Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 1297/10.3TJLSB.L1-6 Relator: TOMÉ ALMEIDA RAMIÃO Descritores: DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO PROPRIEDADE HORIZONTAL PARTES COMUNS Nº do Documento: RL Data do Acordão: 02/16/2012 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: I – No caso de vendedor de imóvel que o tenha construído, destinado por sua natureza a longa duração, a denúncia por defeitos de construção deverá ser efetuada no prazo de um ano a contar do seu conhecimento e dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega do imóvel, por força do regime previsto nos art.ºs 1220.º/1, e 1225.º/1,2 e 4 do C. Civil. II – O adquirente do imóvel ou de fração predial que pretenda exercer, contra o vendedor, o direito à indemnização pelos prejuízos causados pelos defeitos de construção, denunciados no prazo de cinco anos após a entrega e não reparados, terá que propor a ação no prazo de um ano a partir do momento em que efetuou a denúncia. III- No âmbito da propriedade horizontal, quanto às partes comuns, deve considerar-se como sendo o momento da entrega das partes comuns, para determinar o início da contagem do prazo de garantia de cinco anos para o condomínio denunciar os defeitos detetados, ou seja, esse prazo inicia-se a partir do momento em que o vendedor entrega o prédio à assembleia de condóminos, ou da data em que teve lugar a reunião em assembleia de condóminos e nomeação da respetiva administração. (Da responsabilidade do Relator) Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: I. Relatório. A ( Condomínio do prédio ) , veio intentar a presente ação declarativa de condenação, na forma sumária, contra a B ( Sociedade de Construções…,Lda) , pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de €18.513,00, a título de indemnização ou, subsidiariamente, que seja reconhecido aos condóminos o direito à redução do preço pago pela aquisição das respetivas frações autónomas, alegando que a ré construiu o edifício sito na Rua ….., Lisboa, procedeu à venda das respetivas frações autónomas, mas o prédio apresenta defeitos nas pedras do revestimento exterior, causando infiltrações nas frações adjacentes e as rampas de acesso às garagens não têm a largura indicada nas plantas aprovadas, tendo já interpelado a ré para reparação de tais defeitos, o que esta não fez, o que terá de despender a quantia de €18.513,00 com a respetiva reparação. Citada, veio a ré, contestou e excecionou a caducidade do direito alegado pela autora, uma vez que entre as datas de transmissão das frações autónomas e a data em que entrou em juízo a presente ação já decorreu o prazo de cinco anos previsto no art. 1225º do Código Civil, bem como ter denunciado os alegados defeitos por carta datada de 04.12.2006, pelo que já decorreu o prazo previsto no nº2 do art. 1225º do Código Civil. E invocou ainda a falta de poderes de representação da autora e a sua ilegitimidade ativa, pois não dispõe a administração do condomínio de poderes para intentar ações, cabendo esta ao condomínio, representada pela assembleia de condóminos. A Autora respondeu às invocadas exceções. Posteriormente vieram os condóminos proprietários das frações A, D e E, respetivamente, C , D e E , requerer a sua intervenção principal ativa espontânea, a qual foi deferida. E foi proferido despacho saneador sentença, no qual se considerou improcedentes as invocadas exceções de falta de poderes e da ilegitimidade da Autora e, conhecendo da exceção da caducidade do direito invocado, considerou-a procedente e, em consequência, absolveu a Ré do pedido, bem como improcedente, por falta de alegação que a suporte, o pedido de redução do preço do bem imóvel. Desta decisão veio o Autor interpor o presente recurso, apresentando as seguintes, Conclusões: 1. A lei aplicável à presente causa é o Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de abril, com a redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei nº 84/2008, de 21 de maio, por ser lei especial relativamente ao Código Civil, sendo certo que o disposto no art.º 1225º deste Diploma não é norma imperativa. 2. O prazo de caducidade é, por isso, o estabelecido no art.º 5º-A, nº 3 daquele Decreto – Lei n.º 67/2003 e não o previsto no nº 2 do art.º 1225º do Código Civil. 3. O autor condomínio veio exercer o seu direito no último dia do prazo, ou seja, dentro dele. 4. Os autores condóminos vieram a juízo quase um ano antes do dia em que a caducidade ocorreria. Em consequência, 5. Julgando como julgou, o Mmº Juiz a quo violou o disposto no artº 1225º, nº 2 do Código Civil, aplicando-o indevidamente e violou o nº 3 do artº 5º-A do Dec.-Lei nº 67/2003, de 8 de abril, não o aplicando, como devia ter aplicado. Subsidiariamente 6. O prazo de um ano previsto no nº 2 do artº 1225º do Código Civil, para pedir a indemnização começa a contar após esgotado o ano em que se formalizou a reclamação. Logo, 7. Mesmo à luz desta disposição legal, o prazo para o exercício do direito que assiste aos autores condóminos só caducaria no dia 18 de setembro de 2010. 8. Porque o tribunal recorrido entendeu que o direito dos autores condóminos estava caducado em 10 de setembro de 2010, violou o disposto no nº 2 do art.º 1225º do Código Civil. Quanto ao pedido subsidiário 9. A circunstância do defeito desvalorizante do valor do prédio em regime de propriedade horizontal, se verificar em parte comum, não ilegítima os condóminos, individualmente ou em coligação, de pedirem a redução do preço que pagaram pelos suas respetivas frações autónomas. 10. Os autores condóminos têm, pois, legitimidade para pedir a redução do preço, nos termos em que o fizeram. 11. O direito de pedir a redução do preço por parte do consumidor está estabelecido no art.º 4º do Dec.-Lei nº 67/2003, de 8 de abril, com a redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei nº 84/2008, de 21 de maio, norma que o tribunal a quo violou. Concluiu pela revogação da sentença e sua substituição por Acórdão que julgue improcedente a invocada exceção de caducidade, admita o pedido, subsidiário, de redução do preço e ordene que os autos voltem à primeira instância, para prossecução do julgamento. *** A Ré contra-alegou, pugnando pela manutenção da decisão e, concluiu nos seguintes termos: - Subsidiariamente, e no caso de algum mérito vir a ser reconhecido ao recurso dos Apelantes, o que só por mera hipótese concebe, nos termos do n.º 2 do artigo 684.º A, do Código de Processo Civil, vem a Ré Apelada requerer a ampliação do objeto do recurso para que sejam considerados os factos que alegou nos artigos 45.º a 53.º da sua contestação, impugnando pontos determinados da factualidade assente na douta sentença, da qual decorre que a reclamação do Autor Condomínio apenas foi feita em 10 de setembro de 2007 e a dos Autores Condóminos em 19 de setembro de 2008. - É entendimento da Ré Apelada neste recurso, que a denúncia havia sido realizada muito antes dessas datas, mais concretamente em 4 de dezembro de 2006, conforme documento n.º 4 já junto aos autos, no artigo 50.º da contestação da Ré. - Assim sendo, ainda que a tese dos autores, invocada a título principal nas suas alegações de recurso, fosse considerada procedente, o que não se concede nem admite, teria este venerando tribunal que ter em consideração os factos ora identificados, o que sempre ditaria a caducidade do direito a que estes se arrogam, pelo decurso do prazo. *** O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (fls. 403). Colhidos os vistos, e nada obstando ao conhecimento do mérito do recurso, cumpre apreciar e decidir. *** II – Âmbito do Recurso. Como é sabido o teor das conclusões formuladas pelos recorrentes definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso - arts. 660.º, nº2, 661º, 672º, 684º, nº3, 685º-A, nº1, todos do C. P. Civil. Os Autores aceitam a matéria de facto assente na 1.ª instância, limitando expressamente o recurso a pura questão de direito. Assim, a questão essencial a decidir consiste em saber se ocorreu, ou não, o prazo de caducidade do direito invocado pelos Autores. *** III – Fundamentação. A) Matéria de facto. Foi considerada assente a seguinte factualidade: 1 - A 26 de fevereiro de 2004 foi realizada a primeira assembleia de condóminos do prédio sito na Rua …., Lisboa, e eleita a administração do condomínio. 2 - C adquiriu a fração designada pela letra “A”, correspondente ao rés do chão A do prédio sito na Rua ….., Lisboa, em 24 de maio de 2004. 3 - D adquiriu a fração designada pela letra “D”, correspondente ao primeiro andar A do prédio sito na Rua ….., Lisboa, em 22 de dezembro de 2003. 4 – E adquiriu a fração designada pela letra “E”, correspondente ao primeiro andar B do prédio sito na Rua …., Lisboa, em 28 de novembro de 2003. 5 - Por carta datada de 10 de setembro de 2007, e remetida à ré, a administração do condomínio autor reclamou do estado de degradação da pedra de revestimento do edifício, solicitando a reparação/substituição do revestimento exterior do prédio, bem como das deficiências relativas à insuficiente largura dos acessos às garagens, que não seria conforme às plantas entregues aos condóminos, além de outras. 6 - Por carta datada de 19 de setembro de 2008, e remetida à ré, a administração do condomínio autor deu a conhecer as reclamações relativas a infiltrações devidas ao estado de degradação da pedra de revestimento do edifício, apresentadas pelos condóminos das fraçõesdo R/C A, 1ºA e 1ºB, solicitando que tome as medidas necessárias. 7 - Os presentes autos deram entrada em juízo em 10 de setembro de 2010. *** B) O Direito. 1. Da exceção perentória da caducidade do direito dos Autores. Como se deixou dito, o presente recurso vem interposto do saneador-sentença que julgou verificada a exceção perentória da caducidade do direito à indemnização por certos defeitos de partes comuns do imóvel que integra o condomínio, invocada pela Ré, aceitando os recorrentes a matéria de facto assente pela 1.ª Instância. Defendem os recorrentes que a lei aplicável à presente causa é o Decreto-Lei nº 67/2003, de 8 de abril, com a redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei nº 84/2008, de 21 de maio, por ser lei especial relativamente ao Código Civil, sendo certo que o disposto no art.º 1225º deste Diploma não é norma imperativa, pelo que o prazo de caducidade é, por isso, o estabelecido no art.º 5º-A, nº 3 daquele Decreto – Lei n.º 67/2003 e não o previsto no nº 2 do art.º 1225º do Código Civil. E, por isso, o autor condomínio veio exercer o seu direito no último dia do prazo, ou seja, dentro dele e os autores condóminos vieram a juízo quase um ano antes do dia em que a caducidade ocorreria. Na decisão recorrida, conhecendo-se previamente desta exceção, considerou-se: “(… O direito de eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e indemnização está sujeito ao prazo de caducidade previsto no nº1 do art. 1225º do Código Civil, ou seja, cinco anos a contar da entrega. Tal prazo deve ser contado, no caso de defeitos que atinjam as partes comuns, a partir da constituição do condomínio. Visto isto, fica assente que, relativamente às partes comuns (revestimento do prédio e acessos às garagens), o prazo de caducidade de cinco anos inicia-se em 26 de fevereiro de 2004, pelo que teria o seu termo em fevereiro de 2009, ou seja, antes da entrada em juízo dos presentes autos. No que respeita aos condóminos intervenientes, e defeitos nas respetivas frações, verifica-se que estes adquiriram as respetivas frações nos anos de 2003 e 2004, pelo que à data de entrada em juízo da presente ação também havia já decorrido o prazo previsto no nº1 do art.1225º do Código Civil. No entanto, em setembro de 2007 e setembro de 2008 o autor denunciou à ré os defeitos nas partes comuns e também as queixas por infiltrações apresentadas pelos condóminos agora partes, e foi a ré interpelada pelo autor para que procedesse à correção dos vícios apontados. Significa isto que os defeitos foram descobertos e denunciados à ré ainda dentro do prazo de cinco anos previsto, ou seja, durante o período em que a ré é responsável pelos defeitos verificados, pelo que improcede a arguida exceção de caducidade prevista no nº1 do art. 1225º do Código Civil. Sem embargo, para que possam os autores (condomínio e condóminos) agir contra a ré, é ainda necessário que os defeitos tenham sido denunciados no prazo de uma ano da sua descoberta, e o pedido de indemnização feito no ano seguinte à denúncia. Ora não restam dúvidas de que o autor condomínio denunciou os defeitos existentes no revestimento exterior do edifício em setembro de 2007, e que os autores condóminos, através da administração do condomínio, denunciaram os defeitos relativos a infiltrações por quebra de pedras do revestimento em setembro de 2008. Todavia, a presente ação, na qual se pede a indemnização, apenas deu entrada em juízo em setembro de 2010. Em tal data havia já decorrido mais de uma ano sobre a denúncia dos defeitos, pelo que caduca o direito dos autores pedirem qualquer indemnização. Procede, assim, a arguida exceção”. Vejamos então de que lado está a razão, sendo esta a questão central do objeto do recurso. *** 2. A resolução desta questão prende-se com a aplicação do art.º 1225.º do C. Civil ( diploma a que pertencerão as demais disposições legais que vierem a ser citadas sem outra denominação de origem), o qual prescreve, no seu n.º1: “Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219º e seguintes, se a empreitada tiver por objeto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente”. E o n.º 2 fixa em um ano o prazo de denúncia, devendo a indemnização ser pedida no ano seguinte à denúncia. Estes prazos são aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221º, bem como ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado (n.º4). O atual redação deste preceito legal foi introduzido pelo art.º 3.º do Dec. Lei n.º 267/94, de 25/10, o qual entrou em vigor em 1/1/1995 ( seu art.º5.º), e substituiu a expressão “defeitos graves” que constava do seu n.º1 apenas por “defeitos”, e introduziu o n.º4, bem como o n.º3 ao artigo 916.º. O legislador justificou estas alterações no n.º2 da parte preambular, nos seguintes termos: “Por outro lado, verifica-se que o crescente desenvolvimento da construção imobiliária, bem como a acentuada melhoria de condições de vida, vêm determinando, ao longo dos últimos anos, um aumento acentuado de transações de imóveis. Assim, se, por um lado, se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro, há que garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor. Na realidade, trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os intervenientes, o cidadão adquirente assume, economicamente, uma posição mais desprotegida. E, numa perspetiva de bem-estar social, aquele tem o direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no setor em causa. Ora, admitindo-se, face ao atual regime jurídico consagrado nos artigos 916.° e seguintes e 1224.° e seguintes do Código Civil, dificuldades na integração de situações relacionadas com a existência de defeitos motivados por erros de construção e por erros de execução - o que, aliás, vem sendo evidenciado pela jurisprudência dos tribunais superiores -, entende-se alargar o prazo para a denúncia de tais defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a mesma é admissível, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o artigo 916.º Acresce que a complexidade de contrato de empreitada, sempre subjacente ao desenvolvimento do mercado imobiliário, e a negligência verificada em inúmeros casos de construção, exigem a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel, sempre sem dependência da gravidade dos defeitos que a obra apresente”. Este diploma legal veio resolver os diferentes entendimentos que a nível jurisprudencial conflituavam quanto a saber se o art. 1225º só regulava as relações entre empreiteiro e dono da obra ou se também abarcava as situações em que o vendedor tivesse sido o construtor, consagrando esta última corrente, passando a ser seguro, a partir da sua vigência, que o vendedor do prédio que o tenha construído, não obstante inexistir empreitada entre ele e o comprador, aos defeitos do prédio é aplicável o regime do art. 1225º e não o do art. 916º ( neste sentido, entre outros, o Ac. do T. R. Lisboa, de 30/11/1995, Col. Jur. 1995, 5.º, pág. 127, e Acs. do S. T. J. de 8/3/2007, Proc. n.º 07B372, de 26/10/2010, Proc. n.º 571/2002.P1.S1, e de 29/11/2011, Proc. n.º 121/07.TBALM.L1.S1, disponíveis em www.dgsi.pt/jstj). Decorre, por isso, que a lei fixou um regime especial para este tipo de empreitadas (destinadas a imóveis de longa duração), dilatando os prazos de garantia, abrangendo, neste regime, o consumidor/comprador de imóvel ou fração predial adquirido diretamente ao construtor/vendedor. Assim, no caso de vendedor de imóvel que o tenha construído, destinado por sua natureza a longa duração, como é o caso dos autos, a denúncia por defeitos deverá ser efetuada no prazo de um ano a contar do seu conhecimento e dentro do prazo de cinco anos a contar da entrega do imóvel, por força do previsto no art.º 1220.º/1, pois embora a lei não referia a data a partir da qual se inicia a contagem desse prazo, tem de se entender, por analogia com esse preceito legal, que também aqui o prazo começa a correr a partir da descoberta dos defeitos (cfr. Pedro Romano Martins, Direito das Obrigações, Contratos, 2.ª edição, pág. 494; e Ac. T. R. Lisboa, de 20/5/1999, BMJ, 487.º-354 e Acs. do S. T. J. de 8/3/2007, de 26/10/2010, e de 29/11/2011 supra citados). A este propósito escreveu-se no Acórdão do S.T.J., de 26/10/2010: “(… Nesta perspetiva, o legislador, no caso de imóveis destinados a longa duração, pôs á disposição do dono da obra e do terceiro adquirente: um, de cinco anos, durante os quais se forem descobertos defeitos os pode denunciar (prazo de garantia supletivo), e outro, de um ano, a partir do seu conhecimento, para os denunciar, o que valerá por dizer que o dono da obra tem um prazo - de cinco anos - em que se ocorrer a descoberta de um defeito o pode denunciar, mas que exaurido esse prazo, e não tendo operado qualquer denúncia, queda peado o direito à denúncia de defeitos. Resumindo, parece dessumir-se deste regime especial que, o dono da obra ou o terceiro adquirente, para fazer valer com êxito uma pretensão para reparação de defeitos detetados numa obra de longa duração, terá: 1) denunciar os defeitos no prazo de garantia da obra, ou seja cinco anos após a entrega da mesma;
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.