Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 19009/19.4T8LSB.L2-2 Relator: ORLANDO NASCIMENTO Descritores: ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO ACTUALIZAÇÃO DE RENDA RENDIMENTO ÓNUS DA PROVA Nº do Documento: RL Data do Acordão: 02/08/2024 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE Sumário: 1. A resposta do arrendatário à proposta de atualização de renda pelo proprietário/senhorio invocando “…que o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) era inferior a cinco retribuições mínimas nacionais comprometendo-se a entregar a competente declaração logo que lhe fosse emitida pela Autoridade Tributária” não pode interpretar-se como silêncio na indicação do valor contraproposto, determinante da aplicação da presunção consagrada no n.º 2 do art.º 33.º, do NRAU, na redação da Lei n.º 79/2014, de 19 de dezembro, tendo o significado de pretender prevalecer-se do regime legal de atualização de renda próprio para tal nível de rendimento, previsto no n.º 7, do art.º 36.º e no n.ºs 2 e 3, do art.º 35.º, do NRAU. 2. Como resulta do disposto no art.º 32.º, do RAU, é sobre o arrendatário que impende o ónus de comprovar o invocado RABC ou que requereu ao serviço de finanças o documento que o demonstra e juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção (n.ºs 1 e 2, do art.º 32.º, do NRAU). 3. Não tendo ele comprovado a sua invocação. não cumprindo o ónus que sobre ele impendia, nem no âmbito da relação arrendatícia, nem no processo judicial em que é pedida a declaração de resolução do contrato, e não tendo também invocado nem comprovado qualquer impedimento no cumprimento do seu dever legal, nomeadamente por ato de terceiro, a autoridade tributária, configurando-se a comprovação do RABC como um facto constitutivo do seu direito à limitação da atualização de renda prevista no n.º 7, do art.º 36.º e no n.ºs 2 e 3, do art.º 35.º, do NRAU, não pode deixar de se considerar como renda devida aquela que foi comunicada pela proposta de atualização. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes que constituem o Tribunal da Relação de Lisboa. 1. RELATÓRIO. …Portugal-Companhia de Seguros de Vida, S.A., propôs contra MM, esta ação declarativa de condenação, com processo comum, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento urbano entre ambos e que o R seja condenado a entregar-lhe o locado, livre e devoluto de pessoas e bens, as rendas vencidas, acrescidas da indemnização prevista no n.º 2, do artigo 1045.º, do C. Civil, até entrega efetiva do locado, e juros de mora até efetivo e integral pagamento, com fundamento, em síntese, em que em 27/2/2015, lhe comunicou a transição do contrato para o NRAU e a atualização da renda, a que o R. deduziu oposição, tendo-lhe a A comunicado que por falta de acordo o contrato de arrendamento não transitaria para o NRAU, que iria aguardar pelo envio da Declaração do RABC e que a reclamação apresentada junto da AT não suspendia a atualização da renda, não tendo o R pago a renda atualizada. Citado, contestou o R dizendo, em síntese, que A e R acordaram na venda da fracção, sendo inútil a atualização de renda, que a A nunca o notificou da correção do VPT atribuído ao imóvel na sequência da reclamação por este apresentada junto do Serviço de Finanças e que o reconhecimento à autora do direito de resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas, é abusivo, pedindo a improcedência da ação. Realizada audiência de discussão e julgamento foi proferida sentença, julgando a ação procedente, declarando válida e eficaz a atualização da renda para o valor de €959,11 com efeitos retroativos a Maio de 2015, declarando resolvido o contrato de arrendamento por falta de pagamento dessa renda, condenando o R a entregar à A a quantia de €55.958,04 (correspondente ao valor das rendas vencidas à data da prolação da sentença deduzido do montante pago mensalmente pelo R) e a entregar à A a quantia de €1.918,22/mensais desde a sentença até à entrega do locado livre e devoluta de pessoas e bens. Inconformado com essa decisão, o R dela interpôs recurso, recebido como apelação, pedindo a sua revogação, a improcedência da ação e a absolvição do pedido, na sequência da qual este Tribunal da Relação proferiu acórdão, julgando “…a apelação parcialmente procedente, anulado a sentença recorrida, ressalvando-se os factos 1 a 10 da matéria de facto da sentença, e ordenando a realização de novo julgamento, com as seguintes diretrizes: 1) Seleção da matéria de facto articulada pelas partes pertinente para decisão da causa, segundo qualquer das soluções plausíveis das questões de direito, toda a fazer constar como factos provados ou não provados. 2) Inclusão no âmbito dos factos provados de um facto enumerando os factos provados e não provados no processo n.º 2744/16.6T8LSB. 3) Harmonização entre os factos provados e não provados nesta ação com os factos provados e não provados na ação n.º 2744/16.6T8LSB, em ordem a que não ocorra contradição entre os mesmos. 4) Esclarecimento das deficiências apontadas aos atuais factos sob os números 11, 15 e 24. 5) Prolação de decisão de direito em conformidade com a nova factualidade”. Tendo descido os autos e realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferida nova sentença, julgando a ação procedente, declarando “...resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre A. e R. datado de 17/02/1972, com efeitos a 01/03/1972, e melhor identificado no art.º 1º da petição inicial;…válida e eficaz a actualização da renda para o valor de €959,11 com efeitos retroactivos a 01/06/2015”, condenando o R “…na entrega imediata à A. do locado, livre e devoluto de pessoas e bens; …a pagar à A. o montante de €67.011,48, correspondente ao valor em dívida relativamente às rendas vencidas desde 01/06/2015 até à data da prolação da presente decisão; …a pagar à A. a quantia de €1.918,22/mensais desde a presente data até à entrega da fracção livre e devoluta de pessoas e bens” e absolvendo a A do pedido por litigância de má-fé. Inconformado com esta segunda sentença, o R dela interpôs novo recurso, recebido como apelação, formulando as seguintes conclusões: i. Vem o presente recurso interposto da douta decisão proferida nos presentes autos que, na procedência da acção:

a)Declarou resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre A. e R. melhor id. no art.º1º da petição inicial;
b)Declarou válida e eficaz a actualização da renda para o valor de €959,11 (novecentos e cinquenta e nove e onze cêntimos) com efeitos rectroactivos a 1 de Junho de 2015;
c)Condenou o R. na entregar imediata à A. do locado, livre e devoluto de pessoas e bens;
d)Condenou o R. a pagar à A. o montante de €67.011,48 a título de rendas vencidas desde 1/06/2015 até à data da prolação da presente decisão;
e)Condenou o R. a pagar à A. a quantia de €1.918,22/mensais (mil novecentos e dezoito euros e vinte e dois cêntimos) desde a presente data e até à entrega da fração livre e devoluta de pessoas e bens;
f)absolveu a A. do pedido por litigância de má fé e
g)condenou o R. nas custas do processo. ii. Não podendo conformar-se com tal decisão, a qual enferma, no modesto entender do apelante, de erros de facto e de direito, impugna o ora apelante a douta sentença com os fundamentos que a seguir se explanam. iii.A decisão da qual se recorre foi proferida na sequência do Acórdão do douto Tribunal da Relação de Lisboa proferido nos autos que determinou a anulação da sentença datada de Fevereiro de 2022, determinando a realização de novo julgamento, sujeito às seguintes diretrizes: “1) Seleção da matéria de facto articulada pelas partes pertinente para decisão da causa, segundo qualquer das soluções plausíveis das questões de direito, toda a fazer constar como factos provados ou não provados; 2) Inclusão no âmbito dos factos provados de um facto enumerando os factos provados e não provados no processo n.º 2744/16.6T8LSB. 3) Harmonização entre os factos provados e não provados nesta ação com os factos provados e não Provados na ação n.º 2744/16.6T8LSB, em ordem a que não ocorra contradição entre os mesmos. 4) Esclarecimento das deficiências apontadas aos atuais factos sob os números 11, 15 e 24. 5) Prolação de decisão de direito em conformidade com a nova factualidade.” iv. Acontece que, sendo o douto Acórdão do TR que anulou a sentença antes proferida nestes autos e as suas diretrizes a “baliza” do novo julgamento, analisada a sentença de que ora se recorre entende o apelante, o que com o maior respeito se afirma, que, pese embora nela se mencione que “(...) na decisão sobre a matéria de facto teve-se, naturalmente, em atenção o acórdão proferido pelo Tribunal da Relação e as instruções por ele ordenadas”, ao mesmo não foi dado cabal cumprimento. v.Tendo a Mmª Juiz a quo feito errada interpretação do sentido e alcance visado pelo douto Acórdão do TR, no qual se mandou atender, grosso modo, ao conflito entre as partes, como ali se refere, sobejamente indiciado nos autos, não podendo deixar de estar presente, sob pena de se obter uma decisão parcelar que, adicionada à primeira do processo 2744/16.6T8LSB, não corresponda à solução do duplo conflito global entre as partes, produzindo um resultado final da justiça incompleto sendo, como tal, injusta para qualquer das partes. vi. Como manifestamente resulta da douta sentença sob recurso, desconsiderou totalmente a Mmª Juiz “a quo” o duplo conflito configurado entre as partes, nenhuma ilação retirando da ampla matéria de facto que aditou aos factos provados, não atribuindo qualquer relevância aos pontos de contacto entre os factos alegados e indicados como relevantes pelo R. ora apelante na sua contestação com a matéria de facto dada como provada no processo 2744/16.6T8LSB. vii. Ficando assim o duplo conflito entre as partes afastado e, consequentemente, prejudicada qualquer análise dos pontos de contacto identificados e valorizados pelo R. ora apelante entre as duas ações, tal ditou uma solução simples de um litígio complexo, porquanto, como a Mm.ª juíza não deixou de enunciar, tudo ficou reduzido “à relação contratual de arrendamento, a qual constitui o real foco da acção.” viii. Discorda o apelante do discurso argumentativo do Tribunal e conclusões a que chegou, sendo antes evidente que negócio de aquisição e actualização das rendas encontravam-se indissociavelmente ligados, ponto de partida para interpretar as declarações produzidas pelas partes em ordem a obter uma visão global de todo conflito. ix.A Mm.ª juíza entendeu conferir total credibilidade aos testemunhos prestados pelas Sr.ªs testemunhas PG e JL que, manifestamente, não colaboraram com o Tribunal no apuramento dos factos, escusando-se amiúde a responder ao que lhes era perguntado a pretexto dos factos perguntados já terem sido discutidos noutro processo, argumento também utilizado pela Il. Mandatária da A. nas inúmeras interrupções da instância da mandatária do R. que protagonizou aquando da inquirição destas duas testemunhas, recorrendo frequentemente à falta de memória quando instadas pela Mm.ª juíza a responder, factos que deveriam ter sido ponderados na apreciação e valoração das suas declarações. x. Impugna o apelante a decisão proferida no que respeita aos factos não provados de 1. a 4., os quais deverão ser julgados totalmente provados, juízo probatório positivo que se retira da apreciação crítica e conjugada dos documentos juntos aos autos sob os n.ºs 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 10-A, 11, 12 a 15, 16, 19 com a contestação, testemunhos prestados por PG, LV, JL e MCM, nas passagens que identificaram e ainda presunções judiciárias autorizadas a extrair dos factos instrumentais apurados. xi. Também o facto constante da al. G) como não provado deverá ingressar o elenco dos factos provados, face aos testemunhos prestados pelas Sr.ªs testemunhas PG, JL e MCM, nas passagens assinaladas. xi. Resulta ainda do doc. 8 a fls. 64v.º, conjugado com o que consta já facto do facto provado 2.
b)e testemunho prestado por MCM nas passagens transcritas, que a compra e venda não se realizou por iniciativa da própria autora, segmento que deve ser aditado. xii. Do facto assim julgado provado, do dito documento a fls. 64v.º e declaração subscrita pelo R. em 16 de Fevereiro de 2008, do testemunho de MCM. nas passagens transcritas e recorrendo a presunções judiciárias autorizadas resultou provado que “A decisão tomada em 2009 pela ... no sentido de não vender a fracção ao A. provocou neste grande frustração”, facto que deve ser aditado como 2.c). A fim de evitar contradições, do facto não provado em B) deve passar a constar apenas que: “A não celebração com o A. do negócio, na sequência da declaração deste a que se refere o ponto 2b) teve como consequência o prejuízo correspondente ao dispêndio de tempo em diligências para obtenção de negócio bancário e gastos com advogado”. xiii. Quanto aos pontos 6. e 6a), que respeitam ao conteúdo da carta datada de 27/2/2015 (a fls. 15-16 do PF), carece o seu teor de ser explicitado, porquanto, como resulta da certidão de fls. 298 v.º a 300 (junta na sessão da audiência que teve lugar a 29 de Novembro de 2021), a autora reclamou do valor fixado, pugnando pela sua redução e, tendo a reclamação sido decidida em 9/12/2014 em termos que lhe foram necessariamente desfavoráveis, foi tal decisão da AT judicialmente impugnada pela ..., dando origem ao processo n.º 1145/15.8BELRS, ainda pendente em 16/11, data em que a certidão foi emitida. xiv. Resultou ainda das declarações prestadas pelas Sr.ªs testemunhas PG e JL. nas passagens transcritas, que o VPT da fração não se encontrava definitivamente fixado, não só a A. também dele reclamou, por considerá-lo excessivo, como também fez dar entrada na Câmara Municipal de Lisboa um processo para alteração/transformação da fração que constitui a parte comum destinada à habitação da porteira em fração autónoma para a poder vender também, alteração com repercussão no VPT de cada uma das fracções. xv. Resultou assim provado, devendo este facto ser aditado, que 6c) A autora ... reclamou junto do SF do VPT de €199.200,00 fixado à fracção, tendo em vista a sua redução, tendo impugnado judicialmente a decisão da AT de 9 de Dezembro de 2014 que recaiu sobre essa reclamação, o que deu origem aos autos de impugnação judicial que correu termos pelo Tribunal Tributário de Lisboa, Unidade Orgânica 3, sob o n.º 1145/15.8 BELRS, distribuídos e registados em 7 de Abril de 2015, os quais se encontravam ainda pendentes ainda pendentes em 16/11/2021. xvi. Resulta da certidão emitida em 16 de Agosto de 2022 e junta aos autos pelo apelante com o requerimento de 28.11.2022 e dos mencionados testemunhos que a decisão que incidiu sobre a reclamação apresentada pelo R. não lhe foi notificada pela AT., vindo a ser-lhe comunicada pela A. através do email de 19 de Novembro de 2015 (doc. de fls. 80v.º), sendo reclamação distinta daquela, apresentada pela A. xvii. Elementos de prova que impõem a rectificação da redacção dos pontos 11. A 15., em ordem a eliminar a obscuridade de que padecem, passando a ter a seguinte redacção: 11. Por não concordar com o VPT o R. apresentou reclamação junto da AT em 7 de Abril de 2015, nos termos do art.º 31.º, n.º 6 da Lei 79/2014, de 19/12 e Portaria 280/2014, de 30 de Dezembro. 15. Na sequência da reclamação apresentada pelo R. a AT corrigiu o VPT da fracção, fixando-o em €172 640, decisão notificada apenas à A. em 24 de Julho de 2015, devendo ser eliminado, em consequência, o ponto 17 a). xviii. Resultou igualmente da prova testemunhal produzida, especialmente do depoimento da Sr.ª testemunha PG na passagem transcrita que o VPT da fração ainda padecia de outra indefinição, face à cópia da notificação remetida ao R. pela A. em 19.11.2015, na qual o informa que aquela notificação padecia de um lapso no valor atribuído pela AT à fração e que os seus serviços estavam a estudar a notificação, porquanto, como resulta da prova produzida, a A. nunca notificou o R. do resultado desse estudo. xix. Prova a impor também aqui o aditamento aos factos provados de dois novos factos, por assumirem relevância para a decisão, sugerindo-se a seguinte redação: ”15
b)A A. não informou a R. do resultada do estudo do erro que existia no VPT da fração atribuído pela AT na notificação que remeteu ao R. em 19.11.2015. “15
c)A A. nunca informou o R. do teor da decisão proferida no processo de impugnação judicial do VPT da fração, por ela instaurado. xx. No que se refere à matéria vertida em 8. dos factos provados, no que respeita à comunicação da apelada de 8.4.2015, na parte em que nela se declarou sem efeito a proposta de venda da fração a que se refere o ponto 3. dos factos provados, invocando a sua caducidade, resultou dos testemunhos de PG e de LV nas passagens identificadas e assume relevância para a decisão um novo facto, cujo aditamento se requer, sugerindo-se a seguinte redacção: 8.
a)Entre a data do envio da carta que constitui o doc. 3 (a fls. 60 dos autos) e aquela a que se refere o ponto anterior, nunca a A. tinha comunicado ao R. que aquela proposta ficava sem efeito. xxi. Também a matéria a que alude o ponto 10. merece ser rectificada por não corresponder com rigor ao que consta da missiva a que se reporta, devendo ser feita da mesma transcrição rigorosa. xxii. Deverá ainda, atendendo aos testemunhos prestados de PG e de MCM, nas passagens que se identificaram, conjugadas com o mesmo documento, ser aditados os pontos 10.
c)e 10.d), com o seguinte teor: 10
c)Na comunicação de 9.4.2015, o R. informou ainda a A. que a fração necessitava de obras estruturais ao nível das canalizações de água e gás e rede elétrica urgentes. 10
d)O R. opôs-se ao valor da renda que lhe foi comunicado pela A. na carta de 27.11.2015, não propondo à A. um valor alternativo.” xxxiii. Reparo merece igualmente quanto ficou consignado no facto em 13.a), facto que teve a sua origem no art.º 77.º da contestação, interessando ainda o alegado no art.º 76.º, dos quais se retira que a única questão sobre que incidia a divergência entre Autora e Réu era o preço. xxxiv. Tal resulta ainda da prova testemunhal produzida, designadamente dos testemunhos prestados por PG e MCM, nas passagens que se identificaram, devendo alterar-se em conformidade a redacção do ponto em referência, passando a constar do mesmo “o preço inicial”, ao invés de “termos iniciais”. xxxv. Quanto ao facto 13g), por relevante quanto à interpretação que a própria A. fez da declaração do R. constante da carta de 5 de Agosto, importa consignar no elenco dos factos provados o teor integral do mail por aquela enviado em 25 de Setembro, devendo ser aditados os seguintes segmentos ao facto aqui em referência: - Na mesma mensagem a A. comunicou ao R. a “venda da fração já foi retificada2 em reunião de Conselho de Administração realizada no dia 23.09.2015 e que estava a aguardar que fosse enviado o respectivo extracto da Ata. - Na mesma comunicação a A. referiu “.... espero enviar-lhe muito em breve todos os documentos necessários para a outorga da escritura pública de compra e venda, - E por fim refere a mesma, “caso seja possível, agradecemos que nos remeta a identificação dos compradores para o nosso processo” (cfr. doc. 67) xxxvi. Quanto ao facto 13h), também por ser relevante, em respeito pelo teor do documento a que se reporta, deve acrescentar-se a menção, conforme dele consta: “Agradeço o envio dos elementos de identificação dos compradores para submissão do direito legal de preferência à CML e DGPC” (doc. de fls. 67v.º). xxxvii. Deverá assim ser também aditado um outro facto que resulta da prova testemunhal produzida: 13-
i)“A questão da condição da casa da porteira não fora objecto de qualquer comunicação ao R.” xxxviii. Quanto ao facto dado por provado no ponto 14., impõe-se a eliminação da referência a insistências, que não resultaram, nem da prova testemunhal, nem da prova documental produzida nos autos, como se explanou no corpo destas alegações. 2 Cremos tratar-se de lapso, evidenciado pelo contexto, afigurando-se que estaria em causa a ratificação da venda xxxix. O ponto 16. deverá ter a sua redacção corrigida em conformidade com o que consta do documento 18 (fls. 79 dos autos), nos seguintes termos: “16. Por e-mail de 9 de Novembro de 2015, dirigido pela então mandatária do R. à A., refere que o R. reitera o seu interesse na aquisição da fração arrendada, nos termos e condições acordadas, mas não se encontra disponível para ceder a sua parte nas áreas comuns, concretamente a sua quota na casa da porteira, por representar um novo aumento do preço da fração e a sua desvalorização, adiantando que estava disponível para em Assembleia de Condóminos aprovar essa alteração, reiterando contudo “......”, mantendo-se quanto ao mais a redacção que do mesmo ponto consta. xl. No que respeita ao ponto 17., a redacção dada a este ponto não corresponde integralmente à missiva a que nele se alude, tendo sido omitido, para além do mais, que a A/apelada entendia o provável lapso como tendo determinado um valor patrimonial inferior ao que efectivamente correspondia à fracção locada, o que resultou ainda esclarecido pelas testemunhas PG e JL mas passagens identificadas, pelo que deve ser aditado ao mesmo a seguinte menção: a A. entendia que (a correcção do lapso) poderia resultar num aumento do valor patrimonial do prédio. Em respeito pelo teor do documento deve ainda constar do ponto em análise: Respondeu a A. por email de 19 de Novembro, informando que a condição da casa da porteira foi, e continua a ser, condição essencial para a venda das frações aos arrendatários, e que a alteração da sua utilização e a respectiva venda já foi decidida e aprovada em Assembleia de Condóminos. xli. Deverá ainda ser aditado, por ter resultado do testemunho prestado por JL, nas passagens transcritas, e ainda da certidão junta aos autos, que “17
b)À data encontrava-se ainda pendente de decisão a impugnação judicial do VPT instaurada pela A. e na qual pretendia a sua redução.” xlii. Em relação ao ponto 18. dos factos dados por provados, correspondendo a sua redação ao que consta da missiva, não foi esta interpretada no contexto em que ocorreu, antes surgindo também os factos destacados isolados do seu contexto, o que não permite, como não permitiu, a mais adequada interpretação e que destes fosse extraído o seu verdadeiro sentido. xliii. Decorre da missiva de 19/11/2015, conjugada com os testemunhos pestados por JL, MCM e PG, nas passagens que se identificaram e transcreveram, que o R. não conhecia a nova condição da casa da porteira que a A. tentou introduzir no acordo firmado, facto que assume relevância e deve ser aditado, propondo-se a seguinte redacção: 18.
a)A A. nunca antes tinha mencionado ao R. ser condição da celebração da escritura a cedência da casa da porteira. xliv. No que se refere aos factos destacados e dados por provados nos pontos 19., 20. e 21. não foram alegados, não foram objecto de instrução e discussão e não resultam de qualquer prova; não colocando o apelante em causa que corresponde ao conteúdo da comunicação de 27.11.2015 que a apelada remeteu ao apelante, não só os factos respigados não têm qualquer sentido quando retirados do seu contexto, podendo significar o que se lhes quiser atribuir ou deles retirar, como não corresponde à verdade o que da comunicação consta, como demonstrado no corpo das alegações. A manter-se, e como resulta dos documentos juntos com a contestação datados de 25.09.2015 e 1 de Outubro (docs. 10-A e 11) e testemunhos de PG, deverá aditar-se ao ponto 19. Um outro com o seguinte teor: “19
a)Na comunicação de 27.11.2015 a A. comunicou ao R. que aceitava retirar a condição de alienação da casa da Porteira do processo de venda da fração arrendada, e mantinha o preço estipulado de 173.000,00.” O ponto 20., atendendo ao documento de 19.11.2015, doc. de fls. 80v, deverá passar a ter o seguinte teor: “20. Em resposta ao pedido de esclarecimento do apelante, para saber se a notificação que a A. lhe remeteu tinha tido origem na reclamação da A. ou na do R., a A. respondeu “ Mais se informa “Relativamente ao valor patrimonial do imóvel, somos a comunicar que a ... foi informada que a alteração do valor patrimonial tributário da fracção terá resultado de reclamação apresentada pelo v/constituinte. Contudo, V.Exa.. poderá obter junto das todos os esclarecimentos de que necessite”; xlv. Também o ponto 21. dos Factos Provados, correspondendo a um extracto do documento, isolado do seu contexto permite que lhe seja atribuído um sentido exclusivamente literal que não contém, sendo uma exigência de entrega que não reveste seriedade, não se tratando de um verdadeiro e sério pedido de RBC para que possa produzir os efeitos que dele, ao que tudo indica, a douta decisão retirou. xlvi. Quanto ao ponto 22., não se compreende a diferente redacção que lhe foi dada quando comparado com o ponto 26., pois está em causa um conteúdo em tudo idêntico, apenas o valor do montante em dívida difere, mas que levou a diversa qualificação por banda da Mm.ª juíza, a impor, pelo rigor das coisas, que seja alterado o seu teor, com transcrição integral, designadamente, o seu termo “Face ao exposto, a ... Portugal, na qualidade de Senhoria, vem por este meio interpelar o V/constituinte para o pagamento das rendas em divida até ao próximo dia 15 de Dezembro, sob pena de se recorrer às devidas instâncias legais para recuperação das rendas em divida”. xlvii. Ao ponto 23. dos factos provados foi dada a seguinte redação: “ 23 - Por e-mail de 14/12/2015, a mandatária do R. informa a A. de que não tem poderes especiais para receber notificações ou outras comunicações que sejam dirigidas aos seus constituintes e que logo que eles se pronunciassem sobre a minuta comunicaria à A. a posição dos mesmos, não obstante teceu considerações acerca do clausulado constante da minuta do contrato-promessa e concluiu reiterando o compromisso dos seus constituintes em procederem de imediato à escritura de compra e venda da fracção.” xlviii. O aludido facto foi dado como provado tendo como suporte probatório carta resposta enviada pela mandatária do R. à A. em 14/12/2015, tendo sido extraído do seu conteúdo um facto que mereceu destaque e que já foi objecto de análise no ponto 22., a informação da mandatária do R. à A. de que não tem poderes especiais para receber a notificação a que se refere a missiva vertida no ponto 22. dos factos dados por provados, facto que não mereceu a menor dúvida nem da A. nem do douto Tribunal a quo, como se vê da factualidade dada provada na decisão de facto anulada pelo V. Tribunal da Relação, naquela se respeitando o contexto e sentido do facto, respeitando-se a sequência lógica do facto, nos pontos 22., que a Mmª Juiz a quo mantém, alterando ligeiramente a sua redação inicial, o 23., mantendo-se a parte inicial com a correcção do lapso da data, que passa a ser a correcta, dia 14 e não 16 como antes se referia, acrescentando-se, “não obstante teceu considerações acerca do clausulado constante da minuta do contrato-promessa, com a devida vénia, mal, por inculcar desde logo uma valoração do facto. xlix. Como resulta da douta decisão, cujo conteúdo da missiva foi interpretado e valorado desfavoravelmente ao apelante, como se vê do tratamento jurídico dado a toda a matéria de facto alegada pelo apelante e dada como provada, dela extraindo “a Mmª Juiz a quo”, uma única conclusão por apelo aos pontos da matéria de facto, 25-e), 27, 29 e 30, para concluir, cuja transcrição melhor esclarece: “ E a verdade é que essas negociações se goraram (cfr. facto 25-e)) e nenhum contrato se firmou, sequer um contrato-promessa, como bem se alcança dos factos 27, 29 e 30, dessas negociações frustradas não se podendo extrair qualquer efeito ou consequência para a relação contratual de arrendamento porque alheias a esta relação. Ficamos assim reconduzidos à relação contratual de arrendamento, a qual constitui o real foco da acção.” l. Sucede, porém, para o que aqui importa ao facto em análise, que o ponto 23., na redacção impugnada, não reflete com fidelidade o conteúdo da missiva a que se reporta, pelo que a redação do facto em causa deverá ser a seguinte: “23. Em resposta, mediante missiva enviada à ré no dia 14 de Dezembro de 2015, a Il. Mandatária do R. fez notar “a desconformidade entre a minuta do contrato promessa que me foi enviada e as condições acordadas para a sua celebração (...)”, acrescentando “Bastaria atentar na proposta de venda da V/ representada e que mereceu a aceitação dos meus constituintes para podermos concluir que a mesma não corresponde ao clausulado da minuta que me foi enviada” e ainda “Acresce que os meus constituintes informaram desde sempre e em todas as comunicações que estavam em condições de efetuar a escritura definitiva de compra, nunca tendo sido abordada a necessidade de realização de um contrato promessa de compra e venda, nem tal foi negociado entre as partes, não se justificando, nem existindo fundamento para o adiamento da celebração da escritura de compra e venda da fração”, conforme doc. n. 23 junto com a contestação, a fls. 87 e 87v dos autos. li. Quanto ao ponto 23-
a)dos factos provados também se impõe uma correcão à sua redação, de modo a refletir com fidelidade e rigor o doc. 24 junto com a contestação, a fls. 88 dos autos do qual foi extraído. lii. A impor também o aditamento de um novo facto, sugerindo-se a seguinte redacção: 23-
b)“Na comunicação da A. de 18.12.2015, informa o R. através da sua mandatária, que o impedimento para a realização da escritura a que alude na sua comunicação de 15.12.2015, referida no ponto 23-a), de deve à legislação de Branqueamento de Capitais. liii. Foi dada ao facto (anterior 23-
b)a seguinte redação: “23-
c)A mandatária do R., e também dos seus filhos, no âmbito das negociações para a compra da fracção, respondeu a esse e-mail da A. por e-mail de 16/12/2015 ás 00h04, pelo qual esclarece o seu mandato, analisa a invocação da A. de não estar no momento em condições de celebrar escritura de compra e venda mas apenas contrato-promessa, solicitando informação sobre as razões para tal, comunicando que face à comprovação de impedimento estaria então o seu constituinte disponível para celebrar contrato-promessa desde que tal não representasse penalização inerente ao atraso na celebração da escritura.” liv. Tendo sido dada a este facto uma redação que também não refecte com fidelidade o que consta do documento que o sustenta, para além de ter sido aqui dada por provada factualidade que não resulta de qualquer prova produzida nem documental nem testemunhal. lv. Está em causa, desde logo a primeira parte do facto, “A mandatária do R., e também dos seus filhos no âmbito das negociações para a compra da fracção, ...”, nada resultando dos autos nem da prova produzida em audiência de julgamento que permita o acrescento ao facto “..., e também dos seus filhos no âmbito das negociações para a compra da fração ....”. lvi. Na verdade, o que resulta manifestamente dos autos é exactamente o contrário, nomeadamente da matéria de facto dada como provada nos pontos 3., 7., 10-
b)e 13-
e)e sustentada em prova documental, docs. de fls.60 e 60v e no doc. 5 da p.i., mas também da matéria de facto que a Mmª Juiz a quo, salvo a devida vénia, indevidamente desconsiderou é que os filhos do R/apelante, nunca tiveram qualquer participação nas negociações para a compra da fração arrendada ao R., mas apenas indicados pelo R/apelante como adquirentes, o que fez em face da “benesse” como refere a Sr.ª testemunha LV no seu testemunho, sobre a proposta de venda da fração, e resulta dos docs. de fls. 60 e 60v, docs. 3 e 4 da contestação, fls 17 a 18v, doc.5 da p.i., que mereceram veredicto de provados, nos pontos 3., 7., 10-
b)e 13¬e). lvii. Ao que acresce que, os filhos do apelante não precisavam de mandatária para assinarem a escritura da fração, o único facto em que iriam participar, no processo de compra e venda da fração arrendada, como resulta de toda a prova documental produzida nos autos. lviii. Assim sendo, não poderia a apelada desconhecer que não necessitava de procurações emitidas pelos adquirentes da fração, os filhos do R., até porque nada pretendia negociar, quando vem informar o R./apelante que apenas se encontra disponível para celebrar o contrato promessa de compra e venda da fração, referindo: “nos termos por nós proposto”. lix. Pelo que também não é correcta a afirmação que se segue, (...) no âmbito das negociações para a compra da fração,(...)” já que nem sequer a minuta que a A. pretendeu impor ao R. e aos filhos pode indiciar qualquer negociação, não havia nada para negociar desde 5.8.2015, nem a A. alguma vez tinha referido ao R. durante todos os meses decorridos que não se encontrava em condições de celebrar a escritura da fração. lx. Com efeito, ainda se dirá, que no modesto entender do apelante, a entender-se que a condição da casa da porteira constitui uma divergência entre as partes, desencadeando a troca de várias comunicações, a verdade é que em à proposta que o R/apelante lhe apresentou em 20111.2015, em ceder na condição da casa da porteira, e em contrapartida manter-se o preço de venda aos outros arrendatários, em 27.11.2015 a A/apelada respondeu-lhe informando-o que cedia na condição da casa da porteira, optando por manter o preço mais elevado, pelo que nesta data estavam novamente reunidas as condições para se poder celebrar a escritura da fração. lxi. Também por tal facto, a redação dada ao facto 24. dos factos provados não se poderá manter, por não corresponder com fidelidade à comunicação do R/apelante de 16.12.2015, impondo-se por isso a sua correcção de modo a corresponder com rigor ao seu conteúdo. lxii. Nesta comunicação a mandatária do R. esclarece novamente a A. que não tinha poderes especiais para receber notificações, reportando-se à comunicação da A. de 2.12.2015, tendo tido a preocupação de remeter à A/apelada uma cópia da procuração, que já lhe tinha remetido em 9.4.2015, o que não ofereceu qualquer dúvida à A., que sabia a que notificação se referia a mandatária do R., como alega na petição inicial, reenviou essa comunicação de 2.12.2015 para o R., com a observação que a “mandatária”, tinha referido que não tinha poderes para receber aquela notificação. lxiii. Na mesma comunicação O R. através da sua mandatária relembra a proposta de venda que lhe foi apresentada pela ..., em que a A. dava a possibilidade aos arrendatários da aquisição ser feita por familiares, amigos ou quem este indicasse, daí ter indicado os filhos como adquirentes, mas referindo, também, para o caso essa possibilidade se manter, e que aceitando essa proposta de venda da fração veio a ser confrontado com a invocada caducidade daquela proposta, mais refere que aceitou a nova proposta de valor mais elevado, indicou novamente os filhos apenas como adquirentes. lxiv. A mesma comunicação refere, ser o arrendatário mais antigo do prédio, sentindo injustiça por ter de comprar a fração por um preço muito mais elevado do que os outros arrendatários, relembrando ainda que em 2008 já tinha exercido o direito de preferência na venda da fração. lxv. Deste modo deverá também a redação deste facto ser corrigida, sugerindo o apelante humildemente a seguinte redação, que passará a ser o facto 23-
c)para se respeitar a sua sequência cronológica. “ Em 16.12.2015 a mandatária do R. respondeu à A. , informando-a que não lhe tinha poderes especiais para receber notificações, reportando-se à carta que a A lhe dirigiu datada de 2.12.2012 registada com A/R, remetendo-lhe copia da procuração emitida pelo R., mais informando a A. que os filhos do apelante foram apenas indicados como adquirentes na aceitação da proposta de venda da fração e solicitou informações sobre as razões do impedimento que invocava para a celebração da escritura da fração, disponibilizando-se ainda para celebrar um contrato promessa de compra e venda desde que não fosse penalizado pelo atraso na realização da escritura, nomeadamente a atualização da renda que lhe havia sido comunicada e finalmente informa a A. que se encontra prejudicada a análise pelos filhos do apelante da minuta do contrato promessa que lhe foi remetida, disponibilizando-se ainda para tudo o que fosse necessário à concretização do contrato definitivo de compra e venda o mais rapidamente possível.” lxvi. Impondo o aditamento de um novo facto, com a seguinte redação: 23-
d)No dia 30 de Novembro deu entrada na Câmara Municipal de Lisboa o processo n.º 2956/POL/2015, para transformação da habitação da porteira em fração autónoma. (cfr. docs 20 e 20A) LXVII. Também no que se reporta situação aos factos dados por provados nos ponto 25-a), 25-
b)25-
c)e 25-
d)que a Mmª Juiz a quo extraiu da resposta do apelante de 31.12.2015, à comunicação da apelada de 18.12.2015, também desta não fez a mais adequada interpretação dos factos que dela resultam e que assumem relevância para a decisão do litígio. LXVIII. Em rigorosa observância ao conteúdo do documento deverão ser alterados os assinalados pontos, devendo ser-lhes dada a redacção proposta no corpo das alegações para que se remete. LXIX. Destacando-se o ponto 25-d), que, de forma a manter integralmente o sentido da declaração, deverá ter-se por assente que: 25-d). O autor, em 10/01/2016, através da sua mandatária, insistiu novamente pela marcação da escritura pública ou celebração de instrumento que produzisse os mesmos efeitos do contrato definitivo (dada a alegação da ré de não se encontrar em condições de o celebrar), acrescentando entender “que os montantes pagos a esse título [pagamento das rendas vencidas a partir de 5 de Agosto] deverão ser descontados ao valor do preço acordado, e que mais uma vez o meu constituinte vem colocar à disposição da V/ representada”, terminando a solicitar que “com a brevidade possível” a A. se pronuncie sobre o oferecimento do pagamento imediato da totalidade do preço acordado, conforme consta do doc. de fls. 210v e 211 do PF.. LXX. Também redação dada ao ponto 25-
e)dos factos dados por provados que a Mmª Juiz a quo assentou no de e-mail de 13/01/2016, não corresponde ao que dele resulta, impondo-se igualmente a sua correção “25-
e)Em resposta ao pedido do R. para que a A. procedesse à marcação da escritura da fração, a A. respondeu por email de 13.01.2015, com o seguinte teor: “Acusando a recepção do seu e-mail e uma vez que o teor do mesmo não corresponde às negociações ocorridas, não poderemos concordar com o exposto. Deste modo e tendo sido esgotado o prazo dado pela ... para aceitação dos termos do negócio pelos promitentes-compradores sem que tal tenha ocorrido, iremos encerrar este processo de negociação e, consequentemente, dar sem efeito o processo de venda da fracção” LXXI. Importa ainda apontar uma necessária correcção à redação do facto 26-
b)porquanto não resulta nem da prova documental nem testemunhal produzida, apontando esta mesmo em sentido contrário, a comunicação referida no facto datada de 1.2.2015, como sendo uma comunicação do apelante à qual a apelada responde em 2.2.2015, comunicação que a apelada apesar de lhe dar grande relevância não a juntou aos autos, e não juntou porque não podia juntar, porque não existe. LXXII. Todavia, veio a Mmª Juiz a quo fazer constar no facto 26-
b)a referência a uma apontada carta enviada pelo R., à qual a A. estaria a responder. LXIII. Resulta do testemunho de PG que tal carta não existe, não foi junta aos autos e a ela apenas se referiu, acredita-se que pro lapso a Il advogada, devendo pois, tal referência ser eliminada. i. A apelada deu início ao processo de transição do contrato celebrado com o recorrente para o NRAU e actualização da renda nos termos do art.º 30.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, na versão em vigor ao tempo, tendo indicado como montante atualizado €1.106,67. ii. O valor indicado foi calculado com base no valor patrimonial do locado fixado em resultado de avaliação promovida pela AT nos termos dos art.ºs 38.º e seguintes do CIMI e art.º 15.º do DL 287/2003, de 12/11. iii. O resultado da avaliação foi objecto de impugnação por banda da ora apelada, que pugnou pela sua redução, encontrando-se ainda pendente a respectiva impugnação judicial à data de 16 de Novembro de 2021, correndo termos no Tribunal Tributário de Lisboa. iv. À proposta apresentada pela senhoria respondeu o ora apelante nos termos do art.º 31.º do mesmo diploma: i. opondo-se ao valor proposto sem, todavia, indicar um valor alternativo, assim desencadeando o regime do n.º 2 do art.º 33.º; ii. opondo-se ao tipo e duração do contrato propostos pela senhoria/apelada; iii. invocando as circunstâncias previstas nas als.
a)e
b)do n.º 4 do art.º 31.º; iv. apresentando reclamação nos termos do disposto no art.º 130.º CIMI, como previsto no n.º 6 do citado art.º 31.º. v. Rececionada a resposta do ora recorrente/arrendatário, face à demonstração de que contava mais de 65 anos de idade, veio a apelada declarar, em conformidade, a não sujeição do contrato ao NRAU, face à ausência de acordo das partes, declarando que iria aguardar pelo envio da Declaração do RABC e que a reclamação apresentada junto da AT não suspendia a actualização da renda (cf. missiva datada de 17/4). vi. Encontrando-se provado que na sua resposta o aqui R. não contrapropôs qualquer valor ao indicado pela apelada, a Mm.ª juíza não retirou deste facto, salvo o devido respeito, as consequências que se impunham, obliterando o citado art.º 33.º, que se tem por aplicável. vii. Sugestivamente epigrafado de “Oposição do arrendatário e denúncia pelo senhorio”, estabelece-se no n.º 1 do preceito que “Sem prejuízo do disposto nos art.ºs 35.º e 36.º, caso o arrendatário se oponha ao valor da renda, ao tipo ou à duração do contrato propostos pelo senhorio, propondo outros, o senhorio, no prazo de 30 dias contados da receção da resposta daquele, deve comunicar ao arrendatário se aceita ou não a proposta”. E nos termos do n.º 2 “A oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelos enhprio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio”. lxix. Deste modo, e para o que aqui releva, tendo-se o R. oposto ao valor da renda proposto pela A. sem apresentar contra proposta fez funcionar o regime previsto no n.º 2 da norma vinda de transcrever, valendo “como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio”. lxxx. E por assim ser, rege a situação o disposto no n.º 3 do art.º 36.º, cabendo à apelada, senhoria, comunicar no prazo de 30 dias se aceitava ou não a renda proposta – no caso a manutenção da renda em vigor (n.º 3, in fine”). lxxxi. Verificando-se que a apelada, na carta resposta enviada ao R. nada disse a este respeito, vale a estatuição constante do n.º 4 do preceito, tendo a sua omissão o valor de aceitação, de tudo resultando que a renda não sofreu qualquer alteração, impondo-se considerar que o R. não entrou em incumprimento quanto à sua obrigação de pagamento da renda devida. lxxxii. Por outro lado, não tendo a recorrida aceitado o valor proposto pelo R. arrendatário - presumindo-se, na ausência de indicação de um valor alternativo, que a sua proposta ia no sentido de manter a renda em vigor- o valor da renda atualizada seria calculado nos termos das als.
a)e
b)do n.º 2 do art.º 35.º, por expressa remissão do n.º 6 do art.º 36.º; lxxxiii. Impondo-se que a senhoria, ora apelada, tivesse comunicado inequivocamente ao recorrente o VPT corrigido do imóvel que seria por si considerado para efeitos de revisão da renda, por se tratar de elemento relevante à tomada de decisão no âmbito das várias hipóteses que a lei lhe concede nos termos do disposto nos artigos 31.º, 33.º e 36.º todos do NRAU, por dele depender o cálculo da renda nos termos do art.º 35. º n.º 2 e 36.º do mesmo diploma legal. lxxxiv. Podia o recorrente, nomeadamente, ter então requerido a reavaliação do locado nos termos do CIMI, conforme se encontra hoje expressamente consagrado na al.
d)do n.º 2 do art.º 36.º, solução que já então teria de se ter por admitida, por decorrência do princípio do contraditório e da igualdade de partes, emanação do direito de defesa e a um processo justo e equitativo consagrado no art.º 20.º da CRP. lxxxv. Com efeito, e como se vê do art.º 130.º do CIMI, para o qual remete o antes referido n.º 6 do art.º 31.º, a reclamação do arrendatário apenas poderia ter por fundamento alguma(
s)das incorreções elencadas no n.º 3 do preceito, o que configura intolerável restrição do direito do arrendatário a pôr em causa o VPT, afinal aquele que determina a actualização da renda. lxxxvi. Não foi assim por acaso que o art.º 35 veio a ser alterado pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, tendo sido aditada a al.
d)ao n.º 2, conferindo ao arrendatário a possibilidade e legitimidade necessárias para requerer junto do Serviço de Finanças a reavaliação do locado nos termos do disposto no art.º 76.º do CIMI. lxxxvii. Tal faculdade, contudo, ainda que não expressamente prevista à data, sempre teria que ser admitida sob pena de inconstitucionalidade do preceito, por violação das garantias de defesa e do direito a um processo justo e equitativo, com assento no art.º 20.º da CRP. lxxxviii. Tal garantia não foi assegurada ao ora contestante, a quem não foi facultada a possibilidade de contraditar o valor patrimonial fixado mediante uma reavaliação. lxxxix. Atentas as descritas irregularidades do processo de actualização, em violação do processo prescrito nos art.ºs 31.º 33.º, 36.º e 35.º, n.º 2, als.
b)e c), ex vi do disposto no n.º 6 do art.º 35.º, todos da Lei 6/2006, com prejuízo para o direito do R. ao exercício do contraditório e das garantias de defesa, impõe-se considerar que a renda em vigor é aquela que já vigorava à data de Fevereiro de 2015, no valor de €268,27, que foi sendo escrupulosamente paga até aos dias de hoje, conforme a A. reconhece. Acresce que xc. Resulta ainda dos factos provados nos autos que a mesma pretensa actualização nunca foi regular e eficazmente comunicada ao apelante, ao invés do que ficou a constar da sentença recorrida. xci. Estando em causa as cartas enviadas em 16/12/2015 e 31/12/20154, com subordinadas ao assunto “Contrato de arrendamento – transição para o NRAU e Actualização de renda”, dado o respectivo conteúdo, estando em causa essencialmente uma interpelação para pagamento da dívida, com apresentação de um quadro resumo e apuramento do valor global, a carta não serve observa os requisitos exigidos pelo artigo 36.º para promover a actualização da renda. xcii. Estando em causa, como a sentença reconhece, comunicação que recai na previsão do n.º 2 do at.º 10.º, a devolução da primeira carta enviada implicava a remessa de nova carta registada com a/r “decorridos que sejam 30 a 60 dias sobre a data do envio da primeira carta” (vide n.º 3), intervalo que não foi observado. xciii. Conforme vem sendo entendido, a segunda carta, prevista no n.º 3 do art.º 10.º da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, é verdadeira condição de eficácia da primeira. xciv. Verificando-se que a ré apelada não observou o intervalo legal, procedendo ao envio da 2.ª carta apenas 15 dias depois do envio da primeira, para mais em período natalício, não produziu a comunicação os seus efeitos, com a consequência de se manter a renda até então em vigor. xcv. Errou a sentença apelada na interpretação e aplicação aos factos das normas citadas, ao concluir pela regularidade e eficácia do processo de actualização. Sem conceder, xcvi. A ter sido e, como se demonstrou, não foi eficaz a comunicação, nunca as rendas seriam devidas desde Junho (mês em que se venceu a renda respeitante ao mês de Junho), mas apenas em 1 de Março de 2016, mês em que se venceu a renda respeitante ao mês de Abril, nos termos das disposições conjugadas dos art.ºs 36.º, n.º 6, 35.º, n.º2, al.s
a)e b), por expressa remissão daquele, e n.º 8 do mesmo art.º 36. Ainda sem conceder: viii. Nos termos do art.º 344.º, o exercício de um direito é ilegítimo quando o seu titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social e económico destes. ix. Uma das modalidades em que se concretiza a figura é a do “venire contra factum proprium”, por violação do princípio da confiança, e que se pode basicamente delinear como sendo o caso de o direito ser exercido contra alguém que, com base em convincente conduta, positiva ou negativa de quem o podia exercer, confiou em que tal exercício não ocorresse e programou em conformidade a sua catividade. x. Atenta a factualidade apurada, com as modificações que se impõe sejam por esse V. Tribunal introduzidas, verifica-se que, correspondendo à verdade que na fase inicial das negociações a A. avisou o R. de que tal não implicava a suspensão do processo de actualização das rendas em curso, não é menos verdade que, tendo o autor aceitado vinculativamente a celebração do contrato nas condições propostas, nada mais foi dito a respeito, estando a apelada a reunir os elementos necessários à outorga da escritura atinente ao negócio de compra e venda. xi. Durante meses -no decurso dos quais, depois da aceitação irrestrita e vinculativa por parte do recorrente, reuniu os elementos e documentos necessários para a realização da escritura, recebendo pacificamente o valor mensal de €268,27, correspondente à renda em vigor, que continuou a ser-lhe escrupulosamente pago, e emitindo os recibos correspondentes- a apelada silenciou qualquer pretensão de actualização da renda; xii. Só depois da recusa por parte do apelante em satisfazer novas e nunca antes discutidas exigências, recusando designadamente assinar a procuração irrevogável que lhe foi exigida, em ordem a permitir que a fracção afecta à porteira revertesse em benefício daquela a custo zero, é que a recorrida veio novamente advertir que, caso não procedesse à entrega da declaração do RABC, iria proceder ao aumento da renda. xiii. E só então, nesse mesmo email enviado em 19 de novembro de 2015, e pese embora tivesse sido já notificada em julho, informou o R. do teor da decisão proferida pelo Serviço de Finanças após apreciação da reclamação por este apresentada, adiantando, no entanto, que entendia existir um lapso nessa avaliação, pelo que os seus serviços se encontravam ainda a estudar a notificação da AT. xiv. Vindo posteriormente, através de mensagem de correio eletrónico de 27/11/2015 informar que afinal aceitava retirar a condição de alienação da casa da porteira, mantendo as condições acordadas, levando o R. a acreditar, uma vez que se encontravam novamente reunidas as condições para se realizar de imediato a escritura de compra e venda da fracção, que nenhuma das partes tinha interesse na conclusão do processo de actualização das rendas, xv. Resulta ainda claro do teor da missiva datada de 5/2/2014 que a apelada não queria nem tinha interesse em manter as fracções, arrendadas ou não, e tanto assim que oferecia a fracção em venda ao arrendatário “antes de as colocar no mercado de comercialização em geral”. xvi. Tal desinteresse pela condição de senhoria é ainda revelado pelo facto de não ter informado o recorrente da decisão proferida pela AT que incidiu sobre a reclamação por este apresentada (e que não lhe fora notificada, mas apenas à proprietária, numa prática ilegal seguida pela AT), tudo denunciando o abandono do processo de actualização. xvii. Face à descrita atuação da recorrida e encontrando-se reunidas as condições para adquirir a fracção arrendada, confiou o apelante plenamente que aquela não tinha qualquer intenção de prosseguir com o processo de actualização, não mais se tendo preocupado em fornecer o RABC ou requerer a reavaliação do imóvel, confiando na sua iminente investidura na posição de proprietário e consequente extinção, por confusão, da obrigação de pagamento das rendas, o que resultou demonstrado face à prova produzida e a que se fez referência em sede da impugnação deduzida. xviii. Resulta ainda da factualidade apurada e cujo aditamento se impõe que a recorrida sempre soube que a pressa na celebração da escritura, desde o início das negociações revelada pelo R., visava precisamente eximir-se a eventual aumento da renda em vigor, por não querer nem poder ficar sujeito a uma renda mensal de valor correspondente ao quádruplo daquela que vinha pagando até então, actualização a que sempre e vigorosamente se opôs. xix. Ao declarar à Autora em 5 de Agosto de 2015, vinculativamente, conforme a notificação que lhe fora feita, que aceitava a proposta, afirmando a sua total e imediata disponibilidade para a celebração da escritura, tornou o R. evidente para qualquer declaratário normal que não pretendia sujeitar-se ao processo de actualização de rendas. xx. Ficou ainda o R. absolutamente convencido que o processo pela A. iniciado em 27 de fevereiro de 2015 e que nenhum outro desenvolvimento conhecera, se encontrava definitivamente caduco, não pretendendo a A. quaisquer quantias a título de actualização de rendas, convencimento que se consolidou face à atuação posterior da autora, que durante meses nenhuma outra referência fez à questão da actualização das rendas, antes se empenhando na obtenção dos elementos necessárias à outorga da escritura pública que iria formalizar o contrato de compra e venda. xxi. Ao diligenciar pela obtenção dos elementos necessários à realização da escritura, que reuniu e enviou ao R. a 1 de outubro, sem fazer qualquer menção ao processo de atualização de rendas, criou a A. no ora contestante a convicção de que nenhuma renda seria cobrada, convencimento comum a qualquer declaratário normal colocado naquela mesma situação. xxii. Só tardiamente, e face à recusa do R em aceitar as exigências –novas- que a A. entendeu formular, veio esta ressuscitar um processo de actualização que, por convincente conduta, fizera crer que estava definitivamente esquecido e abandonado. xxiii. Não fora o convencimento criado pela autora de que desistira do processo de actualização e seguramente o R., teria ponderado outras alternativas, nomeadamente e no limite optando pela denúncia do contrato, uma vez que bem sabia não poder suportar a renda atualizada proposta pela A. xxiv. Foi a descrita convincente conduta da autora que determinou o R. a confiar que não lhe viriam a ser reclamadas quaisquer quantias provenientes de alegada actualização, pelo que, ao vir tardiamente e só perante as vicissitudes ocorridas, reclamar retractivamente rendas atualizadas, a Ré entrou em contradição com a sua anterior atuação, contrariando as legítimas expectativas do recorrente, o que integra de pleno a figura do abuso de direito. xxv. Pelo que, no caso, que não se concede, de vir a considerar-se que a renda se encontra fixada no montante indicado pela A., não deverá ser reconhecido o seu direito à resolução do contrato de arrendamento e cobrança de rendas atualizadas, por manifesto abuso no seu exercício. xxvi. Pese embora o teor das als.
b)e
c)do dispositivo, dele deve ser feita uma leitura correctiva, sendo devido o valor da renda mensal até ao trânsito em julgado da decisão que decretou a resolução do contrato (art.º 1045.º, n.º 1 do CC) e só a partir de então poderá considerar-se que o ora recorrente se constituiu em mora para efeitos de aplicação da indemnização pela mora prevista no n.º 2 (cf. acórdãos do STJ de 05-06-2007 (Revista n.º 1186/06 – 6.ª, www.stj.pt, Sumários de Acórdãos e do TRE de 16/6/2016, processo 2501/14.4 TBSTB.E1, em www.dgsi.pt). xxvii. Por erro de interpretação foram erradamente aplicadas ou omitida a sua aplicação na decisão recorrida as disposições legais constantes dos art.ºs 607.º, n.º 4 do CPC, 10.º, 30.º, 31.º, 32.º, 33.º, 35.º e 36.º da Lei 6/2006 e 334 do Código Civil. Nestes termos e pelos fundamentos expostos, deverá o presente recurso ser julgado procedente e por via disso alterada a matéria de facto nos termos exposto e improcedente a acção, revogando-se a sentença e em consequência ser o R. absolvidos dos pedidos contra estes formulados, 2. FUNDAMENTAÇÃO. A) OS FACTOS. O Tribunal a quo julgou: A.1. Provados os seguintes factos: 1 - Por contrato de arrendamento celebrado em 1 de Março de 1972, a ... Portugal - Companhia de Seguros de Vida S.A. deu de arrendamento ao Réu a fracção autónoma designada pela letra “O”, a que corresponde o 7º andar direito, destinado a habitação, do prédio urbano sito na Av.ª … 49 a 49-I, da freguesia de Alvalade, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número …, da freguesia de S. Jorge de Arroios e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 1264, da referida freguesia e concelho (cfr. doc. nº1, com a p.i); 2 - O contrato foi celebrado como arrendamento para fins habitacionais em 1 de Março de 1972, com prazo certo de seis meses renovável sucessivamente por iguais períodos, tendo sido acordada a renda de esc.6.500$00 (cfr. docs. 2 e 3 juntos com a p.i). 2-
a)- Em 16 de Fevereiro de 2008, o R. remeteu à A. declaração, cujo texto ela previamente lhe enviara e que ele preencheu, manifestando que pretendia exercer o direito de preferência na aquisição da fracção pelo preço de €142.500,00. 2-
b)A compra e venda não se realizou e o R. manteve-se como arrendatário da fracção. 3 - Com data de 5 de Fevereiro de 2014, foi enviada ao R. carta da ... Latina, Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., na qual, apresentando-se na qualidade de mediadora da A., referia: “Fui instruída pelos proprietários (...) para - antes de colocar no mercado para comercialização em geral - apresentar-me junto de V.Exas. para: 1) Avaliar do vosso interesse em adquirir a citada fracção, em vosso nome ou do de algum familiar ou amigo; 2) Assistir-vos nas formalidades da dita aquisição, caso se confirme o vosso interesse; 3) O preço da fracção, que será o que irá para o mercado - caso V.Exas. declinem esta opção - é de €142.500,00 (cento e quarenta e dois mil e quinhentos euros) (...)”. 4 - No ano de 2015 a renda do imóvel cifrava-se no montante de €268,27 (duzentos e sessenta e oito euros e vinte e sete cêntimos). 5 - A Autora enviou ao R., para a morada do locado, carta registada com aviso de recepção datada de 27.02.2015, que ele recebeu, comunicando-lhe a transição do contrato para o NRAU e a actualização de renda (cfr. doc. 4 da p.i). 6 - A Autora propôs a transição do contrato para termo certo, pelo período de 5 (cinco) anos, e a actualização da renda mensal para o valor de €1.106,67 com fundamento em que a avaliação patrimonial do locado, determinada em 2012, era de €199.200,00 nos termos do artº 38º do Código do IMI, juntando a caderneta predial do imóvel (cfr. doc. 4 da p.i). 6-
a)- (...) Mais o informava de que podia aceitar a proposta ou opor-se à mesma, propondo novo valor, denunciar o contrato e/ou pronunciar-se quanto ao tipo e à duração do contrato, bem como o informava das excepções contempladas na lei que poderia invocar caso se verificassem no seu caso e que deveria juntar documentos comprovativos, e ainda de que deveria responder no prazo de 30 dias, alertando-o para que a falta de resposta e/ou de invocação de alguma das circunstâncias excepcionais mencionadas pressupunha a aceitação dos termos propostos. 7 - Em 17 de Março de 2015 a mandatária do R. enviou e-mail a LV da …, na sequência da carta que aquela enviara datada de 5 de Fevereiro de 2014 relativa à proposta de venda da fracção, informando-a de que o R. aceitava a proposta de venda da fracção apresentada pela A. pelo valor de €142.500,00 e referida em 3. desta matéria de facto, com a formalização da transmissão em nome dos filhos do R., mais solicitando os bons ofícios da destinatária desse e-mail para com a brevidade possível proceder junto da sua representada, a ora A., à marcação da escritura uma vez que o R. estava em condições de a realizar. 8 - Por carta registada com aviso de recepção datada de 8 de Abril de 2015, a A. comunicou ao R. que a proposta de venda da fracção caducara e que o valor actual de venda era de €173.000,00, válido por 120 dias; 9 - Na carta referida em 8 mais se diz “Qualquer processo negocial de venda do imóvel não suspenderá a transição para o NRAU e Actualização de Renda do contrato de arrendamento em vigor” (Cfr. fls.61). 10 - Através de carta datada de 9 de Abril de 2015 o Réu opôs-se à transição do contrato para o NRAU, nos termos que a A. lhe comunicara na carta referida em 5, invocando que tinha idade superior a 65 anos e que o seu Rendimento Anual Bruto Corrigido (RABC) era inferior a cinco retribuições mínimas nacionais comprometendo-se a entregar a competente declaração logo que lhe fosse emitida pela Autoridade Tributária, 10-
a)(...) mais adiantando que considerava o valor de avaliação patrimonial do imóvel excessivo e que procedera já a reclamação dessa avaliação patrimonial. 10-
b)Nessa mesma carta de 9 de Abril de 2015, o R., através da sua mandatária, referiu ainda “(...) Finalmente, solicita o m/constituinte a melhor atenção de V. Exªs para as negociações encetadas relativamente à proposta de venda da fração formulada pela V/representante ao m/constituinte, a qual mereceu por parte deste a sua aceitação nos precisos termos em que mesma lhe foi formulada. Mais comunicando a V.Exas que se encontra em condições de proceder á realização da respectiva escritura de compra e venda em nome dos seus filhos, caso se mantenha essa hipótese, em conformidade com a mencionada proposta de venda. Sem outro assunto (...)”. 11 - Por não concordar com o valor patrimonial do imóvel o Réu apresentou reclamação junto da Autoridade Tributária, tendo o mesmo sido corrigido e alterado de €199.200,00 para €172.640,00, e foi ainda impugnado pela A. em 07/04/2015, encontrando-se em 16/11/2021 ainda pendente o processo sob o nº 1145/15.8BELRS, na 3ª Unidade Orgânica do Tribunal Tributário de Lisboa. 12 - Por carta datada de 17 de Abril de 2015, que foi recebida, a Autora respondeu ao Réu, na pessoa da sua mandatária, informando que em face do documento de identificação que havia sido remetido o contrato de arrendamento não transitaria para o NRAU; que ficaria a aguardar pelo envio da Declaração do RABC devendo, no entanto, o R. remeter comprovativo emitido pela AT de que pedira aquela declaração; e, ainda, que a reclamação do valor patrimonial do locado apresentada junto da AT não suspendia a actualização da renda; 13 - Através da sua mandatária o Réu enviou à A., por carta datada de 28/04/2015, documento datado de 22/04/2015 comprovativo de que havia requerido a emissão da declaração do valor do Rendimento Anual Bruto Corrigido, relativo ao ano de 2014. 13-
a)Em 22/05/2015 realizou-se uma reunião nas instalações da A. em Lisboa com representantes dela e com a advogada do R. e os filhos deste, na qual a A. solicitou ao R. que expusesse por escrito as razões pelas quais entendia que os termos iniciais da proposta de venda da fracção se deveriam manter. 13-
b)O R. subscreveu a exposição datada de 11/06/2015 que se encontra a fls. 62vº-64 dos autos, cujo teor se dá por reproduzido, a qual foi remetida à A., que a recebeu, pela mandatária daquele por e-mail desse mesmo dia 11/06/2015. 13-
c)Por carta de 23/06/2015 a A. reiterou ao R. que a proposta de venda da fracção apresentada em Fevereiro de 2014 havia caducado, informou-o ainda não estar em negociações com terceiros para venda da fracção e por isso o R. não ter direito de preferência que pudesse exercer, mais o informou de que no ano de 2015, face à evolução do mercado, fez revisão de valores de venda das fracções, tendo estabelecido o preço da fracção em €173.000. 13-d)E concluiu solicitando que “...informe, por escrito e de forma vinculativa, se tem interesse na aquisição da fracção pelo preço de €173.000,00, até ao dia 8 de Agosto de 2015, sob pena de conclusão das presentes negociações.”. 13-e)- O R. respondeu por carta de 05/08/2015, da qual consta “...face à posição definitiva de VExªs quanto ao valor do preço da proposta de venda da fracção de que sou arrendatário, cumpre-me informar V.Exas que mantenho o meu interesse na aquisição da fracção, pelo preço de €173.000,00. Mais reitero a informação já transmitida a V/Exas, de que a aquisição da fracção será formalizada pelos meus dois filhos. Assim, ficarei ao inteiro dispor de V/Exas para o que for necessário com vista à formalização do contrato promessa de compra e venda.”. 13-
f)- Por e-mail de 25/09/2015 o R., através da sua mandatária, solicitou à A. que informasse “...sobre o estado do processo, bem como a previsão do prazo em que será possível formalizar o contrato promessa de compra e venda.”. 13-
g)- Por e-mail do mesmo dia 25/09/2015, a A. informou o R. que em breve procederia ao envio dos documentos necessários à outorga da escritura pública de compra e venda. 13-
h)- Por e-mail de 01/10/2015, a A. remeteu ao R. os documentos para a realização da escritura de compra e venda, designadamente acta do conselho de administração da ré a autorizar a venda da fracção, certificado energético, licença de utilização, certidão matricial e duas certidões prediais, bem como uma minuta de procuração irrevogável para autorização da alteração da Propriedade Horizontal e renúncia a favor da A. do direito na parte comum que constitui a casa da porteira. 14 - Apesar de, a propósito da comunicação da A. para transição para o NRAU e actualização de renda, o R. ter invocado que o seu RABC era inferior a cinco retribuições mínimas nacionais, o mesmo nunca juntou documento comprovativo dessa situação, mesmo face a insistências da A. designadamente por carta datada de 30/10/2015. 15 - A Autoridade Tributária e Aduaneira procedeu à correcção do valor patrimonial do imóvel para o montante de €172.640,00, determinado em 2015. 16 - Em resposta ao e-mail de 01/10/2015 pelo qual a A. remeteu ao R. os documentos para a realização da escritura de compra e venda (referido em 13-h), a mandatária do R. enviou à A. e-mail de 09/11/2015 informando-a de que o R. não aceitava ceder a sua parte nas áreas comuns, concretamente na casa da porteira, e por isso não assinava a procuração irrevogável, reiterando, contudo, o seu interesse na aquisição da fracção, referindo ainda “(...) esta situação coloca ainda um outro problema que é a alteração do valor patrimonial da fracção e consequentemente (...) do valor a pagar a titulo de IMT. (...). Termos em que solicito a V. Exª se for caso disso que nos informe se já foi requerida a nova avaliação da fracção ou se esta sofreu alguma alteração na sequência dos pedidos das novas avaliações requeridas pela V/Representada e por mim como também informei oportunamente.”. 17 - Respondeu a A. por e-mail de 19/11/2015, no qual refere que “(...) a situação da casa da porteira foi, e continua a ser, condição essencial para a venda das fracções (...). Aliás, o preço de venda da fracção, inferior ao preço de mercado, já tem em consideração esta circunstância. Mais se informa, relativamente à casa da porteira, que a alteração da sua utilização e a respectiva venda já foi decidida e aprovada em Assembleia de Condóminos. (...)”, mais procedeu ao envio, em anexo, de cópia da notificação recebida da Autoridade Tributária com a reavaliação patrimonial da fracção, embora referindo a A. que a mesma poderia enfermar de lapso face à idade do prédio atribuído e que os seus serviços estavam a estudar a referida notificação. 17-
a)Essa notificação da Autoridade Tributária, dirigida à A., data de 24/07/2015 e dela consta ter sido atribuído à fracção o valor patrimonial tributário de €172.640,00. 18 - No e-mail referido em 17, a A. informou ainda de que caso não recebesse a declaração do RBAC do R. até 25/11/2015 procederia ao aumento da renda com efeitos retroactivos. 19 - Por e-mail de 27 de Novembro de 2015, enviado à mandatária do R., a A. informa que: “(...) a ... Portugal, não pode, de todo o modo, concordar com o alegado desconhecimento. Contudo, dado o já longo desenrolar desde processo, a ... Portugal aceita retirar a condição de alienação da casa da Porteira deste processo e, apesar disso, manter o preço estipulado de 173.000,00€. (...) o seu constituinte referiu na sua carta de 5 de Agosto de 2015 que o imóvel iria ser adquirido por terceiros, nomeadamente os seus filhos. No entanto, até à data de hoje e apesar das diversas interpelações para o efeito, nomeadamente em 25 de Setembro de 2015, e 26 de Novembro de 2015, ainda não fomos informados da identificação dos promitentes compradores do imóvel. Face ao exposto, agradecemos que nos sejam dados os dados completos dos adquirentes no prazo de 10 dias, de forma a possibilitar a minuta do contrato de compra e venda, sob pena de dar este processo por concluído e cancelar o procedimento de venda.”. 20 - Mais informou a A. por esse e-mail que “Relativamente ao valor patrimonial do imóvel, somos a comunicar que a ... foi informada que a alteração do valor patrimonial tributário da fracção terá resultado de reclamação apresentada pelo v/constituinte. Contudo, V/Exa poderá obter junto da Autoridade Tributária todos os esclarecimentos de que necessite”, 21 – (...) e ainda, “Dito isto e dado o V/constituinte não ter feito prova do RBAC, somos a informar que iremos proceder ao aumento da renda com os devidos efeitos retroactivos.”. 21-
a)O R. tinha pressa na realização da escritura de compra e venda da fracção, para cessar a sua posição como arrendatário e deixar de suportar o aumento da renda. 22 - Por carta datada de 02/12/2015, que foi recebida, a A. comunicou à mandatária do R., com cópia da caderneta predial, que em face da correcção do valor patrimonial da fracção, efectuada pela AT na sequência da reclamação apresentada pelo R., a renda mensal foi actualizada para o montante de €959,11 (novecentos e cinquenta e nove euros e onze cêntimos), com efeitos a partir de Maio de 2015. 22-
a)Em 11/12/2015 a A. enviou ao R., para a sua mandatária, minuta de documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda” na qual figuram como promitente-vendedor a A., como promitentes-compradores os filhos do R., e o R. como terceiro outorgante; aí se prevendo um sinal de €17.300 relativamente ao preço de €173.000; nessa minuta constando o R. como devedor de rendas no montante de €5.526,72, com reconhecimento e aceitação dos promitentes-compradores; estabelecendo-se como condição de celebração da escritura de compra e venda, a 90 dias, o prévio pagamento das rendas em dívida pelo R. ali terceiro outorgante. 23 - Por e-mail de 14/12/2015, a mandatária do R. informa a A. de que não tem poderes especiais para receber notificações ou outras comunicações que sejam dirigidas aos seus constituintes e que logo que eles se pronunciassem sobre a minuta comunicaria á A. a posição dos mesmos, não obstante teceu considerações acerca do clausulado constante da minuta do contrato-promessa e concluiu reiterando o compromisso dos seus constituintes em procederem de imediato à escritura de compra e venda da fracção. 23-
a)A A. respondeu por e-mail de 15/12/2015 solicitando que a Senhora Advogada lhe fizesse chegar cópia das procurações, sob pena de não puder continuar a negociar directamente com ela; informou-a ainda que a A. naquele momento apenas estava disponível para celebrar contrato-promessa por não estarem ainda reunidas todas as condições para a celebração da escritura de compra e venda, e solicitou a pronúncia sobre a minuta do contrato-promessa no prazo de 5 dias úteis. 23-
b)A mandatária do R., e também dos seus filhos no âmbito das negociações para a compra da fracção, respondeu a esse e-mail da A. por e-mail de 16/12/2015 ás 00h04, pelo qual esclarece o seu mandato, analisa a invocação da A. de não estar no momento em condições de celebrar escritura de compra e venda mas apenas contrato-promessa, solicitando informação sobre as razões para tal, comunicando que face à comprovação de impedimento estaria então o seu constituinte disponível para celebrar contrato-promessa desde que tal não representasse penalização inerente ao atraso na celebração da escritura, nomeadamente a aplicação do valor da renda que lhe havia sido comunicada, para concluir entender estar prejudicada a análise da minuta de contrato-promessa pelos filhos do ora R. e estar disponível para tudo o que a A. considerasse necessário com vista à concretização do contrato definitivo de compra e venda o mais rapidamente possível. 24 - A A. enviou ao R., para a morada do locado, carta registada com AR datada de 16/12/2015, com o assunto “Contrato de Arrendamento – Transição para o NRAU e Actualização da Renda”, referindo que se lhe dirigia na sequência da comunicação da sua advogada de que não tinha poderes para em seu nome receber notificações, enviando-lhe em anexo a comunicação integral de 02/12/2015 que havia enviado á sua mandatária, e a que se refere o facto 22. 24-
a)- Essa carta não foi recebida e foi devolvida ao remetente, a ora A.. 24-b)- A A. enviou ao R., para a morada do locado, carta registada datada de 31/12/2015 com o assunto “Contrato de Arrendamento – Transição para o NRAU e Actualização da Renda” do seguinte teor :”( ...) Vimos pela presente informar que esta Companhia lhe remeteu carta registada com aviso de recepção a qual não levantada nos CTT por V. EX.a. Assim, junto encontrará cópia da nossa carta refª LOG\GI\205, de 16 de Dezembro de 2015, a qual se considera, para os devidos efeitos, integralmente reproduzida. Melhores cumprimentos (...)”. 24-
c)- Essa carta remetia ao R. cópia da carta de 16/12/2015 e de todo o expediente que a acompanhava, e a que aludem os factos 22 e 24. 24-
d)- Essa carta não foi recebida e foi devolvida ao remetente, a ora A.. 25 - O Réu continuou a pagar a titulo de renda a quantia de €268,27 até à presente data. 25-
a)A mandatária do R. enviou á A. e-mail de 31/12/2015 visando esclarecer as circunstâncias em que ocorreram as negociações com vista à venda da fracção, para concluir solicitando a marcação urgente da escritura de compra e venda. 25-
b)Por novo e-mail de 07/01/2016 o R., pela pessoa da sua mandatária, fez nova exposição à A. na qual, além do mais, se disponibilizava para a realização de uma reunião urgente, oferecia o pagamento da totalidade do preço e celebrar o contrato definitivo ou, em alternativa, a assinatura de uma procuração irrevogável nos termos a acordar ou eventual formalização de contrato-promessa com antecipação dos efeitos do contrato definitivo. 25-
c)- A A. respondeu por e-mail de 08/01/2016, indicando data e local para a realização da reunião sugerida, mais informando não se encontrar a A. disponível para a emissão de procuração irrevogável, mas por forma a ultrapassar o impasse revelou-se disponível para celebrar de imediato o contrato-promessa pela A. proposto reduzindo para 30 dias o prazo entre essa celebração e a outorga do contrato definitivo, afirmando que tal possibilidade se mantinha condicionada ao pagamento das rendas em atraso à data de celebração do contrato-promessa. 25-
d)- Por e-mail de 10/01/2016 o R., pela pessoa da sua mandatária, além do mais, afirmou não prescindir de fazer retroagir os efeitos do contrato-promessa a 05/08/2015, disponibilizando-se novamente para pagar a totalidade do preço ou para aceitar outra solução que produzisse os mesmos efeitos do contrato definitivo, descontando os valores das rendas que vinha pagando desde 05/08/2015. 25-
e)- Em resposta, a A. pôs termo às negociação relativas à compra e venda da fracção através de e-mail de 13/01/2016 do seguinte teor:” Acusando a recepção do seu e-mail e uma vez que o teor do mesmo não corresponde às negociações ocorridas, não poderemos concordar com o exposto. 25-
f)Deste modo e tendo sido esgotado o prazo dado pela ... para aceitação dos termos do negócio pelos promitentes compradores sem que tal tenha ocorrido, iremos encerrar este processo de negociação e, consequentemente, dar sem efeito o processo de venda da fracção (...)” 26 - A A. enviou ao R., para a morada do locado, carta datada de 15/01/2016, registada com AR, interpelando-o ao pagamento dos montantes em dívida relativos a rendas desde Maio de 2015 a Janeiro de 2016, apresentando um quadro com o valor da renda actualizada de €959,11, o valor pago pelo R. em cada um dos meses, a saber €268,27, o valor remanescente em dívida em cada mês, e o total em dívida de €6.217,56. 26-
a)- Essa carta não foi recebida e foi devolvida ao remetente, a A.. 26-b)- Em resposta a uma carta do R. de 01/02/2016, a A. enviou ao R., para a morada do locado, carta datada de 02/02/2016, da qual, além do mais, consta “(...) Relativamente ao montante da renda em falta, o valor indicado, de €959,11, resultou do pedido de correcção do valor Patrimonial da fracção arrendada, solicitado por V/Ex.a. Esta situação e o novo valor foram-lhe devidamente comunicados por esta Companhia através da carta com a refª LOG\GI\007, datada de 16 de Dezembro de 2015, a qual veio devolvida por não ter sido reclamada e foi reenviada em 31/12/2015. (...)”. 27 - O aqui R. propôs contra a aqui A. acção que correu os seus termos no Juízo Central Cível de Lisboa J2, proc.2744/16.6T8LSB, pedindo fosse proferida decisão que substituísse a declaração negocial da R., promitente faltosa, relativamente à fracção em causa nestes autos, e subsidiariamente peticionava a condenação da ali R. (aqui A.) a pagar-lhe diversas quantias a título de danos patrimoniais e não patrimoniais, acrescidas de juros. 28 - No âmbito dessa acção a ali R., aqui A., deduziu pedido reconvencional peticionando o valor das rendas, pedido reconvencional esse que não veio a ser admitido. 29 - A acção foi julgada improcedente por decisão da 1ª instância de 31/08/2017 posteriormente confirmada por Acórdão de 4/3/2021 do Tribunal da Relação de Lisboa, cujo trânsito em julgado ocorreu em 18/11/2021 na sequência de interposição pelo ora R. de Revista Excepcional não admitida pelo STJ. 30 - Na acção que correu termos sob o nº 2744/16.6T8LSB, e após reapreciação da matéria de facto pelo Tribunal da Relação de Lisboa, resultaram provados e não provados os seguintes factos : «1.1-Factos provados 1º- A ré é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “O”, correspondente ao 7º Direito do prédio sito na Av. …, nºs 49 a 49 I, registado na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº …, freguesia de São Jorge de Arroios. 2º- Por contrato escrito de 01/03/1972, a ré deu de arrendamento ao autor a mencionada fracção, com destino a habitação, pela renda de 6.500$00, que após sucessivas actualizações era de 268,27€em Fevereiro de 2015. 3º- Com data de 16 de Fevereiro de 2008, na sequência da notificação que para o efeito lhe tinha sido feita pela ré, o autor declarou por escrito que, na qualidade de arrendatário, pretendia exercer o seu direito de preferência na aquisição da fracção “O”, pelo preço de 142.500€. 4º-A compra e venda não se realizou. 5º- Mantendo-se o autor como arrendatário da fracção, recebeu carta datada de 5 de Fevereiro de 2014, que lhe foi enviada pela ... Latina, sociedade de mediação imobiliária, na qual, arrogando-se a qualidade de mediadora da ré, propunha a venda da fracção “O” pelo preço de €142.500,00, aludindo à possibilidade da aquisição ser efectuada em nome próprio ou no de algum familiar ou amigo. 6º- Com data de 27 de Fevereiro de 2015, a ré enviou ao autor uma carta subordinada ao assunto “Contrato de arrendamento – transição para o NRAU e actualização da renda” na qual, para além do mais, propunha a passagem do contrato de duração indeterminada para prazo certo, com a duração de 5 anos, passando a renda dos €268,27 então em vigor para €1.106,67 mensais, por força da avaliação patrimonial atribuída ao locado. 7º- A avaliação foi reclamada pelo aqui autor junto da AT, vindo a mesma a ser corrigida, e alterado o seu valor patrimonial de €199.200,00 para 172.640,00, e ainda impugnada pela ré, encontrando-se ainda pendente o processo sob o n.º 1145/15.8BELRS, na 2.ª Unidade Orgânica do Tribunal Tributário de Lisboa. 8º- Em 17 de Março de 2015, o autor comunicou à ... Latina que aceitava a proposta de 05/02/2014 para compra da fracção “O” por 142 500€, sendo a transacção em nome dos seus filhos e solicitou a realização da escritura o mais rapidamente possível. 9º- O autor tinha pressa na realização da escritura de compra e venda, para cessar a sua posição como arrendatário e deixar de suportar o aumento da renda. 10º- A ré remeteu ao autor carta datada de 8 de Abril de 2015, com o seguinte conteúdo: “Em seguimento da carta remetida pela ... Latina, em 5 de Fevereiro de 2014, mandatada pela ... Portugal, vimos informar o seguinte: - A proposta de venda da fracção “O” por 142.500,00€, datada de 05/02/2014, já caducou, não se encontrando em vigor; - O valor actual de venda é de 173.000€, válido por 120 dias; - Qualquer processo negocial de venda do imóvel não suspenderá a transição para o NRAU e actualização da renda do contrato de arrendamento em vigor.” 11º- Por carta de 23/06/2015 a ré reiterou ao autor que a proposta de venda da fracção, de Fevereiro de 2014, havia caducado e, informou não estar em negociações com terceiros para venda da fracção e por isso o autor não ter direito de preferência e, no ano de 2015, face à evolução do mercado, fez revisão de valores de venda das fracções, tendo estabelecido o preço da fracção em 173.000€. Solicitou que “...informe por escrito e de forma vinculativa, se tem interesse na aquisição da fracção pelo preço de 173.000€, até ao dia 08/08/2015, sob pena de conclusão das presentes negociações.” 12º- O autor respondeu por carta de 05/08/2015, na qual fez constar, além do mais, que: “...face à posição definitiva de Vexas quanto ao valor do preço da proposta de venda da fracção de que sou arrendatário, cumpre-me informar Vexas que mantenho o meu interesse na aquisição da fracção, pelo preço de 173.000€. Mais reitero a informação já transmitida a Vexas de que a aquisição da fracção será formalizada pelos meus dois filhos. Assim, ficarei ao inteiro dispor de Vexas para o que for necessário com vista à formalização do contrato promessa de compra e venda.” 13º- Em 25/09/2015, o autor, através da sua mandatária, solicitou à ré que informasse “...sobre o estado do processo, bem como a previsão do prazo em que será possível formalizar o contrato promessa de compra e venda.”. 14º- E em resposta, no mesmo dia 25 de Setembro de 2015, através de correio electrónico, a ré informou o autor, que em breve procederia ao envio dos documentos necessários à outorga da escritura pública de compra e venda. 15º- Em 01/10/2015, a ré remeteu ao autor os documentos para a realização da escritura de compra e venda, designadamente acta do conselho de administração da ré a autorizar a venda da fracção, certificado energético, licença de utilização, certidão matricial e duas certidões prediais, bem como uma minuta de procuração irrevogável para autorização da alteração da Propriedade Horizontal e renúncia a favor da ré do direito na parte comum que constitui a casa da porteira. 16º- Em 09/10/2015, o autor informou a ré que não aceitava ceder a sua parte nas áreas comuns, concretamente na casa da porteira e por isso não assinava a procuração irrevogável. 17º- Em 27/11/2015, a ré comunicou ao autor que aceitava retirar a condição de alienação da casa da porteira do processo e, apesar disso, manter o preço estipulado de 173.000€. Mais solicitou que o autor informasse a identidade dos filhos que figurariam como promitentes-compradores. 18º- Em 11/12/2015, a ré enviou ao autor minuta de documento intitulado “Contrato Promessa de Compra e Venda” na qual figuram como promitente vendedor a ora ré e como promitentes-compradores os filhos do autor, figurando ainda este como devedor de rendas, então no montante de 5 526,72€e os filhos do autor a reconhecerem a dívida do pai, surge estipulado um sinal de 17.300€e o preço de 173.000€; e como condição de celebração da escritura de compra e venda, o prévio pagamento das rendas em dívida. 19º- O autor, após notificado pela ré do aumento da renda para 1.106,67€ mensais, continuou a pagar os 268,27€ anteriores. 20º- Em 14/12/2015, o autor informou a ré que não aceitava as alterações constantes da minuta do contrato promessa. 21º- Em 07/01/2016 o autor fez nova exposição à ré, na qual, além do mais, se oferecia para pagar a totalidade do preço e celebrar o contrato definitivo e, em alternativa, a assinatura de uma procuração irrevogável nos termos a acordar ou eventual formalização de contrato promessa, com antecipação dos efeitos do contrato definitivo. 22º- A ré não aceitou as propostas do autor. 23º- O autor, em 10/01/2016, insistiu novamente pela marcação da escritura pública e celebração de instrumento que produzisse os mesmos efeitos do contrato definitivo, disponibilizando-se para pagar a totalidade do preço, descontando os valores das rendas que tem vindo a pagar desde 05/08/2015. 24º- Em 13/01/2016, a ré pôs termo ao processo de compra e venda da fracção. 25º- Em 15/01/2016, a ré notificou o autor para proceder ao pagamento de 6.612,56€ correspondentes à diferença entre o valor que o autor vinha pagando a título de rendas e o valor dessas rendas após o aumento. 26º- O autor sente grande preocupação com a possibilidade de ser despejado. 27º - O Autor sofreu insónias e perturbação, para o que contribuiu, para além do referido no ponto anterior, a não conclusão do processo negocial de compra e venda da fracção. 1.2- Factos Não Provados. a)- Que a não celebração do negócio (em 2008) provocou no autor grande frustração e gastos com advogado e que as negociações se tenham prolongado por mais dois anos com os 25 arrendatários. b)- Que o filho do autor tenha entrado em contacto com a ... Latina, a solicitar documento comprovativo de representação da ... e que a LV tenha ficado de enviar essa documentação ao autor; c)- Que a não conclusão do processo negocial de compra e venda da fracção tenha causado ao autor grande choque, insónias e perturbação.» A. 2. Não provados os seguintes factos: 1 - Que o R. não entregou à A. o RBAC porque a A. abandonou o processo de actualização da renda na sequência da sua aceitação, sem reservas e vinculativa, da proposta de venda da fracção que pela A. fora apresentada em 8 de Abril de 2015. 2 - Que o R. não apresentou o RBAC convicto da sua inutilidade em face da iminência da celebração da escritura de compra e venda. 3 - Que a A. sabia que o R. aceitava a proposta de venda da fracção considerando o valor a que ascenderia a renda após o aumento resultante da actualização. 4 - Que as comunicações do R. desde 17 de Março de 2018, tiveram sempre como pressuposto a certeza de que em face da aceitação da proposta da A. para a venda da fracção a sua concretização ocorreria num curto espaço de tempo. * A - Que em 2008 tenham sido concluídas negociações para a aquisição da fracção pelo R., nem que este, perspectivando que o negócio se celebraria, solicitou empréstimo bancário a fim de satisfazer o preço e efectuou várias diligências com vista à realização do contrato definitivo. B – Que a não celebração do negócio em 2008 provocou no R. grande frustração e gastos com advogado, dispêndio de tempo em diligências para obtenção de empréstimo bancário, nem que as negociações se tenham arrastado por mais de 2 anos envolvendo 25 arrendatários do imóvel. C - Que o R., visando assegurar-se da legitimidade da ... Latina para concluir o negócio em nome da A., tenha em Fevereiro de 2014 contactado esta empresa, na pessoa de LV que subscrevera a carta de proposta de venda, para que fizesse prova dos poderes de mediação, nem que LV tenha ficado de enviar essa documentação ao R.. D – Que o R. apenas se tenha convencido da legitimidade da ... Latina depois de esclarecimentos obtidos junto desta pela mandatária que, entretanto, constituíra após ter tomado conhecimento de que com a intervenção daquela imobiliária outros arrendatários do prédio estavam em vias de adquirir as respectivas fracções. E – Que no dia 24 de Março de 2015, após diversas insistências junto da ... Latina, o R. foi informado por LV em contacto efectuado com a mandatária daquele, que a A. tinha agendado uma reunião para definição de uma nova política de venda das fracções aos arrendatários. F – Que ao solicitar-lhe exposição escrita das razões pelas quais entendia que se deveria manter válida a proposta de aquisição da fracção nos termos que lhe haviam sido endereçados pela ... Latina em 05/02/2014, a A. tenha criado ao R. expectativas de que essa proposta se manteria. G - Que a condição do pagamento pelo R. das rendas em dívida, aposta na minuta do contrato-promessa de compra e venda da fracção, nunca tivesse sido objecto de conversação entre as partes. B) O DIREITO APLICÁVEL. O conhecimento deste Tribunal de 2.ª instância, quanto à matéria dos autos e quanto ao objecto do recurso, é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente como, aliás, dispõem os art.ºs 635.º, n.º 2 e 639.º 1 e 2 do C. P. Civil, sem prejuízo do disposto no art.º 608.º, n.º 2 do C. P. Civil (questões cujo conhecimento fique prejudicado pela solução dada a outras e questões de conhecimento oficioso). Atentas as conclusões da apelação, acima transcritas, as questões submetidas ao conhecimento deste Tribunal pelo apelante consistem em saber se
a)os factos sob os números 1 a 4 e G da matéria de facto não provada da sentença devem ser declarados provados, aditando-se a este último que “…a compra e venda não se realizou por iniciativa da própria autora”, (conclusões x e xi)),
b)se deve ser aditado aos factos provados um novo facto como 2.c), dizendo que “A decisão tomada em 2009 pela ... no sentido de não vender a fracção ao A. provocou neste grande frustração” e para evitar contradições, do facto não provado em B) deve passar a constar apenas que “A não celebração com o A. do negócio, na sequência da declaração deste a que se refere o ponto 2b) teve como consequência o prejuízo correspondente ao dispêndio de tempo em diligências para obtenção de negócio bancário e gastos com advogado” (conclusão xii),
c)se o conteúdo dos factos 6 e 6.
a)deve ser explicitado e ser-lhe aditado um facto 6. c), dizendo “A autora ... reclamou junto do SF do VPT de €199.200,00 fixado à fracção, tendo em vista a sua redução, tendo impugnado judicialmente a decisão da AT de 9 de Dezembro de 2014 que recaiu sobre essa reclamação, o que deu origem aos autos de impugnação judicial que correu termos pelo Tribunal Tributário de Lisboa, Unidade Orgânica 3, sob o n.º 1145/15.8 BELRS, distribuídos e registados em 7 de Abril de 2015, os quais se encontravam ainda pendentes em 16/11/2021” e se os factos 11 e 15 devem ser alterados e eliminado o facto 17. a), deles passando a constar que “11. Por não concordar com o VPT o R. apresentou reclamação junto da AT em 7 de Abril de 2015, nos termos do art.º 31.º, n.º 6 da Lei 79/2014, de 19/12 e Portaria 280/2014, de 30 de Dezembro. 15. Na sequência da reclamação apresentada pelo R. a AT corrigiu o VPT da fracção, fixando-o em €172 640, decisão notificada apenas à A. em 24 de Julho de 2015” (conclusões xiii a xvii),
d)devem ser aditados os factos 15.
b)e 15.c), dizendo, ”15
b)A A. não informou a R. do resultada do estudo do erro que existia no VPT da fração atribuído pela AT na notificação que remeteu ao R. em 19.11.2015. “15
c)A A. nunca informou o R. do teor da decisão proferida no processo de impugnação judicial do VPT da fração, por ela instaurado” (conclusões xviii e xix),
e)deve ser aditado aos factos provados da sentença um facto 8.a), dizendo “8.
a)Entre a data do envio da carta que constitui o doc. 3 (a fls. 60 dos autos) e aquela a que se refere o ponto anterior, nunca a A. tinha comunicado ao R. que aquela proposta ficava sem efeito” (conclusão xx),
f)o facto sob o n.º 10 da matéria de facto provada da sentença deve conter transcrição rigorosa do documento e se devem ser aditados os factos 10.
c)e 10. d), dizendo, “10
c)Na comunicação de 9.4.2015, o R. informou ainda a A. que a fração necessitava de obras estruturais ao nível das canalizações de água e gás e rede elétrica urgentes. 10
d)O R. opôs-se ao valor da renda que lhe foi comunicado pela A. na carta de 27.11.2015, não propondo à A. um valor alternativo.” (conclusões xxi e xxii),
g)se: - o facto sob o n.º 13.
a)dos factos provados deve ser alterado de acordo com o articulado em 76.º e 77.º da contestação e a o depoimento das testemunhas PG e MCM dele passando a constar “o preço inicial”, ao invés de “termos iniciais”, - o facto 13. g), por relevante devem ser aditado aos factos provados factos provados o teor integral do mail enviado pela A em 25 de Setembro, em concreto, que: - Na mesma mensagem a A. comunicou ao R. a “venda da fração já foi retificada" em reunião de Conselho de Administração realizada no dia 23.09.2015 e que estava a aguardar que fosse enviado o respectivo extracto da Ata. - Na mesma comunicação a A. referiu “.... espero enviar-lhe muito em breve todos os documentos necessários para a outorga da escritura pública de compra e venda, - E por fim refere a mesma, “caso seja possível, agradecemos que nos remeta a identificação dos compradores para o nosso processo”, - o facto 13. h), deve acrescentar-se a menção, conforme dele consta: “Agradeço o envio dos elementos de identificação dos compradores para submissão do direito legal de preferência à CML e DGPC”, - deve ser aditado um facto sob o n.º 13.
i)com o seguinte conteúdo: “A questão da condição da casa da porteira não fora objecto de qualquer comunicação ao R.”,
h)quanto ao facto dado por provado no ponto 14., deve ser eliminada a referência a insistências, por não resultarem da prova testemunhal, nem da prova documental produzida (conclusão xxxviii),
i)o facto sob o número 16 deve ter a redação corrigida em conformidade com o que consta do documento 18, a fls. 79 dos autos, dele passando a constar: “16. Por e-mail de 9 de Novembro de 2015, dirigido pela então mandatária do R. à A., refere que o R. reitera o seu interesse na aquisição da fração arrendada, nos termos e condições acordadas, mas não se encontra disponível para ceder a sua parte nas áreas comuns, concretamente a sua quota na casa da porteira, por representar um novo aumento do preço da fração e a sua desvalorização, adiantando que estava disponível para em Assembleia de Condóminos aprovar essa alteração, reiterando contudo “...”, mantendo-se quanto ao mais a redação (conclusão xxxix),
j)ao facto sob o n.º 17 devem ser aditadas as expressões “a A. entendia que [a correcção do lapso] poderia resultar num aumento do valor patrimonial do prédio” e que “Respondeu a A por email de 19 de Novembro, informando que a condição da casa da porteira foi, e continua a ser, condição essencial para a venda das frações aos arrendatários, e que a alteração da sua utilização e a respectiva venda já foi decidida e aprovada em Assembleia de Condóminos”. (conclusão xl),
k)deve ser aditado um facto 17.
b)dizendo, “À data encontrava-se ainda pendente de decisão a impugnação judicial do VPT instaurada pela A e na qual pretendia a sua redução.” (conclusão xli),
l)em relação ao facto provado sob o n.º 18 deve ser aditado um facto 18.a), dizendo, “18.
a)A A. nunca antes tinha mencionado ao R. ser condição da celebração da escritura a cedência da casa da porteira” (conclusões xlii e xliii),
m)os factos sob os números 19, 20. e 21. não foram alegados, não foram objecto de instrução e discussão e não resultam de qualquer prova; não colocando o apelante em causa que corresponde ao conteúdo da comunicação de 27.11.2015 que a apelada remeteu ao apelante, não só os factos respigados não têm qualquer sentido quando retirados do seu contexto, podendo significar o que se lhes quiser atribuir ou deles retirar, como não corresponde à verdade o que da comunicação consta, devendo ser eliminados e não o sendo, devendo ser aditado um facto 19.a), dizendo “19
a)Na comunicação de 27.11.2015 a A. comunicou ao R. que aceitava retirar a condição de alienação da casa da Porteira do processo de venda da fração arrendada, e mantinha o preço estipulado de €173.000,00” e dada nova redação ao facto sob o n.º 20, dizendo “20. Em resposta ao pedido de esclarecimento do apelante, para saber se a notificação que a A. lhe remeteu tinha tido origem na reclamação da A. ou na do R., a A. respondeu “ Mais se informa “Relativamente ao valor patrimonial do imóvel, somos a comunicar que a ... foi informada que a alteração do valor patrimonial tributário da fracção terá resultado de reclamação apresentada pelo v/constituinte. Contudo, Vexa poderá obter junto das todos os esclarecimentos de que necessite” (conclusão xliv e xlv),
n)o facto provado sob o n.º 22 deve ser alterado, em conformidade com o facto provado sob o n.º 26, com transcrição integral, designadamente, o seu termo “Face ao exposto, a ... Portugal, na qualidade de Senhoria, vem por este meio interpelar o V/constituinte para o pagamento das rendas em dívida até ao próximo dia 15 de Dezembro, sob pena de se recorrer às devidas instâncias legais para recuperação das rendas em divida” (conclusão xlvi),
o)relativamente aos factos provados sob os n.ºs 23) a 23.b): - a redação do fato sob o n.º 23 deve ser alterada, dele passando a constar “23. Em resposta, mediante missiva enviada à ré no dia 14 de Dezembro de 2015, a Il. Mandatária do R. fez notar “a desconformidade entre a minuta do contrato promessa que me foi enviada e as condições acordadas para a sua celebração (…)”, acrescentando “Bastaria atentar na proposta de venda da V/ representada e que mereceu a aceitação dos meus constituintes para podermos concluir que a mesma não corresponde ao clausulado da minuta que me foi enviada” e ainda “Acresce que os meus constituintes informaram desde sempre e em todas as comunicações que estavam em condições de efetuar a escritura definitiva de compra, nunca tendo sido abordada a necessidade de realização de um contrato promessa de compra e venda, nem tal foi negociado entre as partes, não se justificando, nem existindo fundamento para o adiamento da celebração da escritura de compra e venda da fração” (conclusões xlvii a l), - o facto sob o n.º 23.
a)deve ser alterado de modo a refletir com fidelidade e rigor o doc. 24 junto com a contestação, a fls. 88 dos autos, do qual foi extraído e devendo ser aditado um novo factos sob o n.º 23.b), dizendo “Na comunicação da A. de 18.12.2015, informa o R. através da sua mandatária, que o impedimento para a realização da escritura a que alude na sua comunicação de 15.12.2015, referida no ponto 23-a), de deve à legislação de Branqueamento de Capitais” (conclusões li e lii), - da redação do facto sob o n.º 23.b), que com o aditamento do facto objecto da questão anterior, passará a 23.
c)deve ser retirada a primeira parte, que “ A mandatária do R., e também dos seus filhos no âmbito das negociações para a compra da fracção,…”, nada resultando dos autos nem da prova produzida em audiência de julgamento que permita o acrescento ao facto “…,e também dos seus filhos no âmbito das negociações para a compra da fração….”, passando a ter a seguinte redação “Em 16.12.2015 a mandatária do R. respondeu à A. , informando-a que não lhe tinha poderes especiais para receber notificações, reportando-se à carta que a A lhe dirigiu datada de 2.12.2012 registada com A/R, remetendo-lhe copia da procuração emitida pelo R., mais informando a A. que os filhos do apelante foram apenas indicados como adquirentes na aceitação da proposta de venda da fração e solicitou informações sobre as razões do impedimento que invocava para a celebração da escritura da fração, disponibilizando-se ainda para celebrar um contrato promessa de compra e venda desde que não fosse penalizado pelo atraso na realização da escritura, nomeadamente a atualização da renda que lhe havia sido comunicada e finalmente informa a A. que se encontra prejudicada a análise pelos filhos do apelante da minuta do contrato promessa que lhe foi remetida, disponibilizando-se ainda para tudo o que fosse necessário à concretização do contrato definitivo de compra e venda o mais rapidamente possível.”, - deve ser aditado um novo facto sob o n.º 23.
d), com a seguinte redação “23-
d)No dia 30 de Novembro deu entrada na Câmara Municipal de Lisboa o processo n.º2956/POL/2015, para transformação da habitação da porteira em fração autónoma” (conclusões xlvii a lxvi),
p)a redação dada ao facto 24 dos factos provados deve ser alterada em ordem a corresponder com fidelidade à comunicação do R/apelante de 16.12.2015 (conclusão lxi),
q)a redação dos factos sob os números 25.a), 25.
b)25.c), 25.
d)e 25.
e)deve ser alterada, passando a ser a seguinte: “- 25.
a)Em resposta à comunicação da A. de 16.12.2015 em 18.12.2015, a A. solicitou à mandatária do R. o envio de procurações emitidas pelos filhos do R. referindo que não aceitava a alteração, novamente, dos promitentes adquirentes do imóvel, como solicitado, mais referindo que o impedimento da A. para celebrar a esctitura da fração se devia à legislação do Branqueamento de Capitais, informa ainda, que em resposta à proposta do R. ( prescindir da condição da casa da porteira), que “a A. não prescinde, em caso algum, do valor das rendas em divida”, mais refere que caso não se pronunciassem sobre o contrato promessa de compra e venda no prazo de 10 dias, que dava por terminadas as negociações e que não se encontrava disponível para “firmar o Contrato Promessa nas duas ultimas duas semanas de Dezembro, finalizando “ a ... Portugal reserva-se o direito de desistir do presente processo negocial e não alienar o imóvel, sua propriedade. - “25.
b)A mandatária do R. em resposta à comunicação da A. de 18.12.2015, enviou à A. e-mail de 31/12/2015, esclarecendo o quadro fáctico em que se desenrolou todo o processo de venda da fração, desde 2008, as vicissitudes ocorridas em 2014 e 2015 com as duas propostas da A. para a venda da fração, a aceitação do R. das duas propostas da A., a disponibilização para a realização imediata da escritura, referindo as insistências junto da A. para proceder à marcação da escritura da fração, chama a atenção da A/apelada para o facto de apenas em Dezembro de 2015, pela primeira vez a A. informar o R/apelante que estava impedida de realizar a escritura da fração, devido à legislação do Branqueamento de Capitais, refere que nunca foi equacionado por qualquer das partes a celebração de um contrato promessa de compras e venda, que a A. lhe solicitou a identificação dos filhos para submeter o direito de preferência à CML e ao DGPC, chama a atenção da A. para a contradição de lhe estar a exigir o pagamento de rendas atualizadas e informar que se encontra impedida de realizar a escritura da fração, refere que face ao impedimento invocado pela A/apelada se disponibiliza para celebrar um contrato promessa de compra e venda, nos termos do acordo firmado em 5.8.2015, e por fim reitera a sua disponibilidade para realizar de imediato a escritura da fração, solicitando a sua marcação com urgência. - 25.
c)Em 6.1.2015 a A. responde à comunicação do R. de 31.12.2015, insistindo na assinatura do contrato promessa de compra e venda, que remeteu ao R. em 11.12.2015, referindo disponibilizar-se para a sua assinatura nos termos “por nós propostos”. - 25.
d)(Ponto 25-
b)da sentença) Por novo e-mail de 07/01/2016 o R., pela pessoa da sua mandatária, respondeu à comunicação da A. de 6.1.2015, referindo, além do mais, que em momento algum se falou em formalizar um contrato promessa, partindo-se sempre do pressuposto do que se estava a falar era da realização da escritura pública, chamando a atenção da A. da A. para as comunicações trocadas, mais referindo que o valor elevadísssimo que resultaria da atualização da renda e que a A. lhe comunicou, não era alheio à sua disponibilização para a realização imediata escritura da fração e o facto de se ter oferecido para pagar de imediato a totalidade do preço acordado, mais referindo que tinha a expectiva face à sua disponibilização imediata para a escritura que esta se concretizaria num curto espaço de tempo, acrescentando, que para ultrapassar o impasse na marcação da escritura da fração, se disponibilizava para uma reunião urgente e, para o caso de se manter a impossibilidade da A. de formalizar o contrato definitivo, ofereceu o pagamento da totalidade do valor do preço acordado, sugerindo a assinatura de uma procuração irrevogável nos termos a acordar, ou a celebração de um contrato promessa, com a antecipação do contrato definitivo, - 25.
e)(25
c)da sentença) A A. respondeu por e-mail de 08/01/2016, recusa das propostas do R. face o impedimento da A. para realizar a escritura da fração, referindo que não se encontra disponível para aceitar a emissão de procuração irrevogável, mais referindo que para ultrapassar o impasse, reduz o prazo de 90 dias pra 30 para a realização da escritura, afirmando que tal possibilidade se mantinha condicionada ao pagamento das rendas em atraso à data de celebração do contrato-promessa. - 25-
f)(25-
d)da sentença) O autor, em 10/01/2016, através da sua mandatária, insistiu novamente pela marcação da escritura pública ou celebração de instrumento que produzisse os mesmos efeitos do contrato definitivo (dada a alegação da ré de não se encontrar em condições de o celebrar), acrescentando entender “que os montantes pagos a esse título [pagamento das rendas vencidas a partir de 5 de Agosto] deverão ser descontados ao valor do preço acordado, e que mais uma vez o meu constituinte vem colocar à disposição da V/ representada”, terminando a solicitar que “com a brevidade possível” a A. se pronuncie sobre o oferecimento do pagamento imediato da totalidade do preço acordado, conforme consta do doc. de fls. 210v e 211 do PF.. - 25-
g)(25-
e)da sentença) Em resposta ao pedido do R. para que a A. procedesse à marcação da escritura da fração, a A. respondeu por email de 13.01.2015, com o seguinte teor: “Acusando a recepção do seu e-mail e uma vez que o teor do mesmo não corresponde às negociações ocorridas, não poderemos concordar com o exposto. Deste modo e tendo sido esgotado o prazo dado pela ... para aceitação dos termos do negócio pelos promitentes compradores sem que tal tenha ocorrido, iremos encerrar este processo de negociação e, consequentemente, dar sem efeito o processo de venda da fracção”. (conclusões LXVII e LXX),
r)do facto sob o número 26.
b)deve retirada a referência a uma carta do R/apelado, que não existe, como resulta do depoimento da testemunha PG (conclusões LXXI a LXXII),
s)Atentas as irregularidades do processo de actualização, em violação do processo prescrito nos art.ºs 31.º 33.º, 36.º e 35.º, n.º 2, als.
b)e c), ex vi do disposto no n.º 6 do art.º 35.º, todos da Lei n.º 6/2006, com prejuízo para o direito do R. ao exercício do contraditório e das garantias de defesa, impõe-se considerar que a renda em vigor é aquela que já vigorava à data de Fevereiro de 2015, no valor de €268,27 (conclusões i a lxxxix),
t)as cartas enviadas em 16/12/2015 e 31/12/2015, com subordinadas ao assunto “Contrato de arrendamento – transição para o NRAU e Actualização de renda”, dado o respectivo conteúdo, uma interpelação para pagamento da dívida, com apresentação de um quadro resumo e apuramento do valor global, a carta não observa os requisitos exigidos pelo artigo 36.º para promover a atualização da renda. (conclusões xc a xcv),
u)ainda que as cartas enviadas em 16/12/2015 e 31/12/2015, observassem os requisitos exigidos pelo artigo 36.º para promover a atualização da renda, a nova renda só seria devida em 1 de Março de 2016, mês em que se venceu a renda respeitante ao mês de Abril, nos termos das disposições conjugadas dos art.ºs 36.º, n.º 6, 35.º, n.º2, al.s
a)e b), por expressa remissão daquele, e n.º 8 do mesmo art.º 36 (conclusão xcvi),
v)a ação da A, apesar de na fase inicial das negociações para compra e venda da fração ter avisado R. de que tal não implicava a suspensão do processo de atualização das rendas em curso, integra a figura do abuso de direito, pelo que, ainda que se considerasse que a renda se encontra fixada no valor por ela indicado lhe não deverá ser reconhecido o direito à resolução do contrato de arrendamento e cobrança de rendas atualizadas, por manifesto abuso no seu exercício (conclusões viii),
x)Pese embora o teor das als.
b)e
c)do dispositivo, dele deve ser feita uma leitura correctiva, sendo devido o valor da renda mensal até ao trânsito em julgado da decisão que decretou a resolução do contrato (art.º 1045.º, n.º 1 do CC) e só a partir de então poderá considerar-se que o ora recorrente se constituiu em mora para efeitos de aplicação da indemnização pela mora prevista no n.º 2 (cf. acórdãos do STJ de 05-06-2007 (Revista n.º 1186/06 – 6.ª, www.stj.pt, Sumários de Acórdãos e do TRE de 16/6/2016, processo 2501/14.4 TBSTB.E1, em www.dgsi.pt), (conclusão xxvi). * Conhecendo. 1) Quanto à primeira questão, a saber, se
a)os factos sob os números 1 a 4 e G da matéria de facto não provada da sentença devem ser declarados provados, aditando-se a este último que “…a compra e venda não se realizou por iniciativa da própria autora”. Os factos que o tribunal a quo declarou não provados sob os números 1 a 4 e a al. G) da respetiva rúbrica- factos não provados – têm o seguinte conteúdo: 1 - Que o R. não entregou à A. o RBAC porque a A. abandonou o processo de actualização da renda na sequência da sua aceitação, sem reservas e vinculativa, da proposta de venda da fracção que pela A. fora apresentada em 8 de Abril de 2015. 2 - Que o R. não apresentou o RBAC convicto da sua inutilidade em face da iminência da celebração da escritura de compra e venda. 3 - Que a A. sabia que o R. aceitava a proposta de venda da fracção considerando o valor a que ascenderia a renda após o aumento resultante da actualização. 4 - Que as comunicações do R. desde 17 de Março de 2018, tiveram sempre como pressuposto a certeza de que em face da aceitação da proposta da A. para a venda da fracção a sua concretização ocorreria num curto espaço de tempo. G - Que a condição do pagamento pelo R. das rendas em dívida, aposta na minuta do contrato-promessa de compra e venda da fracção, nunca tivesse sido objecto de conversação entre as partes. O tribunal a quo fundamentou a sua decisão sobre esta matéria, dizendo relativamente aos factos não provados de 1 a 4, que “Quanto aos factos não provados mantêm-se inalterados os factos anteriormente dados por não provados 1 a 4, com a exacta motivação anteriormente apresentada para os mesmos”. “O facto G., respigado do art.º 103º da contestação em conformidade com o Acórdão do Tribunal da Relação, não resultou provado porquanto dos depoimentos de JL, LC e PG e de todas as vastas comunicações havidas entre as partes e existentes nos autos ressalta que a actualização da renda e as negociações para aquisição da fracção se colocavam em planos distintos e independentes, e por isso eram enviadas cartas distintas a respeito de cada uma das situações. Resulta, outrossim, do depoimento do filho R., MCM, que o R. (e filhos) entendiam que estando em curso negociações para a aquisição da fracção a renda não seria actualizada, tendo, aliás, sido por isso que entenderam não ser necessário apresentar o documento do RBAC. No entanto, nada adiantou de concreto e lógico para esse entendimento e convicção, certo que do conjunto da prova produzida não resultou qualquer posição da A. no sentido de suspensão do processo de actualização da renda, antes pelo contrário. Veja-se que - para além dos citados depoimentos de JL, LC e PG - apesar de a comunicação do R. de fls.17 e ss., em resposta à actualização de renda, referir na parte final encontrar-se em condições de fazer a escritura de compra e venda, a mesma mereceu da A. a resposta de 17/04/2015 (cfr. fls.20 vº.) remetendo para carta de 08/04/2015, que naquela também anexou (cfr. fls. 61), que havia enviado para o próprio R. para a morada do locado, na qual expressa que qualquer processo negocial de venda do imóvel não suspenderá a transição para o NRAU e actualização do valor da renda do contrato de arrendamento em vigor”. A fundamentação da sentença relativamente aos nºs 1 a 4, sendo insuficiente em si mesma, ao remeter para a sentença anterior que foi anulada por acórdão deste Tribunal da Relação, não dá cumprimento ao que nele expressamente foi decidido - anular a decisão em matéria de facto na sua totalidade, ressalvando-se os factos 1 a 10 da matéria de facto da sentença – assim violando o principio geral da autosuficiência da sentença uma vez que não é aqui válido o “requisito da fundamentação” das decisões administrativas estabelecido pelo n.º 1, do art.º 153.º, do Código de Procedimento Administrativo, que permite a remissão para “anteriores pareceres, informações ou propostas” e incorrendo na nulidade prevista na al. b), do n.º 1, do art.º 615.º, do C. P. Civil, por violação do disposto nos n.ºs 3 e 4, do art.º 607.º, do mesmo Código. Em cumprimento do princípio consagrado no n.º 1, do art.º 665.º, do C. P. Civil, sob a e epígrafe, “Regra da substituição ao tribunal recorrido” não poderá este Tribunal da Relação de deixar de apreciar a apelação no que respeita à impugnação da decisão relativa a estes n.ºs 1 a 4. Nesta senda, apesar da impertinência que resulta do já exposto, importa referi que na sentença anulada para que remete, o tribunal a quo exarou que “O conjunto dos depoimentos destas testemunhas que confirmaram o que já resultava dos documentos e que confirmaram sem hesitações que o processo de venda e o processo de actualização de rendas corriam independentemente e que o processo de compra/venda da fracção não tinha influência no processo de actualização das rendas formou no tribunal a convicção de que não se provou a matéria constante do ponto 3.2., sob os números 1 a 4”. Tratar-se-á dos depoimentos das testemunhas LC, JL e PG, profissionais de seguros. Na apreciação dos depoimentos das testemunhas em que estrutura o excerto transcrito, referiu o tribunal a quo na sentença anulada, relativamente ao depoimento da testemunha PG que “Esta testemunha referiu que os processos de venda das fracções e os processos de actualização das rendas poderiam decorrer simultaneamente porém, eram processos diversos explicando que o processo de venda não determinava a suspensão do processo de actualização das rendas”, relativamente ao depoimento da testemunha JL, que “Confirmou também que o processo de actualização de rendas corria em simultâneo com o processo de venda das fracções mas não se confundiam” e relativamente ao depoimento da testemunha LC, que “Também esta testemunha confirma que o processo de venda corria independentemente do processo de actualização das rendas”. Relativamente a estes mesmos factos, que pretende se declarem provados, a apelante reporta-se aos depoimentos das testemunhas PG e JL, referindo que as mesmas se recusaram a responder ao que lhes era perguntado com o pretexto dos factos já terem sido discutidos noutro processo, queixa-se de que lhe foi coartado o direito a produzir prova sobre a factualidade por si alegada, desenvolvendo de seguida argumentos para alicerçar a sua pretensão de alteração da decisão recorrida, acabando por concluir que “…crê o apelante, convictamente, o que se extrai dos factos, que à A. apelante também apenas interessava vender a fração arrendada, impondo a conclusão de que com a aceitação da proposta em termos irrestritos, o processo de actualização foi abandonado, por inútil”, mas não indicando os elementos de prova que deveriam habilitar este Tribunal da Relação a aportar a essa mesma valoração e a exercer o poder/dever que lhe é conferido pelo n.º 1, do art.º 662.º, do C. P. Civil. Em conexão com esta matéria, o apelante limita-se a invocar o depoimento da testemunha PG, que no anterior julgamento terá referido que a atualização da renda era só para os arrendatários que não quisessem adquirir as frações arrendadas, o que se configura como manifestamente insuficiente para efeitos do disposto no n.º 1, do art.º 662.º, do C. P. Civil. Com efeito, como dispõe a al. b), do n.º 1, do art.º 640.º, do C. P. Civil, em ordem a obter tal desiderato deverá o recorrente especificar “Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”, o que manifestamente não faz. Nestas condições, por incumprimento do ónus processual que impendia sobre o apelante, não pode deixar de improceder esta primeira questão. 2) Quanto à segunda questão, a saber, se deve ser aditado aos factos provados um novo facto como 2.c), dizendo que “A decisão tomada em 2009 pela ... no sentido de não vender a fracção ao A. provocou neste grande frustração” e para evitar contradições, do facto não provado em B) deve passar a constar apenas que “A não celebração com o A. do negócio, na sequência da declaração deste a que se refere o ponto 2b) teve como consequência o prejuízo correspondente ao dispêndio de tempo em diligências para obtenção de negócio bancário e gastos com advogado”. Sobre esta matéria o tribunal a quo declarou provado que: “2 - O contrato foi celebrado como arrendamento para fins habitacionais em 1 de Março de 1972, com prazo certo de seis meses renovável sucessivamente por iguais períodos, tendo sido acordada a renda de esc. 6.500$00 (cfr. docs. 2 e 3 juntos com a p.i). 2-
a)- Em 16 de Fevereiro de 2008, o R. remeteu à A. declaração, cujo texto ela previamente lhe enviara e que ele preencheu, manifestando que pretendia exercer o direito de preferência na aquisição da fracção pelo preço de €142.500,00. 2-
b)A compra e venda não se realizou e o R. manteve-se como arrendatário da fracção” e declarou não provado que: B – Que a não celebração do negócio em 2008 provocou no R. grande frustração e gastos com advogado, dispêndio de tempo em diligências para obtenção de empréstimo bancário, nem que as negociações se tenham arrastado por mais de 2 anos envolvendo 25 arrendatários do imóvel”. A pretensão do apelante, de alteração da sentença, reporta-se ao conteúdo do facto não provado sob a al. B), em relação ao qual pretende que se provou o segmento relativo à “grande frustração”, ignorando o seu segmento final, a saber, “…nem que as negociações se tenham arrastado por mais de 2 anos envolvendo 25 arrendatários do imóvel”. O tribunal a quo fundamentou a sua decisão sobre o facto complexo sob esta al. B), exarando que “Quanto ao facto B., extraído do art.º 64º da contestação como determinado pelo Tribunal da Relação, também nenhuma prova foi feita acerca do mesmo”. Diversamente, pretende o apelante que o depoimento da testemunha MCM demonstra a sua invocada grande frustração porque declarou que “sofreu imenso”. O facto sob a al. B) é formado, na sua complexidade, por factos naturalísticos, como sejam gastos com advogado, o dispêndio de tempo em diligências para obtenção de empréstimo bancário, a duração das negociações e o número dos arrendatários nelas participantes e por uma expressão conclusiva, grande frustração, que não é ancorada a quaisquer factos concretos. No âmbito da sua apelação o apelante conforma-se com declaração de não provado relativa aos factos naturalísticos que indicámos e pretende se declare provada a expressão conclusiva aduzindo para o efeito uma outra expressão dessa mesma natureza, a saber, “sofreu imenso”. Ora tais expressões conclusivas, desacompanhadas de factos naturalísticos que as integrem não constituem factos que o tribunal devesse ou deva considerar nos termos e para os efeitos determinados pelo n.º 3, do art.º 607.º, do C. P. Civil, mas simples conclusões desprovidas de fundamento de facto. A pretensão do apel

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