Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 1347/18.5T8CSC.L1-2 Relator: CARLOS CASTELO BRANCO Descritores: COMPRA E VENDA PACTO DE OPÇÃO PROMESSA UNILATERAL BENFEITORIAS Nº do Documento: RL Data do Acordão: 11/21/2019 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE A APELAÇÃO DA AUTORA E PROCEDENTE A APELAÇÃO DA RÉ Sumário: I) O pacto de opção é o acordo segundo o qual dado contrato, cujos termos ficam desde logo estabelecidos vinculativamente, pode vir a celebrar-se entre as partes, se e quando uma delas o quiser. II) Estipulando as partes que a autora tem “de forma exclusiva, a opção de compra do imóvel, pelo valor de € 2.200.000,00, válida até 31 de Agosto de 2017”, foi acordada a opção de compra do imóvel e não da mera manifestação da decisão ulterior de adquirir, a qual se mantém até findar o prazo estabelecido. III) Não sendo concluído o contrato de aquisição até 31-08-2017, não tendo a autora marcado escritura de compra e venda até tal data, nem pago o preço, não exerceu, de modo eficaz, o direito potestativo de que era beneficiária, pelo que, a obrigação contratual firmada extinguiu-se, o que a ré comunicou à autora. IV) Todavia, mostrando-se a ré, após tal comunicação, disponível para celebrar a venda com a autora, pelo mencionado preço, o que fez saber por escrito à autora, agendando datas e local para a celebração de escritura de compra e venda, vinculou-se a vir a celebrar tal negócio, mostrando-se concluída uma promessa unilateral de venda. V) No contrato-promessa unilateral apenas uma das partes se vincula à celebração do contrato prometido, ficando a contraparte livre de celebrar ou não este último contrato. VI) Não tendo as partes suscitado a invalidade por inobservância das formalidades estabelecidas no n.º 3 do artigo 410.º do CC e afigurando-se que não pode o Tribunal conhecer oficiosamente de tal questão (em linha com o decidido no assento do STJ n.º 3/95, de 01-02-1995, ainda hoje valendo como acórdão uniformizador de jurisprudência – cfr. artigo 17.º, n.º 2, do D.L. n.º 329-A/95, de 12 de Dezembro), nada obsta à validade da promessa de venda expressa pela ré. VII) São aplicáveis a uma promessa unilateral as regras gerais da inexecução das obrigações. VIII) Tendo a autora assinalado os termos em que se dispunha a contratar e tendo anunciado as consequências que derivavam da não comparência da autora na escritura que marcou ou do não pagamento, por esta, do preço pelo qual se comprometeu a celebrar negócio, não poderá considerar-se ter agido em contrário da boa fé, ao considerar-se desvinculada para com a autora, por esta não ter comparecido no local e datas agendadas. IX) O prazo adicional ou suplementar será adequado, côngruo ou razoável sempre que seja suficiente para que o devedor possa completar uma prestação iniciada. X) O julgador deverá apreciar da adequação ou razoabilidade do prazo, em função das circunstâncias concretas do caso, atendendo, designadamente: 1.º ao conteúdo da relação contratual; 2.º à dificuldade da prestação; 3.º aos interesses do credor e do devedor; 4.º à causa do não cumprimento; 5.º à gravidade do não cumprimento; 6.º na hipótese de o devedor não ter realizado prestação alguma, à gravidade do atraso; 7.º na hipótese de o devedor ter realizado uma prestação defeituosa, imperfeita ou inexacta, à gravidade do defeito; 8.º à frequência com que o devedor foi interpelado; 9.º à intensidade com que o devedor foi interpelado; 10.º aos prejuízos que o atraso causa ao credor; e 11.º (sobretudo) ao risco de que a prestação se torne inútil para o credor. XI) Tendo, no dia 03-11-2017, a ré comunicado à autora o agendamento de escritura de compra e venda para dia 07-11-2017 ou para dia 09-11-2017, à escolha desta, verificando-se que a autora demonstrou ter conhecimento efetivo, no dia 07-11-2017 de tal comunicação e dos documentos que a ré lhe tinha enviado, sem que tenha indicado, então, qualquer impossibilidade de comparência para celebrar a escritura na data de 09-11-2017, mostra-se perfeitamente razoável o prazo assim fixado. XII) As razões comunicadas pela autora à ré, em 08-11-2017 – referindo que os poderes que o advogado da autora detinha apenas se circunscreviam ao exercício da opção de compra e não à compra em si, que não foi enviada pela ré certidão camarária comprovativa de que o prédio foi construído antes de 1951, nem a planta anexa a tal certidão e onde se refere que não foi marcada de comum acordo a escritura – não justificam, atento o estado negocial a que se chegou e a possibilidade de, ainda assim, ser celebrada a escritura - a ausência da autora à aludida escritura, pelo menos, na data de 09-11-2017. XIII) A não outorga da escritura nessa data (09-11-2017), na decorrência da não comparência da autora, determinou que a ré deixasse, legitimamente, de pretender contratar com aquela, o que a ré anunciou à autora antes da referida data e não deixou, ulteriormente, de declarar. XIV) Não tendo já a autora direito a adquirir o imóvel, não pode obter a execução específica (cfr. artigo 830.º do CC), não dispondo também de algum direito de retenção sobre o imóvel. XV) A quem invoca o direito a ser indemnizado por benfeitorias realizadas num imóvel, cabe o ónus de alegar e provar factos no sentido de que estão preenchidos os requisitos daquele direito e da natureza das benfeitorias realizadas e tratando-se de factos essenciais, integradores da causa de pedir, cabia à autora a respectiva alegação, não sendo possível ao tribunal suprir a falta de alegação, nem dispensar a correspondente prova. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa: 1. Relatório: Nos presentes autos de acção declarativa, com processo comum, que GREENE’S EDUCATION PORTUGAL, UNIPESSOAL, LDA., identificada nos autos, instaurou contra JV…, também identificada nos autos, foi proferida, em 21-05-2019, sentença onde se decidiu: 1 – Julgar “improcedentes por não provados os pedidos 1 a 3 constantes do pedido de fls. 11v da Pi, bem como o pedido 7. constante da réplica, formulados pela A. Green´s Education Portugal, Unipessoal, Lda contra JV…, absolvendo a R. dos mesmos”; 2 – Reconhecer “o direito de indemnização por benfeitorias a pagar pela R. JV… à A. Green´s Education Portugal, Unipessoal, Lda no montante de €99.268,77 a ser compensado pelos montantes não entregues directamente à R. pela A. e depositados na conta referida no facto provado 59. relativos a renda até perfazer o referido montante indemnizatório”. 3 – Julgar “improcedente o pedido de reconhecimento do direito de retenção a favor da A. dele absolvendo a R.”; e 4 – Absolver “a R. do demais peticionado". * Não se conformando com a decisão proferida, dela apela a autora, formulando as seguintes conclusões: “1º - A douta sentença recorrida padece de manifestos vícios quer na decisão sobre a matéria de facto, quer na decisão de direito, têm de ser reparados; 2º - No que toca à decisão da matéria de facto entende a Apelante que: 2.1 – Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 13. da matéria assente dado que, não só a mesma está em contradição com os pontos 11. e 21. da prova documental produzida nos autos, mas também porque está em contradição com o teor do depoimento da testemunha MU…, o único que para além da Apelada e do seu marido depôs sobre esta matéria, e ainda porque contradiz quer o entendimento da Apelante sobre este assunto constante dos documentos juntos aos autos como doc.s, nºs 2, 4, 6, 7, 11, 18 e 22 anexos à PI, cujo conteúdo também foi dado por provado, quer ainda o teor dos documentos da autoria da própria Apelada juntos aos autos como doc.s, nºs 12, 23, 24 e 25, anexos à PI, e que por isso fazem prova plena nas partes em que lhe são desfavoráveis (art.º 376 nº 1 e 2 do C. Civil); Consequentemente, no ponto 13. deverá ser dado por provado o seguinte: “13. Ficou então acordado que a A., podendo, teria o direito de comunicar á R. a sua decisão de optar comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, até 31 de agosto de 2017.” 2.2 - Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 14. da matéria assente dado que, decorre do depoimento da testemunha MU… que a Apelante tinha dúvidas de que aquele imóvel fosse aquele que lhe interessava para desenvolver o seu negócio, e essa uma das razões que, por motivos de segurança quanto ao interesse do investimento, levou a Apelante a reservar para si a opção de compra do imóvel, ao invés de se comprometer de imediato a comprá-lo. Consequentemente, no ponto 14. deverá ser dado por provado o seguinte: 14. A A. acordou com a R. reservar para si a opção de compra do imóvel para poder certificar-se, de que o mesmo era o indicado para o desenvolvimento do seu negócio.” 2.3 - Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 27. da matéria assente pois o mesmo deve reproduzir integralmente o teor documento nº 4 anexo à PI que foi dado por provado, pois que só por essa forma fica demonstrada a clara a boa-fé da Apelante na sua tentativa de executar rapidamente o contrato de compra e venda. 2.4 - Deve ser eliminada da matéria dada por provada o teor do ponto 32. da matéria assente dado que, nenhuma das partes alegou tal matéria, e não houve qualquer depoimento de qualquer testemunha ou documento que referisse tal matéria. 2.5 - Deve ser reformada a matéria dada por provada nos pontos 33. e 34., da matéria assente dado que, contraria frontalmente o teor do Doc. nº anexo à PI., que foi dado por provado, e os depoimentos das testemunhas JP… e MU…, e ainda porque os depoimentos da Apelada e do seu marido sobre esta matéria não são minimamente verdadeiros ou credíveis. Consequentemente, quanto à matéria dos pontos 33. e 34., deverá ser dado por provado o seguinte: 33. Desde 25/08/2017 que o A. tentou reunir com R. para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e marcar por acordo uma data para assinar essa escritura. 34. O gerente da A. CU…, reuniu com o marido da R. em 19/10/2017, e ambos acordaram em concluir a compra do o imóvel, nos termos fixados no Contrato de Arrendamento, pois que a A. tinha assegurados os financiamentos necessários para proceder ao pagamento do respetivo preço. 34-A. Nessa reunião O gerente da A. CU… solicitou ao marido da R. que era apenas necessário reunir os documentos necessários para lhe serem enviados para se agendar a escritura para se efetivar o negócio. 2.6 - Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 40. da matéria assente dado que, o teor deste ponto deverá referir claramente a hora e as circunstâncias em que Apelante teve conhecimento do doc. nº 13 anexo à PI, por tal ser de enorme importância para a decisão do pleito. Consequentemente, no ponto 40. deverá ser dado por provado o seguinte: 40. O ilustre mandatário da R., remeteu essa convocatória ao ilustre mandatário da A. por e-mail enviado pelas 18,56 horas de sexta-feira, dia 3/11/2017, cfr. Doc. 13 de fls. 40v, através do qual enviou o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45, e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene ́s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados. A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em Cascais. O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-….Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético. O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.” 2.7 - Deve ser dada por provada por constar dos autos ser de grande importância para a boa decisão do pleito e não conta da matéria dada por assente na douta sentença recorrida o seguinte: “O advogado da R. só no dia 08/11/2017 às 13,22 horas, enviou por e-mail, ao advogado da A. uma das folhas da declaração camarária substitutiva da licença de utilização do imóvel, cfr. doc. nº 19 anexo à PI, e no dia 09/11/2017 não tinha ainda entregue à A. a segunda folha de tal declaração, que se compõe de duas folhas (cfr. doc. nº 20).” 2.8 - Deve ser dada por provada por resultar claramente dos autos ser de grande importância para a boa decisão do pleito e não conta da matéria dada por assente na douta sentença recorrida o seguinte: A falta de comparência da A. nos dias 7 ou 9 Novembro de 2017 no cartório Notarial da Dra. AM… em Cascais para outorgar a escritura de compra do imóvel, ficou a dever-se à impossibilidade de no reduzido espaço de tempo que mediou entre essas datas e a receção da notificação e dos documentos necessários a essa outorga para o efeito remetida pela R. verificar tal documentação era adequada permitir-lhe assinar e pagar sem riscos o preço da compra do imóvel, diligenciar a presença no notário do seu gerente que reside em Londres, obter as declarações fiscais para o IMT e Imposto de selo, e mobilizar os valores necessários aos seus pagamentos e ao pagamento da escritura e do montante do preço devido pela compra do imóvel, valores que no seu total ascendem a mais de € 2.360.00,00.” 2.9 - Deve ser reformada a matéria dada por provada no ponto 53. da matéria assente dado que no texto constante da douta sentença recorrida quanto a este ponto, está truncado, por forma a dar-lhe um sentido diferente da contante no certificado Notarial que cosntitui o doc. nº 24 anexo à PI. Consequentemente, no ponto 53. deverá ser dado por provado o seguinte: Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.” 2.10 – Deve ser aditada á matéria dada por provada, por ser de grande importância para a boa decisão do pleito o seguinte: “Da procuração outorgada pela A. em 22/08/2017, a favor do seu mandatário, junta aos autos como Doc. nº 2 anexo á PI, não constam poderes para este outorgar em seu nome e representação a escritura de compra do imóvel à R., pagar-lhe o respetivo preço e receber dela a correspondente quitação.” 2.11- É manifesto que a Apelada e o seu marido mentiram nos seus depoimentos em juízo, pois contradisseram repetida e flagrantemente o teor dos documentos da sua própria autoria constantes dos autos, designadamente quanto aos motivos que levaram a Apelada a não assinar a escritura para que foram convocados pela Apelante, quando disse que se esta tivesse o dinheiro para comprar o imóvel faria a escritura de um dia para outro, quando afirmou a Apelante e nada dissera e não dera qualquer explicação para não comparecer no Cartório de Cascais e á forma como decorreu a sua presença no Cartório do Dr. EF…, pelo que tais depoimentos por serem simulados, eivados de má-fé e clara reserva mental, nunca poderiam fundamentar a decisão da matéria de facto e classificados como de facto foram pela meritíssima juíza “a quo”, de confiáveis, credíveis, convincentes, consistentes e isentos as declarações, em violação frontal, groseira e objetiva das mais elementares regras legais que regem o valor da prova, da sua análise e aplicação, e até do bom senso. 3º - Também não procede a douta sentença recorrida na aplicação que faz do direito á matéria provada, pois ao contrario do que entende meritíssima juíza “ a quo”, deve considerar-se que “Exercida a opção de compra, ou seja, declarado pelo arrendatário que queria adquirir o imóvel, constituiu-se contrato-promessa bilateral de compra e venda (artigo 410.º do Código Civil) valendo as quantias entregues como sinal nos termos estipulados (cláusula 10ª/2), Acórdão do STJ de 10/11/2011 (http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/30e6caac8c0ef4ca80257949004fa2bd?OpenDocument), como defende a Apelante na sua PI. 4º - E que, como se defende no mesmo Acórdão “ .. a A. emitiu uma proposta contratual de outorga de um contrato-promessa de compra e venda que integraria as cláusulas que, tendo em vista esse contrato, constavam já do contrato-promessa de arrendamento a converter, como sucedeu, em contrato de arrendamento ( ver artigo 405.º/2 do Código Civil: “ as partes podem ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei”). “ 5º - Ora, duvidas não restam de que, no caso presente, a declaração do beneficiário do direito de opção de compra tinha de declarar a sua decisão de comprar o imóvel tinha de ser comunicada à Apelada até 31/08/2017 e que tal aconteceu de facto através da carta remetida à Pelada em 25/08/2017 e por esta recebida em 28/03/2017. 6º - Entendemos, pois, que o prazo de 31/08/2017 fixado no ponto 5. do contrato fixa a data limite para a Apelante comunicar à Apelada o sua decisão de comprar o imóvel e que, estando omissa no contrato a data ou o prazo para realização do contrato de compra e venda, devem as partes acordar nesse prazo ou nessa data (art.º 777º nº 2 do C. Civil) ou caso tal não seja possível deverá essa fixação ser deferida ao tribunal. 7º - Mais, no citado dia 31/08/2017, ou seja, ainda no decurso do prazo fixado no contrato, a Apelante enviou à Apelada o e-mail que constitui o Doc. nº 3 anexo à PI, no qual pergunta à Apelada qual a disponibilidade desta para se reunirem “…tendo em vista definirem todos os detalhes para finalizar a venda.” 8º - E mesmo que se entendesse com a Apelada, que a execução do contrato de compra e venda não foi feita até 31/08/2017, o que só por mera cautela de raciocínio se admite, tal não conduziria em caso algum ao incumprimento do contrato de compra pela Apelante, mas antes configuraria apenas uma situação de mora na execução do contrato de compra do imóvel, como resulta do disposto no art.º 808 nº 2 do C. Civil. 9º - Ora, mesmo admitindo, apenas por mera cautela de patrocínio, que no caso dos autos existisse mora da Apelante na execução do contrato de compra e venda, não teria a Apelada direito a invocar o seu incumprimento definitivo pois nunca provou ou sequer alegou ter deixado de ter interesse no cumprimento do mesmo. 10º - É, também evidente que a notificação feita pela Apelada à Apelante, para a outorga da escritura de compra e venda do imóvel, nos dias 07 ou 09 de Novembro de 2017, foi feita com grosseira má fé, pois é por de mais absolutamente claro que esta não tinha, objetivamente, qualquer possibilidade de cumprir uma marcação de escritura feita nas condições de prazo que da mesma constam, e a lei exige no art.º 808 nº 2 do C. Civil que tal notificação seja feita com prazo razoável. 11º - A Apelada bem sabia que a era objetivamente impossível á R. outorgar nessas condições a referida escritura, pois é claro e notório para qualquer pessoa mediana e razoavelmente informada, que ninguém tem imediatamente disponível numa conta bancária à ordem € 2.360.000,00 (dois milhões e trezentos e sessenta mil euros), e mesmo que nenhum Banco tem, objetivamente, qualquer possibilidade, de em pouco mais de 24 horas, sem qualquer pré-aviso mais longo, disponibilizar a um Cliente valores dessa ordem em efetivo dinheiro efetivo ou cheque bancário. 12º - E sendo também certo que, ao contrário do que defende a meritíssima juíza “a quo” o ónus da prova da razoabilidade desse prazo compete à Apelada que invocou esse direito e não à Apelante (artº. 342º nº 1 e nº 3 do C. Civil), verifica-se que aquela nunca fez tal prova. 13º - Assim, não pode deixar de concluir-se que, a verdadeira intensão da R. neste processo, é e sempre foi não cumprir a promessa que assumira com a A. de lhe vender o imóvel pelo preço de € 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil euros), e que a Apelada agiu no presente caso dolosamente, por forma a tornar objetivamente impossível à Apelada cumprir a notificação que lhe fez para a outorga da escritura, e tem de se considerar a tal notificação é nula e de nenhum efeito (art.ºs 244º e 240º do C. Civil). 14º - Mas mesmo que tal notificação fosse tida por válida, o que só por mera cautela de patrocínio se admite, a única consequência do incumprimento dessa notificação seria a mora no cumprimento do contrato, ( art.º 805 nº 1 do C. Civil), e nunca a Apelada podia legitima e validamente dar por definitivamente incumprido o contrato, uma vez que, nunca provou ou sequer alegou que tal mora lhe tivesse feito perder o interesse no cumprimento do contrato, como o exigem os art. 798º, 804º nº 2 e 808º, todos do C. Civil.do C. Civil. 15º - Não pode deixar também de concluir-se que, ao contrario do que se decidiu na douta sentença recorrida, uma vez exercida atempadamente como aconteceu, a opção de compra, as partes passam a reger-se, quanto a essa parte do contrato, no âmbito de um contrato de promessa de compra e venda, e assim sendo, é, sem margem para dúvidas, aplicável ao caso dos autos o regime da execução especifica prevista no art.º 830 do C. Civil, como expressamente se refere no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 09-04-2019, votado por unanimidade no processo 9286/16.8TALM.L1-7 de 09/04/2019: http://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/7d0df08d5985eef6802583f9002ce999?OpenDocument), onde se declara o seguinte: “V-Sendo o contrato optativo, a compra e venda de um bem imóvel sujeito á formalização da declaração de vontade das partes, pode o beneficiário da opção, em caso de recusa do vendedor na realização da respetiva escritura publica, recorrer à execução específica, na medida em que, nesse caso, a aceitação do beneficiário se releva insuficiente à perfeição do negócio, cabendo suprir a declaração negocial do faltoso, irremediavelmente vinculado à venda, no ato da formalização do contrato.” 16º - Tem pois direito a Apelante a que lhe seja pelo tribunal fixado prazo para depositar, á ordem dos presentes autos o preço de € 2.200.000,00., fixado para a compra do imóvel devendo reconhecer-se o seu legítimo direito de retenção do imóvel até á data do transito em julgado da sentença a proferir nos presentes autos (755º nº1 alínea

1. f)do C. Civil. 17º - E dado que o incumprimento da Apelada, por ela decidido e declarado no dia 05/12/2017 causou prejuízos à Apelante, pois se tivesse adquirido nesse dia o imóvel, não teria de pagar qualquer renda mais á Apelada no âmbito do contrato de arrendamento, que efetivamente pagou no valor total de € 23.335,00, deve também esta de ser condenada a devolver à Apelante o referido montante (art.º 798º do C. Civil). Face a todo o exposto, temos que concluir que com a douta sentença recorrida, violou a meritíssima juíza “a quo”, designadamente, os art.ºs 237º, 239º, 240º, 244º, 342º nºs 1 e 3, 344º, 371º nº 1, 376º nºs 1 e 2, 405º nº 2, 410º nº 3, 755 nº 1 alínea f), 762º, 777º nº 2, 789º, 804º nº 2, 805º nº 1, 808º, 830º, 875º e 1051º alínea b), todos do Código Civil, e ainda os art.ºs 607 nºs 4 e 5, do CPC”. * Relativamente ao recurso da autora, foram apresentadas contra-alegações pela ré concluindo: “Quanto à matéria de facto provada: 1. Pela douta sentença a quo vem a aqui Recorrida, absolvida de todos os pedidos, feitos pela Recorrente, com exceção da condenação parcial no pagamento de benfeitorias realizadas no imóvel identificado nos autos recorridos. 2. É desprovido de fundamento todo o expendido pela Recorrente. 3. O depoimento desta testemunha MU… não podia produzir prova quanto ao acordado na cláusula 5ª do contrato de arrendamento, pois a mesma não fez parte das negociações nem assistiu à feitura do contrato. 4. O depoimento desta testemunha não foi um depoimento claro, e em primeira mão, dos exactos termos negociados, ao contrário dos depoimentos prestados pela Recorrida e pela sua testemunha. 5. Em sede de audiência de discussão e julgamento, a testemunha JvB…, demonstrou ter conhecimento sobre o regime internacional dos pactos de opção, nas vertentes versão europeia e versão americana, minutou o contrato de arrendamentos em causa nos autos recorridos e participou em todas as negociações e reuniões. 6. A testemunha MU… não participou em nenhuma negociação, apenas teve conhecimento indirecto e não especificado e não tem conhecimentos técnicos (académicos ou profissionais) sobre a matéria em causa nos autos recorridos, pelo que não é idónea a fazer prova de factos que desconhece. 7. Ficou claro pela inquirição de todas as testemunhas que tiveram conhecimento do contrato, que à data da elaboração deste, a Recorrente já tinha decidido comprar o imóvel, sendo apenas incerto se teria disponibilidade financeira de o fazer. 8. O prazo estipulado no contrato de arrendamento em causa nos autos recorridos não era um prazo para a Recorrente decidir se queria comprar, mas sim um prazo para esta obter os fundos necessários para a aquisição. 9. Considerados todos os depoimentos, outro entendimento não é possível ter, senão o entendimento do doutro tribunal a quo, e considerar-se como provado que “a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de Agosto de 2017” não tendo mérito a tese da Recorrente. 10. É totalmente incompreensível a argumentação de que o facto de a venda poder ocorrer antes do vencimento do prazo da opção de comprar, é apto a provar que a compra poderia ocorrer depois desse prazo. É por demais evidente, que o que as partes acordaram quanto a isto, foi a repartição do lucro da Recorrente, caso esta viesse a vender o imóvel durante o ano subsequente à sua aquisição. 11. A testemunha MU… não foi honesta quando afirmou que a Recorrente precisava de tempo para decidir se o edifício arrendado se adequava ao seu negócio, não sendo esta sua afirmação mais do que uma tentativa desesperada de tentar justificar uma posição que sabe ser injustificável. 12. Ficou provado pelo depoimento de todas as testemunhas, incluíndo o Sr. MU..., que sempre foi intenção da Recorrente comprar o imóvel, a questão não estava na vontade de adquirir, estava na capacidade financeira de adquirir. 13. Deve confirmar-se o entendimento do tribunal a quo e considerar provado que “Em momento algum, houve dúvidas quanto ao interesse da A. em adquirir o Imóvel, mas tão só e apenas quanto à possibilidade de a A. beneficiar de apoios externos para o conseguir fazer.” 14. Não deve ser admitido, como facto provado o conteúdo de uma carta remetido pelo advogado da Recorrente à Recorrida, sem ter sido feito qualquer outro tipo de prova quanto ao conteúdo da mesma. 15. A carta que a Recorrente quer ver transcrita é uma carta escrita por um advogado, portanto uma pessoa com especiais qualificações técnicas, jurídicas e judiciais, e que por isso deve ser apreciada pelo tribunal com especiais reservas, pois que é sabido que, em princípio, os advogados serão especialmente cuidadosos na elaboração de documentos em representação dos seus clientes, fazendo-o sempre de modo a poder aumentar as suas hipóteses de sucesso em caso de litígio. 16. Decorre do doc. 7 da Petição Inicial que em 19 de Outubro de 2017 o gerente da Recorrente reuniu com o marido da Recorrida, em virtude da aquisição de outro imóvel pela Recorrente. 17. Em todo o caso, sempre se terá de dar por provado que “em 19 de Outubro de 2017 o gerente da A. reuniu com o marido da R.”. 18. O e-mail junto como doc. 9 da Petição Inicial, não afirma claramente que o financiamento já existe, o que esse e-mail faz é um apelo a que o marido da Recorrida acredite que esse financiamento já existe. 19. O referido doc. 9 da Petição Inicial não é apto a fazer prova da existência de financiamento, pois consiste apenas num e-mail elaborado pela Recorrente, que foi contrariado pelas suas testemunhas, em especial pela testemunha JP…, e pela documentação junta aos autos pela própria Recorrente, em especial o documento 14 da Petição Inicial. 20. Não pode ser dado como provado que, desde 25/08/2017, a Recorrente tentou reunir com a Recorrida, para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e marcar, por acordo, uma data para a sua assinatura, pois que não foi feita prova quanto a este facto em sede de audiência de discussão e julgamento. 21. Inexistindo outro elemento de prova, não pode ser dado valor probatório a comunicações, pensadas, escritas e assinadas por um profissional do direito, versado nas lides judiciárias. 22. Não pode dar-se como provado que da reunião de 19 de Outubro de 2017, entre a Recorrente e o marido da Recorrida, tenha resultado que, para conclusão do negócio (compra e venda do imóvel), apenas faltava reunir a documentação necessária. 23. Não foi feita prova quanto a este facto em sede de audiência de discussão e julgamento, sendo que do documento junto a este propósito (doc. 9 da Petição Inicial) resulta claramente que faltava ainda o acordo quanto a esse negócio. 24. Não tendo sido feita prova em audiência de discussão e julgamento de que a 09/11/2017 a Recorrente não tinha a licença de utilização completa, sendo esse argumento contraditório com os demais argumentos da Recorrente e prova feita nos autos, e cabendo à Recorrente o ónus da prova, não pode dar-se este facto por provado. 25. A Recorrente não alegou, nem foi debatido em sede de audiência de discussão e julgamento, ter sido impossível a sua presença na escritura marcada pela Recorrida para 7 ou 9 de Novembro de 2017, nem tão pouco qual a sua motivação para não ter comparecido nesses dias. 26. A Recorrente não alegou, nem foram abordados em sede de audiência de discussão e julgamento, factos que provem que o prazo conferido pela Recorrida, no caso concreto, era reduzido. 27. A Recorrente não alegou, nem foram abordados em sede de audiência de discussão e julgamento, factos que provem que o prazo conferido, no caso concreto, não era suficiente para reunir os documentos que incumbia à Recorrente recolher. 28. A Recorrente não alegou, nem foram abordados em sede de audiência de discussão e julgamento, factos que provem que o prazo conferido, no caso concreto, era insuficiente para fazer deslocar o seu gerente de Oxford a Cascais, ou que era um prazo insuficiente para a emissão de procuração a favor de quem o pudesse representar. 29. Quanto à indisponibilidade dos fundos, do depoimento da testemunha JP…, arrolada pela Recorrente, ficou provado que esta não prosseguiu com o pedido de financiamento, pelo que, nas datas designadas a Recorrente não dispunha de fundos para a aquisição do imóvel. 30. Sendo a falta de fundos para a aquisição, o real motivo para a sua não comparência nas datas designadas. 31. A Recorrente pretende que sejam dados por provados factos irrelevantes para a boa decisão da causa, designadamente, que “da procuração outorgada pela A. em 22/08/2017, a favor do seu mandatário, junta aos autos como Doc. Nº 2 anexo á PI, não constam poderes para este outorgar em seu nome e representação a escritura de compra do imóvel à R, pagar-lhe o respectivo preço e receber dela a correspondente quitação”. 32. A existência ou inexistência de procuração a conferir poderes ao advogado da Recorrente para outorgar a escritura de compra e venda não releva pois que, e tal como decidido pelo tribunal a quo, mesmo que essa procuração não existisse, o prazo conferido pela Recorrida era adequado e suficiente para a emissão desse documento. 33. O advogado da Recorrente actuou de forma a criar na Recorrida a convicção de que tinha plenos poderes para representar a sua cliente na aquisição do imóvel, tendo-o declarado expressamente na primeira comunicação que enviou à Recorrida (doc. 2 da Petição Inicial). Quanto às considerações sobre a fundamentação do tribunal a quo 34. O facto de a Recorrida, nas comunicações que enviou, mencionar apenas um motivo (a caducidade do direito de opção) não impede que existam outras motivações, que não são contraditórias mas cumulativas, que foram devidamente alegadas em momento próprio e provadas em sede de audiência de discussão e julgamento. 35. O ponto 28 da matéria de facto provada contém a transcrição parcial de uma comunicação remetida pelo então mandatário da Recorrida ao mandatário da Recorrente e não afirmações que tenham sido feitas pela Recorrida em juízo, pelo que não se percebe como é que esta pode ter mentido quanto a declarações que não proferiu. 36. É falso que a Recorrida tenha mentido descaradamente ao afirmar que a escritura se faria “facilmente de um dia para o outro”. 37. A Recorrente quer fazer crer que a Recorrida fez esta afirmação a propósito da recusa em celebrar o contrato de compra e venda após o termo do prazo da opção de comprar, quando, na verdade, a Recorrida fez esta afirmação a propósito da marcação da escritura durante o prazo de validade da opção de comprar. 38. A parte da audiência de discussão e julgamento transcrita pela Recorrente, não abordava a questão da caducidade do direito de opção, mas sim o momento em que a escritura poderia ser feita durante a validade do direito de opção. 39. A Recorrente usando de uma presunção com base em factos desconhecidos, não alegados e não provados, alega o conhecimento pela Recorrida dos motivos que levaram a Recorrente a não comparecer à escritura nas datas por aquela designadas. 40. Não se pode presumir que a Recorrida teve contacto com o seu então advogado e conhecimento das comunicações a que se refere a Recorrente antes dos dias 07 e 09 de Setembro. 41. Da análise do depoimento da Recorrida, considerado na sua totalidade, resulta que não há contradição com o documento 24 da Petição Inicial. É por demais evidente que a afirmação da Recorrida, de que não tinha dito na sala do notário, no dia 5 de Dezembro de 2017, que não ia assinar a escritura, se referia à conversa tida antes da elaboração do dito documento 24. 42. A restante prova documental e testemunhal confirma a veracidade da narração dos factos feita pela Recorrida. Quanto à aplicação do direito 43. andou bem o tribunal a quo ao qualificar o contrato celebrado entre as partes como um contrato de arrendamento com opção de compra, qualificação que alicerçou não só no teor literal do contrato, como nos depoimentos das testemunhas que fizeram parte das negociações e assistiram à feitura do contrato. 44. Para interpretação da cláusula 5.ª do contrato em apreço nos autos recorridos, temos de atender às normas do Código Civil a propósito da interpretação e integração das declarações negociais, em especial o disposto nos arts. 236.º, 238.º e 239.º do Código Civil. 45. No caso em apreço nos autos, e da prova que produzida, resultou, sem dúvidas, que a vontade real das partes era a conclusão do contrato potestativo até ao dia 31 de Agosto de 2017, data até à qual devia ser promovida e executada a escritura de compra e venda do imóvel. 46. O regime estabelecido no n.º 2 do art. 777.º do Código Civil aplica-se aos casos em que, não estando estabelecido um prazo para o cumprimento da obrigação, esse prazo é necessário, atenta a natureza, as circunstâncias que a determinam, que lhe subjazem ou envolvem ou os usos a que está sujeita a obrigação. 47. O objecto do litígio nestes autos não se enquadra neste regime, pois que, a obrigação de conclusão do contrato potestativo tinha um prazo certo, acordado pelas partes. Não tendo a Recorrente cumprido com as suas obrigações dentro do prazo estabelecido, não lhe assiste o direito de pedir ao tribunal a fixação de um novo prazo. 48. Objectivamente, não é exigível ao homem médio, ao bom pai de família, que tendo acordado um prazo para a conclusão de um negócio, decorrido esse prazo (e um prazo adicional), mantenha o interesse na sua celebração, especialmente quando tal facto, resulta da inércia da Recorrente na obtenção do empréstimo (nas palavras do seu contabilista, o Sr. JP…, o processo nunca avançou da fase de avaliação), não podendo este comportamento deixar de se reportar culposo. 49. A Recorrente não alegou nem provou quaisquer factos que permitam concluir pela desrazoabilidade do prazo conferido pela Requerida para a celebração da escritura de compra e venda nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017. 50. Impendia sobre a Recorrente o ónus de provar que o prazo não era razoável, dado que este facto foi por si alegado (art. 342.º do Código Civil). 51. Não obstante, não ser seu o ónus da prova, a Recorrida provou que o prazo conferido, no caso em apreço, é razoável a adequado. 52. É por demais evidente o incumprimento pela Recorrente das obrigações assumidas no contrato celebrado, tendo caducado a sua opção de comprar e, não beneficiando a Recorrente de qualquer direito sobre o imóvel em causa nos autos recorridos”. * Não se conformando com a decisão proferida –na parte em que a condena no pedido de indemnização por benfeitorias - também dela apela a ré, formulando as seguintes conclusões: “1. Pela sentença recorrida foi a Recorrente condenada a pagar à Recorrida indemnização por benfeitorias no montante de € 99.268,77. A decisão recorrida padece de erro quanto à decisão da matéria de facto e erro jurídico. 2. Não ficou provado em sede de julgamento que as obras tenham sido custeadas pela Recorrida no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel. 3. Nem da prova documental junta aos autos, nem dos depoimentos prestados em sede de audiência de discussão e julgamento, rigorosa e precisamente sumariados pelo tribunal a quo, resulta que as obras no imóvel arrendado tenham sido pagas pela aqui Recorrida “no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”. 4. Pelo que, inexistindo qualquer prova quanto a este facto não pode considerar-se que tenha ficado provado que “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que esta iria adquirir o imóvel”, mas tão só e apenas que “os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A.”. 5. Para que o arrendatário tenha direito a indemnização ou compensação por benfeitorias feitas no imóvel arrendado, é necessário que este alegue e prove (
2. a)que fez benfeitorias no arrendado, (
3. b)que o seu levantamento deterioraria a coisa, (
4. c)os custos em que incorreu com a benfeitoria e (
5. d)o seu valor actual. 6. Impende ainda sobre quem alega o direito a indemnização por benfeitorias, o ónus de alegar e provar os factos que permitem considerar preenchidos os requisitos desse direito, nomeadamente, no que às benfeitorias necessárias diz respeito, a alegação e prova de que se tratavam de obras indispensáveis à conservação da coisa, com vista a evitar a sua perda, destruição ou deterioração. 7. A Recorrida não alegou quaisquer factos que permitam concluir pela necessidade desses trabalhos, tendo dito apenas que as obras realizadas “são manifestamente necessárias e úteis”. 8. A necessidade de obras apenas pode ser inferida quanto alguns dos trabalhos realizados pela Recorrida, não havendo alegação da necessidade de realização da maioria dos trabalhos concretizados. 9. Cabe ao tribunal apurar se perante os factos alegados as obras eram necessárias e úteis, não se podendo bastar com a mera invocação de necessidade, pelo que não havendo alegação nem prova quanto a todos, não poderia a Recorrente ser condenada a indemnizar a Recorrida por todos os trabalhos custeados. 10. A Recorrida apenas alegou que as benfeitorias, não podem ser levantadas “sem grave desvalorização e detrimento do imóvel”. No entanto, não alegou um único facto de onde se possa concluir que as benfeitorias não podem ser levantadas sem desvalorização e deterioração do imóvel. Nem tão pouco alegou a Recorrida uma qualquer razão de ciência que permita extrapolar essa conclusão. 11. O tribunal a quo substituiu-se à Recorrida no ónus de alegar concluindo que atento o tipo de obras realizado, não era possível o seu levantamento. 12. A Recorrida não alegou os concretos valores pagos por cada uma das obras realizadas, tendo alegado apenas um valor global para todas as obras. 13. Não é possível apurar qual dos custos com obras suportados pela Recorrida correspondem a benfeitorias necessárias, sendo apenas possível determinar qual o valor global pago pela Recorrida com obras no imóvel arrendado, sejam essas obras benfeitorias necessárias ou não. 14. Incumbia à Recorrida alegar o valor actual da coisa para efeitos de cálculo de indemnização. Porém, a Recorrida não fez uma única menção a este valor, tendo sido substituída nessa tarefa pelo tribunal a quo. 15. O ónus de alegação impende sobre a parte que se arroga a um direito e não ao tribunal, que a esta não se pode substituir, salvo quanto aos factos notórios. 16. O ónus de alegação e prova de factos que permitam concluir pela impossibilidade de levantamento da benfeitoria não é um facto notório, nem decorre de regras de experiência, tem de ser alegado pela parte. 17. Da mesma forma, o ónus de alegação e prova de factos que permitam concluir pelo valor actual da coisa locada recai sobre a parte que se arroga ao direito a indemnização, não decorrendo os mesmos de regras de experiência, nem sendo os mesmos factos notórios. 18. Pelo exposto, é forçoso concluir que andou mal o tribunal a quo ao considerar verificados todos os requisitos do direito do arrendatário a compensação por benfeitorias feitas, pois que não foram alegados nem provados nos autos de processo recorridos factos que permitam concluir pela necessidade de todos os trabalhos realizados, pela impossibilidade do seu levantamento, pelos custos de cada um dos trabalhos realizados e pelo valor actual do local, não podendo a falta de alegação da agora Recorrida ser sanada por presunções judiciais ou ser enquadrada no conceito de facto notório. 19. Mas mesmo que se considere que foram alegados e provados todos os pressupostos do direito a indemnização pelo arrendatário, quanto a benfeitorias realizadas, tese que apenas por mera cautela de patrocínio se equaciona, sempre se dirá que, ainda assim, não poderia a Recorrente ser condenada no pagamento das benfeitorias realizadas. 20. Conforme prescreve o n.º 5 do art. 1074.º do Código Civil, o arrendatário apenas terá direito a compensação pelas obras licitamente feitas, na falta de estipulação em contrário. 21. O tribunal a quo pronuncia-se e assenta a fundamentação da sua decisão em factos que não foram alegados por nenhuma das partes. 22. Encontra-se, porém, provado que “os trabalhos de renovação serão pagos pelo contraente A.”, a aqui Recorrida (cfr. Ponto 20, al.
6. e)da matéria de facto provada). 23. Ao convencionar-se que o pagamento das obras seria feito pela arrendatária, não se pode concluir coisa diferente do que a renuncia desta ao direito a compensação. 24. A lei impõe que às declarações negociais seja dado o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele (art. 236.º, n.º 1 do CC). 25. A Recorrida não alegou nem provou qualquer facto que contradiga o facto alegado pela Recorrente no artigo 205.º da sua contestação “a A. assumiu a obrigação de proceder ao seu [das obras] pagamento”. 26. A Recorrente alegou e provou, tal como configurado na matéria de facto provada, que a obrigação de proceder ao pagamento das obras recaia sobre a Recorrida. 27. Pelo que, se a esta competia pagar as ditas obras, não pode agora a Recorrente ser condenada a pagá-las, seja por via compensação por benfeitorias, seja por via de responsabilidade civil. 28. A Recorrida actuou de forma a criar na Recorrente a convicção de que não iria requerer qualquer compensação pelas obras realizadas, pelo que, ainda que lhe assistisse algum direito a ser compensada, a Recorrida actua em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, ao exigir agora compensação por essas despesas. 29. O abuso do direito é de conhecimento oficioso, pelo que deve ser objecto de apreciação e decisão, ainda que não alegado”. * Relativamente ao recurso da ré, foram apresentadas contra-alegações pela autora concluindo: “1º - Resultou claro para a meritíssima juiz "a quo" da análise de toda a prova produzida nos autos, que os trabalhos executados pela Apelada no imóvel e melhor descritos nos pontos 56 e 57 da matéria dada por provada, foram autorizados pela Apelante no pressuposto de que a Apelada iria adquirir o imóvel, pelo que tal matéria foi dada por provada no ponto 58 do capitulo III, da douta sentença. 2º - E justificadamente, pois que: 2.1- Ficou provado que as obras em causa foram discutidas entre as partes e autorizadas pela Apelante; 2.2- O contrato de arrendamento, refere expressamente que concede à Apelada o direito exclusivo de optar pela aquisição do imóvel; 2.3- Resulta do teor dos depoimentos da Apelante e do seu marido, JvB… que todo o negócio foi por estes conduzido no sentido de ser concretizada a aquisição do imóvel pela Apelada, o mesmo sucedendo com a autorização para a realização de tais obras, a qual foi até dada antes da assinatura de tal contrato e, portanto, nesse pressuposto; 2.4- A própria Apelante no art.º 22º da sua contestação afirma confessa que "... em momento algum houve dúvidas quanto ao interesse da A. em adquirir o imóvel...", pelo que decorre desta afirmação que, a autorização da Apelante para a execução dessas obras, foi dada com esse pressuposto. 2.5- É a própria Apelante que afirma, no seu articulado junto aos autos em 07/01/2019 com a refª. 31146763, que: “49º Por fim, quanto às obras alegadas na alínea
7. a)do art.º 72 da PI, as mesmas foram realizadas no segundo semestre de 2016, ainda antes do início da vigência do contrato de arrendamento em causa nos autos. 50º - Esses trabalhos foram discutidos e autorizados pela R. e ascendiam ao montante de € 74.3905,01." 3º - Ora, tendo ficado provado que para a Apelante nunca esteve em dúvida o interesse da Apelada na aquisição do imóvel, e tendo tais obras sido autorizadas pela Apelante antes até do início da vigência do contrato, é obvio que tal autorização foi dada no pressuposto de tal aquisição. 4º - Este facto foi claramente percecionado pela meritíssima juiz "a quo" no âmbito da prova produzida e (ao abrigo dos poderes/deveres que lhe estão consignados no âmbito do disposto nos nºs 4 e 5 do art.º 607º e do n.º 2 do art.º 5, ambos do CPC) foi por ela legitimamente considerado como relevante para a boa decisão da causa. 5º - Acresce que os nºs 2 e 3 do art.º 640º do CPC, impõem que, quando seja impugnada a decisão da matéria de facto, tem o recorrente, sob pena de rejeição, de indicar, designadamente, "... os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto diversa da recorrida." e "A decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas." 6º - Ora, resulta com clareza das alegações da Apelante que esta não cumpriu nas suas Alegações qualquer destes requisitos, pelo que não pode, também por este motivo, deixar de ser rejeitada a sua pretensão, quanto á alteração do ponto 58 da matéria de facto dada por provada na douta sentença recorrida. 7º - De facto, decidir nos termos requeridos pela Apelante, configuraria manifestamente uma decisão ilegal, por violação clara e flagrante do disposto no art.º 5.º nº 2, no art.º 607º nºs 4 e 5 e no art.º 640º nºs 2 e 3, todos do CPC. 8º - Entende também a Apelante que errou a meritíssima juiz "a quo", quando a condenou a indemnizar a Apelada pelo valor das obras realizadas no locado no valor de € 99.268,77, dado que esta não teria alegado, que tais obras eram necessárias, que o seu levantamento deterioraria o imóvel e também que as mesmas eram necessárias à conservação do mesmo. 9º - A Apelante esquece, porém, que tais obras foram por ela confessadamente autorizadas, como resulta com claramente dos pontos 56, 57 e 58 da matéria dada por provada, que apresentam a seguinte redação: "56. A A. em Julho de 2016 executou os trabalhos e as obras no imóvel arrendado, no valor total de € 74.305,01 que pagou, a seguir discriminados, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda., cfr. doc. Nº 1 que se junta a fls. 134 a 137: 57. A A. realizou ainda em 13/09/2016 os trabalhos a que se reporta a factura junta a fls. 124, num total de €24.963,76, que pagou, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda. 58.Os trabalhos referidos em 56 e 57 foram discutidos e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que iria adquirir o imóvel;" 10º - Acresce que a Apelante afirmou ainda no seu próprio articulado, junto aos autos em 07/01/2019, com a refª. 31146763, que autorizou e discutiu com a Apelada a realização de tais obras, afirmando o seguinte: "49º - Por fim, quanto às obras alegadas na alínea
8. a)do art.º 72 da PI, as mesmas foram realizadas no segundo semestre de 2016, ainda antes do início da vigência do contrato de arrendamento em causa nos autos. 50º - Esses trabalhos foram discutidos e autorizados pela R. e ascendiam ao montante de € 74.3905,01." 11º - A própria Apelante e o seu marido, nos seus depoimentos em julgamento, confirmaram ter dado à Apelada autorização, para realizar as referidas obras executadas pela firma Pascoal Monteiro, Construções. Lda., após discussão das mesmas entre ambas. 12º - Pelo tem de concluir-se que a Apelante considerou tais obras necessárias à execução do objeto do contrato de arrendamento. 13º - Da descrição detalhada dessas obras que consta dos autos, tem de concluir- se, como o faz a meritíssima juiz "a quo", que pelas regras da experiência comum elas não podem ser levantadas sem grave prejuízo para o imóvel e que o imóvel foi amplamente beneficiado com as mesmas. 14º - Assim é indiscutível que tais obras: 14.1- Eram necessárias á execução do objeto do contrato 14.2- Foram executadas licitamente pela Apelada, porque autorizadas e discutidas com a Apelante 14.3- Não é possível levantá-las sem prejuízo grave do imóvel 14.4- Foram pagas pela Apelada 14.5- Não consta do contrato disposição que obste ao direito da Apelada ser compensada pelo valor das mesmas 14.6- O contrato cessou por denuncia do senhorio. 15º - De facto, o art.º 1074 n.º 2 do C. Civil, exige que haja disposição contratual acordada entre as partes que estipule que o inquilino não tem direito a ser compensado pelas obras por ele feitas e custeadas no locado, para que o seu direito legal a essa compensação não opere. 16º - Assim, competia à Apelante alegar e provar que existia um acordo entre as partes pelo qual o inquilino tivesse renunciado a esse direito, sendo certo que tal acordo teria de ser necessariamente escrito por virtude do disposto no art.º 1069 do C. C, não podendo, portanto, ser tácito ou presumido. 17º - Dado que a Apelada não alegou nem provou tal facto, a compensação à Apelada pelas obras realizadas é devida, por virtude do disposto no nº 5 do art.º 1074 do C.C. 18º - É doutrina unânime dos nossos tribunais superiores que o valor das obras para efeitos do disposto no nº 5 do art.º 1074 do C.C., deve ser calculado nos termos do regime do enriquecimento sem causa e que o critério aplicável é o do empobrecimento da parte a compensar e não o do enriquecimento da parte obrigada a indemnizar, regime que é aplicável também ás situações de nulidade ou anulabilidade de um negócio, que no art.º 289 nº 1 do C.C., determina que a nulidade do contrato obriga á devolução do valor dos serviços prestados, se a restituição em espécie não for possível, como é o caso. 19º - Decidiu, pois, bem a meritíssima juiz "a quo" quando condenou a Apelante a pagar à Apelada o valor de € 99.268,77, relativo ao preço pago pela Apelada pelas obras por ela executadas no imóvel. 20º - Ao contrário do alegado pela Apelante, a lei não exige que se apresente a discriminação dos preços parciais dos trabalhos executados, como condição para a atribuição da compensação pelas obras realizadas no imóvel pelo inquilino. 21º - É também certo e significativo que a Apelante não tenha indicado no seu recurso quais as normas legais que foram violadas pela douta sentença recorrida. 21º - Pelo que tem de concluir-se que a douta sentença recorrida, nesta parte se conforma com a lei, não merecendo por isso censura”. * 2. Questões a decidir: Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC - sem prejuízo das questões de que o tribunal deva conhecer oficiosamente e apenas estando adstrito a conhecer das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objeto do recurso - , as questões a decidir, relativamente aos dois recursos interpostos, são: A) Da impugnação da matéria de facto pela Autora: 1) Se deve ser alterada a redação do ponto 13) dos factos provados para a seguinte: “13. Ficou então acordado que a A., podendo, teria o direito de comunicar á R. a sua decisão de optar comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, até 31 de agosto de 2017.”? 2) Se deve ser alterada a redação do ponto 14) dos factos provados para a seguinte: “14. A A. acordou com a R. reservar para si a opção de compra do imóvel para poder certificar-se, de que o mesmo era o indicado para o desenvolvimento do seu negócio.”? 3) Se deve ser alterada a redação do ponto 27) dos factos provados, por forma a que o mesmo reproduza integralmente o teor documento nº 4 anexo à PI? 4) Se deve ser eliminado dos factos provados o ponto 32) aí constante? 5) Se deve ser alterada a redação dos pontos 33) e 34) dos factos provados para a seguinte: “33) Desde 25/08/2017 que o A. tentou reunir com R. para reunir a documentação necessária à assinatura da escritura e marcar por acordo uma data para assinar essa escritura.” “34. O gerente da A. CU…, reuniu com o marido da R. em 19/10/2017, e ambos acordaram em concluir a compra do o imóvel, nos termos fixados no Contrato de Arrendamento, pois que a A. tinha assegurados os financiamentos necessários para proceder ao pagamento do respetivo preço.” e aditado um novo facto do seguinte teor: “34-A. Nessa reunião O gerente da A. CU… solicitou ao marido da R. que era apenas necessário reunir os documentos necessários para lhe serem enviados para se agendar a escritura para se efetivar o negócio.”? 6) Se deve ser alterada a redação do ponto 40) dos factos provados para a seguinte: “40. O ilustre mandatário da R., remeteu essa convocatória ao ilustre mandatário da A. por e-mail enviado pelas 18,56 horas de sexta-feira, dia 3/11/2017, cfr. Doc. 13 de fls. 40v, através do qual enviou o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45, e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene ́s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados. A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em Cascais. O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-….Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético. O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.”? 7) Se deve ser dado como provado que: “O advogado da R. só no dia 08/11/2017 às 13,22 horas, enviou por e-mail, ao advogado da A. uma das folhas da declaração camarária substitutiva da licença de utilização do imóvel (cfr. doc. nº 19 anexo à PI), e no dia 09/11/2017 não tinha ainda entregue à A. a segunda folha de tal declaração, que se compõe de duas folhas (cfr. doc. nº 20).”? 8) Se deve ser dado como provado que: “A falta de comparência da A. nos dias 7 ou 9 Novembro de 2017 no cartório Notarial da Dra. AM… em Cascais para outorgar a escritura de compra do imóvel, ficou a dever-se à impossibilidade de no reduzido espaço de tempo que mediou entre essas datas e a receção da notificação e dos documentos necessários a essa outorga para o efeito remetida pela R. verificar tal documentação era adequada permitir-lhe assinar e pagar sem riscos o preço da compra do imóvel, diligenciar a presença no notário do seu gerente que reside em Londres, obter as declarações fiscais para o IMT e Imposto de selo, e mobilizar os valores necessários aos seus pagamentos e ao pagamento da escritura e do montante do preço devido pela compra do imóvel, valores que no seu total ascendem a mais de € 2.360.00,00.”? 9) Se deve ser alterada a redação do ponto n.º 53) dos factos provados para a seguinte: “Que no indicado dia compareceu CW…, gerente da sociedade compradora, a supra identificada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., não se tendo realizado a escritura agendada porque a mencionada vendedora JM…, pessoa que identifiquei pela exibição da sua carta de condução com o numero L-…-…, emitida em …/07/2017, pelo IMTT de lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no cartório Notarial em Cascais a cargo da Dra. AM…, nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e com esta ausência o direito der opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.”? 10) Se deve ser aditado aos factos provados que: “Da procuração outorgada pela A. em 22/08/2017, a favor do seu mandatário, junta aos autos como Doc. nº 2 anexo á PI, não constam poderes para este outorgar em seu nome e representação a escritura de compra do imóvel à R., pagar-lhe o respetivo preço e receber dela a correspondente quitação.”? B) Da impugnação da matéria de facto pela Ré: 11) Questão prévia – Do não conhecimento do objecto da impugnação da matéria de facto por incumprimento, pela apelante, dos requisitos enunciados nos n.ºs. 2 e 3 do artigo 640.º do CPC? 12) Se deve ser alterada a redação do ponto n.º 58) dos factos provados para a seguinte: “Os trabalhos referidos nos pontos 56 e 57 da matéria de facto provada foram discutidos entre as partes e autorizados pela R. e custeados pela A.”? C) Do mérito da apelação da Autora: 13) Se a sentença recorrida, violou os art.ºs 237º, 239º, 240º, 244º, 342º nºs 1 e 3, 344º, 371º nº 1, 376º nºs 1 e 2, 405º nº 2, 410º nº 3, 755 nº 1 alínea f), 762º, 777º nº 2, 789º, 804º nº 2, 805º nº 1, 808º, 830º, 875º e 1051º alínea
9. b)do Código Civil, e o art. 607º nºs 4 e 5, do CPC? D) Do mérito da apelação da Ré: 14) Se o Tribunal a quo errou ao considerar verificados todos os requisitos do direito da ré a compensação por benfeitorias feitas? * 3. Enquadramento de facto: * A DECISÃO RECORRIDA CONSIDEROU COMO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE: 1. Mostra-se descrito na ….ª conservatória do registo predial de Cascais com o n.º …/… o prédio urbano denominado vivenda “…” situado no Monte Estoril, na Av.ª …, n.ºs ... e ...-A, com área total de 2900 m2, área coberta de 363,5m2 e descoberta de 2536,5m2, inscrito na matriz com o n.º … composto por vivenda de rés-do-chão, 1.º andar é águas furtadas, com área coberta de 279,10m2, Pombal com a superfície coberta de 6,90m2, estufa com superfície coberta de 8,80m2, casa da caldeira com a superfície coberta de 6,60m2, duas arrecadações com superfície coberta de 55,30m2, balneário com a superfície coberta de 6,80m2 e logradouro com 2.526,50m2. 2. Pela Ap. 7639 de 2015/05/14 mostra-se inscrita a aquisição desse imóvel a favor da R. por compra a AMR…, JL… e JP…. 3. A aquisição deste Imóvel pela R., foi feita na perspectiva de realização de investimentos imobiliários, tendo o imóvel sido colocado à venda pela A. após a aquisição. 4. A R. encarregou o seu marido, o Sr. JVB…, de promover o Imóvel e negociar os termos do contrato de compra e venda a ser celebrado. 5. A A. é uma sociedade comercial por quotas constituída em 20/12/2016, que se dedica ao exercício de actividades relacionadas com educação, promoção do ensino básico e secundário, desenvolvimento e concepção de actividades educacionais, cursos de formação ou outros de estudantes, professores e membros da comunidade, actividades económicas de investimento na educação e todas as actividades conexas e relacionadas com as supra descritas, cfr. certidão permanente com o código de acesso: …-…-…. 6. A mesma tem como única sócia Greene´s Education, Limited, constando da certidão , constando da certidão permanente de registo comercial relativa á A. que a sócia tem sede em 45 Pembroke Street, Oxford, OX 1 BP, Inglaterra e como gerente CW… constando da mesma certidão que reside em … … Street, OX4 1 SZ Reino Unido Grãbretanha e Irlanda do Norte. 7. O marido da R. foi, então, contactado pela Sra. CH…, que, dizendo-se ser representante da sociedade referida em 5. que disse ser uma instituição de ensino que tinha um programa de ensino vocacionado para alunos com necessidades de ensino especiais, expressou o interesse desta instituição de ensino em utilizar o Imóvel para instalar a sua escola. 8. Porém, conforme transmitido pela Sra. C…, a dita instituição de ensino não tinha capacidade financeira para adquirir o Imóvel de imediato, propondo, em alternativa, o arrendamento. 9. Ainda segundo o transmitido pela Sra. C..., a instituição de ensino encontrava-se a aguardar a aprovação de financiamento externo que permitiria a aquisição do Imóvel, sendo quase garantido que teriam o referido financiamento. 10. Nem a R, nem o seu marido, nem o gerente da A. são cidadãos portugueses. 11. Quando se iniciaram as negociações que vieram a culminar com a celebração do contrato de arrendamento em causa nos autos, a A. ainda não tinha sido constituída. 12. Todas as negociações foram levadas a cabo com a Sra. CG… e com o, mais tarde, gerente da A., o Sr. CU…, que foram informados da intenção da R. de vender o Imóvel. 13. Ficou, então, acordado que a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de Agosto de 2017. 14. Em momento algum, houve dúvidas quanto ao interesse da A. em adquirir o Imóvel, mas tão só e apenas quanto à possibilidade de a A. beneficiar de apoios externos para o conseguir fazer. 15. Embora a proposta de arrendamento não correspondesse à intenção inicial da R., a R. aceitou a celebração de um contrato de arrendamento. 16. Tendo assim a A. no exercício da sua actividade acima descrita (enquanto (enquanto contraente A) celebrado com a R. (enquanto contraente B) em 01/01/2017 (“Start Date: January 1st, 2017), o contrato de arrendamento “Rental Contract”, cuja cópia e respectiva tradução para português está junta como doc. de fls. 143 a 146. 17. Consta do contrato que a A. encontrava-se representada por Sr. C… se representada por Sr. CU… e a R. por Nibits Properties, Lda com sede na morada da A.com sede na morada da A. 18. No âmbito de tal contrato a R. deu de arrendamento à A. o prédio urbano referido em 1., denominado “Vivenda …”, sito na Av. …, n.º … e …--A, Monte Estoril, com área total de 2900m2, a área de 363,5m2 e a área descoberta de 2536,5m2, constituída por vivenda de rés-do-chão, 1.º andar e águas furtadas com área coberta de 279,10m2, com superfície coberta de 6,90m2, estufa com a superfície coberta de 8,80m2; casa da caldeira, com a superfície coberta de 6,60m2, duas arrecadações com superfície coberta de 55,30m2, balneário com superfície coberta de 6,80m2; e logradouro com 2.536,50m2, inscrita na matriz respectiva sob o art.º … do concelho de Cascais, freguesia do Estoril. 19. Como se retira dos Pontos 1 e 6. tal contrato foi celebrado com início no dia 01/01/2017 e termo no dia 30/09/2018, renovando-se por iguais períodos caso qualquer das partes a tal não se opusesse através de notificação escrita enviada à outra com seis meses de antecedência relativamente à data do termo do prazo inicial de vigência. 20. Nos termos do referido contrato, acordaram ainda as partes que:
10. a)De 1 de Janeiro de 2017 a 31 de Agosto de 2017, seria devida, pelo arrendamento, uma renda mensal de € 3.334,00 (cfr. ponto 1 do contrato de arrendamento);
11. b)De 1 de Setembro de 2017 até ao termo do contrato de arrendamento, seria devida, pelo arrendamento, uma renda mensal de € 6.667,00 (cfr. ponto 1 do contrato de arrendamento);
12. c)Caso a aqui A. viesse a beneficiar de financiamento externo da Horizonte 2010 ou de outras fontes (2020=Programa-Quadro da União Europeia para a Investigação e Inovação), a renda de € 6.667,00 passaria a ser devida desde o início do contrato (cfr. ponto 3 do contrato de arrendamento);
13. d)Para garantia do cumprimento das obrigações assumidas enquanto caução, a aqui A. pagaria o valor correspondente a 2 rendas iniciais, ou seja, € 6.667,00, a qual seria devolvida no termo do contrato (cfr. parágrafo 1 do contrato de arrendamento);
14. e)os trabalhos de renovação serão pagos pelo contraente A. incluindo renovações internas e externas e pintura do edifício, a instalação de novas instalações sanitárias simples e cozinha simples, etc. Excluem-se contudo quaisquer custos de renovações estruturais ao imóvel. Qualquer renovação para além das constantes nos itens supra exigirá a aprovação escrita do Contraente B. (cfr. ponto 4 do contrato de arrendamento); 21. Acordaram ainda A. e R . no Ponto 5. do referido contrato de arrendamento que o Contraente A retém a opção exclusiva de compra do imóvel pelo valor EUR de €2.200.000,00 (dois milhões de euros), que é válida até 31/08/2017 “Party A retains the exclusive option to buy the property for EUR 2.200.000.00 valid til August 31st, 2017”. 22. Mais acordaram ainda A. e R. que se a A. adquirisse o imóvel antes de Julho de 2017 e o vendesse antes de 30/09/2018 por valor por valor superior a €2.200.000,00 (dois milhões de euros), então o lucro gerado nestas operações seria dividido em partes iguais entre ambas (Ponto 5 do doc. n.º1). 23. Consta ainda do contrato que o mesmo se rege pelo direito português. Que as assinaturas em mensagens de correio electrónico são aceites por ambos os contraentes e, consequentemente são legalmente válidas. Serão assinadas cópias em papel deste contrato e entregues a ambas as partes. Os termos e condições supra foram acordados por ambas as partes e assinados pelas partes em 15 de Março de 2017 (assinatura do contraente A) e 14 de Março de 2017 (assinatura do contraente B pela própria R.). 24. Em 25/08/2017 a A. remeteu à R. a carta registada com aviso de recepção cuja cópia está junta como doc. 2 de fls. 21v com a PI e a fls. 88v na qual lhe comunicou que “gostaria de notificar V. Exa. Que o meu cliente Greene´s Education Portugal, Lda decidiu exercer e aceitar a opção de compra do imóvel Vivenda … (…) conforme referido no ponto / Cláusula 5 do Contrato de Arrendamento, assinado em 15 de março de 2017 entre a Senhora JV… e a Greene´s. Conforme mutuamente acordado, a Greene´s Education Portugal adquirirá a propriedade Vivenda … pelo valor de 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil euros) livre de qualquer ónus. (…) por isso em breve confirmaremos a data de finalização da venda. Em anexo junta-se a procuração emitida pelo meu cliente Greene´s Education que me concede plenos poderes para assinar e agir em seu nome no que respeita á compra da supra referida propriedade.” 25. A procuração junta em anexo à carta referida no ponto que antecede é a que consta de fls. 23 e de fls. 89 e 90, assinada por CU… em 22 de Agosto de 2017 em Oxford e autenticada no mesmo dia na Av. … n.º …, ….º dt.º em Lisboa onde CU… compareceu e assinou o termo de autenticação. 26. A referida carta foi recebida pela R. no dia 28/08/2017, como se comprova do respectivo aviso de recepção por ela assinado nessa data e cuja cópia está junta como doc. 3 com a PI e doc. 5 junto a fls. 87v. 27. E na sequência dessa carta a A. enviou através do seu advogado à R. no dia 31/08/2017 um email cuja cópia está junta como doc. 4 de fls. 26v solicitando-lhe a realização de uma reunião para a semana que se iniciava no dia 11/09/2017 a fim de se acordarem os detalhes para a finalização da compra e venda do imóvel. 28. A A. através do seu advogado recebeu em 04/09/2017 o email cuja cópia está junta como doc. 5 de fls. 27 no qual a R. através do seu advogado Dr. VS…, lhe comunicou que constatava que a A. não tinha conseguido adquirir o imóvel até 31/08/2018, “… o que fez caducar a opção de compra por aquele valor”, acrescentando que considerava que “A proposta contratual tinha um prazo fixo e a sua aceitação tardia pela A. não conduz a conclusão do negócio por impossibilidade de o realizar em escassos dias”. 29. A A. remeteu através do seu advogado àquela em 07/09/2017 o email junto como doc. 6 de fls. 27v no qual esclarece que o contrato fixa a data de 31/08/2017, não para a outorga da compra e venda do imóvel, mas sim para o exercício da opção de compra do mesmo, e solicitava de novo uma reunião entre as partes para a semana que se iniciava no dia 11/09/2017 em que os gerentes da A. estariam em Portugal. 30. A A. remeteu através do seu Advogado ao Advogado da R. em 26/09/2017 o email junto como doc. 7 a fls. 28 onde comunica “sem uma resposta do Exmo. Colega ao meu email infra, cumpre-me informá-lo de que os meus clientes receberam dos clientes do Exmo. Colega o email que remeto em anexo, relativo a uma eventual cumpra da Quinta de Manique na qual mantêm também interesse. Não obstante tal interesse na Quinta de Manique, os meus clientes não pretendem desistir de fazer valer os seus direitos de opção de compra do imóvel sito na Av. …, n.º … no Monte Estoril, pelo que reitero ao Exmo. Colega a solicitação para uma reunião urgente sobre este tema, sob pena de ter de aconselhar os meus clientes a recorrer aos meios contenciosos para defenderem a sua posição, o que compreenderá dificultará a realização de qualquer destas transacções (…)”. 31. O Ilustre mandatário dos RR enviou ao ilustre mandatário dos AA o email junto como doc. 8 datado de 28/09/2017 onde comunica que “para os meus clientes a questão da aquisição da propriedade do prédio do Monte Estoril está encerrada e o colega procederá como entender. A serem retomadas negociações será pelo valor actual de mercado. Em todo o caso, vou comunicar aos meus clientes o conteúdo das suas mensagens e logo veremos da oportunidade de reunir sobre este assunto”. 32. Porque ao mesmo tempo a A. estava a negociar com o marido da R. a aquisição de um outro imóvel, em 19 de Outubro de 2017 o gerente da A. reuniu com o marido da R.. 33. Nessa reunião CU… reconheceu perante o marido da R. que a A., em Agosto de 2017, não tinha dinheiro para comprar o Imóvel e que os fundos ainda não se encontravam disponíveis. 34. Nessa mesma reunião, o marido da R. reafirmou a vontade desta de vender o imóvel e ainda a disponibilidade da R. para manter o preço de €2.200.000,00. Sendo que, querendo comprar, a A. teria de reunir os fundos e concluir o negócio com a maior rapidez. 35. CU… da A. enviou ao marido da R. o email junto como doc. 9 em 25/10/2017 onde se lê “Agradeço por se ter disponibilizado o tempo para a nossa reunião da semana passada pela franqueza da discussão. “I juste wanted to confirm that we are keen to go ahead with the purchase os Monte Estoril and believe that the funds are in place(…)” em português “Só quis confirmar que estamos interessados em prosseguir com a compra do Monte Estoril e acredite que o financiamento existe. Se estiver de acordo pode enviar-me os documentos de venda que são necessários em Portugal de forma que possamos preparar toda a documentação com um solicitador?”. 36. A R. enviou em 23/10/2017 à A. a comunicação junta como doc. 10 a fls. 34 e ss onde comunica “No seguimento da carta do vosso advogado datada de 25 de agosto de 2017 em que me notificavam da vossa intenção “de exercer e aceitar “ a opção de compra do imóvel supra referido pelo preço acordado no ponto 5 do contrato de Arrendamento de 1 de janeiro de 2017, V. Exas nunca me notificaram de uma data para a concretização de tal compra. Verifico também que o documento designado de procuração anexo á carta do vosso advogado, emitido pela Green Education Portugal foi assinado pelo Sr. CU… em Oxford em 22de Agosto de 2017 e não em lisboa. Considero esta situação muito estranha e pela presente venho notifica-la que não aceito continuar á espera que a vossa intenção se concretize, e, por conseguinte, é pela presente notificada de que o seu direito de opção expirou e que o mesmo não tem agora qualquer efeito.” 37. Em resposta a A. pelo seu mandatário enviou á R. em 30/10/2017 a comunicação junta como Doc. 11 onde além do mais comunica que “(…)a minha cliente considera, como sempre considerou, que a opção de compra foi válida e tempestivamente efectuada, pelo que naturalmente a mesma está em vigor, sendo destituída de facto e de direito a sua intenção de dar sem efeito essa opção. Recordo que, não tendo sido estipulado no contrato de arrendamento uma carta para a assinatura da escritura, caberá às partes marcar, preferencialmente, por acordo a data de realização dessa escritura, o que o meu cliente tem frequentemente vindo a tentar fazer desde 25/08/2017, mas que V. Exa. Sem fundamento, se tem oposto (…) Ora, uma vez que V. Exa. Já considera que a escritura podia e pode realizar-se após 31/08/2017 o que se saúda, sou novamente a insistir para que me remeta à minha cliente, a documentação necessária que lhe cabe enquanto proprietária disponibilizar para se poder marcar a escritura de compra e venda do imóvel, e sugira, desde já uma data razoável para a realização da mesma. Mais uma vez (…) solicito o agendamento de uma reunião para, de comum acordo, se marcar essa data, reunir toda a documentação necessária e acertar-se os demais pormenores (p. ex. local e notário) para a realização com sucesso da referida escritura. Assim, a minha cliente aguardará por 15 dias 8de calendário) findos os quais, não terá alternativa senão recorrer aos meios judiciais para fazer valer os seus direitos.” 38. A R. encontrando-se já exausta e cansada com a situação e perante a advertência de recurso aos meios judiciais com os consequentes custos e desgaste, e perante a veemência da A. em querer celebrar o contrato de compra e venda a R. decidiu marcar a escritura dentro dos 15 dias do prazo mencionado na carta referida no facto provado que antecede. 39. Notificando de seguida A. enviando para o efeito no dia 3 de Setembro de 2017 à A. a comunicação junta como doc. 12 (fls. 40) “Vimos pelo presente notificar V. Exa. Para comparecer no Cartório Notarial da Dra. AM… na R …, n.º … Cascais às 11h do dia 7 de Novembro de 2017 ou às 14h30m do dia 9 de Novembro de 2017 ao vosso critério, para assinar a escritura notarial de compra e venda do imóvel supra indicado, de que sou a proprietária, pelo preço de €2.200.000,00 (dois milhões e duzentos euros). Foi acordado que o pagamento deste preço seria efectuado até 31 de agosto de 2017, no Ponto5 do contrato de arrendamento e V. exas nunca me notificaram uma data para a referida compra. Caso V. Exas. não compareçam ou não cumpram o pagamento do valor indicado, a oferta de venda pelo peço acima mencionado ficará definitivamente sem efeito”. 40. Dessa convocatória foi dado conhecimento ao ilustre mandatário da A. pelo ilustre mandatário da R. em 3/11/2017 cfr. Doc. 13 de fls. 40v, através do qual envia o código da certidão permanente do registo predial, a caderneta predial e o certificado energético de fls. 41 a 45 e comunica que “Junto envio para seu conhecimento e na qualidade de procurador da Greene´s Education Portugal, Lda, a convocatória para a escritura de compra e venda do prédio da Avenida … n.º …, no Monte Estoril, para os dias 7 ou 9 de Novembro de 2017, da próxima semana, consoante for mais conveniente aos seus representados. A escritura está marcada no cartório Notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais. O Código da certidão permanente do registo predial é a seguinte: PP-…-…-…-…. Envio também cópia da caderneta predial e do certificado energético. O prédio foi construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações urbanas pelo que está dispensado da licença de utilização.” 41. O dia 07/11/2017 é uma terça-feira e o dia 09/11/2017 é uma quinta-feira. 42. Pelo ilustre mandatário da A. foi enviado ao ilustre mandatário da R. o email datado de 07/11/2017 dando conhecimento da carta enviada pela A. à R. em resposta à carta de 03/11/2017 (Doc. 17 de fls. 50). 43. A A. no dia 07/11/2017 enviou à R. a carta junta a fs. 52 como doc. 18 onde comunica: “(…) pela presente venho confirmar a recepção da sua carta datada de 3 de Novembro, relativa á data do notário para a compra pelo meu cliente (…) Até à data o meu cliente ainda não recebeu a notificação escrita, mas solicitou-me que prosseguisse (…)” além de solicitar seja enviada “declaração” da Câmara Municipal de Cascais que ateste que o imóvel é anterior a 1951 e que em conformidade não necessita de licença de utilização. Nas próximas semanas o Sr. CU… estará em viagem na Europa e depois na China e só regressando a Oxford no dia 28 de Novembro. Consequentemente gostaria de sugerir as datas de 30 de Novembro, 4 de Dezembro ou 5 de Dezembro para a assinatura da escritura de compra e venda do referido imóvel no cartório Notarial da Dra. AM… (…)”. 44. Em resposta o ilustre mandatário da R. enviou ao ilustre mandatário da R. o email junto como Doc. 19 a fls. 52v onde se lê “a minha notificação para si foi perfeita, não só por o colega ser o procurador da sociedade para efeito da compra e não apenas o seu mandatário e ter claramente sido notificado para a escritura de compra e venda dentro do prazo por si fixado, como, além disso, todos os elementos necessários à outorga da escritura terem sido enviados para si e para o cartório notarial. Junto envio para seu conhecimento atempado a certidão camarária que comprova que o edifício objecto da opção de compra ter sido construído antes de 1951 e portanto estar dispensado da licença de utilização”. 45. Pela Chefe de Divisão de Assuntos Jurídicos da Câmara Municipal de Cascais foi emitida em 15/09/2011 a certidão junta como doc. 20 a fls. 53 pela qual certifica que o imóvel referido em 1. é de construção anterior a 1951. 46. Pelo Ilustre mandatário da A. foi enviada ao ilustre mandatário da R., em 08 de Novembro de 2017 o email junto como doc. 21 onde se lê: “1- A notificação do Exmo. Colega enferma dos seguintes vícios:
15. a)A procuração que detenho apenas me confere poderes para exercer a opção de compra do imóvel em nome da minha cliente mas não para proceder á sua compra pelo que para este efeito apenas é válida a notificação feita directamente à minha cliente, que só hoje a recepcionou.
16. b)Não me foi enviado com a referida notificação um documento essencial à outorga da escritura, a declaração camarária comprovativa de que o prédio foi constituído antes de 1951(…)
17. c)Não tendo o Exmo. Colega enviado a planta anexa á declaração camarária e nela referida continuo ainda nesta data e a esta hora,
18. d)Não fixei em momento algum qualquer prazo para a execução da escritura de compra e venda, pois sempre lhe comuniquei que a data para esse efeito teria de ser definida de comum acordo, o que reiterei quando transmiti á cliente do Exmo. Colega, na minha carta de 30/10/2017 que a minha cliente aguardaria por 15 dias para que fosse agendada uma reunião para, de comum acordo, se marcar a data da escritura sob pena de agir judicialmente, sendo também certo que em caso algum fixaria um prazo nas condições que constam da notificação do Exmo. Colega e que manifestamente revelam a inexistência clara de uma vontade séria de cumprir os compromissos contratados. 2-Nestes termos reafirmo o teor da carta por mim enviada à cliente do Exmo. Colega com data de 07/11/2017.(…)”. 47. Nem a A. nem outrem em sua representação compareceu nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017 no cartório notarial da dra. AM…, sito na Rua … n.º …, em cascais. 48. Pela notária Dra. MA… foi lavrado Instrumento Notarial Avulso junto como doc. 8 a fls. 93v e 94 onde além do mais consta: “desejando ela vendedora realizar avisou por carta registada de três de Novembro corrente, com aviso de recepção assinado pelo destinatário em sete de Novembro corrente de que deveria comparecer neste cartório à hora marcada munido do preço acordado. Eu é desejo dela outorgante que fique consignado que os representantes legais da sociedade “Greene´s Education Portugal, unipessoal, Lda.” ainda que devidamente notificados para estarem presentes no acto conforme documentos em anexo e tendo diligenciado a promitente-vendedora na obtenção de todos os documentos indispensáveis à realização da escritura marcada, no entanto não compareceram nem se fizeram representar pelo que não foi possível celebrar a referida escritura. Eu, Notário, tendo feito a interpelação às pessoas presentes neste cartório á hora atrás indicada constatei não terem comparecido quaisquer representantes da sociedade compradora, pelo que não foi possível celebrar a compra e venda do dito prédio, conforme a sua referida marcação, por motivos imputáveis ao comprador. (…)”. 49. Consta dos autos (doc. 14) a fls. 46 um resultado da simulação feita pela A. junto do BPI Leasing Imobiliário (rendas antecipadas) datada de 23/11/2017, constando do mesmo em nota que: “os resultados desta simulação são indicativos e não consideram as alterações de taxa ou de preçário que ocorram até á contratação do leasing imobiliário, nem consideram as alterações de indexante que venham a ocorrer durante o prazo de financiamento. Os valores dos encargos são aproximados”. 50. Pela Autoridade Tributária e Aduaneira foram emitidas em 05/12/2017 as notas de liquidação juntas a fls. 48 e 49 (docs. 15 e 16) relativas à importância do IMT e do Imposto e de Selo a serem pagas pela aquisição do imóvel referido em 2. 51. Pela A. através do seu advogado foi enviada à R. a comunicação datada de 16/11/2017 junta como doc. 22 onde comunica que: “1. A n/cliente (…) não recebeu até à presente data qualquer resposta á missiva que lhe remetemos no dia 7 de Novembro de 2017, na qual sugeria a marcação por comum acordo da outorga da escritura de compra e venda pelo preço de €2.200,00 (…) para os dias 30/11/2007, 04/12/2017 ou 05/12/2017. 2. Porque decorreram já 8 dias(…)decidiu informar de que procedeu á marcação da data para outorga da escritura de compra e venda para o dia 05/12/2017 às 12horas, no Cartório Notarial do dr. EF…, sito na Rua …, n.º …, ….º andar em Lisboa.; 3. 4. Não obstante o acima exposto, reitera a minha cliente a disponibilidade para, de comum acordo, ser fixada pro ambas as partes outra data ou hora(…) 5. Caso V. Exa. não dê resposta nos cinco dias seguintes ao dia de hoje considera a minha cliente que V. Exa. Aceitou a marcação da escritura para a data indicada 6. (…) o preço de €2.200.000,00 será pago através de cheque bancária (…)” 52. No dia 30/11/2017 a R. enviou à A. a carta junta como Doc. 23 Comunicando que (…) enviei anteriormente à Greene´s Education Portugal uma carta datada de 3 de Novembro de 2017 a notificar o sr. CU… para comparecer no Cartório Notarial de Dra. AM… no dia 7 ou 9 de Novembro para assinar o referido contrato de venda. Essa carta foi enviada por correio registado (…) mas conforme consta no site dos Serviços postais não foi recebida por si, embora tenha sido notificado para a levantar no dia 7 e no dia 17 de Novembro. Conforme disposto no n.º2 do artigo 224.º do código civil, uma comunicação que não seja recebida apenas devido a falta do destinatário é, no entanto eficaz. Assim, pelo facto da não comparência no cartório notarial nas referidas datas (7 ou 9 de Novembro) o direito de opção exclusiva de venda expirou(…) No próximo dia 05 de Dezembro comparecerei no cartório Notarial por vós escolhido (Dr. EF…), mas não assinarei o contrato de venda, e declarando, em vez disso, as razões acima mencionadas”. 53. No dia 05/12/2017 o dia fixado pela A. para a outorga da escritura de compra e venda compareceram no cartório Notarial do Sr. Dr. EF… a A. e a R. que se recusou a outorgar a escritura, como se comprova pelo certificado notarial cuja cópia está junta como doc. Doc.24 onde ficou a constar que “ … a sociedade compradora Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no Cartório Notarial em Cascais a cargo da Notaria AM… nos dias 07 e 09 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu e que com esta ausência o direito de opção exclusiva da mencionada Greene´s Education Portugal, Unipessoal, Lda na aquisição do mencionado imóvel caducou.” 54. A R. em 12/12/2017 remeteu á A. a carta junta como doc. 25 na qual para além de reiterar que considera que o direito de opção exclusiva da A. na aquisição do imóvel caducara lhe comunicou que se opõe à renovação do contrato de arrendamento pelo que o mesmo terminaria a 30/09/2018 devendo tal imóvel ser-lhe restituído nessa data desocupado de pessoas e bens, restituição que até à data não ocorreu. 55. No dia 05/12/2017 a A. tinha pago à R. uma renda adiantada como caução no valor de €3.3334,00a renda vencida em Dezembro de 2017 no valor de €6.667,00 e pagou ainda as rendas vencidas de Janeiro e Fevereiro de 2018 perfazendo tudo o valor de €23.335,00. 56. A A. em Julho de 2016 executou os trabalhos e as obras no imóvel arrendado, no valor total de € 74.305,01 que pagou, a seguir discriminados, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda., cfr. doc. nº 1 que se junta a fls. 134 a 137: - Demolição/remoção com transporte a vazadouro dos seguintes elementos identificados em obra:
19. a)Demolição da estrutura de madeira da instalação sanitária e sanitários no alpendre da cozinha (Alçado Poente)
20. b)Remoção de todas as portadas externas, o aro é para manter
21. c)Remoção de todas as louças sanitárias de todos as instalações sanitárias
22. d)Remoção do todos os armários da cozinha e sanca falsa sobre os armários
23. e)Remoção de todos os peitoris de madeira podres dos vão de janelas exteriores para posterior colocação de novos.
24. f)Remoção de aro podre da porta interior da cozinha
25. g)Remoção de todos os troços de rodapé podres para posterior aplicação de novos.
26. h)Remoção de peças de pavimento em mármore danificadas e peças de pavimento em madeira podres i ) Remoção de pavimento em alcatifa do quarto e remoção do vinil da dispensa j ) Remoção de vidros martelados ( com relevo interiores e porta principal
27. h)Remoção da estrutura metálica no exterior, piso térreo, alçado lateral. – Instalação dos seguintes elementos identificados em obra:
28. a)1 Instalação sanitária do R / C
29. b)2 Instalações sanitárias no 1º Andar mantendo a banheira
30. c)2 Instalações sanitárias no piso 2 – Reparação dos seguintes elementos identificados em obra:
31. a)Aplicação de novos peitoris e algumas madeiras em todos os vãos de janela exteriores e aro interior da porta da cozinha, prontos a pintar.
32. b)Aplicação de rodapés em madeira com 0,20m de altura pronto a pintar
33. c)Aplicação de rodapés em madeira com 0,10 de altura, pronto a pintar
34. d)Afinação de todas as portas interiores
35. e)Afinação de todas as janelas exteriores e substituição de vidros partidos
36. f)Reparações em pavimentos em pedra e cerâmicos sem substituição de peças danificadas e limpeza final com máquina de água, resultado final com diferentes tonalidades e texturas.
37. g)Reparação de pavimentos em madeira, elementos soltos ou podres, e limpeza com despolimento mecânico, incluindo aplicação de cera acrílica sem betumar juntas.
38. h)Envernizamento do corrimão da escada e enceramento do pavimento da escada.
39. i)Reparação em pavimento de zona húmida com tinta tipo epoxy com acabamento antiderrapante, inclui zona de duche. – Pintura dos seguintes elementos identificados em obra:
40. a)Tetos interiores – Preparação de bases danificadas com as reparações necessárias e aplicação de pintura de tetos interiores com uma demão de primário, isolante e duas demãos de tinta de água de primeira qualidade para perfeito acabamento.
41. b)Paredes interiores – Preparação de bases danificadas com as reparações necessárias e aplicação de pintura de tetos interiores com uma demão de primário, isolante e duas demãos de tinta de água de primeira qualidade para perfeito acabamento
42. c)Paredes exteriores, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, rebocos de desagregados e remoção de verdetes com lavagem a jato de água em todas as superfícies, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta textura (tinta de areia) para exteriores de cor branco e cinza
43. d)Tetos exteriores, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, rebocos de desagregados e remoção de verdetes com lavagem a jato de água em todas as superfícies, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta textura (tinta de areia) para exteriores de cor branco e cinza
44. e)Teto de madeira, com reparação de fissuras, reparação de cimalhas, aplicação de uma demão de primário, isolante e aplicação de tinta de esmalte de cor verde mate
45. f)Execução de montagem e desmontagem de andaimes para execução dos trabalhos de pintura e reparações de rebocos e cimalhas
46. g)Execução de pintura em vãos exteriores, apenas na face interior incluindo lixagem, betumagem de fissuras, aplicação de massa de vidros onde necessário, betumagem de fissuras aplicação de massa de vidros incluindo uma demão de primário e acabamento com tinta de esmalte de cor branco
47. h)Execução de pintura de rodapés com 0,20 m de altura, incluindo lixagem, betumagem de juntas, e aplicação de tinta de esmalte de cor branco
48. i)Execução de pintura de todos os armários da dispensa, armários de bancada e de parede e de elementos separados
49. j)Execução de pintura interior e exterior de todos os armários de parede encastrados – Diversos
50. a)Execução de limpeza de paredes em pedra ou cerâmicos, de todas as instalações sanitárias, remoção de calcários ou outras sujidades, incluindo tapamento de foros de fixações e canalizações anuladas
51. b)Limpeza final da obra – Fornecimento e montagem do seguinte equipamento sanitário incluindo todas as ligação e acessórios e adaptação da rede de águas aos novos equipamentos: – 1 Lavatório de coluna - 1 Sanita com autoclismo de mochila com tampo - 1 Monobloco de bidé – 1 Espelho com 1,00 x 1,15m - 4 Sanitas com autoclismo de mochila com tampo – Teste do estado das instalações técnicas da: - Rede Elétrica - Águas (frias e Quentes) – Rede de Esgotos - Rede de Gás - Rede de aquecimento central – Fornecimento e montagem de 30 tomadas de telecomunicações incluindo cabo e abertura e tapamento de roços – Execução de rede elétrica embebida, com fornecimento e instalação de calhas, cabos, caixas, e 100 tomadas duplas distribuídas pelos três andares do edifício, fornecimento de quadro elétrico para substituir o existente, incluindo a proteção aos dos novos circuitos das 100 tomadas e trabalhos de construção civil para embeber o quadro elétrico - ARRANJOS EXTERIORES - Execução de pintura a pistola em muro, sem reparações, incluindo apenas a escovagem do material solto - Execução de pintura a pistola do anexo 2 e 3 (só exterior), anexo 1 – Garagem, (exterior e interior) e zona aberta, sem reparações, incluindo apenas a escovagem do material solto. 57. A A. realizou ainda em 13/09/2016 os trabalhos a que se reportam a factura junta a fls. 124 v num total de €24.963,76 que pagou, contratando para o efeito a empresa Pascoal Monteiro, Construções, Lda. 58. Os trabalhos referidos em 56 e 57 foram discutidos e autorizados pela R. e custeados pela A. no pressuposto de que iria adquirir o imóvel; 59. A A. tem vindo a efectuar o depósito dos valores A A. tem vindo a efectuar o depósito dos valores relativosrelativos rendasrendas acordadas no acordadas no contrato referido em 18 a 23contrato referido em 18 a 23 desde desde MarçoMarço de 2018 em conta aberta pade 2018 em conta aberta para o efeito em nome da Plater –– Serviços de Apoio Á gestão, Unipessoal, Lda no Novo Banco Serviços de Apoio Á gestão, Unipessoal, Lda no Novo Banco com o n.º …, com o n.º …, a qual a qual apresentava em 10/12/2018 o saldo no valor de apresentava em 10/12/2018 o saldo no valor de €66.670,00 (cfr. doc. 2 junto a fls. 141).€66.670,00 (cfr. doc. 2 junto a fls. 141). * A DECISÃO RECORRIDA CONSIDEROU COMO NÃO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE: Não se provou que: a. Era impossível à A. fazer deslocar o seu gerente único a Portugal nos dias 7 ou 9 de Novembro de 2017 o que era do conhecimento da R. b. Nenhum banco tem possibilidade de em 24 h disponibilizar a um cliente valores na ordem do €2.360.000,00, o que era do conhecimento da R. c. A R. sabia que a A. não tinha possibilidade para disponibilizar as declarações fiscais para o IMT e imposto de selo. d. A R. sabia que a A. não podia comparecer nas datas nas datas designadas para os dias 7 e 9 de Novembro de 2017. e. O gerente da A. estava em viagem pela Europa e ia de seguida para a China e só retornaria a Oxford em 28/11/2018, f. A A. realizou a reparação e conservação de caminho em pedra para segurança da passagem e remoção de árvores e outra vegetação do jardim do imóvel, cujo custo ascendeu a € 1.812,01; g. A A. realizou em 28/12/2018 a reparação de fechadura da porta e trinco elétrico, fabricação de novas chaves e reparação e conservação das portas interiores do imóvel em 22/10/2016 , cujo custo ascendeu a € 1.070,01; h. A A. custeou os serviços referentes a manutenção do aquecimento € 46,13; i. A A. realizou as obras de reparação e desentupimento do ramal principal de esgoto do imóvel, no total de € 2091,00; j. A A. custeou os serviços de conservação e manutenção de electricidade, caixa de fusíveis, toneiras e canos, vidros e janelas, portão, aquecedores interiores, instalação de gaz e fechaduras, no total de € 3.505. * 4. Enquadramento jurídico: ** A) Da impugnação da matéria de facto pela Autora: Alega a autora/apelante que deve ser alterada a redação dos pontos 13), 14), 27), 33), 34), 40) e 53) dos factos provados, eliminado o ponto 32) dos factos provados, aditado um novo facto provado com o n.º 34-A) e incluídos nos factos provados os pontos que identifica. Sobre a temática da impugnação da matéria de facto, dispõe o artigo 640º, nº 1, do Código de Processo Civil que: “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
52. a)Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
53. b)Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
54. c)A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”. No que toca à especificação dos meios probatórios, “quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (artigo 640º, nº 2, al.
55. a)do Código de Processo Civil). Quanto ao cumprimento deste ónus impugnatório, o mesmo deve, tendencialmente, fazer-se nos seguintes moldes: “(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória” (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-02-2015, Processo 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES). Assim, aos concretos pontos de facto, concretos meios probatórios e à decisão deve o recorrente aludir na motivação do recurso (de forma mais desenvolvida), sintetizando-os nas conclusões. As exigências legais referidas têm uma dupla função: Delimitar o âmbito do recurso e tornar efectivo o exercício do contraditório pela parte contrária (pois só na medida em que se sabe especificamente o que se impugna, e qual a lógica de raciocínio expendido na valoração/conjugação deste ou daquele meio de prova, é que se habilita a contraparte a poder contrariá-lo). O recorrente deverá apresentar «um discurso argumentativo onde, em primeiro lugar, alinhe as provas, identificando-as, ou seja, localizando-as no processo e tratando-se de depoimentos a respectiva passagem e, em segundo lugar, produza uma análise crítica relativa a essas provas, mostrando minimamente por que razão se “impunha” a formação de uma convicção no sentido pretendido» (Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 17-03-2014, Processo nº 3785/11.5TBVFR.P1, relator ALBERTO RUÇO). Os aspectos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade (cfr. Ac. do STJ de 28-04-2014, P.º nº 1006/12.2TBPRD.P1.S1, relator ABRANTES GERALDES). Não cumprindo o recorrente os ónus do artigo 640º, n.º 1 do C.P.C., dever-se-á rejeitar o seu recurso sobre a matéria de facto, uma vez que a lei não admite aqui despacho de aperfeiçoamento, ao contrário do que sucede quanto ao recurso em matéria de direito, face ao disposto no art. 639º, nº 3 do C.P.C. (cfr. Ac. do Tribunal da Relação de Guimarães de 19-06-2014, P.º n.º 1458/10.5TBEPS.G1, relator MANUEL BARGADO). A cominação da rejeição do recurso, prevista para a falta das especificações quanto à matéria das alíneas a), b), e
56. c)do n.º 1, ao contrário do que acontece quanto à matéria do n.º 2 do art. 640.º do CPC (a propósito da «exatidão das passagens da gravação em que se funda o seu recurso»), não funciona automaticamente, devendo o Tribunal convidar o recorrente a suprir a falta de especificação daqueles elementos ou a sua deficiente indicação (cfr. Ac. do STJ de 26-05-2015, P.º n.º 1426/08.7CSNT.L1.S1, relator HÉLDER ROQUE). Dever-se-á usar de maior rigor na apreciação da observância do ónus previsto no n.º 1 do art. 640.º (de delimitação do objecto do recuso e de fundamentação concludente do mesmo), face ao ónus do n.º 2 (destinado a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes, que tem oscilado em exigência ao longo do tempo, indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização exacta das passagens da gravação relevantes) (neste sentido, Ac. do STJ de 29-10-2015, P.º n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1, relator LOPES DO REGO). O ónus atinente à indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, pelo que a falta de indicção, com exactidão, só será idónea a fundamentar a rejeição liminar se dificultar, de forma substancial e relevante, o exercício do contraditório, ou o exame pelo tribunal, sob pena de ser uma solução excessivamente formal, rigorosa e sem justificação razoável (cfr. Acs. do STJ, de 26-05-2015, P.º nº 1426/08.7CSNT.L1.S1, relator HÉLDER ROQUE, de 22-09-2015, P-º nº 29/12.6TBFAF.G1.S1, relator PINTO DE ALMEIDA, de 29-10-2015, P.º n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1, relator LOPES DO REGO e de 19-01-2016, P.º nº 3316/10.4TBLRA-C1-S1, relator SEBASTIÃO PÓVOAS). A apresentação de transcrições globais dos depoimentos das testemunhas não satisfaz a exigência determinada pela al.
57. a)do n.º 2 do art. 640.º do CPC (neste sentido, Ac. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 405/09.1TMCBR.C1.S1, relatora MARIA DOS PRAZERES BELEZA), o mesmo sucedendo com o recorrente que procede a uma referência genérica aos depoimentos das testemunhas considerados relevantes pelo tribunal para a prova de quesitos, sem única alusão às passagens dos depoimentos de onde é depreendida a insuficiência dos mesmos para formar a convicção do juiz (cfr. Ac. do STJ de 28-05-2015, P.º n.º 460/11.4TVLSB.L1.S1, relator GRANJA DA FONSECA). Nas conclusões do recurso devem ser identificados com precisão os pontos de facto que são objecto de impugnação, bastando quanto aos demais requisitos desde que constem de forma explícita da motivação (neste sentido, Acs. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES, de 01-10-2015, P.º nº 824/11.3TTLRS.L1.S1, relatora ANA LUÍSA GERALDES, de 11-02-2016, P.º nº 157/12-8TVGMR.G1.S1, relator MÁRIO BELO MORGADO). Note-se, todavia, que atenta a função do tribunal de recurso, este só deverá alterar a decisão sobre a matéria de facto se concluir que as provas produzidas apontam em sentido diverso ao apurado pelo tribunal recorrido. Ou seja: “I. Mantendo-se em vigor, em sede de Recurso, os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pelo Tribunal da Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto só deve ser efectuado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados. II: Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação, quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência final, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira Instância” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-06-2017, Processo 6095/15T8BRG.G1, relator PEDRO DAMIÃO E CUNHA). A insuficiência da fundamentação probatória do recorrente não releva como requisito formal do ónus de impugnação, mas, quando muito, como parâmetro da reapreciação da decisão de facto, na valoração das provas, exigindo maior ou menor grau de fundamentação, por parte do tribunal de recurso, consoante a densidade ou consistência daquela fundamentação (neste sentido, Ac. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES). Contudo, “não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica para a solução da causa ou mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15-09-2015, Processo 6871/14.6T8CBR.C1, relator MOREIRA DO CARMO), sob pena de se praticar um acto inútil proibido por lei (cfr. artigo 130.º do CPC). Estas as linhas gerais em que se baliza a reapreciação da matéria de facto na Relação. Vejamos, pois, a isso nada obstando, as questões que, neste âmbito, foram suscitadas pela autora/apelante. * 1) Se deve ser alterada a redação do ponto 13) dos factos provados para a seguinte: “13. Ficou então acordado que a A., podendo, teria o direito de comunicar à R. a sua decisão de optar comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, até 31 de agosto de 2017.”? Invoca a autora/apelante, neste ponto, que: “1 - Entendeu a meritíssima juíza “a quo” dar por provado, no ponto 13. da matéria de facto dada por provada, que: “Ficou então acordado que a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de agosto de 2017”. Antes de mais, há que realçar, que a meritíssima juíza “a quo”, significativamente, não fundamentou de forma especificada a prova em que se baseou para dar por assente a matéria deste ponto. Sucede que, não tal não só resultou provado do teor dos depoimentos gravados na audiência de julgamento, como abaixo demonstraremos, como tal constitui uma contradição factual manifesta e evidente com a matéria dada também por provada nos pontos 11. e 21. da mesma sentença. Com efeito, no contrato de arrendamento celebrado entre as partes relativo ao imóvel, cujo teor foi dado por integralmente provado, consta clara e expressamente no seu ponto 5., que a Apelante “retém a opção exclusiva de compra do imóvel pelo valor EUR de €2.200.000,00 (dois milhões de euros), que é válida até 31/08/2017.” É que, se se dá por provado que a Apelante tinha uma opção de compra do imóvel valida até 31/08/2017, não se pode dar por provado simultaneamente que a Apelante poderia comprar o imóvel, mas que teria de o fazer até essa data, pois tal apenas seria licito admitir, não como matéria de facto dada por provada, mas antes como mera conclusão interpretativa da meritíssima juíza “a quo” do teor do referido ponto 5., do contrato de arrendamento, em função da sua análise da prova produzida pelas partes quanto a tal matéria. Mas mesmo essa conclusão seria ilegítima e absolutamente infundamentada, face á prova produzida nos autos e, em primeiro lugar face aos depoimentos gravados. Com efeito, se ouvirmos o depoimento da testemunha MU…, ele declarou expressamente que a Apelante sempre entendeu que a Apelante “sempre entendeu claramente que exercer a opção para comprar, quer dizer que tinham de manifestar a intensão de comprar o imóvel até aquela data e não ter que na realidade o comprar até àquela data.” (gravação do depoimento de MU… de 10,16 m até 11,11 m). Mais adiante a mesma testemunha declarou ainda que a expressão “option to by the property” constante do ponto 5. do contrato citado contrato de arrendamento, significa “ claramente que declara que é uma declaração de intensão, de acordo com todas as normas internacionais que ele conhece em inglês, aquilo quer dizer manifestar a intenção de comprar” (gravação do depoimento de MU… de 12,34 m até 13,17 m). E ainda mais adiante, perguntado pelo advogado da Apelante sobre se essa foi sempre a interpretação que esta deu á referida clausula do contrato respondeu “Absolutamente, e julgo que é a interpretação que qualquer pessoa daria.” (gravação do depoimento de MU… de 13,25 m até 13.49 m). Sobre esta matéria não houve outros depoimentos para além da Ré e do seu marido, cujos depoimentos, (ao contrario da convicção manifestada pela meritíssima juíza “ a quo”9), não são minimamente credíveis, como adiante provaremos, não só por terem interesse direto, objetivo e indiscutível no desenlace do pleito, como também porque tais depoimentos foram absolutamente contraditórios com o teor dos documentos da sua autoria e por eles próprios juntos aos autos, e que por isso fazem neles prova plena. Resulta pois, com indiscutível clareza do depoimento da testemunha MU…, que não é parte no processo e nele não tem qualquer interesse, não só que a Apelante sempre interpretou a clausula 5ª do contrato como estabelecendo o prazo de 31/08/2017, até ao qual esta tinha o direito de comunicar á Apelada a sua decisão de optar pela compra do imóvel nas condições fixadas nessa clausula, e não no sentido de ter de executar e assinar o respetivo contrato de compra e venda até esse dia. Mais, do depoimento da testemunha MU…, que é inglês e “tutor sénior na universidade de Oxford” (gravação do depoimento de MU… de 1,22 m até 1,42 m), que esta interpretação do ponto 5. do contrato de arrendamento, tem credibilidade máxima, e é a única compatível, com todas as normas de acordo com todas as normas internacionais que ele conhece em inglês, ao contrário, a interpretação defendida pela Apelada e pelo marido desta, que são de nacionalidade holandesa, e portanto, não têm nem a competência nem o conhecimento profundo desta testemunha na língua inglesa e no significado autentico das suas expressões idiomáticas. Tem também de concluir-se da parte teor do mesmo ponto 5. do contrato de arrendamento, dada por provada no nº 22 da factualidade dada por provada na douta sentença recorrida: “Mais acordaram ainda A. e R. que se a A. adquirisse o imóvel antes de Julho de 2017 e o vendesse antes de 30/09/2018 por valor por valor superior a €2.200.000,00 (dois milhões de euros), então o lucro gerado nestas operações seria dividido em partes iguais entre ambas (Ponto 5 do doc. n.º1)” que as partes ao celebrarem tal contrato admitiram como possível que a escritura de compra e venda do imóvel se realizasse depois de 31/08/2017, pois que como se vislumbra do teor este ponto 22., as partes, quando o entenderam necessário fixaram, para determinados efeitos, apenas uma data precisa, até à qual compra efetiva tinha de ser outorgada, pelo que caso fosse essa a sua interpretação quanto á data de 31/08/2019, ter-se-iam expressado de forma idêntica e, de facto, não o fizeram. Concretamente, se o imóvel fosse comprado antes de Julho de 2017 e vendido antes de 30/09/2018 por valor superior a €2.200.000,00 (dois milhões de euros), então o lucro gerado nestas operações seria dividido em partes iguais entre ambas. Por outro lado, a prova de que foi essa sempre a interpretação que a Apelante deu ao ponto 5. do contrato de arrendamento, resulta também de forma inequívoca do teor dos seguintes documentos por ela juntos aos autos, e que não tendo sido impugnados pela Apelante, fazem prova inequívoca e plena de tal convicção: - Carta datada de 25/08/2017 que constitui o doc. nº 2 anexo á PI - E-mail datado de 31/08/2017 que constitui o doc. nº 4 anexo á PI - E-mail datado de 07/09/2017 que constitui o doc. nº 6 anexo á PI - E-mail datado de 26/09/2017 que constitui o doc. nº 7 anexo á PI - Carta datada de 30/10/2017 que constitui o doc. nº 11 anexo á PI - Carta datada de 07/11/2017 que constitui o doc. nº 18 anexo á PI - Carta datada de 16/11/2017 que constitui o doc. nº 22 anexo á PI Por outro lado, é também manifesto que a própria Apelada, interpretou várias vezes da mesma forma o ponto 5. do contrato de arrendamento, como resulta do teor dos documentos abaixo indicados, da sua autoria e juntos pela própria aos autos, e que por isso fazem prova plena do seu conteúdo: - Carta datada de 03/11/2017 que constitui o doc. nº12 anexo á PI onde a R. declara que, designadamente que: “Caso V. Exas. não compareçam ou não cumpram o pagamento do valor indicado, a oferta de venda pelo preço acima mencionado ficará definitivamente sem efeito.”. - Carta datada de 30/11/2017, que constitui o doc. nº 23 anexo á PI, onde a R. declara, designadamente, que “Assim, pelo facto da não comparência no cartório notarial da Dra. AM… nas referidas datas (7 ou 9 de Novembro), o direito de opção exclusiva de venda à Green’s Education Portugal expirou. No próximo dia 05 de Dezembro comparecerei no cartório notarial por V. Exas. escolhido, (Dr. EF…) mas não assinarei o contrato de compra e venda, alegando em seu lugar, as razões supra mencionadas.” - Certificado notarial para fins judiciais outorgado no dia 05/12/2017, pelo notário Sr. Dr. EM…, que constitui o doc. nº 24 anexo á PI, que nele declarou que não foi nesse dia realizada a escritura de venda do imóvel e para essa data agendada “ ..porque a mencionada vendedora JM…, pessoa cuja identidade verifiquei peal exibição da sua Carta de Condução com o número L-…-…, emitida em …//07/2017, pelo IMT de Lisboa, declarou que: não assinava a escritura uma vez que a sociedade compradora Green’s Education Portugal, Unipessoal, Lda., foi convocada para comparecer no Cartório Notarial de Cascais a cargo da Notária AM…, nos dias 7 e 9 de Novembro de 2017, a fim de assinar o mesmo contrato e não compareceu, e que com esta ausência o direito de opção exclusiva da mencionada Green’s Education Portugal, Unipessoal, Lda., na aquisição do mencionado imóvel caducou.”. - Carta datada de 12/12/2017 que constitui o doc. nº 25 anexo á PI, onde a R. declara, designadamente, que: “Relembro que a opção de compra do imóvel constante do contrato de arrendamento, caducou, nos termos que constam da declaração que fiz no passado dia 05 de Dezembro de 2017, no cartório do notário EM…, perante o mesmo e que aqui dou por reproduzidos”. Concluindo, como claramente se retira do teor destes documentos, cujo teor, repete-se, faz prova plena e não podem por isso ser contrariado, a Apelada admitiu que a interpretação que a Apelante fez do teor do ponto 5. do contrato de arrendamento era a correta, e que o direito de opção de compra do imóvel pela Apelante, só caducou no dia 09/11/2017m, por virtude de esta não ter comparecido no Cartório Notarial de Cascais a cargo da Notária AM…, nos dias 7 e 9 de Novembro de 2017, a fim de assinar o respetivo contrato de compra e venda. Nestes termos, e com os fundamentos acima referidos, deve ser reparada nesta parte a douta sentença recorrida, atribuindo-se ao teor do ponto 13. da matéria nela dada por provada a seguinte redação: “13. Ficou então acordado que a A., podendo, teria o direito de comunicar á R. a sua decisão de optar comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, até 31 de agosto de 2017.” De facto, ao decidir por forma diferente violou a meritíssima juíza “a quo” o nº 5 do artº. 607 do C.P.C.” Vejamos: No ponto n.º 13) dos factos provados o Tribunal recorrido deu como assente que: “Ficou, então, acordado que a A., podendo, poderia comprar o Imóvel pelo preço acordado de € 2.200.000,00, mas teria de o fazer até 31 de Agosto de 2017”. A convicção do Tribunal assentou, como consta da motivação da decisão de facto da sentença recorrida, na apreciação crítica dos depoimentos prestados, sendo que, aliás, em sede de fundamentação de direito se esclarece claramente qual o sentido interpretativo da cláusula reproduzida no ponto 21) dos factos provados. De facto, diga-se desde já, que ao contrário do invocado pela recorrente, não se vislumbra que exista contradição entre o assentado no ponto 13) e o que foi dado como provado nos pontos 11 (aqui apenas se assentou que no início das negociações - que vieram a culminar com a celebração do contrato de arrendamento dos autos - a A. ainda não tinha sido constituída, o que apenas sucedeu em 20/12/2016, como consta do ponto 5) dos factos provados) e 21 (onde se menciona que “Acordaram ainda A. e R . no Ponto 5. do referido contrato de arrendamento que o Contraente A retém a opção exclusiva de compra do imóvel pelo valor EUR de €2.200.000,00 (dois milhões de euros), que é válida até 31/08/2017 “Party A retains the exclusive option to buy the property for EUR 2.200.000.00 valid til August 31st, 2017””). Há plena compatibilidade entre o que consta de toda a aludida factualidade: A possibilidade de compra do imóvel teria de ser operada até 31-08-2017. A apelante refere que o depoimento da testemunha MU…, nos pontos que identifica, aponta para conclusão diversa. Não concordamos. De facto, ouvido todo o depoimento dessa testemunha – e da demais prova produzida – verifica-se que a referida testemunha começou por dizer que “o prazo era para exercer a opção, mas não para comprar num determinado dia”. Todavia, depois, mais adiante (depoimento da referida testemunha, 24.20m a 25.40
58. m)referiu que “a opção de compra, embora eles tivessem a intenção de comprar, dá-lhes a opção de ver se o negócio ia funcionar. Uma opção é um tipo de seguro. A opção deixa uma possibilidade de verificar mais tarde que o edifício não era o melhor para eles” e, ainda que, “ter a opção de poder instalar-se no edifício e ver se realmente funcionava.. e ter um desconto para a pessoa que já lá está… é um bom negócio…” (mesmo depoimento, no minuto 27.05 a 27.55). Ou seja: Mesmo na perspectiva desta testemunha – diretor da holding onde se situa a autora – verifica-se, claramente, que o que ficou estabelecido entre as partes foi a possibilidade de optar pela compra do edifício, (sendo certo que mediou largo tempo entre a celebração do contrato de arrendamento e a data até à qual a compra poderia ter tido lugar), depois de a autora ali se instalar e verificar se o mesmo correspondia às suas necessidades e, não, apenas, a possibilidade de manifestar-se no sentido da compra. A finalidade do estabelecimento da opção era, de facto, a aquisição do edifício e, não, apenas, o estabelecimento de um prazo para o exercício (futuro e incerto no tempo) de uma tal aquisição. É que, como também consta explicitado na decisão recorrida, no caso dos autos, o negócio de compra – por envolver um imóvel - não se bastava com a manifestação de intenção de aquisição, o que, era conhecido entre as partes, havendo que o formalizar. O teor constante do ponto 5 do contrato de arrendamento é perfeitamente compatível com este entendimento, que foi o salientado por JV… e JVB… (que, aliás, com toda a honestidade, salientou ter sido o autor do texto das cláusulas do contrato de arrendamento dos autos), que, embora interessados no negócio, foram os directamente envolvidos no mesmo e que referenciaram, de forma coerente, compatível e revelando objectividade, os termos em que se processaram as negociações entre os envolvidos. Esta versão não foi, de modo algum, contraditada por outros meios de prova, inexistindo qualquer “argumento de autoridade” que, em razão da proveniência dos depoentes, deste ou daquele País, possa inculcar em sentido diverso ou permita interpretar melhor uma dada expressão escrita em língua estrangeira. O teor do ponto 5 do contrato de arrendamento também não permite a conclusão alcançada pela apelante: O que consta aí vertido é apenas a previsão da possibilidade de a autora – depois de ter adquirido o imóvel à ré – o alienar a terceiros. E, caso tal ocorresse antes de 30-09-2018, por valor superior ao da aquisição à ré, então, como forma de “compensar” a ré, “o lucro gerado” seria dividido em partes iguais entre a autora e a ré. Daqui não é possível retirar qualquer conclusão no sentido pretendido pela apelante. Finalmente, o comportamento ulterior das partes – revelado na correspondência trocada e nos actos subsequentemente praticados – entendido como uma “prorrogação” da possibilidade de aquisição, não permite concluir de forma diversa sobre o sentido do expresso no aludido contrato de arrendamento, tendo sido objecto da livre e correcta apreciação do Tribunal a quo. De facto, a autora na carta de 25-08-2017 apenas salienta pretender exercer a opção de compra, mas não define, como poderia e deveria, uma data para a outorga do contrato definitivo. O comportamento ulterior da ré – que JVB… explicitou derivar de conselho do seu causídico – no sentido do agendamento da escritura compatibiliza-se com o entendimento formulado a respeito do teor da “opção” de que a autora disporia e com a necessidade de formalização do negócio de compra. Assim, verifica-se que a convicção do Tribunal foi correctamente firmada, não existindo motivo para o deferimento da pretendida alteração da redação do ponto 13) dos factos provados. * 2) Se deve ser alterada a redação do ponto 14) dos factos provados para a seguinte: “14. A A. acordou com a R. reservar para si a opção de compra do imóvel para poder certificar-se, de que o mesmo era o indicado para o desenvolvimento do seu negócio.”? A autora insurge-se, igualmente, contra o vertido no ponto 14) dos factos provados, entendendo que o ali consignado deve ser alterado. Para tanto, alegou o segui