Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 102/06.0TCLRS.L1-1 Relator: JOÃO RAMOS DE SOUSA Descritores: TRESPASSE PRAZO Nº do Documento: RL Data do Acordão: 10/21/2014 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: Em caso de cedência permitida do gozo do locado (v.g. trespasse), o prazo legal da comunicação ao senhorio conta-se a partir da data em que o contrato de cedência produz efeitos e o cessionário toma efetiva posse do locado por efeito daquele contrato – art. 1038.g :CC. (Sumário do Relator) Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: Relatório O … Juízo … absolveu C… Lda. (1ª ré, recorrida) do pedido de pagamento de rendas vencidas e condenou S…, Unipessoal Lda. (ré chamada) a pagar as rendas vencidas desde março de 2005 até janeiro de 2006 (computadas em € 3.289,76), bem como nas vincendas, até julho de 2008, na ação de AT e TP (autores, recorrentes). Os autores recorreram, pedindo que se revogue a sentença e se condene a ré C… a pagar as rendas vencidas em dívida até à data da entrega do locado aos apelantes. A recorrida opôs-se pedindo que se confirme a sentença. A ré chamada não se pronunciou. Correram os vistos. Cumpre decidir se o trespasse celebrado entre a ré C…e a ré S… é ineficaz em relação aos autores e se a 1ª ré deve ser condenada no pagamento daquelas rendas até à entrega do locado aos autores. Fundamentos Factos Provaram-se os seguintes factos, apurados pelo Tribunal a quo: Da petição inicial A. Os autores são donos e legítimos proprietários da fração autónoma designada pela letra “P” a que corresponde a loja no piso zero do prédio urbano sito na …. B. Em 4 de Junho de 1987, os autores deram de arrendamento à ré a fração referida em A), pelo prazo de seis meses, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo, com início em 1 de Março de 1987. C. A loja arrendada destinava-se a escritório ou a qualquer ramo do comércio ou indústria, a armazém de quaisquer produtos ou mercadorias ou exercício de profissões liberais. D. A renda inicialmente acordada foi de Esc. 30.000$00 mensais, a pagar em casa dos senhorios ou de quem legalmente os represente, no primeiro dia útil do mês anterior ao que disser respeito. E. Os autores entregaram, entretanto, a administração da fração referida em A) ao então “Banco ….”, que passou a exercer as funções que competem aos senhorios, designadamente, a cobrar as rendas, atualizá-las nos termos legais e a pagar impostos. F. A renda podia ser paga em qualquer agência do “…”, pessoalmente, por via postal, por transferência interbancária ou nas caixas de multibanco. G. Com a integração do “...” na “...”, a ré passou a poder pagar as rendas em qualquer agência desta instituição de crédito. H. A renda foi fixada em € 298,50 a partir da que se venceu em Dezembro de 2004, conforme carta registada com AR remetida à ré pela “...” de 22 de Outubro de 2004. I. A ré pagava regularmente a renda nas agências das instituições de crédito procuradoras dos autores. J. A ré não pagou a renda que se venceu em Março de 2005, nem as que se venceram posteriormente. K. Por carta datada de 28 de Março de 2005, dirigida à ré, a “...” informa que se encontra por pagar o recibo de renda do imóvel locado, vencido em Março/2005, no valor de Euros 298,50 e solicita a liquidação do referido recibo em atraso, acrescido de mora legal de 50%. L. Por carta de 26 de Novembro de 2004, a ré comunicou à “...” o seu propósito de ceder por trespasse o estabelecimento comercial instalado na loja arrendada. M. Por carta de 16 de Fevereiro de 2005 a ré comunicou à “...” que em 30 de Novembro de 2004 tinha trespassado o estabelecimento a outra sociedade. N. A ré não enviou à “...” os documentos comprovativos dessa transmissão. Da contestação da ré O. Em 30 de Novembro de 2004 a ré celebrou um contrato de trespasse com a “S...”, pela qual transmitiu a esta, a título definitivo, o estabelecimento comercial sito no locado, pelo montante de € 20.000,00. P. Nos termos do referido contrato, um dos elementos que integrava o ativo do estabelecimento comercial era o direito ao arrendamento do local. Q. A “S...” é uma sociedade comercial que se dedica à execução de instalações elétricas e que, no exercício da sua atividade, prestou serviços à ré em Novembro de 2004. R. A ré propôs à “S...” que parte da prestação devida pela execução dos trabalhos por esta prestados fosse constituída pelo próprio estabelecimento comercial, integrado, entre outros bens, pelo direito ao arrendamento do local. S. A ré e a “S...” acordaram em suspender os efeitos da transmissão até à efetiva transferência da posse do estabelecimento para a “S...”. T. Estabeleceu-se na cláusula 5ª do contrato de trespasse que “até à data em que a 2ª outorgante [S...] tenha a chave do local trespassado”, a ré era responsável pelo pagamento das faturas de eletricidade, água e telefone do local trespassado. U. Embora tal obrigação não tenha ficado a constar do contrato, a ré responsabilizou-se também pelo pagamento das rendas ao senhorio até essa data. V. A ré pagou os custos de renda e dos fornecimentos de serviços básicos nos meses de Dezembro de 2004, Janeiro e Fevereiro de 2005. W. A “S...” tomou posse do local arrendado em 15 de Fevereiro de 2005. Análise jurídica Considerações do Tribunal recorrido O Tribunal a quo fundamentou-se, em resumo, nas seguintes considerações: … Da análise dos preceitos legais citados [arts. 115 e 64.1.f do RAU e 1038.g do CC], ressalta à evidência que carece a pretensão dos autores de sustento legal, designadamente quando sustentam que o trespasse não foi autorizado nem consentido pelos autores – não foi, nem tinha que o ser. (…) … Na interconexão dos factos com o direito, temos que, no caso destes autos, os autores, por contrato celebrado em 1987, deram de arrendamento à ré uma loja sita na ..., destinada a escritório ou a qualquer ramo do comércio ou indústria, a armazém de quaisquer produtos ou mercadorias ou exercício de profissões liberais. Mais está provado que na data de 30 de Novembro de 2004 a ré celebrou um contrato de trespasse com a “S...” [chamada], pela qual transmitiu a esta, a título definitivo e onerosamente, o estabelecimento comercial sito no locado, sendo que um dos elementos que integrava o ativo do estabelecimento comercial era o direito ao arrendamento do local. É de salientar que os autores não afirmam que o trespasse não lhes foi comunicado (em concreto, à então procuradora “...”) – dizem, sim, que não foi observado o prazo legal para efetuar essa comunicação, nem foram remetidos os comprovativos. Está também provado que por carta de 26 de Novembro de 2004, a ré comunicou à “...” o seu propósito de ceder por trespasse o estabelecimento comercial instalado na loja arrendada e que, por carta de 16 de Fevereiro de 2005, a ré comunicou à “...” que em 30 de Novembro de 2004 tinha trespassado o estabelecimento a outra sociedade. Quanto ao envio dos documentos comprovativos, está provado que a ré não os enviou à “...”. Destes factos decorre que a ré, enquanto arrendatária, procedeu à comunicação da intenção de realizar um trespasse e, depois, da celebração do trespasse do estabelecimento, onde identifica a chamada e refere que os recibos da renda devem passar a ser emitidos em nome desta [vide factos provados – alíneas L) e M)]. Dos mesmos factos decorre que não foi observado o prazo de 15 dias legalmente previsto para a realização dessa comunicação (a própria ré o reconhece), (…) Não é admissível a ilação de que, só pelo facto de a comunicação não ter sido efetuada no prazo de 15 dias a contar da realização do trespasse por escrito, torna essa comunicação ineficaz e inoponível em relação ao senhorio. Doutra banda, e como o refere expressamente a ré, não exige a lei que a comunicação seja acompanhada dos documentos comprovativos do trespasse, pelo que o seu não envio não tem igualmente qualquer consequência, e não obsta a que a comunicação produza os seus efeitos. Em conclusão, não se verificam, no caso, os requisitos legais para os autores, enquanto senhorios, poderem resolver o contrato com fundamento da alínea
- f)do n.o 1 do artigo 64 do RAU, por não ser o ato ineficaz em relação aos mesmos. Consequentemente, é sobre a chamada que impende a obrigação de pagar aos autores as rendas vencidas e reclamadas nestes autos, por ser esta a arrendatária, salientando-se que a chamada não logrou fazer prova de que nunca tomou posse do locado [pelo contrário, provou-se que tomou posse do locado em Fevereiro de 2005], nem que, por isso, o trespasse não foi, na prática, concretizado. Conclusões do recorrente A isto, opõe o recorrente as seguintes conclusões: 1. A douta sentença recorrida errou ao julgar eficaz em relação aos AA., ora apelantes, o trespasse do estabelecimento comercial instalado no locado. 2. Está provado que não foi observado o prazo de 15 dias legalmente previsto para a realização da comunicação prevista no art. 1038 al.
- g)do C. Civil. Conforme refere a douta sentença recorrida, a própria R. reconhece esse facto. 3. A preterição dessa formalidade só poderia ser suprida pelos AA., aqui apelantes, ( art. 1049 do C. Civil.). 4. Tal como alegam na resposta à matéria de exceção, os apelantes jamais reconheceram a chamada como sua arrendatária quer expressa quer tacitamente. 5. A douta sentença recorrida não só não encontra apoio na lei que regula a matéria do arrendamento urbano, nem na doutrina nem na jurisprudência, como decidiu em sentido completamente oposto. 6. Desde logo, não encontra apoio no art. 1038. al.
- g)do C. Civil nem no art. 64. do R.A.U. (D.L.321 -B/90 de 15/10). 7. E fez errada interpretação do ensinamento de Aragão Seia constante da sua obra “ARRENDAMENTO URBANO” (p. 649 e 650), na mesma citada.. 8.A expressão “pouco importa que o senhorio venha a tomar conhecimento da comunicação para além dos 15 dias”, é usada pela generalidade dos autores que publicaram estudos sobre esta matéria, designadamente Antunes Varela, Pinto Furtado, Pais de Sousa, entre outros, refere-se ao espaço de tempo decorrido entre a comunicação e a efetiva receção dessa comunicação pelo senhorio. 9. O prazo considera-se observado mesmo que venha o senhorio a ter conhecimento da comunicação só mais tarde (Pinto Furtado Manual do Arrendamento Urbano 5ª Ed. p.567). 10. A comunicação a que se refere a alínea
- g)do art. 1038 do C. Civil, deve ser feita pelo locatário no prazo de 15 dias, pouco importando que o senhorio venha a tomar conhecimento dela além desse prazo. 11. A comunicação ao senhorio por parte do arrendatário, de que vai trespassar o estabelecimento, ainda que indique o nome do outro contraente, a data e o local de celebração do contrato e o preço, não se confunde nem substitui a comunicação a que se refere a al.
- g)do art. 1038 Do C. Civil (Ac.RE de 1997-07-17 C.J.XXII,4,265). Conclusões da recorrida Mas a recorrida conclui o seguinte: 1. A boa interpretação e aplicação das normas jurídicas aos factos dados como provados na sentença recorrida não permitem extrair as conclusões apresentadas pelos Recorrentes. 2. Não corresponde à verdade que o trespasse celebrado entre a Recorrida e a Chamada (a sociedade comercial S..., LDA.) tenha sido comunicado aos Recorrentes fora do prazo de quinze dias previsto na alínea
- g)do art.1038 do C.Civil. 3. Conforme decorre da conjugação dos Factos Provados “O” e “S”, pese embora a Recorrida e a Chamada S... tenham celebrado contrato de trespasse em 30 de Novembro de 2004, as mesmas partes acordaram imediatamente na subordinação dos efeitos de tal contrato a um evento futuro. 4. Dos factos dados como provados (e não impugnados) decorre directamente que não foi em 30 de Novembro de 2004 que se verificou a transmissão para a Chamada S... da posição contratual no contrato de arrendamento, tendo a mesma ficado convencionalmente suspensa até 15 de Fevereiro de 2005 – Cfr. Factos Provados “S” e “W”. 5.Até 15 de Fevereiro de 2005, não ocorreu assim qualquer modificação subjectiva na relação contratual de arrendamento. 6. Tal circunstância justifica que entre Novembro de 2004 e Fevereiro de 2005 não se tenha transferido para a Chamada S... a obrigação de pagamento da renda, conforme foi demonstrado em juízo e atestado no Facto Provado “U”. 7. Verificada, em 15 de Fevereiro de 2005, a produção de efeitos do contrato de trespasse a Recorrida, logo no dia subsequente, deu conhecimento do negócio jurídico ao procurador dos Recorrentes (Facto Provado “M”) – cumprindo assim a obrigação prevista na alínea
- g)do art. 1038 do C.Civil no prazo legalmente estabelecido. 8. Não se verificou, pois, o fundamento para a resolução do contrato de arrendamento previsto na alínea
- f)do artigo 64 do Regime do Arrendamento Urbano, sendo certo que não pode a Recorrida ser responsabilizada pela falta de pagamento das rendas vencidas após a produção de efeitos do contrato de trespasse. 9. Ainda que assim não se entenda (o que não se concede), tal não importa a consequência propugnada pelos Recorrentes. 10. O trespasse deve ser comunicado ao senhorio, não só para efeitos de verificação da validade do negócio, como também para o mesmo ter conhecimento de quem é a contraparte na relação jurídica de arrendamento. 11. A Recorrida não ignora que, para poder opor os efeitos do contrato de trespasse ao senhorio (que nele não é parte), tem necessariamente de lhe dar conhecimento do negócio. 12. Da comunicação do trespasse depende, pois, a eficácia do negócio perante o senhorio. 13. Acontece que, no presente caso e conforme supra referido, a Recorrida efectivamente comunicou o trespasse aos Recorrentes, fazendo-o em 16 de Fevereiro de 2005 – Cfr. Facto Provado “M”. 14. A partir desta data, os Recorrentes passaram a conhecer a existência do contrato de trespasse, pelo que, desde então, tal negócio jurídico se tornou eficaz perante os Recorrentes. 15. Ainda que a pretensa falta de comunicação no prazo legal (que a Recorrida, pelo supra exposto, não admite) constitua ilicitude justificativa do exercício do direito de resolução pelos Recorrentes, 16. O contrato de trespasse, desde 16 de Fevereiro de 2005, passou a produzir os seus efeitos, pelo que se verificou a transmissão, para a Chamada S..., da posição jurídica de arrendatária no contrato de arrendamento. 17. Ainda que a pretensa falta de comunicação no prazo legal (que a Recorrida, pelo supra exposto, não admite) permitisse aos Recorrentes o despejo do seu inquilino, 18. Na data do exercício do direito à resolução, o inquilino das Recorrentes era, pois, a Chamada S..., sendo esta sociedade, igualmente, a responsável pelo cumprimento da obrigação de pagamento das rendas que se venceram e que as Recorridas ora peticionam. 19. A boa interpretação e aplicação das normas previstas nas alíneas
- a)e
- f)do arto 64 do RAU e da alínea
- g)do art. 1038 do C.Civil determina, por conseguinte, que não seja a Recorrida condenada ao pagamento das rendas peticionadas. O inquilino não excedeu o prazo legal de comunicação ao senhorio Considerando que o réu não comunicou ao senhorio o trespasse no prazo de 15 dias a contar da escritura, o Tribunal recorrido observou que esse facto não tornou porém essa comunicação ineficaz e inoponível ao senhorio; e que o não envio dos documentos comprovativos do trespasse não obsta a que a comunicação produza os seus efeitos. O Tribunal recorrido citou a este propósito Aragão Seia, segundo o qual, essa comunicação «tem por finalidade dar conhecimento do facto ao senhorio para que este possa ajuizar da legalidade do negócio jurídico e extrair as necessárias consequências», clarificando também que pouco importa «que o senhorio venha a tomar conhecimento da comunicação para além do prazo (de 15 dias a contar da celebração por escrito do trespasse), não estando sujeita a qualquer requisito especial de forma» [in “Arrendamento Urbano”, 6ª Edição revista e atualizada, Janeiro de 2002, p. 650]. Os recorrentes discordam. Segundo alegam, A expressão “pouco importa que o senhorio venha a tomar conhecimento da comunicação para além dos 15 dias”, é usada pela generalidade dos autores que publicaram estudos sobre esta matéria, designadamente Antunes Varela, Pinto Furtado, Pais de Sousa, entre outros, refere-se ao espaço de tempo decorrido entre a comunicação e a efetiva receção dessa comunicação pelo senhorio. O prazo considera-se observado mesmo que venha o senhorio a ter conhecimento da comunicação só mais tarde (Pinto Furtado Manual do Arrendamento Urbano 5ª Ed. p.567). A comunicação a que se refere a alínea
- g)do art. 1038 do C. Civil, deve ser feita pelo locatário no prazo de 15 dias, pouco importando que o senhorio venha a tomar conhecimento dela além desse prazo. A comunicação ao senhorio por parte do arrendatário, de que vai trespassar o estabelecimento, ainda que indique o nome do outro contraente, a data e o local de celebração do contrato e o preço, não se confunde nem substitui a comunicação a que se refere a al.
- g)do art. 1038 Do C. Civil (Ac.RE de 1997-07-17 C.J.XXII,4,265). Mas a questão aqui não é interpretar o que disseram aqueles autores; é interpretar os factos e o que resulta da lei. O locatário tem o dever de comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa locada, por algum dos referidos títulos (cessão da sua posição jurídica, sublocação ou comodato), quando permitida ou autorizada – art. 1038.g :CC. Assim, em caso de trespasse, o inquilino está dispensado desta autorização do senhorio. Só tem de informá-lo da cedência do gozo do locado no prazo de 15 dias, nos termos daquele art. 1038.g. Mas a inquilina inicial (a ré C...) não cedeu o gozo do locado com o trespasse que celebrou em 2004.11.30 – facto O. Na verdade, os efeitos da transmissão ficaram suspensos até à efetiva transferência da posse do estabelecimento, o que só ocorreu em 2005.02.15 – factos S e W. E, logo em 2005.02.16, a ré comunicou que tinha trespassado o estabelecimento. Assim, não foi excedido o prazo de comunicação da cedência do gozo do locado, previsto no art. 1038.g :CC. Portanto, seja qual for a consequência legal do incumprimento daquele dever de comunicação, o que se passa é que tal incumprimento aqui não se verificou. E portanto o recurso é improcedente Se o inquilino comunicou, no prazo legal, a cedência do gozo do locado, tal cedência produz os seus efeitos, pelo que improcede o recurso. Assim, há que confirmar a sentença recorrida, embora por fundamento diferente do que nela se invoca. Em suma: Em caso de cedência permitida do gozo do locado (v.g. trespasse), o prazo legal da comunicação ao senhorio conta-se a partir da data em que o contrato de cedência produz efeitos e o cessionário toma efetiva posse do locado por efeito daquele contrato – art. 1038.g :CC. Decisão Assim, e pelo exposto, acordamos em julgar improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida pelo fundamento aqui exposto. Custas pelos recorrentes. Lisboa, 2014.10.21 João Ramos de Sousa Manuel Ribeiro Marques Pedro Brighton