Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães

Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Acórdãos TRG Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães Processo: 1264/12.2TBBCL.G1 Relator: FERNANDO FERNANDES FREITAS Descritores: MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA REGIME DE EXCLUSIVIDADE REMUNERAÇÃO Nº do Documento: RG Data do Acordão: 06/04/2013 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: PROCEDENTE Indicações Eventuais: 2ª SECÇÃO CÍVEL Sumário: I – Uma carta, enviada pelos comitentes a uma mediadora imobiliária, na qual, para além da alteração do preço proposto para a venda de um imóvel, se diz expressamente que o contrato de mediação anteriormente celebrado “passa para o regime de exclusividade a partir desta data”, constitui um pacto acessório deste contrato, válido por obedecer aos requisitos de forma legalmente impostos. II – O regime de exclusividade, sendo inequívoco que visa afastar a concorrência, impedindo a celebração de contrato de mediação com outra mediadora, durante o período de vigência do contrato, não deve ser entendido em termos tão absolutos que limite a liberdade do próprio comitente procurar interessados no negócio pretendido, para mais em se tratando de pessoas singulares, sem os meios e os contactos que têm as empresas mediadoras. III - De todo o modo, e no limite, é de excluir que o comitente não possa aceitar qualquer proposta de compra que venha até si, sendo-lhe apresentada por alguém que, sem a intermediação de mediadora, se mostre interessado no negócio. IV – A remuneração da mediadora só é devida se o contrato previsto for realizado, e esta só adquire o direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, ainda que não seja a causa determinante da celebração, o que tem aplicação mesmo quando o contrato de mediação é celebrado em regime de exclusividade. Decisão Texto Integral: - ACORDAM EM CONFERÊNCIA NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE GUIMARÃES - A) RELATÓRIO I.- “B..Mediação Imobiliária, Ldª.”, com sede em Barcelos, intentou acção, para obter o cumprimento de obrigações pecuniárias emergentes de contrato, contra S.. e P.., ambos residentes em Barcelos, pedindo a condenação destes a pagarem-lhe a quantia de € 9.900,00, acrescida dos juros comerciais legais vencidos desde 19/10/2011 até efectivo e integral pagamento, fundamentando este pedido num contrato de mediação imobiliária que celebraram, e justificando o pagamento da remuneração que está a exigir alegando que na sequência da promoção que desenvolveu conseguiu um potencial comprador para o imóvel só não se havendo concretizado a venda por culpa dos Réus. Contestou a Ré propugnando pela improcedência da acção e pedindo a condenação da Autora por litigância de má fé. Os autos prosseguiram os seus termos vindo a proceder-se ao julgamento que culminou com a prolação de douta sentença que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou os Réus a pagarem à Autora a quantia de € 6.600,00 acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a data da citação até integral pagamento. Inconformada, traz a Ré o presente recurso, pretendendo que seja revogada a decisão, julgando-se totalmente improcedente a acção. Contra-alegou a Autora, defendendo o decidido. O recurso foi recebido como de apelação, com efeito devolutivo. Foram colhidos os vistos legais. Cumpre apreciar e decidir. * II.- A Ré/Apelante funda o seu recurso nas seguintes conclusões: 1- Na douta sentença entende-se que um contrato de mediação imobiliária, realizado sob o regime de não exclusividade, pode ser alterado somente com uma carta dos Réus em que declaram pretender alterar o preço base e o regime de contratação para o de exclusividade, sem necessidade de outras formalidades. 2- Porém, não é esse o entendimento da Apelante e não é esse, salvo melhor opinião, o regime aplicável a tais contratos. 3- Desde logo, na aplicação do estatuído no artigo 9° do Código Civil, não poderá a lei aplicável ser interpretada de forma extensiva como resulta da douta sentença, com a busca de uma solução interpretativa com base no disposto nos artigos 221º, n.º 2, 234º, 324º, n.º 1 e 799º do Código Civil. 4- É inequívoco que o contrato de mediação imobiliária é um contrato bilateral, formal, obrigatoriamente reduzido a escrito e assinado pelas partes contratantes. 5- Tal resulta do disposto no artigo 19.° n.º 1 do Dec. Lei n.º 211/2004, em vigor na data dos factos (que é igual no texto ao anterior artigo 20° do Dec. Lei 77/99, revogado por aquele), que taxativamente estabelece que o contrato de mediação imobiliária está sujeito à forma escrita. 6- Desde logo a primeira conclusão é a de que não basta uma qualquer declaração ou documento particular, mas antes terá que ser elaborado um contrato, sob pena de nulidade. 7- Mas tal não basta, pois acresce que os ns.º 1, 2 e 7 do artigo 19° do mesmo Dec. Lei n.º 211/2004 estabelecem regras imperativas e ainda os elementos que devem constar dos contratos, bem como a exigência de que os contratos com uso de clausulas contratuais gerais devem ser remetidas ao Instituto do Consumidor, para supervisão e aprovação. 8- A falta de qualquer um dos elementos ou a não redução a escrito, bem como o não envio ao Instituto do Consumidor gera a nulidade do contrato, nos termos do n.º 8 do mesmo artigo 19°, nulidade que se verifica no caso em apreço. 9- Atento o referido artigo 9° do Código Civil e o referido artigo 19° do Dec. Lei 211/2004, o regime é absolutamente fechado e não admite outra fórmula ou forma. 10- Está dado por provado e está documentado que, entre a Autora e a Ré e seu ex-marido, igualmente Réu, só foi efectuado um único contrato de mediação imobiliária, datado de 20.03.2010. 11- Aliás, resulta provado, por confissão ou por falta de alegação de factos pela Autora, bem como pela inexistência de tal documento, que nunca foi outorgado contrato de exclusividade, com os requisitos do artigo 19° do Dec. Lei n.º 211/2004. 12- Também a lei pretendeu acabar com situações duvidosas relativamente à remuneração da actividade, ao estabelecer no artigo 18°, n.º 1 que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação. 13- Está provado que o negócio de venda efectuado pelos Réus, sem intermediação da Autora, foi conseguido sem qualquer contributo desta. 14- Assim, o único contrato outorgado é de não exclusividade, pelo que, ao contrário da interpretação constante da douta sentença recorrida, qualquer alteração contratual deveria revestir a forma legalmente prevista no referido Dec. Lei n.º 211/2004, ou seja a realização de novo contrato com as alterações que expressamente fossem acordadas, designadamente de que passava a vigorar o regime de exclusividade e os novos valores de venda e remuneratórios - vide n.5 5 do artigo 19° do Dec. Lei referido. 15- Assim, atento o disposto nos artigos 9° e 220° do Código Civil, conjugados com o disposto no artigo 19° e 18°, ns.º 1 e 2 alínea

1. a)do Dec. Lei 211/2004, a única conclusão a retirar dos factos dados por provados e da documentação dos autos é que não existe contrato de mediação imobiliária celebrado por escrito e sob o regime de exclusividade, pelo que a carta em causa e o demais relatado é insusceptível de gerar os efeitos pretendidos pela Autora, nulidade contratual que o Tribunal deveria ter declarado ou, pelo menos, a inexistência de tal contrato, com improcedência total da acção. 16- Pelo que, também no limite a pretensão da Autora seria um verdadeiro abuso de direito, sendo inquestionável que o legislador quis impedir abusos das mediadoras e impedir que estas abusassem da ignorância ou ingenuidade dos particulares. 17- Pelo que a douta sentença recorrida violou as disposições legais citadas e deve, por isso, ser revogada, julgando-se totalmente improcedente a acção. * III- A Autora conclui nas contra-alegações pela improcedência do recurso, defendendo: - que a comunicação escrita que a Apelante lhe enviou constitui uma proposta ou declaração negocial tendente à alteração ou modificação de duas cláusulas do primitivo contrato – o regime e o preço do imóvel -, declaração que foi por si tacitamente aceite, pelo que a partir de então passou a integrar a previsão contratual do contrato de mediação imobiliária que firmaram em 20/03/ 2010; - que a Apelante e o outro Réu deixaram de cumprir a obrigação essencial a que estavam adstritos, desrespeitando o contrato, nomeadamente a regra da exclusividade nele prevista, vendendo o prédio a terceiros, por conta própria; - E não a avisaram da venda pelo que continuou a levar a cabo diligências para angariar um interessado na aquisição do imóvel. - Considera, por isso, que estão verificados os requisitos da obrigação excepcional de remuneração previstos na alínea
2. a)do nº. 2, do artº. 18º., do Dec.-Lei nº. 211/2004, de 20 de Agosto. * Como resulta do disposto nos artos. 684º., nº. 3; 685º.-A, nos. 1 e 3, e 685º.-C, nº. 2, alínea b), todos do Código de Processo Civil (C.P.C.), as conclusões definem e delimitam o objecto do recurso, sem prejuízo da apreciação das questões de que o Tribunal deva conhecer ex officio. De acordo com as conclusões as questões a tratar são: - contrato de mediação imobiliária – possibilidade de alteração do regime de não exclusividade para o regime de exclusividade através de carta enviada à mediadora; - remuneração da mediadora no regime de exclusividade. * B) FUNDAMENTAÇÃO IV.- O Tribunal a quo julgou provados os seguintes factos: 1 - A Autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária. 2 - No dia 20 de Março de 2010, a Autora celebrou com os Réus o contrato de mediação imobiliária a que foi atribuído o n.º 3465/10, cuja respectiva minuta a Autora comunicou ao Instituto do Consumidor. 3 - Através do mencionado ajuste, a Autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel da propriedade dos Réus, sito na Rua.., concelho de Barcelos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Barcelos sobre o n.º .. e inscrito na matriz predial de Barcelos com o artigo n.º... 4 - Nos termos do referido contrato, estipularam as partes como preço de venda do imóvel a quantia de € 170.000 e que os Réus pagariam à primeira, a título de remuneração, a quantia correspondente a 5% sobre o preço pelo qual o negócio viesse a ser efectivamente concretizado, não sendo tal quantia inferior a € 5.000, acrescida de IVA à taxa legal de 20%. 5 - O contrato supra referido foi celebrado pelo período de nove meses, a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer dos outorgantes através de carta registada com aviso de recepção ou através de meio equivalente, com antecedência mínima de dez dias em relação ao seu termo, 6 - Em 9 de Abril de 2011, os Réus subscreveram a missiva cuja cópia se encontra junta a fls. 27 dos autos, minutada pela Autora e a esta dirigida, com o seguinte teor: "( ... ) Venho por este meio comunicar a V. Exa. (
3. s)que pretendemos alterar o valor entre nós acordado, através de contrato outorgado a 20 de Março de 2010, referente a moradia, sita na rua .., concelho de Barcelos, do qual somos proprietários, de 170.000,00€ para 165.000,00€ (cento e sessenta e cinco mil euros). Passando o mesmo para o regime de exclusividade a partir desta data. ( ... )". 7 - A Autora promoveu a venda do imóvel em causa, divulgando-o e publicitando-o, nomeadamente através da afixação de cartaz publicitário da Autora no imóvel e de publicação de anúncio no seu site da internet, sendo que após a recepção da missiva referida em 6), passou a constar nesses meios de publicitação que o preço para venda era de € 165.000. 8 - A Autora estabeleceu alguns contactos, designadamente presenciais, com potenciais compradores do imóvel. 9 - Em 25 de Julho de 2011 (corrigiu-se o lapsus calami que se verificava, como se vê do doc. 3, a fls. 28), foi a Autora contactada, através de email, por uma pessoa interessada em visitar o imóvel supra referido. 10 - Na sequência desse contacto, a Autora, por diversas vezes, contactou os Réus, com vista à marcação de visita ao imóvel pelo interessado subscritor do referido email, o que lhe foi por aqueles sempre negado. 11 - Em 8 de Setembro de 2011, a Ré S.. remeteu à Autora uma missiva com o seguinte teor: "( ... ) Assuntos: Rescisão de contracto imobiliário Queiram por favor notar que não pretendo continuar a colocar à venda a vivenda sita na.. em Barcelos, vivenda V 4 pelo que o contracto assinado a 20.3.2011 fica sem efeito. Aguardo confirmação. ( ... ). 12 - A tal missiva respondeu a Autora, através de carta datada de 16/09/2011, com o seguinte teor: "( ... ) Vimos pela presente confirmar a recepção da vossa carta, datada de 8 de Setembro de 2011. No entanto, somos a informar V. Exa. de que o contrato de mediação, em regime de exclusividade, assinado com a nossa sociedade imobiliária, não sofre de qualquer nulidade, ilegalidade ou irregularidade, pelo que se mantém em vigor, nos exactos termos em que foi exarado, até aos fins do prazo aí estipulado, que passamos a citar 20-09-2011. Somos também a informar que no sentido de conseguir interessado na compra do v/ imóvel o mesmo foi apresentado com todas as informações disponíveis ao(
4. s)n/ cliente(
5. s)que manifestaram interesse na compra: Cliente comprador interessado Data da apresentação J.. 20/11/2010 B.. 25/07/2011 ( ... )". 13 - Em data não concretamente apurada do mês de Setembro de 2011, verificou a Autora, através da consulta da certidão do registo predial, que o imóvel objecto do contrato celebrado com os Réus havia já sido vendido por estes, em 05 de Julho de 2011, pelo preço de € 110.000, sem intervenção de mediador imobiliário. 14 - A Autora endereçou à Ré S.. uma carta, datada de 10 de Outubro de 2011, com o seguinte teor: "( ... ) Exma. Senhora No dia 20/03/2010 celebraram V/ Exªs com a n/ empresa um contrato de mediação imobiliária, tendo como objectivo a venda da v/ moradia, sito na Rua.., concelho de Barcelos, descrito na Conservatória do Registo Predial de Barcelos sob o n°.. e inscrito na matriz predial sob o artigo nº ... A 09/04/2010 comunicam-nos V/ Exªs por carta a intenção de passar o regime de mediação imobiliária em aberto para regime de exclusividade. A 08/09/2011 comunicam-nos V/ Exª que não pretendem que continue à venda o imóvel, pedindo que o contrato ficasse sem efeito. A 19/09/2011 comunicamos por carta a V/ Exªs a não aceitação do V/pedido em dar o contrato sem efeito, referindo que o mesmo se mantém em vigor até 20/09/2011. Nos primeiros dias de Setembro solicitamos a V/ Exªs, a marcação de visita ao imóvel com clientes interessados na compra do mesmo, tendo V/ Exªs, recusado a visita alegando que não queriam mais vender o imóvel, ou seja impediram que a venda por nossa mediação fosse concretizada. Recentemente verificamos que V/ Exªs venderam o imóvel como prova a escritura pública de 05/07/2011, ou seja venderam o imóvel dentro do prazo de validade do contrato de mediação imobiliária em exclusividade. Assim vimos pela presente solicitar o pagamento no prazo de oito dias da comissão prevista no referido contrato de mediação imobiliária, a título de indemnização por incumprimento do mesmo. ( ... )". 15 - A Autora endereçou à Ré S.. uma carta, datada de 30 de Janeiro de 2012, com o seguinte teor: "( ... ) Exma. Senhora Não tendo V/ Exª até à presente data procedido ao pagamento solicitado na n/ carta de 10/10/2011, iremos entregar ao n/ Advogado o processo para proceder a acção judicial. ( ... )". 16 - A Ré S.. remeteu à Autora uma carta, datada de 2 de Fevereiro de 2012, com o seguinte teor: "( ... ) Exmos. Senhores: Em resposta à v/ carta datada de 30/01/2012, em que solicitam indevidamente o pagamento da comissão pela venda do apartamento que foi minha propriedade e do meu ex-marido, venho comunicar que entendo tal solicitação derivada de lapso de V. Exas. Na verdade, o contrato assinado com V. Exas. era de não exclusividade. Nunca foi assinado qualquer contrato em que fosse acordada a exclusividade, como resulta do nº 5 do art. 19° do DL n° 211/2004. Por outro lado, V. Exas. não tiveram qualquer intervenção ou contributo para a venda do apartamento. Finalmente o v/contrato de não exclusividade nem sequer está numerado e registado, nem se mostra cumprido o disposto no nº' 7 do art. 19° do DL n° 211/2004. Do que resulta que o contrato em causa será nulo, nos termos do n° 8 do artigo 19° do DL n° 211/2004, não sendo devido, por isso, qualquer remuneração. Deste modo, lamento informar não poder satisfazer o v/pedido e que, caso insistam, irei apresentar queixa no IMOPPI.( ... )". 17 - A Autora, por intermédio da sua mandatária, endereçou a cada um dos Réus uma carta registada, datada de 5 de Março de 2012, com o seguinte teor: "( ... ) Assunto: Contrato de mediação imobiliário n° 3465/10, celebrado entre "B..Mediação Imobiliária, Lda" e S.. e P.. Exma. Senhora: Na qualidade de advogados da "B.. Mediação Imobiliária, Ldª", foram-nos dados plenos poderes para intentar a competente acção judicial, relacionada com o débito de V. Exa ., proveniente de comissão devida no âmbito do contrato de mediação imobiliária que V/ Exa. celebrou com a n/ constituinte, relativo ao imóvel sito na Rua.., concelho de Barcelos. Nesta conformidade caso V. Exa. pretenda evitar os correspondentes procedimentos judiciais, que acarretarão despesas e incómodos desnecessários, queira informar-nos, no prazo de 8 dias sobre a forma de regularizar voluntariamente a supra citada situação. Findo este prazo sem quaisquer notícias de V. Exa., intentaremos os competentes procedimentos judiciais, na defesa dos legítimos interesses que nos estão confiados. ( ... )". 1 - O contrato de mediação imobiliária n.º 3465/10, celebrado entre a Autora e os Réus, estava sujeito ao regime de não exclusividade. * V.- Da transcrita facticidade resulta inequívoco que a Autora e a Apelante e seu ex-marido celebraram um contrato de mediação imobiliária. 1.- Por este contrato a Autora – mediadora – obrigou-se perante os Réus – os comitentes - a conseguir encontrar uma pessoa interessada na compra do prédio de habitação que estes pretendiam vender, nas condições e pelo preço previamente definidos. O contrato de mediação cabe na categoria dos contratos de prestação de serviços, sendo um contrato de resultado – cfr. artº. 1154º., do Cód. Civil É ainda um contrato típico, legalmente regulamentado, estando sujeito à forma escrita. À data em que foi celebrado o contrato em apreço, vigorava o regime consagrado no Dec.-Lei nº. 211/2004, de 20 de Agosto (posteriormente a actividade de mediação imobiliária foi regulamentada pelo Dec.-Lei nº. 69/2011, que transpôs para a ordem jurídica interna a Directiva nº. 2006/123/CEE do Parlamento e do Conselho, de 12 de Dezembro de 2006, limitando-se, no essencial, a estabelecer os requisitos do acesso à actividade de mediação. Actualmente vigora o regime introduzido pela Lei nº. 15/2003, de 8 de Fevereiro, vigente desde 1 de Março p.p.). O artº. 2º., do Dec.-Lei 211/2004 define a mediação imobiliária em sentido técnico ou estrito como sendo “aquela em que por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel” e consubstancia-se “no desenvolvimento de acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente” ou “no desenvolvimento de acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões” – cfr. alíneas
6. a)e
7. b)do nº. 2 daquele artº. 2º. (cremos que, mantendo-se o sentido, o artº. 2º., da Lei nº. 15/2003 ficou com uma redacção mais apurada). 2.- A questão essencial que as conclusões suscitam – se a carta de 09/04/2011, que os Réus enviaram à Autora, e que esta previamente minutou (nº. 6 da matéria de facto), configura ou não um novo contrato - pressupõe que se equacione se o Dec.-Lei nº. 211/2004 prevê e regula duas espécies de contratos de mediação imobiliária ou apenas uma, com a especificidade de se poder optar entre o regime de exclusividade e o de não exclusividade - cfr. artº. 19º.. Os contratos identificam-se pelo seu objecto sendo que as prestações contratuais visam cumprir com ele. Decorre da noção de actividade de mediação imobiliária, acima transcrita, que o essencial das obrigações contratuais da mediadora e do comitente são as mesmas quer tenha ou não sido acordado o regime de exclusividade. Este regime de exclusividade, não constituindo uma significativa alteração das prestações contratuais, tem por função restringir a liberdade contratual do comitente, que aceita limitar a sua liberdade de contratar, e abster-se de negociar a promoção do imóvel. Não se olvida que o contrato de mediação imobiliária é um contrato formal, e o que predominantemente justifica a imposição da forma é o interesse do comitente, como resulta do regime de arguição da nulidade – a inobservância da forma constitui uma nulidade relativa já que não pode ser invocada pela empresa mediadora e nem o tribunal pode dela conhecer oficiosamente, com o que se afasta do regime do artº. 286º., do Código Civil. Porém, na relação obrigacional que os Réus e a Autora estabeleceram, considerado o objecto do contrato, aquela carta não poderá ser tomada como um novo contrato, constituindo antes, como considera a douta sentença impugnada, um pacto acessório do contrato de mediação imobiliária que a Autora e os Réus haviam celebrado em 20/03/2010, e por ela (afora a questão do preço da venda, que para aqui não releva) apenas foi alterada a cláusula 4ª. do contrato que subscreveram. E tendo a natureza de escrito particular, estando assinada pelos Réus/comitentes, a referida carta, enquanto pacto acessório, obedece à forma legal prescrita no artº. 19º., do Dec.-Lei 211/2004. Com efeito, e de acordo com o disposto no nº. 2 do artº. 221º., do Código Civil (C.C.) uma vez que aquele pacto acessório se deve considerar integrante do núcleo do contrato, era imperativo que revestisse a mesma forma dele (cfr. Pedro Pais de Vasconcelos, in “Teoria Geral do Direito Civil” 5ª. ed., págs. 771/772). Como ficou provado a Autora enviou a minuta do contrato ao Instituto do Consumidor, cumprindo com a formalidade prescrita no nº. 7 do artº. 19º., supra mencionado. Cumprido que foi este requisito, também os outros dois, aludidos no nº. 8 – redução a escrito do contrato e menção expressa dos elementos elencados no nº. 2 -, se hão-de, pois, ter por observados, tendo em consideração o que acima vem de expor-se quanto à carta e o escrito constante de fls. 96 dos autos. 3.- Refira-se que na Lei 15/2013 o legislador, sensibilizado pelas dificuldades que surgiram na definição do âmbito da exclusividade, acrescentou aos elementos que devem expressamente constar do contrato “a especificação dos efeitos” que decorrem do regime de exclusividade, “quer para a empresa quer para o cliente” – cfr. alínea
8. g)do artº. 16º. -, pelo que a omissão desta especificação pode gerar a nulidade do contrato. Na situação sub judicio os efeitos da exclusividade não estão especificados referindo-se no nº. 2 da cláusula 4ª. que “Nos termos da legislação aplicável, quando o contrato é celebrado em regime de exclusividade só a Mediadora contratada tem o direito de promover o negócio objecto do contrato de mediação…”. Tratando-se, como se trata, de uma cláusula contratual geral, a sua interpretação obedecerá às regras estabelecidas nos artos. 236º. a 238º., do C.C., “mas sempre dentro do contexto de cada contrato singular em que se incluam”, nos termos do disposto no artº. 10º., do Dec.-Lei 446/85 de 25 de Outubro. Assim, tendo o legislador optado pela “concreticidade da interpretação”, prevalece “o sentido resultante da individualização da relação contratual, atendendo-se de forma determinante ao circunstancialismo próprio do contrato em causa” como ensina Almeno de Sá (citado por José Manuel de Araújo de Barros in “Cláusulas Contratuais Gerais”, pág. 139). Na interpretação, vale, pois o sentido que lhe daria o declaratário normal no contexto do contrato individual celebrado. De referir ainda que quanto às cláusulas contratuais gerais ambíguas, prevalece o sentido mais favorável ao aderente, nos termos do princípio estabelecido no artº. 11º., que consagra o princípio in dubio contra stipolatorem, de acordo, de resto, com o artigo 5º. Da Directiva 93/13/CEE, do Conselho, de 5/04/1993 (JO nº. L 95/29) que estabelece: “No caso dos contratos em que as cláusulas propostas ao consumidor estejam, na totalidade ou em parte, consignadas por escrito, essas cláusulas deverão ser sempre redigidas de forma clara e compreensível. Em caso de dúvida sobre o significado de uma cláusula, prevalecerá a interpretação mais favorável ao consumidor (que para efeitos desta Directiva é “qualquer pessoa singular que, nos contratos abrangidos pela directiva, actue com fins que não pertençam ao âmbito da sua actividade profissional”). Assim considerado e tendo presente que o regime de exclusividade visa proteger o interesse da empresa mediadora, na medida em que afasta do seu “caminho” a concorrência, importa cogitar se esse afastamento da concorrência respeita apenas a outras mediadoras ou também ao próprio comitente. E quanto a este último o que ressalta desde logo é que, podendo ele mesmo promover a realização do contrato, decidiu recorrer aos serviços da mediadora e, contratando o regime da exclusividade, foi por vontade própria que se auto-limitou na sua liberdade de contratar. Sem embargo, face à letra do nº. 2 da cláusula 4ª. do contrato, se é inequívoco que um declaratário normal, colocado na posição dos ora Réus, concluiria que lhe estava vedado, de todo, recorrer aos serviços de outra mediadora, já não é tão líquido que concluísse não poder ele próprio angariar eventuais compradores. E se tivermos presentes as pessoas dos aqui Réus, com os parcos meios de publicidade de que disporão e o desconhecimento do mercado, e as especiais circunstâncias em que se decidem a vender o imóvel, que era o seu domicílio familiar, na decorrência do divórcio (como se extrai da escritura pública de venda, constante de fls. 36-39), o que, pela normalidade do acontecer, aponta para a premência na venda, não se apresentam eles como verdadeiros concorrentes da Autora, o que permite concluir que um declaratário normal, na concreta situação daqueles, também não daria ao nº. 2 da cláusula 4ª. o sentido de ela lhe(
9. s)vedar, a ele(
10. s)próprio(s), a angariação de eventuais compradores. O regime de exclusividade, sendo inequívoco que visa impedir a celebração de contrato de mediação com outra mediadora, durante o período de vigência do contrato, não deve ser entendido em termos tão absolutos que limite a liberdade do próprio comitente procurar interessados no negócio pretendido, para mais em se tratando de pessoas singulares, sem os meios e os contactos que têm as empresas mediadoras. De resto, esta mesma conclusão se alcança pelo princípio da interpretação mais favorável ao consumidor, nos termos que acima se deixaram referidos, posto que a Directiva 93/13/CEE, relativa às cláusulas abusivas nos contratos celebrados com os consumidores, abrange na sua previsibilidade os contratos de prestação de serviços. De todo o modo, e no limite, decididamente é de excluir, como o fez o Ac. desta Relação de Guimarães de 20/04/2010, que o comitente não possa aceitar qualquer proposta de compra que “porventura, lhe fosse apresentada por alguém que, sem a intermediação da mediadora, se mostrasse interessado no negócio” (Procº. 7180/08.5TBBRG.G1, Des. A. Costa Fernandes, in “www.dgsi.pt). Ora, ficou provado nos autos que os Réus, sem a intermediação de qualquer mediadora imobiliária, no que se inclui a Autora, quando ainda vigorava o contrato de mediação que com esta celebraram, venderam o imóvel a terceiros, aceitando a proposta de compra que lhes foi dirigida mesmo por um preço inferior ao que com aquela tinham estabelecido - € 110.000 foi o preço da venda, e € 165.000 o preço estabelecido (na carta já mencionada). Não violaram, pois, os Réus o regime de exclusividade. 4.- No que se refere à remuneração da mediadora, é ponto incontroverso que, em princípio, ela só é devida se o contrato previsto for realizado, como expressamente ficou a constar do nº. 1, do artº. 18º., do Decreto-Lei nº. 211/2004 (e já constava do anterior Dec.-Lei nº. 285/92, no qual o legislador, pela primeira vez, decidiu clarificar “o momento” e estabelecer “as condições” em que é devida a remuneração, face às “inúmeras reclamações por parte dos consumidores”), além de que, sendo o resultado atinente ao contrato “conseguir interessado na realização do negócio”, só se considera «Interessado» o “terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”, nos termos da definição conceptual constante da alínea
11. a)do nº. 4 do artº. 2º., do supra referido Dec.-Lei 211/2004. É ainda jurisprudência uniforme a de que o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, ainda que não seja a causa determinante da celebração (cfr. o Acs. do S.T.J. de 10/10/2002, Processo 02B2469, Consº. Moitinho de Almeida, que cita jurisprudência a propósito, in www.dgsi.pt; de 31/05/2001, in C. J., Acs. do S.T.J., ano IX, tomo II