Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 18892/24.6T8LSB.L1-8 Relator: CRISTINA LOURENÇO Descritores: ARRESTO DIREITO DE CRÉDITO FACTOS COMPLEMENTARES FACTOS CONCRETIZADORES COMPRA E VENDA DE BENS DE CONSUMO IMÓVEL PARA USO TURÍSTICO VÍCIOS DA COISA DESVALORIZAÇÃO REDUÇÃO DO PREÇO Nº do Documento: RL Data do Acordão: 09/11/2025 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: IMPROCEDENTE Sumário: Sumário: (elaborado pela relatora - art. 663º, nº 7, do Código de Processo Civil): 1. De acordo com o disposto no art. 5º, nº 2, al. b), do CPC, os factos que constituam complemento ou concretização dos factos essenciais que integram a causa de pedir e que resultem da instrução da causa podem ser considerados pelo juiz na sentença (onde deverão constar da matéria de facto provada ou não provada), desde que a parte a quem interessem tenha manifestado a vontade de deles se aproveitar no decurso da audiência, sem prejuízo de o próprio tribunal, oficiosamente, e no decurso da discussão, poder manifestar a intenção de aproveitar tal factualidade, para o que, terá de comunicar às partes tal intenção e conferir-lhes sempre, numa e noutra situação, o direito ao contraditório. Na falta deste procedimento, está o tribunal de recurso impedido de conhecer da impugnação da decisão relativa à matéria de facto fundada no pedido de aditamento dos factos daquela natureza e alegados pelo recorrente nas alegações e conclusões recursivas, por não terem sido em tempo sujeitos a contraditório e apreciados/julgados em 1ª instância. 2. O Decreto-Lei nº 84/2021 de 18/10 que regula os direitos do consumidor na compra e venda de bens, conteúdos e serviços digitais, é aplicável à compra e venda de bens imóveis que não sejam conformes com o contrato, designadamente, quando não sejam conformes com a descrição que deles é feita pelo profissional ou não possuam as qualidades do bem que o profissional tenha apresentado ao consumidor como amostra ou modelo (art. 22º, nº 1, e nº 2, al. a)), tendo o legislador dito claramente, porém, que para efeitos do dito regime consideram-se “bens imóveis” os prédios urbanos para fins habitacionais (art. 2º, al. d)), donde, estando apurado que os requerentes do procedimento cautelar de arresto adquiriram prédios urbanos que correspondem a unidades de alojamento destinadas ao uso turístico, é de afastar, desde logo, à luz daquele regime jurídico, a existência do direito de crédito (redução do preço) invocado como fundamento do procedimento cautelar. 3. O direito à redução do preço de imóveis fundada no regime jurídico previsto nos arts. 911º e 913º, do CC, pressupõe, por um lado, que sem erro ou dolo, o comprador teria igualmente adquirido o bem, mas por preço inferior, por outro, que o bem tenha sofrido desvalorização em consequência da(

1. s)desconformidade(
2. s)que apresenta. 4. A desvalorização é um facto de cariz estritamente conclusivo, e, como tal, e de per si, insuscetível de prova. A redução do preço corresponde à desvalorização resultante da desconformidade concreta da coisa, pelo que terá será evidenciada pela diferença entre o preço pago pelo credor e o valor objetivo da coisa decorrente dos vícios de construção que a afetam, pelo que o credor/requerente do procedimento cautelar de arresto terá de alegar e demonstrar, para além do preço pago – o que no caso sucedeu – os factos concretos suscetíveis de evidenciarem o valor objetivo do imóvel decorrente dos vícios que em concreto apresenta, pois só assim poderá ajuizar-se sobre a alegada desvalorização e o direito à redução do preço reclamada como fundamento da providência peticionada. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: Relatório: Requerentes: 1. B. e seu marido, J., residentes em (…), Estados Unidos da América; 2. H., casada com P., residentes em (…), Estados Unidos da América; 3. L. e seu cônjuge, T., residentes em (…), Estados Unidos da América; 4. P., casado com F., residentes em (…), Suíça; 5. P.H. e mulher, C., residentes na Rua (…), Brasil; 6. Ch., residente na Rua (…), Cascais; 7. D. e mulher, B.A., residentes na Rua (…), Cascais; * Requerida: “D.., S.A.”, pessoa coletiva n.º (…), com sede na Rua (…), Lisboa. * Tipo de Processo: Procedimento cautelar de arresto. * Pedido: Que seja decretado o arresto da fração autónoma designada pela letra (…), do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua (…), descrito na Conservatória do Registo Predial de (…) sob o n.º (…), da freguesia de (…), e inscrito na matriz predial urbana da União das Freguesias de (…) sob o art.º (…), para garantia do crédito, ainda ilíquido, mas estimado em dois milhões de Euros. * Fundamentos: - A requerida tem por objeto, entre outros, a compra e venda de imóveis; - No exercício dessa sua atividade, a requerida promoveu a construção dos edifícios e equipamentos edificados no prédio denominado (…), promoveu a respetiva constituição em propriedade horizontal turística; anunciou e promoveu a venda, e vendeu as frações autónomas que integram aquele prédio, designadamente aos requerentes; - Para exercer a administração e a exploração turística do (…), a requerida designou a sociedade comercial “R…, Ld.ª”; - O prédio (…) apresenta graves desconformidades com as qualidades que foram garantidas aos requerentes pela requerida, que acarretam a desvalorização das frações autónomas que adquiriram, relacionadas com a proximidade do campo de golf, o perigo que representam as bolas que dele provêm e o consequente levantamento de rede que não estava contemplada no projeto; - Existem, por seu turno, graves anomalias nas áreas de utilização comum do empreendimento:
3. a)no pavimento dos arruamentos para circulação automóvel;
4. b)drenagem de águas pluviais;
5. c)drenagem e impermeabilização das varandas;
6. d)infiltrações de humidade nas paredes exteriores de várias garagens;
7. e)os algerozes de descargas das águas pluviais são demasiado curtos;
8. f)dos esgotos provém um odor forte e fétido;
9. g)as caixilharias exteriores e corrimãos metálicos apresentam ferrugem;
10. g)deficiente montagem dos poste de iluminação; - Os requerentes pagaram entre 640 mil e dois milhões de euros pelas frações autónomas que adquiriram, tendo pago esses valores porque o prédio (…) lhes foi anunciado como um empreendimento turístico de luxo, com a categoria de cinco estrelas. Tal garantia de qualidade foi essencial para a formação da vontade de compra dos requerentes, o que era do conhecimento da requerida; - Os requerentes comunicaram à requerida que liquidavam, por ora, no valor correspondente a 0,001% (um milésimo) do preço de compra das suas respetivas frações autónomas, o valor devido a título de indemnização pelos danos não patrimoniais e patrimoniais suportados e/ou pela redução do preço pago, decorrentes da desconformidade entre as características das frações que lhe adquiriram, por cada dia que decorresse até que pela adoção definitiva das medidas fossem repostas as qualidades garantidas até ao limite de 20% do preço total das frações adquiridas; ao fim de 21 dias, a requerida nada tinha respondido: - Do prédio está por vender uma única fração, cuja venda já está anunciada pelo valor de 2.550.000,00; - Os requerentes não conhecem qualquer outro património da requerida; - A utilização própria e pessoal, pelos requerentes e suas famílias, das frações autónomas que adquiririam, encontra-se prejudicada qualitativamente pelas ditas anomalias, que impedem, igualmente, a exploração turística das mesmas frações, origem de danos patrimoniais e não patrimoniais; - Por isso, seja à luz do disposto nos arts 911.º ex vi art. 913.º, ambos do CC, seja dos art.ºs 22.º a 24.º do Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18.10, assiste aos requerentes o direito de exigir da requerida a redução do preço das frações autónomas adquiridas em harmonia com a desvalorização das mesmas e que afetam todo o prédio em que as mesmas se situam. * Na sequência de incidente proposto pela requerida, com vista à substituição do peticionado arresto por prestação de caução, que correu termos por apenso aos presentes autos, julgou-se pertinente determinar o exercício do contraditório quanto ao arresto, o que se concretizou. A requerida apresentou oposição, no âmbito da qual suscitou a sua ilegitimidade, e, para o caso de assim não se entender, pugnou pela improcedência da providência. * Realizada a audiência, foi proferida decisão, com o seguinte dispositivo: “Por tudo quanto exposto fica: - julgam-se improcedentes as invocadas excepções dilatória e peremptória de ilegitimidade passiva; - julga-se improcedente a presente providência cautelar e, consequentemente não se decreta o arresto peticionado. Custas pelos requerentes. Valor do procedimento cautelar: o indicado pelos requerentes. Notifique.”. * Os requerentes L.. e seu cônjuge, T…; P…; P.H. e mulher, C..; e Ch.., não se conformaram com a decisão e dela vieram recorrer, pedindo seja revogada a sentença e decretado o arresto do imóvel identificado na petição inicial: Com a interposição de recurso, apresentaram dois documentos, a saber:
11. a)impressão de troca de mensagem de WhatsApp entre (…) e (…), interessado na compra da fração autónoma cujo arresto é pedido, que teve lugar entre os dias 14 e 15 de maio de 2025, e inclui a transcrição duma comunicação dirigida a este último por (…), em representação da recorrida, comunicando os termos da venda do imóvel em causa, incluindo a data da escritura pública, e com expressa referência à pendência do presente arresto;
12. b)Anúncio de venda do imóvel em causa, extraído do site “LinkeDin” na data da apresentação do recurso. Depois das alegações, foram formuladas as seguintes conclusões, que se transcrevem: “1. A douta sentença recorrida, proferida a 22.04.2025, que julgou improcedente o requerimento de arresto apreciou incorretamente a prova produzida pelas Partes e aplicou, de forma incorreta, o Direito aos factos apurados no processo, motivos pelos quais deverá ser revogada e substituída por outra, que ordene o arresto da fracção autónoma (…), para garantia do crédito, na presente data, ilíquido, mas que se estima em dois milhões de Euros; 2. Os factos n.ºs 36 e 37, dos “Factos Provados”, segundo os quais, “A ora requerida, a partir do momento em que teve conhecimento do risco de queda de bolas de golfe, alertou através de várias missivas endereçadas à G…S.A. para a iminência de ocorrência de acidentes” e de que “Desde a abertura do empreendimento, a R…, Lda. e a ora requerida têm alertado a G.. S.A. para os riscos da falta de segurança existente no (…) e para a iminência de ocorrência de acidentes com bolas de golfe lançadas diretamente do campo”, deverão ser dados por não provados. 3. A alteração da matéria de facto provada acima requerida, resulta da análise crítica dos seguintes meios de prova: declarações de Parte da Requerente C.., prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:01:30m a 00:08:31m; depoimento da testemunha J.., prestado a 19.12.2024 registado no sistema “Habilus” de 00:04:00m a 06:06:40m; depoimento da testemunha S.., prestado a 09.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:10:00m a 00:11:20m e por decorrer dos Factos Provados n.º 9 e 10 da Fundamentação de Facto, que as queixas dos proprietários sobre “o risco de queda de bolas de golfe datam de antes de Dezembro de 2023, decorrendo do Facto Provado n.º 39 que a primeira carta que a Requerida alega, na sua Oposição, ter enviado à G…, S.A., alertando-a para a iminência de ocorrência de acidentes data de 07.02.2024. 4. Os factos n.º 61 e 62 dos “Factos Provados”, segundo os quais a “intervenção nas coberturas ficou concluída no início do mês de Outubro e o defeito ficou definitivamente corrigido” e de que “no que concerne as fachadas, resta apenas intervir na fachada de uma fração autónoma (o que será feito até ao final […] de Outubro de 2024), estando o defeito corrigido em todas as outras frações autónomas do (…), deverão ser dados por não provados, por o contrário resultar dos documentos juntos aos requerimentos de 28.11.2024 (resposta às excepções), 27.01.2025 (junção do relatório técnico) e 17.02.2025 , e do depoimento da testemunha R…, prestado a 07.03.2025, registado no sistema “Habilus” de 00:29:08m a 00:35:08m. 5. O facto n.º 70, do elenco de “Factos Provados”, segundo o qual “Não estão em curso nenhumas negociações com vista à venda do bem imóvel, nem está assinado um contrato de promessa de compra e venda”, alegado em 22.10.2024, na Oposição, deverá ser eliminado, por ser irrelevante para a decisão do arresto, uma vez que, nos art.ºs 2.º a 4.º do requerimento para constituição de caução, entrado em juízo a 06.09.2024, a Requerida declarou saber que no registo predial do imóvel estava inscrito deste procedimento cautelar de arresto, impeditivo, na prática, dessa venda. 6. Esse facto deverá ser substituído pelo facto, essencial para preencher os requisitos do arresto, mas omisso da matéria de “Facto Provado”, de que “a 06.09.2024, a [Requerida], encontrava-se a ultimar os procedimentos tendentes à outorga da escritura de compra e venda da fração (…) do empreendimento (…), que corresponde à fração autónoma (…) e que já foi objeto de contrato de reserva pelo comprador e válido até ao dia 13.09.2024, tendo sido, precisamente, no âmbito da recolha dos elementos necessários para a celebração da escritura pública, agendada para a próxima semana […] que, ao consultar a certidão do registo predial da referida fração (…), se apercebeu da existência do presente procedimento cautelar de arresto, cujo procedimento se encontra registado com a Apresentação (…), confessado nos art.ºs 2.º a 4.º do requerimento para prestação de caução; 7. Acrescem à contra-prova desse facto, os dois documentos cuja junção aos autos se requer com as presentes alegações, a saber: (
13. i)impressão de troca de mensagem de WhatsApp entre a Recorrente (…) e (…), interessado na compra do imóvel cujo arresto se requer, que teve lugar entre os dias 14 e 15 de Maio de 2025, e inclui a transcrição duma comunicação dirigida a este último por (…), em representação da Recorrida, comunicando os termos da venda do imóvel em causa, incluindo a data da escritura pública, e com expressa referência à pendência do presente arresto e (
14. ii)Anúncio de venda do imóvel cujo arresto se requer, extraído hoje do site “LinkeDin”; 8. O facto n.º 71, dos “Factos Provados”, segundo o qual, “foi constituída a favor da requerida pelo empreiteiro da obra do (…) uma garantia bancária on first demand inicialmente no valor de 2.162.500,00 e actualmente com o valor de 756.875,00 euros, considerando os valores já libertado”, deverá ser dado por não provado, por o contrário resultar do depoimento da testemunha R…, prestado a 07.03.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:31:52m a 00:33:06m, a única que se referiu ao facto, dando conta que essa garantia “Existe e está em vigor e também não houve libertações […] Não houve libertações. Apesar de o contrato de empreitada definir ao fim do primeiro ano após a receção provisória 30%.” 9. Considerando que relevam, indiscutivelmente, para a Fundamentação de Facto e para a decisão da lide – que se impugna no presente recurso – apesar de não constarem da matéria dos Factos Provados na Fundamentação de Facto, deverão ser considerados provados, e aditados à mesma, de os seguintes factos:
15. a)As Requerentes B.. e C.. utilizaram as fracções autónomas que adquiriram para fins habitacionais, no primeiro caso, permanente, no segundo, temporária – facto provado pelas declarações de Parte da Requerente C.., prestadas a 19.12.2024, registadas no sistema “Habilus” de 00:32:23m a 00:33:40m; e da Requerente B.., prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:00:28m a 00:00:30m; e pelos depoimentos da testemunha J…, prestado a 19.12.2024 registado no sistema “Habiluts” de 00:10:46m a 00:11:31m; e da testemunha S…, prestado a 09.01.2025 e registado no sistema “Habilus” de 00:28:00m a 00:29:52m;
16. b)Os Requerentes D.., B…, Ch.., P.., P.H. e C.. utilizam as fracções autónomas que adquiriram para fins habitacionais, os quatro primeiros, de forma permanente, e os dois últimos, temporárias – facto provado pelas declarações de Parte da Requerente C… prestadas a 19.12.2024, registadas no sistema “Habilus” de 00:32:23m a 00:33:40m; e da Requerente B.., prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:33:00m a 00:34:00m; e pelos depoimentos da testemunha J.., prestado a 19.12.2024 registado no sistema “Habilus” de 00:10:46m a 00:11:31m; e da testemunha S…, prestado a 09.01.2025 e registado no sistema “Habilus” de 00:28:00m a 00:29:52m;
17. c)A Requerida promoveu a venda das fracções autónomas para uso residencial dos compradores, permanente, temporária ou de vilegiatura – facto provado pelos depoimentos da testemunha J.., prestado a 19.12.2024 registado no sistema “Habiluts” de 00:10:46m a 00:11:31m; e da testemunha S…, prestado a 09.01.2025 e registado no sistema “Habilus” de 00:28:00m a 00:29:52m, e pelo Doc. 15 junto com o requerimento inicial, brochura promocional com o titulo (…)” (sic) junta sob doc. 15, máxime a pág. 14, máxime a pág.
18. d)A maioria dos compradores do empreendimento (…) das fracções autónomas dão-lhe uso residencial, permanente, temporária ou de vilegiatura – facto provado pelas declarações de Parte da Requerente C.., prestadas a 19.12.2024, registadas no sistema “Habilus” de 00:32:23m a 00:33:40m; e da Requerente B.., prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:33:00m a 00:34:00m; e pelos depoimentos da testemunha J.., prestado a 19.12.2024 registado no sistema “Habiluts” de 00:10:46m a 00:11:31m; e da testemunha S.., prestado a 09.01.2025 e registado no sistema “Habilus” de 00:28:00m a 00:29:52m;
19. e)À data da audiência de julgamento, mantém-se integralmente a situação descrita no facto n.º 11 da matéria dos Factos Provados na Fundamentação de Facto – facto provado pelas declarações de Parte da Requerente C.., pelo depoimento da testemunha P. M., prestado a 23.01.2025, registado no sistema “Habilus” de 00:53:00m a 00:58:21m, e pelas fotografias juntas aos requerimentos de 28.11.2024 (resposta às excepções), 27.01.2025 (junção do relatório técnico) e 17.02.2025;
20. f)À data da audiência de julgamento, mantém-se integralmente a situação descrita no facto n.º 18 da matéria dos Factos Provados na Fundamentação de Facto – facto provado pelos depoimentos da testemunha E…, prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:09:33m a 00:15:10m, da testemunha P.M., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:25:00m a 00:34:12m, e da testemunha R.., prestado a 07.03.2025 registado no sistema “Habilus” de 01:00:30 a 01:09:13m, e pelas fotografias e relatório juntos aos requerimentos de 28.11.2024, 27.01.2025, e 17.02.2025;
21. g)À data da audiência de julgamento, mantêm-se parcialmente as situações descritas nos factos n.º 19, 20, 21 e 22 da matéria dos Factos Provados na Fundamentação de Facto – facto provado pelos depoimentos da testemunha E…, prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:07:40m a 00:08:00m e de 00:18:16m 00:40:36m, da testemunha P.M., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 01:27:20 a 01:33:20m, e da testemunha R…, prestado a 07.03.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:29:08m a 00:35:08m, de 00:41:12m a 00:45:33m, e de 01:14:44 a 01:16:01, e pelas fotografias e relatório juntos aos requerimentos de 28.11.2024, 27.01.2025, e 17.02.2025
22. h)O pavimento dos arruamentos para circulação automóvel e pedonal, no tempo seco, liberta poeiras que causam desconforto nas casas contíguas e, quando chove mais, tem de ser sempre reparado, dado que se abrem buracos na sua superfície, situação que se mantêm à data da audiência de julgamento – facto provado pelas declarações de parte da Requerente C…, prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:15:00m a 00:16:51m e da Requerente B…, prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:08:00m a 00:12:52m e pelos depoimentos das testemunhas J… prestado a 19.12.2024, registado no sistema “Habilus” de 00:18:00m a 00:19:21m, S.., prestado a 09.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:14:37m a 00:16:06m, E…, prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:16:02m a 00:17:49m, P.M., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:18:50m a 00:22:39m, e R…, prestado a 07.03.2025, registado no sistema “Habilus” de 00:03:50m a 00:06:00m e de 00:53:30m a 01:00:34m, e pelas fotografias juntas aos requerimentos de 28.11.2024 e 17.02.2025;
23. i)Os proprietários da fracções autónomas da (…), designadamente, os Requerentes interpelaram, reiteradamente, a Requerida e a “R.., Ld.ª” para removerem as anomalias descritas no requerimento inicial – facto provado pelas declarações de Parte da Requerente C…, prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:28:00m a 00:31:23m e da Requerente B…, prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:31:42m a 00:32:52m, e pelos depoimentos das testemunhas S…, prestadas a 09.01.2025 registadas no sistema “Habilus” de 00:07:30m a 00:09:44m, P.M., registadas no sistema “Habilus” de 00:13:40m a 00:18:10m e de 01:19:55m a 01:21:50m e pelo documento junto ao Requerimento Inicial sob doc. 16;
24. j)A Notificação Judicial Avulsa da Requerida, anexa à mensagem de e-mail de 03.07.2024, referida no n.º 25 dos Factos Provados na Fundamentação de Facto, dada por reproduzida no art.º 16.º do Requerimento Inicial, elenca 12 comunicações entre os Requerentes e a gerência comum da Requerida e da R.., Ld.ª, nas quais os primeiros alertaram as segundas para a gravidade e urgência das situações nela descritas e solicitaram a imediata intervenção da Requerida para as fazer cessar, e se avançaram propostas técnicas para a resolução definitiva das situações reportadas, que a gerência comum da Requerida e da R…, Ld.ª, se comprometeu a implementar, tendo os Requerentes conferido à Requerida, nesse documento, o prazo de 5 dias úteis para promover todas as providências adequadas a fazer cessar a grave situação em causa – facto provado pelo documento junto ao Requerimento Inicial sobdoc. 16;
25. k)Por força das anomalias, acima descritas, que afectam as áreas comuns do empreendimento (…), as fracções autónomas que o integram desvalorizaram – facto provado pelas declarações de parte da Requerente C…, prestadas a 19.12.2024 e registadas no sistema “Habilus” de a 00:34:25: a 00:35:47 e da Requerente B.., prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:30:00m a 00:35:17m e pelo depoimento das testemunha J…, prestado a 19.12.2024 registado no sistema “Habilus” de 00:13:52m a 00:15:17 e de 00:21:30 a 00:22:30 e da testemunha P.M., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 01:02:00m a 01:04:59 e de 01:35:12m a 01:37:34m e dos seguintes factos notórios, de conhecimento público e do Tribunal: (
26. i)Índice de Preços entre Janeiro de 2022 e Janeiro de 2025 (13,67%); (
27. ii)Índices de Preços da Habitação em 2022 (12,6%), em 2023 (8,2%,) e em 2024 (9,1%); (iii) valorização de imóveis comprados em planta e vendidos novos e prontos a habitar;
28. l)Por força das anomalias, acima descritas, que afectam as áreas comuns do empreendimento (…), ficou limitada a utilização das fracções autónomas dos Requerentes, seja para fins residenciais, seja para fins turístico - facto provado pelas declarações de parte das Requerentes Cl…, prestadas a 19.12.2024 registadas no sistema “Habilus” de 00:32:23m a 00:33:40m, de 00:15:00m a 00:16:51m, e de 00:31:27m a 00:32:14m, e da Requerente B…, prestadas a 19.12.2024, as registadas no sistema “Habilus” de 00:08:00m a 00:12:52m, de 00:31:42m a 00:32:52m, e de 00:26:00 a 00:29:16, e pelo depoimento da testemunha P.M., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:25:00m a 00:34:12m,;
29. m)As designadas “medidas adicionais para prevenção e minimização” referidas no n.º 58 dos Factos Provados na Fundamentação de Facto não lograram evitar o reiterado alagamento de áreas do (…) nem a reiterada danificação, pela água, das áreas de circulação – facto provado pelos depoimentos da testemunha E.., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:09:33m a 00:15:10m, da testemunha P.M., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:25:00m a 00:34:12m, e da testemunha R…, prestado a 07.03.2025 registado no sistema “Habilus” de 01:00:30 a 01:09:13m, e pelas fotografias e relatório juntos aos requerimentos de 28.11.2024, 27.01.2025, e 17.02.2025;
30. n)O “projeto de drenagem do empreendimento” que integrava o respectivo processo de licenciamento não se mostra adequado a evitar o alagamento de áreas do (…) nem a danificação das áreas de circulação, sendo necessária a ligação do sistema de drenagem a um colector municipal de águas pluviais, o que o “projeto de drenagem do empreendimento” não contemplava– factos provados pelos mesmos meios de prova indicados na alínea anterior;
31. o)A execução dos trabalhos descritos nos art.ºs n.º 58 a 68 não se iniciou antes de Maio / Junho de 2024, e ainda prosseguia à data da audiência de julgamento – facto provado pelos depoimentos da testemunha E.., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:07:40m a 00:08:00m e de 00:18:16m 00:40:36m, da testemunha P.M., prestado a 23.01.2025 registado no sistema “Habilus” de 01:27:20 a 01:33:20m, e da testemunha R…, prestado a 07.03.2025 registado no sistema “Habilus” de 00:29:08m a 00:35:08m, de 00:41:12m a 00:45:33m, e de 01:14:44 a 01:16:01, e pelas fotografias e relatório juntos aos requerimentos de 28.11.2024, 27.01.2025, e 17.02.2025; 10. É, salvo o devido respeito, erróneo o entendimento da sentença recorrida de que “ao caso não é aplicável o DL nº 84/2021 de 18/10, porquanto os requerentes não têm a qualidade de consumidores” bem com a premissa de que “Os requerentes são pessoas singulares, mas o fim a que destinam as fracções autónomas que adquiriram constitui uso profissional, tratando-se de actividade económica regular”. 11. A finalidade de um imóvel, constante do título de aquisição, não determina a finalidade a que o comprador o vai afectar, sendo, salvo o devido respeito, indiscutível que um particular que adquire uma fracção licenciada para o comércio para lá habitar – situação que, infelizmente, dada a crise habitacional, se tornou frequente – não passa, por isso a ser um “profissional”, ou um advogado que adquire uma fracção habitacional para aí instalar o seu escritório, não passa, por isso, a ser um “consumidor”. 12. É erróneo, igualmente, que tal decorra do “Contrato de Cessão de Exploração Turística” para o qual a douta sentença remete, que foi subscrito por todos os compradores das fracções autónomas do empreendimento (…), simultaneamente com os contratos de compra e venda, vd. doc. 5 a 11 com o requerimento inicial, pois este confere o direito de os compradores das fracções autónomas as usarem para sua residência permanente, pois expressamente prevê que “o Proprietário tem o direito a utilizar e usufruir da unidade de alojamento em cada ano civil durante o período máximo indicado no Anexo I” (Cláusula 9.ª, n.º 1) e o “Anexo I” expressamente inclui uma designada “Opção D” a qual prevê que o “número de semanas” com “utilização do proprietário” da sua fracção autónoma é de “52 (cinquenta e duas)”, ou seja, todas as semanas do ano. 13. Essa finalidade foi, ainda, expressamente anunciada pela Requerida no seu material de promoção, foi visada pela maioria dos compradores das respectivas fracções autónomas, incluindo, como residência permanente, as dos Requerentes (…), e, como residência a tempo parcial, a dos Requerentes (…). 14. Tendo anunciado, indiscutivelmente, o empreendimento (…) como destinado, ou, no mínimo, adequado a fins residenciais e bem sabendo que foi para esse fim que vários dos seus clientes compraram as suas fracções autónomas, age a Requerida em evidente abuso de direito quando vem invocar o contrário para afastar o quadro legal daí decorrente, ou seja, o Decreto-Lei n.º 84/2021 de 18.10. 15. É incorrecta, salvo melhor opinião, a interpretação que a douta sentença recorrida faz das definições constantes das al.s
32. g)e
33. o)do art.º 2.º o Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18.10, pois destas decorre que o que dever relevar para a qualificação de a intervenção de uma parte num contrato ser como “profissional”, ou não, é o enquadramento desse contrato na “sua atividade” – i.e., na que desenvolve regularmente, para “ganhar a vida”, de forma contínua e organizada – e o oposto se dirá do “consumidor”, que não perde essa qualidade pelo simples facto de o contrato visar obter uma vantagem económica, desde que este não se enquadre na “sua atividade” – ou seja, naquela que desenvolve regularmente, para “ganhar a vida”, de forma contínua e organizada. 16. A conclusão de que os Requerentes intervieram na compra e venda das fracções autónomas do (…) como “profissionais” não tem correspondência com a realidade, pois todos os Requerentes têm as “suas” actividades profissionais, aquelas que lhes permitiram ter meios para adquirir essas fracções autónomas, não sendo o “aluguer turístico” a “sua” actividade profissional – sendo, todavia, a promoção da construção e venda do empreendimento (…), indiscutivelmente, a actividade própria e exclusiva da Requerida; violando a conclusão de que existem duas entidades a intervir como “profissionais” na compra e venda daquelas fracções autónomas – i.e., com igualdade de deveres e de direitos, face às características desse negócio – a função social visada pelo Decreto-Lei n.º 84/2021, de 18.10, e pelas Directivas que visa transpor – de regular o mercado e responsabilizar os (efectivos) profissionais acrescidamente, face aos que não têm essa qualidade, para, desse modo, suprir o desequilíbrio de “poder” e de conhecimento entre ambos os contraentes. 17. É errónea, salvo o devido respeito, a conclusão de que os Requerentes, ao exercerem “a opção pela redução do preço, desde já, e sem dar à requerida a oportunidade de reposição da conformidade do bem com o contrato, considerando a matéria factual apurada consubstancia abuso de direito [uma vez que]“a maioria das anomalias reportadas pelos requerentes já se mostram corrigidas ou em fase de correcção, podendo não acontecer no imediato no que tange a duas delas, porquanto implicam a intervenção de entidades terceiras estando, no entanto, a ser promovidos contactos nesse sentido”, considerando que as anomalias nas áreas comuns vêm sendo denunciadas pelo residentes e utilizadores das mesmas desde que as respectivas fracções autónomas lhes foram entregues, no caso dos Requerentes, ao menos desde o último trimestre de 2023; que o requerimento inicial do presente procedimento foi proposto em 24 de Julho de 2024 – ou seja, no mínimo, nove meses depois dessas denúncias; tendo a audiência final terminado a 7 de Março de 2025 – ou seja, sete meses e onze dias depois da propositura do requerimento inicial. 18. Pressupondo o “abuso de direito” o conhecimento, por quem actua, de que, ao exercer esse direito “excede manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou econômico desse direito”, está vedado, por isso, salvo o devido respeito, ao Tribunal qualificar a boa-fé da actuação dos Requerentes, quando requereram o arresto, a 24 de Julho de 2024, com base em factos que são posteriores, como é o caso da esmagadora maioria dos trabalhos de reparação dessas anomalias, executados depois dessa data, e que, citando o Tribunal, mesmo à data se concluiu a audiência final – sete meses e onze dias depois – estavam “em fase de correcção” – ou nem isso, pois “no que tange a duas delas, porquanto implicam a intervenção de entidades terceiras” se desconhece sequer a possibilidade de serem corrigidas. 19. É ontologicamente impossível qualificar a censurabilidade de uma actuação – ou seja a atribuição, à mesma, de um desvalor ético – com base em factos que o agente não só sabia, como não podia saber, porque, pura e simplesmente, na data dessa actuação, esse factos ainda não existiam. 20. Ainda menos colhe a tese de que os Requerentes actuaram em “abuso de direito” ao reclamar a redução do preço por força das anomalias nas áreas comuns do (…), quando é um facto provado que estes comunicaram essa sua intenção, e os respectivos fundamentos, à Requerida, por Notificação Judicial Avulsa a 3 de Julho de 2024, e, nos vinte e um dias que se seguiram à recepção dessa interpelação, ele nunca lhes respondeu, o que decorre expressamente dos n.ºs 25 e 26 dos Factos Provados na Fundamentação de Facto. 21. Acresce que não decorre da prova junta aos autos – pelo contrário – que “a maioria das anomalias reportadas pelos requerentes já se mostram corrigidas” – apenas que houve trabalhos com esse objectivo, sendo que a correcção de anomalias não depende, ontologicamente, da execução de trabalhos de reparação, mas de esses trabalhos serem bem-sucedidos, o que o Tribunal a quo não sabe, nem pode saber. 22. Essa conclusão é, aliás, infundada, pois fotografias juntas aos autos evidenciarem que, em Dezembro de 2024 e Janeiro e Fevereiro de 2025, esses trabalhos de reparação tinham falhado, uma vez que essas anomalias se mantinham – as mesmas que, em Outubro de 2024, na sua Oposição, a Requerida assegurava que “não existem ou vão deixar de existir, em muito breve trecho e com toda a probabilidade antes deste douto Tribunal proferir sentença nos presentes autos”. 23. Por maioria de razão é esse o caso das anomalias que até os próprios prestadores de serviços da Requerida declararam ser irresolúveis sem trabalhos de natureza estrutural e dependente de terceiros, a saber: (
34. i)a queda de bolas de golfe no (…), que põe em causa a vida e a saúde das pessoas que o frequentam e a segurança dos seus bens; e (
35. ii)o alagamento recorrente de parte do (…), em particular da zona que figura nas sobreditas fotografias e nas vias de circulação. 24. Dependendo a primeira, conforme enuncia o Facto Provado n.º 45, de alterações a implementar no campo de golfe da (…), e a segunda da construção de um colector de águas pluviais pelo Município de (…), que absorva as águas que se acumulam na parte inferior do empreendimento (…), certo é que, seja nos nove meses de queixas dos Recorrentes, antes do início dos presentes autos, seja nos sete meses e onze dias que se seguiram até à conclusão da audiência final, nenhuma dessas entidades se dispôs a executar quaisquer trabalhos para resolução daquelas anomalias – salvo aquelas executadas pela G…, S.A., apenas para que “não lhe fechem a loja”, inadequadas e lesivas dos direitos dos Requerentes. 25. Não é expectável que essa duas entidades venham a promover e/ou custear a remoção dessas anomalias que afectam as áreas comuns do (…), pois, segundo parece evidente, à luz do princípio “ubi commoda ibi incommoda”, quem altera uma realidade pré-existente, edificando um empreendimento turístico onde antes havia uma “mata”, e auferindo o lucro correspectivo da venda das fracções autónomas que o integram, não pode impor a terceiros, privados ou públicos, que venham suportar os ónus e encargos que resultaram dessa alteração. 26. Não existindo qualquer perspectiva de como e, muito menos, de quando, as duas mais graves anomalias reportadas pelos Requerentes nas áreas comuns do (…) serão “corrigidas” – e sendo igualmente indiscutível, vd. n.ºs 52 e 53 dos Factos Provados, que a Requerida não assume qualquer responsabilidade pela resolução dessas duas anomalias, imputando essa responsabilidade a duas entidades que (legitimamente) a rejeitam, carece de fundamento, salvo o devido respeito, a conclusão do Tribunal “a quo” de que os Requerentes actuaram em “abuso de direito” ao ter optado pela “pela redução do preço, desde já, e sem dar à requerida a oportunidade de reposição da conformidade do bem com o contrato”, pois essa reposição se afigura, desde já, face aos dados provados manifestamente inviável. 27. Decorrendo dos factos n.º 25 e 26 dos Factos Provados o teor da Notificação Judicial Avulsa anexa à mensagem de correio electrónico aí referida, junta ao Requerimento Inicial sob doc. 16, e a falta de resposta à mesma, decorridos 21 dias, não se mostra abusiva a actuação dos Requerentes ao recorrerem ao Tribunal para acautelar os correspectivos direitos, perante o silêncio da Requerida, pese as suas obrigações contratuais, e sabendo que esta só tinha um bem, e se aprestava a vendê-lo. 28. A desvalorização das fracções autónomas dos Requerentes é um facto actual – na medida em que se iniciou no último trimestre de 2023, quando as mesmas lhes foram entregues, e comprovadamente se mantém no primeiro trimestre de 2025, pelo que, lhes assiste, desde já, o direito à redução do preço que pagaram à Requerida por um objecto que ela nunca lhes entregou – entregou outro, com qualidade muito inferior àquele que se comprometeu, e que vem inibindo os Requerentes, desde há ano e meio, de lhes dar o pleno uso que pretendiam e a que tinham direito. 29. Com efeito, decorre da matéria de facto provada que, para lá de continuarem a cair bolas de golfe nas áreas comuns do empreendimento (…) – agora, como no último trimestre de 2023 – não existe qualquer perspectiva de os Requerentes virem a ter a “vista privilegiada e desimpedida para o campo de golfe” que lhes foi garantida e com base na qual “formaram a sua vontade de adquirir as fracções”, pelo preço que o fizeram, nem há qualquer perspectiva de cessarem os efeitos catastróficos das chuvas sobre a parte inferior e as áreas de circulação, duas anomalias que a própria decisão “a quo” reconhece que não “se mostram corrigidas ou em fase de correcção” nem tão cedo o estarão “porquanto implicam a intervenção de entidades terceiras”, que não têm responsabilidade, salvo melhor opinião, pela sua remoção. 30. Às anomalias expressamente reconhecidas na douta sentença recorrida, acrescem aquelas que aquela não reconheceu, mas que acima se requereu fossem assim consideradas, como (
36. i)o pavimento de circulação automóvel e caminhos pedonais – que pese seja a “solução licenciadas”, demonstrou-se equivaler a pouco mais do que um caminho de cabras, que obriga a tapar buracos de cada vez chove – e que a Requerida, pura e simplesmente, se recusa a substituir; ou (
37. ii)as pingadeiras das varandas que têm o comprimento “ideal”, sendo o “culpado” pelas escorrências nas paredes, e pela necessidade constante de as limpar e pintar, os “ventos fortes da região” – fenómeno meteorológico que, pelos vistos, só se terá manifestado em (…) depois de elaborado e executado o projecto que recomendou a sua utilização. 31. Ao contrário do entendimento que o douto aresto recorrido parece ter, e de que decorre a sua conclusão a respeito das anomalias descritas na conclusão anterior, o facto de uma solução constar do projecto e ser licenciada não garante a sua adequação aos fins a que se destina – sendo um facto notório e resultante do art.º 10 e n.ºs 1 e 2 do art.º 11.º do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, que o licenciamento camarário é, hoje em dia, uma operação “formal e processual” (sic), na qual o município se limita a certificar que os projectistas assumem as responsabilidade pelas soluções, e não a bondade das mesma. 32. Isso é, justamente, o que sucede no empreendimento (…), não resultando dúvidas, da matéria provada, que o sistema de escoamento das águas pluviais, o pavimento escolhido para as estradas e caminhos pedonais, as caleiras/pingadeiras das varandas e as ferragens usadas nas caixilharias exteriores e corrimãos de escadas, apesar de corresponderem às descritas no projecto de licenciamento, não satisfazem os requisitos de um empreendimento de luxo – ou, no caso do escoamento de água pluviais, de empreendimento algum – desconhecendo-se se esse terá sido também o caso das canalizações dos chuveiros, uma vez que, à data em que terminou a audiência de julgamento, a anomalia causadora dos maus-odores nos apartamentos, ainda estava “em fase de correcção”. 33. Por tudo quanto acima se expôs, não colhe, salvo devido respeito, o entendimento do Tribunal “a quo” de estar vedado aos Requerentes, desde já, o recurso à redução do preço pago pelas suas fracções autónomas, em virtude da desconformidade entre as características garantidas das áreas comuns do empreendimento (…) e a situação que se provou existir: seja por as anomalias que causam essa desvalorização se arrastarem há mais de dezoito meses, sendo algumas das quais, desde já irreversíveis (perda da vista desimpedida para o golfe), ou assim entendidas pela Requerida, que, ou se recusa a repará-las (poeira e buracos no pavimento, inadequação das pingadeiras e das caixilharias às condições de vento e de humidade do local), ou imputa essa responsabilidade para terceiros, bem sabendo que estas (fundamentadamente) a recusam (queda de bolas de golfe e inundações regulares)- 34. Tendo sido a própria Requerida a, reiteradamente, antes e depois da propositura do arresto, recusar “a oportunidade de reposição da conformidade do bem com o contrato”, o que “consubstancia abuso de direito” é a Requerida querer prevalecer-se dessa sua recusa para excluir o direito dos Requerentes a, desde já, avançarem a “opção pela redução do preço”. 35. Acresce, sem conceder, e quanto a esta questão, que o Tribunal “a quo” parece não considerar a natureza urgente e perfunctória do presente procedimento de arresto, o qual resulta de dois factos, ambos provados nos autos (
38. i)a venda iminente do último bem conhecido à Requerida – facto que esta confessou na sua Oposição, e de ora, novamente, se junta prova indiscutível; (
39. ii)a recusa da Requerida em dar satisfação às suas solicitações, elencadas na interpelação, remetida por Notificação Judicial Avulsa a desta e da sua “gémea”, “R…, Ld.ª”, encarregada da gestão do (…), no dia 04.07.2024 – que inclui a descrição circunstanciada, com datas e nomes, de três meses de contactos entre as partes para esse efeito. 36. Face à esta realidades, não era possível aos Requerentes – e logo, não lhes era exigível – fundamentar o pedido de arresto com base no valor da remoção das anomalias existentes nas áreas comuns, pois desconheciam a sua origem, o modo de as reparar, e o custo da respectiva reparação (que, aliás, continua a ser incalculável), para o que necessitariam de obter uma perícia técnica cujo prazo de execução, como decorre das regras da lógica, da experiência e do senso comum, não é compatível com os fins visados por um procedimento de arresto – sendo que, a quem possa faltar essa experiência, bastará ler a primeira página do “relatório junto com requerimento de 27/01/2025”, e verificar que entre a “Data do Serviço: 08/11/2024” – ou seja, a visita do perito da empresa (…) ao empreendimento (…) – e a “Data do Relatório 08/01/2025”, decorreram dois meses. 37. Face ao acima exposto, e salvo o devido respeito, o que decorre do entendimento do Tribunal, é que os Requerentes deveriam abrir mão do recurso ao arresto, uma vez que, a “boa-fé” os obrigava a liquidar a obrigação da Requerida antes de avançar para a apreensão judicial do seu único património conhecido, “in casu”: (
40. i)a avançar com uma análise técnica, (
41. ii)seguida de uma interpelação admonitória para avançar com reparações, e, (iii) em caso de incumprimento, com uma acção declarativa de condenação para o mesmo efeito, antes de poder exigir a redução do preço – contando, naturalmente, que, durante os vários meses ou anos necessários para esse efeito, a Requerida não vendesse o único bem que tem, e que estava à venda na data em que o presente arresto foi requerido (e foi “vendido” um mês e meio depois). 38. Sempre salvo o devido respeito, esta interpretação da lei, ao postergar total e irreversivelmente os fins que o Direito visa salvaguardar através do procedimento cautelar de arresto – a tutela dos direitos do contraente lesado, face à iminência da perda da respectiva garantia – cuja existência “in casu” é inegável, seja das lesões na esfera jurídica dos Requerentes, causadas pelo cumprimento contratual defeituoso da Requerida, seja da iminente perda da única garantia do respectivo ressarcimento – em detrimento da obediência aos formalismos que enuncia (e sem conceder que, “in casu”, se devem aplicar) – do cumprimento da “sequência lógica de momentos ou fases na tutela do comprador por via dos defeitos na coisa vendida”, não deverá colher, pois, não é conforme com o princípio constitucional da tutela jurisdicional efectiva, maxime, com o disposto nos n.ºs 1 e 5 do art.º 20.º da Constituição da República Portuguesa. 39. Andou também mal a douta decisão recorrida, salvo o sempre devido respeito, ao concluir que “A discrepância entre [o “valor estimado” no “relatório junto aos autos, elaborada a pedido de uma das requerentes” para “correcção das anomalias aí identificadas de 156.751,19 euros”] e o valor do crédito estimado pelos requerentes, calculado sem qualquer referência objectiva, e longe dos critérios enunciados supra […] faz concluir que os requerentes incorreram no exercício ilegítimo do direito de opção que a lei lhes confere” – pelo que, também “por esta via, inexiste qualquer direito de crédito dos requerentes sobre a requerida”. 40. Antes de mais, é objectivamente errado que o “valor estimado de 156.751,19 euros” indicado no aresto recorrida para a reparação das anomalias, corresponda ao que resulta do relatório que a mesma invoca, uma vez que, a final, o mesmo enuncia, que [a]“os valores mencionados acresce IVA à taxa legal em vigor”, pelo que, mesmo nesse valor que indica, o Tribunal erra em 23%, sendo esse “valor estimado” – parcial – efectivamente, de 192.803,96 euros. 41. O Tribunal “a quo” tão-pouco considera o facto objectivo de nesse relatório constar a menção, relativamente à solução técnica destinada a “evitar situações futuras de alagamento” que “Esta solução só fará sentido após a construção pelos Serviços Municipais da continuação do coletor público, na Rua (…), facto corroborado pelos prestadores de serviços da Requerida, tendo, em acréscimo, o autor do relatório, E…, sido perfeitamente claro e inequívoco a informar que o “valor estimado” no “relatório junto aos autos, para “correcção das anomalias aí identificadas” não incluía esse custo, e que sem o mesmo “Não há possibilidade de tirar dali aquela água”. 42. Logo, é objectivamente erróneo afirmar que “a correcção das anomalias aí identificadas tem um valor estimado de 156.751,19 euros”, dado que, não só é esse o valor que decorre do documento invocado pelo Tribunal a quo, mas também “a correcção das anomalias aí identificadas” “só fará sentido após a construção […] da continuação do coletor público, na Rua (…), cujo custo se desconhece, sendo certo que o Município de (…) não assume qualquer responsabilidade a tal respeito, entendendo que “se a solução de drenagem pluvial dentro do lote não é suficiente, terá de ser o promotor a assegurar as intervenções necessárias para repor a normalidade”; como, aliás, faz sentido, dado que foi o promotor a tirar vantagens dos lucros da operação imobiliária de edificação do empreendimento (…) e foi o promotor a “execut[ar] dentro do lote uma rede sucessiva de infiltração de para dispositivos absorventes sendo sua responsabilidade garantir que a sua solução mantém ou não agrava as condições existentes à edificação”. 43. Acresce que o relatório em apreço não inclui sequer todas as anomalias verificadas nas áreas comuns do empreendimento (…), alegadas no requerimento inicial e cuja existência se provou – não se reportando ao descrito no art.ºs 8.º a 23.º daquele articulado: o embate de bolas de golfe nas áreas comuns do empreendimento e as consequência da edificação de uma rede para (baldadamente) evitar essa situação. 44. Por fim, o relatório em apreço não inclui – nem ontologicamente, podia incluir – os danos suportados pelos Requerentes que, pela sua natureza, extravasam a mera estimativa do preço da reparação parcial, das anomalias que nele se elencam, e que se acham provados, como sejam aqueles resultantes do receio do impacto de bolas de golfe nos Requerentes, nas suas famílias, e demais utilizadores do prédio (…) e/ou os seus bens; ou da privação da “vista privilegiada” e desimpedida “para o golfe”, de que os Requerentes gozavam, em virtude da edificação de uma rede enorme necessária para minorar esse risco; ou das “poeiras, charcos, lamaçais, e odores fétidos, humidades e má apresentação geral de que o prédio (…) enferma, em virtude das restantes anomalias detectadas no mesmo”; 45. É indiscutível que as anomalias nas áreas comuns do empreendimento (…) – que incluem todas as áreas exteriores da unidades e as coberturas, paredes, varandas e redes de abastecimento, de esgoto e de escoamento de águas pluviais, garagens, estradas e caminhos – originaram danos na esfera jurídica dos Requerentes, enquanto adquirentes de fracções autónomas naquele empreendimento, quer nos nove meses antes da propositura do presente procedimento de arresto; quer nos sete meses e onze dias que esse procedimento durou; quer, garantidamente, em dois casos que o Tribunal reconhece, sem fim à vista, ou até de modo irreversível. 46. É, igualmente, indiscutível que, enquanto persistiram – e persistirem – as anomalias reportadas nas áreas comuns do empreendimento (…), os Requerentes estiveram – e estão – impedidos de dispor da propriedade que adquiriram, porque, no actual estado das áreas comuns daquele empreendimento as suas fracções autónomas são invendáveis, ao menos por um valor equivalente ao que pagaram por elas, salvo, naturalmente, se os Requerentes defraudarem os potenciais compradores, com a Requerida fez com eles – o que, naturalmente, não farão. 47. O silogismo a que o Tribunal “a quo” procede, reduzindo o valor do crédito da autora ao valor (aliás, parte do valor) da estimativa do preço da “correcção das anomalias identificadas” no “relatório junto aos autos, elaborada a pedido de uma das requerentes”, implica que os sobreditos danos, patrimoniais e não-patrimoniais, não existem ou não geram o direito ao respectivo ressarcimento, o que viola o princípio essencial do Direito Civil concretizado nos art.ºs 798.º e 562.º do Código Civil (CC), segundo os quais “O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor” e “quem estiver obrigado a reparar um dano deve reconstituir a situação que existiria, se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação”, e dos quais decorre, salvo melhor opinião que está vedado ao Tribunal, tendo sido provada a existência de um dano e a sua imputação, contratual ou extra-contratual, a um determinado responsável, recusar-lhe tutela 48. O princípio de que a iliquidez dos danos provados em circunstância alguma afasta a sua tutela tem o seu corolário do n.º 2 do art.º 609.º do CPC, que determina que “Se não houver elementos para fixar o objeto ou a quantidade, o tribunal condena no que vier a ser liquidado, sem prejuízo de condenação imediata na parte que já seja líquida”, sendo que, se este princípio vigora nas acções declarativas de condenação, por maioria de razão se impõe num procedimento de arresto, onde a imperiosa urgência do efeito jurídico visado, obriga a uma alegação mais perfunctória dos danos que o justificam. 49. Obrigar, numa providência cautelar de arresto, os Requerentes a liquidarem o valor de danos, comprovadamente ilíquidos, cuja prova e imputação demostraram, não é conforme com o princípio constitucional da tutela jurisdicional efectiva, maxime, com o disposto nos n.ºs 1 e 5 do art.º 20.º da Constituição da República Portuguesa. 50. Os danos causados pela Requerida aos Requerentes, que lhe adquiram fracções autónomas num empreendimento de luxo com vista desimpedida para um campo de golfe – e, decorrido mais de um ano e meio sobre a entrega das mesmas, vivem por trás de uma rede, que apesar dos 13 metros de altura, não evita que sejam atingidos com bolas de golfe – e ameaça cair a qualquer momento; que circulam numa “picada”, que larga poeira no calor e fica esburacada quando faz chuva; que têm de contar com um pântano quando chove mais; que suportaram maus odores, candeeiros caídos, humidades e má apresentação geral dos edifícios – circunstâncias que, prejudicam o uso residencial, e impedem o uso turístico ou a revenda das fracções que aí adquiriam, mais do que terem sido provados, são óbvios, gritantes, e até chocantes. 51. Sendo indiscutível o cumprimento deficiente, pela Requerida, dos contratos de compra e venda que outorgou com os Requerentes, e estando provados os danos causados por esse incumprimento, resulta, assim, provada a existência de um direito de crédito dos Requerentes – e dos demais proprietários do prédio (…) – sobre a Requerida, enquanto vendedora de todas as fracções autónomas daquele prédio, o qual era, na data da propositura do presente procedimento de arresto, e ainda é, nesta data ilíquido, desde logo, repete-se, porque ainda prosseguem e se agravam as situações que o originaram, conforme foi expressamente alegado no art.º 50.º do Requerimento Inicial e no petitório final. 52. Salvo o devido respeito, existindo esse dano, o Tribunal teria de o tutelar, decretando o arresto, dada a evidência da iminente alienação do único bem conhecido à Requerida – tendo, portanto, violado a lei ao não o fazer. 53. Considerando que os Requerentes pagaram à Requerida, €9.601.000,00 (nove milhões e seiscentos e um mil euros) pela compra das suas fracções autónomas, não se mostra desproporcional a quantia estimada de €2.000.000,00 (dois milhões de euros) para o ressarcimentos de todos os danos que acima elencaram, resultantes do cumprimento defeituoso, pela Requerida, enquanto construtora e vendedora do empreendimento (…), considerado o número, a gravidade e a persistências das anomalias provadas nas áreas comuns do (…), e as suas consequências patrimoniais e não-patrimoniais na esfera jurídica dos Requerentes e a necessidade de estes proporem uma acção declarativa de condenação para obter a condenação da Requerida a ressarcir os Requerentes. 54. Atesta-o o facto alegado pela própria Requerente, que consta no n.º 71 dos Factos Provados de que “foi constituída a favor da Requerida pelo empreiteiro da obra do (…) uma garantia bancária on first demand […] no valor de 2.162.500,00” – valor do qual a testemunha R… disse, categoricamente que a Requerida não abdica – e que incide sobre o mesmo objecto – as obras de construção dos edifícios e infraestruturas do empreendimento (…) – não sendo admissível que a Requerida considere esse valor adequado para garantia dos seus direitos, mas exorbitante, se for para garantir os direitos que assistem aos Requerentes. 55. Acresce que o critério para liquidação provisória dos danos que os Requerentes suportaram, que transpuseram para o requerimento inicial do presente procedimento, corresponde “ipsis verbis” ao que definiram e comunicaram à Requerida na Notificação Judicial Avulsa que lhe remeteram, a 04.07.2024, anexa à mensagem de correio electrónico referida no n.º 25 dos Factos Provados, sic: “Fica ainda notificada a Requerida de que os Requerentes e os proprietários que os encarregaram de proceder à presente notificação, liquidam, por ora, no valor correspondente a 0,001% (um milésimo) do preço de compra das suas respectivas fracções autónomas, o valor devido a título de indemnização pelos danos não patrimoniais e patrimoniais suportados e/ou pela redução do preço pago, decorrentes da desconformidade entre as características das fracções autónomas que lhe adquiriram, por cada dia que decorra até que, pela adopção definitiva das medidas referidas no número anterior, sejam repostas as qualidades garantidas daquelas fracções autónomas, até ao limite de 20% (vinte por cento) do preço total das fracções adquiridas”, o qual se mostra equitativo, face ao número, à gravidade e à persistências das anomalias provadas nas áreas comuns do empreendimento (…), e às suas consequências patrimoniais e não-patrimoniais na esfera jurídica dos Requerentes. 56. Tendo os Requerentes conferido prazo à Requerida para se pronunciar sobre o sobredito critério, esta nada disse a esse respeito, nos vinte e um dias que mediaram entre a recepção da sobredita comunicação e a data de entrada do presente procedimento cautelar, pelo que, também por isso, e salvo o devido respeito, enferma de erro a conclusão do Tribunal “a quo”, de que ao liquidarem, desse modo “o valor do crédito estimado pelos requerentes” não o fizeram “sem qualquer referência objectiva” e ainda menos, salvo melhor opinião, “incorreram no exercício ilegítimo do direito de opção que a lei lhes confere”. 57. Foi, aliás, dada ao Tribunal uma clara “referência objectiva” do valor do crédito dos Requerentes, em resultado do depoimento da testemunha P.M. “que exerce as funções de directora técnica na empresa (…)”, e que, como expressamente refere a douta sentença recorrida deu conta ao Tribunal, no seu depoimento que “as fracções terão valorizado cerca de 10 %, uma vez que foram compradas em projecto”, decorrendo do depoimento dessa testemunha, e das escrituras juntas aos autos com o requerimento inicial, sob docs. 5 a 11, que essas vendas “em projecto” tiveram lugar entre 2021 e meados de 2022, tendo o depoimento da testemunha tido lugar a 23.01.2025. 58. Sendo factos notórios que o aumento do índice de preços entre Janeiro de 2022 e Janeiro de 2025 foi de 13,67%; que o Índice de Preços da Habitação cresceu, em 2022, 12,6%, em 2023, 8,2%, e em 2024, 9,1%; que esse índice corresponde a uma média nacional e não reflecte a evolução dos preços numa área de extrema valorização como a Quinta (…), e a valorização dos imóveis comprados “em projecto” quando são vendidos novos e pronto a habitar – pelo que a “valorização” nominal de 10% correspondeu, de facto, uma desvalorização real ruinosa – em muito superior à desvalorização de 20% que os Requerentes se fixaram como limite. 59. Admitindo, sem conceder e apenas por hipótese de raciocínio – que o “crédito” dos Requerentes correspondia ao que consta do orçamento anexo ao relatório de perícia técnica junto por este aos autos – ou seja, obnubilando que este não inclui o valor da obra essencial para fazer cessar as inundações regulares no empreendimento (…), as poeiras e buracos das vias de circulação, as pingadeiras que escorrem sobre as fachadas nem a queda de bolas de golfe e a rede que corta vistas, nem os prejuízos patrimoniais e não-patrimoniais daí decorrentes para os Requerentes – ainda assim, o valor desse “crédito” seria de €192.803,96. 60. Ora, é indubitável, máxime face ao documentos juntos aos autos na presente data, que, tal como confessou que se aprestava a fazer em Setembro passado, até se aperceber do registo do presente procedimento de arresto, assim que esse registo for cancelado, a Requerida venderá a última fracção autónoma que detém do empreendimento (…) e, assim, ficará sem um único bem que possa responder por quaisquer créditos que os Requerentes tenham sobre a mesma, seja ele de €2.000.000,00, seja ele de €192.803,96, seja ele de €1,00. 61. Ora, esse risco é incomparavelmente maior do que o dano resultante para a Requerida da manutenção do arresto sobre a última fracção autónoma do (…) – uma vez que, não tendo pessoal, instalações ou actividade, e tendo a sua “gémea” R…, Ld.ª a assegurar a respectiva manutenção, o único dano que a Requerida suporta é atraso no recebimento do respectivo preço, prejuízo que, ao contrário do que sucede com o dos Recorrentes, caso, a final, na acção principal lhe seja dada razão, não é grave, nem, sobretudo, irreparável. 62. Aliás, o arresto nem sequer impede que a Requerida venda do seu bem, se o entender – aliás, era essa a sua intenção e, por isso, requereu, nos presentes autos, a prestação de caução, nos termos e para os efeitos do art.º 368.º, n.º 3, do CPC, o que foi imediatamente aceite pelos Requerentes - limita-se, sim, a assegurar o crédito dos Recorrentes até que incida uma decisão sobre o mesmo. 63. Face ao que acima se expôs – e à comprovada conduta da Requerida, que obrigou ao requerimento do arresto, i.e., (
42. i)a falta de resposta à interpelação dos Requerentes e (
43. ii)a comprovada intenção de alienar o seu último bem – afigura-se manifestamente desproporcionado o risco causado aos Requerentes com a não decretação do arresto, face ao dano que a Recorrida suporta com a sua decretação, até à decisão da acção principal, na qual se decidirão os direitos das partes, pelo que, do mesmo modo que uma “providência pode […] ser recusada pelo tribunal quando o prejuízo dela resultante para o requerido exceda consideravelmente o dano que com ela o requerente pretende evitar” (art.º 368.º, n.º 2, do CPC), a mesma não deverá ser recusada, quando a lesão que essa recusar causar ao direitos do Requerente exceder consideravelmente o dano que sua decretação causa ao Requerido, como é o caso.” * A requerida respondeu ao recurso e pediu a ampliação do seu objeto, nos termos e ao abrigo do disposto no art. 638º, nºs 5, e 7, do CPC, tendo, ainda, apresentado com as alegações, um documento consubstanciando uma comunicação escrita enviada por A.. em 24 de junho de 2025, por correio eletrónico, a T.., com conhecimento a P.M., R.. e J.. A final, alinhou as seguintes conclusões: “1. O presente recurso vem interposto - por 6 dos 11 (ou 3 dos 7 se não se considerar os cônjuges) requerentes dos presentes autos de arresto – da sentença do Tribunal a quo que julgou improcedente a providência cautelar e, consequentemente não decretou o arresto peticionado. 2. Deve este Venerando Tribunal julgar improcedente o recurso apresentado, por não estarem preenchidos os requisitos para o decretamento do arresto peticionado. 3. Nos termos do artigo 391.º, n.º 1, do CPC, “o credor que tenha justificado receio de perder a garantia patrimonial do seu crédito pode requerer o arresto de bens de devedor”. 4. O decretamento de um arresto depende da verificação da (
44. i)aparência da existência de um direito de crédito e (
45. ii)o perigo da insatisfação um direito de crédito. 5. Há ainda um terceiro requisito dito negativo, da proporcionalidade. Com efeito, nos termos do artigo 368.º, n.º 2, do CPC, “a providência pode, não obstante, ser recusada pelo tribunal quando o prejuízo dela resultante para o requerido exceda consideravelmente o dano que com ele o requerente pretende evitar”. 6. Como resulta das presentes alegações e como foi dado como provado pelo Tribunal a quo, os Recorrentes não têm nenhum direito de crédito sobre a Recorrida. 7. Com efeito, resulta da prova produzida nos autos que as “anomalias” identificadas pelos Recorrentes foram corrigidas ou estão a ser corrigidas (cfr. factos provados n.º 58 a 68, depoimentos das testemunhas R.., prestado em 07.03.2025, minuto 00:03:28 a 00:47:47, e de P.M., prestado em 23.01.2025, minuto 00:16:42 a 00:52:32. 8. Prova irrefutável de que as “anomalias” estão a ser corrigidas é o Documento n.º 1 junto: foram fechadas 452 reclamações desde 1 de janeiro de 2024, estando em aberto apenas 48 (à data de 24 de junho de 2025). 9. Sendo certo que não deve proceder a impugnação de facto dos Recorrentes, por não resultarem provados os factos que os Recorrentes pretendem. 10. Para além de não resultarem provados, os factos que os Recorrentes pretendem ver provados não foram alegados pelas partes, nos termos do artigo 5.º do CPC. 11. Também resulta da prova produzida, relativamente a duas “anomalias” identificadas pelos Recorrentes, que poderão não acontecer no imediato, mas estão a ser promovidos contactos nesse sentido, porquanto implicam a intervenção de entidades terceiras. 12. Em concreto, a resolução dessas “anomalias” implicam a intervenção de uma entidade pública, a Câmara Municipal de …, e outra privada, a G… S.A., proprietária do campo de golfe contíguo ao (…). 13. Resulta dos presentes autos que a Recorrida nunca se recusou a efetuar reparações no (…); a Recorrida não está, por isso, a fugir às suas responsabilidades (cfr. Documento n.º 1 junto). 14. O DL 84/2021, de 18 de outubro, não é aplicável aos Recorrentes, na medida em que este não podem ser qualificados como consumidores para efeitos dessa legislação. 15. Com efeito, em simultâneo com a outorga da escritura pública, cada Requerente celebrou com a R…, Lda., um contrato de cessão de exploração turística, pelo qual o proprietário da fração cedeu permanentemente à R.. Lda., entidade exploradora do (…), a exploração turística da unidade de alojamento para que esta administre e ali preste serviços de alojamento temporário a turistas mediante remuneração, em regime de exclusividade (cfr. factos provados n.º 31 e 32). 16. Ainda que a legislação fosse aplicável, os Recorrentes agiram em abuso de direito. 17. Os Recorrentes optaram, diretamente e sem mais, pela redução do preço, sem dar oportunidade à Recorrida de corrigir as “anomalias” identificadas pelos Recorrentes. 18. Ao contrário do que os Recorrentes alegam, na notificação judicial avulsa junta como documento n.º 16 do requerimento inicial os Recorrentes apenas abordam o tema da queda de bolas de golfe, e mais nenhum outro. Nessa interpelação, não é requerida a correção de nenhuma das “anomalias” identificadas posteriormente no requerimento inicial de arresto. 19. Ora, de acordo com a doutrina mais avisada, a opção pelos mecanismos legais previstos no DL 84/2021, de 18 de outubro, não segue nenhuma hierarquia, mas tem como limite o abuso de direito, para prevenir situações exercícios arbitrários e desproporcionados. 20. O abuso de direito dos Recorrente é por de mais evidente, atento o relatório técnico junto aos autos pelos Recorrentes, com o requerimento de 27.01.2025. 21. O referido relatório identifica uma série de “anomalias” nas partes comuns do (…) e estima o valor de 156.751, 19 € para a reparação das mesmas. 22. A este propósito, não obstante o relatório ter sido referido 4 vezes ao longo da sentença, por não constar do elenco dos factos provados a Recorrida requer a ampliação do objeto do recurso, dando-se como provado o seguinte facto: “ 72) Foi elaborado, em 08.01.2025, um relatório técnico pela empresa (…), a pedido da requerente (…), que estimou, para a reparação das anomalias do (…) aí identificadas, o valor total de 156.751,19 €, valor ao qual acresce o IVA”. 23. Este facto resulta provado do relatório técnico junto com o requerimento dos Recorrentes de 27.01.2025 e do depoimento prestado por E.. - técnico que elaborou o relatório - em 21.01.2025, aos minutos 00:33:56 a 00:34:42. 24. Esta facto resulta da instrução da causa e serve para prova do facto expressamente alegado na oposição da Recorrida, i.e. que a Recorrida corrigiu e continua a corrigir as ocorrências registas no (…) (cfr. artigos 8 e 207 da oposição) e, em geral, para prova de que os Recorrentes não têm qualquer direito de crédito. 25. O crédito estimado de 2.000.000,00 € está muito longe do valor estimado pelo relatório técnico. Valor esse, diga-se, que já se encontra desatualizado, porquanto existem “anomalias” ali identificadas que já foram resolvidas. 26. Face a este facto, é forçoso concluir que a pretensão dos Recorrentes é violadora do princípio da proporcionalidade. 27. Em acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 23.09.2024, foi considerado desproporcional o arresto de frações autónomas avaliadas em 3.000.000,00 € para a garantia de um crédito de, no máximo, 1.300.000,00 €. 28. Ao referido acresce que existe uma garantia para boa execução da obra no valor de 2.162,500,00 €, constituída a favor da Recorrida pelo empreiteiro do (…), que tem como objetivo, exatamente fazer face os eventuais defeitos de obra detetados, que inclui as “anomalias” reclamadas pelos Recorrentes. 29. Os Recorrentes alegam não ser “desmesurado” o crédito estimado em 2.000.000,00 € tendo em consideração o valor de 9.601.000,00 € que os Recorrentes, em conjunto, pagaram pelas suas frações (cfr. página 64 das alegações). Ora, o crédito estimado equivale a sensivelmente 21% do preço total pago pelos Recorrentes. Se somarmos a garantia do empreiteiro a favor da Recorrida para boa execução da obra, que cobre as “anomalias” apontadas pelos Recorrentes e que ascende a 2.162.500,00 €, os Recorrentes pretendem ter, como garantia do crédito, cerca de 43% do valor que pagaram a título de preço pelas frações autónomas, o que é manifestamente desproporcional e abusivo. Tanto mais desproporcional porquanto os Recorrentes estão a considerar o valor total das frações autónomas dos Requerentes iniciais. Se deduzirmos o valor das dos “desistentes” o valor garantido sobe quase para o dobro da referida percentagem. 30. Por fim, ficou demonstrado que o que os Recorrentes pretendem, na verdade, é a correção das “anomalias” identificadas, e não a redução do preço, o que prova a desadequação e abuso do arresto peticionado. 31. Para além do referido, o crédito estimado pelos Recorrentes foi calculado, não com base no direito, nem em qualquer lógica, mas apenas com base numa caótica e incompreensível conjugação de critérios aleatórios e assistemáticos, ao sabor de um número quimérico, que, por magia, coincide com o valor do ativo que os Recorrentes pretendem bloquear. 32. Como bem afirma considera a sentença a quo, a jurisprudência maioritária tem entendido que o cálculo da redução do preço atende ao seguinte critério: preço acordado, valor objetivo da coisa, com defeito, valor ideal do bem. 33. Os Recorrentes optaram por não seguir o caminho indicado por esta jurisprudência. Pelo contrário: escolheram um critério que não teve por base nenhum facto objetivo, nomeadamente o valor das reparações das alegadas “anomalias”. 34. Os Recorrentes alegam que não tiveram por base o valor das reparações porque não sabiam, nem tinham maneira de saber esse valor. No entanto, alegaram mais do que uma vez que durante 9 meses denunciaram as “anomalias” (o que não ficou provado). Pergunta-se: não tiveram tempo para requerer uma perícia técnica ao (…). 35. Assim, os Recorrentes não provaram um qualquer direito de crédito e agiram em abuso de direito, como bem afirmou o douto Tribunal a quo. 36. Por fim, de acordo com a doutrina e jurisprudência mais qualificadas, no regime legal e venda de coisa defeituosa, previsto no artigo 913.º e seguintes do Código Civil, existe uma sequência lógica de fases na tutela do comprador, sendo que o direito a exigir a eliminação dos defeitos tem prioridade em relação aos demais direitos, o que os Recorrentes não fizeram. 37. De qualquer modo, reitera-se: a Recorrida resolveu e continuará a resolver as reclamações dos proprietários do (…). 38. Pelas razões acima referidas, os Recorrente não têm, por via do regime previsto nos artigos 913.º e seguintes do Código Civil, qualquer direito de crédito.” ** Os requerentes responderam à matéria da ampliação do recurso. Não formularam conclusões, tendo pugnado pelo indeferimento do pedido de ampliação da matéria de facto. ** O recurso, bem como o pedido de ampliação do objeto do mesmo foram admitidos. Cumpridos os vistos legais, cabe apreciar e decidir. ** Questão prévia: da admissibilidade da junção dos documentos apresentados com as alegações e contra-alegações, respetivamente. De acordo com o disposto no art. 425º, do Código de Processo Civil, “Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento”. Dispõe, por seu turno, o nº 1, do art. 651º, do mesmo Código, que “As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1º instância”. Segundo António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa[1], nestes casos, “(…) tem-se entendido que a junção de documentos às alegações da apelação só poderá ter lugar se a decisão da 1ª instância criar, pela primeira vez, a necessidade de junção de determinado documento, quer quando a decisão se baseie em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se funde em regra de direito cuja aplicação ou interpretação as partes não contavam (….)”. Neste sentido, a título exemplificativo, veja-se o Acórdão do STJ, de 30 de maio de 2019, proferido no processo nº 1130/18.8T8FNC.L1S1 e acessível em www.dgsi. pt., em cujo sumário se lê que “Os casos em que a junção de documentos se torna necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância são apenas aqueles em que, pela fundamentação da sentença, ou pelo objeto da condenação, se tornou necessário provar factos com cuja relevância a parte não poderia razoavelmente contar antes de a decisão ter sido proferida.” Essencial, será, sempre, também, que os documentos cuja junção se requer revistam interesse para a decisão de recurso. Os recorrentes vieram requerer a junção dos seguintes documentos:
46. a)mensagens de WhatsApp entre pessoa não identificada - que os recorrentes identificam como sendo (…) e (…), aparentemente interessado na compra da fração autónoma cujo arresto é pedido, que teve lugar entre os dias 14 e 15 de maio de 2025, e comunicação àquele dirigida por (…), em representação da recorrida, comunicando os termos da venda do imóvel em causa, com expressa referência à pendência do presente procedimento cautelar de arresto;
47. b)Anúncio de venda do imóvel, extraído do site “LinkeDin” na data da apresentação do recurso. Relativamente a este último documento, inexistem elementos que demonstrem que o mesmo não pudesse ter sido apresentado até ao momento do encerramento da discussão, que ocorreu em 7 de março do corrente ano de 2025 (cf. referência citius 443441707), pois o facto de os recorrentes o terem extraído do sobredito site na data da apresentação do recurso (28/05/20259 – cf. referência citius 42969526), não significa que o referido anúncio não estivesse ali anteriormente disponível, designadamente, na data em que terminou a audiência. Por seu turno, a necessidade de prova sobre a intenção de venda do imóvel cujo arresto vem requerido não emerge da prolação da sentença, tratando-se de questão estrutural da causa de pedir e que em resultado da prova produzida em audiência resultou inclusivamente demonstrada, como se extrai da matéria de facto apurada sob os nºs 27 a 29 (por lapso, existem dois factos numerados com o nº 28), que, adiante-se, não está em contradição com a matéria factual também apurada e que está descrita no ponto nº 70, que retrata situação distinta, compatível com os restantes pontos da matéria de facto atrás assinalados. Por conseguinte, inexiste fundamento para admitir o documento em causa ao abrigo do sobredito art. 651º, do CPC. Quanto aos restantes documentos, é indiscutível que foram gerados depois de encerrada a discussão da causa. Os recorrentes invocam-nos aquando da impugnação do facto julgado como provado sob o nº 70. Na 6ª conclusão dizem que os referidos documentos (bem como aquele cuja junção já foi recusada) constituem contraprova do dito facto, donde seria de presumir que pretendessem que o mesmo resultasse como não provado. Não, é, porém, esse o objetivo da impugnação factual. Os recorrentes pretendem a eliminação da matéria de facto que resultou demonstrada em 70 e que, em sua substituição, seja dada como provada a seguinte factualidade: - que “a 06.09.2024, a [Requerida], encontrava-se a ultimar os procedimentos tendentes à outorga da escritura de compra e venda da fração (…) do empreendimento (…), que corresponde à fração autónoma (…) e que já foi objeto de contrato de reserva pelo comprador e válido até ao dia 13.09.2024, tendo sido, precisamente, no âmbito da recolha dos elementos necessários para a celebração da escritura pública, agendada para a próxima semana […] que, ao consultar a certidão do registo predial da referida fração (…), se apercebeu da existência do presente procedimento cautelar de arresto, cujo procedimento se encontra registado com a Apresentação (…)”. Ora, as mensagens contidas no documento ora apresentado reportam-se, aparentemente, a negociação de venda iniciada após a prolação da sentença e dele não resulta qualquer ligação com a situação factual que os recorrentes pretendem ver como demonstrada em substituição do facto narrado sob o nº 70, pelo que o dito documento não tem o valor probatório que os requerentes lhe pretendem atribuir. Deste modo, o documento em causa em nada releva para a apreciação do presente recurso, razão pela qual, sem necessidade de considerações acrescidas, resta concluir pela inadmissibilidade da sua junção nesta fase. * A recorrida, por seu turno apresentou com a resposta ao recurso um documento consubstanciando uma comunicação escrita enviada por (…) em 24 de junho de 2025, por correio eletrónico, a (…), com conhecimento a (…), (…) e (…). Diz, por seu turno, nas alegações recursivas: “Para prova do facto da Recorrida estar a corrigir as “anomalias” identificadas pelos proprietários do (…), facto esse que foi expressamente alegado na oposição da Recorrida (cfr. nomeadamente os artigos n.º 8 e n.º 207.º da oposição), junta-se, ao abrigo do disposto nos artigos 651.º, n.º 1, e 425.º do CPC, como Documento n.º 1, um e-mail datado de 24.06.2025, enviado por um trabalhador da (…) (empreiteiro do (…) para trabalhadores dos acionistas do (…), incluindo R…, que depôs nos presentes autos. Resulta do e-mail que em 1 janeiro de 2024 estavam 500 pedidos em aberto. Em 24 de junho de 2025, restam apenas 48 pedidos em aberto, os quais estão a ser resolvidos. Também resulta do e-mail que 3 blocos de apartamentos do (…) já têm as respetivas fachadas pintadas. A (…) comprometeu-se a terminar os restantes blocos até 18 de agosto de 2025. Assim, não restam dúvidas que a alegação dos Recorrentes, repetida vezes sem conta nas alegações, de que a Recorrida não corrige os defeitos existentes no (…), é falsa. Este documento é demonstrativo da boa-fé da Recorrida. A Recorrida nunca fugiu às suas responsabilidades na correção de defeitos. A Recorrida assumiu, e assume, as responsabilidades relativamente a reclamações apresentadas pelos proprietários do (…), ao contrário do que querem fazer querer os Recorrentes.” Tendo presente o recurso apresentado pelos recorrentes, está necessariamente em causa a impugnação da matéria de facto a que se reportam os factos nºs 61 e 62: “61) A intervenção nas coberturas ficou concluída no início do mês de Outubro e o defeito ficou definitivamente corrigido - documento junto sob o nº 14 da oposição. 62) No que concerne as fachadas, resta apenas intervir na fachada de uma fração autónoma (o que será feito até ao final do presente mês de Outubro), estando o defeito corrigido em todas as outras frações autónomas do (…) – documento referido no nº anterior.” Com a oposição foi junto um documento, que traduz uma comunicação escrita remetida por email em 22//10/2024, por (…) a (…), (…) e a (…), da qual foi dado conhecimento a (…). Consta de tal documento, o seguinte: “Venho por este meio dar conhecimento de que terminamos as intervenções em todas as coberturas do empreendimento, no inicio do presente mês. Relativamente às fachadas, está a faltar a V02, que ficará terminada até final da próxima semana. Isto porque só tivemos indicação para efetuar esta operação a partir de dia 18 conforme acordado na última reunião”.” Em face deste documento, no qual se apoia a fundamentação dos sobreditos factos, revela-se inócua a documentação produzida posteriormente e cuja junção agora vem requerida, tanto mais que do facto nº 62 não resulta que a intervenção na fachada em falta respeite a imóvel de qualquer dos recorrentes, nem o documento ora em causa permite sustentar tal conclusão. Deste modo, não relevando o documento ora apresentado para a apreciação do recurso, e sem necessidade de fundamentação acrescida, porque despicienda, não se admite a sua junção. Oportunamente, desentranhe os documentos não admitidos e devolva-os aos apresentantes respetivos. II. Objeto do recurso O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1, e 662º, nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art.º 5º, nº3 do mesmo Código). No caso, as questões que cumpre decidir são as seguintes:
48. a)Impugnação da decisão de facto;
49. b)Se estão verificados os pressupostos para que seja decretado o arresto do imóvel identificado no requerimento inicial. Fundamentação de Facto ** Da impugnação da decisão de facto Segundo o art. 662º, nº 1, do CPC, “A Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”. O nosso sistema processual civil garante um duplo grau de jurisdição na apreciação da decisão de facto e os ónus a cargo do recorrente que a impugne encontram-se enunciados no art. 640º, do CPC. No nº 1 estão especificados os ónus ditos primários, que se traduzem na indicação dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorretamente julgados (al. a); na concretização dos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (al. b); na designação da decisão que no seu entender deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (al. c). Já o nº 2 do mesmo preceito legal, nomeadamente, a sua alínea a), e por referência à al. b), do nº 1, enuncia o ónus denominado secundário, e que diz respeito ao modo como o recorrente deve indicar os meios probatórios em que funda a impugnação, impondo, no caso em que os meios invocados como fundamento do erro de julgamento tenham sido gravados, a indicação exata das passagens da gravação em que funda o recurso, sem prejuízo de transcrever os excertos que considere relevantes. Não obstante estar garantido um duplo grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto, não compete à Relação proceder a um segundo julgamento, competindo-lhe apenas reapreciar os pontos de facto que deverão ser enunciados pela(
50. s)parte(s), nos termos do art. 640º, nº 1, al. a), e aferir sobre a razoabilidade da convicção formada em 1ª instância, isto é, averiguar e decidir se tal convicção foi formada segundo as regras da ciência, da lógica, da experiência comum e da normalidade da vida, mantendo-se em vigor na instância de recurso o princípio da livre apreciação da prova previsto no art. 607º, nº 5, do Código de Processo Civil. Segundo o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 8 de janeiro de 2019 (proferido no processo 3696/16.8T8VIS.C1.S1, acessível no sítio da internet www.dgsi.pt), a “… reapreciação da matéria de facto por parte da Relação tem de ter a mesma amplitude que o julgamento de primeira instância pois só assim poderá ficar plenamente assegurado o duplo grau de jurisdição (…). Com efeito, embora não se tratando de um segundo julgamento, mas antes de uma reponderação, até porque as circunstâncias não são as mesmas, nas respetivas instâncias, não basta que não se concorde com a decisão dada, antes se exige da parte que pretende usar desta faculdade a demonstração da existência de incongruências na apreciação do valor probatório dos meios de prova (…)”, o que, não obstante, prossegue o dito acórdão, “(…) não limita o segundo grau de sobre tais desconformidades previamente apontadas pelas partes, se pronuncie, enunciando a sua própria convicção, não estando, de todo em todo, limitada por aquela primeira abordagem pois não podemos ignorar que no processo civil impera o principio da livre apreciação da prova (…)”. Ainda segundo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7/09/2017, proferido no Processo n.º 959/09.2TVLSB.L1.S1, também acessível em www.dgsi.pt: “ 1.É hoje jurisprudência corrente, mormente do STJ, que a reapreciação, por parte do tribunal da 2.ª instância, da decisão de facto impugnada não se deve limitar à verificação da existência de erro notório, mas implica uma reapreciação do julgado sobre os pontos impugnados, em termos de formação, pelo tribunal de recurso, da sua própria convicção, em resultado do exame das provas produzidas e das que lhe for lícito ainda renovar ou produzir, para só, em face dessa convicção, decidir sobre a verificação ou não do erro invocado, mantendo ou alterando os juízos probatórios em causa. (…)”. A necessidade de cumprimento dos referidos ónus por parte do recorrente surge assinalada no Acórdão Uniformizador de Jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, nº 12/2023, de 17.10.2023, que a final, e sobre o ónus de que trata em concreto a al. c), do nº 1, do art. 640º, uniformizou jurisprudência no seguinte sentido: “Nos termos da alínea
51. c)do n.º 1 do artigo 640.º do Código de Processo Civil, o Recorrente que impugna a decisão sobre a matéria de facto não está vinculado a indicar nas conclusões a decisão alternativa pretendida, desde que a mesma resulte, de forma inequívoca, das alegações”. Relativamente ao recurso que envolva impugnação da decisão da matéria de facto, salienta António Abrantes Geraldes, que[2]: “
52. a)Em quaisquer circunstâncias, o recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões;
53. b)Deve ainda especificar, na motivação, os meios de prova, constantes do processo ou que nele tenham sido registados que, no seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos.
54. c)Relativamente a pontos de facto cuja impugnação se funde, no todo ou em parte, em prova gravada, para além da especificação obrigatória dos meios de prova em que o recorrente se baseia, cumpre-lhe indicar, com exatidão, na motivação, as passagens da gravação relevantes e proceder, se assim o entender, à transcrição dos excertos que considere oportunos;
55. d)(…)
56. e)O recorrente deixará expressa, na motivação, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos, exigência que vem na linha do reforço do ónus de alegação, por forma a obviar à interposição de recursos de pendor genérico ou inconsequente. (…)”. Deste modo, os pontos concretos da matéria de facto que se pretendam impugnar devem constar obrigatoriamente das conclusões, por serem estas que delimitam o objeto do recurso. “(…) as conclusões de um recurso exercem a importante função de delimitação do objeto do seu objeto, através da identificação clara e rigorosa daquilo que se pretende impugnar na decisão recorrida e sobre o qual se pretende que o tribunal superior faça uma reapreciação. O tribunal superior só aprecia o objeto definido pelas conclusões e, por isso, não tem de conhecer de uma questão, seja ela factual ou de direito, que não consta das conclusões, a não ser que se trate de matéria de conhecimento oficioso. E essa identificação não pode ser efetuada apenas por uma simples e genérica remissão para o corpo das alegações, uma vez que ela não define, com certeza qual o âmbito do recurso interposto, não cumprindo os objetivos visados com a exigência da existência de conclusões nas alegações de recurso. (…) Quando essa deficiência ocorre nos requisitos da impugnação da matéria de facto a sanção é aquela que está prevista no artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil – rejeição imediata do recurso, sem hipóteses de correção. Esta solução não infringe qualquer princípio constitucional, designadamente a exigência de um processo equitativo, uma vez que este modelo processual não impõe que em qualquer situação de omissão de cumprimento de determinados requisitos formais legalmente previstos não possa ser determinada a perda de um direito processual sem que seja concedida à parte uma oportunidade de suprir essa omissão, conforme tem sido entendimento reiterado do Tribunal Constitucional. Na verdade, na definição da tramitação do processo civil, vigora uma ampla discricionariedade legislativa que permite ao legislador ordinário, por razões de conveniência, oportunidade e celeridade, fazer incidir ónus processuais sobre as partes e prever quais as cominações ou preclusões que resultam do seu incumprimento, desde que não sejam surpreendentes, sejam funcionalmente adequadas aos fins do processo e que as preclusões que decorram do seu incumprimento não se revelam totalmente desproporcionadas à gravidade e relevância da falta”[3] – sublinhado nosso. In casu, no corpo das alegações recursivas os recorrentes discorrem genericamente sobre diversos erros que imputam à decisão relativa à matéria de facto. Não obstante, em sede de conclusões, apenas cumprem o ónus de impugnação previsto na al. a), do nº 1, do art. 640º, do CPC quanto aos factos provados sob os nºs 36, 37, 61, 62, 70, e 71, relativamente aos quais cumpriram os demais ónus previstos naquela norma e já assinalados. Por último, e com base nos meios de prova que concretamente invocam, pedem o aditamento dos seguintes factos ao rol dos factos provados – também elencados nas conclusões -, que entendem ter relevância para a decisão e que não foram considerados em 1ª instância:
57. a)As Requerentes B. e C. utilizaram as frações autónomas que adquiriram para fins habitacionais, no primeiro caso, permanente, no segundo, temporária.
58. b)Os Requerentes (…) utilizam as frações autónomas que adquiriram para fins habitacionais, os quatro primeiros, de forma permanente, e os dois últimos, temporárias.
59. c)A Requerida promoveu a venda das frações autónomas para uso residencial dos compradores, permanente, temporária ou de vilegiatura.
60. d)A maioria dos compradores do empreendimento (…) das frações autónomas dão-lhe uso residencial, permanente, temporária ou de vilegiatura.
61. e)À data da audiência de julgamento, mantém-se integralmente a situação descrita no facto n.º 11 da matéria dos Factos Provados na Fundamentação de Facto.
62. f)À data da audiência de julgamento, mantém-se integralmente a situação descrita no facto n.º 18 da matéria dos Factos Provados na Fundamentação de Facto.
63. g)À data da audiência de julgamento, mantêm-se parcialmente as situações descritas nos factos n.º 19, 20, 21 e 22 da matéria dos Factos Provados na Fundamentação de Facto.
64. h)O pavimento dos arruamentos para circulação automóvel e pedonal, no tempo seco, liberta poeiras que causam desconforto nas casas contíguas e, quando chove mais, tem de ser sempre reparado, dado que se abrem buracos na sua superfície, situação que se mantêm à data da audiência de julgamento.
65. i)Os proprietários das frações autónomas da (…), designadamente, os Requerentes interpelaram, reiteradamente, a Requerida e a “R…, Ld.ª” para removerem as anomalias descritas no requerimento inicial.
66. j)A Notificação Judicial Avulsa da Requerida, anexa à mensagem de e-mail de 03.07.2024, referida no n.º 25 dos Factos Provados na Fundamentação de Facto, dada por reproduzida no art.º 16.º do Requerimento Inicial, elenca 12 comunicações entre os Requerentes e a gerência comum da Requerida e da R…, Ld.ª, nas quais os primeiros alertaram as segundas para a gravidade e urgência das situações nela descritas e solicitaram a imediata intervenção da Requerida para as fazer cessar, e se avançaram propostas técnicas para a resolução definitiva das situações reportadas, que a gerência comum da Requerida e da R…, Ld.ª, se comprometeu a implementar, tendo os Requerentes conferido à Requerida, nesse documento, o prazo de 5 dias úteis para promover todas as providências adequadas a fazer cessar a grave situação em causa.
67. k)Por força das anomalias, acima descritas, que afetam as áreas comuns do empreendimento (…), as frações autónomas que o integram desvalorizaram.
68. l)Por força das anomalias, acima descritas, que afetam as áreas comuns do empreendimento (…), ficou limitada a utilização das frações autónomas dos Requerentes, seja para fins residenciais, seja para fins turístico.
69. m)As designadas “medidas adicionais para prevenção e minimização” referidas no n.º 58 dos Factos Provados na Fundamentação de Facto não lograram evitar o reiterado alagamento de áreas do (…) nem a reiterada danificação, pela água, das áreas de circulação.
70. n)O “projeto de drenagem do empreendimento” que integrava o respetivo processo de licenciamento não se mostra adequado a evitar o alagamento de áreas do (…) nem a danificação das áreas de circulação, sendo necessária a ligação do sistema de drenagem a um colector municipal de águas pluviais, o que o “projeto de drenagem do empreendimento” não contemplava.
71. o)A execução dos trabalhos descritos nos art.ºs n.º 58 a 68 não se iniciou antes de maio / junho de 2024, e ainda prosseguia à data da audiência de julgamento. Pelo exposto, o objeto do presente recurso em matéria de impugnação relativa à decisão de facto apresentada pelos recorrentes, está circunscrita aos referidos pontos factuais. A fundamentação, e nomeadamente a decisão de facto constitui uma parte crucial da decisão, pois é através dela “(…) que o Tribunal colhe legitimidade e autoridade para dirimir o conflito entre as partes e lhes impor a sua decisão, sendo a fundamentação imprescindível ao processo equitativo e contraditório”[4]. Exige-se, por isso do julgador, e desde logo em 1ª instância, onde estão plenamente presentes os princípios da imediação, da oralidade, e da concentração – princípios limitados na instância de recurso -, que exponha as razões da sua convicção. Fundamentar uma decisão relativamente a cada facto concreto (ou com referência a um conjunto de factos, desde que entre eles exista qualquer conexão), significa expor as razões que conduziram à decisão de julgar como provado ou não provado, respetivamente, um facto ou conjunto de factos, de tal modo que em função da consistência da argumentação apresentada pelo julgador seja possível, em termos objetivos, aceitar a decisão como razoável. O julgador tem de fazer a análise crítica da prova, o que significa que tem não só de indicar os meios de prova produzidos e em que funda a decisão, mas, sobretudo, e necessariamente, explicar as razões que o levaram a conferir mais credibilidade a umas provas do que a outras, de modo a que seja possível entender a razão pela qual julgou como provados determinados factos e como não provados outros. No que diz respeito à prova testemunhal, com referência aos factos sobre que depôs cada testemunha, o julgador deve dar a conhecer os motivos por que julgou credível o seu testemunho, conjugando-o e analisando-o conjunta e criticamente com os depoimentos de outras testemunhas que tinham conhecimento sobre o mesmo facto ou conjunto de factos, ou com outras provas que tenham sido apresentadas, designadamente, com prova documental, que sempre que seja usada para firmar a convicção do tribunal, deve também ser não só concretamente indicada, como explicada, de modo a perceber-se como é que determinado documento, por si, ou conjugado com a prova testemunhal (ou outra prova) permite confirmar, ou não, determinado facto ou factos. “(…) tendo presente o alcance da exigência legal ínsita no n.º4 do artigo 607.º do CPC, não pode deixar de se entender que a “fundamentação suficiente” se consubstancia na indicação do fio condutor entre a decisão sobre os factos provados e não provados e os meios de prova usados na aquisição da convicção[4] por forma a que se possa controlar a razoabilidade daquela convicção sobre o julgamento do facto provado ou não provado(..)”.[5] A impugnação da decisão de facto tem como ponto de partida a fundamentação de facto da 1.ª instância, pois será sobre tal decisão que o Tribunal da Relação terá de aferir se ocorreu qualquer erro na formação da convicção do julgador ou se, pelo contrário, em face da exposição de motivos, se pode concluir pela razoabilidade da sua convicção, quando analisada e avaliada à luz das regras da lógica, da ciência e da experiência de vida. Analisando a decisão relativa à matéria de facto proferida em 1ª instância é manifesto que a Mmº juíza do tribunal a quo não procedeu à análise crítica e conjugada da prova testemunhal e documental, como se lhe impunha, tendo-se limitado a identificar prova documental – por vezes logo aquando da enunciação de factos provados - e a identificar as testemunhas inquiridas em audiência, cujos depoimentos resumiu, afirmando que as mesmas “… depuseram de forma serena, objectiva, mostrando conhecer bem os factos a que depuseram e de forma que se entendeu séria e convincente”, o que, salvo o devido respeito não cumpre as assinaladas exigências de fundamentação, independentemente de não terem resultado factos não provados, desde logo, porque não é possível percecionar com o mínimo de clareza os factos sobre que depuseram cada uma das testemunhas identificadas na motivação; por não ter sido feita a análise crítica e conjugada da prova testemunhal e documental, e, sobretudo, por ter sido dado como provado um facto