Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 2112/20.5T8CSC.L1-2 Relator: PEDRO MARTINS Descritores: CONTRATO-PROMESSA DEFEITOS SINAL INDEMNIZAÇÃO RESOLUÇÃO DO CONTRATO Nº do Documento: RL Data do Acordão: 05/11/2023 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: ALTERADA A SENTENÇA Sumário: I – Os promitentes compradores de imóvel que se vem a revelar defeituoso antes da celebração do contrato prometido não são obrigados a celebrar este contrato e podem vir a estar em condições de resolver o contrato-promessa se se vier a verificar uma situação de incumprimento definitivo ou equivalente; ou seja, as normas aplicáveis à situação não são apenas e unicamente as directamente decorrentes do regime da venda das coisas defeituosas; mas aquela situação tem de ser provada por eles e, no caso dos autos, eles não a provaram. II – A resolução de um contrato-promessa pelos promitentes vendedores, com base numa resolução ilícita (que é, em princípio, só por si, ineficaz) e na recusa de os promitentes compradores celebrarem o contrato prometido de coisa que se revelou defeituosa, sem antes os promitentes vendedores procederem à reparação dos defeitos, é ilícita e ineficaz, não tendo os promitentes vendedores direito a ficarem com o sinal entregue pelos promitentes compradores. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa os juízes abaixo identificados: DC e AR intentaram uma acção declarativa contra JM e JC, pedindo que fosse considerado licitamente por si resolvido o contrato-promessa celebrado com estes a 14/05/2020, por factos imputáveis a estes e que os réus fossem condenados na restituição em dobro do sinal (144.000€ x 2) e no pagamento de indemnização pelos danos patrimoniais e não patrimoniais por si sofridos, no montante de 79.102,40€, tudo acrescido de juros vincendos a contar desde a data da citação e até integral pagamento. Alegaram, em síntese, que ajustaram com os réus um contrato-promessa de compra e venda de uma moradia, tendo entregue àqueles, na qualidade de promitentes vendedores, 144.000€ a título de sinal. Porém, após a subscrição daquele ajuste vieram a ser surpreendidos pela descoberta, naquela moradia, de manchas de humidade e bolor que estavam ocultas/dissimuladas por móveis e que estavam disseminadas por todo o imóvel. Por não confiarem nas explicações que foram adiantadas pelos réus – informaram que se tratavam de situações pontuais, justificadas pelo precedente Inverno e que a moradia estava bem conservada –, efectuaram uma inspecção técnica àquele bem, finda a qual se concluiu pela existência de defeitos estruturais, pela impossibilidade de ali desenvolver uma habitabilidade sã e pela existência de obras que não haviam sido licenciadas, sendo que a regularização de todas essas situações requereria a realização de obras no valor de 118.900€. Nessa sequência, dirigiram aos réus uma interpelação admonitória, tendo estes, em resposta, confessado ter conhecimento do verdadeiro estado do imóvel, acabando, no entanto, por agendar a realização da escritura pública de compra e venda, ao que os autores replicaram com a resolução do contrato; porém, não obstante a eficácia da resolução contratual, os réus consideraram o contrato resolvido e fizeram seu o montante entregue a título de sinal. Referiram ter despendido 29.104,50€ com consultadorias e materiais que adquiriram para a remodelação da moradia, tendo-se sentido ansiosos, enganados e revoltados com todo o processo, avaliando em 50.000€ o valor de indemnização por danos não patrimoniais. Os réus contestaram alegando que, mesmo no contexto pandémico que então se vivia e apesar de ainda residirem na moradia, disponibilizaram a moradia para que os autores a visitassem sempre que entendessem, que responderam a todos os esclarecimentos por aqueles solicitados e que lhes entregaram as telas finais, pelo que aqueles estavam em condições de aferir a questão do licenciamento camarário. Mais aduziram que, no contrato-promessa de compra e venda, os autores aceitaram que a moradia seria vendida no estado em que estava e a veracidade destes factos e que as manchas e humidade tiveram origem no entupimento do colector externo de águas pluviais, que, à data da realização da dita inspecção, a moradia se mantinha no estado em que fora prometida vender e que o prazo concedido jamais seria suficiente para a realização das obras ali elencadas. Referiram ainda que o valor obtido pela venda dessa moradia seria reinvestido na aquisição de um outro imóvel, o que implicava que a escritura de compra e venda daquela fosse realizada em momento anterior à formalização destoutro negócio. A falta de comparência à escritura agendada pelos réus determinou que os autores tivessem incorrido em incumprimento contratual definitivo. E reconvieram, alegando que, em virtude do incumprimento protagonizado pelos autores, têm direito a fazer seu o montante recebido a título de sinal e que, por exigência dos promitentes vendedores da habitação que planeavam comprar e para obterem a prorrogação do prazo para a realização da respectiva escritura pública, tiveram que renegociar o preço para a sua aquisição, o qual acabou por se fixar em mais 40.000€ do que havia sido inicialmente acordado (o que implicou o pagamento de quantias adicionais a título de IMT e de imposto de selo), para o que tiveram que obter um empréstimo intercalar por via do qual se encontram adstritos a uma adicional amortização mensal no valor de 3.800€. Mais advogam que a moradia prometida vender aos autores foi vendida por valor inferior àquele que fora acordado com estes e que, para o efeito contrataram uma nova mediação imobiliária, no que despenderam 31.980€. Pugnaram pela absolvição dos pedidos contra si formulados, pelo reconhecimento do direito a fazerem sua a quantia entregue pelos autores e pela condenação destes no pagamento de indemnização no valor de 214.700€, acrescido dos juros vencidos e vincendos. Os autores replicaram, impugnando os factos que sustentam a reconvenção e alegando que a indemnização peticionada não era acumulável com a retenção do sinal entregue e que os danos invocados não são imputáveis à sua conduta, tanto mais que o contrato-promessa de compra e venda já fora resolvido pelos autores. Concluíram pela improcedência da reconvenção. (este relatório seguiu, no essencial, o relatório da sentença recorrida) Depois de realizada a audiência final foi proferida sentença a julgar a acção improcedente, absolvendo os réus dos pedidos contra eles formulados pelos autores, e a julgar a reconvenção parcialmente procedente, reconhecendo-se que os réus têm direito a fazer seus os 144.000€ entregues pelos autores a título de sinal e princípio de pagamento e absolvendo os autores do demais pedido pelos réus. As custas foram fixadas em 40% pelos autores e 60% pelos réus. Os autores recorrem desta sentença – para que seja revogada e substituída por outra que absolva os autores do pedido reconvencional e condene os réus ao pagamento do sinal em dobro, ou, subsidiariamente, condene os réus à restituição do sinal e ao pagamento de danos sofridos pelos autores -, impugnando alguns pontos da decisão da matéria de facto e a improcedência da acção e procedência da reconvenção. Os réus contra-alegaram, defendendo a improcedência do recurso e pediram a rectificação das custas. * Questões a decidir: se deve ser alterada a decisão da matéria de facto e se os autores têm direito ao sinal e à indemnização pedidos e se os réus não têm o direito de ficarem com o sinal entregue pelos autores. * Estão provados os seguintes factos que interessam à decisão destas questões [na sequência da decisão da impugnação da matéria de facto, foram aditados os factos, 10bis, 11bis, 13bis e 13ter; as transcrições dos factos, da fundamentação do tribunal e da posição das partes são, sempre que possível, simplificadas]: 1\ Os réus viviam há mais de 15 anos na moradia sita na Rua E. 2\ Em 25/04/2020, os autores, após saberem que a moradia estava à venda pelo valor de 1.490.000€, efectuaram uma visita à mesma para verificarem as suas características e localização. 3\ Em 27/04/2020, a autora efectuou uma visita à moradia, tendo questionado os réus acerca da origem de sinais de humidade que se verificavam em algumas zonas da casa, ao que estes responderam que aqueles resultavam de uma situação que ocorrera no Inverno e que já havia sido resolvida, mediante intervenção que haviam efectuado na cobertura plana da moradia. 4\ Em escrito datado de 28/04/2020 e dirigido aos autores, os réus declararam: “[…] Este Inverno notámos o aparecimento de alguma humidade em pontos específicos que nos levaram a inspeccionar possíveis áreas de infiltração tendo chegado as seguintes conclusões: Detectaram-se três pequenas áreas na cobertura do terraço, não do telhado, com quebra da integridade da tela de cobertura, que justificaram a infiltração na área do corredor. Já reparadas. Constatou-se entupimento da caixa colectora que leva todas as águas pluviais ao colector exterior com consequente impossibilidade de drenagem e acumulação de água nas caleiras e algerozes, sem drenagem, o que levou ao aparecimento de humidade em pontos específicos, adjacentes aos algerozes, nomeadamente na sala e no escritório. Tirando estes locais as restantes paredes não têm sinais de humidade. O sistema de drenagem de águas pluviais foi submetido a uma inspecção e intervenção por uma empresa especializada na semana passada com total resolução do problema. Não foram alteradas as áreas da casa encontrando-se conforme as plantas originais, portanto não julgo haver qualquer problema com os bancos que também intervieram em 2005 quando nós comprámos a casa.” 5\ Na sequência da apresentação de uma proposta de aquisição pelos autores, os réus, em escrito datado de 28/04/2020 e àqueles dirigido, declararam: “[…] A casa está bem conservada e naturalmente necessita apenas de alguns trabalhos. Toda a zona do telhado apresenta uma cobertura de telhas de boa qualidade e integras sem necessidade de reparações. As zonas de terraço do telhado estão estanques mas aqui julgo que se podia optar por uma nova impermeabilização. Esta obra é relativamente pouco dispendiosa e garante tranquilidade por muito tempo. […] Finalmente resta a necessidade de pintura completa do interior da moradia que é normal numa casa usada e até por motivos de higiene. Quaisquer outras obras serão puramente pessoais, a gosto de cada um e normais quando existe uma mudança de proprietários. Sendo assim gostaríamos de fazer a seguinte contra proposta: Deduzindo o valor das obras a realizar, com uma margem alargada, nomeadamente as do terraço e pintura, de cerca de 20.000€ e ainda de uma dedução negocial de 30.000€ ao preço anunciado, apresentamos uma contra proposta de 1.440.000€. […]”. 6\ Em escrito encimado pela expressão “contrato-promessa de compra e venda” e datado de 14/05/2020, os réus, aí identificados como promitentes vendedores e os autores, aí identificados como promitentes compradores, declararam “[…] É livremente celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se rege pelas cláusulas seguintes e em tudo o que for omisso, pela legislação aplicável. Cláusula primeira (Objecto) 1\ Os promitentes vendedores são os proprietários e legítimos possuidores do prédio urbano constituído por Moradia de cave, rés-do-chão, 1º andar, garagem e piscina e logradouro, situado na Rua E [...], adiante também designado abreviadamente por Imóvel. […] Cláusula segunda (Promessa de Compra e Venda) 1\ Pelo presente contrato, os promitentes vendedores, prometem vender aos promitentes compradores e estes prometem comprar-lhe a eles, livre de quaisquer ónus ou encargos à data da outorga do contrato prometido, nomeadamente as identificadas hipotecas voluntárias o bem descrito na cláusula anterior, no estado em que se encontra. [...] 3\ Os promitentes compradores expressamente manifestam e declaram que previamente à celebração do presente contrato: a\ Procederam à visita do identificado Imóvel; b\ Analisaram a documentação a ele relativa; c\ Têm conhecimento integral do seu estado físico [...] Cláusula terceira (Preço e Condições de Pagamento) 1\ O preço convencionado para a prometida venda é de 1.440.000€ […] e será pago nos seguintes termos: a\ A título de sinal e princípio de pagamento por conta do preço acordado. Os promitentes compradores entregam com a assinatura do presente contrato aos promitentes vendedores a importância total de 144.000€ […] b\ O remanescente do preço, ou seja, 1.296.000€ será pago no acto da outorga do contrato prometido, através de cheque bancário. […] Cláusula quarta (Contrato Prometido) 1\ O contrato prometido será outorgado por escritura pública de compra e venda, por contrato particular autenticado, ou por título Casa Pronta, no prazo máximo de 60 dias contados da assinatura do presente contrato, em dia, hora e local, que os promitentes compradores venham a notificar os promitentes vendedores com pelo menos 10 dias úteis de antecedência da data pretendida. […] 4\ Findo o prazo previsto no n.º 1, não tendo sido prorrogado nos termos do número anterior outro não tiver sido acordado entre as partes, a marcação da escritura definitiva de compra e venda passará a ser da responsabilidade, exclusiva dos promitentes vendedores os quais para o efeito deverão indicar aos promitentes compradores a respectiva data, hora e local de realização, com, pelo menos, 10 dias de antecedência. […]”. 7\ Os autores despenderam as importâncias de 645,75€, de 150€, de 100€ e de 344,40€ no pagamento de consultadorias técnicas respeitantes à remodelação da moradia. 8\ Os autores encomendaram conjunto de material de soalho/chão e a respectiva entrega, tendo, para tanto, despendido o valor de 25.546,94€. 9\ A 16/05/2020, os réus declararam prometer adquirir, mediante escritura pública a celebrar até 60 dias após aquela data, um prédio urbano […] pelo valor de 880.000€, tendo entregue a 100.000€ a título de sinal. 10\ Em visitas realizadas à moradia que tiveram lugar em momentos posteriores à celebração do contrato, os autores viram manchas de humidade e bolor em paredes daquela habitação que antes estavam tapadas por mobiliário e radiadores. 10bis\ Na sequência do referido em 10, os autores confrontaram os réus, tendo-lhes estes dito que as manchas seriam apenas resquícios pontuais da situação ocorrida nesse último Inverno e que se resolvia com uma simples limpeza. 11\ Na sequência do facto 10, os autores solicitaram a realização de uma inspecção à moradia. 11bis\ [dada a extensão do facto, remete-se para transcrição que está feita abaixo a propósito do seu aditamento, para não o estar a repetir aqui]. 12\ Nessa sequência, foi, em escrito datado de 25/06/2020 e respeitante à moradia, vertido que: “[…] DESCRIÇÃO DAS PATOLOGIAS VERIFICADAS Da visita ao interior do imóvel foi possível identificar várias zonas em paredes e tectos com evidências de humidade, identificadas pela presença de manchas escuras, destacamento de tinta, eflorescências e cripto florescências, bolores e manchas com evidências de limpeza dos fenómenos citados. Estas manifestações de fenómenos gerados pela presença de elevadas percentagens de humidade relativa foram identificadas em diversas divisões, conforme testemunham as fotos seguintes. […] É de referir que as diversas leituras efectuadas nesta divisão de "garrafeira", quer ao nível das quatro paredes, quer do tecto ou do pavimento, resultaram em 99% de humidade relativa. O mesmo foi verificado num pequeno anexo a esta divisão. […] Da fotografia anterior destaca-se o surgimento de fenómenos que evidenciam a presença de humidade, mesmo após reparação do acabamento, isto é, a reparação efectuada não resolveu a origem da patologia existente. […] Da análise às evidências acima mostradas pelas fotografias, que pretendem ser apenas uma amostra das situações identificadas no local, conclui-se que a área habitável da moradia revela uma presença sistémica de humidade elevada, não sendo justificável por fenómenos localizados ou episódios singulares. A presença das referidas manchas escuras, destacamentos de tinta, e florescências e cripto florescências, bolores e manchas com evidências de limpeza e/ou reparações, não são justificáveis por eventos esporádicos, mas antes pela presença constante e prolongada de elevados níveis de humidade, como se justifica pela restante análise descrita no presente relatório. Nas zonas mais afectadas pelos fenómenos descritos, as argamassas de acabamento das paredes e tectos interiores terão de ser substituídas, visto não se poder efectuar pintura sobre as argamassas que se encontram profundamente degradadas e comprometidas. A execução de pintura sobre tal base degeneraria na rápida degradação e/ou empolamento da mesma. Terminada a visita aos espaços interiores habitáveis, a visita de inspecção prosseguiu na cobertura. Nas fotos seguintes é notória a degradação da impermeabilização das coberturas planas, bem como, de todas as caleiras existentes nas coberturas inclinadas. Faz-se desde já notar que esta degradação, que obriga a uma reparação integral dos esquemas de impermeabilização referidos, justifica pontualmente algumas das humidades encontradas no interior da moradia, nomeadamente de alguns pontos a nível dos tectos, não justificando, contudo, os fenómenos verificados em paredes, nomeadamente na parte inferior das mesmas. Das próximas fotografias destacamos ainda a presença de diversas reparações localizadas com produto impermeabilizante do tipo pele elástica, reparações essas que denotam a falência dos esquemas de impermeabilização existentes que levaram nos últimos anos a várias reparações pontuais, não tendo sido, contudo efectuada a reparação integral da impermeabilização das coberturas planas e das caleiras das coberturas inclinadas. Na fotografia anterior é possível identificar a presença de diferentes esquemas de impermeabilização, tendo sido informado pelo proprietário que o esquema à direita é o da construção original da moradia, datada de 1984 o esquema à esquerda terá sido realizado aquando das abras em 2005, e por último, reparações localizadas efectuadas par impermeabilizante do tipo pele elástica efectuadas nos últimos anos. […] Como já referido, pelas evidências identificadas no local, os esquemas impermeabilizantes das coberturas estão comprometidos, devendo ser integralmente substituídos, por via da sua completa remoção e aplicação de novo esquema. Contudo, mais uma vez se salienta que os danos presentes na impermeabilização da cobertura justificam apenas parcialmente a presença dos fenómenos de humidade identificados no interior da moradia. Posteriormente, a visita prosseguiu na zona da cave que se encontra sobre a moradia em toda a sua extensão, com excepção da garagem. Conforme identificado na planta constante das telas finais do processo camarário. A cave está dividida numa área técnica de instalação de equipamentos e numa área de caixa de ar. Para análise às patologias verificadas no interior deste espaço é fundamental a observância do elemento de projecto abaixo, relativo à estabilidade do piso do r/c, no qual é possível verificar a composição das lajes e da estrutura de betão armado na qual estas se apoiam. Faz-se notar que segundo este desenho relativo a telas finais, isto é, relativo a como o edifício foi efectivamente construído, verifica-se a presença de paredes de betão armado em todo o perímetro da moradia, incluindo o espaço ajardinado interior. Da visita ao local foi possível comprovar a constituição das referidas paredes e pilares em betão armado, sendo as lajes do tipo aligeiradas compostas por vigotas pré-esforçadas e abobadilhas em cerâmica. […] Fotografias. Estas evidenciam o levantamento efectuado em todas as paredes enterradas de betão da moradia, incluindo as paredes da fachada a norte, bem como, ao terreno existente sob a moradia, sendo que em todos os locais sem excepção foi medida uma humidade relativa de 99% no interior da caixa de ar. Assim, conclui-se que todo este espaço, incluindo terreno, paredes e laje superior (laje do rés-do-chão), apesar do tempo quente e seco que se verificava no dia da visita e em toda a semana anterior, se encontra com o valor máximo da escala do aparelho de medida utilizado, denotando a presença de elevada humidade no espaço, o que, não é conducente com o objectivo de arejamento deste espaço. […] Da análise efectuada a todos os fenómenos presentes na moradia e principalmente na caixa de ar, é de todo evidente que a caixa de ar não está a efectuar a sua função, sendo responsável, juntamente com as fundações, pela presença sistémica de humidade no interior da habitação. Fazemos notar, tal como anteriormente referido para o espaço habitável, que os fenómenos encontrados na cave são sistémicos e não pontuais ou temporários. De entre as causas que justificam a presença da elevada humidade no espaço, encontram-se claramente a não existência (ou eventual falência integral) de isolamento das paredes de betão armado que circundam a moradia e o jardim interior. Verifique-se a presença de 99% de humidade relativa nestas paredes, sendo que de forma mais qualitativa pode-se afirmar que ao tacto, tanto as paredes como o terreno e as abobadilhas cerâmicas, sentem-se húmidas / molhadas. Esta falta de isolamento exterior é justificação essencial para a presença de humidade na habitação. Destaca-se igualmente o facto destas paredes exteriores serem de betão armado e de espessura superior a 0,20 m potenciando grandemente a ascensão das humidades por efeito de capilaridade, fenómeno esse ilustrado no esquema abaixo, o qual mostra que as paredes enterradas em betão armado sem isolamento absorvem humidade, a qual posteriormente ascende por efeito de capilaridade. Este fenómeno considera-se ser fonte de parte considerável do problema de humidade existente. Por observação dos fenómenos no rés-do-chão é ainda possível concluir que as humidades se devem a águas superficiais e não a águas freáticas, visto que as evidências de humidade são mais manifestas nas paredes exteriores do que nos interiores. Neste ponto é também importante referir as diferenças encontradas ao nível do rés-do-chão entre as paredes exteriores orientadas a sul e as orientadas a norte. As paredes a sul beneficiam de uma maior exposição solar, mas também e mais relevante, beneficiam do espaço exterior adjacente ser permeável, isto é, o solo não se encontra coberto logo respira e a presença de água diminui por evaporação. Por oposição, as paredes a norte sofrem de múltiplos factores penalizadores, a citar: - Orientação solar desfavorável encontrando-se sombreada quase em permanência; - O solo encontra-se pavimentado, logo impermeabilizado, não permitindo assim o fenómeno de evaporação; - O perfil natural do terreno apresenta declive com orientação norte => sul, isto é, a águas superficiais tendem a escoar vindas de norte contra esta fachada ficando aí estagnadas; - O lote que confronta a norte, tem zona ajardinada adjacente ao lote. Como se poderá deduzir, as águas provenientes do terreno permeável do lote a norte, escoam naturalmente devido ao declive do terreno até às fundações da moradia em análise, ficando aí estagnadas sob um piso impermeável que não permite evaporação. É de salientar igualmente a insuficiência de circulação de ar na caixa de ar, circulação esta que deveria ser potenciada para o bom desempenho desta estrutura enterrada. Sem circulação de ar, a caixa não cumpre o seu objectivo. Esta insuficiência de circulação de ar deve-se essencialmente a três fenómenos: - Clara insuficiência de aberturas nas paredes para arejamento, tendo sido identificadas apenas duas aberturas com cerca de 15x40 cm, com grelhas obturadoras demasiado restritivas, estando as mesmas mal posicionadas para a potenciação de ventilação natural; - O desaterro da caixa de ar encontra-se mal executado na área a norte, identificando-se movimentos de terras que originaram volumes de aterro que se aproximam da laje superior, oferecendo assim barreiras à circulação de ar; - A geometria da caixa de ar, não sendo toda uma área aberta, mas antes tendo uma disposição complexa, não propicia a circulação de ar. Estes três aspectos deverão ser colmatados por abertura de mais grelhas de arejamento, por desaterro de algumas zonas da caixa de ar e por instalação de ventilação forçada da caixa de ar, ventilação esta que permitirá resolver as dificuldades a uma ventilação puramente natural. Conjuntamente com todos os pontos acima identificados, os quais por si justificam a presença generalizada de evidências de humidade, considera-se que poderá existir um factor penalizador adicional associado à eventual presença de caixa de ar nas paredes exteriores. Tendo por base a espessura das paredes existentes e as metodologias construtivas frequentes à data da construção […], as paredes exteriores deverão ser compostas por dois panos de alvenaria em tijolo com existência de caixa de ar entre ambos. […] A verificar-se a existência de uma caixa de ar sem qualquer tipo de preenchimento, teremos uma causa adicional para proliferação da humidade pelas paredes, o que se encontraria de acordo com a presença generalizada de evidências de humidade nas paredes. Nesse caso, juntamente com as intervenções acima mencionadas, a intervenção ao nível do preenchimento das caixas de ar é também essencial para a resolução da existência de humidade. Note-se ainda, que a verificar a existência da caixa de ar, a mesma encontra-se mal construída / executada, visto não terem sido encontrados os devidos arejamentos e drenes obrigatórios ao bom funcionamento desta solução construtiva. Por fim, no espaço da cave, não se considerando uma patologia da moradia, foi solicitada a verificação ao estado actual da rede de águas existente, a qual terá sido integralmente substituída na referida obra realizada em 2005. Da inspecção efectuada, verificou-se a existência de troços de canalização em aço galvanizado, os quais remontam à construção original, instalados juntamente com novos troços em tubo multicamada. Verificou-se ainda que a rede de águas em multicamada está mal dimensionada, apresentando claramente diâmetros de tubulação insuficientes e não regulamentares. DESCRIÇÃO DAS ALTERAÇÕES AO PROJECTO LICENCIADO 0000/79 Da consulta aos elementos de projecto que se encontram na posse do actual proprietário verificou-se a existência de alterações ao projecto licenciado, nomeadamente, às telas finais que constam do processo n.º 0000/79, a citar: - Alteração do vão exterior a poente da suite, de porta para janela de peitoril, caracterizando-se por uma alteração de alçados, sujeito a licenciamento; […] - Eliminação da varanda que contornava a suite, caracterizando-se por uma alteração de alçados, sujeito a licenciamento […] - Eliminação do acesso directo da varanda/terraço existente para logradouro a poente da moradia, caracterizando-se por uma alteração de alçados, sujeito a licenciamento […] - Alteração da geometria dos vãos exteriores da fachada norte, caracterizando-se por uma alteração de alçados, sujeito a licenciamento […] - Construção de uma instalação sanitária de apoio à piscina no logradouro a nascente da moradia, a qual não consta da planta do rés-do-chão do projecto, logo a respectiva área não se encontra legalizada […] - Construção de divisão em cave, denominada garrafeira, a qual não consta da planta da cave do projecto, logo a respectiva área não se encontra legalizada; [...] - Substituição de zonas ajardinadas por pavimentos impermeáveis, existindo assim actualmente apenas cerca de 260m2 de área exterior permeável, quando de acordo com o PDM de Cascais, deveriam existir, atenta a área desta parcela, pelo menos 360m2 de área impermeável […] [a parte rasurada corresponde a evidente erro de escrita não do relatório mas da petição, mantido na sentença recorrida - TRL] - Instalação de um telheiro em frente à garagem, o qual não é passível de licenciamento; Caldeira a gasóleo para produção de águas quentes sanitárias, com depósito para 1000L de combustível, em violação da portaria 1532/2008, que estabelece que como medida de segurança contra incêndios, os depósitos para gasóleo em cave de edifícios estão limitados a um máximo de depósito de 500L e ainda com sistema de exaustão partilhado com a chaminé da lareira, o que também é contrário aos normativos legais, que impõe sistema de exaustão separado […] Rede de águas não conforme, por mal dimensionada e com troços de canalização em aço galvanizado e troços com tubo multicamada, que impõe a sua integral substituição […] INTERVENÇÃO PROPOSTA As intervenções abaixo listadas descrevem os procedimentos mínimos a executar para a resolução das patologias acima identificadas, bem como, a correcção das não conformidades legais identificadas, para as quais não é possível proceder à sua legalização, como é o caso da área permeável obrigatória de 40%, do telheiro existente, da Instalação Sanitária de apoio à piscina e a alteração do sistema de produção de águas quentes sanitárias. […] ESTIMATIVA DE CUSTO No presente capítulo, é apresentada a estimativa de custo para a execução das intervenções propostas no capítulo anterior […] Aos valores referidos acresce IVA à taxa legal […] TOTAL 118.900 € […]”. 13\ Antes dos factos 10 e 11, os autores não tinham conhecimento das situações descritas no escrito reproduzido em 12. 13bis\ Os réus tinham conhecimento de todas as situações a que se refere o escrito parcialmente reproduzido 12 e decidiram não as revelar aos autores antes da assinatura do contrato-promessa. 13ter\ Os réus sempre disseram aos autores que as obras da moradia estavam legalizadas, à excepção do que se refere à janela, casa de banho exterior e telheiro. 14\ Em escrito datado de 01/07/2020 e remetido ao réu, os autores, reportando-se ao escrito parcialmente reproduzido em 12, declararam: “[...] Para a eliminação dos defeitos enumerados, são indispensáveis as intervenções e trabalhos melhor descritos nas páginas 34 a 36 do relatório anexo, as quais têm por objecto: a\ As coberturas inclinadas. As várias intervenções encontram-se descritas na pág. 34 do relatório; b\ As paredes exteriores acima da cota de soleira. As várias intervenções encontram-se descritas na pág. 34 do relatório; c\ As paredes exteriores abaixo da cota da soleira. As várias intervenções encontram-se descritas na pág. 34 do relatório; d\ O pavimento do logradouro a norte do edifício, a ser substituído por uma solução permeável. As várias intervenções encontram-se descritas na pág. 34 do relatório; e\ As paredes e tectos interiores. As várias intervenções encontram-se descritas na pág. 35 do relatório; f\ A cave, onde deve ser instalada ventilação forçada na cave, quer na caixa de ar, quer nas áreas técnicas. As várias intervenções encontram-se descritas na pág. 35 do relatório; g\ A caixa de ar, para desaterro parcial e pontual da mesma. As várias intervenções encontram-se descritas na pág. 35 do relatório; h\ A pintura integral das paredes interiores e exteriores da moradia. A intervenção encontra-se descrita na pág. 35 e 36 do relatório; i\ A instalação de novas canalizações em multicamada. As várias intervenções encontram-se descritas na pág. 35 do relatório. Quanto às alterações ao projecto licenciado, verifica-se, entre outros pontos devidamente descritos no relatório anexo, a não legalização da construção de instalação sanitária de apoio à piscina no logradouro a nascente da moradia, a qual não consta da planta do r/c do projecto, construção de uma divisão em cave, denominada de “garrafeira”, a qual não consta da planta da cave do projecto e a presença de área exterior permeável de 260m2 com uma deficiência de 100 m2 de acordo com o PDM de Cascais. Para além das deficiências já referidas, acresce, a instalação de produção de águas quentes sanitárias com recurso a caldeira a gasóleo, que não se encontra de acordo com a Portaria 1532/2008 que regulamenta a Segurança Contra Incêndio em Edifícios (SCIE), não sendo a instalação actual legal nem legalizável. Para eliminação destas desconformidades são indispensáveis várias intervenções e trabalhos, em termos melhor descritos nas páginas 35 e 36 do relatório anexo: 1\ Demolição do alpendre e da instalação sanitária de apoio ao jardim; 2\ Substituição de pavimentos exteriores por pavimentos permeáveis; 3\ Alteração do sistema de produção de águas quentes sanitárias por caldeira a gasóleo (considerando-se que o custo será inferior à substituição por sistema alternativo); 4\ Instrução do devido processo de legalização junto das entidades competentes. No que não for licenciável, proceder-se à sua demolição ou reposição de acordo com as telas finais do processo licenciado 0000/79.” Nestes termos e em face de tudo quanto vai exposto, supra, vimos, por este meio, estabelecer um prazo adicional, não superior a 15 dias, contados da recepção desta notificação, para que V. Exas realizem a correcção integral dos defeitos que identificámos (e constantes do relatório anexo), bem como supram a falta de licenciamento. Findo este prazo sem que todas as reparações tenham sido feitas e sem que a falta de licenciamento tenha sido suprida, consideraremos o contrato-promessa definitivamente incumprido por facto imputável a V. Exas e resolvido com esse fundamento, o que nos dá o direito, nos termos do estabelecido contratualmente e na lei, ao pagamento do sinal em dobro […]”. 15\ Em escrito remetido pelos réus aos autores e datado de 07/07/2020, aqueles declararam: “[…] A moradia foi prometida vender no exacto estado e nas condições em que se encontra, o que foi integralmente aceite por V. Exas nos termos do disposto no número um da cláusula 2ª do contrato promessa, V. Exas, como bem sabem, prometeram comprar a moradia "no estado em que se encontra", tendo declarado e garantido que (

1. i)visitaram o imóvel, (
2. ii)analisaram a documentação do mesmo e (iii) têm conhecimento integral do seu estado físico, áreas e condições jurídicas actuais, matriciais e registais [...]. O que é invocado na comunicação de V. Exas, como sendo vícios na moradia de que só tiveram conhecimento após a celebração do contrato promessa, não tem qualquer acolhimento. A moradia encontra-se nas exactas condições em que se encontrava à data de celebração do contrato promessa, não se tendo verificado qualquer alteração. Nunca, em momento algum, escondemos ou ocultámos o estado da moradia que V. Exas prometeram comprar. O que consta do relatório que nos enviaram são, por um lado, factos que foram total e integralmente comunicados a V. Exas (e que até levaram à negociação do preço) e, por outro lado, não correspondem ao negócio que foi ajustado com V. Exas., na medida em que nunca ajustámos vender a moradia no estado em que o autor do relatório invoca como sendo o estado em que deveria ser vendida. Consequentemente, não temos qualquer responsabilidade ou qualquer obrigação de proceder a quaisquer reparações na moradia antes (ou após) a celebração da escritura pública de compra e venda. Face ao exposto, a Vossa interpelação admonitória carece de qualquer fundamento e eficácia. Por outro lado, V. Exas incumpriram o disposto no número um da cláusula 4ª do contrato promessa, i.e., V. Exas deveriam ter agendado a celebração da escritura pública de compra e venda no prazo máximo de 60 dias contados da data de assinatura do contrato promessa (desde 14/05/2020). Deste modo, V. Exas deveriam ter procedido à marcação da escritura pública, no limite máximo até ao dia 13/07/2020, para o que V. Exas, deveriam ter enviado uma comunicação com a antecedência mínima de 10 dias úteis, ou seja até ao passado dia 29/07. Como V. Exas. não procederam ao agendamento da escritura pública, nos termos consignados no contrato promessa, servimo-nos da presente para, nos termos do disposto no n.º 4 da referida cláusula 4ª, procedermos à comunicação a V. Exas de marcação da escritura definitiva de compra e venda para o próximo dia 27/07/2020, às 11h30m, no Cartório Notarial do Dr. [...] Na eventualidade de V. Exas não procederem à outorga da escritura de compra e venda no Cartório Notarial, data e hora acima referidos, V. Exas incorrerão em incumprimento definitivo do contrato promessa, com as legais consequências. [...]”. 16\ Em escrito datado de 10/07/2020 e dirigido aos réus, os autores declararam: “[…] Também pelas razões que acabamos de expor, é totalmente ineficaz a notificação para a realização da escritura da compra e venda constante da parte final da V. carta. Neste momento, são V. Exas que se encontram em incumprimento do contrato-promessa e não temos qualquer obrigação de comparecer na escritura se e na medida em que V. Exas não estejam em condições de vender o imóvel em termos conformes com o contrato, pois foi apenas nessas condições que nos obrigámos a comprá-lo. De resto, terminado o prazo indicado na interpelação admonitória sem que V. Exas procedam às reparações e licenciamentos indicados, considerar-se-á o contrato resolvido, pelo que também por essa via deixará de existir qualquer obrigação nossa de comparecer na escritura […]”. 17\ Os réus não realizaram as intervenções descritas no escrito parcialmente reproduzido em 12. 18\ Os autores não compareceram no local e hora indicados no escrito parcialmente reproduzido em 15. 19\ Em escrito datado de 27/07/2020 e dirigido aos autores, os réus declararam: “[...] Tanto a ausência de V. Exas a esta escritura pública como a comunicação que consta do e-mail que foi enviado no passado dia 23/07 geram um incumprimento total e definitivo do contrato-promessa de compra e venda. O incumprimento determina a perda do sinal que nos foi entregue. Para além disso, este incumprimento de V. Exas causa-nos prejuízos que vão bem além do valor do sinal que V. Exas tinham pago, na medida em que, estando o imóvel prometido vender a V. Exas, celebrámos, como informámos V. Exas, um contrato promessa de compra de outro imóvel para habitação própria, cujo preço seria pago com o recebimento do preço que V. Exas nos deveriam ter pago. Este incumprimento de V. Exas poderá vir a impedir-nos de celebrar aquela escritura pública e de virmos a ter uma perda do sinal [...].” 20\ Em virtude do facto referido em 14 e de, na mesma altura, terem vendido a casa que antes habitavam, os autores arrendaram uma habitação. 21\ Em virtude das situações referidas no escrito parcialmente reproduzido em 12 e dos factos referidos 15 e 17, os autores sentem- se enganados pelos réus, ansiosos e tristes. 22\ Mediante aditamento ao ajuste referido em 9, os réus reforçaram o sinal em 80.000€ e obtiveram a prorrogação do prazo para a celebração da respectiva escritura pública aí referida para o dia 03/08/2020. 23\ Mediante um outro aditamento ao ajuste referido em 9, foi acordada a prorrogação da data da celebração da escritura pública aí referida para o dia 08/10/2020, tendo se fixado o valor da aquisição em 920.000€. 24\ Para a concretização do negócio referido em 9, os réus obtiveram um empréstimo no valor de 630.000€, amortizável em prestações mensais. 25\ O imóvel referido em 1 foi vendido. * Da impugnação da decisão da matéria de facto Os autores consideram que deverá constar dos factos provados, o envio e teor do doc.4 junto com a contestação. Dizem eles, como fundamentação da sua pretensão: A apresentação de tal documento foi efectuada pelos réus no artigo 94 da contestação, em que é alegado o seguinte: “(…) os autores decidiram enviar aos réus a comunicação de 21/06[2020] – conforme doc. 4, que ora se junta e se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.” Mais é alegado pelos réus que esta comunicação “corresponde a uma síntese do relatório que os autores haviam de enviar mais tarde aos réus, com a carta de 01/07, recebida a 03/07/2020.” – cf. artigo 95 da contestação - e que “o teor desta comunicação – tal como o teor do relatório posterior, com fotos – é totalmente falso, na medida em que, por um lado, os autores vêm-se mostrar surpreendidos com o estado do imóvel que conheciam integralmente, e por outro lado (
3. ii)vêm invocar “anormalidades” e “defeitos” no imóvel que não existem, como os autores bem sabem.” Ou seja, dúvidas não há que os réus confessam ter recebido esta comunicação datada de 21/06, sendo uma notificação com identificação de defeitos invocados pelos promitentes-compradores. De facto, este documento trata-se de comunicação relevante trocada entre as partes e cujo envio dos autores para os réus foi confess[ad]o por estes, mediante a sua junção aos autos sob doc. 4. Este mesmo documento é também confirmado pelos autores, que expressamente o referenciam no artigo 16 da réplica apresentada. Considerando o teor deste documento – de notificação de defeitos detectados à parte contrária - resulta à saciedade a relevância deste documento, que, desde logo, perante a posição das partes de expressa aceitação do mesmo, não poderia ter sido desconsiderado pelo tribunal a quo. Toda a prova documental carreada para os autos – em particular aquela que é expressamente aceite de comum acordo por ambas as partes – deve ser ponderada e valorada pelo tribunal. Considerando a matéria de Direito em análise, reflectida nos temas de prova elencados pelo tribunal a quo, é inquestionável que a comunicação cujo teor se requer seja aditada à factualidade apurada, se reveste de manifesta relevância, não só por configurar uma comunicação em que são elencados de forma já exaustiva os defeitos que haviam sido descobertos pelos autores, como também por conter uma interpelação daqueles aos réus para que fosse proposta solução para todas os defeitos descritos. É, pois, inegável que por via deste documento cujo envio e recepção é expressamente aceite por ambas as partes, é efectuada a primeira interpelação para correcção de todos os defeitos que até então eram desconhecidos dos autores (conforme facto provado 10). O que, de resto, está em manifesta consonância com a restante factualidade dada como provada, em que por via da comunicação datada de 01/07/2020 – vide facto provado 14 – os autores referem expressamente estar a interpelar os réus para que no prazo adicional de 15 dias procedam à correcção integral de todos os defeitos que identificaram. Mais relevante se torna esta factualidade, quando – perante a sua (errada) ausência da factualidade apurada – o juiz do tribunal recorrido conclui em sede de fundamentação de Direito que a comunicação do facto provado 14 era a “primeira vez que os mesmos (os réus) eram confrontados com tais situações e com a exigência da sua regularização.” Ora, esta conclusão está manifestamente errada atenta a prova documental existente e as próprias alegações dos réus que confessam expressamente ter recebido esta comunicação, junta como doc. 4 da contestação. As partes estão adstritas à alegação dos factos essenciais (artigos 5/1, 552/1-d e 572/-c do CPC); mas o tribunal, para além desses, deve considerar os factos instrumentais e complementares ou concretizadores que resultem da discussão da causa (art.º 5/2 do CPC). Acresce que, na motivação da decisão sobre a matéria de facto, deve o juiz ter em conta o princípio da aquisição processual (art.º 413), do qual deriva que todas as provas produzidas devem ser tidas em consideração, tenham ou não emanado da parte que devia produzi-las. Dispõe, por sua vez, o artigo 662/1 do CPC “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa. Considerando o thema decidedum em causa, esta factualidade é, pois, relevante até considerando a fundamentação de Direito adoptada pelo tribunal recorrido. Realce-se, ainda, a este propósito que a autora em sede declarações de parte, afirmou expressamente que a comunicação constante do facto provado 14, não havia sido a primeira interpelação para correcção dirigida aos réus – vide declarações de parte prestadas na sessão de julgamento de 20/09/2022, gravadas, 9h47:44, excerto de gravação de 30m:07ss a 30m:33ss: Autora: na verdade Sr. juiz se me permite o tempo não começa a contar desde essa interpelação, a primeira abordagem … No entanto a depoente foi interrompida pelo Sr. juiz por este entender que para a questão da resolução apenas relevava a carta dada como provada sob o facto 14 – o que é manifestamente errado, por se tratar também esta interpelação de facto relevante, por complementar ou instrumental. Mas também a testemunha SR foi confrontada em sessão de julgamento com o doc. 4 junto com a contestação em que confirmou o seu envio à parte contrária, por envio para mediadora imobiliária daqueles, confirmando que o mesmo continha já o conjunto de defeitos e preocupações que os promitentes compradores pretendiam dar nota à parte contrária para sua solução – depoimento prestado na sessão de julgamento de dia 13/09/2020, gravado, com início pelas 9.57.13, excerto de gravação de 42m a 48m. De todo o modo, e como supra referenciado, este documento e seu envio é expressamente aceite por ambas as partes, tanto mais que foram os réus, seus destinatários finais, que o juntaram aos presentes autos. Deverá assim o mesmo constar dos factos provados, cujo aditamento expressamente se requer, sugerindo-se a sua inserção antes do facto 12, considerando a ordem cronológica adoptada pelo juiz do tribunal a quo e sugerindo a seguinte redacção: Em escrito datado de 21/06/2020 e dirigido aos réus, que o receberam, os autores, declararam: “(…) Gostaríamos de não ter necessidade de enviar este e-mail, e queremos reforçar que estamos neste processo com a mesma boa fé e vontade de chegar a um entendimento, mas infelizmente os vários vícios e defeitos do imóvel com os quais fomos sendo surpreendidos e se confirmaram nos últimos dias, não nos deixam alternativa que não seja a de expor o nosso desconforto, tendo em conta que não estavam previstos na negociação. De acordo com apreciação técnica de um Engenheiro, efectuada na visita de 5ª feira, dia 18/06, verifica-se que a casa tem determinadas patologias que não podiam ter sido avaliadas e deslindadas sem um olhar clínico profissional, em simples visitas imobiliárias e que rebatem a versão que nos foi apresentada e as garantias prestadas antes da assinatura do CPVC. Estas patologias têm de ser corrigidas para que a casa tenha qualidade e condições para ser habitável sem danos futuros para quem lá residir. Gostaríamos de recordar que, mediante o que nos foi transmitido, partimos do pressuposto que estaríamos perante uma casa que sofreu uma remodelação total - completa, como foi dito - e não apenas parcial. Acreditamos que também os vendedores há 15 anos possam ter sido induzidos em erro pela empresa que fez a remodelação, porém essa responsabilidade não nos pode ser imputada, uma vez que as patologias estão presentes e já estavam na altura da negociação, sem que nós tivéssemos conhecimento. Em seguida, enviamos detalhadamente os pontos, tal como foram identificados pelo Engenheiro, seguidos de algumas considerações. Começando pelas patologias da cobertura: - Todas as caleiras da cobertura inclinada têm o isolamento comprometido e terá de ser refeito. - As telhas têm de ser lavadas e sujeitas à colocação de fungicidas, uma vez que estão cobertas de fungos. - A cobertura plana tem todo o isolamento comprometido, que terá de retirado e refeito, incluindo as caleiras. E a impermeabilização é também fundamental, sendo este ponto do nosso conhecimento. Estes factos, à excepção da última alínea, contrariam a informação de que dispúnhamos e nos foi relatada por escrito aquando da negociação. Patologias do interior: - A casa apresenta sinais de muita humidade em vários pontos, que têm origem em factores de origem diversa. - A condição exterior da cobertura plana e inclinada, tal como das caleiras e a falta de isolamento térmico são motivo de surgimento de fungos, bolores, manchas e humidade no interior. - A caixa de ar das paredes externas está comprometida, sendo uma questão estrutural (má construção) que tem de ser resolvida, caso contrário a casa terá sempre humidades e fungos. - Todas as humidades interiores têm de ser tratadas, com aplicação de fungicidas, não sendo a limpeza e pintura suficientes, sob pena de ser um risco para a saúde. (por exemplo: vários pontos da sala, escritório, sala multiusos, em pelo menos dois quartos, os dois halls do piso térreo, hall superior, não se tratando apenas de pontos específicos). Uma vez mais, estamos presentes factos contraditórios, face ao que nos havia sido dito: que a humidade e manchas de bolor estariam apenas presentes em alguns pontos do hall dos quartos, na sala, escritório e zonas adjacentes aos algerozes e que teria sido apenas resultado de uma inundação/entupimento que, por ora, estaria resolvida. O que não se coaduna com a realidade, uma vez que pelas razões acima mencionadas o problema é patológico e não circunstancial e muda completamente a perspectiva. Apesar das paredes não terem sido pintadas, uma parte significativa das manchas de humidade e fungos havia sido limpa ou estava oculta, não permitindo avaliar o grau do problema antes da assinatura do CPCV. Recordamos que no 19/05, 5 dias após a assinatura do CPCV, como sabem, deparámo-nos com outra questão impossível de detectar até esse momento - por se tratar de um espaço oculto da casa - que nos causou bastante apreensão: por detrás de alguns radiadores existia a presença de bolor, o que representa, como se sabe, uma série de riscos. Manifestámos a nossa preocupação face ao problema, até porque a parte compradora tem no núcleo familiar que iria habitar a casa, quem tenha problemas respiratórios, mas o problema foi desvalorizado pelos proprietários. A título de exemplo, após medições, em anexo, verificou-se que na parede de um dos quartos que apresentava o bolor, os níveis de humidade rondam os 30% e na parede do hall que vai para os quartos temos um valor de cerca de 40%, o que confirma o problema, até porque estamos a falar de valores muito elevados, principalmente nesta época do ano. A casa não tem qualquer tipo de isolamento, encontrando-se todas as estruturas permeáveis. O que também não está de acordo com uma informação que nos foi dada e nos levou a ser induzidos em erro. No decorrer das visitas, a propósito da recolha de algumas medidas para as alterações estéticas, fomos detectando alguns pontos que foram causando preocupação e que procurámos sempre junto dos proprietários perceber e obter respostas, mas todas as respostas nos remetiam para o facto de serem questões sem importância ou que estariam resolvidas. Porém, na passada semana, ao constatarmos a percentagem de humidade nas paredes, suspeitámos que estaríamos perante questões mais delicadas e sérias e que não poderiam continuar a ser desvalorizadas. Nesse mesmo dia, percebemos que haveria a necessidade de requerer a presença de um Engenheiro para avaliar a gravidade do problema e de tudo o resto que poderia escapar ao nosso conhecimento. Pedimos, por isso, uma última visita à casa, para ter a real noção do que se passava e, simultaneamente, percebermos se o projecto, perante tudo o que surgiu, continuava a ser viável. O resultado dessa visita trouxe-nos até ao ponto em que estamos hoje. Por fim, no que diz respeito às patologias, deparamo-nos com o tema das fundações. Patologias das Fundações: - Há evidências claras de que não houve isolamento exterior das fundações periféricas, que se encontram húmidas ou bastante húmidas, assim como a terra que em alguns locais se encontra barrenta. Um problema estrutural, que se reflecte na casa e se não for corrigido compromete a habitabilidade sã da moradia em questão. Segundo o que nos foi transmitido, todas estas patologias são factuais e o que delas surge não é transitório. E, à excepção da cobertura plana, o que aqui relatamos não corresponde de todo à informação que tínhamos em fase de negociação e vai ao arrepio do que nos foi dito, nomeadamente que a única necessidade de “obra” seria para pintura e cobertura plana. Canalizações: - Na sequência das visitas técnicas da passada semana constatámos, também, que a tubagem da linha de abastecimento de água da casa - não só desde o contador, mas também da alimentação de um furo - até ao início da linha principal de distribuição da moradia - está em ferro galvanizado, incluindo acessórios. O que nos havia sido transmitido era que teria sido feita uma renovação total, incluindo canalizações, verifica-se, porém, que a tubagem não terá sido toda renovada, havendo diversos segmentos que remontam à estrutura inicial da casa, de há 36 anos. Em virtude disso, é necessário que toda esta sequência de segmentos seja substituída até ao contador, uma vez que pela idade e constituição da mesma, é certo o perigo que a parede interior do tubo esteja comprometida e bastante danificada, com "contaminação" da água, e passível de roturas num futuro próximo. As caixas de esgotos também apresentam sinais de rupturas/vazamentos. Estes são, na realidade, um conjunto de factores de extrema relevância a ter em conta nos pressupostos essenciais do negócio e de comunicação entre ambas as partes e que seguramente uma delas – a parte compradora - não poderia ter conhecimento antecipado e que a obriga a confiar na boa-fé dos vendedores, confiando nas garantias e explicações que nos foram prestadas. Perante todas estes pontos e os factos aqui sublinhados são inegáveis os prejuízos que os mesmos aportam, para quem com eles se depara, até porque não são “apenas alguns trabalhos”, porque não estamos a falar de afinar portas ou janelas, pinturas ou mudar rodapés, nem se tratam de questões de natureza estética. Ainda para mais, os pareceres dados após visita técnica, indicam que algumas das patologias fazem parte do ADN da habitação ou já estão presentes há vários anos. Logo, os problemas com os quais fomos surpreendidos, após a assinatura do CPCV – que assinámos de boa fé - deveriam ter sido comunicados quando da negociação, até porque como já foi referido não se apresentavam passíveis de serem constatados e alguns são, aliás, contraditórios com as informações prestadas, por escrito, na sequências dos pedidos de informação que solicitámos. Também, na mais recente visita, fomos alertados para o facto do terreno, por conta do pavimento exterior colocado pelos actuais proprietários, não estar a cumprir, provavelmente, com a percentagem de permeabilidade exigida por lei e que poderá ser foco também de problemas – para um lote de 900m2 a área de impermeabilização deverá ser de 270m2. O que nos obriga a uma obra total do exterior, na zona de entrada e lateral Poente, com alterações e obras que também não estavam previstas. A propósito, da alteração da porta para janela e demolição da varanda na fachada sul, sendo uma alteração da geometria da casa, requer parecer/licenciamento da câmara. Uma vez que nos foi dito que tudo estava em conformidade, agradecemos a documentação referente. Nesta fase, é igualmente pertinente questionar se os actuais proprietários estão na posse do número da licença que indica a legalização do alpendre construído na frente da casa. Uma vez que fomos confrontados com o facto de ter características e dimensões que carecem também de licenciamento. Este alpendre, tal como está e segundo os arquitectos, acresce a área coberta da habitação e conta como anexo. Depreendemos que falta um documento, uma vez que o que temos não menciona a presença do telheiro. Acreditamos que alguns destes pontos (patologias) possam ser uma surpresa para os actuais proprietários e que, com o real conhecimento dos mesmos, teriam sido contemplados na negociação, mas, por maioria de razão, foi-o ainda maior para nós, porque altera completamente a visão que nos foi dada e tínhamos do imóvel. Chegados aqui, se for do interesse dos proprietários, o Engenheiro poderá voltar, esta semana, à moradia com o intuito de fazer um relatório de inspecção, algo que não poderia ter sido feito anteriormente, uma vez que requer autorização dos proprietários, e onde serão feitas medições e listadas e documentadas todas as patologias e respectiva projecção orçamental. No link abaixo, enviamos várias fotos, que corroboram o que aqui está escrito. Como sinal da nossa boa fé e por todas as razões subjacentes ao que nesta carta foi detalhado, chegámos a uma fase em que somos forçados a reavaliar o processo como um todo e sobretudo as condições de aquisição estipuladas com base em premissas que não se verificam. Em consequência disso, decidimos conferir aos actuais proprietários o direito e primazia de propor uma solução para todo este processo. Dado o estágio em que nos encontramos, ficamos a aguardar a resposta com a maior brevidade possível. (…)” Em resposta, os réus, depois de uma série de considerações sobre o princípio da livre apreciação da prova – “cumpre recordar que a lei consagra, nos termos do art.º 607/5 do CPC, o princípio da livre apreciação de prova, nos termos do qual o tribunal a quo aprecia livremente as provas apresentadas pelas partes e julga provados ou não provados determinados factos de acordo com a prudente convicção que tenha formado acerca dos mesmos” – e de invocarem em complemento sobre a questão uma lição de processo civil de 2005 e um acórdão do TRL de 2009, dizem: Em primeiro lugar, cumpre desde logo notar que o documento em si mesmo considerado não consubstancia um facto susceptível de ser incluído no elenco de factos provados (ou não provados) de uma determinada decisão. Com efeito, “[o]s documentos são coisas representativas de um facto, juridicamente, relevante, em virtude de uma actuação humana intencional …”, “[o]s documentos são meios de prova que devem acompanhar o articulado onde é feita a alegação dos factos.”. Ou seja, no caso em apreço, o facto consiste apenas na circunstância de, em 22/06/2020 a mediadora dos autores SR ter enviado à mediadora dos réus RL, o e-mail junto como doc. 4 com a contestação, que reencaminha um e-mail enviado pelos autores à sua mediadora para fazer chegar aos réus e cujo teor – i.e. as “acusações” e “estados de alma” dos autores quanto à sua percepção do que eram as “patologias” do estado do imóvel prometido – acabou por ser largamente reproduzido na petição inicial. Ora, não sendo o teor do doc. 4 junto pelos réus, para além da data do seu envio – i.e. a uma semana do prazo limite para os autores marcarem a escritura pública de compra e venda – um facto em si mesmo considerado, mas tão só e apenas uma reprodução documental das “acusações” dos autores quanto ao estado do imóvel e alegadas patologias, que, aliás têm eco na petição inicial, e que portanto foram amplamente respondidas em sede de contestação, não se vislumbra a que propósito é que o tribunal a quo deveria ter incluído tal documento e respectivo teor no elenco de factos provados, tanto mais quanto os réus não aceitaram o seu teor nem o mesmo resultou provado nos autos. Neste sentido, andou bem o tribunal a quo a não incluir no elenco de factos provados o teor do referido documento, sendo irrelevante o seu envio aos réus – única circunstância que poderia eventualmente constar desse elenco mas que em nada alteraria a decisão de mérito – devendo manter-se a decisão recorrida nos seus exactos termos. Não obstante o exposto, cumpre notar que as conclusões que os autores pretendiam que o tribunal a quo tivesse retirado do aludido documento, nomeadamente, a respeito de qualquer pretensa notificação de “defeitos” dirigida pelos autores aos réus, ou até de “interpelação para correcção de todos os defeitos”, não têm qualquer adesão à realidade dos factos. Nos termos da cl.6ª do contrato-promessa, qualquer interpelação dirigida pelos autores aos réus teria de ser efectuada “[p]ara as moradas indicadas no preâmbulo do presente contrato, se outra não for indicada por carta registada com aviso de recepção à contraparte”. Reitera-se: o documento 4 é um mero e-mail enviado pela mediadora SR à mediadora RL, nos termos do qual a primeira dá conta do impasse verificado e sugere a realização de uma “vistoria”, “[u]m diagnóstico meticuloso afim de esclarecer a situação da casa (…) de forma a ambas as partes poderem pensar em conjunto quais as medidas justas a adoptar e assumirem as suas respectivas responsabilidades”, o que não veio sequer a acontecer, atenta a total indisponibilidade dos autores para chegar a qualquer consenso, como aliás resultou claro do depoimento em audiência de ambas as mediadoras. Ora, não resultando provado nos autos que as partes tenham entendido essa troca de correspondência como uma interpelação dos autores aos réus e quaisquer tentativas de ultrapassar o impasse ocorrido tenham saído malogradas, por motivo exclusivamente imputável aos autores, inexiste motivo para levar tais pretensos factos ao elenco de factos dados como provados. Aliás, um mero anexo de um e-mail trocado entre mediadoras não pode servir como prova de qualquer pretensa interpelação dos autores aos réus, nem aliás foi esse o intuito que as partes lhe conferiram. Por outro lado, resulta do anexo ao doc. 4 que, alegadamente, os autores – ou quem quer que tenha escrito a comunicação, na medida em que a mesma não está assinada – não pretendiam realizar qualquer interpelação formal, mas somente “[c]onferir aos actuais proprietários o direito e primazia de propor uma solução para todo este processo.” Assim, resultando da comunicação anexa ao documento apenas um convite para a procura de uma solução conjunta que permitisse ultrapassar o impasse, não poderia o tribunal a quo retirar do mesmo qualquer indício de que os autores já haviam interpelado os réus para sanar o suposto incumprimento naquela data – o que, reitere-se, não ocorreu. Da mesma forma, a prova de que os autores haviam interpelado os réus em momento anterior só poderia ser feita através da junção aos autos de tal carta de interpelação (por ser um facto susceptível de prova documental) e não através de declarações de parte da autora – as quais, por serem irrelevantes no que a este ponto diz respeito, foram até interrompidas pelo tribunal a quo, como referido pelos próprios autores. Em face do exposto, não deverá ser acolhida a pretensão dos autores. Apreciação: Não há dúvida que, em escrito datado de 21/06/2020 e dirigido aos réus, que o receberam, os autores lhes deram conhecimento do que viria a constar do relatório sob 12. Os réus aceitaram este facto e foram eles que juntaram o documento que o comprova. Tendo o tribunal recorrido dito, por duas vezes, em 9 e 12 da fundamentação de direito da sentença que, com o escrito sob 14, “era a primeira vez que os réus eram confrontados com tais situações”, há naturalmente que saber se esta fundamentação de direito tem ou não suporte nos factos provados. Ora, com a carta de 21/06/2020 os autores pretendem demonstrar que não existe tal suporte. Tanto basta para se concluir pela necessidade de se dar como provado o envio de tal carta, com o seu conteúdo para se poder saber se o que o constava da mesma “confrontava ou não os réus com tais situações”. As objecções dos réus não têm razão de ser (
4. i)o princípio da livre apreciação da prova também se impõe aos tribunais da relação; (
5. ii)o envio de um documento e o seu conteúdo, também são factos que, por isso, em certas situações – como no caso – se pode justificar dar como provados, sem com isso se estar a dizer que as afirmações de facto que constem do conteúdo do documento estejam provados; (iii) sendo um escrito dos autores de que os réus tiveram conhecimento, é irrelevante a via de transmissão do mesmo; (
6. iv)a razão para o tribunal recorrido dar como provado o facto resulta do já explicado: contradiz directamente a afirmação que o tribunal recorrido ia fazer mais à frente; (
7. v)o facto de os réus não terem aceitado o seu teor, não impede que o seu teor os confrontasse com as situações; (
8. vi)se estão ou não provadas as afirmações lá feitas é outra questão que não é a agora discutida; (vii) as outras intenções que os autores visarão com a pretensão de dar este facto como provado (segundo os réus: servirem-se dele como interpelação) são irrelevantes por agora e na altura própria, se for necessário, serão apreciadas – o que interessa, agora, é saber se a fundamentação da pretensão, apresentada agora, procede ou não. Assim, determina-se o aditamento como facto 11bis do facto que os autores pretendem aditar, com a redacção por eles proposta e transcrita acima. * Na sentença recorrida deram-se como não provadas, entre outras, as seguintes afirmações de facto que tinham sido feitas pelos autores: A\ Na sequência do referido em 10, os autores confrontaram os réus, tendo estes lhes dito que as manchas seriam apenas resquícios pontuais da situação ocorrida nesse último Inverno e que o bolor - que existiria nesses pequenos pontos concretos -, se resolvia com uma simples limpeza e o réu limpou com um pano essa zona, indicando que assim já “ficava resolvida essa questão”. B\ Os réus sempre disseram aos autores que a moradia estava licenciada. C\ Os réus tinham conhecimento de todas as situações a que se refere o escrito parcialmente reproduzido 12 e decidiram não as revelar aos autores antes da assinatura do contrato-promessa. Na motivação da decisão de facto escreveu-se, com interesse para a decisão das impugnações que recaem sobre estas alegações, o seguinte: 1\ Os factos sob 10 (cujo conteúdo se reporta ao que se alega em 19 da petição inicial) foram tidos como demonstrados com base na valoração conjugada do relatório junto com a contestação sob doc. 5, dos testemunhos de FS (primo da autora e por esta contratado para fazer alterações nas carpintarias da moradia) e de FP (autor do dito relatório) e das declarações de parte prestadas pela autora. 2\ Resulta daquele relatório que, em 25/06/2020 (data da sua elaboração), se verificava, na moradia prometida vender, “[...] humidade em algumas zonas localizadas do edifício com forte probabilidade de resultarem de fenómenos de capilaridade, resultantes de, na sua base e vizinhança, eventual acumulação de água ao nível do solo ou proveniente da inundação reportada que actualmente não se observa [...].” Adicionalmente e em suma, FP deu conta que a presença dessa humidade se verificava ao nível do revestimento fino, i.e. do estuque, tendo avistado uma bacia de retenção de água proveniente de empoçamento. Por seu turno e em síntese, FG dos Santos deu conta de que, em visita à moradia em Maio de 2020, notou a existência de bolores atrás de radiadores. Numa outra visita, realizada no mês seguinte e já com a moradia praticamente sem mobiliário, notou bolores e humidades nos rodapés e manchas amarelas. Notou ainda a presença de vestígios de limpeza. Tais testemunhos revelaram-se espontâneos, claros, firmes e coerentes, revelando as referidas testemunhas conhecimento directo dos factos narrados e distanciamento relativamente às partes (pese embora a aludida relação familiar). Por isso, o tribunal reputou tais depoimentos como sendo globalmente credíveis e fiáveis e, nessa medida, persuasivos. 3\ A autora, nas declarações de parte prestadas, afirmou que avistou a presença de bolor atrás de um radiador e sinais de humidade. Numa outra visita, após as coisas estarem empacotadas, viu uma mancha que percorria toda a parede do escritório e, após desviar pequenos móveis, viu manchas, “picos pretos” e rodapés danificados. Pese embora a emotividade com que prestou estas declarações e o natural interesse no desfecho da causa, entendeu-se conferir credibilidade às mesmas na medida em que, como se vê, foram cabalmente secundadas por outros meios de prova. 4\ Atento o contexto eminentemente social em que JC, LN e LH (amigos dos réus) visitavam/visitaram a casa dos réus, desconsiderou-se o facto de, segundo uniformemente relataram, nenhum deles ter avistado quaisquer sinais de bolores ou de humidades quando ali se deslocaram. 5\ Os factos sob 11 (cujo conteúdo se reporta ao que se alega em 24 da PI) foram tidos como demonstrados com base na valoração do testemunho de JF, autor do relatório mencionado no ponto seguinte. 6\ Em síntese, JF referiu que, a pedido de amiga da autora, realizou uma primeira visita à moradia, tendo avistado humidades, bolores e salitres. Mais adiantou que, nessa sequência e a pedido da autora, elaborou o dito relatório. O seu testemunho revelou-se sincero, coeso e convicto, revelando o depoente conhecimento directo dos factos que relatou e desprendimento relativamente à posição das partes. Por isso, o tribunal considerou esse depoimento como credível e convincente. 7\ O facto sob 12 (cujo conteúdo se reporta ao que se alega em 25 a 36 e 53 a 60 da PI) foi tido como demonstrado com base na valoração do “Relatório de visita e inspecção a moradia) cuja cópia foi junta com a PI, estando a cópia apensa por linha aos presentes autos. 8\ Note-se que o respectivo teor é, no que concerne à presença dos ditos sinais de humidades e respectiva origem, congruente com o relatório junto com a contestação como doc. 5, o que permitiu concluir pela verosimilhança das constatações ali vertidas. 9\ Por seu turno, como resulta da petição inicial, o teor desse relatório foi determinante para desencadear o facto referenciado no ponto seguinte. Por essa razão e a fim de consubstanciar as alegações de pendor predominantemente conclusivo vertidas naqueles artigos da PI (que, nos segmentos aproveitáveis, constituem meras transcrições daquele), optou-se por transcrever os trechos mais relevantes daquele. 10\ O facto sob 13 (cujo conteúdo se reporta ao que se alega em 6, 19 e 32 PI, quando ali se alude à surpresa sentida pelos autores) foi tido como demonstrado com base na formulação de uma ilação alicerçada na valoração das comunicações parcialmente reproduzidas nos factos sob 4 e 5 (de onde resulta que, v.g., as humidades verificadas ao nível das paredes e a existência de construções não licenciadas não antes havia sido objecto de discussão entre as partes), no teor do facto sob 3 (de onde se extrai que as humidades aí referenciadas se localizavam nos tectos da habitação, atenta a explicação dada para a sua proveniência) e no testemunho de SR – consultora imobiliária que acompanhou o processo de aquisição para os autores -, no segmento em que, em suma, deu conta de que a autora ficou estupefacta com o teor do relatório, tendo sido apanhada ‘desprevenida’. O seu testemunho revelou-se franco, coerente, firme e descomprometido, revelando a depoente conhecimento directo da maior parte dos factos que relatou. Por isso, o tribunal considerou esse depoimento como crível e convincente. 11\ Com base nestes dados de facto foi viável formular a presunção judicial de que, antes daquele relatório, os autores desconheciam as situações ali enunciadas. […] 12\ O facto sob 17 (cujo conteúdo se reporta ao que se alega na primeira parte de 68 da PI) foi tido como demonstrado com base na valoração do relatório de inspecção junto como doc. 6 com a contestação. Datado do mês de Outubro de 2020, dá-se ali nota de que as reparações ali mencionadas ocorreram «[...] há cerca de 2/3 meses [...]», o que significa que não foram realizadas na sequência da missiva parcialmente reproduzida sob 14. De resto, a posição dos réus, expressa na comunicação parcialmente reproduzida no subsequente ponto, indica à saciedade a intenção de não efectuar as obras e diligências que lhes foram exigidas pelos autores. […] 13\ Os factos sob 21 (cujo conteúdo se reporta ao que se alega em 94 a 96 da PI) foi tido como demonstrado com base na valoração concatenada dos testemunhos de AC – no segmento em que deu nota de que a autora estava triste, desolada e emocionalmente perturbada com a situação – e de AB – deu conta de que a autora se sentia defraudada, porque não correspondia à verdade o que lhe havia sito relatado – e das declarações de parte da autora – no trecho em que narrou os sentimentos experienciados por si e pelo seu marido com toda a situação. Também neste segmento, reconheceu-se credibilidade às declarações de parte na medida em que foram secundadas por outros meios de prova. […] 14\ Quanto aos factos não provados, considerou o tribunal que a valoração ponderada, crítica, global e conjugada de toda a prova produzida não foi susceptível de o convencer da sua veracidade. Por um lado, examinados os documentos juntos, concluiu-se que aqueles não tinham a virtualidade de revelar a factualidade em apreço. Por outro lado, a apreciação dos depoimentos testemunhais e das declarações de parte não permitiu formar uma convicção coincidente com o que se invoca nos articulados. 15\ Concretizando, apenas a autora demonstrou ter conhecimento directo dos factos vertidos sob 20 e 21 da PI [≈ A dos factos não provados - TRL]. Porém, do respectivo relato, não emerge que o réu tenha reagido da forma ali descrita. Não se produziu qualquer outro meio de prova que permitisse apurar esses factos. 16\ Não foi produzido qualquer meio de prova que permitisse apurar a facticidade invocada sob 115 da PI [= B dos não provados - TRL]. 17\ Pese embora se tenha demonstrado o facto sob 1, não foi possível determinar que os réus decidiram ocultar as situações enunciadas no relatório parcialmente reproduzido sob 13, como se alega sob 37, 62 e 122 da PI [≈ C dos não provados - TRL]. 18\ Desde logo, há a notar que os mesmos sempre anuíram à realização de inúmeras visitas por parte dos autores (mesmo após a formalização do contrato-promessa, o que nem sequer é usual, como salientou SR), que facultaram a estes as telas finais (como deu nota JF) e que sempre se mostraram disponíveis (como aquelas testemunhas também deram nota), tendo respondido às questões que lhes eram colocadas «à luz do conhecimento» que tinham, como SR expressamente referenciou. Cabe aqui salientar que as visitas tiveram lugar no decurso da fase aguda da pandemia (logo, particularmente adverso à sua realização), o que facilitaria a sua inviabilização por razões de índole sanitária. 19\ A abertura evidenciada pelos réus é, como se compreenderá, logicamente incompatível com o propósito de ocultar o que quer que fosse. 20\ A corroborar essa conclusão, há a salientar que as ditas manchas de humidade localizadas nas paredes se apresentaram, primeiramente, cobertas por móveis e radiadores (facto 10), pelo que é plausível que os réus delas não se tenham apercebido ao comunicarem aos autores o que consta do doc. 2 junto com a PI. 21\ Acresce, enfim, que não resultou do testemunho de LN – o arquitecto que realizou a “valorização” da habitação em 2005 – que este tenha alertado os réus para a premência de submeter a licenciamento camarário algumas das obras então realizadas. 22\ Assim, à míngua de elementos de prova que apontassem em sentido diverso, concluiu-se pela falta de prova daqueles factos. Quanto ao facto A, os autores dizem o seguinte: É manifesto que ao contrário do decidido pelo tribunal recorrido, foi produzida prova suficiente para dar essa matéria, pelo menos, como parcialmente provada. Atenta a sua ligação, recorde-se que no facto sob 10 consta: Em visitas realizadas à moradia que tiveram lugar em momentos posteriores à celebração do contrato, os autores viram manchas de humidade e bolor em paredes daquela habitação que antes estavam tapadas por mobiliário e radiadores. Ora, ao contrário do concluído pelo tribunal recorrido, não foi apenas por via das declarações de parte da autora que se produziu prova quanto a este aspecto, mas também por via do depoimento da testemunha AC. Ora, por via destes dois depoimentos, resultou demonstrado que após terem sido detectados pelos autores sinais de bolor e humidade nos termos constantes do facto 10, e confrontados os réus com essas questões, foi-lhes dito que as manchas seriam apenas resquícios pontuais da situação ocorrida nesse último Inverno e que o bolor e que se resolvia com uma simples limpeza [sic - TRL] – conforme alegado sob 20 da PI. Neste sentido, atente-se na integralidade das declarações de parte prestadas pela autora na sessão de julgamento de dia 20/09/2022, gravadas, com início pelas 09.47.47, e, em particular, os seguintes excertos de gravação: 13m:28ss Autora: E deparamo-nos com uma questão que é: atrás do radiador há bolor. Ah… O radiador atrás está preto, verde…. Há, portanto, sinais de humidade evidentes. Ah…, portanto, isso levantou-me…. Enfim, fiquei assustadíssima, fiquei em pânico. Literalmente. Na realidade, eu…, a SR estava comigo nessa visita – há, aliás, mensagens que provam isso mesmo. Juiz: Sim, ela aqui já relatou. Nós aqui interessa-nos a sua visão das coisas. (…) 14m:28ss Autora: Depois o proprietário foi lá posteriormente - e estavam até mais pessoas – e, na realidade, diz-me: “AR, esteja descansada, isto não é nada. Não se passa nada. Aqui, nós estivemos aqui uma inundação.” Surge um novo dado, até então nunca tinham falado em inundação, como pode verificar até pelas comunicações que foram feitas. “Tivemos aqui uma inundação. Portanto aquilo é fruto da inundação. Mas na realidade aquilo até era só sujidade, porque eu já limpei, e aquilo não tem rigorosamente nada. Aquilo é só sujidade.” Portanto, acaba até por haver aqui uma certa contradição: existe um dado novo – que é uma inundação. (…) 16m:08ss Autora: Eu estava muito entusiasmada com tudo aquilo e, de repente, ao longo das visitas, fui constatando, uma ou outra visita, constatei uma mancha amarela atrás de um sofá no anexo. Na altura o proprietário cruzou-se comigo, já não sei se à saída, ou por lá, que também desvalorizou em absoluto e, portanto, “que não era nada e que eram sujidades, e que não era coisa nenhuma”. Eu não sou técnica. Portanto, eu confio naquelas pessoas e contínuo a confiar. Atente-se, igualmente, no depoimento da testemunha AC prestado na sessão de julgamento de dia 13/09/2022, gravadas, com início pelas 11h29:15, em particular o excerto de gravação de 06m:13ss a 06m:38 ss Testemunha: Nessa segunda visita, portanto fomos dar continuidade ao trabalho que se tinha começado, porque, enfim já tinha-se, já tinha sido assinado o contrato, já estávamos a definir as coisas, portanto, já havia uma série de ideias. Ah… Foi nessa visita que me encontrei então com o proprietário que tinha ido lá, na altura ah… segundo ele referiu, de propósito que era para deixar a AR descansada sobre umas situações que estavam atrás do radiador, de manchas, de bolores, ah… e para ela ficar descansada … que isso já tinha sido tudo limpo e que… tinha a ver com uma inundação que tinha ocorrido na casa… Por outro lado, esta situação é também asseverada pelo teor da comunicação de 01/07/2020 (facto 14) em que consta desse documento o seguinte: “Subsequentemente à celebração do contrato-promessa, realizámos uma nova visita ao imóvel no sentido de preparar a decoração daquele e eventuais alterações que quiséssemos fazer, algumas das quais já em preparação. Nessa visita, que ocorreu na presença de um empreiteiro e de uma agente imobiliária, verificámos que atrás de um dos móveis existia uma quantidade elevada de bolor e, posteriormente, quando se procedeu à deslocação de outros, verificou-se que ali se encontravam mais machas de bolor e fungos, até lá escondidas pelos móveis. Outros sinais de bolor notavam-se terem sido limpos recentemente. Perante tal situação, voltámos a solicitar uma nova visita ao imóvel, na presença de V. Exas e de um arquitecto, tendo V. Exas realçado que uma mancha negra atrás do radiador já estaria limpa e que era apenas sujidade, o que, porém, não se verificou com outro que também se encontrava naquele estado, que por nós foi identificado. Face à parca e inconclusiva explicação facultada no âmbito de todos os contactos realizados com V. Exas relativamente à verificação de bolor e de manchas negras (sucessivas) ocultadas por detrás de mobiliário e em vários pontos para além dos por vós mencionados em fase de negociação, decidimos solicitar um relatório sobre o estado do imóvel a um perito, ainda acreditando ser possível que tudo o que nos diziam corresponderia à verdade.” Também na comunicação cujo aditamento aos factos provados supra se requereu – a comunicação junta como doc. 4 da contestação – é expressamente mencionado pelos autores que: “Recordamos que no 19/05/[2020], 5 dias após a assinatura do CPCV, como sabem, deparámo-nos com outra questão impossível de detectar até esse momento - por se tratar de um espaço oculto da casa - que nos causou bastante apreensão: por detrás de alguns radiadores existia a presença de bolor, o que representa, como se sabe, uma série de riscos. Manifestámos a nossa preocupação face ao problema, até porque a parte compradora tem no núcleo familiar que iria habitar a casa, quem tenha problemas respiratórios, mas o problema foi desvalorizado pelos proprietários.” Destarte, deve pelo menos ser dado como provado que: na sequência do referido sob 10, os autores confrontaram os réus, tendo estes lhes dito que as manchas seriam apenas resquícios pontuais da situação ocorrida nesse último Inverno e que se resolvia com uma simples limpeza. Os réus respondem o seguinte: Os meios de prova apresentados pelos autores não permitem de forma alguma que o tribunal a quo chegasse a diferente conclusão. Com efeito, os documentos mencionados são comunicações redigidas pelos autores, e não pelos réus, que, em momento algum, aceitam muito menos confessam a existência de manchas nas paredes. Perante a ausência de confissão dos réus ou de prova documental no sentido propugnado pelos autores, o tribunal a quo não poderia, como pretendem os autores, basear-se nas declarações de parte da autora – que é parte interessada no desfecho da acção e nessa medida as suas declarações são enviesadas – e no depoimento de uma amiga da autora, que pouco ou nada sabia sobre a matéria em discussão nestes autos (mas tão só e apenas sobre fengshui…) para dar como provado um facto pessoal dos réus, o qual se encontra expressamente impugnado pelos mesmos. A qualificação do tribunal a quo de tal facto como “não provado” resulta – e bem – de uma análise da prova produzida no seu conjunto, a qual não permite apurar se os réus transmitiram ou não tais informações aos autores. Apreciação: Os autores relatam o episódio pelo escrito do doc. 4 uns dias depois de ter ocorrido, os réus respondem e não põem em causa o episódio e dão uma explicação para a situação em causa. Isto é um início de prova do episódio ter ocorrido. Uma testemunha vem contar em tribunal o facto e a forma que os réus arranjam para a desvalorizar, sem pôr em causa que a testemunha tenha estado na moradia com a autora e o réu na ocasião do episódio, é dizer que é uma testemunha que só sabe de fengshui. A autora também relata o episódio. O conjunto destes três elementos de prova é suficiente para entender que os autores produziram prova bastante do facto – pelo menos da parte que entendem agora como provado; e os réus não produziram prova para tornar duvidoso o facto. Aliás, repare-se, que este tipo de resposta já tinha sido dado antes (facto 3). Assim sendo o facto deve considerar-se provado (art.º 346 do CC) e deve ser aditado com a redacção proposta pelos autores. * Quanto ao facto B [os réus sempre disseram aos autores que a moradia estava licenciada], os autores dizem: A prova documental é manifestamente contrária à resposta negativa, tendo a veracidade desse facto sido igualmente atestado por via da prova testemunhal. Conforme resulta do facto provado 4, por comunicação datada de 28/04/2020, antes da celebração do contrato promessa, os réus, atestaram entre outras informações a seguinte: “Não foram alteradas as áreas da casa encontrando-se conforme as plantas originais, portanto não julgo haver qualquer problema com os bancos que também intervieram em 2005 quando nós comprámos a casa.» Esta resposta dos réus é feita na sequência da comunicação junta como doc. 1 da contestação, em que é questionado pelos autores se: “A área da casa tal e qual se encontra corresponde à área útil de caderneta? Existem algumas discrepâncias que possam originar uma objecção aquando análise dos documentos pelo banco?” A importância da questão do licenciamento – ou, melhor, a falta do mesmo - é devidamente apontada nas diversas comunicações trocadas entre as partes, sendo facto provado que os autores desconheciam antes do CPCV, as diversas situações que careciam de licenciamento no imóvel prometido comprar – vide factos provados 12 a 16. É de resto dado como provado que os autores desconheciam, até então, as situações descritas no relatório/vistoria efectuada ao imóvel, o que inclui necessariamente todas as questões relativas às faltas de licenciamentos, conforme facto provado 13. Na comunicação constante de 16, datada de 10/07 [doc. 8 da PI] é aliás, expressamente referido a este propósito pelos autores que: “Começamos por assinalar que não respondem V. Exas ao tema da falta de licenciamento, o que se estranha, porque o integral licenciamento e legalidade do imóvel é uma garantia evidente prestada pelos promitentes vendedores. Esta circunstância, que só após a celebração da promessa verificámos não corresponder à verdade, é só por si suficientemente grave para justificar a resolução do contrato promessa — desde logo, porque a instituição financiadora recusará qualquer financiamento se a condição não se encontrar assegurada —, não se compreendendo que V. Exas não apresentem sequer uma referência à mesma na V. resposta.” Aliás, a compra e venda de um imóvel envolve para o vendedor a obrigação de realização das diligências necessárias ao licenciamento das obras de alteração, como meio de propiciar as condições à coisa vendida para a sua função normal, ou seja, a sua cabal fruição. Esta obrigação legal decorre do art.º 1 do DL 281/99 de 25/06, na redacção introduzida pelo DL 99/2010, de 2/09, que não podem ser realizados actos de transmissão de propriedade de prédios urbanos sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização, sendo a apresentação de autorização da utilização dispensada se a existência desta estiver anotada no registo predial e o imóvel não tiver sofrido alterações. Realce-se que em momento algum, em qualquer comunicação escrita ou mesmo na sua defesa, os réus negaram a inexistência desses licenciamentos e o seu conhecimento dessa circunstância. Pelo contrário, limitaram-se, sempre, a escudar-se na circunstância de os autores terem assinado contrato promessa em que era indicado que tinham analisado a documentação do imóvel. Mas naturalmente que tal argumento não colhe, porque como decidido, bem neste aspecto, pelo tribunal recorrido, o conhecimento dos autores dessa falta de licenciamento apenas lhes adveio após a celebração do contrato promessa. O licenciamento deste imóvel e as garantias dadas pelos réus a essa questão foram também sobejamente debatidos em diversos depoimentos prestados nestes autos. Atente-se no depoimento da testemunha SR prestado na sessão de julgamento de dia 13/09/2022, gravadas, com início pelas 09h57m13, com particular relevância o excerto de gravação de 19m:26ss a 25m:03ss, do qual resulta que à excepção de uma situação de uma casa de banho exterior e de questão com um telheiro, nenhuma outra questão foi levantada quanto a problemas de licenciamento ou sua ausência. Aliás, mesmo neste excerto do depoimento desta testemunha, a situação da eventual questão de problema de licenciamento do telheiro, não é confirmado pela testemunha se foi uma questão suscitada antes ou após o CPCV. Mas resulta indubitável deste depoimento que a questão do licenciamento deste imóvel foi uma matéria discutida entre as partes antes do CPCV, nunca tendo sido em momento algum revelado pelos réus que existiam problemas de falta de licenciamento, pelo contrário. Foi igualmente ouvido em sessão de julgamento de dia 20/09/2022, LN, o arquitecto contratado pelos réus aquando da sua aquisição por estes para concretizar algumas alterações neste imóvel, tendo este confirmado que foram realizadas algumas intervenções que pese embora sejam alvo de licenciamento – não efectuado – são no entendimento desta testemunha alterações cujo licenciamento não reveste complexidade, podendo ser facilmente obtidas a qualquer altura. Mas, na verdade, como visto, nunca os réus procederam a esses licenciamentos das alterações efectuadas, nem mesmo quando interpelados pelos autores para esse efeito. Atente-se, a este propósito no depoimento da testemunha LN, prestado na sessão de 20/09/2022, gravado, com início pelas 15h33.25, com particular relevância o excerto de gravação de 06m:23ss a 07m:40ss: 06m:23s Advogada: Ah, na altura, houve, aqui já disse que a casa ah esteticamente deixava algo ah a desejar, houve algumas obras que foram feitas e que, que não tivessem sido licenciadas, ou como é que, ou a obra que fez, o que é que se recorda na na altura Testemunha: Na altura nos fi nos fizemos pequenas intervenções..., ah, fizemos pequenas intervenções ajustamentos ao nível da fachada ah algumas janelas, sob, no… nomeadamente a janela da cozinha, que foi. Essa foi alterada. E por … por… o JM dirá também melhor que eu …por razões de circunstância e porque eram obras que ocorriam dentro do limite do lote não foi. ah não que eu saiba não foi submetido nenhum ah nenhum processo de regularização. Mas são obras que que ah não ah carecem de qualquer dificuldade ao nível do seu licenciamento, da sua... Advogada: Ou seja, se essas obras tivessem que, que ser licenciadas, na sua…na sua opinião técnica não haveria problema nesse licenciamento. Testemunha Não há nenhuma alteração dos parâmetros urbanísticos ah que é o que condiciona, que é o que condiciona por regra ah ah ah a avaliação e aprovação do dos projectos de edificação, há há uma mera há um mero reposicionamento de janelas que também não não condiciona as (imperceptível) arquitectónicas, não transforma o edifício numa numa alteração estética, pelo contrário até o valoriza portanto, não há motivo nenhum para que essas obras não sejam licenciadas. Não se pode, assim, concordar com o Sr. juiz quando conclui que “não resultou do testemunho de LN – o arquitecto que realizou a “valorização” da habitação em 2005 – que este tenha alertado os réus para a premência de submeter a licenciamento camarário algumas das obras então realizadas”. Resulta do excerto transcrito e de toda a ponderação do depoimento prestado por esta testemunha, que os réus eram conhecedores da necessidade de legalização, mas que por “razões de circunstância”, - entenda-se, dos mesmos -, não realizaram esse licenciamento. De resto, ao contrário do fundamentado pelo Sr. juiz, não se aferia neste ponto se os réus consideravam premente (ou não) a regularização das alterações efectuadas que impunham licenciamento. A resposta à matéria deste facto impunha, antes, a verificação do conhecimento pelos réus de alterações sujeitas a licenciamento (que o não tinham sido) e a omissão dessa informação aos autores. Também a autora ao longo das suas declarações atestou que os réus antes da celebração do contrato promessa expressamente confirmaram a devida legalização de todo o imóvel (e alterações pelos mesmos efectuadas), conforme declarações de parte prestadas na sessão de 20/09/2022, gravadas, com início pelas 09h47m44, em particular, o seguinte excerto: 09m:10ss Juiz: Não havia como suspeitar que a casa não estava como estava nas telas finais? Autora: Diga? Juiz: Ou seja, a casa não estava como estava… Autora: Em termos de área interna, estava. Não há qualquer dúvida… Juiz: Não, mas acrescentos que tenham sido feitos. Autora: O que a única coisa que a casa tinha e que nós na altura perguntámos se estava tudo em conformidade era o telheiro. Não é? Juiz: Hum hum. Autora: Que eles tinham feito um telheiro. Juiz: Um telheiro sim. Autora: Eles tinham feito um telheiro. E havia uma alteração das… das… varandas e de uns vãos. Ok? Juiz: Hum hum. Autora: Na altura, nós perguntámos se estava tudo em conformidade. Disseram-nos que sim. Portanto que, em termos de áreas, não havia nenhuma alteração, e que, na altura, que a obra quando tinha sido feita, em 2005… Portanto que, tinha sido feita, que as coisas tinham sido feitas em conformidade com aquilo que deve ser feito. E pronto, nós confiámos, mais uma vez, de boa-fé. Não temos porque não confiar. Destarte, da análise conjugada de toda a prova produzida e supra elencada, é manifesto que ao contrário do decidido pelo tribunal recorrido, foram produzidos meios de prova suficientes para dar como demonstrada o facto B. Os réus respondem o seguinte: Dos depoimentos das testemunhas SR e LN resulta, ao contrário, evidente que os réus informaram os autores da existência de algumas (poucas e irrelevantes) modificações no imóvel objecto do contrato-promessa face ao que constava das telas originais – recorde-se que os autores não eram os proprietários iniciais, tendo adquirido o imóvel no estado de usado 15 anos antes – tendo inclusivamente disponibilizado tais telas para consulta e possibilitado a visita dos autores ao imóvel para constatar in loco a existência e extensão dessas mesmas modificações. Ao contrário do que os autores pretendem fazer crer, resulta inequívoco do depoimento da testemunha SR, mediadora dos autores, que os réus alertaram os autores para a existência no imóvel de construções posteriores à edificação e aquisição do imóvel (na medida em que eram os segundos proprietários do mesmo) que careciam de licenciamento. A este respeito o Tribunal a quo mencionou expressamente na sentença em apreço que os réus “[f]acultaram a estes as telas finais (como deu nota JF) …” e“[s]empre se mostraram disponíveis (como aquelas testemunhas também deram nota), tendo respondido às questões que lhes eram colocadas «à luz do conhecimento» que tinham, como SR expressamente referenciou”, circunstância essa que é manifestamente incompatível com o assegurar de falsas características ou esconder quaisquer condicionalismos de licenciamento do imóvel. Atente-se, ao depoimento prestado pela testemunha JF, cujo depoimento foi requerido pelos autores: “[00:14:57] - Mandatária dos Autores: Muito bem. Disse também que lhe foi disponibilizado pelo proprietário elementos documentais, é isso? [00:15:02] - JF: Sim. [00:15:02] - Mandatária dos Autores: Os elementos documentais, então, é os que aqui estão mencionados no relatório…? [00:15:06] - JF: É os que estão mencionados, é umas plantas… umas plantas que seriam as telas finais do processo da construção original (…). [00:15:31] - Mandatária dos Autores: Muito bem. Para além desse elemento documental, foram-lhe dadas – pergunto-lhe – informações pelo proprietário do tipo de alterações ou obras que tinham feito naquela casa, não é? [00:15:43] - JF: Sim.” Também a testemunha RL, mediadora do negócio e cujo depoimento foi requerido pelos réus, confirmou que os réus haviam fornecido aos apelantes as telas finais e prestado todos os esclarecimentos às questões levantadas pelos réus. Atente-se no seu depoimento: “[00:13:55] - Mandatária dos Réus: Não se lembra porque foram várias visitas, é isso? [00:13:56] - RL: Sim. Nós colocávamos sempre as plantas todas em cima da mesa da sala de jantar…. Colocávamos toda a documentação. E foi informando, também a minha parceira, que tinha havido uma acumulação de águas pluviais e… como é que se diz… e um coletor que tinha sido desentupido junto à piscina. [00:25:22] - Mandatária dos Réus: Foi-lhes também transmitido o certificado energético? [00:25:24] - RL: Claro. [00:25:26] - Mandatária dos Réus: Telas finais, (impercetível) …? [00:25:27] - RL: Tudo. Tudo.” Resulta, assim, da prova produzida que, antes da celebração do contrato-promessa, os autores tiveram conhecimento das alterações ao imóvel que haviam sido introduzidas posteriormente e que não tinham sido objecto de licenciamento pelos réus, pelo que as declarações da autora no sentido de que lhe tinha sido assegurado pelos réus que todo o imóvel estava licenciado não correspondem à verdade. Neste sentido, a qualificação como não provado do facto B resulta de uma análise da prova na sua globalidade pelo tribunal a quo, a qual não deverá ser deturpada como requerem os autores. Apreciação: Relembre-se: a declaração de facto que o tribunal dá como não provada, com base no facto de não haver prova sobre ela, foi a seguinte: B\ Os réus sempre disseram aos autores que a moradia estava licenciada. [O que os autores diziam em 115 da PI era mais precisamente o seguinte: Os réus sempre garantiram aos autores que todo o imóvel estava devidamente licenciado.] Os réus, em defesa da decisão recorrida, dizem, entre o mais: “Ao contrário do que os autores pretendem fazer crer, resulta inequívoco do depoimento da testemunha SR, mediadora dos autores, que os réus alertaram os autores para a existência no imóvel de construções posteriores à edificação e aquisição do imóvel (na medida em que eram os segundos proprietários do mesmo) que careciam de licenciamento.” Logo, os réus estão a admitir que sabiam que havia obras na moradia que tinham que ser legalizadas. Faltaria, pois, apenas saber se tinham informado disso aos autores. Utilizou-se a forma verbal ‘faltaria’ porque as contra-alegações de recurso não são um meio de prova, pelo que, apesar das contra-alegações, tem que se apurar se há ou não prova daquele saber; mas o facto de os réus o dizerem expressamente aponta nesse sentido. Ora, os réus tinham feito obras na moradia com o arquitecto que foi ouvido como testemunha e este diz que sabia que era necessário fazer a legalização de várias obras e tenta justificar a conduta dos réus ao não promoverem a legalização, o que tem o sentido de que ele sabe que os réus sabiam que era necessário legalizar, pois que só assim se justifica a tentativa de justificação. Essas obras que era necessário legalizar constam da extensa lista do facto 12, compreendendo algumas alterações que teriam de ser licenciadas (se possível ou desfeitas) - alteração do vão exterior a poente da suite, de porta para janela de peitoril, eliminação da varanda que contornava a suite, eliminação do acesso directo da varanda/terraço existente para logradouro a poente da moradia, alteração da geometria dos vãos exteriores da fachada norte e construção de divisão em cave, denominada garrafeira, a qual não consta da planta da cave do projecto - e outras que teriam de ser desfeitas para a situação passar a ficar conforme às normas legais - sendo estas últimas a substituição de pelo menos 100m2 de pavimentos impermeáveis por zonas ajardinadas, a destruição de um telheiro em frente à garagem, a substituição de uma caldeira a gasóleo de 1000L por uma de 500L, a separação do sistema de exaustão da caldeira em relação ao da chaminé da lareira e a substituição da rede de águas, mal dimensionada e com troços de canalização em aço galvanizado e troços com tubo multicamada, diga-se que: Na comunicação que consta do facto 4 os réus nada dizem sobre tais situações apesar de fazerem afirmações sobre questões conexas que são próprias para dar a impressão de que não há nada a legalizar. Depois, apesar de confrontados expressamente sobre tais situações (com o envio do doc. 4, agora transcrito, e com o envio do relatório sob 12), os réus nada dizem sobre elas e, apesar de serem chamados à atenção para isso com o § transcrito pelos autores da comunicação sob 16, continuam sem dizer seja o que for sobre elas. Das partes assinaladas pelos autores do depoimento da testemunha SR e das declarações da autora resulta que os autores souberam que havia algumas alterações na casa (janela, varandas e vãos), mas que os réus não lhes disseram que era necessário legalizar alguma coisa (à excepção da janela, casa de banho exterior e do telheiro). Portanto, se os réus tinham feito obras na moradia, se sabiam que essas obras tinham de ser legalizadas e se apenas informaram os autores de que algumas delas não estavam a coberto de licenciamento, é porque estão a dizer que o resto está licenciado; logo, foi produzida prova bastante sobre parte do facto B, isto é, que os réus sempres disseram aos autores que as obras da moradia estavam legalizadas, à excepção do que se refere à janela, casa de banho exterior e telheiro. Os réus objectam no sentido de tentarem demonstrar que deram conhecimento aos autores das obras feitas – que não é o que está em causa – e que elas careciam de licenciamento. Quanto a isto invocam o depoimento da testemunha SR mas não indicam nenhuma passagem desse depoimento nesse sentido, o que tinham de fazer por força do art.º 640/2-b do CPC, pelo que é irrelevante. Sugerem também que tal resultaria ainda dos depoimentos das testemunhas JF e RL mas das passagens citadas desses depoimentos não decorre que os réus tenham indicado aos autores que as obras careciam de licenciamento. Assim, não tornaram duvidosa aquela parte do facto B que deve ser acrescentada aos factos provados. * Quanto ao facto C\, os autores dizem o seguinte: Não podem os autores conformar-se com esta resposta porquanto é contrária à factualidade dada como provada e à confissão sempre declarada pelos réus de conhecimento destes defeitos/vícios. Conforme consta do facto provado 15, que consubstancia a resposta dos réus à comunicação/interpelação admonitória dos autores de 01/07/2020, os réus expressamente confessaram ter conhecimento de todas as situações então identificadas pelos autores, negando, no entanto, qualquer responsabilidade na reparação/solução das mesmas, conforme resulta da transcrição desse documento. Ou seja, em tal comunicação, os réus confessam já ter conhecimento dos defeitos, anomalias e desconformidades identificadas pelos autores. Os réus tinham conhecimento do verdadeiro estado do imóvel aquando da celebração do contrato-promessa, conhecimento que sempre se presumiria considerando que lá residiam há mais de 15 anos (facto 1) optando, deliberadamente, por omitir tal estado, aos autores. Esta mesma constatação é novamente reafirmada pelos réus na sua comunicação de 27/07/2020 (facto 19), em que estes voltam a declarar o seguinte: “Por outro lado, mantemos, integralmente, o teor das nossas anteriores comunicações incluindo a carta em que procedemos à marcação da escritura pública. A moradia que prometemos vender e que V. Exas prometeram comprar encontra-se nas exactas condições em que foi objecto da promessa de compra e venda, pelo que não houve qualquer falta ou incumprimento da nossa parte” – cf. doc. 9 da PI. Face a toda a prova documental carreada para os autos e dada como provada, existe manifesta contradições entre os factos dados como provados e o facto C. É inquestionável, por expressamente confess[ad]o pelos réus nas suas comunicações escritas, que os mesmos conheciam as deficiências constantes do relatório mencionado e transcrito em 12. Os réus não podiam deixar de ter conhecimento de todas as situações a que se refere esse relatório, pois sempre alegaram que o imóvel tinha sido vendido com essas «características». Os réus em momento algum após a celebração do contrato promessa e a resolução desse contrato, negaram a existência e conhecimento dos vícios cuja reparação e eliminação era requerida pelos autores por via das suas interpelações. De facto, os réus apenas se limitaram expressamente a recusar reparar ou encetar qualquer diligência para legalização. Como exposto na sentença recorrida “a posição dos réus, expressa na comunicação parcialmente reproduzida no subsequente ponto, indica à saciedade a intenção de não efectuar as obras e diligências que lhes foram exigidas pelos autores” (é a parte final de 12\ da motivação da decisão de facto - TRL). Pelo que, é fácil concluir que sabiam os réus do verdadeiro estado do imóvel aquando da celebração do contrato promessa, optando, deliberadamente, por omitir tal estado, aos autores. Ora, se os réus aceitaram e confessaram a existência dos defeitos elencados pelos autores nas suas interpelações, afirmando apenas que esses defeitos já preexistiam e que seriam, por tal, do conhecimento dos autores, mas, como visto, é agora dado como provado o desconhecimento pelos autores, à data da celebração do contrato promessa, desses mesmos vícios, apenas se poderá concluir que resultam demonstrados os seguintes factos: 1- Existência de vícios no imóvel, conforme facto 12; 2- O conhecimento desses vícios apenas adveio aos autores após a celebração do contrato promessa, conforme facto 13; 3- Os réus tinham conhecimento à data da celebração do contrato promessa desses vícios, conforme facto 15; 4- Os réus omitiram esses vícios apenas tendo comunicado aos autores o quanto consta da troca de correspondência anterior ao contrato promessa – factos 4 e 5 - em que declararam que “A casa está bem conservada e naturalmente necessita apenas de alguns trabalhos. As zonas de terraço do telhado estão estanques, mas aqui julgo que se podia optar por uma nova impermeabilização. Esta obra é relativamente pouco dispendiosa e garante tranquilidade por muito tempo. (…) Finalmente resta a necessidade de pintura completa do interior da moradia que é normal numa casa usada e até por motivos de higiene. Quaisquer outras obras serão puramente pessoais (…).” A resposta negativa ao facto C não pode, assim, subsistir por manifestamente contrariada pela restante factualidade apurada, sendo desde logo a conclusão necessária da ponderação conjugada dos factos provados 4, 5, 12, 13 e 15. Destarte, da análise conjugada de toda a prova produzida, em particular da prova documental dada como provada, é manifesto que ao contrário do decidido pelo tribunal recorrido, o facto C deverá ser dada como provado. Os réus respondem o seguinte: Conforme realçado pelo tribunal a quo, resulta do depoimento da testemunha SR que os réus, não obstante as suas obrigações profissionais e a fase de pandemia que se atravessava à data, se mostraram sempre disponíveis para permitir visitas ao imóvel objecto do contrato-promessa e esclarecer questões que lhes fossem levantadas pelos autores (sempre, como é evidente, dentro da sua área de conhecimento) – o que, como também realçado pela aludida testemunha – não é comum após a celebração do contrato-promessa. Atente-se, assim, nas seguintes transcrições do depoimento da testemunha: “[01:06:54] - Mandatária dos autores: Sim, só duas clarificações. (Imperceptível), disse aqui a instâncias da minha colega que os proprietários dessa habitação sempre foram bastante disponíveis em permitir as visitas à casa. O que eu lhe ia perguntar é: as visitas antes do contrato de promessa… foram três, não é? Segundo aqui há pouco… [01:07:10] – test.: Sim, duas ou três. (…) [01:08:10] – test.: É… não é tão recorrente haver muitas solicitações de visitas. [01:08:19] - Mandatária dos autores: Mas neste caso houve solicitações, que foram correspondidas pelos proprietários. [01:08:21] – test.: Foram correspondidas. (…) [00:08:32] - Mandatária dos autores: Então, estas visitas… como é que correu essas primeiras visitas? (Imperceptível) …. Havia acesso a todos os espaços da casa? Foram visitados todos os espaços? Conte-nos um pouco mais em detalhe como é que foram essas visitas, o que é que foi visualizado, se havia zonas que não foram… que não podiam entrar, de alguma forma…? [00:08:58] – test.: É assim, a casa estava habitada e estava mobiliada. Portanto, obviamente, quando se visita uma casa habitada e mobilada, vê-se no geral a casa… deram-nos acesso a toda a casa. A casa era construída sobre uma espécie de caixa de ar, uma cave, tivemos acesso a essa cave… [00:09:20] - Mandatária dos autores: O acesso a essa cave foi logo nessa primeira ou segunda visita? [00:09:22] – test.: Ai, isso não me lembro, mas houve acesso a essa cave. Houve acesso a essa cave, até porque o sistema de aquecimento da casa, ou bomba, estava lá, portanto, questionou-se sobre isso e vimos. Sim, eu diria que tivemos acesso a toda a casa, até porque é assim, a casa tem um layout muito simples… Não há ali nada… há uma parte detrás mais de garrafeira, quer dizer, a que se calhar não se acedeu logo, mas depois entrou-se, porque eram uma coisa lá para o fundo...” A disponibilidade e transparência dos réus relativamente ao imóvel é igualmente revelada pelo depoimento da testemunha RL. Atente-se, assim, nas seguintes transcrições do seu depoimento: “[00:19:59] - Mandatária dos réus: A minha pergunta também era se em termos de… quando via a postura dos vendedores, se facilitaram sempre as visitas? (Imperceptível) aquilo que me disse é que a compradora como foi lá mais do que uma vez e sempre com pessoas? [00:20:13] – Test.: Exactamente. E no contrato de promessa, lembro-me perfeitamente, quando… depois de assinado, a compradora virou-se para o Dr. JM e disse-lhe que já tinha em vistas e ia encomendar um chão e se podia contactá-lo, ficar com o número de telefone, para os fornecedores deixarem o chão porque não tinha local para armazenar esse chão. E que já estava a fazer compras e queria fazer as coisas muito rápidas. E que queria deixar os materiais na casa. [00:20:44] - Mandatária dos réus: Isso, da sua experiência, é habitual? [00:20:45] – Test.: Nunca.” Resulta, assim, da prova produzida que os réus nunca tiveram qualquer intenção de ludibriar os autores quanto às características e ao estado de conservação do imóvel, tendo autorizado os autores, antes e após a celebração do contrato-promessa – a realizar sucessivas visitas ao mesmo, as quais permitiram aos autores inspeccionar amplamente o imóvel – e até produzir relatórios a respeito do mesmo… Aliás, é absolutamente inadmissível que os autores venham alegar que “[O]s réus não podiam deixar de ter conhecimento de todas as situações a que se refere o escrito parcialmente reproduzido em 12, pois sempre alegaram que o imóvel tinha sido vendido com essas ‘características’, quando o que os réus defendem (e corresponde à verdade) é que os autores tinham conhecimento das características do imóvel na data de assinatura do contrato-promessa. E tal alegação não consubstancia qualquer subterfúgio – como os autores pretensamente querem fazer crer – mas sim uma consequência da realidade, que encontra respaldo na cl.ª 2/3 do contrato (que os autores assinaram). Nestes termos, resulta inequívoco – reitera-se – que os réus se disponibilizaram a permitir várias visitas ao imóvel objecto do contrato, que os autores o inspeccionaram – tendo levado ao imóvel pessoas da sua confiança de vária ordem (desde empreiteiros a “consultores” de fengshui) – e que os autores tinham perfeito conhecimento do estado de ‘usado’ do imóvel e do licenciamento do mesmo (de tal modo que livremente declararam essa circunstância no contrato). Ora, ao contrário do alegado pelos autores, a qualificação do facto C como não provado não contradiz os demais factos provados. Centremo-nos, por exemplo, no facto 15, que se refere ao teor de uma comunicação enviada pelos réus aos autores [transcrita no facto 15]. Na verdade, o facto C está em consonância com a prova do facto provado 15 – e com o próprio contrato-promessa –, porquanto o tribunal a quo não poderia, por um lado, considerar provado que os próprios autores admitiram nos termos do contrato-promessa que haviam tomado conhecimento das características do mesmo e que os próprios réus haviam tomado posição sobre o assunto, declarando que o imóvel objecto do contrato-promessa se encontrava no mesmo estado que havia sido visitado pelos autores (e por todos quantos estes quiseram levar a visitar o mesmo…) e, por outro lado, “concluir” que os réus não haviam revelado aos autores o estado do imóvel objecto do contrato-promessa. Neste sentido, resulta claro que a qualificação como não provado do facto C resulta de uma análise da prova na sua globalidade pelo tribunal a quo, a qual não deverá ser deturpada como requerem os autores. * A seguir a isto, mas ainda na mesma parte das contra-alegações, os réus dizem o seguinte: Por fim, e apesar de os autores enquadrarem esta questão na matéria de direito, cumpre desde já notar que, ao contrário do alegado pelos autores, não é verdade que “[a] a decisão recorrida reconhece plenamente os factos em que se consubstanciam os defeitos invocados pelos autores e melhor descritos no relatório sob 12.” Na verdade, a sentença em apreço limita-se a dar como assente que foi enviada uma comunicação pelos autores aos réus em que se elencavam alegados defeitos, sem que, contudo, o tribunal a quo tivesse dado como provada a existência de cada um deles. Ora, da prova testemunhal produzida resulta inequivocamente que tais pretensos defeitos não se verificavam no imóvel objecto do contrato-promessa. Se não, vejamos. A testemunha FP, que aos costumes disse ser Engenheiro Civil, referiu expressamente que o imóvel objecto não padecia de qualquer defeito, verificando-se apenas uma situação pontual de humidade, a qual não podia ser caracterizada como endémica. Atente-se no seu depoimento: “[00:07.48] - Mandatária dos réus: Mas não viu qualquer tipo de sinal de humidade endémica? [00:07.52] – Test.: Não, não havia evidências de que a estrutura… isto no que diz respeito à estrutura, que é uma estrutura de betão armado, nós consultámos o projecto, porque o Dr. JM tinha lá as plantas, portanto, percebemos que era uma estrutura reticulada de betão armado, e procurámos ver se havia ali… se estaria comprometida ou se haveria evidências que estaria comprometida, e nós não vimos isso. O que vimos foi uma acumulação de água nas zonas mais baixas desse vazio sanitário, bastante humidade cá em baixo, que era o resultado da… da dita inundação, mas do resto, o… [00:08:30] - Mandatária dos réus: Mas na sua opinião técnica e aquilo que viu era uma situação pontual? [00:08:32] – Test.: Sim, havia um acidente e eu escrevi, é natural que hoje quem for à moradia encontre essa… essa caixa de ar com muito menos acumulação de água do que nós encontrámos. Portanto, aquilo que nos foi dado de ver foi que sim, havia uma acumulação de água, mas que a estrutura não… não… não havia evidências que estivesse comprometida.” Já a testemunha PR, que aos costumes disse ser Engenheiro Civil, referiu expressamente também que o imóvel objecto não padecia de qualquer situação de humidade susceptível de ser caracterizada como endémica. Atente-se no seu depoimento: “[00:11:36] - Mandatária dos réus: Mas isso vem por… em relação a essas humidades derivadas da condensação e da falta de arejamento, daquilo que me está a dizer, isto é o resultante da vivência de uma casa, e acontecerá em todas, e não proveniente de nenhuma patologia do edifício em questão? [00:11:56] – Test.: Sim, é uma forma de utilização…. Pronto, eu já fiz algumas vistorias e o comportamento das pessoas é semelhante ao meu, portanto, eu também tenho esse problema em casa, que é o normal da utilização da casa, não é? Às vezes e está muito frio para abrir janelas e, portanto, a pessoa não abre. [00:12:17] - Mandatária dos réus: E há aquelas janelas basculantes, que depois só se abrem um bocadinho, em cima, o que não é suficiente para arejar? [00:12.22] – Test.: Não é… pode não ser suficiente para arejar porque, efectivamente, tem que haver uma corrente, convém que haja uma corrente em toda a casa, não é? Portanto, ou seja, é uma corrente de ar. Exactamente. De vez em quando convém fazer, por sistema, este tipo de arejamento. [00:12.38] - Mandatária dos réus: Aí prevenirá o aparecimento de algumas humidades? [00:12:42] – Test.: Prevenirá o aparecimento de algumas humidades porque vai, de alguma de maneira, poderá retirar humidade do ar e, portanto, e há a renovação desse ar. É óbvio que ao longo de muitos anos, mesmo esta situação poderá sempre existir… acontecer condensações, é inevitável, não é… Isto é uma forma de prever que elas ocorram com menos frequência, não é? [00:13:09] - Mandatária dos réus: E neste caso em concreto, já me disse que utilizaram este humidímetro… [00:13:15] – Test.: Humidímetro. [00:13:19] - Mandatária dos réus: O que é que se recorda de ter visto? [00:13:24] – Test.: Em termos gerais, e também está aqui expresso no relatório, em termos gerais as condições de humidade dos elementos que nós medimos, não é… portanto, no fundo foram paredes… paredes no junto ao pavimento, paredes mais… e tectos numa zona mais alta, temos esta metodologia de medir sempre as humidades, não só no pavimento, mas também nos tectos, que é onde elas usualmente aparecem, este tipo de humidades. E o que se verificou na altura foi que as humidades estavam dentro do normal, não estavam elevadas, não… em quase todos os compartimentos, do piso zero, do piso um… não houve ali, que eu me lembro, situações de humidades elevadas, à excepção depois, obviamente, da garrafeira e um pouco na garagem, também junto ao portão. [00:14:23] - Mandatária dos réus: Então, já lá iremos. Em tudo o que é… daquilo que está a dizer, nas zonas habitáveis não detectou presença de humidade para além dos níveis normais, é isso? [00:14:37] – Test.: Sim. É normal que todas as paredes dentro de uma casa tenham humidade até um determinado nível e depois, obviamente, essa humidade é prejudicial, porque as paredes respiram, não é? Os materiais respiram e é normal que haja humidade nos materiais, não é… eles são hidroscópicos, portanto, eles, eles têm humidade. Dependendo da situação, pode variar em 7 aos 14%, é a humidade normal, não é… Depois depende do Verão, depende do Inverno, depende de algumas circunstâncias específicas.” Também a testemunha RL referiu que o imóvel não padecia de quaisquer defeitos susceptíveis de afectar quer a sua utilização, quer a própria venda do imóvel. Atente-se no seu depoimento: “[00:06:13] - Mandatária dos réus: Quando faz estas primeiras visitas à casa, antes de a colocar no mercado, notou a existência de algumas humidades ou alguns… diria aqui defeitos, não no sentido técnico, mas no sentido corriqueiro… [00:06:29] – Test.: Claro. [00:06:30] - Mandatária dos réus: … antes de pôr a casa à venda? Quando é que iniciou o procedimento para aconselhar os proprietários a vender a casa? [00:06:37] – Test.: Pronto. Numa fase em que… Uma casa usada, uma casa vivida, a casa era espectacular. Uma luminosidade, um jardim de Inverno interior, uma casa ampla, uma casa térrea, que tem muita procura, é uma característica que valoriza também as casas, o ser uma casa térrea… Só tinha um quarto ou um escritório no piso superior… cerca de quatro quartos, mais um escritório, uma sala com cerca de cinquenta metros quadrados, uma cozinha ampla, a cozinha estava toda renovada, há pouquíssimo tempo, a caixilharia era uma boa caixilharia, o certificado energético tinha dado uma letra “C”, a casa tinha aquecimento central, ar condicionado, depósito de gasóleo para meses mais frios, que os painéis fotovoltaicos ou os painéis solares não pudessem serem utilizados… [00:07:36] - Magistrado Judicial: Sra. Testemunha, o que a Sra. Dra. perguntou era apenas se viu sinais de humidade, manchas…? [00:07:43] – Test.: Sim. [00:07:44] - Magistrado Judicial: Nós estamos aqui a tratar essencialmente isso. Lembra-se de alguma coisa? Algum pormenor desses lhe chamou a atenção nalgumas visitas. [00:07:51] – Test.: Sim, a zona do escritório, que é uma zona virada a Norte. É uma zona mais fria, o quarto da casa mais frio, e tinha uns pontos… que se via… [00:08:06] - Mandatária dos Réus: De humidade? [00:08:06] – Test.: Sim. [00:08:07] - Mandatária dos Réus: Portanto, mas na sua opinião, na altura, quando foi para pôr a casa a venda, aconselhou a fazer alguma coisa? O que é que (imperceptível) em relação à venda? [00:08:18] – Test.: Não. Disse que a casa não deveria ser… deveria estar tal e qual como estava para os potenciais clientes perceberem exactamente como é que a casa estava.” Por seu turno, a testemunha LN, arquitecto que acom