Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 7630/17.0T8LSB-A.L1-1 Relator: MANUEL RIBEIRO MARQUES Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO EXPLORAÇÃO DE APARTAMENTO PARA FINS TURÍSTICOS DURAÇÃO INDETERMINADA DENÚNCIA DE CONTRATO Nº do Documento: RL Data do Acordão: 07/11/2024 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: 1. No caso de empreendimentos turísticos em pluripropriedade, a entidade exploradora deverá obter de todos os proprietários um título jurídico que a habilite à exploração da totalidade das unidades de alojamento, o qual deverá, designadamente, prever os respectivos termos de exploração turística e as condições de utilização das mesmas pelos proprietários – art. 45º, n.º 3, do Dec. Lei n.º 39/2008, de 7/03 (regime jurídico dos empreendimentos turísticos). 2. Independentemente da qualificação jurídica dada pelas partes, o contrato destinado à exploração turística de fracções integrantes de um empreendimento turístico deve ser qualificado como contrato inominado previsto nos diplomas legais que regulam a actividade de exploração de apartamentos para fins turísticos. 3. No RJET não se estabelece qualquer prazo de duração dessa cedência de exploração, nem que a mesma é por tempo indeterminado. 4. Salvo raras excepções - como no contrato de arrendamento e no contrato de trabalho, em que a denúncia está condicionada, só sendo possível ser invocada pelo senhorio e pelo empregador nos casos previstos na lei -, se um contrato se protela no tempo, sem constar qualquer limite temporal, qualquer das partes poderá fazê-lo cessar, denunciando-o. 5. Tendo-se extinguido o contrato com base no qual a ora autora explorava as unidades de alojamento pertença do FUNDO, não poderá aquela prosseguir a exploração, por falta de um título de todos os proprietários das unidades de alojamento. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam na 1ª Secção de Comércio do Tribunal da Relação de Lisboa: I. Nos autos à margem referenciados, por sentença proferida dia 15-05-2017, transitada em julgado foi declarada a insolvência de M. – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, gerido e representado pela G. – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. Por apenso a esses autos, A., S.A. (anteriormente designada, ….) intentou a presente acção, em que figuram como rés a Massa Insolvente de M. – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, o devedor M. – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado e os credores da insolvência, com fundamento em contrato celebrado em 2010, do qual adquiriu posição por via de cessão ocorrida em 2011, peticionando a final:

1. a)Ser a reconhecida a existência e validade de um contrato que permite à A. titularidade da posse, reiterada, pública e pacífica, da A. sobre as fracções supra identificadas “sub Júdice”, em termos de um contrato que permite a exploração turística exclusiva das fracções, objecto do contrato, sem prazo fixado.
2. b)Ser declarada ineficaz em relação à autora a comunicação da denúncia do contrato de outubro de 2016;
3. c)Em alternativa ser reconhecida existência de contrato de arrendamento pelo prazo de dez anos a contar de 2 de Dezembro de 2011 não podendo o mesmo ser denunciado com a antecedência inferior a um ano, sendo a R. condena a respeitar a exploração da turística nomeadamente a que decorre.
4. d)Seja ordenado que sejam respeitados os usos das zonas comuns sem perturbação, de acordo com o que consta da escritura de propriedade horizontal, e reconhecida a nulidade do título constitutivo, que deve ser considerado nulo em tudo o que estiver em desacordo com a escritura de propriedade horizontal junta como Doc. 7;
5. e)Independentemente da apreensão formal, ser a autora reconhecida como depositária especial nos termos do artigo 756º, nº 1 e 2 do Código de Processo Civil, aplicável por força do artigo36º, alínea g), do CIRE, até ser ordenada a entrega judicial das frações objeto do contrato;
6. f)Seja declarado que a autora não pode ser perturbada nem impedida do exercício dos direitos de exploradora quer nos termos do contrato em vigor, quer nos termos do contrato com outros proprietários;
7. g)Mesmo que se entenda que pode existir a resolução do contrato, deve ser fixado um prazo razoável para esse efeito dado o fim a que as fracções estão afectas, exploração turística, não pondo em causa os direitos de terceiros que contrataram a ocupação. Alegou, para tanto, que tomou conhecimento de que o Fundo foi declarado insolvente, em 16/05/2017 e que farão parte dos seus activos, cuja apreensão terá sido ordenada,156 fracções autónomas do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, classificado para fins turísticos, denominado HOTEL-APARTAMENTO …, sito em …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …sob o n.º …, e inscrito na respectiva matriz sob o artigo …; que as referidas fracções encontram-se na posse da autora, a qual lhe foi atribuída por contrato de arrendamento para fins não habitacionais com opção de compra celebrado dia 30 de Setembro de 2010 entre o FUNDO e a Varandóteis, Lda, e acordo de cessão de posição contratual e aditamento ao contrato de arrendamento celebrado dia 2 de Dezembro de 2011, através do qual a V., Lda lhe cedeu a sua posição contratual naquele contrato; que as partes configuraram ainda no referido contrato uma opção de compra, o que constitui um verdadeiro contrato de promessa de compra e venda, com tradição; que nas fracções supra identificadas encontra-se a funcionar um Empreendimento Turístico, denominado “Hotel Apartamento …”, assim classificado nos termos do artigo 1º da Portaria n.º 36/97 de 25 de Setembro, e cuja entidade exploradora é a A., desempenhando essa função exclusiva, nos termos do artigo 45.º do Dec-Lei 16797 de 4 de Julho, e actual 44.º do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 07-03, de acordo com a republicação do Decreto-Lei n.º 186/2015, de 03-09, garantindo-se assim o princípio da unicidade na exploração; que tal direito e exercício é incompatível com a perda da posse e a entrega dos bens apreendidos, sem que a mesma seja nomeada depositária especial nos termos do artigo 716.º nº 1 e 2 do C.P.C. aplicável por força do estabelecido no artigo 150.º do CIRE; que, a autora, enquanto entidade exploradora, procedeu à venda do alojamento das unidades, a turistas e a operadores hoteleiros, estando as unidades de alojamento, ocupadas por turistas, e o alojamento vendido para os anos de 2017 e 2018; que a autora recebeu uma carta por parte do G. FUNDOS IMOBILIÁRIOS, datada de 21 de Outubro 2016, comunicando-lhe a oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais; que a autora não reconhece os efeitos daquela comunicação pelos fundamentos que foram oportunamente comunicados à Entidade Gestora, posto que aquele contrato apesar de denominado de arrendamento, trata-se de um contrato de exploração de unidades turísticas de alojamento; que, por força do estabelecido no nº 6 do artº 45º do Dec. Lei 39/2008 de 7/03, na sua actual redacção, são inaplicáveis as regras e disposições relativas ao arrendamento urbano; que, apesar de serem indicados prazos no primitivo contrato denominado de arrendamento, os mesmos não foram expressamente enunciados no acordo de cessão de posição; que é entendimento da A. que a cláusula quarta, no que se refere à fixação dos prazos que nela constam, é nula porque contraria as normas do Dec. Lei 39/2008 de 7/03, que têm carácter imperativo, e que não podem ser afastadas por vontade das partes; que ainda que assim não fosse, sempre se dirá que os prazos indicados naquele contrato não só delimitam como impedem a exploração permanente das unidades de alojamento; que, em qualquer caso, nos termos do artigo 1097.º do C. Civil, o senhorio só poderia impedir a renovação automática mediante uma comunicação ao arrendatário com a antecedência não inferior um ano, pelo que a cláusula que permite a denúncia pelo senhorio com a antecedência de 120 dias, é nula por violação daquele artigo; que assiste assim à autora o direito de ser mantida na posse das fracções supra identificadas sem perturbação, até ser dado cumprimento ao estabelecido ao nº 1 no artigo 109.º do CIRE ou no mínimo até à venda; que a apreensão ordenada nos termos do artigo 36 alínea
8. g)do CIRE, deverá ser formal, a qual deverá respeitar os direito de credito da autora resultantes do contrato de arrendamento, no termos do art. 756.º nºs 1 e 2 do C.P.C. aplicável por força do artigo 150.º nº 1 do CIRE, mantendo-se a exploração dos apartamentos e da unidade hoteleira, até, que judicialmente ordenada a sua entrega o que, desde já, se requer; que a autora sempre poderá exercer a opção de compra pelos preços estabelecidos no contrato logo que se considera que o mesmo terminou; que, como resulta dos contratos a autora acedeu na posição da sociedade V. S.A. no que se refere ao fornecimento e instalação de todos os equipamentos e mobiliário e utensílios, pelo que necessitará de retirar todo o equipamento e elementos indicados das fracções, reivindicando desde já a sua propriedade; e que nos termos do artigo 109.º nº 1 do CIRE, ”a declaração de insolvência não suspende a execução do contrato de locação em que o insolvente seja locador, e a sua denúncia por qualquer das partes apenas é possível para o fim do prazo em curso, sem prejuízo dos casos de renovação obrigatória. Citados os réus, apresentaram contestação a ré Massa Insolvente de M. – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado e o devedor, M. – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, através da sua representante, com a atual designação G. – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A. A MASSA INSOLVENTE defendeu-se por impugnação e por excepção. Alegou, além do mais, que a A. pretende apenas, disparando em todos os sentidos, mas sem nenhum argumento juridicamente válido ou minimamente consistente, prolongar a ocupação abusiva e ilegítima das 156 frações apreendidas pela massa insolvente aqui Ré; que para a autora o contrato, celebrado a 30 de Setembro de 2010 entre o Fundo de Investimento Imobiliário agora insolvente e a sociedade V. – Gestão de Estabelecimentos Hoteleiros, S.A., começa por ser tudo menos o que inequivocamente foi: um contrato de arrendamento para fins não habitacionais com opção de compra; que os prazos de duração, renovação e denúncia definidos na Cláusula Quarta do Contrato de Arrendamento celebrado em 30 de Setembro de 2010 vinculam, por força do Acordo de cessão, a autora A., S.A.; e que a carta de denúncia do contrato de arrendamento, remetida pelo Fundo agora insolvente à aqui A. em 21 de outubro de 2016, é perfeitamente válida e tempestiva, ocupando a autora, desde 30 de junho de 2017, abusiva e ilegalmente o locado. Termina pedindo seja a presente acção julgada totalmente improcedente porque manifestamente infundada e não provada. A G. – SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, S.A., por si e na qualidade de representante legal do Devedor, M. – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO defendeu-se por excepção e por impugnação. Por excepção invocou a ineptidão da petição inicial, por contradição entre o(
9. s)pedido(
10. s)e a(
11. s)causa(
12. s)de pedir e cumulação de causas de pedir substancialmente incompatíveis. Terminou pedindo a absolvição dos réus da instância, nos termos previstos no artigo 577.º, alínea
13. b)ex vi artigo 186.º, números 1 e 2, alíneas
14. b)e
15. c)do CPC; e caso assim não se entenda, deverá a acção ser julgada totalmente improcedente, por não provada sendo os Réus absolvidos de todos os pedidos contra si formulados pelos Autores; que ainda que seja reconhecido algum direito à Autora, deve ser expressamente travado o seu exercício nos termos previstos no artigo 334.º do Código Civil, por constituir um claro abuso de direito. A autora, após notificação para o efeito, apresentou articulado de resposta à matéria das excepções. Dispensada a realização da audiência prévia e fixado o valor da causa em €100.000,00, foi proferido despacho saneador-sentença, na qual se julgou a acção improcedente e se absolveram os réus do pedido. Inconformada, a A., S.A., interpôs recurso, no qual formulou as seguintes conclusões: 1. A sentença deu como provados os factos elencados na secção I destas alegações. 2. Salvo o devido respeito e ainda a sentença é nula por omissão de pronuncia dado não se ter pronunciado sobre todas as questões alegadas na petição e pedidos da A. já a que a A. alegou a existência de um contrato com opção de compra. 3. A nulidade do titulo constitutivo. 4. A não perturbação da exploração nomeadamente pelo usos de zonas comuns e bem assim de serviços de interesse comum por ter contratos com outros proprietarios 5. A A. pediu que Seja ordenado que sejam respeitados os usos da zonas comuns, sem perturbação, de acordo com o que consta da escritura de propriedade horizontal, e reconhecida nulidade do título constitutivo, que deve ser considerado nulo em tudo o que estiver em desacordo coma escritura de propriedade horizontal que se junta. (doc. n.° 7). A sentença não se pronunciou sobre este pedido. 6. A sentença não se pronunciou sobre os restante pedidos da A. nomeadamente:
16. e)Independentemente da apreensão formal, ser a A. reconhecida como depositária especial nos termos do artigo 756.° n° 1 e 2 do C.P.C. aplicável por força do artigo 36.° alínea
17. g)do CIRE até ser ordenada entrega judicial das fracções objecto do contrato. 7. Seja declarado que a A. não pode ser perturbada nem impedida do exercício dos direitos de exploradora quer nos termos do contrato em vigor, quer nos termos do contrato com outros proprietários. 8. Mesmo que se entenda que pode existir a resolução do contrato, deve ser fixado um prazo razoável para esse efeito dado o fim a que as frações estão afetas, exploração turística, não pondo em causa os direitos de terceiros que contrataram a ocupação. 9. Não se pronunciou sobre o prazo de denúncia do contrato de arrendamento nem sobre o contrato de opção de compra. 10. Não se pronunciou sobre a cessão de posição da sociedade Varandoteis S.A. no que se refere ao fornecimento e instalação de todos os equipamentos e mobiliário e utensílios, designadamente; 11. A decoração e instalação de todo o mobiliário e equipamento nas zonas comuns e áreas de serviços. 12. A decoração e instalação de todo o imobiliário e equipamento de 266 Frações. 13. Instalação de sistema informático interno, alias, para front-office sistema de reservas e processamento de contabilidade, não se pronunciou sobre todas as questões alegadas na petição inicial. 14. As fracções em apreço por fazerem parte integrante do Hotel Apartamento Balaia Atlântico, encontram-se sujeitas ao regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos previsto no DL 167/97 de 4 de Julho e 39/2008 de 07-03 na sua atual redação, e portaria 36/07 de 25 de Setembro. 15. E conforme dispõe o artigo 45.° n.° 6 daquele diploma, As unidades de alojamento previstas no n.° 3 não podem ser exploradas diretamente pelos seus proprietários, nem podem ser objeto de contratos que comprometam o uso turístico das mesmas, designadamente, contratos de arrendamento ou constituição de direitos de uso e habitação. 16. O contrato em vigor apesar de ser denominado de contrato de arrendamento para fins não habitacionais, não se trata de um verdadeiro contrato de arrendamento, mas pelo contrário mas sim de um contrato comercial. 17. As partes configuraram ainda no referido contrato uma opção de compra, o que configura um verdadeiro contrato de promessa de compra e venda, com tradição. 18. Nas fracções supra identificadas encontra-se a funcionar um Empreendimento Turístico, denominado "Hotel Apartamento ….", assim classificado nos termos do artigo 1 da portaria 36/97 de 25 de Setembro, e cuja entidade exploradora é a A. 19. Desempenhando essa função exclusiva, nos termos do artigo 45.° do Dec-Lei 167/97 de 4 de Julho, e actual 44.° do Decreto-Lei n.° 39/2008, de 07-03, de acordo com a republicação do Decreto-Lei n.° 186/2015, de 03-09, garantindo-se assim o princípio da unicidade na exploração. 20. Acresce ainda que, por força daquele regime jurídico, a entidade exploradora deve assumir a exploração continuada da totalidade das unidades de alojamento, ainda que ocupadas pelos respetivos proprietários, ex vi artigo 45.° n.°1 daquele diploma. 21. A entidade exploradora do empreendimento deve ter acesso às unidades de alojamento do empreendimento, a fim de proceder à respectiva exploração turística, prestar os serviços de utilização comum e outros previstos no título constitutivo, proceder às vistorias convenientes para efeitos de conservação ou de executar obras de conservação ou reposição (por força do disposto no artigo 57.° n.° 3 do Regime Jurídico da Instalação, Exploração e Funcionamento dos Empreendimentos Turísticos). 22. Cumpre sempre referir que, nos termos do disposto no considerando
18. g)do denominado contrato de arrendamento ora junto, ficou convencionado que o executado "assegurou e assegurará a sua permanência obrigatória na exploração turística; a sua cessão à entidade exploradora do Hotel-Apartamento e, ainda, quer na utilização das mencionas fracções quer na utilização e administração das partes e serviços comuns, o respeito, dos proprietários e/ou qualquer pessoa ou entidade a quem seja concedida a posse ou gozo das fracções, pelas limitações e restrições do Regulamento de Administração do hotel-Apartamento … 23. Acresce ainda que, tendo em conta que as unidades devem estar em exploração e que como acima se referiu, existe um contrato em vigor, relativamente ao qual estão a ser pagos os rendimentos, a entidade exploradora procedeu à venda do alojamento a operadores turísticos e a turistas, estando as unidades de alojamento ocupadas por turistas, e o alojamento vendido para o ano de 2017 e 2018. 24. As partes sabiam como sabia a R. que num mercado do turismo, os contratos são de longa duração, na média em que é necessário fidelizar clientes, contratar antecipadamente a venda de alojamento aos operadores turísticos, o que ocorre com a antecedência de dois a três anos. 25. Pelo que na exploração de unidades hoteleiras, e venda de alojamento, os contratos de exploração têm que quer durações que garantam a estabilidade na contratação antecipada. 26. Nenhum operador faz contratos com menos de dez anos nem pode aceitar denuncias antecipadas com o mínimo de dois anos. 27. Ora, vigorava à data do primitivo arrendamento a lei 6/2006 de 27 de Fevereiro, que previa no n° 2 do artigo 1110.° do C.C. que na falta de estipulação, contrato de arrendamento se considerava celebrado por prazo certo de dez anos, podendo ser denunciado com a antecedência mínima de um ano. 28. Quanto ao prazo, não foi estabelecida qualquer condição na cessão de posição a favor da A. pese embora a remissão para o contrato de arrendamento inicial. 29. Com efeito dadas as condições de mercado, a viabilização do Hotel sabiam que a exploração terá que ser assegurada por um período estável a nunca inferior a dez anos, dadas as necessidades de reembolso da divida do Fundo que era de cerca de nove milhões de euros, incompatível com um prazo limitado o tempo. 30. Em qualquer caso e mesmo que assim não fosse, nos termos do artigo 1097.° o senhorio só poderia impedir a renovação automática mediante uma comunicação ao arrendatário com a antecedência não inferior um ano. 31. A duração do fundo foi prorrogada em 7 de Abri de 2016, o que se pressupunhas ser por dez anos, pelo que o contrato de arrendamento se encontrava em vigor, pelo menos por esse prazo. 32. Ou seja a clausula que permite a denúncia pelo senhorio com a antecedência de 120 dias, é nula por violação do artigo 1097.° do C. Civil. O que se invoca para todos os efeitos legais. 33. E a comunicação da denúncia comunicada à A. pelo Fundo em Outubro de 2016, em que denunciava o contrato de arrendamento para 30 de Junho de 2017 além de nula é ineficaz e relação à A. pelo que o contrato se mantem com as suas legais consequências. 34. Em consequência, assiste à ora A. o direito de ser mantida na posse das fracções supra identificadas sem perturbação, no mínimo até á venda, assegurando o direito da A. e de terceiros na contratação do alojamento, já vendido. 35. Devendo considerar-se valido e eficaz o contrato de arrendamento que se encontra em vigor, com as legais consequências. 36. A posse da A. relativamente às fracções supra identificadas "sub Júdice" é pacífica, e pública, e igualmente é uma posse titulada e, de boa-fé, na medida em que funda em contrato outorgado pelo seu legítimo proprietário com tradição, e lhe foi conferida pelo seu legítimo dono através de entrega da chave e das fracções supra identificadas. 37. A apreensão ordenada nos termos do artigo 36 alínea
19. g)do CIRE, deverá ser formal, a qual deverá respeitar os direito de crédito da A. resultantes do contrato de arrendamento, no termos do art. 756.° nos 1 e 2 do C.P.C. aplicável por força do artigo 150.° n° 1 do CIRE, mantendo-se a exploração dos apartamentos e da unidade hoteleira, até, que judicialmente ordenada a sua entrega o que, desde já, se requer. 38. A qualidade de possuidora da A. relativamente às fracções supra identificadas em causa, é inequívoca, pelo que até haver convencimento de que existe uma posição jurídica que se sobreponha ao exercício dos seus poderes, a A. é pois, merecedora de tutela jurisdicional. 39. Acresce que a A. sempre poderá exercer a opção de compra pelos preços estabelecidos no contrato logo que se considere que o mesmo terminou. 40. De qualquer forma se dirá inda que e como resulta dos contractos a A. acedeu na posição da sociedade V. S.A. no que se refere ao fornecimento e instalação de todos os equipamentos e mobiliário e utensílios, designadamente; 41. A decoração e instalação de todo o mobiliário e equipamento nas zonas comuns e áreas de serviços. 42. A decoração e instalação de todo o imobiliário e equipamento de 266 Fracções. 43. Instalação de sistema informático interno ,alias, para front-office sistema de reservas e processamento de contabilidade, 44. A instalação de equipamentos de telecomunicações, incluindo os serviços de telefone, internet e TV cabo 45. Pelo que necessitará de retirar todo o equipamento e elementos indicados das fracções, reivindicando desde já a sua propriedade. 46. Por outro lado e de acordo com a escritura de propriedade horizontal, que se junta são zonas comuns de todo o edifício átrio de entrada, recepção, zona de estar, instalações sanitárias, corredores, elevadores, acessos, passeios, jardins, parque de estacionamento. 47. Zonas que estão afectas à exploração e que devem ser respeitadas independente do contrato de arrendamento, e do título constitutivo, que de ser considerado nulo em tudo o que estiver em desacordo coma escritura de propriedade horizontal que se junta. (doc. n.° 7) 48. De modo a que a exploração turística que está a decorrer não seja perturbada. Com efeito a A. é exploradora do hotel apartamento, não só porque, tem em exploração os apartamentos da R. como os de outros proprietários de apartamentos no edifício que constitui o Hotel, com quem tem contrato assumidos. 49. E cuja exploração pode ser perturbada, nomeadamente pelo usos de zonas comuns e bem assim de serviços de interesse comum. 50. Nos termos do artigo 109.° n° 1 do CIRE, "a declaração de insolvência não suspende a execução do contrato de locação em que o insolvente seja locador, e a sua denúncia por qualquer das partes apenas é possível para o fim do prazo em curso, sem prejuízo dos casos de renovação obrigatória. 51. Deve a ação ser julgada procedente e procedentes os pedidos formulados pela A. 52. A sentença fez errada aplicação dos artigos 9, 236,237, 238, 405 do C. Civil, dos artigos 64 n° 1 do Dec-Lei 39/2008 do artigo 1064 da lei 6/2006 do regime jurídico dos estabelecimento hoteleiros, Dec.-lei 167/97, e 38/2008 artigo 45 do RJET. Termos em que deve ser dado provimento ao recurso revogando-se a decisão recorrida. A ré Massa Insolvente apresentou contra-alegações, nas quais formulou as seguintes conclusões:
20. a)Em sede de recurso da douta sentença proferida, a apelante invoca a (
21. i)nulidade da desta por omissão de pronúncia e (
22. ii)a errónea aplicação da lei, nomeadamente (sic) dos artigos 9.º, 236.º, 237.º, 238.º e 405 do Código Civil, do artigo 64.º n.º 1 do DL n.º 39/2008, do artigo 1064.º da Lei n.º 6/2006 do regime jurídico dos estabelecimentos hoteleiros, DL n.º 167/97, e 38/2008 artigo 45 do RJET, porém, a apelada entende que não lhe assiste qualquer razão pois a mencionada decisão não merece qualquer censura;
23. b)Invoca a recorrente que a douta sentença não se pronunciou sobre todas as questões por si suscitadas em sede de petição inicial, nomeadamente, (
24. i)a existência de um contrato com opção de compra, (
25. ii)a nulidade do título constitutivo em tudo o que estiver em desacordo com a escritura de propriedade horizontal, (iii) a não perturbação da exploração, nomeadamente pelo uso de zonas comuns e bem assim de serviços de interesse comum por ter contratos com outros proprietários, (
26. iv)ser reconhecida como depositária especial até ser ordenada a entrega judicial das frações objeto do contrato, (
27. v)em caso de resolução do contrato, ser fixado um prazo razoável para esse efeito, não pondo em causa os direitos de terceiros que contrataram a ocupação e, finalmente, (
28. vi)a cessão de posição da sociedade V., S.A. no que se refere ao fornecimento e instalação de todos os equipamentos, mobiliários e utensílios;
29. c)Sucede, porém, que o Tribunal a quo através do competente despacho, delimitou o objecto do litigio a “interpretar os termos dos contratos firmados entre as partes, sua qualificação e regime jurídicos e as obrigações e direitos dos mesmos decorrentes para as partes outorgantes dos mesmos“, e consequentemente, “ao tribunal cumpre apurar da validade e tempestividade da carta de denúncia (do contrato denominado pelos outorgantes de arrendamento, celebrado a 30-09-2010 e objeto de aditamento e cessão a 02-12-2011) remetida pelo Fundo, ora insolvente (M. – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado), a 21-10-2016.”;
30. d)A apelante não reclamou desse despacho, conformando-se com as questões controvertidas identificadas pelo Tribunal a quo;
31. e)Conforme clarifica o douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 08/05/2019 (http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/b6c23ac09489da4980 2583fb002d5c78?OpenDocument) “A omissão de pronúncia é um vício que ocorre quando o Tribunal não se pronuncia sobre essas questões com relevância para a decisão de mérito e não quanto a todo e qualquer argumento aduzido. O vocábulo legal - “questões” - não abrange todos os argumentos invocados pelas partes. Reporta-se apenas às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir, ou seja, às concretas controvérsias centrais a dirimir. (…)“;
32. f)Ou seja, sobre as “questões com relevância para a decisão de mérito” neste processo, devidamente identificadas na alínea
33. c)supra, o Tribunal a quo pronunciou-se de forma exaustiva e fundamentada;
34. g)O Tribunal a quo entendeu que as partes “ao abrigo do princípio da liberdade contratual (cfr. artigo 405º do Código Civil), celebraram um contrato mediante o qual convencionaram as regras relativas ao arrendamento do prédio adquirido pelo Fundo em 21 de novembro de 2006 e definiram a forma como a segunda contraente (primeiramente a V., S.A. e, posteriormente, em virtude da cessão da respetiva posição contratual, a aqui autora A., S.A.), desenvolveria a exploração turística do Hotel-Apartamento ….”;
35. h)Desta forma concluiu que as partes celebraram um contrato inominado, misto ou atípico, que não violou quaisquer normas imperativas ao qual são aplicáveis, nomeadamente: “
36. a)As cláusulas expressamente convencionadas pelas partes,
37. b)Na parte imperativa, a regulamentação estabelecida pelo Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos (RJET), com exclusão do capítulo VIII do Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de março, atendendo ao disposto no seu artigo 64º, nº 1, e à datada em que foi aprovado o título constitutivo do denominado Hotel- Apartamento … (31- 01-2007, conforme factos provados supra), Nos casos omissos, a legislação em vigor aplicável ao objeto deste contrato, nomeadamente os artigos 1064º e seguintes do Código Civil, bem como a Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro, conforme resulta da Cláusula Décima Sexta do mesmo.”
38. i)Depois de qualificado juridicamente o tipo de contrato celebrado entre as partes, a sentença ora recorrida dedicou-se a apurar a validade e tempestividade da carta de denuncia então remetida pela ora apelada à apelante;
39. j)Descreveu de forma cronológica a correspondência trocada entre as partes e os argumentos técnico-jurídicos aduzidos, concluindo, (
40. i)pela validade, tempestividade e eficácia da denuncia comunicada pela apelada em 21 de outubro de 2016 e, consequentemente, (
41. ii)que a apelante ocupa, abusiva e ilegalmente, as frações sub judice, desde 30 de junho de 2017 e, por fim, (iii) que, em 03 de julho de 2017, quando o Senhor Administrador da Insolvência apreendeu as frações à ordem dos autos da ação principal de insolvência da apelada, já a apelante não detinha qualquer direito e/o título válido que lhe permitisse ocupar as referidas frações.
42. k)Conclui-se, pois, que é manifestamente infundada a omissão de pronúncia invocada pela apelante pois o tribunal a quo decidiu, e bem, todas as questões controvertidas identificadas e ainda esclareceu que, considerando validamente denunciado o contrato, também as demais pretensões da aqui apelante, nomeadamente as pretensões formuladas nas alíneas
43. a)a
44. d)da sua petição inicial e a pretensão de ser nomeada como depositária especial, faleciam;
45. l)Por outro lado, invoca também a apelante que o Tribunal a quo interpretou incorretamente a legislação aplicável, porquanto (
46. i)as frações sub judice fazem parte integrante do Hotel Apartamento … e que, de acordo com o n.º 6 do artigo 45.º do Regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos, não podem ser exploradas diretamente pelos seus proprietários, nem podem ser objeto de contratos que comprometam o uso turístico das mesmas, designadamente, contratos de arrendamento ou constituição de direitos de uso e habitação, (
47. ii)vigora o princípio da unicidade na exploração (art.º 44.º do DL n.º 39/2008), que determina que a entidade exploradora (apelante) deve assumir a exploração continuada da totalidade das unidades de alojamento, (iii) o contrato em litigio não se trata de um verdadeiro contrato de arrendamento, mas sim de um contrato comercial, um verdadeiro contrato de promessa de compra e venda, com tradição (não obstante a própria apelante na sua conclusão 35 peticionar (sic): “devendo considerar-se válido e eficaz o contrato de arrendamento que se encontra em vigor, com as legais consequências”), e por fim (
48. iv)a qualidade de possuidora da apelante, relativamente às frações em apreço, é inequívoca e, como tal, merecedora de tutela jurisdicional;
49. m)Mais uma vez não assiste qualquer razão à apelante pois a sentença ora recorrida faz uma analise factual e jurídica extensa e pormenorizada sobre o contrato celebrado entre as partes - mais concretamente, o M. – Fundo de Investimento Imobiliário fechado e, primeiramente, a V., S.A. e, posteriormente, em virtude da cessão da respetiva posição contratual, a aqui apelante A., S.A. – concluindo que este não viola qualquer norma imperativa, nem do RJET nem de qualquer outro diploma legal;
50. n)Tal conclusão resulta, por um lado, do disposto no n.º 3 do artigo 45.º do RJET (Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos) que não define/circunscreve e/ou limita a forma do título jurídico a adotar que habilite a entidade exploradora à exploração da totalidade das unidades de alojamento;
51. o)E por outro lado, porque o n.º 6 do mencionado artigo 45.º do RJET diz respeito às relações contratuais estabelecidas entre o proprietário de unidades de alojamento e terceiros – que não a entidade exploradora – qualidade essa que, por via do contrato de arrendamento celebrado em 30 de setembro de 2010 e modificado em 2 de dezembro de 2011 foi, justamente, atribuída pelo M. – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado, primitivamente à V.,SA e depois à aqui apelante;
52. p)Quanto à relação de arrendamento estabelecida entre o Fundo, na qualidade de proprietário de frações autónomas afetas a áreas comuns do Hotel Apartamento e de unidades de alojamento (aquelas que ainda não foram vendidas a terceiros e estão inseridas num empreendimento turístico) e a A., SA, enquanto entidade exploradora do mesmo, esta também não é proibida pelo RJET;
53. q)O mencionado n.º 6 do artigo 45.º do RJET “não visou regular as relações entre os proprietários e as entidades responsáveis pela exploração dos empreendimentos turísticos; pretendeu sim evitar que, em violação do princípio da unidade da exploração turística, os proprietários pudessem explorar diretamente as unidades de alojamento, designadamente mediante a celebração de contratos de arrendamento com terceiros (eventualmente temporários e com prestação acessória de serviços associados), ou que tal continuidade da exploração turística pudesse ser posta em causa por conduta da própria entidade exploradora”;
54. r)Logo o contrato atípico celebrado entre as partes, denominado de “Contrato de Arrendamento para Fins Não Habitacionais com Opção de Compra” e o subsequente “Acordo de Cessão de Posição Contratual e Aditamento ao Contrato de Arrendamento Celebrado em 30 de setembro de 2010” datado de 02-12-2011, não viola qualquer norma imperativa, quer seja esta decorrente do regime da locação, quer do RJET, concluindo-se pela sua validade e, consequentemente, pela vinculação estrita das partes ao seu cumprimento;
55. s)Sendo o contrato valido, as suas cláusulas relativas à denúncia e oposição também o são, não tendo provimento a pretensão da apelante de que as mesmas violam o disposto no Decreto-Lei nº 39/2008, de 7 de março;
56. t)O Tribunal a quo conclui de forma inequívoca que inexiste qualquer incompatibilidade entre as normas expressamente convencionadas pelas partes nos contratos celebrados em 2010 e 2011, o regime da locação e as normas supletivas definidas como aplicáveis em caso de omissão, logo, nem os contratos padecem de nulidade, nem a denúncia comunicada a 21-10-2016 é inválida e/ou ineficaz.;
57. u)No que respeita à duração do contrato e à possibilidade e prazo de denúncia do mesmo, as partes, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, convencionaram o regime aplicável na Cláusula Quarta do mesmo, a qual encontra-se devidamente transcrita em sede de alegações;
58. v)A apelada, ao opor-se à renovação do contrato por carta remetida à apelante em 21 de outubro de 2016, cumpriu escrupulosamente com o disposto na mencionada Clausula Quarta cujo regime foi estabelecido pelas partes;
59. w)Portanto, quando a apelante invoca o princípio da continuidade da exploração fá-lo de forma errónea porquanto o mesmo não respeita à permanência da apelante na exploração do empreendimento em apreço para além do prazo fixado contratualmente, mas sim que esta, na vigência do contrato, tinha o dever de manter constantemente aptas as frações autónomas para fins turísticos;
60. x)Esta interpretação errada da legislação aplicável visa, unicamente, justificar a sua ocupação, abusiva e ilegal (desde junho de 2017) das frações em causa, obtendo ilicitamente substanciais proveitos em prejuízo da massa insolvente e dos interesses legítimos da generalidade dos credores;
61. y)Conclui-se, pois, que a douta Sentença impugnada, pela apelante A., S.A., respeita integralmente o disposto na lei, não sendo, por isso, suscetível de qualquer censura. Em face do exposto, e nos demais termos de Direito, deverá o recurso de apelação interposto pela recorrente A., S.A. ser julgado totalmente improcedente e mantida a Douta Sentença proferida. A ré G. – SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, S.A., por si e na qualidade de representante legal do Devedor, M. – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO, apresentou contra-alegações, nas quais formulou as seguintes conclusões: I) As conclusões formuladas pela Recorrente são uma quase integral reprodução do texto alegatório propriamente dito. II) Pelo que deve ser aquela convidada a sintetizar as conclusões, no prazo de 5 dias, em cumprimento do disposto no artº 639º nº 3 do CPC. III) A sentença recorrida não padece de qualquer nulidade por omissão de pronúncia: ao decidir, e bem, pela validade do contrato e da respectiva denúncia, conheceu de todas as questões suscitadas e caíram por terra todos os restantes pedidos alternativos: se o contrato de arrendamento é válido e se a Recorrente, por via da denúncia, deixou de ter título que legitime a ocupação das fracções, não podem proceder os pedidos (
62. i)de reconhecimento de um (putativo) contrato de arrendamento por 10 anos (al. c)), (
63. ii)de respeito pelo uso das zonas comuns (al. d)), (iii) de constituição como fiel depositária (al. e)), (
64. iv)da não perturbação do exercício dos direitos de exploração (al. f)) nem (
65. v)de fixação de um (não convencionado) prazo razoável para a resolução (al. g)). IV) Ao abrigo do princípio da liberdade contratual (cfr. artigo 405.º do Código Civil), as Partes celebraram um contrato mediante o qual (
66. i)convencionaram as regras relativas ao arrendamento do prédio que o Fundo insolvente é proprietário e (
67. ii)definiram a forma como a Recorrente desenvolveria a exploração turística do mesmo. V) Regras a que a Recorrente livremente se vinculou, por via do acordo de cessão posição contratual de 02.12.2011. VI) Trata-se de um contrato inominado ou atípico ao qual são aplicáveis:
68. a)As cláusulas expressamente convencionadas pelas partes;
69. b)Na parte imperativa, a regulamentação estabelecida pelo Regime Jurídico dos Empreendimentos Turísticos, doravante RJET – com exclusão do capítulo VIII do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março (que revogou parcialmente o RJET) atendendo ao disposto no seu artigo 64.º, n.º 1 e à data em que foi aprovado o título constitutivo do denominado “Hotel Apartamentos Balaia Atlântico”