Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 1020/19.7T8CSC.L1-7 Relator: MICAELA SOUSA Descritores: MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA NÃO EXCLUSIVIDADE REMUNERAÇÃO NEXO CAUSAL DESPESAS Nº do Documento: RL Data do Acordão: 02/22/2022 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: N Texto Parcial: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: 1– No contrato de mediação imobiliária celebrado em regime de não exclusividade, o direito à remuneração por parte do mediador depende dos seguintes requisitos: o cumprimento da obrigação pelo mediador (diligenciar por encontrar interessado/encontrar interessado); a celebração pelo cliente do contrato desejado (ou, eventualmente, promessa dele); a existência de um nexo causal entre a actividade do mediador e o contrato celebrado. 2– Para que se verifique o nexo causal torna-se necessário que a actividade do mediador constitua uma das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio; que essa actividade seja consciente e voluntária, direccionada para o cumprimento do contrato; a actividade não tem de ser contínua e ininterrupta, nem se exige que o mediador tenha participado em todos eventos da cadeia de factos que levaram à conclusão do negócio, podendo eventualmente ter apenas indicado o interessado ao vendedor, mas de tal modo que se possa dizer que conseguiu a adesão do terceiro à celebração do negócio, influindo assim na sua concretização. 3– Incumbe ao mediador o ónus de provar que a celebração do contrato visado resultou da sua actividade, enquanto facto constitutivo do seu direito à retribuição. 4– No contrato de mediação em regime de não exclusividade, o reembolso das despesas em que o mediador incorreu no decurso da actividade desenvolvida para a obtenção do resultado pretendido e de que haja sido incumbido só é devido se tal situação tiver sido acordada no contexto do contrato celebrado entre as partes. Decisão Texto Parcial: Acordam as Juízas na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa I–RELATÓRIO: A, com sede na Avª. da ....., n° ...., Edifício E____ Office ....., A____ intenta contra B NIPC 5.......1, com sede na Rua ..... ....., nº..., L____, 2...-... - B____ a presente acção declarativa de condenação, com processo comum, formulando os seguintes pedidos: a)-A condenação da ré no pagamento à autora da quantia de 14 250,00 €, a título da comissão que lhe é devida nos termos do contrato de comissão celebrado e a que se referem os artigos 3º e 4º da petição inicial; Subsidiariamente, b)-A condenação da ré a pagar à autora quantia não inferior a 14 250,00 €, a título de indemnização pelos prejuízos sofridos, em qualquer dos casos, acrescida de juros vencidos, à taxa legal, desde 7 de Abril de 2015, no valor de 3 971,46 € e, dos juros vincendos, à mesma taxa, até efectivo e integral pagamento. Alega, para tanto, o seguinte: –A autora dedica-se à actividade de mediação imobiliária tendo acordado com a ré, em 17 de Setembro de 2014, a promoção da venda do imóvel situado na Rua ..... ....., n° ..., Lote ..., - L____ em B_____, pelo preço de 285 000,00 €; –A autora divulgou o imóvel no circuito próprio do mercado imobiliário e no final de Março de 2015, foi contactada por um terceiro interessado na aquisição, que visitou o imóvel na companhia de um seu funcionário e que mostrou interesse no negócio e solicitou que lhe reservassem o imóvel; –Apesar disso, pouco tempo depois, o referido interessado comunicou à autora que iria comprar a casa à ré, mas que o faria sem a sua intervenção; –No dia 7 de Abril de 2015 a ré celebrou com Nuno ..... e sua mulher, Patrícia ....., contrato de compra e venda, com mútuo e hipoteca, tendo por objecto o prédio em referência; –A angariação do comprador para o imóvel deveu-se exclusivamente à publicidade e ao trabalho desenvolvido pela autora, pelo que lhe é devida a comissão pelo serviço prestado, no valor de 14 250,00 €, acrescido de IVA. A ré contestou suscitando a incompetência territorial do tribunal e alegando, muito em síntese, que o contrato celebrado não previa exclusividade da mediadora e o preenchimento de uma “ficha de visita” não atesta que foi a autora a angariar o negócio, assim como não foi efectuada qualquer reserva, nem foi acertada a celebração de qualquer contrato-promessa, pelo que a conclusão do negócio não se deveu exclusivamente ao esforço daquela; relativamente ao pedido subsidiário, invocou, nessa parte, a ineptidão da petição inicial, por não serem discriminados os efectivos prejuízos que lhe estão subjacentes (cf. Ref. Elect. 14627717). A autora respondeu à excepção de incompetência relativa, pugnando pela sua improcedência. Em 19 de Setembro de 2019 foi proferido despacho que convidou a autora a concretizar os prejuízos sofridos, discriminando os seus valores e fixando o valor do pedido subsidiário em conformidade (cf. Ref. Elect. 121052355). Em 3 de Outubro de 2019, a autora apresentou articulado de aperfeiçoamento em que enunciou os custos que suporta no desenvolvimento da sua actividade, superiores a 30 000,00 € por mês nos anos de 2014 e 2015, que afectou em grande parte à actividade desenvolvida no âmbito do contrato celebrado com a ré, com trabalho de prospecção, reuniões, análise de documentação, estudo de mercado, visitas ao imóvel com diferentes interessados, tendo ainda desembolsado a quantia relativa ao IVA, em Fevereiro de 2016, formulando um pedido pelos danos sofridos no valor de 14 250,00 € (cf. Ref. Elect. 15514237). A ré respondeu impugnando a nova factualidade alegada, considerando que a autora se limitou a descrever tarefas inerentes ao desenvolvimento da sua actividade normal, sem concretização dos custos efectivos, estando as despesas invocadas abrangidas pelo preço normal da actividade, fixado no contrato em 5% do valor da venda (cf. Ref. Elect. 15514237). Em 24 de Outubro de 2019 foi proferido despacho saneador que julgou improcedente a excepção de incompetência territorial, julgou verificada a ineptidão do pedido subsidiário por falta de causa de pedir, absolvendo a ré da instância quanto àquele e aferiu positivamente os demais pressupostos processuais relevantes; foi ainda fixado o objecto do litígio e foram enunciados os temas da prova (cf. Ref. Elect. 121745612). Em 13 de Dezembro de 2019, a autora interpôs recurso do despacho saneador, na parte em que absolveu a ré do pedido subsidiário, que foi admitido em 8 de Janeiro de 2020, com subida imediata e em separado (cf. Ref. Elect. 15919979 e 123083106). Os autos prosseguiram os seus trâmites com a realização da audiência final e em 19 de Fevereiro de 2020 foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a ré do pedido (cf. Ref. Elect. 123719495). Inconformada, em 24 de Março de 2020 a ré interpôs recurso dessa decisão concluindo as suas alegações do seguinte modo (cf. Ref. Elect. 16617635): 1.–A ora Apelante A, intentou contra a ora Recorrida, B, a presente ação de processo comum, pedindo a título principal, a sua condenação a pagar-lhe a quantia de € 14.250,00 euros, a título de comissão que lhe é devida nos termos do contrato de mediação celebrado, ao qual deverá acrescer o respetivo IVA; 2.–O presente recurso é interposto da sentença proferida pelo Sr. Juiz do Tribunal “a quo”, que julgando a ação totalmente improcedente, absolveu a Ré do pedido; 3.–As questões que se trazem à apreciação deste de V. Exas e a decidir no presente recurso são duas: a.-Se a decisão em matéria de facto deve ser alterada e b.-Se a decisão jurídica da causa deve ser alterada e se é devida a remuneração pelos serviços prestados pela mediadora, ora Apelante, à cliente, ora Apelada. 4.–O presente recurso incide sobre a matéria de fato, entendendo a Apelante que o Tribunal “a quo” andou mal ao julgar incorretamente os fatos, quer dando determinados fatos como provados, quer omitindo outros, que deu como não provados, valorando como credíveis o depoimento da Ré e das testemunhas que a favor dela depuseram, moldando os fatos às conclusões que previamente formulou, em claro prejuízo da prova documental e da demais prova testemunhal sem qualquer razão justificativa. 5.–Nos termos e para os efeitos do artº 640º 1

1. a)do CPC, foram incluídos e/ou omitidos do elenco dos fatos provados, e nessa medida, incorretamente julgados, por erro de julgamento da matéria de fato, os seguintes: “A.1)–FACTOS PROVADOS: 1.2.- Da Instrução e Discussão da Causa: 11.-A redução do preço da venda do imóvel resultou da negociação promovida pela imobiliária Casa Dimensão e o Nuno ..... . A.2.)–FACTOS NÃO PROVADOS: 1.1.- Da petição inicial: 12.- A moradia do Réu foi visitada por várias pessoas que não chegaram a concretizar a sua intenção de compra. 13.- O vendedor da Autora mostrou o imóvel da Ré ao Nuno ....., que o visitou, esclarecendo o preço pedido pela Ré, o que foi efectuado na presença do gerente da Ré António ..... . 14.- Na sequência da visita e da apresentação do imóvel, o Nuno ..... declarou pretender comprar o imóvel, com muita urgência, estando em condições de celebrar o contrato definitivo no prazo máximo de dois meses. 15.- O que comunicou ao Autora e à Ré, solicitando que lhe reservassem o imóvel. 16.-Ficou combinado entre todos, a celebração de contrato-promessa, ficando o Nuno ..... de entregar a documentação necessária para o efeito. 17.- Em 20.02.2015, o Nuno ..... comunicou à Autora que iria comprar a casa à Ré, mas sem a sua intervenção, e que já tinha tudo acordado com a Ré. 18.- A Autora contactou de imediato a Ré alertando-a para a necessidade cumprir o contrato de mediação celebrado”. 6.–Indicam-se nos termos e para os efeitos do disposto no artº 640º nº 1 a.
2. b)do C.P.C., os concretos meios probatórios constantes do processo que impõem decisão diversa, conforme referido no corpo das alegações em I.B) e que se dão aqui por integralmente reproduzidos, os quais se indicam pela ordem de relevância para a decisão do presente recurso. Assim: i.- Quanto ao ponto 11 dos Fatos Provados: 1.-As declarações do gerente da Apelada, António ..... e da testemunha, Nuno ....., cujas declarações estão registadas no sistema informático habilus do dia 27/01/2020, respectivamente de 09.44.01 a 10:04:36, passagens identificadas nas Alegações e que se dão aqui por reproduzidas e onde resulta que o preço foi negociado directamente entre o comprador identificado pela Apelante e o gerente da Apelada. ii.- Quanto ao ponto 17 dos fatos não provados: 2.-E-mail, enviado a 20/02/2015, às 11:37, pelo interessado Nuno ..... ao Diogo ....., identificado a fls.59, não contestado e cujo teor se encontra assim confessado. Esse e-mail, tem como assunto: “Interesse Moradia B_____” e nele consta: “Bom dia Diogo, Antes de mais as minhas desculpas por não ter dito mais nada, mas o trabalho não me tem dado tréguas, e como tal, têm sido impossível tratar deste assunto! De qualquer forma, queria partilhar consigo, com toda a frontalidade que, entretanto um amigo meu entrou no negocio das imobiliárias e como percebe imbumbio de procurar casa, e vou ajuda-lo como é óbvio, comprando-lhe a casa por intermédio dele. De qualquer forma agradeço toda a ajuda prestada, foi impecável e muito profissional e desejo-lhe boa sorte no negócio. Cumprimentos,“. Do elemento literal do documento subscrito pelo Nuno ..... e enviado à Apelante resulta, inequivocamente, o interesse na compra do imóvel angariado pela Apelante e sito em Massamá (interesse moradia B_____) e bem assim, que nesse mesmo dia 20/02/2015, o interessado identificado pela Apelante, comunicou-lhe que iria comprar a casa através de um amigo (entretanto um amigo meu entrou no negócio das imobiliárias e como percebe imbumbio de procurar casa, e vou ajudá-lo como é óbvio, comprando-lhe a casa por intermédio dele). O artigo definido “a” seguido de “casa”, determinam o substantivo com precisão – a casa constante no assunto do referido e-mail! 3.-Por outro lado, quanto ao “acordo existente entre a Ré e o interessado”, constante na 2ª parte do referido ponto 17, os depoimentos do legal representante, António ..... e das testemunhas, Daniel ..... e Nuno ....., cujas declarações estão registadas no sistema informático habilus do dia 27/01/2020, respetivamente de 09.44.01 a 10:04:36, 10.53.58 a 15:41:47 e 10.08.02 a 10:16:16, passagens identificadas nas Alegações e que se dão aqui por reproduzidas. Trata-se de um fato instrumental à pretensão da Apelante, mas que deve também, ser eliminado dos fatos não privados e dado como fato provado, no âmbito dos poderes que em matéria de facto, competem à Relação que pode mesmo oficiosamente, apreciar livremente os depoimentos prestados e socorrer-se de todos os meios de prova constantes do processo e lançar mão de presunções naturais, judiciais ou de fato, desde que tais conclusões se não colidam com os fatos provados e se limitem a desenvolvê-los. Assim, reportando-nos ao caso sub judice, dos depoimentos supra referidos e dos fatos provados, conjugados com as normais regras da experiência, resulta que, na sequência da apresentação do interessado Nuno ..... à Apelada e da manifestação de interesse que este revelou na aquisição do imóvel angariado pela Apelante, veio a compra e venda a acontecer decorridos escassos dois meses e por um preço menor do que o anunciado, concluindo-se que existiu um acordo entre a Apelada e o interessado e uma negociação direta do imóvel através da interposição de uma outra mediadora, pertença de um amigo do referido Nuno ..... com o objetivo de evitar pagar a remuneração à Apelante. Consequentemente, deve ser aditado aos fatos provados que, Em 20.02.2015, o Nuno ..... comunicou à Autora que iria comprar a casa à Ré, mas sem a sua intervenção, mediante a utilização de outra mediadora, conforme acordo com a Ré. ii.- Quanto ao ponto 13 dos Fatos não provados: 4.-A ficha de visita ao imóvel objeto do contrato de mediação, assinada pela Apelada a 04/02/2015, pelo Interessado Nuno ..... e pela Apelante, identificada a fls. 17 vº dos autos, documento particular não impugnado pela Apelada, no qual consta a identificação dos subscritores, do imóvel objeto do contrato de mediação, a data da visita e o preço; 5.-Os depoimentos do legal representante, António ..... e das testemunhas, Daniel ..... e Nuno ....., cujas declarações estão registadas no sistema informático habilus do dia 27/01/2020, passagens identificadas nas Alegações e que se dão aqui por reproduzidas; iii.- Quantos aos pontos 14. 15 e 16 dos Fatos não provados: 6.-O documento particular que consiste no e-mail enviado pelo interessado ao vendedor da Apelante identificado a fls. 59, não contestado e cujo teor se encontra assim confessado. O teor desta comunicação contraria totalmente a tese em que assenta a sentença ora em crise, de acordo com a qual, a acção da Apelante não despoletou no interessado Nuno ....., qualquer interesse de compra do imóvel angariado. Na verdade, a comunicação expõe a fragilidade da argumentação das testemunhas Nuno ..... que, em defesa da Ré procuraram convencer o Tribunal a quo que o seu interesse era em adquirir um apartamento (interesse moradia B_____); revela que o interesse na moradia de B____ existia, foi manifestado à Autora aquando da visita e subsistiu até ao momento em que o e-mail foi expedido, a 20/02/2015 (entretanto um amigo meu entrou no negocio das imobiliárias e como percebe imbumbio de procurar casa, e vou ajuda-lo como é óbvio, comprando-lhe a casa por intermédio dele) e confirma inequivocamente que o vendedor da Autora havia tentado contactar o interessado sem sucesso, confirmando tudo o que foi referido pela testemunha Diogo ..... e não valorado injustamente pelo Juiz a quo (Antes de mais as minhas desculpas por não ter dito mais nada, mas o trabalho não me tem dado tréguas, e como tal, têm sido impossível tratar deste assunto) sendo que o artigo definido “a” seguido de “casa”, determinam o substantivo com precisão – a casa constante no assunto do referido e-mail! Não merece assim, qualquer acolhimento a tese sufragada na sentença ora em crise que o interessado queria comprar um apartamento e muito menos, que enviou aquele e-mail para “deixar de receber e-mails de muitas imobiliárias”. Diz-nos as regras da experiência que, vulgarmente se designa uma moradia por casa por contraposição a apartamento e que nunca um email cujo assunto era aquela moradia especifica poderia ser direcionado para “muitas imobiliárias”. 7.-O depoimento da testemunha Diogo ....., registado no sistema de informático habilus de 10:53:58 a 15:41:47, passagens identificadas nas Alegações e que se dão aqui por reproduzidas; 8.-Depoimento de Nuno ....., gravado no sistema informático habilus de 10.18.02 a 10:16:16, passagens identificadas nas Alegações e que se dão aqui por reproduzidas; iv.- Quanto ao ponto 12 dos fatos não provados: 9.-Depoimento de parte do legal representante da Apelada António ..... e da testemunha Diogo ....., registados no sistema de informático habilus de 10:53:58 a 15:41:47 e de 09.44.01 a 10:04:36, passagens identificadas nas Alegações e que se dão aqui por reproduzidas; v.- Por último, quanto ao ponto 18 dos fatos não provados: 7.-Documentos particulares juntos com a pi. de fls. (documentos 10 e 11), os quais não foram impugnados, tratando-se de cartas registadas enviadas à Apelada e devolvidas porque não reclamadas, onde a Apelante dava nota de ter cumprido a sua obrigação, identificando um interessado no negócio e a situação de incumprimento da Apelada. 8.-Depoimento da testemunha Daniel ....., registado no sistema de informático habilus de 14.11.00 a 14:52:58, passagens identificadas nas Alegações e que se dão aqui por reproduzidas; vii. Da omissão da atividade da Ré: 9.-Do documento nº 2 junto com a petição inicial referente à certidão predial permanente, não contestada e como tal aceite, dando-se como provado o fato constante no artº 2º da petição inicial da Autora no que respeita à atividade da Apelada, pelo que deveria a sentença ter dado como provado que a “Ré dedica-se entre outras atividades, à construção de edifícios, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, com carater habitual e intuito lucrativo”. 7.-Nos termos do disposto no artº 640º nº 1 a.
3. c)do CPC, deverá proferir-se decisão de aditamento ao elenco dos fatos provados, da factualidade constante em A)1. da Sentença ora em crise, ou seja: 12.- A moradia do Réu foi visitada por várias pessoas que não chegaram a concretizar a sua intenção de compra (fato provado 11, a aditar). 13.- O vendedor da Autora mostrou o imóvel da Ré ao Nuno ......, que o visitou, esclarecendo o preço pedido pela Ré, o que foi efectuado na presença do gerente da Ré António ..... (fato provado 12, a aditar). 14.- Na sequência da visita e da apresentação do imóvel, o Nuno ..... declarou pretender comprar o imóvel, com muita urgência, estando em condições de celebrar o contrato definitivo no prazo máximo de dois meses (fato provado 13, a aditar). 15.-O que comunicou ao Autora e à Ré, solicitando que lhe reservassem o imóvel . (fato provado 14, a aditar). 16.-Ficou combinado entre todos, a celebração de contrato-promessa, ficando o Nuno ..... de entregar a documentação necessária para o efeito (fato provado 15, a aditar). 18.- A Autora contactou de imediato a Ré alertando-a para a necessidade cumprir o contrato de mediação celebrado” (fato provado 16, a aditar). 19.- Em 20.02.2015, o Nuno ..... comunicou à Autora que iria comprar a casa à Ré, mas sem a sua intervenção, mediante a utilização de outra mediadora, conforme acordou com a Ré. ” (fato provado 17, a aditar). Por ultimo, deve a aditar-se aos fatos provados que: A Ré dedica-se entre outras atividades, à construção de edifícios, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, com carácter habitual e intuito lucrativo (fato provado 18, a aditar). Deve ser eliminado o ponto 11 dos fatos provados, resultante da instrução e discussão da causa. 8.–Já quanto ao Direito aplicável, não se levanta qualquer dúvida quanto ao fato da Apelante e Apelada terem celebrado um contrato de mediação imobiliária. A questão é exclusivamente a de saber se a Autora tem direito à sua remuneração. 9.–A Apelada entende que a comissão não é devida, sob o argumento do contrato de mediação ter sido celebrado sem exclusividade, entende a Apelante que a comissão é devida, sob pena de incumprimento contratual, 10.–Já o Tribunal em 1ª Instância considerou que “Para responder a esta questão, mostrar-se-ia necessário, analisar a actividade da Autora, sobre o presente comprador, no prazo de cerca de dois meses que decorrente entre a data da visita do imóvel e a data da sua aquisição. Contudo, analisado esse período de tempo, não resultou provada qualquer actividade, relevante da Autora no sentido da conclusão do negócio”, concluindo que “provado, foi que, a actividade decisiva para a aproximação entre a Ré o Nuno ....., foi a conduta da imobiliária Casa Dimensão, ao auxiliar o Nuno ..... a negociar a redução do preço de venda”. 11.–O contrato de mediação imobiliária acha-se atualmente regulado pela Lei 15/2013 de 08/02, consistindo na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permute, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contrato que tenham por objecto bens imóveis. 12.–Estabelece-se no artº 19º nº 1 e 2 da Lei 15/2013, que: “1– A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nesta fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra. 2– É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.” 13.–Resulta da decisão ora em apreço provado que, no âmbito do contrato celebrado entre a Apelante e a Apelada, em 17/09/2014 “em regime de não exclusividade, pelo prazo de 12 meses” esta incumbiu aquela “de promover a venda do imóvel sito na Rua ..... ....., n.º..., - L____ em B____, composto por uma moradia equivalente a um T3+2 e logradouro, com a área coberta de 84 m2 e descoberta de 80,1 m2 destinada a habitação, pelo preço de € 285.000,00 euros”. Está ainda provado que, como contrapartida da mediação imobiliária levada a cabo pela autora, com a concretização do negócio de compra e venda, esta teria direito a receber “uma comissão de 5% sobre o valor da venda, acrescida de IVA, como remuneração”. 14.–A atividade desenvolvida pela Apelante que o Tribunal a quo, em 1ª Instância, deu como provado consistiu :“Após a assinatura, a Ré procedeu à recolha de imagens do imóvel e da documentação de suporte, designadamente, a referente a plantas, registo predial, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético”, “A Autora divulgou o imóvel do Réu na sua página internet e enviou correios electrónicos para possíveis interessados, e anunciou o imóvel em publicações, no seu escritório e na sua rede de vendedores” e “No dia 04.02.2015 o vendedor da Autora, Diogo ....., visitou a moradia com Nuno ....., estando também presente o gerente da Ré António .....”, o qual “não conhecia Nuno ....., tendo sido apresentado por via do vendedor da Autora” e no local o “Nuno ..... assinou a ficha de visita do imóvel”. 15.–Por outro lado, no que à conclusão da compra e venda respeita, está também provado, que a “07.04.2015, a Ré celebrou com Nuno ..... e sua mulher, Patrícia ....., contrato de compra e venda com mútuo e hipoteca a favor do Banco Santander Totta, SA,” no qual aqueles declaram respectivamente vender e comprar, “pelo preço de € 240.000,00 euros, sendo o negócio mediado pela Casa Dimensão, sociedade de mediação imobiliária unipessoal, Lda, com a licença AMI 6953”, esclarecendo-se que, consequentemente, “Mostra-se inscrita pela ap.2693 de 07.04.2015, a aquisição da propriedade da moradia sita na Rua ..... ....., n.º..., - L____ em B_____- O_____as, a favor de Nuno ....., casado com Patrícia ....., por compra a B. 16.–Não se levantam quaisquer dúvidas quanto ao fato da Apelante e Apelada terem celebrado um contrato de mediação imobiliária. A questão é pois, exclusivamente a de saber se a Autora tem direito à sua remuneração. 17.–Entendeu o Tribunal a quo que “Assim sendo, não obstante a mediadora tenha apresentado interessados, que com ela visitaram o imóvel e apresentaram propostas de compra, se o negócio não se concretizar, não haverá lugar a remuneração, suportando o mediador o risco da sua actividade comercial, salvo no caso das excepções do art. 19.º do RJAMI, isto é, dos contratos em regime de exclusividade. 1.2. No caso dos autos, atento a matéria de facto dada como provada, verifica-se que a Autora e a Ré celebraram contrato de mediação imobiliária em 17.09.2014, pelo prazo de 12 meses, em regime de não exclusividade, para promoção da venda do imóvel da Ré. Mais se provou que o Nuno ..... visitou o imóvel da Ré em 04.02.2015, por intermédio da Autora e que cerca de dois meses mais tarde, em 07.04.2015, o Nuno ..... veio a adquirir o imóvel, mas com intervenção de outra imobiliária.”; 18.–A sentença entendeu que “não basta a angariação do interessado para o negócio” e que analisada a atividade da Apelante “sobre o presente comprador, no prazo de cerca de dois meses que decorrente entre a data da visita do imóvel e a data da sua aquisição (...) não resultou provada qualquer actividade, relevante da Autora no sentido da conclusão do negócio.”, acrescentando “o que resultou provado, foi que a actividade decisiva para a aproximação entre a Ré o Nuno ....., foi a conduta da imobiliária Casa Dimensão, ao auxiliar o Nuno ...../Patrícia ..... a negociar a redução do preço de venda”; 19.–Refira-se quanto a esta última afirmação, que resulta das regras da experiência e é do conhecimento de qualquer pessoa comum, que o preço não depende da atividade da mediadora mas é determinado pela vontade e decisão da Ré, o que de resto foi expressamente referido pelo comprador que negociou o preço com o Sr. Nascimento ....., gerente da Apelada e com base na qual suscitou a Apelante o invocado erro de julgamento. Por outro lado, o contrato de mediação junto com a p.i. (documento 3), cujo teor está provado nos autos, prevê a possibilidade de alteração do preço. Bastaria que a Ré tivesse informado a Autora da sua intenção de baixar o preço e a Autora teria transmitido o mesmo ao interessado, o que de resto é mencionado na sentença ora em crise, que afirma expressamente a injustiça que a decisão de improcedência do pedido encerra, conformando-se com a violação do principio constitucional de que todo o cidadão tem à acesso à justiça e a que seja proferida uma decisão justa. 20.–O Sr. Juiz a quo, partindo do único fato – a redução do preço – concluiu dois fatos desconhecidos: que foi a Imobiliária Casa Dimensão quem auxiliou o interessado a baixar o preço e que essa foi a causa decisiva para a aproximação entre o comprador e vendedor. Porém, o preço nunca foi uma questão entre as partes nem está demonstrado nos autos que tenha sido a única causa ou a causa principal do negócio visado. Por outro lado, resulta das regras normais da experiência que o preço influi na decisão de compra mas não é o único ou o elemento determinante quando se trata de determinar o interesse em adquirir um bem, seja ele qual for e, por maioria de razão, quando se trata de um imóvel 21.–Partindo destes fatos conhecidos (o preço anunciado ao interessado foi de € 285.000,00 e após dois meses foi celebrada escritura de compra e venda entre o interessado apresentado pela Apelante e o Apelado por € 240.000,00, ou seja menos € 45.000,00), resulta, de acordo com as regras da experiência comum, um fato desconhecido mas óbvio - o conluio da Apelada e do interessado para concretizarem o negócio visado, sem pagar a remuneração devida à Autora. 22.–A questão que este Venerado Tribunal deverá decidir é assim, a de saber se no contexto acima descrito em que a Apelante atuou, e tendo sido dado provado em 1ª Instância que a sua ação não constituiu a única causa da conclusão e perfeição do negócio visado, se ainda assim, a remuneração é devida. 23.–Socorrendo-nos dos ensinamentos do Dr. Fernando Baptista de Oliveira, in “O contrato de Mediação Imobiliária na Pratica Judicial, CEJ, 2016, obra aliás, citada pelo Meritíssimo Juiz a quo na sentença ora em apreço, na página 14 e segs, refere-se que “a atividade do mediador já não é definida por uma obrigação de diligenciar, mas sim, de procurar”, entenda-se procurar o destinatário para a realização do negócio, situação diferente da obrigação de concretização do negócio visado. 24.–Vertendo de novo ao caso em apreço, em 1ª Instância ficou demonstrada: (fatos provados nº 3 a 10): o contrato de mediação (fato provado 2); o incumprimento da Ré no pagamento da remuneração da Autora; a prestação dos serviços da Autora no âmbito desse contrato (Fato provado 3, 4, 5, 6 e 7) e a atividade desenvolvida: recolha de imagens, organização da documentação de suporte – plantas, cadernetas, certidões licenças e certificado energético, divulgação do imóvel na página da internet da mediadora, envio de correio a possíveis interessados, e anúncios em publicações, no escritório e através da sua rede de vendedores, tendo apresentado a 04/02/2015 o interessado Nuno ..... ao gerente da Ré no momento em que lhe mostrou o imóvel objeto do contrato de mediação, tendo todos assinado a ficha de visita; a conclusão do negócio dois meses após a visita (fato provado 8 e 9) e o nexo causal entre a ação da Apelante e a conclusão do negócio. 25.–Na verdade, é relativamente à existência de nexo causal que assenta a grande divergência da Apelante face à sentença proferida em 1ª Instância. Entende-se que a ação/atividade da Apelante foi causal do negócio visado, ainda que se admita, por mera hipótese, que a mediadora Casa Dimensão também interveio no negócio conforme fatos provados em 9 (in fine) e 11 da matéria de fato provada. 26.–Consequentemente, o Tribunal ad quem deve reconhecer o direito da Apelante à comissão acordada no âmbito do contrato de mediação. 27.–A ação da Apelante não tem que ser a única a concorrer para a concretização do negócio, mas tem que ser causal dele. E não tendo sido provado que o menor preço foi a causa determinante da compra e venda, a ação da Apelante foi causal e até suficiente à concretização do negócio. 28.–A sentença ora em crise, refere expressamente (fato provado 6) que o “gerente da Ré não conhecia Nuno ....., tendo sido apresentado por via do vendedor da Autora”. O imóvel foi assim, apresentado pela 1ª vez ao interessado pela Autora, que estabeleceu o primeiro contacto entre comprador e vendedor, tendo todos procedido à assinatura de uma ficha de visita. 29.–A ficha de visita, não é uma promessa de compra e venda como parece ser exigido pelo Sr. Juiz a quo sem qualquer razão de direito, mas identifica o imóvel agenciado, o preço e o cliente interessado – cf. documento junto com a pi e referido na sentença ora em crise como provado (fato 7), não descortinando a Apelante qual o interesse na sua outorga e subscrição que não seja o de atestar a atividade realizada e o interesse manifestado pelas partes - ainda que o negocio não se venha a concretizar! 30.–Aplicando a lei aos fatos e seguindo o ensinamento do ilustre Dr. Fernando Baptista de Oliveira, quem procurou e encontrou o interessado, como está inequivocamente demonstrado nos autos foi a Autora ora Apelante. Por outro lado, o negócio visado concretizou-se, dependendo os demais termos em que se concretizou a venda da vontade da Apelada e dos compradores, como de resto, aconteceu. À Autora competia encontrar o interessado, aproximando-o do cliente, a ora Apelada de modo a que o negócio fosse levado a bom porto. O que sucedeu tal como resultou provado pelo Tribunal a quo. 31.–Não era exigível à Apelante que nos dois meses que mediaram entre a visita efetuada ao imóvel e a celebração do contrato de compra e venda, tivesse desenvolvido uma atividade relevante como exige a sentença proferida em 1ª Instância. Tal exigência é feita ao arrepio de qualquer fundamento legal e não tem cabimento em face dos fatos provados e em particular, do e-mail de 20/02/2015 (fls. 59 dos autos), emitido e subscrito pelo interessado no qual este expressamente pede desculpa por não ter respondido às inúmeras tentativas de contato da Apelante, por motivos profissionais. 32.–Não foi pois, por culpa da Apelante que não existem evidências de outras ações mas si realizadas, mas por culpa da ação concertada entre a Apelada e o interessado, pois que um e o outro, uma vez feita a apresentação entre ambos, deixaram de responder aos pedidos de contato da mediadora, ora Apelante. 33.–O cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que a Apelante se obrigou pelo contrato de mediação foi por ela cumprido. A Apelante fez o que lhe competia estabelecendo o contato direto entre a Apelada e o interessado na compra e exibidas as vantagens da moradia! Por outro lado, estava tudo organizado – inclusive a documentação necessária para a escritura publica (cf fatos nºs 2 a 8 dos Fatos Provados). 34.–A atividade da Apelante foi determinante e teve uma influência preponderante na concretização do negócio, tendo sido causal do negócio e adequada ao mesmo. A identificação do interessado e a apresentação à Ré – os quais, como é referido na sentença, não se conheciam - foi determinante para que o negócio se viesse a dar dois meses depois. 35.–Nem se percebe como pode a sentença ora em crise identificar a redução do preço como a causa determinante do negócio, uma vez que, se o interessado não tivesse sido identificado pela Apelante e não tivesse sido apresentado ao gerente da Ré, ora Apelada, para que acordassem nessa redução de preço, a mesma nunca poderia ter sido alcançada. 36.–Refira-se ainda que, no contrato de mediação, o direito à remuneração nasce da conclusão do negócio objeto da mediação mas, a conclusão para o mediador surge quando se consideram aproximados o comitente e terceiro e se consegue a adesão deste. 37.–Exigia-se assim, que a Apelante, alegasse e provasse o nexo de causalidade entre a sua atividade e a conclusão do negócio, o que sucedeu no caso em apreço. A Apelante diligenciou no sentido de arranjar comprador para a moradia da Apelada, o que conseguiu. E existiu a adesão do interessado que veio a celebrar com a Apelada o contrato de compra e venda. 38.–A sufragar a tese da Apelante, ou seja, que a sua atividade não carece de ser única ou exclusiva, bastando que seja uma causa adequada, temos vastas jurisprudência e muitas vezes até sem que haja concretização do negócio. A este propósito, destacamos o Acórdão da Relação de Guimarães de 14/09/2017, Proc. Nº262/17.1T8VCT.G1, o Acórdão da Relação de Guimarães de 12/06/2014, proc. Nº 1218/10.3 TBBCL.GI e o Acórdão da Relação do Porto de 20/09/2001, proc. Nº 0131169, in http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/. 39.–Também este Tribunal da Relação de Lisboa de 07/10/2003, proferido no Proc. Nº 2165/2003-7, já se pronunciou sobre situação idêntica decidindo que: “No contrato de mediação imobiliária, o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua atividade a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente, ela contribuiu para a sua realização, bastando que se tenha limitado a dar a conhecer o nome de uma pessoa disposta a fazer determinado negócio”. 40.– E ainda, o Acórdão da Relação de Coimbra de 17/12/2014, proc. Nº 242/11.3TBNZR.C1, in http://www.dgsi.pt/jtrc.nsf/, onde se afirmou que : ““I– O direito da mediadora à retribuição acordada (…) pressupõe (…) que a mediadora tenha desenvolvido uma concreta actividade de tal modo que se possa afirmar que a conclusão do contrato foi o resultado da actividade desenvolvida pela mediadora em virtude de esta se integrar na cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido, ainda que não tenha sido a única causa (...) III– Para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação. 41.–O que veio a suceder na verdade no caso em apreço, é que, feita a aproximação e apresentação entre comprador e vendedor, até aí dois desconhecidos, e podendo a Apelada negociar diretamente com o comprador, reduzir o preço e não pagar a comissão devida ao arrepio do contrato assinado optou por fazê-lo e não pagar à Apelante… apenas com o argumento do contrato de mediação não ser exclusivo e fazendo intervir a mediadora Casa Dimensão – alegadamente pertencente a pessoa amiga do interessado. 42.–E nem se refira como na sentença em crise, que “a identidade da imobiliária seria manifestamente indiferente para a negociação já que teria sempre de pagar comissão em qualquer dos casos”, na medida em que ao reduzir e/ou simular o preço a pagar pelo imóvel, ambos, ou pelo menos, a Apelada lucrou pelo que, se por princípio, até se aceita como refere a sentença, que “decisão da escolha da imobiliária pelo comprador mostra-se legítima à luz da lei e constitui um risco específico do negócio de mediação celebrado em regime de não exclusividade”, deixa de o ser quando a atividade de outra mediadora foi determinante na celebração do negócio visado pelo contrato de mediação e, como tal, diferentemente do que refere a sentença ora em crise, não poderá deixar de responsabilizar a Apelada quando esta não cumpre o contrato. 43.–A cláusula de não exclusividade não está prevista na lei para dar cobertura a comportamentos desta natureza, muito menos quando a ação da mediadora levou à identificação do interessado no negócio, ainda que outras mediadoras concorram no mesmo objetivo. Neste sentido, v. Acordão da Relação de Guimarães, de 14/09/2017, acima citado que “De resto, nem faria que assim não fosse, pois estaria aberta a porta à possibilidade de desvinculação dos contratos de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, por parte dos proprietários de imóveis, sem obrigação de pagamento da quantia devida às agências de mediação imobiliária que agenciassem potenciais interessados na aquisição dos imóveis, possibilitando que aqueles, a quem interessa unicamente a venda das suas propriedades, conseguissem tal desiderato, inclusivamente vendendo por um preço mais barato, decorrente da desnecessidade de pagamento das comissões, apesar do trabalho desenvolvido pelos mediadores e causal da celebração do negocio.” 44.–No caso em apreço estão demonstrados todos os elementos que a lei faz depender o pagamento da comissão acordada, tendo a Apelante - mediadora - direito à remuneração por ter desenvolvido uma atividade que influiu na conclusão do negócio visado, sendo por isso, a sua atividade causal dessa efetivação – v. também, Acórdão do STJ de 19/05/2009, Revista nº 5339/06.9 TVLSB, 6ª Seção. 45.–Provando-se o incumprimento e tendo as partes estipulado uma importância fixa (5% sobre o valor da venda, acrescida de IVA) deve a Apelada ser condenada no pagamento à Apelante da quantia de € 14 250,00, acrescida de IVA e respetivos juros. Ao não entender da forma acima descrita, a sentença proferida em 1ª Instância faz errada interpretação da lei e viola o disposto no artº 1º, 2º e 19º da Lei 15/2013 de 08/02 e o disposto no artº 798º e 799º do Código Civil, devendo por isso ser revogada. Conclui pugnando pela procedência do recurso e consequente revogação da decisão recorrida e sua substituição por outra que condene a ré no pedido. Não foram apresentadas contra-alegações. Em 2 de Junho de 2020, esta Relação proferiu decisão no âmbito do recurso interposto da decisão de absolvição da instância quanto ao pedido subsidiário, revogando o despacho saneador, na parte em que julgou verificada a excepção de ineptidão da petição inicial no que àquele respeita, consignando que competia ao Tribunal a quo, mediante prévia audição das partes, determinar as consequências do decidido na tramitação do processo, tendo presente que já havia sido proferida sentença quanto ao pedido principal, estando pendente recurso já interposto quanto a essa decisão. Na sequência dessa decisão, o Tribunal a quo notificou as partes para declararem se tinham algo a opor à reabertura da audiência, com eventual indicação de produção de prova, restrita à matéria das despesas da mediação, a fim de ser proferida decisão sobre o pedido subsidiário ou indicando outra tramitação que considerassem pertinente (cf. Ref. Elect. 126940008 e 126940536). A autora veio dar conta que entendia dever ser admitido o recurso já interposto da sentença que julgou improcedente o pedido principal e suspensa a realização da continuação da audiência de julgamento para apreciação do pedido subsidiário até à decisão do Tribunal da Relação ou, assim se não entendendo, ser elaborado novo despacho saneador, com determinação dos temas da prova e juntou requerimento probatório (cf. Ref. Elect. 17559929). Em 12 de Novembro de 2020 foi proferido despacho que rejeitou a proposta da autora e agendou audiência prévia, que teve lugar em 17 de Dezembro de 2020, onde foram enunciados os temas da prova relativos ao conhecimento do pedido subsidiário (cf. Ref. Elect. 127728661 e 128328532). Realizada a audiência de julgamento, em 5 de Julho de 2021 foi proferida decisão que julgou improcedente o pedido subsidiário e absolveu a ré (cf. Ref. Elect. 131594530). Novamente inconformada com esta decisão vem a autora interpor recurso apresentando as respectivas alegações, cuja motivação culminou com as seguintes conclusões (cf. Ref. Elect. 19535056): 1.–A ora Apelante A, intentou contra a ora Recorrida, B, a presente ação de processo comum, pedindo a título principal, a sua condenação a pagar-lhe a quantia de € 14.250,00 euros, a título de comissão que lhe é devida nos termos do contrato de mediação celebrado, à qual deverá acrescer o respetivo IVA. Subsidiariamente, para o caso de assim se não entender, ser a Ré condenada a pagar à Autora, quantia não inferior a € 14.250,00, a título de indemnização pelos prejuízos sofridos, e, ambos os casos acrescida de juros à taxa legal, vencidos desde 07/04/2015 computados no valor de € 3971,46 e, vincendos à mesma taxa, até integral pagamento. 2.–A 14/02/2020 foi proferida sentença, que julgou a acção improcedente, e absolveu a ré do pedido principal. Desta sentença foi interposto recurso de apelação em 24/03/2020 cuja subida ficou retida, a aguardar a decisão quanto ao pedido subsidiário, o qual havia sido julgado inepto no despacho saneador, entretanto revogado nesta parte pelo Tribunal da Relação de Lisboa, após recurso da Autora. 3.–Na verdade, pese embora a contrária posição da Autora, o Sr. Juiz do Tribunal de Primeira Instância decidiu proceder ao julgamento do pedido subsidiário, retendo a subida do recurso da decisão do pedido principal, em evidente desperdício de meios, tempo e energia. 4.–É desta decisão que julgou improcedente o pedido subsidiário e a ação totalmente improcedente que se recorre, a apreciar subsidiariamente, caso o recurso interposto da sentença que julgou o primeiro pedido (pedido principal) improcedente mantenha esta decisão. 5.–A análise da sentença que julgou improcedente o pedido subsidiário e que o presente recurso respeita deverá ter em consideração, os fatos provados aquando da apreciação do pedido principal, complementados com os fatos provados e não provados resultantes da apreciação do pedido subsidiário. 6.–As questões que se trazem à apreciação deste Tribunal Superior e a decidir no presente recurso são duas. A) Se a decisão em matéria de facto deve ser alterada; B) Se a decisão jurídica da causa deve ser alterada e se é devida indemnização à Autora. QUESTÃO PRÉVIA: 7.–Da apreciação objetiva e crítica dos Factos Provados sob o nº 3 da sentença proferida aquando do primeiro julgamento, facilmente se constata que este ponto nº 3. enferma de um manifesto lapso de escrita na identificação do sujeito, referindo se à Ré quando pretendia referir-se à Autora. 8.–Refere o art. 249º do Cód. Civil que “O simples erro de cálculo ou de escrita, revelado no próprio contexto da declaração ou através das circunstâncias em que a declaração é feita, apenas dá direito à retificação desta”. 9.–Ora, é este o caso dos autos, como se vem de explanar, impondo-se a retificação do facto provado sob o nº 3 nos termos expostos, uma vez que decorre do contexto da sentença, em confronto com os demais elementos do processo e demais factualidade provada a existência de um lapso manifesto. 10.–Assim, solicita-se a retificação do nº 15 dos Factos Provados, o qual passará a ter a seguinte redação:“3. Após a assinatura, a Autora procedeu à recolha de imagens do imóvel e da documentação de suporte, designadamente, a referente a plantas, registo predial, caderneta predial, licença de utilização, certificado energético.” QUANTO AO ERRO DE JULGAMENTO EM MATÉRIA DE FATO: 11.–Entende a Apelante que o Tribunal “a quo” andou mal ao julgar incorretamente os fatos - dando determinados fatos como não provados - valorando como credíveis o depoimento das testemunhas que a favor da Ré depuseram e moldando os fatos às conclusões que previamente formulou, em claro prejuízo da prova documental e da demais prova testemunhal produzida pela Autora sem qualquer razão justificativa, indicando nos termos da alínea
4. a)do nº 1 do artº 640.º do CPC, os seguintes pontos de fato: 9. Grande parte do conjunto do custo de € 30.000 euros suportados pela Autora em 2014 e 2015, foram relativos à atividade desenvolvida no âmbito do contrato celebrado com a Ré; 10. A Autora contrata e organiza os seus serviços em função dos negócios que se incumbe realizar em cada momento, contratando ainda os serviços de outros profissionais para fins de assessoria legal e de comunicação. 11. Antes da celebração do contrato, a Autora realizou trabalho de prospecção, identificando o imóvel propriedade da Ré e o interesse desta em vender, o que obrigou a pesquisa nos inúmeros meios de divulgação, incluindo online. 20. Em consequência do que a conduta da Ré, em não pagar à comissão de 5% sobre o valor de venda, causou à Autora prejuízos não inferiores a € 14.250,00 euros”. 12.– Os concretos meios probatórios que impõem decisão diversa, indicados nos termos do disposto no art.º artº 640º nº 1 a.
5. b)do C.P.C., são os balancetes analíticos junto aos autos a f.s 315-v e seg, referentes ao ano 2014 e 2015 e as declarações da testemunha, Daniel ....., registadas no sistema informático habilus do dia 03/05/2021, ficheiro áudio nº 2021050310603, passagens de 0:01:05.8 a 0:18:08.4, das quais se destacaram as passagens mais relevantes na fundamentação do recurso, de cuja análise critica, conjugada com a demais prova produzida e com as regras da experiencia impõem a conclusão que, pelo menos, parte dos custos suportados fossem relativos à atividade desenvolvida no âmbito do contrato celebrado com a Ré. Em particular, os balancetes analíticos junto aos autos, referente à atividade da Autora nos anos 2014 e 2015 (f.s 315-v e seg) é um documento particular não impugnado pela Apelada, e cujo teor, devem ser admitidos por acordo (artº 374º e 376ª do C.C.). Neste documento estão demonstrados os custos que a Autora teve com a sua actividade nos anos de 2014 e 2015, neles se identificando todos os tipos de custos, sendo que especificamente os custos de serviços como por exemplo jurídicos ou de consultoria estão devidamente identificados na conta 62 do balancete analítico e ascenderam em média, em 2014 a €29.022,75 e em 2015 a € 22.870,00. Tais custos estão também comprovados também pelo depoimento da testemunha Daniel ....., cuja razão de ciência o Sr. Juiz a quo não contestou. 13.–Diferentemente, o ponto 20 dos fatos não provados, integra uma afirmação ou valoração de factos que se insira na análise das questões jurídicas que definem o objeto da ação, comportando uma resposta, ou componente de resposta àquelas questões. No âmbito da vigência do atual CPC, a decisão sobre a matéria de facto deve estar expurgada de afirmações genéricas, conclusivas ou que comportem matéria de direito. A supressão das expressões de cariz jurídico-conclusivo, não tem a virtualidade de afastar a valoração dos concretos factos que constem da matéria de facto provada, pois é com base em factos concretos que pode sustentar-se o juízo e não a partir de expressões conclusivas que representam conceitos/conclusões que não podem ser objeto de prova. Sempre que um ponto da matéria de facto, o mesmo deve ser eliminado. 14.–Nos termos do disposto no artº 640º nº 1 a.
6. c)do CPC, deverá proferir-se decisão de aditamento ao elenco dos fatos provados, da factualidade constante na sentença: 9. Parte do conjunto do custo de € 30.000 euros suportados pela Autora em 2014 e 2015, foram relativos à atividade desenvolvida no âmbito do contrato celebrado com a Ré. 10. A Autora contrata os serviços de outros profissionais para fins de assessoria legal e de comunicação. 11. Antes da celebração do contrato, a Autora realizou trabalho de prospeção, identificando o imóvel propriedade da Ré. 12. A Autora suportou custos pela apreciação e avaliação da legalidade de toda a documentação referente ao prédio da Ré e por se tratar de matéria conclusiva, deve ser eliminados da matéria de fato não provada o ponto 20. Em consequência do que a conduta da Ré, em não pagar à comissão de 5% sobre o valor de venda, causou à Autora prejuízos não inferiores a € 14.250,00 euros”. QUANTO AO MÉRITO DO PEDIDO SUBSIDIÁRIO: 15.–São duas, as questões de direito que a sentença ora em crise apreciou erradamente e que a Recorrente traz à apreciação de V. Exas: Saber se a Ré agiu em abuso de direito; Saber se recai sobre a Ré, o dever de indemnizar a Autora. 16.–Entende a Apelante que está suficientemente demonstrado na prova produzida na primeira Instância, que em cumprimento do contrato de mediação celebrado, após ter identificado um interessado na compra do imóvel e o ter apresentado à Apelada, estes atuando concertadamente, procederam à outorga do contrato de compra e venda, por um preço inferior ao anunciado, mediante um estratagema que passou pela intervenção de um outro angariador, amigo do comprador, com o objetivo da Apelada não pagar a remuneração devida à Apelante e desta forma prejudicando-a. E nesse sentido, peticiona a título subsidiário, a condenação da Ré no pagamento de uma indemnização. 17.–A Apelada defende-se com o argumento do contrato ter sido celebrado sem exclusividade e por isso ter o direito de contratar com o interessado que lhe foi apresentado pela Autora, tese sufragada pelo Sr. Juiz a quo, que dando razão à Ré, julgou improcedente, também o pedido subsidiário. 18.–Não existe no direito civil, um princípio geral de proibição do comportamento contraditório, ou, dito de outro modo, “uma regra geral de coerência do comportamento dos sujeitos jurídico-privados, juridicamente exigível” – cf. Paulo Mota Pinto, Sobre a Proibição do Comportamento Contraditório (Venire Contra Factum Proprium) no Direito Civil, BFDUC, Volume Comemorativo