Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 1760/22.3T8AMD.L1-6 Relator: MARIA TERESA F. MASCARENHAS GARCIA Descritores: ARRENDAMENTO LEGITIMIDADE INEFICÁCIA ERRO DENÚNCIA DO CONTRATO PRÉ-AVISO CONTRATUAL Nº do Documento: RL Data do Acordão: 02/20/2025 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE Sumário: I. O contrato de arrendamento tem efeitos meramente obrigacionais pelo que a legitimidade para a celebração deste tipo contratual e a consequente validade desse contrato, não depende do senhorio ser proprietário da coisa arrendada. II. Celebrado um arrendamento por quem não tem legitimidade para o celebrar, o mesmo não deixa de ser válido entre as partes contratantes, mas poderá ser ineficaz em relação ao proprietário ou aos restantes contitulares do imóvel. III. No que a um eventual erro vício diz respeito, torna-se evidente – em face da matéria de facto provada (e não impugnada neste recurso) – (

1. i)que nada se apurou quanto a ter existido da parte da autora qualquer sugestão ou artifício utilizado para induzir ou manter a apelante em erro sobre a identidade do proprietário do imóvel dado de arrendamento, pelo que resulta inviável qualquer tese de situação de dolo passível de tornar o contrato anulável – cf. arts. 253º e 254º do Código Civil- (
2. ii)nem mesmo um erro sobre os motivos determinantes da vontade, sendo que a Ré, na sua contestação em momento algum a mesma faz alusão à essencialidade para si, enquanto arrendatária, de Autor ser ou não proprietária da fracção e/ou de a mesma ser, ou não, objecto de um prévio contrato de locação financeira. – cf. arts. 247.º e 251.º do CC. IV. As normas imperativas previstas na Lei 13/2019, de 12-02, aplicam-se não apenas aos contratos futuros, mas também aos contratos celebrados em data anterior à entrada em vigor da lei, nos termos da regra geral sobre aplicação da lei no tempo prevista no n.º 2 do art.º 12.º, na medida em que tais normas contendem com o conteúdo de relações jurídicas abstraindo dos factos que lhes deram origem. V. É ilegal a cláusula que exclui a possibilidade de denúncia de um contrato de arrendamento não habitacional celebrado pela extensão do prazo de 10 anos, na medida em que – mesmo não se prevendo qualquer cláusula a sancionar tal denúncia com uma indemnização correspondente ao pagamento das rendas vincendas até ao final do prazo do contrato – essa exclusão terá na prática os mesmíssimos efeito que a consagração dessa cláusula, conduzindo a um evidente desequilíbrio de prestações ofensivo dos bons costumes, da boa fé, da ordem publica e da protecção social. VI. Ainda que não se decidisse no sentido da ilegalidade da referida cláusula - que exclui a possibilidade de denúncia - sempre se chegaria à mesma conclusão pela controlo da legitimidade do exercício do direito por parte da Autora /recorrida através da aplicação da figura do abuso do direito, atenta a manifesta desproporção entre o benefício do Autor – recebimento das rendas até ao final do contrato em cumulação com a absoluta disponibilidade do locado – e o sacrifício dos Réus – pagamento das rendas sem qualquer contrapartida para a Ré Arrendatária e, no caso dos fiadores, por o arrendatário ter feito uso da denúncia. VII. Temos por certo que a ilegalidade da cláusula não determina, nos termos do disposto no art.º 292.º do CC, a nulidade de todo o contrato, mas apenas a exclusão da mesma, na parte em que, ao fixar o prazo mínimo do contrato, exclui a possibilidade de denúncia antecipada. VIII. Nos contratos de arrendamento urbano para fins não habitacionais, nas situações em que as partes contratantes fixam expressamente o prazo de duração do contrato, mas não prevêem qualquer antecedência mínima para a efectivação de denúncia antecipada por parte do arrendatário, é aplicável a antecedência mínima e supletiva de um ano inscrita no nº. 2, do art.º 1110º, do Cód. Civil, inexistindo razão para aplicar os prazos previstos para a comunicação de oposição à renovação para o termo do contrato. IX. Tal inobservância do prazo de antecedência de 1 ano relativamente à data de cessação do contrato - não obstando à cessação do contrato de arrendamento em apreço - determina, todavia, a condenação da Ré arrendatária no pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta (6 meses) – cf., o nº. 6, do art.º 1098º, ex vi do nº. 1, do art.º 1110º, ambos do Cód. Civil. (Sumário elaborado pela relatora) Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes na 6ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa: I. Relatório: K - INVESTIMENTOS MOBILIÁRIOS E IMOBILIÁRIOS S.A. intentou acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra S – AUTO, UNIPESSOAL LDA., R e N pedindo: - a condenação solidária dos Réus no pagamento à Autora da quantia global de € 22 200,00, correspondentes a 37 rendas mensais no valor de € 600/cada, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal para os juros comerciais, desde a data da instauração da presente acção. Para tanto alegou a Autora, em síntese, que: - é legítima possuidora da fracção autónoma designada pela letra A, correspondente à loja do lado direito do prédio sito na Rua E.., n.º .., Falagueira, Venda Nova, descrito na 1.ª Conservatória de Registo Predial da Amadora sob o n.º …; - por contrato de 31-01-2014 deu de arrendamento à 1.ª Ré a referida fracção, para que esta destinasse ao comércio de veículos automóveis; - no referido contrato de arrendamento os Réus R e N, constituíram-se fiadores e vincularam-se ao bom cumprimento das obrigações de tal contrato; - a renda acordada foi de € 600,00/mês, sendo que na data da assinatura do contrato a 1.ª Ré procedeu ao pagamento de € 1.200,00, correspondentes ao valor das rendas de Maio e Junho; - a 26-06-2020 a 1.ª Ré, através de carta registada com a/r, comunicou à Autora que pretendia denunciar o contrato com efeitos a 23-12-2020; - por carta de 05-08-2020 a Autora, pelo mesmo meio, opôs-se à denuncia do aludido contrato, na medida em que o mesmo havia sido celebrado pelo período de 10 anos, e que tal prazo havia sido condição essencial para aceitação da proposta da Ré quanto ao valor da renda; - em 22-12-2020 a 1.ª Ré procedeu à entrega das chaves e à desocupação do locado; - em 25-01-2021 a Autora remeteu à 1.ª Ré uma carta comunicando, uma vez mais, que não aceitava a cessação antecipada do contrato, interpelando a Ré para proceder ao pagamento voluntário das rendas até ao final do contrato; - Como a 1.ª Ré não procedeu ao pagamento, a Autora interpelou os 2.º e 3.º Réus; - a Autora continua sem conseguir arrendar o imóvel, para além do arrendamento o mesmo não tem qualquer outra utilidade para a Autora, vendo-se assim privada do rendimento a que teria direito nos termos do contrato, não fora a denúncia ilegítima efectuada pela 1.ª Ré. Conclui assim pelo incumprimento contratual e consequente procedência da acção e condenação das Rés em conformidade com o pedido. Devidamente citados vieram os Réus R e N contestar alegando que, por desconhecimento, não alcançaram o sentido da renuncia ao benefício de excussão prévia que acordaram no contrato em causa nos autos. Devidamente citada veio a S - Auto, Unipessoal Lda. contestar nos seguintes termos: (
3. i)Por excepção - aquando da celebração do contrato não foi apresentada qualquer licença de utilização, sendo que constitui requisito da celebração do contrato de arrendamento a sua aptidão para o fim a que se destina, atestada pela licença de utilização; - a licença da utilização é da responsabilidade do proprietário; - pelo que falta um elemento formal e necessário à celebração do arrendamento, o que determina a sua nulidade; - à data do arrendamento a Autora não era proprietária ou possuidora da fracção, não podendo dá-la de arrendamento a terceiros, como é o caso da 1.ª Ré, por não ter poderes de disposição sobre o mesmo, o que acarreta igualmente a nulidade do contrato; - ilegitimidade da Autora, por não ser locadora e proprietária do imóvel, não podendo cobrar rendas a terceiros, provenientes de um contrato celebrado sem autorização do locador; (
4. ii)por impugnação - a Ré denunciou o contrato dentro do prazo inicial de 10 anos e com 6 meses de antecedência relativamente à data de termo; - o arrendatário tem o direito a denunciar o contrato desde que respeite as condições do art.º 1098.º, n.º 3, do CC. Veio ainda requerer a intervenção acessória provocada do Banco …S.A. bem como requerer a condenação da Autora como litigante de má fé numa indemnização de 50 Uc´s a favor da Ré. Por requerimento de 13-12-2022 veio a Autora pronunciar-se sobre o incidente de intervenção acessória provocada. Por despacho de 22-05-2023 julgou-se improcedente o pedido de intervenção provocada do Banco … S.A. e concedeu-se à Autora o prazo de 10 dias para, querendo, se pronunciar sobre a matéria de excepção e requerimento de condenação como litigante de má fé, apresentadas em sede de contestação da 1.ª Ré. Por articulado de 02-06-2023 veio a Autora pronunciar-se quanto à matéria de excepção invocada na contestação da 1.ª Ré, bem como ao pedido de condenação em litigância de má fé, pugnando pela sua total improcedência. Determinou-se a realização de uma audiência prévia na qual, frustrando-se a possibilidade de conciliação entre as partes, foi proferido despacho que (
5. i)fixou valor à acção, 8ii) proferiu despacho saneador, julgando improcedente a excepção de ilegitimidade invocada pela 1.ª Ré, (iii) identificou o objecto do litígio e enunciou os temas da prova, (
6. iv)proferiu despacho sobre os requerimentos probatórios e (
7. v)designou data para julgamento. Realizou-se audiência de discussão e julgamento e, a 03-06-2024, foi proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente, por provada, e em consequência CONDENOU os réus a pagar à autora, solidariamente, o montante de €22.200,00 (vinte e dois mil e duzentos euros) correspondente a 37 rendas mensais no valor de 600,00 euros, a que acrescem juros de mora à taxa comercial a contar da data de vencimento de cada uma das rendas, até efectivo e integral pagamento. Inconformados com a sentença que julgou a acção procedente, vieram os Réus R e N interpor recurso, tendo apresentado as respectivas alegações, formulando as seguintes conclusões: a. Foram os Apelantes condenados a pagar - solidariamente, com a Ré S – Auto, Unipessoal, Lda. – à Autora K – Investimentos Mobiliários e Imobiliários, S. A., a quantia global de € 22.200,00, correspondentes a 37 rendas mensais, de € 600,00 cada, acrescida de juros vencidos e vincendos, desde a data de vencimento até integral pagamento. b. Em apreço, estava a validade da denúncia do contrato de arrendamento para fim não habitacional, que vigorava entre a Autora K (Senhoria), a Ré S (Arrendatária) e os Apelantes (Fiadores) (melhor identificado no Facto Provado nº 7, da sentença de que se recorre). c. Tendo o tribunal a quo concluído que a denúncia em questão não era válida, porquanto as partes haviam contratualmente excluído a possibilidade de denúncia do contrato, antes do seu termo (entendimento melhor explicado infra). d. E, por conseguinte, não tendo operado a cessação do contrato por efeito da denúncia, o tribunal a quo condenou a Ré arrendatária e os Apelantes, a pagar o total das rendas não pagas (37 rendas) até ao termo do contrato (que ocorreu em fevereiro de 2024). e. Ora, atenta a matéria de facto dada como provada, no que concerne à referida denúncia – Factos provados nº 7 a 20, constantes na sentença recorrida – os Apelantes não se conformam com a mencionada decisão condenatória, pois não concordam com a subsunção jurídica dos factos apurados, exposta na decisão de que se recorre. f. Para aferir a (in)validade da denúncia efetuada pela Ré Arrendatária, o tribunal a quo, interpretou as declarações negociais, em especial, a Cláusula 3.ª constante do contrato de arrendamento não habitacional. g. Constava na referida cláusula que o arrendamento era feito por um prazo mínimo de 10 anos, que tinha o seu início a 1 de fevereiro de 2014 e o seu termo a 1 de fevereiro de 2024. h. Ora, o tribunal a quo interpretou a referida declaração, no sentido que, ao convencionarem um prazo mínimo para o contrato, as partes pretenderam limitar a possibilidade de cessação do contrato antecipadamente a esse mesmo prazo. i. Ou seja, segundo o entendimento do tribunal a quo: ao convencionarem a duração do contrato, associando-lhe o termo “mínimo”, entende-se que as partes estipularam – ao abrigo do nº 1 do artigo 1110º do CC – que o contrato não podia ser denunciado antes do termo estabelecido, e por tal. j. Pelo que, o tribunal a quo conclui, que a Ré arrendatária não podia fazer cessar o contrato, porquanto não tinha esse direito. k. Deste modo, conforme interpretação feita pelo tribunal a quo, na Cláusula 3.ª do contrato, as partes convencionaram uma exclusão do direito de denúncia, até ao termo do contrato. l. Ora, os apelantes consideram que a interpretação da clausula 3.ª do Contrato de Arrendamento não habitacional, feita pelo Tribunal a quo, tem inerente uma exclusão do direito de denúncia, que é ilegal. m. Enquanto que o tribunal a quo perceciona, a referida convenção, enquanto o exercício da liberdade de estipulação consagrada no nº 1 do artigo 1110º do CC, os Apelantes crêem que, com essa liberdade de estipulação, o legislador não pretendia conferir às partes a faculdade de suprimir o direito de denúncia (ou de oposição à renovação), mas apenas e somente de estabelecerem, livremente, as regras em que o mesmo se exerceria. n. Pelo que, discordam do sentido com que o Tribunal a quo aplica a referida norma. o. E consideram a referida convenção de exclusão do direito de denúncia, ilegal: por violação da imperatividade do direito de denúncia (art.º 1080.º CC), do princípio da imotivada, liberdade de desvinculação, e ainda do direito constitucional de iniciativa económica (art.º 61º CRP). p. Por conseguinte, sendo ilegal a referida exclusão do direto de denúncia, até ao termo do contrato, devia entender-se que tal declaração/convenção é nula (ex vi art.º 294.º do CC). q. Pelo exposto, os apelantes concluem que: - interpretando a Cláusula 3.ª nos termos sustentados pela Autora, e acolhidos pelo Tribunal a quo, na decisão recorrida, então deveria o tribunal a quo ter julgado que tal convenção – de exclusão do direito de denúncia, durante a vigência do contrato – era ilegal, não cabendo no escopo da liberdade de convenção consagrada no nº 1 do artigo 1110.º do CC; - Sendo tal convenção ilegal, deveria a mesma ter sido considerado nula, por aplicação do disposto no artigo 294.º do CC; - E por tal, verifica-se uma lacuna de estipulação de regras relativas à denúncia, no referido contrato, pelo que, deveria ter-se aferido a validade da denúncia, exclusivamente, consoante as normas supletivas. r. Já neste último tocante - da aplicação das normas supletivas reguladoras da denúncia – os Apelantes consideram que o tribunal a quo, deveria ter considerado que o contrato em questão era omisso, no referente às regras de exercício da denúncia (o tribunal a quo entendeu o contrário: que as partes haviam estipulado a Cláusula 3ª, afastando a aplicação das normas supletivas). s. Pelo que, deveria ter aplicado o regime que resulta do nº1 do artigo 1110º do CC, in fine, que remete para o nº 3 do artigo 1098º do CC. E não o nº 1 do artigo 1110º, no seu início. t. Assim, consoante a matéria de facto dada como provada, concluir-se-ia que, nos termos do nº 3 do citado artigo 1098º do CC, a Ré Arrendatária tinha a faculdade de denunciar o contrato, pois já tinha decorrido mais de um terço do prazo de duração inicial (tinham decorrido 6 de 10 anos). u. Nos termos desse mesmo artigo - bem como dos demais termos legais relativos à forma e requisitos da denúncia - a denúncia foi feita de forma válida (aliás, nunca foi suscitada nenhuma invalidade em contrário). v. Assim, tendo sido feita validamente, a denúncia do contrato, e face ao disposto no nº 2 do artigo 1110º do CC – no que concerne à antecedência mínima de denúncia do contrato – os Apelantes consideram que, no máximo, o contrato de arrendamento deve considerar-se cessado, por efeito da denúncia, a 1 de Junho de 2021 (isto é, 1 ano após a comunicação da denúncia). w. Pelo que, concluem da seguinte forma: - contrariamente ao entendido pelo tribunal a quo, in casu, há uma falta de estipulação das regras da denúncia e, por tal, deveria ter sido aplicado o disposto no nº 1 do artigo 1110º, in fine; - pelo que, a denúncia em questão deveria ter sido analisado, na sua validade, conforme disposto no nº 3 do artigo 1098º e nº 2 do artigo 1110º; - Tudo o que levaria á conclusão de que a denúncia feita por parte da Ré Arrendatária foi válida, e que o contrato de arrendamento cessou, no máximo, a 1 de Junho de 2021; - Não sendo a Ré, e os Apelantes, devedores das rendas remanescentes, até ao termo (inicial) do contrato - i.e., das 37 rendas peticionadas – apenas, in máxime, até ao mês de junho de 2021 (por ser a data resultante da aplicação da antecedência mínima da denúncia, prevista no artigo 1110º nº 2 do CC). Igualmente inconformada com a sentença que julgou a acção procedente, veio a Ré S Lda. interpor recurso, tendo apresentado as respectivas alegações, formulando as seguintes conclusões:
8. a)O tribunal a quo não deu como provada a ilegitimidade da autora para arrendar um imóvel, o qual, não era da sua propriedade;
9. b)A ilegitimidade da autora tinha como pressuposto a declaração que a mesma colocou no contrato de arrendamento para o exercício do comércio, na sua cláusula Primeira, ao declarar, ser esta que era dona e legitima possuidora de uma fração autónoma objecto do contrato, o que se demonstrou ser falso;
10. c)Ficou demonstrado nos autos, que a autora, ocultou e omitiu às partes contratantes, aqui recorrente, a propriedade do imóvel dado de arrendamento, bem sabendo que não era seu;
11. d)Em face desta conduta, e ao abrigo do regime legal da locação financeira, Dec. Lei 149/95, de 24 de junho, e do contrato de locação financeira celebrado entre a autora e o Banco .., SA, esta escondeu uma realidade objectiva à recorrente, como não prestou a informação e a devida autorização ao proprietário para vir sublocar, arrendar ou ceder o imóvel que se encontrava na sua posse;
12. e)A autora violou os preliminares do negócio relativo ao arrendamento, actuando com má-fé contratual, e praticando com dolo os erros de transmissão da declaração e sobre o objecto do negócio, nos termos dos art.ºs 250º, 251º e 253º, do CC, tornando o negócio e o contrato de arrendamento anulável;
13. f)Sem prejuízo deste facto, a recorrente denunciou o contrato de arrendamento, notificando a autora após ter decorrido mais de seis anos de vigência ou duração do contrato;
14. g)A recorrente ao notificar a autora da denuncia, fê-lo por critérios meramente económicos e financeiros que tinham a ver a actividade que exercia e que deixou de ser sustentável;
15. h)A recorrente fez e apresentou a referida denuncia nos termos conjugados dos art.ºs 1080º, 1098º e 1110º, todos do CC;
16. i)A autora após a denúncia, não se viu restringida nos seus direitos de uso e de posse do imóvel, podendo, querendo, continuar a arrendá-lo nos termos com que o fez com a recorrente;
17. j)A autora não ficou prejudicada com a denúncia porque poderia continuar a arrendar o imóvel em condições e em preços mais vantajosos à data de 2020 do que aqueles que tinham sido realizados em 2014, Em face destes factos, evidentes e notórios, da prova apurada e assente, entendemos, que houve por parte do tribunal a quo uma errada apreciação das normas jurídicas bem como uma deficiente interpretação, que inquinam substancialmente o fundamento jurídico da decisão, vindo por esse meio, em face da errada apreciação das normas jurídicas, condenar mal a recorrente ao pagamento do montante de 22.200,00 euros, acrescido dos juros até integral pagamento, devendo nestes termos ser concedido provimento ao presente recurso de apelação, pela errada apreciação dos fundamentos de direito e das normas jurídicas a aplicar ao caso em concreto, facto que levou o tribunal a quo a decidir e a julgar de forma incorrecta e numa avaliação deficiente, a legitimidade da autora na qualidade de locatária para arrendar um imóvel com recurso a instrumentos que viciaram a vontade da recorrente e a erros sobre o objecto do contrato, sem prejuízo de não dar como válida e aceite a denúncia operada pela recorrente do contrato de arrendamento nos termos dos art.º 1098º e 1110º ambos do CC, vindo a condená- la de forma indevida e errada, devendo a sentença recorrida ser revogada nos precisos termos aqui recorridos e ser substituída por outra que absolva a recorrente a tudo a que foi condenado, fazendo assim V. Exas., a devida e necessária, Justiça. A Recorrida apresentou contra-alegações, formulando as seguintes conclusões:
18. a)Os RECORRENTES discordam da matéria de direito, nada se opondo contra a matéria de facto dada pelo tribunal como provado e não provado; DA EXCLUSÃO DO DIREITO DE DENÚNCIA
19. b)Os RECORRENTES FIADORES alicerçam a sua defesa numa premissa incorreta, designadamente, que a Cláusula 3.ª impede a desvinculação contratual da RECORRENTE ARRENDATÁRIA;
20. c)Sucede que, ao se convencionar que “o arrendamento tem um prazo mínimo de 10 anos”, não se determina que a contraparte fique obrigada ad aeternum, excluindo toda e qualquer possibilidade de desvinculação do Contrato, mas apenas, a uma vinculação mínima, por existirem razões plausíveis para tal acordo;
21. d)De forma simples, a regulação do exercício da denúncia é uma questão completamente distinta da supressão desse direito, que não é o caso sub judice;
22. e)Por forma a sustentar a sua tese, os RECORRENTES FIADORES, invocam o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 14 de setembro de 2023, processo n.º 3877/21.2TLRS.L1-2 (adiante “ACÓRDÃO DO TRL”);
23. f)Os RECORRENTES FIADORES descuram a ratio decidendi do ACÓRDÃO DO TRL, colhendo do mesmo um raciocínio incorreto com (mera) aparência de verdadeiro;
24. g)Ao contrário do que entenderam os RECORRENTES FIADORES, o tribunal ad quem, no sobredito ACÓRDÃO DO TRL, determinou que a convenção da duração mínima de um contrato de arrendamento não habitacional de 10 (dez anos) era excessivo, por não ter existido uma “justificação plausível”;
25. h)Assim, salvo melhor entendimento, o que está em questão nos presentes autos, é saber se a convenção de uma duração mínima de 10 anos, nos precisos termos do caso concreto, viola a lei, ou se ao contrário, existiram razões plausíveis para o efeito;
26. i)Salienta-se que, se não existissem razões atendíveis, como é lógico, a RECORRENTE ARRENDATÁRIA não teria celebrado o Contrato e os RECORRENTES FIADORES, não teriam se responsabilizado pessoalmente pelo pagamento;
27. j)Acresce que, conforme resulta inequívoco dos factos provados, o valor da renda foi acordado por um valor abaixo do mercado (€ 600,00);
28. k)Valore-se que, resulta do depoimento de parte dos RECORRENTES FIADORES que, à data dos factos, os mesmos pagavam 750 euros pelo arrendamento da loja do lado, com condições semelhantes;
29. l)Valore-se igualmente que foram necessárias obras para a instalação do estabelecimento dos RECORRENTES, tendo a RECORRIDA autorizado a remoção de um monta-cargas e várias divisórias, que agregavam valor comercial à loja;
30. m)Na lógica do arrendamento comercial, é compreensível que o senhorio médio apenas aceitaria tais condições desvantajosas em contraposição de alguma vantagem, neste caso, um contrato de longa duração, que garantisse pagamentos por 10 anos;
31. n)Atento ao exposto, se aplicarmos a (correta) ratio decidendi do ACÓRDÃO DO TRL invocado pelos RECORRENTES FIADORES, apenas será de concluir, tal como o tribunal a quo nos presentes autos concluiu, que as partes se vincularam a uma duração mínima de 10 (dez) anos por existirem razões atendíveis e em perfeita conformidade com os princípios de direito e com a lei;
32. o)Não se verificando qualquer desproporção entre o benefício e sacrifício imposto às partes.
33. p)Na verdade, se bem se notar, caso a RECORRENTE ARRENDATÁRIA não ficasse vinculada pelo prazo mínimo de 10 anos, aí é que se verificaria uma desproporção entre os benefícios e sacrifícios impostos, porém a pender para o senhorio, ora RECORRIDA;
34. q)Designadamente, a RECORRENTE ARRENDATÁRIA ver-se-ia “descansada” com a possibilidade de manter o arrendamento comercial do imóvel por 10 (dez) anos, ao passo que a RECORRIDA ficaria sujeita a ser surpreendida com a denúncia do Contrato a qualquer momento, sem qualquer compensação pela perda financeira sofrida com a redução do preço e destruição das estruturas anteriormente montadas no locado, concedidas especialmente em contraposição da longa duração do contrato;
35. r)Assim, a Cláusula 3.ª do Contrato não deverá ser considerada nula, e como tal, não deverão ser aplicáveis as invocadas normas supletivas, mantendo-se a denúncia realizada pela Recorrente Arrendatária completamente inoperante, por ser ilegal;
36. s)Por sua vez, a RECORRENTE ARRENDATÁRIA menciona diversos trechos do mesmo acórdão mencionado pelos Recorrentes Fiadores (ACÓRDÃO DO TRL) por forma a sustentar a sua tese;
37. t)Não obstante, cremos que já resulta suficientemente demonstrado existirem razões reais e de boa-fé justificativas da estipulação da duração mínima de 10 (dez) anos do Contrato;
38. u)Ressalva-se que a menção que a RECORRENTE ARRENDATÁRIA faz ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 20 de maio de 2021, processo n.º 192/19.5T8PVZ-A.P1.S1, não releva para a discussão sub judice, dado que o tribunal decide quanto a ilegalidade de uma cláusula penal, que é uma questão manifestamente diferente da existência ou não do direito de denúncia;
39. v)Não obstante a questão ser diversa, e por isso não relevar para a decisão da questão sub judice, valore-se que o dito acórdão reafirma tudo o que tem sido propugnado pela Recorrida quando refere que “(…) decorre do princípio da liberdade contratual (…) auto-regularem (…) as suas relações jurídicas, os seus interesses, desde que o façam no respeito das regras legais, no quadro da boa-fé negocial.”;
40. w)Note-se que é irrelevante para a causa a eventual (porque não foi discutida nos autos) dificuldade da situação económico e financeira da RECORRENTE ARRENDATÁRIA, por tal ser um risco do negócio, e neste contexto, tal não pode ser utilizado para justificar o incumprimento;
41. x)Mais se refira que não é possível afirmar, com segurança, que teria sido possível arrendar o imóvel a outra pessoa, dado que, à época em que a RECORRENTE ARRENDATÁRIA deixou o locado, Portugal vivia um estado de emergência, com medidas de encerramento de comércio e confinamento ou limitação de circulação, com todos os efeitos económicos associados;
42. y)Sendo certo que o tribunal a quo deu como não provado que a RECORRIDA tenha voltado a arrendar o imóvel objeto dos autos, conforme resulta da alínea
43. a)dos “factos não provados”; DA VIOLAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO ENTRE A RECORRIDA E O BANCO BPI
44. z)Não ficou provado nos autos que a RECORRIDA tenha violado o sobredito contrato de locação;
45. aa)Ainda que se admitisse que existiu violação do contrato de locação, o eventual incumprimento deste contrato apenas teria efeito entre as partes do mesmo, cujo a RECORRENTE ARRENDATÁRIA figura como terceira;
46. bb)Mais sublinha-se que, ao nível factual, a RECORRENTE ARRENDATÁRIA nunca teve o gozo do imóvel prejudicado;
47. cc)Assim, apenas será de concluir que a (alegada) violação do contrato de locação financeira do imóvel é completamente irrelevante para a decisão da questão sub judice; VÍCIOS NA FORMAÇÃO DO CONTRATO
48. dd)É completamente falso que a RECORRIDA tenha manipulado e enganado a RECORRENTE ARRENDATÁRIA quanto a propriedade do imóvel;
49. ee)A RECORRIDA nunca orquestrou qualquer plano para levar a RECORRENTE ARRENDATÁRIA ao erro, nem objetivamente tinha qualquer interesse nisso;
50. ff)Acresce que, se fosse verdadeiramente essencial para a RECORRENTE ARRENDATÁRIA que o senhorio fosse a RECORRIDA e não pessoa diversa, a mesma teria acautelado esta situação;
51. gg)A inexistência de qualquer diligência no sentido de confirmar que a RECORRIDA seria a proprietária do imóvel, revela que a questão era completamente irrelevante;
52. hh)A RECORRENTE ARRENDATÁRIA agarra neste lapso declarativo da RECORRIDA e subverte a verdade dos factos, invocando vícios na formação do contrato, numa numa derradeira tentativa de se imiscuir da vinculação ao contrato de arrendamento;
53. ii)Valore-se que tal “vício na formação do contrato” nunca foi, por qualquer forma, invocado, nem mesmo nas instâncias do tribunal a quo, tendo a questão sido despoletada, convenientemente, quando a RECORRENTE ARRENDATÁRIA se viu confrontada com a ação para pagamento das rendas incumpridas que correu termos nos presentes autos;
54. jj)Por fim, é completamente irrelevante “o caso da recorrente não querer celebrar um negócio de arrendamento com um Banco, mas sim com uma empresa ou com uma pessoa particular”, pois o Banco BPI nunca teve qualquer intervenção no contrato de arrendamento, tendo a RECORRENTE ARRENDATÁRIA contratado unicamente com a RECORRIDA. Admitido o recurso neste tribunal e colhidos os vistos, cumpre decidir. * Questão a decidir: O objecto do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (arts. 5.º, 635.º n.º 3 e 639.º n.ºs 1 e 3, do CPC), para além do que é de conhecimento oficioso, e porque os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, ele é delimitado pelo conteúdo da decisão recorrida. Importa assim apreciar no caso concreto as questões que, por uma questão de lógica, se ordenam da seguinte forma: - Da nulidade do contrato (1.ª conclusão do Recurso da Ré/Recorrente S Lda.) (
55. i)legitimidade da Autora/Recorrida para celebrar o contrato de arrendamento em análise nos presentes autos (
56. ii)culpa na formação do contrato, erro na transmissão da declaração - Da denúncia /revogação unilateral do contrato de arrendamento – interpretação da cláusula 3.ª do contrato celebrado entre as partes (2.ª conclusão do Recurso da Ré/Recorrente S Lda. e al.
57. f)a
58. n)das alegações dos Réus/Recorrentes R e N) - Da ilegalidade da exclusão do direito de denúncia por violação de norma imperativa do direito constitucional constante do art.º 61.º da CRP (als.
59. o)a
60. w)das alegações dos Réus/Recorrentes R e N) * II. Fundamentação: Na primeira instância foram considerados os seguintes Factos provados 1. Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial da Amadora, sob o número …/19910315 a fração autónoma identificada pela letra “A”, designada por “Loja do Lado Direito, com cave”, do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Praceta da …, n.º 7, 7-A e 7-B e Rua E, n.º--, ---A e --B, Falagueira, Venda Nova; 2. Foi inscrita pela apresentação 33 de 2000/01/17 a aquisição da fração autónoma referida em 1), por compra, sendo sujeito ativo “---– Sociedade de Locação Financeira, S.A.”, tendo sido posteriormente averbado pela apresentação 3984 de 2010/03/05 a transmissão por transferência de património a favor de Banco …, S.A. Sociedade Aberta; 3. Foi inscrita pela apresentação 3987 de 2010/03/05 a Locação Financeira, pelo prazo de 178 meses, com início a 2010/02/09, sendo sujeito ativo K S.A, sendo sujeito passivo Banco .., S.A. - Sociedade Aberta; 4. Por acordo escrito intitulado Contrato de Locação Financeira Imobiliária datado de 9 de fevereiro de 2010, Banco …, S.A Sociedade Aberta, na qualidade de Locador, declarou ceder em locação financeira a, S.A., na qualidade de Locatário, que declarou aceitar, o imóvel identificado por fração autónoma em 1) dos factos provados, pelo prazo de 178 meses, com início na data da assinatura do contrato, sendo o residual e preço de venda de 4.000,00 euros, o valor de relocação de 200.000,00 euros, obrigando-se a locatária a pagar 178 rendas mensais, com vencimento antecipado, no montante de 1.339,99 euros. Ficou a constar na cláusula três das condições particulares que o imóvel será afeto a ESTABELECIMENTO COMERCIAL; 5. Ficou exarado no artigo 9.º das condições gerais do acordo que o locatário poderá usar o imóvel locado no desenvolvimento da atividade referida na cláusula três das cláusulas particulares e de acordo com as normas legais e administrativas aplicáveis. (…) O locatário compromete-se a dar imediato conhecimento ao Locador de todos os atos ou pretensões que ponham em causa o seu direito ou que possam acarretar-lhe prejuízo. (…) Compete ao locatário a obtenção das licenças administrativas necessárias à legalização do imóvel, eventuais obras ou ao exercício no mesmo da sua atividade; 6. Na cláusula décima das condições gerais ficou a constar que O locatário não pode ceder a sua posição contratual, sublocar ou de qualquer forma permitir a utilização do imóvel locado por terceiros, total ou parcialmente, sem o prévio e expresso consentimento do locador. 7. Por acordo escrito datado de 31 de janeiro de 2014, denominado Contrato de Arrendamento Urbano com Prazo Certo (Fim não Habitacional – Exercício do Comércio) S.A., na qualidade de Primeira Outorgante e “dona e legítima possuidora” da fração identificada em 1) dos factos provados declarou dar de arrendamento a S, Lda. na qualidade de Segunda outorgante, que declarou tomar de arrendamento, a fração identificada em 1) dos factos provados, no estado de conservação em que se encontra e cujas características são do inteiro conhecimento da Segunda Contraente; 8. Ficou a constar na cláusula terceira que o arrendamento é feito pelo prazo mínimo de dez anos, sucessivamente renovável por períodos de um ano, findo esse prazo, tendo o contrato o seu início no dia 1 de fevereiro de 2014, pelo que terá o seu termo inicial em 1 de fevereiro de 2024, e que os contraentes podem impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação a enviar à contraparte, através de carta registada com aviso de receção ou contato pessoal de advogado ou solicitador com 180 dias de antecedência sobre o termo do prazo inicial ou de qualquer uma das suas eventuais renovações. 9. A cláusula quarta define que o local arrendado se destina ao comércio de veículos automóveis, não podendo o locatário dar-lhe outro uso diverso sem prévia autorização por escrito da Primeira Outorgante, mais declarando a Segunda Outorgante reconhecer que o locado realiza cabalmente o fim a que é destinado, nem sublocá-lo no todo ou em parte sem prévia autorização a ser dada por escrito pela Primeira Contraente. 3. Todos e quaisquer licenciamentos ou autorizações camarárias necessárias ao exercício da atividade comercial da Segunda Contraente no locado são da total e exclusiva responsabilidade desta; 10. Na cláusula quinta, ficou estipulado que a renda mensal seria de 600 euros, pagos por transferência bancária, acordando as partes num período de carência de três meses, em que não será devida qualquer renda. Declarou ainda a segunda contraente antecipar o pagamento das rendas referentes aos meses e maio e junho, no valor de 1.200,00 euros; 11. R e N assinaram o documento referido em 7) na qualidade de Primeiro e Segundo fiador, respetivamente, tendo ficado estabelecido na cláusula décima quinta que Os fiadores assumem solidariamente com a Segunda Contraente a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato e seus aditamentos legais até à efetiva restituição do locado, renunciando ao benefício da excussão prévia, sendo que a presente fiança que subsistirá pelos períodos de renovação do presente contrato e ainda que haja alteração da renda renunciando às faculdades previstas no artigo 655.º do Código Civil; 12. As assinaturas do legal representante da ré S Lda. e dos réus R e N, apostas no acordo referido em 7), foram reconhecidas presencialmente por solicitadora; 13. Por carta registada com aviso de receção datada de 26 de junho de 2020, a ré S, Lda., comunicou à autora que pretendia denunciar o referido contrato de arrendamento com efeitos a 23 de dezembro de 2020; 14. Em resposta, a autora enviou à ré S, Lda. carta registada com aviso de receção datada de 5 de agosto de 2020 em que comunica que não aceitam a denúncia com fundamento no contrato ter sido celebrado por prazo certo e por um período de 10 anos e que a duração alargada do contrato foi a conditio sine qua non para que a V/ proposta fosse aceite, em prejuízo de outras propostas contratuais que até pressuponham e implicavam o pagamento de rendas mais avultadas do que aquela que V. Ex.as pagam atualmente, mas com um período de duração mais curto. Concluem entender que o contrato deverá vigorar até ao seu termo em 31 de janeiro de 2024, sob pena de as legítimas expetativas da locadora resultarem flagrantemente defraudadas. 15. A 22 de dezembro de 2020, a ré S entregou as chaves do locado pertencente à autora, então desocupado, acompanhadas com uma carta que dizia conforme do combinado com o Sr. F via chamada, venho aqui enviar as chaves da loja que se situa na Rua E, n.º-- (…); 16. A 25 de janeiro de 2021, a autora remeteu à ré S, Lda. uma carta registada com aviso de receção, que esta recebeu em 2 de fevereiro de 2021, através da qual comunicou que não aceitava a cessação antecipada do contrato, que o contrato foi celebrado por um período mínimo de 10 (dez) anos e que não poderia cessar antes de 31 de janeiro de 2024, pelo que a restituição das chaves e entrega do locado determinam o incumprimento definitivo do contrato, interpelando a ré a, no prazo máximo de 20 dias, pagar as 37 rendas devidas até ao termo do contrato, que liquidaram em 22.200,00 euros; 17. A autora remeteu ao 2.º e 3.º réus, no dia 06 de abril de 2021, cartas recebidas por estes no dia 09 de abril de 2021, informando-os que o contrato de arrendamento no qual interviera na qualidade de Fiador vinha sendo incumprido pela 1.ª ré, bem como do montante que se encontrava em dívida; 18. Os réus não pagaram a renda que se venceu em janeiro de 2021 e as seguintes; 19. O prédio referido em 1) dispõe de licença de utilização número 599, datada de 22 de julho de 1975, para 37 fogos e 2 lojas, destinando-se a fração “A” a loja / comércio. Em data não concretamente apurada, foi substituído o vão da porta por um vão de porta de três folhas, para as quais não foi requerida nem emitida licença de utilização; 20. A autora aceitou a renda de 600 euros por o contrato ter a duração de 10 anos. Factos não provados
61. a)A autora voltou a arrendar o imóvel objeto dos presentes autos;
62. b)O Banco … S.A. autorizou a autora a celebrar o contrato de arrendamento com os réus.
63. c)Os réus fiadores, por desconhecimento, não compreenderam a figura do benefício de excussão prévia. Nenhuma outra matéria de facto foi apurada ou foi considerada não provada, com interesse para a decisão que ora se tem por proferir. * III. O Direito: Os Réus, em sede de recurso, não impugnaram a matéria de facto. Assim, é com a factualidade adquirida pela 1.ª instância que este Tribunal da Relação trá de apreciar as questões equacionadas pelos Réus em sede de apelação.
64. a)Da nulidade do contrato (1.ª conclusão do Recurso da Ré/Recorrente S Lda) A este respeito alega a Recorrente S Lda. nas suas conclusões das alegações que: “ Desta sorte, o tribunal a quo não ponderou todos os factos que estavam ao seu alcance para decidir de forma contrária àquela que veio a decidir, descurando os factos e a prova documental e testemunhal apresentada, interpretando de forma errada os factos com a aplicação do direito, validando um contrato de arrendamento para o exercício do comércio o qual está ferido de nulidade por erros cometidos pela autora na formação do contrato com culpa, omitindo e enganado as partes e aqui recorrente na declarações do contrato e no objecto do contrato, nos termos dos art.º 227º, 250º, 251º e 253º do CC, sem prejuízo do logro e do engano provocado pela autora junto do Banco …, SA, dono e proprietário do imóvel dado em arrendamento, sem que tivesse o mesmo conhecimento do negócio que tinha sido formalizado sem informação e assentimento prévio.” (
65. i)Ilegitimidade da Autora/recorrida para dar de Arrendamento A sentença recorrida, no que a este particular diz respeito, discorreu da seguinte forma: “Provou-se, por certidão do registo predial, que o Banco … S.A. é titular do direito de propriedade sobre a fração autónoma identificada pela letra “A”, designada por “Loja do Lado Direito, com cave”, do prédio constituído em propriedade horizontal sito na Praceta, n.º--, ---A e --B e Rua E, n.º--, --A e -B, por a ter comprado (então com a designação “– Sociedade de Locação Financeira, S.A.” – factos provados 1) e 2). Provou-se ainda que, por acordo escrito intitulado Contrato de Locação Financeira Imobiliária, datado de 9 de fevereiro de 2010, Banco .., S.A, na qualidade de Locador, declarou ceder em locação financeira a K, S.A., na qualidade de Locatário, que declarou aceitar, o imóvel identificado por fração autónoma em 1) dos factos provados, pelo prazo de 178 meses – facto provado 4). O contrato de locação financeira foi inscrito no registo predial, pela apresentação 3987 de 05/03/2010 – facto provado 3). Trata-se de uma imposição do artigo 3.º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho. Dos factos provados resulta que a autora é mera locatária financeira da fração, tendo celebrado um contrato de arrendamento na qualidade de senhoria. A primeira questão que se coloca é a de saber se a locatária financeira tem legitimidade ceder a coisa dada em locação financeira de arrendamento. Quais são os direitos emergentes do contrato de locação financeira? O contrato de locação financeira está definido no art.º 1º do Decreto-Lei n.º 149/95, de 24 de junho, como sendo “o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados”. Do contrato emergem os seguintes elementos constitutivos: - a indicação da coisa a comprar ou a construir pelo por parte do locatário; - o dever de aquisição da coisa ao fornecedor que incumbe ao locador; - o dever do locador conceder temporariamente o gozo da coisa previamente escolhida pelo locatário; - a obrigação do locatário de pagar uma renda; - a faculdade de aquisição da coisa locada no termo do contrato pelo locatário. Se acordo com o artigo 9.º daquele diploma, são, nomeadamente, obrigações do locador:
66. a)Adquirir ou mandar construir o bem a locar;
67. b)Conceder o gozo do bem para os fins a que se destina;
68. c)Vender o bem ao locatário, caso este queira, findo o contrato; O artigo 10.º enuncia as obrigações do locatário, nomeadamente, a obrigação do locatário pagar as rendas, de efetuar o seguro do bem locado, contra o risco da sua perda ou deterioração e dos danos por ela provocados, etc. Uma das obrigações consiste em
69. g)Não proporcionar a outrem o gozo total ou parcial do bem por meio da cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica, sublocação ou comodato, exceto se a lei o permitir ou o locador a autorizar;
70. h)Comunicar ao locador, dentro de 15 dias, a cedência do gozo do bem, quando permitida ou autorizada nos termos da alínea anterior; O titular do direito de propriedade goza, nos termos do artigo 1305.º do Código Civil, de modo pleno e exclusivo do direito de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas. Contudo, o artigo 1306.º do Código Civil estipula que o próprio proprietário pode limitar ou restringir o seu direito, constituindo direitos reais menores [como o direito de usufruto (artigo 1439.º do Código Civil), de uso e habitação (artigo 1484.º do Código Civil), de superfície (artigo 1524.º) ou por servidões prediais (artigo 1543.º do Código Civil)] ou por direitos pessoais de gozo, através de negócios jurídicos. E é nestes termos que se percebe que outros, que não o proprietário, tenham legitimidade para ceder o gozo da coisa: como está em causa apenas a cedência temporária do gozo, basta que o locador tenha os poderes necessários para esse efeito, os quais lhe podem advir da titularidade de outros direitos reais, como o já referido usufruto, ou mesmo de direitos de origem obrigacional, todos eles compressores da propriedade. Tal princípio manifesta-se no n.º 1 do artigo 1024.º, o qual, ao estabelecer que “[a] locação constitui, para o locador, um ato de administração ordinária, exceto quando for celebrada por prazo superior a seis anos”, diz, de forma indireta, que tem legitimidade para locar uma coisa quem tiver a administração dela. Nuno Alonso Paixão (in comentário ao artigo 1024, AAVV, António Agostinho Guedes / Júlio Vieira Gomes (coord.), Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações – Contratos em Especial, Lisboa: UCE, 2023, p. 384) conclui que têm legitimidade para dar em locação, além do próprio proprietário (art.º 1305), o comproprietário (art.º 1405/1), o usufrutuário (art.º 1446), o mandatário, quer com poderes especiais, quer com poderes gerais, que aliás só pode praticar atos de administração dita ordinária (art.º 1159), o representante legal – pais do menor de idade (arts. 1878/1, 1889/1, m), a contrario, e 1902), tutor (art.º 1935), acompanhante de maior (art.º 145), administrador legal dos bens do menor (art.º 1971) –, o curador provisório (art.º 94) ou definitivo (arts. 110 e 111) dos bens do ausente, o cônjuge administrador (arts. 1678 e ss.), exceto nas situações previstas nos arts. 1682 e 1682-A, o curador da herança jacente (art.º 2048/2), o cabeça-de-casal (art.º 2087/1) ou o testamenteiro (art.º 2326), o fiduciário (art.º 2290/1), o locatário, em sublocação (art.º 1060 e ss.), o administrador de insolvência (art.º 81 do CIRE) ou o depositário judicial (art.º 760 do CPC). O acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 23-04-2020, relatado por Vítor Sequinho (https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/48e694da6f1acb7980258566002b634d?OpenDocument), chega à conclusão que, tendo em conta as caraterísticas do contrato de locação financeira, também o locatário financeiro dispõe dos necessários poderes para locar a coisa. Parte-se do princípio de que a locação financeira tem uma função é muito diversa da que é desempenhada pelo contrato de locação. A função típica do contrato de locação financeira é muito diversa da do contrato de locação. A locação financeira, que tem como vocação o apoio ao investimento, desempenha simultaneamente as funções de crédito e de garantia, não se tratando, simplesmente, de uma cedência temporária do gozo de uma coisa mediante retribuição, como acontece na locação, com opção de compra pelo locatário financeiro uma vez decorrido o prazo estipulado no contrato. Note-se, a propósito, que, para efeitos da aplicação do Decreto-Lei n.º 74-A/2017, de 23.06, que estabelece o regime jurídico dos contratos de crédito aos consumidores para imóveis destinados a habitação, o contrato de locação financeira é expressamente abrangido pela definição de contrato de crédito, constante do artigo 4.º, n.º 1, al. e), daquele diploma legal. Em conformidade com tal função, “as rendas da locação financeira são rendas financeiras, ou seja, compostas, cada uma delas, por dois elementos: numa parte, a amortização do capital e, noutra parte, os juros do crédito concedido (podem ser, eventualmente, aqui incluídas outras despesas que o locador financeiro tenha tido que efectuar, assim como eventuais comissões administrativas ou de gestão). (…) Note-se que elas não permitem a amortização da totalidade do valor pago pelo bem – valor que constitui o crédito concedido pelo locador financeiro, por via indirecta –, sendo para o efeito ainda necessário o pagamento do valor residual (ou pelo valor decorrente da sua venda no mercado, ou da sua rentabilização através de outro contrato de locação financeira, ou mesmo de locação).” Ou seja, as rendas não constituem, como na locação, uma mera contrapartida pelo gozo temporário da coisa locada. Como se escreve no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça datado de 22.01.2004 (processo 03B4387), a locação financeira tem como função a “concessão de crédito para financiamento do uso do bem e de disponibilização de acrescidos instrumentos tendentes a possibilitar o exercício de uma atividade produtiva. Assim, visa solucionar o problema da atualização do equipamento produtivo, sem necessidade de o locatário despender vultuosas quantias em dinheiro, sendo que a duração corresponde ao período presumível da sua utilização económica.” Esta e outras regras como as que prevêem que o risco de perda ou deterioração do bem locado corre por conta do locatário (artigo 15 do DL n.º 149/95, de 24.06 de Junho);que quando a locação versar sobre fração autónoma, cabe ao locatário pagar as contribuições para o condomínio (artigo 10.º/1, b), do DL n.º 149/95), ou no plano fiscal, levam à afirmação que “o locatário financeiro tem a propriedade económica da coisa locada, nomeadamente por ele ser o utilizador exclusivo da coisa e vigorar uma regra contabilística que determina que ele a considere como integrada no seu ativo imobilizado (Rui Pinto Duarte, “O contrato de locação financeira – uma síntese”, Themis – Revista da Faculdade de Direito da UNL, ano X