Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Acórdãos TRG Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Processo: 5745/23.4T8VNF.G1 Relator: GONÇALO OLIVEIRA MAGALHÃES Descritores: PROPRIEDADE HORIZONTAL DELIBERAÇÕES INVALIDADE INEFICÁCIA Nº do Documento: RG Data do Acordão: 11/20/2025 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: APELAÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE Indicações Eventuais: 1ª SECÇÃO CÍVEL Sumário: (

1. i)Como negócio jurídico que são, as deliberações das assembleias de condóminos podem enfermar dos vícios característicos destes. (
2. ii)Serão nulas quando infrinjam preceitos imperativos que integram a trilogia lei, ordem pública e bons costumes e serão ineficazes quando tenham sido tomadas fora da esfera de competência da assembleia (vício ultra vires). (iii) O vício da anulabilidade, tal como previsto no art. 1433/1 do Código Civil, fica restrito às deliberações que ofendam normas legais de natureza meramente supletiva, às contrárias a regulamentos anteriormente aprovados ou às que padeçam de irregularidades no seu iter formativo. (
3. iv)Assim, uma deliberação que crie para os condóminos a obrigação de suportarem despesas com inovações em frações autónomas, porque extravasa a competência da assembleia, é ineficaz (stricto sensu) em relação aos condóminos por ela afetados e que a não tenham votado favoravelmente ou ratificado. (
4. v)É o que sucede com a deliberação que imputa aos condóminos os custos da instalação de sistemas de segurança contra incêndio em algumas das frações autónomas de um edifício destinado ao comércio, uma vez que, de acordo com o art. 6.º/4 do DL n.º 220/2008, de 14.11, a instalação de tais sistemas é da responsabilidade dos proprietários/exploradores dessas frações, apenas sendo da responsabilidade do condomínio a sua instalação nas partes comuns. Decisão Texto Integral: Tribunal Judicial da Comarca de Braga – Juízo Central Cível de Guimarães – Juiz ... *** I. 1). EMP01..., Lda., AA e BB intentaram a presente ação declarativa, sob a forma comum, contra Condomínio ..., representado pelos seus administradores, CC, DD e EE, pedindo: (
5. i)a declaração de nulidade das deliberações tomadas no primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos realizada no dia 28 de setembro de 2022, com as legais consequências; (
6. ii)a declaração de nulidade das deliberações tomadas no segundo ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos realizada no dia 18 de janeiro de 2023, com as legais consequências. Alegaram, em síntese, que: são proprietários de frações autónomas do prédio urbano constituído em propriedade horizontal denominado Mercado Abastecedor ...; no dia 28 de setembro de 2022, realizou-se uma assembleia extraordinária dos condóminos que teve como objeto a discussão e votação de uma proposta para a realização de obras de implementação de medidas de autoproteção; nessa assembleia foi provada, por maioria, com o voto contra dos Autores, a realização das referidas obras e o respetivo orçamento de € 129 562,05; acontece que as obras aprovadas incluem intervenções não apenas nas partes comuns, mas também nas próprias frações autónomas, o que não constitui responsabilidade do condomínio; assim, a assembleia de condóminos não tinha competência para deliberar nem para exigir aos condóminos uma comparticipação no custo, pelo que a deliberação tomada é nula; além do mais, foi aprovada a repartição dos encargos com base na área de cada fração, o que contraria o disposto no n.º 1 do art. 12.º do Regulamento do Condomínio, o qual dispõe que as despesas comuns, sejam elas ordinárias ou extraordinárias, devem ser pagas por todos os Condóminos na proporção do valor relativo à respetiva fração autónoma (permilagem), o que também determina a nulidade da deliberação; no dia 18 de janeiro de 2023, foi realizada uma outra assembleia extraordinária de condóminos, tendo como objeto o plano de atividades e o orçamento de despesas do condomínio para 2023, no montante de € 257 232,00; a assembleia aprovou, também por maioria, que o montante orçamentado seria pago pelos condóminos na proporção de € 1,32 por m2 das suas frações autónomas, o que contraria o referido n.º 1 do art. 12.º do Regulamento do Condomínio, sendo, assim, a deliberação nula. Citado, o Réu contestou dizendo, também em síntese, que: o critério de repartição das despesas pela área da fração (metros quadrados), ao invés da permilagem prevista no art. 12.º/1 do Regulamento do Condomínio, é válido, pois foi alterado por deliberação unânime dos condóminos, tomada na assembleia de 19 de novembro de 1995, passando a fazer parte integrante do Regulamento; os Autores, após adquirirem as suas frações, sempre pagaram as quotas ordinárias de condomínio utilizando tal critério, sem o questionar; as obras de autoproteção aprovadas, na assembleia de 28 de setembro de 2022, incidem exclusivamente nas partes comuns do edifício e a sua realização visa o cumprimento de uma obrigação legal no âmbito do regime jurídico da segurança contra incêndios em edifícios (SCIE); tendo os Autores estado presentes na assembleia, a ação de anulação deveria ter sido proposta no prazo de 60 dias, o qual terminou a 28 de novembro de 2022, muito antes de a petição inicial ter sido apresentada; assim, caducou o direito à anulação; os Autores litigam de má-fé, por alterarem a verdade dos factos e invocarem o Regulamento de forma incorreta, sabendo que o critério de repartição pela área estava em vigor e que o tinham cumprido até então, pelo que devem ser condenados em multa e indemnização. Concluiu pedindo, ademais da improcedência da ação, a condenação dos Autores, como litigantes de má-fé, no pagamento de multa e indemnização, esta de montante não inferior a € 3 000,00. Os Autores apresentaram articulado de resposta reiterando o alegado na petição inicial e pugnando pela improcedência do incidente de litigância de má-fé. Realizou-se a audiência prévia, destinada à tentativa de conciliação e à discussão das posições das partes, e foi proferido despacho saneador, datado de 10 de novembro de 2024, em que, após afirmar, em termos tabulares, a verificação dos pressupostos processuais, o Tribunal de 1.ª instância, entendeu que, “quanto à invocada violação do estabelecido no Regulamento Interno do condomínio a respeito da repartição das despesas comuns pelas várias frações, por estar em causa vício que gera anulabilidade, a presente ação tinha de ter sido proposta no prazo máximo de 60 dias, contados desde a data das deliberações em crise, nos termos do disposto nos nºs 1 e 4 do art.º 1433.º do Código Civil (…) Por isso, estando em causa deliberações datadas de 28 de Setembro de 2022 e de 18 de Janeiro de 2023 e tendo a presente ação sido proposta em 24.09.2023, é manifesto que caducou o direito de impugnar essas deliberações com tal fundamento – irrelevando, para o efeito, a circunstância de os Autores qualificarem o referido vício como sendo de nulidade.” Em conformidade, decidiu, (
7. i)julgar “improcedente a ação na parte em que se pede a declaração de nulidade das deliberações tomadas no primeiro ponto da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada no dia 28 de Setembro de 2022, com fundamento na violação do estabelecido no Regulamento Interno do condomínio a respeito da repartição das despesas comuns pelas várias frações – artigos 22.º a 25.º da Petição Inicial –, e das deliberações tomadas no segundo ponto da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada em 18 de Janeiro de 2023; “(
8. ii)Determinar o prosseguimento os autos para apreciação da validade das deliberações tomadas no primeiro ponto da ordem de trabalhos da assembleia de condóminos realizada no dia 28 de Setembro de 2022, com o fundamento invocado no artigo 12.º da Petição Inicial” [“As obras aprovadas na referida deliberação incluem não apenas intervenções nas partes comuns, mas também a intervenção nas próprias frações autónomas”]. De seguida, foi proferido despacho a delimitar os termos do litígio [“Os Autores pedem que seja declarada a nulidade das deliberações tomadas no primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos realizada no dia 28 de Setembro de 2022, com fundamento na circunstância de ter sido aprovada a realização de obras que incluem intervenções nas frações autónomas”] e a enunciar o seguinte tema da prova: “Saber se a realização de obras aprovada pela deliberação da Assembleia de Condóminos realizada no dia 28 de Setembro de 2022 inclui intervenções nas frações autónomas.” Realizou-se a audiência final e foi proferida sentença, datada de 28 de maio de 2025, a julgar a ação improcedente, na parte não decidida no despacho saneador, e a indeferir o pedido de condenação dos Autores como litigantes de má-fé.*** 2). Inconformados com a sentença, os Autores (daqui em diante, Recorrentes) interpuseram o presente recurso, através de requerimento composto por alegações e conclusões, as quais, depois de correção ut art. 639/3 do CPC, são do seguinte teor (transcrição): “A – Ressalvado o devido respeito, o douto Tribunal a quo lavrou em erro de interpretação e aplicação do direito. B - Não obstante ter ficado provado que, no primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do dia 28 de Setembro de 2022, as obras aprovadas incluíam não apenas intervenções nas partes comuns, mas também a intervenção nas próprias frações que integram o denominado “... C” do Mercado Abastecedor ... – cf. ponto 11 do elenco de factos dados como provados – entendeu o douto Tribunal a quo que, sendo a deliberação ineficaz, os Autores careciam de legitimidade para a invocar porquanto a deliberação em causa não implicava nenhuma obra dentro da fração de que são proprietários. C – Não obstante as frações de que são proprietários não terem sido objeto das obras previstas na deliberação aqui posta em crise, a verdade é que, os Autores, na qualidade de condóminos – as suas frações pertencem ao denominado “... A” do Mercado Abastecedor ... (vide parte final do ponto 12 do elenco de factos dados como provados) – foram chamados a pagar as referidas obras em função das áreas das suas frações – cf. ponto 10 do elenco de factos dados como provados – pelo que, inequivocamente a deliberação em causa interferiu com as esferas jurídicas dos Autores. D - A assembleia de condóminos só pode decidir sobre questões que digam respeito às partes comuns do edifício, pelo que, as deliberações que tomar e que não se prendam com a administração das partes comuns são ineficazes. E - Ineficácia stricto sensu, pelo menos quando esteja em causa a falta de poderes para intervir na esfera jurídica de terceiro, que é invocável a todo o tempo, mas apenas pelo próprio interessado, titular da situação jurídica afetada. F - Assim, ao contrário do decidido pelo doutro Tribunal a quo, é inequívoca a legitimidade dos Autores para arguir a ineficácia da deliberação impugnada, porquanto a mesma aprovou a realização de obras dentro de (algumas) frações autónomas e que as mesmas fossem pagas por todos os condóminos, proporcionalmente, em função das áreas das respetivas frações. G - Ao decidir diferentemente, o douto Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento, impondo-se a revogação da douta sentença recorrida e a sua substituição por outra que determine a ineficácia do primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do dia 28 de setembro de 2022, com as legais consequências. H – Pelo que, ao decidir diferentemente, o douto Tribunal a quo incorreu em erro de julgamento, violando o disposto nos artigos 30.º, n.º 1 e 2 do Código do Processo Civil, 268.º, n.º 1, 286.º e 1433.º, n.º 1 do Código Civil, impondo-se a revogação da douta sentença recorrida e a sua substituição por outra que atribua aos Recorrentes legitimidade para impugnar a deliberação e, consequentemente, determine a ineficácia, em relação aos Recorrentes, do primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do dia 28 de Setembro de 2022, com as legais consequências.” Pediram que, na procedência do recurso, seja revogada a sentença recorrida e que, em substituição, a ação seja julgada parcialmente procedente, declarando-se a “ineficácia do primeiro ponto da ordem de trabalhos da Assembleia de Condóminos do dia 28 de setembro de 2022, com as legais consequências.” (sic).*** 3). O Réu apresentou resposta, em que sustentou a impossibilidade de conhecimento do objeto do recurso, uma vez que “[a] invocação da ineficácia apenas em sede de recurso constitui inovação processual, vedada pelos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1, do CPC” e, em qualquer caso, a sua improcedência e a confirmação da sentença recorrida.*** 4). O recurso foi admitido como apelação, com subida nos autos e efeito meramente devolutivo, o que não foi alterado por este Tribunal ad quem.*** 5). Realizou-se a conferência, previamente à qual foram colhidos os vistos dos Ex.mos. Srs. Juízes Desembargadores Adjuntos.*** II. 1). As conclusões da alegação do recorrente delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo da ampliação deste a requerimento do recorrido (arts. 635/4, 636 e 639/1 e 2 do CPC). Não é, assim, possível conhecer de questões nelas não contidas (art. 608/2, parte final, ex vi do art. 663/2, parte final, do CPC). Também não é possível conhecer de questões novas – isto é, de questões que não tenham sido objeto de apreciação na decisão recorrida –, uma vez que os recursos são meros meios de impugnação de prévias decisões judiciais, destinando-se, por natureza, à sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação. Ressalvam-se, em qualquer caso, as questões do conhecimento oficioso, que devem ser apreciadas, ainda que sobre as mesmas não tenha recaído anterior pronúncia ou não tenham sido suscitadas pelo Recorrente ou pelo Recorrido, quando o processo contenha os elementos necessários para esse efeito e desde que tenha sido previamente observado o contraditório, para que sejam evitadas decisões-surpresa (art. 3.º/3 do CPC).*** 2). No caso vertente, resulta do iter processual que a decisão, proferida em sede de despacho saneador, de improcedência da ação no que tange ao pedido de declaração de nulidade das deliberações com fundamento na violação do disposto no art. 12/1 do Regulamento do Condomínio não foi objeto de impugnação por parte dos Recorrentes, necessariamente através de apelação autónoma (art. 644/1, b), do CPC), tendo, assim, transitado em julgado. A ação prosseguiu para conhecimento do pedido de declaração de nulidade da deliberação da assembleia de condóminos realizada a 28 de setembro de 2022 com fundamento no facto de a mesma ter extravasado das competências da assembleia de condóminos, pedido esse que veio a ser julgado improcedente na sentença recorrida. É este juízo que os Recorrentes pretendem reverter, invocando, em suporte, que aquela deliberação é, afinal, ineficaz stricto sensu em relação a eles – e não nula, conforme tinham sustentado na petição inicial. Assim, a questão colocada no recurso pode ser sintetizada nos seguintes termos: a sentença recorrida, ao julgar que a deliberação de 28 de setembro de 2022 não é ineficaz incorreu em erro de interpretação das normas legais indicadas pelos Recorrentes.*** 3). Antes de avançarmos com a resposta à questão, lembramos que o Recorrido sustentou, na resposta, que o pedido de declaração de ineficácia da deliberação com fundamento no facto de a mesma exorbitar das competências da assembleia de condóminos é uma questão nova e, como tal, não pode ser conhecida nesta sede de recurso. Salvo o devido respeito, não lhe assiste razão. Como se constata, a pretensão dos Recorrentes, tal como deduzida na petição inicial e no recurso, radica no mesmo facto jurídico – a deliberação de 22 de setembro de 2022, ao aprovar obras em frações autónomas e ao exigir a comparticipação de todos os condóminos (inclusive os Recorrentes) no seu custo, extravasou as competências da assembleia de condóminos. Foi este o fundamento factual da pretensão deduzida na petição inicial, que o Tribunal de 1.ª instância autonomizou no despacho saneador e que foi objeto de julgamento na sentença recorrida. A única diferença em relação ao sustentado no recurso está na respetiva consequência jurídica – os Recorrentes sustentaram, na petição inicial, que a consequência daquele vício é nulidade (art. 12.º da Petição Inicial); sustentam agora ser a ineficácia stricto sensu (Conclusão E). Ora, tanto a declaração de nulidade como a anulação, esta de natureza constitutiva, têm sempre como consequência a ineficácia do negócio jurídico, conforme resulta do disposto no art. 289/1. Compreende-se, por isso, que se considere admissível, no quadro do art. 609/1 do CPC, a sentença de declaração de nulidade do negócio jurídico que o autor pretendeu anular com fundamento que era, afinal, de nulidade (João de Castro Mendes, Limites Objetivos do Caso Julgado, Lisboa: Ática, 1968, p. 312), a sentença que declare a ineficácia relativa ou a inoponibilidade subjetiva do ato, que o autor pretendeu que fosse declarado nulo ou anulado, na ação pauliana (AUJ n.º 3/2001, de 23.01, DR, I Série, de 9.02.2001) ou na ação de anulação feita pelo procurador legitimado por uma procuração que havia sido anulada (STJ 5.11.2009, 308/1999.C1.S1, relatado por Lopes do Rego), ou a sentença de condenação na restituição do recebido em cumprimento de um negócio nulo, na ação em que o autor haja pedido a condenação no pagamento da mesma quantia com fundamento na validade do negócio (Assento n.º ...5, de 28.03.1995, DR, I Série, de 17.05.1995). Em todas estas situações a convolação faz-se no âmbito do efeito prático-jurídico pretendido pelo autor e representa uma espécie de atenuação ou redução qualitativa do objeto material do pedido (cf. Lopes do Rego, “O princípio do dispositivo e os poderes de convolação do juiz no momento da sentença”, Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor José Lebre de Freitas, I, Coimbra: Almedina, 2013, pp. 792-803). Aplicando ao caso, diremos que a ineficácia stricto sensu (ou inoponibilidade subjetiva), invocada em sede de recurso, é uma consequência menos grave do que a nulidade pedida inicialmente. A nulidade implica a aniquilação total e retroativa do negócio (ou deliberação), ao passo que a ineficácia stricto sensu (por falta de competência da assembleia para intervir na esfera jurídica alheia) apenas significa que a deliberação não produz efeitos jurídicos em relação aos condóminos não abrangidos pela sua competência (in casu, no que respeita à obrigação de pagamento por parte dos Recorrentes e à aprovação de obras em frações que não as suas). A pretensão de declaração de ineficácia, por ser uma sanção de menor alcance do que a nulidade inicialmente pedida, representa uma redução qualitativa da pretensão inicial, mantendo-se o objetivo de impedir que a deliberação produza efeitos na esfera jurídica dos Recorrentes. Deste modo, não há uma inovação processual inadmissível, mas sim uma diferente qualificação jurídica para o mesmo thema decidendum (extravasamento das competências da assembleia), que não excede os limites do pedido original, pelo que não está verificado o obstáculo ao conhecimento do recurso suscitado pelo Recorrido.*** III. 1). Prosseguindo, elencamos agora os factos considerados como provados pelo Tribunal a quo, em termos que não mereceram contestação das partes, à luz dos quais será dada a resposta à questão enunciada (transcrição): 1- A Autora “EMP01..., Lda.” tem inscrita em seu nome, no registo predial, pela AP. ...86 de 2020/1023, a aquisição da propriedade da fração autónoma designada pela letra ..., composta por Loja com 150 m2 e dois lugares de aparcamento, no prédio urbano sito na Rua ..., ..., ... ..., denominado por Mercado Abastecedor ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...31.... 2- Por escritura pública outorgada no dia 23 de Outubro de 2020, na qual foi primeiro outorgante FF, na qualidade de procurador de “EMP02... Limitada”, e foram segundos outorgantes GG e HH, na qualidade de gerentes e em representação de “EMP01..., Lda.” , pelo primeiro foi declarado, em nome da sua representada, vender à representada dos segundos, que declararam aceitar, pelo preço de quarenta mil euros, a fração referida em 1. 3- O Autor AA tem inscrita em seu nome, no registo predial, pela AP. ...50 de 2019/01/18, a aquisição da propriedade da fração autónoma designada pela letra ..., composta por Loja com 150 m2 e um lugar de aparcamento, no prédio urbano sito na Rua ..., ..., ... ..., denominado por Mercado Abastecedor ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...31.... 4- Por escritura pública outorgada no dia 20 de novembro de 2018, na qual foi primeiro outorgante II, na qualidade de administrador da insolvência e em representação de “EMP03..., Lda.”, e foi segundo outorgante AA, pelo primeiro foi declarado, em nome da sua representada, vender ao segundo, que declarou aceitar, pelo preço de quarenta e três mil e quinhentos euros, a fração referida em 3. 5- O Autor BB tem inscrita em seu nome, no registo predial, pela AP. ...44 de 2019/06/06, a aquisição da propriedade da fração autónoma designada pela letra ..., composta por Loja com 150 m2 e um lugar de aparcamento, no prédio urbano sito na Rua ..., ..., ... ..., denominado por Mercado Abastecedor ..., descrita na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...31.... 6- Por escritura pública outorgada no dia 6 de junho de 2019, na qual foram primeiros outorgantes JJ e KK, e foi segundo outorgante BB, pelos primeiros foi declarado vender ao segundo, que declarou aceitar, pelo preço de vinte mil euros, a fração referida em 5. 7- No dia 28 de setembro de 2022, reuniu a assembleia de condóminos do Mercado Abastecedor ..., em Assembleia Extraordinária, onde o primeiro ponto da ordem de trabalhos se destinava à apresentação, discussão e votação de uma proposta de realização de obras de implementação de medidas de autoproteção. 8- Apresentada a proposta referida em 7, foram os condóminos informados da necessidade de implementação de medidas de autoproteção. 9- Tendo sido comunicado que as referidas obras se destinariam a dotar as partes comuns, bem como as frações que integram o denominado “... C” do Mercado Abastecedor ..., de sistemas de deteção e alarme contra incêndios bem como de meios de primeira intervenção. 10- A assembleia de condóminos decidiu aprovar, com os votos contra dos Autores, a realização das obras e aprovar o orçamento apresentado pela sociedade “EMP04..., Lda.”, no montante de € 129.562,05, a pagar pelos condóminos em função das áreas de cada fração do seguinte modo: Frações com 50 m2: € 347,50; Frações com 60 m2: € 417,00; Frações com 75 m2: € 521,2; Frações com 90 m2: € 625,50; Frações com 100 m2: € 695,00; Frações com 125 m2: € 868,75; Frações com 150 m2: €1.043,50; Frações com 225 m2: € 1.563,75; Frações com 300 m2: € 2.085,00. 11- As obras aprovadas na referida deliberação incluem não apenas intervenções nas partes comuns, mas também a intervenção nas próprias frações autónomas que, de acordo com o regulamento interno aprovado em assembleia de condóminos de 19 de novembro de 1995, integram o denominado “... C” do Mercado Abastecedor .... 12- As obras aprovadas na assembleia referida em 7 não incluíam trabalhos no interior das frações que, de acordo com o regulamento interno aprovado em assembleia de condóminos de 19 de novembro de 1995, integram os denominados “... A”, do qual fazem parte as referidas em 1, 3 e 5, e “... B”, 13- Na assembleia referida em 7 estiveram presentes o Adjunto do Comandante dos Bombeiros Voluntários ..., LL, que transmitiu a urgência de concluir a implementação das medidas de autoproteção por questões de segurança do empreendimento. 14- Esteve igualmente presente um técnico especializado, MM, que descreveu o que iria ser efetuado e quais as intervenções a levar a cabo.*** IV. 1). Prosseguimos com a resposta à questão enunciada. O art. 1414 do Código Civil[1], ao dizer que as frações de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal, consagra uma derrogação ao princípio superficies solo cedit, nos termos do qual um edifício incorporado no solo só pode ser objeto de um único direito de domínio – direito que abrange toda a construção, o solo em que esta assenta e os terrenos que lhe servem de logradouro. Assim, Henrique Mesquita, “A propriedade horizontal no Código Civil Português”, Revista de Direito e Estudos Sociais, XXIII, p. 148; e Pires de Lima / Antunes Varela, Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., Coimbra: Coimbra Editora, 1987, p. 391; Aragão Seia, Propriedade Horizontal, Coimbra: Almedina, 2001, pp. 11-12. Na propriedade horizontal, os titulares das várias frações ou unidades independentes – condóminos, na terminologia legal (art. 1420) – são ainda comproprietários das partes do edifício que constituem a sua estrutura comum ou estão afetadas ao serviço daquelas frações (art. 1421). As frações independentes fazem parte de um edifício, na aceção do art. 204/2, de estrutura unitária[2], o que necessariamente cria especiais relações de interdependência entre os condóminos, quer pelo que respeita às partes comuns do edifício, quer mesmo no que respeita às frações autónomas (cf. Henrique Mesquita, loc. cit., p. 84). O núcleo do instituto da propriedade horizontal é constituído por direitos privativos de domínio, a que estão associados, com função instrumental, mas de modo incindível e perene, direitos de compropriedade sobre as partes do prédio não abrangidas por uma relação exclusiva (Henrique Mesquita, loc. cit., pp, 146-147). Foi para distinguir as situações de propriedade horizontal das de simples contitularidade ou comunhão sobre coisa indivisa que o legislador recorreu ao conceito de condomínio. Como escreve Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, 4.ª ed., Rio de Janeiro: Forense, 1981, pp. 77-78), “não é preciso ser iniciado nas subtilezas de um acendrado tecnicismo jurídico, porém basta observação elementar do bom senso vulgar, para acentuar que cada condómino de um edifício coletivo guarda poder exclusivo sobre a sua unidade e sujeita-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, do pórtico de entrada, das áreas de serviço, dos elevadores, daquilo, enfim, que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto económico-jurídico.” E prossegue (ibidem) escrevendo que “vem logo à mente a necessidade de manter-se, a benefício da estrutura jurídica desse novo tipo de propriedade, a comunhão permanente e perpétua. Não será possível a conservação útil do complexo jurídico nem concebível a fruição da parte exclusiva de cada condómino sem a permanência do estado de comunhão. Em consequência, esta é obrigatoriamente duradoura, em contraposição à comunhão clássica, que a lei quer transitória.” O condomínio é, assim, no dizer de Henrique Mesquita (idem), a figura definidora da situação em que uma coisa materialmente indivisa ou com estrutura unitária pertence a vários contitulares, mas tendo cada um deles direitos privativos ou exclusivos de natureza dominial sobre frações determinadas. No fundo, o direito de propriedade sobre a parte exclusiva é combinado com o direito de compropriedade sobre as partes comuns. Daí nasce um direito real complexo, no sentido de que combina figuras preexistentes de direitos reais. É, no entanto, diferente do mero somatório dos esquemas da propriedade e da compropriedade; contendo uma regulamentação própria do seu exercício, constitui a se um direito real. No dizer de Henrique Mesquita (Propriedade cit., p. 148), “embora os esquemas da propriedade e da compropriedade permitam explicar todo o regime da propriedade horizontal, esta figura é mais do que a mera justaposição daqueles dois direitos: trata-se de um direito real novo, de um novo tipo introduzido no direito das coisas. (…) É certo que, analisando este novo direito, de natureza complexa, nada encontramos nele que não possa enquadrar-se no conceito ou moldura dos direitos reais preexistentes à base dos quais se formou. Mas o estatuto destes direitos sofre, na propriedade horizontal, as adaptações impostas pelos especiais conflitos de interesses que foi necessário regular aqui. Não estamos perante uma aplicação pura e simples do regime da propriedade e da comunhão. Assim, o direito sobre as frações autónomas está sujeito a limites que não existem para a propriedade em geral (cf. o art. 1422/2) e pode mesmo ser afetado por uma deliberação maioritária (art. 1428). Quanto ao direito sobre as partes comuns, são muitas as inovações ou alterações que separaram o seu estatuto do da compropriedade em geral: basta referir o que consta dos arts. 1420/2 e 1423 e as diversas regras sobre administração (arts. 1430 e ss.). Sendo o direito sobre a fração autónoma a parte fundamental ou nuclear da propriedade horizontal (o direito sobre as partes comuns reveste natureza meramente instrumental), este novo instituto deverá ser visto como uma modalidade ou subespécie de domínio, do qual se diferencia não pela natureza do direito em si, mas tão-somente pelo grau de limitações a que está sujeito.” Ainda no sentido de que a propriedade horizontal é um direito real novo, vide Pires de Lima / Antunes Varela, Código…, p. 397; Luís Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, Lisboa: Quid Juris, 1996, p. 377; Menezes Cordeiro, Direitos Reais, reimpressão, Lisboa: Lex, 2003, pp. 638 – 639, Rui Vieira Miller, Propriedade Horizontal no Código Civil, 3.ª ed., Coimbra: Almedina, 1998, p. 59; Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Coimbra: Almedina, 2000, pp. 153-154. Diferentemente, para Oliveira Ascensão, Direito Civil – Reais, 2.ª ed., Coimbra: Coimbra Editora, 1981, p. 464, “[h]á nuclearmente uma propriedade, mas esta é especializada pelo facto de recair sobre parte da coisa e envolver acessoriamente uma comunhão sobre outras partes do prédio. Estas especialidades levam a que a lei tenha tido a necessidade de recortar um regime diferenciado. Isto é típico justamente das propriedades especiais, de que a propriedade horizontal nos oferece o melhor exemplo.” Ademais da regulação da figura, o legislador instituiu uma forma de organização do grupo constituído pelos condóminos, de modo a assegurar a formação de uma vontade própria e única e um sistema de gestão e funcionamento eficaz, sem, no entanto, chegar ao ponto de lhe atribuir personalidade jurídica. A negação da personalidade jurídica do condomínio, que não suscita dúvidas entre nós, assenta basicamente em dois argumentos: na falta de um reconhecimento expresso por parte do legislador; e na inexistência de um património separado. Ainda que o primeiro argumento não seja, per se, concludente, pois para se afirmar a personalidade jurídica basta um reconhecimento implícito da parte do legislador, o segundo é inatacável: o Código Civil não atribui ao condomínio qualquer direito de natureza patrimonial. As partes comuns pertencem aos condóminos em regime de compropriedade e, quanto aos fundos e aos créditos, a lei não contém nenhuma previsão expressa. A aparente perplexidade que resulta da existência de órgãos num ente sem personalidade jurídica tem sido explicada, por alguns autores, com recurso ao conceito de pessoa coletiva rudimentar, cuja origem remonta ao ensino de Paulo Cunha (Teoria Geral do Direito Civil, Resumo Desenvolvido das Lições Proferidas pelo Prof. Paulo Cunha, ano letivo 1971/72, Lisboa: Serviços Sociais da Universidade de Lisboa, pp. 240-241). Trata-se de realidades às quais a lei recusa a titularidade de direitos civis, admitindo-lhes, todavia, direitos processuais. Neste sentido, Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português – Parte Geral, III, Coimbra: Almedina, 2004, pp. 521 a 526, e Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, 2.ª ed., Cascais: Principia, 2007, p. 125. Assim, a administração das partes comuns do edifício compete à assembleia de condóminos e a um administrador (art. 1430/1 do Código Civil). A assembleia é um órgão colegial, composto por todos os condóminos, ao qual cabe deliberar acerca da administração das partes comuns do edifício. Entre as questões da sua competência contam-se, designadamente, a elaboração do regulamento do condomínio, quando este não conste do título constitutivo (arts. 1424/2 e 1429-A), a eleição e a exoneração do administrador (art. 1435/1), a autorização de divisão de frações (art. 1422-A/3), a apreciação de recursos interpostos por condóminos de atos do administrador (art. 1438), a autorização de obras que modifiquem a linha arquitetónica ou o arranjo estético do edifício (art. 1422/3) e, com relevo para a situação decidenda, a aprovação das contas e do orçamento das despesas relativas ao uso, à fruição e à conservação das partes comuns, elaborados pelo administrador (arts. 1431/1 e 1436, b)). Pelo processo colegial de formação da declaração coletiva opera-se não apenas uma mutação quantitativa correspondente à soma dos votos maioritários, mas uma real mutação qualitativa, que reconduz as vontades individuais à vontade do próprio grupo (cf. Pinto Furtado, Deliberações dos Sócios, Coimbra: Almedina, 1993, p. 25). O administrador é o órgão executivo da administração das partes comuns do edifício e das deliberações da assembleia de condóminos, eleito e exonerado por ela (art. 1435/1 do Código Civil) tem como incumbência não só o desempenho das funções enumeradas no art. 1436, específicas do seu cargo, e noutras disposições legais, como as que lhe forem delegadas pela assembleia.*** 2).1. Como vimos, a vontade do condomínio é formada pelo conjunto dos condóminos, ficando condensada na deliberação, seja esta formada através da unanimidade dos votos ou apenas pela maioria deles. Com efeito, a deliberação tanto pode resultar de uma decisão alcançada por vontade unânime dos condóminos, como por vontade de uma maioria dos votos representativos do capital investido, consoante o que for determinado pela lei (art. 1432/3). Deste modo, pode dizer-se que a deliberação é um negócio jurídico plural, formado pela declaração de vontade dos condóminos, expressa através do seu voto, com vista à produção de certos efeitos sancionados pela ordem jurídica. É a ela que cabe a qualificação de negócio jurídico– e já não aos votos de que resulta. Estes constituem declarações de vontade dos condóminos, sendo, porém, duvidoso que constituam a se um negócio jurídico, visto que não são destinados à constituição, modificação ou extinção de relações jurídicas.*** 2).2. Sendo negócios jurídicos, as deliberações da assembleia de condóminos estão sujeitas às regras do direito comum aplicáveis àqueles, com as especialidades que resultam das normas que especificamente regulam a propriedade horizontal e o modo de funcionamento dos órgãos do condomínio. Mais concretamente, as deliberações podem sofrer das patologias próprias dos negócios jurídicos. Nas palavras de Carlos Ferreira de Almeida (“Invalidade, inexistência e ineficácia”, Católica Law Review, 1