Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 2431/09.1TVLSB.S1.L1-1 Relator: AFONSO HENRIQUE Descritores: ERRO-VÍCIO ERRO SOBRE A BASE DO NEGÓCIO ANULABILIDADE Nº do Documento: RL Data do Acordão: 02/19/2013 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE Sumário: I - Recaindo o erro sobre uma circunstância futura que se veio a verificar (a não exclusividade) quando os contratantes estavam cientes de que o elemento exclusividade foi determinante para as AA. “fecharem” o contrato, há lugar à anulabilidade do negócio e não à sua resolução dado que o vício é contemporâneo da formação do negócio. II - Reportando-se a anulação à formação do contrato, só podem ser considerados para efeitos de indemnização, as despesas concomitantes ao momento da formação do referido contrato. (Sumário do Relator) Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: ACORDAM NESTE TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA (1ªSECÇÃO) "M.S…, U..., Lda.", com sede na Rua Professor …, n.º 22, 2.º esquerdo, em Q… e M.S…, residente na Rua Professor …, n.º 22, 2.º esquerdo, em Q…, intentaram acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra: "M… – Sociedade …, S.A." e "M…ç Promoção I..., S.A.", ambas com sede na Rua Doutor …., n.º 4, rés-do-chão, A…., em M…. Pedindo: - A anulação do "contrato de utilização de loja em centro comercial" celebrado entre as Autoras e a Ré "… – Sociedade …, S.A." em 27/02/2008; - A condenação da Ré "M. – Sociedade …, S.A." a devolver à Autora "M.S..., …, Lda." o montante de € 24.153,60, correspondente àquele que por ela lhe foi passado a título de "direitos de ingresso"; - A condenação solidária das Rés a indemnizar a Autora "M.S…, U…, Lda.", a título de danos emergentes pelo montante global de € 160.687,87; - A condenação solidárias das Rés a indemnizar a Autora "M.S…, U…l, Lda.", a título de lucros cessantes pelo montante que vier a apurar-se ser o correspondente à diferença entre o volume de negócio perspectivado para os meses de Novembro e Dezembro de 2008 e de Janeiro de 2009 em diante e aquele que efectivamente se verificar até à anulação do contrato, em razão da existência no "F…" de uma outra loja de venda de produtos naturais e dietéticos, montante a liquidar em execução de sentença. Alega, para o efeito, que: - A Autora "M.S…, … Lda." é uma sociedade U... detida pela Autora M.S…, com o capital social de € 5.486,78, tendo por objecto o comércio, importação e representação de artigos de perfumaria, bijutaria, lingerie feminina e pronto-a-vestir, comércio de produtos dietéticos naturais e de beleza, bem como a sua representação e importação; - A Autora M.S…, sócia única da Autora "M.S…, …l, Lda.", interveio, a título pessoal, no contrato anulando como fiadora daquela sociedade relativamente às responsabilidades por ela assumidas perante a Ré "M… – Sociedade I…, S.A."; - A Ré "M… – Sociedade …, S.A." é a responsável pela organização, gestão e exploração de um centro comercial denominado "F.B…"; - A Ré "M…- Promoção …, S.A." interveio, em representação da Ré "M…- Sociedade I..., S.A.", nas negociações que conduziram à celebração do contrato anulando; - A Autora "M.S…, ..l, Lda." desenvolve a sua actividade, no ramo da venda de produtos naturais e dietéticos, sob o nome de fantasia "V.N…", em diversos estabelecimentos instalados em centros ou galerias comerciais, mormente na margem Sul do Tejo; - Desde 26/11/2004, a Autora "M.S…, U…, Lda." possui um estabelecimento de venda dos bens do seu comércio no denominado "F.M…", centro comercial naquela localidade também explorado pela Ré "M…- Sociedade .., S.A."; - Em finais de 2006, um representante da Ré "M… – Sociedade I…, S.A." informou a Autora "M.S…, … Lda." de que estava em fase final de estudo a concretização de um centro comercial a instalar na cidade do ..., pretendendo averiguar do eventual interesse da Autora "M.S…, … Lda." numa das lojas daquele centro comercial, então embrionário; - A Autora "M.S…, … Lda." manifestou o seu interesse de princípio, ficando a aguardar que lhe fossem, oportunamente, apresentado o projecto do centro comercial e as condições pretendidas pela Ré "M… – Sociedade … S.A."; - Em finais de 2007, o mesmo representante da Ré "M… - S…., S.A." contactou, de novo, a Autora "M…., Lda.", informando-a de que iriam em breve ser abertas as inscrições para candidatos a lojistas do "F. B…"; - Tendo-lhe dado o contacto de P.C…, colaborador da Ré "M. - …, S.A.", que era a encarregada da promoção do centro comercial em causa e da angariação dos lojistas; - Estabelecido o contacto com o Senhor Doutor P.C…, este apresentou, em nome das Rés, o projecto comercial do "F. B…", e entregou à Autora "M.S…, U…, Lda." a planta de localização das lojas dentro do centro; - No que diz respeito à concreta actividade da Autora "M. S…, U…l, Lda.", o chamariz comercial - dito "loja-âncora" - do "F. B…" era um supermercado da cadeia "P.D...", cuja presença, no dizer do Senhor Doutor P.C…, já ao tempo estava assegurada; - A Autora "M.S…, U…l, Lda." deu conta da sua preferência de que a loja onde pudesse instalar o seu estabelecimento "V.N…" se situasse na imediação do supermercado; - Por forma, a que os clientes do supermercado passassem pela "V.N…" quando a ele se dirigissem; - O Senhor Doutor P.C… afirmou ser impossível aceder à pretensão da Autora "M.S…, … Lda." por, alegadamente, já estarem comprometidas as lojas mais próximas do supermercado que reuniam as características adequadas ao negócio dela; - As Rés, representadas pelo Senhor Doutor P.C… indicaram como disponível e adequada uma loja que, embora no mesmo piso do supermercado, se situava num dos corredores do "F. B…"; - Questão prévia à entabulação das negociações entre a Autora "M.S…, U…, Lda." e as Rés foi a de saber se no centro iria ser admitida a instalação de um outro lojista cuja actividade fosse directamente concorrente da "V.N…"; - As Rés asseguraram à Autora "M.S…, U…l, Lda.", por intermédio do Senhor Doutor P.C…, que não haveria no "F.B…" outra loja de produtos naturais e dietéticos; - Indo, outrossim, ali ser instaladas uma farmácia e uma dita "parafarmácia"; - Definida essa questão essencial para a formação da vontade contratual das Autoras, passou-se à fase seguinte, isto é, à discussão das condições contratuais; - Na sequência da reunião e de ulterior conversa telefónica, em 22/01/2008 a Ré "M…- Promoção … S.A." endereçou à Autora "M. S…, …l, Lda." Uma carta, subscrita pelo Senhor Doutor P.C…, em que a Ré "M…, S.A." apresentava a "proposta de utilização e condições de ocupação para uma loja V. N… no futuro empreendimento F.B… a realizar na cidade de B…o"; - A proposta das Rés continha os seguintes elementos:

1. a)A loja "indicada" para a 1a. A. era a nº 030, situava-se no piso 0 e tinha uma área aproximada de 68 m2;
2. b)A renda seria de € 2.516,00 mensais, que poderia variar, para mais, no caso de aquele montante ser inferior a 7% da facturação da loja da Autora "M.S…, U..., Lda.", caso em que o valor da renda seria fixado com base em tal percentagem;
3. c)Para ter o privilégio de ser lojista do "F.B…", a Autora "M.S…, U…, Lda." deveria pagar à Ré "M…– Sociedade …a, S.A." o montante de € 20.128,00, a fundo perdido, a título de "direitos de ingresso", dos quais 30% com a aceitação da proposta e 70%, escalonadamente, até Julho de 2008;
4. d)Ao valor da renda acresceria uma comparticipação para as "despesas e encargos comuns com o condomínio e promoção do Centro Comercial", que no primeiro ano teria a expressão económica mensal de € 782,00 (€ 11,50 x 68 m2);
5. e)O contrato seria celebrado pelo prazo de seis anos;
6. f)A loja seria entregue em tosco, com ligações possíveis aos serviços municipalizados;
7. g)O Centro seria inaugurado, previsivelmente, em Outubro de 2008; - A Autora "M.S…, U..., Lda." cumpriu os "formalismos" da proposta das Rés tendo, designadamente, entregado o cheque de € 7.306,46 correspondente a 30% dos "direitos de ingresso"; - Com data de 27/02/2008, a Ré "M… – Promoção I..., S.A.", em quem a Ré "M… – Sociedade I..., S.A." delegara a condução das negociações do contrato a celebrar, comunicou à Autora que, "a actividade comercial que pretende desenvolver na loja nº 030 que integra o Centro Comercial denominado F… foi devidamente aprovada pelo Conselho de aprovação do projecto"; - Em 08/05/2008, a Ré "M… - Promoção I..., S.A." enviou à Autora "M. S…, U..., Lda.", o "contrato de utilização de loja em centro comercial", ora anulando, em que figuram como outorgantes as duas Autoras e a Ré "M… – Sociedade I..., S.A."; - O contrato em causa, embora enviado para assinatura em 08/05/2008, está datado de 27/02/2008; - No contrato, a Ré "M… - Sociedade I..., S.A." assumiu-se como "a empresa responsável pela organização, gestão e exploração de um centro comercial, o qual se encontra em construção na cidade de B…"; - No considerando 7 do contrato, pode ler-se que a Ré "M… – Sociedade I..., S.A." "está integrada num Grupo que usufrui de conhecimentos técnicos que lhe permitem desenvolver uma procura e escolha de locais adequados para a realização de centros comerciais, desenvolver estudos de viabilidade económica de projectos e de distribuição de lojistas em relação de vizinhança adequada com vista à melhor exploração do centro comercial, pela implementação de uma estrutura adequada ao funcionamento do mesmo"; - No considerando 8 do contrato, afirma-se que os conhecimentos técnicos da Ré "M… - Sociedade I..., S.A." são "factor de decisiva valorização do centro comercial e de cada uma das lojas nele integradas no âmbito do respectivo mercado"; - Ao assinarem o contrato com a Ré "M… - Sociedade I..., S.A.", as Autoras acreditaram que ela dispunha, efectivamente, dos ditos conhecimentos que, alegadamente, seriam "factor de decisiva valorização" de cada uma das lojas integradas no "F. B…"; - No considerando 9 do contrato celebrado entre as Autora e a Ré "M… – Sociedade I..., S.A." estipulou-se que o centro comercial deveria funcionar "como um todo harmónico atendendo à complementaridade e interdependência das lojas que o constituem"; - Não só porque a Autora "M.S…, U..., Lda." tinha expressado às Rés a essencialidade para a decisão de contratar de a sua ser a única loja do "F…" destinada à venda de produtos naturais e dietéticos, mas também porque a Ré "M… – Sociedade I..., S.A." declarou a sua aptidão para estabelecer as valências das lojas presentes naquele centro em razão da sua complementaridade e interdependência, as aqui demandantes acreditaram que as coisas decorreriam como combinado; - O que proporcionaria à Autora "M.S…, U..., Lda." a possibilidade de rentabilizar o investimento que iria fazer, já com o pagamento dos chamados "direitos de ingresso", já com as obras e decoração da loja, bem como com a aquisição das mercadorias destinadas a serem ali vendidas; - Nessa convicção de que a loja cuja utilização contrataria com a Ré "M… – Sociedade I..., S.A." seria a única de produtos naturais e dietéticos do "F…", a Autora "M.S…, U..., Lda." encetou as diligências necessárias à instalação do estabelecimento naquele espaço; - Em 26/06/2008, a Autora "M.S…, U..., Lda." recebeu o orçamento da "T…- Fábrica de SME..., Lda." para os trabalhos de construção civil e instalações técnicas a realizar e a incorporar na loja; - Esse orçamento ascendia a € 80.000,00, acrescido do I.V.A. à taxa aplicável; - Em 07/08/2008, a Ré "M.. – Promoção I..., S.A.", através de carta, informou a Autora "M.S…, U..., Lda." de que a inauguração do "F…" fora adiada para 4 de Novembro do mesmo ano, lembrando-lhe que a obra da loja deveria estar concluída a tempo de abrir ao público no dia da inauguração; - Do mesmo passo, a Ré "M… - Promoção I..., S.A." solicitou à Autora "M.S.., U..., Lda." que diligenciasse pela entrega da garantia bancária prevista na cláusula 12.ª do contrato, bem como, de todos os projectos e "contribuições solicitadas pelo Departamento Técnico"; - Em 09/09/2008, a Ré "M… - Promoção I..., S.A.", "na qualidade de gestora da obra do centro comercial F…" entregou, condicionalmente, a loja à Autora "M. S…, U..., Lda."; - A Autora "M.S…, U..., Lda." aprovara o orçamento da "T… - Fábrica de SME..., Lda." e adjudicara-lhe os trabalhos correspondentes; - Bem como a implementação do sistema de segurança, a uma empresa da confiança das Rés; - A Autora "M.S…, U..., Lda." contraiu um empréstimo bancário, cujo custo e encargos tem vindo a pagar pontualmente; - Em Outubro de 2008 foi feita a apresentação pública do "F…", cerimónia a que a Autora "M.S…, U..., Lda." compareceu na pessoa da Autora M.S…; - Nessa apresentação instilou-se no espírito da Autora "M.S…, U..., Lda." a suspeita de que, ao arrepio do que fora convencionado, as Rés haviam admitido no seu centro comercial do ... um outro operador do ramo dos produtos naturais e dietéticas; - Naturalmente inquietas, as Autoras confirmaram que a sua suspeita correspondia à realidade; - As ocultas das Autoras, as Rés cederam uma loja do "F…" ao "C…M…", concorrente directo da Autora "M.S…, U..., Lda."; - A loja cedida pelas Rés ao "C…M…" situa-se em frente do P…D.., localização desde sempre pretendida pela Autora "M.S…, U..., Lda." para instalar a sua "V…N…"; - Quando o empreendimento foi apresentado à Autora "M.S…, U..., Lda.", para que ela ajuizasse do seu interesse em abrir uma "V…N…" no "F…", as lojas fronteiras ao P…D… eram as que tinham os números 048, 049, 050 e 051; - Segundo as Rés, essas quatro lojas estavam já ocupadas por outros comerciantes, que nelas iriam explorar negócios de diferentes ramos, sendo certo que nenhum daqueles ramos de negócio era o comércio de produtos naturais e dietéticos; - - Em momento que as Autoras não podem precisar, mas que se situa entre a conclusão das negociações delas com as Rés e Outubro de 2008, as coisas alteraram-se, sem que dessa alteração as Rés tivessem dado conta às Autoras; - As Rés decidiram dividir a loja n.º 051 em dois espaços, que passaram a estar referenciados como lojas 051 e 051-A; - A despeito de ser do seu cabal conhecimento a essencialidade para a Autora "M.S…, U..., Lda." de que a sua loja fosse a única a vender especificamente produtos naturais e dietéticas, as Rés negociaram a loja n.º 051-A com o "C… M…"; - A loja atribuída pelas Rés ao "C…M…" tem uma localização muito mais central do que a por elas cedida à Autora "M.S…, U..., Lda."; - No dia 16/10/2008, a Autora M.S… contactou o representante das Rés, Senhor Doutor P…C…, dando-lhe conta da sua surpresa e desagrado; - Na mesma comunicação, a Autora M.S… relembrou que a existência de uma segunda loja dedicada ao comércio de produtos naturais e dietéticos contrariava o que fora acordado entre as partes, para além de comprometer a viabilidade do negócio da Autora "M.S… U..., Lda."; - Sendo certo que, a esse tempo, já estava assumido um investimento de elevada expressão económica; - Em 19/10/2008, na sequência de uma reunião ocorrida entre as partes no dia 16 do mesmo mês, a Autora M.S… endereçou nova mensagem ao Senhor Doutor P. C…, na qual relembrava que, aquando da candidatura ao "F…", havia sido informada por ele próprio de que seria a única empresa a explorar uma loja de produtos naturais; - A Autora "M.S…, U..., Lda." havia procedido ao estudo destinado a apurar da viabilidade económica e a quantificar previsionalmente a rentabilidade do seu negócio naquele concreto centro comercial, com base no pressuposto essencial de que a sua seria a única loja a vender produtos naturais e dietéticos; - Na mensagem de 19/10/2008, a Autora "M.S…, U..., Lda." recordava ao representante das Rés o facto da viabilidade previsional, explicando-lhe que o espaço iria ter o custo de € 150.000,00, dos quais uma parte substancial já então se encontrava despendida; - Facto também constante da referida mensagem da Autora "M.S…, U..., Lda.", em 20 de Outubro iria iniciar-se uma formação profissional destinada às cinco empregadas que engajara para a loja do "F…"; - Aquando da descoberta do logro já a Autora "M.S…, U..., Lda." adquirira cerca de € 50.000,00 de produtos para vender na sua loja do "F…" cuja inauguração estava prevista para breve; - Era manifesto, já então, que num centro comercial com as dimensões, características e frequência do "F…" não seria possível rentabilizar dois estabelecimentos de venda de produtos naturais e dietéticos; - O perdedor dessa "competição" seria, obviamente, aquele cuja loja tivesse uma localização menos exposta, sobretudo para os clientes do supermercado do "F…"; - Se as Rés tivessem agido de boa fé nas negociações que precederam a celebração do contrato, teriam informado as Autoras de que não lhes garantiam a exclusividade comercial da venda de produtos naturais e dietéticas no "F.B…"; - Nesse caso, As Autoras não teriam contratado com as Rés, pois era evidente que o negócio a instalar não teria a rentabilidade calculada no estudo económico; - A problemática de a loja da Autora ser a única do ramo a operar no "F…" foi expressamente debatida com as Rés, tendo ficado esclarecido que essa "exclusividade" era condição sine qua non do interesse de contratar das Autoras; - Tendo em conta essa realidade, factos e circunstâncias negociais, a Autora "M.S…, U..., Lda." afirmou, expressamente, às Rés que fora enganada, pois, como era do conhecimento das Rés, jamais avançaria para o projecto em causa se soubesse da existência no "F…" de outra loja onde fossem vendidos produtos idênticos aos do seu comércio; - Ainda na comunicação de 19/10/2008, a Autora "M.S…, U..., Lda." informou as Rés de que se desinteressara do negócio por factos a estas exclusivamente imputáveis; - A Autora "M.S…, U..., Lda." propôs às Rés que lhe devolvessem os "direitos de ingresso" já passados e a indemnizassem por valor equivalente ao do investimento feito com a loja, isto é, € 150.000,00; - As Rés afirmaram que nenhum lojista tinha direito à exclusividade no ramo de negócio em que operava, nos centros comerciais das Rés; - Foi essa a última intervenção do Senhor Doutor P. C… nas relações entre as Autoras e as Rés; - As conversações passaram, pelo lado das Rés, a ser conduzidas a um nível hierarquicamente superior; - Não podendo as Rés deixar de reconhecer a maldade da sua conduta e o direito das Autoras, tentaram chegar a acordo com a Autora "M.S…, U..., Lda." para pôr termo a um diferendo pelo qual eram as únicas responsáveis; - Em reunião ocorrida em 28/10/2008, um representante das Rés, Senhor M. L…, explicou às AA. a razão por que adoptaram um comportamento que se obrigaram a não assumir; - Segundo aquele representante das Rés, a crise económica que já então grassava e que previsivelmente se agravaria, levara alguns empresários a desistir de abrir lojas no "F…"; - Confrontadas com essa situação, que, no limite, levaria a que na inauguração do centro houvesse muitas lojas desocupadas, as Rés apressaram-se a arranjar novos candidatos a lojistas; - Um dos interessados em estar presente no "F…." fora, precisamente, o "C…M", a quem as Rés atribuíram a loja já atrás referenciada, em desrespeito pelo que haviam convencionado com as Autoras, desde os preliminares das negociações; - Reconhecendo que assim fora, e como forma de mitigar os prejuízos que a Autora "M.S…, U..., Lda." iria sofrer em consequência da não verificação da exclusividade que lhe fora assegurada, as Rés dispuseram-se a devolver-lhe os "direitos de ingresso"; - Essa proposta de resolução do diferendo pressupunha, todavia, a manutenção do contrato; - A proposta das Rés não tinha a virtualidade de fazer renascer o interesse das Autoras na manutenção do contrato aqui anulando, pois incidia apenas sobre o investimento inicial, mas não minorava os encargos mensais a que a Autora se obrigou por força do contrato, encargos esses que pressupunham um volume de facturação da loja da Autora no "F…" que ela não poderá atingir em razão da presença do "C…M…" ou de qualquer concorrente directo que ali venha a instalar-se; - No estudo a que procedeu, a Autora "M.S…, U..., Lda." perspectivou que as vendas mensais se iniciassem com um volume de vendas de € 14.400,00, estabilizando depois, a partir de Maio de 2009, em cerca de € 25.000,00; - Esse nível de facturação permitiria a Autora "M.S…, U..., Lda." começar a obter lucros da sua actividade no "F…" a partir de Janeiro de 2009; - Por não ser o único comerciante de produtos naturais e dietéticos presente no "F…", a 1a. A. não poderá atingir o volume de facturação que perspectivou no seu estudo; - Dos € 14.400,00 previstos como valor das vendas em Novembro de 2008, a Autora "M.S…, U..., Lda." só logrou facturar, nesse período, € 10.907,41, tendo-se assim verificado uma diferença, para menos, de € 24,25%, isto é, € 3.492,59; - No estudo previsional a que procedeu a Autora "M.S…, U..., Lda." estimou que, em Dezembro de 2008, a sua facturação se cifraria em € 16.110,00; - Como consequência directa da presença do "C…M…" no "F…", a facturação da Autora "M.S…, U..., Lda." na loja em causa ascendeu apenas a € 8.519,14; - A expectativa de facturação da Autora na sua loja do "F…", em Janeiro de 2009, que era de € 18.120,00, quedou-se pelos € 7.882,02, em consequência directa da existência de um outro estabelecimento de venda de produtos naturais e dietéticas no "F…"; - No seu estudo de viabilidade da loja a instalar no "F…", a Autora "M.S…, U..., Lda." tinha estimado uma facturação de € 16.212,00 para Fevereiro de 2009; - As suas vendas não foram além dos € 6.766,26 em Fevereiro de 2009; - O cenário dos meses vindouros não será diferente da realidade ocorrida entre Novembro de 2008 e Fevereiro de 2009, havendo uma transladação de potencial clientela da "V…N…" da Autora "M.S…, U..., Lda.", no "F…", para a loja do "C…M…" no mesmo centro comercial; - A Autora "M.S…, U..., Lda." fez saber às Rés logo em 19/10/2008, o negócio, pervertido que está na sua razão de ser, deixou de ser interessante, redundando até em prejuízo para as Autoras; - A instalação do estabelecimento da Autora na loja do "F…" representou para esta um custo global de € 184.841,47; - Todos os custos referidos serão irrecuperáveis perante a inviabilidade económica do negócio da Autora "M.S…, U..., Lda." no "F.B…", inviabilidade económica que apenas decorre da presença naquele centro comercial de uma outra loja de venda de produtos naturais e dietéticos; - Aos custos discriminados acresce o prejuízo decorrente da exploração do estabelecimento da 1a. A. no "F…", o qual não é ainda quantificável, só podendo liquidar-se no momento em que cessar a vigência do contrato anulando; - Até que seja decidida a presente acção, as Autoras vêem-se obrigadas a manter aberto o seu estabelecimento do "F.B…"; - Se as Autoras decidissem encerrar o estabelecimento, suportando apenas o custo da renda e das despesas comuns, estariam sujeitas a ver ser-lhes aplicada a penalização correspondente a um dia de renda por cada hora em que a loja se encontrasse fechada, penalização essa que seria agravada para o dobro logo que o encerramento da loja se prolongasse por mais de cinco dias consecutivos, ou dez interpolados. As Rés regularmente citadas apresentaram contestação nos termos constantes de fls. 161-225, em que invocaram a nulidade do processo por ineptidão da petição inicial, se defenderam por impugnação motivada, tendo concluído pela absolvição dos pedidos e pediram a condenação das Autoras no pagamento de indemnização a título de litigância de má fé. Foi proferido Despacho Saneador – no qual foi indeferida a arguição de nulidade processual - e seleccionados os factos assentes e a base instrutória/BI que foram objecto de reclamação nos termos constantes de fls. 299-311, decidida no ponto 1 do despacho de fls.372-374. Realizou-se a Audiência de Discussão e Julgamento e, dada resposta à factualidade controvertida, foi exarada a seguinte sentença – parte decisória -: “-…- Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a acção parcialmente procedente, por provada e, consequentemente, decido: - Declarar nulo o contrato celebrado entre as Autoras "M.S…, U..., Lda." e M.S… e a Ré "… – Sociedade I..., S.A." com data de 27/02/2008 referente à loja n.º o.30 do centro comercial "F…"; - Condenar a Ré "M… – Sociedade I..., S.A." a restituir à Autora "M. S…, U..., Lda." a quantia de € 24.153,60; - Condenar solidariamente as Rés "M… – Sociedade I..., S.A." e "M… – Promoção I..., S.A." a pagarem à Autora "M.S…, U..., Lda." a quantia de € 160.687,87; e, - Condenar solidariamente as Rés "M… – Sociedade I..., S.A." e "M… – Promoção I..., S.A." a pagarem à Autora "M.S…, U..., Lda." a quantia a liquidar referente a todas as despesas de manutenção em funcionamento da loja n.º 0.30 do centro comercial "F…"de € 160.687,87, incluindo os montantes dispendidos com contrapartidas mensais e despesas de condomínio – despesas que constituem a contrapartida da utilização de uma espaço pertença da Ré "M… – Sociedade I..., S.A." –, mas, apenas, se o resultado bruto de cada exercício mensal não ultrapassar o montante das despesas mensais, existindo um resultado líquido positivo mensal não haverá lugar ao cômputo de despesas de manutenção da loja em funcionamento, devendo este resultado líquido ser deduzido no montante global das despesas de manutenção a indemnizar. Custas a cargo das Rés. -…-” Desta sentença veio a R. “M… - Promoção I..., S.A.” recorrer, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo. E fundamentou o respectivo recurso formulando as conclusões que se seguem: - Nos ternos e para os efeitos do disposto nos artigos 287º - e), 291°, nº 2 e 294º do Código de Processo Civil e 1248º do Código Civil, a presente lide deve ser extinta, em virtude de transacção alcançada entre as partes em 26.02.2011, através do Acordo de Revogação do "contrato de utilização de loja em centro comercial" a que se reporta o facto 13 da sentença recorrida (DOCS. 1 e 2 juntos supra). - Caso assim não se entenda, a presente lide sempre deve ser extinta por impossibilidade superveniente da lide, nos termos do disposto no artigo 287º - al.
8. e)do Código de Processo Civil, porquanto o objecto da lide o aludido contrato de utilização de loja em centro comercial) "desapareceu" na pendência da presente acção, designadamente antes de ter sido proferida sentença pelo Tribunal de Primeira Instância. - Caso assim não se entenda – sem conceder –, deve ser admitido o presente recurso, requerendo-se que o mesmo suba per saltum para o Supremo Tribunal de Justiça, nos termos do artigo 725º do Código de Processo Civil. - Em primeiro lugar, a decisão recorrida violou o disposto nos artigos 393º e 394º nº 1, do Código Civil, porque o Tribunal de Primeira Instância deu por provado o facto 58 com base em prova testemunhal, o qual contraria frontalmente a declaração negocial constante da cláusula 6a, nº 2, do contrato de "utilização de loja em centro comercial" referido no facto 13, que as partes estipularam voluntariamente através de forma escrita. - Na verdade, tendo as partes optado, voluntariamente, por reduzir a escrito o aludido contrato de "utilização de loja em centro comercial" e aí determinado que a Recorrida M.S…, U..., Lda, não teria exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no F.B… (artigos 221º e 232º do Código Civil), não pode o Tribunal aceitar que os termos desse contrato sejam infirmados por uma testemunha (sobretudo "pouco credível"), sob pena de violação dos princípios da segurança jurídica e da boa fé no cumprimento dos contratos. - A não ser assim, todas as partes de um contrato poderiam ir a Juízo "tentar a sua sorte" junto da "livre convicção" do julgador, procurando provar factos contrários às cláusulas dos contratos escritos, bastando para o efeito arrolar uma testemunha ("amiga"), a qual nem sequer necessitaria de "estar acima de qualquer suspeita", como ocorreu no caso concreto. - Ou seja, a ser acolhido o entendimento do Tribunal de Primeira instância, os contratos escritos assinados pelas partes poderiam, na prática, ser "esquecidos", porque poderiam ser "rasgados" com base em prova testemunhal. - Isto porque a prova testemunhal é apreciada de acordo com a livre convicção de cada julgador, sendo que - no caso concreto - a "livre convicção" do mesmo Juiz (em face, exactamente, das mesmas provas) mudou discricionariamente entre a data em que a providência cautelar apensa a estes autos foi julgada e a data do julgamento da acção principal. - Desta forma, os princípios da autonomia das partes, da segurança jurídica e de que os contratos devem ser integral e pontualmente cumpridos seriam facilmente defraudados. - Uma vez que está em causa a violação das regras de direito probatório material (artigos 393º e 394º do Código Civil), este aspecto configura uma questão estritamente jurídica, susceptível de ser conhecida pelo Supremo Tribunal de Justiça. - De igual forma, a circunstância de os factos 81, 82 e 84 da sentença (correspondente aos artigos 31º, 35º e 37º da base instrutória) terem sido provados também viola as normas de direito probatório material vertidas nos artigos 393º, nº 1, e 394º, nº 1, do Código Civil, porquanto, tais factos foram dados como provados exclusivamente com base no depoimento da testemunha PJAL..., cuja fiabilidade o próprio Tribunal de Primeira Instância colocou em causa. - De resto, a expressão "ao arrepio do que fora convencionado" contida no facto 70 da sentença deve ser tida por "não escrita" nos termos do nº 4 do artigo 646º do Código de Processo Civil, porque a questão de saber se as partes cumpriram, ou não, o que convencionaram contratualmente configura uma questão de direito. O mesmo se diga da expressão "como combinado" constante do facto 63. - Em segundo lugar, ao anular o contrato de utilização de loja em centro comercial com base em erro, o Tribunal de Primeira Instância violou o disposto nos artigos 223º, 232º, 236º, 405º, 762º e 763º do Código Civil. - É que, ao arrepio de todos os critérios legais de interpretação dos negócios jurídicos, o Tribunal de Primeira Instância fez "tábua rasa" do facto de as partes terem estipulado (livremente e por escrito) no nº 2 da cláusula 6º do "contrato de utilização de loja em centro comercial" que a Recorrida M.S…, U..., Lda. não teria o direito de exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no F.B…. - Note-se que as partes poderiam nem sequer ter abordado esta matéria no texto do contrato, mas optaram expressamente por fazê-lo, estipulando que a Recorrida M.S…, U..., Lda. não teria qualquer direito de exclusividade, o que incluíram no seu âmbito do seu acordo de vontades (artigo 232º do Código Civil). - Assim, as Recorridas aceitaram o facto de não gozarem de exclusividade na exploração do seu negócio, conformando-se com a possibilidade de poder vir a existir outro estabelecimento comercial de produtos naturais e dietéticos no F.B…. - A este propósito, note-se que foi dado como provado que as recorridas analisaram e leram o contrato em causa antes de o assinar (cfr. factos 134 e 135 da sentença recorrida), tendo perfeita consciência do conteúdo da declaração negocial que efectuaram, sendo que as Recorridas já tinham negociado e celebrado outros "contrato de utilização de loja em centro comercial" em data anterior. Aliás, as Recorridas nem sequer alegaram que desconheciam o teor do contrato de utilização de loja que assinaram, em particular o teor do nº 2 da respectiva cláusula 6a. - Ora, tendo as partes acordado, consciente e voluntariamente, na inexistência de qualquer exclusividade, a sentença recorrida violou os artigos 223º, 232º, 236º e 405º do Código Civil ao determinar a anulação do contrato em causa nos autos, porquanto desrespeitou o âmbito do acordo de vontades das partes. - Sucede que o aspecto relevante no âmbito contratual é, precisamente, a vontade que as partes demonstraram na hora de celebrar o contrato de utilização de loja em centro comercial, i.e. na "hora da verdade". - Consequentemente, e em terceiro lugar, o Tribunal de Primeira Instância incorreu em erro de julgamento de direito, porquanto aplicou os artigos 247º (e, consequentemente o artigo 289º do Código Civil) e 227º do Código Civil sem que os respectivos pressupostos estejam verificados no caso concreto (particularmente quanto à condenação da Recorrente M… - Promotora I..., S.A. foram, ainda, violados os artigos 258º e 1178º nº1 do Código Civil). - Para suportar a aplicação do artigo 247º do Código Civil, o Tribunal de Primeira Instância concluiu, superficialmente, que um dos motivos determinantes para a formação da vontade de contratar da Recorrida M.S…, U..., Lda. teria sido a inexistência de concorrência na área do seu comércio no F.B…, pelo que não tendo verificado essa circunstância, o contrato seria anulável com base em erro. - Desde logo, o Tribunal de primeira Instância ignorou o conceito básico de "erro", porquanto as Recorridas não incorreram - nem podiam incorrer - em qualquer equívoco ou desconhecimento aquando da assinatura do contrato de utilização de loja em centro comercial a que se reporta o facto 13 da sentença recorrida. - Isto porque, para que efectivamente exista "erro na declaração" é necessário que o declarante (in casu, as Recorridas) não se aperceba que a sua declaração tem um conteúdo / sentido divergente da sua vontade real. - Porém, no caso concreto, o "erro obstáculo" não se verifica, que as Recorridas tinham a perfeita consciência do conteúdo da declaração negocial que fizeram a qual ficou expressa ente vertida no clausulado do "contrato de utilização de loja (em particular, no nº 2 da cláusula 6.
9. a)que as partes optaram por reduzir a escrito. - Aliás, tanto assim é que foi dado como provado que as recorridas analisaram e leram o teor do contrato a que alude o facto 13 da centena antes de o assinar (o que ocorreu em Fevereiro de 2008), não tendo feito qualquer objecção nesse momento (cfr. factos 134 e 135 da sentença recorrida). - Ora, para que se verificasse "erro obstáculo", teria de ter ficado demonstrado que as Recorridas não tinham a consciência de ter concordado com o nº 2 da cláusula 6.a do "contrato de utilização de loja", o que não ficou provado (e nem sequer foi alegado na petição inicial). - Aliás, ficou provado precisamente o contrário: i.e. que as Recorridas tinham consciência que, ao assinarem o contrato em causa, estavam a emitir uma declaração negociai (aliás, não era a primeira vez que o faziam), tendo noção do seu conteúdo. - Em face do exposto, os requisitos do artigo 247º do Código Civil não estão verificados. Consequentemente, não se verificou "erro na declaração". - De resto, não assiste qualquer razão ao Tribunal recorrido, porque as Recorrentes não conferiram às Recorridas uma "garantia" no sentido de que a Recorrida M. S…, U..., Lda. beneficiaria de exclusividade. - Na verdade, até um declaratário com um padrão manifestamente inferior (por exemplo, que apenas saiba ler) ao declaratário minimamente diligente comprova que o nº 2 da cláusula é incompatível com a afirmação de que essa garantia teria sido concedida às Recorridas. - Desta forma, não assiste a mínima razão ao Tribunal de Primeira instância quando referiu que as Recorrentes "levaram as Recorridas" a acreditar que estas beneficiariam de exclusividade. Na verdade, este equívoco apenas seria compreensível se o Tribunal recorrido não tivesse lido a cláusula 6.a do contrato de utilização de loja. - Assim, é evidente que os pressupostos do artigo 227º do Código Civil não estão preenchidos (desde logo, porque o contrato em causa nos autos não é anulável). - Desde logo, as Recorrentes não actuaram com dolo nas negociações com as Recorridas (não havendo qualquer facto provado nesse sentido). - Aliás, tanto assim é que o Tribunal de Primeira Instância anulou o contrato em causa com base em "erro na declaração" (e não em dolo) – sem conceder --a Desta forma, é manifesta a incoerência em que o Tribunal de Primeira Instância incorreu ao referir que as Recorrentes teriam actuado de má fé "ao induzirem a Autora M.S…, U..., Lda. num claro erro e como tal, constituíram-se na obrigação de a indemnizar" (página 116 da sentença recorrida). - Na verdade, em face da evidência contida no nº 2 da cláusula 6a do contrato de utilização de loja, é claro que as Recorrentes não criaram – de forma alguma – qualquer expectativa nas Recorridas relativamente à atribuição de um eventual direito de exclusividade. - Acresce que não foi provado que a ausência de exclusividade da Recorrida M.S…, U..., Lda. na exploração do seu ramo de negócio no F… constituiu a causa adequada à produção de alegados danos na esfera desta Recorrida. - Aliás, tanto assim é que as Recorridas não produziram prova para demonstrar a matéria questionada nos artigos 32º, 31º, 34º, 46º e 51º da base instrutória (que foi dada como "não provada"). De resto, foi provada precisamente a circunstância contrária, conforme resulta do facto 140 da sentença recorrida. - Ou seja, o nexo de causalidade (pressuposto essencial para a aplicação do instituto da responsabilidade pré-contratual) não ficou demonstrado, pelo que não há lugar à aplicação do artigo 227º do Código Civil. - A este propósito, esclareça-se ainda que os factos 29 a 31 da sentença deverão ser suprimidos na parte em que contêm referências conclusivas (i.e„ "Como consequência (..)", "em consequência (...)" e "Por a sua não ser a única loja (...)", porquanto estão em causa juízos de cariz lógico-dedutivo que apenas poderiam assentar em factos objectivos (que não foram provados). Em todo o caso, sempre se diga que a matéria relativa aos factos 29 a 31 da sentença foram, desde logo, incluídos na matéria assente [pontos AF) a AH)], com base na alegação deduzida nos artigos 121º, 123º e 125º da petição inicial, não obstante esta matéria ter sido impugnada nos artigos 14º, 88º e 89º da contestação. - Acresce ainda que o Tribunal de Primeira Instância atribuiu uma indemnização à Recorrida M.S…, U..., Lda, que inclusivamente lhe proporciona uma reparação mais favorável do que o interesse contratual positivo, quando o artigo 227º do Código Civil apenas permitiria a reparação do interesse contratual negativo ou "dano de confiança". - Em todo o caso, sempre se diga que nunca haveria fundamento para a condenação da Recorrente M… - Promoção I..., S.A., porquanto esta actuou em nome (e enquanto representante) da Recorrente M… Sociedade I..., S.A., conforme resulta do facto 12 da sentença recorrida. - Assim, todos os efeitos decorrentes dessa actuação repercutem-se na esfera jurídica da Recorrente M… -Sociedade I..., S.A., nos termos do disposto no artigo 258º do Código Civil ex vi nº 1 do artigo 1178º do mesmo diploma, não podendo, por isso, a Recorrente M…l - Promoção I... S.A. ser condenada nos presentes autos, sob pena de violação destas normas legais. - Por último, sempre se diga que, ainda que as Recorridas tivessem, efectivamente, incorrido em erro, a presente acção constituiria um manifesto abuso do direito (sem nunca conceder). - Na verdade, tendo as Recorridas lido e aceitado o referido nº 2 da cláusula 6a do contrato de utilização de loja, a invocação do erro com base numa pretensa exclusividade constitui um manifesto abuso do direito, nos termos e para os efeitos do artigo 334º do Código Civil. Nestes termos, o presente recurso deve ser julgado integralmente procedente e, em consequência, a decisão recorrida revogada e substituída por outra que determine a improcedência total da presente acção. Também a R. “M…- Sociedade I..., S.A.” veio recorrer da mesma sentença, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo. E fundamentou o respectivo recurso, formulando as seguintes CONCLUSÕES: EM SÍNTESE - Ainda que se entenda que as Autoras tivessem incorrido em erro – hipótese que se articula, sem conceder – ao virem peticionar a anulação do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial», aquelas actuam de má fé, nos termos e para os efeitos do artigo 334º do CC. O tribunal a quo não atendeu a esta circunstância, pelo que a sentença recorrida, ao anular o referido contrato [no dispositivo declara-se a nulidade...] violou o disposto no artigo 334.° do Código Civil. 1 - Tendo presente o «Acordo de Revogação» (cf. Docs. 1, 2 e 3 juntos) do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial (cf. Facto 13 da sentença recorrida), deve declarar-se extinta a presente lide, por transacção das partes, formalizada em 25-02-2011 (e que se tomou eficaz em 17-03-2011), nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1248º do CC e 287º, al. d), 293º, nº 2 e 294º, todos do CPC. 2 - Na hipótese que se equaciona, sem conceder, de improcedência deste entendimento, sempre deverá declarar-se extinta a instância, por impossibilidade superveniente da lide, ao abrigo do disposto no artigo 287º, al.
10. e)do CPC. E isto pela singela razão de o objecto da lide – in casu o «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial (cf. Facto 13 da sentença recorrida) – ter cessado, na pendência dos presentes autos, antes da prolação do aresto pelo tribunal de primeira instância. Antes de ser morto pelo tribunal a quo o contrato já havia morrido às mãos das partes. 3 - À cautela, no caso de não merecer acolhimento a extinção da lide nos termos acima expostos, deve ser admitido o presente recurso, mais se requerendo, fazendo uso da faculdade concedida pelo artigo 725º do CPC, que o mesmo suba per saltum ao Supremo Tribunal de Justiça, sendo processado como revista. 4 - A decisão do tribunal de primeira instância vertida no Facto 58 entra frontalmente em colisão com a declaração negocial consignada na Cláusula Sexta, nº 2 do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» (Facto 60), que foi celebrado entre as Autoras e a Ré «M… – Sociedade I..., S.A.» e viola o disposto nos artigos 393º, nº 1 e 394º, nº 1 do CC e 655º, nº 2 do CPC (normas de direito probatório material). 5 - Tendo ficado clara e expressamente consagrado, em instrumento contratual escrito, livremente acordado entre as partes, que a 1a Autora não exploraria a sua loja no «F…», em regime de exclusividade (artigos 223º e 232º do CC), não pode tal estipulação escrita ser contraditada com base num simples depoimento testemunhal. Ainda por cima com base no depoimento de uma única testemunha, amiga da 1a Autora, que não retratou fielmente os factos passados e que pecou por exagero justamente em matéria da atribuição de exclusividade à loja da 1.a Autora. – cf. p. 21 da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto proferida nos presentes autos em 22-04-2010. 6 - A prevalecer a orientação peregrina da sentença, os contratos escritos, celebrados entre as partes - no caso até com experiência nas respectivas áreas de negócio (Factos 2, 3 e 134 da sentença) - seriam facilmente desmontados, segundo as suas conveniências e o fluir do negócio, bastando para tal contar com o apoio amigo de qualquer testemunha, mais ou menos convincente, tudo dependendo das suas capacidades dramáticas para influir na livre convicção do julgador. E os princípios da autonomia das partes, da segurança jurídica e de que os contratos devem ser integral e pontualmente cumpridos saíra facilmente defraudados. 7 - Sem prejuízo de se reconhecer que há contradição entre a matéria de facto constante da sentença, o caso sub judice não se subsume à hipótese prevista no artigo 729º, nº 3 do CPC: o que está em causa é a violação das regras de direito probatório material (artigos 393º e 394º do CC e 665º, nº 2 do CPC), o que configura uma questão estritamente jurídica, susceptível de ser conhecida pelo Supremo Tribunal de Justiça. Por consubstanciar uma clara violação dos preceitos normativos acima referidos, o Facto 58 da sentença deve pura e simplesmente ser eliminado, sem necessidade de o processo baixar à primeira instância. 8 - A circunstância de o tribunal a quo ter considerado provada matéria constantes dos Factos 82 e 84 da sentença viola também as normas de direito probatório material vertidas nos artigos 393º, nº 1, e 394º, nº 1, do CC, pois tais factos foram provados única e exclusivamente com base no depoimento da testemunha PJAL... – (“quanto aos quesitos 24º a 31º, 35º a 41º, 49º a 52º, 54º a 57º e 59º, o depoimento da testemunha PJAL…, a qual depôs com conhecimento directo dos factos, pelos motivos expostos" - p. 23 da fundamentação da decisão sobre a matéria de facto proferida nos presentes autos em 22-04-2010). 9 - Por configurar matéria de direito, deve ser considerada não escrita e, como tal, eliminada, a expressão «ao arrepio do que fora convencionado» incluída no Facto 70 da Sentença (cf. artigo 646º, nº 4 do CPC). Na mesma linha de argumentação e por revestir natureza conclusiva, a expressão «como combinado» deve ser expurgada do Facto 63 da sentença. 10 - Nos autos em apreço as partes celebraram um contrato legalmente atípico (e socialmente típico, vulgo denominado «contrato de utilização de loja em centro comercial»), tendo optado, no âmbito da sua autonomia negociai, por reduzi-lo a forma escrita (artigos 219º e 223º, nº 1 do CC). 11 - O «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial», com data de 27-02-2008, referido no Facto 13 da sentença, fixa o conteúdo dos direitos e obrigações que as partes, no âmbito da sua liberdade contratual, aceitaram, ficando as mesmas obrigadas ao seu pontual cumprimento (cf. artigos 232º, 405º e 406º do CC). 12 - Embora nada as obrigasse a incluir tal matéria no seu convénio, as partes estipularem expressamente que a 1a Autora não teria exclusividade na exploração do seu ramo de negócio no «F.B…» (cf. Considerando nº 4, Cláusula Sexta, nº 2, conjugado, com a Cláusula Segunda, nº 1, todos do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» - Facto 13 da sentença e doc.5 junto com a p.i.). 13 - As Autoras não são inexperientes na negociação e celebração de contratos deste tipo e, no caso presente, leram e analisaram o contrato referido no Facto 13 da sentença (doc.5 junto com a p.i.), não tendo formulado qualquer objecção ou pedido esclarecimentos às Rés sobre o respectivo conteúdo (cf. Factos 3, 134 e 135 do mesmo aresto). 14 - Perante as regras vertidas nos artigos 221º, nº 1, e 236º do CC, um normal doe/oratório interpretaria o disposto no nº 2 da Cláusula Sexta do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» no sentido de excluir qualquer direito exclusivo, por parte da Recorrida M.S…, U..., Lda., na exploração, no «F…» da actividade de comércio de produtos naturais e dietéticos. E, nos termos do disposto no artigo 238º, nº 1 do CC, é claro que a declaração negociação expressa no documento não tem qualquer correspondência com o sentido defendido pelas Autoras; muito pelo contrário, consagra o oposto, ou seja, a exclusão de qualquer direito de exclusividade do lojista na exploração do negócio de produtos naturais e dietéticos naquele centro comercial. 15 - Tendo as partes acordado, consciente e voluntariamente, na inexistência de qualquer direito de exclusividade por parte do lojista, a sentença recorrida, ao declarar nulo o «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial», com base em alegadas conversações prévias, expressamente contrariadas pelo teor definitivo daquele contrato, desrespeitou o âmbito do acordo de vontades das partes e, ao fazê-lo, violou os artigos 223º, 231º, 236º, 238º e 405º, todos do CC. 16 - Mais: a decisão recorrida violou o princípio geral segundo o qual as obrigações contratuais devem ser integral e pontualmente cumpridas de boa fé (cfr. artigos 762º e 763º do CC) e maltratou os princípios de segurança e certeza jurídicas, pedras basilares do direito das obrigações e apanágio incontornável do Estado de Direito. 17 - A aplicação das regras de interpretação dos negócios jurídicos conduz ao afastamento liminar do regime do erro. A decisão recorrida deve, assim, ser revogada e substituída por outra que determine a validade do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial», em conformidade com o disposto nos artigos 221º, 231º, 236º, 238º e 405º do Código Civil. Tudo para salvaguarda do princípio geral segundo o qual as obrigações contratuais devem ser integral e pontualmente cumpridas de boa fé (cfr. artigos 762º e 763º do CC) e dos princípios de segurança e certeza jurídicas, pedras basilares do direito das obrigações e apanágio incontornável do Estado de Direito. 18 - Na sua decisão de anular/declarar nulo o contrato em apreço, o tribunal a quo incorreu em erro de julgamento de direito no que respeita aos pressupostos do «erro na declaração», tendo aplicado indevidamente o artigo 247º do CC. 19 - Nos casos de «erro na declaração» ou «erro obstáculo», para que se possa invocar o erro, é necessário que o declarante - ou seja, no presente caso, as Autoras, ora Recorridas - não se aperceba de que a sua declaração tem um conteúdo/sentido divergente da sua vontade real. 20 - As Autoras, com experiência no exercício do comércio, tiveram oportunidade de ler e de analisar o contrato em apreço e não colocaram qualquer objecção ou solicitaram qualquer esclarecimento às Rés sobre o teor do clausulado, tendo assinado o respectivo instrumento contratual (cf. Factos 13, 134 e 135 da sentença). 21 - No caso concreto, as Autoras sabia (e sempre souberam!) perfeitamente o que estavam a dizer e a declarar ao assinar o «Contrato de Utilização de loja em Centro Comercial», tendo perfeita consciência do conteúdo e do alcance do disposto na Cláusula Sexta, nº 2 (exclusão de qualquer direito de exclusividade, por parte da 1a Autora, na exploração do ramo de negócio de produtos naturais e dietéticos no «Forúm ...»). 22 - Não houve qualquer divergência entre que foi declarado e o que as Autoras pretenderam declarar. Não há qualquer hipótese de ter havido, por parte das Autoras, que analisaram antecipadamente o contrato e tinham experiência neste tipo de negócio, qualquer lapsus linguae ou error in judicando. Logo, nunca se verificou qualquer «erro na declaração». 23 - A conclusão, extraída na fundamentação da sentença recorrida, no sentido de que as Rés teriam conferido uma «garantia» às Autoras no tocante à exclusividade, no exercício do seu negócio no «F…», é manifestamente abusiva e contraditada pelo teor inequívoco das declarações negociais plasmadas no contrato que as partes, por autorecriação, decidiram reduzir a escrito (cf. Facto 13 da sentença). É absurdo afirmar que as Rés prestaram uma garantia de exclusividade quando, na formalização do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial», dado a conhecer às Autoras antes da sua assinatura, foi inserida uma declaração objectiva num sentido totalmente oposto. 24 - Pelas mesmas razões, é também absurdo sufragar, como faz o tribunal de primeira instância, que as Rés terão levado a 1.a Autora a acreditar que a mencionada garantia de exclusividade seria cumprida. A matéria da exclusividade no exercício do negócio por parte do lojista foi incluída no contrato que as partes decidiram reduzir a escrito. Mas em termos contrários à pseudo garantia: a redacção da Cláusula Sexta, nº 2, cotejada com o Considerando nº 4 do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial», é inequívoca no sentido de não iria ser atribuído qualquer direito de exclusividade à 1a Autora no exercício do seu comércio no «F». Last but not least, nunca as Autoras, ora recorridas, alegaram que desconheciam o teor do contrato em apreço e, em particular, o conteúdo da referida cláusula. 25 - Não se provou que as Autoras, ora Recorridas, não tinham consciência de ter concordado com o teor da Cláusula Sexta, nº 2 do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial»; ao invés, ficou provado que aquelas tinham consciência de que, com a assinatura do contrato em apreço, estavam a emitir uma declaração negociai, tendo noção do seu conteúdo e das prestações recíprocas (direitos/obrigações) daí emergentes. 26 - Não se encontram preenchidos in casu os pressupostos previstos no artigo 247º do CC para a existência de "erro obstáculo" ou "erro na declaração", pelo que o tribunal de primera instância incorreu em erro de julgamento (quanto à matéria de direito), tendo feito uma aplicação indevida do artigo 247º do CC. Andou igualmente mal o tribunal a quo ao condenar a Ré «M… - Sociedade Imobiliára, S.A.» no pagamento, à 1a Autora, da quantia de € 24.153,60, a título de restituição dos «direitos de ingresso» para reserva da loja 0.30 do «F…». 27 - No caso concreto, a "Proposta de utilização de loja – V.N… /0.30" foi aceite pelas Autoras (cf. Facto 61 da sentença), consubstanciando a formação de um acordo bilateral e, concretamente, um contrato preliminar ou preparatório do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» (do qual a Cláusula 16ª é uma mera constatação). 28 - A "Proposta de utilização de loja – V.N… /0.30" configura um contrato autónomo, gerador de direitos e obrigações recíprocas, preliminar ou preparatório do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial», pelo que a sua validade não ficaria inquinada com eventuais vícios que afectassem aquele outro contrato, devendo a Ré «M… – Sociedade I... S.A.» manter os «direitos de ingresso» recebidos como contrapartida da reserva da loja 0.30 no F…, a favor da 1ª Autora, nos termos do artº405º do CC. 29 - Ainda que se admita, sem conceder, a anulação do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» nunca deveria o tribunal a quo ter condenado a Ré «M….– Sociedade I..., S.A.» a restituir à 1a Autora os denominados «direitos de ingresso» e, ao fazê-lo, violou o disposto no artigo 289ºdo CC. 30 - Não é possível à 1a Autora proceder à restituição à ora Recorrente da prestação recebida. A «reserva da loja» esgotou-se na sua função económica de afectar à 1aAutora, durante um certo período, a utilização daquele espaço no «F…». Não é possível destruir retroactivamente, por força da declaração de nulidade do contrato, a «reserva da loja». Não há máquina do tempo que permita voltar atrás. A loja esteve reservada a favor da 1a Autora até à abertura do «F…» e durante esse período as Rés estiveram impedidas de negociar com terceiros a cedência daquele espaço. 31 - Por todo o exposto, sendo impossível à 1.a Autora restituir em espécie prestação «reserva da loja» que recebeu da Ré «M… – Sociedade I..., S.A.», deveria restituir o valor correspondente (ou seja, os «direitos de ingresso»); logo, como preconiza o Prof. MENEZES CORDEIRO, as prestações restituitórias extinguir-se-iam, por compensação, nada tendo a Ré «M… - Sociedade I..., S.A.» que devolver à 1.a Autora em matéria de «direitos de ingresso». 32 - A sentença recorrida enferma de erro de julgamento no respeita aos pressupostos da responsabilidade pré-contratual (cf. artigo 227º do CC), não havendo qualquer fundamento para a anulação do contrato em causa nos autos. 33 - O Tribunal a quo optou pela anulação do contrato em apreço [N.B. no dispositivo da sentença, no entanto, declara-se a nulidade...] com base no «erro na declaração» (cf. artigo 247º do CC) e fundamentou a condenação das Rés em dolo: «[...] ao induzirem a Autora M.S…, U..., Lda. num claro erro e como tal, constituíram-se na obrigação de a indemnizar.» (cf. p. 116 da sentença recorrida). 34 - Além de se defender, pelas razões sobejamente expostas supra, que as Autoras não incorreram em qualquer erro, nada resulta da factualidade provada quanto à intenção ou consciência, por parte das Rés, de induzir em erro as Autoras (ou seja, que tenha havido dolo das Rés). Tanto assim é que o tribunal recorrido veio anular o contrato com base em mero «erro obstáculo» (o que, aliás, também não deveria fazer). 35 - Concomitantemente, a circunstância de se decidir pela anulação de um contrato - o que, neste caso e pelas razões já expostas, configurou um erro de julgamento do tribunal a quo não dá lugar à aplicação automática do artigo 227º do CC, a qual pressupõe que tenha sido criada u a expectativa/confiança na outra parte, frustrada na sequência de um comportamento incoerente e contraditório, violador das regras da boa fé. 36 - Perante o disposto na Cláusula Sexta, nº 2, do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» - cf. Facto 13 da sentença - é claro que a Rés não criaram qualquer expectativa às Autoras no sentido da atribuição de um eventual direito de exclusividade da loja «V.N…» no «F.B…». 37 - Foi dada como NÃO PROVADA a matéria constante do artigo 34º da base instrutória, a saber: «Se as Rés tivessem agido de boa fé nas negociações que precederam a celebração do contrato, teriam informado as Autoras de que não lhes garantiam a exclusividade comercial da venda de produtos naturais e dietétiocs no "F…"». 38 - A atribuição de uma loja no «F» ao «C…M…» foi levada a cabo pela Ré, ora Recorrente, «M… - Sociedade I..., S.A.» ao abrigo da sua faculdade de liberdade contratual, consagrada no artigo 405º do CC e referida, concretamente, no Considerando 4 e, a contrario, na Cláusula Sexta, nº 2 do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» (Facto 13 da sentença); logo, o facto positivo que as Autoras invocam como gerador de dano é um facto lícito. 39 - Não se provou nos autos que a abertura da loja «C.M..» inviabilizaria economicamente a exploração, pelas Autoras, da loja «V…N…a» no «F…». Foi dada como NÃO PROVADA a matéria dos artigos 32º, 31º, 34º, 46º, 53º e 62º da Base Instrutória. Concomitantemente, ficaram PROVADOS os Factos 125, 127, 139 e 140 da sentença. 40 - Não foi assim demonstrado que as Rés tenham praticado qualquer facto adequado a causar os alegados danos às Autoras; por outras palavras, o nexo de causalidade (pressuposto essencial para a aplicação do instituto da responsabilidade pré-contratual) não ficou provado, logo não há lugar à aplicação do artigo 227º do Código Civil. 41 - Sobre esta mesma matéria, esclareça-se que os Factos 29 a 31 da sentença contêm matéria manifestamente conclusiva (i.e. «COMO consequência [...]», «Em consequência [...]» e «Para a sua não ser a única loja [...]») porquanto são aí efectuados juízos de valor causa-efeito entre a presença, no «F…», da loja «C…M…» e a facturação da 1.a Autora, na loja «V…N…» que apenas poderiam assentar em factos objectivos (que não foram provados). Em todo o caso, sempre se diga que a matéria relativa aos Factos 29 a 31 da sentença foram, desde logo, incluídos na matéria assente [pontos AF) a AH)], com base na alegação deduzida nos artigos 121º, 123º e 125º da petição inicial, não obstante esta matéria ter sido impugnada nos artigos 14º, 88º e 89º da contestação. 42 - A análise dos resultados da exploração da loja «V…N…» não pode ser feita à margem de toda e qualquer consideração da crise económica - financeira que despontou em 2008 e que infelizmente ainda perdura (o que constitui um facto público e notório, que não carece de alegação e prova – cfr. artigo 514º, nº 1 do CPC). 43 - A responsabilidade pré-contratual em função da invalidade do negócio - sem conceder - apenas daria lugar à reparação do interesse contratual negativo ou dano de confiança (e não do interesse contratual positivo). 44 - O tribunal de primeira instância, ao condenar solidariamente as Rés a pagar à 1a Autora a quantia de € 160.687,87, alegada ente correspondente ao valor agregado dos investimentos efectuados com a abertura e a exploração da loja «V…N…», no «F….», coloca esta Recorrida num a posição bem mais vantajosa do que a reparação pelo interesse contratual positivo. Com tal decisão, viola a sentença recorrida o disposto nos artigos 227º e 562º do CC. 45 - A sentença confere à 1a Autora, ora Recorrida, o melhor de dois mundos: o ressarcimento pela totalidade dos custos incorridos e a conservação plena do património adquirido por via dos tais investimentos. Não se olvide que está em causa uma empresa experiente no ramo de negócios da venda de produtos naturais e dietéticos, com vários estabelecimentos instalados em centros comerciais (a matéria vertida nos Factos 3 e 4 da sentença não deixa dúvidas quanto ao giro comercial activo da «M.S…, U..., Lda.»). Ora, o equipamento informático, o mobiliário e as mercadorias (no valor agregado de € 42.650,00) poderão ser facilmente realocados no prosseguimento da sua actividade nos estabelecimentos comerciais que continua a gerir. De resto, as mercadorias inicialmente adquiridas pela 1.a Autora, no valor de € 40.000,00, terão sido já vendidas ao público, no decurso da exploração da loja «V…N…» (se não na totalidade, pelo menos em parte, conforme decorre dos Factos 29 a 31 e 97 da sentença recorrida). 46 - Por não estarem preenchidos, de todo, os pressupostos de que depende a responsabilidade pré-contratual e não haver, consequentemente, lugar à obrigação de indemnizar, também deve ser revogada, por ilegal e violadora dos artigos 227º e 562º do CC a decisão de condenação solidária das Rés no pagamento da quantia que se vier a liquidar em execução de sentença, relativa a despesas de manutenção da loja em funcionamento. 47 - Finalmente, na hipótese, que se admite, sem conceder, de as Autoras, ora Recorridas, terem efectivamente incorrido em erro, a presente acção sempre constituiria um manifesto abuso do direito. 48 - Na verdade, tendo as Autoras, ora Recorridas, lido e analisado a disposição vertida na Cláusula Sexta, nº 2, do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial», a invocação de erro com base num suposto direito de exclusividade (excluído claramente naquela disposição), configura um manifesto abuso de direito, nos termos e para os efeitos do artigo 334º do CC. 49 - As Autoras tiveram conhecimento prévio do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial» e aceitaram-no (sem quaisquer objecções ou reservas), pelo que, ao peticionaram a sua anulação incorrem em abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium. 50 - O pedido de anulação do «Contrato de Utilização de Loja em Centro Comerical», no caso sub judice, lesa clamorosamente os legítimos interesses das Rés, tendo em conta os princípios da autonomia da vontade (cf. artigo 405º do CC), bem como os princípios da segurança e certeza jurídicas (in casu reflectidos nos artigos 221º e 394º do CC). 51 - Face à cronologia dos factos provados na sentença (cf. Factos 112, 11, 134 e 135), as Autoras adoptaram uma conduta contrária a um comportamento anterior gerador de confiança da contraparte (as Rés); ora tal conduta é merecedora de censura e é sancionada pelo instituto do abuso de direito que o tribunal de primeira instância ignorou e, ao fazê-lo, violou o artigo 334º do CC. Pelo exposto e com o mui douto suprimento do Tribunal ad quem, que desde já se invoca, deve ser dado provimento ao presente recurso e, em consequência, a sentença recorrida revogada e substituída por outra que determine a improcedência total da acção, com a consequente absolvição das Rés de todos os pedidos contra si deduzidos. Contra – alegaram as AA. e formularam as seguintes CONCLUSÕES:
11. a)- O "Acordo de Revogação de Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial", assinado entre as AA. e a 1a. Ré em 26 de Fevereiro de 2011, não teve por fim extinguir o litígio pendente entre as partes, mas apenas pôr termo aos prejuízos continuados e crescentes que a 1ª recorrida averbava na exploração do seu estabelecimento do "F.B…";
12. b)- Esse acordo beneficiaria também as Rés, agora recorrentes, pois que, em caso de procedência da acção, seria menor o valor da indemnização a prestar à recorrida;
13. c)- Quando se perspectivou a celebração do acordo revogatório (por haver mais de um ano que se aguardava a prolação da sentença da 1ª Instância), ficou logo excluída a questão deste litígio, que deveria seguir, como seguiu, a sua normal tramitação (cfr. docs. nºs 1 e 2), que só agora se junta por a questão só ter sido suscitada no recurso para este Colando Suprem Tribunal de Justiça;
14. d)- O facto de ter sido celebrado o acordo revogatório não tornou impossível a presente lide, mormente para declarar o vício do contrato ajuizado e extrair as necessárias consequências, designadamente quanto ao direito da 1a A ser indemnizada;
15. e)Ao contrário do que ambas as Rés, una voece, sustentam, não está causa nesta acção a interpretação das cláusulas do contrato, nem a prova de que as partes acordaram outro conteúdo para além do que está escrito;
16. f)Os factos expostos pelas AA. na petição inicial destinaram-se a materializar a sua tese, segundo a qual ao outorgar o contrato estava em erro, não correspondendo a vontade declarada à vontade real das declarantes;
17. g)Em momento anterior ao do início das negociações a 1a quis saber se seria admitida, no “F…”, a instalação de um outro lojista cuja actividade fosse directamente concorrente da sua (resposta ao quesito 7º);
18. h)O representante das Rés nas conversações com as AA. assegurou à 1a. recorrida (o que vale por dizer que as Rés asseguraram) que não haveria no centro comercial em causa outra loja a operar no mesmo ramo de actividade (resposta ao quesito 8º);
19. i)A 1ª A. só iniciou as diligências necessárias à instalação de um seu estabelecimento no "F.B…" por estar convencida de que não haveria uma loja concorrente com a sua (resposta ao quesito 14º);
20. j)A problemática da loja da 1a A. ser a única do ramo a operar no "F.B…" foi expressamente debatida com as Rés (resposta ao quesito 37º), tendo ficado esclarecido que a inexistência de outra loja do mesmo ramo era condição sina qua non do interesse de contratar das AA. (resposta ao quesito 37º); K) Era do conhecimento das Rés que a 1a A. jamais avançaria para o projecto e causa se soubesse da existência, no "F.B…", de outra loja, onde fossem vendidos produtos idênticos ao do seu comércio (resposta ao quesito 39º);
21. l)Foi essencial para a formação da vontade contratual das AA. que a realidade fosse aquela, que as Rés lhe asseguraram de não haver concorrência directa ao seu comércio no "F.B…" (resposta ao quesito 49º);
22. m)A 1a A gastou € 184.841,47 na instalação do seu estabelecimento no "F. B…", nos quais estão compreendidos os € 24.153,60 de "direitos de ingresso" pagos à 1ª Ré (resposta ao quesito 60º);
23. n)Na apresentação pública do centro comercial, a 1a A. suspeitou de que as Rés havia admitido um outro operador do ramo dos produtos naturais e dietéticos (resposta ao quesito 18º), o que confirmaram, apuraram que um concorrente directo da 1ª A, recorrida, "C…M…" ia ali instalar a loja (resposta ao quesito 19º) e com uma localização melhor do que a da "V…N…" (resposta ao quesito 20º);
24. o)Não só as Rés induziram as AA. em erro quanto a um facto essencial, como as mantivera nesse em erro, escondendo delas que se encontravam negociações com um concorrente directo da 1a recorrida para abrir uma loja no “F.B…";
25. p)As Rés agiram com dolo, nos exactos termos em que este é definido no art. 253°. do Código Civil;
26. q)Quando assinaram o contrato anulando, as AA. estavam convencidas pelas Rés de que o mesmo acautelaria a inexistência de um outro estabelecimento de venda de produtos naturais e dietéticos no "F.B…";
27. r)Se soubessem que essa realidade não estava assegurada pelo contrario, nos termos em que ele se encontra redigido, as AA. não o teriam outorgado;
28. s)A vontade declarada pelas AA. no contrato não corresponde à sua vontade real, tendo a 1ª Ré conhecimento da essencialidade para as ora recorridas do elemento sobre que incidiu o erro;
29. t)Os "direitos de ingresso" passados pela 1a A à 1a Ré não são autonomizáveis do contrato, sendo até uma das obrigações nele previstas só tendo sido entregues no pressuposto de que tal acordo seria validamente concluído;
30. u)Anulado o contrato a 1ª Ré deverá devolver à 1ª A. o montante que dela recebeu a título de "direitos de ingresso";
31. v)As Rés sabiam que o facto de haver outra loja de produtos naturais e dietéticos no "F.B…" levaria as AA. a desinteressar-se do negócio (respostas aos quesitos 37°. e 39º) e mantiveram-nas no erro em que as haviam induzido, para que o contrato fosse outorgado;
32. w)Nem nos preliminares, nem na formação do contrato anulando as Rés agiram de acordo com as regras da boa fé e a sua actuação causou elevados prejuízos ás AA., prejuízos que não teria sofrido se o contrato não tivesse sido celebrado;
33. x)O direito à anulação que as AA. exercem na presente acção não é abusivo; ou o erro existe e o contrato é anulado ou, o que só por hipótese de raciocínio se admite, as AA. não estavam em erro quando assinaram o contrato e este é válido, não se podendo falar de uma renuncia ao direito, como as recorrentes pretende como também não ocorreu uma conduta contraditória das ora recorridas;
34. y)O contrato sub judice é anulável nos termos dos artºs 247.º e 253.º do Código Civil, estando as Rés obrigadas a devolver à 1a recorrida o montante que dela recebeu a título de "direitos de ingresso" e ambas obrigadas a indemnizá-la por força do preceituado no artº 227º do mesmo Código;
35. z)A douta sentença recorrida não violou, por omissão ou erro de aplicação, os preceitos legais invocados peias Rés, tendo antes procedido a urna correcta interpretação dos factos e ao seu criterioso enquadramento jurídico. Pelo exposto e pelo douto suprimento do Colendo Tribunal ad quem deve ser negado provimento ao recurso e mantida a douta sentença recorrida. - Foram colhidos os necessários vistos aos Exmos. Adjuntos. APRECIANDO E DECIDINDO - Thema decidendum Em função das conclusões do recurso temos que: - As RR. pugnam pela alteração da factualidade apurada e consequente revogação da sentença recorrida, por entenderem que o contrato acordado entre as partes é que manifesta a verdadeira vontade das partes e não sofre de qualquer vício, nomeadamente, do erro alegado pelos AA., tese esta que foi sufragada pelo Tribunal a quo. # - Apuraram-se os seguintes FACTOS: 1. A Autora "M.S…, U..., Lda." é uma sociedade U... detida pela Autora M.S…, com o capital social de € 5.486,78, tendo por objecto o comércio, importação e representação de artigos de perfumaria, bijutaria, lingerie feminina e pronto-a-vestir, comércio de produtos dietéticos naturais e de beleza, bem como a sua representação e importação (alínea A) dos Factos Assentes). 2. A Ré "M… – Sociedade I..., S.A." é a responsável pela organização, gestão e exploração de um centro comercial denominado "F…" (alínea B) dos Factos Assentes). 3. A Autora "M.S.., U..., Lda." desenvolve a sua actividade, no ramo da venda de produtos naturais e dietéticos, sob o nome de fantasia "V…N…", em diversos estabelecimentos instalados em centros ou galerias comerciais, mormente na margem Sul do Tejo (alínea C) dos Factos Assentes). 4. Desde 26/11/2004, a Autora "M.S…, U..., Lda." possui um estabelecimento de venda dos bens do seu comércio no denominado "F…M…" (alínea D) dos Factos Assentes). 5. Em finais de 2006, um representante da Ré "M… – Sociedade I..., S.A." informou a Autora "M.S…, U..., Lda." de que estava em fase final de estudo a concretização de um centro comercial a instalar na cidade do ..., pretendendo averiguar do eventual interesse da Autora "M.S…, U..., Lda." numa das lojas daquele centro comercial, então embrionário (alínea E) dos Factos Assentes). 6. A Autora "M.S…, U..., Lda." manifestou o seu interesse de princípio, ficando a aguardar que lhe fosse, oportunamente, apresentado o projecto do centro comercial e, assim como, as condições pretendidas pela Ré "M… - Sociedade I..., S.A." (alínea F) dos Factos Assentes). 7. Em finais de 2007, o mesmo representante da Ré "M… Sociedade I..., S.A." contactou, de novo, a Autora "M.S…, U..., Lda.", informando-a de que iriam em breve ser abertas as inscrições para candidatos a lojistas do "F…", tendo-lhe dado o contacto do Senhor Doutor P. C…, colaborador da Ré "M… – Promoção I..., S.A.", que era a encarregada da promoção do centro comercial em causa e da angariação dos lojistas (alínea G) dos Factos Assentes). 8. Estabelecido o contacto com o Senhor Doutor P.C…, este apresentou, em nome das Rés "M… - Sociedade I..., S.A." e "M… - Promoção I..., S.A.", o projecto comercial do "F…", e entregou à Autora "M.S…, U..., Lda." a planta de localização das lojas dentro do Centro (alínea H) dos Factos Assentes). 9. No que diz respeito à concreta actividade da Autora "M.S, U..., Lda.", o chamariz comercial - dito "loja-âncora" - do "F…" era um supermercado da cadeia "P.D…", cuja presença, no dizer do Senhor Doutor P.C…, já ao tempo estava assegurada (alínea I) dos Factos Assentes). 10. Nas negociações, as Rés informaram a Autora "M.S…, U..., Lda." que no centro comercial estava prevista a instalação de uma farmácia e de uma "parafarmácia" (alínea J) dos Factos Assentes). 11. Em 22/01/2008 a Ré "M…- Sociedade I..., S.A." endereçou à Autora "M. S…, U..., Lda." uma carta na qual, além do mais, consta o seguinte: "A confirmação da proposta de V. Exas. só será alvo de análise pelo Conselho de Aprovação do Projecto se todos os prazos e formalismos constantes da mesma, nomeadamente a entrega do cheque no valor referido no ponto anterior, forem por V. Exas. devidamente cumpridos (…). Todas as propostas são alvo de análise por parte da Administração do Projecto e a respectiva aceitação pela nossa parte só será efectiva após comunicada a V. Exas." (alínea L) dos Factos Assentes). 12. Com data de 27/02/2008, a Ré "M…– Promoção I..., S.A.", em quem a Ré "M…- Sociedade I..., S.A." delegara a condução das negociações do contrato a celebrar, comunicou à Autora "M.S…, U..., Lda." que: "a actividade comercial que pretende desenvolver na loja nº. 0.30 que integra o Centro Comercial denominado F… foi devidamente aprovada pelo Conselho de aprovação do projecto" (alínea M) dos Factos Assentes). 13. Com data de 27/02/2008, entre a Requerente e a Requerida "M… – Sociedade I..., S.A." foi celebrado o acordo denominado "contrato de utilização de loja em centro comercial", cujo teor aqui se tem por integralmente reproduzido, do qual consta, além do mais, o seguinte: "Entre 1. M… – SOCIEDADE I..., S.A. (…), neste acto representada pelo seu procurador Senhor Dr. M.B…, doravante designada PRIMEIRA OUTORGANTE; 2. M.S… U..., LDA. (…), neste acto devidamente representada por M.S…, na qualidade de gerente, doravante designada SEGUNDA OUTORGANTE. 3. M.S… (…), enquanto TERCEIRO OUTORGANTE, designado FIADOR é livremente aceite e de boa-fé celebrado o presente CONTRATO DE UTILIZAÇÃO DE LOJA EM CENTRO COMERCIAL, o qual se rege pelas cláusulas e considerandos seguintes: CONSIDERANDO QUE - 1. A PRIMEIRA OUTORGANTE é a empresa responsável pela organização, gestão e exploração de um centro comercial, o qual se encontra em construção na cidade de ... designado F…. 2. O referido centro comercial é um Empreendimento Imobiliário destinado ao exercício do comércio a retalho composto por lojas e espaços destinados a prestação de serviços, os quais serão distribuídos de acordo com uma cuidada planificação técnica, espaços comuns de circulação e lazer, e intra-estruturas de apoio necessárias ou convenientes ao exercício da actividade comercial pelos lojistas. 3. A PRIMEIRA OUTORGANTE assume o direito e o dever correspondente de explorar, sob a forma de comércio integrado, o referido centro com excepção de determinadas áreas. 4. A PRIMEIRA OUTORGANTE possui ainda o direito de contratar com terceiros idóneos a utilização das lojas e espaços integrantes do referido centro Comercial, promovendo, organizando, administrando, dirigindo e fiscalizando o funcionamento e utilização do centro comercial. 5. A PRIMEIRA OUTORGANTE assume a obrigação, enquanto organizadora do referido centro e cedente da exploração das lojas, de proporcionar no centro comercial sistemas adequados de iluminação, serviços de higiene e limpeza, segurança, comunicação com o exterior, funcionamento de serviços de interesses comum, de áreas de lazer, conservação e reparação dos objectos de utilização comum, e promoção da publicidade do centro comercial de harmonia com uma gestão centralizada. 6. A PRIMEIRA OUTORGANTE poderá conferir a organização, gestão e exploração do centro comercial a uma entidade por si escolhida e designada. 7. A PRIMEIRA OUTORGANTE está integrada num Grupo que usufrui de conhecimentos técnicos que lhe permitem desenvolver uma procura e escolha de locais adequados para a realização de centros comerciais, desenvolver estudos viabilidade económica de projectos e de distribuição de lojistas em relação de vizinhança adequada com vista à melhor exploração do centro comercial, pela implementação de uma estrutura adequada ao funcionamento do mesmo. 8. Tais conhecimentos são factor de decisiva valorização do centro comercial e de cada uma das lojas nele integradas, no âmbito do respectivo mercado. 9. O centro comercial deve funcionar como um todo harmónico atendendo à complementaridade e interdependência das lojas que o constituem, para o que o referido funcionamento estará subordinado a normas técnicas de manutenção de qualidade e operacionalidade e ainda sujeito ao constante acompanhamento pela PRIMEIRA OUTORGANTE nomeadamente através da prestação dos serviços referidos neste contrato, as quais são necessários à utilização das lojas e dos espaços pelos lojistas. 10. A SEGUNDA OUTORGANTE é entidade ou pessoa idónea e com capacidade para integrar o complexo de lojas que constitui o centro comercial, e para respeitar e manter os níveis de qualidade lhe são suporte da imagem, funcionamento e exploração do mesmo, respeitando e fazendo respeitar a utilização adequada das partes comuns do mesmo. 11. A SEGUNDA OUTORGANTE propõe-se exercer no centro comercial a sua actividade de acordo com os condicionamentos e características inerentes ao comércio integrado, sujeitando-se ao presente contrato e correspondentes obrigações e usufruindo dos benefícios daí decorrentes. 12. Os TERCEIROS OUTORGANTES (FIADORES) são pessoas idóneas, indicados pela SEGUNDA OUTORGANTE com comprovada capacidade financeira para assegurar o cumprimento de todas as obrigações que para o lojista emergem do presente contrato. 13. Os outorgantes reconhecem que a especificidade inerente à exploração, gestão, funcionamento e utilização do centro comercial e das lojas e espaços que o integram, designadamente as especificidades decorrentes das características próprias do comércio integrado que se desenvolve no centro comercial e que a integral satisfação dos diversos interesses que se conjugam, estão presentes e são determinantes da vontade de contratar. Acresce que tais especificidades não se compadecem com a disciplina própria dos contratos tipificados na lei portuguesa e só podem ser prosseguidas no âmbito das cláusulas que por comum acordo aqui se estabelecem, as quais são a manifestação pura da real vontade dos outorgantes, e que dão corpo a um contrato, por natureza atípico. 14. Neste contrato, seus considerandos e anexos, salvo se do contexto claramente decorrer sentido diferente, as partes acordam atribuir o significado abaixo indicado aos seguintes termos: - Centro comercial – O espaço constituído e concebido para funcionamento de vários estabelecimentos de comércio e de serviços de acordo com um plano prévio, tecnicamente concebido, que oferece aos lojistas e ao consumidor adequada e diversificada concentração de actividades comerciais e de serviços. Administradora do centro: A pessoa singular ou colectiva mandatada para proceder à sua gestão, ou seja, à sua administração, fiscalização, conservação e modernização. Loja: Todo e qualquer espaço físico que vier a ser devidamente individualizado na planta do centro comercial, o qual se encontra assinalado na planta junta ao contrato como anexo 1, destinando-se o mesmo à instalação e funcionamento da actividade que o lojista nele vai exercer, de acordo com o plano preestabelecido de adequada diversificação de actividades comerciais e de serviços. O número ou letra atribuído à loja pode variar porquanto o mesmo tem meras funções identificativas. Área das lojas: Os metros quadrados correspondentes aos espaços físicos ocupados por cada loja, área essa que poderá, antes da sua tomada de posse pelo lojista, sofrer, por decisão da administradora do centro comercial, variações para mais e para menos no seu número de metros quadrados conforme mais venha a convir ao bom funcionamento e boa organização do centro comercial, A área da loja é medida pelo perímetro externo das paredes, salvo quanto às paredes divisórias entre duas lojas cm que a medição será efectuada pela linha mediana das mesmas. Lojista: A pessoa singular ou colectiva que, por força do presente contrato, vier a utilizar uma loja, e ai explore uma actividade comercial ou de prestação de serviços. Denominação do estabelecimento: A denominação dada pelo lojista ao seu estabelecimento comercial mediante prévia aprovação da administradora do centro comercial. O regulamento do centro comercial é documento onde constam as normas por que se rege todo o centro comercial, e todos os seus utilizadores, documento que acompanhará todos os contratos celebrados com os lojistas e tem o seguinte teor: CLÁUSULA PRIMEIRA (Objecto do contrato) - A PRIMEIRA OUTORGANTE faculta à SEGUNDA OUTORGANTE, a qual aceita, a utilização da loja nº 0.30 com a área de 68m2, sita no piso 0 do centro comercial referido no ponto 1 dos Considerandos, sendo a loja identificada na planta anexa ao presente contrato (Anexo 1). CLÁUSULA SEGUNDA (Fim a que se destina) 1. A loja cuja utilização é objecto do presente contrato destina-se exclusivamente ao exercício pela SEGUNDA OUTORGANTE da actividade de comercial de venda de produtos naturais e dietéticas, a qual deverá ser exercida de forma continuada e ininterrupta durante todo o tempo de abertura ao público do centro comercial, nos termos a definir pela PRIMEIRA OUTORGANTE, não podendo ser atribuído destino diferente sem o prévio consentimento escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE. 2. Se, violando a obrigação referida no número anterior de exercício de actividade por forma continuada e ininterrupta, a SEGUNDA OUTORGANTE mantiver a sua loja total ou parcialmente encerrada por um período superior a 30 dias contínuos ou 60 dias intercalados, a PRIMEIRA OUTORGANTE tem o direito de resolver o presente contrato. 2.1. Considera-se, para efeitos do previsto no numero 2 supra, integrar o conceito de encerramento, constitutivo do direito de resolução do contrato pela PRIMEIRA OUTORGANTE, não apenas a não abertura ao público da loja durante todo o período de abertura ao público do centro comercial, mas também o não desenvolvimento da actividade referida no nº l da presente cláusula demonstrado, entre outros sinais evidentes, pela escassez de bens para venda e/ou por um decréscimo superior a 50% da facturação da loja relativamente à facturação do mês homólogo do ano anterior, quando esta situação se verifique ao longo de 3 meses seguidos ou 6 meses interpolados num mesmo ano. 2.2. A PRIMEIRA OUTORGANTE não poderá porém resolver o contrato com fundamento no decréscimo da facturação da loja quando se verificar estar inserida numa situação de conjuntura do mercado, afectando de Igual modo as demais lojas em que seja exercido o mesmo tipo de actividade, ou se resultar directamente de causa de força maior para cuja verificação não tenha havido concurso da SEGUNDA OUTORGANTE. CLÁUSULA TERCEIRA - (Denominação do estabelecimento) A loja, objecto do presente contrato possuirá a designação comercial de V…N…, não podendo a SEGUNDA OUTORGANTE modificar a mesma, sem o prévio consentimento escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA QUARTA (Remuneração) 1. A SEGUNDA OUTORGANTE pagará à PRIMEIRA OUTORGANTE pela utilização e acesso à loja e serviços facultados pelo presente contrato, uma remuneração periódica mensal resultante da soma de duas parcelas, urna fixa e outra variável, calculadas nos termos dos números seguintes. 2. Uma parte da remuneração mensal da loja é pré-determinada, não podendo em caso algum a remuneração mensal ser interior a tal valor e sendo o mesmo de € 2.516,00 (€ 37,00 x 68m2) por mês, ao qual acresce o IVA à taxa legal em vigor. Este valor refere-se à data de Outubro de 2008, data prevista para a abertura ao público do centro comercial. Caso o centro comercial não venha a abrir ao público nesta data, o valor referido será actualizado desde 1 de Outubro de 2008 até à data efectiva de abertura do centro comercial por aplicação do índice de preços ao consumidor sem habitação, do Continente, publicado pelo INE - verificado no mesmo período. 3. A SEGUNDA OUTORGANTE pagará a parte da remuneração referida no nº anterior até ao dia 5 do mês anterior àquele a que disser respeito, sendo o pagamento efectuado por transferência bancária para a conta que for indicada pela PRIMEIRA OUTORGANTE, para o que a SEGUNDA OUTORGANTE emitirá na data de entrega da loja uma ordem de transferência permanente nos termos da minuta que constitui o Anexo 2 ao contrato. 4. O pagamento da primeira remuneração, no valor referido no numero anterior, e da quantia devida a título de comparticipação nas despesas comuns e fundo de promoção referida na cláusula oitava serão devidos, nos termos do nº 3 da presente cláusula, referente à data de abertura do centro comercial ao público. 5. A parte fixa da remuneração, referida nos números anteriores, será actualizada anualmente, adoptando-se para efeitos de actualização o índice de preços ao consumidor sem habitação do Continente, publicado pelo INE, verificado no período de 12 meses que termine no 60 dias antes da data de actualização. 6. A primeira actualização terá lugar 1 ano após o início de abertura do centro comercial ao público. 7. A PRIMEIRA OUTORGANTE comunicará à SEGUNDA OUTORGANTE, por escrito e com a antecedência de 30 dias, o valor da remuneração mínima actualizada. 8. Caso o coeficiente de actualização não seja conhecido até à data em que a PRIMEIRA OUTORGANTE a efectuar a comunicação referida no número anterior, a remuneração fixa relativa aos meses seguintes será provisoriamente actualizada com base no último coeficiente de actualização conhecido, procedendo-se posteriormente aos acertos que venham a ser necessários à remuneração devida após se ter tornado conhecimento do coeficiente correcto. A restante parte da remuneração mensal será variável em cada mês e corresponderá à diferença entre 7% da facturação bruta (vendas sem IVA) mensal verificada na loja, e a remuneração mínima pré-determinada referida no número dois desta cláusula. 9. A parte variável da remuneração referida no número anterior apenas será considerada para efeitos de remuneração total devida pela SEGUNDA OUTORGANTE se e na medida em que o valor calculado mediante a aplicação da percentagem referida à facturação bruta, exceda o montante da remuneração mínima fixa e pré-determinada, referida no número dois, referente ao mês a que disser respeito. 10. A parte variável da remuneração deverá ser paga no escritório da PRIMEIRA OUTORGANTE, ou no local a indicar por esta, até ao dia 15 do mês imediato àquele a que disser respeito, por transferência bancária. 11. Sobre a remuneração mensal, quer na sua parte mínima pré-determinada quer na sua parte variável, incide o IVA à taxa legal em vigor em cada momento. 12. Para efeitos do nº 8 desta cláusula, entende-se por facturação bruta o valor global de todas as vendas efectuadas, pelo respectivo preço, respeitantes aos artigos, produtos ou serviços, locações de equipamento, e qualquer outra receita que por qualquer forma seja originada na loja objecto do presente contrato, incluindo as vendas efectuadas através de agentes, concessionários ou representantes, as vendas externas feitas através de visitas a clientes, qualquer que seja o domicílio destes últimos, e as vendas provenientes de encomendas efectuadas pela Internet, por carta, fax, telefone ou qualquer outro meio de comunicação. 13. A SEGUNDA OUTORGANTE preencherá e entregará à PRIMEIRA OUTORGANTE, diariamente, os formulários e relatórios padronizados, por esta elaborados, nos quais fará constar todos os dados referentes ao valor global da facturação sem I.V.A. correspondente ao dia imediatamente anterior. Caso seja instalado um sistema computorizado de declaração de vendas a Segunda Outorgante obriga-se a utilizar o mesmo para declarar diariamente o valor global da facturação verificada no dia anterior. 14. Para o apuramento e fixação da remuneração variável devida por força da aplicação do percentual, nos termos desta cláusula, a PRIMEIRA OUTORGANTE terá por base a informação relativa à facturação da loja declarada pelo SEGUNDO OUTORGANTE. No entanto, a quitação prestada mensalmente pela PRIMEIRA OUTORGANTE em relação ao montante calculado com base nos elementos facultados pela SEGUNDA OUTORGANTE, não preclude o direito de fiscalização por aquela, nem a cobrança das diferenças posteriormente apuradas. 15. Em ordem a permitir uma adequada fiscalização do valor das vendas efectuadas pela SEGUNDA OUTORGANTE, esta reconhece à PRIMEIRA OUTORGANTE o direito de, por si ou por pessoa ou entidade por si indicada, sem poder alegar constrangimento ou sigilo comercial, a:
36. a)fiscalizar e verificar, a todo tempo, em qualquer local que se encontrem e sem qualquer pré-aviso, todos os elementos, registos e/ou livros de escrita comercial e fiscal susceptíveis de, directa ou indirectamente, lhe permitir averiguar a exactidão dos valores apresentados como correspondentes às vendas;
37. b)manter no interior da loja, nos locais que entender convenientes, inclusivamente junto à caixa registadora ou outro local onde seja preenchido o documento de venda ou equivalente, pelo tempo que entender conveniente, um representante seu com a incumbência de anotar todos os registos de caixa e demais elementos que entender necessários. 16. Todos os custos incorridos com a auditoria e fiscalização contabilística referida correrão por conta da PRIMEIRA OUTORGANTE, salvo se o resultado da referida auditoria não coincidir com a informação prestada pela SEGUNDA OUTORGANTE na declaração de vendas mensal, caso em que este suportará todos os custos incorridos pela PRIMEIRA OUTORGANTE, sem prejuízo de outras responsabilidades que lhe caibam por incumprimento contratual. 17. A PRIMEIRA OUTORGANTE compromete-se a guardar total sigilo sobre a informação que lhe for comunicada pela SEGUNDA OUTORGANTE ou que por ela for recolhida directamente nos termos deste contrato, não a divulgando a terceiros, sem prejuízo da divulgação que se mostre necessária em eventual acção judicial que tenha por fundamento o presente contrato e se para o efeito for intimada por entidade pública. CLÁUSULA QUINTA (Prazo) - 1. O contrato de utilização será celebrado pelo prazo de 6 anos, os quais terão início na data da abertura do centro comercial ao público. 2. O contrato caduca no seu termo. As partes poderão no entanto, por mútuo acordo, celebrar novo contrato nos termos e condições a acordar entre ambas. CLÁUSULA SEXTA (Obrigações da PRIMEIRA OUTORGANTE) - 1. Para além da utilização da loja identificada na cláusula primeira, a PRIMEIRA OUTORGANTE confere à SEGUNDA OUTORGANTE, sem prejuízo da actividade do centro e dos direitos dos demais lojistas nos termos a estabelecer pela PRIMEIRA OUTORGANTE no Regulamento do centro comercial (Anexo 3), todos os meios próprios à utilização da loja, nomeadamente:
38. a)Acesso às áreas de uso comum, designadamente corredores, elevadores, escadas, escadas rolantes, instalações sanitárias, estacionamento, unicamente para os fins apropriados, adequado funcionamento da climatização central do centro comercial, bem como, dos fornecimentos de água e electricidade das zonas comuns do centro comercial;
39. b)Benefício dos serviços de apoio ao centro, nomeadamente serviços de limpeza, manutenção e conservação das partes e equipamentos de uso comum do centro, segurança, consultadoria e promoção do centro. 2. À SEGUNDA OUTORGANTE não terá qualquer exclusividade para exercer no centro comercial a actividade comercial prevista neste contrato. CLÁUSULA SÉTIMA (Obrigações da SEGUNDA OUTORGANTE) A SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se a:
40. a)Cumprir na íntegra as obrigações decorrentes do presente contrato e do Regulamento do centro comercial, quer no que se refere à exploração da loja, quer no que se refere à utilização das zonas comuns do centro comercial, por si, pelos seus empregados e colaboradores, e, em todos os aspectos com ela relacionados;
41. b)Pagar mensal e pontualmente, nas datas referidas no contrato, a remuneração mensal fixada na cláusula quarta, bem como a percentagem que lhe corresponder nas despesas mensais comuns de funcionamento e utilização, tal como fixado na cláusula oitava;
42. c)Suportar as despesas e encargos tidos com a promoção (decoração e animação) e publicidade comum do centro comercial, pagando mensalmente à PRIMEIRA OUTORGANTE a quantia estipulada de acordo com o critério constante da cláusula oitava;
43. d)Manter em bom estado de conservação e apresentação a loja e todos os seus pertences, partes integrantes e coisas acessórias, tais como, canalizações de água, esgotos, instalações eléctricas, de segurança, telefones, ar condicionado, e a suportar o custo de quaisquer obras de reparação necessárias, quer durante o funcionamento da loja quer no momento da sua entrega findo o contrato;
44. e)Incluir a denominação do centro comercial nos documentos e propaganda do estabelecimento, juntamente com o logótipo que oportunamente vier a ser indicado pela PRIMEIRA OUTORGANTE;
45. f)Facultar o acesso à loja para efeitos de vistoria, manutenção, execução de obras, reparações ou substituição total ou parcial de material eventualmente necessárias, bem como para inspeccionar quaisquer equipamentos que se encontrem instalados ou que atravessem, por motivos estruturais, a loja objecto do presente contrato, acautelando-se dentro do possível o funcionamento da loja;
46. g)Manter a loja aberta ao público o ano inteiro e no horário que vier a ser fixado pela PRIMEIRA OUTORGANTE;
47. h)Manter a loja iluminada no exterior e no interior dentro do horário de abertura do centro comercial ao público;
48. i)Solicitar à PRIMEIRA OUTORGANTE autorização por escrito, relativamente à realização de quaisquer obras ou trabalhos na loja, na fachada ou na estrutura da mesma, colocação ou modificação de tabuletas, reclamos luminosos ou outras formas de publicidade, facultando à PRIMEIRA OUTORGANTE todos os elementos necessários para que esta se possa pronunciar, nomeadamente os projectos das obras, com indicação minuciosa do tipo e cor dos materiais a utilizar, tempo previsto para a realização das mesmas e abertura ou reabertura da loja ao público;
49. j)Manter o aquecimento e refrigeração da loja nos níveis adequados, em conformidade com as indicações da PRIMEIRA OUTORGANTE.
50. l)Manter todos os seus empregados com sentido de disciplina, asseio, aprumo, correcção e apresentação adequada;
51. m)Não ultrapassar a capacidade de carga eléctrica para a loja;
52. n)Entregar a loja à PRIMEIRA OUTORGANTE, no termo do contrato em condições de perfeita utilização, com todas as benfeitorias que haja nela realizado, nomeadamente instalação de ar condicionado, as quais não conferem qualquer direito a compensação, indemnização ou retenção. Sem prejuízo do referido, as benfeitorias amovíveis realizadas na loja poderão ser removidas desde que a remoção das mesmas não cause danos ou prejuízos à loja e seja efectuada mediante autorização expressa, prévia e por escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE -
53. o)Respeitar na colocação de anúncios luminosos na fachada da loja as dimensões máximas constantes do Anexo 4 (Caderno de Especificações Técnicas).
54. p)Entregar à PRIMEIRA OUTORGANTE um duplicado da chave da loja, a qual só poderá ser utilizada nos termos do presente contrato e do Regulamento. O duplicado da chave da loja será colocado num envelope lacrado e assinado por ambas as partes. Se por qualquer razão a SEGUNDA OUTORGANTE mudar a fechadura da loja entregará de imediato à PRIMEIRA OUTORGANTE um duplicado da nova chave. CLÁUSULA OITAVA (Serviços e despesas comuns e promoção do centro comercial) - 1. A SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se a comparticipar nas despesas e encargos comuns com o funcionamento e utilização do Centro Comercial e com a promoção conforme previsto no Regulamento, mediante o pagamento à PRIMEIRA OUTORGANTE ou quem esta indicar da quantia correspondente a 0,514% do valor das despesas e encargos com o funcionamento do Centro Comercial e com a promoção do mesmo. 2. Prevê-se que no primeiro ano de funcionamento do centro comercial a comparticipação mensal supra referida corresponda a um valor de € 782,00 (€11,50/m2) a que acresce IVA à taxa em vigor. 3. Nos anos subsequentes, e com referência a cada aniversário da abertura do centro comercial ao público, será devido o valor resultante da aplicação da permilagem da loja, conforme referido supra em 1. 4. A SEGUNDA OUTORGANTE deverá pagar as comparticipações referidas nos números anteriores até ao dia 5 do mês anterior ao que disser respeito, pela forma indicada no número três da cláusula quarta. CLÁUSULA NONA (Indissociabilidade de preços e remunerações) Todos os preços, remunerações e prestações fixadas no presente contrato, independentemente da sua natureza, que a SEGUNDA OUTORGANTE se obriga a pagar à PRIMEIRA OUTORGANTE, bem como, as destinadas a alimentar o fundo de Promoção e Publicidade previstas na cláusula anterior são indissociáveis uma das outras, constituindo o não pagamento de qualquer delas fundamento de resolução de todo o contrato pela PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA DÉCIMA (Efeitos de obras ou reparações) 1. A SEGUNDA OUTORGANTE não terá direito a qualquer compensação ou indemnização, ou a diminuição do valor da remuneração mensal ou da comparticipação nas despesas comuns e de promoção, por efeito de qualquer prejuízo ou inconveniente decorrente da execução de obras ou trabalhos de reparação ou outros, a efectuar na loja, ou no centro comercial. 2. O mesmo se aplica no caso de diminuição, suspensão ou interrupção de fornecimento de serviços pela PRIMEIRA OUTORGANTE, quando tal derive da ocorrência de acidente ou da necessidade de efectuar trabalhos de reparação ou outros, ou ainda de incapacidade ou dificuldade na obtenção de fornecimentos de terceiros ou da mão-de-obra necessária para assegurar os indicados serviços, salvo se tal decorrer de culpa da PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA (Seguros contra riscos de utilização da loja) 1) A SEGUNDA OUTORGANTE assume, desde a data da entrega da loja, todos os riscos inerentes à detenção e utilização da loja objecto deste contrato, assim como todos os riscos que nela tenham comprovadamente origem, obrigando-se a manter em vigor um contrato de seguro multi-riscos adequado que cubra quaisquer danos da loja e seu recheio, bem como os riscos de incêndio e um seguro de responsabilidade civil decorrentes dos factos emergentes da sua utilização que possam causar lesões e danos à própria loja, ao centro comercial e a terceiros. 2) Para efeitos do disposto no número anterior, a SEGUNDA OUTORGANTE obriga-se a contratar e manter em vigor, por todo o tempo de duração do contrato, entre outros, para além de um contrato de seguro multi-riscos um de responsabilidade civil, no valor mínimo de € 100.000 (o valor será de € 250.000 no caso de actividade ser de restauração), que garanta o pagamento das indemnizações por danos materiais ou morais decorrentes de lesões corporais ou materiais causadas à PRIMEIRA OUTORGANTE ou a terceiros. 3) A SEGUNDA OUTORGANTE entregará até ao dia da abertura da loja ao público documentos comprovativos da vigência dos contratos de seguro referidos no número anterior, bem como, nos anos subsequentes durante toda a vigência do contrato. 4) Os contratos de seguro previstos neste artigo deverão conter uma cláusula que não permita a sua resolução pela seguradora sem prévio conhecimento e concordância da PRIMEIRA OUTORGANTE e na qual ainda lhe seja reservado o direito de se substituir à SEGUNDA OUTORGANTE com sub-rogação, nas obrigações decorrentes daqueles contratos, designadamente as relativas ao pagamento de prémios, com débito na factura seguinte da quantia suportada. CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA (Garantias) 1. Como caução e garantia do bom cumprimento das obrigações que decorrem para a SEGUNDA OUTORGANTE do presente contrato, este obriga-se, até à data da entrega da loja, a entregar à PRIMEIRA OUTORGANTE uma garantia bancária à primeira solicitação, de acordo com a minuta que constitui o Anexo 5, no valor de 6 meses de remuneração mensal devida acrescido de IVA, bem corno do montante correspondente a 6 meses da comparticipação prevista para a SEGUNDA OUTORGANTE para despesas e encargos com o funcionamento e utilização, animação, decoração e publicidade do centro comercial nos termos da cláusula oitava, acrescido de IVA, e pelo prazo de vigência do contrato, conforme acordado na cláusula quinta. 2.
55. a)A PRIMEIRA OUTORGANTE poderá executar a garantia referida no número anterior na parte necessária, sempre que a SEGUNDA OUTORGANTE se encontre em mora por mais de 30 dias relativamente a qualquer obrigação da sua responsabilidade, decorrente do presente contrato;
56. b)Sempre que a garantia, por qualquer razão ficar reduzida ou se tornar inferior em mais de 15% ao valor de 6 meses de remuneração mensal e da parte que couber à SEGUNDA OUTORGANTE nas despesas comuns referidas na cláusula oitava, a SEGUNDA OUTORGANTE, obriga-se a reforçá-la até ao valor resultante do disposto no nº 1 desta cláusula, no prazo máximo de 60 dias a contar da notificação que para o efeito lhe for feita pela PRIMEIRA OUTORGANTE. CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA (Cessão a terceiros) 1. O presente contrato é celebrado "intuitu personae", justificado pela necessidade de conjugação dos lojistas no espaço constitutivo do centro comercial, e tendo em conta o perfil, qualidades e garantias oferecidas pela SEGUNDA e TERCEIRO OUTORGANTES. 2. A SEGUND A OUTORGANTE não pode, salvo consentimento prévio dado por escrito pela PRIMEIRA OUTORGANTE:
57. a)Ceder, a título gratuito ou oneroso, a sua posição no presente contrato;
58. b)Permitir a outrem o uso total ou parcial da loja, a qualquer título e para qualquer finalidade;
59. c)Trespassar ou ceder, total ou parcialmente, temporária ou definitivamente, o estabelecimento instalado na loja, ou a sua exploração; 3. A SEGUNDA e TERCEIRO OUTORGANTES obrigam-se a não transmitir as respectivas participações sociais e a não consentir na cessão ou transmissão das participações sociais representativas do seu capital social a favor de terceiros, bem como a não consentir na entrada de novos sócios, sem previamente comunicar tal facto à PRIMEIRA OUTORGANTE, e a solicitar o consentimento prévio e escrito desta sempre que seja cedido a terceiros a maioria do capital social (51%) ou ocorra qualquer alteração do pacto social em virtude da qual o actual sócio maioritário perca essa qualidade. 3.1. A alteração, na vigência do presente contrato, do(
60. s)detentor(
61. es)da maioria do capital social da SEGUNDA OUTORGANTE carecerá sempre do consentimento prévio da PRIMEIRA OUTORGANTE, pelo que, quando resulte de uma transmissão sucessiva de participações sociais, a necessidade de consentimento verificar-se-á em relação ao contrato pelo qual se transfiram participações que, somadas às anteriormente transmitidas; configurem a situação sujeita ao consentimento da PRIMEIRA. 3.2. Considera-se aplicável o previsto no nº' 3 anterior, sendo necessário o consentimento prévio e por escrito da PRIMEIRA OUTORGANTE, para qualquer acto ou negócio de que resulte a aquisição por terceiro de posição que lhe permita exercer unta influência dominante sobre a SEGUNDA OUTORGANTE. 3.2.1. Considera-se terceiro para os efeitos dos nº 3 e 3.2 anteriores, quer qualquer pessoa não interveniente no presente contrato, quer ainda qualquer dos sócios da SEGUNDA OUTORGANTE que na presente data não tenha a qualidade de maioritário. 3.3. Na medida em por meio da alteração dos detentores da maioria do capital social da SEGUNDA OUTORGANTE há lugar a modificação indirecta do responsável pelo cumprimento das obrigações assumidas por aquela, é aplicável a esta situação o previsto no nº 3 supra da presente cláusula. 4. A PRIMEIRA OUTORGANTE terá o direito a resolver o presente contrato se, por qualquer decisão judicial ou administrativa, terceiro adquirir qualquer direito sobre a loja, e/ou sobre o estabelecimento nela instalado ou sobre qualquer dos elementos integrantes do mesmo, nomeadamente se for ordenada penhora. 5. Caso pretenda ceder a sua posição contratual, permitir o uso a qualquer título por terceiro, trespassar total ou parcialmente o estabelecimento, a SEGUNDA OUTORCANTE notificará a PRIMEIRA OUTORGANTE por carta registada com aviso de recepção da sua intenção dos termos do projectado negócio, identificando o terceiro adquirente; o preço acordado para o trespasse e os demais termos e condições acordados, a PRIMEIRA OUTORGANTE no prazo de 30 (trinta) dias úteis obriga-se a responder prestando ou negando o seu consentimento. 6. Caso a PRIMEIRA OUTORGANTE autorize o negócio, terá direito a receber da SEGUNDA OUTORGANTE uma compensação igual a 6 vezes o valor médio da remuneração mensal (parte mínima pré-determinada e parte variável) a que se refere a cláusula quarta, verificada nos 6 meses anteriores. 7. A PRIMEIRA OUTORGANTE terá igualmente o direito a receber montante equivalente a