Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 775/10.9T2SNT-XO.L1-1 Relator: RENATA LINHARES DE CASTRO Descritores: NULIDADE DA SENTENÇA MATÉRIA DE FACTO FACTOS CONCLUSIVOS JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL USUCAPIÃO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA INVERSÃO DO TÍTULO DE POSSE ABUSO DO DIREITO VENIRE CONTRA FACTUM PROPRIUM SUPRESSIO SANÇÃO PECUNIÁRIA COMPULSÓRIA BENFEITORIAS Nº do Documento: RL Data do Acordão: 10/14/2025 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE Sumário: Sumário (da relatora) – artigo 663.º, n.º 7, do CPC1 I. A justificação notarial não constitui, por si mesma, acto translativo da propriedade, pressupondo, no caso de invocação de usucapião, uma sequência de actos a ela conducentes - actos materiais de posse (com preenchimento dos seus dois elementos: corpus e animus), revestidos de determinadas características (posse pública e pacífica) e mantidos durante certo período temporal -, que podem ser impugnados (antes ou depois de ser efectuado o registo com base naquela escritura). II. A celebração de um contrato promessa de compra e venda não tem como efeito imediato a transmissão da propriedade, mas apenas a obrigação de celebrar o contrato prometido, sendo com a outorga da competente escritura pública de compra e venda, ou documento equivalente, que ocorrerá o efeito translactivo. III. E mesmo quando, através desse contrato promessa, a coisa é desde logo entregue ao promitente comprador, fica este último em situação de mera detenção ou posse precária (já que preenche o elemento corpus, mas já não o elemento animus possidendi). IV. Para que se verifique inversão do título de posse necessário será que ocorra oposição do detentor contra aquele em cujo nome possuía ou por acto de terceiro capaz de transferir a posse, mais se exigindo que o detentor manifeste directa e inequivocamente à pessoa em nome de quem possuía a sua intenção de actuar como titular do direito que se arroga. V. O abuso de direito abrange o exercício de qualquer direito de forma anormal quanto à sua intensidade ou à sua execução de forma a poder comprometer o gozo dos direitos de terceiro e a criar uma desproporção objectiva entre a utilidade do exercício por parte do seu titular e as consequências que outrem tem de suportar. VI. Instaurando a administradora da insolvência acção judicial de impugnação de justificação notarial referente a imóvel que havia sido apreendido para a massa insolvente (acto que foi devidamente registado), mais não fez do que exercer um direito que lhe assistia e que se impunha (para protecção dos interesses dos credores) e, não tendo a mesma assumido qualquer conduta susceptível de criar na ré legítima convicção de lhe ser reconhecido o direito a ocupar tal imóvel, ou de que não se iria insurgir contra a escritura de justificação notarial, não estamos em face de uma actuação em abuso de direito, designadamente nas modalidades de venire contra factum proprium e de suppressio. VII. Sendo a acção referida no ponto anterior uma acção de simples apreciação negativa, pela mesma não sendo peticionada a condenação da ré a uma qualquer prestação (positiva ou negativa), mas tão somente a declaração de inexistência de um direito que aquela afirma existir, carece de justificação a imposição de uma sanção pecuniária compulsória (pagamento de concreta quantia monetária por cada dia que decorra sem que a ré proceda à entrega da fracção), seja porque sempre a administradora da insolvência poderá proceder à apreensão material do imóvel através do recurso à força pública, seja por não ser possível afirmar que a ré não irá desocupar o mesmo após o reconhecimento judicial de não lhe assistir qualquer direito para tal ocupação. VIII. A indemnização por benfeitorias a que alude o artigo 1273.º, n.º 1 do CC apenas é devida a quem detenha a qualidade de possuidor (com corpus e animus possidendi), e já não a quem é mero detentor da fracção autónoma. IX. Sabendo a ré que celebrou contrato promessa com entidade que não era proprietária da fracção e que a ocupação não era autorizada por quem o era, tendo executado benfeitorias já depois de ter conhecimento que o contrato prometido não seria celebrado e que não teria direito ao imóvel, quaisquer melhoramentos que no mesmo possa ter feito só por si serão suportados. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam as juízas na Secção do Comércio do Tribunal da Relação de Lisboa. I - RELATÓRIO Massa Insolvente de Maconfer - Materiais Construção Civil, Lda., representada pela Administradora da Insolvência (AI), AA, instaurou acção declarativa comum de simples apreciação (impugnação judicial de escritura de justificação notarial), contra Quinta do Fontanário – Turismo Rural, Lda., formulando os seguintes pedidos: “

1. a)Se declarem impugnados, para todos os efeitos legais, os factos justificados na escritura de Justificação de 25.01.2023, em virtude de a ré não ter adquirido a fracção autónoma designada pela letra “T”, correspondente ao piso um direito, do bloco C, de tipologia T2, destinada a habitação, com acesso pela Rua 1, com arrecadação 15 no piso menos um e dois lugares de estacionamento com os n.ºs 86 e 87 no piso menos dois, do dito prédio urbano localizado na Localização 2 e Rua 1, freguesia de Estoril, concelho de Cascais, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º ..., afecto, conforme já se referiu sujeito ao regime da propriedade horizontal, conforme inscrição relativa à apresentação n.º ..., de 20 de Julho de 2009, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Cascais e Estoril, sob o artigo ..., por usucapião;
2. b)Se declare ineficaz e de nenhum efeito essa mesma escritura de justificação, de forma que a ré não possa, através delas, registar quaisquer direitos sobre o prédio nelas identificado;
3. c)Se ordene o cancelamento de quaisquer registos operados com base nas referidas escrituras, designadamente a inscrição vigente AP. ... de 2023/03/02;
4. d)Se declare que o dito prédio pertence à MACONFER - MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO CIVIL LDA, Em Liquidação, e apreendido para a Massa Insolvente, conforme inscrição sob a AP. ... de 2010/09/27 e respectivo averbamento oficioso 2013/07/05;
5. e)Se fixe uma sanção pecuniária compulsória à R. em valor a fixar de acordo com o prudente arbítrio de V.Exa, por cada dia que decorra sem que a mesma proceda à entrega da referida fracção “T” à A., na pessoa da Administradora da Insolvência.” Alegou em síntese: - que, em 1999, a sociedade Maconfer adquiriu quatro prédios que foram depois anexados dando origem à descrição predial n.º ..., onde a primeira veio a construir um edifício; - em 2009 foi constituída a propriedade horizontal, na qual se integra a fracção “T”; - tendo a Maconfer sido declarada insolvente em 2010, entre outras, foi a referida fracção apreendida para a massa insolvente, o que foi registado na CRP; - não obstante a ré nenhum crédito tenha reclamado, em 27/04/2010, o seu sócio gerente remeteu ao AI um email com anexos, invocando a qualidade de promitente compradora, no âmbito de um contrato promessa celebrado com terceiro (a sociedade Telhados da Cidade, SA, a qual igualmente não é credora); - tal contrato não foi reconhecido pela administração da insolvência; - houve descaminho das chaves das fracções do edifício, tendo sido intentada uma providência cautelar contra a referida Telhado da Cidade e respectivo legal representante para que as entregassem; - em requerimento dirigido ao processo, o legal representante da ré invocou a “posição de ocupante” da sua representada, enquanto promitente compradora, com relação à fracção “T”; - tal ocupação é contrária à vontade da massa insolvente e da AI, tendo inclusive a ré sido interpelada para entregar a fracção (cartas de 01/03/2021 e de 16/10/2022); - a ré tem diligenciado por obstar à venda da fracção; - em 25/01/2023, a ré celebrou escritura pública de justificação notarial com relação à fracção “T”, com fundamento em aquisição por usucapião; - para o efeito não foi previamente notificada a massa insolvente (titular inscrita), antes tendo sido dirigida notificação para a sociedade insolvente, o que obstou a que a primeira deduzisse oposição à justificação do direito (a qual teve subjacente declarações falsas). Regularmente citada, veio a ré apresentar contestação, defendendo-se por impugnação e por excepção e deduzindo pedido reconvencional. Concluiu pela improcedência da acção e, consequentemente: “A) Ser a Ré absolvida dos pedidos formulados pela Autora, mantendo-se a validade e a eficácia do auto de declarações e da escritura de justificação juntos à Petição Inicial e a aquisição do direito de propriedade, por banda da Ré, sobre a fração T por usucapião. B) Manter-se o registo de aquisição da fração “T”, melhor descrita nos Autos, a favor da Ré como efetuado pela AP... de 2023/ 03/02; C) Absolver-se a Ré do pagamento de qualquer sanção pecuniária compulsória, como peticionado. D) Condenar-se a Autora no pagamento à Ré de uma sanção pecuniária a calcular pelo Tribunal e pelo período em que esta, por via da presente ação, se mantiver limitada no seu direito de livremente dispor da fração T. Caso assim não venha a ser entendido, deve a Reconvenção ser julgada procedente por provada e, por via dela: Declarar-se o a aquisição do direito de propriedade da Reconvinte sobre a fração “T”, melhor descrita nos autos, por usucapião e nos termos alegados na Reconvenção e ainda condenar-se a Autora no pagamento à Ré de uma sanção pecuniária a calcular pelo Tribunal e pelo período em que esta, por via da presente ação, se mantiver limitada no seu direito de livremente dispor da fração “T” Caso assim não venha a ser entendido na Reconvenção e a titulo subsidiário, deve: 1. A Reconvinda ser condenada no pagamento à Reconvinte da quantia de €18 693, 47 (dezoito mil seiscentos e noventa e três euros e quarenta e sete cêntimos), a título de benfeitorias realizadas por aquela na fração “T” e ainda, 2. Condenada no pagamento das importâncias pagas pela Reconvinte a título de quotas ordinárias e extraordinárias devidas pela fração “T” ao respetivo condomínio.” Em síntese, alegou: - ser o tribunal materialmente incompetente; - actuar a autora com abuso de direito; - encontrar-se a ré na posse da fracção desde 22/07/2009, na sequência do contrato promessa celebrado com a sociedade Telhados da Cidade (contrato registado na CRP), estando esta última, por sua vez, na posse da fracção em virtude de contrato promessa de compra e venda outorgado em 08/05/2007 com a sociedade insolvente; - que desse facto deu conhecimento ao então AI, sendo que nunca este, ou os que se lhe seguiram, manifestaram qualquer oposição; - apenas por carta de 01/03/2021 foi requerida a entrega da fracção, mas essa carta não foi dirigida à ré (mas antes a BB); - não recebeu qualquer carta datada de 16/10/2022; - durante 14 anos nenhuma oposição foi manifestada à sua posse; - pagou integralmente o preço da fracção – 180.000€ (entrega de 10.000€ a título de sinal e compensação de créditos efectuada mais tarde); - foi a sociedade Telhados da Cidade quem realizou as obras de acabamento das fracções e promoveu as respectivas vendas (disso tendo sido autorizada e investida pela sociedade insolvente, a qual lhe entregou as chaves de acesso), outorgando contratos promessa referentes às mesmas (na sequência dos quais os apartamentos passaram a ser ocupados); - Aquando da outorga do contrato promessa, a ré recebeu as chaves da fracção e o comando electrónico de acesso, mais se tendo consignado que “para além de ficar autorizada a contratar com as entidades fornecedoras de água e energia elétrica os respetivos contratos, ficava também investida na posse da fração, que poderia ocupá-la e habitá-la e inclusivamente dá-la de arrendamento”; - a ré efectuou obras na fracção (na convicção de que realizava “benfeitorias em património seu”); - defende que a justificação notarial assentou em declarações reais e foi suportada em prova documental; - que não lhe pode ser assacada qualquer responsabilidade quanto à notificação para efeitos de oposição à justificação ter sido remetida para a morada da insolvente; // Em sede reconvencional, como já supra referido, para além do mais, peticionou o reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião (entrou na posse da fracção a 22/07/2009 e a Telhados da Cidade já estava na posse desde 08/05/2007, pelo que se mantém há mais de 16 anos), bem como o pagamento das benfeitorias que realizou na fracção (no valor de 18.693,47€) e das quotas ordinárias/extraordinárias pagas ao respetivo condomínio (cujo montante diz conhecer). A autora apresentou réplica (defendendo a competência material do tribunal, refutando qualquer actuação com abuso de direito e alegando desconhecer quaisquer pagamentos, os quais, contudo, refuta terem ocorrido) e contestação à reconvenção (propugnando pela sua rejeição quanto ao pedido de reconhecimento do direito de propriedade e pela improcedência dos demais pedidos). Realizou-se audiência prévia, no âmbito da qual foi julgada improcedente a invocada excepção de incompetência material do tribunal2, tendo sido admitido o pedido reconvencional. Simultaneamente foi fixado o objecto do litígio e elencados os temas da prova, a saber: “Objeto do litígio //
6. a)Impugnação factos constantes da escritura de justificação de 25.01.2023; //
7. b)Titularidade do direito de propriedade relativamente à fração designada pela letra “ T”; //
8. c)Fixação de sanção pecuniária compulsória //
9. d)Reconvenção: - Verificação dos pressupostos para aquisição pela R. da fração “T” através da usucapião; - Melhoramentos e despesas efetuados pela R. com a fração designada pela letra “T” // Temas da prova // 1. Verificação/ocorrência dos factos constitutivos da aquisição por usucapião por parte da R. relativamente à fração “T”: carateres da posse; // 2. Melhorias realizadas no imóvel; // 3. Despesas efetuadas com o imóvel.” Realizado o julgamento, em 10/02/2025, o tribunal recorrido proferiu sentença com o seguinte dispositivo final: “Pelo exposto, decide-se julgar a ação procedente, por provada, a reconvenção parcialmente procedente, por apenas provada em parte e, em consequência:
10. a)Consideram-se não verificados os factos descritos na escritura de Justificação de 25.01.2023, declarando-se que a ré não adquiriu por usucapião a fração autónoma designada pela letra “T”, correspondente ao piso um direito, do bloco C, de tipologia T2, destinada a habitação, com acesso pela Rua 1, com arrecadação 15 no piso menos um e dois lugares de estacionamento com os n.ºs 86 e 87 no piso menos dois, do dito prédio urbano localizado na Localização 2e Rua 1, freguesia de Estoril, concelho de Cascais, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º ...;
11. b)Ordena-se o cancelamento de quaisquer registos operados com base na referida escritura de Justificação, designadamente a inscrição vigente AP. ... de 2023/03/02;
12. c)Fixa-se a título de sanção pecuniária compulsória o montante de € 500,00 (quinhentos euros) por cada dia que decorra sem que a R. proceda à entrega da referida fracção “T” à A., na pessoa da Administradora da Insolvência.
13. d)Condena-se a reconvinda a pagar à reconvinte o montante total de € 1.029,93 (mil e vinte e nove euros e noventa e três cêntimos), a título de encargos com o condomínio suportados.
14. e)Absolve-se a reconvinda dos demais pedidos formulados pela reconvinte.” Mais se tendo determinado: “Determina-se a extração e remessa de certidão desta sentença, por referência à escritura de Justificação lavrada a fls. 31 do livro de notas para escrituras diversas número 276º-A, ao cartório notarial de (…) // Determina-se a extração de certidão desta sentença e a remessa aos serviços do Ministério Público, tendo em consideração os factos considerados provados e as declarações produzidas pelos intervenientes na escritura notarial supra referida, para eventual instauração de procedimento criminal.” Inconformada com tal sentença, a ré dela veio interpor RECURSO, formulando para tanto as denominadas conclusões. Em virtude de estas últimas não respeitarem o estatuído no artigo 639.º, n.º 1, do CPC, por despacho da relatora proferido em 29/07/2025, foi a recorrente convidada para dar cumprimento ao ónus de sintetização das mesmas. Nessa sequência, a recorrente formulou as seguintes CONCLUSÕES3: I A douta sentença sob recurso mostra-se violadora dos seguintes artigos do Código de Processo Civil: artigo 3.º, artigo 154.º, n.º 2 do artigo 608.º e n.º 4 do artigo 607.º; mostra-se ainda violadora dos seguintes artigos do Código Civil: artigo 334.º, artigo 829.º- A, artigo 1251.º, artigo 1253.º, artigo 1256.º, artigo 1260.º, artigo 1263.º alínea
15. a)e alínea b), artigo 1273.º n.º 1 e n.º 2, artigo 1287.º e artigo 1296.º. II A motivação da douta sentença assentou em vários factos dos quais alguns não constam do processo. É o caso da seguinte documentação: - Emails trocados - Sentença de verificação e graduação de créditos - Decisão proferida no apenso H - Requerimento de embargos de terceiro deduzidos e decisão de indeferimento liminar - Despachos de 16.12.2011, 23.01.2020 - Petição e decisão proferida no apenso XC (29.09.3022) - Sentença de 23.06.2022 (proc. 1363/19.0T8LSB) - Petição e decisão no apenso C - Escritura de justificação notarial de 19.10.2022 - Carta remetida pelo notário para a Maconfer, Lda expedida em 26.07.2022. A Recorrente nunca conheceu aqueles documentos, não tendo os mesmos sido sujeitos ao contraditório, pelo que não podem servir de fundamentação à “factualidade provada”. Tendo o Meritíssimo Sr. Dr. Juiz se socorrido desses alegados elementos para fundamentar a douta sentença, tal circunstância mostra-se, desde logo, violadora do artigo 3.º do Código de Processo Civil, consubstanciando manifesta nulidade nos termos da al.
16. c)do n.º 1 do Artigo 615.º do Código de Processo Civil. III A decisão do Tribunal “a quo” na condenação da Recorrente numa sanção pecuniária compulsória no valor de “500, 00 € por cada dia em que não proceda à entrega do imóvel à administradora de insolvência”, sem fixação do momento em que tal obrigação se constitui por banda da Recorrente e sem que a douta sentença tenha previamente condenado a Recorrente na entrega do imóvel à Recorrida, faz submergir a própria sentença em ambiguidade tornando-a ininteligível, impossibilitando-se o cumprimento do assim decidido. A douta sentença não esclarece a partir de que momento é exigível à Recorrente o pagamento daquela sanção pecuniária, porque também não esclarece a partir de que momento está a Recorrente obrigada à entrega do imóvel à Recorrida. IV A douta Sentença é ainda nula nos termos da alínea
17. d)do n.º 1 do Artigo 615.º do CPC, porquanto não se pronunciou acerca da matéria alegada pela Recorrente na Contestação e contida nos artigos 146.º e 147.º, relativa à acessão da posse. Tendo a Recorrente aí alegado ter juntado a sua posse à posse do anterior possuidor de forma a ver contabilizado o prazo mínimo para a aquisição do direito de propriedade da fração “T” através do instituto da usucapião. Tal matéria, essencial para a boa decisão da causa, foi totalmente omitida na douta Sentença não tendo merecido qualquer pronúncia do Meritíssimo Sr. Dr. Juiz do Tribunal “a quo”, em clara violação do artigo 608.º n.º 2 do Código de Processo Civil. V O facto dado como provado na douta Sentença de que “16 - O Administrador de insolvência respondeu por carta data de 18 de maio de 2010, recusando a pretensão formulada pela R. por ter sido formulada fora do prazo e advertindo a mesma para a possibilidade de recorrer ao disposto no art. 146º, do CIRE”, não corresponde integralmente ao teor da carta enviada à Ré pelo administrador da insolvência, Dr. CC, em 18 de Maio de 2010. A expressão “recusando a pretensão formulada pela R.” foi acrescentada pelo sr. Dr. Juiz. O que mudou totalmente o sentido da declaração: uma coisa é dizer-se que a carta foi entregue fora de prazo (como se diz na carta do A.I.), outra coisa é dizer-se que este recusou a pretensão formulada pela R. (o que não é verdade), o que implica um juízo de valor sobre o comportamento do A.I. que não tem cobertura na referida declaração. Razão pela qual deverá este facto n.º 16 ser dado como não provado. VI Do mesmo modo, o facto dado como provado na douta sentença de que “26. A ora Autora, bem como todos os administradores de insolvência que perpassaram, nunca reconheceram a validade de qualquer dos referidos “contratos promessa de compra e venda”, mormente o da R. relativamente à fração “T”, não corresponde integralmente ao facto alegado pela Autora no art. 26.º da P.I. A introdução da expressão “validade” é da auto recriação do Meritíssimo Sr. Dr. Juiz e coloca na boa da Recorrida algo que ela não disse, mudando dessa forma todo o sentido da declaração daquela, na medida em que uma coisa é dizer-se, em termos jurídicos, que não reconheceu os contratos outra coisa é dizer-se que não reconheceu a validade dos contratos. Compulsando os autos também nenhuma prova existe de que os anteriores administradores da insolvência não tenham reconhecido a eficácia dos referidos contratos promessa; pelo contrário, existe prova de que os mesmos tiveram conhecimento dos mencionados contratos e que não se opuseram aos mesmos. Pelo que o facto n.º 26 deverá ser dado como não provado. VII Inexiste nos autos qualquer prova no sentido de que o facto descrito sob o n.º 27 da douta sentença tenha sido provado. Pelo contrário, a prova que existe é toda ela no sentido de que os administradores de insolvência nomeados no processo, em número de quatro, tinham conhecimento das respetivas ocupações e que nunca se opuseram a essas ocupações. Prova disso é o facto de a atual Administradora de Insolvência, Dra. AA, ter colocado em venda através da Leiloeira A Forense as frações em causa com a indicação de que estas estavam ocupadas. (vide documentos n.ºs 19, 20, 21 e 22 juntos à P.I. e ainda o facto provado com o n.º 38) e ainda a circunstância de “no seio da Comissão de Credores terem sido estabelecidos critérios de venda para as frações ocupadas” (facto provado número 33), e que “a Sra. Administradora de Insolvência tenha recebido propostas de compra que foram ao encontro dos valores fixados pela Comissão de Credores, tendo sido por isso concretizadas no âmbito da liquidação” (facto provado 34). No mesmo sentido se pronunciou a testemunha arrolada pela Recorrida, sr. “DD“ (registo áudio do depoimento da testemunha ao minuto três e 23 segundos). Esclarecedora é também a matéria dada como provada nos pontos 11 e 12 dos factos provados, nos quais se reconhece que entre a “Telhados da Cidade” e a “Quinta do Fontanário” foi celebrado um acordo visando a compra e venda da fração “T” (facto 11) e que a Quinta do Fontanário ficou a partir da data da celebração do contrato (22.07.2009) investida na posse, podendo ocupá-la, habitá-la ou inclusivamente dá-la de arrendamento … (facto 12)” e ainda no ponto 57 no sentido de que a Recorrente “ocupou, mobilou, decorou, equipou e passou a utilizar a fração...” a par com a matéria igualmente dada como provada (ponto 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64 e 65), relativa às obras e benfeitorias introduzidas na fração pela Recorrente. Da prova existente retira-se a óbvia constatação de que a Exma. Sra. Administradora de Insolvência, Dra. AA, e a Comissão de Credores não só conheciam a ocupação das frações como, por outro lado, negociaram com os ocupantes preços de aquisição mais favoráveis para aqueles do que os fixados no leilão. Razão pelas quais o facto 27, deve ser dado como não provado. VIII Não é verdade o afirmado no facto 29 da douta Sentença de que “Nos autos de insolvência não foram reconhecidos quaisquer créditos à própria empresa promitente vendedora “Telhados da Cidade”, na medida em que no anexo 3, junto ao documento 12 (anexo III), junto à Petição Inicial (Nova Lista de Créditos Reconhecidos, mas não Reclamados) se refere precisamente o contrário. Ou seja, de que a Telhados da Cidade detinha créditos sobre a insolvente, só que por razões que se desconhece, como também se refere na listagem, não terão sido reclamados. Daí que o facto 29 deverá ser dado como não provado ou, pelo menos, ser reformulado no sentido de incluir a existência de créditos detidos por aquela sociedade, embora não reclamados. IX O facto dado como provado na douta sentença sob o n.º 31 só é compreensível à luz o Despacho da Mmª Juiz de 2013, junto à Contestação como Doc. 6 e dado como provado (ponto 24 da douta Sentença), decidindo que a fração “T” teria de ser entregue à Telhados da Cidade para que esta pudesse cumprir o contrato promessa de compra e venda que acordou com a Quinta do Fontanário, o que veio reforçar na aqui Recorrente a convicção de que uma solução estaria para breve, sendo a escritura de compra e venda uma mera formalidade a cumprir. Só que o tempo foi passando e nada se concretizou ainda que todos os administradores da insolvência tivessem conhecimento da ocupação e utilização da fração “T” por parte da Recorrente e nunca se tivessem oposto a essa ocupação e utilização. Em 2020, data da carta da Ré à Recorrida, já haviam decorrido quase 11 anos desde que a Recorrente entrou na posse daquela fração e a passou a utilizar como se fosse sua. Com a situação a arrastar-se sem solução à vista ao fim desse longo período de tempo de 11 anos em que ocupou e utilizou a fração como sendo sua, mostrou-se a Recorrente na disposição de acabar com a indefinição que persistia, celebrando diretamente com a massa insolvente a escritura de compra e venda e no limite, encarar a possibilidade de proceder ao pagamento do preço diretamente àquela, não obstante já o ter feito, logo em 2009, à sociedade Telhados da Cidade, acertando depois as contas com esta. Esta foi a verdade e foi neste contexto de grande desgaste psicológico e emocional ( estavam corridos nessa altura já 11 anos de posse do imóvel) que a Recorrente fez à Recorrida a proposta que consta do facto n.º 31. Daí que a manter-se o facto 31 como provado, deverá no mínimo o mesmo ser contextualizado com os pontos 6 e 7 da carta da Recorrente de 10 de Fevereiro de 2020 por forma a conferir maior rigor na interpretação da parte final da mesma. X O facto dado como provado sob o n.º 35 da douta sentença reproduz “ipsis verbis” o alegado pela Autora no n.º 36 da sua Petição Inicial e assenta exclusivamente nos depoimentos das testemunhas arroladas pela Autora, sr. EE e DD (marido da atual administradora da insolvência, Dra. AA). Aquelas testemunhas embora confessem terem-se deslocado à fração “T para colocar avisos de papel na porta de entrada da fração, sem que alguém lhes tenha aberto a porta, por outro lado, a mesma testemunha EE confessa ter entrado naquela fração e tomado conhecimento de infiltrações que havia na mesma (registo áudio do depoimento da testemunha ao 7.º minuto e 45 segundos) e a testemunha DD reconhece que a fração nunca foi desocupada, o que significa que estava ocupada (registo áudio do depoimento da testemunha ao terceiro minuto e 23 segundos). Perante a factualidade supra descrita, decide o Tribunal dar como provada que “nunca alguém ali foi encontrado”, com base em depoimentos de quem assume desde logo que a fração “T” estava ocupada pela Recorrente, ocupação essa que, aliás, o Meritíssimo Sr. Dr. Juiz acaba por reconhecer na motivação da Sentença da seguinte forma: “DD, colaborador da AI atualmente em funções, que afirmou que encontraram a fração em causa ocupada....” Daí que aquela factualidade deveria ter sido dada como não provada. XI Não é verdade o facto descrito no n.º 37 dado como provado na douta sentença de que a carta registada datada de 01.03.2021 foi remetida à R. Na verdade, conforme se alcança da carta junta à petição inicial sob designação de documento n.º 17, a carta da Recorrida datada de 1 de Março de 2021, não foi remetida à Ré mas à pessoa de BB, que não era na altura nem gerente nem sócio (e ainda hoje não é) da Recorrente. Esta mesma factualidade prova-se pelo teor da certidão comercial permanente da sociedade Quinta do Fontanário junta aos autos pela Ré no decurso da audiência de discussão e julgamento (vide ata de audiência de discussão e julgamento, de 27 de Novembro de 2024, com a referência 154419310). Dai que o facto 37 deveria ter sido dado como não provado. XII O facto dado como provado na douta sentença sob o n.º 44, reproduz o alegado pela Recorrida no art. 46.º da Petição Inicial. Porém, inexiste nos autos a respeito deste alegado facto (sempre negado pela Recorrente) qualquer prova de que a alegada carta de 16.10.2022 tenha sido rececionada pela Ré ou sequer tenha sido enviada pela Recorrida, pois esta nenhum comprovativo juntou aos autos quer do registo do envio quer de receção da mesma por banda da Ré. Ainda assim, sem qualquer prova documental ou outra e perante a impugnação direta da Recorrente, o Meritíssimo Sr. Juiz entendeu dar o facto como provado ipsis verbis tal como alegado no artigo 46.º da petição inicial. Em consequência deve o facto 44 ser dado como não provado. XIII O facto dado como provado na douta sentença sob o n.º 66 reproduz o alegado pela Recorrida no art.º 14.º da Petição Inicial. Tal alegação surge desacompanhada de qualquer elemento probatório tendo, ademais, sido expressamente impugnada pela Recorrente no artigo 66.º da Contestação, sendo também que nenhuma das testemunhas ouvidas se pronunciou sobre esta matéria, pelo que é difícil entender como o Mm.º Sr. Dr. Juiz dá como provado um facto relativamente ao qual nenhuma prova documental, testemunhal ou outra exista nos autos. Razão pela qual tal facto deveria constar do elenco dos factos não provados. XIV A “Telhados da Cidade” e a “Maconfer” acordaram num Programa Negocial (Parceria) visando compra e venda de várias frações do empreendimento D. Maria Residence, no Estoril, e bem assim o acabamento das frações, a promoção imobiliária e publicitária das mesmas, a angariação de clientela interessada na sua aquisição e ainda a autorização da “Telhados da Cidade” para contratar com terceiros a venda das frações assumindo-se ela própria como legítima proprietária. Dessa factualidade dão conta as alegações da aqui Recorrente na sua Contestação constante do artigo 90.º, tendo juntado à Contestação como prova dessa factualidade os documentos n.ºs 1, 15 a 24, 25 e 28. Confirmativos dessa parceria constituída entre a “Telhados da Cidade” e a “Maconfer” registe-se a matéria dada como provada nos pontos 53, 55 e 56 e ainda os depoimentos da testemunha FF de que a “Telhados da Cidade” tinha em seu poder as chaves dos diversos prédios que constituem o empreendimento, condição necessária para que esta pudesse concretizar as atividades de que havia sido incumbida, e que nunca a “Maconfer mostrou qualquer indisponibilidade relativamente ao facto de “Telhados da Cidade” dispor das chaves (vide registo áudio da testemunha do minuto 6 ao minuto 7:19). No mesmo sentido se pronunciou a testemunha da Autora, EE, o qual no seu depoimento confirma que a “Maconfer” nunca desautorizou a “Telhados da Cidade” das vendas dos apartamentos que esta ia fazendo (vide registo áudio entre o minuto14:50 e o minuto 16:58). Na Réplica a Recorrida não impugnou nem a alegação produzida pela Recorrente no art. 90.º da Contestação, nem os documentos juntos pela recorrente supra mencionados, tendo dessa forma sido aceite pelas partes, não constituindo matéria controvertida. Por essa razão, deveria tal matéria ter sido integralmente dada como provada na douta sentença, não se tendo o Mm.º sr. Dr. Juiz pronunciado sequer sobre esta matéria. Como se trata de matéria com relevância probatória, designadamente para a qualificação da posse exercida pela Recorrente sobre a fração “T” que, como se torna evidente, era uma posse fundada na convicção de que não lesava o direito da proprietária registada ou de quem quer que fosse. Tal matéria deveria ter integrado o elenco dos factos provados da seguinte forma: “Na data de 11 de Setembro de 2009 a sociedade “Telhados da Cidade” declarou à gerente da “Quinta do Fontanário – Turismo Rural, Lda”, GG, seguinte: “ – Entre a sociedade “Maconfer” e a Telhados da Cidade foi acordado um programa negocial visando a comercialização e a venda de um conjunto de 34 frações autónomas, integradas nos edifícios que constituem os blocos A, B, C, D e E e o qual faz parte a fração prometida vender a V.Ex.ª”; - A Telhados da Cidade foi autorizada, em execução do sobredito programa negocial, a comercializar e a vender a referida fração, tendo a garantia de que a proprietária (Maconfer) cumprirá pontualmente e integralmente as obrigações que assumiu para com esta empresa por forma a que, também esta empresa, possa cumprir com V.Ex.ª nos termos acordados; - Esta empresa, no âmbito do programa negocial estabelecido com a “Maconfer”, ficou na posse de todos os imóveis objeto do acordo, que lhe foi transmitida a posse pela “Maconfer”, bem como as respetivas chaves, tendo havido assim a tradição dos mesmos a favor desta empresa; - Os referidos imóveis se encontram inacabados, tendo esta empresa ficado com a responsabilidade de concluir os edifícios e de suportar os respetivos custos, bem assim como diligenciar no sentido do cumprimento da promessa estabelecida com V.Ex.ª e com outros promitentes compradores, tudo aliás com inteiro conhecimento da proprietária e também beneficiária, “Maconfer”; - Face às dúvidas manifestadas por V.Ex.ª quanto ao cumprimento da promessa estabelecida e tendo esta empresa a garantia de cumprimento dada pela proprietária, reiteramos a nossa intenção em cumprir a promessa de alienação da fração em causa nos exatos termos em que esta empresa se obrigou”. XV A matéria alegada pela Recorrente no artigo 70.º da Contestação foi aceite pela Recorrida, conforme consta do n.º 33 da douta Réplica, pelo que, tratando-se de matéria aceite por ambas as partes, deveria o facto ter sido incluído no elenco dos factos provados com o seguinte teor: “Em determinada altura a “Maconfer”, tendo entrado em dificuldades financeiras e vendo-se incapacitada para concluir o empreendimento, acordou com a sociedade Telhados da Cidade – Unipessoal, Lda“ um programa negocial visando a conclusão do empreendimento e a venda das diversas frações que o compunham”. XVI Alegou a Recorrente nos artigos 57.º a 65.º da Contestação que celebrou com a firma “Telhados da Cidade” em 22.7.2009 um contrato promessa de permuta nos termos do qual aquela prometeu entregar à Recorrente a fração “T” pelo preço de 180.000,00 €, e a Recorrente àquela duas frações (armazéns) da Chamusca, de que era proprietária, com a salvaguarda de que caso viesse a necessitar de comercializar e a rentabilizar estes armazéns a Recorrente pagaria o preço da fração “T” em dinheiro. O que acabou por acontecer. Com efeito, por força do Protocolo datado de 3 de Março de 2009 junto aos autos em 5.11.2024 (requerimento com a ref.ª Citius n.º 26666015) a sócia gerente da Recorrente, Dra GG, ficou titular e portadora dos três aceites seguintes subscritos pela Telhados da Cidade, no valor global em capital de 185.570,55 € (Aceite n.º ..., no valor de 31. 856, 85 € com vencimento em 2009-05-30; Aceite n.º ..., no valor de 81. 856, 85 € com vencimento em 2009-08-30; e Aceite n.º ..., no valor de 71. 856, 85 € com vencimento em 2009- 05-30). Só que, tendo aqueles aceites sido apresentados no Banco Montepio Geral para cobrança, os mesmos não foram pagos, tendo os mesmos sido devolvidos à anterior portadora dos mesmos pela Telhados da Cidade em 8.6.2009. Perante a forte possibilidade de a Telhados da Cidade e o seu gerente, sr. HH, avalista dos mesmos aceites, virem a ser executados, propuseram à Recorrente a compensação dos respetivos créditos, tendo para esse efeito aqueles aceites sido endossados à aqui Recorrente e os originais devolvidos à Telhados da Cidade por carta de 23 de Setembro de 2009 (vide Doc. 12 junto à Contestação). Ficando deste modo totalmente pago o preço da fração “T”. Toda esta factualidade ficou demonstrada e provada através da junção aos autos das cópias dos identificados aceites, da documentação bancária relativa à entrega no Banco Montepio Geral destes aceites e da sua devolução à sua portadora, dos contatos havidos sobre tal matéria com o mandatário da Telhados da Cidade, Dr. II e ainda com as declarações de BB, que prestou declarações na qualidade de parte por entretanto ter sido designado gerente da Recorrente, (vide registo áudio dessas declarações de parte entre o minuto dois e vinte e um segundos e o minuto nove e vinte e oito segundos). Ora, conforme se alcança da douta Sentença, toda esta matéria é objeto de apreciação por parte do Meritíssimo Sr. Dr. Juiz, em termos que desvalorizam totalmente a prova que a este respeito foi realizada (seja a prova documental seja a prova por declarações), sem outro argumento que não seja o descrédito das declarações prestadas pelo gerente (não sócio) da Recorrente, BB. Chegando o Meritíssimo Sr. Juiz, num dos momentos mais infelizes da Sentença, a referir-se àquele sr. BB de que “Sempre se esteve nas tintas para as diversas decisões proferidas, incluindo as que incidiram sobre requerimentos por si apresentados desde 2010 (contrárias ao reconhecimento de qualquer direito sobre a fração)”, sabendo aquele sr. Dr. Juiz que inexistem nos autos quaisquer decisões ou despachos condenando a Recorrente ou a sua gerência seja ao que for. Não obstante, o pagamento do preço devido pela Recorrente à sociedade promitente vendedora (Telhados da Cidade) foi efetuado tal como alegado em sede de Contestação e comprovado pelos documentos supra identificados e ainda pelas declarações de parte da Recorrente que, não se estando nas tintas, prestou declarações de forma pacífica, transparente e objectiva, demonstrando conhecimento direto dos factos. Pelo que, no entendimento da Recorrente, deveria esta matéria ter sido levada ao elenco dos factos provados, da seguinte forma: “A Ré Quinta do Fontanário, Turismo Rural, Lda, e a sociedade promitente vendedora “Telhados da Cidade”, em derrogação do contrato de promessa de compra e venda celebrado em 22.7.2009, acordaram no pagamento do preço para a fração “T”, mediante a compensação dos créditos que a Ré detinha sobre a Telhados da Cidade e com origem nas letras n.ºs ..., no montante de 71.856,85€, com vencimento em trinta de Maio de dois mil e nove, aceite pela sociedade “Telhados da Cidade”; ..., no montante de 31.856,85€, com vencimento em trinta de Maio de dois mil e nove, aceite pela sociedade “Telhados da Cidade” e ..., no montante de 81.856,85€, com vencimento em trinta de Agosto de dois mil e nove, aceite pela sociedade “Telhados da Cidade” e que nessa sequência foram os originais devolvidos à aceitante através da carta junta à Contestação com o número 12”. XVII Sucede que quem descredibilizou totalmente as declarações de parte da Recorrente é exatamente a mesma entidade, ou seja, o Meritíssimo Sr. Dr. Juiz, que não se coibiu de receber da Recorrida, em mão e de forma informal, através do seu I. Mandatário e após o encerramento da audiência de julgamento (em 27 de Novembro de 2024), e ainda com todos os intervenientes na sala, um documento constituído por três folhas e cuja junção aos autos só veio a ser determinada em 28 de Fevereiro de 2025 (vide douto despacho com a ref.ª Citius n.º 156169926), ou seja, três meses após o encerramento daquela audiência de julgamento e após requerimento subscrito pela Recorrente. Tal documento, (de que duas folhas se referem aos presentes autos e uma folha aos autos que constituem o Apenso XP), não se contém, ao contrário do que refere o Mm.º sr. Dr. Juiz, num mero “quadro resumo dos diversos valores alegados pela R. em sede de articulados”. Como se torna patente, aquele documento da exclusiva autoria da Recorrida e / ou do seu respetivo i. Mandatário, contém observações, sugestões e instruções para o Mm.º sr. Dr. Juiz, circunstância de que a Recorrente e o seu mandatário apenas se aperceberam quando leram o documento já fora do Tribunal. Essas observações (de que a Recorrente e o seu mandatário, repete-se, apenas tomaram conhecimento em momento posterior à exibição do documento), são, por si só, suficientes para gerar a dúvida acerca da forma como veio o Meritíssimo Sr. Dr. Juiz a analisar o depoimento de BB e demais prova documental, que foi totalmente desvalorizada e descredibilizada. Perante a pretensão da Autora em fazer chegar ao Tribunal através da entrega em mão ao sr. Dr. Juiz do documento em causa, deveria o Mm.º sr. Dr. Juíz ter recusado o documento ou pelo menos ter aconselhado a Recorrida a requerer a sua junção aos autos a fim de que a aqui Recorrente se pudesse pronunciar sobre os mesmos. Mas em vez disso, recebeu o documento, introduziu-o no processo físico, sabendo de antemão que com tal comportamento estava a violar o direito ao contraditório por parte da Recorrente. O que acarreta a nulidade da sentença por excesso de pronúncia nos termos do art. 615, alínea d), do Cód. Proc. Civil, conforme vem sendo entendimento dos nossos Tribunais Superiores e que aqui se invoca. Acresce que a Autora já se havia pronunciado sobre os documentos apresentados nos autos em 5.11.2024, estando-lhe por isso vedado pronunciar-se de novo sobre os mesmos documentos. Ainda que o Mm.º sr. Dr Juíz alegue que o documento não constituiu meio de prova, ´pergunta-se então porque o recebeu, e o introduziu no processo? Ou seja: algo de anormal ocorreu neste processo em que o Meritíssimo sr. Dr. Juiz se permitiu ser permissivo às pretensões da parte contrária ao receber, já após o encerramento da audiência de julgamento e contra todas as regras processuais, um documento com observações, sugestões, autênticas chamadas de atenção, senão mesmo instruções, sobre a prova apresentada pela Recorrente e que aquele Meritíssimo sr. Dr. Juiz teria de apreciar e valorar. Valorização que, como se viu, foi totalmente descredibilizada. XVIII Na Contestação a Recorrente alegou, em resumo, nos art.ºs 69.º a 89.º aqui dados por reproduzidos que a proprietária registada do empreendimento D. Maria Residence (“Maconfer”), tendo entrado em dificuldades financeiras e vendo-se incapacitada para concluir o empreendimento, acordou com a “Telhados da Cidade” um programa negocial, ou seja, uma parceria, visando a conclusão do empreendimento e a venda das frações. Resultando provado que a proprietária inscrita Maconfer deixou na disponibilidade da sociedade “Telhados da Cidade” as frações que esta prometeu vender a terceiros e se encontram elencadas no artigo 79.º da Contestação. Tal circunstância resulta do acordo de parceria estabelecido entre aquelas duas entidades, tendo a Maconfer, em concretização desse mesmo acordo, apresentado a registo a transmissão daquelas frações a favor da sociedade Telhados da Cidade, o que se mostra efetuado através da Requisição n.º ..., AP n.º ... de 12 /10 /2009, factualidade que, no entendimento da Recorrente, deveria ter sido levada, neste precisos termos, ao elenco dos factos provados XIX A matéria alegada pela Recorrente nos artigos 146.º e 147.º Contestação, artigos 146.º e 147.º, não obstante impugnada pela Recorrida em sede de Réplica (sem oferecimento de qualquer contra prova), consta da própria escritura de justificação pelo que deverá constar dos factos dados por provados nos seguintes termos: À posse da Ré, iniciada em 22/07/2009, soma-se a posse da Telhados da Cidade – Construções Unipessoal, Lda. iniciada em 8 de Maio de 2007 e terminada em 21/07/2009. XX É inquestionável que a Recorrente tomou posse da fração “T” em 22.7.2009, passando a utilizá-la como se fosse sua desde essa data, de forma pública, pacífica e de boa fé, com o conhecimento dos órgãos da insolvência, tendo dado conhecimento dessa factualidade aos srs administradores da insolvência e aos membros da Comissão de Credores e ao próprio Tribunal (vide Doc. 3, 5 e 8 juntos pela Recorrente à Contestação e Doc. 11, 13, 19 e 22 juntos à P.I. pela Recorrida). Por outro lado, a informação que a Recorrente recebeu por via do Despacho de 28.5.2013, junto à Contestação como documento n.º 6, cujo teor foi dado como provado na douta Sentença (facto provado n.º 24), no qual se informa que a fração “T” deveria de ser entregue à sociedade “Telhados da Cidade” de forma que esta pudesse cumprir o contrato de promessa de compra e venda que celebrou com a Recorrente, só veio confirmar a razão da Recorrente e reforçar a sua convicção de que, já passados 11 anos desde que tomou posse do imóvel, este era seu por direito próprio. Aliás, o facto de nenhum dos órgãos da insolvência ter manifestado qualquer oposição judicial à posse que a Recorrente vinha exercendo sobre a fração desde 22.7.2009, designadamente nos termos previstos no art. 323.º do Cód. Civil, sendo esta a única forma legal de oposição consistente admitida por lei à posse da Recorrente e sufragada pelos nossos Tribunais Superiores, reforçou ainda mais a convicção da Recorrente de que o uso que vinha fazendo da fração, em conformidade com o direito de propriedade que vinha mantendo, estava certa e que a escritura seria uma mera formalidade. Desta forma, deveria a matéria contida na alínea
18. a)dos factos não provados ter sido dada como provada. XXI A lei estabelece, de acordo com a interpretação dos nossos Tribunais Superiores, que para interromper o prazo de prescrição conducente à usucapião não basta a interpelação ou qualquer outra forma de comunicação extrajudicial, sendo necessária a prática de um ato judicial que direta ou indiretamente dê a conhecer ao possuidor a intenção de exercer o respetivo direito. Ora, compulsando os autos, verifica-se ter inexistido da parte da Recorrida ao longo de quase quinze anos o recurso a qualquer meio judicial com o fim de pôr termo à posse da fração “T” por banda da aqui Recorrente, sabendo aquela que, nos termos do art. 323.º do Cód. Civil, a via judicial (citação ou notificação judicial), era e é a única forma legalmente admitida para esse efeito. Desta forma, não tendo sido efetuada nenhuma oposição àquela posse, nos termos previstos no artigo 323.º do Código Civil, deveria a matéria contida na alínea
19. b)dos factos não provados ter sido dada como provada. XXII Está provado que entre a “Maconfer – Materiais de Construção Civil, Lda” e a sociedade “Telhados da Cidade” foi celebrado um contrato promessa de compra e venda em Maio de 2007 visando a venda de vários apartamentos do condomínio D. Maria Residence e que a Telhados da Cidade, no âmbito do programa negocial que acertaram entre si, para além da comercialização das frações e da angariação de clientela, funcionou também como empreiteira realizando obras de acabamento de vários tipos no empreendimento. Tendo em vista a realização dos trabalhos encomendados à Telhados da Cidade a proprietária registada (Maconfer) entregou voluntariamente àquela as respetivas chaves de acesso aos cinco edifícios (blocos A, B, C, D e E) que compõem o empreendimento. O que é perfeitamente compreensível pois de outro modo tornar-se-ia impossível à Telhados da Cidade realizar os trabalhos que lhe foram encomendados. Para além da prova documental existente nos autos (vide factos provados com os n.ºs 53, 55 e 56), toda esta matéria foi plenamente comprovada pelo depoimento da testemunha FF, que confirmou a posse das chaves na “Telhados da Cidade” e o livre acesso desta firma às frações e aos edifícios em geral (vide registo áudio do minuto 6 até ao fim). Concludente no mesmo sentido foi também o depoimento da testemunha arrolada pela Autora, EE, que reconheceu ser a Telhados da Cidade a entidade encarregada do processo de angariação e venda das frações, tendo para o efeito montado um stand de vendas no empreendimento (vide registo áudio da testemunha entre o minuto 14´50 e o minuto 16´58). Daí que no entendimento da aqui Recorrente deveria a matéria a que se refere a alínea
20. c)dos factos não provados ter sido dada como provada. XXIII Como acima foi referido a “Telhados da Cidade”, para além de promitente compradora de frações do empreendimento D. Maria Residence, exercia também a atividade de angariadora de clientela e promotora das vendas dos apartamentos e ainda a de empreiteira ao abrigo da qual realizava as obras de acabamento dos vários edifícios que compõem aquele condomínio (vide factos provados com os n.s 53, 55 e 56). A Telhados da Cidade exercia assim naquele condomínio um conjunto tão vasto de atividades que ia ao ponto de ela própria (Telhados da Cidade) se assumir como proprietária e possuidora de várias frações, conforme se prova por uma dúzia de contratos promessa de compra e venda juntos à Contestação como documentos 1, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23 e 24. Toda esta atividade exercida pela Telhados da Cidade no empreendimento D. Maria Residence foi confirmada pelos depoimentos das testemunhas FF (vide registo áudio do depoimento da testemunha entre o minuto 4 e o minuto 7´19) e de EE (vide registo áudio da testemunha entre o minuto 15´00 e o minuto 17´40). Dos depoimentos daquelas duas testemunhas ficou-se a saber de forma inquestionável que havia entre aquela empresa e a Maconfer uma parceria para a venda das frações e que era a Telhados da Cidade quem assumia a angariação e a promoção publicitária dos imóveis e ainda que várias dessas frações pertenciam à “Telhados da Cidade”. Ora, toda esta atividade desenvolvida pela “Telhados da Cidade” mostra de forma indelével que quem exercia o controlo do empreendimento nas suas múltiplas vertentes (acabamento dos edifícios, promoção das vendas, angariação de clientela e venda direta dos apartamentos a terceiros em que se assume como dona e possuidora) era de facto a Telhados da Cidade. E esse domínio era necessariamente exercido com a autorização e concordância da proprietária registada (vide doc. 25 e doc. 28 juntos à Contestação), pois de outro modo a “Maconfer” teria reagido contra a “Telhados da Cidade” relativamente aos contratos de promessa de compra e venda por esta outorgados em que se assume como proprietária das frações. O que não aconteceu, mostrando assim concordância com a gestão do condomínio feita pela Telhados da Cidade. Prova de que havia essa autorização é o facto de a Maconfer, dona do empreendimento, representada pelo seu então administrador, Eng.º JJ, ter feito registar na competente conservatória do registo predial, assinando com o seu próprio punho e carimbando a respetiva requisição com o carimbo da sua representada (Maconfer), a aquisição do direito de propriedade de doze frações do empreendimento a favor da sociedade “Telhados da Cidade”. Tudo nos termos do documento n.º 25 junto à Contestação. De todo o supra exposto e documentado é inquestionável que a matéria constante desta alínea
21. d)dos factos não provados deveria ter sido dada como provada. XXIV Não é concebível que a “Telhados da Cidade” tenha desempenhado tantas atividades no condomínio D. Maria Residence, atividades que foram desde a realização de trabalhos de construção civil (acabamentos) à promessa de venda de uma dúzia apartamentos a terceiros em que se assume como legítima proprietária dessas frações, passando pela promoção imobiliária e angariação de clientela, para além de ser também promitente compradora, se não tivesse a autorização do dono da “Maconfer”, quando é o próprio administrador, Eng.º JJ, quem, com a sua assinatura e o carimbo da “Maconfer”, fez registar no registo predial uma dúzia de imóveis em nome da Telhados da Cidade (vide doc. 1, 15 a 24, 25 e 28 juntos à Contestação). Um condomínio como o empreendimento D. Maria Residence, constituído por 43 frações numa zona urbana como é o Estoril, não poderia estar ao abandono, antes estaria sob apertada vigilância do seu proprietário e dos seus próprios funcionários, que necessariamente não deixariam de tomar as medidas adequadas para pôr termo à ocupação dos imóveis caso a considerassem ilícita, pelo que só com a autorização e concordância da proprietária registada tais atos poderiam ser praticados. O facto de praticar todos aquelas atividades, sem ser a proprietária registada dos imóveis, mostra de forma inequívoca que a Telhados da Cidade detinha o controlo e o domínio absoluto do empreendimento. Como refere a testemunha FF (vide registo áudio do depoimento da testemunha ao minuto 4) havia uma comunhão de interesses, uma parceria em que ambas as empresas (Maconfer e Telhados da Cidade) ganhavam com a venda dos imóveis sendo a venda promovida pela Telhados da Cidade. Sendo inequívoco que a Telhados da Cidade detinha o controlo e o domínio do empreendimento com a autorização do dono deste, a matéria a que se refere a alínea
22. e)dos factos não provados deveria ter sido dada como provada. XXV Não oferece dúvidas de que todos os promitentes compradores das frações prometidas vender por Telhados da Cidade, incluindo a aqui Recorrente, passaram a ocupar e a habitar as respetivas frações, sendo disso prova o facto de a atual administradora da insolvência, Dra AA, ter colocado em venda as frações através da Leiloeira “A Forense” com a informação de que as frações estavam ocupadas e posteriormente ter negociado a venda dos respetivos imóveis com os ocupantes em condições de preço mais favoráveis que as existentes no mercado (vide facto provado n.º 34). O depoimento da testemunha da Autora, DD, confirma plenamente esta factualidade quando refere que foram feitos contatos enviadas cartas aos ocupantes com propostas de aquisição das frações de acordo com deliberação da Comissão de Credores (vide registo áudio do depoimento da Testemunha ao minuto 3 e 23 segundos). No mesmo sentido se pronunciou a testemunha EE ao dizer que as pessoas viviam nos apartamentos (vide registo áudio do depoimento da Testemunha ao minuto 17 e 5 segundos). Sendo esta mesma testemunha que confirma que as pessoas estavam nas frações com a concordância dos contratos que o sr. Eng.º JJ e o sr. HH haviam acordado (vide registo áudio do depoimento da testemunha ao minuto 25 e 53 segundos). Por todas as razões supra referenciadas, é entendimento da Recorrente que a matéria a que se refere a alínea
23. f)dos factos não provados, deveria ter sido dada como provada. XXVI Está provado que entre a “Telhados da Cidade” e a Recorrente foi celebrado um contrato em 22 de Julho de 2009 e que esta ficou investida na posse da fração “T” (…) podendo ocupá-la, habitá-la e inclusivamente dá-la de arrendamento, pela renda e condições que entender, bem como autorizada a requerer junto das respetivas entidades os contadores de abastecimento de eletricidade, gás, água e instalação telefónica” (vide pontos 11 e 12 dos factos dados como provados). Ficou ainda provado que a Recorrente, logo que entrou na posse da fração “T”, a “ocupou, mobilou, decorou, equipou e passou a utilizar” (vide ponto 57 dos factos provados). Com a assinatura do contrato promessa de 22.7.2009 a Recorrente recebeu da “Telhados da Cidade” as chaves de acesso ao bloco C, à fração “T”, à arrecadação n.º 15 e ainda o comando eletrónico de acesso ao parqueamento. Isto mesmo foi confirmado pela testemunha arrolada pela Autora, sr. EE que, a instância do Mm.º sr. Dr. Juiz, responde que havia quatro chaves e, tendo-lhe de seguida sido perguntado se alguma era da fração “T”, responde que sim (vide registo áudio entre o minuto 10 e 43 segundos e o minuto 11 e 34 segundos). Não obstante a prova documental e testemunhal supra referida, entendeu, porém, o Mm.º sr. Dr. Juiz, que as chaves de acesso à fração “T” não foram entregues ao abrigo de qualquer permissão / autorização da proprietária, mas sim na sequência do desaparecimento das mesmas nos moldes relatados, ou seja, no âmbito da providência cautelar que correu termos sobre o Apenso H. Só que esta providência cautelar ocorreu em 21.10.2010 (vide factos provados 18 e 19), ou seja, mais de um ano após a entrada da Recorrente na fração “T” (22.7.2009), pelo que na data da providência cautelar já a Recorrente se encontrava na posse da fração e das respetivas chaves de acesso. Importa ainda esclarecer que a entrega das chaves à Recorrente não foi feita pela proprietária registada (Maconfer), mas sim pela “Telhados da Cidade” com a evidente autorização daquela no âmbito gestão e do domínio que mantinha sobre o condomínio em causa. Pelo que, em nosso entender, deveria o Tribunal “a quo” ter dado como provada a matéria a que se refere a alínea
24. g)dos factos não provados. XXVII Tanto quanto se alcança dos autos nenhuma dúvida existe de que entre a “Maconfer” e a “Telhados da Cidade” foi celebrado um contrato promessa de compra e venda em 8 de Maio de 2007 visando a compra e venda de várias frações integradas no condomínio D. Maria Residence do Estoril e que a Telhados da Cidade, para além de promitente compradora, desenvolveu naquele mesmo condomínio em articulação e com autorização da proprietária registada, outras atividades, como seja, a da construção civil (acabamentos dos apartamentos), a promoção e publicidade das frações, incluindo a venda das mesmas a terceiros interessados na sua aquisição, situação em que se assumiu como legítima proprietária. Tal atividade da “Telhados da Cidade” desenvolvia-se ao abrigo de uma parceria em que ambas as empresas tinham interesse, Como prova de toda esta factualidade refira-se a matéria dada como provada nos pontos 53, 55 e 56 dos factos provados, os contratos promessa de compra e venda celebrados pela Telhados da Cidade com terceiros identificados e ainda a requisição de registo predial assinada pelo sr. Eng.º JJ, dono da Maconfer, assinada por este e o carimbo daquela empresa aposto sobre a identificada requisição (vide doc. 1, 15 a 24, 25 e 28 juntos à Contestação). De igual modo a factualidade supra descrita é confirmada pela testemunha FF que no seu depoimento afirma que no ano 2007 já a Telhados da Cidade se encontrava a finalizar as obras no empreendimento e a comercializar as frações, incluindo a fração “T” (vide registo áudio do depoimento da testemunha entre o minuto 1 e 22 segundos e o minuto um e quarenta e três segundos e ainda entre o minuto 6 e 43 segundos até final do depoimento). Também a testemunha arrolada pela Autora, EE, refere que as chaves se encontravam em poder da Telhados da Cidade, tendo-lhe as mesmas sido entregues pelo sr. Eng.º JJ, dono da Maconfer (vide registo áudio da testemunha ao minuto 10 e 3 segundos e o minuto 11 e 34 segundos). O que se compreende dadas as várias tarefas de que a Telhados da Cidade estava encarregada, tornando-se evidente que se aquela empresa não tivesse as chaves como poderia cumprir com as missões que lhe foram confiadas. Dada a factualidade apurada, seja por via da matéria já assente (factos 53, 55 e 56), seja por via documental e dos depoimentos das testemunhas FF e EE, deveria a matéria relativa a alínea
25. h)ter sido dada como provada. XXVIII A matéria a que se refere a alínea
26. i)dos factos não provados corresponde essencialmente à matéria constante da alínea
27. g)dos factos não provados, pelo que pouco há a adiantar à factualidade já referida a propósito da matéria da alínea g), remetendo-se para o que aí foi invocado. Por consequência, não havendo dúvida de que as chaves de acesso à fração “T” e ao prédio, do correio postal e o comando de acesso ao parqueamento foram entregues à Recorrente pela “Telhados da Cidade” no âmbito da parceria que celebrou com a “Maconfer” e com a autorização desta, entende a Recorrente que a matéria constante da alínea
28. i)dos factos não provados deveria ter sido dada como provada. XXIX Conforme já foi referido a propósito da matéria referente às alíneas
29. a)e
30. b)dos factos não provados, nenhuma oposição à posse exercida desde 22.7.2009 pela Recorrente sobre a fração “T” foi efetuada pelos administradores da insolvência ou por qualquer credor da insolvência com recurso aos meios judiciais previstos na lei para interromper o prazo da usucapião. Como aí foi referido, o único meio admitido por lei para interromper o prazo da usucapião é o meio judicial previsto no art. 323.º do Cód. Civil, não sendo admissível qualquer forma de comunicação extrajudicial. Com efeito, tendo conhecimento de que a Recorrente entrou na posse da fração “T” em 22.7.2009 e que vinha mantendo essa posse desde essa data, posse que era pública, pacífica e de boa fé, tendo atempadamente a Recorrente informado os órgãos da insolvência dessa factualidade, competia-lhe, se efetivamente quisesse interromper o prazo da usucapião, usar para esse efeito os meios que a lei lhe faculta, ou seja, os meios judiciais. O que não aconteceu. E não aconteceu porque não quis ou porque foi negligente. Pelo que a Autora só pode queixar-se da si própria. Inexistindo nos autos qualquer prova de que a Autora recorreu ao meio judicial para por termo à usucapião, necessariamente que a matéria das alíneas
31. j)e
32. l)dos factos não provados terá necessariamente de ser dada como provada XXX A Recorrente entrou na posse efetiva da fração “T” em 22.7.2009 por via do contrato promessa celebrado com a “Telhados da Cidade” tendo, entretanto, juntado a sua posse à posse que a “Telhados da Cidade” manteve sobre a referida fração desde o dia 8 de Maio de 2007 por força do contrato que celebrou com a Maconfer nesta última data. A acessão na posse por banda da Recorrente processou-se ao abrigo do disposto no art. 1256.º, n.º 1, do Cód. Civil e em conformidade com a jurisprudência dos nossos Tribunais Superiores sobre essa matéria. Daí que a posse efetiva, pública, pacífica e de boa fé, que a Recorrente mantém sobre a fração “T” seja reportada, não a 22.7.2009, mas a 8 de Maio de 2007, conforme estipulado no preceito legal acima mencionado. Ou seja, até ao dia da apresentação da Contestação com Reconvenção (29.12.2023) decorreram mais de 16 anos durante o qual a Recorrente manteve legalmente a posse da fração “T” e mais de 18 anos se contarmos a posse até aos dias de hoje, uma vez que a Recorrente mantém ainda legalmente a posse da fração “T”. E essa posse tem sido exercida de forma pública, pacífica e de boa fé, tendo a Recorrente dado conhecimento dessa posse e das caraterísticas da mesma aos administradores da insolvência nomeados nos autos, aos membros da Comissão de Credores e ao próprio Tribunal, nunca nenhum desses órgãos se opôs à posse da Autora, designadamente utilizando para o efeito o meio judicial previsto na lei nos ternos do art. 323.º do Cód. Civi Acresce que face à informação transmitida à Recorrente por via do Despacho de 2013 da Mmª sra Dra Juíza (vide facto provado com o n.º 24) de que a fração “T” deveria ser entregue à Telhados da Cidade para que esta pudesse cumprir o contrato que acordou com a Recorrente, esta reforçou a sua convicção de que era a proprietária da fração, agindo de forma correspondente ao direito de propriedade, convicta que estava de que a escritura de compra seria apenas uma mera formalidade, até porque já tinha pagado a totalidade do preço devido. Daí que, para além do pagamento do prelo já efetuado, a Recorrente tivesse também suportado despesas de vária ordem e natureza com a melhoria da fração “T”, como sejam, por exemplo, trabalhos de alvenaria, pintura, de eletricidade, retificação do pavimento danificado, reparação de canalização da cozinha, substituição de torneiras da cozinha, tampões de esgoto, reparação de fissuras e pintura das paredes, bem como a instalação na fração de fechaduras, sistema de iluminação led. Resguardos de vidro nas banheiras, máquinas de lavar roupa, louça e secar, reparação da base de duche e estores, etc. (vide factos provados com os n.ºs 59 a 66). Tais investimentos na fração por parte da Recorrente só se compreendem, como é evidente, no pressuposto assumido pela Recorrente de que a fração “T” lhe pertencia. Tendo sido inquirido sobre a matéria em apreço, a testemunha FF confirmou que o acesso às chaves do prédio e das frações era livre por banda da Telhados da Cidade e que nunca a Maconfer mostrou qualquer indisponibilidade para esse acesso (vide registo áudio a partir do minuto 6 e 43 segundos até ao final do depoimento). De igual modo se pronunciou a testemunha arrolada pela Autora, EE, confirmando que houve uma séria de frações para a empreiteira “Telhados da Cidade”, sendo esta empresa que arranjava os clientes, fazia a promoção e mostrava os apartamentos (vide registo áudio do minuto 15 ao minuto 15:40). Esta mesma testemunha inquirida pelo mandatário da Autora sobre se alguma vez a Maconfer desautorizou a “Telhados da Cidade” acerca das vendas que estava a promover, referiu que não (vide registo áudio entre o minuto 16:36 e o minuto 17:40). Por todo o supra exposto e documentado, entende a Recorrente que a matéria a que se refere a alínea
33. m)dos factos não provados, deveria ter sido dada como provada. XXXI A matéria a que respeita a alínea
34. n)dos factos não provados, se “as frações prometidas vender pela “Maconfer” foram entregues à “Telhados da Cidade”, já foi abordada no âmbito das respostas a outras alíneas, designadamente nas alíneas c), d), e),
35. f)e h), remetemos para o que aí foi invocado. Daí que se afigura à Recorrente que a matéria constante da alínea
36. n)dos factos dados como não provados, deveria ter sido dada como provada. XXXII A matéria a que se refere alínea
37. o)dos factos não provados, está provada pela certidão predial junto à Contestação como documento 2, dela constando como sujeito ativo a aqui Recorrente e como sujeito passivo a “Telhados da Cidade”, tendo o referido registo sido efetuado pela Conservatória do Registo Predial de Agualva-Cacém pela AP ... de 210/06/09.. Dada a função publicitária do registo predial, foi deste modo dado conhecimento a terceiros, incluindo naturalmente a Autora, do negócio celebrado entre a Telhados da Cidade e a Recorrente atinente à fração “T” Deste modo deveria a matéria da alínea
38. o)ter sido dada como provada. XXXIII O texto da alínea
39. p)dos factos não provados é da autoria do Mm.º sr. Dr. Juiz na medida em que a expressão “que deveriam equivaler ao valor acordado total de € 180.000,00 atribuído à fração “T”, não consta de qualquer documento apresentado pela Recorrente ou pela Autora. A matéria do pagamento do preço da fração “T” por banda da Recorrente já foi abordada na Conclusão XVI. Da prova documental carreada para o processo e das declarações prestadas, dúvidas não restam de que o preço da fração “T” foi integralmente pago pela Recorrente, pelo que deveria a alínea
40. p)ter sido dada como provada. XXXIV É ponto assente que entre a “Telhados da Cidade” e a Recorrente foi celebrado um contrato promessa com permuta nos termos do qual aquela prometeu entregar a esta a fração “T” por contrapartida da entrega desta àquela de dois armazéns de que era proprietária na Chamusca (vide ponto 11 dos factos provados) e que foi investida na posse da fração, podendo ocupá-la e habitá-la e dá-la de arrendamento pela renda e condições que entender (vide ponto 12 dos factos provados). E é também ponto assente que a Recorrente logo que entrou na posse da fração em 22.7.2009 por via das chaves que recebeu da promitente vendedora (Telhados da Cidade) contratou com as respetivas entidades o fornecimento de água e eletricidade e ocupou, mobilou, decorou, equipou e passou a utilizar a fração (vide ponto 57 dos factos provados). Para além disso, a Recorrente procedeu também à realização de várias melhorias e benfeitorias na fração em causa, que pagou do seu bolso, como, por exemplo, “trabalhos de alvenaria, pintura e eletricidade; trabalhos de retificação de pavimento danificado, reparação de canalização de cozinha, substituição de torneiras de cozinha, tampões de esgoto, reparação de fissuras e pintura de paredes; instalação na fração de fechaduras, sistema de iluminação led, resguardos de vidro para 2 banheiras, máquina de lavar roupa, louça e secar, reparação de base de duche e estores; substituição de fechaduras; aquisição de máquinas de lavar, secar, forno, placa e micro-ondas e limpeza da fração, tendo ainda o Condomínio debitado à Recorrente as despesas imputadas à fração “T” desde outubro de 2021. Para além destas despesas a Recorrente procedeu também ao pagamento em 2009 à Telhados da Cidade do preço da fração “T” nos moldes já referidos. Como se torna óbvio (seja até por todo o investimento financeiro), a Recorrente estava plenamente convicta de que a fração “T” lhe pertencia e que a outorga da escritura de compra e venda seria uma mera formalidade, agindo a Recorrente sempre na convicção de que o negócio que havia celebrado com a “Telhados da Cidade” era legal por ter tido autorização da proprietária registada por via da parceria em que haviam acordado (vide Informação Complementar junto à Contestação como Doc. 28). Matéria aliás confirmada pelas testemunhas EE (vide registo áudio do minuto 14:50 ao minuto 15:40 e do minuto 10:43 ao minuto 11:34) e FF (vide registo áudio ao minuto 4) Para essa convicção contribuiu em muito, por um lado, a decisão da Mmª Juíza de 2013 (vide facto aprovado n.º 24) no sentido de que a fração “T” teria de ser entregue à Telhados da Cidade para que esta pudesse cumprir o contrato que acordou com a Recorrente e, por outro lado, o facto de durante o longo período que decorreu desde 22.7.2009 até à propositura da presente ação (29.12.2023) nunca a Recorrente ter sido confrontada com qualquer pedido da Recorrida por via judicial exigindo a devolução da fração ou pondo em causa a legitimidade da posse que vinha mantendo sobre a fração. O que teria feito, naturalmente, se não estivesse de acordo com a posse que a Recorrente mantinha sobre o apartamento. Não é concebível que uma entidade terceira, a Recorrente, tenha durante mais de 16 anos a plena posse de um imóvel registado em nome de outra entidade com o seu conhecimento, sabendo esta de antemão o risco que corria por via da usucapião. A ocupação e utilização da fração “T” que a Recorrente veio fazendo desde 22.7.2009 foi pública, pacífica e de boa fé, na medida em que essa posse era do inteiro conhecimento dos órgãos da insolvência, tendo a Recorrente dado conhecimento a estes dessa factualidade e ainda dos investimentos que foi fazendo na mencionada fração, sem que aqueles ou qualquer credor da insolvência manifestado qualquer oposição a essa posse ou posto em causa esses investimentos. Pela factualidade apurada e acima exposta e demonstrada, deveria a matéria constante da alínea
41. q)dos factos não provados ter sido dada como provada. XXXV O Tribunal “a quo” condenou a Recorrente no pagamento à Autora a título de sanção pecuniária compulsória da quantia de € 500,00 por cada dia em que não procedam à entrega do imóvel à administradora da insolvência sem que previamente a Recorrente tenha sido judicialmente condenada na entrega daquele mesmo imóvel, ou seja, da fração “T”. Como fundamento da sua douta decisão, estriba-se o Mm.º sr. Dr. Juiz no seguinte: “No caso em apreciação, perante o acervo factual apurado e dado o período de tempo decorrido, bem como, o comportamento de recusa na desocupação do imóvel sem que tenham os autores reclamado créditos nos termos legais e a quem de direito e após, afigura-se razoável e equitativo a fixação em € 500,00 o montante devido por cada dia em que não procedam à entrega do imóvel à administradora de insolvência.” Ora, ao contrário do que diz o sr. Dr. Juiz, não é verdade que a Recorrente se tenha recusado a desocupar o imóvel “após diversos despachos judiciais que não deram acolhimento à permanência no imóvel” pelo simples facto de que tais despachos não existem sequer nos presentes autos. Nem alguma vez a Recorrente foi confrontada com qualquer interpelação da Recorrida visando a reivindicação do direito de propriedade daquela fração, não podendo a carta de dirigida em 2021 a BB, que na altura não era nem gerente nem sócio (que aliás continua a não ser) considerar-se como uma diligência séria e eficaz nesse sentido. Pelo contrário, o que consta dos autos é que a Recorrente sempre informou os órgãos da insolvência dessa ocupação e que essa ocupação se baseava no exercício dos direitos que lhe assistiam. Ora, perante a conduta clara, transparente e de boa fé da Recorrente, que deu a conhecer aos órgãos da insolvência as razões dessa ocupação sem que durante mais de uma dúzia de anos a Autora se tenha sequer dignado dar qualquer resposta, não se coíbe o Mm.º sr. Dr. Juiz em condenar a Recorrente como se esta tivesse levado a cabo uma ocupação oculta e à margem de qualquer razão ou fundamento. Conforme se alcança da douta sentença, a condenação da Recorrente no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória pressupõe o incumprimento de uma obrigação principal, no caso a condenação na entrega da fração “T” à Autora na pessoa da sra Administradora da Insolvência. Ora, inexistindo esta prévia condenação na entrega daquele imóvel, não pode subsistir a condenação no pagamento de uma sanção que visa compelir a Recorrente a cumprir aquilo em que efetivamente não foi condenada. De todo o supra exposto, decorre de forma inequívoca que, no caso presente, os fundamentos em que Tribunal “a quo” se estribou para condenar a Recorrente no pagamento de uma sanção pecuniária compulsória, não se verificam, pelo que tal decisão não pode deixar de ser revogada pelo douto Tribunal da Relação de Lisboa. XXXVI A Recorrente despendeu a quantia global de 18.693,47 € com investimentos que fez na fração dos autos a título de melhorias e benfeitorias, conforme se prova pelos documentos com os n.ºs 58, 60, 61, 62, 63 e 64 juntos à Contestação. Tendo o Tribunal “a quo” entendido (erradamente) ser a Recorrente uma possuidora precária, proferiu a seguinte decisão: “estamos perante uma possuidora precária de má-fé, ou mera detentora da fração em causa, nos termos supra apreciados, não tem a mesma direito à indemnização por benfeitorias realizadas.”. Conforme já foi explicitado anteriormente, a Recorrente ocupou e passou a habitar a fração “T” nos termos do contrato celebrado em 22.7.2009 com a “Telhados da Cidade” e, naturalmente, com o conhecimento e a autorização da proprietária registada (Maconfer) por via do programa negocial (parceria) estabelecido entre aquelas duas empresas, que permitia a esta última inclusivamente prometer vender frações do empreendimento assumindo-se com legítima proprietária e possuidora. Após ter tomado posse daquela fração a Recorrente, usando de total transparência e lisura de procedimentos, informou os órgãos da insolvência e o próprio Tribunal dessa factualidade. Aliás, a testemunha da Autora, EE, confirmou plenamente que a “Maconfer” tinha conhecimento de que a Recorrente tinha a posse da fração em causa por via do contrato celebrado com a “Telhados da Cidade” (vide registo áudio da testemunha entre o minuto 2:58 e o minuto 3:45 e entre o minuto 16:36 e o minuto 17:05). O mesmo se diga do depoimento prestado pela testemunha FF (vide registo áudio ao minuto 7:19). Com efeito, o sr. Dr. Juiz enquadra a Recorrente como possuidor precário com base na al.
42. c)do art. 1253 do Cód. Proc. Civil. Ora, nos termos deste preceito legal a mera detenção implica necessariamente que o detentor exerça o poder de facto sobre a coisa e sob as ordens e as instruções do titular do direito. O que não foi o caso. Por outro lado, diz-se posse de boa-fé, quando o possuidor, ao adquiri-la, que lesava o direito de outrem (art. 1260, n.º 1, do Cód. Proc. Civil). Ora, tendo a Recorrente tomado posse da fração “T” em 22.7.2009 e aí tendo permanecido até aos dias de hoje, ao longo de mais de 16 anos, e informado com total transparência e lealdade os órgãos da insolvência e o próprio Tribunal dessa factualidade, incluindo as melhorias e benfeitorias que foi investindo na fração, terá necessariamente de ser considerada possuidora de boa fé nos termos do preceito legal supra referido. Face ao supra exposto, é entendimento da Recorrente ter o Mm.º sr. Dr. Juiz feito errada interpretação da lei. Ao contrário do decidido pelo Mm.º sr. Dr. Juiz, a Recorrente não é nem mera detentora nem possuidora precária, nem possuidora de má-fé, mas sim possuidora de boa-fé. No caso em apreço, não se trata pois de mera detenção, porquanto os atos possessórios exercidos pela Recorrente foram-no em nome próprio e não resultam de mera tolerância da proprietária registada, mas antes da sua vontade expressa. Sendo inquestionável que a Recorrente é uma possuidora de boa-fé da fração “T” deverá, em caso de procedência da ação (o que apenas por dever de patrocínio se admite), ser integralmente indemnizada pelas benfeitorias que integrou na fração e cujo valor está calculado em € 18 693, 47 (dezoito mil seiscentos e noventa e três euros e quarenta e sete cêntimos). XXXVII O Tribunal “a quo” decidiu julgar totalmente improcedente a exceção de abuso de direito alegada pela Recorrente nos art. 15.º a 56.º da sua Contestação: “Os factos apurados e a apreciação efetuada sobre os mesmos supra, permitem concluir pela inexistência de qualquer abuso de direito praticado pela R. em termos enquadráveis no art. 334º, do CC.” Ora, como se torna evidente não basta ao Mm.º sr. Dr. Juiz dizer em abstrato que os factos apurados e a apreciação que foi feita dos mesmos permitem concluir pela inexistência de abuso de direito. É necessário dizer que concretos factos são esses para dessa forma se poder aquilatar da justeza da decisão do Mm.º sr. Dr. Juiz. O que não foi feito, sendo nula a sentença por violação do disposto no art. 615.º, alínea b), do Cód. Proc. Civil. Conforme já foi referido ao longo do presente articulado, a Recorrente entrou na posse da fração “T” em 22.7.2009, tendo mantido essa posse até aos dias de hoje. Embora o Mm.º sr. Dr. Juiz tenha qualificado a Recorrente como uma mera detentora ou possuidora precária, com fundamento na alínea c), do art. 1253.º do Cód. Proc. Civil, o que pressupõe que o possuidor atua a mando e sob as ordens do mandante, tal não pode ser aceite, pelo simples facto de nenhum contrato ou negócio a Recorrente ter feito com a Autora, pelo que nenhuma ordem ou instrução a Recorrente recebeu ou podia receber daquela. O negócio da fração “T” foi efetuado com a entidade que se apresentou como dona da mesma (a Telhados da Cidade) tendo o dono da proprietária registada (Maconfer), sr. Eng.º JJ, tido conhecimento desse negócio e autorizado o mesmo, por força da parceria que acordou com a “Telhados da Cidade” e que permitia a esta desenvolver no empreendimento várias atividades, incluindo a de empreiteira, angariadora de clientes e promotora de vendas, e ainda a de contratar com terceiros a venda das frações assumindo ela própria como legítima proprietária e possuidora (vide documentos … Embora a Recorrente tivesse conhecimento de que a fração “T” estava registada em nome da “Maconfer”, também sabia que esta tinha conhecimento da promessa de venda da fração à Recorrente feita por Telhados da Cidade no âmbito da parceria que aquelas empresas haviam celebrado, pelo que jamais a Recorrente poderia estar a abusar do direito de outrem. Aliás, dificilmente se compreenderia que, visitando com frequência o empreendimento em causa e mantendo o mesmo sob vigilância apertada, o dono da “Maconfer”, sr. Eng.º JJ, vendo que a fração “T” estava ocupada pela Recorrente não tivesse demandado esta com vista à sua desocupação. Daí que a Recorrente nunca tenha duvidado da legalidade do negócio feito com a “Telhados da Cidade” e da legitimidade desta para o fazer, tendo atuado sempre na convicção de que a fração em causa lhe pertencia por direito próprio, e agindo como se fosse proprietária da mesma, e não tivesse hesitado em mobilar, decorar e equipar a fração, passando a usufruir da mesma retirando dela as utilidades normais que um apartamento para habitação pode proporcionar, e nela ter investido mais de duzentos mil euros, pagando a totalidade do preço ao promitente vendedor e mais de dezoito mil euros em melhorias e benfeitorias. Desta forma, convicta de que não estava a lesar o direito de ninguém, a posse da Recorrente sobre a fração “T” era pois uma posse pública, pacífica e de boa-fé, até pelo facto de, conforme já referido, sempre a Recorrente, usando de uma postura de total lealdade e transparência, ter informado os órgãos da insolvência e o próprio Tribunal de que mantinha a posse daquela fração. Esta convicção ainda mais se reforçou quando teve conhecimento do Despacho de 2013 da Mm.ª sra Dra Juíza (vide facto provado n.º 24) de que a fração “T” deveria ser entregue à “Telhados da Cidade” para que esta pudesse cumprir o acordado com a Recorrente, pelo que a escritura de compra e venda seria uma mera formalidade a concretizar no momento oportuno. Por outro lado, desde que entrou na posse da fração em 22.7.2009 até à data da entrada da presente ação (29.12.2023), ou seja, durante quase quinze anos, nunca a Recorrente foi confrontada com um pedido expresso da Autora, movido por qualquer dos quatro administradores da insolvência nomeados nos autos, reivindicando a propriedade da fração (ação de reivindicação) ou sequer sido citada ou notificada por via judicial, nos termos do art. 323.º do Cód. Civil, requerendo a entrega da fração. Com efeito, não é concebível que a Recorrida, se se sentisse prejudicada (como agora refere) com o facto de a Recorrente ter a posse da fração durante este longo período, não usasse dos meios que a lei lhe faculta para por termo a essa ocupação, ainda para mais sabendo que corria o risco de a possuidora vir a reclamar, como veio a suceder, o direito de propriedade da mesma por via da usucapião. Tal comportamento inculcou e reforçou no espírito da possuidora a convicção plena de que a propriedade do imóvel em causa lhe pertencia, ainda que faltasse outorgar a escritura de compra e venda. Como já foi referido a Recorrente, nos termos dos art.s 1256.º, n.º 1, e 1257.º, do Cód. Civil, juntou à sua posse a posse do anterior possuidor (Telhados da Cidade) iniciada em 8.5.2007 com o contrato que celebrou com a “Maconfer” e terminada em 21.7.2009 por via do contrato celebrado com a Recorrente de 22.7.2009. Juntando a posse da Recorrente (de 22.7.2009 a 29.12.2023) à posse do anterior possuidor (de 8.5.2007 a 21.7.2009), verifica-se que para efeitos dos preceitos legais supra referidos, a Recorrente exerceu a posse sobre a fração “T” durante 6.079 dias, ou seja, durante cerca de 17 anos. Tal como a posse da Recorrente é pública, pacífica e de boa-fé, também a posse exercida pela Telhados da Cidade no período compreendido entre 8.5.2007 e 21.7.2009, foi pública e pacífica e de boa-fé, porque autorizadas pelo dono da proprietária registada, atendendo à parceria que acordaram e que permitia àquela desenvolver várias atividades no empreendimento habitacional em causa que iam desde a realização de trabalhos de construção civil, à promoção imobiliária e publicitária, angariação de clientela e venda das próprias frações em que se assumia como legítima proprietária e possuidora, tudo com a autorização do sr. Eng.º JJ, como supra já referido. Por todas essas razões, a posse exercida pela “Telhados da Cidade” sobre a fração “T” foi necessariamente uma posse de boa fé, em nome próprio e não em nome alheio. Durante cerca de 15 anos em que a Recorrente exerceu a posse efetiva da fração “T”, mais de 17 anos contando com a junção da posse do anterior possuidor permitida pela lei, teve a Autora oportunidade de interromper o prazo de prescrição conducente à usucapião utilizando para o efeito os meios judiciais que a lei lhe faculta, recorrendo ao dispositivo previsto no art. 323.º do Cód. Civil, sabendo perfeitamente que para interromper aquele prazo não basta qualquer interpelação extrajudicial ao possuidor, sendo necessária a utilização da via judicial para esse efeito. Ora nenhum dos quatro administradores da insolvência nomeados o fez, tendo (todos) adotado uma postura de total inércia perante os factos de que tinham conhecimento. Daí que a Recorrente, utilizando os direitos que a lei também lhe faculta, não tenha hesitado em invocar a usucapião mediante a outorga da respetiva escritura de justificação notarial e registado em seu nome o direito de propriedade sobre a fração “T” na Conservatória do Registo Predial. Ora, vir agora, como faz a Autora, ao fim de 17 anos colocar em crise o direito de propriedade da Recorrente sobre a fração “T”, depois de durante esse longuíssimo período de tempo nada ter feito no sentido de contrariar os atos possessórios praticados pela Recorrente e que eram do seu pleno conhecimento, constitui inequivocamente abuso de direito, seja na modalidade de “venire contra factum proprium”, por ser contraditória com a sua conduta anterior e atentatória da confiança gerada no adquirente da fração por via da usucapião, seja na modalidade de “supressio” ao criar na possuidora, aqui Recorrente, a expetativa legítima de que ao fim de 17 anos jamais exerceria o direito de que agora se arroga. XXXVIII Resulta da reapreciação da prova, seja da prova testemunhal, da prova documental e da prova por declarações de parte, em que supra nos empenhámos, a conclusão contrária à extraída pelo Tribunal “a quo” no sentido de que são falsas as declarações da Recorrente constantes da escritura de justificação notarial e do respetivo auto de declarações. Ou seja, são verdadeiras as declarações consignadas nesses dois atos notariais. Nestes termos e nos mais que V.Ex.ªs, Venerandos Desembargadores, vierem necessariamente a suprir, deve: A) A douta sentença sob recurso, ser substituída por outra que, reapreciando a prova produzida nos autos nos termos supra, julgue improcedente a ação, confirmando as declarações da Recorrente constantes da escritura de justificação notarial e do auto de declarações juntos à petição inicial, com todas as consequências legais nomeadamente a manutenção do registo de aquisição, por usucapião, do direito de propriedade da fração “T” melhor identificada nos autos, a favor da Recorrente e consubstanciado na apresentação n.º ... de 2023/03/02. B) Caso assim não venha a ser decidido, o que apenas se admite por cautela de patrocínio, deve a douta sentença sob recurso ser substituída por outra que: B1) Absolva a Recorrente de qualquer sanção pecuniária compulsória, por cada dia de atraso na entrega do imóvel à Recorrida, porquanto não foi condenada à entrega do mesmo imóvel à Recorrida; B2) Condene a Recorrida no pagamento das benfeitorias efetuadas e introduzidas na fração “T”, no valor de dezoito mil seiscentos e noventa e três euros e quarenta e sete cêntimos (18 693, 47 €). C) Em qualquer dos casos, devem as invocadas nulidades da Sentença ser apreciadas, não o tendo sido pelo douto Tribunal “a quo”, seguindo-se a tramitação prevista no n.º 5, do artigo 617.º do Código de Processo Civil. Assim se fazendo JUSTIÇA!” A autora apresentou contra-alegações, pelas quais peticionou que fosse negado provimento ao recurso, confirmando-se a sentença recorrida. O recurso foi admitido pelo tribunal a quo como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo. Em tal despacho, para os efeitos previstos no artigo 617.º, n.º 1 do CPC, o Mmo. Juiz a quo consignou: “Salvaguardando melhor opinião, não se afigura existir contradição entre os fundamentos de facto e de direito nem quaisquer omissões de pronúncia na decisão proferida, de molde a integrarem as previsões contidas nos arts. 615º, n.º 1, als.
43. c)e d), do CPC, uma vez que a decisão dispositiva proferida foi resultado adequado e coerente das premissas de facto e de direito estabelecidas, tendo sido abordadas, expressa ou preclusivamente, as questões trazidas a juízo. Designadamente, a obrigação de entrega subjacente à fixação de sanção pecuniária compulsória resulta, além do mais, da conjugação dos efeitos produzidos pela declaração de nulidade com os efeitos decorrentes da atividade de administração e liquidação da massa insolvente (onde se inserem a apreensão e alienação) – art. 149º e ss. // Por outro lado, foram tomados também em consideração elementos documentais evidenciados no processo de insolvência e respetivos apensos (como já se depreendia no âmbito da decisão que indeferiu a exceção de incompetência em razão da matéria deduzida em sede de contestação), em relação aos quais a recorrente tinha conhecimento, quer na decorrência da petição inicial e anexos juntos, quer pela posição processual e intervenções processuais que foi tendo nos autos (processo principal e apensos) ao longo do tempo, sem olvidar que a gerente da recorrente ocupa a posição processual de ré no apenso XP. // Em suma, salvo melhor entendimento, sem prejuízo da maior ou menor relevância de cada um dos elementos referidos para a decisão final, não se afigura, em termos concretos, que a tramitação processual tenha postergado o cabal exercício do contraditório por parte da recorrente.” Já nesta instância, veio a recorrente apresentar articulado superveniente, ao abrigo do disposto no n.º 2 do artigo 588.º do CPC, arguindo a nulidade da sentença recorrida, com fundamento em excesso de pronúncia, tendo, a final, concluído: “deve o presente articulado superveniente ser recebido, tramitado nos termos legais e, por via dele, julgar-se nula a douta sentença sob recurso por excesso de pronúncia nos termos da al.
44. d)do n.º 1 do artigo 615.º do Código de Processo Civil, com as legais consequências. Caso assim não venha a ser entendido, o que por cautela de patrocínio sempre haverá que equacionar, devem os documentos ora juntos ser admitidos nos autos, nos termos do n.º 1 do artigo 651.º do Cód. de Processo Civil, atenta a sua superveniência objetiva.” Tal pretensão foi alvo de rejeição liminar por despacho da relatora proferido em 29/07/2025 – “(…) Em face do exposto, não estando em causa a alegação de factos constitutivos, modificativos ou extintivos do direito invocado pela recorrente, entende-se que, no caso concreto, não se encontram reunidos os pressupostos previstos no artigo 588.º do CPC, motivo por que, ao abrigo do disposto no n.º 4 do mesmo preceito, se rejeita liminarmente o articulado superveniente apresentado pela recorrente, seja pela sua intempestividade, seja pela sua irrelevância/impertinência em face de não carrear quaisquer factos para a boa decisão da causa/recurso” Despacho através do qual se indeferiu igualmente a junção de documentos que a recorrente pretendia efectuar. * Colhidos os vistos, cumpre decidir. * II – DO OBJECTO DO RECURSO O objecto do recurso é definido pelas conclusões no mesmo formuladas, ressalvadas as questões que forem de conhecimento oficioso e que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, sem prejuízo de o tribunal ad quem não estar limitado pela iniciativa das partes, nem estar obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pela recorrente, desde que prejudicados pela solução dada ao litígio - artigos 5.º, n.º 3, 608.º, n.º 2, ex vi artigo 663.º, n.º 2, 635.º, n.ºs 4, e 639.º, n.ºs 1 e 2, todos do CPC. Assim, as questões a decidir são: 1. Da putativa nulidade da sentença; 2. Da impugnação/reapreciação da matéria de facto –
45. a)impugnação da matéria de facto provada,
46. b)ampliação da matéria de facto provada, e
47. c)impugnação da matéria de facto não provada; 3. Da verificação dos caracteres da posse para a aquisição pela ré do direito de propriedade, com fundamento na usucapião, sobre a fracção autónoma aqui em causa e sobre a qual versa a escritura de justificação notarial; 4. Da actuação da autora em abuso de direito; 5. Da sanção pecuniária compulsória; 6. Da peticionada indemnização a título de benfeitorias efectuadas na fracção. * III – FUNDAMENTAÇÃO FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO O tribunal a quo considerou provados os seguintes factos: 1. Por escritura pública de compra e venda lavrada em 08/04/1999, no Livro de Notas N.º 763-B, a fls. 63, do extinto 1.º Cartório Notarial de Sintra, a sociedade comercial por quotas sob a firma “Maconfer -Materiais Construção Civil, Lda.”, adquiriu a Construções ......, Lda., pessoa coletiva com o NIPC ... com sede na Localização 3, em Lisboa, os prédios descritos sob os n.ºs ..., ..., ... e ..., da freguesia do Estoril. 2. A referida aquisição encontra-se registada na 2.ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a AP. ... de 1999/05/24, da atual descrição n.º ... da freguesia do Estoril. 3. Nos aludidos prédios descritos sob os n.ºs ..., ..., ... e ..., entretanto anexados, dando origem à descrição predial n.º ... da freguesia do Estoril, a “Maconfer, Lda.” construiu um edifício que deu origem ao prédio sito na Localização 2e Rua 1, com a área total de 3299,5m2, a área coberta de 1700 m2 e a área descoberta de 1599,5m2, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Cascais e Estoril, sob o artigo ..., composto de: 2 pisos em cave e 5 Blocos, com pisos para habitações, estacionamentos, arrecadações e estabelecimentos comerciais. 4. Para o dito edifício foi emitida em 13/08/2008 a Autorização de Utilização Nº ... pela Câmara Municipal de Cascais (averbamento oficioso de 2009/08/10). 5. Por escritura pública de Constituição de Propriedade Horizontal lavrada em 17/07/2009, no Livro de Notas N.º 252, a fls. 66, do Cartório Notarial de Sintra do Notário KK, o referido edifício foi submetido ao regime de propriedade horizontal, registado sob a inscrição, relativa à AP. ... de 2009/07/20, da dita descrição ..., do qual resultaram as frações autónomas A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K,L, M, N, O, P, Q, R, S, T, U, V, W, X, Y, Z, AA, AB, AC, AD, AE, AF, AG, AH, AI, AJ, AK, AL, AM, AN, AO, AP e AQ. 6. A fração autónoma designada pela letra “T” do referido prédio é correspondente ao piso um direito, do bloco C, de tipologia T2, destinada a habitação, com acesso pela Rua 1, com arrecadação 15 no piso menos um e dois lugares de estacionamento com os n.ºs 86 e 87 no piso menos dois, do dito prédio urbano localizado na Localização 2 e Rua 1, freguesia de Estoril, concelho de Cascais, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º ..., inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Cascais e Estoril, sob o artigo .... 7. A “Maconfer - Materiais Construção Civil, Lda.”, foi declarada insolvente por sentença de 8 de fevereiro de 2010, proferida nos autos principais, e encontrando-se na presente data nomeada como administradora de insolvência AA, na sequência de despacho judicial proferido em 13.06.2018 e objeto de publicidade por edital e anúncio em 18.06.2018, e ainda devidamente notificado à ora R. em 18.06.2018. 8. Pela mesma sentença foi fixado em 30 dias o prazo para reclamação de créditos, foram citados pessoalmente os cinco maiores credores e citados editalmente os demais e os interessados, efetuando-se a publicidade devida nos termos previstos no artigo 37.º, n.º 3 a 8 do CIRE. 9. Em 11.03.2010 o AI inicialmente nomeado procedeu ao arrolamento e apreensão para a Massa Insolvente dos bens imóveis da “Maconfer, Lda.”, entre os quais, sob a verba n.º 20, a fração “T”, acima identificada. 10. Tal declaração de insolvência/apreensão foi objeto de registo definitivo na Conservatória de registo predial, mediante inscrição relativa à apresentação ... de 2010/09/27. 11. Com data de 22.07.2009 foi celebrado um acordo escrito denominado de “contrato promessa de compra e venda com permuta” celebrado entre “Telhados da Cidade – Construções Unipessoal, Lda.” (representada por HH) e “Quintado Fontanário – Turismo Rural, Lda.” (representada pelo sócio gerente BB), mediante o qual prometeram permutar entre si, livres de ónus ou encargos, respetivamente, a fração “T”, do prédio descrito na CRP de Cascais sob o n.º ..., com as frações “G” e “H” do prédio descrito na CRP da Chamusca com o n.º ..., atribuindo à primeira o valor de € 180.000,00 e às segundas o valor total de 150.000,00, podendo a segunda optar pela venda das frações G e H e terceiros, caso em que se obrigou a comprar a fração “T” pelo valor acordado, através de cheque. 12. No acordo supra referido ficou a constar que a partir da data da celebração do acordo a “Quinta do Fontanário” ficava “investida na posse da fração (….), podendo ocupá-la, habitá-la ou inclusivamente dá-la de arrendamento, pela renda e condições que entender, bem como autorizada a requerer junto das respetivas entidade os contadores para o abastecimento de electricidade, gás, agua e instalação telefónica.”. 13. Em 27.04.2010, BB, então sócio e gerente da sociedade R., remeteu ao Administrador da Insolvência da Maconfer um email sob o assunto “falência de Maconfer – envio de contratos promessa”, com o seguinte teor: “Exm° sr. Dr. CC com os meus cumprimentos, venho pelo presente remeter a v.ex.a cópia dos contratos promessa de compra e venda relativos às fracções do Bloco C (1.° esquerdo e 1.° direito), sendo intenção dos promitentes compradores cumprir os referidos contratos. Sem outro assunto, fico à disposição de v.exa. para qualquer esclarecimento e apresento os meus cumprimentos, BB” 14. BB era à data sócio e gerente da sociedade ora R. QUINTA DO FONTANÁRIO – TURISMO RURAL, LDA. 15. Em 03.05.2010 a R. remeteu carta ao então Administrador da Insolvência, CC, juntando cópia “contrato promessa de compra e venda e permuta” que havia celebrado com a “Telhados da Cidade”, e requerendo a concretização da transmissão da propriedade da fração “T” ou, em alternativa, a verificação e graduação de créditos no valor de € 180.000,0, garantidos pelo direito de retenção sobre a mesma fração. 16. O Administrador de insolvência respondeu por carta data de 18 de maio de 2010, recusando a pretensão formulada pela R. por ter sido formulada fora do prazo e advertindo a mesma para a possibilidade de recorrer ao disposto no art. 146º, do CIRE. 17. O BB dirigiu-se ao Tribunal no processo de insolvência, mediante requerimentos de 19.10.2010 e de 25.10.2010, manifestando interesse em visitar frações que se encontravam em venda “com vista à formulação de uma ou mais propostas de aquisição”. 18. Em face do descaminho de grande parte das chaves das frações do edifício atrás identificado, em 20.10.2010 a Autora requereu providência cautelar que correu termos sob o apenso H, onde deduziu o seguinte pedido: «(...) ante a frustração de todas as diligências extra-judiciais possíveis, vem requerer a V. Ex.a que, na prova plena e integral procedência desta providência, e concedendo-lhe provimento, se digne ordenar a notificação dos requeridos, através de Oficial de Justiça, sendo a “Telhados da Cidade, Unipessoal, Ida.”, na pessoa do seu legal representante e aqui também requerido HH, na morada acima referida no proémio desta PI, para que procedam à entrega imediata de todas e cada uma das chaves dos imóveis supra referidos ao Sr. EE, assessor do Administrador de Insolvência, especialmente incumbido para as receber, contactável através do telemóvel n.º ..., sob a pena de não o fazendo se constituírem, ipso facto, solidariamente obrigados - independentemente de incorrerem na prática de um crime de desobediência qualificada -, ao pagamento de uma indemnização à Massa Insolvente e respectivos credores, em montante que se venha a apurar adequado e justo, de acordo com o prudente arbítrio do Tribunal, sugerindo-se, desde já, o valor de não menos de 500.000,00€ por cada dia de atraso na entrega das referidas chaves, atenta a especial urgência da situação, das circunstâncias relevantes para os termos deste processo, bem como da potencialidade danosa e dolosa do procedimento dos requeridos, a que se pretende por termo com a necessária urgência. Porém, ainda para a hipótese de os requeridos continuarem a recusar-se a entregarem as chaves, ou mesmo para a hipótese de já as terem substituído directamente ou por interpostas pessoas que abusiva e propositadamente tenham instalado nas respectivas fracções, desde já se requer que, com a presença de força pública e com a intervenção de técnicos especializados da supra referida firma “Porseg – Sistemas de Segurança, SA”, seja ordenado que se proceda à mudança das fechaduras, ficando todas as novas e respectivas chaves confiadas ao AI, procedendo-se igualmente à desocupação imediata das referidas fracções de pessoas e bens que os requeridos ali hajam instalado.» 19. Em 21.10.2010 o Administrador da Insolvência informou nos autos principais, que: «(...) a fracção correspondente ao piso “zero”, do Bloco A, é um T-1, Dt.º, que não consta da propriedade horizontal, ficou afecto a “CASA DO PORTEIRO”, não foi objecto de registo predial nem lhe foi atribuído artigo matricial, não constando por isso do auto de apreensão. Era nesta fracção que se encontravam todas as chaves dos apartamentos, que foram objecto dos contratos promessa acima referenciados e a elas tinham acesso quer a MACONFER especialmente através do seu encarregado Sr. EE e a “TELHADOS DA CIDADE” através do seu sócio gerente Sr. HH e respectivo colaborador, Sr. LL. Porém a partir de meados de Julho de 2010, a TELHADOS DA CIDADE apropriou-se abusivamente das chaves dos apartamentos e, não obstante ter sido interpelada pelo A. I. em 29­07-2010, na presença de dois elementos da PSP de Massamá e de três testemunhas e de ter ainda interpelada por escrito (Cfr. DOC. 14, 15, 16 e 17 – Carta/fax de 21-07-2010 dirigida à TELHADOS DA CIDADE; fax a dar conhecimento do pedido das chaves ao respectivo Advogado; Carta/email dirigida ao Advogado da TELHADOS DA CIDADE Dr. II e email de resposta deste), optou pela recusa da restituição das mesmas. É certo que algumas pessoas têm vindo a interpelar o Administrador de Insolvência, alegando que fizeram contratos com a TELHADOS DA CIDADE, tendo por objecto algumas das referidas fracções (DOCS. 18, 19 e 20, em anexo), mas estes contratos não são vinculativos da Massa Insolvente e a Comissão de Credores deliberou que se procedesse à venda das mesmas, nos temos dos anúncios, que aqui se dão por integrados. Paralelamente, surge a notícia de que a TELHADOS DA CIDADE fez ocupar pelo menos parte das referidas fracções por pessoas da sua confiança, incluindo até a da CASA DO PORTEIRO, que nem sequer foi objecto do contrato promessa entre a MACONFER e a TELHADOS DA CIDADE e terá pendurado ou mandado pendurar tapetes e outras roupas em estendais exteriores, tudo para dar sinal de que as fracções estão todas ocupadas... tudo com a intenção óbvia de perturbar dolosamente a realização da praça que está aberta até ao dia 26.10.2010, nos termos dos anúncios, E anuncia que até poderá já haver fechaduras com os canhões substituídos... Cumpre destacar que estão em causa em todas as fracções, fechaduras de alta segurança da marca “FICHET” que só poderá ser trocadas por pessoas especializadas no manuseamento deste tipo de fechaduras. Na sequência da publicação dos anúncios, o Administrador da Insolvência e o Sr. EE, encarregado de mostrar os bens, têm vindo a ser abordados pessoalmente e confrontados com dezenas de telefonemas de outros tantos interessados em apresentarem propostas, mas que obviamente querem examinar primeiro as fracções, e são confrontados com a indisponibilidade das chaves para as abrir e a consequente frustração dos seus legítimos interesses de examinarem os bens objecto dos anúncios para venda para formarem a convicção e estruturarem a decisão de apresentarem uma proposta.» 20. Em 11.01.2011, o mesmo BB, dirige-se outra vez ao processo de insolvência, subscrevendo expressamente um requerimento, agora em representação da ora R., expondo e requerendo o seguinte: “Exm° Senhor Dr. Juiz de Direito, Vem esta empresa, para os devidos efeitos legais, e com referência aos autos supra identificados, dar conhecimento a V.Ex.a das cartas que nesta mesma data remetemos ao sr. Administrador de Insolvência, Dr. CC e ao sr. Presidente da Comissão de Credores, sr. Dr. MM. Conforme melhor se alcança do teor das cartas juntas, esta empresa celebrou com a firma “Telhados da Cidade” um contrato promessa de compra e venda com permuta, relativo à fracção “T”, correspondente ao l.° andar, direito, do prédio sito na Rua 1, no Monte Estoril, não tendo até à data sido celebrada respectiva escritura de transmissão por incumprimento daquela firma. Porém, esta empresa é totalmente alheia à insolvência de “Maconfer” e bem assim a qualquer diferendo que porventura exista entre a insolvente e a firma “telhados da Cidade”, não podendo nem devendo ser prejudicada com tal situação, pelo que pretendemos cumprir escrupulosamente o acordado. Aliás, esta empresa poderá transmitir de imediato as fracções que, nos termos do cpcv com permuta, ficou de entregar (fracções “G” e “H”), pelo que aguarda apenas ser notificada da respectiva decisão nesse sentido. Junta: Cópia das cartas enviadas às entidades supra referidas. Lisboa, 10 de Janeiro de 2011” 21. Por escrito junto aos autos em 12.12.2011, a R. comunicou também a pretensão referida em 14 supra à comissão de credores e ao processo principal. 22. Em 12.12.2011, sempre representada pelo mesmo BB, a R. deu entrada de novo requerimento, onde disse o seguinte: “1. Conforme já foi comunicado oportunamente a esse Tribunal, a fracção "T", correspondente ao 1.º andar, esquerdo, que integra o prédio sito na Rua 1, no Estoril, foi prometida vender a esta empresa por essa firma, por contrato promessa de compra e venda com permuta datado de 22.7.2009. 2. Tal contrato promessa de compra e venda com permuta foi celebrado na sequência do contrato promessa de compra e venda e de um processo negocial acordados entre a "Telhados da Cidade" e a insolvente "Maconfer", cujo cumprimento não terá sido ainda possível por razões que se prendem com a insolvência da "Maconfer". 3. Entretanto, teve esta empresa conhecimento de que existem negociações em curso entre os vários credores da "Maconfer" no sentido de procederem a uma repartição dos imóveis daquela, e que nessa projectada repartição, a fracção T" seria afectada ao Banco Espírito Santo. 4. Ora, como acima se referiu e é do v/conhecimento, aquela fracção autónoma foi prometida a esta empresa, que desde há mais de dois anos a vem ocupando e utilizando de boa fé, com conhecimento público e dos diferentes órgãos da insolvência, pagando inclusive as despesas de electricidade e água. 5. Aliás, esta empresa inscreveu em seu nome a referida fracção na Conservatória do Registo Predial, tendo vindo a aguardar ser notificada para o cumprimento integral do contrato, ou seja, para a outorga da escritura de permuta, o que ainda não aconteceu. 6. Esta empresa não prescinde dos direitos que lhe assistem, pretendendo cumprir o contrato celebrado nos seus exactos termos, encontrando-se pronta a outorgar a respectiva escritura a todo e qualquer momento, bastando para tal ser notificada para esse efeito. 7. Assim, nesta mesma data foi enviada carta ao sr. Dr. NN, ilustre advogado do BES, no sentido de nos confirmar, no prazo 15 dias, se a referida fracção "T" será no âmbito do projectado acordo adjudicada ao BES e, em caso afirmativo, se esta entidade vai cumprir integralmente o contrato celebrado por esta empresa com a "Telhados da Cidade". 8. Esgotado o prazo concedido sem qualquer resposta satisfatória do BES, esta empresa não terá outra alternativa que não seja a de accionar de imediato os mecanismos judiciais adequados com vista à defesa dos seus interesses, o que não deixará também de afectar negativamente o projectado acordo para a repartição dos imóveis da insolvente "Maconfer". 9. Nesta mesma data enviamos cartas aos membros da comissão de credores, ao sr. Administrador da Insolvência e à firma Telhados da Cidade, Lda dando conta da posição desta empresa quanto ao assunto em apreço.” 23. Pelo despacho de 16.12.2011, proferido nos autos principais, foi então determinado que “não podem ser vendidos bens que sejam objecto do litígio com a credora Telhados da Cidade, até que seja proferida decisão judicial transitada no âmbito do apenso E”, entre os quais a mencionada fracção “T”. 24. Em 28 de Maio de 2013 foi proferido o seguinte despacho no processo principal, numa altura em que se colocou a hipótese, que não veio a ser concretizada, de poder ser votado/aprovado pelos credores um plano de insolvência/liquidação do património da insolvente: “Da análise do plano, verifica-se que à credora Telhados da Cidade são entregues diversas frações – sendo que relativamente a algumas delas existe notícia nos autos de contrato promessa e noutras não. Verifica-se ainda que existe a indicação de que 3 frações não são entregues à Telhados da Cidade, mas a outros credores, inviabilizando assim o incumprimento do contrato promessa por parte da credora Telhados da Cidade. Falo designadamente das frações T, U e V, que são, na proposta de plano adjudicadas ao BES (frações T e V) e à credora Saguibelas (fração U), frações estas que foram prometidas vender pela Telhados da Cidade a Quinta do Fontanário (fração T), GG (fração U) e OO (fração V). Existindo nos autos indicação de que esses promitentes-compradores vieram manifestar a sua vontade em adquirir os imóveis, nos termos dos respetivos contratos promessa, não parece lógico, nem justo que tais frações sejam atribuídas a credores diferentes da Telhados da Cidade, enquanto existem frações que são entregues à Telhados da Cidade e relativamente às quais não existe nos autos notícia de qualquer contrato promessa. Importa pois que tal questão seja esclarecida, nomeadamente passando as referidas frações a ser entregues, no âmbito do plano à credora Telhados da Cidade, por troca de outras, a fim de esta poder honrar os contratos promessa. A posição dos três referidos promitentes-compradores também poderá ser acautelada se for junta aos autos, ou constar do plano, uma cessão de posição contratual, nos termos legais, em que os credores que recebem os imóveis (frações T, U e V), assumem a obrigação decorrente do contrato promessa visado. Importa pois que seja, antes de mais, em cinco dias, esclarecidos os referidos pontos”. 25. O processo principal de insolvência prosseguiu para liquidação do ativo, não tendo sido sujeito a votação o plano de insolvência/liquidação acima referido. 26. A ora Autora, bem como todos os administradores de insolvência que perpassaram, nunca reconheceram a validade de qualquer dos referidos “contratos promessa de compra e venda”, mormente o da R. relativamente à fração “T” 27. E muito menos as respetivas ocupações, as quais foram sempre mantidas contra a vontade da Autora e dos Administradores da Insolvência. 28. Também nunca foram reconhecidos nos autos quaisquer créditos à R. e aos demais ocupantes “promitentes compradores”; 29. Nos autos de insolvência não foram reconhecidos quaisquer créditos à própria empresa promitente vendedora “Telhados da Cidade”. 30. Por decisão proferida em 03.03.2020 no apenso E, transitada em julgado, ficou decidido o seguinte: «Nestes autos de procedimento cautelar que “Telhados da Cidade, Construções Unipessoal, Lda.” (posteriormente declarada insolvente) instaurou contra a Massa Insolvente de “Maconfer, Materiais de Construção, Lda.”, tendo em consideração que as questões relacionadas com eventuais reconhecimentos do direito de retenção serão objeto de apreciação nas impugnações deduzidas em sede do apenso relativo à reclamação de créditos (esclarecendo-se ainda que no âmbito processo de insolvência o eventual reconhecimento do direito de retenção implica uma prioridade na realização dos pagamentos e não a permanência física nos prédios), determina-se a extinção desta instância cautelar, com fundamento em inutilidade superveniente da lide – art. 277º, al. e), do CPC.(…)» 31. Em 12.02.2020, a R. remeteu carta à AI AA, dando conta que já anterior administradora de insolvência PP havia pedido justificação pela ocupação da casa pela R. e manifestando o propósito de permanecer na mesma ao abrigo do “contrato promessa de compra e venda e permuta” celebrado com a empresa “Telhados da Cidade”, nos seguintes termos: “esta empresa nada mais pretende do que receber a casa, livre de ónus e encargos, e pagar o que tem a pagar (170.000,00 €), conforme o que ficou acordado, tanto nos fazendo pagarmos à “Telhados da Cidade” pagando esta depois a V.Ex.ª, ou em alternativa, pagarmos diretamente a V.Ex.ª.” . 32. Após o trânsito em julgado da referida decisão de 03.03.2020, proferida no apenso E, a Administradora de Insolvência incrementou as diligências para recuperação das frações ocupadas. 33. No seio da Comissão de Credores foram também estabelecidos critérios de venda para as frações ocupadas. 34. Na maior parte das situações de frações ocupadas no edifício em questão, a Administradora da Insolvência recebeu propostas de compra que foram ao encontro dos valores fixados pela Comissão de Credores, tendo sido por isso concretizadas no âmbito da liquidação. 35. Quanto à fração “T” foram realizadas várias deslocações à mesma e a diversas horas, a fim de verificar o seu estado e averiguar quem efetivamente a ocupava e a que título, mas nunca alguém ali foi encontrado. 36. Chegou a ser aposto um aviso na porta em 21.01.2021 com o propósito de proceder à mudança de fechadura. 37. Foi então remetida pela Administradora da Insolvência à R. uma carta registada datada de 01.03.2021 para entregar a fração no prazo de 60 dias, livre e desocupada de pessoas e bens, sem obter sucesso. 38. Em 29.03.2021 a Administradora da Insolvência colocou em venda, por leilão eletrónico aberto até 26.04.2021, 32 frações do identificado prédio ...-Estoril, entre as quais a aludida fração “T”. 39. Em 30.03.2021, a R. apresentou requerimento nos autos principais nos seguintes termos: “Quinta do Fontanário - Turismo Rural, Lda, Interveniente acidental melhor identificada nos autos de insolvência supra referidos, vem para conhecimento de V.Ex.ª e para os devidos efeitos legais, enviar cópia da carta que nesta mesma data enviámos a srª Drª AA, nomeada Administradora da Insolvência nos presentes autos. Como V.Ex.ª se dignará verificar pelo conteúdo da mesma, a srª Administradora da Insolvência prepara-se para colocar à venda mediante leilão eletrónico já previsto para o próximo mês de Abril as frações prometidas vender pela "Telhados da Cidade" às pessoas que atualmente as ocupam, "chutando" assim para os futuros adquirentes das mesmas e para os atuais promitentes compradores todo o imbróglio jurídico que tal solução necessariamente acarreta. Procedimento esse totalmente incompreensível na medida em que as pessoas que ocupam e habitam as frações há 12 anos e têm ali a sua vida organizada, tenham sido sequer ouvidas e se lhes tenha dado a oportunidade de elas próprias adquirirem as referidas frações em conformidade com os compromissos assumidos no âmbito dos referidos contratos promessa, sendo assim descartadas das suas casas como se fossem simples objetos. A situação é extremamente grave tanto mais que a solução prevista pela srª Administradora da Insolvência para resolver a questão em apreço vai contra a Decisão já proferida por esse douto Tribunal no sentido de que as posições das pessoas que contrataram de boa fé com a "Telhados da Cidade" devem ser devidamente acauteladas. Por todo o acima exposto, requer-se a intervenção de V.Ex.ª, Meritíssimo Juiz, no sentido de ordenar o cancelamento do projetado leilão.” 40. Em 01.04.2021, a R. apresentou nos autos principais um requerimento pedindo “que o leilão eletrónico em causa seja de imediato cancelado relativamente à fracção “T” por violação das formalidades legais e notória falta de transparência formal e material” 41. E em 05.04.2021 a R. apresenta novo requerimento insistindo pelo cancelamento do leilão relativamente à fração “T”. 42. Com data de 30.03.2021, a R. subscreve “Exposição” conjuntamente com outros ocupantes (designadamente QQ e mulher, RR, promitentes compradores da fração “Y”; SS e mulher, TT, promitentes compradores da fração “F”; UU, promitente comprador das frações “AK” e “AJ”; bem ainda GG, promitente compradora da fração “U” e mulher do BB, GG), remetida à Presidente da Comissão de Credores, com cópia à Administradora da Insolvência e aos restantes membros da Comissão de Credores, a qual foi junta aos autos em 05.04.2021 pelo subscritor QQ, onde invocando a qualidade de promitentes compradores e, nessa qualidade de “possuidores” das aludidas frações reclamam do facto das mesmas se encontrarem em venda, por leilão eletrónico. 43. Relativamente aos referidos requerimentos foi proferido o seguinte despacho, transitado em julgado: “Os factos alegados não constituem fundamento legal para ordenar o cancelamento da venda mencionada, uma vez que os atos de liquidação dos bens que integram a massa insolvente competem à administradora de insolvência (art. 156º e ss do CIRE), sem prejuízo das pessoas que possuam direitos validamente constituídos poderem fazer valer os mesmos nos termos legais, de acordo com os mecanismos previsto no próprio CIRE (não constituindo o requerimento apresentado um deles, por falta dos elementos previstos na lei, sendo necessária a constituição/nomeação de advogado para o efeito). Pelo que, indefere-se o requerido. (…)” 44. Em a 16.10.2022 a Administradora da Insolvência enviou mais uma carta à R. convidando-a a proceder voluntariamente à entrega da fração “T” em apreço. 45. No dia 25.01.2023, no Cartório Notarial do notário VV, sito em Lisboa, a R. celebrou uma escritura denominada de “JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL”, perante o qual compareceram, como primeiro outorgante, BB, na qualidade de procurador e em representação da R. e, como segundos outorgantes,
48. a)WW, NIF ..., solteiro, maior, natural de ..., Lisboa, nascido em ..., Advogado, com domicílio profissional na Rua 4, Lisboa;
49. b)FF, NIF ..., natural de ..., Lisboa, divorciado, nascido no dia ..., comercial, residente na Rua 5, Massamá, Sintra;
50. c)XX, NIF ..., natural do ..., auxiliar de geriátrica, nasceu no dia ..., residente na Travessa 6, Lisboa. 46. Declarou o procurador da R., BB, na referida escritura e na invocada qualidade: “Que a sociedade sua representa é dona e legitima possuidora da fracção autónoma designada pela letra “T”, correspondente ao piso um direito, do bloco C, T2, destinada a habitação, com acesso pela Rua 1, com arrecadação 15 no piso menos um e dois lugares de estacionamento com os n.°s 86 e 87 no piso menos dois, do prédio urbano localizado na Localização 2 e Rua 1, freguesia de Estoril, concelho de Cascais, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.° ..., da freguesia do Estoril, afecto ao regime da propriedade horizontal, conforme inscrição, relativa à apresentação número ..., de vinte de Julho de dois mil e nove, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Cascais e Estoril, sob o artigo ..., com o valor patrimonial 224.070,64€ à qual atribui o valor de cento e oitenta mil euros. Que o referido imóvel se encontra registado a favor de “Maconfer - Materiais de Construção Civil, Lda. ” conforme inscrição relativa à apresentação número ..., de vinte e quatro de Maio de mil, novecentos e noventa e nove. Que sobre o referido imóvel incidem:
51. a)Duas hipotecas registadas conforme inscrições, relativas às apresentações, respetivamente números, ..., de vinte e quatro de Maio de mil, novecentos e noventa e nove e ..., de vinte e dois de Junho de dois mil e quatro.
52. b)Duas penhoras, registadas conforme inscrições relativas às apresentações, respetivamente, números, ..., de dois de Abril de dois mil e oito e ..., de cinco de Julho de dois mil e treze.
53. c)Um arresto, conforme inscrição relativa à apresentação número ..., de vinte e oito de Setembro de dois mil e nove.
54. d)Uma Declaração de Insolvência, registada conforme inscrição relativa à apresentação número, ..., de vinte e sete de Setembro de dois mil e dez. Que a sociedade Telhados da Cidade - Construções, Unipessoal, Lda. em oito de Maio de dois mil e sete prometeu comprar à sociedade “Maconfer - Materiais de Construção Civil, Lda. e esta prometeu vender àquela a referida fração autónoma; Que a menciona