Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 6852/2005-6 Relator: GIL ROQUE Descritores: CONTRATO-PROMESSA RECONHECIMENTO NOTARIAL LICENÇA DE UTILIZAÇÃO INCUMPRIMENTO DEFINITIVO EXECUÇÃO ESPECÍFICA TRADIÇÃO DA COISA Nº do Documento: RL Data do Acordão: 06/23/2005 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: ALTERADA Sumário: I – A visão do objecto do processo como uma relação jurídica é mais clara, embora seja menos prática, mas foi a orientação seguida pelo legislador da reforma de 1995, na redacção dada ao n.º3 do art.º 26.º do CPC. Há no entanto certas acções em que face ao objecto de apreciação, pode não se provar a relação jurídica controvertida , tal como ela é configurada pela Autor, só vindo a ser definida com a apreciação do litígio na decisão final. II – Num contrato oneroso de transmissão do direito de real relativo a prédio já construído, sobre fracção autónoma, o título deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação pelo notário e da existência da licença de utilização. O contraente que promete transmitir o direito (promitente vendedor), só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma, tenha sido culposamente causada pela outra parte. III – Tendo o proprietário do imóvel procedido à venda deste a terceiro, resulta de forma clara, que o promitente vendedor se colocou na situação de incumprimento definitivo do contrato prometido. Uma vez vendido imóvel (fracção) a terceiros, fica afastada a possibilidade da execução específica desse contrato. IV – Não obstante o imóvel ter sido vendido a terceiros, continuando a chamada, representada pelos RR. ocupar esse imóvel, essa posse, não tendo havido “traditio” , por o prédio, já se encontrar ocupado por ela à data da celebração do contrato promessa, a posse continua a ser precária, por não ter havido inversão do título de posse, porquanto, não houve acto de oposição contra a pessoa em cujo nome o poente possuía e também não há inversão, quando o detentor deixar de cumprir as obrigações, pelo acto jurídico em virtude do qual detém. Não se inverte o título de arrendatário que não paga a renda. O detentor há-de tornar directamente conhecida da pessoa em cujo nome possuía (quer judicial quer extrajudicial), a sua intenção de actuar como titular do direito. V – Exige-se para que exista inversão do ónus da posse um facto de terceiro, que há-de provir de pessoa diferente daquele em nome do qual o detentor possui, para não se confundir com a “traditio brevi manu”. Decisão Texto Integral: ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA[1] * I - RELATÓRIO: 1 - (A) e mulher (B), residentes na Rua..., vieram propor a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário, contra, (B) e mulher (D), residentes ..., pedindo que pela procedência da acção: - Se declarem os Autores únicos e legítimos proprietários da fracção identificada no art.1 ° da p.i. e que se declare que a ocupação da mesma pelos Réus é ilegal e insubsistente; - Sejam os Réus condenados a restituir aos Autores a fracção referida livre e devoluta de quaisquer pessoas e bens; - Sejam os Réus condenados no pagamento aos Autores de uma indemnização pela ocupação ilegítima da fracção, em valor não inferior a 150.000$00, por cada mês de ocupação, desde a data da citação, até efectiva desocupação da mesma, alegando em síntese, o seguinte: São donos de uma fracção autónoma a que corresponde uma loja, com entrada pelo nº 16-B, rés-do-chão, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, em Carnaxide. Os Réus ocupam a loja, sem qualquer título que a legitime, devendo por isso ser restituída aos Autores, seus legítimos proprietários. Acrescentam que tal ocupação lhes causa um prejuízo no valor de 150.000$00, por ser este o valor com que poderiam obter o arrendamento da referida loja. Citados os Réus, vieram contestar , alegando que a sociedade comercial "Vítor Rosado, Lda", representada pelos Réus, ocupa legalmente a referida fracção, desde o ano de 1986, para exploração de um estúdio fotográfico. Começaram por pagar uma renda anual de 700.000$00, embora os então proprietários sempre se tenham recusado a celebrar contrato de arrendamento comercial, por estar constituída uma hipoteca sobre a fracção em causa. Em 1987, os Réus propuseram aos então proprietários a compra da fracção em nome da sociedade "Vítor Rosado, Lda", tendo celebrado o respectivo contrato promessa de compra e venda, acordando no preço de 3.327.547$00, pago pelos Réus, no acto da celebração do contrato promessa. Não foi outorgada a escritura de compra e venda, por estar constituída uma hipoteca sobre a fracção em causa, ficando os então proprietários de informar os RR. sobre o distrate da hipoteca, o que nunca fizeram . Os RR. são os únicos sócios da sociedade "Vítor Rosado, Lda", a qual mantém a posse da fracção há 14 anos, desenvolvendo a respectiva actividade, posse essa que é exercida de boa fé, pública e pacífica, tal obstando à devolução da fracção. Em consequência do exposto, defendem serem partes ilegítimas, devendo ter sido a sociedade a demandada nesta acção. Suscitam o incidente de intervenção provocada dos anteriores proprietários da fracção, (M) e mulher (F), com fundamento em que não cumpriram o contrato promessa celebrado com a sociedade referida, tendo, de má fé, vendido a fracção a terceiros, razão porque a sociedade mantém o direito de regresso contra os mesmos. No mais, defendem a invalidade da compra e venda, por ter sido celebrada depois da outorga do contrato promessa, e, mesmo que assim se não entendesse, sempre a sociedade teria direito de preferência na venda, por efeito da posse titulada, pacífica, pública e de boa fé, que exerce sobre a fracção em causa, há cerca de 14 anos, nunca tendo sido notificados para o efeito. Citada a chamada "Vítor Rosado, Lda", veio fazer seus os articulados dos Autores e suscitar , por se achar como legitimidade, a intervenção provocada acessória de (M) e mulher. Conclui formulando os mesmos pedidos que já haviam sido formulados pelos Réus, na respectiva contestação. Foi proferido despacho, admitindo a intervenção provocada de (M) e mulher, os quais, citados, nada disseram. Seleccionada a matéria de facto e procedeu-se a julgamento a que se seguiu decisão na qual: - Se julgou a acção parcialmente procedente e provada, declarando-se os AA. únicos e legítimos proprietários da fracção autónoma a que corresponde uma loja, composta por divisão, arrecadação e cave, com entrada pelo nº16 B, no r/c, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, nº16, 16° A e 16°B, em Linda-A-Velha, inscrito na respectiva matriz da freguesia de Linda-A-Velha, sob o artigo 580, com o valor patrimonial correspondente à referida fracção de 1.980.426$00, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número mil e trinta e um, da freguesia de Carnaxide, fracção "B", e inscrito, a favor do Autor, desde 27/5/99, sob a Ap.01/990527 e se julgaram os demais pedidos improcedentes, por não provados, dos mesmos absolvendo os Réus e interveniente "Vítor Rosado, Ldª". * 2 – Inconformados com a decisão, dela interpuseram recurso ambas as partes, AA. e RR., que admitidos, oportunamente foram apresentadas as alegações e contra alegações: - Nas contra alegações os AA., como Apelados e como agravados, pugnam pela confirmação da parte das decisões agravadas e da que lhes reconhece o direito de propriedade, com a consequente improcedência dos recursos dos RR.. II- FUNDAMENTAÇÃO: A) Factos assentes: A matéria de facto dada como assente no tribunal recorrido é a seguinte: A- O direito de propriedade sobre a fracção autónoma a que corresponde uma loja, composta por divisão, arrecadação e cave, com entrada pelo nº16 B, no r/c, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, nº16, 16A e 16 B, em Linda-A-Velha, esteve inscrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, a favor de (M) e (F), desde 23 de Outubro de 1981. B- A aquisição por compra a (M) e (F), da fracção autónoma a que corresponde uma loja, composta por divisão, arrecadação e cave, com entrada pelo nº16 B, no r/c, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, nº16, 16°A e 16°B, em Linda-A-Velha, encontra-se inscrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, a favor do Autor, desde 27/5/99. C- Por escritura outorgada, no 2° Cartório Notarial de Sintra, no dia 10 de Maio de 1999, (M) e (F) declararam o seguinte: “Que pelo preço de sete milhões de escudos, que já receberam, vendem aos segundos outorgantes (A), casado sob o regime de comunhão de adquiridos com (B), a fracção autónoma individualizada pela letra “B”, correspondente à loja no rés-do-chão, com entrada pelo número 16-B, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, número 16, 16-A e 16-B, em Linda-A-Velha, freguesia de Carnaxide, concelho de Oeiras, inscrito na respectiva matriz da freguesia de Linda-A-Velha, sob o artigo 580, com o valor patrimonial correspondente à referida fracção de 1.980.426$00, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Oeiras, sob o número mil e trinta e um, da freguesia de Carnaxide, afecto ao regime da propriedade horizontal pela inscrição F, apresentação número vinte e quatro de oito de Janeiro de mil novecentos e setenta e nove, estando a citada fracção ali registada a favor dos vendedores, pela inscrição G-um. Mais declararam que, sobre a referida fracção incide um ónus de hipoteca registado na citada Conservatória pela inscrição C-um, cujo cancelamento já se encontra assegurado, conforme declararam sob sua inteira responsabilidade. O segundo outorgante (A) declarou que aceita o presente contrato." D- Vítor Rosado, Ldª, encontra-se inscrita na Conservatória do Registo Comercial, sob a apresentação 51748, de fls.120 e sgs, do Livro C.129. E- Desde 1986, que Vítor Rosado, Ldª , representada pelos Réus, se encontra instalada na fracção referida em B), explorando um estúdio fotográfico, onde desenvolve a sua actividade. F- Pagando por tal ocupação, aos então proprietários, uma contrapartida anual de Esc.700.000$00. G- Em 1987, os RR. (C) e (D) propuseram a (M) e (F), a compra da fracção referida em B), em nome de Vítor Rosado, Lda. H- Em 3 de Fevereiro de 1987, (M) e (F) e Vítor Rosado, Lda, representada pelo seu sócio gerente, (B), celebraram, por escrito, um acordo, que assinaram e que denominaram de "Contrato Promessa de Compra e Venda", com as cláusulas seguintes: "1 ° Os primeiros outorgantes são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma individualizada pela letra "B ", ou seja "Loja ", com o n° dezasseis-B, no rés-do-chão, do prédio sito na Rua Quinta de Santo António, para onde tem os n.ºs dezasseis e dezasseis-B, à Estrada da Rocha, em Linda-A-Velha, freguesia de Carnaxide, concelho de Oeiras, inscrito na respectiva matriz da freguesia de Linda-A-Velha, sob o artigo 4.104, com o valor matricial correspondente à referida fracção de 1.357.200$00, descrito na Conservatória do Registo Predial de Oeiras, 1ª secção, sob o nº17.415, a fls.185 verso, do Livro B 57, em regime de propriedade horizontal, como consta da inscrição nº7.344, ajls.75, do Livro F 17. 2° Que pelo preço de Esc. 3. 327. 547$00 (Três Milhões e Vinte e Sete Mil Quinhentos e Quarenta e Sete Escudos) que já receberam e que por este meio dão inteira quitação, prometem vender à segunda outorgante a fracção autónoma referida e descrita na cláusula anterior. 3° A segunda outorgante, através do seu representante legal promete comprar aos primeiros outorgantes a referida fracção autónoma. 4° A escritura definitiva de compra e venda realizar-se-à logo que esteja expurgada a hipoteca à Caixa Geral de Depósitos, onera a referida fracção, titulada pelo empréstimo 2 Z 46845. § primeiro - O pagamento do capital e juros da referida hipoteca serão pagos pela segunda outorgante, encontrando-se incluídos no preço de compra e venda da referida fracção. § segundo - A segunda outorgante comunicará aos primeiros outorgantes, com a antecedência mínima de 8 dias, o local e hora da escritura. 5° O não cumprimento dos termos estabelecidos no presente contrato, importa para os primeiros outorgantes, a título de cláusula penal a devolução do preço recebido em dobro e para a segunda outorgante a sua perda.” I- A assinatura dos outorgantes não foi reconhecida pelo notário. J- O montante de Esc.3.327.547$00, a título de preço foi pago nessa data aos então proprietários. L- Os então proprietários nunca comunicaram a Vítor Rosado, Lda, a data da celebração do contrato definitivo. M- Em 26 de Maio de 1995, os RR. (C) e (D), enviaram a (M) e (F), a carta datada de 26 de Maio de 1995, que aqueles receberam, com o conteúdo seguinte: “ Amigo e Sr. (M): Após termos tido vários contactos telefónicos e por escrito, quer comigo, quer com o meu advogado, constato que não há da Vossa parte, de momento, interesse em efectuar a escritura definitiva de compra e venda da fracção acima referida, conforme contrato promessa que efectuamos em 3 de Fevereiro de 1987. Assim, fico a aguardar a Vossa disponibilidade para o efeito, de modo a podermos marcar a dita escritura ". N- A ocupação da fracção referida em B), causa aos AA. um prejuízo mensal de Esc. 150.000$00. * B) Direito Aplicável: As apelantes manifestam a sua discordância da decisão recorrida, através das alegações, sintetizadas nas conclusões que delas tiram. Sabendo-se que o objecto do recurso é balizado pelas conclusões, como resulta do disposto nos art.º 684º nº3 e 690º nºs 1 e 4 do Cód. Proc. Civil e vem sendo orientação da jurisprudência[2], a elas nos cingiremos na sua apreciação, não obstante resulte da análise do conjunto das conclusões do recurso da Autora que todas elas, se enquadram em duas questões essenciais que consistem em saber se com base na matéria assente, os Réus devem ser condenados na restituição do imóvel e no pagamento de uma indemnização compensatória pela ocupação do imóvel e no dos RR. se deve ser declarada ineficaz a escritura pública celebrada entre os AA. e os anteriores proprietários do imóvel e declarada a aquisição da fracção autónoma pela recorrente Victor Rosado Lda, através da usucapião. Dado que algumas das questões suscitadas são comuns aos recursos de ambas as parte, serão apreciadas em conjunto. Contudo, por razões melhor enquadramento, e de ordem lógica, apreciaremos em primeiro lugar os recursos interpostos pelos Réus e depois os dos Autores. A) Recurso dos Réus: 1 – Começaremos por apreciar os agravos interpostos pelos Réus. No primeiro dos recursos de agravo interposto pelos RR. discordam de no despacho saneador terem sido considerados parte legítima, apenas com base na relação jurídica controvertida tal como os AA. a configuraram. É verdade que hoje, segundo a nova redacção dada ao n.º1 do art.º 26.º do CPC[3] , em rigor já não cabe aos Autores provarem o seu interesse em demandar os Réus e a estes a sua falta de interesse directo em contradizer. Quando o interesse não resulte dos factos ou da lei o entendimento corrente vai no sentido de que a legitimidade das partes resulta da posição delas em face da relação jurídica controvertida (art.º 26º nº3 do CPC). Sem se entrar na discussão doutrinária do conceito de legitimidade, que teve o seu auge em teses defendidas pelos Profs. José Alberto dos Reis e Barbosa de Magalhães há meio século atrás, em que se discutia essencialmente, se a legitimidade devia ser considerada como objecto do processo em litígio, um conflito de interesses ou se antes se deveria considerar o objecto do processo uma relação jurídica, a relação jurídica subjacente material ou controvertida (a distinguir da relação jurídica processual). Alinharemos no entanto, em termos sucintos, as duas posições dos Ilustres mestres de Coimbra e Lisboa. Com efeito, quando se vê o objecto do processo como um litígio, material ou estruturalmente caracterizado por um conflito de interesses, a legitimidade resultará da posição das partes perante o litígio em conflito. Só aos titulares dos interesses em litígio permite a lei que sejam partes no processo. A legitimidade da parte depende da titularidade por estas dos interesses em litígio. Assim, o art.º 26º nº1 do C.P.Civil exige como requisito da legitimidade que o interesse seja directo. O interesse é directo quando incide sobre o próprio bem que forma o objecto do processo e não sobre outro, embora porventura conexo com ele. O Autor será parte legitima se a procedência da pretensão tiver para si utilidade directa. O R. será parte legítima se dessa procedência lhe advier prejuízo (artº26º nº 2 do C.P.C.). O outro entendimento na apreciação da legitimidade das partes, resulta da posição destas, em face da relação jurídica - para quem vê no objecto do processo uma relação jurídica - posição esta que justifica ocupar-se essa mesma parte de tal relação. Neste caso existe legitimidade quando se verifica a coincidência entre os titulares da relação jurídica material controvertida e os titulares da relação jurídica processual. Para o efeito de averiguar esta coincidência, tem de se atender à relação jurídica material controvertida tal como a desenha o Autor[4]. Esta orientação, como se disse está hoje consagrada no art.º 26 nº3 do Cód. P. Civil. Entendia-se correcto o recurso a estas duas técnicas diferentes para, se aferir no processo, a legitimidade das partes. A visão do objecto do processo como uma relação jurídica é mais clara, embora menos prática, e foi a orientação seguida pelo legislador da reforma de 1995, na redacção dada ao nº 3 do art.º 26º do Cód. Proc. Civil. Há no entanto certas acções, em que o objecto de apreciação pode não se provar na relação jurídica controvertida, tal como ela é configurada pela Autora. Só definida com a apreciação do litígio na decisão final. Na situação dos autos, decidiu-se no saneador que os RR são parte legítima para a acção tendo em consideração a relação jurídica processual tal como foi configurada, mas face à matéria de facto dada como assente, entendem os RR. que são parte ilegítima. Sem nos alongarmos em considerações de ordem jurídica, entendemos que é oportuna a reapreciação da excepção da legitimidade dos RR., uma vez que eles se mostram claramente fora objecto de apreciação e por isso não devem continuar a considerar-se partes legítimas nesta acção apesar do preceituado no nº3 do art.º 26º do C.P.Civil, sem que tal facto leve só por si à improcedência da acção, face à intervenção principal admitida e aceite da Ré Victor Rosado Lda. e face à matéria provada resultante dos factos articulados por ambas as partes. * 2 – Na verdade, resulta provado além do mais, com interesse para a apreciação desta questão que: “Desde 1986, que Vítor Rosado, Ldª , representada pelos Réus, se encontra instalada na fracção referida em B), explorando um estúdio fotográfico, onde desenvolve a sua actividade. Pagando por tal ocupação, aos então proprietários, uma contrapartida anual de Esc.700.000$00. Em 1987, os RR. (C) e (D) propuseram a (M) e (F), a compra da fracção referida em B), em nome de Vítor Rosado, Lda. - Em 3 de Fevereiro de 1987, (M) e (F) e (C) Rosado, Lda, representada pelo seu sócio gerente, (B), celebraram, por escrito, um acordo, que assinaram e que denominaram de «Contrato Promessa de Compra e Venda»” (alíneas E), F), G) e H) dos factos provados). Parece-nos assim claro que o interesse em contradizer é da “Victor Rosado Lda” e não dos Réus, seus sócios, embora como é natural tenham interesse indirecto em contradizer. Assim, sem necessidade de mais alongadas considerações, por tudo o que fica dito, há que derrogar a decisão no que respeita à legitimidade dos Réus (C) e mulher enquanto pessoas singulares, por se entender que eles são efectivamente parte ilegítima nesta acção, tendo em conta a relação jurídica por si descrita, prosseguindo no entanto a acção para a apreciação sobre o mérito da causa. * 3 – Quanto ao 2.º Recurso de agravo, desde já se adianta que não assiste aos agravantes qualquer razão visível. Na verdade, em nosso entender, os primeiros técnicos que fizeram a análise dos autógrafos fizeram-no como não podia deixar de ser, sob juramento, do mesmo modo que os segundos. Como se disse no despacho recorrido, não foram apresentados fundamentos tidos como válidos para se por em causa o resultado desse exame e respectivas conclusões. Também nós não vemos razões válidas, para se proceder a novos exames com outros peritos. Como se sabe, o tribunal é livre na apreciação da prova, decidindo os juizes segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (art.ºs 396.º do CC. e 655.º e 791.º n.º3 do CPC). Bem andou o Srº Juiz do Tribunal “a quo” ao indeferir o requerimento, evitando demoras num processo que já se arrasta desde 1999, sem razões visíveis para que isso aconteça. Improcede assim o recurso por nenhum agravo ter sido feito aos recorrentes com o indeferimento do requerimento em causa, pelo que se nega provimento ao recurso. * 4 – Passaremos agora à apreciação do recurso de apelação dos Réus. Contudo, antes de entrarmos na análise do objecto do recurso, há que esclarecer a questão prévia suscitada pelos AA. nas contra alegações, que consiste em saber da oportunidade do Recurso dos Réus, uma vez que no entender daqueles a decisão não lhes terá sido desfavorável. Vejamos se assim se deverá entender: Tendo em atenção que estamos perante uma acção declarativa de reivindicação, cujos pedidos são o reconhecimento do direito de propriedade dos AA. sobre a fracção ocupada pelos RR. ou pela Chamada Victor Rosado Lda, a condenação destes a restituírem-lha livre e devoluta de quaisquer pessoas e bens e no pagamento de uma indemnização pela ocupação que dizem ilegítima, tendo na decisão recorrida sido julgada procedente apenas o primeiro dos pedidos, o reconhecimento do direito de propriedade aos AA. sobre a fracção e como os Réus na contestação não formularam pedido reconvencional, parece à primeira vista que o recurso dos RR. carece de objecto. Não se entendeu assim e o recurso interposto pelos Réus foi recebido. Na verdade, os Réus para que pudesse nesta acção ver reconhecido o seu direito de propriedade sobre o imóvel em causa, teriam de ter reconvindo, nos termos do disposto na al.
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