Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 3189/13.5TBCSC.L1-6 Relator: EDUARDO PETERSEN SILVA Descritores: INTERVENIENTE PRINCIPAL CONTRATO-PROMESSA DIREITO DE RETENÇÃO Nº do Documento: RL Data do Acordão: 04/27/2017 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: N Texto Parcial: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE Sumário: –O interveniente principal provocado em litisconsórcio necessário, que apenas aderiu ao articulado duma das partes, tem legitimidade para recorrer mesmo que a parte a cujo articulado aderiu não tenha recorrido, uma vez que na situação de litisconsórcio necessário, o seu recurso aproveita ao não recorrente. –Contratando as partes num contrato promessa de compra e venda de bem imóvel que a obrigação de marcação de escritura compete ao promitente-comprador mas que os promitentes vendedores se comprometem a fornecer-lhe previamente a prova de que determinada penhora sobre o bem se encontra cancelada, a obrigação de marcar a escritura não se inicia enquanto tal fornecimento não for feito. –Verificando-se que os promitentes vendedores são comproprietários do imóvel, a declaração de falência de um deles ocorrida anteriormente à vigência do CIRE extingue o contrato promessa ainda não cumprido, do mesmo modo que a venda em execução da quota do outro comproprietário, a terceiro a quem a mesma é transmitida livre de ónus e encargos, torna impossível o cumprimento do contrato promessa. –Decidindo-se que o direito de retenção do promitente comprador sobre a coisa traditada caduca em virtude da venda executiva, livre de encargos, a terceiro, da quota dum dos comproprietários, tal direito não pode subsistir posteriormente incidindo apenas sobre a quota do outro comproprietário e não sobre a própria coisa. (Sumário elaborado pelo Relator) Decisão Texto Parcial: Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa. I.–Relatório: J..., nos autos m.id., veio intentar a presente acção declarativa com processo ordinário contra 1º) J..., nos autos m.id., 2º) a massa insolvente de J..., representada pelo administrador de insolvência Dr. Francisco José Barradas, 3º) M..., nos autos m.id., e 4º) P... Ldª, nos autos também m.id. Formulou a final ao Tribunal o seguinte pedido: -declarar o incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda celebrado entre o 1º e 3º Réus e o A., e consequentemente decretar a sua resolução; -condenar os 1º e 3º Réus a pagarem ao A. o montante de €120.000,00 correspondente à devolução do sinal recebido em dobro; -reconhecer ao Autor o direito de retenção sobre o imóvel que habita e que foi objecto do contrato prometido (…) até que lhe seja feito o pagamento da quantia referida de €120.000,00 e juros de mora desde a citação e até integral e efectivo pagamento; -serem os RR. condenados em custas e procuradoria condigna. Em síntese, alegou que os 1º e 3º RR eram, em Junho de 1999, donos e legítimos possuidores, na proporção de metade cada um, dum prédio urbano sito em Urbanização da Boa Esperança, Albarraque, São Pedro Penaferrim, concelho de Sintra, e que lhe prometeram vender o mesmo em 7.6.1999 livre de quaisquer ónus ou encargos, pelo valor convertido em euros de €215.000,00, tendo o A. pago a título de sinal e de reforço de sinal o valor convertido de €60.000,00. A escritura de compra e venda devia ter sido celebrada até 7.8.1999, mas o A., ao reunir toda a documentação para a marcação da escritura deparou-se com o registo de uma penhora sobre metade indivisa do prédio, efectuada pela Fazenda Nacional. Acordaram então o A. e os promitentes vendedores novo prazo para celebração da escritura, desta feita de 300 dias, tendo feito novo contrato de promessa, no qual acordaram também os últimos a entrega das chaves ao A., autorizando-o a habitar o prédio, livre de qualquer arrendamento, e ainda a alterar a titularidade dos contadores de luz e água. Em Agosto de 1999, o A. passou a habitar a casa, tendo entretanto feito registos provisórios como forma de obter empréstimo bancário para a aquisição, os quais vieram a caducar. A partir de inícios de 2000, o A. deixou de conseguir contactar o 1º Réu (que outorgara os contratos promessa com procuração irrevogável da 3ª Ré), não mais lhe sendo possível marcar a escritura, sendo ainda certo que sobre o prédio prometido vender começaram a incidir diversas penhoras, o que também impossibilitava a realização da escritura, por motivo completamente alheio à sua vontade. O 1º Réu foi declarado insolvente em 2004. A outra metade do prédio, da 3ª Ré, foi vendida pelo serviço de finanças por dívidas fiscais desta 3ª Ré, à 4ª Ré, venda cuja anulação o A. tentou mas não conseguiu. Com a declaração de insolvência do 1º Réu e com a venda à 4ª Ré, torna-se impossível a prestação prometida ao Autor pelos 1º e 3º Réus. O contrato promessa foi definitivamente incumprido pelos 1º e 3º Réus, por razões a eles exclusivamente imputáveis. O A. é pois credor dos 1º e 3º Réus pelo dobro do sinal prestado. A tradição material da casa, onde o A. se instalou com a sua família, desde Agosto de 1999, e onde exerce à vista de todos e sem oposição, actos de quem é proprietário, adquirindo a respectiva posse, confere-lhe direito de retenção pelo crédito resultante do incumprimento dos 1º e 3º Réus. A 4ª Ré, P... Ldª veio apresentar contestação, excepcionando a sua ilegitimidade, por ser a actual proprietária de metade do prédio, que a adquiriu livre de ónus ou encargos, em processo de execução fiscal, e por não poder ser atingida pelas relações contratuais do A. com os anteriores donos, nem a podendo afectar os pedidos formulados. Mais, o A. instaura a acção inutilmente contra o 1º Réu, que sabe ter sido declarado insolvente, e contra a massa insolvente, em lugar de reclamar o seu crédito no processo de insolvência. Pelo menos a 4ª Ré deve ser declarada parte ilegítima e absolvida da instância. Impugnou ainda a 4ª Ré, em síntese invocando que a utilização imediata da casa foi feita com consciência de que o contrato nunca seria cumprido, que era ao A. que incumbia marcar a escritura, que até podia ter consignado ou depositado o preço em falta ou obtido sentença que substituísse a declaração dos vendedores mas nada fez, porque lhe era mais vantajoso habitar sem pagar nenhuma outra contrapartida que o sinal prestado, e que portanto o incumprimento do contrato lhe é imputável e não tem direito ao sinal em dobro. Já tendo pretendido anular a venda a favor da 4ª Ré e tendo a acção respectiva sido liminarmente indeferida, ao voltar a accionar a 4ª Ré, apenas para exercer pressão ilegal sobre ela, o A. litiga de má-fé. A 4ª Ré formulou ainda pedido reconvencional contra o A., sustentando que a acção não tem fundamento sério contra ela e se destina a impedi-la de usufruir do rendimento que poderia receber da sua parte do prédio, devendo este ser condenado a pagar à Ré, até à data em que lhe entregue imóvel, o valor mensal de €600,00 acrescido de juros de mora. A massa falida de J... veio contestar, invocando que o J... foi declarado falido por sentença de 4.5.2004, e que o pedido do Autor, no que respeita ao 1º Réu e à massa falida, constitui, em substância, uma reclamação ulterior de créditos que não foi formulada nos termos previstos no artigo 205º do CPEREF, sendo que o direito de propor acção, visando a verificação ulterior de créditos, caducou há mais de oito anos, pelo que, mesmo que fosse a reclamação procedente, não poderia ser graduada nem paga no processo de falência, sendo pois que a lide, no que toca à 2ª Ré, massa falida, é supervenientemente inútil. De igual modo, o direito de retenção encontra-se prejudicado pela caducidade do hipotético crédito. Por outro lado, o suposto incumprimento do contrato promessa não ocorreu, pois competia ao A. marcar a escritura e não o fez. Acresce que as penhoras que já incidiam e vieram a incidir sobre o prédio, não eram impeditivas do cumprimento do contrato. Também não o era a declaração de falência, tanto que o liquidatário judicial podia ter optado pela conclusão do contrato, disponibilidade essa que foi informalmente manifestada ao A. Concluiu pois pedindo que seja declarada a inutilidade superveniente da lide quanto à 2ª Ré, ou caso assim não se entenda, que seja a mesma absolvida do pedido. Contestou o 1º Réu, desde logo invocando a sua ilegitimidade, por não lhe competir administrar o património da massa insolvente, sendo aliás que é ao administrador de insolvência que cumpre optar pela execução ou recusa de cumprimento de contratos bilaterais, e sendo que recusado o contrato nenhum dos contratantes tem direito à restituição do já prestado. Impugnou ainda o 1º Réu, alegando que sendo verdade ter celebrado ambos os contratos promessa, era ao A. que cumpria marcar a escritura, e que até 2000 não teve dificuldades em contactá-lo, até Março de 2000 nenhuma outra penhora tida incidido sobre o prédio e apesar disso o A. não marcou a escritura. O A. nada fez em 14 anos, devendo-se à sua inércia a impossibilidade superveniente de celebrar a escritura por si ora invocada. Deve pois ser declarada a resolução, com perda do sinal. Deduziu reconvenção para, a partir do incumprimento do contrato desde Outubro de 2000, obter a condenação do A. a indemnizar os RR, por uma ocupação mensal em valor não inferior a €1.000,00 mensais até à efectiva entrega do imóvel. Replicou o A. às contestações da 4ª Ré P... Ldª e do 1º Réu J..., aduzindo no primeiro caso que o montante é exagerado, que a Ré sabia que estava a adquirir imóvel habitado por um promitente comprador, por preço manifestamente abaixo ao de mercado, e que até à presente data nunca se opôs a que o A. e família habitassem o prédio, nem nunca interpelou o A. para desocupar ou pagar renda, e que porque o A. sempre habitou o imóvel na convicção de exercer um direito próprio, tanto que procedeu a obras de conservação, sendo-lhe lícito servir-se da coisa comum nos termos do artigo 1406º do CC. Caso assim não se entenda, deverá ser operada a compensação dos montantes despendidos pelo A., a título de sinal e princípio de pagamento e a título de benfeitorias. No segundo caso, invoca a má-fé e abuso de direito com que litiga o 1º Réu ao pedir a sua condenação no pagamento de €1.000,00 mensais, invocando que o 1º Réu bem que a escritura nunca se poderia ter realizado porque a venda era livre de ónus e encargos e o 1º e 3º Réus não procederam ao cancelamento das penhoras que foram incidindo sobre o prédio, em valores muito superiores ao que eles, Réus, receberiam ainda do A. De resto, o pedido em causa contraria o livre acordo em que o A. habitasse a casa, aumentando substancialmente o sinal. Por outro lado, a ilegitimidade do R. não procede pois a insolvência não é um perdão de dívidas e o R. nem sequer alegou a exoneração do passivo restante. Existe litisconsórcio necessário dos Réus, todos eles sendo partes legítimas na presente acção. Ordenada oficiosamente a certidão de registo predial actualizada e constatada a existência de hipotecas voluntárias, hipoteca legal e diversas penhoras pendentes de registo, e após notificação do A. para informar se reclamara o seu crédito no âmbito dos processos executivos relativos a tais penhoras, e após a sua pronúncia, o tribunal, considerando ainda que o A. não reclamou o seu crédito no processo de insolvência, veio convidar o A. a suscitar a intervenção principal dos credores com garantia real anteriormente identificados, sob pena de preterição de litisconsórcio necessário passivo e absolvição da instância dos RR. Veio então o A. requerer a intervenção principal do C... S.A., da Fazenda Nacional, da S... S.A., e de L... S.A., como associados dos demais Réus. Admitida a intervenção e citados, veio o Banco ... (que incorporou por fusão o C...), fazer seu o articulado apresentado pela massa falida de J.... O Ministério Público em representação do Estado Português, impugnando os factos por desconhecimento e aderindo aos articulados apresentados pelo 1º e 4º Réus, concluindo como eles. Foi proferido despacho que somando o valor da acção com o dos pedidos reconvencionais, atribuiu à causa o valor de €227.600,00. No mesmo despacho considerou-se a inoperância da revelia da 3ª Ré Teresa Matos e entendeu-se dispensar a audiência prévia, passando a proferir-se saneador, no qual se julgou procedente a excepção de ilegitimidade passiva do R. J..., absolvendo-se o mesmo da instância, e rejeitando-se a sua reconvenção. Foi julgado verificar-se a legitimidade passiva da 4ª Ré e ser admissível o seu pedido reconvencional. Foi ainda julgada improcedente a invocada inutilidade superveniente da lide decorrente da insolvência. Finalmente foi identificado o objecto do litígio e enunciados os temas de prova. Instruída a causa, procedeu-se a audiência final com gravação da prova nela produzida, e foi seguidamente proferida sentença de cuja parte dispositiva consta: “Pelo exposto julga-se a presente acção parcialmente procedente por provada e, em consequência, declara-se resolvido o contrato promessa celebrado em 1/9/1999 entre o A. e J... e a 2ª R., por incumprimento definitivo do mesmo contrato promessa imputável aos promitentes vendedores, condenando-se solidariamente a 1ª R. e a 2ª R. na satisfação da quantia de € 119.711,49 (cento e dezanove mil setecentos e onze euros e quarenta e nove cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa legal, vencidos e vincendos desde a citação até integral pagamento. Mais se reconhece e declara o direito de retenção do A. sobre a quota da titularidade da 1ª R. na propriedade do prédio urbano sito na Quinta da Boa Esperança, lote 35, Albarraque, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº 846 da freguesia de Sintra (S. Pedro de Penaferrim), para garantia da satisfação do crédito acima referido, no montante de € 119.711,49. No mais, julga-se improcedente a acção e absolvem-se os RR. e as intervenientes principais do restante peticionado. Mais se julga a reconvenção da 3ª R. improcedente por não provada e, em consequência, absolve-se o A. do pedido reconvencional. Mais se declara a inexistência de litigância de má fé por qualquer uma das partes, absolvendo-se o A. do pedido de condenação como litigante de má fé que contra ele foi formulado incidentalmente pela 3ª R. Custas finais da acção na proporção de 50% para o A. e de 50% para as 1ª e 2ª RR. e para as intervenientes principais contestantes, aqui se incluindo a condenação parcelar constante do despacho saneador, relativamente à absolvição da instância de J.... Custas da reconvenção pela 3ª R.”. Esclareça-se que a sentença considerou a absolvição da instância do 1º Réu e renumerou os Réus, de modo que a condenação da 1ª Ré se refere à Ré massa insolvente de J... e a condenação da 3ª Ré se refere à Ré P... Ldª. Inconformadas, vieram a Ré P... Ldª e a interveniente Banco ..., interpor conjuntamente o presente recurso, formulando, a final, as seguintes conclusões: A)–A decisão recorrida reflecte que o Mmo. Juiz ad quo se condoeu da situação descrita pelo A., mas com isso proferiu uma decisão ilegal e contraditória em si mesma, como se procurará demonstrar. B)–Por um lado, declara resolvido o contrato promessa celebrado em 1.09.1999 entre o A. J... e J... e T..., por incumprimento definitivo imputável aos promitentes vendedores, o que não seria possível nas circunstâncias do caso concreto a que adiante se faz referência, e permitiu que o A. elevasse o seu crédito para € 119.711,49. C)–Por outro lado, reconhece e declara o direito de retenção do A. sobre a quota da titularidade da 1ª R., a Massa Falida de J..., na propriedade a que se referem os autos, que é o Lote 35 da Quinta da Boa Esperança, em Albarraque, Sintra, para garantia da satisfação do crédito que resultaria do dobro do sinal entregue aos vendedores e já acima indicado. D)–Ora, se é certo que o direito que cabia ao falido sobre esse imóvel, está hoje na titularidade da Massa Falida, porque o imóvel está também inscrito, em compropriedade e na proporção de metade cada, em seu nome e no da sociedade R. P... Lda, E)–também é certo que o imóvel é um bem indivisível, uma moradia unifamiliar, e por conseguinte insusceptível de utilização separada pelos comproprietários, ou seja, não seria concretizável a retenção da posse senão sobre a totalidade do imóvel e não sobre parte dele. F)–Ou seja, não podia ter sido decretado o direito de retenção do A. sobre metade do direito, pelo seguinte: - primeiro e desde logo, porque a haver incumprimento do contrato promessa, este não é imputável aos promitentes vendedores e as promessas contratuais ou tinham há muito caducado, inclusive a posse do A., ou então o A. mantém o interesse no cumprimento do contrato e cabe à Comissão de Credores da falência decidir vender-lhe ou não a parte que cabia ao falido na propriedade do imóvel; - segundo, porque se o A. tivesse sido minimamente diligente, teria descoberto em tempo oportuno que o vendedor J... tinha sido declarado falido e portanto teria podido reclamar o seu crédito e alegar a retenção da posse no momento e no local apropriados; - terceiro, porque não é possível decretar a retenção da posse sobre metade de um bem indivisível. G)–A decisão recorrida prejudica muitíssimo a satisfação do crédito do Banco S..., que esse sim tem garantia real sobre o imóvel e que está a ser cobrado devidamente por intermédio da Massa Falida, por força da suspensão de todas as execuções contra o falido. H)–E prejudica muitíssimo o direito da outra comproprietária, a P... Lda., que continua a não poder exercer qualquer dos direitos que lhe assistem como dona, desde logo não consegue auferir o rendimento previsível do imóvel. I)–Vejamos então estas questões mais detalhadamente. J)–Começando pelo cumprimento do Contrato Promessa de Compra e Venda, chama imediatamente à atenção que houve um primeiro contrato promessa, datado de 7.6.1999, junto pelo A. como Doc. nº 1 da p.i. (fls. 14 a 16) e mencionado no ponto 5 dos factos dados como provados na sentença recorrida. Este primeiro contrato promessa previa, na cláusula 3ª nº 1, um prazo habitual, de 60 dias, para a outorga da escritura pública de compra e venda, que terminava a 7.08.1999, e não previa em lado nenhum a transmissão da posse para o promitente comprador. K)–O registo de hipoteca (apresentação nº 64 de 18.11.1994), a favor do actual Banco S..., estava em vigor, com a mesma data da inscrição da aquisição a favor do J... e T..., já que tinha sido esta instituição a financiar a respectiva aquisição. L)–Mas o promitente vendedor, que actuava em seu nome e em representação da outra comproprietária; T..., sabendo perfeitamente que não iria conseguir cumprir com a promessa, acordou então com o A. um prazo dilatadíssimo de praticamente mais um ano (300 dias) para a escritura, que é inédito, e para protecção do promitente comprador transmitiu-lhe logo a posse do imóvel. M)–Esta prática foi aliás muito seguida por alguns construtores civis, na iminência da insolvência, para protegerem os clientes de que já tinham recebido sinais, instruindo-os a, juntamente com a futura reclamação dos seus créditos contra a massa insolvente, invocarem legitimamente a retenção da posse sobre os imóveis, e com isto obrigando a massa a cumprir com os contratos promessa. N)–Portanto, por aqui nada de novo, a não ser que o A. não teve o cuidado de ir acompanhando a evolução da situação do futuro falido e nada fez para aproveitar a posse que lhe era oferecida, nem nunca exigiu até hoje à massa falida o cumprimento do contrato promessa e a compra da metade da propriedade que cabia ao falido. O)–Não é crível que o promitente comprador e ora A., com o senso comum do bónus pater familias, não achasse invulgar um prazo de 300 dias para outorgar a escritura, para mais se fosse verdade que tinha sido surpreendido com a existência de uma dívida fiscal dos vendedores (ponto 9 dos factos provados), muito inferior ao valor que ao comprador lhes faltava pagar – a penhora da Fazenda Nacional, a que corresponde a Apresentação nº 128 de 1.06.1998, era no valor de € 94.507,87 (em escudos). No limite, o A. poderia ter-se subrogado no pagamento da dívida fiscal e exigir o cumprimento do contrato promessa. P)–A própria esposa do A., T..., logo no início do seu depoimento (anterior a 0:05:15.0) declarou, a instâncias do Mmº. Juiz nomeadamente o seguinte: “… Fizemos o primeiro contrato e passado trinta dias tínhamos que dar um reforço de sinal. Tudo foi feito (…). Fomos pedir os registos provisórios,(…) no dia em que os fomos levantar (…), fomos alertados na Conservatória que portanto os registos estavam feitos mas que tivéssemos em atenção que não poderíamos fazer a escritura porque aquele imóvel tinha uma penhora. Foi aí que nós soubemos da penhora. Entrámos em contacto na altura com o proprietário da casa e ele disse que sim senhor tinha esse problema mas que estava a ser resolvido (…). Isto foi na véspera de nós termos que dar o reforço de sinal de 50.000 euros. Isso foi feito, Nós demos-lhe o reforço de sinal e ele entretanto pede-nos para marcar uma reunião, para nos pôr a par da situação. (…) A imobiliária sempre presente nisso tudo, nós estávamos na boa fé de que eles, quer dizer nunca pensámos que a situação fosse tão grave como era. (…). Fizeram uma reunião em que nós aí achámos por bem levar um advogado. (…) Nessa reunião o senhor disse-nos que a situação não ia ser resolvida, não ia conseguir resolvê-la dentro do prazo para a escritura porque estávamos quase em cima do prazo (…). E precisava de mais tempo. Ele levava advogado, levava um processo enorme, aquilo estava tudo, no final do processo (…) e nós acreditámos e aceitámos e fizemos um contrato com a duração de 300 dias porque queríamos fazer, portanto aquilo foi tudo feito de maneira a fazermos ainda com aqueles registos provisórios actualizados. “ E ainda (localização 0:05:15.0) “houve aqui um acordo porque ele (…) ele precisava de tempo. Ele disse, olhe eu não consigo isto, afinal está mais complicado, eu não consigo fazer já. Nós já tínhamos dado 60.000 euros para a mão dele”. Q)–Ou seja, o A. quis que a promessa de compra e venda se mantivesse, apesar de saber da dívida fiscal do vendedor J..., porque acreditou que este ia conseguir desonerar o bem desse encargo. R)–Mas isso não impedia que o A. tivesse cumprido com as suas próprias obrigações contratuais, desde logo, neste caso, ressalta bem evidente que foi o promitente comprador quem não cumpriu com a sua obrigação de proceder à marcação da escritura pública de compra e venda e de notificar os vendedores para a mesma – cláusula 3ª nº 1 e 2 dos contratos promessa de 7.06.1999 e 1.09.1999. (pontos 5 e 11 dos factos provados). S)–A não marcação da escritura de compra e venda pelo A. encontra-se provada no ponto 29 dos factos provados. Neste sentido depuseram as testemunhas do A., em particular o seu irmão J..., e a sua própria esposa, T..., que declararam ter procurado em vão o vendedor J..., pessoalmente e por telefone, deixando as partes legais ao advogado, que não provaram minimamente. T)–A razão de ser o promitente comprador a marcar a escritura prende-se com o facto de só ele saber se e quando lhe tinha sido concedido o empréstimo para habitação. Admitindo que esse empréstimo chegou a ser-lhe concedido, como parece depreender-se da existência de um registo provisório de aquisição a favor do A. e de um registo provisório de hipoteca pelo valor máximo assegurado de € 68.478,96 (que inclui já os juros de mora, penalidade e custas prováveis em caso de incumprimento), curiosamente baixo relativamente aos € 214.483,09 acordados para a compra e venda, o que indica que o comprador tinha dinheiro próprio, além do sinal já pago (€ 59.855,74), então estava preenchido o requisito necessário para que o A. tivesse procedido à marcação da escritura, mas não o fez, preferindo deixar caducar os registos provisórios. V)–Efectivamente, não tendo sido produzida qualquer prova pelo A., deve concluir-se que a escritura nunca chegou a ser marcada e que tenham sido os promitentes vendedores a faltar, ou a não se deixarem notificar. Não está junto aos autos qualquer instrumento notarial comprovativo da existência da marcação da escritura, nem sequer uns simples registos de correio que acompanhariam as notificações que deveriam ter sido dirigidas para as moradas dos vendedores, absolutamente nada ! Cabendo o ónus dessa prova ao A., só podia concluir-se, como aliás o fez e bem a sentença recorrida, que o A. nunca convocou os vendedores para a escritura. WW)–É uma regra fundamental do cumprimento contratual, que o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido interpelado para cumprir, conforme consagrado no artº 805º do Código Civil, e o facto de haver sido acordado um prazo contratual não conflituou com o acordo sobre a obrigação de ser o A. a convocar os outros contratantes para a escritura, e como o A. nada fez, também nem tem prova sobre se foram os proprietários que impediram a sua interpelação ! X)–A documentação necessária para a escritura de compra e venda já tinha sido reunida pelo próprio promitente comprador (V. ponto 9 dos factos provados), na altura em que negociou e acordou no segundo contrato promessa, pelo que não foi por este motivo que não procedeu à marcação da escritura, mais não fosse para confrontar os vendedores com a necessidade de assegurarem o pagamento da divida fiscal e notificarem o banco credor para produzir atempadamente o distrate da hipoteca. Y)–As testemunhas do A., V..., cunhado do A., e J..., irmão do A., (a cunhada A... nada sabia em concreto), disseram apenas: a)- a testemunha V... não sabia pormenores, nem sequer que tinha havido um segundo contrato promessa, mas ainda declarou o seguinte: Localização 0:10:06.2 Inquirido pela mandatária do A., sobre se sabia o que passou com os promitentes vendedores, respondeu: “..em pormenor não. Eu sei que a pessoa tinha algumas dívidas, depois separou-se da mulher e houve uma situação complicada, pessoal dessa pessoa” e ainda “ele tentou sempre contactá-lo (ao promitente vendedor) durante este período sem obter resposta da outra parte” Localização 0:15:11.1 E inquirido por um dos mandatários dos RR./Interessados sobre se tinha havido tentativa de realização da escritura, respondeu: “ Eu penso que sim. (…) Não foi autorizado (…) pela entidade (…) há uma entidade que medeia esse processo, essa entidade que está a autorizar o processo de compra e venda, como tinha uma situação de penhora, não pode autorizar. Terá sido o motivo.” b)-a testemunha J..., pelo contrário, estava bem informada e declarou a instâncias do Mmo. Juiz nomeadamente o seguinte: Localização 0:05:06.4 “A pedido do Sr. J... e dizendo que ia fazer tudo para resolver o problema, ele sugeriu 300 dias, nós aceitámos, portanto, de boa fé aceitámos, para ele poder resolver o problema (…)” e Localização 0:10:05.8 “Olhe, eu sei que a escritura como estava no segundo contrato que o Sr. J... tinha que entregar a documentação necessária comprovativa que a penhora sobre o edifício já tinha sido resolvida, nunca a entregou e o que é verdade é que nós após dezenas de tentativas para encontrar o Sr. J... nunca o encontrámos, desde tentativas telefónicas até eu estar pessoalmente um dia inteiro na morada dele em Algés…” Z)–Ou seja, da reapreciação da matéria de facto gravada, pode-se concluir que o ponto 12 dos factos considerados provados está errado e deve ser rectificado, porquanto: a)-o A. já tinha a documentação necessária para a marcação da escritura desde finais de Junho de 1999 (V. ponto 9 dos factos provados) quando procedeu aos registos provisórios de aquisição a seu favor e de hipoteca; b)-o A. nunca tentou contactar os vendedores por carta registada com aviso de recepção, em violação do disposto na cláusula 3ª nº 2 de ambos os contratos promessa; c)-o A. alega apenas ter tentado contactá-los pessoalmente e pelo telefone, sem sucesso. AA)–Por outro lado, os factos provados são omissos sobre o A. e a família terem sido contactados pelo Administrador da falência de J..., com o qual iniciaram negociações sobre o cumprimento do contrato promessa, sobre a compra da metade que cabia ao falido na propriedade, sem que se possa concluir que o Administrador se tenha recusado a cumprir o prometido pelo falido, bem como sobre o facto de o A. nunca ter perdido o interesse na referida compra. Concretamente, vejamos: Depoimento de J..., a instâncias da mandatária do A.: Localização: 0:20:04.7 “Só em 2012 é que nós sabemos disto porque de facto em 2012 aparece o Sr. Administrador da insolvência, penso que Novembro, Dezembro, aparece à porta do meu irmão” “Sim, acho que em Novembro .., em 2012, por volta ali duns meses, o meu irmão demonstrou ao Sr. Administrador … mostrou a possibilidade de lá estar, portanto, para tentar resolver o problema da casa de família a possibilidade de poder eventualmente falar-se em valores para poder comprar aquela meia parte e o Sr. Administrador disse então se está disponível para falar vamos trocar impressões, marcamos para o princípio do próximo ano, 2013, assim se fez, e o meu irmão comunicou-lhe que eu ia representar o meu irmão, fui eu falar com o Sr. Administrador numa sede duma leiloeira (…) foram surgindo hipóteses, mas chegou-se uma altura em que eu percebi que estava-se a puxar o máximo possível …” E adiante, Localização: 0:25:27.3: “e porque é assim, é evidente que face a tudo o que ocorreu, neste momento a única hipótese de poder não perder tudo era meter a acção que se meteu, não perder tudo, (…), agora naturalmente que o interesse do meu irmão é conservar a casa que é de família há 17 anos.” E depoimento de T...: Localização: 0:05:15.0 A instâncias do Mmo. Juiz declarou: “Tivemos alguém que nos bateu à porta que era da insolvência uns meses depois (da venda da metade da Sra. D. T...). Foi quando nós tentámos e houve uma reunião com eles.” E Localização: 0:25:02.8 A instâncias de um dos mandatários dos RR / interessados, que a inquiriu na qualidade de esposa, se “mantém o interesse em adquirir a casa”, respondeu: “sim”. E a instância do Mmo. Juiz, na Localização 0:35:04.2 sobre se tinha havido um primeiro contacto da administração da falência com os sogros, que inclusivamente os tinha preocupado, concretamente: “a pergunta do Sr. Dr. é em 2005, …, alguém em casa (…) a dizer que vinha da parte da falência do Sr. F...”, respondeu “Eu penso que sim (…), possivelmente sim, não estavam com demência”. AB)–A penhora concretizada pelo Banco ..., a que se refere o ponto 13 dos factos provados, resultou do incumprimento do empréstimo hipotecário obtido pelos vendedores e não era impeditivo da outorga da escritura de compra e venda, já que era e é no interesse do banco receber o seu crédito. AC)–Todas as restantes penhoras são da Fazenda Nacional, com excepção de uma da Locapor S.A, no valor de € 16.383,64, e portanto podiam ter sido pagas pelo comprador, por sub-rogação, ou descontadas do preço acordado, num negócio de € 214.483,00 em que o A. só precisava de financiamento parcial do preço. AD)–Acresce que, a declaração de falência do R. J... se suspenderam as execuções em curso, e extinguiram automaticamente todas as garantias reais e privilégios creditórios, pois todos os créditos têm que ser reclamados e classificados na própria falência. AE)–Ou seja, não foi a existência de dívidas dos vendedores que teria impedido a outorga da escritura pública de compra e venda, e os vendedores nem nunca foram notificados para a referida outorga ! AF)–O primeiro dos contratos promessa celebrados pelo A. com os então promitentes vendedores, datado de 7.06.1999, deverá considerar-se revogado tacitamente pelo segundo contrato promessa, datado de 1.09.1999, uma vez que o segundo contrato não o diz expressamente. AG)–Mas que qualificação dar à situação criada, no final dos 300 dias acordados no segundo contrato promessa ? Previa o nº 1 da cláusula 4ª do contrato promessa que, “findo o prazo previsto para a efectivação da escritura e os Promitentes Vendedores não se encontrarem em condições legais para a realização da mesma, este contrato promessa fica sujeito a rescisão ou renovação”. AH)–Como se viu, o A. não comunicou que o prazo contratual se renovava, mas como se viu também não convocou os promitentes vendedores para a escritura e portanto nunca o rescindiu, convencido como esteve, durante 13 anos, desde o final daquele prazo contratual até à propositura da presente acção, que o tempo funcionaria a seu favor. AI)–O promitente vendedor J... foi declarado falido por sentença de 4.05.2004 (V. ponto 17 dos factos provados), embora tal facto só tenha sido levado ao registo predial em 27.07.2011 (V. ponto 20 dos factos provados, isto é, com 7 (sete) anos de atraso. Mas o bem já fora apreendido pelo Administrador da Falência, como o demonstra o contacto deste com a família do A. e a que as suas testemunhas fizeram acima referência. AJ)–Por seu lado, a aquisição pela 3ª R., a sociedade P... Lda., por adjudicação numa venda judicial, teve lugar através da apresentação nº 684, de 12.06.2012 (V. ponto 21 dos factos provados). AK)–Ou seja, quando o A. instaurou a presente acção, em 2013, o bem imóvel já não estava na disponibilidade de nenhum dos promitentes vendedores ! AL)–Dispõe actualmente o artº 102º do CIRE, reflectindo o mesmo texto do antigo artº 161º do Código de Processos Especiais de Recuperação da Empresa e da Falência que ainda se aplicava ao falido J..., que “em qualquer contrato bilateral em que, à data da declaração de insolvência, não haja ainda total cumprimento, nem pelo insolvente, nem pela outra parte, o cumprimento fica suspenso até que o administrador da insolvência declare optar pela execução ou recusar o cumprimento”. AM)–Acresce que as testemunhas indicadas pelo A., em especial o seu cunhado e a sua própria esposa, foram peremptórios, como acima se transcreveu, em afirmar que o A. nunca perdeu o interesse no negócio e longe de pretender rescindir a promessa de compra e venda, o que ele pretende ainda hoje é a compra da casa onde reside ! AN)–Apesar da longa mora, não havendo perda de interesse por parte do A., que através dos depoimentos das testemunhas podemos apreciar objectivamente, não se pode considerar não cumprida a obrigação, nos termos do artº 808º do Código Civil. AO)–Ora se o A. não foi convocado pelo Administrador da insolvência para a outorga da escritura, podia o A. pelo menos ter-lhe fixado um prazo para optar pelo cumprimento, sob pena de o contrato promessa se considerar então resolvido, por incumprimento definitivo do vendedor. Só nessa altura, só a recusa expressa, ou tácita (artº 218º do Código Civil, sobre o valor do silêncio como meio declarativo) do Administrador permitiriam concluir se se verificava uma situação de incumprimento por parte do vendedor. AP)–Aliás, a situação de falência torna até mais fácil a aquisição para o A., na medida em que o Administrador representa os interesses de todos os credores, sancionados pela decisão da Comissão de Credores, e o produto da venda seria repartido segundo o critério legal e não arbitrariamente. AQ)–A declaração de falência não permite a aplicação do disposto nos artºs 801º e 808º do Código Civil, com fundamento na impossibilidade de cumprimento pelo devedor, pois cabe sempre ao Administrador optar ou não pelo cumprimento do contrato, consoante seja o melhor interesse dos credores ! AR)–Ou seja, o cumprimento do contrato promessa de compra e venda encontrava-se suspenso e não podia ter sido resolvido, como o foi pelo tribunal “a quo”, por alegado incumprimento do promitente vendedor J..., que aliás não se verificou porque o comprador nunca o convocou para a escritura. AS)–A sentença recorrida violou assim o disposto no artº 102º do CIRE (correspondente ao antigo artº 161º do CPEREF), pois é inadmissível ao credor da falência exercer os seus direitos contra a massa falida, senão nos termos previstos na lei respectiva, bem como o disposto no artº 106º do CIRE e nos artºs 798º, 801º a 808º, 442º nº 2 todos do Código Civil, sobre o cumprimento do contrato promessa e do funcionamento do sinal prestado. AT)–O A. devia ter, imediatamente após os 300 dias do prazo contratual, procedido à marcação da escritura, e só depois, provando-se que os promitentes vendedores não apareciam, ou não se apresentavam com os documentos dos cancelamentos das dívidas, como o distrate da hipoteca (e o cancelamento da penhora) do credor Banco S... e o pagamento da dívida fiscal, podia instaurar uma acção como a presente, pedindo a condenação dos vendedores a devolverem-lhe o sinal em dobro. AU)–Em vez disso, optou por nada fazer, vivendo na moradia sem concluir o pagamento do preço, mas assumindo também o aspecto negativo da sua inércia. AV)–Desde logo, o ter perdido a oportunidade de saber atempadamente da falência de J..., de ter reclamado o seu crédito contra a falência, nos termos dos actuais artºs 128º e segs. do CIRE e ter invocado com legitimidade o direito de retenção sobre o imóvel. AW)–O credor podia ainda ter instaurado acção para reconhecimento posterior do seu crédito, mas o prazo para o fazer também se encontrava largamente ultrapassado. AX)–A única excepção ao regime legal que acabámos de expor, está no artº 106º do actual CIRE, onde se prevê que “o Administrador não pode recusar o cumprimento do contrato promessa com eficácia real, se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente comprador”. AY)–Porém, nenhum dos contratos promessa celebrados entre o A. e os promitentes vendedores tinha eficácia real, nem quanto à forma, nem quanto às suas disposições concretas, não bastando o simples reconhecimento das assinaturas. AZ)–Isso mesmo se demonstra pela caducidade dos registos provisórios de aquisição e de hipoteca (V. pontos 6 e 7 dos factos provados), os quais não teriam caducado no prazo de seis meses se tivesse havido atribuída eficácia real à promessa de compra e venda. BA)–Resolvidas as questões sobre a titularidade que cabia ao falido J... sobre a metade da propriedade em causa, sobre a declaração da sua falência e sobre a ilegalidade da sentença recorrida em considerar incumprido essa parte do contrato promessa, por violação das disposições legais sobre a falência, resta apreciar as mesmas questões relativamente à outra metade da propriedade, que pertencia a T... BB)–Esta comproprietária esteve sempre representada, por procuração irrevogável, pelo entretanto falido J..., de modo que em nenhum momento desenvolveu uma estratégia autónoma da dele. BC)–O A. não só sabia disso, como inclusive aceitou ser testemunha dessa comproprietária contra o J..., tanto revogar sem sucesso a procuração irrevogável que lhe conferira, como declarou a esposa do A. no seu depoimento. BD)–Ainda assim, apesar de desonerada a parte da comproprietária T..., a não ser com a hipoteca a favor do Banco ..., o A. optou por nunca adquirir a sua parte, podendo tê-lo feito. Isto prova que não houve incumprimento da referida comproprietária T... e que o A. só tardiamente tentou exercer um direito de preferência, que não lhe assistia, na venda dessa parte em execução fiscal, à sociedade P... Lda. BE)–Em determinado momento, talvez por força das dificuldades financeiras porque passava o procurador J... e certamente também porque a T... se considerava há muito desligada dos assuntos relativos a este bem, a parte desta foi efectivamente vendida em execução fiscal, não tendo o A. conseguido adquiri-la, como o demonstra a decisão do Tribunal Tributário de Lisboa, no Proc. 2809/12.3BELRS, junta como Doc. nº 9 da p.i. BF)–A sociedade P... Lda. não consegue dar de arrendamento a metade do prédio que adquiriu e de onde poderia auferir uma renda não inferior a metade de € 1.100,00 mensais, conforme se concluiu no ponto 31 dos factos provados. BG)–O prejuízo da sociedade P... Lda. não é pois de € 600, mas de € 550 mensais por cada mês de atraso por parte do A. em entregar-lhe a casa, livre e devoluta. BH)–Em resumo, não se pode concluir que tenha havido incumprimento do contrato promessa, por parte dos promitentes vendedores, que nunca foram sequer convocados por escrito para a escritura de compra e venda pelo A., em violação do expressamente disposto no referido contrato. BI)–Com a declaração da falência do vendedor J..., a decisão de cumprir ou não com o contrato promessa, relativamente à metade da propriedade que pertencia ao falido, cabe ao Administrador da falência, em cumprimento do que for decidido pela Comissão de Credores, o que o A. nunca solicitou, apesar das negociações que se descobriu terem mantido sobre esse assunto. BJ)–É o próprio A. quem, através dos depoimentos das suas testemunhas, manifesta que não perdeu o interesse na compra, ou seja, não se verifica sequer, por esta via, a possibilidade de declarar resolvido o contrato promessa por incumprimento definitivo dos vendedores. BK)–A impossibilidade de cumprimento da metade da propriedade que hoje pertence à sociedade P... Lda. não permite ao A. alegar a sua retenção, já que o crédito do A. é contra T... e não contra a actual proprietária. Termos em que deve a sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que reconheça o crédito do A. à restituição de metade do sinal, em singelo, contra T..., e absolvendo do pedido a massa falida de J..., porquanto o A. nunca exigiu do Administrador da falência a compra da metade da propriedade, e enquanto não o fizer e na medida em que se provou que o A. mantém o interesse na compra, nunca poderia ser julgado procedente o pedido de resolução do contrato promessa por incumprimento definitivo (e culposo) dos vendedores. A sentença recorrida, declarando resolvido o contrato promessa de compra e venda e declarando o direito de retenção do A. sobre a metade da propriedade que pertence hoje à massa falida de J..., ofende as disposições legais sobre o cumprimento dos contratos e sobre a falência, concretamente o disposto no artº 102º do CIRE (correspondente ao antigo artº 161º do CPEREF), pois é inadmissível ao credor da falência exercer os seus direitos contra a massa falida, senão nos termos previstos na lei respectiva, bem como o disposto no artº 106º do CIRE e nos artºs 798º, 801º a 808º, 442º nº 2 todos do Código Civil, razão pela qual deve ser revogada e substituída por outro que respeite as referidas disposições legais. Condenando-se ainda o A. e ora recorrido nas custas e demais despesas do processo. Contra-alegou o Autor, formulando, a final, as seguintes conclusões: A)–Atenta a matéria provada nos autos, a única coisa que se impunha era, como foi, julgar-se resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado em 01/09/1999, entre o ora alegante e o J... por si e em representação, com procuração irrevogável de T... (2ª Ré), por incumprimento definitivo do mesmo contrato-promessa, imputável aos promitentes vendedores, condenando-se solidariamente a 1ª Ré e a 2ª Ré na satisfação da quantia de € 119 711,49, acrescida de juros de mora á taxa legal, vencidos e vincendos, desde a citação e até integral e efectivo pagamento. Esteve ainda bem a douta sentença recorrida quando reconheceu e declarou o direito de retenção do Autor sobre a quota da titularidade da 1ª Ré na propriedade de prédio em causa, para garantia da satisfação do crédito acima referido. B)–A douta decisão recorrida, na sua parte dispositiva, contem duas decisões distintas, sendo apenas uma delas desfavorável à recorrente P... Lda, nomeadamente no que diz respeito á improcedência do seu pedido reconvencional, onde pretendia a condenação do Autor no pagamento de rendas pela impossibilidade de arrendar a sua metade indivisa, o que não foi sequer, salvo melhor opinião, posto em causa nas alegações de recurso da recorrente, pelo que deverá o seu recurso julgado improcedente por manifesta falta de fundamento. C)– Em toda a matéria relacionada com a procedência da acção, porque abrangendo tão e somente a massa insolvente e a 2ª Ré, que não recorreram, e consequente direito de retenção do Autor sobre metade indivisa do prédio, entende-se ter a mesma transitado em julgado, por não ter sido a mesma posta em crise pelas partes alegadamente atingidas pela decisão. D)–O Banco S..., aderiu em sede de contestação á defesa da massa falida, não podendo em fase de recurso vir aderir á defesa de P... Lda, que foi o que fez, embora de forma encapuçada, de forma a permitir a esta o recurso de uma matéria que em nada a desfavoreceu. E)–As alegações da recorrente padecem de diversos vícios, tendo violado o disposto na alínea b), do nº 2 do artigo 639º do C.P.C., pois a recorrente afirma que a sentença violou o artigo 102 do CIRE ( o único dispositivo legal que alega ter sido violado), mas não refere qual o sentido em que, no seu entender, as normas violadas que constituem fundamento jurídico da decisão deveriam ter sido interpretadas e aplicadas, Violou ainda a recorrente o nº 1 do citado artigo, quando as suas conclusões são cópia integral, “copy and paste” da parte que constitui o corpo das alegações. F)–Salvo o devido respeito, que é muito, atendendo á data em que a falência foi decretada (4/5/2004), encontrava-se em vigor o CPEREF, e atendendo ainda á falta de diligência do senhor administrador da falência, que só procedeu ao seu registo em 27/11/2011, não tendo procedido á apreensão do imóvel objecto de contrato-promessa, não tendo contactado com o Autor, nunca este poderia socorrer-se, atempadamente de qualquer uma das disposições do código das falências para ver o seu direito reconhecido e ressarcido, sendo que, conforme disposto no artigo 164-A do citado Código, com a declaração de falência, e atendendo ao facto de as partes não terem atribuído eficácia real ao contrato promessa, o mesmo ficou extinto, e por força dessa extinção decorreu o incumprimento definitivo e culposo da obrigação do promitente vendedor (falido) da celebração do contrato definitivo, como diz, e bem, a douta sentença recorrida. G)–Afirmou diversas vezes a recorrente que não podia ser declarado o incumprimento do contrato promessa de compra e venda por facto imputável aos promitentes vendedores, por o Autor, ora alegante continuar a ter interesse no negócio, o que de todo não poderá proceder, pelos motivos já referidos no nº anterior, e porque não foi esse o pedido formulado na Petição Inicial. Em momento algum o Autor pede, na Petição inicial a execução específica do contrato, até porque, pelas mais variadas razões, tal não lhe seria legítimo. H)–O incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda por causa imputável aos promitentes vendedores é claro por diversas razões, amplamente explanadas na sentença recorrida e que passam pela impossibilidade objectiva da realização da escritura (contrato prometido) porque, não houve cancelamento das penhoras que sobre o prédio incidiam, depois foi decretada a falência de um dos promitentes vendedores (J...), o que implicou, por si só, a extinção do contrato promessa, e ainda porque a outra metade do prédio acabou por ser vendido em processo de execução fiscal á recorrente P... Lda., por isso, nada a apontar á sentença recorrida. I)–O recorrente, no ponto 25 das suas alegações de recurso, afirma estar errado o ponto 12 da matéria provada, sendo que não diz por que razão é que está errado, qual a parte que deve ser reapreciada, qual o sentido, qual a decisão que deveria ter sido proferida, limitando-se a transcrever declarações da testemunha arrolada pelo Autor, o Sr. J... (localização 0:10:05:8), que diz “olhe, eu sei que a escritura como estava no segundo contrato que o Sr. J... tinha que entregar toda a documentação necessária comprovativa que a penhora sobre o edifício já tinha sido resolvido, nunca a entregou e o que é verdade é que nós, após dezenas de tentativas para encontrar o Sr. J..., nunca o encontramos, desde tentativas telefónicas, até eu estar pessoalmente um dia inteiro na morada dele em Algés”. O depoimento desta testemunha comprovou efectivamente a não entrega dos documentos necessários para a realização da escritura, contrariamente ao pretendido pela recorrente. J)–Não é a sentença recorrida omissa relativamente a qualquer um dos pontos constantes do saneador, tendo-se pronunciado acerca da prova ou não prova de todos os factos relevantes, e constantes da matéria alegada e constante dos temas de prova. K)–A sentença recorrida decidiu bem quando declarou resolvido o contrato promessa de compra e venda por incumprimento definitivo do contrato por parte dos promitentes vendedores, por ter sido essa a prova produzida, quer a documental quer a testemunhal, e dada como provada L)–Também esteve bem a sentença recorrida quando retirou do incumprimento do contrato promessa a consequência da devolução do sinal em dobro, assim como quando decretou o direito de retenção sobre a metade indivisa do prédio, e não da totalidade por a recorrente P... Lda ter adquirido metade indivisa, livre de ónus. M)–Não pode a recorrente P... Lda. dizer que é ilegal, não fundamentando essa ilegalidade, nem de facto nem de direito, o decretamento do direito de retenção sobre metade do prédio, quando ainda contra a sua alegação tem o facto de ter adquirido apenas metade do prédio, o que fez com perfeito conhecimento de todas as condicionantes que essa aquisição lhe trazia. N)–A Sentença recorrida em nada prejudica o direito da recorrente P... Lda. O)–As conclusões da recorrente sob as letras BB e BC correspondentes aos pontos 53 e 54 do corpo das alegações, estão em contradição com a conclusão plasmada em BD, (ponto55), pois a existência de procuração irrevogável a favor do J... impedia, por si só, a T... (comproprietária) a venda da sua metade indivisa a quem quer que fosse, nomeadamente ao Autor, ainda mais quando este tinha o conhecimento quer da existência da Procuração, quer da decisão de improcedência da sua revogação judicial. P)–A sentença recorrida não apresenta qualquer erro de fundamentação ou de apreciação da prova, pelo que é uma Decisão Justa e de acordo com o Direito, pelo que terá que ser mantida. Corridos os vistos legais, cumpre decidir: II.–Direito. Delimitado o objecto do recurso pelas conclusões da alegação, e ponderadas as questões suscitadas nas contra-alegações, as questões a decidir são: Questões prévias: - saber se a Ré P... Ldª, na parte em que improcedeu o seu pedido reconvencional, nada pôs em causa nas suas alegações em consequência do que o recurso deve ser julgado improcedente por manifesta falta de fundamento; - saber se a sentença transitou em julgado em toda a matéria relacionada com a procedência da acção e consequente direito de retenção do A., abrangendo tão e somente a massa falida e a 2ª Ré, por não ter sido posta em crise pelas partes alegadamente atingidas pela decisão. - saber se a Ré S... SA não pode interpor recurso aderindo à defesa de P... Ldª, quando interveio nos autos e contestou aderindo à defesa da massa falida, que não recorreu; tal adesão permite à P... Ldª interpor recurso duma decisão que em nada a desfavorece. - saber se a sentença recorrida em nada prejudica o direito de P... Ldª. - saber se foi violado o disposto no artigo 639º nº 1 e 2 do CPC, na medida em que as conclusões são duplicado da alegação e não foi indicado o sentido em que a norma invocada como violada devia ter sido interpretada. - saber se foi incumprido o ónus de impugnação da decisão sobre a matéria de facto. 1ª questão do recurso: - reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, no que toca ao nº 12 dos factos provados, que se diz errado e dever ser rectificado, e por os factos serem omissos sobre o A. e a família terem sido contactados pelo Administrador da falência, bem como sobre o facto do A. nunca ter perdido o interesse na compra do prédio. 2ª questão: - saber se não ocorreu incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda, pois que o A. não cumpriu a sua obrigação de marcar a escritura, tendo toda a documentação necessária, não havendo portanto mora, não sendo as penhoras impeditivas da outorga da escritura, não tendo o A. perdido o interesse na celebração do contrato, e não importando a declaração de falência o incumprimento do contrato, já que o tribunal não podia ter declarado resolvido o contrato por o mesmo se encontrar suspenso por força da declaração de falência. 3ª questão: - saber se não podia ser decretado o direito de retenção sobre metade do prédio. III.–Matéria de facto. A decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal recorrido é, citamos, a seguinte: 1.-Pela apresentação nº 63, de 18/11/1994, mostra-se inscrita a favor de J..., divorciado, e da 2ª R,. divorciada, a aquisição, por compra, do prédio urbano sito na Quinta da Boa Esperança, lote 35, Albarraque, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Sintra sob o nº 846 da freguesia de Sintra (S. Pedro de Penaferrim). (certidão) 2.-Pela apresentação nº 64, de 18/11/1994, mostra-se inscrita hipoteca voluntária constituída a favor da interveniente principal “Banco S..., S.A.”, incidente sobre o prédio urbano identificado em 1., para garantia de empréstimo com o montante máximo assegurado de 46.058.100$00. (certidão) 3.-Pela apresentação nº 36, de 24/2/1995, mostra-se inscrita hipoteca voluntária em ampliação da hipoteca inscrita pela apresentação nº 64, de 18/11/1994, incidente sobre o prédio urbano identificado em 1., para garantia de empréstimo com o montante máximo de 1.800.000$00. (certidão) 4.-Pela apresentação nº 128, de 1/6/1998, foi inscrita a favor da interveniente principal Fazenda Nacional penhora incidente sobre a metade do prédio urbano identificado em 1. da titularidade de J..., para garantia da quantia exequenda de 18.947.128$00, mostrando-se verificada a caducidade da mesma inscrição. (certidão) 5.-Com data de 7/6/1999, perante notário que reconheceu presencialmente as respectivas assinaturas, J..., por si e em representação da 2ª R., através de procuração irrevogável passada a ser favor, na intitulada qualidade de primeiros contraentes e promitentes vendedores, e o A., na intitulada qualidade de segundo contraente e promitente comprador, outorgaram um escrito que denominaram “Contrato Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal”, com o teor que consta do documento 1 junto com a P.I. (fls. 14 a 16) e que aqui se dá por integralmente reproduzido, aí declarando, para além do mais, que: “Acordam na celebração do presente contrato de promessa de compra e venda que se regerá pelos termos das cláusulas seguintes: CLÁUSULA PRIMEIRA Os Primeiros Contraentes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra, sob o nº 00846 (…); CLÁUSULA SEGUNDA O Primeiros Contraentes prometem vender ao Segundo Contraente, e este promete comprar o imóvel supra cito, pelo preço total de Esc: 43.000.000$00 (…), o qual será pago da seguinte forma: a)-Pela celebração do presente Contrato Promessa é paga a quantia de Esc:2.000.000$00 (…), a título de sinal e princípio de pagamento, da qual se dá a competente e respectiva quitação; b)-Será feito um reforço no valor de Esc: 10.000.000$00 (…) a liquidar até 30 dias a contar da data do presente Contrato Promessa; c)-O restante valor de Esc: 31.000.000$00 (…) será liquidado no acto da escritura de compra e venda. CLÁUSULA TERCEIRA 1.-A escritura definitiva do contrato prometido será outorgada até 60 dias a contar da data do presente contrato, cabendo ao 2º Contraente a sua marcação. 2.-O segundo Contraente comunicará aos primeiros Contraentes por carta registada com aviso de recepção, com uma antecedência mínima de 8 dias, a data, hora e local da realização da escritura de compra e venda. CLÁUSULA QUARTA O prédio urbano supra cito será vencido livre de quaisquer ónus, encargos ou responsabilidades e devoluto de pessoas e bens. CLÁUSULA QUINTA 1.-Os Promitentes Vendedores comprometem-se a entregar toda a documentação necessária à efectivação da escritura e registos com antecedência. (…)”. 6.-Pela apresentação nº 64, de 24/6/1999, foi provisoriamente inscrita a favor do A. a aquisição, por compra, do prédio urbano identificado em 1., mostrando-se verificada a caducidade da mesma inscrição por anotação de 29/3/2000. (certidão) 7.-Pela apresentação nº 65, de 24/6/1999, foi provisoriamente inscrita a favor de “C... S.A.” hipoteca voluntária incidente sobre o prédio urbano identificado em 1., para garantia de empréstimo com o montante máximo assegurado de 13.728.800$00, mostrando-se verificada a caducidade da mesma inscrição por anotação de 29/3/2000. (certidão) 8.-Para além da quantia de 2.000.000$00 entregue em 7/6/1999, em 8/7/1999 o A. entregou a J... a quantia de 10.000.000$00. 9.-Ao reunir toda a documentação necessária para a marcação da escritura de compra e venda o A. tomou conhecimento do registo da penhora referido em 4. 10.-Face a tal registo o A. acordou com J... a assinatura de um novo acordo, com um novo prazo de 300 dias para a celebração da escritura, bem como com a entrega das chaves do imóvel ao A., para que começasse a habitá-lo. 11.-Para a formalização desse acordo, com data de 1/9/1999, perante notário que reconheceu presencialmente as respectivas assinaturas, J..., por si e em representação da 2ª R., através de procuração irrevogável passada a ser favor, na intitulada qualidade de primeiros contraentes e promitentes vendedores, e o A., na intitulada qualidade de segundo contraente e promitente comprador, outorgaram um escrito que denominaram “Contrato Promessa de Compra e Venda e Recibo de Sinal”, com o teor que consta do documento 4 junto com a P.I. (fls. 26 a 29) e que aqui se dá por integralmente reproduzido, aí declarando, para além do mais, que: “acordam na celebração do presente contrato de promessa de compra e venda que se regerá pelos termos das cláusulas seguintes: CLÁUSULA PRIMEIRA Os Primeiros Contraentes são donos e legítimos proprietários do prédio urbano (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra, sob o nº 00846 (…); CLÁUSULA SEGUNDA O Primeiros Contraentes prometem vender ao Segundo Contraente, e este promete comprar o imóvel supra cito, pelo preço total de Esc: 43.000.000$00 (…), tendo já efectuado um pagamento fraccionado da seguinte forma:
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.