Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 1553/11.3TVLSB.L2-7 Relator: MICAELA SOUSA Descritores: DIREITO DE PREFERÊNCIA COMUNICAÇÃO ELEMENTOS ESSENCIAIS VENDA DA COISA CONJUNTAMENTE COM OUTRAS PREÇO PROPORCIONAL Nº do Documento: RL Data do Acordão: 05/31/2022 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: I – No âmbito do procedimento para o exercício do direito de preferência o obrigado à preferência cumpre o dever jurídico decorrente do estatuído no artigo 416º, n.º 1 do Código Civil, quando comunica ao preferente os elementos essenciais do negócio projectado que, por regra, se traduzem na intenção de venda, na identificação do objecto da venda, na indicação do preço e modo de pagamento, na data previsível para a realização da escritura e, as mais das vezes, na identidade do comprador. II – Não decorrendo da lei, de modo expresso, em que momento deve ter lugar a comunicação, fazendo apelo às regras da boa-fé e à relação de confiança que se estabelece entre as partes no contexto da obrigação de preferência e inerentes deveres acessórios de segurança, de lealdade e de informação, o obrigado à preferência, gizado o negócio que incide sobre o objecto de prelação, dele deve avisar prontamente o preferente, para que este possa, em devido tempo, ter consciência do negócio projectado, aferir da sua relevância para si e organizar-se para, querendo, poder preferir. III – No caso de o obrigado à preferência não realizar a comunicação na sequência do acordo com o terceiro ficará constituído em responsabilidade civil face ao preferente, pelos prejuízos que o atraso lhe cause, ressarcíveis nos termos gerais. IV – Se o sujeito passivo da obrigação de preferência decide vender o bem objecto da preferência em conjunto com outros bens, por um preço global, numa união interna de contratos, é esse o negócio que deve ser objecto de comunicação ao preferente. V – Tal não impede que o titular do direito de preferência exerça o seu direito relativamente ao objecto sujeito a prelação, pertencendo-lhe, nesse caso, o ónus de accionar os procedimentos necessários ao cálculo do preço proporcional, através da respectiva declaração dirigida ao sujeito passivo e, na falta de acordo sobre tal determinação, haverá que recorrer à acção de arbitramento necessária para o fixar. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam as Juízas na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa I – RELATÓRIO A [ ESPINGARDARIA …. S.A.], NIPC n.º 500 …, com sede social na Rua …, em Lisboa; B [ N …, LDA.] , NIPC nº 500 ..., com sede na Rua … Lisboa e C [ MARQUES, …LDA.,] NIPC n.º 500 …, com sede social na Rua …, em Lisboa intentam contra D [ FUNDAÇÃO ….], NIPC 501…, com sede na Praça … Lisboa e escritório na Rua … Lisboa e E [ ….. IMOBILIÁRIOS E TURÍSTICOS, LDA.,] NIPC 507 …, com sede na Rua …Lisboa a presente acção declarativa com processo ordinário, formulando os seguintes pedidos (cf. Ref. Elect. 4797718):

1. a)O reconhecimento à 1ª A., A., do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção “C”, a que corresponde o primeiro andar esquerdo e a fracção “E”, a que corresponde o segundo andar esquerdo do prédio urbano n.º 224 da Rua dos ..., em Lisboa, preterido a favor da 2ª R. e pelos preços constantes da escritura;
2. b)O reconhecimento à 2ª A., B, do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção “A”, a que corresponde a Loja do nº 220/222; a fracção “B”, a que corresponde a Loja do n.º 224/228; a fracção “D”, a que corresponde a fracção divisão entre o primeiro e o segundo andar do n.º 224, e a fracção “K”, a que corresponde o 5º andar esquerdo do n.º 224, todas do prédio urbano n.º 224 da Rua dos ..., em Lisboa, preterido a favor da 2ª R. e pelos preços constantes da escritura;
3. c)O reconhecimento à 3ª A., C, do exercício do direito de preferência de haver para si a fracção segundo andar direito, correspondente à fracção com a letra “F“ do prédio em regime de propriedade horizontal, sito na Rua dos ..., n.º 224, em Lisboa, preterido a favor da 2ª Ré e pelo preço constante da escritura;
4. d)Que seja substituída pelas 1ª A., 2ª e 3ª A.A. a 2ª Ré na titularidade do direito de propriedade, respectivamente das fracções “C”, “E”, e “A”, “B”, ”D”, ”K” e “F” do referido prédio, e que sejam as 1ª, 2ª e 3ª AA a ocupar a posição da 2ª Ré, mediante o pagamento do preço da alienação correspondente a cada uma delas, e seja decretado o cancelamento das aquisições das fracções “C”, “E”, e “A”, “B”, ”D”, ”K” e “F” do imóvel, no Registo Predial de Lisboa e no Serviço de Finanças do 3º Bairro Fiscal de Lisboa; Subsidiariamente,
5. e)A declaração de nulidade da venda efectuada entre as 1ª e 2ª Rés, com as legais consequências. Alegam, muito em síntese, o seguinte: - As autoras são arrendatárias das fracções supra identificadas do prédio sito à Rua dos ..., n.º 224, em Lisboa, que eram propriedade da 1ª R. Fundação ...; - Por carta datada de 14 de Fevereiro de 2011, a ré D, notificou-as de que prometera vender a totalidade das fracções (com excepção dos 3º, 4º e 5º direitos, fracções H, J e L, já vendidos) à segunda ré, E., pelo preço global de 674 000,00 € já recebido, tendo ficado convencionado entre as partes que a venda seria apenas a totalidade das fracções ou a venda de nenhuma; - As autoras responderam que não lhes havia sido comunicados os elementos essenciais do negócio, nomeadamente o valor proporcional da compra das fracções, tendo aquelas direito de preferência, que incide apenas sobre as fracções arrendadas, com o direito a adquiri-las pelo valor proporcional, pelo que a notificação para preferir não teve eficácia; - Em 4 de Março de 2011, a 1ª ré comunicou a realização da escritura pública de compra e venda no dia 3 de Março de 2011; - A 1ª ré não podia condicionar o exercício do direito de preferência com base numa cláusula do contrato-promessa de venda da totalidade das fracções que celebrou com a 2ª ré, que não lhes é oponível; - Está em causa a venda de fracções autónomas, independentes entre si, pelo que a sua separação não pode representar um prejuízo apreciável; - Existiu entre as rés um acordo simulatório no intuito de enganar a 1ª, a 2ª e 3ª A.A., primeiro, arrendando à 2ª Ré, em 1 de Junho de 2006, o 4º andar esquerdo, a que corresponde a fracção I e aguardando a passagem dos três anos necessários para o exercício do direito de preferência por parte do arrendatário, sendo que tal andar esteve sempre vazio e, segundo, simulando um contrato-promessa que nenhum inquilino conhece, com cláusulas que ninguém conhece, nem a 1ª Ré deu a conhecer e, ainda, declarando a 1ª ré ter já recebido o montante de 674 000,00 € da 2ª Ré, quando notificou os inquilinos da preferência; para além de a 1ª ré ter agido com reserva mental quando enviou cartas no intuito de enganar os inquilinos e, bem assim, em abuso de direito. As autoras procederam ao depósito autónomo das quantias em valor idêntico ao do preço declarado na escritura de compra e venda relativamente a cada uma das fracções de que são, respectivamente, arrendatárias (cf. Ref. Elect. 4798459 e 4799681, documento n.º 18). Ambas as rés contestaram. A ré D defendeu-se por impugnação, alegando que o contrato-promessa de compra e venda de todas as fracções em conjunto foi do seu interesse, pois o valor do preço, logo recebido na totalidade, era indispensável para proceder à construção de um colégio que estava prestes a iniciar-se; mais referiu que na comunicação da preferência informou todos os elementos do negócio que vieram a constar do contrato definitivo, informando o valor global e que o valor de cada fracção a figurar na compra e venda seria em função do valor fiscal ou patrimonial, pelo que era possível às autoras saber qual era esse valor; mais alegou que se o negócio não fosse celebrado tal como prometido realizar, seria obrigada a devolver à 2.ª ré o sinal em dobro, correndo o risco de as autoras não quererem adquirir as fracções, assim como veria frustrado o recebimento do valor necessário para a construção do empreendimento a que iria dar início, pugnando, assim, pela improcedência da acção. Pediu, ainda, a condenação das autoras em indemnização a seu favor, por litigância de má-fé. A ré E, por sua vez, suscitou a caducidade do direito de preferência da autora B. referindo que a 1ª ré lhe comunicou o projecto de venda por carta de 14-02-2011, recebida no dia 15 de Fevereiro de 2011; a sede da 1ª ré está localizada na Rua … Lisboa, sendo que a 2ª A. enviou a carta de 21-02-2011 para outra morada, que apenas foi recebida no dia 1 de Março de 2011, depois do prazo de oito dias, pelo que o seu direito caducou. Mais alegou que à 1ª ré só interessava vender e à 2ª ré comprar a totalidade das fracções autónomas do prédio, como aquela informou às autoras, dando conta que não podia vender as fracções isoladamente, por colocar em causa o projecto de construção que visava realizar, assim como não podia indicar um preço autónomo, sendo que os valores atribuídos na escritura pública de compra e venda resultam de razões processuais e fiscais; deveriam as autoras ter logo declarado que pretenderiam preferir ou pela globalidade do negócio ou pela aquisição das fracções que lhes estavam arrendadas, caso em que deveriam requerer ao tribunal a determinação do preço que lhes competiria proporcionalmente, pelo que, não tendo intentado tal acção, o direito de preferência caducou. Mais impugnou a acção referindo que: - É proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras C, D, E, F e G do prédio contíguo com os números de polícia 210 a 218 (as fracções A e B não lhe pertencem) e do prédio sito na Rua de ..., n.ºs 42 a 48, tornejando para a Rua dos ..., n.ºs 194 a 208, onde, desde finais de Março de 2011, está a proceder a obras de demolição do seu interior e posterior construção de um hotel, pelo que o seu interesse apenas na aquisição da totalidade das fracções autónomas prende-se com a possibilidade de uma futura necessidade de ampliação do Hotel de ...; - A Ré E tomou de arrendamento a fracção autónoma designada pela letra I correspondente ao 4º Esq. do imóvel por contrato escrito com início em 1 de Junho de 2006 (cerca de um ano antes de ter celebrado o contrato-promessa de compra e venda, o que ocorreu em 11 de Maio de 2007), para ali vir a instalar o escritório de apoio à obra, que está actualmente a decorrer, e onde é arquivada a respectiva documentação e são realizadas as reuniões de obra com os engenheiros, arquitectos e demais responsáveis por parte da empresa empreiteira e bem assim de todos os responsáveis pela empresa encarregada pela E para a fiscalização da obra; - A compra e venda foi celebrada e as rés nunca actuaram com reserva mental, má fé ou abuso de direito. Suscitou ainda a litigância de má fé por parte das autoras, que conscientemente articulam factos falaciosos e inexistentes, pedindo a sua condenação em multa e indemnização às rés, pugnando, no mais, pela procedência das excepções e, assim se não entendendo, pela improcedência da acção (cf. Ref. Elect. 4826812). Em 16 de Outubro de 2011, as autoras deduziram réplica pugnando pela improcedência da excepção de caducidade referindo (cf. Ref. Elect. 4834951): - A D exerce a sua actividade em vários locais de Lisboa, como é do conhecimento público, um dos quais na Praça ..., nº 28, r/esquerdo, em Lisboa, que foi a sua sede, alterada em 2007 para a morada actual, sendo que ali estava aberta e em actividade, o que sucedia à data do envio da carta da 2ª A., tendo alguém dado instruções para a carta não ser recebida, em cujo sobrescrito não consta qualquer indicação de recusa, pelo que o exercício do direito de preferência da A. B. foi feito a tempo e horas, como se comprova pela data do carimbo aposto no envelope que capeava a carta; - A 1ª ré obriga-se com a assinatura de dois administradores, sendo que o contrato de arrendamento datado de 1 de Janeiro de 2007 foi assinado por um administrador, o que implica a sua nulidade e a ausência de direito de preferência por parte da 2ª ré; - O arrendamento destinou-se à habitação dos gerentes da sociedade inquilina e a 2ª ré vem dizer que destinou a fracção a escritório de apoio à obra; - Face ao que consta da cláusula 7ª do contrato-promessa, já desde Maio de 2007 o verdadeiro dono das fracções (embora juridicamente fosse a D) era a 2ª ré e esta, em 6-06-2008, comprou as fracções H, J, e L do prédio, à razão de € 32 000,00 por fracção, sendo que a D se manteve como proprietária enquanto corressem os três anos necessários para a 2ª ré poder preferir na aquisição das fracções, pelo que se conluiaram com o intuito de dificultar ou impossibilitar o exercício do direito de preferência; - Entre 2006 e parte de 2011 nunca os gerentes da 2ª ré residiram no locado, nem lá houve qualquer escritório, pois esteve sempre fechado; - Porque estão em causa fracções autónomas, independentes entre si, nem a sua separação, nem a venda separada representa um prejuízo apreciável. Pugnam pela sua absolvição como litigantes de má fé e pedem a condenação da 2ª ré, como litigante de má fé, mais sustentando a improcedência das excepções e pedem a declaração de nulidade do contrato de arrendamento outorgado entre as rés, com data de 1 de Junho de 2007. Mais reiteram, quanto à contestação da 1ª ré, que a carta expedida para a D foi dirigida para uma morada onde esta está em actividade; que o contrato de arrendamento foi subscrito apenas por um administrador, pelo que é nulo; desde 11-05-2007, a 2ª ré é a verdadeira dona das fracções, tendo as rés se conluiado para impedir o exercício da preferência, concluindo dever aquela 1ª ré ser condenada a indemnizá-los por litigância de má fé e, no mais, em termos idênticos à conclusão reportada à 2ª ré. As rés apresentaram tréplica em que mantiveram, no essencial, a posição que assumiram nas respectivas contestações e concluíram pela improcedência do pedido de declaração de nulidade do contrato de arrendamento referido (cf. Ref. Elect. 4845303). A presente acção foi registada (cf. Ref. Elect. 17773124, 17773126, 17773127, 17773129, 17773130, 17773133, 17773135 e 17773126). Em sede de audiência preliminar realizada em 24 de Abril de 2012, foi tentada, sem sucesso, a conciliação das partes, sendo comunicada às partes a intenção de o tribunal conhecer, desde logo, do mérito da acção (cf. Ref. Elect. 17782644). Em 9 de Junho de 2012 foi admitida a ampliação do pedido das autoras requerida em sede de réplica quanto à declaração de nulidade do contrato de arrendamento celebrado entre as rés e que teve por objecto a fracção autónoma correspondente ao 4º andar esquerdo do prédio em causa nos autos. Foi ainda, nessa data, proferido despacho saneador-sentença que julgou improcedente, por não provada, a acção e, consequentemente, absolveu as rés de todos os pedidos formulados pelas autoras bem como julgou improcedentes os pedidos de condenação das autoras e das rés, por litigância de má-fé (cf. Ref. Elect. 17849374). Tendo as autoras interposto recurso de apelação do saneador-sentença, foi proferido acórdão por este Tribunal da Relação de Lisboa que anulou a decisão e ordenou o prosseguimento da acção, com os devidos saneamento, selecção da matéria de facto, instrução e julgamento da causa (cf. Ref. Elect. 5714591). As rés interpuseram recursos autónomos de revista, que não foram conhecidos pelo Supremo Tribunal de Justiça (cf. Ref. Elect. 4036458 e 4121382). Já na 1ª instância, em 24 de Junho de 2014, as autoras A e B apresentaram articulado superveniente e, subsequentemente, alteraram o pedido, nos seguintes termos (cf. Ref. Elect. 5232083): “[…] ao abrigo no disposto no artº 588º, nº 1 e 2 e 3, alínea a), e artº 256, nº 2 do C.P.C., as 1ª e 3ª A.A., por estarem em tempo e ser legal, requerem a admissão do presente articulado superveniente […] e, consequentemente, seja aceite a ampliação dos pedidos anteriormente formulados, da seguinte forma:
6. a)Ser a 2ª Ré E, condenada a restituir às 1ª e 3ª A.A. todas as rendas por si recebidas desde a data da nulidade, vencidas e vincendas, por simulação e demais vícios invocados até ao trânsito em julgado da acção; Subsidiariamente,
7. b)Ser a 2ª Ré E, condenada a restituir às 1ª e 3ª A.A. todas as rendas decorrentes da diferença entre o valor das rendas anteriormente praticadas antes dos aumentos e as decorrentes dos aumentos por ela determinados.” Alegaram, em síntese, o seguinte: - A 2ª ré, em Dezembro de 2013 deu início ao mecanismo legal para actualização das rendas, que vieram a ser fixadas, relativamente à 1ª A., em 1 600,00 € e 330,00 € e quanto à 3ª A. em 358,28 €, que estão a ser pagas; - A procedência dos pedidos iniciais originará a devolução das rendas entretanto pagas, não só relativamente às anteriores, bem como às decorrentes dos aumentos. Em 24 de Junho de 2014 teve lugar a realização de audiência prévia, tendo, após discussão, sido relegado para final o conhecimento das excepções, foi fixado o objecto do litígio, sendo considerados provados os factos já admitidos por acordo ou com prova documental, elencados sob os números 1 a 49 do despacho saneador-sentença anulado, e foram enunciados os temas da prova, sendo, entre o mais, proferido despacho de admissão liminar do articulado superveniente (cf. Ref. Elect. 19364059 e 19364139). Ambas as rés pronunciaram-se no sentido da rejeição do articulado superveniente, tendo a 2ª ré, E, arguido a sua ineptidão por contradição entre a causa de pedir e o pedido e obscuridade dos pedidos, defendendo que na procedência da acção as autoras apenas teriam direito à restituição das rendas a partir do depósito do preço na acção de preferência ou, no limite, desde a data da escritura de compra e venda outorgada em 03-03-2011 (cf. Ref. Elect. 52330234 e 5235632). Em 18 de Setembro de 2014, a 2.ª A., B requereu a ampliação do pedido, pedindo, com base na eventual procedência da acção e reconhecimento do exercício do seu direito de preferência, a condenação da 2.ª ré no pagamento da quantia de 54 440,33 €, a título de restituição das rendas vencidas e pagas entre 01-08-2011 e 01-09-2014, acrescida de juros moratórios à taxa legal de juros comerciais, desde a data em que cada renda se venceu e foi paga e até integral e efectivo pagamento, computando os vencidos até 18-09-2014, no montante de 3 238,86 €, bem como a restituição à autora das quantias a título de rendas que se venceram e foram pagas a partir de 01-10-2014, até à data do trânsito em julgado da sentença, acrescidas de juros moratórios calculados à taxa legal de juros comerciais até integral e efectiva restituição de todas as quantias pagas pela autora à 2.ª ré a título de rendas (cf. fls. 992 a 1261 do processo papel). A ré E. por requerimento de 26 de Setembro de 2014, pronunciou-se no sentido da rejeição liminar do articulado, por extemporaneidade e defendeu que a eventual restituição das rendas pagas constitui uma dívida civil, pelo que os juros que houver eventualmente a pagar são civis e não comerciais. Em 9 de Janeiro de 2015 foi proferido despacho que julgou improcedente a suscitada ineptidão do articulado superveniente deduzido pelas 1ª e 3ª AA. e admitiu as ampliações do pedido deduzidas por estas e pela 2ª A. (cf. Ref. Elect. 329125079). Em 13 de Julho de 2016 teve lugar a produção de prova antecipada, com inquirição de testemunha ausente em Angola, Luís ….. (cf. Ref. Elect. 355825097). Em 5 de Dezembro de 2016 a 2ª ré juntou aos autos cinquenta documentos para prova dos factos atinentes à alínea
8. c)dos temas da prova (validade do contrato de arrendamento celebrado entre as rés referente ao 4º andar esquerdo do prédio em causa nos autos) (cf. Ref. Elect. 13190429). Por requerimento de 18 de Dezembro de 2016, as 1ª e 3ª AA. vieram pronunciar-se sobre os documentos então apresentados, impugnando-os e suscitando a sua falsidade, nos termos do art. 446º do Código de Processo Civil de 2013[1], por espelharem uma realidade inexistente, dado que o contrato de arrendamento em questão foi simulado, tendo requerido produção de prova, nos termos do art. 449º do CPC (cf. Ref. Elect. 13321434). Também a 2ª A. impugnou tais documentos, conforme requerimento de 19 de Dezembro de 2016 (cf. Ref. Elect. 13328405). A 2ª ré respondeu por requerimento de 22 de Dezembro de 2016, reiterando a existência do contrato de arrendamento e o lançamento na contabilidade das rendas pagas (cf. Ref. Elect. 13386144). Em 9 de Janeiro de 2017 foi proferido despacho que admitiu a junção aos autos dos aludidos documentos e, bem assim, ordenou o aditamento aos temas de prova da matéria atinente ao incidente de falsidade deduzido (cf. Ref. Elect. 361928521). Por requerimento de 29 de Janeiro de 2017, as 1ª e 3ª AA. suscitaram a falsidade dos documentos juntos pela 1ª ré em 18 de Janeiro de 2017 e requereram a produção de prova (cf. Ref. Elect. 13795330). No decurso da realização da audiência final, na sessão de 9 de Dezembro de 2019, as 1ª e 3ª AA. requereram uma nova ampliação do pedido, que alegaram constituir desenvolvimento dos pedidos primitivos, nos seguintes termos (cf. Ref. Elect. 392605397): “A condenação da 2ª ré a pagar-lhes as quantias que se vierem a apurar a título de liquidação de execução de sentença, pelas rendas vencidas e pagas entre a data em que cada uma das autoras foi citada para a presente acção, até à prolação, com trânsito em julgado, da decisão que vier a ser proferida nos presentes autos, acrescidas de juros de mora à taxa legal de juros comerciais desde a data em que cada renda se venceu, bem como das vincendas, até integral e efectivo pagamento. E a restituir-lhes as quantias pagas a título de rendas vencidas, até à data do trânsito em julgado da presente sentença, acrescidas dos juros moratórios à taxa legal dos juros comerciais até integral e efectiva restituição de todas as quantias pagas pelas aqui autoras à 2ª ré, E, a título de rendas.” A ampliação do pedido foi admitida, conforme despacho proferido em 2 de Fevereiro de 2020 (cf. Ref. Elect. 392676683). Finda a audiência de julgamento, em 30 de Outubro de 2020 foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e absolveu as rés de todos os pedidos contra elas formulados e absolveu as autoras e as rés dos pedidos de condenação como litigantes de má fé (cf. Ref. Elect. 398899053). É desta sentença que as 1ª e 3ª autoras, A. e C vêm interpor recurso concluindo as suas alegações do seguinte modo: A. Porque através do requerimento de 05-12-2016, com a referência n.º 24280337, a fls. 1457 a 1508 dos autos, a 2.ª R., ora recorrida, veio requerer a junção aos autos de 50 documentos, os quais foram impugnados por falsidade, pelas recorrentes, através do seu requerimento de 18-12-2016, com a referência n.º 24392132, a fls. 1509 a 1514 dos autos, nos termos do artigo 446.º do CPC; B. Porque, nessa sequência, o Tribunal a quo, por Despacho de 09-01-2017 (data da conclusão), com a referência n.º 361928521, a fls. 1543 a 1545 dos autos, decidiu adicionar novos Temas da Prova; C. Porque não obstante a Sentença recorrida ter dado como provado – pontos 59 e 60 – e como não provado – ponto 3 – factos atinentes a esses Temas da Prova, a verdade é que, em lado algum da fundamentação de facto e em lado algum da fundamentação de direito vertida na mesma há uma pronúncia sobre esta temática, a qual lhe cumpria apreciar, aliás, como impõe o artigo 449.º, n.º 3 do CPC; D. Estamos perante um NULIDADE DA SENTENÇA, que aqui se suscita, ao abrigo do artigo 615.º, n.º 1, alínea
9. d)do CPC, com as devidas consequências legais; E. Porque a Sentença recorrida deu como provado o ponto 54 e como não provado no ponto 2, que são exatamente o mesmo facto; F. Estamos perante um erro ou vício na decisão de facto, situação que encontra acolhimento na previsão do artigo 662.º do CPC relativamente à modificabilidade da decisão de facto, à luz do qual deve ser avaliada; G. Porque a Sentença recorrida, na fundamentação da matéria de direito, em concreto, nas páginas 48, 49 e 50, nos segmentos melhor identificados supra, nas alegações que aqui se renovam, queria referir-se à 2.ª A., B., não há 3.ª A., ora recorrente, C corre à saciedade do próprio texto da Sentença recorrida, e bem assim, da conjugação dos factos dados como provados nos pontos 24A e 30 e dos factos não provados nos pontos 4, 5, 6, 7 e 8 da mesma; H. Impõe-se que seja retificado esses concretos erros de escrita, alterando-se os mesmos, atento a patente confusão entre a 2.ª A. e 3.ª A., ora recorrente, o que se REQUER A V. EX.ª, nos termos do artigo 614.º, n.º 1 e n.º 2 do CPC; I. As recorrentes impugnam a decisão relativa à matéria de facto quanto aos pontos 20B, 20C, 50, 59 e 60 dos factos que foram dados como provados e quanto aos pontos 1 e 12 dos factos que foram dados como não provados na Sentença recorrida, porque na sua perspetiva verifica-se, que há factos dados como provados que não colhem, de modo algum, sustentáculo quer na documentação junta aos autos, quer na prova produzida nas diversas sessões de Audiência de Julgamento, pelo que deveriam ter sido dados como não provados ou simplesmente eliminados; há factos dados como provados, mas para que sejam conformes com a verdade histórica que se almeja alcançar, têm de ser completados por acréscimos que lhes são atinentes e ou com esclarecimentos que determinarão o sentido, obviamente, diverso do contemplado, que são úteis e até determinantes para o apuramento da Verdade Material, bem como para o alcance de uma justa composição do litígio que separe recorrentes e recorridas e que não estão considerados no complexo denominado factos provados; e há factos dados como não provados mas que, quer pela prova produzida quer pela prova carreada para os autos, deveriam ter sido dados como provados; J. O texto do ponto 20B dos factos dados como provados deverá ser aditado de outros factos, devendo passar a constar a redação seguinte: “20 B- Ao receber o preço do imóvel na totalidade, a ré D passou a considerar o imóvel um ativo da ré E, não só sob o ponto de vista económico, mas também do ponto de vista da sua utilização, da sua fruição, da sua gestão, ou seja, tudo o que lhe dissesse respeito, seja de que natureza for, era decidido, única e exclusivamente, pela ré E, por força do contrato promessa de compra e venda de 11-05-2007.”. K. Tal situação decorre por força dos “concretos meios probatórios” seguintes: em primeiro lugar, das inúmeras obrigações estipuladas no contrato promessa de compra e venda de 11-05-2007, constante do ponto 20 dos factos provados na Sentença, concretamente, as consignadas na Cláusula 7.ª (vide fls. 219 a 221 dos autos); L. Em segundo lugar, observe-se que foi expressamente incluso no texto da Cláusula 7.ª, inserta no contrato promessa de compra e venda de 11-05-2007, o advérbio “designadamente” antes do rol das obrigações elencadas nas suas cinco alíneas seguintes, decorrendo daí que, quaisquer outros “pedidos”, seja de que natureza fossem, que a 2.ª R., ora recorrida, efetuasse à 1.ª R., ora recorrida, eram uma obrigação contratual, a cumprir (vide fls. 219 a 221 dos autos). M. Em terceiro lugar, tendo presente as passagens (exatas – início e fim) da gravação e respetiva transcrição, relativamente ao depoimento prestado pela testemunha, Dr. José ….., no dia 17-09-2019, no decurso da Audiência de Julgamento (vide Ata de Audiência Final com a referência n.º 389963920), que ficaram gravadas digitalmente e arquivadas na base de dados interna do Tribunal a quo, em concreto: [00:17:11] até [00:17:36]; [00:18:16] até [00:18:35]; [00:26:42] até [00:27:21]; N. O texto do ponto 20C dos factos dados como provados deverá transportado para o elenco dos factos não provados, isto porque, para além de não haver prova concludente (testemunhal e documental) sobre a realidade de tais factos – pelo que deveria funcionar as regras do ónus da prova, com as devidas consequências legais –, a fundamentação constante da Sentença recorrida, a esse propósito, desde logo, alicerça-se em documentos que não foram admitidos pelo próprio Tribunal a quo, logo não foram nem tinham que ser sujeitos ao exercício do direito ao contraditório, bem como decorre da prova carreada para os autos e produzida em Audiência de Julgamento uma conclusão oposta. O. Tal situação decorre por força dos “concretos meios probatórios” seguintes: Em primeiro lugar, iniciando pelos documentos referidos na fundamentação da matéria de facto constante da Sentença recorrida, em concreto, os de fls. 717 e ss. dos autos, verifica-se que estes se reportam a três documentos que foram juntos pela 1.ª R., ora recorrida, apenas no recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, que a mesma apresentou junto do Tribunal da Relação de Lisboa (vide fls. 707 e ss. dos autos); P. Tais documentos, constantes de fls. 716 a 724 dos autos, consistem: o doc. 1, num pedido de licenciamento de obra nova, a realizar no ..., n.º 186, em Lisboa; o doc. 2, no cheque bancário n.º 7300238105, emitido em 11-05-2007, pela CaixaGalicia, no valor de 770.000,00 €, a favor da 1.ª R., ora recorrida; e o doc. 3, no cheque n.º 9454065183, emitido em 11-05-2007, pela 1.ª R., ora recorrida, no valor de 38.500,00 €, a favor do Sr. Leonel ….., sob o BCP; Q. Ora, com o devido respeito, o Tribunal a quo não podia socorrer-se destes documentos para o efeito de fundamentar a decisão sobre a matéria de facto que tomou na Sentença recorrida, isto porque, apesar de tal recurso de revista ter sido admitido pelo Tribunal da Relação de Lisboa a fls. 866 dos autos, o Supremo Tribunal de Justiça proferiu douta Decisão Sumária, na qual consignou, “não conhecer do objeto do recurso, julgando extinta a instância recursiva.” (vide fls. 874 a 875 e 880, dos autos); R. Após isto, tendo estes autos descido ao Tribunal a quo, não foi proferido qualquer Despacho que admitisse esses três concretos documentos, designadamente, o Despacho que saneou o presente processo, fixando o Objeto do Litígio e os Temas da Prova e pronunciando-se sobre os meios de prova apresentados/requeridos pelos sujeitos processuais (vide fls. 936 a 940 dos autos); S. Assim sendo, o Tribunal a quo não podia ter utilizado esses concretos documentos para fundamentar a decisão sobre a matéria de facto a que diz respeito o ponto 20C dos factos dados como provados na Sentença recorrida. T. Em segundo lugar, quanto aos documentos referidos na fundamentação da matéria de facto constante da Sentença recorrida, em concreto, os de fls. 1590 e ss. dos autos, o primeiro deles diz respeito a um Alvará de Obras de Ampliação e Demolição, emitido em 13-05-2014, o qual não é temporalmente contemporâneo com o contrato promessa de compra e venda celebrado no dia 11-05-2007 e cujo objeto foi o imóvel sito na Rua dos ..., n.º 220 a 228, em Lisboa (vide fls. 218 a 221 e 1590 a 1592 dos autos); U. E o mesmo se diga quanto ao segundo documento, a seguir aquele, de fls. 1593 a 1597 dos autos, consistente num contrato de empreitada para construção do badalado “Colégio Universitário dos ...”, no ..., n.º 189, em Lisboa, celebrado no dia 14-04-2014. V. Ou seja, este também não é temporalmente contemporâneo com o contrato promessa de compra e venda de 11-05-2007 (vide fls. 218 a 221 dos autos). W. Por isso, não se percebe a pertinência destes documentos para dar como provados os factos em apreço, conduzindo, outrossim, a um resultado completamente oposto, atento a data em que foram emitidos/celebrados (aliás, estes documentos conduzem a um outro resultado, conforme se alega infra); X. Em terceiro lugar, quanto aos documentos referidos na fundamentação da matéria de facto constante da Sentença recorrida, em concreto, os de fls. 1612 e ss. dos autos, o primeiro deles diz respeito ao contrato promessa de compra e venda do prédio urbano sito no ..., n.º 186, em Lisboa, em que a proprietária era a Sociedade de Perfumarias ..., Lda., celebrado no dia 11-07-2007 (vide fls. 1612 a 1623 dos autos) e o segundo deles, diz respeito à escritura pública de compra e venda desse mesmo prédio, a qual foi celebrada no dia 07-01-2008 (vide fls. 1624 a 1630 dos autos), pelo que, atento a data em estes negócios jurídicos foram celebrados, poder-se-ia crer que a celebração do contrato promessa de compra e venda de 11-05-2007, que tinha como objeto o imóvel em discussão nos presentes autos, o sinal que foi dado pelo promitente-comprador, ora 2.ª R. e ora recorrida, no alegado valor de 770.000,00 € tivesse sido afeto ao pagamento do sinal de 600.000,00 €, referido naquele outro contrato promessa de compra e venda celebrado no dia 11-07-2007; Y. Mas daí até o produto da venda do imóvel objeto dos presentes autos ser “indispensável” para o financiamento da construção do Colégio Universitário dos ..., vai um grande passo… que ninguém deu, e como tal não poderia ter sido dado como provado, como erradamente o foi; Z. Em quarto lugar, ao invés do Tribunal a quo ter enveredado somente pela conjugação destes últimos documentos com os depoimentos prestados pelas testemunhas, Arq. João …. e Dr. José …… (sobre as quais nos debruçaremos infra), deveria ter atendido ao teor de outros documentos, em concreto, as Atas de fls. 351 a 352 verso dos autos, juntas pela própria 1.ª R., ora recorrida, os quais levam a um resultado diferente daquele que foi dado como provado; AA. Assim, verifica-se pelo teor da Ata n.º 54, celebrada no dia 02-11-2006, que a 1.ª R., ora recorrida, tinha como escopo “Comprar um espaço para proceder à construção dum edifício destinado à Residência Universitária Feminina que se denominará Colégio Universitário dos ...”, e para tanto, pretendia “Vender património imobiliário da Fundação (…) indispensável para obter fundos destinados à construção do novo Colégio Universitário e a outras afetações de interesse social.” (vide fls. 351 a 351 verso dos autos); BB. Para esse efeito, nessa mesma ata a 1.ª R., ora recorrida, indicou qual era o património imobiliário que pretendia vender, a citar: “dois quarteirões, sitos no Poço do Bispo, de prédios antigos e degradados, um sito entre a Praça ..., Rua … e Rua … e outro entre a Rua …, Rua …, Avenida … e Rua … (…) os prédios antigos e degradados sitos na Rua ... nºs 96 e 98, tornejando para a Rua ... nºs 6, 6-A, 8, 8-A e 10, os sitos na Rua ... nºs 1 a 13, tornejando o primeiro para a Rua do ... nº 80, o armazém sito na Rua ... nº 45 e o prédio sito na Avenida ... nºs 112 a 112-A (…)” – vide fls. 351 a 351 verso dos autos; CC. Deste concreto documento retira-se que a 1.ª R., ora recorrida, não incluiu, ab initio, o imóvel em discussão nos presentes autos, só o tendo feito passados seis meses, através da Ata n.º 57, de 07-05-2007, dizendo que foi um “lapso”… (vide fls. 352 dos autos); DD. Sendo certo que o comum dos cidadãos observa que a 1.ª R., ora recorrida, já tinha ao seu dispor um considerável número de imóveis e um projetado volume de vendas de valor elevadíssimo, atendendo à localização dos mesmos, o que é facto notório (artigo 412.º, n.º 1 do CPC); EE. Para além disto, cumpre assinalar um facto importantíssimo: uma coisa é a compra do espaço para construir o Colégio Universitário dos Alámos, e outra, bem diferente, é a construção propriamente dita, sendo que ambas não ocorreram em simultâneo; FF. Na verdade, o espaço para construir o Colégio Universitário dos Alámos foi negociado e formalizado, primeiro por um contrato promessa de compra e venda celebrado no dia 11-07-2007 (vide fls. 1612 a 1623 dos autos) e depois, através da escritura pública de compra e venda celebrada no dia 07-01-2008 (vide fls. 1624 a 1630 dos autos); GG. Ora, o contrato promessa de compra e venda do imóvel objeto dos presentes autos foi celebrado no dia 11-05-2007, momento em que foi pago a totalidade do preço, através do sinal de 770.000,00 € (vide ponto 20 dos factos dados como provados na Sentença recorrida e fls. 218 a 221 dos autos), contudo, diz-se na sua Cláusula 11.ª que “O produto líquido da venda do prédio vai ser afeto pelo primeiro Outorgante à ereção e construção do Colégio Universitário dos ... (…)”; HH. Ou seja, os 770.000,00 € destinavam-se, não à compra do espaço, mas somente à construção (foi o que os Outorgantes, ora RR. e ora recorridos, quiseram fazer constar expressamente no documento), a qual só veio a ocorrer passados sete anos, em concreto, no ano em 2014, como decorre da conjugação dos documentos de fls. 1590 a 1592 dos autos (Alvará de Obras de Ampliação e Demolição, emitido em 13-05-2014) de fls. 1593 a 1597 dos autos (contrato de empreitada, celebrado no dia 14-04-2014); II. Não esquecendo, ainda, que as projetadas vendas daquele vasto conjunto patrimonial imobiliário pertencente à 1.ª R., ora recorrida, não serviram só para a compra do espaço e para a construção do Colégio Universitário dos ..., mas também para “outras afetações de interesse social”, na senda dos seus Estatutos, o que é perfeitamente normal (vide fls. 351 a 351 verso); JJ. Assim, demonstrado está, pela conjugação estes documentos, que jamais poderia o Tribunal a quo ter dado como provado que “O produto da venda era indispensável para o financiamento da construção realização do Colégio Universitário dos ..., a erigir em Lisboa, no ....”; KK. Em quinto lugar, tendo presente as passagens (exatas – início e fim) da gravação e respetiva transcrição, relativamente ao depoimento prestado pela testemunha, Arq. João …., funcionário da 1.ª R. ora recorrida, no dia 17-01-2017, no decurso da Audiência de Julgamento (vide Ata de Audiência de Discussão e Julgamento com a referência n.º 362540951), que ficaram gravadas digitalmente no sistema habilus no Tribunal a quo, em concreto: [00:15:21] até [00:15:52]; [00:18:54] até [00:19:41]; [00:12:33] até [00:17:56]; [00:21:00] até [00:21:22]; [00:21:53] até [00:22:08]; LL. Em sexto lugar, tendo presente as passagens (exatas – início e fim) da gravação e respetiva transcrição, relativamente ao depoimento prestado pela testemunha, Dr. José ….., no dia 17-09-2019, no decurso da Audiência de Julgamento (vide Ata de Audiência Final com a referência n.º 389963920), que ficaram gravadas digitalmente e arquivadas na base de dados interna do Tribunal a quo, em concreto: [00:41:58] até [00:42:52]; [00:43:38] até [00:44:42]; [00:44:50] até [00:45:27]; [00:52:48] até [00:53:27]; MM. O texto do ponto 50 dos factos dados como provados deverá ser eliminado, não só por manifesta ausência de prova, como pelo texto aí inserto ser, não um facto, mas uma ilação ou conclusão, o que não é admissível ser levado ao manancial dos factos dados como provados; NN. Tal situação decorre por força dos “concretos meios probatórios” seguintes: em primeiro lugar, foi transposto para o texto do ponto 20 dos factos dados como provados na Sentença recorrida, o teor integral do contrato promessa de compra e venda de 11-05-2007, relativo ao imóvel objeto dos presentes autos; OO. Atendendo ao seu teor, em lado algum consta o preciso texto que o Tribunal a quo deu como provado neste ponto 50 (o que por si já é suficiente para o arredar!); PP. Aquilo que lá consta a este propósito – que foi o que as RR., ora recorridas, enquanto Outorgantes, aí quiseram estipular – é a redação da Cláusula 3.ª, que aqui se dá por reproduzida; QQ. Ora, aquilo que se retira factualmente desta cláusula (a única que aborda a temática em apreço neste concreto ponto de facto) é que os aí Outorgantes, ora recorridas, estabeleceram uma condição negocial (resolutiva) na projetada venda de todas as frações autónomas que constituem o imóvel objeto dos presentes autos; RR. Não resultando, nem desta cláusula nem de qualquer outra desse concreto contrato promessa que, dando a 1.ª R., ora recorrida, às autoras, a preferência na compra das suas frações arrendadas, ainda assim, “poderia ficar com as cinco frações restantes em carteira.”; SS. Em segundo lugar, no ponto 21 dos factos dados como provados na Sentença recorrida, ficou assente que a 1.ª R., ora recorrida, entre a data da celebração do contrato promessa de compra e venda e a data celebração da escritura pública de compra e venda (contrato definitivo) vendeu à 2.ª R., ora recorrida, três fracções autónomas pertencentes ao imóvel objeto dos presentes autos, o que se fez sem que tivesse sido dado à preferência, na compra, às autoras, as frações de que são arrendatárias, em conjunto com as demais, já que a venda era pela totalidade das frações, ou seja, ninguém poderia prever o futuro, concretamente, qual seria o resultado do exercício do direito de preferência pelas autoras, arrendatárias, e mesmo assim, a 1.ª R., ora recorrida, arriscou e vendeu três frações autónomas que constituem parte do todo do imóvel objeto dos presentes autos à 2.ª R., ora recorrida; TT. Portanto, como é que o Tribunal a quo, unicamente através do teor do contrato promessa de compra e venda de 11-05-2007, consegue dar como provado que “Se a ré D apresentasse à preferência de cada um dos inquilinos as frações de que são arrendatários e não o conjunto das frações pelo preço global, a 1.ª ré constituir-se-ia de imediato em incumprimento do contrato-promessa outorgado com a 2.ª ré e poderia ficar com as cinco frações restantes em carteira.”; UU. Uma coisa são as consequências do incumprimento do contrato promessa de compra e venda, como resulta óbvio do seu texto (vide ponto 20 dos factos dados como provados na Sentença recorrida), outra coisa bem diferente é o futuro e o que ele poderia ditar, já que ninguém impediria a 1.ª R., ora recorrida, de vender as frações autónomas vagas a terceiros, que não a 2.ª R., ora recorrida, ou vender as demais os seus respetivos arrendatários, aqui se incluindo as ora recorrentes; VV. O texto do ponto 59 dos factos dados como provados deverá ser alterado/retificado, devendo passar a constar a redação seguinte: “59 - A 1.ª ré emitiu os recibos de renda relativos ao 4.º andar esquerdo com entrada pelo n.º 244 do prédio sito na Rua dos ..., nºs 220 a 228, em Lisboa, desde 01.01.2007 até ao mês de março de 2011.”; WW. Os recorrentes entendem que este ponto padece de um erro, que provavelmente será de escrita, mas que, de todo o modo, tem que ser impugnado, visto ter sido dado como provado que os putativos “recibos de renda” foram emitidos até “05.01.2012”, quando só foram até ao mês de março de 2011; XX. Tal situação decorre por força dos “concretos meios probatórios” seguintes: Em primeiro lugar, conjugando (
10. a)os comprovativos de pagamento das putativas rendas efetuados pela 2.ª R., ora recorrida, de fls. 1459 a 1507 dos autos (e não fls. 1505, como por lapso se alude na fundamentação da matéria de facto); (
11. b)os putativos recibos de renda emitidos pela 1.ª R., ora recorrida, de fls. 1598 a 1611 dos autos; (
12. c)os extratos de conta da 1.ª R., ora recorrida, de fls. 1533 a 1541 dos autos; e (
13. d)os extratos de conta da 2.ª R., ora recorrida, de fls. 1647 a 1656 dos autos, constata-se que só houve pagamentos até ao mês de março de 2011, e não até “05.01.2012” como se deu como provado na Sentença recorrida; YY. Em segundo lugar, tendo presente que o putativo arrendamento celebrado entre a 1.ª R. e a 2.ª R., ora recorridas, no dia 01-01-2007, diz respeito à fração autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao 4.º andar esquerdo do imóvel objeto dos presentes autos, tendo esta comprado aquela essa fração autónoma, juntamente as demais, arrendadas às autoras, incluindo-se aqui as ora recorridas, através da escritura pública de compra e venda de 03-03-2011, não fazia sentido manter-se a obrigação de pagamento da renda, até por efeito do instituto da confusão, regulado nos artigos 868.º e ss. do CC (vide fls. 223 a 226 e 181 a 190 dos autos); ZZ. O texto do ponto 60 dos factos dados como provados deverá ser aditado de outros factos, devendo passar a constar a redação seguinte: “60 - As 1.ª e 2.ª rés lançaram na sua contabilidade tais receitas e despesas, respetivamente, em consequência das rendas recebidas e pagas, mas estas eram posteriormente devolvidas pela 1.ª ré à 2.ª ré, sucedendo o mesmo com os demais inquilinos, aqui se incluindo as autoras, após a celebração do contrato promessa de compra e venda mencionado em