Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Acórdãos TRL Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa Processo: 1157/2002.L1-1 Relator: EURICO REIS Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO DEVER DE INFORMAR INDEMNIZAÇÃO CONTRATO-PROMESSA RESOLUÇÃO Nº do Documento: RL Data do Acordão: 06/23/2009 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: ALTERADA A DECISÃO Sumário: 1 - As mediadoras estão obrigadas a, além do mais, certificar-se, antes da celebração do contrato de mediação, por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos (art. 18º do DL 77/99, de 16 de Março) 2 – Não há lugar a qualquer outra indemnização pelo incumprimento no caso de pagamento de sinal em dobro, excepto se tiver havido cláusula em contrário (art. 442º, nº 4 do CC). Decisão Texto Integral: Acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de Lisboa: 1. É e A intentaram contra P, G e “R, LDA” os presentes autos de acção declarativa com processo comum e forma ordinária que foram tramitados pelo 2º Juízo Cível do Tribunal da comarca de Vila Franca de Xira e nos quais foi proferida a sentença que constitui fls 391 a 399, cujo decreto judiciário é o seguinte: “Pelo exposto, julgando parcialmente procedente a presente acção, considero verificada a resolução (

1. do)contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os AA e os RR, condenando estes mesmos RR a pagar aos AA a quantia de € 30.426,67 (Esc. 6.100.000$00), acrescida dos juros de mora vencidos e vincendos, contados a partir d a data da citação, à taxa legal, que actualmente se cifra em 4% ao ano, até integral e efectivo pagamento, absolvendo os RR do demais peticionado pelos AA e absolvendo a R R, Lda, totalmente do pedido. Custas da acção a cargo de AA e RR, na proporção do respectivo decaimento...” (sic – fls 399). Inconformados, os Autores deduziram recurso contra essa decisão pedindo a revogação parcial da sentença e, consequentemente, que se decrete a condenação solidária de todos os Réus no pagamento do valor em dobro do sinal prestado (€ 30.426,67), bem como das demais quantias peticionadas – 182.000$00 relativos a despesas efectuadas em virtude do contrato-promessa (valor entregue à Advogada para registos) e 2.000.000$00, a título de danos não patrimoniais (fls 442 a 443), formulando, para tanto, as 13 conclusões que se encontram a fls 440 a 442 (as alegações, incluindo as conclusões, constituem fls 430 a 443), nas quais, em síntese, invoca que “…(
2. a)Réplica violou gravemente os seus deveres de informação, honestidade, transparência, pactuando ilicitamente com os restantes réus, elaborando um contrato bem sabendo da sua actividade altamente censurável” e que “…(
3. a)douta sentença violou o Dec-Lei 77/99,pelo menos ao absolver a Réplica”. Nenhum dos Réus apresentou contra-alegações relativamente ao recurso apresentado pelos Autores, sendo certo que só a Ré sociedade havia apresentado contestação à petição inicial introduzida em Juízo por aqueles ora apelantes. 2. Considerando o teor das alegações dos ora recorrentes (as quais são aquelas que delimitam o objecto do recurso – n.º 3 do art.º 668º do CPC e artºs 671º a 673º, 677º, 678º e 684º, maxime nºs 3 e 4 deste último normativo, e 661º n.º 1, todos do mesmo Código), as questões a dirimir nesta instância de recurso são as seguintes: - pode ou não manter-se a decisão do Tribunal recorrido pela qual a Ré “R, LDA” foi absolvida totalmente do pedido? - qual é o valor do quantum indemnizatório que é devido aos Autores? E sendo esta a matéria que compete julgar, tal se fará de imediato, por nada obstar a esse conhecimento e por terem sido cumpridas as formalidades legalmente prescritas (artºs 700º a 720º do CPC), tendo sido dispensados os Vistos dos Ex.mos Desembargadores Adjuntos. 3. Os apelantes não põem em causa a decisão do Tribunal de 1ª instância pela qual foram enunciados os factos declarados provados e não provados no presente processo, pelo que, face ao estatuído no n.º 6 do art.º 713º do CPC, está este Tribunal dispensado de agora aqui transcrever essa parte da sentença recorrida, havendo apenas que para ele remeter (fls 392 a 395 – alíneas
4. a)a y), sob a epígrafe «2. Factos provados»). 4. Discussão jurídica da causa. 4.1. Pode ou não manter-se a decisão do Tribunal recorrido pela qual a Ré “R, LDA” foi absolvida totalmente do pedido? 4.1.1. Ao iniciar a apreciação do mérito do recurso intentado pelos Autores, é indispensável acentuar que, no Tribunal de 1ª instância, o Mmo Juiz a quo entendeu, apresentando para tanto a justificação exposta na sentença que aqui se sindica, que está suficientemente demonstrado no processo que foi por culpa exclusiva dos Réus P e G se tornou “impossível o integral cumprimento do contrato ou mais precisamente a obrigação a que, face ao mesmo, se encontravam vinculados” (fls 397). E mais acrescenta esse Mmo Juiz que “…(por) tal incumprimento definitivo, assiste aos AA o direito à resolução do contrato…” (fls 397), não deixando de realçar “…que a culpa é mais grave do que resultaria da sua mera presunção, a que alude, o artº 799º do CC, já que os RR, quando celebraram o contrato-promessa sabiam da existência da penhora sobre a fracção prometida vender, tendo agido com a intenção de se apropriarem do valor de Esc. 2.950.000$00, que lhes veio a ser entregue, a título de sinal, pelos AA… Assim sendo, por tal incumprimento definitivo, além do direito potestativo à resolução do contrato, assiste aos AA o direito à restituição do sinal em dobro, nos termos do disposto no artº 442º, nº 2 do CC ” (fls 397 e 398) Nas suas alegações de recurso e nas conclusões das mesmas, os Autores manifestam a sua concordância com essa conclusão jurídica, discordando apenas da absolvição da sociedade mediadora Ré. Por sua vez, ao não deduzirem qualquer recurso contra a sentença proferida em 1ª instância, os três Réus acabam por conformar-se com esse julgamento – sendo forçoso recordar que a Ré sociedade podia ter recorrido subordinadamente da decisão criticada pelos aqui apelantes, o que esta não fez. De tudo isto resulta que, nessa parte, se verifica uma verdadeira situação de caso julgado material (artºs 671º e 673º do CPC) a que esta Relação está vinculada independentemente do que possa deliberar quanto à matéria que foi submetida à sua apreciação por via da presente apelação. O que aqui se clarifica para que dúvidas não se suscitem. 4.1.2. Definido que está, de modo irreversível, que os Autores dispõem de um efectivo direito a ver resolvido o contrato-promessa que, com a intermediação da Ré “R LDA”, firmaram com os Réus P e G, e também a perceber, por via dessa resolução, o montante correspondente ao dobro do sinal que entregaram a estes últimos (Esc. 2.950.000$00 + 100.000$00 x 2 = 6.100.000$00 = € 30.426,67), acrescido dos respectivos juros de mora, vencidos e vincendos, desde a citação do último dos Réus e até integral pagamento dessa quantia, à taxa legal supletivamente fixada para os casos em que o credor não é uma empresa comercial, resta apurar se também aquela sociedade mediadora tem (ou não) que ser condenada no pagamento da indemnização devida em consequência da verificação do incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos. Lida a sentença posta em crise pelos apelantes, facilmente se constata que nela não foram tidos em conta os normativos que compõem o DL n.º 77/99, de 16 de Março, diploma que, à data dos factos, regulava a actividade económica desenvolvida por aquela Ré. O que justifica a crítica exposta nas alegações de recurso, tanto mais que, para além do disposto nesse diploma, no art.º 486º do Código Civil se determina que “(
5. as)simples omissões dão lugar à obrigação de reparar os danos quando, independentemente dos outros requisitos legais, havia, por força da lei ou do negócio jurídico, o dever de praticar o acto omitido” (aqui, avisar os Autores da existência do registo da penhora respeitante ao crédito exequendo de que o «BIC, SA» era o titular). À luz de juízos de normalidade e de experiência comum – mais, até de uma indispensável boa fé negocial (artºs 334º e 227º n.º 1 do Código Civil) -, um declaratário normal (ou diligente pai/mãe de família – artºs 236º e 487º n.º 2 do Código Civil) colocado na posição deste declaratário real (a directora de vendas da Ré que intermediou o negócio e também a Dra M que, nos termos da resposta ao n.º 7 da base instrutória, «tratava de documentação, registos e marcação de escrituras para a 2ª Ré» e, como comprovado através da resposta ao n.º 8º dessa peça processual, foi quem «elaborou o contrato promessa de compra e venda referido em I)» ou seja, o firmado entre os Autores e os Réus pessoas singulares), teria forçosa e obrigatoriamente que ter conhecimento da real situação do imóvel prometido vender – era exigível que o soubesse e que tivesse transmitido essa informação aos Autores. E, nos seus julgamentos, os Juízes podem servir-se destas presunções (artºs 349º e 351º do Código Civil). 4.1.3. Mas, sem margem para dúvidas, o texto do art.º 18º do já citado DL n.º 77/99, de 16 de Março, impõe a condenação da Ré por incumprimento de obrigações que lhe são impostas através desse normativo, no qual se pode ler o seguinte (sublinhados que não constam do original): “1 - As empresas são obrigadas a:
6. a)Certificar-se, antes da celebração do contrato de mediação, da capacidade e legitimidade para contratar das pessoas intervenientes nos negócios que irão promover;
7. b)Certificar-se ainda, antes da celebração do mesmo contrato, por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos;
8. c)Obter informação junto de quem as contratou e fornecê-la aos interessados de forma clara, objectiva e adequada, nomeadamente sobre as características, composição, preço e condições de pagamento do bem em causa;
9. d)Propor com exactidão e clareza os negócios de que forem encarregadas, procedendo de modo a não induzir em erro os interessados;
10. e)Comunicar imediatamente aos interessados qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio visado;
11. f)Entregar de imediato aos interessados quaisquer quantias que, na qualidade de mediador, lhes sejam confiadas. 2 - Está expressamente vedado às empresas:
12. a)Receber remuneração de ambos os interessados no mesmo negócio, sendo que aquela só lhe será devida por quem em primeiro lugar a contratou, excepto se houver acordo expresso em contrário;
13. b)Intervir como parte interessada em negócio cujo objecto coincida com o objecto material do contrato de mediação do qual seja parte, nomeadamente comprar ou constituir outros direitos reais, arrendar e tomar de trespasse, para si ou sociedade de que sejam sócias, bem como para os seus sócios, administradores ou gerentes e seus cônjuges e descendentes e ascendentes do 1.º grau;
14. c)Celebrar contratos de mediação imobiliária quando as circunstâncias do caso lhes permitirem razoavelmente duvidar da licitude do negócio que irão promover;
15. d)Utilizar em proveito próprio as quantias referidas na alínea
16. f)do número anterior.”. A linearidade do comando legal dispensa comentários, sendo ainda certo que, também face ao estatuído no n.º 2 do art.º 485º do Código Civil, essa condenação da Ré “R, LDA” se torna incontornável. Finalmente, dado o disposto no n.º 1 do art.º 497º do mesmo Código, a responsabilidade desta sociedade era sempre que ser solidária com a dos demais demandados. 4.1.4. Deste modo e com estes fundamentos, sem prejuízo do que adiante se referirá quanto à segunda questão jurídica a dirimir, julgam-se, no essencial, procedentes as conclusões da apelação deduzida pelos Autores e, revogando-se, parcialmente a sentença recorrida, decreta-se que vai a Ré “R LDA” condenada solidariamente com os demais Réus no pagamento aos ora apelantes da indemnização correspondente aos danos por estes sofridos como consequência directa e necessária do incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos, por esse facto declarado resolvido no Tribunal de 1ª instância (art.º 563º do Código Civil). O que, sem necessidade de apresentação de qualquer outra argumentação lógica justificativa, aqui se declara e decreta. 4.2. Qual é o valor do quantum indemnizatório que é devido aos Autores? 4.2.1. Como foi já clarificado nos pontos 4.1.1. e 4.1.2. supra, formou-se já uma situação de caso julgado quanto ao direito dos Autores a perceber, por força do incumprimento definitivo do acordo que firmaram com os Réus P e G, o montante correspondente ao dobro do sinal que entregaram a estes últimos, acrescido dos respectivos juros de mora, vencidos e vincendos, desde a citação do último dos Réus e até integral pagamento dessa quantia, à taxa legal supletivamente fixada para os casos em que o credor não é uma empresa comercial (artºs 559º, 804º, 805º nºs 2
17. b)e 3, todos do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de Abril). E, na sequência da condenação decretada no antecedente ponto 4.1.4., também a Ré mediadora está solidariamente vinculada a esse pagamento. 4.2.2. Mas, pelas razões já expostas na sentença recorrida, que nessa parte se sufragam, no que se reporta “à indemnização pelos demais danos patrimoniais e não patrimoniais peticionada pelos AA, deverá a acção ser julgada improcedente, porquanto o art.º 442º, nº 4 do CC opõe-se a tal possibilidade ao estabelecer que não há lugar a qualquer outra indemnização pelo incumprimento no caso de pagamento de sinal em dobro, excepto se tiver havido cláusula em contrário” (fls 398). E essa cláusula não foi, tal como resulta inequivocamente dos autos, negociada e, consequentemente, não foi inserida no contrato que as partes em litígio - ou melhor, os Autores e Réus pessoas singulares – celebraram em 13 de Novembro de 1999. 4.2.3. Deste modo e com estes fundamentos, julgam-se, quanto à questão jurídica que agora se discute, improcedentes as conclusões da apelação deduzida pelos Autores e, em conformidade, não se condena qualquer dos Réus a pagar aos apelantes qualquer outra quantia para além da fixada no ponto 4.1. supra, com a clarificação feita no antecedente ponto 4.2.1.. O que, sem necessidade de apresentação de qualquer outra argumentação lógica justificativa, aqui se declara e decreta.* 5. Pelo exposto e em conclusão, no presente processado de apelação a correr termos pela 1ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa, pelas razões expostas no ponto 4 supra, delibera-se revogar parcialmente a sentença recorrida, decretando-se em sua substituição, tão só e mantendo o demais decidido em 1ª instância, que a Ré “R, LDA” vai também condenada, de forma solidária com os demais Réus, no pagamento aos Autores da quantia de € 30.426,67 (Esc. 6.100.000$00), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos, desde a data da citação até integral pagamento daquele montante, à taxa legal supletivamente fixada para os casos em que o credor não é uma empresa comercial. Custas pelos Autores e pela Ré “R LDA”, na proporção do respectivo decaimento Lisboa, 2009/06/23 (Eurico José Marques dos Reis) (Ana Maria Fernandes Grácio) (Paulo Jorge Rijo Ferreira)