Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 18085/17.9T8LSB.L1-2 Relator: CARLOS CASTELO BRANCO Descritores: ARRENDAMENTO VENDA DE IMÓVEL DIREITO DE PREFERÊNCIA LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ Nº do Documento: RL Data do Acordão: 02/20/2020 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Texto Parcial: N Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: PARCIALMENTE PROCEDENTE Sumário: I) O juiz não deve atuar o princípio do inquisitório (cfr. artigo 411.º do CPC), na obtenção de documento, se com a junção do mesmo se pretende provar facto subtraído ao conjunto dos factos a provar, por ter sido considerado assente, sem reclamação, nos termos do disposto no artigo 574.º, n.º2, do CPC. II) A prova da declaração do titular da preferência ao obrigado à preferência, em conformidade com o disposto no artigo 416.º, n.º 2, do CC, não se encontra sujeita a forma legal, não dependendo da junção ao processo de documento escrito que a comprove. III) As declarações de parte estão, ab initio, no mesmo nível que os demais meios de prova livremente valoráveis. A aferição da credibilidade final de cada meio de prova é única, irrepetível, e deve ser construída pelo juiz segundo as particularidades de cada caso segundo critérios de racionalidade, pelo que, nada obsta a que as declarações de parte constituam o único arrimo para dar certo facto como provado desde que as mesmas logrem alcançar o standard de prova exigível para o concreto litígio em apreciação. IV) Quando o obrigado à preferência não tenha cumprido o dever de comunicação previsto no art.º 416.º, n.º 1 do CC, tenha-o cumprido defeituosamente (realizando a comunicação com um conteúdo diferente do devido e que não corresponda ao negócio ajustado com o terceiro, ou omitindo propositadamente algum aspeto relevante) ou, ainda, tenha cumprido a obrigação de dar preferência nos termos devidos, mas, tenha realizado o contrato projetado com o terceiro sem aguardar pela resposta do preferente (ou ignorando a sua vontade expressa de preferir), o titular do direito de preferência dispõe de meios processuais de tutela. V) Entre esses meios contam-se a ação de responsabilidade civil (para ressarcimento de danos que o incumprimento definitivo ou o cumprimento defeituoso da comunicação para a preferência lhe tenha causado) e a ação de preferência (que lhe permite haver para si a coisa alienada). VI) Não se mostra excluída a possibilidade de o titular da preferência instaurar outra ação judicial onde, porventura, pretenda o reconhecimento da ineficácia da comunicação para preferir, com vista a desencadear a obrigação de realização de nova comunicação, nos termos legalmente devidos. VII) Nos termos do art.º 1091.º, n.º 1, al.

1. a)do CC (na redação dada pela Lei n.º 6/2006 de 27 de fevereiro), o direito de preferência atribuído ao arrendatário coincidia e estava limitado ao local arrendado, pelo que sendo arrendatário de parte do imóvel não sujeito ao regime de propriedade horizontal não poderia, nesse caso, o arrendatário beneficiar de direito relativamente ao locado, por não constituir um bem jurídico autonomizável, nem a todo o imóvel, em caso de venda ou dação em cumprimento. VIII) A tutela da eventual confiança frustrada da autora – a quem foi comunicado o projecto de venda do imóvel arrendado e as cláusulas de contrato projectado, para querendo manifestar a vontade de preferir na aquisição - não se obtém pelo reconhecimento indevido de um direito de preferência que não obtém acolhimento legal. IX) Relativamente aos concretos elementos que devam ser objecto de comunicação pelo obrigado à preferência, os mesmos só em concreto poderão ser considerados, muito embora entre eles deva figurar, inelutavelmente, a intenção de venda, o preço e as condições fundamentais que determinam o negócio. A identidade do comprador pode, ou não - o que só em concreto pode ser aferido - ser elemento necessário da comunicação. X) Tal é particularmente evidente em arrendamentos como o presente, para fins não habitacionais, em que não está em questão um arrendamento para habitação, onde a tutela da casa de habitação não ocorre com a mesma premência. XI) Nos termos do artigo 542.º do CPC, a litigância de má-fé abarca não só a lide dolosa, mas também, a lide temerária (esta última ocorrerá quando as regras de conduta processual conformes com a boa-fé são violadas com culpa grave ou erro grosseiro, constituindo esta um “mais” relativamente à lide meramente imprudente, que se verifica quando a parte excede os limites da prudência normal, actuando culposamente, mas apenas com culpa leve). XII) O julgador deve ser especialmente cauteloso e prudente na aferição das situações passíveis de constituírem litigância de má fé, apenas devendo determinar a condenação se se patentearem as condutas típicas e, bem assim, o dolo ou a grave negligência na sua prática. XIII) Tendo a autora, após o recebimento da comunicação para preferir, avaliado do seu interesse, tendo desenvolvido diligências no sentido de aferir se encontrava os fundos necessários para comprar o imóvel, mas, não conseguindo angariar o dinheiro suficiente, não vindo a manifestar vontade de preferir no prazo que lhe foi assinalado e, tendo a autora, no dia 02-08-2017, após o decurso deste prazo, sabido que a escritura - que nos termos comunicados se deveria realizar até 31-07-2017 – ainda não se tinha realizado e, na sequência disso, instaurado a presente ação, para reconhecimento da ineficácia da comunicação operada, tendo feito o registo da mesma no registo predial em 03-08-2017 e prosseguido na lide, e apesar de não assistir fundamento para a procedência da sua pretensão, não litiga de má fé, por tais circunstâncias se encontrarem, ainda, no núcleo de exercitação admissível do direito de ação. Decisão Texto Parcial: Decisão Texto Integral: Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa: 1. Relatório: PLÁCIDO DE ABREU E ASSOCIADOS – SOCIEDADE DE ADVOGADOS, SP, RL, identificada nos autos, intentou a presente ação declarativa de condenação com processo comum contra SILCOGE – SOCIEDADE CONSTRUTORA DE OBRAS GERAIS, S.A., SUMMERCITY, S.A. e NBALANCE – SOLUÇÕES INTEGRADAS DE EMAGRECIMENTO, S.A., também identificadas nos autos, tendo pedido o seguinte: “
2. a)Deve a 1ª Ré ser condenada a abster-se de celebrar escritura pública de compra e venda do prédio urbano destinado a serviços sito na Rua …, …, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … da freguesia de Coração de Jesus, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … da referida freguesia com todo e qualquer adquirente, incluindo com qualquer uma das Rés, enquanto a Autora não for cabalmente notificada do (novo) projecto de venda e respectivas cláusulas e condições do negócio de venda do mesmo, nos termos e para os efeitos do disposto nos artigos 416º a 418º do Código Civil, de modo a poder eventualmente exercer a preferência que lhe assiste; Caso à data de prolação da sentença tenha já sido realizada a referida escritura pública de compra e venda, hipótese que se coloca, sem conceder:
3. b)Deve a comunicação remetida pela 1ª Ré à Autora em 5 de Julho de 2017 ser declarada ineficaz e de nenhum efeito, porque equivalente à falta de notificação, e em consequência, ser declarada nula a venda do prédio em apreço, com as legais consequências;
4. c)Devem, ainda e em qualquer caso, as Rés serem solidariamente condenadas a pagar custas e demais encargos com o processo e procuradoria condigna;” Para fundamentar tais pedidos, alegou, em suma, que a primeira ré é proprietária do prédio urbano sito na Rua …, …, em Lisboa, e que por contrato de arrendamento celebrado em 27-05-2011, a referida ré deu de arrendamento duas fracções autónomas (totalidade do 2º andar e, inicialmente, 5 (cinco) lugares de estacionamento individuais sitos no Piso -2) a JM…, o qual é advogado e seu sócio, pelo que, em 15-07-2011, foi celebrado o contrato de cessão de posição contratual em lhe cede a sua posição de inquilino, tendo sido feitos vários aditamentos a tal contrato. Por carta datada de 05-07-2017, a 1ª Ré notificou-a para, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1091º, n.º 1, alínea
5. a)do Código Civil, querendo, exercer o direito de preferência na venda da totalidade do referido prédio, não tendo a autora exercido a preferência. A 3ª é arrendatária dos Pisos 0, 1, lado direito e frente, e do piso 4, bem como de 9 lugares de estacionamento no Edifício Classique e, nessa qualidade recebeu da 1.ª Ré, em 06 de Julho de 2017, a carta datada de 05 de Julho de 2017 através da qual foi notificada para, querendo e nas condições ali indicadas, exercer o direito de preferência na aquisição do Edifício Classique, nomeadamente que a escritura pública de compra e venda seria realizada até ao dia 31.07.2017, ficando o respetivo agendamento a cargo do vendedor. Tal ré no prazo que foi conferido, decidiu exercer o direito de preferência na aquisição. Posteriormente, a 1.ª ré comunicou à 3ª ré para comparecer no dia 04-08-2017, nas instalações que aquela ocupa na Avenida …., n.º … – ….º andar, em Lisboa, para a outorga da escritura pública de compra e venda do Edifício Classique. Tendo tomado conhecimento que a realização da escritura pública não teve lugar até ao dia 31.07, a autora enviou à 1ª ré, que a recebeu, com a data de 02-08-2017 a carta em que refere que fica a aguardar por novas condições e prazos entendendo que as condições do negócio que lhe foram comunicadas anteriormente deixavam de ser válidas e que tinha direito a ser novamente notificada para exercer o seu direito de preferência, o que lhe comunicou. A autora procedeu ao registo da ação. * A ré SILCOGE – SOCIEDADE CONSTRUTORA DE OBRAS GERAIS, S.A. contestou, defendendo-se por exceção invocando que o direito de preferência invocado pela autora se mostra extinto por caducidade, não tendo aquela depositado o respetivo preço nesta ação, tendo a autora atuado em manifesto abuso de direito, porquanto, sabendo que não tinha exercido o seu direito de preferência e que não lhe agradava ser inquilina da Nbalance, decidiu impedir a concretização do negócio para fazer estrago sem o compromisso negocial, uma vez que não manifestou interesse em adquirir o imóvel nem depositou o preço, procedendo ao registo da presente ação para obstaculizar a realização da escritura pública. Defendeu-se também por impugnação, pugnado pela improcedência total dos pedidos formulados pela autora devendo ser levantado o ónus por ela registado. Deduziu reconvenção alegando, em suma, que ao intentar a presente ação e procedendo ao seu registo, a autora pretendeu evitar a celebração do negócio de compre e venda do imóvel mas não se dispôs a comprá-lo e deu causa à perda do negócio, pelo que, sofreu e sofrerá prejuízos financeiros daí decorrentes, que se traduzem nos juros vencidos e vincendos dos encargos bancários relacionados com o crédito com hipoteca e consignação de rendimentos que esta teve de suportar e que ficaram por liquidar com a não concretização da venda e nos juros do capital remanescente da satisfação do encargo bancário. Concluiu, pedindo o levantamento do registo e a condenação da autora a pagar-lhe uma indemnização pelos prejuízos causados a liquidar posteriormente e, ainda, a condenação daquela como litigante de má fé em multa e indemnização para reembolso das despesas que teve de suportar para se defender nestes autos. * A ré NBALANCE – SOLUÇÕES INTEGRADAS DE EMAGRECIMENTO, S.A contestou e deduziu pedido reconvencional alegando, em suma, que desde logo manifestou interesse em exercer o direito de preferência e adquirir o prédio, ao contrário da autora que nem sequer solicitou à proprietária quaisquer informações sobre o prédio. Explica a relação entre a ré Summercity e a sociedade Explorer Investments – Sociedade de Capital de Risco, S.A., as quais pertencem ao mesmo grupo económico, sendo a autora membro do conselho fiscal desta última e representada nesse conselho pelo Dr. FC…, sócio e advogado na sociedade aqui autora. Alega ainda que a autora não tinha dinheiro para comprar o imóvel, quer a escritura se realizasse até dia 31.07.2017 quer se realizasse no dia 04.08.2017 e, por isso, não exerceu o direito de preferência. Em reconvenção, peticionou o seguinte: “
6. b)Que seja julgado procedente, por provado, o pedido reconvencional, condenando-se a Autora, Reconvinda, a pagar à 3.ª Ré, Reconvinte, uma indemnização no valor de 26.679,24 Euros, pelos prejuízos já sofridos, acrescida de juros de mora à taxa supletiva legal, até integral e efetivo pagamento, desde a data da citação para contestar este pedido;
7. c)Condenando-se ainda a Autora a indemnizar a 3ª Ré pelos prejuízos que esta venha ainda a suportar no futuro, decorrentes da atuação daquela, incluindo as rendas que deixou de receber e a mais valia que venha a perder, tudo a apurar em incidente de liquidação na própria ação ou em execução de sentença;
8. d)Condenar a Autora no pagamento das custas processuais. Por mera cautela de patrocínio, e sem conceder,
9. e)Caso venha a julgar-se a presente acção procedente, por provada, seja a 1.ª Ré condenada no pagamento exclusivo da totalidade das custas processuais, por a elas ter dado causa. * A ré SUMMERCITY, S.A., apesar de devidamente citada, não contestou. * A autora veio apresentar réplica e responder à matéria excecionada. * Foi realizada audiência prévia, na qual foi julgada improcedente a exceção de caducidade arguida pela ré SILCOGE e fixado o objeto litígio e os temas da prova. * Realizada audiência de julgamento, em 19-06-2019, foi proferida sentença decidindo: “1. Julgar totalmente improcedente a presente acção e, em consequência, absolve as rés Silcoge – Sociedade Construtora de Obras Gerais, S.A., Summercity, S.A., e Nbalance - Soluções Integradas de Emagrecimento, S.A., dos pedidos contra elas formulados pela autora e, consequentemente, determina-se o imediato levantamento do registo da presente acção. 2. Julgar procedente o pedido reconvencional deduzido pela ré Silcoge – Sociedade Construtora de Obras Gerais, S.A., condenando a autora a pagar-lhe a, a título de indemnização, a quantia que vier a ser liquidada após trânsito em julgado da sentença no respectivo incidente de liquidação. 3. Julgar parcialmente procedente o pedido reconvencional constante da alínea a), do pedido formulado pela ré Nbalance - Soluções Integradas de Emagrecimento, S.A condenando a autora a pagar-lhe uma indemnização no valor de 18.000 (dezoito mil) Euros, pelos prejuízos já sofridos, acrescida de juros de mora à taxa legal, desde a sua a notificação para replicar, até integral e efetivo pagamento. 4. Julgar procedente o pedido reconvencional constante na alínea
10. b)do peido deduzido pela ré Nbalance - Soluções Integradas de Emagrecimento, S.A, condenando a autora a pagar-lhe uma indemnização pelos prejuízos que esta venha ainda a suportar no futuro, decorrentes da atuação daquela, incluindo as rendas que deixou de receber e a mais valia que venha a perder, quantia essa a ser liquidada após trânsito em julgado da sentença no respectivo incidente de liquidação. 5. Condenar a autora Plácido de Abreu e Associados – Sociedade de Advogados, SP, RL., como litigante de má fé na multa no valor de 80 (oitenta) Ucs e a pagar à ré Silcoge – Sociedade Construtora de Obras Gerais, S.A., uma indemnização nos termos do disposto na alínea a), do n.º 1, do artigo 543.º, do C.P.C, competindo a esta apresentar os elementos necessários à sua fixação nos termos do disposto no n.º 3, do mesmo artigo, após audição da autora”. * Não se conformando com a referida sentença, dela apela a autora, formulando as seguintes conclusões: “A. Da leitura da factualidade considerada provada e da respectiva fundamentação decorre que, com o devido respeito, existe uma manifesta ausência de exame crítico da prova produzida e falta de rigor na elaboração da sentença ora em crise; B. A par da incorrecta selecção dos factos relevantes para a decisão da causa, inexiste uma análise crítica e ponderada dos documentos juntos aos autos, são desconsiderados testemunhos genuínos, credíveis e isentos e, bem assim, são desconsideradas declarações de parte suportadas e apoiadas pela restante prova produzida nos autos; C. A redação da alínea R) dos Factos Provados deverá ser alterada para “A 3.ª Ré, no dia 18.07.2017, exerceu o seu direito de preferência na aquisição do Edifício Classique.” Pois isso resulta da confissão obtida em sede de declarações de parte do representante legal da 1.ª Ré, o qual, como consta da motivação da sentença ora em crise, confirmou que a carta remetida pela 3.ª Ré a exercer a preferência data de 18.07.2017; D. Assim sendo, da conjugação dos factos constantes das alíneas Q) e R) (na redacção ora propugnada), é forçoso concluir pela caducidade do direito da 3.ª Ré no exercício da preferência, com as demais consequências daí decorrentes; E. Na hipótese de se considerar que as declarações de parte não são suficientes para a prova do dia 18 de Julho de 2017 como a data de exercício da preferência por parte da 3.ª Ré – e perante a relevância absoluta deste facto para a boa decisão da causa, designadamente no que concerne ao pedido reconvencional deduzido pela 3.ª Ré – impunha-se que o Tribunal “a quo”, ao abrigo do princípio do inquisitório previsto no art. 411.º do CPC, determinasse a junção aos autos da carta de exercício da preferência, o que não ocorreu; F. A caducidade do direito de preferência é uma questão de conhecimento oficioso, competindo ao Tribunal realizar ou ordenar, mesmo oficiosamente, todas as diligências necessárias ao apuramento da verdade e à justa composição do litígio, quanto aos factos que lhe é lícito conhecer; G. Os factos considerados provados na alínea EE) dos Factos Provados estão incompletos face à prova produzida, devendo, em sua substituição, ser considerado provado que “A autora não conseguiu assegurar até ao dia 14 de Julho de 2017, data limite para o exercício do direito de preferência, o dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00€”, bem como ser acrescentado um novo facto relevante para a boa decisão da causa: “Após a data limite para o exercício do direito de preferência, a autora conseguiu assegurar o dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00€ até 31 de Julho de 2017”; H. A data relevante para aferir da capacidade de pagar o preço até 31 de Julho de 2017 era o dia 14 de Julho, data em que terminava o prazo para o exercício do direito de preferência, conforme oportunamente alegado pela Recorrente, sob pena de se assumirem obrigações de forma absolutamente leviana; I. A prova da data em que a Recorrente aferiu da sua capacidade para adquirir o Edifício Classique resulta dos depoimentos das testemunhas RA…, que, com base nos contactos mantidos com a Recorrente à data dos factos, confirmou que esta pretendia “garantir os meios necessários em tempo de exercer o direito de preferência”, bem como da testemunha PM…, trabalhador do Banco Invest na área do crédito e autor da proposta de crédito apresentada à Recorrente por aquele banco, depoimentos estes que confirmam as declarações de parte prestadas pela Recorrente através do seu sócio JF…; J. Resulta, também, do depoimento da testemunha JN…, o qual confirmou que a Recorrente não exerceu o direito de preferência porque “não tinha a certeza absoluta de conseguir o financiamento no prazo para o exercício da preferência conforme tinha sido dado” e, mais longe, confirmou também que, no final de Julho de 2019, mediante o seu financiamento, a Recorrente tinha capacidade financeira para a aquisição do imóvel em causa (entre outras, passagem 0:12:01:7 do respectivo depoimento); K. A capacidade financeira da Recorrente para a aquisição foi, ainda, confirmada pela testemunha PC…, advogado e sócio da Recorrente, e bem assim, pelas declarações de parte da Recorrente, sendo certo que nenhuma prova em sentido contrário foi feita; L. Os factos constantes das alíneas BBB) e DDD) dos Factos Provados deverão, por falta de prova bastante e por violação do disposto nos arts. 364.º e 393.º do CC, ser considerados não provados; M. O Tribunal “a quo” bastou-se com declarações de parte e depoimentos de testemunhas, ambos prestados de forma manifestamente vaga e imprecisa e assentes em estimativas, para considerar provados factos que necessariamente são suportados por documentos na posse das Rés e que estas, por estratégia ou inércia, não juntaram aos autos; N. De acordo com as regras do ónus da prova, competia às Rés fazerem prova dos respectivos prejuízos e, para o efeito, sendo tais prejuízos sustentados em contratos de abertura de crédito e facturas de assessoria financeira e legal, é manifesto que a sua demonstração é feita com respectivos documentos de suporte; O. A não junção aos autos de documentos que titulem os prejuízos e gastos reclamados pelas Rés apenas poderá ter uma consequência: a ausência de prova de tais prejuízos e danos, a qual não pode ser colmatada com a relegação para liquidação em execução de sentença; P. Os factos relativos à suficiência dos elementos para análise do negócio (arts. 27.º e 28.º da Réplica) ficaram demonstrados, por um lado, com base na prova documental junta aos autos, designadamente o anexo da notificação para o exercício do direito de pronúncia e, por outro, pelo depoimento das testemunhas já identificadas PC…, Pm… e RA…, corroborado pelas declarações de parte da Recorrente, impondo-se que seja considerado provado que “Para o referido em XX), a Autora tinha toda a informação considerada relevante para a ponderação de investimento no negócio, designadamente, áreas das fracções do prédio, identificação dos arrendatários e prazos de vigência dos respectivos contratos de arrendamento, valores dos encargos para o Condomínio”; Q. Quanto ao relacionamento da Recorrente com o Grupo Explorer, dos depoimentos das testemunhas RG… e AL…, conjugado com as declarações de parte da Recorrente – e sem qualquer prova produzida em sentido contrário – impõe que sejam considerados provados os seguintes factos: “- A Autora, apesar de membro do Conselho Fiscal da Explorer Investments, entidade gestora do Explorer Real Estate I, nunca comentou, relatou, informou ou referiu àquela entidade, ou a qualquer entidade relacionada com mesma, qualquer facto relativo ao litígio em questão; - E só depois da presente acção estar instaurada é que a Autora, informalmente por uma questão de transparência, informou a Explorer Investments que havia intentado uma acção contra a 2.ª Ré. “ R. Tais factos devem ser integrados na factualidade provada porque demonstram, com clareza, que a suspeita levantada pelo Tribunal “a quo” sobre a conduta da Recorrente e atentatória do seu bom nome é absolutamente infundada; S. Mas mesmo que assim não se entendesse – o que não se concede – continuariam a ser absolutamente inadmissíveis, face à prova produzida, as considerações sobre “segundos interesses” subjacentes à actuação da Recorrente, as quais falecem desde logo pela falta de lógica; T. A sentença em crise erra de forma profunda e grosseira na subsunção do direito aos factos, e assentou num pré-juízo que inquina todo o raciocínio jurídico subjacente à sua fundamentação: o de que a Recorrente não podia ter configurado a sua pretensão em juízo da forma como o fez, e devia ter proposto uma acção de preferência; U. O Tribunal “a quo” fica refém do seu próprio pré-juízo, o qual tolda, prejudica e contamina a apreciação da prova e a aplicação do direito aos factos; V. A posição do Tribunal implicaria graves distorções no comércio jurídico e uma prestação desequilibrada, com grave prejuízo para Recorrente, se fosse obrigada ao depósito do preço do prédio numa acção em que pretende – somente – a apreciação da (in)eficácia da comunicação remetida pela 1ª Ré SILCOGE para exercício do direito de preferência; W. Tão arreigada convicção foi repercutida na desproporcionada condenação da Recorrente como litigante de má-fé, numa multa tanto de excessiva como de rara; X. Está em causa nos presentes autos o facto de a 1ª Ré não ter comunicado, o “projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”, conforme estatui o artigo 416º do Código Civil; Y. Existe uma incerteza ou vaguidade quanto ao potencial comprador, mas sobretudo, a data até à qual era obrigatório o pagamento do preço deixou de o ser; Z. O objecto do litígio não passa por saber se a Recorrente (não) exerceu o direito de preferência, e a questão controvertida consiste antes em saber se existem desconformidades que assentam sobre elementos essenciais do negócio: a identificação concreta do comprador e, em especial, a data (real) até à qual se podem reunir fundos para pagar o preço; AA. A pretensão da Recorrente foi devidamente compreendida e delimitada no douto despacho saneador de 19 de Julho de 2018, que fixou objecto do litígio e teve o particular cuidado de fundamentar as razões dessa delimitação, no qual se lê o seguinte: Considerando a causa de pedir invocada na petição e o pedido formulado a presente acção não se configura, manifestamente, como uma acção de preferência. A autora não pretende por via desta acção exercer o seu direito de preferência; não pretende provocar uma mudança na ordem jurídica existente; não se pretende substituir a qualquer adquirente do bem em causa. A exigência constante do art. 1410º do C. Civil no que tange ao depósito do preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção apenas tem aplicação quando está em causa uma acção de preferência. Assim sendo não será certamente o facto de a autora não ter depositado o preço devido que determinará a extinção do direito que a autora pretende fazer valer nesta. Nesta acção, considerando a causa de pedir e o pedido formulado, está em causa determinar se a comunicação que o obrigado à preferência deve dirigir, nos termos do artigo 416.º do Código Civil, ao preferente legal, e que no caso dirigiu, observou todos os requisitos legais, dado que como é sabido a comunicação levada ao conhecimento do titular da preferência deve conter todos os elementos essenciais à venda que possam influir na formação da vontade do preferente. Nesta acção pretende-se determinar se existiu ou não uma comunicação efectiva daqueles elementos ao titular da preferência, ou seja, à autora. É que se não existiu tal comunicação válida e eficaz a atitude da autora, traduzida em não ter exercido o direito de preferência no prazo que lhe foi assinalado na comunicação efectuada pela 1ª ré, não tem qualquer relevo em termos de caducidade do direito pois a comunicação não produziu efeitos. Se a comunicação for ineficaz não releva a atitude que o preferente venha a assumir, não se podendo entender que o facto de não ter exercido o direito no prazo indicado faz caducar aquele direito. É que se a comunicação para preferência não contiver todos os elementos essenciais à venda que possam influir na formação da vontade do preferente não obedece aos requisitos legais, pelo que é ineficaz. É que no fim de contas a notificação deficiente é equiparada à falta de notificação – veja-se A. Varela, RLJ ano 121, pg. 360. Em suma: os argumentos aduzidos pela 1ª ré para sustentarem a extinção do direito de preferência que a autora alega não se coadunam com a presente acção em que se pretende apurar se a notificação operada pela 1ª ré obedece ou não aos requisitos legais; se é ou não eficaz.” BB. O entendimento plasmado na sentença, para além de profundamente errado, contraria expressa e frontalmente o douto despacho saneador, que transitou em julgado e não foi objecto de qualquer reclamação pelas partes, pelo que se impunha-se ao Tribunal “a quo” julgar a acção “à luz” daquele despacho mas, refém do seu pré-juizo, o Tribunal afasta da problemática em julgamento a questão central da ineficácia da comunicação; CC. Está em causa apreciar se seria relevante a Recorrente ter sabido, à data em que tinha de decidir se preferia, que a data de 31 de Julho de 2017 para realização da escritura (e pagamento do preço) seria flexível ou prorrogável, ou no final do dia, não imperativa; DD. Em audiência de julgamento, perpassou a convicção de que essa data seria flexível, e foi referido que a escritura não se realizou devido ao registo da acção sobre o prédio, e não porque as partes, nomeadamente a vendedora, apenas tivessem interesse na realização do negócio até uma determinada data; EE. O Tribunal “a quo” demite-se da análise das questões suscitadas, e enleado na sua errónea convicção, convola os presentes autos numa acção de preferência; FF. Ao decidir como fez, o Tribunal “a quo” interpretou e aplicou indevidamente o disposto no artigo 1410º do Código Civil, pois face ao modo como se encontra configurada a acção pela Recorrente, não tem aplicação o regime da acção para preferência. GG. O Tribunal “a quo” violou ainda o disposto no artigo 608º, n.º 2, do CPC, pois não se pronuncia de modo fundamentado sobre a questão da eficácia da comunicação dirigida à Recorrente, atento o facto de toda a sentença assentar a sua argumentação à luz de uma lógica da acção de preferência, que não tem aplicação ao caso concreto; HH. Resulta dos artigos 1091º, n.º 1,
11. a)e n.º 4, e artigo 416º do CC, um complexo de poderes/deveres dos titulares do direito de preferência, v.g. o direito do arrendatário tomar conhecimento da venda de certo imóvel, e o dever do proprietário informar os arrendatários, em notificação eficaz e completa quanto aos elementos essenciais do negócio; II. O direito ao conhecimento do negócio antecede e é autónomo do direito de preferir e o despacho saneador confirma e delimita esse direito; JJ. Porém, o pré-juízo do Tribunal é a tal ponto acentuado que não se coíbe de qualificar a acção intentada pela Recorrente como estranha, anómala, quase que irregular, atípica, o que configura uma grave violação do direito à acção consagrado no artigo 2º, n.º 2 do CPC; KK. É que decorre da posição do Tribunal que mesmo verificando-se violações graves nas comunicações exigidas por lei dirigidas aos titulares de direito, apenas têm «direito» a reagir em juízo aqueles que queriam preferir no negócio, por substituição do adquirente; LL. Tal entendimento elimina o dever do proprietário de remeter uma comunicação completa relativa ao negócio, e elimina o correspectivo direito ao seu conhecimento eficaz, para além de obstaculizar e dificultar a apreciação da pretensão da Recorrente; MM. Ao decidir como fez, a decisão recorrida interpreta e aplica erradamente o disposto no nº 4 do artigo 1091º e no artigo 416º do Código Civil, o disposto no artigo 2º, n.º 2, do CPC e o disposto no artigo 20º, n.º 1, primeira parte, da CRP que deveriam ter sido interpretados e aplicados no sentido de considerar-se que o ordenamento jurídico português consagra a possibilidade de o titular de direito de preferência ver apreciada a violação do direito ao recebimento de uma comunicação para preferir que reúna os requisitos exigidos por lei; NN. A preferência centra-se na ideia de que, em relação a determinado negócio jurídico que o sujeito vinculado a dar preferência se proponha celebrar com terceiro, o titular do correlativo direito tem a possibilidade de chamar a si o negócio, se disposto a contratar, em substituição do terceiro, nas mesmas condições em que este o faria; OO. O obrigado deve comunicar previamente ao titular do direito de preferência o projecto de venda e respectivas cláusulas, ou incorre em responsabilidade civil; PP. Nos direitos reais, o complexo de poderes/deveres dos titulares do direito de preferência é imperativamente modelado pela lei, e não pode ser posto em causa por modificações objectivas ou subjectivas dos pressupostos do negócio, sob pena de ineficácia; QQ. Com base na carta datada de 5 de Julho, a Recorrente não teve a possibilidade de conhecer, em concreto, o futuro comprador do prédio e seu futuro senhorio, porque o podia comprar qualquer sociedade, desde que controlada pelo Explorer Real Estate Fund I; RR. Não era indiferente à Recorrente a identificação concreta e exacta do terceiro comprador, sendo certo que a expressão “projecto” utilizada no art. 416.° do Código Civil abrange a identificação do terceiro; SS. O terceiro adquirente não pode ser anónimo, nem constituir uma abstracção não explicitada, apenas existente na mente do obrigado a dar preferência, mas a 1ª Ré «deixa em aberto» a possibilidade de toda e qualquer terceiro vir a ser comprador; TT. O Tribunal “a quo” ignorou ostensivamente a relevância da identificação concreta do adquirente na comunicação para preferir, violando o artigo 608º, n.º 2, do CPC; UU. São essenciais todos os elementos ou factores do negócio susceptíveis de influenciar decisivamente a formação da vontade do titular da preferência, permitindo-lhe a ponderação consciente entre preferir ou abdicar do direito de opção que lhe assiste; VV. A melhor doutrina entende que a data de celebração da escritura de venda constitui elemento imprescindível da comunicação, pois o preferente necessita de saber quando deve estar preparado para pagar o preço; WW. No caso concreto, a Recorrente entendeu, cautelosamente, que até dia 31 de Julho de 2017 não tinha a certeza de conseguir reunir os fundos necessários para o pagamento do preço, vendo-se forçada a fazer um juízo de prognose que, afinal, não tinha razão de ser, uma vez que se veio a constatar que dispunha de mais tempo para o efeito; XX. É de absoluta relevância ter ficado demonstrado que a data de pagamento do preço era considerada pela 1ª Ré como flexível, móvel, ajustável; YY. A comunicação efectuada à Recorrente não identifica cabalmente o candidato à compra do prédio dos autos, e foi alterado o prazo de realização da escritura e pagamento do preço nela referido, pelo que é ineficaz; ZZ. Ao decidir como fez, o Tribunal “a quo” interpretou e aplicou erradamente o disposto nos artigos 416.º a 418.º do Código Civil; AAA. Um correcto entendimento da questão controvertida nos autos determinaria que o julgamento sobre o objecto do litígio recaísse sobre a questão da ineficácia da comunicação dirigida à Recorrente em 5 de Julho de 2017, e concluindo-se pela sua ineficácia, os pedidos reconvencionais formulados pelas Rés teriam, necessariamente, de soçobrar; BBB. Mesmo concluindo-se pela eficácia da comunicação, sem conceder, o Tribunal incorre em novo erro de julgamento ao condenar a Recorrente nos pedidos reconvencionais formulados nos autos, pois as Rés não demonstraram os prejuízos invocados; CCC. Não se pode confundir a dificuldade em liquidar prejuízos com a não produção de prova sobre os danos já indicados em valor líquido, e o Tribunal “a quo” não soube realizar esta distinção, relegando para execução de sentença a liquidação de danos não provados; DDD. Ainda que assim não se entendesse, verifica-se um clamoroso erro de julgamento quanto ao pedido reconvencional da 3ª Ré deduzido nas alíneas
12. b)e
13. c)do petitório; EEE. A alínea R) dos Factos Provados, nos termos acima defendidos, dá como provado, por confissão/declaração de parte da 1ª Ré que a 3ª Ré exerceu o direito de preferência apenas no dia 18 de Julho de 2017; FFF. Tendo o Tribunal “a quo” tomado conhecimento, em plena de audiência de julgamento, de um facto de crucial relevância para os presentes autos, deveria oficiosamente verificado a (in)tempestividade do exercício desse direito, pois estava munido de meios de prova que apontavam (quando não confirmavam) no sentido de a preferência ter sido exercida pela 3ª Ré de forma extemporânea; GGG. Admitindo como meio probatório do «exercício do direito de preferência» o depoimento/declaração de parte, como fez o Tribunal “a quo, não poderia deixar de considerar provado que tal facto apenas ocorreu no dia 18 de Julho de 2017; HHH. Ou, se o Tribunal entendesse que a “mera” declaração/confissão de parte não era meio probatório suficiente, teria de ordenar a junção aos autos de documento que o comprovasse, nomeadamente, a comunicação escrita em que a 3ª Ré, alegadamente, informou exercê-la. III. A caducidade do direito é de conhecimento oficioso, e a inércia do Tribunal relativamente a um facto de absoluta relevância para a boa decisão da causa, constitui violação do disposto nos artigos 6º, n.º 1, 411º e 579º do CPC, e artigo 364º do Código Civil. JJJ. A 3ª Ré alegou ter sofrido danos no montante de 26.679,24 €, mas não juntou aos autos documentos que protestou juntar, o que não impediu o Tribunal “a quo” de condenar a Recorrente apenas com base no depoimento da testemunha CG…; KKK. Ao decidir como fez, o Tribunal “a quo” interpretou e aplicou erradamente o disposto nos artigos 362º e 393º do Código Civil, e o disposto nos artigos 423º e 607º, n.º 4 e n.º 5 do CPC, que deveriam ter sido aplicados e interpretados no sentido de que a demonstração de prejuízos está sujeita a prova vinculada, nomeadamente, através de documentos, e que a prova testemunhal não é idónea ou processualmente apta à sua demonstração; LLL. Verifica-se novo erro de julgamento quanto à condenação no pedido da alínea
14. c)do pedido da 3ª Ré, pois resulta da decisão proferida sobre a matéria de facto que não ficou provado que “A 3.ª Ré, uma vez concretizada a aquisição do Edifício Classique, pretendia proceder à sua exploração económica, quer através da manutenção e incremento dos arrendamentos, quer eventualmente pela sua alienação a terceiro”; MMM. O Tribunal “a quo” não julgou provado um único facto donde se retire que a 3ª Ré também sofreria prejuízos em momento posterior à dedução do pedido reconvencional. NNN. Sem conceder, ainda que o Tribunal “a quo” entendesse condenar a Recorrente naquele pedido, impunha-se excluir do âmbito da condenação as rendas que a 3ª Ré deixou alegadamente de receber e a mais valia alegadamente decorrente da eventual alienação do prédio, por não provados; OOO. No que concerne à condenação da Recorrente como litigante de má-fé, o Tribunal “a quo” transformou os presentes autos num verdadeiro julgamento de intenções, pouco rigoroso no plano técnico-processual e totalmente contaminado por uma pré-convicção que afectou a correcta aplicação do direito à questão controvertida; PPP. Porém, a presente acção merece a tutela do direito e nada tem de «atípico», e está a confirmá-lo o douto despacho saneador, que reveste absoluta relevância, porque proferido em apreciação da concreta pretensão da Autora, o que resulta da necessária sindicância do (anterior) juiz, que o decide positivamente, fixando de modo definitivo o objecto do litígio; QQQ. A condenação da Recorrente assenta, em grande medida, no registo da acção sobre o prédio, mas esse registo é claramente previsto na lei, e revelava-se, no caso concreto, a única forma eficaz de impedir a violação do direito de que a Recorrente se arroga; RRR. A Recorrente não pretendeu nunca utilizar a presente acção judicial para prosseguir um fim ou objectivo ilegal, não se verificando qualquer actuação dolosa com intenção causar danos a terceiros, a qual agiu com a diligência exigível na situação em concreto; SSS. Se dúvidas houvesse, a prová-lo está que a Recorrente logo que recebeu a comunicação da 1ª Ré encetou diligências e contactos no sentido de reunir fundos para pagar o preço de venda, e ao contrário do que se decidiu em sede de matéria de facto, a Recorrente está hoje em condições de comprar o prédio dos autos, como eram já muito animadoras as pespectivas à data dos factos; TTT. E logo que soube que a escritura não tinha sido realizada até 31 de Julho de 2017, comunicou à 1ª Ré que entendia ter havido uma alteração das condições essenciais do negócio, pelo que a presente acção foi intentada como último recurso; UUU. A Recorrente não pode aceitar - e não aceita - não ter tido a mesma oportunidade de preferir nos termos e condições – afinal – concedidos à 3ª Ré, nomeadamente, a possibilidade de pagar o preço após a data de 31 de Julho de 2017, e intentou a presente acção com vista ao reconhecimento dessa igualdade de tratamento; VVV. Ainda que se considere a pretensão da Recorrente juridicamente ousada, ela não integra o conceito de litigância de má-fé; WWW. Em todo o caso, a 1ª Ré não alegou ou demonstrou em que medida a alegada litigância de má-fé da Recorrente causou uma atividade jurídico-processual acrescida, sendo certo que a indemnização se destina a compensá-la apenas por esse esforço acrescido; XXX. Não resulta demonstrado que a configuração pela Recorrente da acção tal como o fez, em detrimento da acção de preferência, acompanhada do respectivo registo, acarretou para a 1ª Ré uma actividade processual acrescida que deva ser indemnizada; YYY. Por outro lado, cumpria à 1ª Ré alegar e demonstrar os encargos acrescidos com a sua defesa na lide, mas o único putativo facto alegado nesta sede não resultou provado e, o que é mais, deu-se como não provado que a autora pretende tão só “destruir” o direito adquirido pela aqui 3ª Ré, pelo que não lhe pode ser arbitrada qualquer indemnização; ZZZ. Ao decidir como fez, o Tribunal “a quo” interpretou o disposto no artigo 542º, n.º 2 do CPC, pelo que a sentença recorrida deve ser revogada, absolvendo-se a Recorrente do pedido de condenação como litigante de má-fé”. * A ré SILCOGE - – SOCIEDADE CONSTRUTORA DE OBRAS GERAIS, S.A. contra-alegou tendo concluído o seguinte: “i. O conteúdo das alíneas R), EE) e BBB) da sentença recorrida devem continuar a integrar a lista dos factos provados. ii. Os factos alegados nos artigos 27.º e 28.º da réplica devem manter-se na lista dos factos não provados. iii. Com a dedução da presente ação, a Autora, invocando ser titular de um direito legal de preferência, pretendia que a 1.ª Ré fosse proibida de proceder à venda do imóvel que lhe pertence. iv. O interesse tutelado pela atribuição de um direito legal de preferência, do qual emergem a comunicação para preferir e todos os respetivos requisitos formais e substantivos, é apenas o de proporcionar ao preferente a celebração de certo contrato em detrimento de um terceiro. v. Daí que a tutela que a ordem jurídica confere ao titular é a de colocá-lo na posição de adquirente, caso a alienação do bem sobre o qual incide o direito ocorra sem que ao preferente tenha sido dada oportunidade de preferir, tutela cujo exercício coercivo se encontra vinculado à ação judicial prevista no artigo 1410.º do C.C. vi. Por isso, os pedidos formulados pela Autora nestes autos nunca poderiam proceder, uma vez que consubstanciam o exercício impróprio do direito subjacente em molde que não é admitido pela nossa ordem jurídica. vii. A improcedência desses pedidos não se traduz em qualquer violação do direito de ação, mas tão só a rejeição do modo como foi exercido esse mesmo direito de ação, por não se encontrar de acordo com o expressamente tipificado e determinado pelo ordenamento jurídico para salvaguarda dos direitos substantivos subjacentes. viii. Nos termos do artº 416º, nº 1, do C.C. “Querendo vender a coisa que é objeto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projeto de venda e as cláusulas do respetivo contrato.”, aqui se incluindo todas as condições objetivas que o preferente deverá respeitar se pretender exercer o seu direito. ix. Outros elementos, mesmo que possam eventualmente ser importantes para o preferente, como seja, em alguns casos, a identidade do terceiro interessado na compra, não podem relevar nesta sede, pois, aquele tem direito a preferir em paridade de condições e não a impor ao obrigado o contrato que melhor corresponderia aos seus interesses ou às suas motivações subjetivas. x. Ainda que se entendesse que a identificação do terceiro interessado é um elemento que deve integrar, desde o início, o conteúdo da comunicação prevista no artigo 416.º do C.C., não deixa de ser óbvio que esta exigência apenas pode respeitar e abranger os dados que são conhecidos pelo próprio obrigado à preferência, não lhe sendo exigível que informe daquilo que inexiste ou desconhece. xi. Foi que ocorreu na presente situação, em que, tendo sido estabelecido nas negociações ocorridas entre a Summercity, S.A. e a 1.ª Ré, que poderia figurar como compradora aquela sociedade ou uma outra sociedade comercial de direito português, pertencente ao mesmo grupo económico da Summercity, S.A., controlada pelo Explorer Real Estate Fund I, não poderia ser outra a informação contida na comunicação para preferir enviada à Autora. xii. Por isso, a comunicação efetuada, relativamente à identidade do terceiro interessado na compra do imóvel em questão, informou o preferente, com rigor, dos termos do projeto de venda, uma vez que esse projeto contempla precisamente a indeterminação que consta da comunicação enviada à Autora. xiii. A celebração do contrato em condições diversas daquelas que constavam do projeto comunicado poderá retirar eficácia à comunicação anteriormente efetuada, desde que a alteração verificada incida sobre elementos essenciais e tenha uma tal dimensão que se possa concluir, com segurança, que se os preferentes silentes houvessem conhecido as novas condições teriam aceite a preferência e exercido o seu direito. xiv. É necessário demonstrar que essa alteração interfere com a vontade de preferir e que, se as novas condições tivessem logo constado da comunicação efetuada, os preferentes silentes teriam aceitado a preferência e exercido o seu direito. xv. Só nestes casos é possível afirmar que a realização do contrato sob novas condições determina a ineficácia superveniente da comunicação efetuada. xvi. Da posição tomada pela Autora ao longo do processo e da prova produzida resultou que a vontade da Autora era a de só exercer o direito de preferência se conseguisse assegurar o imediato financiamento necessário para proceder ao pagamento do preço, uma vez que a escritura pública poderia ser agendada para o primeiro dia útil subsequente ao termo do prazo para preferir. xvii. Daí que a circunstância do contrato objeto da preferência se realizar até ao dia 31 de Julho de 2017 ou no subsequente dia 4 de Agosto, sendo também essa a data em que o preço da venda deveria ser liquidado, se revela perfeitamente inócua para opção tomada pela Autora, como bem concluiu a sentença recorrida. xviii. Não só não se fez prova da essencialidade da condição negocial alterada como ao invés resultou demonstrada a sua total irrelevância. xix. Pelo que se deve concluir que a marcação da escritura para o dia 4 de Agosto de 2017 não determina a ineficácia superveniente da comunicação efetuada à Autora pela 1.ª Ré. xx. A Autora enquanto arrendatária não habitacional de parte de um imóvel que não se encontra constituído em propriedade horizontal não é titular de um direito de preferência na venda de todo o prédio. xxi. A comunicação para a preferência foi feita pela 1.ª Ré aos diversos arrendatários de partes do imóvel que se pretendia vender, por especial cautela, uma vez que, na altura, era bem conhecida a divisão de opiniões, quer na doutrina quer na jurisprudência, sobre a existência desse direito de preferência nas circunstâncias sobreditas. xxii. A alteração legislativa, efetuada no artº 1091º do C.C. pela recente Lei n.º 64/2018, veio confirmar o entendimento que aquele direito de preferência não existia na nossa ordem jurídica. xxiii. Relativamente à novidade da alegação da caducidade do direito da 3.ª Ré a preferir, não só não se provaram quaisquer factos donde se possa concluir que a 3.ª Ré tenha deixado caducar o seu direito de preferência, como não é admissível a questão ser suscitada em fase de recurso. xxiv. Trata-se de uma questão nova que anteriormente nunca foi suscitada e que, por não ser do conhecimento oficioso do tribunal, uma vez que estamos perante a invocação de um prazo de caducidade em matéria que não escapa à livre disponibilidade das partes, não pode ser conhecida pelo tribunal de recurso. xxv. Relativamente à impugnação da procedência do pedido reconvencional formulado pela 1.ª Ré, a prova realizada foi mais do que suficiente para demonstrar que a propositura desta ação com o seu imediato registo logrou impedir a venda do imóvel em questão e o inerente recebimento do preço que permitiria a liquidação das quantias cujo pagamento se encontrava garantido por uma hipoteca e uma consignação de rendimentos que oneravam o imóvel em causa e que, necessariamente, teriam que ser canceladas, uma vez que a venda projetada previa que o mesmo fosse transmitido livre de ónus e encargos. xxvi. A Autora, também nesta parte das suas alegações, confunde, a necessidade de prova da existência de prejuízos, com a necessidade de demonstrar o valor desses mesmos prejuízos, de forma a que o Tribunal disponha dos elementos necessários para fixar os montantes indemnizatórios. xxvii. É manifesto que a Autora interpôs a presente ação não só sabendo que a mesma estava condenada ao insucesso, mas em manifesto abuso do direito de litigar, visando através do seu registo impedir a 1.º Ré de vender à 3.ª Ré o imóvel em causa, razões pelas quais não podia deixar de ser condenada em multa e no pagamento de uma indemnização pelos prejuízos resultantes da pendência desta ação, nos termos dos artigos 542.º, n.º 1, e 543.º do Código de Processo Civil.”. * A ré NUTRI BALANCE – SOLUÇÕES INTEGRADAS DE EMAGRECIMENTO, S.A. contra-alegou tendo concluído o seguinte: “1. O Tribunal a quo fez uma correcta análise das provas produzidas nos autos, fixando correctamente os factos e fazendo uma correcta interpretação e aplicação do Direito aos factos, razão pela qual a sentença deverá manter-se nos exactos termos em que foi proferida; Em concreto: 2. Deverá manter-se como provado o facto R) da sentença, no sentido de que «A 3.º Ré, no prazo que foi conferido para o efeito, decidiu exercer o seu direito de preferência na aquisição do Edifício Classique» e não ser o mesmo alterado para «A 3.º Ré, no dia 18.07.2017, decidiu exercer o seu direito de preferência na aquisição do Edifício Classique», como reclama a Recorrente. 3. A alteração pretendida pela Recorrente não pode proceder, porquanto: a. as declarações de parte do representante legal da 1.ª Ré foram gravadas e a Recorrente não indica os concretos meios probatórios constantes de registo de gravação nele realizado, omitindo as exactas passagens que impunham decisão diversa da recorrida sobre aquele ponto da matéria de facto impugnada, como exige o referido artigo 640 n.º 1 alínea
15. b)e n.º 2 alínea
16. a)do CPC. A falta de tal especificação determina, por si só, a rejeição do recurso nesta parte. b. apenas foram requeridas declarações de parte do legal representante da 1.º Ré para o tema de prova 33, o qual nada tem que ver com os termos do exercício do direito de preferência pela 3.ª Ré (vide ata de audiência de julgamento, do dia 11.02.2019), pelo que nenhuma confissão existiu em relação aquele direito, nomeadamente nos termos e para os efeitos do artigo 466.º n.º 3 do CPC. c. a Alínea R) dos factos provados na Sentença é uma decorrência da Alínea P) dos Factos Adquiridos por acordo, nos termos do artigo 574.º, n.º 2 do CPC, no Despacho Saneador, e como tal, estando já provado, com o valor de prova pleníssima, não podia ser contrariada por outras provas, como claramente resulta do que estabelece o artigo 607º, nº 5 do CPC. Nada havendo, pois, a juntar pelas Rés ou a determinar em acréscimo por parte Tribunal a quo nos termos do artigo 411.º do CPC, quanto à prova daquele facto. d. o facto que a Recorrente pretendia agora ver considerado como provado, em vez do que consta na referida alínea R), é matéria não alegada por qualquer das partes, o que sempre obstaria à sua consideração, conforme o disposto nos artigos 5.º, 264.º e 664.º, todos do CPC. 4. Não corresponde à verdade que o facto considerado provado na alínea EE) esteja incompleto face à prova produzida e, muito menos, ficou provado que «Após a data limite para o exercício do direito de preferência, a Autora conseguiu assegurar dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00 € até 31 de Julho de 2017». 5. Diga-se, aliás, que ficou provado exactamente o contrário, como a própria Recorrente confessa no ponto SSS. das suas Conclusões quando refere «(…) ao contrário do que se decidiu em sede de matéria de facto, a recorrente está hoje em condições de comprar o prédio dos autos, como eram já muito animadoras as perspectivas à data dos factos», afirmação que foi reforçada pelo depoimento do sócio da Recorrente, Dr. PA…, quando, honestamente, confirmou ao Tribunal que, mesmo em 04.08.2017, a Recorrente não tinha o dinheiro para comprar o prédio. 6. Mais ficou provado, vide os depoimentos do Dr. RA… e Dr. PM…, que
17. i)a ficha de informação normalizada (a designada “ficha técnica”) apenas foi emitida pelo Banco Invest em 14.08.2017 e que
18. ii)a ficha técnica é um documento inicial, bem longe de significar qualquer aprovação ou concessão do financiamento à Recorrente. 7. De toda prova produzida, resulta que ao longo de todo o processo a Recorrente não reuniu o dinheiro para pagar o preço, nem até 14.07.2017, nem até 31.07.2017, nem em 04.08.2017, nem até Março 2018 (data da nova consulta da Recorrente ao Banco Invest), nem se provou tê-lo conseguido em qualquer data até hoje! 8. Pelo que inexiste razão ou fundamento válido, apresentado pela Recorrente, para que esse Venerando Tribunal proceda à alteração do facto constante da alínea EE), nem para introduzir o novo facto nos factos provados, nos termos peticionados pela Recorrente e descritos no ponto 4 supra. 9. Por outro lado, pretende a Recorrente que os factos BBB) e DDD) sejam dados como não provados, na medida em que a prova dos mesmos decorreu das declarações de parte e depoimentos de testemunhas, e não por via de documentos. 10. Mais uma vez, a Recorrente não tem qualquer razão! 11. No que se refere ao ponto DDD), que diz respeito ao pedido reconvencional apresentado pela 3.ª Ré, o douto Tribunal formulou a sua convicção com base no depoimento da Responsável Financeira da 3ª Ré, CL…, o qual se apresentou, no essencial, como um depoimento objetivo e credível e que veio corroborar os prejuízos directos já incorridos pela 3.º Ré. 12. Baseado no disposto no artigo 607.º nº 5 do Código de Processo Civil, a Meritíssima Juiz apreciou livremente as provas, segundo a sua prudente convicção, apreendendo de forma lógica o conteúdo dos factos transmitidos pela testemunha, tendo por base o enquadramento do litígio e tudo o já adquirido nos autos. 13. É também da experiência comum, que a análise e efectivação do exercício do direito de preferência, num prazo de oito dias, num negócio que envolve perto de 7 milhões de euros, reclama a participação de assessoria financeira e jurídica, pelo que as afirmações produzidas por aquela testemunha são suficientes para dar como provados aqueles prejuízos. 14. Da conjugação e ponderação de todos estes elementos, foi decido pelo Tribunal a quo, que se mostrou provado que a 3º Ré teve prejuízos directos no montante de pelo menos €18.000,00 euros, relacionados com a assessoria contratada para a operação de aquisição do edifício Classique e que virá a suportar outros danos no futuro decorrentes da actuação da Recorrente. 15. Relativamente à (in)suficiência dos elementos para a análise do negócio, andou bem o Tribunal a quo ao determinar como facto não provado que “Para o referido em XX), a Autora tinha toda a informação considerada relevante para a ponderação de investimento no negócio , designadamente, áreas das fracções do prédio, identificação dos arrendatários e prazos de vigência dos respetivos contratos de arrendamento, valores dos encargos para o Condomínio”. 16. Na verdade, as informações recolhidas pela Recorrente e enviadas para o Dr. RA… (cfr. Documento 1 junto com a Réplica) dizem apenas respeito às frações por si ocupadas no imóvel, o respectivo prazo de vigência do contrato de arrendamento e dos valores que pagava a título de encargos para o condomínio. 17. O que é bem diferente do que são os elementos necessários à viabilização do negócio. 18. Contrariamente à 3.ª Ré, a Recorrente não solicitou qualquer elemento de informação à 1ª Ré. 19. Aquilo que a Recorrente considera como tendo “acesso à informação relevante” não passa de uma “mera estimativa”, que, erradamente, parte das condições do seu contrato de arrendamento, para presumir valores e factos correspondentes a outras frações e arrendatários. 20. Acresce que, como resulta da experiência comum, a realização de um negócio de cerca de 7 milhões de euros, que ainda por cima só poderia ser feito pela Recorrente com recurso a financiamento por terceiros, não se faz com base em tão parca e tão pouco rigorosa informação. 21. Julgou bem o douto Tribunal a quo quando decidiu que a Recorrente não tinha toda a informação considerada relevante para a ponderação de investimento no negócio. 22. Andou também bem o Tribunal a quo ao decidir dar como não provados os factos constantes nos artigos 151.º e 152.º da Réplica, nos termos em que constam da decisão da matéria de facto. 23. Com excepção dos depoimentos de RG… e AL…, não foi produzida qualquer prova sobre os contactos estabelecidos entre a Recorrente e o Grupo Explorer. 24. Ambas as testemunhas afirmaram que não participaram no processo que envolveu a venda do Edifício Classique e nenhuma delas soube esclarecer o Tribunal sobre se o Dr. FC…, em nome da Recorrente, lhes telefonou “antes” ou “depois” de intentar a presente ação judicial. 25. Mesmo que a Recorrente tivesse provado que aqueles telefonemas tinham sido feitos em momento posterior à propositura da ação, o que não se provou, nem se concede, tal não significaria que não o possa ter feito antes junto de qualquer outro elemento relacionado com a Explorer Investments ou entidade com ela relacionada. 26. Terá de soçobrar assim, também neste ponto, a pretensão da Recorrente. 27. A comunicação dirigida aos arrendatários em 05.07.2017 é plenamente válida e eficaz, respeitando o preceituado no artigo 416.º do Código Civil. 28. Desde que recebeu aquela carta, em 06.07.2017, até ao momento em que intentou a presente ação judicial, a Recorrente não questionou ou comunicou à 1.ª Ré qualquer desconformidade da comunicação relativamente à identificação do comprador (vide documentos 11 e 12 juntos com a p.i.). 29. Contrariamente ao alegado pela Recorrente, o comprador é identificado com precisão (nome, NIPC e sede) – a sociedade Summercity S.A. – ainda que, para o efeito da aquisição, esta sociedade pudesse utilizar uma sociedade veículo, de direito português, por si detida, com é habitual em operações desta natureza. 30. A Recorrente, enquanto sociedade de advogados, tem especiais competências para compreender a formulação utilizada na carta e confirmar a existência jurídica da sociedade compradora e do “veículo” por ela a utilizar para a referida aquisição. 31. Nada na comunicação da 1.ª Ré ficou por esclarecer que pudesse influenciar decisivamente a formação da vontade da Recorrente, enquanto titular do direito de preferência. 32. A Recorrente não exerceu o direito de preferência porque até ao fim do prazo que foi dado para o efeito, não logrou reunir os fundos necessários. 33. O facto da escritura pública de compra e venda ter sido agendada para 4 dias depois da data constante da carta de 05.07.2017, não constitui uma alteração das condições essenciais do negócio. 34. Conforme lembra, e bem, o Acórdão do STJ no processo 086424 (disponível em www.dgsi.
19. pt)a propósito da não indispensabilidade da indicação da data concreta da escritura pública «considera-se que, em rigor, ela não é indispensável, ao menos como data precisa ou determinada: em regra, a marcação da escritura não se faz antes da comunicação ao preferente, por se desconhecer a sua resposta; só depois desta é que será razoável acertar essa data com o terceiro ou o preferente, conforme o caso; e ela dependerá ainda da disponibilidade dos serviços notariais e do cumprimento prévio de diversas formalidades». 35. A essencialidade dos termos do negócio deve ser aferida no caso concreto, ou seja, haverá que determinar se outorgar a escritura pública 4 dias depois do indicado na carta era relevante para a Recorrente tomar uma decisão diferente e exercer o direito de preferência. 36. A data relevante para a Recorrente (como para qualquer arrendatário) aferir da capacidade de pagar o preço, era o termo do prazo concedido para o exercício do direito de preferência, e não uma qualquer outra data subsequente em que eventualmente viesse a ter essa capacidade. 37. Como supra se disse, ficou provado que, mesmo em 04.08.2017, a Recorrente não conseguiu ter o dinheiro para pagar o preço, pelo que era indiferente ter sido comunicada uma data ou outra para a outorga da escritura, pois sempre a Recorrente não teria exercido o direito de preferência. 38. É, pois, falso que os pressupostos do negócio comunicados para efeitos de preferência tenham sofrido alterações significativas e que por isso a posição assumida nos autos pela Recorrente Autora mereça a tutela do Direito. 39. Com o registo da acção que ora se discute, a Recorrente teve como intenção impedir a realização do negócio entre a 1ª Ré e a aqui 3ª Ré e, por essa razão, é a conduta da Recorrente susceptível de se enquadrar como um ato ilícito e culposo, causador de danos na esfera jurídica da 3ª Ré, os quais que está obrigada a indemnizar. 40. Obrigação de indemnizar que se verifica em relação aos danos patrimoniais que já sofreu e que virá a suportar no futuro em consequência da atuação ilícita da Autora ao impedir a concretização do negócio, nos termos previstos nos artigos 556.º, 1, alínea b), 358.º do Código de Processo Civil e 569.º do Código Civil. Nomeadamente, os que resultariam da aquisição do edifício, com a consequente extinção automática do contrato de arrendamento decorrente da assumpção da qualidade de proprietária (deixando de pagar as rendas), e da sua exploração económica, quer através da manutenção e incremento dos arrendamentos, quer eventualmente pela sua alienação a terceiro, inerentes à própria qualidade de proprietário. 41. Também aqui, andou bem o Tribunal a quo, ao condenar a Recorrente no pedido reconvencional apresentado pela 3.ª Ré. 42. Quanto à condenação da Recorrente como litigante de má fé, embora a 3.ª Ré não a tenha pedido, apenas se dirá que esse Venerando Tribunal saberá superiormente apreciar a censura feita pelo Tribunal a quo à conduta da Recorrente. 43. De todo o exposto resulta a improcedência in totum das conclusões do Apelante, porquanto a Douta sentença não merece reparo ou censura e deve ser integralmente mantida. * 2. Questões a decidir: Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados pelos artigos 635º, nº 4, e 639º, nº 1, do CPC - sem prejuízo das questões de que o tribunal deva conhecer oficiosamente e apenas estando adstrito a conhecer das questões suscitadas que sejam relevantes para conhecimento do objeto do recurso - , as questões a decidir são: * A) Da impugnação da matéria de facto: 1) Questão prévia – Do não conhecimento do objecto do recurso atinente à impugnação da matéria de facto quanto ao invocado sobre a al. R) dos factos provados, por incumprimento, pela apelante, do disposto no artigo 640.º do CPC: 2) Se a redação da alínea R) dos Factos Provados deve ser alterada para a seguinte: “A 3.ª Ré, no dia 18.07.2017, exerceu o seu direito de preferência na aquisição do Edifício Classique”? 3) Se se mostra violado o princípio do inquisitório – artigo 411.º do CPC – por o Tribunal não ter determinado a junção aos autos da carta de exercício da preferência ou se foi violado o disposto no artigo 364.º do CC? 4) Se a redação da alínea EE) dos factos provados (“EE) A autora não conseguiu angariar o dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00 € - e, consequentemente, exercer o direito de preferência”) deve ser alterada para a seguinte: “A autora não conseguiu assegurar até ao dia 14 de Julho de 2017, data limite para o exercício do direito de preferência, o dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00€” e se deve ser aditado à matéria de facto provada que: “Após a data limite para o exercício do direito de preferência, a autora conseguiu assegurar o dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00€ até 31 de Julho de 2017”? 5) Se os factos constantes das alíneas BBB) e DDD) dos factos provados deverão ser considerados não provados? 6) Se deve ser aditado à matéria de facto provada que: “Para o referido em XX), a Autora tinha toda a informação considerada relevante para a ponderação de investimento no negócio, designadamente, áreas das fracções do prédio, identificação dos arrendatários e prazos de vigência dos respectivos contratos de arrendamento, valores dos encargos para o Condomínio”? 7) Se devem ser aditados à matéria de facto provada os seguintes factos: “- A Autora, apesar de membro do Conselho Fiscal da Explorer Investments, entidade gestora do Explorer Real Estate I, nunca comentou, relatou, informou ou referiu àquela entidade, ou a qualquer entidade relacionada com mesma, qualquer facto relativo ao litígio em questão (art. 151.º da réplica); e - E só depois da presente acção estar instaurada é que a Autora, informalmente por uma questão de transparência, informou a Explorer Investments que havia intentado uma acção contra a 2.ª Ré. (art. 152.º da réplica)“? * B) Do mérito da apelação da Autora: * 8) Se o tribunal recorrido interpretou e aplicou indevidamente o disposto no artigo 1410º do Código Civil? 9) Se o tribunal recorrido violou o disposto no artigo 608º, n.º 2, do CPC, não se tendo pronunciado “de modo fundamentado sobre a questão da eficácia da comunicação dirigida à Recorrente, atento o facto de toda a sentença assentar a sua argumentação à luz de uma lógica da acção de preferência, que não tem aplicação ao caso concreto”? 10) Se a decisão recorrida violou o disposto no nº 4 do artigo 1091º e nos artigos 416º e 418.º do Código Civil; no n.º 2 do artigo 2.º do CPC e no artigo 20º, n.º 1, primeira parte, da CRP? 11) Se ocorreu erro de julgamento na decisão recorrida ao condenar a recorrente no pedido reconvencional deduzido pela 1.ª ré? 12) Se ocorreu erro de julgamento, pelo Tribunal recorrido, quanto às alíneas
20. b)e
21. c)do pedido reconvencional da 3ª Ré? 13) Se foi violado o disposto no artigo 542º, n.º 2 do CPC e se deve a autora/recorrente ser absolvida do pedido de condenação como litigante de má-fé? * 3. Enquadramento de facto: * A DECISÃO RECORRIDA CONSIDEROU COMO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE: A) A 1ª Ré é proprietária do prédio urbano destinado a serviços sito na Rua …, …, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … da freguesia de Santo António, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo … da referida freguesia. B) Por contrato de arrendamento celebrado em 27 de Maio de 2011, a 1ª Ré deu de arrendamento duas fracções autónomas que correspondem à totalidade do 2º andar e, inicialmente, 5 (cinco) lugares de estacionamento individuais sitos no Piso -2 do referido prédio a JM…. C) JM… é advogado e sócio da aqui Autora, pelo que pouco depois, em 15 de Julho de 2011, foi celebrado o contrato de cessão de posição contratual em aquele cede a esta a sua posição de inquilino D) Em 6 de Fevereiro de 2012 foi celebrado entre a 1.ª Ré e a Autora (primeiro) aditamento ao Contrato de Arrendamento através do qual as partes acordaram alterar o mesmo na sequência da alteração do número de identificação de pessoa colectiva da Autora. E) Em 24 de Outubro de 2013 foi celebrado entre a 1.ª Ré e a Autora (segundo) aditamento ao Contrato de Arrendamento, através do qual as partes acordaram a alteração de algumas das condições do mesmo, estabelecendo uma extensão da duração do contrato acompanhada da redução temporária da remuneração mensal a liquidar pela Autora. F) Em 15 de Junho de 2016, foi celebrado entre a 1ª Ré e a Autora (terceiro) aditamento ao Contrato de Arrendamento, através do qual aquela deu de arrendamento a esta o espaço com a área de 225,90 m2, situado no Piso 4, lado direito, do edifício supra identificado. G) A par do Contrato de Arrendamento acima identificado, as 1.ª Ré e a Autora celebraram, ainda: H) Em 15 de Novembro de 2012, um outro contrato de arrendamento através do qual a 1.ª Ré deu de arrendamento à Autora 1 (
22. um)lugar de estacionamento individual (lugar 22) sito no Piso -3 do edifício em apreço, I) Em 01 de Abril de 2013, um outro contrato de arrendamento através do qual a 1.ª Ré deu de arrendamento à Autora 1 (
23. um)lugar de estacionamento individual (lugar 15) sito no Piso -3 do edifício em apreço. J) Em 21 de Novembro de 2016, foi celebrado entre a 1ª Ré e a Autora (quarto) aditamento ao Contrato de Arrendamento, através do qual aquela deu de arrendamento a esta mais dois lugares de estacionamento. L) Na presente data e por via dos contratos de arrendamento acima identificados e respectivos aditamentos, a Autora é arrendatária das seguintes fracções do prédio urbano propriedade da 1.ª Ré: (
24. i)Piso 2 (
25. ii)Piso 4, lado direito; (iii) Lugares para estacionamento n.ºs 36 do Piso -1, 30, 31, 32 e 33 do Piso -2, 14, e 16 do Piso -3 e 4 e 8 Piso -4; e (
26. iv)Arrecadação no Piso -4. M) Por carta datada de 5 de Julho de 2017, a 1ª Ré notificou a Autora, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 1091º, n.º 1, alínea
27. a)do Código Civil, para, querendo, exercer o direito de preferência na venda da totalidade do prédio urbano identificado em A). N) Os termos e condições da projectada venda comunicados à Autora pela 1ª Ré através da referida carta são as seguintes, que por conveniência de exposição se transcrevem na parte que releva para os presentes autos: “Objecto de Alienação e Preferência: o Edifício Classique, supra identificado; Comprador: SUMMERCITY, S.A., sociedade comercial de direito português, com sede na Av. Eng.º Duarte Pacheco, n.º 7-7.º-A, Lisboa, inscrita no registo comercial de Lisboa, sob o número único de pessoa coletiva e de identificação fiscal 513263594, ou uma outra sociedade comercial de direito português pertencente ao mesmo grupo económico da Summercity, S.A., controlada pelo Explorer Real Estate Fund I; Preço e Condições de Pagamento: O preço de alienação do Edifício Classique é de € 6.250.000,00 (seis milhões e duzentos e cinquenta mil euros). O preço será totalmente pago, com fundos imediatamente disponíveis, pelo Comprador, no ato da celebração da escritura de compra e venda; Data da Celebração da Escritura de Compra e Venda: O contrato definitivo de compra e venda será celebrado por escritura pública, até ao dia 31 de julho de 2017, em dia, hora e local sito em Lisboa, ficando o respectivo agendamento a cargo do Vendedor; Tendo em atenção o acima exposto, ficam V. Exas. notificados para, querendo, e nos termos da legislação em vigor, exercer o direito de preferência que Vos assiste, relativamente à aquisição do Edifício Classique, no prazo máximo de 8 (oito) dias a contar da data de recepção da presente carta.” O) A Autora não exerceu o direito de preferência que lhe assistia. P) A 3ª ré é arrendatária dos Pisos 0, 1, lado direito e frente, e do piso 4, bem como de 9 lugares de estacionamento no Edifício Classique, identificado na alínea A). Q) E na sua qualidade de arrendatária recebeu também ela da 1.ª Ré, em 06 de Julho de 2017, a carta datada de 05 de Julho de 2017 através da qual foi notificada para, querendo e nas condições ali indicadas, exercer o direito de preferência na aquisição do Edifício Classique. R) A 3ª Ré, no prazo que foi conferido para o efeito, decidiu exercer o seu direito de preferência na aquisição do Edifício Classique. S) A 1.ª Ré comunicou à 3ª ré que deveria comparecer no dia 04 de Agosto de 2017, nas instalações que aquela ocupa na Avenida …, n.º … – ….º andar, em Lisboa, para a outorga da escritura pública de compra e venda do Edifício Classique. T) Em 2 de Agosto de 2017, a 3.ª Ré procedeu à publicação de alterações ao seu objecto social através da AP. 13/20170802, acrescentando “Compra e venda de imóveis e a revenda dos adquiridos para esse fim” ao respectivo objecto social de “Prestação de serviços e tratamentos de nutrição e dietética. Todas as actividades acessórias e complementares destinadas ao tratamento não cirúrgico de excesso de peso, incluindo consultas médicas.”. U) A autora enviou à 1ª ré, que a recebeu, com a data de 2 de Agosto de 2017 a carta junta a fls. 100/100 verso e cujo teor se dá aqui por reproduzido. V) A Sociedade Summercity, S.A. é controlada pelo Explorer Real Estate Fund. X) O Fundo Explorer é gerido pela sociedade Explorer Investments – Sociedade de Capital de Risco, S.A. Z) A sociedade 2.ª Ré Summercity e a sociedade Explorer Investments – Sociedade de Capital de Risco, S.A. tem sede na mesma morada. AA) A Autora é membro do Conselho Fiscal da sociedade Explorer Investments – Sociedade de Capital de Risco, S.A. encontrando-se nomeada para o quadriénio 2016/2019. BB) A Autora é representada no Conselho Fiscal da dita sociedade, pelo Dr. JF…. CC) A autora procedeu ao registo da presente acção na Conservatória do Registo Predial respectiva. DD) A autora não exerceu o direito de preferência no prazo que lhe foi comunicado pela vendedora – oito dias. EE) A autora não conseguiu angariar o dinheiro suficiente para a compra do imóvel 6.250.000,00 € - e, consequentemente, exercer o direito de preferência. FF) No dia 2 de Agosto de 2017, em contacto telefónico com um dos sócios da proprietária do imóvel, a autora tomou conhecimento que a escritura pública de compra e venda não tinha sido realizada no prazo fixado pela 1ª Ré para o efeito, isto é, até ao 31 de Julho de 2017. GG) Nesse telefonema tal sócio da autora informou o quadro superior da 1ª Ré que, estando ultrapassado o prazo fixado pela 1ª Ré para a realização da escritura pública de compra e venda, as condições informadas na carta datada de 5 de Julho de 2017 deixavam de ser válidas, uma vez que, havendo novo prazo para a celebração da escritura, estar-se-ia perante novo negócio, com novas condições e pressupostos. HH) Apesar de tal posição desse sócio da Autora, o seu interlocutor referiu que não era esse o entendimento da 1ª Ré e dos seus assessores jurídicos, indiciando deste modo que iriam prosseguir com a transacção. II) Em face de tal posição, a autora entendeu dever comunicar formalmente à 1ª Ré a sua posição, o que fez por e-mail datado de 2 de Agosto de 2017, junto a fls. 99 e cujo teor se dá por reproduzido; JJ) Pouco depois, ainda nesse mesmo dia 2 de Agosto de 2017, tendo a Autora tido conhecimento que a escritura pública de venda do prédio em apreço está já marcada para uma outra data, que não havia sido comunicada na carta de 5 de Julho remetida pela 1ª Ré, remeteu novo e-mail, junto a fls. 102 verso e cujo teor se dá por reproduzido. LL) No contacto telefónico de 2 de agosto de 2017 foi dito à autora que a 3ª ré teria exercido o direito de preferência mas que o contrato definitivo e o pagamento do preço não teria tido ainda lugar. MM) A Nutribalance tem vindo a ocupar vários pisos do prédio, tendo nos últimos dias solicitado à Autora autorização para visitar os 2º e 4º pisos que esta ocupa. NN) A autora nunca manifestou perante a 1ª ré qualquer interesse em adquirir o prédio. OO) Nunca lhe tendo solicitado quaisquer elementos ou informações sobre o prédio; PP) Não tendo pedido autorização para visitar outros pisos do edifício por si ou através de qualquer avaliador. QQ) O Edifício Classique compunha um conjunto de bens imóveis que a 1.ª Ré Silcoge decidiu alienar. RR) Tendo negociado a sua alienação, em bloco, à aqui 2.ª Ré, a Sociedade Summercity, S.A.; SS) Muito embora o preço do negócio tenha sido acordado na globalidade, houve a necessidade de atribuir um preço unitário a cada um dos bens imóveis a alienar; TT) Sendo que ao Edifício Classique foi atribuído pelas Rés Silcoge e Summercity o preço de € 6.250.000,00. UU) Assim que a Autora teve conhecimento da comunicação datada de 5 de Julho remetida pela 1ª Ré para exercício do direito de preferência iniciou diligências no sentido de reunir investidores e obter financiamento que lhe permitisse pagar o preço de venda comunicado; VV) Por e-mails datados de 7 de Julho de 2017 a Autora contactou a Fund Box -Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário S.A., dando conhecimento do negócio em que poderia ser exercida a preferência. XX) O negócio foi considerado interessante e XX) foram solicitados elementos adicionais, que nessa mesma data foram remetidos à FundBox. ZZ) Ainda nesse mesmo dia, a FundBox, na pessoa do Administrador, Prof. Dr. RA…, comunicou que já havia reunido com o Dr. AP…, Administrador do Banco Invest, S.A., a tentar financiar a aquisição pretendida pela Autora. AAA) A Autora contactou ainda outro investidor, a Real Vida Seguros, S.A., que igualmente se mostrou interessada em apoiar a Autora na obtenção do financiamento necessário e se propôs a analisar o mesmo BBB) Em consequência, a 1ª Ré sofreu, e irá sofrer por tempo indeterminado, prejuízos financeiros relacionados com o referido impedimento causado pela Autora e que se traduzem: - Nos juros vencidos e vincendos dos encargos bancários da 1ª Ré que ficaram por liquidar, relativos à abertura de crédito com hipoteca e consignação de rendimentos datada de 15/01/2007 e actualizada em 27/03/2012 e 12/03/2015 a favor do Eurohypo (hoje Commerzabank Aktiengesellschaft) – cfr. registo predial do imóvel; e - Nos juros vencidos e vincendos do valor de capital remanescente da satisfação do encargo bancário (€ 650.000 x 8%/ano); CCC) A presente acção acompanhada do seu imediato registo, em oneração do imóvel da 1ª Ré e no momento em que se concretizava a respectiva venda impediu, e impedirá por tempo indeterminado, a 1ª Ré de transmitir o imóvel livre de ónus e encargos. DDD) Para obter assessoria financeira e legal com a montagem da operação inerente à aquisição do Edifício Classique, a 3.ª Ré gastou quantia de, pelo menos, 18.000 euros. EEE) Entre Julho e Agosto de 2017, o sócio gerente da 3.ª Ré, NG…, dedicou parte do seu tempo com o planeamento e preparação da operação de aquisição do Edifício Classique. * A DECISÃO RECORRIDA CONSIDEROU COMO NÃO PROVADA A SEGUINTE FACTUALIDADE: - A autora não conseguiu angariar o montante referido em EE) pelo facto de estar estabelecido o prazo de 31-07-2017 para celebração da escritura de compra e venda. - O contacto telefónico ocasional informal com um quadro superior da 1ª Ré era habitual na relação de arrendatária e senhoria. - A autora só no dia 02-08-2017 soube que a 3ª Ré teria exercido o direito de preferência. - Nesse contacto não ficou claro para a Autora se a adquirente do prédio em causa seria a aqui 2ª Ré, SUMMERCITY, S.A., tal como foi comunicado na carta de 5 de Julho ou a 3ª Ré; - Não é indiferente para a Autora ter por senhorio quem se dedica à gestão de activos imobiliários, ou quem, como é o caso da 3ª Ré, pretende adquirir o imóvel para a expansão do seu próprio negócio e não pretende ter inquilinos. - A Autora tem interesse directo e inequívoco nesta transacção, como potencial compradora das fracções que hoje ocupa, como arrendatária, e do restante edifício, enquanto negócio puramente imobiliário; - A autora apenas equacionou tal negócio depois de tomar conhecimento de que o novo proprietário iria a ser a NBALANCE, ora 3.ª Ré; - O exercício do direito de preferência pela 3ª ré foi uma surpresa, e mais propriamente, um choque para a Ré Summercity e para o Fundo Explorer que a controla, uma vez que o Edifício Classique era um dos imóveis que compunham o lote que acordou comprar à Ré Silcoge com maior potencial de valorização e, por conseguinte, um daqueles que mais contribuíram para o preço global que aceitou pagar pelo negócio que celebrou com a Ré Silcoge. - Por via do pedido formulado nestes autos a autora pretende tão só “destruir” o direito adquirido pela aqui 3ª Ré de comprar o Edifício Classique. - Revertendo o projectado negócio à “estaca zero”, o que interessará também à 2.ª Ré e ao Fundo Explorer. - O referido em XX) tinha toda a informação considerada relevante para a ponderação de investimento no negócio, designadamente, áreas das fracções de que a Autora é arrendatária, prazo de vigência do contrato de arrendamento, valores das rendas pagas, encargos, etc.; - Foi ainda contactado o Bankinter, embora o Prof. Dr. RA… tenha sido da opinião que, face ao prazo de 8 dias para pagamento do preço, não deveria ser possível conseguir aprovação da operação. - A entidade referida em AAA) reconheceu que o espaço temporal para a decisão era muito reduzido; - A Autora, apesar de membro do Conselho Fiscal da Explorer Investments, entidade gestora do Explorer Real Estate I, nunca comentou, relatou, informou ou referiu àquela entidade, ou a qualquer entidade relacionada com mesma, qualquer facto relativo ao litígio em questão; - E só depois da presente acção estar instaurada é que a Autora, informalmente por uma questão de transparência, informou a Explorer Investments que havia intentado uma acção contra a 2.ª Ré. - A 1ª Ré não conhece nenhum interessado em adquirir o imóvel em causa com o ónus que lhe foi imposto pela autora; - Logo que teve conhecimento da presente acção, a entidade financiadora com quem a 3.ª Ré tinha acordado o financiamento de parte do preço recusou-se a concretizar a operação. - Para os efeitos referidos em EEE) a 3ª ré despendeu a exacta quantia de 18.450,00 Euros; - Com a negociação do financiamento bancário, a 3.ª Ré suportou, ainda, a quantia de 4.729,24 euros em custos bancários; - Que o sócio gerente da 3.ª Ré, NG… gastou pelo menos 100 horas nas actividades referidas em EEE) em prejuízo da atividade que normalmente presta para a 3.ª Ré, que representou um dano para a empresa de cerca de 3.500,00 Euros; - A 3.ª Ré, uma vez concretizada a aquisição do Edifício Classique, pretendia proceder à sua exploração económica, quer através da manutenção e incremento dos arrendamentos, quer eventualmente pela sua alienação a terceiro. * 4. Enquadramento jurídico: * A) Da impugnação da matéria de facto: Alega a autora/apelante que deve ser alterada a redação das alíneas R), EE) dos factos provados, que devem ser aditados novos factos aos factos provados e que os factos incluídos nas alíneas BBB) e DDD) dos factos provados deverão ser considerados não provados. Sobre a temática da impugnação da matéria de facto, dispõe o artigo 640º, nº 1, do Código de Processo Civil que: “Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
28. a)Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
29. b)Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
30. c)A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”. No que toca à especificação dos meios probatórios, “quando os meios probatórios invocados tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes” (artigo 640º, nº 2, al.
31. a)do Código de Processo Civil). Quanto ao cumprimento deste ónus impugnatório, o mesmo deve, tendencialmente, fazer-se nos seguintes moldes: “(…) enquanto a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória” (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-02-2015, Processo 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES). Assim, aos concretos pontos de facto, concretos meios probatórios e à decisão deve o recorrente aludir na motivação do recurso (de forma mais desenvolvida), sintetizando-os nas conclusões. As exigências legais referidas têm uma dupla função: Delimitar o âmbito do recurso e tornar efectivo o exercício do contraditório pela parte contrária (pois só na medida em que se sabe especificamente o que se impugna, e qual a lógica de raciocínio expendido na valoração/conjugação deste ou daquele meio de prova, é que se habilita a contraparte a poder contrariá-lo). O recorrente deverá apresentar «um discurso argumentativo onde, em primeiro lugar, alinhe as provas, identificando-as, ou seja, localizando-as no processo e tratando-se de depoimentos a respectiva passagem e, em segundo lugar, produza uma análise crítica relativa a essas provas, mostrando minimamente por que razão se “impunha” a formação de uma convicção no sentido pretendido» (Ac. do Tribunal da Relação do Porto de 17-03-2014, Processo nº 3785/11.5TBVFR.P1, relator ALBERTO RUÇO). Os aspectos de ordem formal devem ser modelados em função dos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade (cfr. Ac. do STJ de 28-04-2014, P.º nº 1006/12.2TBPRD.P1.S1, relator ABRANTES GERALDES). Não cumprindo o recorrente os ónus do artigo 640º, n.º 1 do C.P.C., dever-se-á rejeitar o seu recurso sobre a matéria de facto, uma vez que a lei não admite aqui despacho de aperfeiçoamento, ao contrário do que sucede quanto ao recurso em matéria de direito, face ao disposto no art. 639º, nº 3 do C.P.C. (cfr. Ac. do Tribunal da Relação de Guimarães de 19-06-2014, P.º n.º 1458/10.5TBEPS.G1, relator MANUEL BARGADO). A cominação da rejeição do recurso, prevista para a falta das especificações quanto à matéria das alíneas a), b), e
32. c)do n.º 1, ao contrário do que acontece quanto à matéria do n.º 2 do art. 640.º do CPC (a propósito da «exatidão das passagens da gravação em que se funda o seu recurso»), não funciona automaticamente, devendo o Tribunal convidar o recorrente a suprir a falta de especificação daqueles elementos ou a sua deficiente indicação (cfr. Ac. do STJ de 26-05-2015, P.º n.º 1426/08.7CSNT.L1.S1, relator HÉLDER ROQUE). Dever-se-á usar de maior rigor na apreciação da observância do ónus previsto no n.º 1 do art. 640.º (de delimitação do objecto do recurso e de fundamentação concludente do mesmo), face ao ónus do n.º 2 (destinado a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado pela Relação aos meios de prova gravados relevantes, que tem oscilado em exigência ao longo do tempo, indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização exacta das passagens da gravação relevantes) (neste sentido, Ac. do STJ de 29-10-2015, P.º n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1, relator LOPES DO REGO). O ónus atinente à indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados deve ser interpretado em termos funcionalmente adequados e em conformidade com o princípio da proporcionalidade, pelo que a falta de indicção, com exactidão, só será idónea a fundamentar a rejeição liminar se dificultar, de forma substancial e relevante, o exercício do contraditório, ou o exame pelo tribunal, sob pena de ser uma solução excessivamente formal, rigorosa e sem justificação razoável (cfr. Acs. do STJ, de 26-05-2015, P.º nº 1426/08.7CSNT.L1.S1, relator HÉLDER ROQUE, de 22-09-2015, P-º nº 29/12.6TBFAF.G1.S1, relator PINTO DE ALMEIDA, de 29-10-2015, P.º n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1, relator LOPES DO REGO e de 19-01-2016, P.º nº 3316/10.4TBLRA-C1-S1, relator SEBASTIÃO PÓVOAS). A apresentação de transcrições globais dos depoimentos das testemunhas não satisfaz a exigência determinada pela al.
33. a)do n.º 2 do art. 640.º do CPC (neste sentido, Ac. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 405/09.1TMCBR.C1.S1, relatora MARIA DOS PRAZERES BELEZA), o mesmo sucedendo com o recorrente que procede a uma referência genérica aos depoimentos das testemunhas considerados relevantes pelo tribunal para a prova de quesitos, sem única alusão às passagens dos depoimentos de onde é depreendida a insuficiência dos mesmos para formar a convicção do juiz (cfr. Ac. do STJ de 28-05-2015, P.º n.º 460/11.4TVLSB.L1.S1, relator GRANJA DA FONSECA). Nas conclusões do recurso devem ser identificados com precisão os pontos de facto que são objecto de impugnação, bastando quanto aos demais requisitos desde que constem de forma explícita da motivação (neste sentido, Acs. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES, de 01-10-2015, P.º nº 824/11.3TTLRS.L1.S1, relatora ANA LUÍSA GERALDES, de 11-02-2016, P.º nº 157/12-8TVGMR.G1.S1, relator MÁRIO BELO MORGADO). Note-se, todavia, que atenta a função do tribunal de recurso, este só deverá alterar a decisão sobre a matéria de facto se concluir que as provas produzidas apontam em sentido diverso ao apurado pelo tribunal recorrido. Ou seja: “I. Mantendo-se em vigor, em sede de Recurso, os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pelo Tribunal da Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto só deve ser efectuado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados. II: Assim, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação, quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada, conclua, com a necessária segurança, no sentido de que os depoimentos prestados em audiência final, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira Instância” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 14-06-2017, Processo 6095/15T8BRG.G1, relator PEDRO DAMIÃO E CUNHA). A insuficiência da fundamentação probatória do recorrente não releva como requisito formal do ónus de impugnação, mas, quando muito, como parâmetro da reapreciação da decisão de facto, na valoração das provas, exigindo maior ou menor grau de fundamentação, por parte do tribunal de recurso, consoante a densidade ou consistência daquela fundamentação (neste sentido, Ac. do STJ de 19-02-2015, P.º nº 299/05.6TBMGD.P2.S1, relator TOMÉ GOMES). Contudo, “não há lugar à reapreciação da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação for insusceptível de, face às circunstância próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica para a solução da causa ou mérito do recurso, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 15-09-2015, Processo 6871/14.6T8CBR.C1, relator MOREIRA DO CARMO), sob pena de se praticar um acto inútil proibido por lei (cfr. artigo 130.º do CPC). Estas as linhas gerais em que se baliza a reapreciação da matéria de facto na Relação. * 1) Questão prévia – Do não conhecimento do objecto do recurso atinente à impugnação da matéria de facto quanto ao invocado sobre a al. R) dos factos provados, por incumprimento, pela apelante, do disposto no artigo 640.º do CPC: Nas suas contra-alegações, a ré NBALANCE invocou o seguinte: “No caso em análise, a Apelante não indica os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo de gravação nele realizada, que impunham decisão diversa da recorrida sobre aquele ponto da matéria de facto impugnada, como exige o referido artigo 640 n.º 1 alínea
34. b)do CPC. Limita-se a dizer, de forma genérica, que tal resulta da confissão obtida em sede de declarações de parte do legal representante da 1.ª Ré. Ora, as declarações de parte do representante legal da 1.ª foram gravadas, tendo ficado registadas no “H@bilus Média Studio”, do dia 11.02.2019, com início às 15:03:01 horas e fim às 15:19:04 horas. Como dispõe o n.º 2 alínea
35. a)do referido artigo 640º, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação da prova tenham sido gravados – como é o caso das declarações de parte do legal representante da 1ª Ré – incumbe ao Recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso, na respectiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes. O que no caso concreto, a Apelante, duplamente não fez! Isto é, nem indicou as passagens da gravação (como estava obrigada, se queria ver o ponto apreciado), nem procedeu à transcrição das referidas declarações (…). A Recorrente não satisfaz assim o ónus impugnatório quando omite qualquer referência às passagens da gravação em que fundamenta a posição discordante ao facto dado como provado e que impunha decisão diversa. A falta de tal especificação determina, por si só, a rejeição do recurso nesta parte”. Vejamos: Como se viu, o artigo 640.º do CPC prescreve que, quando se impugne matéria de facto devem ser verificados os 3 requisitos enunciados nas várias alíneas do seu n.º 1: - O recorrente deve indicar os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados – o que a recorrente fez, indicando a mencionada alínea R) dos factos provados; - O recorrente deve consignar a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre a impugnação de facto – o que a recorrente também fez, indicando a redação alternativa que propõe para a dita alínea R);e - O recorrente deve indicar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (cfr. al.
36. b)do n.º 1 do art. 640.º do CPC). É relativamente a este último requisito que a mencionada ré contesta verificar-se na alegação da recorrente. Neste ponto, recordem-se as pertinentes considerações expendidas, a respeito do sentido interpretativo do mencionado requisito, no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29-10-2015, relatado pelo Cons. LOPES DO REGO). Aí se considerou, em particular, o seguinte: “O actual CPC não trouxe consigo alteração relevante no ónus de delimitação e fundamentação do recurso em sede de matéria de facto, já que o nº 1 do artigo 640º: – manteve, sob pena de rejeição do recurso quanto à matéria de facto, o ónus de indicação obrigatória dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (al.
37. a)e de especificação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos de facto impugnados diversa da recorrida (al. b), exigindo ainda ao recorrente que especifique expressamente a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (al. c); - e à mesma rejeição imediata conduz, no actual CPC, a falta de indicação exacta das passagens da gravação em que se funda o recurso, sem prejuízo de o recorrente poder apresentar a “transcrição dos excertos” relevantes. Percorrendo, deste modo, os regimes processuais que têm vigorado quanto a este tema, é possível distinguir um ónus primário ou fundamental de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação - que tem subsistido sem alterações relevantes; e um ónus secundário – tendente, não tanto a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida – que tem oscilado, no seu conteúdo prático, ao longo dos anos e das várias reformas – indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização das passagens da gravação relevantes. Ora, se é certo que – relativamente ao cumprimento de tais ónus, primário e secundário – não se permite a formulação de um sistemático convite ao aperfeiçoamento de eventuais deficiências, não poderá deixar de ser avaliada diferentemente a falha da parte consoante ocorra num ou noutro âmbito: como é óbvio, a ausência de objecto delimitado e de fundamentação minimamente concludente da impugnação deduzida deverá ditar, de forma inevitável e em termos proporcionais, a liminar rejeição do recurso quanto à matéria de facto. Pelo contrário, o incumprimento do referido ónus secundário, tendente apenas a facilitar a localização dos depoimentos relevantes no suporte técnico que contem a gravação da audiência, deverá ser avaliado com muito maior cautela: é que, por um lado, o conceito usado pela lei de processo (exacta indicação das passagens da gravação) é, até certo ponto, equívoco, pressupondo a necessidade de distinguir entre a (insuficiente) mera indicação e a indicação exacta das passagens relevantes dos depoimentos gravados; por outro lado, por força do princípio da proporcionalidade, não parece justificável a imediata e liminar rejeição do recurso quando – apesar de a indicação do recorrente não ser, porventura, totalmente exacta e precisa - não exista dificuldade relevante na localização pelo Tribunal dos excertos da gravação em que a parte se haja fundado (como ocorrerá normalmente nos casos, como o dos autos, em que tal indicação do recorrente das passagens da gravação, é complementada com uma extensa transcrição, em escrito dactilografado, dos depoimentos relevantes para o julgamento do objecto do recurso). Saliente-se que, na interpretação da norma que consagra este ónus de indicação exacta a cargo do recorrente que impugna prova gravada, não pode deixar de se ter em consideração a filosofia subjacente ao actual CPC, acentuando a prevalência do mérito e da substância sobre os requisitos ou exigências puramente formais, carecidos de uma interpretação funcionalmente adequada e compaginável com as exigências resultantes do princípio da proporcionalidade e da adequação - evitando que deficiências ou irregularidades puramente adjectivas impeçam a composição do litígio ou acabem por distorcer o conteúdo da sentença de mérito, condicionado pelo funcionamento de desproporcionadas cominações ou preclusões processuais. Esta pretendida eliminação de factores de rigidez, formalismo exacerbado e prevalência da forma sobre o fundo – expressamente afirmada no preâmbulo da Proposta de Lei 113/XII - é aflorada, por exemplo, nas normas constantes dos arts. 146º, nº2, e 193º, impondo ao juiz o poder-dever de facultar o suprimento de vícios formais, devidos a culpa leve e cujo suprimento não perturbe o andamento do processo, bem como o de suprir oficiosamente o erro na mera qualificação jurídica do meio processual utilizado pela parte (praticado um acto em tempo e revestindo o mesmo os requisitos ou pressupostos essenciais, não deve obstar ao seu aproveitamento o simples facto de a parte o ter qualificado juridicamente de modo errado ou inadequado) ; veja-se ainda a possibilidade adicional e reforçada de suprimento prevista transitoriamente no art. 3º da Lei 41/2013. Por outro lado, esta ideia base, segundo a qual não deve adoptar-se uma interpretação rígida e desproporcionadamente exigente de ónus ou cominações de natureza essencialmente formal ou secundária – devendo adoptar-se interpretação conciliável com as exigências de um princípio fundamental de proporcionalidade e adequação – vem encontrando acolhimento claro na jurisprudência recente deste Supremo, nomeadamente a propósito do grau de exigência e intensidade do ónus do recorrente que presentemente nos ocupa (…)”. Ora, no caso em apreço, claramente se entende, da alegação da recorrente, em que é que a mesma baseia a impugnação – no teor do invocado depoimento de parte do legal representante da 2ª ré, PS…, e na afirmação produzida sobre o envio de carta a pretender exercer o direito de preferência, datada de 18-07-2017 – fazendo, aliás, menção à reprodução de tal facto, no âmbito da convicção do Tribunal sobre a matéria de facto. E, de facto, em tal excerto da sentença recorrida verifica-se que consta a seguinte afirmação, como reportada ao depoimento de : “A Nutribalance mandou uma carta dentro do prazo de 8 dias a exercer o direito de preferência. Datada 18.07.2017”. Verifica-se, em fase deste singelo excurso, que a apelante identificou claramente o ponto de facto que considera mal julgado, identificou o depoimento em que se baseou e que considerou mal valorado, no excerto que referenciou, bem como, o resultado probatório que entende que o Tribunal deveria ter alcançado, se o aludido meio de prova tivesse sido corretamente valorado. Neste contexto, muito embora não tenha indicado a precisa passagem em que se louvou, afigura-se que, atendendo às finalidades supra enunciadas a respeito dos requisitos consignados no artigo 640.º do CPC, se mostram adequadamente cumpridos os ónus de impugnação, podendo-se, sem dificuldade, alcançar o objeto, a concreta razão e o sentido preconizado pela recorrente com este segmento do recurso. A questão prévia suscitada em face da contra-alegação da ré NBALANCE não logra, pois, obter procedência. * 2) Se a redação da alínea R) dos Factos Provados deve ser alterada para a seguinte: “A 3.ª Ré, no dia 18.07.2017, exerceu o seu direito de preferência na aquisição do Edifício Classique”? Vejamos, pois, a isso nada obstando, as questões que, neste âmbito, foram suscitadas pela autora/apelante. Considera a apelante que, em face da “confissão obtida em sede de declarações de parte do legal representante da 1.ª Ré”, resultou que a carta remetida pela 3.ª ré a exercer a preferência data de 18-07-2017. Alegou a recorrente, neste sentido, que: “resulta da sentença ora impugnada que o Tribunal “a quo” registou, com base nas declarações e depoimento de parte da 1.ª Ré, que a “A Nutribalance mandou uma carta dentro do prazo de 8 dias a exercer o direito de preferência. Datada de 18.07.2017” – vd. capítulo da sentença dedicado à Convicção do Tribunal (fundamentação da resposta à matéria de facto da sentença). Se assim é e tendo em consideração que a 3.ª Ré, Nutribalance, recebeu a carta da 1.ª Ré para efeitos do exercício do direito de preferência no dia 06 de Julho de 2017 – cfr. alínea Q) dos Factos Provados com base nos documentos juntos à contestação da 3.ª Ré sob os n.ºs 3 e 4, designadamente do email de 06 de Julho de 2017 remetido pela 3.ª Ré à 1.ª Ré a solicitar informações na sequência da notificação para o exercício da preferência – então seria forçoso que o Tribunal “a quo” considerasse provado que “A 3.º Ré, no dia 18.07.2017, decidiu exercer o seu direito de preferência na aquisição do Edifício Classique.”, tirando depois as respectivas ilações jurídicas. Entende a Recorrente que as declarações de parte são suficientes para a prova deste facto em concreto, porque se trata de matéria confessória como determina o n.º 3 do art. 466.º do CPC. E, desenvolvendo a finalidade da sua alegação, menciona a recorrente o seguinte: “a contagem do prazo de 8 dias para exercer a preferência é feita de forma corrida e, nessa medida, tal prazo terminou no dia 14 de Julho de 2017. Logo, da prova produzida resulta que o direito de preferência por parte da 3.ª Ré foi exercido fora de prazo e, como consequência, caducou. Caducidade esta que é de conhecimento oficioso, conforme resulta do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12.11.2009: “A caducidade do prazo para exercer o direito de preferência é de conhecimento oficioso, não dependendo de alegação pelas partes, uma vez que estamos perante um direito real de aquisição, excluído da disponibilidade das partes.””. Ora, preliminarmente à questão de saber se a mencionada alínea R) dos factos provados deve ter a redação proposta pela apelante, importa apreciar, antes de mais, se o ponto em questão, visado incluir na matéria de facto provada, corresponde a matéria de facto com efectivo interesse ou pertinência para a decisão do presente recurso. É que, conforme resulta da conjugação do disposto no artigo 663.º, n.º 2, do CPC, com o previsto no artigo 608.º, n.º 2, do mesmo Código, no presente recurso, este Tribunal conhece de todas as questões suscitadas, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Caso contrário, o conhecimento das questões prejudicadas mais não seria do que a prática de um acto inútil, não permitido à face do disposto no artigo 130.º do CPC. Neste sentido, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 17-05-2017 (Processo nº 4111/13.4TBBRG, rel. FERNANDA ISABEL PEREIRA), quando conclui que: “o princípio da limitação dos actos, consagrado, no artigo 130.º do CPC, para os actos processuais em geral, proíbe, enquanto manifestação do princípio da economia processual, a prática de actos no processo – pelo juiz, pela secretaria e pelas partes – que não se revelem úteis para alcançar o seu termo”, e bem ainda que “nada impede que tal princípio seja igualmente observado no âmbito do conhecimento da impugnação da matéria de facto se a análise da situação concreta evidenciar, ponderadas as várias soluções plausíveis da questão de direito, que desse conhecimento não advirá qualquer elemento factual cuja relevância se projecte na decisão de mérito a proferir”. No mesmo sentido, considerou-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 30-04-2019 (Processo 30502/16.0T8LSB.L1-7, rel. JOSÉ CAPACETE) o seguinte: “O direito à impugnação da decisão sobre a matéria de facto não subsiste a se mas assume um caráter instrumental face à decisão de mérito do pleito. Deste modo, por força dos princípios da utilidade, economia e celeridade processuais, o tribunal ad quem não deve reapreciar a matéria de facto quando o(
38. s)facto(
39. s)concreto(
40. s)objeto da impugnação forem insuscetíveis de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação e às diversas soluções plausíveis de direito, assumirem relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma atividade processual que se sabe, de antemão, ser inconsequente”. No caso, como se viu, a recorrente visa a alteração da matéria de facto constante da alínea R), impugnando o julgamento realizado pelo Tribunal recorrido a este respeito, tendo em vista a consideração de que a ré NBALANCE manifestou pretender preferir no dia 18-07-2017. E, nessa medida, concluiria, aplicando o Direito a tal factualidade no sentido de que, quando pretendeu preferir, verificava-se a caducidade da declaração de preferência da 3.ª ré – NBALANCE. Sucede que compulsado o processo, analisados os articulados das partes, verifica-se que a autora não alegou tal factualidade nos autos e, dela, também não manifestou, antes da presente alegação de recurso, pretender aproveitar-se. Nesta ação, considerando a causa de pedir invocada, está em questão saber se a comunicação para preferir enviada à autora, nos termos do artigo 416.º do CC, observou os requisitos legais, apurando-se se houve ou não uma comunicação efetiva dos elementos legalmente exigidos à autora. Assim, a determinação da aludida data como data de exercício da preferência pela 3.ª ré não tem qualquer relevo para a configuração da causa de pedir e do pedido invocados pela autora, dado que, como se referiu em sede de despacho saneador, tal como configura a pretensão, a autora não visa exercer o mecanismo processual do artigo 1410.º do CC, não configurando a mesma como uma ação de preferência. No CPC em vigor – contrariamente ao que sucedia com a matéria de facto inserida na Base Instrutória do anterior CPC de 1961, que deveria conter, como previa a alínea
41. e)do n.º 1 do artigo 508º-A e do artigo 511º, a matéria de facto relevante para a decisão da causa segundo as várias situações plausíveis da questão de direito, e sobre a qual iriam incidir as diligências instrutórias -, na enunciação dos temas da prova não se prevê a quesitação de cada um dos enunciados de facto controvertidos, mas tão-somente se aponta genericamente a controvérsia entre as partes sobre as matérias principais, deixando para a decisão final a descrição dos factos que, relativamente a cada grande tema, tenham sido provados ou não provados. Ou seja: Não obstante a redacção dada ao artigo 410.º do novo CPC, nos termos do qual a instrução tem por objecto os temas da prova enunciados ou, quando não tenha havido lugar a essa enunciação, os factos necessitados de prova, é sobre os factos constantes dos articulados apresentados pelas partes que a produção de prova e respectivos meios incidirão, como se infere dos artigos 452.º, n.ºs 1 e 2, 454.º, 460.º, 466.º, n.º 1, 475.º, 490.º ou 495.º, n.º 1, do novo CPC, e não sobre os respectivos temas de prova enunciados. De facto, em primeira linha, a prova incide sobre os factos alegados pelas partes. Quanto aos demais factos – complementares ou concretizadores dos que integram a causa de pedir invocada - e que resultem da instrução da causa, como aquele ora em presença, tais factos só poderiam ser introduzidos no processo no decurso do julgamento em primeira instância, mediante requerimento da parte ou oficiosamente, sendo que, neste último caso, cabe ao juiz anunciar às partes que está a equacionar utilizar esse mecanismo de ampliação da matéria de facto. Efectivamente, no vigente CPC, distinguem-se os factos essenciais e os factos instrumentais. Os primeiros são os que se mostram decisivos para a procedência da acção – podendo ser essenciais primários (alegados nos articulados) ou essenciais derivados (resultando da instrução da causa e tendo a feição de factos complementares ou concretizadores dos antes alegados) e, quanto a estes, têm de ser observado prévio contraditório para o seu aproveitamento para o processo (cfr. artigo 5.º, n.º 2, al.
42. b)do CPC). Os segundos não têm tal virtualidade (cfr. artigo 5.º, n.º 2, al.
43. a)do CPC). Conforme se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 07-11-2017 (processo 1335/13.8TBCBR.C1, relator MANUEL CAPELO): “I- Os factos complementares ou concretizadores dos essenciais que compõem a causa de pedir nos termos do art. 5º do CPC, para poderem ser tomados em consideração pelo tribunal têm que ser considerados como provados na sentença e previamente a tal ser dado conhecimento às partes que irão ser acrescentados. II- Para que se possam dar como provados os factos complementares ou concretizadores é necessário que os factos essenciais de que eles sejam complemento ou concretização tenham ficado provados, não sendo de admitir que não sendo provados esses factos essenciais da causa de pedir, se julgue a acção procedente com base nos ditos complementares ou concretizadores mas que afinal substituam os da causa de pedir que não se tenham provado”. Em qualquer dessas circunstâncias, assiste à parte beneficiada pelo facto complementar e à contraparte a faculdade de requererem a produção de novos meios de prova para fazer a prova ou contraprova dos novos factos complementares (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa; Código de Processo Civil Anotado, I Vol., 2018, Almedina, pp. 28-29). É que: ”1.- Os factos complementares ou concretizadores são aqueles que especificam e densificam os elementos da previsão normativa em que se funda a pretensão do autor - a causa de pedir - ou do reconvinte ou a excepção deduzida pelo réu como fundamento da sua defesa, e, nessa qualidade, são decisivos para a viabilidade ou procedência da acção/reconvenção/defesa por excepção. 2.- Se não forem oportunamente alegados e se nem as partes nem o tribunal, ao longo da instrução da causa, os introduzirem nos autos, garantindo o contraditório, a decisão final de mérito será desfavorável àquele a quem tais factos (omitidos) beneficiavam. 3. Sem prejuízo de às partes caber a formação da matéria de facto, mediante a alegação, nos articulados, dos factos principais que integram a causa de pedir, a reforma do processo civil atribuiu ao Tribunal a assunção de uma posição muito mais activa, por forma a aproximar-se da verdade material e alcançar uma posição mais justa do processo. 4. Reconhecendo-se agora ao Juiz, para além da atendibilidade dos factos que não carecem de alegação e de prova a possibilidade de considerar, mesmo oficiosamente, os factos instrumentais, bem como os essenciais à procedência da pretensão formulada, que sejam complemento ou concretização de outros que a parte haja oportunamente alegado e de os utilizar quando resultem da instrução e da discussão da causa e desde que a parte interessada manifeste vontade de deles se aproveitar e à parte contrária tenha sido facultado o exercício do contraditório. 5. Os factos essenciais, a que se refere o art. 5º nCPC, têm necessariamente de ser complementares ou concretizantes de outros factos essenciais oportunamente alegados em fundamento do pedido ou da excepção. 6. Essa complementaridade ou concretização tem de ser aferida pela factualidade alegada na petição inicial, isto é, pela causa de pedir invocada pelo autor, ou pela factualidade que fundamenta a excepção invocada na contestação. 7. Só são atendíveis os factos essenciais não alegados nos articulados e os instrumentais, desde que tenham sido submetidos ao regime de contraditório e de prova durante a discussão da causa” (assim, o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 23-02-2016, Processo 2316/12.4TBPBL.C1, relator ANTÓNIO CARVALHO MARTINS). No caso, a apelante não desencadeou qualquer mecanismo de ampliação fáctica, nem o mesmo foi utilizado oficiosamente pelo tribunal de 1.ª instância, pelo que está precludida a ampliação da matéria de facto com tal fundamento, em sede de apelação, o que corresponderia ao conhecimento de uma questão nova, não se destinando os recursos a criar decisões novas, mas a reapreciar questões já decididas. Verifica-se que os pedidos formulados pelas partes, a causa de pedir onde os mesmos assentam, analisados de acordo com os articulados apresentados, apreciado o objeto da lide, aliás, de acordo com a configuração efectuada no despacho saneador prolatado – que não sofreu modificação no ulterior decurso da causa - e concatenados os factos selecionados em sede de Temas de Prova, a factualidade referente à data de envio da comunicação da 3.ª ré a preferir, não foi, senão em sede do presente recurso, suscitada e a mesma não tem pertinência para a apreciação das questões que, no mesmo, podem ser objecto de conhecimento. De facto, conforme se assinalou no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 08-11-2018 (Processo 212/16.5T8PTL.G1, rel. AFONSO CABRAL DE ANDRADE), “quando um recorrente vem colocar perante o Tribunal superior uma questão que não foi abordada nos articulados, não foi incluída nas questões a resolver, e não foi tratada na sentença recorrida, então estamos perante o que se costuma designar de questão nova. Por definição, a figura do recurso exige uma prévia decisão desfavorável, incidente sobre uma pretensão colocada pelo recorrente perante o Tribunal recorrido, pois só se recorre de uma decisão que analisou uma questão colocada pela parte e a decidiu em sentido contrário ao pretendido”. Assim, não tendo constituído o objecto da presente lide, a respectiva factualidade que pressuporia a apreciação de tal questão, teria que ter sido, tempestivamente, objeto de oportuna alegação, o que não sucedeu. Note-se que a ampliação da matéria de facto (artigo 662º, n.º 2, al. c), in fine, do Código de Processo Civil) tem por limite a factualidade tempestivamente alegada pelas partes, não constituindo um mecanismo sucedâneo do artigo 5º, n.º 2, al. b), do Código de Processo Civil). Mas será que é admissível a consideração da factualidade em questão em conformidade com o disposto no artigo 5.º, n.º 1, al.
44. a)do CPC? Por via deste normativo, o juiz deve considerar os factos instrumentais que resultem da discussão da causa. Conforme se assinalou no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 12-05-2016 (processo 272/13.0YXLSB.L1-2, relator EZAGÜY MARTINS): “Os factos instrumentais servem para a prova indiciária dos factos essenciais, porquanto através deles se poderá chegar, por via de presunção judicial, à demonstração dos factos essenciais correspondentes. Desempenham pois, em exclusivo, uma função probatória e não uma função de preenchimento e substanciação jurídico-material das pretensões e da defesa”. Ora, nenhuma destas funções se assinala perante a factualidade visada inserir na matéria de facto provada – como sugerido pela apelante – a respeito da al. R) dos factos provados. E, nesta medida, não tendo sido oportunamente alegados, nem oportunamente considerados pelo Tribunal a quo, sujeito a contraditoriedade e prova, nos termos legais, não pode, agora, nesta sede, ser introduzida na matéria assente a factualidade ora mencionada pela autora/apelante. Aliás, verifica-se que, tendo a ré NBALANCE alegado o que verteu no artigo 25.º da contestação que apresentou – afirmando que, no prazo que foi conferido para o efeito, ponderou e decidiu exercer o seu direito de preferência – a autora, perante uma tal alegação, não deduziu impugnação, o que levou a considerar provada tal matéria por acordo. Na verdade, como se vê nos autos, perante o acordo da autora, que, em sede de réplica não impugnou tal factualidade, tal facto veio a ser vertido como assente no saneamento dos autos (em sede de prolação de despacho saneador, foram enunciados, como provados por documento e adquiridos por acordo, nos termos do artigo 574.º, n.º 2, do CPC, todos os factos elencados nas alíneas A) a AA) desse despacho (cfr. fls. 196 a 199), onde se inclui a alínea P) e, bem assim, a mencionada alínea R). Assim, verificando-se assente tal matéria e não se englobando nos factos necessitados de prova – cfr. artigo 410.º do CPC – não teria a instrução do processo de produzir prova sobre tal factualidade. Neste contexto, a modificação ora pugnada pela autora relativamente à alínea R) – assim como a própria alegação do caráter “conclusivo” do ali em parte vertido - não poderá proceder, sendo que, como se viu, tal equivaleria à indevida alteração de matéria oportunamente considerada assente, atenta a não oportuna impugnação de tal matéria pela autora e, concomitantemente, determinaria a consideração também indevida de matéria de facto não oportunamente introduzida – e nos termos em que isso é legalmente admitido - nos autos. Nesta medida, conclui-se que não se mostra pertinente a reapreciação da matéria de facto objeto de impugnação, a respeito da mencionada alínea R) dos factos provados, pois que, mesmo que a mesma viesse a proceder integralmente de acordo com o invocado pela recorrente, isso seria insuscetível de conduzir a algum efeito jurídico útil para os presentes autos. Conforme se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 28-09-2017 (Processo 12/14.7T8PRG.G1, rel. ANTÓNIO BEÇA PEREIRA), “não há lugar à reapreciação do julgamento da matéria de facto quando o facto concreto objecto da impugnação não for susceptível de, face às circunstâncias próprias do caso em apreciação, ter relevância jurídica, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe, antemão, ser inconsequente e que, por isso, colide com os princípios da celeridade, da limitação dos actos e da economia processual”. O conhecimento do invocado pela recorrente a respeito da alteração da mencionada alínea R) dos factos provados mostra-se, pois, prejudicado, atenta a sua inconsequência. Assim, declara-se prejudicado o conhecimento da impugnação da decisão da matéria de facto, atinente ao invocado pela recorrente, a respeito da alínea R) dos factos provados. * 3) Se se mostra violado o princípio do inquisitório – artigo 411.º do CPC – por o Tribunal não ter determinado a junção aos autos da carta de exercício da preferência ou se foi violado o disposto no artigo 364.º do CC? Invoca também a apelante que: “E. Na hipótese de se considerar que as declarações de parte não são suficientes para a prova do dia 18 de Julho de 2017 como a data de exercício da preferência por parte da 3.ª Ré – e perante a relevância absoluta deste facto para a boa d