Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 1073/2004-2 Relator: FRANCISCO MAGUEIJO Descritores: ACÇÃO DE DESPEJO TRESPASSE Nº do Documento: RL Data do Acordão: 04/22/2004 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Sumário: Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa Os recorridos, AA na acção, deduziram, contra os recorrentes/RR, pedido de resolução de contrato de arrendamento comercial celebrado em 24.8.1989, relativo à loja sita na Calçada…….., com o consequente despejo e sua entrega, livre e devoluta. Alegaram, para tanto, serem dela comproprietários e os iniciais inquilinos, os RR C e D, após cessada, no local, a actividade comercial, a terem cedido, sem autorização dos senhorios, em 19.3.1993, sem a acompanhar do estabelecimento que ela integrava, aos co-RR M e G, que a destinam exclusivamente a recolha de 2 automóveis. Os RR opuseram-se, excepcionando a caducidade do direito à resolução e opondo-se aos factos alegados pelos AA e pretensas consequências jurídicas, tendo ainda deduzido pretensão de condenação destes como litigantes de má fé, em multa e indemnização. No saneador ficou decidido que a excepção peremptória de caducidade improcedia, por se ter entendido que o facto que alegadamente servia de suporte à resolução do contrato de arrendamento não era instantâneo, antes duradouro, só começando a correr o prazo a partir da cessação daquele. Inconformados, os RR recorreram, tendo o pertinente recurso de apelação sido mandado subir a final. Procedeu-se, depois, a julgamento, tendo subsequentemente sido fixada a matéria de facto apurada e, seguidamente, proferida sentença, pela qual foi o pedido dos AA declarado procedente e a dita pretensão dos RR indeferida. Os RR, de novo não se conformando, dela recorreram, tendo alegado e concluído, assim: A) Nos termos do n.° 1 do art. 65.° do RAU as acções de despejo têm que ser propostas no prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento. B) Quer os ora Apelados quer os anteriores senhorios tomaram conhecimento do trespasse(acordo ou cedência como referem os AA.) desde há 10 anos os anteriores senhorios ou desde 2000 os actuais, conforme se colhe das respostas aos quesitos 10.° e 11.°- confissão-e nas cartas que os Apelados enviaram aos RR. C) Os Apelados, embora sabedores da situação não reagiram até à propositura da presente acção. D) Caducou por isso o eventual direito de propor a acção de despejo, dado se entender não ser a situação tipificada pelos AA. como um facto continuado porque a cedência se esgotaria no acto em si. Sem prescindir, E) As partes, no contrato de arrendamento, destinaram o locado a armazém de produtos ou mercadorias bem como a recolha de dois veículos automóveis, o que se manteve após a escritura de trespasse. F) Competia aos Apelados alegarem e provarem qualquer fundamento legal de resolução do contrato. G) Competia aos Apelados, face à sua posição, alegar e provar que não houve trespasse porque " a transmissão não foi acompanhada da transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento". H) Os Apelados alegaram tais factos e tiveram colhimento nos quesitos 4.° e 5.° da Base Instrutória. I) A resposta a tais quesitos foi NÃO PROVADO J) O M.mo Juiz a quo afirma na sua douta sentença que ficou demonstrada a transmissão da loja, a qual, atenta as funções que desempenhava no âmbito da actividade comercial do r. C ( armazém e garagem de veículos automóveis), não tinha autonomia como estabelecimento comercial, sem ter factos alguns que lhe permitissem chegar a esta conclusão. K) Não há nos autos facto algum que permita sustentar tal tese, que aliás o M.mo Juiz não refere, dada, inclusive, a resposta aos quesitos 1.° e 2.° L) Apesar das respostas negativas aos quesitos e das respostas dadas o M.mo Juiz a quo decidiu como se essas respostas fossem Positivas, e decidindo com factos que não existem nos autos. M) O Mmo Juiz a quo decidiu com base em factos não provados, virtuais, logo não podem ser extraídas conclusões de "não factos". N) Mesmo que os AA. tivessem alegado e provado a existência de uma cedência ilícita, seria abuso de direito tentar agora reverter uma situação que perdura há dez anos com pleno conhecimento do senhorio, prazo esse que pode ser aqui invocado. O) Os apelantes alegaram e provaram que os Apelados agiram de má-fé porque distorceram conscientemente a verdade e negaram factos do seu conhecimento pessoal. P) Deve, por tudo o exposto, ser concedido provimento à presente Apelação, revogada a douta sentença e substituída por Acórdão que absolva os RR. e condene os Apelados como litigantes de má-fé na multa e indemnização a favor dos Apelantes. Os recorridos AA contra-alegaram, tendo defendido as soluções adoptadas na sentença, nomeadamente entendendo que não caducou o seu direito à resolução do contrato de arrendamento e que não houve trespasse. Questões Porque as conclusões do recorrente balizam o objecto do recurso(arts 690 e 684 nº 3 do CPC), são as seguintes as principais questões que importa abordar e decidir: se a acção caducou; se a cedência da posição contratual dos 1º e 2º RR para os 3º e 4º RR foi ilícita; se ocorreu o alegado trespasse; ónus de prova da caducidade, cedência ilícita e validade de do trespasse; se os AA abusam do direito com a pretensão que deduziram; se litigam de má fé. Factos, tal qual vêm fixados da 1ª instância: 1. Com data de 05/04/2000, foi outorgada a escritura pública constante do instrumento de fls. 9-12 denominada "compra e venda", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte: "compareceram: - PRIMEIRO - A (...); - J (..) - SEGUNDO - M - R (..) PELOS PRIMEIROS OUTORGANTES FOI DITO: Que, encontrando-se ele J devidamente autorizado por sua mulher, conforme declaração que apresenta, vendem aos segundos outorgantes, na proporção de um quarto para ela e de três quartos para ele, pelo preço de quarenta milhões de escudos, que já receberam, o prédio urbano sito na Calçada.. (..) descrito na Oitava Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número .. (..), onde se mostra registada a sua aquisição a favor deles vendedores, em comum e sem determinação de parte ou direito (..). DISSERAM OS SEGUNDOS OUTORGANTES: Que aceitam a presente venda na parte que a cada um deles respeita. ---­ (..). Foi feita aos outorgantes, em voz alta e na presença simultânea de todos, a leitura desta escritura e a explicação do seu conteúdo." (alínea A) dos factos assentes). 2. Com data de 24/08/1989, foi outorgada a escritura pública constante do instrumento de fls. 14-19, cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do [qual consta, além do mais, o seguinte: "compareceram, como outorgantes: PRIMEIRO - D. A (..), que intervém por si e na qualidade de procuradora do Sr. J (..). SEGUNDO - 0 Sr. N (..); e, TERCEIRO O Sr. J, e mulher, D. A (..). Disse a primeira outorgante, por si e seu constituinte: (POR MINUTA EXIBIDA) Que dá de arrendamento, ao segundo outorgante, a loja com entrada pelo número vinte e cinco, do prédio urbano sito na Calçada.. (..). Que este arrendamento é feito nos termos e condições seguintes: PRIMEIRO - Este arrendamento é feito pelo prazo de um ano, com início em um de Setembro de mil novecentos e oitenta e nove, renovável por iguais períodos SEGUNDO - A renda é da quantia de QUINZE MIL ESCUDOS, em dinheiro, em cada mês, devendo o seu pagamento ser feito no domicílio dos senhorios ou em local por eles indicado, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito. Terceiro - O local arrendado destina-se única e exclusivamente a armazém de produtos ou mercadorias, bem como a recolha de dois veículos automóveis ligeiros, não podendo nele existir artigos inflamáveis, tóxicos, explosivos, insalubres ou incómodos. Quarto - É expressamente proibido qualquer tipo de cedência ou sublocação, total ou parcial, do local arrendado, exceptuando-se o trespasse.­(..). Pelo segundo outorgante foi dito: que aceita este arrendamento, nos precisos termos exarados. (..) Esta escritura foi lida e explicado o seu conteúdo aos outorgantes, em voz alta, na presença simultânea de todos." (alínea B) dos factos assentes).---­ 3. Com data de 19/03/1993, foi outorgada a escritura pública constante do instrumento de fls. 21-23 denominada "trespasse", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte: "compareceram como outorgantes: PRIMEIRO N, e esposa, (..). SEGUNDO A (..), que outorga na qualidade de procurador, em representação de R ( ..). TERCEIRO V (..). (..). DISSERAM OS PRIMEIROS OUTORGANTES: Que pela presente escritura, pelo preço de UM MILHÃO DUZENTOS E CINQUENTA MIL ESCUDOS, que declaram já ter recebido, trespassam ao representado do segundo outorgante e ao terceiro, em comum e partes iguais, o estabelecimento comercial instalado na loja com entrada pelo número vinte cinco, do prédio urbano sito em Lisboa, na Calçada… (..), e pela utilização do qual é paga a renda mensal de vinte mil quatrocentos e vinte e um escudos, pelo que a renda de cinco anos importa em um milhão duzentos e vinte e cinco mil duzentos e sessenta escudos. PELOS SEGUNDO E TERCEIRO OUTORGANTES, NA QUALIDADE EM QUE RESPECTIVAMENTE OUTORGAM, FOI DITO. - Que aceitam o presente contrato nos termos exarados . (..) Esta escritura foi lida aos outorgantes e aos mesmos explicado o seu conteúdo, em voz alta e na presença simultânea de todos." (alínea C dos factos assentes). 4. Os Réus N e I sempre utilizaram a loja com entrada pelo n.° 25 do prédio urbano sito na Calçada…….., n. 15 a n.° 27, em Lisboa, na sua actividade comercial, como local de armazenamento (resposta ao quesito 1°). 5. Desenvolveram a actividade durante alguns anos (resposta ao quesito 2°).­ 6. Os Réus R e V utilizam a loja com entrada pelo n.° 25 do prédio urbano sito na Calçada…. n. 15 a n.° 27, em Lisboa, para parquear veículos automóveis (resposta ao quesito 8°). 7. Os Réus N e I sempre utilizaram a loja com entrada pelo n.° 25 do prédio urbano sito na Calçada……, n. 15 a n.° 27, em Lisboa, para parqueamento de veículos automóveis e armazém (resposta ao quesito 9°). 8. Os Réus N e I deram conhecimento ao senhorio do acordo constante do instrumento de fls. 20-23 (resposta ao quesito 10°). 9. Os Autores M e R tiveram conhecimento da celebração do acordo constante do instrumento de fls. 20-23 (resposta ao quesito 11°) 10. A loja com entrada pelo n.° 25 do prédio urbano sito na Calçada….., n. 15 a n.° 27, em Lisboa, nunca esteve aberta ao público (resposta ao quesito 12°) 11. Os Réus Rs e V utilizam a loja com entrada pelo n.° 25 do prédio urbano sito na Calçada….., n. 15 a n.° 27, em Lisboa, como armazém e parqueamento de veículos automóveis (resposta ao quesito 13°). O Direito Os antecedentes proprietários, como senhorios, celebraram, em 24.8.1989, com os 1º e 2º RR, , na qualidade de inquilinos, relativamente à loja com o nº 25 da Calçada …., um contrato de arrendamento comercial, substancial e formalmente válido. Em 19.3.1993, foi a vez de os ditos 1º e 2º RR terem alegadamente trespassado aos 3º e 4º RR, o estabelecimento localizado naquela loja. Em 5.4.2000 os AA adquiriram, por compra, aos referidos antecedentes donos, a dita loja. Os AA entendem que o dito trespasse não é válido porque nenhum estabelecimento foi transmitido, não se lhes impondo como realidade jurídica. Em consequência, a cedência do locado não lhes pode ser oposta. Sendo ilícita a cedência, dá-lhes a lei fundamento para a resolução do contrato de arrendamento de 24.8.89. Os RR, esses, defendem que o trespasse é válido, que o podem opor aos AA, senhorios, que, por tal motivo, não ocorre fundamento para a resolução do contrato de locação. De qualquer forma, o direito à pretendida resolução caducou. Incumbe aos AA, tendo em conta o disposto nos arts 342 e 343 do CC, o ónus de alegar e provar os factos que consubstanciam, além do contrato de arrendamento, a cedência ilícita, fundamento da resolução daquele. Porque constitutivos do direito à resolução, que o são. Aos RR, os factos donde se extraia a validade do trespasse e a caducidade do direito à resolução do arrendamento. Por lhes caber a função impeditiva ou extintiva daquele direito de resolução. O trespasse válido, como tal não obrigando à autorização do senhorio, só a dar-se-lhe conhecimento, invalidaria o fundamento invocado pelos AA para a resolução do contrato de arrendamento, tornando a cedência lícita e oponível àquele. Não é a circunstância de os AA, desnecessariamente, terem invocado factos de que o ónus legal de prova não lhes impunha a demonstração, que prejudica aquela asserção. Prescreve o art 64 nº 1

1. f)do RAU que o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário subarrendar ou emprestar...o prédio arrendado, ou ceder a sua posição contratual, nos casos em que estes actos são ilícitos...ou ineficazes em relação ao senhorio, salvo o disposto no art 1049 do CC. Este último normativo estabelece que o locador não tem direito à resolução do contrato com fundamento na violação do disposto nas alíneas
2. f)e
3. g)do art 1038, se tiver reconhecido o beneficiário da cedência como tal, ou ainda, no caso da alínea g), se a comunicação lhe tiver sido feita por este. O art 1038, por sua vez, define como obrigações do locatário, entre outras, não proporcionar a outrém o gozo...da coisa por meio de cessão onerosa ou gratuita da sua posição jurídica...excepto se a lei o permitir ou o locador o autorizar(alínea
4. f)e comunicar ao locador, dentro de quinze dias, a cedência do gozo da coisa..., quando permitida ou autorizada(alínea g). Finalmente, reza o art 115 nº 1 do RAU que é permitida a transmissão por acto entre vivos da posição do arrendatário, sem dependência da autorização do senhorio, no caso de trespasse do estabelecimento comercial... Mas(nº 2
5. a)não há trespasse quando a transmissão não seja acompanhada da transferência, em conjunto, das instalações, utensílios, mercadorias ou outros elementos que integram o estabelecimento. Comecemos por averiguar se os RR, como era seu ónus, lograram provar o trespasse válido. Se assim for, então a cedência, para ser eficaz contra o senhorio, não carecia de autorização deste, bastando que lhe tivesse sido comunicada, como o foi. Antes alguns conceitos e asserções necessários à compreensão da questão «sub judice». Trespasse é a transferência de um estabelecimento comercial ou industrial como universalidade jurídica. A sentença recorrida contém indicações precisas e com que se concorda, acerca do entendimento corrente, doutrinal e jurisprudencial, a partir dos termos da lei[1], da figura jurídica do trespasse. Para que exista trespasse importará necessariamente que se transmitam os elementos nucleares do estabelecimento, os que compõem o seu âmbito mínimo, imprescindível para que se não inviabilize a prática do mesmo ramo do comércio, elementos esses integradores do âmago da empresa como organização de factores produtivos[2]. Neste núcleo ou âmbito mínimo incluem-se elementos corpóreos e não corpóreos, entre eles os utensílios, as mercadorias, a organização... Integram a aludida universalidade jurídica, também, se o local onde o estabelecimento se encontra instalado for arrendado, a própria posição jurídica de arrendatário, não dependendo isso da autorização do locador(art 115 nº 1 do RAU), apenas impondo a lei àquele que a comunique a este(art 1038
6. g)do CC). A não exigência de autorização por parte do senhorio ganha a sua razão de ser na protecção do comércio, assim se favorecendo a transmissão de unidades de exploração, como um todo, integrando essas unidades o conjunto dos bens, incluindo o direito ao uso do local e serviços organizados com vista ao exercício da actividade comercial/industrial. A transmissão do locado à revelia da vontade do locador traduz uma cedência das regras gerais(art 424 nº 1 do CC) aos interesses do comércio, uma menorização dos direitos do locador face aos correspondentes do locatário, que só se justificará se forem efectivos e relevantes interesses comerciais que estejam em causa. Não o estarão se o estabelecimento, entendido como uma unidade funcional, não for objecto de transmissão. Se, por exemplo, for apenas transmitido o local sem os restantes elementos que caracterizam e compõem o estabelecimento. Ou se após a transmissão nele se passar a exercer outra actividade, mesmo que comercial/industrial. Num caso e noutro não há a manutenção/continuação do empreendimento, antes outro ou outra utilização se inicia, só o local continuando o mesmo. Nestes casos quando nenhuma organização de produção se transmite, já se não justificará o prejuízo do locador, traduzido, como se referiu, na dispensa da sua autorização. Os factos apurados, quanto a este ponto, dão notícia de que foi transmitida a loja e que nela se manteve uma utilização ainda consentânea com a permissão constante do contrato de arrendamento de 24.8.89- parqueamento de veículos automóveis e armazém. Já não asseguram, os factos, que os 1º e 2º RR transmitiram aos 3º e 4º RR mais que a loja vazia. Pelo contrário. E cabia, como se viu, aos RR demonstrarem a transmissão de estabelecimento comercial que aí funcionasse. Não sendo isso que se provou ter sucedido, até porque a loja, ao tempo dos 1º e 2º RR, se podia integrar, como parte dele, um estabelecimento comercial, não o consubstanciava seguramente só por si, não se transmitindo estabelecimento algum com os contornos mínimos acima definidos, trespasse não houve[3] e, por isso, a autorização para a cedência não era descartável. Ou seja, não existindo trespasse, ou não se provando o que vai dar no mesmo, não foi transmitido licitamente o direito ao arrendamento, acontecendo antes que ocorreu uma cedência ilícita do locado, precisamente por não autorizada pelo senhorio. Não é a circunstância de ter-se continuado a utilizar o local, loja, para parqueamento e armazém, como era permitido no contrato de arrendamento, que define e legitima, só por si, o trespasse. Só se trespassam estabelecimentos. Não partes não autónomas de estabelecimentos e menos ainda unicamente o local em que se encontrava total ou parcialmente instalado. Não chega, para preencher o conceito, a cedência de meros espaços, lojas, onde se continue a praticar os mesmos actos. Aos RR cabia, como se viu e se repete, para que a sua pretensão vingasse, terem provado que adquiriram um estabelecimento, não chegando que tenham demonstrado terem continuado a fazer do locado uma utilização aparentemente similar. Este facto tem, pois, peso jurídico, como defendem os AA, para fundar a resolução do contrato de arrendamento celebrado pelos antecessores dos AA e os 1º e 2º RR. Caducidade Os RR invocaram, como se viu, a caducidade do direito à resolução do contrato de arrendamento. Importa agora dar solução a esta questão. Prescreve o art 65 do RAU: 1-A acção de resolução deve ser proposta dentro de um ano, a contar do conhecimento do facto que lhe serve de fundamento, sob pena de caducidade. 2-O prazo de caducidade previsto no número anterior, quando se trate de facto continuado ou duradouro, conta-se a partir da data em que o facto tiver cessado. No despacho saneador, em que se conheceu da excepção peremptória da caducidade, foi entendido ser a cedência ilícita da posição contratual um facto duradouro. Pelo que a contagem do prazo de caducidade não chegou sequer a ter início. Não se seguiu a doutrina plasmada no Acórdão da RL de 15.3.01[4] que refere que só constituem verdadeiros factos duradouros “hoc sensu” os previstos nas alíneas b), c), e),
7. h)e
8. i)do art 64 nº 1 do RAU. O caso dos autos está previsto na alínea f). Factos duradouros são aqueles em que o processo de violação do contrato se mantém em aberto, alimentado pela conduta persistente do locatário e factos instantâneos aqueles cuja conduta violadora foi só uma, realizada ou executada em determinado momento temporal, embora os seus efeitos permaneçam ou se prolonguem no tempo[5]. Não cremos, com o devido respeito, que na 1ª instância se tenha seguido a melhor orientação. A cedência em que os AA fundam a resolução do contrato de arrendamento, supostos aqueles conceitos, nem é facto duradouro, nem, obviamente, continuado. Ele é, bem nos parece, instantâneo. Consubstanciou-se e consumiu-se com o invocado trespasse. Os AA alegaram que só em 2002 souberam que o uso que os RR faziam da loja não se coadunava com o invocado trespasse. Não provaram tanto. Mas parece que era aos RR, aqui de novo, que cabia provar a data daquele conhecimento, como integrante que é do facto extintivo daquele direito de resolução. Não lhes basta que tenham demonstrado o aludido conhecimento, também a data dele o devia ser, sob pena de se não provar que o aludido direito se extinguiu pelo decurso do prazo de 1 ano. Afinal, não se pode dizer que decorreu o ano de que fala a lei. Pelo que improcede também a impugnação do saneador/sentença, com este fundamento. Abuso do direito Os RR, subsidiariamente, invocaram o abuso do direito por parte dos AA. Aqui, porque factos impeditivos, de novo incumbia aos RR a sua prova. Lograram demonstrar, a propósito, que os 1º e 2º RR deram conhecimento do alegado trespasse aos antecessores dos AA e que estes últimos dele tiveram também conhecimento. Por outro lado é igualmente certo que tal contrato ocorreu há cerca de 10 anos. Não é, porém, exacto que os AA os tenham reconhecido como arrendatários na decorrência e em resultado de um trespasse eficaz quanto a eles. Os invocados documentos de fls 59 a 62 apenas admitem a constatação de que aqueles(AA) lhes comunicaram as actualizações das rendas e de que passaram a ser os novos donos da loja. Daí apenas se pode concluir que os tiveram como sucessores dos anteriores arrendatários. Nada quanto a reconhecerem a validade do trespasse e a licitude da cedência. Não nos parece, por tudo isso, que os AA tenham abusivamente usado do direito de resolução. Não colhe, também e pela mesma ordem de razões, que os AA litiguem de má fé. Pois que não é verdade que tenham distorcido conscientemente a verdade e negado factos do seu inteiro conhecimento pessoal. Tendo em conta todo o exposto, acorda-se em julgar improcedentes ambos os recursos de apelação, o do despacho saneador e o da sentença, mantendo-se as decisões impugnadas. Custas pelos recorrentes. Lisboa, 22.4.2004 Francisco Magueijo Malheiro de Ferraz Ana Paula Boularout _________________________________________________________ [1] Artigo 115 do RAU [2] Ac do STJ de 15.12.98, parcialmente reproduzido na sentença impugnada. [3] Vide, a propósito, no mesmo sentido e com um caso similar, o Ac do STJ de 31.10.89, citado na sentença recorrida: é legal o trespasse parcial de um estabelecimento, mas só no caso de haver secções que ofereçam relativa autonomia. Daí que não seja de aceitar que o escritório destinado a expediente e contabilidade de um estabelecimento ofereça esse carácter de autonomia, susceptível de trespasse. [4] Vide www.dgsi.pt nº conv JTRL00004127 [5] vide www.dgsi.pt nº conv JTRL00045610