Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 314/12.7T2MFR-B.L1-1 Relator: RUI VOUGA Descritores: EXPROPRIAÇÃO ARRENDAMENTO NULIDADE LEGITIMIDADE Nº do Documento: RL Data do Acordão: 09/20/2016 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: No caso de um arrendamento nulo, por falta de forma, a arrendatária não pode opor essa sua putativa qualidade, a terceiros, nomeadamente à entidade expropriante para o efeito de exigir dela uma indemnização pela ablação do seu (inexistente) direito de gozar temporariamente o imóvel arrendado. (Sumário elaborado pelo Relator) Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam os Juizes, do Tribunal da Relação de Lisboa. Relatório: R., LDA. - putativa arrendatária/exploradora do estabelecimento comercial que existia no prédio expropriado na Expropriação por Utilidade Pública em que é Expropriante o MUNICÍPIO DE M., é Expropriada o BANCO … , S.A. e são interessados Gonçalo…, Mafalda…. e Teresa…. -, inconformada com o Despacho datado de 11.09.2015, na parte em que julgou a ora Recorrente parte ilegítima neste processo expropriativo, interpôs recurso da mesma decisão (que foi recebido como de Apelação, para subir imediatamente, em separado e com efeito meramente devolutivo), tendo rematado as alegações que apresentou com as seguintes conclusões: “1ª-O Despacho recorrido ignorou que a relação locatícia sub judice tem um suporte documental escrito. 2ª-Ainda que se entenda que esta relação locatícia não respeitou de pleno a exigência de forma que o legislador prevê, importa sublinhar que o Despacho recorrido incorreu numa leitura redutora e formalista, ignorando de todo a verdade material que o Direito pretende tutelar, a vontade real das partes e o conhecimento público desta relação locatícia. 3ª-Existem múltiplas situações que não respeitam requisitos legais de ordem formal que o próprio legislador e a jurisprudência dos nossos Tribunais superiores consideram indemnizáveis em expropriações por utilidade pública. De facto, a jurisprudência dos nossos tribunais superiores reconhece o direito a uma justa indemnização dos arrendatários de parcelas expropriadas nos casos em que o contrato de arrendamento não observa todos os requisitos formais. 4ª-A nulidade em causa resulta de aspetos puramente formais, secundários, que o próprio legislador, em muitas situações, considera como não essenciais, designadamente, nos negócios jurídicos, quando as partes agem em conformidade com o tipo negocial em causa. 5ª-A exigência de forma no contrato de arrendamento vale essencialmente nas relações entre as partes, de modo a assegurar os direitos e os deveres de cada uma delas em relação à outra e ao próprio locado enquanto objeto do contrato, nada tendo que ver com eventuais direitos das partes perante terceiros, em particular naquelas situações, como a que nos ocupa, em que o arrendamento em causa era de conhecimento público – a entidade devedora da indemnização (a única que aqui se discute é o Expropriante Município de M. e este conhecia a relação locatícia da Recorrente – cfr. a proposta indemnizatória que o próprio Expropriante Município de M. dirigiu à Recorrente como arrendatária – cfr. Docs. 4 e 5 juntos aos nossos Requerimentos de 05.03.2015). 6ª-Ainda que seja nula (por não observar a forma legal), a relação locatícia sub judice deve ser atendida para efeitos indemnizatórios, pois envolve sempre a exploração de um estabelecimento comercial e, portanto, uma situação de vantagem económica (art. 62º da Constituição). 7ª-A relação locatícia sub judice foi expressamente reconhecida pela entidade expropriante. 8ª-Ao contrário do que se pressupõe no Despacho recorrido, existem diversas situações que, embora nulas por aspetos formais, são consideradas na ordem jurídica e produzem efeitos jurídicos, designadamente nos contratos de arrendamento. 9ª-Se se considerar que a relação locatícia sub judice é nula por vício de forma, deverá recorrer-se ao regime da conversão, previsto no art. 293º do Código Civil, de onde se pode concluir estarmos perante uma cessão de exploração de estabelecimento ou locação de estabelecimento. 10ª-A tese do Despacho recorrido viola ostensivamente o Princípio da proporcionalidade: A consequência/efeito jurídico (a arrendatária da parcela expropriada não tem direito a ser indemnizada nesta expropriação) que a decisão recorrida extrai de não haver um documento inicial denominado ‘arrendamento’ (apesar de haver suporte documental para essa relação locatícia, de as partes assumirem e se comportarem como locador e locatário e de a Expropriante conhecer essa relação locatícia) é manifestamente desproporcionada face aos valores e interesses que o legislador pretenderia tutelar com uma hipotética exigência legal de um contrato escrito inicial de arrendamento. 11ª-O direito a uma justa indemnização em caso de expropriação por utilidade pública nunca estaria no âmbito de proteção da exigência legal de um contrato escrito inicial de arrendamento: os interesses que essa exigência legal pretende tutelar nada têm que ver com os danos decorrentes de uma expropriação por utilidade pública (extinção imposta do contrato). 12ª-A aceitar-se a tese do Despacho recorrido e considerando o facto de o contrato em causa ter sido sempre cumprido pelas partes, a situação daí adveniente (a Recorrente não tem direito a justa indemnização na situação em que o seu contrato caducou por virtude desta expropriação) é equiparável ao abuso de direito (art. 334º do CC), proibido pela ordem jurídica. 13ª-A interpretação dos arts. 220º, 289º e 1.069º do CC no sentido de que, por não ter sido reduzido a escrito o contrato de arrendamento, o arrendatário de prédio expropriado por utilidade pública não tem direito a indemnização, é inconstitucional por violação dos direitos fundamentais de propriedade privada e a uma justa indemnização, bem como dos princípios da proporcionalidade, da justiça e da igualdade (art. 62º, 13º e 266º da Constituição). Nestes termos, Com os fundamentos que ficaram expostos, deve o presente Recurso ser julgado procedente, declarando-se a Recorrente parte legítima neste processo de expropriação.» A parte contrária (o Expropriante MUNICÍPIO DE M.) contra-alegou, pugnando pela improcedência do aludido recurso e pela consequente manutenção da decisão recorrida. Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir. A DECISÃO RECORRIDA. O Despacho que constitui objecto do presente recurso de apelação é do seguinte teor (na parte posta em crise pela Recorrente): “Aquando da remessa dos presentes autos a Juízo, em cumprimento do art. 51º, nº 1, do Cód. das Expropriações, a entidade expropriante indicou como interessados, para além da proprietária do prédio expropriado, a saber, o Banco , S.A., os seus locatários financeiros, Gonçalo..., Mafalda... e Teresa... e, finalmente, a arrendatária comercial, R., Lda.. Se, relativamente à proprietária do bem expropriado[1], a saber, Banco , S.A., não existem quaisquer dúvidas sobre a sua qualidade de interessada nos autos, sendo na verdade a expropriada, quanto aos demais impõe-se aferir da titularidade do direito à indemnização na sequência da ablação do direito de propriedade operado por virtude do presente [processo]. * No que respeita aos locatários financeiros, Gonçalo..., Mafalda... e Teresa... [2], é certo que alinha este Tribunal com a doutrina que considera que o contrato de locação financeira e as posições jurídicas que dele emergem, assumem natureza própria que o remete para âmbito distinto da locação, considerando as suas características tipológicas próprias e diferenciadoras, entre as quais o facto de as rendas a cargo do locatário não se limitarem a retribuir o mero gozo da coisa, nelas se contemplando não só os vários encargos do locador na aquisição do locado, mas também os juros relativos ao capital investido nessa aquisição, remuneração desse investimento, e ainda os factos de o proprietário se desinteressar da coisa locada, o que se reflecte no regime jurídico em apreço, nomeadamente, na sua exoneração da sua responsabilidade pela entrega de coisa conforme e a isenção de responsabilidade no caso de perda ou deterioração do bem, correndo de resto o risco correspondente por conta do locatário por força do contrato – cfr., vg., art. 15º do Dec-Lei. nº 149/95, de 24.06. No entanto, e pese embora a função clara de financiamento que subjaz ao tipo negocial em apreço[3], a verdade é que esse financiamento revela-se precisamente na obrigação de concessão do gozo do bem aos locatários, ou seja, o locador financeiro adquire um bem a indicação do locatário – constituindo-se mesmo como obrigação daquele a referida aquisição, cfr. artigo 9º, nº 1, do Dec. Lei nº 149/95, de 24.06 -, paga-o, cedendo de seguida o gozo à sua contraparte negocial, mediante uma contrapartida que consubstancia um pagamento fraccionado do preço da coisa, acrescido dos encargos e remuneração do investimento realizado. Este momento tipológico de concessão do gozo do bem é próximo do caracterizador da relação de locação; e sendo essa concessão do gozo necessariamente remunerada, ainda que a contrapartida devida pelo locatário financeiro integre outros elementos que a distanciam da mera retribuição do gozo locatício, a verdade é que se afigura a este Tribunal que se encontram neste tipo contratual as prestações e correspondentes créditos que conduziram o legislador a conferir ao locatário clássico o direito a ser indemnizado na sequência da caducidade da sua posição jurídica resultante da expropriação por utilidade pública – cfr. artigo 1051º, nº 1, alínea f), do Código Civil. Assim, tendo em conta a identidade de posições jurídicas referentes ao gozo de bens que derivam de ambos os tipos negociais, ainda se deve reconduzir a posição do locatário financeiro à intenção legislativa que subjazeu ao regime consagrado nos artigos 9º e 40º do Cód. [das] Expropriações, por via da sua interpretação extensiva, objectiva e actualista, concluindo-se assim pela sua titularidade do direito a uma indemnização nos termos do artigo 30º do diploma em referência e, consequentemente, a sua legitimidade processual por assumir a posição de interessado – cfr. ainda artigo 9º do Código Civil. Concluo, assim, pela legitimidade processual dos locatários financeiros do prédio expropriado. * O mesmo se não pode concluir relativamente à alegada arrendatária do prédio expropriado. Na verdade, resulta do requerimento de fls. 1536 e seguintes que a relação que se estabeleceu entre os locatários financeiros do prédio expropriado e Ribeira D’ilhas Surf Camp – Gestão De Empreendimentos Hoteleiros, Lda., teve por base a celebração verbal de um contrato de arrendamento, o que ocorreu durante ou posteriormente ao ano de 2008[4]. Ora, a verbalidade das declarações negociais convergentes encontra-se em manifesta contravenção com o que dispõe o artigo 1069º do Código Civil, sendo assim nulo e de nenhum efeito o contrato em que se traduz, considerando o que inequivocamente resulta dos artigos 220º e 289º, ambos daquele diploma legal. Ora, nos termos dos artigos 9º, 30º a 32º e 40º do Cód. [das] Expropriações, os arrendatários serão partes legítimas porque titulares de indemnização autónoma originada na caducidade da relação arrendatícia verificada na sequência da expropriação – cfr. artigo 1051º, alínea f), do Código Civil. Sucede que a relação sub juditio padece de invalidade que gera a sua ineficácia, por nulidade, não vigorando, motivo pelo qual não pode cessar por inexistir para todos os efeitos. Consequentemente, não há lugar a qualquer indemnização, neste âmbito[5]. Donde, evidente é a ilegitimidade processual de Ribeira D’ilhas Surf Camp – Gestão De Empreendimentos Hoteleiros, Lda., para os presentes autos, razão pela qual a absolvo da presente instância – cfr. ainda artigos 576º, nºs 1 e 2, 577º, alínea e), 578º e 278º, nº 1, alínea d), todos do Cód. Proc. Civil, ex vi artigo 549º, nº 1, do mesmo diploma.”. O OBJECTO DO RECURSO. Como se sabe, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio, é pelas conclusões com que o recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintéctica, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 690º, nº 1, do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [6] [7]. Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável ao recorrente (art. 684º, nº 2, do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº 3 do mesmo art. 684º)[8] [9]. Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso. Por outro lado, como meio impugnatório de decisões judiciais, o recurso visa tão só suscitar a reapreciação do decidido, não comportando, assim, ius novarum, i.é., a criação de decisão sobre matéria nova não submetida à apreciação do tribunal a quo. Ademais, também o tribunal de recurso não está adstrito à apreciação de todos os argumentos produzidos em alegação, mas apenas – e com liberdade no respeitante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (art. 664º, 1ª parte, do C.P.C., aplicável ex vi do art. 713º, nº 2, do mesmo diploma) – de todas as “questões” suscitadas, e que, por respeitarem aos elementos da causa, definidos em função das pretensões e causa de pedir aduzidas, se configurem como relevantes para conhecimento do respectivo objecto, exceptuadas as que resultem prejudicadas pela solução dada a outras (art. 660º, nº 2, do C.P.C., ex vi do cit. art. 713º, nº 2). No caso sub judice, emerge das conclusões da alegação de recurso apresentada pela ora Apelante que o objecto do presente recurso está circunscrito a três questões: 1)Se - ao contrário do que se considerou no Despacho recorrido - a relação locatícia que intercede entre a ora Recorrente e os locatários financeiros do imóvel expropriado tem um suporte documental escrito, pelo que não é nula (por inobservância da forma legal), nem ineficaz, conferindo à Recorrente direitos, designadamente o direito fundamental a uma justa indemnização em caso de expropriação por utilidade pública (art. 62º da Constituição da República); 2)Se, a despeito da eventual nulidade (por inobservância da forma legal), do contrato de arrendamento existente entre a ora Recorrente e os locatários financeiros do imóvel expropriado, essa relação locatícia deve ser atendida para efeitos indemnizatórios, no âmbito do processo de expropriação do imóvel objecto desse arrendamento formalmente nulo, pois envolve sempre a exploração de um estabelecimento comercial e, portanto, uma situação de vantagem económica (art. 62º da Constituição), sob pena de a privação da ora Recorrente do direito a uma justa indemnização (com fundamento na caducidade do contrato por efeito da expropriação do local arrendado) ser equiparável ao abuso de direito (art. 334º do CC), proibido pela ordem jurídica, considerando o facto de o contrato em causa ter sido sempre cumprido pelas partes; 3)Se a interpretação dos arts. 220º, 289º e 1.069º do Cód. Civil no sentido de que, por não ter sido reduzido a escrito o contrato de arrendamento, o arrendatário de prédio expropriado por utilidade pública não tem direito a indemnização, é inconstitucional por violação dos direitos fundamentais de propriedade privada e a uma justa indemnização, bem como dos princípios da proporcionalidade, da justiça e da igualdade (art. 62º, 13º e 266º da Constituição). FACTOS PROVADOS. Mostram-se provados os seguintes factos, com relevância para o julgamento do mérito do recurso: 1)O imóvel objecto de expropriação por utilidade pública no processo principal é propriedade do Banco , S.A; 2)Tal imóvel foi dado em locação financeira pelo Banco , S.A. aos interessados Gonçalo …., Mafalda …. e Teresa …., por contrato de locação financeira inscrito no registo predial em 30/04/2008; 3)Em data não apurada do dano de 2008, mas seguramente nunca antes de 30/04/2008, os locatários financeiros do imóvel expropriado deram-no de arrendamento, verbalmente, à sociedade comercial ora Recorrente (R. LDA.). 4)Do Relatório da Vistoria Ad Perpetuam Rei Memoriam, emparticular no seu ponto “4 – USO ACTUAL”, consta o seguinte: “O empreendimento R… tem levado a cabo um conjunto de actividades ligadas ao Surf e ao Bodyboard, e, nomeadamente, com a exploração de uma Escola reconhecida pela Federação Portuguesa de Surf. (Doc.3) Complementarmente, através da empresa A.. & EVENTOS, LDA., são promovidos outros tipos de actividades, em particular eventos relativos à realização de concertos na época de Verão, regularmente autorizadas quer pela Câmara Municipal de M., quer pelas demais autoridades com jurisdição local. (Doc.4) A existência de tais actividades, desportos de mar e lazer estão bem identificadas no site www…...com (Doc.5), bem como a respectiva evidência através do conjunto de fotografias que se anexa e que evidenciam a participação muito directa que os promotores têm na condução das mesmas. Dessas actividades resultou a necessidade de reabilitar construções existentes (Doc.6) e construir outras que formam hoje o conjunto edificado que tem apoiado as actividades levadas a cabo pelos locatários e empresas associados. Os promotores do empreendimento existente, locatários e proprietários das empresas que exploram as actividades de mar e lazer na Ribeira d’llhas, submeteram vários projectos ao longo da última década para apreciação camarária. As actuais instalações correspondem ao projecto submetido em 22 de Agosto de 2001. (Doc. 7) Tal projecto mereceu, na generalidade, o consenso das entidades envolvidas sobre os usos e actividades, como é traduzido por carta do INAG, entidade com jurisdição na área, tendo influenciado as determinações do POOC - Alcobaça-M., na altura em elaboração, nomeadamente, consagrando o interesse económico e social das actividades do mar, nomeadamente, o surf na zona da praia da Ribeira d’llhas. (Doc. 8) Em Agosto de 2006, R., Lda., na ausência do Plano de Pormenor previsto, propôs-se proceder à sua execução, justificando esse interesse, com a apresentação de um Estudo Prévio que em âmbito de discussão pública do POOC apresentara em 2001. (Doc. 9)”. O MÉRITO DO RECURSO. 1)Se - ao contrário do que se considerou no Despacho recorrido - a relação locatícia que intercede entre a ora Recorrente e os locatários financeiros do imóvel expropriado tem um suporte documental escrito, pelo que não é nula (por inobservância da forma legal) nem ineficaz, conferindo à Recorrente direitos, designadamente o direito fundamental a uma justa indemnização em caso de expropriação por utilidade pública (art. 62º da Constituição da República); Na tese da ora Apelante, o tipo de documentos que os Locatários financeiros enviavam à Recorrente (cfr. Doc. 3 junto ao Requerimento da ora Apelante de 05.03.2015) documenta e constitui o suporte escrito do contrato de arrendamento existente entre aqueles locatários financeiros e a ora Recorrente, contendo esse documento os elementos essenciais de qualquer relação locatária: os sujeitos, a permissão de utilização de um bem, o fim a que este se destina e a contraprestação pecuniária devida por essa utilização (renda). Quid juris ? O contrato de arrendamento cuja alegada caducidade (nos termos do art. 1051º, al. f), do Cód. Civil) conferiria à ora Recorrente o direito a uma indemnização (nos termos das disposições conjugadas dos arts. 9º, nº 1, 30º a 32º do Código das Expropriações em vigor) foi celebrado em data concretamente não apurada, mas seguramente nunca antes de 30/04/2008 – data da inscrição no registo da celebração do contrato de locação financeira firmado entre o proprietário do imóvel expropriado (Banco BPI, SA) e os locatários financeiros Gonçalo..., Mafalda... e Teresa .... Nessa data (30/04/2008), estava já em vigor o art. 1069º do Cód. Civil, na redacção que lhe foi conferida pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, de harmonia com o qual: “O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito desde que tenha duração superior a seis meses”. Esta disposição corresponde parcialmente ao revogado artigo 7º do R.A.U. [Regime do Arrendamento Urbano] aprovado pelo DL. nº 321-B/90, de 15 de Outubro, mas eliminou a possibilidade de suprir a falta de forma através da exibição do recibo de renda (prevista no nº 3 do cit. art. 7º do R.A.U.). Assim sendo, tratando-se de arrendamento celebrado por um prazo inicial superior a seis meses, a falta de forma (isto é, a não redução a escrito do contrato) passou a ser tratada como uma nulidade por falta de forma, nos termos gerais (art. 220º do Cód. Civil). Porém, os arrendamentos urbanos com duração estipulada igual ou inferior a seis meses passaram a ser de prova livre[10]. Tal situação só viria a alterar-se com a entrada em vigor da nova redacção conferida ao cit. art. 1069º do Cód. Civil pela reforma introduzida no NRAU [Novo Regime do Arrendamento Urbano], em 2012, pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, de harmonia com a qual “O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito”, independentemente do seu prazo de vigência. Todavia, esta disposição nunca poderia invalidar, por razões formais, contratos de arrendamentos anteriormente celebrados. Efectivamente, como se preceitua na primeira parte do art. 12º, nº 2, do Cód. Civil, quando a lei dispõe sobre as “condições de validade formal”, entende-se, em caso de dúvida, “que só visa os factos novos”. “Pelo que respeita à prova pré-constituída (prova por escrito), é tal a sua ligação com a forma do acto que não pode duvidar-se de que ela deve ser regida pela lei vigente ao tempo da celebração do mesmo acto” (BAPTISTA MACHADO in “Sobre a aplicação no tempo do Código Civil”, Coimbra, 1968, p. 279). De sorte que – em conclusão -, o arrendamento alegadamente celebrado entre os locatários financeiros do imóvel expropriado nos autos e a sociedade ora Recorrente, porque celebrado em data concretamente ignorada mas seguramente não anterior a 30/4/2008, só teria de ser celebrado por escrito se, uma de duas:
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.