Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Acórdãos TRG Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Processo: 441/23.5T8VRL.G1 Relator: GONÇALO OLIVEIRA MAGALHÃES Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS DELIBERAÇÕES NULIDADE INEFICÁCIA PARTES COMUNS DO PRÉDIO ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO Nº do Documento: RG Data do Acordão: 04/24/2025 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: APELAÇÃO IMPROCEDENTE Indicações Eventuais: 1ª SECÇÃO CÍVEL Sumário: (

i)O denominado standard da prova funciona, essencialmente, como uma orientação para o juiz na produção e valoração de cada elemento de prova em ordem à formação da sua convicção sobre a matéria de facto controvertida. (
ii)Face ao disposto no art. 414 do Código de Processo Civil, ficando o juiz no estado de dúvida sobre a correspondência de uma afirmação de facto com a verdade ontológica, deve considerá-la como não provada, ainda que o grau de probabilidade de ela ser verdadeira seja superior ao de ser falsa. (iii) A alteração da matéria de facto só deve ser efetuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efetiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1.ª Instância. (
iv)Sendo negócios jurídicos, as deliberações da assembleia de condóminos estão sujeitas às regras do direito comum aplicáveis àqueles, com as especialidades que resultam das normas que especificamente regulam a propriedade horizontal, como é o caso da do n.º 1 do art. 1433 do Código Civil. (
v)A aplicação do regime estabelecido nesta norma, que prevê como sanção a anulabilidade, é limitada às deliberações que: padeçam de um vício de conteúdo que, porém, não contenda com o núcleo intangível da ordem jurídica, representado pela trilogia lei imperativa, ordem pública e bons costumes; padeçam de um vício de procedimento. (
vi)Fora do seu âmbito ficam, portanto, as deliberações cujo conteúdo ofenda aquele núcleo, as quais devem considerar-se nulas, nos termos gerais, e, como tal, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado. (vii) No art. 1421 do Código Civil, o legislador diferencia entre partes necessariamente comuns (n.º 1) e partes presuntivamente comuns (n.º 2) do edifício, estabelecendo que a enumeração destas é meramente exemplificativa. (viii) As primeiras são aquelas que constituem a estrutura do edifício (paredes-mestras, alicerces, solo) ou a sua cobertura (telhado e certos terraços), bem como aquelas que permitem a circulação, a comunicação ou a ligação espacial entre as várias frações, entre estas e as partes comuns ou as saídas para o exterior (entradas, vestíbulos, escadas e corredores) e ainda as instalações gerais (de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações), que estão funcionalmente afetadas não apenas ao uso das partes próprias, mas também ao uso comum. (
ix)É o que sucede, de um modo geral, com as estruturas físicas de distribuição – e recolha, no caso do saneamento ou dos resíduos – existentes no edifício, designadamente as canalizações, os cabos elétricos, as condutas de gás, o aquecimento central ou as antenas de televisão. (
x)As referidas estruturas físicas apenas são comuns, porém, nas suas partes que estão ao serviço da pluralidade dos condóminos; já são privadas nas suas partes que, mesmo quando atravessem partes comuns, servem exclusivamente uma fração, da qual passam a ser elementos integrantes. (
xi)À luz deste critério, é parte comum do edifício o equipamento de ar condicionado que, num primeiro momento, produz a água fria, num segundo a bombeia e, num terceiro, a distribui pelas oito unidades de tratamento de ar das zonas comuns e pelos aparelhos ventilo-convetores das diferentes frações. (xii) No que tange à repartição com as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, bem como às despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, o legislador estabeleceu, como regra, o critério da proporcionalidade entre a contribuição dos condóminos para as referidas despesas e o valor das respetivas frações. (xiii) Esse critério pode ser afastado, tanto no que tange às despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, no título constitutivo ou numa sua modificação, como no que tange às despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, estas mediante disposição do regulamento do condomínio, “aprovada, sem oposição, por uma maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio” (art. 1424/2 do Código Civil), tendo, assim, natureza supletiva. (xiv) É configurável uma situação de exercício em desequilíbrio do direito ao voto por parte do condómino titular da maior parte do capital investido, geradora da anulabilidade da deliberação com base nele formada, quando ao mesmo tenha presidido o propósito de alcançar vantagens especiais em prejuízo dos demais condóminos ou o propósito tão-só de prejudicar estes. Decisão Texto Integral: I. 1). EMP01..., SA, intentou ação declarativa, sob a forma comum, contra Condomínio do Prédio sito na Quinta ..., denominado ..., pedindo que, na procedência: (
i)Sejam “declaradas nulas e de nenhum efeito as Deliberações de aprovação dos orçamentos para o ano de 2022 e para o ano de 2023, respetivamente tomadas no âmbito do ponto 1 da Assembleia de Condóminos do Réu de 18 de novembro de 2021 e ponto 1 da Ordem de Trabalhos da Assembleia de Condóminos do Réu de 20 de dezembro de 2022, e em consequência”, (
ii)Seja o “Réu condenado na restituição à Autora de todos os valores por si liquidados ou que o venham a ser por referência aos anos de 2022 e de 2023 decorrentes da conservação e fruição dos sistemas de climatização, descontados dos montantes estritamente atinentes a encargos decorrentes de partes comuns, a apurar nos termos supra, acrescidos de juros de mora, contados desde a data da citação até efetivo e integral pagamento”; Caso assim não se entenda, (iii) Seja “declarada nula ou, caso assim não se entenda, (…) anulada[,] e, em qualquer dos casos, de nenhum efeito[,] a Deliberação de aprovação dos orçamentos para o ano de 2023 tomada no âmbito do ponto 1 da Ordem de Trabalhos da Assembleia de Condóminos da Ré de 20 de dezembro de 2022 (…)”; (
iv)Seja “o Réu condenado na restituição à Autora de todos os valores por si liquidados ou que o venham a ser por referência ao ano de 2023 decorrentes da conservação e fruição dos sistemas de climatização, descontados dos montantes estritamente atinentes a encargos decorrentes de partes comuns, a apurar nos termos supra, acrescidos de juros de mora, contados desde a data da citação até efetivo e integral pagamento”; E em qualquer dos casos, (
v)Seja “o Réu condenado a implementar procedimentos de medição dos consumos advenientes dos sistemas de climatização autonomizada por áreas comuns e por cada uma das concretas frações autónomas”; e (
vi)Seja “o Réu condenado no pagamento à Autora das custas e despesas incorridas com a presente ação, incluindo procuradoria e demais legal.” Alegou, em síntese, que: é proprietária da fração autónoma identificada pela letra ... do prédio urbano constituído em propriedade horizontal denominado ..., sito no Lugar ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na CRP sob o n.º ...37 e descrito na matriz sob o art. ...29, cujo condomínio é administrado pela sociedade EMP02..., Lda.; na assembleia de condóminos realizada no dia 21 de novembro de 2022, tendo como objeto a apresentação, discussão e aprovação dos orçamentos de 2023 de despesas comuns, reparações e melhorias e investimentos, interpelou a administração do condomínio sobre o sistema de climatização do edifício, o que levou a uma suspensão da assembleia até ao dia 20 de dezembro de 2022; no período intermédio, a administração do condomínio remeteu aos condóminos vários elementos relativos ao funcionamento do sistema de climatização; em face desses elementos, concluiu que o sistema de climatização do edifício serve quer as partes comuns quer as frações autónomas, com exceção daquela de que é proprietária; os consumos são objeto de medição total, por equipamento, e não de medição autonomizada por áreas comuns e por cada uma das concretas frações autónomas; na proposta de orçamento para 2023 eram-lhe imputados, em função do valor da fração de que é proprietária, os custos decorrentes da conservação do sistema de climatização e os consumos daí decorrentes, em ambos os casos no que respeita às áreas comuns e às várias frações autónomas que dele beneficiam; assim já tinha sucedido em todos os orçamentos anteriores, desde a abertura do centro comercial, designadamente no de 2022, aprovado por deliberação de 18 de novembro de 2021, quanto às rúbricas “eletricidade” (em despesas comuns), no montante de € 353 294,00, “HVAC general repairs”, no montante de € 16 630,00, “Central HVAC switchboard upgrade”, no montante de € 28 662,00; em conformidade, pediu à administração do condomínio que apresentasse, até ao final de março de 2023, nova metodologia que assegurasse a medição dos consumos do sistema de climatização autonomizada por áreas comuns e pelas concretas frações, revendo a proposta de orçamento para 2023 e corrigindo o orçamento de 2022; no dia 20 de dezembro de 2022, foi retomada a assembleia de condóminos, na qual foi aprovada, por maioria, com o voto desfavorável da Autora, a aprovação da proposta de orçamento para 2023, tal como inicialmente apresentada, ou seja, prevendo a contribuição da Autora, quanto às rúbricas “eletricidade”, no valor de € 863 815,00, e “HVAC general repairs”, no valor de € 100 700,00, em função da permilagem da fração autónoma de que é proprietária; a referida maioria foi composta pelo voto favorável da única proprietária das demais frações autónomas, a sociedade EMP03..., detentora de uma permilagem de 700,63, e que assim é quem mais aproveita do sistema de climatização; ainda nessa assembleia, a Autora reiterou a sua proposta de medições do sistema de climatização e consequente repartição dos encargos, o que a administração do condomínio disse não ser possível. Prosseguiu dizendo, sob a epígrafe “Do Direito: Da invalidade e ineficácia das deliberações (ou deliberação caso assim não se entenda) sub judice”, que: os sistemas de climatização, na medida em que integram frações autónomas, não podem ser considerados partes comuns do edifício, pelo que os encargos e despesas, quer referentes à conservação (i. é, o investimento), quer à fruição (i. é, os consumos), nessa parte, não podem ser imputados conjuntamente aos condóminos, em conformidade com o disposto nos arts. 1405/1, 1424/1 e 1430/1 do Código Civil; tal é afirmado pelo título constitutivo da propriedade horizontal e pelo Regulamento do Condomínio, dos quais resulta que os sistemas de climatização não integram, no que tange às frações autónomas, as partes comuns do edifício; ainda que se entendesse no sentido contrário, sempre seria de considerar que em parte estão ao serviço exclusivo das frações autónomas; assim, as referidas deliberações são nulas e de nenhum efeito por contrariarem o disposto nos arts. 1405/1, 1418, 1421, 1424 e 1430/1 do Código Civil, que apenas permitem a repartição das despesas relativas às partes comuns que não estejam destinadas ao uso exclusivo de determinados condóminos; são ainda nulas por, ao deliberarem sobre despesas que não são originadas por partes comuns, extravasam a esfera de competência da assembleia de condóminos; sem prejuízo, tais deliberações, tendo sido aprovadas apenas com o voto do condómino proprietário das demais frações, que beneficia, em exclusivo, do sistema de climatização das áreas privadas, conformam um abuso do direito na modalidade do desequilíbrio no exercício de posições jurídicas, sendo, também por essa razão, nulas; em qualquer caso, a deliberação de 20 de dezembro de 2023 sempre será, pelas indicadas razões, anulável. Citado, o Réu, representado pela administradora do condomínio, contestou dizendo, também em síntese, que: a construção e conceção do projeto do edifício foi levada a cabo pela sociedade EMP04..., SA, a qual, no dia 30 de dezembro de 2003, celebrou com a Autora o contrato-promessa de compra e venda da fração de que esta é atualmente proprietária; nesse contrato-promessa ficou expressamente previsto que o funcionamento do futuro condomínio seria regido através de um regulamento e que a quota-parte da Autora para as despesas comuns seria calculada com base na aplicação de um coeficiente de ponderação de 0,6, para assegurar uma mais justa e equilibrada repartição; esse coeficiente, apesar de não constar do regulamento do condomínio, tem vindo a ser aplicado desde sempre, pelo que a Autora vem participando nas despesas comuns em 15,81% e não em 29,94%, como resultaria da permilagem da fração de que é proprietária; para além disso, a Autora não participa nas despesas de marketing e promoção do centro comercial; por esta razão, a Autora nunca levantou qualquer questão quanto à repartição das despesas com a conservação e a fruição do sistema de ar condicionado, apesar de sempre ter estado ciente do modo de funcionamento deste; apenas o fez na assembleia convocada para a aprovação do orçamento para o ano de 2023 em resultado da política de não investimento em ações de melhoria e modernização do centro comercial e em reação ao aumento exponencial dos custos de energia provocado pelo contexto pós-pandémico e pelo conflito armado que opõe a Rússia à Ucrânia; O HVAC serve todo o condomínio, pelo que é considerado, pelo Regulamento, um equipamento comum; esse sistema obedece a um princípio de produção centralizada; a sua função é o arrefecimento da água que, por sua vez, é bombeada para um circuito que a distribui pelos aparelhos de HVAC (ventilo-convetores) das diferentes frações e pelas 8 unidades de tratamento de ar (UTA’
s)das zonas comuns de forma a ser gerado ar condicionado para estas; já o condicionamento de ar nas várias frações é realizado por sistemas de ar condicionado próprios de cada uma delas, cujos custos são suportados pelos respetivos lojistas; assim, não é possível calcular os custos associados aos consumos energéticos do sistema HVAC com cada uma das frações autónomas e partes comuns do centro comercial, pelo que o objeto da ação é impossível; com a previsão do referido coeficiente de ponderação, foi afastado o regime supletivo dos arts. 1405/1 e 1424/1 e 3 do Código Civil; uma vez que o sistema de HVAC não serve exclusivamente algum dos condóminos, não tem aplicação o disposto no art. 1424/3 do mesmo diploma; as despesas comuns com consumos energéticos incluídas na rúbrica “eletricidade” não dizem apenas respeito ao funcionamento dos sistemas de HVAC, antes incluindo outras despesas. Acrescentou, sob a epígrafe “Do Direito”, que: ao arguir a nulidade de uma deliberação que aprovou, como sucede com a de 18 de novembro de 2021, a Autora atua em abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium; entender que a EMP03..., ao votar favoravelmente as deliberações, atuou em abuso do direito, seria o mesmo que retirar-lhe o direito de voto. Concluiu que a ação deve improceder. Realizou-se a audiência prévia, em que a Autora pugnou pela improcedência das exceções de impossibilidade do objeto da ação e de abuso do direito invocadas pela Ré dizendo, em síntese, que o referido coeficiente de ponderação foi considerado única e exclusivamente pelo facto de o hipermercado ser a loja âncora do centro comercial e necessitar de grandes áreas de apoio comercial, ao que acrescentou que desenvolve atividades de promoção e marketing próprias, de que beneficia, de forma integral, todo o espaço comercial. De seguida, foi proferido despacho a: afirmar, de forma tabular, a verificação dos pressupostos processuais; delimitar o objeto do litígio [“Validade/invalidade da deliberação da assembleia de condóminos de aprovação dos orçamentos para os anos de 2022 e 2023 de 18 de novembro de 2021 e de 20 de dezembro de 2022.”] e enunciar os temas da prova [“1. Medida em que a autora beneficia do sistema de climatização instalado no “..., .... Valores pagos pela autora referentes nos anos de 2022 e 2023 decorrente da utilização e fruição do sistema de climatização por outras frações que não a sua. / 3. Quais os procedimentos a adotar pela ré para a medição dos consumos de dos sistemas de climatização por áreas comuns e por cada uma das frações autónomas.”]. Após a audiência final, onde foram ouvidas as testemunhas arroladas pelas partes, foi proferida sentença a julgar a ação improcedente e a absolver o Réu dos pedidos formulados pela Autora.*** 2). Inconformada, a Autora (daqui em diante, Recorrente) interpôs o presente recurso, através de requerimento composto por alegações e conclusões, estas do seguinte teor (transcrição): “(…) 5.º Não pode, pois, a ora Recorrente conformar-se com a decisão em crise, em qualquer dos enunciados segmentos, pois, com o devido respeito, que muito é, não fez a mesma correta aplicação do Direito, mormente no que respeita à interpretação do conceito de partes e despesas comuns (considerada a concreta fruição que se discute in casu) e, nesse conspecto, à natureza das aqui despesas em causa e que nessas deliberações se enseja imputar ao orçamento comum do Condomínio, sendo ademais reveladora de uma incompreensão das circunstâncias do caso concreto e que permite a subsistência de uma patente injustiça material. DA IMPUGNAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO: MODIFICAÇÃO DO ELENCO DOS FACTOS DADOS COMO PROVADOS, POR ADITAMENTO À MATÉRIA DE FACTO PROVADA 6.º Entende a Recorrente que o Tribunal a quo, mais do que dar como não provado o facto alegado pelo Condomínio Réu e correspondente à al.
e)dos Factos Não Provados, deveria ter dado como provado a alegação da EMP01..., de que a existência do fator de ponderação se prende somente, por um lado, com o papel âncora que é desempenhado pelo hipermercado na dinâmica do Centro Comercial e, por outro lado, pela necessidade de grandes áreas de apoio comercial (que reduz, de forma significativa, a denominada “área de venda”, contrariamente ao que acontece nas demais lojas) – como, aliás, a própria Decisão a quo anota, na Fundamentação –, 7.º Donde inelutavelmente se deve concluir que o fator de ponderação (que impõe uma contribuição da Autora e Recorrente distinta da que resultaria da aplicação da permilagem) nenhuma relação tem com o concreto modo de funcionamento do sistema de climatização ou tampouco com o facto de do mesmo não aproveitar a fração da Autora. 8.º Doutra parte, entende a Recorrente que o Tribunal a quo deveria também ter dado como provado o facto de a EMP01... desenvolver atividades de promoção de marketing próprios, suportados por si e de que beneficia todo o Centro Comercial. 9.º As razões justificantes do fator de ponderação, no sentido de que o mesmo nada tem que ver com a participação da EMP01... em determinadas despesas no orçamento comum e de que não beneficia, como ocorre com os consumos do sistema de climatização pelas frações autónomas, e o facto de a EMP01... desenvolver atividades de promoção e marketing próprios, foram expressamente confirmados na Audiência de Julgamento, desde logo, visto que: (
i)O facto de que o fator de ponderação nada tem que ver com a participação da EMP01... em determinadas despesas no orçamento comum e de que não beneficia, como ocorre com os consumos do sistema de climatização pelas frações autónomas, foi expressamente confirmado na Audiência de Julgamento desde logo pelo Senhor Dr. AA, Responsável de Desenvolvimento e Património da EMP01... – cf. minutos 00:34:58 a 00:39:47 e minutos 00:56:37 a 00:57:30 do registo de gravação efetuado na sessão da Audiência de Julgamento de 15.01.2024, com a duração total de 1 hora 30 minutos e 38 segundos; (
ii)O facto de a EMP01... desenvolver atividades de marketing e comunicação próprios, com benefício para todo o Centro Comercial (razão pela qual a EMP01... não participa na rubrica condominial atinente a marketing), foi também confirmado pela mesma testemunha AA – cf. minutos 00:42:07 a 00:43:25 do registo de gravação efetuado na sessão da Audiência de Julgamento de 15.01.2024, com a duração total de 1 hora 30 minutos e 38 segundos; (iii) Também BB, gestor e coordenador na EMP02..., sociedade administradora do Condomínio, confirmou que a existência do fator de ponderação se justificava pela área de venda mais reduzida do hipermercado – cf. minutos 00:53:11 a 00:56:23 e 00:58:12 a 00:58:49 do registo de gravação efetuado na sessão da Audiência de Julgamento de 23.01.2024, com a duração total de 1 hora 24 minutos e 12 segundos; (
iv)Os dois pontos supra, referentes ao fator de ponderação e às atividades de promoção e marketing próprios da EMP01..., foram igualmente confirmados por CC, Diretor de Expansão do grupo EMP01... – cf. minutos 00:32:18 a 00:39:30 do registo de gravação efetuado na sessão da Audiência de Julgamento de 15.01.2024, com a duração total de 1 hora 25 minutos e 37 segundos. 10.º Em boa verdade, não faria o mínimo sentido, de acordo com regras de experiência, que, por forma a compensar a Autora por despesas futuras decorrentes do sistema de climatização, que são incertas e de valor variável, as Partes determinassem, aquando da constituição da propriedade horizontal ou posteriormente, conferir à fração da Autora uma contribuição inferior e pré-determinada nas despesas comuns. 11.º De resto, estando a utilização do sistema de climatização do Centro Comercial na mera disponibilidade da EMP01... (como o Réu não coloca em que causa, e também ficou patente nos depoimentos prestados pelas testemunhas na Audiência de Julgamento), bem se vê que nenhuma correlação tem essa (não) utilização com a existência do fator de ponderação (ou o seu concreto percentual), já que, mesmo que a EMP01... usufruísse do sistema de climatização na sua fração (como poderia), o fator de ponderação permaneceria inalterado. 12.º A existência do fator de ponderação justifica-se, apenas, pois, pelo papel âncora que é desempenhado pelo hipermercado e pela mais reduzida “área de venda” de que beneficia e pelo facto de a EMP01... desenvolver atividades de promoção e marketing próprios, suportados por si e de que beneficia todo o Centro Comercial, emergentes dos pontos 16, 17 e 19 do requerimento de resposta à matéria de exceção (e tendo por contraponto a alegação vertida, em sentido contrário, inter alia, nos artigos 19.º, 20.º, 64.º e 76.º da Contestação do Réu). 13.º Assim, e por terem relevância para a boa decisão da causa, deverão ser acrescentados aos factos provados dois novos factos, a saber: “A existência do fator de ponderação decorre única e exclusivamente do papel âncora que é desempenhado pelo hipermercado na dinâmica do Centro Comercial, bem como da necessidade de grandes áreas de apoio comercial (que reduz, de forma mais significativa do que nas demais lojas, a denominada “área de venda”);” “O hipermercado, no caso a aqui Autora, desenvolve atividades de promoção e marketing próprios, suportados integralmente por esta, de que beneficia, de forma integral, todo o espaço comercial.” DA INVALIDADE E INEFICÁCIA DAS DELIBERAÇÕES (OU DELIBERAÇÃO, CASO ASSIM NÃO SE ENTENDA) SUB JUDICE 14.º O entendimento lavrado pelo Tribunal a quo, de que as despesas em causa são de natureza comum e que a sua repartição está em consonância com a Lei e com o Regulamento de Condomínio, radica, com todo o devido respeito, numa leitura e aplicação desconforme às normas legais ou contratuais disciplinadoras da propriedade horizontal, mostrando-se ademais totalmente desfasada dos contornos concretos que o presente caso convoca, e que a mens legislatoris não pretendeu. 15.º Não se discute, ou em momento algum a EMP01... colocou em causa, que os sistemas de climatização existentes no Centro Comercial são uma parte comum do Condomínio. Porém, 16.º Não é admissível que venham sendo e continuem a ser imputadas ao orçamento comum despesas que derivam dos consumos realizados em cada uma das concretas frações autónomas (e que o Condomínio não controla, nem tem como controlar), ao invés de serem implementadas medições autonomizadas dos consumos do sistema de climatização (que são possíveis), que apartem o que é comum do que é de cada fração (da responsabilidade de cada um dos proprietários e porventura repercutida nos lojistas, na relação entre ambos). 17.º É inequívoco, conjuntamente do preceituado no artigo 1405.º, n.º 1, da leitura a contrario sensu do artigo 1424.º, n.ºs 1 e 2 do Cód. Civil e da letra e da subjacente mens legislatoris do n.º 3 (e n.ºs 4 a 6) do mesmo artigo, todos do Cód. Civil, por um lado, que os encargos que não sejam necessários e decorrentes da conservação e fruição de partes comuns do edifício ou do pagamento de serviços de interesse comum não deverão ser suportados conjuntamente pelos condóminos, e, por outro lado, que as despesas relativas a partes comuns que beneficiem ou de que se sirvam exclusivamente alguns condóminos ficam a cargo desses condóminos. 18.º Também no tocante aos serviços de interesse comum (e na medida em que o sejam), o seu pagamento é suportado pelos condóminos em proporção do valor das suas frações ou, por disposição do regulamento do condomínio, em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição (em consonância, respetivamente, com o disposto nos n.ºs 1 e 2 do artigo 1424.º do Cód. Civil). Expressão, quanto a todos, da máxima do ubi commoda ibi incommoda. 19.º Quer a Lei quer o Regulamento de Condomínio quando referem “partes comuns” ou “despesas comuns” (que das primeiras derivam) não pretendem aí abarcar toda e qualquer utilização ou toda e qualquer despesa, mas apenas as de natureza comum, de fruição ou interesse do conjunto dos condóminos. 20.º Assim, na parte e na medida em que do mesmo beneficiam as frações autónomas de concretos condóminos (ou seja, para lá do que é passível de ser considerado domínio “comum”), já não se está verdadeiramente perante uma qualquer utilização ou fruição dos sistemas de climatização enquanto “parte comum” ou de qualquer serviço de interesse comum, pelo que, contrariamente ao que acontece nos orçamentos aprovados pelas Deliberações em apreço, os decorrentes encargos e despesas, quer referentes à conservação (i.e., o investimento), quer à fruição (i.e., os consumos), na parte em que não dão cobertura a partes comuns, não podem, como é de apodítica clareza, ser imputados conjuntamente aos condóminos, mormente em consonância com o previsto nos artigos 1405.º, n.º 1, 1424.º, n.º 1 e 1430.º, n.º 1 do Cód. Civil. 21.º Tal é confirmado, como não poderia deixar de ser, pelo título constitutivo da propriedade horizontal e pelo Regulamento de Condomínio (cf. Documento n.º 5 junto à Petição Inicial e artigos 3.º, 6.º, n.ºs 1 e 2, alíneas
a)e
d)e 10.º, n.º 2 do Documento n.º 6 junto à Petição Inicial e artigo 1418.º do Cód. Civil), em que os sistemas de climatização não integram, desde logo na parte concernente às frações autónomas, as partes comuns do Condomínio. 22.º Sem embargo, ainda que se entendesse que a utilização do sistema de climatização integra, de forma indivisível, para efeitos de aplicação do regime aplicável, o conceito de partes comuns – no que não se concede –, certo é que, também por aqui, não poderiam as despesas estritamente atinentes às frações autónomas deixar de ser imputadas, nessa medida, aos condóminos que beneficiam de forma exclusiva desse sistema nas sua frações, em particular nos termos do disposto no artigo 1424.º, n.º 3 do Cód. Civil, bem como, ademais, em conformidade com o previsto no Regulamento de Condomínio, designadamente no seu artigo 6.º. 23.º É errado e falacioso o argumento que a final se esgrime na Sentença a quo a respeito da existência do fator de ponderação e da suposta “repartição mais justa”, desde logo porque as despesas em causa não são comuns (mas despesas de cada uma das frações autónomas!). 24.º Sem embargo, e além disso, o fator de ponderação não visa (como aqui parece pretender a Sentença a quo) “compensar” a EMP01... por permitir (que não permite) imputar ao orçamento comum despesas que não têm natureza comum, justificando-se tão-somente, como melhor se expôs no ponto II.1. supra, pelo papel âncora que é desempenhado pelo hipermercado na dinâmica do Centro Comercial e pela necessidade de grandes áreas de apoio comercial (que reduz, de forma significativa, a denominada “área de venda”, contrariamente ao que acontece nas demais lojas), como de resto a Sentença a quo também salienta… 25.º Doutra parte, também não pode merecer acolhimento o argumento lavrado na Decisão a quo no sentido de que “as deliberações tomadas em de sede assembleia de condóminos não definem os critérios de divisão das despesas orçamentadas”, sendo “o regulamento que estabelece os critérios de divisão das despesas comuns”, já que, como se disse supra, as normas do Regulamento de Condomínio, ao estabelecerem, entre o mais, a repartição das despesas comuns, não pretendem (ou tampouco poderiam) fazer aí incluir despesas ou custos que não têm natureza comum. 26.º Pelo que deveria o Tribunal a quo, só por aqui, por errada (e ilegal) imputação de encargos aos condóminos (in casu, à EMP01...) e vício de conteúdo das Deliberações, ter conhecido e declarado a nulidade das Deliberações sub judice e, em consequência, julgado procedentes os pedidos formulados pela Autora. 27.º Ao decidir de forma diversa, fez o Tribunal a quo, neste tocante, errada interpretação e aplicação do Direito aos factos em presença, em especial do disposto no artigos 1405.º, n.º 1, 1418.º, 1421.º e 1424.º do Cód. Civil e, bem assim, dos artigos 3.º, 6.º e 10.º do Regulamento de Condomínio. 28.º Acresce que, ao determinar ou permitir uma imputação ao orçamento do Condomínio de despesas que não têm, em si, natureza comum, as Deliberações sub judice exorbitam a esfera de competência da Assembleia de Condóminos, sendo, também por aqui, nulas e de nenhum efeito. 29.º Ao decidir de forma diversa, fez o Tribunal a quo, também nesta parte, errada interpretação e aplicação do Direito aos factos em presença, em especial do disposto no artigos 1405.º, n.º 1, 1418.º, 1421.º, 1424.º e 1430.º, n.º 1 do Cód. Civil e, bem assim, dos artigos 3.º e 6.º do Regulamento de Condomínio. 30.º As Deliberações sub judice são ainda nulas e de nenhum efeito, por verificação de abuso do direito, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 334.º do Cód. Civil, na medida em que é o (único) voto (abusivo) da comproprietária que permite manter um estado de coisas, do seu exclusivo interesse (porquanto beneficia, ao contrário da Recorrente, do sistema de climatização nas áreas privadas), que, além de violador da Lei e do Regulamento de Condomínio, consubstancia um desequilíbrio objetivo e infundado das posições das comproprietárias. 31.º Mal andou, assim, ao decidir diversamente o Tribunal a quo, em manifesta violação do disposto nos no artigos 334.º, 1405.º, n.º 1, 1418.º, 1421.º e 1424.º do Cód. Civil e, bem assim, dos artigos 3.º, 6.º e 10.º do Regulamento de Condomínio. Em face de todo o exposto, 32.º Deve ser revogada a Sentença a quo e, em consequência, ser conhecida e declarada a nulidade das Deliberações sub judice, nos termos propugnados supra, e ser o Réu e Recorrido condenado a implementar procedimentos de medição dos consumos advenientes dos sistemas de climatização autonomizada por áreas comuns e por cada uma das concretas frações autónomas, 33.º E, ainda, nos termos do previsto no artigo 289.º do Cód. Civil, ser o Réu e Recorrido condenado na restituição à EMP01... de todos os valores por si liquidados ou que o venham a ser por referência aos anos de 2022 e de 2023 decorrentes da conservação e fruição dos sistemas de climatização, descontados dos montantes estritamente atinentes a encargos decorrentes de partes comuns (a apurar em função dos consumos reais que se venham a verificar no primeiro trimestre após a implementação de medição autonomizada ou dos consumos estimados em função da proporção das áreas comuns e das concretas frações autónomas), acrescidos de juros de mora, contados desde a data da citação até efetivo e integral pagamento. DA NULIDADE OU ANULABILIDADE DA DELIBERAÇÃO SUB JUDICE 34.º Ainda que não se entendesse pela nulidade das Deliberações sub judice, nos termos expostos supra – no que não se concede, e a mero benefício de raciocínio se equaciona –, então sempre seria a Deliberação referente ao orçamento de 2023 nula, nos termos supra, ou, caso assim não se entenda, anulável, nos termos do disposto nos artigos 1405.º, n.º 1, 1418.º, 1424.º, 1430.º, n.º 1 e 1433.º, n.º 1 do Cód. Civil e nos artigos 3.º e 6.º do Regulamento de Condomínio, que, para todos os efeitos, se deixa arguida. 35.º Donde deve ser revogada a Sentença a quo e, em consequência, ser conhecida e declarada a nulidade das Deliberações sub judice, nos termos propugnados supra, e ser o Réu e Recorrido condenado a implementar procedimentos de medição dos consumos advenientes dos sistemas de climatização autonomizada por áreas comuns e por cada uma das concretas frações autónomas, 36.º E, ainda, nos termos do previsto no artigo 289.º do Cód. Civil, condenado na restituição à EMP01... de todos os valores por si liquidados ou que o venham a ser por referência ao ano de 2023 decorrentes da conservação e fruição dos sistemas de climatização, descontados dos montantes estritamente atinentes a encargos decorrentes de partes comuns (a apurar em função dos consumos reais que se venham a verificar no primeiro trimestre após a implementação de medição autonomizada ou dos consumos estimados em função da proporção das áreas comuns e das concretas frações autónomas), acrescidos de juros de mora, contados desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.” Pediu que, na procedência do recurso, seja revogada a decisão recorrida, substituindo-se a mesma por outra que julgue a ação procedente nos termos do petitório constante da petição inicial.*** 3). O Réu (daqui em diante, Recorrido) respondeu, pugnando pela improcedência do recurso.*** 4). O recurso foi admitido como apelação, com subida nos autos e efeito meramente devolutivo, o que não foi alterado por este Tribunal ad quem.*** 5). Realizou-se a conferência, previamente à qual foram colhidos os vistos dos Exmos. Srs. Juízes Desembargadores Adjuntos.*** II. As conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo da ampliação deste a requerimento do recorrido (arts. 635/4, 636 e 639/1 e 2 do CPC). Não é, assim, possível conhecer de questões nelas não contidas (art. 608/2, parte final, ex vi do art. 663/2, parte final, do CPC). Também não é possível conhecer de questões novas – isto é, de questões que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida –, uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de prévias decisões judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação. Ressalvam-se, em qualquer caso, as questões do conhecimento oficioso, que devem ser apreciadas, ainda que sobre as mesmas não tenha recaído anterior pronúncia ou não tenham sido suscitadas pelo Recorrente ou pelo Recorrido, quando o processo contenha os elementos necessários para esse efeito e desde que tenha sido previamente observado o contraditório, para que sejam evitadas decisões-surpresa (art. 3.º/3 do CPC). Tendo isto presente, as questões que se colocam no presente recurso podem ser sintetizadas nos seguintes termos, seguindo a ordem lógica do seu conhecimento: 1.ª Erro no julgamento da matéria de facto, por não terem sido considerados como provados os seguintes enunciados: “A existência do fator de ponderação decorre única e exclusivamente do papel âncora que é desempenhado pelo hipermercado na dinâmica do Centro Comercial, bem como da necessidade de grandes áreas de apoio comercial (que reduz, de forma mais significativa do que nas demais lojas, a denominada “área de venda”)”; e “O hipermercado, no caso a aqui Autora, desenvolve atividades de promoção e marketing próprios, suportados integralmente por esta, de que beneficia, de forma integral, todo o espaço comercial”; 2.ª Erro sobre a matéria de direito, mais concretamente no que tange à aplicação e interpretação do disposto nos arts. 1405/1, 1421, 1418, 1424, 1430/1 e 1433/1 do Código Civil quanto aos seguintes aspetos: natureza comum do sistema de climatização do edifício; repartição entre os condóminos das despesas decorrentes do seu uso e manutenção; legitimidade da assembleia de condóminos para deliberar sobre essa matéria; natureza abusiva das deliberações tomadas por decorrerem de um desequilíbrio no exercício do direito de voto do condómino titular das frações com maior permilagem.*** III. 1) Antes de prosseguirmos com o conhecimento das questões enunciadas, respigamos a fundamentação de facto da sentença recorrida. Assim, foram considerados como factos provados os seguintes enunciados, que reordenamos de acordo de acordo com a sequência lógica e cronológica que é conforme à realidade histórica que é suposto ser retratada[1]:

(1)2. Por escritura pública de constituição da propriedade horizontal datada de 30/07/2005, foi sujeito ao regime de propriedade horizontal o prédio urbano sito no Lugar ..., freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...37 e inscrito na matriz predial urbana sob o art. ...59 da freguesia, concelho e distrito ....

(2)9. Desde outubro de 2004 que o edifício denominado ... se encontra instalado no prédio descrito em 2.

(3)1. A autora é uma sociedade que se dedica às atividades de comércio é industria de géneros alimentícios e não alimentícios e de todo o tipo de artigo compreendidos no ramo de hipermercados e supermercados.

(4)21. Em 30 de dezembro de 2003, a sociedade “EMP04..., SA” - que concebeu e construiu o projeto do hoje ... – celebrou com a autora um contrato promessa de compra e venda de uma fração destinada à instalação de um hipermercado.

(5)22. No referido contrato promessa (cláusula 14.9) ficou estabelecido que “a quota parte de participação nas despesas comuns do Centro Comercial ..., estabelece-se aplicando à quota de compropriedade nas partes comuns do condomínio um índice de ponderação em função da área da fração que assegura uma mais justa e equilibrada repartição das despesas e que será a que resulta da aplicação à sua referida quota de compropriedade de um coeficiente de ponderação de 0,6”.

(6)23. A escritura pública de compra e venda foi outorgada a 30 de junho de 2005.

(7)3. A autora é titular do direito de propriedade sobre a fração autónoma ... que integra o prédio urbano, constituído no regime de propriedade horizontal, denominado ..., sito no Lugar ..., freguesia ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...37 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...59 da freguesia, concelho e distrito ....

(8)20. A EMP01... é titular da fração ... desde a sua construção.

(9)4. A “EMP03..., SA” é proprietária das frações ..., ... e ... a ... do edifício descrito em 2.

(10)5. É administradora do condomínio a sociedade “EMP02..., Lda.” desde ../../2016.

(11)34. O Regulamento de Condomínio considera como partes comuns “as instalações gerais de água, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes, ainda que destinadas ao uso de qualquer fração” – art. 3º, n.º1, al. d).

(12)35. Quanto aos encargos de funcionamento e fruição “as despesas de natureza condominial serão suportadas pelos condóminos na proporção das respetivas permilagens” sendo que “constituem despesas de natureza condominal as de conservação, manutenção e reparação das partes comuns não exploradas comercialmente e prestação de serviços conexos” – art. 6º, n.ºs 1, e 2, al. a).

(13)36. O Regulamento de Utilização e Funcionamento do Centro Comercial considera como partes comuns “as instalações gerais de água, eletricidade, esgotos, ar condicionado, gás, som, deteção e combate de incêndio, de instrução, telecomunicações e bocas de incêndio.” – art. 2º, n.º1, al. d).

(14)37. Mais determina que são consideradas despesas comuns “as despesas relativas a manutenção, reparação e reposição das redes de distribuição (incluindo os transformadores) de qualquer serviço do Centro Comercial de utilização comum tais como água, esgotos, eletricidade, força motriz, telefones e telecomunicações, etc.” - art. 7º, n.º1, al. b).

(15)38. Quanto à repartição de tais despesas o Regulamento de Utilização e Funcionamento do Centro Comercial determina que “todas as despesas comuns de cada ano civil anual serão repartidas entre os diversos proprietários ou lojistas na proporção de uma área ponderada, tendo por base a primeira repartição de despesas do Centro Comercial, salvo exceções contratadas. A quota parte de comparticipação nas despesas comuns do Centro Comercial do titular da fração ... estabelece-se aplicando à quota da compropriedade nas partes comuns do edifico um índice de ponderação em função da área de cada fração que assegura uma mais justa e equilibrada repartição das despesas e que será a que resulta da aplicação à sua referida quota de compropriedade de um coeficiente de ponderação de 0.6.” – cf. art. 8º.

(16)24. Atendendo às permilagens das frações e considerando em relação à EMP01... um coeficiente de ponderação de 0,6 a atual percentagem de comparticipação dos condóminos nas despesas comuns é de 84,19% para a ‘EMP03...” e de 15,81% para a autora.

(17)25. O fator de ponderação tem vindo a ser aplicado desde o inicio do funcionamento do condomínio.

(18)26. Sem a aplicação do coeficiente de ponderação a EMP01... participaria nas despesas comuns com uma percentagem de 29,94%.

(19)10. O sistema de climatização do ..., ou seja, a produção de ar frio, é centralizada, sendo distribuída a partir do coletor de ida que é comum para o mall e para as lojas.

(20)28. O condicionamento de ar nas lojas do Centro Comercial é realizado por sistemas de ar condicionado próprios de cada uma das frações, sendo o custo energético do seu funcionamento suportado por cada um dos lojistas.

(21)29. Os sistemas de ar condicionado instalados em cada uma das lojas e nas zonas comuns, necessitam de água fria para conseguir gerar o ar condicionado, sendo a água fria que é distribuída pelos equipamentos centrais de climatização e refrigeração do Centro Comercial.

(22)30. O que sucede desde a abertura do Centro Comercial ao público.

(23)31. O HVAC (Heating, ventilation and air conditioning) do Centro Comercial é composto por três refrigeradores a ar e bancos de gelo (que se encontram desativados), tendo como função arrefecer a água que, por sua vez, é bombeada para um circuito que a distribui pelos aparelhos ventilo-convetores das diferentes frações e pelas 8 unidades de tratamento de ar (UTA) das zonas comuns.

(24)32. Os consumos gerados dizem respeito por um lado à produção da água gelada e por outro ao bombeamento dessa água para as várias UTAs e aparelhos de HVAC das frações.

(25)33. O atual sistema de HVAC do Centro Comercial não permite fazer a medição individualizada do consumo de energia despendido com a refrigeração da água necessária para cada uma das frações que compõem o Centro Comercial por comparação com a energia consumida para a refrigeração das zonas comuns.

(26)11. O sistema de climatização instalado no edifício serve por um lado as partes comuns e por outro as frações autónomas do prédio afetas à atividade comercial, com exceção da fração que pertence à autora.

(27)12. Os consumos incorridos com a climatização do edifício estavam a ser objeto de medição total por equipamento e não de medição autonomizada por áreas comuns e cada uma das frações autónomas.

(28)13. Estando a ser imputados à autora, na proporção do valor da sua fração a integralidade dos custos decorrentes da conservação do sistema de climatização e também dos consumos dai decorrentes, sempre no que respeita às partes comuns e às áreas privativas.

(29)14. O sistema de climatização não beneficia a fração autónoma da autora, que, como tal, apenas beneficia do mesmo no que respeita às partes comuns.

(30)6. Por carta datada de 25 de outubro de 2022 a autora tomou conhecimento da convocatória para a Assembleia de Condóminos do Edifício... em que se insere a fração da autora, a ter lugar no dia 21 de novembro de 2022, sendo a seguinte a ordem de trabalhos: - Apresentação, discussão, e aprovação dos orçamentos de 2023 de despesas comuns, reparações e melhorias (OPEX) e Investimentos (CAPEX); - Outros assuntos de interesse geral.

(31)7. No dia 21 de novembro de 2022 reuniu a Assembleia de Condóminos, em que foram levados à discussão os assuntos que compunham a ordem de trabalhos, e solicitou a autora à Administradora vários esclarecimentos sobre o sistema de climatização.

(32)8. Os condóminos presentes deliberaram postergar a votação do orçamento para 2022 para nova Assembleia de Condóminos, a realizar em 20 de dezembro de 2023.

(33)9. A EMP02..., a pedido da autora remeteu aos condóminos um conjunto de elementos referentes ao funcionamento do sistema de climatização no Centro Comercial.

(34)15. A autora votou contra a deliberação do orçamento de 2023 especificamente quanto às rúbricas “eletricidade” no valor de 863.815,00 € e “HVAC general repairs” no montante de 100.700;00 €, que foi aprovada com o voto de “EMP03...”, proprietária das demais frações e com uma permilagem de 700,63.

(35)16. A deliberação de 18 de novembro de 2021 aprovou por unanimidade, incluindo o voto favorável da autora, o orçamento para o ano de 2022, estando incluído o sistema de climatização centralizado no item da eletricidade.

(36)17. A proprietária das demais frações, que votou favoravelmente à aprovação do orçamento em dezembro 2022 beneficia em exclusivo do sistema de climatização das áreas privadas.

(37)18. É possível proceder-se a medições autonomizadas dos consumos referentes às áreas comuns e aos consumos das frações autónomas que beneficiam do sistema de HVAC quer por medição real quer por medição estimada.

(38)27. A EMP01... não participa nas despesas de marketing e promoção do Centro Comercial.*** 2). De seguida, o Tribunal de 1.ª instância considerou como factos não provados, “designadamente”, os seguintes enunciados:

a)Apenas com os documentos disponibilizados pela EMP02... referidos em 7 a autora tomou conhecimento do funcionamento do sistema de climatização do Edifício....
b)E inferiu que, ao longo dos anos, lhe vinham sendo imputados encargos com consumos do sistema de climatização estritamente advenientes da sua fruição nas demais frações autónomas.
c)O que desconhecia até ao momento.
d)Não é possível calcular os custos associados aos custos energéticos do sistema HVAC com cada uma das frações autónomas e partes comuns do Centro Comercial.
e)A comparticipação pela EMP01... nas despesas comuns do Centro Comercial resulta de um acordo feito com a EMP01..., antes da abertura ao público do Centro Comercial, nos termos do qual participa em determinadas despesas das partes comuns, como as despesas de funcionamento e manutenção do sistema HVAC, sendo aplicado um coeficiente de ponderação de 0,6.”*** 3). Finalmente, o Tribunal de 1.ª instância fundamentou a decisão da matéria de facto nos seguintes termos: “Para dar como provada e não provada a matéria de facto nos termos enunciados teve-se desde logo em consideração as posições que as partes assumiram nos seus articulados, sendo que, em abono da verdade, inexistem grandes discrepâncias quanto à factualidade essencial. Tal factualidade encontra-se ainda respaldada pelos documentos que estão nos autos, designadamente: - a certidão do registo comercial da autora; - a certidão predial urbana e as certidões matriciais das frações; - escrituras de constituição da propriedade horizontal e regulamento de condomínio; - ata n.º ... da Assembleia de Condóminos datada de ../../2016 em que a “EMP02..., Lda.” foi nomeada Administradora do Condomínio...; - Regulamento de Funcionamento e Utilização do Centro Comercial; - convocatória da autora para a Assembleia de Condóminos agendada para o dia 21 de novembro de 2022, datada de 25 de outubro de 2022, da qual consta a ordem de trabalhos; - elementos referentes ao sistema de climatização do Centro Comercial disponibilizados pela ré à autora; - ata n.º ...9 da assembleia de condóminos do ... datada de 18 de novembro de 2021 em que foi aprovado, com o voto favorável da autora, o orçamento para o ano de 2022; - ata n.º ...1 da assembleia de condóminos do ... datada de 21 de novembro de 2022 em que manifestou discordância a autora quanto à estratégia seguida pelo condomínio em relação aos custos da energia, designadamente pela opção de uma tarifa variável. Mais se pronunciou em relação ao sistema de climatização centralizado e a constatação que se encontrava a ser imputada nas despesas comuns a energia despendida pelas frações autónomas que não dispõem de climatização autónoma e em que a administração do condomínio refere que não é possível fazer uma mediação separada das áreas comuns e de cada uma das frações; - ata n.º ...2 da assembleia de condóminos do ... datada de 20 de dezembro de 2022 em que a autora referiu manter a posição anteriormente assumida no que toca aos custos da eletricidade, e designadamente na imputação aos condóminos de despesas das frações, tendo votado contra a aprovação do orçamento, mas discordando apenas no que respeita à rubrica da eletricidade. Em sede de audiência de discussão e julgamento foi inquirida a testemunha DD responsável da “EMP01...” pelo desenvolvimento e património desde 2018. No entanto, encontra-se vinculado à autora há 26 anos. Referiu ter estado presente nas assembleias de condóminos em que foram tomadas as deliberações que estão em causa nestes autos. Esclareceu que a climatização da fração da autora é feita com equipamentos próprios. Também os cinemas instalados no Centro Comercial, assim como algumas lojas com uma área maior têm sistemas próprios. A restante área (partes comuns e frações) são servidas e beneficiam da produção centralizada do edifício. A testemunha referiu ter ideia que desde o inicio do funcionamento do Centro Comercial que o sistema de climatização se mantém o mesmo. Não obstante ter conhecimento do modo de funcionamento do sistema de climatização afirma que apenas na assembleia de 21 de novembro de 2022 obteve a informação que inexistia qualquer separação dos custos entre o gasto de climatização da parte comum e das frações autónomas, estando a ser imputados nas despesas comuns o custo de climatização das lojas. Apresentaram uma proposta de medição dos consumos. Acrescentou que noutro centro comercial em que existe a mesma administração de condomínio foi feita uma proposta de divisão do consumo por estimativa, o que foi aceite. Afirma apenas estar em causa dos custos de energia no que se refere aos consumos das frações não questionando a autora a sua contribuição para todas as despesas que servem as partes comuns. O peso da climatização no total da energia ascende a cerca de 60%, incluindo as áreas comuns e as lojas, existindo formas de fazer essa estimativa. Também existem formas de fazer uma medição real através da instalação de contadores [de] entalpia nas tubagens que vão dar às lojas e às áreas comuns, o que requer, necessariamente, algum investimento. Quando questionada acerca do fator de ponderação de 0,6 de que beneficia a EMP01... no que toca à sua comparticipação para as despesas comuns afirmou que tal nada tem que ver com a assunção de despesas das frações pela autora, mas sim com a circunstância de revestir a natureza de “loja âncora” no sentido de atrair clientela para o Centro Comercial, e também devido à circunstância, de a fração da autora, pela sua natureza de hipermercado, necessitar de ocupar uma área muito maior do que aquele que funciona ao público. Exemplificou que para ter uma área de 5.000 m2 comercial exige 10.000 m2 de espaço. Quanto à exclusão da EMP01... nas despesas de promoção e marketing do Centro Comercial explicou que tal se deve ao facto de ter promoção e marketings próprios que também beneficia o Centro Comercial. A testemunha CC, diretor de expansão da EMP01..., tem a seu cargo quer a abertura de lojas quer a gestão dos condomínios dos centros comerciais em que estejam inseridas, cargo que ocupa desde 2003. Desde 96 que era gerente de expansão na zona norte, sendo funcionário da empresa desde 1982. Referiu ser conhecedor do modo de funcionamento do sistema de climatização do ..., sendo uma produção centralizada para as partes e comuns e para as frações que não disponham de sistemas próprios de climatização (sendo que a EMP01... dispõe desse sistema). Afirmou ainda que sempre presumiu que os custos que eram imputados à EMP01... no que se refere à climatização era apenas o referente ao consumo feito pelas áreas comuns, sendo que, há cerca de um ano, constataram que não era assim, e que as medições eram feitas como consumos totais. Muito embora conhecesse o sistema de climatização, sabendo que existia uma produção centralizada, a EMP01... nunca assumiu o pagamento dos custos de climatização das restantes frações. Quando tomaram conhecimento de como os custos estavam a ser imputados pediram ao condomínio que os consumos fossem calculados autonomamente. Estão em causa apenas os custos de consumo e não o de manutenção e investimento, que servem as partes comuns. A forma de fazer a medição autónoma para os consumos passados seria através de estimativa e para os futuros com a instalação de contadores para o efeito. Segundo a testemunha existem vários centros comerciais que não obstante a climatização centralizada a medição é feita separadamente entre as partes comuns e entre as frações designadamente com recurso a estimativa. No que toca ao fator de ponderação de 0.6 de que beneficia a EMP01... tal corresponde a um benefício dado às lojas âncora, como são os hipermercados, e que faz com que contribuam para as despesas comuns com um valor inferior ao que lhes corresponderia nos termos da sua permilagem. Tal encontra-se relacionado quer com a circunstância de mais de 1/3 da área da loja não ser área comercial útil. Este facto de ponderação existe em todas as lojas da EMP01... quer naquelas em que é proprietária da fração quer nas em que é arrendatária. O mesmo sucede com outras lojas do centro comercial. Em relação a outras rúbricas do orçamento em que não participam, tal deve-se ao facto de assumirem, como referiu, a natureza de loja âncora e disporem de serviços próprios, designadamente de promoção e marketing, que também acabam por beneficia as restantes lojas. Propuseram ao condomínio, a contabilização dos consumos por estimativa. Acresce que, no piso em que se encontra o hipermercado inexiste climatização das áreas comuns. A testemunha EE, engenheiro técnico da área da climatização, que prestou serviços de projetista para a autora na loja de Coimbra (...), e por isso mesmo conhecedor do modo de funcionamento dos sistemas de climatização dos centros comerciais. Apesar de não ter tido intervenção direta no sistema de climatização do ..., dos elementos que analisou e do que constatou esclareceu que é um sistema de climatização standard, sendo a produção centralizada de frio feita através de equipamento para o efeito e o aquecimento de água através de caldeiras. A distribuição da energia de água quente e fria é centralizada beneficiando quer as zonas comuns quer as frações que se encontram ligadas àquele. Mais referiu que o sistema centralizado não implica uma contagem dos consumos comum, sendo possível fazer quer a medição real quer uma medição estimada através de um cálculo de kw/m2 por área das lojas e do mall. Apurar os consumos reais através de contadores é possível sendo, no entanto, uma instalação cara e que leva algum tempo a implementar. Por sua vez a testemunha FF, engenheiro mecânico, no âmbito de uma empresa de climatização, e com 27 anos de experiência de climatização de centros comerciais. Confirmou que os sistemas de climatização do ... é um sistema centralizado tendo o hipermercado um sistema autónomo. Para fazer a medição autónoma dos consumos, terão de ser instalados contadores de entalpia. A testemunha GG, engenheiro eletrónico, trabalha na EMP02... desde agosto de 2015. No âmbito da sua atividade faz a coordenação de todos os equipamentos dos centros comerciais. Está presente nas reuniões de condomínio. Lembra-se de ter surgido a questão da separação dos custos. Ficou surpreendido com a posição da autora uma vez que esta, tinha conhecimento que inexistiam no centro comercial contadores de entalpia. Confirmou a existência de um centro comercial – Centro Comercial ... – em que realizaram a divisão de custos por estimativa. BB, desde 2016 que trabalha na EMP02... sendo que, desde 2017, exerce funções na gestão do .... Tem um portefólio de cinco centros comerciais de ... para cima, tendo proprietários distintos. Desde novembro de 2017 que participa nas reuniões de condomínio. A EMP02... – entidade gestora do condomínio – não concorda com a proposta apresentada pela EMP01.... A EMP01... beneficia da isenção de participação em algumas das despesas comuns, designadamente em tudo o que esteja relacionado com a promoção e marketing do centro comercial. Referiu que nos restantes centros comerciais de que tem a gestão inexiste qualquer repartição deste tipo de custos. Apenas na assembleia de condóminos no ano de 2022 é que a EMP01... referiu não saber que existia uma produção centralizada do sistema de climatização. Ora, segundo a testemunha, o sistema funciona assim desde a construção do centro comercial pelo que seria praticamente impossível a autora não ter conhecimento do seu modo de funcionamento. Também mencionou a realização de uma vistoria energética no ano de 2016, de que a autora teve conhecimento e que refere expressamente o consumo das frações e a imputação do seu custo nas partes comuns. Deu a conhecer que no custo global da energia do centro comercial a climatização tem um peso de 45%, sendo desse valor 30% respeitam às zonas comuns e 70% às zonas privativas. Também, segundo a área das frações a EMP01... tem uma permilagem de 30%, sendo que, a sua medida de contribuição das despesas comuns, atenta a aplicação do fator de ponderação é de 15%. Este fator de ponderação de 0.6 não consta do regulamento de condomínio, sendo, no entanto, aplicado desde o início do funcionamento do centro comercial. Consta do clausulado do contrato promessa – cláusula 14.9. No seu entendimento o facto de ponderação resulta de um conjunto de fatores, incluindo as despesas das partes comuns, de forma a ser mais equilibrada a sua repartição. O outro condómino apenas aceita a divisão de custos mediante uma revisão global de todo o sistema de contribuições e contrapartidas pela EMP01..., designadamente do fator de ponderação. Já a testemunha HH, diretor do centro comercial, desde ../../2022. Já tinha sido anteriormente, entre 2008 e 2012, diretor do mesmo centro comercial com uma outra entidade. Compete-lhe fazer a gestão de todo o centro comercial. Está presente nas reuniões de condomínio. Estava presente em novembro de 2022 na reunião de condomínio em que foi levantada a questão da produção centralizada e dos custos. No âmbito da discussão do orçamento para a energia a EMP01... manifestou surpresa porque a produção da energia destinada ao sistema de climatização era centralizada. Ora, não pode deixar de manifestar estranheza em relação a tal facto atendendo à circunstância de o sistema sempre ter funcionado desse modo desde a implementação do centro comercial tendo, além do mais a EMP01... tido conhecimento dos relatórios/auditorias de energia. Referiu ainda que a EMP01... ficou de fazer uma proposta sendo surpreendido com a instauração dessa ação. No mesmo sentido depôs a testemunha II, diretor de centros comerciais, financeiro da EMP02..., e que desde julho de 2018 a agosto de 2022 foi diretor do .... Sempre teve conhecimento do funcionamento do sistema HVAC. A EMP01... nunca questionou esse funcionamento. Ficou surpreendido com a questão da divisão de custos tanto tempo após a entrada em funcionamento do cento comercial. Tem conhecimento da existência do fator de ponderação, sempre tendo sido utilizado para uma gestão e repartição mais equilibrada das despesas comuns. Do conjunto da prova existente e produzida nos autos, ficou o Tribunal demonstrado, até porque nenhuma das partes o pôs em causa, que o sistema de produção da climatização do ... é centralizado, ou seja, serve toda a área comum e também as frações que não dispõem de sistema de climatização autónomo próprio como é o caso da EMP01.... Mais se demonstrou que, em sede de custos com tal sistema de climatização têm sido, desde sempre os mesmos imputados nas despesas comuns, incluindo o consumo que é feito por cada uma das frações, ou seja, consumos que não são destinados às partes comuns. Em relação ao alegado desconhecimento pela autora do modo de funcionamento do sistema de climatização do Centro Comercial, sempre é de considerar que tal equipamento se encontra instalado desde o ano de 2004, funcionando sempre da mesma maneira, ou seja, produção centralizada. Acresce que, no ano de 2016 foi realizada uma auditoria energética em maio e junho de 2016, sendo o relatório datado de 24 de novembro de 2016, e que foi comunicado à autora, sendo que, das suas conclusões resulta que os investimentos previstos identificam que o sistema de ar condicionado serve as lojas do Centro Comercial. Designadamente, imputa parte significativa do consumo do sistema de HVAC às necessidades de arrefecimento das lojas. Note-se que a EMP01... votou favoravelmente e participou nas despesas previstas no Plano de Eficiência Energética de 2017 elaborado na sequência da referida auditoria energética em que constam as despesas referentes ao HVAC. Mais se refere que os valores envolvidos no que se refere à rúbrica da eletricidade, deveriam pelo menos, levar a autora a ponderar ou a existência de um consumo energético excessivo ou que estariam a ser considerados os consumos de cada uma das frações que não dispõem de sistema individual de climatização. Aliás, sendo a autora titular de outras frações autónomas em centros comercial, não passaria por certo desapercebido o montante que se acredita ser maior da despesa da rúbrica de eletricidade do .... A autora, ainda assim, aprovou todos os orçamentos até ao ano de 2022. Deste modo, ficou o Tribunal convencido que a autora conhecia o modo como funciona o sistema de climatização. Em relação à repartição das despesas, afigura-se que, tendo em consideração o relatório energético elaborado no ano de 2016, os valores envolvidos, a equipa da EMP01... que participa e intervém nas reuniões de condomínio, o modo como analisam as propostas de orçamento, é de concluir que tinham, ou pelo menos deviam ter conhecimento da forma como as despesas se encontravam a ser repartidas. Note-se que a climatização das partes provadas (lojas) tem um peso muito grande na fatura da climatização – cerca de 70%. No que tange ao fator de ponderação, a sua existência é inequívoca, que gera uma redução substancial da medida da contribuição da autora para as despesas comuns também, sendo que, no entanto, não se apurou se a sua implantação já foi tendo em vista a imputação de despesas próprias das frações aos condóminos. Por fim, é também unânime que é possível fazer uma medição autonomizada dos consumos das partes comuns e das frações quer através do recurso a estimativa (valores aproximados) quer através da colocação de contadores de entalpia que permitem apurar os consumos reais.”*** IV. 1).1. Como se constata, a Recorrente impugna a decisão da matéria de facto por nela não terem sido incluídos, como factos provados, dois enunciados por si alegados na resposta às exceções invocadas na contestação, a saber: “A existência do fator de ponderação [0,6] decorre única e exclusivamente do papel âncora que é desempenhado pelo hipermercado na dinâmica do Centro Comercial, bem como da necessidade de grandes áreas de apoio comercial (que reduz, de forma mais significativa do que nas demais lojas, a denominada “área de venda”)”; e “O hipermercado, no caso a aqui Autora, desenvolve atividades de promoção e marketing próprios, suportados integralmente por esta, de que beneficia, de forma integral, todo o espaço comercial.” Estes enunciados assumem relevância na medida em que demonstram, de acordo com a tese da Recorrente, que o coeficiente de ponderação que recai sobre a parte da Recorrente nas despesas com as partes comuns do edifício não visa um equilíbrio entre a posição dela e a do condómino titular de maior permilagem, não servindo, assim, como razão para afastar o alegado conteúdo abusivo das deliberações impugnadas. Como resulta do penúltimo § da fundamentação da decisão da matéria de facto, conjugado com o facto não provado da alínea e), o Tribunal a quo considerou que, à luz da prova produzida, não era possível formar uma convicção positiva sobre se a previsão daquele fator de ponderação teve na sua génese alguma das razões alegadas, de forma divergente, pelas partes.*** 1).2. Sobre a modificabilidade da decisão de facto pela Relação, discorre-se, no Acórdão desta Relação e Secção de 9.11.2023 (2984/22.9T8GMR.G1), relatado pela Juíza Desembargadora Maria João Pinto de Matos, nos termos que, data venia, aqui respigamos: “Mais se lê, no art.º 662.º, n.º 1, do CPC, que a “Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”. Logo, quando os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insuscetível de ser destruída por quaisquer outras provas, a dita modificação da matéria de facto - que a ela conduza - constitui um dever do Tribunal de Recurso, e não uma faculdade do mesmo (o que, de algum modo, também já se retiraria do art.º 607.º, n.º 4, do CPC, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, do mesmo diploma). Estarão, nomeadamente, aqui em causa, situações de aplicação de regras vinculativas extraídas do direito probatório material (regulado, grosso modo, no CC), onde se inserem as regras relativas ao ónus de prova, à admissibilidade dos meios de prova, e à força probatória de cada um deles, sendo que qualquer um destes aspetos não respeita apenas às provas a produzir em juízo. Quando tais normas sejam ignoradas (deixadas de aplicar), ou violadas (mal aplicadas), pelo Tribunal a quo, deverá o Tribunal da Relação, em sede de recurso, sanar esse vício; e de forma oficiosa. Será, nomeadamente, o caso em que, para prova de determinado facto tenha sido apresentado documento autêntico - com força probatória plena - cuja falsidade não tenha sido suscitada (art.ºs 371.º, n.º 1 e 376.º, n.º 1, ambos do CC), ou quando exista acordo das partes (art.º 574.º, n.º 2, do CPC), ou quando tenha ocorrido confissão relevante cuja força vinculada tenha sido desrespeitada (art.º 358.º, do CC, e art.ºs 484.º, n.º 1 e 463.º, ambos do CPC), ou quando tenha sido considerado provado certo facto com base em meio de prova legalmente insuficiente (vg. presunção judicial ou depoimentos de testemunhas, nos termos dos art.ºs 351.º e 393.º, ambos do CC). Ao fazê-lo, tanto poderá afirmar novos factos, como desconsiderar outros (que antes tinham sido afirmados). (…) Lê-se no n.º 2, als.
a)e b), do art.º 662.º, do CPC, que a “Relação deve ainda, mesmo oficiosamente”: “Ordenar a renovação da produção da prova quando houver dúvidas sérias sobre a credibilidade de depoente ou sobre o sentido do seu depoimento” (al. a); “Ordenar, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada, a produção de novos meios de prova” (al. b)”. “O atual art.º 662.º representa uma clara evolução [face ao art.º 712.º do anterior CPC] no sentido que já antes se anunciava. Através dos n.ºs 1 e 2, als.
a)e b), fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e fundar a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis. (…) Afinal, nestes casos, as circunstâncias em que se inscreve a sua atuação são praticamente idênticas às que existiam quando o tribunal de 1ª instância proferiu a decisão impugnada, apenas cedendo nos fatores de imediação e da oralidade. Fazendo incidir sobre tais meios probatórios os deveres e os poderes legalmente consagrados e que designadamente emanam dos princípios da livre apreciação (art. 607.º, n.º 5) ou da aquisição processual (art. 413.º), deve reponderar a questão de facto em discussão e expressar de modo autónomo o seu resultado: confirmar a decisão, decidir em sentido oposto ou, num plano intermédio, alterar a decisão num sentido restritivo ou explicativo” (António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, págs. 225-227). É precisamente esta forma de proceder da Relação (apreciando as provas, atendendo a quaisquer elementos probatórios, e indo à procura da sua própria convicção), que assegura a efetiva sindicância da matéria de facto julgada, assim se assegurando o duplo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto em crise (conforme Ac. do STJ, de 24.09.2013, Azevedo Ramos, comentado por Teixeira de Sousa, Cadernos de Direito Privado, n.º 44, págs. 29 e segs.). (…) Contudo, reconhecendo o legislador que a garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto ”nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência”, mas, tão-somente, “detetar e corrigir pontuais, concretos e seguramente excecionais erros de julgamento” (preâmbulo do Decreto-Lei n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro), procurou inviabilizar a possibilidade de o recorrente se limitar a uma genérica discordância com o decidido, quiçá com intuitos meramente dilatórios. Com efeito, e desta feita, “à Relação não é exigido que, de motu próprio, se confronte com a generalidade dos meios de prova que estão sujeitos à livre apreciação e que, ao abrigo desse princípio, foram valorados pelo tribunal de 1ª instância, para deles extrair, como se se tratasse de um novo julgamento, uma decisão inteiramente nova. Pelo contrário, as modificações a operar devem respeitar em primeiro lugar o que o recorrente, no exercício do seu direito de impugnação da decisão de facto, indicou nas respetivas alegações que servem para delimitar o objeto do recurso”, conforme o determina o princípio do dispositivo (António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 228, com bold apócrifo). Lê-se, assim, no art.º 640.º, n.º 1, do CPC, que, quando “seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a)Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b)Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnada diversa da recorrida;
c)A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”. Precisa-se ainda que, quando “os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados”, acresce àquele ónus do recorrente, “sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (al. a), do n.º 2, do art.º 640.º citado). Logo, deve o recorrente, sob cominação de rejeição do recurso, para além de delimitar com toda a precisão os concretos pontos da decisão que pretende questionar, deixar expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, como corolário da motivação apresentada; e esta última exigência (contida na al. c), do n.º 1, do art.º 640.º citado), “vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar a interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente”, devendo ser apreciada à luz de um critério de rigor enquanto “decorrência do princípio da autorresponsabilidade das partes”, “impedindo que a impugnação da decisão da matéria de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo” (António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 129, com bold apócrifo). Dir-se-á mesmo que as exigências legais referidas têm uma dupla função: não só a de delimitar o âmbito do recurso, mas também a de conferir efetividade ao uso do contraditório pela parte contrária (pois só na medida em que se sabe especificamente o que se impugna, e qual a lógica de raciocínio expendido na valoração/conjugação deste ou daquele meio de prova, é que se habilita a contraparte a poder contrariá-lo). Por outras palavras, se o dever - constitucional (art.º 205.º, n.º 1, da CRP) e processual civil (art.ºs 154.º e 607.º, n.ºs 3 e 4, do CPC) - impõe ao juiz que fundamente a sua decisão de facto, por meio de uma análise crítica da prova produzida perante si, compreende-se que se imponha ao recorrente que, ao impugná-la, apresente a sua própria. Logo, deverá apresentar “um discurso argumentativo onde, em primeiro lugar, alinhe as provas, identificando-as, ou seja, localizando-as no processo e tratando-se de depoimentos a respetiva passagem e, em segundo lugar, produza uma análise crítica relativa a essas provas, mostrando minimamente por que razão se “impunha” a formação de uma convicção no sentido pretendido” por si (Ac. da RP, de 17.03.2014, Alberto Ruço, Processo n.º 3785/11.5TBVFR.P1). Com efeito, “livre apreciação da prova” não corresponde a ”arbitrária apreciação da prova”. Deste modo, o Juiz deverá objetivar e exteriorizar o modo como a sua convicção se formou, impondo-se a “identificação precisa dos meios probatórios concretos em que se alicerçou a convicção do Julgador”, e ainda “a menção das razões justificativas da opção pelo Julgador entre os meios de prova de sinal oposto relativos ao mesmo facto” (Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2.ª edição, Coimbra Editora, Limitada, 1985, pág. 655). “É assim que o juiz [de 1ª Instância] explicará por que motivo deu mais crédito a uma testemunha do que a outra, por que motivo deu prevalência a um laudo pericial em detrimento de outro, por que motivo o depoimento de certa testemunha tecnicamente qualificada levou à desconsideração de um relatório pericial ou por que motivo não deu como provado certo facto apesar de o mesmo ser referido em vários depoimentos. E é ainda assim por referência a certo depoimento e a propósito do crédito que merece (ou não), o juiz aludirá ao modo como o depoente se comportou em audiência, como reagiu às questões colocadas, às hesitações que não teve (teve), a naturalidade e tranquilidade que teve (ou não)” (Paulo Pimenta, Processo Civil Declarativo, Almedina, 2014, pág. 325). “Destarte, o Tribunal ao expressar a sua convicção, deve indicar os fundamentos suficientes que a determinaram, para que através das regras da lógica e da experiência se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento dos factos provados e não provados, permitindo aferir das razões que motivaram o julgador a concluir num sentido ou noutro (provado, não provado, provado apenas…, provado com o esclarecimento de que…), de modo a possibilitar a reapreciação da respetiva decisão da matéria de facto pelo Tribunal de 2ª Instância” (Ana Luísa Geraldes, “Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto”, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, Coimbra Editora, 2013, pág. 591, com bold apócrifo). Dir-se-á mesmo que, este esforço exigido ao Juiz de fundamentação e de análise crítica da prova produzida “exerce a dupla função de facilitar o reexame da causa pelo Tribunal Superior e de reforçar o autocontrolo do julgador, sendo um elemento fundamental na transparência da justiça, inerente ao ato jurisdicional” (José Lebre de Freitas, A Ação Declarativa Comum à Luz do Código de Processo Civil de 2013, 3.ª edição, Coimbra Editora, setembro de 2013, pág. 281). É, pois, irrecusável e imperativo que, “tal como se impõe que o tribunal faça a análise crítica das provas (de todas as que se tenham revelado decisivas)… também o Recorrente ao enunciar os concreto meios de prova que devem conduzir a uma decisão diversa deve seguir semelhante metodologia”, não bastando nomeadamente para o efeito “reproduzir um ou outro segmento descontextualizado dos depoimentos” (Ana Luísa Geraldes, “Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto”, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, Coimbra Editora, 2013, pág. 595, com bold apócrifo). Compreende-se que assim seja, isto é, que a “censura quanto à forma de formação da convicção do Tribunal não” possa “assentar de forma simplista no ataque da fase final da formação dessa convicção, isto é, na valoração da prova; tal censura terá de assentar na violação de qualquer dos passos para a formação de tal convicção, designadamente porque não existem os dados objetivos que se apontam na motivação ou porque se violaram os princípios para a aquisição desses dados objetivos ou porque não houve liberdade na formação da convicção. Doutra forma, seria uma inversão da posição dos personagens do processo, como seja a de substituir a convicção de quem tem de julgar, pela convicção dos que esperam a decisão” (Ac. do TC n.º 198/2004, de 24 de março de 2004, publicado no DR, II Série, de 02.06.2004, reproduzindo Ac. da RC, sem outra identificação). De todo o exposto resulta que o âmbito da apreciação do Tribunal da Relação, em sede de impugnação da matéria de facto, estabelece-se de acordo com os seguintes parâmetros: só tem que se pronunciar sobre a matéria de facto impugnada pelo recorrente; sobre essa matéria de facto impugnada, tem que realizar um novo julgamento; e nesse novo julgamento forma a sua convicção de uma forma autónoma, mediante a reapreciação de todos os elementos probatórios que se mostrem acessíveis (e não só os indicados pelas partes). Contudo (e tal como se referiu supra), mantendo-se em vigor os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova, e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e não de certeza absoluta -, precisa-se ainda que o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1.ª Instância sobre a matéria de facto só deve ser usado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados. Por outras palavras, a alteração da matéria de facto só deve ser efetuada pelo Tribunal da Relação quando o mesmo, depois de proceder à audição efetiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direção diversa, e delimitam uma conclusão diferente daquela que vingou na 1.ª Instância. “Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte” (Ana Luísa Geraldes, “Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto”, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, Coimbra Editora, pág. 609). No sentido de que havendo dúvidas no controlo da matéria de facto pela Relação, deve valer o princípio in dubio pro iudicato, pode ver-se também RE 11.01.2024 (129/21.7T8SLV.E1), relatado por Tomé de Carvalho, com anotação favorável de Miguel Teixeira de Sousa (“Jurisprudência 2024

(13): Matéria de facto; recurso; controlo pela Relação”, disponível em https://blogippc.blogspot.com/), que adjetiva a orientação como pragmática e realista.*** 1).

Assim definidos os termos de apreciação do recurso sobre a matéria de facto, tendo o Recorrente observado o disposto no art. 640/1 do CPC, vejamos a resposta a dar à questão, começando por dizer, em jeito de enquadramento, que os tribunais não lidam só com realidades inequívocas ou que não suscitam controvérsia. De ordinário, lidam com a dúvida e com realidades esbatidas e discutidas. E é aqui que intervêm a sensibilidade, a experiência e o bom senso do julgador. Como, a propósito, se pode ler em RG 7.12.2023 (573/20.1T8VCH.G1), do presente Relator: Ademais, nas situações mais comuns, não existem testemunhas presenciais nem outros meios que permitam uma prova direta, minuciosa e irrefutável do facto; há, assim, que recorrer a prova indireta, através de outros factos (ditos secundários, instrumentais ou probatórios), estes suscetíveis de prova direta, que permitam sustentar juízos de inferência. A este propósito, Michele Taruffo, La Prueba de los Hechos, Madrid: Trotta, 2005, p. 266, ensina que “[o] grau de apoio que a hipótese sobre o facto pode receber dessa prova depende, então, de dois tipos de fatores: o grau de aceitabilidade que a prova confere à afirmação da existência do facto secundário e o grau de aceitabilidade da inferência que se baseia na premissa constituída por aquela afirmação.” Sobre o primeiro fator, as questões que se colocam são as mesmas que surgem no âmbito da prova direta: a atendibilidade e credibilidade da prova sobre o facto secundário. Já o segundo depende essencialmente, no dizer de Michele Taruffo (idem), “da natureza da regra de inferência que se adote para derivar conclusões aptas a representar elementos de confirmação da hipótese sobre o facto principal a partir das afirmações do facto secundário. Assim, o grau de aceitabilidade da prova não equivale ao grau de confirmação daquela hipótese, nem o contrário; o problema principal é precisamente a fundamentação das inferências desde o facto provado ao facto afirmado na hipótese que se tenta confirmar.” Por outro lado, sabemos que o nosso sistema processual é enformado pelo princípio da prova livre, nos termos do qual o tribunal aprecia livremente os meios de prova e é livre na atribuição do grau do valor probatório de cada um deles. Isto não significa o arbítrio, posto que a apreciação da prova está sempre vinculada aos princípios em que se consubstancia o direito probatório. Por outras palavras – as de Paulo Saragoça da Matta (“A Livre Apreciação da Prova”, Jornadas de Direito Processual Penal e Direitos fundamentais, Coimbra: Almedina, 2004, p. 254) –, “a liberdade concedida ao julgador (…) não visa criar um poder arbitrário e incontrolável, mas antes um poder que na sua essência, estrutura e exercício se terá de configurar como um dever, justificado e comunicacional.” Para que o exercício de tal poder seja justificado e comunicacional é pressuposto que todo o caminho da prova, desde a sua admissão ou decisão de recolha até à sua valoração, seja suscetível de autocontrolo por parte do julgador e de controlo por parte da comunidade, incluindo os próprios sujeitos prejudicados com a atividade probatória em questão. É esta necessidade que explica o disposto no já citado art. 607/4 do CPC que, por imposição constitucional (art. 205/1 da CRP), diz que “[n]a fundamentação da sentença, o juiz declara quais os factos que julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas, indicando as ilações tiradas dos factos instrumentais e especificando os demais fundamentos que foram decisivos para a sua convicção.” (…) Perante o referido princípio da livre apreciação da prova, o tribunal tem liberdade para, em cada caso, considerar suficiente a prova produzida ou para considerar que a mesma é afinal insuficiente e exigir outro meio de prova de maior valor probatório no sentido de ficar convencido da verdade do facto em discussão. Coloca-se então uma outra questão: a do standard ou padrão de prova, a qual, por sua vez, está relacionada com a questão do ónus da prova ou da determinação do conceito de dúvida relevante para operar a consequência desse ónus. Sobre esta última, temos como assente que as regras sobre o ónus da prova são regras de decisão e não regras de distribuição propriamente ditas. Tanto assim é que o princípio da aquisição processual (art. 413 do CPC), associado ao princípio do inquisitório em matéria de prova (art. 411/3 do CPC), podem levar a que os factos essenciais constitutivos da causa de pedir ou de uma exceção resultem provados ainda que a parte onerada não consiga produzir prova apta para esse efeito. A propósito, Luís Filipe Pires de Sousa, Direito Probatório Material Comentado, 2.ª ed., Coimbra: Almedina, 2021, p.
Dito de outra forma, ter o ónus da prova significa, sobretudo, determinar qual é a parte que suporta a falta de prova de determinado facto e não tanto saber qual é a parte que está onerada com a prova desse mesmo facto. Sem prejuízo, sempre notamos que, conforme ensinam João de Castro Mendes / Miguel Teixeira de Sousa (Manual de Processo Civil, I, Lisboa: AAFDL, 2022, pp. 487-488), tendencialmente há coincidência entre a parte que suporta o ónus da prova e aquela que tem a iniciativa da prova que, assim, tentará, naturalmente, afastar o risco da falta de prova. Na perspetiva inversa, a contraparte sentir-se-á legitimada a uma inação probatória até à prova do facto pela parte onerada. Assim, escrevem estes autores, “o ónus subjetivo implica o ónus objetivo, e vice-versa.” Neste sentido, o art. 346 do Código Civil e o art. 414 do CPC estabelecem que, na dúvida, o juiz decida contra a parte onerada com a prova. É aqui que surge a questão do standard da prova que, no dizer de Luís Filipe Pires de Sousa (Direito Probatório cit., pp. 55-56), “consiste numa regra que indica o nível mínimo de corroboração de uma hipótese para que esta possa considerar-se provada, ou seja, possa ser aceite como verdadeira.” De acordo com Jordi Ferrer Beltrán (“La decisión probatória”, AAVV, Jordi Ferrer Beltrán (coord.), Manual de Razonamiento Probatorio, Ciudad de Mexico: Suprema Corte de Justicia de la Nación, 2022, pp. 397-458, disponível em https://bibliotecadigital.scjn.gob.mx/ [18.11.2023)), os standards de prova são regras que determinam o nível de suficiência probatória para que uma hipótese possa ser considerada provada (ou suficientemente corroborada) para fins de uma decisão sobre os factos. Ao realizarem essa determinação, cumprem três funções da máxima importância no marco do processo de decisão probatória: 1) aportam os critérios imprescindíveis para a justificação da própria decisão, no que diz respeito à suficiência probatória; 2) servem de garantia para as partes, pois permitem que tomem as suas próprias decisões sobre a estratégia probatória e controlem a correção da decisão sobre os factos; 3) distribuem o risco de erro entre as partes. Não existe entre nós norma que se pronuncie diretamente sobre esta questão. Afastadas as teorias baseadas no cálculo matemático de probabilidades, mais concretamente no Teorema de Bayes, há quem entenda que, em processo civil, opera o standard da probabilidade prevalecente ou “mais provável que não.” Este standard consubstancia-se, segundo Luís Pires de Sousa (Direito Probatório cit., p. 61), em duas regras fundamentais: “(i) Entre as várias hipóteses de facto deve preferir-se e considerar-se como verdadeira aquela que conte com um grau de confirmação relativamente maior face às demais; (ii) Deve preferir-se aquela hipótese que seja “mais provável que não”, ou seja, aquela hipótese que é mais provável que seja verdadeira do que seja falsa.” Este critério, salienta o autor, não se reporta à probabilidade como frequência estatística, mas sim como grau de confirmação lógica que um enunciado obtém a partir das provas disponíveis. Por outro lado, leva a que, perante provas contraditórias de um mesmo facto (rectius, afirmação de facto), o julgador deva sopesar as probabilidades das diferentes versões para eleger o enunciado que pareça ser relativamente “mais provável”, tendo em conta os meios de prova disponíveis. Dito de outra forma, “deve escolher-se a hipótese que receba apoio relativamente maior dos elementos de prova conjuntamente disponíveis.” O autor ressalva que “pode acontecer que todas as versões dos factos tenham um nível baixo de apoio probatório e, nesse contexto, escolher a relativamente mais provável pode não ser suficiente para considerar essa versão como verdadeira.” Assim, “para que um enunciado sobre os factos possa ser escolhido como a versão relativamente melhor, é necessário que, além de ser mais provável que as demais versões, tal enunciado em si mesmo seja mais provável que a sua negação. Ou seja, é necessário que a versão positiva de um facto seja em si mesma mais provável que a versão negativa simétrica.” Michele Taruffo (La Prueba cit., pp. 266-267 e 277-278) propõe uma metodologia de confirmação do grau de probabilidade das hipóteses sobre o facto em que cada prova concreta é valorável numa escala de 0 a 1 (grau particular de confirmação). Por sua vez, a representação da valoração do conjunto da probabilidade da hipótese deve fazer-se numa escala de valores 0 → ∞, sem limite máximo (grau global de confirmação). As duas escalas combinam-se para determinar a probabilidade do facto. Os números são aqui uma forma de expressar relações lógicas e não supõem medidas quantitativas de nada. Um grau de confirmação da hipótese superior a 0,50 deve considerar-se como o limite mínimo abaixo do qual não é razoável aceitar a hipótese como aceitável. Uma só prova clara e segura pode ultrapassar esse limite mínimo, podendo igualmente ser racional aceitar a hipótese confirmada por várias provas ditas indiretas convergentes, por exemplo. O mesmo autor nota (La Prueba cit., p. 302) que podem existir contextos em que é sensato aplicar a probabilidade lógica prevalecente no seu estado puro, o que equivale a dizer, sem que se exija que a hipótese dotada de grau de probabilidade comparativamente mais alto seja também aceitável segundo o critério que opera quando está em jogo uma só hipótese (≥ 0,51). A aplicação do critério no seu estado puro poderá ser pertinente em casos em que não se exija a demonstração da aceitabilidade plena da hipótese, bastando algum elemento de confirmação suscetível de atribuir um mínimo de credibilidade a tal hipótese. Temos dúvidas que esta solução seja compatível com o ordenamento jurídico português, em especial com a regra do non liquet consagrada no art. 414 do CPC, como salienta Miguel Teixeira de Sousa (“Standard probatório. Probabilidade prevalecente. Jurisprudência 2019

(100)” e “Por que razão a “probabilidade prevalecente” não é uma medida da prova aceitável no ordenamento probatório português”, disponíveis no Blog do IPCC [19.11.2023). Com efeito, ficando o juiz com dúvida sobre a verdade de um facto, deve julgá-lo como não provado, ainda que entenda que a probabilidade de ele ser verdadeiro é superior a 0,50, o que não sucede se for aplicado o referido critério. De acordo com ele, a referida probabilidade terá como consequência a prova do facto, ainda que subsista um espaço não despiciendo de dúvida, o que equivale à anulação da referida regra do non liquet. Ainda segundo Miguel Teixeira de Sousa, o referido critério é igualmente “incompatível com a contraprova, que é um meio de impugnação da prova que se destina a tornar o facto provado duvidoso (art. 346 do Código Civil); se o standard da prova começa em mais de 0,50, isso significa que pode verificar-se uma dúvida sobre a verdade do facto até 0,49; disto resulta necessariamente que: (

i)Se a contraprova é suficiente para impugnar uma prova bastante, então não é coerente admitir uma medida da prova que deixa até 0,49 de dúvida sobre a verdade do facto; se a contraparte provar que há uma dúvida até 0,49 sobre a verdade do facto, a prova bastante fica impugnada, pelo que, ao contrário do que resulta da medida da probabilidade prevalecente, o facto não pode ser considerado provado; (
ii)Se, em contrapartida, a medida da prova admite uma dúvida até 0,49, então a contraprova (que se destina precisamente, não a tornar o facto não provado, mas a apenas torná-lo duvidoso) não tem nenhuma possibilidade de aplicação.” Finalmente, “é incoerente com o disposto no art. 368/ 1 do CPC; este preceito determina que, para o decretamento de uma providência cautelar, não é necessária a prova do direito acautelado, mas, em todo o caso, é necessária a prova da probabilidade séria desse direito; a aceitação do critério da probabilidade prevalecente teria como consequência absolutamente surpreendente que a medida da prova seria mais exigente na tutela cautelar ("probabilidade séria") do que na tutela definitiva (probabilidade prevalecente).” No fundo, face ao disposto no art. 414 do CPC, podemos concluir que o legislador português é especialmente exigente quanto ao grau de convicção que é necessário alcançar para que uma afirmação de facto seja considerada como provada, assumindo que é preferível o erro do juiz dar como não provado o que é verdadeiro em detrimento do erro de dar como provado o que é falso, a que conduziria o standard da probabilidade prevalecente. A propósito, colocando esta opção ao nível da política-legislativa, cf. Marina Gascón Abellán, “Sobre la possibilidade de formular estândares de prueba objetivos”, Doxa. Cuadernos de Filosofía del Derecho, n.º 28, nov. de 2005, pp. 127-139, disponível em https://doi.org/10.14198/DOXA2005.28 [20.11.2023]. Afigura-se-nos, assim, que o importante nesta sede é que a prova produzida tenha a medida bastante para criar no juiz a convicção de que o facto em discussão corresponde à verdade ontológica. Cabe depois ao juiz deixar transparecer na fundamentação as razões que o levaram a concluir dessa forma. Nesta medida, o standard serve essencialmente como uma orientação para o juiz na produção e na valoração da prova, designadamente na atribuição de um peso específico a cada um dos elementos que a compõem, tudo em ordem à formação da sua convicção. Não é mais que um critério de acordo com o qual deve construir, de forma completa, a justificação da sua decisão sobre a matéria de facto, baseada na solidez epistemológica das provas e dos juízos inferenciais que é necessário fazer para chegar delas até à hipótese de facto. Como referido em RP 23.02.2023 (30/21.9T8PVZ.P1), relatado por Aristides Rodrigues de Almeida, esta é uma regra que “o julgador, com recurso ao bom senso e ao justo equilíbrio das coisas, há de definir e aplicar caso a caso, em função das exigências de justiça que o mesmo coloca, determinadas a partir de aspetos como o da acessibilidade dos meios de prova, da sua facilidade ou onerosidade, do posicionamento das partes em relação aos factos com expressão nos articulados, do relevo do facto na economia da ação.” Como se salienta no aresto acabado de citar, “a circunstância de um facto ser verosímil ou possível não significa que o mesmo seja verdadeiro, mas o contrário também é correto. A vida diz-nos que por vezes ocorrem factos que eram pouco verosímeis ou não ocorrem factos que além de possíveis eram perfeitamente verosímeis. No entanto, o normal é haver verosimilhança no processo causal gerador de um facto, pelo que a maior verosimilhança do facto torna-o mais provável e a menor verosimilhança menos provável. São as regras da experiência que o determinam. Daí que se possa afirmar a seguinte regra probatória não escrita: quanto mais inverosímil e improvável o facto é, à luz da inteligência que rege os comportamentos humanos e das leis das ciências exatas, normalmente reconduzidas às regras da experiência, mais ou melhor prova deve ser exigida." Nesta apreciação, há que considerar, quando estejam em causa ações humanas, “que as pessoas movem-se por interesses, motivações, objetivos, propósitos, emoções, impulsos. Estes são resultado do funcionamento do intelecto da pessoa enquanto animal dotado de razão, consciência, identidade pessoal. Nessa medida, perscrutar a realidade de um facto humano ou com intervenção humana é, antes de mais, averiguar a razão que subjaz a essa atuação, que lhe dá origem e a orienta, e, sobretudo, apurar se a mesma é compatível com o quadro de atuação de qualquer outra pessoa nas mesmas circunstâncias. Por isso, um dos elementos decisivos para a formação da convicção do julgador é a verosimilhança dos factos sobre os quais recai a controvérsia, ou seja, a pertinência lógica dos mesmos ao domínio dos acontecimentos humanos que por definição possuem motivações apreensíveis, são norteados pela inteligência humana (no sentido de serem comportamentos orientados para um fim compreensível e delineados por processos intelectualmente aptos, mesmo quando são comportamentos asnáticos) e estão de acordo com o que as regras da experiência nos ensinam ser expectável, corresponder ao devir normal.” Finalmente, há que dizer, a propósito da prova pessoal, que o processo de formação das memórias é frequentemente condicionado por fatores que as deturpam, ainda que não intencionalmente, podendo levar a relatos não conformes à realidade ontológica. Como se escreve no aresto, “[e]sta circunstância obriga o tribunal a libertar-se da mera literalidade das afirmações e centrar mais a atenção na análise e interpretação da lógica dos acontecimentos relatados, colocados no seu contexto concreto.” A este propósito, Luís Pires de Sousa (Prova Testemunhal, Coimbra: Almedina, 2016, pp. 9-10) explica que “a memória, mais do que um processo de replicação, constitui um processo reconstrutivo. A evocação dos factos não constitui uma reprodução da realidade, mas sim uma reconstrução a partir de informação incompleta que guardamos do ocorrido. (…) A reconstrução é levada a cabo preenchendo as lacunas da memória mediante inferências que resultam do conhecimento geral e de outros eventos, vividos pela testemunha ou dela conhecidos, bem como com reativação e reorganização de diversas informações de modo a criar uma evocação. Neste sentido, a memória constitui uma combinação contínua de informação proveniente do que se viu, de pensamentos, da imaginação, conversações e outras fontes (…)” *** 1).4.1. Isto posto, não havendo obstáculo ao conhecimento, vejamos se a impugnação da decisão da matéria de facto feita pela Recorrente merece provimento, analisando os dois enunciados em conjunto, uma vez que contendem ambos com a mesma questão. Para sustentar a sua tese, a Recorrente socorre-se dos testemunhos de AA, CC e BB, dizendo, em síntese, que dos mesmos é possível formar um juízo seguro quanto à causa por si indicada para a previsão do referido coeficiente de ponderação. O Recorrido, por seu turno, sustenta que dos depoimentos das duas últimas testemunhas resulta que o coeficiente de ponderação tem uma multiplicidade de causas e visa assegurar uma mais justa e equilibrada repartição das despesas comuns, tendo em conta a impossibilidade de, num edifício com as características do ..., o fazer de forma rigorosa. Sustenta ainda que os depoimentos das testemunhas HH, JJ e KK permitem reforçar tal juízo.*** 1).4.2. Procedemos à audição integral do registo áudio dos referidos testemunhos, todos eles prestados na audiência final (sessões de 15 e 23 de janeiro de 2024), e à sua compaginação com os documentos que infra serão indicados.
a)A primeira testemunha (AA), responsável pelo desenvolvimento e património da Recorrente, disse, em síntese, que: trabalha para a Recorrente há mais de 26 anos, exercendo as suas funções atuais desde 2018; não participou na negociação do contrato pelo qual a Recorrente adquiriu a fração de que é proprietária, nem na do contrato-promessa que o antecedeu; a contribuição da Recorrente para as despesas do condomínio é feita com base na permilagem atribuída à fração de que é proprietária, sobre ela incidindo depois um coeficiente de ponderação de 0,6, que a diminui; no seu entender (“por aquilo que conheço”: 1:30:38 do registo áudio), a previsão desse fator foi, por um lado, um incentivo à instalação do hipermercado da Recorrente no centro comercial, no qual funciona como loja-âncora, e, por outro, uma forma de a compensar pelo facto de a sua fração ter uma parte considerável de espaço que não é destinada à venda, mas ao armazenamento de produtos e apoio aos colaboradores; esse coeficiente é aplicado em todos os centros comerciais onde a Recorrente é proprietária de frações; a Recorrente desenvolve ações de marketing próprias, as quais beneficiam todos os demais lojistas do centro comercial;
b)A segunda testemunha (CC), diretor de expansão da Recorrente, disse, em síntese, que: faz o acompanhamento das lojas de que a Recorrente é proprietária, representando esta nas assembleias de condóminos; não participou nas negociações que levaram à aquisição da fração autónoma; o coeficiente de 0,6 é um benefício que é dado aos proprietários das lojas-âncora de modo a diminuir a sua participação nas despesas do condomínio; visa também um equilíbrio entre essa participação e a área comercial útil da fração; assim sucede em todos os centros comerciais em que a Recorrente está presente; a Recorrente desenvolve as suas próprias campanhas de marketing, que trazem benefícios a todo o centro comercial, o que também terá sido considerado na negociação do coeficiente de ponderação.
c)A terceira testemunha (BB), coordenador de departamento da sociedade administradora do condomínio, disse que: a administração do condomínio aplicou sempre o coeficiente de ponderação de 0,6 sobre a permilagem para o cálculo da contribuição da Recorrente para as despesas comuns do edifício, com exceção das que estão relacionadas com o marketing do centro comercial, para as quais a Recorrente não contribui; o entendimento da administração é que esse coeficiente visa corrigir os inconvenientes que resultariam da impossibilidade de repartir vários custos comuns na exata proporção do benefício de cada condómino; estão em causa, para além dos custos comuns com eletricidade, também os custos com recursos humanos, sistema de deteção de incêndios, recolha e tratamento de resíduos; tal coeficiente tem, assim, na sua génese, várias razões.
d)A quarta testemunha (HH), diretor do ... desde ../../2022, função que já havia exercido entre março de 2008 e setembro de 2012, disse, em síntese, que: entende que a aplicação do coeficiente de ponderação visa garantir uma repartição justa das despesas comuns, como sejam as da eletricidade e da gestão dos resíduos nas áreas comuns, evitando que a Recorrente, que tem sistemas de produção de água fria para os aparelhos de ar condicionado da sua fração e de recolha de resíduos, tenha uma duplicação dos seus custos.
e)A quinta testemunha (JJ), que foi diretor do ... entre julho de 2018 e agosto de 2022, sendo atualmente diretor do ..., onde a Recorrente também é proprietária da fração onde tem instalado e em funcionamento um hipermercado, disse, em síntese, que: no centro comercial existe uma séria de “infraestruturas” centralizadas, como é o caso da produção de água fria para a climatização, sistemas de segurança, ventilação (desenfumagem) e gestão de resíduos, de que beneficiam quer as áreas comuns, quer as várias frações; o fator de ponderação é explicado pelo facto de a Recorrente ter, na sua fração, algumas dessas infraestruturas próprias, visando assim evitar uma “sobreposição” de custos.
f)A sexta testemunha (KK), coordenador técnico da sociedade administradora do condomínio, disse, em síntese, que: a fração ... está inserida no edifício, sendo acedida por espaços comuns às demais frações; assim, a Recorrente beneficia do sistema centralizado de produção de água fria que é necessário ao condicionamento do ar nas áreas comuns.*** 1).5.1. Analisados estes testemunhos, constata-se não haver uma unanimidade quantos às razões que estiveram na génese do coeficiente de ponderação por via do qual a contribuição da Recorrente para as despesas comuns sofre uma redução de 40% relativamente ao que resultaria do seu cálculo apenas com base na permilagem da fração de que é proprietária. Se as duas primeiras testemunhas afirmaram, sem rebuço, que a previsão desse fator foi uma forma de o promotor do centro comercial captar o investimento da Recorrente, conseguindo, assim, beneficiar da presença de um hipermercado, e de a compensar pelo facto de a sua fração ter uma grande área ocupada por armazém, que naturalmente implica menos despesas, as restantes, não excluindo essa possibilidade, acrescentaram, grosso modo, também sem rebuço, que aquele fator incide sobre todas as despesas comuns, com exceção das relacionadas com marketing, e permite uma repartição das mesmas em termos que evitam o prejuízo que poderia advir para a Recorrente de apenas beneficiar de algumas delas nas zonas comuns e não (também) na sua fração. Nenhuma destas testemunhas participou ou esteve presente nas negociações que culminaram com a aquisição da fração autónoma propriedade da Recorrente, pelo que tudo aquilo que afirmaram não passa da sua própria leitura dos motivos que estiveram na base de uma previsão contratual, depois transposta para o Regulamento de Utilização e Funcionamento do Centro Comercial (cf. facto provado 38, segunda a numeração feita na sentença recorrida). Essa leitura é naturalmente influenciada pela perspetiva e enfoque que cada uma das testemunhas tem da questão sobre que recai o dissenso. Isto basta para evidenciar, à luz do critério de valoração da prova que expusemos, a insuficiência do que afirmaram para suportar uma convicção positiva quanto à tese da Recorrente. A isto acrescentamos que existem dois fatores que, a nosso ver, jogam contra a tese da Recorrente: por um lado, o próprio teor da cláusula constante do contrato-promessa celebrado entre o promotor do centro comercial e a Recorrente, onde se estabelece que o coeficiente de ponderação visa assegurar “uma mais justa e equilibrada repartição das despesas” (e não constituir um incentivo ao investimento feito pela promitente-compradora); a outro, a consideração de que essas despesas incluem, desde o início, todas as despesas comuns, incluindo as relacionadas com o funcionamento do sistema centralizado de ar condicionado, o que esteve necessariamente presente no espírito de quem negociou e no espírito de quem elaborou e aprovou o Regulamento de Utilização e Funcionamento do Centro Comercial. Reconhecemos, quanto a este último aspeto, que a Recorrente, afirma, desde a petição inicial, que só depois de lhe terem sido facultados os elementos que solicitou aquando da discussão da proposta de orçamento para 2023 chegou à conclusão de que o ar condicionado do edifício funcionava de forma centralizada. Simplesmente, com ressalva do devido respeito, entendemos que semelhante afirmação não faz qualquer sentido à luz das regras do id quod plerumque accidit quando se considere, a um tempo, que a Recorrente negociou o seu investimento quando o edifício ainda estava em construção, seguramente informando-se das características próprias deste, até porque se trata, reconhecidamente, de uma das maiores sociedades de retalho alimentar do País, dispondo de quadros qualificados, e, a outro, que ao longo de quase vinte anos conviveu com este modo de funcionamento do condomínio e de repartição das despesas. Isto para já não falarmos do facto de lhe ter sido comunicado, através do seu representante na assembleia de condóminos realizada a 17 de maio de 2017, o relatório da auditoria energética realizada em maio e junho de 2016, conforme resulta do documento 11 apresentado com a contestação. Em tal relatório é explicado de forma pormenorizada (fls. 26 a 41), o modo de funcionamento do sistema de ar condicionado. Assim, a impugnação da decisão da matéria de facto improcede quanto ao 1.º enunciado que a Recorrente pretende ver aditado como facto provado.*** 1).5.2. Quanto ao segundo enunciado, afigura-se inquestionável, face aos referidos testemunhos, que a Recorrente desenvolve atividades de promoção e marketing próprios, suportados integralmente por ela, o que, de resto, se afigura consentâneo com as regras da experiência comum. Já a afirmação de que tais atividades “beneficia[m], de forma integral, todo o espaço comercial” apresenta-se como vaga e conclusiva, sendo assim imprópria para constar da decisão da matéria de facto, atento o disposto no art. 607/4 do CPC. A propósito, remetemos, brevitatis causa, para RG 18.04.2024 (61840/22.2YIPRT.G1), José Carlos Pereira Duarte, e RG 6.03.2025 (5018/24....), Maria João Pinto de Matos. Nessa medida, a impugnação: Procede quanto à primeira parte do enunciado, que se adita ao rol dos factos provados, sob o n.º

(40), com a seguinte redação: “A Autora desenvolve atividades de promoção e marketing próprios do hipermercado, suportando os respetivos custos”; Improcede quanto à segunda parte do enunciado.*** 2).

Passamos para a resposta à 2.ª questão. O art. 1414 do Código Civil[2], ao dizer que as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal, consagra uma derrogação ao princípio superficies solo cedit, nos termos do qual um edifício incorporado no solo só pode ser objecto de um único direito de domínio – direito que abrange toda a construção, o solo em que esta assenta e os terrenos que lhe servem de logradouro. Assim, Henrique Mesquita, “A propriedade horizontal no Código Civil Português”, Revista de Direito e Estudos Sociais, XXIII, p. 148;e Pires de Lima / Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., Coimbra: Coimbra Editora, 1987, p. 391; Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Coimbra: Almedina, 2001, pp. 11-
Na propriedade horizontal, os titulares das várias frações ou unidades independentes – condóminos, na terminologia legal (art. 1420) – são ainda comproprietários das partes do edifício que constituem a sua estrutura comum ou estão afetadas ao serviço daquelas frações (art. 1421). As frações independentes fazem parte de um edifício, na aceção do art. 204/2, de estrutura unitária[3], o que necessariamente cria especiais relações de interdependência entre os condóminos, quer pelo que respeita às partes comuns do edifício, quer mesmo no que respeita às frações autónomas (cf. Henrique Mesquita, loc. cit., p. 84). O núcleo do instituto da propriedade horizontal é constituído por direitos privativos de domínio, a que estão associados, com função instrumental, mas de modo incindível e perene, direitos de compropriedade sobre as partes do prédio não abrangidas por uma relação exclusiva (Henrique Mesquita, loc. cit., pp, 146-147). Foi para distinguir as situações de propriedade horizontal das de simples contitularidade ou comunhão sobre coisa indivisa que o legislador recorreu ao conceito de condomínio. Como escreve Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, 4.ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1981, pp. 77-78), “não é preciso ser iniciado nas subtilezas de um acendrado tecnicismo jurídico, porém basta observação elementar do bom senso vulgar, para acentuar que cada condómino de um edifício coletivo guarda poder exclusivo sobre a sua unidade e sujeita-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, do pórtico de entrada, das áreas de serviço, dos elevadores, daquilo, enfim, que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto económico-jurídico.” E prossegue (ibidem) escrevendo que “vem logo à mente a necessidade de manter-se, a benefício da estrutura jurídica desse novo tipo de propriedade, a comunhão permanente e perpétua. Não será possível a conservação útil do complexo jurídico nem concebível a fruição da parte exclusiva de cada condómino sem a permanência do estado de comunhão. Em consequência, esta é obrigatoriamente duradoura, em contraposição à comunhão clássica, que a lei quer transitória.” O condomínio é, assim, no dizer de Henrique Mesquita (idem), a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas. No fundo, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o direito de compropriedade sobre as partes comuns. Daí nasce um direito real complexo, no sentido de que combina figuras preexistentes de direitos reais. É, no entanto, diferente do mero somatório dos esquemas da propriedade e da compropriedade; contendo uma regulamentação própria do seu exercício, constitui a se um direito real. No dizer de Henrique Mesquita (Propriedade cit., p. 148), “embora os esquemas da propriedade e da compropriedade permitam explicar todo o regime da propriedade horizontal, esta figura é mais do que a mera justaposição daqueles dois direitos: trata-se de um direito real novo, de um novo tipo introduzido no direito das coisas. (…) É certo que, analisando este novo direito, de natureza complexa, nada encontramos nele que não possa enquadrar-se no conceito ou moldura dos direitos reais preexistentes à base dos quais se formou. Mas o estatuto destes direitos sofre, na propriedade horizontal, as adaptações impostas pelos especiais conflitos de interesses que foi necessário regular aqui. Não estamos perante uma aplicação pura e simples do regime da propriedade e da comunhão. Assim, o direito sobre as frações autónomas está sujeito a limites que não existem para a propriedade em geral (cf. o art. 1422/2) e pode mesmo ser afetado por uma deliberação maioritária (art. 1428). Quanto ao direito sobre as partes comuns, são muitas as inovações ou alterações que separaram o seu estatuto do da compropriedade em geral: basta referir o que consta dos arts. 1420/2 e 1423 e as diversas regras sobre administração (arts. 1430 e ss.). Sendo o direito sobre a fração autónoma a parte fundamental ou nuclear da propriedade horizontal (o direito sobre as partes comuns reveste natureza meramente instrumental), este novo instituto deverá ser visto como uma modalidade ou subespécie de domínio, do qual se diferencia não pela natureza do direito em si, mas tão-somente pelo grau de limitações a que está sujeito.” Ainda no sentido de que a propriedade horizontal é um direito real novo, vide Pires De Lima / Antunes Varela, Código…, p. 397; Luís Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Lisboa: Quid Juris, 1996, p. 377; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, reimpressão, Lisboa: Lex, 2003, pp. 638 – 639, Rui Vieira Miller, Propriedade Horizontal no Código Civil, 3.ª ed., Coimbra: Almedina, 1998, p. 59; Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Coimbra: Almedina, 2000, pp. 153-
Diferentemente, para Oliveira Ascensão, Direito Civil – Reais, 2.ª ed., Coimbra: Coimbra Editora, 1981, p. 464, “[h]á nuclearmente uma propriedade, mas esta é especializada pelo facto de recair sobre parte da coisa e envolver acessoriamente uma comunhão sobre outras partes do prédio. Estas especialidades levam a que a lei tenha tido a necessidade de recortar um regime diferenciado. Isto é típico justamente das propriedades especiais, de que a propriedade horizontal nos oferece o melhor exemplo.” Ademais da regulação da figura, o legislador instituiu uma forma de organização do grupo constituído pelos condóminos, de modo a assegurar a formação de uma vontade própria e única e um sistema de gestão e funcionamento eficaz, sem, no entanto, chegar ao ponto de lhe atribuir personalidade jurídica. A negação da personalidade jurídica do condomínio, que não suscita dúvidas entre nós, assenta basicamente em dois argumentos: na falta de um reconhecimento expresso por parte do legislador; e na inexistência de um património separado. Ainda que o primeiro argumento não seja, per se, concludente, pois para se afirmar a personalidade jurídica basta um reconhecimento implícito da parte do legislador, o segundo é inatacável: o Código Civil não atribui ao condomínio qualquer direito de natureza patrimonial. As partes comuns pertencem aos condóminos em regime de compropriedade e, quanto aos fundos e aos créditos, a lei não contém nenhuma previsão expressa. A aparente perplexidade que resulta da existência de órgãos num ente sem personalidade jurídica tem sido explicada, por alguns autores, com recurso ao conceito de pessoa coletiva rudimentar, cuja origem remonta ao ensino de Paulo Cunha (Teoria Geral do Direito Civil, Resumo Desenvolvido das Lições Proferidas pelo Prof. Paulo Cunha, ano letivo 1971/72, Lisboa: Serviços Sociais da Universidade de Lisboa, pp. 240-241). Trata-se de realidades às quais a lei recusa a titularidade de direitos civis, admitindo-lhes, todavia, direitos processuais. Neste sentido, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português – Parte Geral, III, Coimbra: Almedina, 2004, pp. 521 a 526, e Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, 2.ª ed., Cascais: Principia, 2007, p.
Assim, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador (art. 1430/1 do Código Civil). A assembleia é um órgão colegial, composto por todos os condóminos, ao qual cabe deliberar acerca da administração das partes comuns do edifício. Entre as questões da sua competência contam-se, designadamente, a elaboração do regulamento do condomínio, quando este não conste do título constitutivo (arts. 1424/2 e 1429-A), a eleição e a exoneração do administrador (art. 1435/1), a autorização de divisão de frações (art. 1422-A/3), a apreciação de recursos interpostos por condóminos de atos do administrador (art. 1438), a autorização de obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422/3) e, com relevo para a situação decidenda, a aprovação das contas e do orçamento das despesas relativas ao uso, à fruição e à conservação das partes comuns, elaborados pelo administrador (arts. 1431/1 e 1436, b)). Pelo processo colegial de formação da declaração coletiva opera-se não apenas uma mutação quantitativa correspondente à soma dos votos maioritários, mas uma real mutação qualitativa, que reconduz as vontades individuais à vontade do próprio grupo (cf. Pinto Furtado, Deliberações dos Sócios, Coimbra: Almedina, 1993, p. 25). O administrador é o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos, eleito e exonerado por ela (art. 1435/1 do Código Civil) tem como incumbência não só o desempenho das funções enumeradas no art. 1436, específicas do seu cargo, e noutras disposições legais, como as que lhe forem delegadas pela assembleia.*** 2).
Como vimos, a vontade do condomínio é formada pelo conjunto dos condóminos, ficando condensada na deliberação, seja esta formada através da unanimidade dos votos ou apenas pela maioria deles. Com efeito, a deliberação tanto pode resultar de uma decisão alcançada por vontade unânime dos condóminos, como por vontade de uma maioria dos votos representativos do capital investido, consoante o que for determinado pela lei (art. 1432/3). Deste modo, pode dizer-se que a deliberação é um negócio jurídico plural, formado pela declaração de vontade dos condóminos, expressa através do seu voto, com vista à produção de certos efeitos sancionados pela ordem jurídica. É a ela que cabe a qualificação de negócio jurídico– e já não aos votos de que resulta. Estes constituem declarações de vontade dos condóminos, sendo, porém, duvidoso que constituam a se um negócio jurídico, visto que não são destinados à

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