéria de facto, certo é que a douta sentença padece de contradição entre os seus fundamentos e a decisão e de errada subsunção dos factos ao direito aplicável no que se reporta à qualificação das benfeitorias realizadas pela Ré no imóvel e à suscetibilidade de serem indemnizáveis pelos senhorios. 131. Tendo o Tribunal a quo dado como provado que: 1 - As Ré realizou as obras identificadas nos pontos 29 e 30; 2 - As obras em causa foram realizadas licitamente e à vista dos senhorios; 3 - As obras identificadas em 29
  125. a)a l),
  126. n)a p),
  127. r)a u), 31) e 32) não podem ser levantadas sem a respetiva demolição e danificação do imóvel 4 - As obras referidas em 29) e 30) aumentaram a área do estabelecimento e valorizaram o imóvel no montante de € 122.655,97 132. Não se alcança a justificação para que os Autores tenham sido condenados a indemnizar a Ré apenas quanto às "benfeitorias necessárias descritas na fundamentação de facto sob os pontos 36) e 29)
  128. u)e a benfeitoria útil identificada no ponto 29) v);" 133. Na verdade, a referida decisão, por parte do Tribunal a quo, beneficia os Autores com um inaceitável enriquecimento sem causa às custas da Ré. 134. É o próprio Tribunal que considera que as benfeitorias identificadas nos pontos 29
  129. a)a l),
  130. n)a p),
  131. r)a u), 31) e 32) não podem ser levantadas "sem a respetiva demolição e danificação do imóvel" e que tais obras "aumentaram a área do estabelecimento e valorizaram o imóvel no montante de € 122.655,97" 135. E, se assim é, as mesmas deviam ter consideradas para efeitos de indemnização a pagar pelos Autores à Ré, porque, para além das benfeitorias identificadas no ponto 36. e 29. u), que o Tribunal a quo classificou como benfeitorias necessárias, as demais (mormente as identificadas no ponto 35.) tinham, necessariamente (porque não podem ser levantadas sem detrimento do imóvel e valorizam-
  132. no)que ser classificadas como benfeitorias úteis, independentemente do motivo que levou à sua execução (mormente aquele que o Tribunal a quo deu como provado nos pontos 36. e 37.) de acordo com o disposto no art.º 216 do Código Civil. 136. Conforme se escreveu no douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15-11-2018 no proc. 671/15.3T8AMT.P1 "As benfeitorias consistem, assim, numa ação sobre a coisa destinada à sua conservação ou melhoramento, sendo previstas três modalidades diferentes de benfeitorias: as necessárias que têm por vim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa, do que podemos dar como exemplo a reparação do telhado de um imóvel; as úteis, que não sendo necessárias à conservação da coisa, aumentam o seu valor, como acontece por exemplo com o aumento da área habitável de um imóvel e as voluptuárias que são definidas também por exclusão de partes – não se destinam à conservação da coisa nem aumentam o seu valor, servindo apenas para satisfação de quem as realiza, como acontece por exemplo com a pintura de um imóvel de uma cor diferente" 137. Sem prescindir das obras indispensáveis à manutenção das condições de funcionamento do prédio para a atividade da Ré (conforme cuidamos de analisar minuciosamente na impugnação da matéria de facto dada como provada no ponto 36), facto é que, não só essas obras como as de ampliação do prédio [identificadas em 29) e),
  133. f)(quanto à nova sala de restaurante), i), k), l),
  134. n)(quanto às novas divisões),
  135. o)(quanto às novas casas de banho da nova sala), r)] sempre teriam, necessariamente, que ser classificadas como benfeitorias úteis, na medida em que valorizaram o prédio e não podem ser levantadas sem a demolição/danificação do mesmo. 138. A comparação entre o estado do prédio antes das obras (como decorre das fotografias juntas sob os Docs. n.ºs 37 e 38 com o Requerimento datado de 09-12-2015 com a ref.ª CITIUS 21324151) e depois delas (como decorre das fotografias juntas sob o Doc. 34 com o Requerimento datado de 09-12-2015 com a ref.ª 21324029 e Docs. 27, 28, 29, 30, 31, 32 e 33 com o Requerimento datado de 26-11-2015 com a ref.ª 21218148, bem como as fotografias anexas à perícia) revela bem os efeitos que as modificações operadas determinaram na valorização do mesmo. 139. Efeitos esses que não deixam de se confirmar quando se estabelece a comparação entre um local que foi descrito pelas testemunhas como velho, sem condições, piso em mau estado e com terra à vista, azulejos partidos, apenas uma casa de banho (unissexo), a cozinha era um "cubículo" repleta de infiltrações de água advinda do telhado, os alimentos eram confecionados com estruturas improvisadas e precárias, instalação elétrica, de abastecimento de água e esgotos obsoletos e em mau estado e depois das obras da Ré como um local que conforme se deu como provado no ponto 20 dos factos provados ("20. O prédio identificado em 6) tem boas condições para o exercício do comércio ou serviços [resposta ao artigo 22º da petição inicial].") - bom estado, atual, esse corroborado pela testemunha Eng. R. L. - cfr. depoimento na audiência de discussão e julgamento realizada a 20 de Setembro de 2019, gravado no sistema digital áudio em uso no Tribunal, desde as 11:03:00 às 11:58:58, com o código 20190920110300_5013524_2870525 - min. 18:38 a 19:30. 140. Deve ainda ser atendido aquilo que se extrai das regras da experiência quando nos confrontamos com obras de renovação e ampliação de um local que era velho e que detinha apenas uma licença sanitária para a exploração de uma casa de pasto, taberna e café (cf. anexo 14 da Perícia), um "tasco" como foi descrito pelas testemunhas, que passou a ser um espaço com licença de utilização para a atividade de "restaurante, cafés e actividades similares" (cfr. ponto 43 dos factos provados), reunindo todas as condições para o seu funcionamento, tendo, inclusivamente, condições para realizar casamentos, batizados, etc. 141. Pelo que as referidas obras (quer as constantes do ponto 35, quer as constantes do ponto 36) têm que ser havidas, pelo menos (e sem prescindir da procedência da impugnação da matéria de facto quanto à inclusão de obras no ponto 35, classificando-se as mesmas como necessárias) como benfeitorias úteis, porquanto aumentaram a área do prédio e valorizaram-no (cfr. ponto 40 dos factos provados) e não podem ser levantadas sem o detrimento deste. 142. Como se escreveu no douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 08-04-2008 no processo 1786/2008-7, com semelhanças com o caso dos autos "Para além do equipamento que a A. levou consigo aquando da desocupação, e que não está em causa neste pedido de indemnização, a A. colocou no local portas e janelas exteriores, em alumínio, porque as que lá se encontravam estavam decadentes e podres; colocou portas interiores em madeira, pavimentos e azulejos nos dois pisos que constituem o locado, tectos falsos que permitem esconder a galeria técnica de cabos eléctricos e outros no tecto; instalou cabos e quadros eléctricos, canalização de água e gás adequados e cabos e tomadas eléctricas e telefónicas; construiu duas casas de banho; sendo o piso superior totalmente aberto, criou três divisões com paredes em gesso cartonado; fez estucagens, pintura, polimento e envernizamento. Antes das obras, o local não tinha condições para o desenvolvimento de qualquer actividade que não fosse o armazenamento de bens, sendo que todas as obras realizadas se destinaram a adaptar o local à finalidade a que a A. destinava a fracção. (...) Posto que não se tenham mostrado indispensáveis para evitar a perda, destruição ou deterioração da fracção, delas resultou um aumento do valor da fracção. Daí que, em relação a todas as obras referidas, a A. tenha o direito de indemnização se e na medida em que as benfeitorias não puderam ser levantadas sem detrimento da fracção. (...) Tendo em conta o modo como a fracção se apresentava no momento em que a A. a restituiu aos RR., mais evidente é ainda o detrimento da fracção decorrente de uma eventual retirada dos pavimentos e azulejos que nela foram colocados (totalmente inaproveitáveis), dos quadros eléctricos, das canalizações de água e gás e dos cabos e tomadas eléctricas e telefónicas à criação de 3 divisões no piso superior, à estucagem, pintura e polimento. O mesmo se diga das portas interiores em madeira e das duas casas de banho que foram construídas. (..) Por conseguinte, relativamente a todas as obras realizadas e equipamentos instalados na fracção e que não foram removidos pode concluir-se, nos termos do art. 1273º, nº 2, ex vi art. 289º, nº 3, do CC, que a A. tem direito de obter dos RR. o valor de tais benfeitorias calculado com base nas regras sobre enriquecimento sem causa." 143. Também no douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30-04-2019 no processo 9229/14.3T8LRS.L1.S1 verteu-se o seguinte raciocínio e entendimento "As obras realizadas pelos autores, descritas nos pontos 17 e 18 da matéria de facto provada [criação de duas instalações sanitárias para os utentes com separação de sexos; criação de uma instalação sanitária para o pessoal; criação de vestiário para o pessoal junto do acesso de serviço; criação da despensa do dia em espaço autónomo, junto à zona de atendimento; criação de copa contígua à zona de atendimento; criação de zona de armazenagem; instalação de frigoríficos na contiguidade da copa], segundo as normais regras de experiência, serão, sem dúvida, fundamentais para a prossecução do fim que os autores desenvolvem no imóvel. (...) Todavia, do ponto de vista da sua essencialidade para a integralidade do próprio imóvel elas não podem ser vistas como necessárias, mas sim como úteis, dado que aumentam a funcionalidade e o nível de conforto do imóvel, mesmo que nele deixe de ser exercida a atividade que os autores aí exercem." 144. É, aliás, este o raciocínio do Tribunal a quo, a respeito da colocação de betonilha afagada nas laterais do prédio destinadas a acesso pedonal e de viaturas (cfr. alínea
  136. v)do ponto 29 dos factos provados - e que o Tribunal considerou ser uma benfeitoria útil). 145. Pelo que, não se entende a razão para tal raciocínio não se estender a todas as benfeitorias que constam, simultaneamente, dos pontos 35 e 40 dos factos provados. 146. Não há razão nenhuma (nem sequer fundamento jurídico) que permitisse ao Tribunal a quo, classificar tais obras (não só as relativas às realizadas na parte pré-existente como as relativas às obras de ampliação) como benfeitorias voluptuárias, com o entendimento que se verteu na douta motivação da sentença mormente "...na medida em que se apurou que a finalidade que presidiu à sua realização prendeu-se com um projeto de crescimento do negócio da Ré por forma a proporcionar aos seus clientes melhores condições de atendimento e outro tipo de serviços." 147. Sobretudo quando tais obras contribuíram não só para conservar o imóvel e evitar a sua, agravada, deterioração (pavimento, paredes, tetos, instalações elétricas, rede de água e esgotos, substituição das portas interiores e janelas degradadas) mas também para a sua melhoria e ampliação da sua área e, em consequência, para o aumento do seu valor de mercado, devendo, por isso, ser classificadas como benfeitorias úteis (sem prescindir das que deverão ser classificadas como necessárias) 148. Para que as obras em causa pudessem ser classificadas como benfeitorias voluptuárias, tinham que, cumulativamente, nem ser indispensáveis para a conservação, nem ter aumentado o valor do prédio, servindo apenas para recreio do benfeitorizante. 149. Mas, como se provou, não só parte das obras foram necessárias para a conservação do prédio (evitando a sua deterioração) como outras (mormente as relativas às obras de ampliação) lhe aumentaram, exponencialmente, o valor, razão pela qual não poderiam, como erradamente fez o Tribunal a quo, ser classificadas como voluptuárias. 150. Atente-se na perícia realizada nos autos, em que os senhores peritos constaram que as obras de ampliação (cfr. resposta do perito do Tribunal ao quesito 1º da perícia), aumentaram o estabelecimento de uma área inicial com 173,86 m2, para uma área total de 705,09 m2. 151. É, aliás, com referência ao imóvel melhorado e ampliado pela Ré que o Tribunal a quo calcula a indemnização (com referência ao valor locativo) a que condenou a Ré a pagar aos Autores [condenação constante da alínea d)], considerando a sua área total. 152. Mas o inverso já não acontece, não se alcançando justificação para que o Tribunal a quo desconsidere as obras de ampliação (que valorizam o imóvel e não podem ser levantadas sem detrimento do locado) para efeitos de indemnização a pagar pelos Autores à Ré, considerando-as como meras benfeitorias voluptuárias. 153. Abrindo portas a uma, flagrante, situação de injustiça e de enriquecimento sem causa dos Autores. 154. Veja-se o exemplo paradigmático da construção de uma piscina num imóvel destinado a habitação e que, embora não se tratando de uma obra necessária a garantir as condições de habitabilidade do prédio, a jurisprudência tem classificado como benfeitoria útil, precisamente por aumentar o valor do prédio e não poder ser levantada sem detrimento do mesmo - cfr. os doutos Acórdãos do Tribunal da Relação do Porto de 15-11-2018 no processo 671/15.3T8AMT.P1 e do Supremo Tribunal de Justiça de 2012-03-01 no processo n.º 689/09.5TBALM.L1.S1 155. Pelo que, o Tribunal a quo, não obstante dar como provado (no ponto 35.) que as benfeitorias aí elencadas não podiam ser levantadas "...sem a respetiva demolição e danificação do imóvel" e ainda como provado (no ponto 40.) que as mesmas aumentaram a área do estabelecimento e valorizam o imóvel no montante de € 122.655,97 (que já considera a depreciação/desgaste das obras em causa - cfr. resposta ao quesito 43 por parte do perito do Tribunal - fls. 19 a 23 do Relatório Pericial), posteriormente (na motivação da sentença recorrida) classifica tais benfeitorias como voluptuárias, em completa contradição com os factos dados como provados e em manifesto erro na subsunção dos factos às normas jurídicas (porquanto deveria tê-las classificado como benfeitorias úteis), incorrendo em erro de julgamento. 156. Sendo certo que o Tribunal a quo confunde, salvo o devido respeito, não só o conceito do que é necessário para efeitos de desenvolvimento da atividade da Ré com o conceito jurídico de "benfeitoria necessária" mas, sobretudo e em manifesto prejuízo da Ré, ignora todas as obras realizadas pela Ré que ampliaram e aumentaram o valor do prédio, classificando-as, erradamente, como voluptuárias. 157. Com as preditas alterações, quer quanto à matéria de facto quer quanto à matéria de direito, deve alterar-se a condenação constante da alínea e), condenando-se a herança representada pelos Autores a pagar à Ré a indemnização que vier a ser liquidada em incidente de liquidação relativamente às benfeitorias que a seguir se descriminam e classificam: - Alíneas a), b), c), d),
  137. f)[quanto às obras de ampliação da cozinha],
  138. h)[quanto à colocação de tijoleira e azulejos na cozinha], j), m),
  139. n)[quanto à substituição da instalação elétrica nas divisões existentes],
  140. o)[quanto à instalação de rede de água e esgotos na cozinha],
  141. s)[quanto às portas degradadas], t), u), todas do ponto 29. e pontos 30. e 31. dos factos provados - devendo classificar-se como benfeitorias necessárias, tratando-se de obras que se destinaram à conservação do imóvel ou que evitaram que o mesmo se deteriorasse (mais). - Alíneas e),
  142. f)[quanto à instalação da churrasqueira e criação de nova sala de restaurante e três novas casas de banho e criação de instalações sanitárias reservadas ao pessoal de serviço, no espaço referido em e)], g),
  143. h)[quanto à colocação de tijoleira no pavimento das divisões referidas em
  144. f)à execepção da cozinha em conformidade com o referido supra],
  145. i)[quanto à construção do novo andar], k), l), m),
  146. n)[quanto às novas divisões],
  147. o)[quanto às novas casas de banho], p), r),
  148. s)[quanto à colocação de portas nos novos espaços que criou] e
  149. v)todas do ponto 29 e ainda os portões de acesso ao logradouro [alínea
  150. m)dos não provados que se espera que venha a ser dado como provado] - devendo classificar-se como benfeitorias úteis, tratando-se de obras que, não sendo indispensáveis para a conservação do imóvel, lhe aumentaram o valor, aumentando e facilitando o seu uso. 158. Pelo que, deve ser a herança, representada pelos Autores, condenada a indemnizar a Ré pelas benfeitorias em causa (segundo as regras aplicáveis às benfeitorias necessárias e úteis, respetivamente), em indemnização que vier a ser liquidada em incidente de liquidação, nos termos do disposto no artigo 609 n.º 2 do Código de Processo Civil. 159. Do erro de julgamento e errada aplicação do direito quanto à condenação da Ré "...a indemnizar a herança identificada em
  151. a)na quantia mensal de € 1.500, a título de danos patrimoniais pelo exercício de atividade lucrativa em violação do direito de propriedade na parte do prédio identificada nos pontos 11) e 22) da fundamentação de facto, desde 29 de Julho de 2015 até à cessação da utilização identificada em b);" e quanto à fixação da matéria de facto dada como provada no ponto 24. dos factos dados como provados. 160. Não resultou provado que o espaço do imóvel onde a Ré tem instalado o seu estabelecimento comercial e sobre o qual exerce o direito de retenção, tenha um valor locativo "...de € 2.000, para restauração, e € 2.500, para venda a retalho de artigos diversos, vulgo “loja dos chineses". 161. Não podia, salvo o devido respeito, o Tribunal a quo, sem qualquer critério ou rigor científico, e apenas com base no depoimento da testemunha Eng. R. L., dar como provada tal factualidade, sobretudo quando o raciocínio e as conclusões da testemunha assentam em pressupostos errados. 162. Desde logo a testemunha em causa, quando questionado sobre o valor locativo do imóvel, alega que não poderia responder porquanto teria que realizar uma análise de mercado. 163. Acresce que, a testemunha em causa partiu do pressuposto errado (e assim foi induzido na sua inquirição) de que o imóvel ocupado pela Ré teria uma área com 900 ou 1000 m2, quando a área que resulta do relatório pericial é de 705,09 m2 - conforme depoimento da testemunha R. L., na audiência de discussão e julgamento realizada a 20 de Setembro de 2019, gravado no sistema digital áudio em uso no Tribunal, desde as 11:03:00 às 11:58:58, com o código 20190920110300_5013524_2870525 - min. 02:00 a 06:32, min. 06:33 a 10:19, min. 10:20 a 11:02. 164. É o próprio Tribunal a quo que aduz essa divergência de áreas para justificar não ter valorado o relatório produzido por esta testemunha, escrevendo na douta motivação da sentença, quanto ao depoimento desta testemunha, que: "...estimou a área coberta de estabelecimento em cerca de 900 m2 [na verdade, as medidas dos peritos concluíram ser de 705,09 m2 e, pelo maior rigor, foram valoradas em detrimento do cálculo da testemunha]" 165. Ou seja, o próprio Tribunal concluiu que os pressupostos em que esta testemunha alicerçou os valores que adiantou (sem prévia análise de mercado e, por isso, sem o rigor que se exige) assentam em pressupostos errados, mormente no que à área do prédio diz respeito. 166. Pelo que as suposições avançadas por esta testemunha, a respeito do valor locativo do imóvel, deveriam ter merecido as devidas cautelas por parte do Tribunal o que, salvo o devido respeito, não ocorreu. 167. Acresce que, o depoimento da testemunha em causa não é, sequer, coincidente com o que o Tribunal verteu na douta motivação da sentença quando refere que "Ficou demonstrado que aquela área de 705,09 m2, ocupada pela Ré, pode ser arrendada para o desenvolvimento de atividade comercial pelo valor mensal de € 2.000 se se tratar de restauração e € 2.500, para instalação de estabelecimento de venda a retalho de artigos diversos, vulgo “loja dos chineses”." 168. Primeiro porque a testemunha refere-se à existência de um espaço com cerca de 175 m2 "no centro da cidade" e "mesmo em frente à casa da cultura" (e, por isso, em muito melhor localização que o imóvel em causa nestes autos) arrendado por € 1.000,00 (mil euros) mensais e, em segundo, refere-se à existência de um outro imóvel (também no centro da cidade e a "70,80 metros da câmara municipal") com cerca 600 m2 e que estaria arrendado por € 2.000,00 (dois mil euros) mensais. 169. Os referidos imóveis, utilizados como elementos de comparação, tratam-se, na primeira situação de um imóvel (com área menor é certo) afeto à mesma atividade de restauração (mas instalado num prédio com construção recente), na segunda situação, de um imóvel (com uma área semelhante à do imóvel dos autos mas a escassos metros da Câmara Municipal) afeto à atividade de comércio ("loja de venda de artigos chineses") ambos situados em zonas privilegiadas, caras e restritas da cidade. 170. Pelo que, não podia, salvo o devido respeito, o Tribunal a quo, ao arrepio da prova produzida e sem o mínimo de critério e certeza técnica dar como provado que o imóvel em causa nos autos tem um valor locativo "...de € 2.000, para restauração, e € 2.500, para venda a retalho de artigos diversos, vulgo “loja dos chineses” 171. O valor locativo de um imóvel depende de um conjunto de fatores que vão muito além da sua área, não se podendo aceitar que o Tribunal a quo, servindo-se de uma mera operação aritmética, considere que uma maior área é diretamente proporcional ao aumento do valor locativo do locado, desconsiderando sobretudo o fator de localização dos imóveis referenciados pela testemunha como termo de comparação. 172. Há-que ter em consideração o facto de a cidade de Y não ter grande densidade populacional, nem mercado para arrendamentos de elevado valor. 173. Acresce que, realizando-se uma simulação no portal da habitação, para um imóvel avaliado pela Autoridade Tributária em € 235.324,10, e com o coeficiente de conservação bom (1.0) obtemos uma renda máxima de € 785,00 mensais - cfr. simulação que se junta. 174. A própria testemunha R. L., não obstante estar equivocada quanto à área do imóvel ocupado pela Ré (pensado ser maior do que na realidade é), quando questionado sobre se o espaço teria um valor locativo superior a € 2.000,00 foi perentória a responder que "2000 euros não lhe sei dizer, mas acredito que seja superior aos 1000 ou 1500. 2000 temos que ter noção que a cidade de Y é uma cidade relativamente pequena e apesar da área permitir uma utilização muito grande se calhar Y não tem é mercado para uma utilização tão grande assim...". 175. Sendo certo que no que se reporta a um eventual arrendamento para venda a retalho de artigos diversos, vulgo “loja dos chineses”, tem que se ter em consideração que trata-se de uma atividade muito específica, que sofre de especulação dos valores das rendas e, por isso, muito afastado do valor locativo real dos imóveis. 176. E os Autores nem sequer demonstraram (foi, aliás, dado como não provado no ponto
  152. b)dos factos dados como não provados) que tivessem alguma proposta de arrendamento ou, sequer, interessados no imóvel, com a disposição de pagar € 2.500,00 mensais. 177. Muito menos demonstraram os Autores que o imóvel esteja licenciado para tais atividades - como, efetivamente, não está, uma vez que apenas dispõe de licenciamento para a atividade para "estabelecimento de restauração e bebidas" - cfr. ponto 43 dos factos provados. 178. Pelo que, o ponto 24) deve ser expurgado de tal factualidade, porque não demonstrada pelos Autores, de acordo com as regras aplicáveis à repartição do ónus da prova (art.º 342 do Código Civil). 179. O valor locativo do prédio, fixado pelo Tribunal a quo, é manifestamente exagerado e desfasado da realidade, sendo a prova produzida manifestamente insuficiente para que o Tribunal pudesse dar como provada tal factualidade. 180. Na verdade, os Autores não lograram provar o valor locativo real (e de mercado) do prédio, refugiando-se em meras considerações especulativas que, em momento algum, demonstraram. 181. Pelo que, em respeito às regras aplicáveis à repartição do ónus da prova e por não se ter aferido (com o rigor que se exige) o valor locativo do imóvel, a factualidade dada como provada no ponto 24) deve passar a ter a seguinte redação: "24. O espaço referido em 10) e 22) pode ser arrendado para o desenvolvimento de atividade comercial por valor mensal que não foi possível apurar.” [resposta ao artigo 22º da petição inicial]." 182. Independentemente da procedência da impugnação de tal matéria de facto, em caso algum podia a Ré ser condenada a "...a indemnizar a herança identificada em
  153. a)na quantia mensal de € 1.500, a título de danos patrimoniais pelo exercício de atividade lucrativa em violação do direito de propriedade na parte do prédio identificada nos pontos 11) e 22) da fundamentação de facto, desde 29 de Julho de 2015 até à cessação da utilização identificada em b);" 183. É certo que a Ré denunciou o contrato de arrendamento (cfr. dado como provado no ponto 16), após ter lhe ter sido comunicado um aumento de renda de € 584,00 mensais para € 2.500,00 (cfr. dado como provado no ponto 15). 184. E embora o Tribunal a quo não tenha levado tal factualidade ao elenco dos factos dados como provados, importa contextualizar que este aumento de renda (em 24 de Março de 2015) surge na sequência de um que, imediatamente, lhe antecedeu (em 28 de Outubro de 2011) em que a renda mensal passou de € 300,00 a € 584,00 (faseadamente até 2015) - cfr. carta junta com a Contestação sob o doc. n.º 7. 185. Pelo que, a Ré, não tendo condições financeiras para suportar uma renda mensal de € 2.500,00 e confrontada com aumentos, constantes, do valor da renda (estribados no aumento do valor do prédio que a própria custeou com a realização de obras de conservação, melhoramento e ampliação), outra alternativa não teve senão denunciar o contrato de arrendamento. 186. Concomitantemente, a Ré reclamou o pagamento das benfeitorias que realizou no imóvel, manifestando a intenção de exercer o direito de retenção até que o valor das mesmas lhe fosse pago, atendendo, sobretudo, à extensão, profundidade e elevado valor de tais obras. 187. Pelo que, tal como o Tribunal a quo veio agora a declarar na douta sentença (condenação constante da alínea
  154. f)do dispositivo da sentença) a Ré exerceu, licitamente, o direito de retenção sobre o prédio, destinado a garantir o seu direito de crédito, de acordo com o que a lei prevê. 188. O direito de retenção consiste, como se enuncia no douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08/01/2021 "na faculdade que tem o detentor de uma coisa de a não a entregar a quem lha pode exigir, enquanto este não cumprir uma obrigação a que está adstrito para com aquele. São requisitos do direito de retenção: a detenção ou posse material da coisa e legitimidade da detenção; ser o detentor da coisa credor da pessoa a quem a coisa deve ser restituída; e a existência de uma relação de conexão entre o crédito do detentor e a coisa”. 189. Como defende Antunes Varela, in "Direito das Obrigações em geral", Vol. II, 4.ªedição, pág. 561, o direito de retenção "..para além da sua natureza compulsória (funcionando como meio de coação do cumprimento da obrigação), incorpora um verdadeiro direito real de garantia, conferindo ao seu titular uma preferência no pagamento sobre o valor do bem." 190. O Tribunal a quo, justifica (e muito bem) na douta motivação da sentença que "precisamos de ter em consideração que a licitude da recusa de entrega da fração do imóvel fundada no direito de retenção tem como consequência arredar a mora da Ré" 191. Porém, não pode, salvo o devido respeito, o Tribunal a quo, "dar com uma mão e tirar com a outra", reconhecendo à Ré o direito de retenção do imóvel mas condenando-a a pagar uma indemnização aos Autores calculada à razão de € 1.500,00 mensais por cada mês de ocupação, estribado no pretenso valor locativo do imóvel. 192. Se a Ré não ficou constituída em mora quanto à restituição do locado, conforme se reconhece na douta sentença, não se alcança a justificação para que se condene a mesma a pagar uma indemnização correspondente aos meses de ocupação, de acordo com o pretenso valor locativo do imóvel. 193. Se a Ré se tivesse limitado a exercer o direito de retenção sobre o prédio, no exercício de tal direito, tal circunstância impediria que se condenasse a mesma no pagamento de qualquer quantia pela retenção do imóvel. 194. Acresce que, o mero exercício do direito de retenção impediria, por si só, que os Autores tivessem a disponibilidade do prédio e, por isso, o pudessem arrendar. 195. Porém, não se tendo a Ré limitado a exercer o direito de retenção, antes continuando a exercer a sua atividade (com verdade o dizemos), a mesma apenas poderia ser condenada a indemnizar os Autores pelo correspondente benefício, segundo as regras do enriquecimento sem causa - neste sentido, embora a respeito do contrato de comodato, veja-se o acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, proc. n.º 869/09.3TBCVL.C1, de 15/03/2011. 196. Ainda que assim não fosse entendido, chamando-se à colação o disposto no art.º 1045 n.º 1 do Código Civil, a Ré apenas podia ser condenada, quando muito, a pagar o valor da renda até então vigente (€ 584,00 mensais) por cada mês de ocupação. 197. Como escreve Pedro Martinez, in "Da Cessação do Contrato", 2.º ed., Almedina, Coimbra,2006, pág. 358, "extinto o vínculo, se o locatário não restituir a coisa locada, subsiste uma relação contratual de facto que lhe impõe o dever de continuar a pagar a renda ou o aluguer ajustado, como se o contrato continuasse em vigor". 198. Pelo que, a indemnização constante da alínea
  155. d)da decisão inserta na douta sentença nunca poderia, salvo o devido respeito, ser superior ao valor da renda mensal vigente, tal como prevê o art.º 1045 n.º 1 do Código Civil, porquanto a Ré não se constituiu em mora. 199. Em todo o caso, até para que se entenda a injustiça da condenação em causa, caso a Ré estivesse constituída em mora (o que, como se viu, não ocorreu, porquanto exerceu licitamente o direito de retenção), de acordo com o disposto no art.º 1045 n.º 2 do Código Civil, a mesma seria, quando muito, condenada a pagar a renda vigente elevada ao dobro, o que resultaria numa indemnização de € 1.168,00 mensais, muito longe do valor de € 1.500,00 a que foi condenada. 200. Para além disso, há-que ter como pano de fundo a circunstância de que foi a Ré quem, com as obras que realizou a suas expensas, valorizou o prédio [cfr. dado como provado no ponto 40 e 41)] permitindo que os Autores não só se demitissem, ao longo de vários anos, da sua obrigação de realizar obras [ponto
  156. a)dos factos não provados] mas, sobretudo, que se tenham aproveitado das obras que a Ré realizou para lhe aumentar a renda. 201. É, assim, notório que o Tribunal a quo ocorreu em erro de julgamento ao condenar a Ré "...a indemnizar a herança identificada em
  157. a)na quantia mensal de € 1.500, a título de danos patrimoniais pelo exercício de atividade lucrativa em violação do direito de propriedade na parte do prédio identificada nos pontos 11) e 22) da fundamentação de facto, desde 29 de Julho de 2015 até à cessação da utilização identificada em b);" 202. Não só porque tal condenação alicerça-se na factualidade, erradamente, dada como provada ponto 24) (e que considera que o valor locativo de mercado do prédio é de € 2.000,00 mensais, quando não foi, sequer, possível apurar qual o valor concreto) mas, sobretudo, por condenar a Ré numa indemnização que é muito superior ao que a lei prevê no caso de mora (injustificada) na restituição do locado. 203. Na verdade, existe errada aplicação do direito e, também, uma verdadeira contradição entre os factos provados e entre estes e a decisão de mérito porquanto, não obstante o Tribunal a quo reconhecer o direito de retenção à Ré sobre o prédio, faz tábua rasa desse direito, condenando-a a indemnizar os Autores pelo alegado valor locativo do prédio, traduzindo-se num valor muito superior ao que pagaria por aplicação das regras constantes do n.º 1 do art.º 1045 do Código Civil (€ 584,00) e, inexplicavelmente, superior ao valor que resultaria caso estivesse constituída em mora (n.º 2 do art.º 1045 do Código Civil - € 1.168,00). 204. Traduzindo-se numa, intolerável, situação de injustiça, pois que confere aos Autores uma indemnização correspondente ao somatório do pretenso valor locativo mensal do imóvel [que estes nem sequer lograram demonstrar - nem sequer lograram demonstrar ter uma qualquer proposta para o efeito - cfr. facto dado como não provado na alínea b)] por cada mês de ocupação. 205. E que, inclusivamente, beneficia a atuação dos Autores, desvirtuando as finalidades do direito de retenção. 206. Termos em que se impõe a revogação da douta decisão nesta parte, devendo ser substituída por decisão que condene a Ré no pagamento de uma indemnização na quantia mensal de € 584,00 desde 29 de Julho de 2015 até à cessação da utilização ou, caso assim não se seja doutamente entendido, que se condene a Ré a pagar uma indemnização, calculada segundo as regras do enriquecimento sem causa, a calcular em sede de liquidação de sentença, nos termos do artigo 609º do Código de Processo Civil. 207. A douta sentença proferida, violou, entre outros, o disposto nos artigos 13 e 34 do DL 328/86 de 30/09, artigos 32, 49 e 50 do DL 168/97 de 04/07, artigo 268 do Dec. Regulamentar n.º 8/89 de 21/03 e ainda o disposto nos artigos 216, 342, 479, 480, 1045 e 1273 do Código Civil, razão pela qual deve ser revogada e substituída por outra nos termos supra peticionados.» Os autores apresentaram contra-alegações, sustentando a improcedência da apelação intentada pela contraparte. O Tribunal a quo proferiu o despacho previsto nos artigos 617.º, n.º 1, e 641.º, n.º 1, do Código de Processo Civil (CPC), entendendo não padecer a sentença de qualquer nulidade. O recurso foi admitido como apelação, para subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo. Os autos foram remetidos a este Tribunal da Relação, confirmando-se a admissão do recurso nos mesmos termos. II. Delimitação do objeto do recurso Face às conclusões das alegações da recorrente e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC), o objeto do presente recurso circunscreve-se às seguintes questões: A) Questão prévia: da admissibilidade do documento apresentado pela apelante em sede de alegações de recurso; B) Aferir se as referências feitas pela apelante a propósito das questões decididas na decisão recorrida permitem consubstanciar a arguição de nulidade da sentença recorrida, e se a mesma se verifica; C) Impugnação da decisão sobre a matéria de facto; D) Reapreciação do mérito da decisão recorrida: enquadramento das intervenções realizadas pela ré/apelante no local arrendado e correspondentes despesas à luz do direito aplicável, circunscrito à qualificação das benfeitorias realizadas no imóvel como necessárias, úteis e voluptuárias, e respetiva compensação; em que medida devem os autores ser indemnizados/compensados pela atuação da ré depois de extinto o contrato de arrendamento anteriormente em vigor relativamente ao imóvel que aquela continuou a utilizar e a explorar. Reapreciação jurídica da causa. Corridos os vistos, cumpre decidir. III. Fundamentação 1. Os factos 1.1. Os factos, as ocorrências e elementos processuais a considerar na decisão deste recurso são os que já constam do relatório enunciado em I. supra relevando ainda os seguintes factos considerados provados pela 1.ª instância na decisão recorrida: 1. Por escritura pública outorgada a 11 de Março de 1988, no Cartório Notarial de Y, A. R., AM. e J. N. declararam que, no dia 4 de Agosto de 1981, falecera B. J., no estado de casado em únicas núpcias de ambos e sob o regime de comunhão geral com L. P., deixando testamento celebrado a 16 de Dezembro de 1984, a fls. 21 do respetivo livro 34 do mesmo Cartório, pelo qual legara a sua mulher o usufruto de todos os seus bens, pela quota disponível e com dispensa de caução e instituiu como herdeiros do remanescente da sua quota disponível, bem como da indisponível, seus filhos, sendo a parte deixada ao filho António com a cláusula de incomunicabilidade a sua mulher AA. ou A. P. e como herdeiros deixara a suceder-lhe: - cônjuge: L. P.; - filhos: 1) António P., ao tempo casado com AA., no regime de comunhão geral, à data divorciado; 2) J. P., casado sob o regime de comunhão geral com R. F.; 3) A. F., casado sob o regime de comunhão geral com M. L.; 4) L. P., casada sob o regime de comunhão de adquiridos com F. L.; 5) M. P., casada sob o regime da comunhão de geral com E. N.; 6) I. P., casado sob o regime de comunhão de adquiridos com A. M.; não havendo outras pessoas que, segundo a lei, lhes preferissem ou com eles pudessem concorrer na sucessão à herança deixada [documento de fls. 21 a 24 e alínea A) do despacho em referência]. 2. Por escritura pública outorgada a 25 de Junho de 2010, no Cartório Notarial da Dr.ª M. S., retificada por escritura de 27 de Setembro de 2010, A. O., M. F., J. L. declararam que, no dia 14 de Janeiro de 2010, falecera L. P., no estado de viúva de B. J., com quem tinha sido casada sob o regime de comunhão geral de bens, sem testamento ou qualquer outra disposição de última vontade, sucedendo-lhe como únicos herdeiros, sem outrem que os prefira ou com aqueles concorra à sucessão: - os filhos: 1) António P.; 2) J. P.; 3) A. F.; 4) I. P.; - os netos, filhos da pré-falecida filha, L. P.: 1. R. A.; 2. F. M. [documento de fls. 27 a 31, 47 a 50 e alínea B) do despacho em referência]. 3. Por escritura pública outorgada a 19 de Maio de 2011, no Cartório Notarial do Dr. C. T., sito na Avenida ..., freguesia de ..., concelho de Guimarães, J. P. declarou doar a A. A., sua filha, que declarou aceitar, o quinhão hereditário que lhe pertence na herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de sua mãe L. P., correspondente a 1/6 indiviso da herança [documento de fls. 83 vº a 85 e alínea C) do despacho em referência]. 4. Por escrito autenticado em 1 de Setembro de 2017, M. P., na qualidade de procuradora de António P. e G. P., declarou em nome do seu representado e pelo preço global de € 118.400, já recebido, ceder o quinhão hereditário, na proporção de 1/6, na herança aberta e indivisa por óbito de seus pais B. J. e L. P., a A. A., que declarou aceitar [documento de fls. 518 vº a 523 e alínea D) do despacho em referência]. 5. Mais declarou M. P. no escrito identificado em 4), em nome da sua representada, prestar o necessário consentimento conjugal [documento de fls. 518 vº a 523 e alínea H)-1 do despacho em referência]. 6. Existe um prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº .../20010508-Y, situado na Rua ..., inscrito na matriz sob o artigo ..., composto por casa de rés-do-chão, primeiro e segundo andares, com logradouro, a confrontar de norte com J. I., sul e nascente Parque Municipal Desportivo e poente estrada municipal [documento de fls. 51/52 e alínea E) do despacho em referência]. 7. O prédio identificado em 6) encontra-se registado em comum e sem determinação de parte ou direito por sucessão hereditária de B. J. e L. P. em nome dos Autores António P., A. F., casado sob o regime de comunhão geral com M. L., F. L., F. M., I. P., J. P., casado com R. F. no regime de comunhão geral, M. P., casada com E. N. no regime de comunhão geral e R. A. [documento de fls. 51/52 e alínea F) do despacho em referência]. 8. Os Autores dão de arrendamento o prédio identificado em 6), recebem as respetivas rendas e pagam os impostos que sobre o mesmo incidem [alínea G) do despacho em referência]. 9. A atuação referida em 8) tem sido levada a cabo pelos Autores nas qualidades identificadas em 1) e 2) e, antes deles, pelos respetivos progenitores, há mais de 20 anos, à vista e com o conhecimento de todos, sem oposição e interrupção, na convicção de exercerem direito de propriedade [resposta aos artigos 10º, 13º da petição inicial]. 10. Por escritura pública celebrada a 5 de Fevereiro de 1981 no Cartório Notarial de Y, José e mulher M. F. declararam constituir entre si uma sociedade comercial por quotas que adotava a firma “C. & Companhia, Limitada”, tinha por objeto a indústria similar de hotelaria, nomeadamente, a atividade exploratória de restaurante, bar, café, snack-bar, podendo dedicar-se a outros ramos de comércio e indústria em que os sócios acordassem e fossem permitidos por lei, com o capital de Esc. 400.000$00, correspondente à soma de duas quotas iguais de Esc. 200.000$00, pertencendo uma a cada sócio [documento de fls. 85 vº a 87 e alínea H) do despacho em referência]. 11. Por escrito datado de 11 de Fevereiro de 1981, assinado por B. J. e José, este em nome de C. & C.ª, Ld.ª, invocando, respetivamente, a qualidade de senhorio e inquilina, declararam fazer “contrato de arrendamento relativo a todo o rés-do-chão do prédio sito na Rua ..., inscrito na matriz da freguesia de Y – urbana – sob o artigo ..., com as seguintes cláusulas: 1º O prazo é de um ano com início em 10 de Fevereiro de 1981, considerando-se prorrogado por iguais períodos e sucessivos períodos nos termos da lei; 2º a renda é de 10.000$00 (dez mil escudos) por mês que o arrendatário pagará nos primeiros dez dias do mês a que disser respeito e em casa e residência do senhorio; 3º o rés-do-chão destina-se ao exercício da actividade de restaurante, cafés e actividades similares de comidas e bebidas”, nem podendo ser sublocado ou cedido para outros fins sem o consentimento do senhorio; 4º o arrendatário não poderá fazer obras, ficando no entanto obrigado à sua boa conservação e limpeza, respondendo por toda e qualquer deterioração que ele sofra por sua culpa” [documento de fls. 88 e alínea I) do despacho em referência]. 12. Por escritura pública outorgada a 5 de Fevereiro de 1998 no Cartório Notarial de Y, J. M. e I. C., declararam, na qualidade de únicos sócios da sociedade identificada em 11) que esta adotava a firma “Café Restaurante ..., Ld.ª” [documento de fls. 91 e alínea J) do despacho em referência]. 13. A Ré tem o capital de € 5.000, dividido em duas quotas de € 2.500, pertencentes às pessoas identificadas em 11) [documento de fls. 92/93 e alínea K) do despacho em referência]. 14. A Ré tem como gerente o sócio J. M. [documento de fls. 92/93 e alínea L) do despacho em referência]. 15. Por carta datada de 24 de Março de 2015, dirigida à Ré, o Autor J. P., invocando a qualidade de cabeça de casal da herança aberta por óbito de L. P., comunicou o seguinte: “vimos pela presente, e nos termos do disposto no artigo 50º do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006 de 27/02, com as alterações introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14/08, notificar Vªs Exªs da n/ intenção de proceder à atualização da renda do estabelecimento comercial denominado Restaurante ... correspondente ao rés-do-chão do prédio urbano sito na Rua ..., da cidade de Y, inscrito na matriz sob o artigo ..., arrendado a Vªs Exªs e do qual a herança que represento é proprietária, no montante atual de € 584 mensais, para o valor de € 2.500 por mês, a partir do próximo mês de Junho de 2015” [documento de fls. 95 e alínea M) do despacho em referência]. 16. A Ré respondeu à carta identificada em 15) através de missiva enviada a 23 de Abril de 2015, comunicando “a denúncia pela nossa parte do referido contrato de arrendamento, nos termos da alínea
  158. d)do nº 3 do artigo 51º da lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (…), denúncia essa que produzirá os seus efeitos no prazo de 2 meses a contar da recepção pelo senhorio da respectiva comunicação devendo a aqui arrendatária de desocupar o locado e entregá-lo ao cabeça de casal da herança (senhoria) no prazo de 30 dias” [documento de fls. 100 a 132 e alínea N) do despacho em referência]. 17. A missiva referida em 16) foi recebida pelo Autor identificado em 15) a 29 de Abril de 2015 [documento 132 vº e alínea O) do despacho em referência]. 18. A Ré continuou a ocupar o rés-do-chão do prédio identificado em 6) após o momento referido em 16) contra a vontade dos Autores [alínea P) do despacho em referência]. 19. Devido ao referido em 18) os Autores não podem utilizar o rés-do-chão em provei-to próprio, designadamente, arrendando-o ou vendendo-o [resposta ao artigo 21º da petição inicial]. 20. O prédio identificado em 6) tem boas condições para o exercício do comércio ou serviços [resposta ao artigo 22º da petição inicial]. 21. Situa-se nas proximidades do centro da cidade de Y e da Estrada Nacional, numa zona soalheira, residencial e de estabelecimentos comerciais e ensino, com bons com acessos [resposta ao artigo 22º da petição inicial]. 22. O estabelecimento referido em 10) tem a área de 705,09 m2 [resposta ao artigo 22º da petição inicial]. 23. Na zona onde se insere escasseiam imóveis do género para arrendar [resposta ao artigo 22º da petição inicial]. 24. O espaço referido em 10) e 22) pode ser arrendado para o desenvolvimento de atividade comercial por valor mensal de € 2.000, para restauração, e € 2.500, para venda a retalho de artigos diversos, vulgo “loja dos chineses” [resposta ao artigo 22º da petição inicial]. 25. O valor patrimonial atribuído pela Autoridade Tributária para o espaço referido em 22) corresponde a € 235.324,10 [resposta ao artigo 23º da petição inicial]. 26. A Ré continua a utilizar o espaço referido em 11) e 22) para a exploração da atividade de restauração, servindo refeições, bebidas, casamentos, batizados e outro tipo de jantares, cedendo-o também a terceiros para atividades de ensino, sem pagamento de qualquer contrapartida [resposta ao artigo 34º da petição inicial]. 27. Os Autores sentem a frustração de não rentabilizar o espaço e por nada por poderem fazer para que a Ré se abstenha do referido em 26) [resposta aos artigos 29º, 33º da petição inicial]. 28. Os Autores M. P. e E. N. sentem-se tristes com a ocupação realizada pela Ré [resposta ao artigo 32º da petição inicial]. 29. A Ré realizou obras no espaço referido em 11) de modo faseado entre Outubro de 1997 e Julho de 2004:
  159. a)substituiu a tijoleira existente na sala do restaurante e na casa de banho que se encontrava desgastada e com rachadelas;
  160. b)colocou tijoleira na cozinha que tinha o pavimento em cimento, desgastado e com remendos;
  161. c)substituiu azulejos das paredes da cozinha, que se encontravam danificadas;
  162. d)substituiu as janelas em madeira, que se encontravam degradadas, por outras em caixilharia de alumínio;
  163. e)construiu um anexo no espaço do logradouro do imóvel e de três garagens que demoliu, com alicerces, colunas, vigas e placa de cobertura em betão;
  164. f)ampliou a cozinha que era pequena e antiquada, instalou a churrasqueira, que antes era uma estrutura improvisada instalada no exterior e criou uma nova sala de restaurante e três novas casas de banho no espaço referido em e);
  165. g)colocou uma chaminé para extração de fumos da churrasqueira e instalou na parede do prédio um extrator de fumos da cozinha;
  166. h)colocou tijoleira no pavimento das divisões referidas em
  167. f)e azulejos nas casas de banho e na cozinha;
  168. i)sobre a placa de cobertura da área correspondente às anteriores garagens construiu um andar, assim como um terraço no restante espaço, sendo este usado pelos apartamentos situados ao nível do primeiro andar, cujas cozinhas por ali têm acesso através de uma escadaria revestida em mármore construída em substituição da que se encontrava junto ao edifício antes da construção do anexo;
  169. j)remodelou casa de banho já existente com novos sanitários, tijoleiras e azulejos porque os anteriores estavam danificados pelo uso;
  170. k)instalou uma sala de eventos no andar referido em i), com tijoleira no pavimento;
  171. l)criou um lambrim em azulejo nas salas do restaurante, com cerca de 1 metro de altura e cerca de 1,5 m, respetivamente, situadas no rés-do-chão e correspondente à sala de eventos;
  172. m)colocou tetos falsos em placa de gesso nas salas do restaurante para isolamento acústico e tapar a instalação elétrica;
  173. n)dotou as novas divisões de instalação elétrica e substituiu a das divisões existentes que era antiga e exterior no que diz respeito às tomadas da cozinha;
  174. o)dotou as novas casas de banho e a cozinha de rede de água e esgoto;
  175. p)dotou as casas de banho de lavatórios, bidé e sanita;
  176. q)substituiu a montra do restaurante, em madeira, que estava danificada e permitia a entrada de humidade e frio, por uma idêntica estrutura em caixilharia de alumínio;
  177. r)em 2004 substituiu a segunda montra referida em
  178. q)por portadas criando uma fachada envidraçada ao nível do rés-do-chão;
  179. s)substituiu as portas interiores do estabelecimento, que se encontravam degradadas e colocou outras, com os respetivos aros, nos novos espaços que criou;
  180. t)colocou forros em madeira pelo interior de 4 janelas;
  181. u)fez a ligação das fossas existentes no acesso lateral direito do prédio à rede de saneamento camarário;
  182. v)colocou betonilha afagada nas laterais do prédio destinadas ao acesso pedonal (a da direita) e de viaturas (a da esquerda) [resposta aos artigos 111º -2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 14, 15, 18, 19, 131º da contestação]. 30. A Ré também reparou o telhado substituindo telhas partidas e, em Dezembro de 2011, vedou os caleiros, cumes e rufos que se encontravam em mau estado e causavam infiltrações no segundo andar do prédio identificado em 6) [resposta ao artigo 111º -1 da contestação]. 31. Parte do muro de delimitação situado nas traseiras do anexo referido, na confrontação com o Parque Municipal Desportivo, ruiu tendo sido reedificado e custeado por pessoa que não foi possível apurar [resposta ao artigo 111º -16 da contestação]. 32. As obras referidas em 29) e a substituição de telhas referida em 30) foram realizadas à vista e com conhecimento de L. P. e dos Autores M. P. e E. N. que, ao tempo, viviam no apartamento situado no primeiro andar esquerdo do imóvel [resposta aos artigos 124º, 125º, 127º da contestação]. 33. Os Autores identificados em 32) beneficiaram do terraço referido em 29)
  183. i)que aumentou o anterior varandim da cozinha [resposta ao artigo 129º da contestação]. 34. O Autor E. N. ocupou e ocupa uma garagem que beneficiou de obras contemporâneas à construção do anexo, tendo aí instalada uma oficina [resposta aos artigos 129º, 130º da contestação]. 35. As obras identificadas em 29
  184. a)a l),
  185. n)a p),
  186. r)a u), 31) e 32) não podem ser levantadas sem a respetiva demolição e danificação do imóvel [resposta aos artigos 115º da contestação]. 36. As despesas relacionadas com as obras referidas em 29)
  187. a)a d), j), em 29)
  188. n)quanto à cozinha e em 29) q), 29)
  189. s)quanto às portas degradadas, tiveram em vista manter as condições de funcionamento do espaço para a atividade da Ré [resposta aos artigos 118º, 120º da contestação]. 37. As obras referidas em 29) e), f), i), k), l), m), n),
  190. o)
  191. r)destinaram-se ao crescimento do negócio proporcionando aos clientes da Ré melhores condições de atendimento e outro tipo de serviços [resposta aos artigos 39º, 42º da réplica]. 38. Os melhoramentos resultantes das obras referidas em 29) b), c),
  192. q)já não existem e as identificadas em 29) d), h), j), k), l), m), p), s),
  193. t)foram realizadas em 1999/2000 [resposta ao artigo 47º da réplica]. 39. A Ré despendeu quantia que não foi possível apurar na aquisição de materiais de construção e mão de obra para a realização das obras identificadas em 29) e 30) [resposta aos artigos 112º, 119º da contestação]. 40. As obras referidas em 29) e 30) aumentaram a área do estabelecimento e valorizaram o imóvel no montante de € 122.655,97 [resposta ao artigo 132º da contestação]. 41. A valorização referida em 40) foi refletida na avaliação efetuada pela Autoridade Tributária, para efeitos do cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis, a qual, em 2013, fixou o valor patrimonial de € 404.871,34 para todo o prédio [resposta ao artigo 133º da contestação]. 42. A Ré executou as obras sem se munir previamente de licença camarária para o efeito [resposta ao artigo 37º da réplica]. 43. Após a legalização das obras de ampliação através do processo de licenciamento nº P-PC 66/2001 e a emissão do alvará de utilização nº 204/2013 de 13 de Novembro, em 24 de Maio de 2014, foi averbado no mesmo “rés-do-chão do prédio destinado a estabelecimento de Restauração e Bebidas” [resposta ao artigo 121º da contestação]. 44. Em escrito com data de Outubro de 2010, o Autor J. P., invocando a qualidade de cabeça de casal de L. P., declarou “autoriza o senhor J. M., proprietário do restaurante ... a pedir o licenciamento do prédio devido às obras de construção civil e restauro que o mesmo fez no prédio sito na Rua ... e por nós autorizadas” [resposta ao artigo 125º da contestação]. 45. Na missiva identificada em 16), a Ré comunicou ainda “contudo, acresce dizer que no âmbito do regime transitório relativo ao arrendamento em causa, estabelece-se um regime especial relativo a benfeitorias. No caso, porém, de o contrato ser denunciado pela arrendatária por não aceitar a atualização da renda ao abrigo das disposições dos artigos 31º, nº 3
  194. d)e 51º nº 3
  195. d)NRAU, estabelece-se que a arrendatária tem direito a uma “compensação” por obras licitamente feitas, independentemente do que tiver sido convencionado pelas partes em relação a essa matéria (art. 29º nº 2 e 3 NRAU). Conforme acima se referiu a arrendatária terá consequentemente direito ao reembolso das feitorias referidas. E ainda direito de retenção nos termos do art. 754º do Código Civil até que tais benfeitorias sejam pagas pelo cabeça de casal da senhoria. Direito esse que desde já se invoca até ao pagamento da quantia de € 153.703,69 a título de compensação pelas benfeitorias realizadas no local arrendado” [documento de fls. 100 a 132 e alínea Q) do despacho em referência]. 46. A compensação referida em 45) não foi paga pelos Autores [alínea R) do despacho em referência]. 1.2. O Tribunal recorrido considerou não provados os seguintes factos:
  196. a)os Autores e antecessores fazem obras e benfeitorias no prédio identificado em 6);
  197. b)os Autores já tiveram propostas de arrendamento, com início no mês de Julho de 2015, pela renda de € 2.500;
  198. c)a Ré não se abstém da prática daqueles atos vexatórios, que fazem com que os Autores se sintam menosprezados;
  199. d)os Autores não mencionados em 24) se sentem tristes por se verem privados do uso do rés-do-chão;
  200. e)os Autores sentem-se ansiosos por se verem privados do uso do rés-do-chão;
  201. f)os tetos referidos em 29)
  202. m)tivessem em vista criar isolamento para evitar o frio;
  203. g)as anteriores canalizações eram deficientes;
  204. h)colocou aro em madeira nas janelas pelo interior;
  205. i)eliminou duas fossas a céu aberto no rés-do-chão;
  206. j)instalou chuveiro nas casas de banho;
  207. k)reconstruiu o muro identificado em 31);
  208. l)o logradouro do prédio era em terra e encontrava-se em elevado estado de degradação;
  209. m)substituiu os portões de acesso ao logradouro;
  210. n)em Outubro de 1997 o rés-do-chão não tinha condições de higiene, segurança e salubridade exigidas para o exercício da atividade de “restaurante, cafés e atividades similares de comidas e bebidas”;
  211. o)as obras referidas em 29) se destinassem a obter licença de utilização que o imóvel não possuía;
  212. p)as obras foram autorizadas por L. P.;
  213. q)o sócio gerente da Ré mantinha uma relação de confiança e até de amizade com as pessoas identificadas em
  214. p)e 44). 2. Apreciação sobre o objeto do recurso 2.1. Questão prévia: da admissibilidade do documento apresentado pela apelante em sede de alegações de recurso. Vem a apelante, nas alegações apresentadas, remeter para um documento que junta com a referida peça processual, o qual apelida de “simulação”, extraída do portal da habitação, constando do referido documento como data de emissão 14-01-2021 - cf. conclusão 173.ª das alegações de recurso. Cumpre apreciar da admissibilidade do documento apresentado pelos recorrentes. A possibilidade de apresentação de documentos na fase de recurso encontra-se prevista no artigo 651.º, n.º 1, do CPC ao dispor que «as partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425.º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1.ª instância». Por seu turno, o artigo 423.º do CPC, relativo ao momento da apresentação da prova por documentos, dispõe que

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