Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 1541/17.6T8PVZ.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: PEDRO DAMIÃO E CUNHA Descritores: RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL REQUISITOS DIREITO DE INDEMNIZAÇÃO BENFEITORIAS Nº do Documento: RP202101111541/17.6T8PVZ.P1 Data do Acordão: 01/11/2021 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Indicações Eventuais: 5ª SECÇÃO Área Temática: . Sumário: I - Só existirá responsabilidade pré-contratual, fundada na frustração do contrato por ruptura negocial (art. 227º do CC), quando, verificando-se aquela ruptura negocial, esta seja injustificada, face à ponderação dos interesses em jogo, na fase contratual em questão e se verifiquem, ainda, os demais pressupostos gerais da responsabilidade civil (facto voluntário, ilícito, culposo, nexo de causalidade e danos - arts. 483º e ss.; cfr. também arts. 798º e ss. e 562º e ss. todos do CC). II - Para que se possa afirmar a existência de uma situação de responsabilidade pré-contratual considera-se que deve ser exigida a verificação cumulativa dos seguintes requisitos: 1º Que existam efectivas negociações; 2º Que a parte contrária àquela que decide a ruptura das negociações tenha já, no momento da ruptura, uma base de confiança razoável na conclusão das negociações; e 3º Que a ruptura das negociações seja ilegítima. III - Para exercer o direito de indemnização, fundado quer nas benfeitorias necessárias, quer nas benfeitorias úteis, incumbe ao possuidor/comodatário alegar e provar não apenas que efectuou as benfeitorias, mas também que as da 1ª categoria tiveram por fim evitar a perda destruição ou deterioração do prédio e que as da 2ª o valorizaram; além disso, que do levantamento das benfeitorias úteis resultaria detrimento do prédio. Reclamações: Decisão Texto Integral: APELAÇÃO Nº 1541/17.6T8PVZ.P1* Comarca da Póvoa de Varzim- Juízo local cível – Juiz 6* Acordam os Juízes do Tribunal da Relação do Porto I. RELATÓRIO. Recorrentes: - B… e mulher C…; - D….* B… e mulher C… instauraram a presente acção declarativa de condenação contra D…, onde concluem pedindo a condenação desta a pagar-lhes; - O montante de € 62.677,06 referente ao valor das benfeitorias incorporadas no imóvel, com o qual se locupletou à custa dos Autores; - O montante de € 15.000,00 referente à indemnização decorrente de responsabilidade pré-contratual pelo rompimento das negociações e não celebração do contrato de compra e venda, bem como compensação pelos prejuízos incorridos pelos Autores; - juros de mora vincendos desde a citação até efectivo e integral pagamento.* Alegam, para tanto e em síntese, que, em Maio de 2015, iniciaram negociações com a Ré com vista à aquisição de um imóvel destinado à habitação, sito em …, Póvoa de Varzim, a esta pertencente. Tendo alcançado um acordo quanto ao preço do imóvel, a Ré permitiu que os Autores dispusessem do mesmo para levarem a cabo as obras necessárias à conclusão da dita habitação, que se encontrava inacabada. Acordaram que os Autores concluiriam a construção da moradia a expensas próprias e que a escritura de compra e venda realizar-se-ia no prazo de 15 dias, após a emissão pela Câmara Municipal da licença de utilização. A partir de Maio de 2015, realizaram um conjunto de obras de beneficiação do imóvel, colocando todos os elementos em falta, de modo a tornar a casa habitável e obter a licença de utilização que permitisse a finalização do processo de compra da moradia, tendo passado a habitá-lo, com autorização da Ré, a partir de Agosto de 2015. Simultaneamente, avançaram com o processo junto de entidade bancária para obtenção de crédito para aquisição do imóvel, o que lograram conseguir, ficando em condições de realizar a escritura do imóvel, logo que a licença de utilização fosse emitida, o que veio a acontecer em Janeiro de 2016. Sucede que, tendo interpelado a Ré para a celebração do negócio, constataram que esta tinha mudado de ideias, passando a exigir-lhes um montante adicional de € 20.000,00 para a celebração da escritura pública de compra e venda, condição que os Autores recusaram. Frustrado, por esse motivo, o negócio de compra e venda do imóvel, a Ré passou a exigir a sua entrega. Tal entrega veio a ocorrer no mês de Julho de 2016, tendo os Autores deixado na dita habitação tudo o que haviam construído e instalado, com excepção de materiais e equipamentos que eram amovíveis, os quais foram por eles retirados. Os trabalhos realizados e equipamentos que permaneceram na habitação – que estão exaustivamente descritos na petição inicial - constituem benfeitorias necessárias e úteis, que lhes conferem o direito a serem indemnizados do valor com elas despendido, e que perfaz o montante global de € 62.677,06, que corresponde ao valor pelo qual a Ré se a favor locupletou à custa dos Autores. Além do mais, a recusa, totalmente injustificada, da Ré em celebrar a escritura pública confere aos Autores do directo a serem indemnizados pelos danos sofridos, com fundamento na responsabilidade pré-contratual desta última, sendo que contabilizam os danos causados pela ruptura ilegítima das negociações em €15.000,00.* A Ré apresentou contestação, onde impugna, de uma forma motivada, a factualidade constante da petição inicial. Afirma que foram os Autores que, sucessivamente, adiaram a realização da escritura pública de compra e venda, apesar de estarem já reunidas todas as condições legais para a sua celebração. Veio, mais tarde, a tomar conhecimento que tais adiamentos se deveram ao facto de os Autores – ao contrário do que lhe haviam garantido – não terem logrado cumprir todas as condições que o seu Banco lhes impôs para concessão do empréstimo de que necessitavam para pagar o preço da casa. Ainda assim, na medida do que os Autores haviam acordado com o seu banco, aceitou agendar uma derradeira data para a realização da escritura pública, com a advertência de que se a mesma não fosse realizada nesse dia, o negócio ficaria sem efeito. Não conseguiram, contudo, os Autores satisfazer as condições impostas pelo seu Banco para a concessão do empréstimo e, por conseguinte, a escritura pública não se realizou por causa imputável a estes, Por outro lado, na sequência de diversas insistências para que os Autores lhe restituíssem a casa, este vieram entregar-lhe o imóvel em Julho de 2016. Admitindo a realização apenas de uma parte dos trabalhos invocados pelos Autores, sustenta que estes retiraram grande parte dos equipamentos e materiais que haviam colocado na aludida habitação – os quais necessitam de ser repostos - devendo o valor de tais trabalhos ser descontado no valor efectivamente pago pelos Autores para a realização dos trabalhos em causa. Acresce que parte das benfeitorias realizadas pelos Autores poderiam ser facilmente levantadas e os Autores não o fizeram, apesar de para tal terem sido interpelados pela Ré, que assim não tem de pagar o valor respectivo. Por outro lado, na retirada dos equipamentos e materiais, os Autores fizeram diversos estragos que necessitam de ser reparados, o que lhe confere um crédito indemnizatório que poderá compensar um eventual crédito de benfeitorias dos Autores. Acresce que nem todas as obras levadas a cabo pelos Autores importaram a valorização do imóvel. É o que sucede com a piscina, que por não estar licenciada, nem ser permitido o seu licenciamento, terá de ser aterrada. Também suportou, e suportará, custos acrescidos em relação ao inicialmente projectados relativamente à cozinha e à casa de banho do primeiro andar, em consequência das intervenções que os Autores ali levaram a cabo. Em reconvenção, reclama uma indemnização por danos não patrimoniais e patrimoniais decorrentes da actuação dos Autores, que quantifica, respectivamente, em, €20.000,00 e €62.328,25, operando-se, através deste crédito indemnizatório, a compensação dos eventuais créditos que os Autores sobre ela detenham em consequência de obras realizadas na aludida habitação. Termina requerendo a condenação dos Autores como litigantes de má-fé. * Na réplica, os Autores impugnam a factualidade aduzida pela Ré na sua contestação, concluindo pela improcedência do pedido reconvencional.* Saneado o processo, realizou-se a audiência final com obediência aos trâmites legais* Na sequência foi proferida a seguinte sentença: “III. DECISÃO Pelo exposto, decide-se, julgar parcialmente procedente a acção e a reconvenção e consequentemente:

1. a)Condenar a Ré a pagar aos Autores, a título de indemnização por benfeitorias, a quantia de €370,91, correspondente ao valor por aqueles despendido com a ligação à EDP e a certificação energética da habitação, acrescido de juros de mora, à taxa legal de 4%, contados desde a citação até efectivo e integral pagamento, bem como no montante indemnizatório, que vier a ser fixado em liquidação ulterior, relativo às pinturas e revestimentos exteriores e interiores da habitação, aos trabalhos de revisão das caixilharias, ao trabalhos de limpeza e desmatamento do terreno, aos trabalhos de conclusão da piscina que estes realizaram e que ficaram na dita habitação, ao furo artesiano, aos revestimentos em pladur, à cablagem eléctrica, à cablagem de alarme, de CCTV e som, à taxa de ligação de água e saneamento, às tomadas de aspiração central e respectivas ligações e ao pavimento radiante;
2. b)Condenar os Autores/reconvindos a pagarem à Ré/reconvinte a quantia, a liquidar ulteriormente, correspondente aos custos suportados pela Ré com a eliminação das seguintes deteriorações: os buracos na parede da casa de banho que se destinaram à colocação de um armário de suporte dos lavatórios que foi retirado pelos autores; vários buracos no tecto e nas paredes da cave; os furos da tela do passadiço/ponte existente no exterior do imóvel; e ainda aos custos com a com a reposição da instalação eléctrica e cablagem que se tornou necessária em virtude da retirada dos focos, tomadas de electricidade e do sistema de alarme e CCTV;
3. c)Declarar extinto, por compensação, o crédito da Ré referido em b), na medida do crédito do Autores referido em a);
4. d)Após liquidação do montante dos créditos e efectuada a compensação determinada, caso se venha a apurar excesso de um em relação ao outro, desde já se condena a parte devedora a pagar esse excesso à parte credora; No mais, decide-se absolver a Ré da acção e os Autores da reconvenção. Custas da acção e da reconvenção por Autora e Réu em partes iguais. Registe e notifique”* É justamente desta decisão que a Ré/Recorrente veio interpor o presente Recurso, concluindo as suas alegações da seguinte forma: ……………………………… ……………………………… ………………………………* Os Autores apresentaram, por sua vez, recurso, apresentando as seguintes conclusões: ……………………………… ……………………………… ………………………………* Ambas as partes apresentaram ainda contra-alegações, onde pugnam pela improcedência dos respectivos recursos.* Cumpridos os vistos legais, cumpre decidir.* II- FUNDAMENTOS O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente, não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso-cfr. artigos 635.º, nº 4, e 639.º, nºs 1 e 2, do CPC.* No seguimento desta orientação: A)- a Ré/recorrente coloca as seguintes questões que importa apreciar: 1. Importa corrigir o ponto 23) da factualidade provada, e onde consta “um furo artesiano e sistema de bombagem” (item 4º) e “pavimento radiante” (item 23º) deve passar a constar “sistema de bombagem do furo artesiano e respectiva bomba” e “sistema de pavimento radiante”, respectivamente;* 2. saber se o pedido reconvencional deve ser considerado procedente quanto ao pedido de indemnização fundado na responsabilidade pré-contratual (uma vez que o pedido de indemnização que contra si foi formulado pelos AA. deve ser considerado improcedente). 3. Saber se a sentença deve ser alterada, absolvendo a apelante também quanto à indemnização pela pintura do imóvel efectuada pelos apelados, uma vez que esta em nada enriqueceu ou beneficiou o imóvel da apelante.* B) - os Autores/recorrentes colocam as seguintes questões que importa apreciar: - Quanto à matéria de facto: 1. deve ser corrigido o ponto 21 dos factos declarados provados e substituir-se o ano de 2017 pelo ano de 2016. 2. Impugnação da matéria de facto: - no ponto 18 dos factos provados deve ser eliminada a expressão: “mas seguramente posterior a 19 de Abril de 2016” - os pontos 37 a 39, 40 (na parte indicada), 42 (na parte indicada) devem ser considerados não provados; - as als.
5. c)a
6. y)e sss) a yyy) dos factos considerados não provados devem ser considerados provados; - no ponto 24 dos factos provados devia ter sido considerado provado que os Autores despenderam a quantia de € 5.780,01 (em vidraria diversa que deixaram no imóvel, conforme consta do ponto 24. º da matéria de facto declarada provada)* 3. Saber se a sentença recorrida violou, na sua interpretação e aplicação, o disposto aos artigos 1273º, nº 1, 1ª parte, 562º, 566º, 1273º, nº 1, 2ª parte, 1273º, nº 2 e 1275º, nº 1, no que respeita à qualificação da natureza das benfeitorias de cada uma das obras e materiais que os Autores aplicaram no imóvel da Ré. 4. Saber se a Ré acha-se enriquecida no montante de € 6.958,33, correspondente ao preço dos materiais que adquiriu junto da E…, empresa detida pelo seu pai, que foram incorporados na sua casa, e que os Autores lhe pagaram através de transferência. 5. Saber se a sentença recorrida violou ainda o disposto ao artigo 1253º, nº 1, alínea
7. c)do CC, já que os Autores não são comodatários e não estavam obrigados a restituir o imóvel no fim do contrato. 6. Saber se os Autores nunca poderiam ter sido condenados a pagar uma qualquer indemnização à Ré, por força do art. 1274º do CC, uma vez que a Ré/Reconvinte não logrou demonstrar um qualquer nexo de causalidade entre as deteriorações do seu imóvel e a actuação e/ou omissão dos Autores, razão pela qual falta pelo menos um dos requisitos de que o disposto ao artigo 483º do CC faz depender a responsabilidade contratual dos Autores/Reconvindos.* A) - FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO A sentença proferida em 1ª instância julgou provados os seguintes factos: “II. FUNDAMENTAÇÃO 2.1 Factos provados: Resultaram provados os seguintes factos entre os alegados pelas partes com relevo para a decisão da causa e nomeadamente que: 1) A Ré é proprietária do prédio urbano destinado a habitação sito na Rua …, n.º …, ….-… …, Póvoa de Varzim, descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o n.º 1643 e inscrito na respectiva matriz urbana sob o art.º 9939; 2) Em meados de Maio de 2015, tendo em vista a celebração de contrato de compra e venda do citado prédio, Autores e Ré encetaram negociações, tendo alcançado acordo quanto ao preço da futura venda (490.000,00 €), tendo a Ré permitido aos Autores dispusessem da casa, a qual se encontrava inacabada; 3) Por essa altura, encontravam-se por terminar os seguintes trabalhos: - Carpintaria; - Vidraceiro (interior e guardas exteriores); - Louças sanitárias; - Conclusão da instalação eléctrica (enfiamento de cabos e aparelhos de manobra bem como miolo de quadros eléctricos); - Instalações de telecomunicações, segurança e CCTV; - Pichelaria (colocação de ligações e aplicação de torneiras), encontrando-se apenas concluída a aplicação de tubagens de águas e esgotos; - Mobiliário de cozinha e roupeiros; - Conclusão de tectos em pladur; - Pinturas interiores de tectos e paredes; - Equipamento de aquecimento de águas sanitárias (painéis solares); - Equipamento de aquecimento do piso radiante; - Arranjos exteriores (jardim e pavimento exterior); - Jardins interiores; - Piscina (revestimentos e equipamentos); - Arranjos exteriores (colocação de balizas em aglomerado de madeira); 4) Autores e Réus acordaram que os Autores concluiriam a construção da moradia a expensas próprias, realizando-se a escritura de compra e venda após a emissão pela Câmara Municipal da licença de utilização; 5) Com esse propósito, iniciaram em Maio de 2015 a beneficiação do imóvel, realizando, com autorização da Ré, os seguintes trabalhos: 1) Limpeza e desmatação do terreno envolvente à moradia; 2) Pintura de muros interiores e exteriores; 3) Trabalho de trolha no revestimento de paredes exteriores e pavimento da piscina; 4) Construção de piscina: revestimentos, ligações, equipamentos de limpeza e sistema de filtragem; 5) Construção de jardim: aquisição de tapete relvado, cedros e estrelícias; 6) Sistema de bombagem de furo artesiano e respectiva bomba, sistema solar térmico, reparação e tomadas de aspiração central; 7) Sistema de rega frontal e traseira; 8) Pedras para as soleiras de entrada, banca de cozinha e portões; 9) Carpintaria das escadas e balizas em madeira; 10) Degraus interiores de escadas; 11) Montagem de cozinha e roupeiros; 12) Trabalho de trolha e pintor (interior e exterior); 13) Instalação de videoporteiro; 14) Instalação de placa de MDF no passadiço; 15) Revestimentos em pladur; 16) Cablagem eléctrica; 17) Cablagem de alarme, CCTV e sistema de som; 18) Motor do portão da garagem; 19) Revisão e afinação de caixilharias; 20) Montagem de rodapés em alumínio; 21) Colocação de vidros dos pilares iluminados; 22) Trabalhos de electricista e respectivos materiais (tomadas, focos); 23) Fornecimento de material eléctrico; 24) Fornecimento de ferragens para aplicação de vidros; 25) Fornecimento e montagem de espelhos wc, vidros de portas e de paredes 26) Ventilação da cozinha; 27) Sistema de pavimento radiante; 28) Sistema de alarme W…; 6) Para a aquisição de tintas para pintura dos muros, os Autores pagaram a quantia de € 1.683,59; 7) Para realizarem o revestimento tela piscina e respectivas ligações, os Autores despenderam a quantia de € 6.550,00; 8) Com a montagem do Sistema de rega do jardim, os Autores despenderam a quantia de €3.153,72, sendo esse o valor actual de tais trabalhos; 9) Em materiais de construção que adquiriram à empresa «E…» e que foram aplicados na referida habitação, os Autores despenderam a quantia de € 5.080,33; 10) Com o fornecimentos e montagem de vidros, dependeram, pelo menos, a quantia de € 5.780,01; 11)Para além do mais pagaram à EDP o valor de €303,16 a título de taxa de ligação à rede de baixa tensão da EDP; 12)E o valor de €67,75 de taxas ADENE para certificação energética do imóvel; 13)Pagaram ainda o valor correspondente à taxa de ligação de água e saneamento, o qual não foi possível apurar; 14)Os Autores passaram a habitar o imóvel, com autorização da Ré, a partir de Agosto de 2015; 15)Em Janeiro de 2016, foi emitida licença de utilização do imóvel; 16)Em 8 de Janeiro de 2016, a Ré deu entrada no serviço de Finanças da Póvoa de Varzim e na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim do pedido de averbamento do prédio novo; 17)Entretanto, os Autores haviam avançado com o processo junto de entidade bancária – F… - para obtenção de crédito para aquisição do imóvel; 18) Em data não concretamente determinada, mas seguramente posterior a 19 de Abril de 2016, a Autora (Ré) passou a exigir mais €20.000,00 para a realização da escritura pública de compra e venda, o que os Autores não aceitaram; 19)Através de notificação judicial avulsa realizada em Junho de 2016, a Ré exigiu dos Autores a entrega do imóvel; 20)Antes de deixarem o local os Autores procederam ao levantamento e remoção de parte dos materiais e equipamentos que haviam colocado na referida habitação; 21)Os Réus (Autores) entregaram o imóvel à Ré em 21 de Julho de 2016; 22)Tendo sido realizada uma vistoria a tudo o que foi deixado; 23) Após o levantamento de parte dos equipamentos e matérias que colocaram na referida habitação, os Autores deixaram nesta os seguintes melhoramentos por eles realizados: - limpeza e desmatação do terreno envolvente à moradia; - As pinturas e revestimentos exteriores e interiores da habitação; - o jardim (tapete relvado, cedros e estrelícias); - Um furo artesiano e sistema de bombagem; - A tubagem do sistema de rega e alguns aspersores; - balizas em madeira; - portões de entrada; - pavimentos exteriores; - placa MDF no passadiço; - revestimentos em pladur; - cablagem eléctrica; - cablagem de alarme, CCTV e som; - motor do portão da garagem; - revisão de caixilharias; - degraus interiores de escadas; - tomadas de aspiração central e ligações; - vidros dos pilares iluminados; - espelhos wc; tomadas de pavimento; - focos no pavimento exterior; - materiais de construção adquiridos na E… (empresa do pai da Ré); - ventilação da cozinha; - pavimento radiante; - ligação EDP; - ligação água e saneamento; - certificação energética; - vidraria diversa. 24)A Ré tinha intenção de vender o imóvel inacabado, assim possibilitando ao adquirente a escolha dos materiais para conclusão da obra, atendendo ao seu preço, bem como ao seu gosto e necessidades familiares; 25)Acordou assim com os Autores que estes levariam a cabo as obras de conclusão da habitação, a seu gosto e a suas expensas, e que, concluídas as obras e averbado o prédio novo nas Finanças e na Conservatória e obtida a licença de utilização realizariam a correspondente escritura de compra e venda; 26)Acordaram que a ré contribuiria, para a conclusão das obras, com material de construção no valor de 20.000,00€, a encomendar pelos autores na E…, Lda., e cujo valor seria a suportar pela Ré; 27)Acordaram ainda que o preço seria pago da seguinte forma: 425.000,00€ - correspondente ao valor do empréstimo bancário pedido pelos autores junto do Banco F…, SA, no balcão …, na data da celebração da escritura e os restantes 65.000,00€ na data da venda pelos autores da fracção identificada pela letra BI do prédio urbano em propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o n.º 1242 da freguesia da Póvoa de Varzim e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 98 da União de Freguesias …, de que os autores eram então proprietários; 28)Para garantir o pagamento da referida quantia de 65.000,00€, os autores e a ré acordaram na realização de uma escritura de confissão de dívida com acordo de pagamento da totalidade do valor na data da venda da fracção identificada no ponto anterior ou no prazo de 2 anos, caso a venda não ocorresse até então, e com a constituição de hipoteca voluntária sobre a mesma fracção; 29)Os Autores e a Ré negociaram a celebração de um contrato-promessa de compra e venda onde se previssem os referidos termos do contrato prometido, a obrigação de constituição da mencionada hipoteca voluntária, bem como as consequências da mora e/ou incumprimento do contrato prometido, o qual não chegou a ser outorgado; 30)Em Maio de 2015, do registo predial da fracção autónoma dos Autores constavam como registadas duas hipotecas bancárias (Ap. 26 de 2004/08/05, com o capital de 71.598,79€ e Ap. 27 de 2004/08/05, com o capital de 72.000,00€) e uma penhora de 15/04/2010 para garantia do valor de 17.841,16€, registada sob a AP. 5065 de 15/04/2010; 31)Em 1 de Março de 2016, o autor marido indicou como data provável da realização da escritura de compra e venda o dia 23 de Março de 2016, com a promessa de marcação de uma reunião prévia para diligenciar no sentido da marcação da escritura de confissão de dívida e hipoteca. 32)No próprio dia 23 de Março de 2016, a Ré foi informada de que a escritura havia sido adiada para o dia 30 de Março de 2016; 33)Porque nesse dia 30 de Março a ré estaria ausente no estrangeiro, não podendo, por isso, estar presente na escritura, outorgou uma procuração com poderes especiais para a representarem na escritura; 34)A escritura marcada para o dia 30 de Março de 2016 ficou sem efeito; 35)No dia 8 de Abril de 2016, foi realizada na agência do Banco F… - entidade bancária onde os autores haviam solicitado o empréstimo bancário para aquisição do imóvel –, entre a Ré, o Autor marido e o gestor bancário dos Autores, no decurso da qual a Ré tomou conhecimento de que o crédito bancário para aquisição do imóvel havia sido concedido ab initio sob a condição de os autores distratarem as hipotecas bancárias sobre a fracção BI, supra-identificada, de que eram proprietários, bem como procederem ao levantamento da penhora que incidia sobre a mesma; 36)A ré tomou então conhecimento de que a decisão de aprovação do crédito nas referidas condições havia já sido renovada, face ao período de tempo decorrido, e que caducaria nesse mês de Abril pelo decurso do tempo; 37)Os Autores sempre afirmaram à Ré que o empréstimo bancário já havia sido aprovado, sem qualquer condição; 38)Nessa mesma reunião e perante as promessas feitas pelo autor marido de que iria resolver a situação em curto espaço de tempo porquanto tinha interessados na compra da fracção BI, foi marcada nova escritura pelo Banco F…, com o acordo dos autores e da ré, para o dia 19 de Abril seguinte; 39)No dia 19 de Abril de 2016, a escritura de compra e venda agendada pelo Banco F… não se realizou porquanto os autores não lograram cumprir a condição imposta por este Banco para a concessão do empréstimo bancário e, por isso, não tinham como pagar o respectivo preço nos termos acordados; 40)O imóvel foi entregue à Autora no seguinte estado: - No rés-do chão: a. Todos os interruptores, tomadas e saídas de tv foram retirados pelos autores; na sequência, ficaram à vista as respectivas aberturas nas paredes, tendo os fios de electricidade sido cortados sem terem sido colocados “ligadores”; b. Todos os focos do tecto foram retirados pelos autores; na sequência ficaram à vista as respectivas aberturas no tecto. c. Todos os roupeiros foram retirados pelos autores. d. Num dos quartos, ficou à vista um buraco no tecto; e. As portas de acesso aos quartos foram retiradas pelos autores, tendo ficado nas paredes os buracos onde estariam os parafusos que sustentavam as mesmas, sendo que num dos quartos ficou ainda um buraco na cerâmica aplicada no chão. f. Num dos quartos existiam buracos nas paredes, no local onde havia sido fixado um móvel encastrado, que foi retirado pelos autores. g. Nas duas casas de banho dos quartos existia infiltração de águas na zona de banho; h. As sanitas das casas de banho estavam mal instaladas; j. Na zona de acesso aos quartos, uma das paredes encontrava-se em cimento, com os fios de electricidade e o quadro de electricidade à vista. k. A parede contígua às escadas de acesso ao primeiro andar apresentava infiltrações de água, com manchas de humidade. l. As colunas da sala foram revestidas com vidro e no interior das colunas foram colocadas leds; o. A porta de entrada estava revestida, no seu interior, com um painel em vidro; p. Todos os móveis da cozinha foram retirados pelos autores, tendo ficado toda a furação à vista. No primeiro andar: a. Todos os interruptores, tomadas e saídas de tv foram retirados pelos autores; na sequência, ficaram à vista as respectivas aberturas nas paredes, e os fios de electricidade foram cordatados, não ficando isolados uns dos outros; b. Todos os focos do tecto foram retirados pelos autores; na sequência ficaram à vista as respectivas aberturas no tecto. c. O roupeiro do quarto foi retirado pelos autores. d. O quarto apresentava infiltrações de água no tecto e nas paredes. e. A casa de banho apresentava infiltrações de água, com manchas de humidade numa das paredes e por toda a cerâmica do chão. f. Na mesma casa de banho, existiam buracos na parede, que se destinaram à colocação de um armário de suporte dos lavatórios que foi retirado pelos autores. Na cave: a. Existiam vários buracos no tecto e nas paredes. b. Existiam infiltrações de água provenientes da ponte/passadiço existente no exterior do imóvel. Na zona exterior: a. Todos os focos do tecto foram retirados; na sequência ficaram à vista as respectivas aberturas no tecto. b. O aparelho de videoporteiro foi retirado pelos autores. (não existe o c)) d. A pintura dos muros exteriores apresentava manchas. e. A tela da ponte/passadiço encontrava-se furada em diversos pontos (nos locais onde existiam uns vidros laterais que foram retirados pelos autores). f. Existiam infiltrações de água na zona do passadiço e manchas de humidade na parede exterior do imóvel e queimaduras na caixilharia e nos vidros. g. A placa MDF colocada no passadiço encontrava-se danificada. h. A cerâmica do exterior encontrava-se com peças levantadas. i. Todo o automatismo do sistema de relva foi retirado pelos autores tendo apenas ficado os tubos e os difusores, encontrando-se alguns dos bicos de rega partidos. k. A bomba do furo da água estava queimada. l. Existia uma fuga de água num dos tubos do jardim. m. A piscina estava revestida com tela; n. Os equipamentos de limpeza e sistema de filtragem foram retirados pelos autores; 41)Os Autores foram interpelados pela Ré, por carta de 2 de Novembro de 2016, para retirarem da casa:
8. a)os cedros e estrelícias plantados no jardim; b. o sistema de rega frontal e traseira (a infraestrutura deixada pelos autores);
9. c)a placa de MDF do passadiço;
10. d)os portões da entrada e da garagem e motor do portão da garagem; e. os vidros dos pilares iluminados; f. Focos do pavimento exterior; g. degraus interiores das escadas; h. Vidros temperados da porta da entrada; 42) Após a entrega da casa, a Ré realizou, entre outras as seguintes obras: a. Substituiu todos os fios de electricidade de onde foram retirados pelos autores os interruptores, tomadas e saídas de tv, assim como a cablagem de alarme; b. Tapou os buracos da parede onde estavam as ligações do CCTV e do sistema de som, inutilizado o respectivo sistema. c. Rectificou as instalações eléctricas existentes porquanto a obra de electricidade executada pelos autores não estava conforme o projecto; d. Repararam-se os tectos danificados, incluindo fecho de buracos existentes, remoção das placas danificadas por infiltrações, com colocação de novas placas de pladur; e. Emassaram-se os tectos; f. Repararam-se as paredes com infiltrações, incluindo raspagem, aplicação de primário e emassamento; g. Pintou-se todo o interior do imóvel, bem como as paredes exteriores da habitação; h. Desmontaram-se todas as louças sanitárias, corrigiram-se as ligações, montaram-se novamente as louças e fixaram-se as mesmas ao pavimento; i. Colocaram-se bases de chuveiro em todas as casas de banho; j. Substituiu-se todo o piso das escadas de acesso ao primeiro andar e à cave com madeira de nogueira; k. Extraiu-se o painel em vidro da porta da entrada; l. Removeram-se os painéis de vidro colocados no piso à volta das escadas de acesso ao primeiro andar e à cave e tais escadas foram revestidas a soalho de madeira de nogueira; m. Aplicou-se uma nova peça de tela no passadiço e na varanda do quarto do primeiro andar; n. Removeu-se a cerâmica e a placa MDF do passadiço, cimentou-se e aplicou-se novamente a cerâmica, com substituição de algumas peças partidas. o. Substituíram-se algumas peças de cerâmica do exterior que partiram devido à má aplicação; p. Adquiriu uma nova bomba de água. 43) Para concluir a casa, e coloca-la à venda, a Ré terá de realizar ainda os seguintes trabalhos:
11. a)pintura do exterior do imóvel e dos muros exteriores;
12. b)levantamento de toda a cerâmica do exterior com nova colocação das peças e betumação das mesmas;
13. c)nova pintura de todo o interior do imóvel, face ao surgimento de novas manchas de humidade decorrentes das infiltrações. 44) Se a ré fosse conhecedora do mencionado em 35), não teria permitido a realização das obras antes da celebração de um contrato-promessa com os termos acordados; 45)A Ré pretendia adquirir ou arrendar um outro imóvel para no mesmo passar a residir com o seu companheiro e o seu filho que, entretanto, gerara e que veio a nascer a 15 de Dezembro de 2016; 46) Para isso, contava vender o imóvel e liquidar o empréstimo bancário que contraíra para a aquisição do terreno e construção da habitação, deixando de pagar a respectiva mensalidade e realizando algum dinheiro; 47)A Ré continua a pagar o empréstimo que contraiu para construção da dita habitação; 48)Fruto de toda esta situação, a ré reside ainda em casa dos seus pais, num dos quartos da habitação, com o seu filho; 49)A ré sentiu-se triste, revoltada e frustrada; 50)Quando os Autores receberam a casa da Autora, já existia o aterro destinado à construção da piscina; 51)Os buracos existentes no tecto e paredes do quarto devem-se a infiltrações de água resultantes de defeitos de construção que estavam em fase de reparação, ou seja, para verificar e aceder ao local exacto da entrada de água do exterior e selagem do mesmo, tornou-se necessário retirar a alvenaria existente;* 2.2 Factos não provados Não se provaram outros factos com relevo para a decisão da causa e nomeadamente que:
14. a)Autores e Réus acordaram que a escritura de compra e venda realizar-se-ia no prazo de 15 dias após a emissão da licença de utilização
15. b)Os Autores conseguiram o financiamento bancário de modo a ficarem em condições de realizar a escritura do imóvel logo que a licença de utilização fosse emitida;
16. c)Os Autores pagaram pelos trabalhos de limpeza do terreno a quantia de € 784,00, sendo esse o valor de tais trabalhos na presente data;
17. d)Com trabalhos trolha, designadamente revestimentos paredes e pavimento da piscina, os Autores pagaram a quantia de € 1.900,00, sendo esse o valor de tais trabalhos à presente data;
18. e)Com os trabalhos para a realização do Jardim – Relva, Cedros, Estrelícias – os Autores despenderam a quantia de € 2.800,00, sendo esse o valor de tais trabalhos;
19. f)Com a realização do furo artesiano, do sistema de bombagem e sistema de aquecimento solar, os Autores despenderam a quantia de €1.850,00, sendo esse o valor actual de tais trabalhos;
20. g)Com as tomadas de aspiração central, os Autores despenderam a quantia de €450,00, sendo este o valor actual de tais equipamentos;
21. h)Com a aquisição e montagem de focos de pavimento exterior, os Autores despenderam a quantia de €160,00, sendo este o valor actual de tais equipamentos;
22. i)Com aquisição e montagem de tomadas de pavimento, os Autores despenderam a quantia de €95,00, sendo esse sendo este o valor actual de tais equipamentos;
23. j)Em espelhos para o WC, os Autores despenderam a quantia de €101,00;
24. k)Com a aquisição de montagem das Balizas em Madeira, os Autores despenderam a quantia de € 3.700,00, sendo esse o valor actual de tais trabalhos;
25. l)Com a aquisição e montagem dos portões de entrada, os Autores despenderam a quantia de €1.450,00, sendo esse o valor actual de tal equipamento;
26. m)Em pavimentos exteriores, os Autores despenderam a quantia de €2.130,00, seno esse o valor actual de tal equipamento;
27. n)Com o revestimento em madeira dos degraus interiores, os Autores despenderam a quantia de € 2.200,00;
28. o)Em trabalhos de Trolha e Pintor – Interior e Exterior – despenderam a quantia de € 8.640,00, que corresponde ao valor actual de tais trabalhos;
29. p)Com a aquisição da placa de MDF para o passadiço despenderam a quantia de €150,00, que corresponde ao valor actual de tal material;
30. q)Em revestimentos de pladur, os Autores despenderam a quantia de € 3.200,00, a qual corresponde ao valor actual de tais trabalhos;
31. r)Na cablagem eléctrica, os Autores despenderam a quantia de € 5.850,00, que corresponde ao valor actual de tais materiais;
32. s)Na Cablagem Alarme, CCTV, Som despenderam a quantia de € 880,00, que corresponde ao valor actual de tais materiais;
33. t)Com a aquisição e colocação do motor do portão da garagem despenderam a quantia de €70,00, valor actual de tal equipamento;
34. u)Com a revisão da caixilharia da casa de habitação, despenderam a quantia de €275,00;
35. v)Com a aquisição e aplicação de vidros para os pilares da sala de estar, despenderam a quantia de €700,00, que corresponde ao valor actual de tais materiais;
36. w)Com a aquisição e montagem da ventilação da cozinha despenderam a quantia de €350,00, que corresponde ao valor actual de tais trabalhos e materiais;
37. x)Com a aquisição do pavimento radiante que deixaram na habitação despenderam a quantia de €750,00, corresponde ao valor actual de tais trabalhos e materiais;
38. y)Os autores despenderam a quantia de €1.563,600 com taxas de ligação à rede pública de água e saneamento;
39. z)A pedido dos Autores, a Ré aceitou que não se previsse no contrato-promessa que estavam a negociar o pagamento de qualquer sinal, desde que no mesmo se previsse que, em caso de incumprimento do contrato por falta imputável aos autores, estes não teriam direito a receber qualquer indemnização pelas obras efectuadas, a suas expensas, no imóvel;
40. aa)A Ré autorizou o início das obras porquanto os autores a fizeram acreditar em que não existiria qualquer impedimento para que a escritura de compra e venda se realizasse, no máximo, durante o mês de Setembro de 2015; bb)Ainda no decurso do mês de Maio de 2015, foi elaborada a minuta do contrato-promessa e da declaração de dívida para constituição da hipoteca voluntária, bem como reunidos os documentos necessários para o efeito;
41. cc)A partir de Maio de 2015, a ré solicitou por diversas vezes ao autor marido a realização de uma reunião com vista à assinatura do contrato-promessa de compra e venda, mas sem êxito; dd)O Autor marido foi protelando a situação com desculpas, referindo, a partir do início do mês de julho de 2015, que já não se justificava a assinatura do contrato-promessa porquanto as obras estavam quase concluídas, pelo que já podia apresentar o pedido de vistoria e o pedido de licença de habitabilidade junto da Câmara Municipal e a escritura de compra e venda poderia ser realizada em breve;
42. ee)Aquando da marcação da escritura pública para Abril de 2016, ficou acordado entre as partes e o Banco F… – e como tal perfeitamente claro para o autor marido e para a ré – que essa seria a última marcação da escritura pelo F… e que, se nessa data a mesma não se realizasse, a decisão de concessão do empréstimo bancário caducaria, sem possibilidade de renovação ou de nova apreciação do pedido de empréstimo;
43. ff)E ficou também acordado entre os autores e a ré que, se a escritura de compra e venda não se realizasse nesse dia, o negócio ficaria sem efeito; gg)Quando retiraram os interruptores, tomadas e saídas de tv do rés do chão cortaram os fios de electricidade cortaram sem deixar extensão suficiente para a recolocação de novas peças; hh)A infiltração nas duas casas de banho dos quartos deveu-se ao facto de os Autores, na zona do banho, não terem colocado bases de chuveiro, nem terem feito qualquer revestimento específico para o efeito;
44. ii)As sanitas das casas de banho estavam “pousadas”, não tendo sido fixadas ao chão e estavam mal instaladas porquanto os excêntricos eram inadequados ao modelo de louça colocada;
45. jj)As placas de descarga de três sanitas estavam partidas; kk)O piso das escadas de acesso ao primeiro andar encontrava-se bastante deteriorado, assim como o material em vidro colocado no piso em volta das escadas;
46. ll)O revestimento em vidro das colunas da sala impedem a abertura das portas de correr;
47. mm)A substituição dos leds colocados no interior das colunas é impossível devido à fixação dos vidros; nn)O painel em vidro que revestia pelo interior a porta de entrada na habitação era demasiado pesado, que fez com que a porta descaísse, tornando difícil a sua abertura; oo)Quando retiraram os interruptores, tomadas e saídas de tv do primeiro andar, os Autores cortaram os fios de electricidade sem deixar extensão suficiente para a recolocação de novas peças; pp)As infiltrações de água do tecto do quarto do primeiro andar provinham de um buraco no exterior do imóvel de onde foi retirado pelos Autores um aparelho, sem que o mesmo tenha sido devidamente vedado; qq)Os dois lavatórios da casa de banho encontram-se com o vidro escanado;
48. rr)A tela da varanda do primeiro andar encontrava-se furada;
49. ss)As vigas do tecto por cima do portão da garagem encontravam-se cortadas (local onde colocaram o carril do motor do portão), tirando rigidez estrutural ao tecto;
50. tt)Os focos existentes no pavimento não eram adequados ao exterior; uu)A cerâmica do exterior encontrava-se mal aplicada porquanto não foi utilizado o cimento cola apropriado nem foi betumado; vv)À data da entrega do imóvel, o relvado encontrava-se queimado;
51. ww)Parte dos bicos do sistema de rega encontram-se partidos; xx)A data da entrega do imóvel à Ré a bomba do furo da água estava queimada; yy)A tubagem da piscina foi cortada não tendo ficado com extensão suficiente para a colocação de novo equipamento;
52. zz)A Ré pagou o valor de €25.000,00 pelos trabalhos realizados (e respectivo material) após a restituição da habitação pelos Autores; aaa) Para terminar a casa e coloca-la à venda a Ré terá de proceder à substituição da totalidade da tela da varanda do primeiro andar, cujo conserto (com a colação de uma peça sobre o local furado) não impediu a continuação de infiltrações; bbb) A piscina terá de ser aterrada porquanto excede o índice de ocupação do terreno, motivo pelo qual a mesma não consta do projecto de construção, não estando assim licenciada pela entidade camarária competente – circunstância esta do conhecimento dos autores; ccc) O aterro da piscina, bem como das obras referidas no item aaa) importará em montante não inferior a €10.000,00; ddd) Em consequência da fuga de água existente no jardim, a ré suportou o pagamento do respectivo consumo de água no valor de 628,25€; eee) A ré procedeu à montagem dos móveis da cozinha, tendo despendido quantia superior em 2.000,00€ à que inicialmente tinha projectado (aquando da construção inicial da habitação) já que teve de mandar fazer mais móveis para preencherem toda a parede de cerâmica de forma tapar a furação deixada pelos autores. fff) O mesmo sucedeu em relação ao móvel da casa de banho do primeiro andar, em valor superior em 200,00€, que teve de ter dimensões maiores, suficientes para tapar os buracos deixados pelo móvel retirado pelos autores; ggg) Por continuar obrigada a pagar o empréstimo à habitação referente ao sobredito imóvel, não tinha condições financeiras para arrendar uma habitação; hhh) Por não dispor da quantia necessária à realização das obras que realizou na habitação após a entrega da mesma pelos Autores, a Ré teve de ir pedindo emprestada aos seus pais, com a promessa de pagamento aquando da venda do imóvel. iii) Apenas no decurso do presente mês de Dezembro de 2017 foram concluídas todas essas obras; jjj) A renda mensal de um imóvel com as características do da ré ronda os 2.000,0€ mensais, kkk) Contrariamente às intenções iniciais da Ré, a mesma terá de vender o imóvel já totalmente acabado, não podendo dar a possibilidade aos eventuais interessados de escolherem os trabalhos a executar e os materiais a colocar segundo o seu gosto; lll) O facto de o preço de venda do imóvel ter de ser inflacionado face às obras feitas pelos Autores e pela Ré irá condicionar e dificultar a venda do imóvel. mmm) O facto de não ter quaisquer recibos das obras que foram executadas pelos autores que possam ser apresentados à administração fiscal para comprovar o valor de aquisição do imóvel para efeitos de cálculo das mais valias, acarretar-lhe-á um prejuízo de €2.500,00. nnn) A infiltração de águas na casa de banho deveu-se a defeitos construtivos ao nível da rotura de tubos de queda e deficiente inclinação das bases que provocava acumulação de águas; ooo) A inexistência de exaustão dos vapores dos banhos, a qual originou o aparecimento de bolores no silicone e juntas, deveu-se a erro/omissão de projecto do imóvel; ppp) O imóvel padece de defeitos construtivos ao nível estrutural que provocam a ocorrência de diversas infiltrações de água que acabam por aparecer nos tectos e nas paredes. qqq) Em consequência, foi necessária a intervenção dos Autores para conseguir detectar o foco de entrada de água e averiguar a forma como se espalhava pelas paredes e demais estrutura. rrr)As infiltrações nos muros e bem assim os problemas surgidos na pintura levada a cabo pelos Autores, deveu-se à deficiência da sua construção; sss)O sistema de rega foi idealizado para as especificidades do jardim do imóvel da Ré, pelo que não terá qualquer valia noutro local; ttt) A piscina sempre fez parte do projecto de construção; uuu) Antes da recepção da notificação judicial avulsa referida em 19), os Autores não só tinham o crédito aprovado no Banco F…, como tinham aprovações no G…, H… e I…, estando apenas a negociar com todos eles as respectivas taxas de juro, spread e comissões ao longo do empréstimo; vvv) Além de que, assim desejando, possuíam financiamento familiar garantido para a totalidade do preço. www) A escritura pública não se realizou por falta de junção de certidão camarária (de responsabilidade da Ré) e ficha técnica da habitação (de responsabilidade da Ré); xxx) A decisão de não efectuar o contrato-promessa foi tomada de comum acordo por não estarem reunidos elementos formais para a sua celebração, nomeadamente a actualização matricial do prédio e a licença de utilização, além de que as partes nunca lograram acordo a respeito do clausulado; yyy) As plantas e equipamentos aludidos em 41) não podem ser retirados sem que o imóvel da Ré fique deteriorados;** B) - FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO Já se referiram em cima as questões que importa apreciar e decidir. Comecemos por apreciar as questões fácticas colocadas pelos recorrentes. Em primeiro lugar, importa, sem necessidade de alongadas considerações, constatar que, mostrando-se as partes acordadas quanto a essa correcção, deve ser efectuada a seguinte alteração na factualidade dada como provada: - no ponto 21) dos factos declarados provados deve substituir-se a menção ao ano de 2017 pelo ano de 2016 (alteração já introduzida em cima).* Ainda, nesta sede de correcção da matéria de facto provada, veio a Ré requerer que no ponto 23) da factualidade provada, onde consta “um furo artesiano e sistema de bombagem” (item 4º) e “pavimento radiante” (item 23º) deve passar a constar “sistema de bombagem do furo artesiano e respectiva bomba” e “sistema de pavimento radiante”, respectivamente. Opuseram-se os AA. nas contra-alegações a essa alteração fáctica, alegando que não existe qualquer erro ou lapso que exija correcção, pois que a matéria de facto em causa, contrariamente ao invocado pela Ré, não está na dependência, nem é contrariada pela matéria de facto declarada provada no ponto 5 dos factos provados. Cumpre decidir. Como decorre do exposto, a Ré não impugna em termos próprios esta matéria de facto. Limita-se a requerer a sua correcção, considerando o que ficou a constar no ponto 5 dos factos provados. Como já dissemos, não existe acordo quanto a essa alteração factual. Ora, compulsada a petição inicial, nomeadamente o seu item 16, podemos constatar que o que se encontra vertido no ponto 23 da factualidade provada (na parte que se pretende corrigir) corresponde exactamente à alegação que aí é efectuada. Nesta conformidade, limitou-se o tribunal recorrido a considerar provada a factualidade que havia sido alegada pelos AA. na petição inicial, não se vislumbrando que a mesma se mostre em contradição com a considerada provada no ponto 5. Assim, não se constatando a existência de qualquer erro que necessite de ser corrigido, indefere-se essa pretensão da Ré.* Entremos agora propriamente na apreciação da Impugnação deduzida pelos Recorrentes/AA. relativamente à decisão sobre a matéria de facto, podendo-se afirmar que, foi dado cumprimento aos ónus impostos pelo artigo 640.º, nº 1 als. a),
53. b)e
54. c)do CPC, pois que, os recorrentes fazem referência aos concretos pontos da matéria de facto que consideram incorrectamente julgados, indicam os elementos probatórios que conduziriam à alteração daqueles pontos nos termos por eles propugnados, a decisão que no seu entender deveria sobre eles ter sido proferida e ainda as passagens da gravação em que se fundam os recursos (nº 2 al.
55. a)do citado normativo). Cumpridos aqueles ónus e, portanto, nada obstando ao conhecimento do objecto de recurso nesse segmento, vejamos, então, se as discordâncias fácticas dos recorrentes podem merecer aqui algum acolhimento. Importa, no entanto, antes de entrar directamente na apreciação das discordâncias alegadas pelos recorrentes, esclarecer qual é o âmbito de apreciação da matéria de facto que incumbe ao Tribunal da Relação, em sede de Recurso. Ora, como vem sendo entendido, esse âmbito não contende com a ideia de que o Tribunal da Relação deve realizar, em sede de recurso, um novo julgamento na 2ª Instância, prescrevendo-se tão só “… a reapreciação dos concretos meios probatórios relativamente a determinados pontos de facto impugnados…”[1]. Assim, o legislador, no art. 662º, nº1 do CPC, “… ao afirmar que a Relação aprecia as provas, atendendo a quaisquer elementos probatórios… pretende que a Relação faça novo julgamento da matéria de facto impugnada, vá à procura da sua própria convicção, assim se assegurando o duplo grau de jurisdição relativamente à matéria de facto em crise…”[2]. Destas considerações, resulta, de uma forma clara, que o âmbito da apreciação do Tribunal da Relação, em sede de impugnação da matéria de facto, estabelece-se de acordo com os seguintes parâmetros:
56. a)o Tribunal da Relação só tem que se pronunciar sobre a matéria de facto impugnada pelo Recorrente;
57. b)sobre essa matéria de facto impugnada, o Tribunal da Relação tem que realizar um novo julgamento;
58. c)nesse novo julgamento o Tribunal da Relação forma a sua convicção de uma forma autónoma, mediante a reapreciação de todos os elementos probatórios que se mostrem acessíveis (e não só os indicados pelas partes)[3]. Dentro destes parâmetros, o Tribunal da Relação, assumindo-se como um verdadeiro Tribunal de Substituição[4], está em posição de proceder à reavaliação da matéria de facto especificamente impugnada pelo Recorrente, pelo que neste âmbito a sua actuação é praticamente idêntica à do Tribunal de primeira Instância, apenas cedendo nos factores da imediação e da oralidade. Na verdade, este controlo de facto, em sede de recurso, tendo por base a gravação e/ou transcrição dos depoimentos prestados em audiência, não pode aniquilar (até pela própria natureza das coisas) a livre apreciação da prova do julgador, construída dialecticamente na base da imediação e da oralidade. Efectivamente, a garantia do duplo grau de jurisdição da matéria de facto não subverte o princípio da livre apreciação da prova (consagrado no artigo 607.º, nº 5 do CPC) que está deferido ao tribunal da 1ª instância, sendo que, na formação da convicção do julgador não intervêm apenas elementos racionalmente demonstráveis, já que podem entrar também elementos que, em caso algum, podem ser importados para a gravação vídeo ou áudio, pois que a valoração de um depoimento é algo absolutamente imperceptível na gravação/transcrição[5]. Ora, contrariamente ao que sucede no sistema da prova legal, em que a conclusão probatória é prefixada legalmente, no sistema da livre apreciação da prova, o julgador detém a liberdade de formar a sua convicção sobre os factos, objecto do julgamento, com base apenas no juízo que fundamenta no mérito objectivamente concreto do caso, na sua individualidade histórica, adquirido representativamente no processo. “O que é necessário e imprescindível é que, no seu livre exercício de convicção, o tribunal indique os fundamentos suficientes para que, através das regras da ciência, da lógica e da experiência, se possa controlar a razoabilidade daquela sobre o julgamento do facto como provado ou não provado”[6]. De facto, a lei determina expressamente a exigência de objectivação, através da imposição da fundamentação da matéria de facto, devendo o tribunal analisar criticamente as provas e especificar os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador (artigo 607.º, nº 4 do CPC). Todavia, na reapreciação dos meios de prova, a Relação procede a novo julgamento da matéria de facto impugnada, em busca da sua própria convicção, desta forma assegurando o duplo grau de jurisdição sobre essa mesma matéria, com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância[7]. Impõe-se-lhe, assim, que “analise criticamente as provas indicadas em fundamento da impugnação, quer a testemunhal, quer a documental, conjugando-as entre si, contextualizando-se, se necessário, no âmbito da demais prova disponível, de modo a formar a sua própria e autónoma convicção, que deve ser fundamentada”[8]. Importa, porém, não esquecer porque, como atrás se referiu, se mantêm vigorantes os princípios da imediação, da oralidade, da concentração e da livre apreciação da prova e guiando-se o julgamento humano por padrões de probabilidade e nunca de certeza absoluta, o uso, pela Relação, dos poderes de alteração da decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto só deve ser usado quando seja possível, com a necessária segurança, concluir pela existência de erro de apreciação relativamente a concretos pontos de facto impugnados. Assim, apesar do presente Tribunal estar obrigado a proceder a nova reanálise dos meios de prova produzidos ou que constem dos autos, a verdade é que nos encontramos, no caso concreto, de uma forma particular, limitados pelo facto de, contrariamente ao Tribunal Recorrido, não termos realizado a Inspecção Judicial (princípio da imediação), diligência, que sem prejuízo da valoração do respectivo auto e, principalmente, das fotografias a ele juntas – fls. a fs. 344 e segs.- , se nos afigura de relevância significativa no caso concreto. Finalmente, importa ter em atenção que a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação, quando este Tribunal, depois de proceder à audição efectiva da prova gravada - quando nessa prova se funde o recurso -, conclua, com a necessária segurança[9], no sentido de que os depoimentos prestados em audiência, conjugados com a restante prova produzida, apontam em direcção diversa, e delimitaram uma conclusão diferente daquela que vingou na primeira Instância. * Tendo presentes estes princípios orientadores, vejamos agora se assiste razão aos recorrentes, neste segmento do recurso da impugnação da matéria de facto, nos termos por eles pretendidos. Feitas estas considerações, importa, pois, que o Tribunal se pronuncie sobre a impugnação da matéria de facto, fundada no alegado erro na apreciação da prova, entendendo os Recorrentes/ Autores que, em face da prova produzida: - no ponto 18 dos factos provados deve ser eliminada a expressão: “mas seguramente posterior a 19 de Abril de 2016” - os pontos 37 a 39, 40 (na parte indicada) e 42 (na parte indicada) devem ser considerados não provados; - as als.
59. c)a y), sss) a yyy) dos factos considerados não provados devem ser considerados provados; - no ponto 24 dos factos provados devia ter sido considerado provado que os Autores despenderam a quantia de € 5.780,01 (em vidraria diversa que deixaram no imóvel, conforme consta do ponto 24. º da matéria de facto declarada provada) - Saber se deveria ter sido declarado provado que:
60. a)a estrutura em madeira denominada de “balizas em madeira” corresponde à fachada da casa que foi prevista no projecto;
61. b)o mesmo sucedendo com “vidros dos pilares iluminados” pelo que deveria ter sido declarado provado que a Ré ainda actualmente mantém tal revestimento dos pilares.* Comecemos por apreciar a Impugnação da matéria de facto deduzida quanto ao ponto 18, entendendo os recorrentes que o tribunal não poderia ter mencionado neste ponto a expressão, “mas seguramente posterior a 19 de Abril de 2016”, seja por razões processuais, seja por não ter sido efectuada prova dessa factualidade. Quanto às razões processuais invocadas, importa dizer que nada impedia, em termos processuais, que o tribunal recorrido concretizasse a data em que a Ré passou a exigir mais €20.000,00 para a realização da escritura pública de compra e venda. Com efeito, tendo o Tribunal que se pronunciar sobre esta factualidade, podia – como efectivamente veio a efectuar – “responder” a esta factualidade de uma forma explicativa, não estando obrigado a pronunciar-se no sentido de apenas afirmar os factos (alegados) como provados ou não provados. Com efeito, “através da resposta explicativa, o tribunal pode concretizar um determinado facto que venha a revelar-se útil para a decisão da causa, sem com isso violar qualquer preceito legal, nomeadamente quando situa no tempo ou no espaço determinado acontecimento, desde que a resposta não exceda o círculo formado pela matéria de facto alegada…”[10]. Por isso (no âmbito do NCPC) é que “claro está que o tribunal não deve limitar-se a dar como provada ou não provada a globalidade do facto tal como alegado pela parte, à semelhança do que já sucedia com a base instrutória, em que as respostas aos quesitos, para além de totalmente positivas (provado) ou totalmente negativas (não provado), podiam ainda ter conteúdo restritivo (provado apenas que) ou explicativo (provado com o esclarecimento que). Se assim não fosse, tal conduziria a situações manifestamente injustas quando estão em causa factos complexos, quando a controvérsia incide sobre elementos de facto de ordem quantitativa ou quando se prova apenas determinado segmento factual e outro não (…) (Por isso) … aquando da fixação da matéria de facto, o tribunal poderá também aproveitar para explicitar ou concretizar determinado facto em consonância com o que haja resultado da produção da prova (por exemplo quanto à data ou local em que determinado facto ocorreu), desde que se contenha dentro dos limites permitidos pelo art. 5º do CPC e tal não se traduza numa inadmissível ampliação da matéria de facto alegada pelas partes”[11]. Ora, foi justamente isto que o tribunal recorrido efectuou, tendo concretizado a data em que a Ré passou a exigir mais €20.000,00 para a realização da escritura pública de compra e venda, de acordo com a prova produzida. Esta “resposta” explicativa contem-se manifestamente dentro da matéria de facto alegada pelas partes, não existindo qualquer violação por parte do tribunal do objecto do processo, antes se impondo essa concretização, tanto mais que o legislador ampliou essa possibilidade de concretização dos factos alegados nos termos que decorrem do citado art. 5º do CPC. Importa, aliás, referir que, contrariamente ao alegado pelos recorrentes, o segmento factual aqui impugnado (“Em data não concretamente determinada, mas seguramente posterior a 19 de Abril de 2016”, a Ré passou a exigir mais €20.000,00 para a realização da escritura pública de compra e venda) deverá manter-se como provado, uma vez que se trata de factualidade que decorre não só da prova produzida, como da própria ordem cronológica dos factos mencionados na matéria de facto provada. Com efeito, a referência a 19 de Abril de 2016 decorre do facto de ter sido essa a última data marcada para a realização da escritura pública (a terceira tentativa de celebrar o contrato definitivo), e a “notícia” da exigência do pagamento adicional por parte da Ré só surge na prova produzida após essa data (v. o depoimento da Autora corroborado pelo email de fls. 134, v. datado de 8 de Maio que esta enviou à Ré e o depoimento da testemunha J…, irmão da Autora, que, na sequência da referência à minuta do contrato promessa (onde os 20.000€ adicionais já constariam), acabou por confirmar que se tratava de factualidade posterior àquelas datas; e ainda o depoimento da testemunha K…, sobrinha da Autora, que, de igual modo, apontou para data posterior a exigência efectuada pela Ré, na sequência também à referência que efectuou quanto à minuta do contrato promessa) Por isso não podemos deixar de concordar com o tribunal recorrido quando indica tal período posterior à última tentativa de celebração da escritura publica como sendo aquele em que tal exigência adicional foi formulada pela Ré. Nesta conformidade, importa concluir pela improcedência desta parte da Impugnação.* Avancemos, agora, para a impugnação deduzida quanto ao ponto 37. Consideram os Recorrentes que esta matéria de facto deve ser considerada como não provada, alegando que nenhuma testemunha presenciou ou confirmou tais afirmações dos Autores Sucede que assim não é. Desde logo, são os próprios AA. nas declarações que prestaram que afirmam esta factualidade (de que o empréstimo bancário estava aprovado) por referência à data inicial da concretização do negócio (a Autora desconhecia até que a situação contrária se verificava, ou seja, que a concessão do empréstimo dependia do preenchimento de determinadas condições – e assim não estaria efectivamente aprovado em definitivo). Por outro lado, tal matéria de facto também pode ser considerada provada, não só pelo depoimento da testemunha L…, funcionário do Banco F… (que esclareceu, por exemplo, que a Ré lhe dizia que não percebia porque é que a escritura não era realizada se havia um empréstimo aprovado), como pelos depoimentos das testemunhas M…, solicitador, amigo da Ré e N…, amigo da Ré, que atestaram que a Ré lhes dizia que os AA. sempre lhes garantiram que o financiamento bancário necessário estava aprovado. De resto, como refere o tribunal recorrido, (só) o convencimento da Ré acerca dessa prévia aprovação do empréstimo é que pode explicar que a mesma, sem a prévia celebração de qualquer contrato de compra e venda, tivesse autorizado os Autores a entrarem na posse imediata da casa e mesmo a habitarem-na após a conclusão das obras. Improcede esta parte da impugnação.* Quanto ao ponto 38, os recorrentes insurgem-se, no fundo, quanto ao facto de ter sido dado como provado que a marcação da escritura pelo Banco F…, foi efectivada com o acordo da Autora mulher, alegando que esta não esteve presente na reunião a que se faz alusão neste ponto. Julga-se os recorrentes não têm razão, pois que o sentido dos factos mencionados como provados neste ponto não deve ser interpretado da forma como os recorrentes interpretam. Na verdade, como decorre da prova produzida, nomeadamente, do depoimento da testemunha L…, funcionário do Banco F…, quem marcava a data da escritura era o Banco - e não os AA. ou a Ré -, pelo que, quando neste ponto o tribunal recorrido refere que a data foi marcada com o acordo das partes, o sentido dessa afirmação é o de que, marcada a data pelo Banco, não houve oposição das partes (e essa não oposição por parte da Autora não teria que ser presencial) – o que aliás também resulta da factualidade constante do ponto seguinte. Improcede esta parte da impugnação. Quanto ao ponto 39, insistem os Recorrentes em defender que a causa da não realização da escritura pública no dia 19 de Abril não lhe pode ser imputada (não se pode considerar provado que “não lograram cumprir a condição imposta por este Banco para a concessão do empréstimo bancário e, por isso, não tinham como pagar o respectivo preço nos termos acordados”), alegando que essa causa pode ser encontrada na prova documental (emails do 1.º volume de fls. 129, 131 verso, 132 verso, 133, 134, trocados entre a Conservatória do Registo Predial, o Banco e a Ré e a sua advogada, O…). Importa, neste ponto, que nos pronunciemos também sobre a factualidade que foi considerada não provada na al. www), pois que aí o tribunal recorrido considerou como não provado que: www) A escritura pública não se realizou por falta de junção de certidão camarária (de responsabilidade da Ré) e ficha técnica da habitação (de responsabilidade da Ré) … sendo que coerentemente os recorrentes pretendem que esta factualidade seja dada como provada, fazendo exactamente apelo apenas à referida prova documental. O tribunal recorrido justificou esta factualidade, apelando apenas ao depoimento da testemunha L…, referindo que este “esclareceu que a não realização da escritura pública nas datas agendadas se ficou (pela) não demonstração do cumprimento das condições a que ficou sujeita a concessão do aludido empréstimo bancário e ainda que a proposta de financiamento que havia sido (condicionalmente) aceite, entretanto, caducou”. E quanto aos factos não provados declarou, além do mais, que não se produziu qualquer prova ou qualquer prova credível sobre estes factos. Por força do depoimento da referida testemunha, não há dúvidas que a escritura pública nunca poderia ser realizada na data marcada, atenta a inexistência de financiamento por parte dos AA. (e como iremos ver quanto às alíneas uuu) e vvv) dos factos não provados - que manterão essa “resposta negativa” - estes não tinham alternativa naquela data para financiar o pagamento do preço). Assim, a questão colocada acaba por ficar prejudicada, pois que se os AA. não podiam pagar (através do financiamento bancário, cuja proposta, entretanto, caducou) o preço da compra e venda na referida data, mesmo que a Ré não apresentasse a certidão camarária e a ficha técnica da habitação, nunca a escritura pública se poderia efectivar. No entanto, importa dizer que não se pode retirar da leitura da prova documental, a que os recorrentes fazem apelo, que tenha sido essa a causa da não realização da escritura pública. Nos documentos em causa dá-se apenas notícia de um conjunto de mensagens relativas à preparação da documentação necessária à realização da escritura pública (procuração da Ré; informação do Banco F… relativamente aos documentos necessários exigidos pelo ““Espaço registos Póvoa de Varzim”, reagendamento da data da escritura pública e um último “aviso” do Banco F…, datado de 12.4.2016, enviado a ambas as partes, onde este informa o seguinte: - a escritura está reagendada para o dia 19 de Abril de 2016 (quando inicialmente estava marcada para o dia 30.3.2016);- encontra-se em falta a seguinte documentação: certidão camarária; ficha técnica de habitação, distrates para cancelamento da hipoteca e impostos fiscais liquidados). Ora, da leitura desta prova documental, não se pode concluir que a escritura pública não se realizou por falta desta documentação, pois que, conforme resulta do exposto, as comunicações a que os recorrentes fazem apelo, referem-se apenas a um período anterior à data da realização da escritura pública, não se podendo retirar das mesmas que, nesse período, tais documentos não estivessem na posse da Ré ou que, nas proximidades da data da escritura pública, tais exigências documentais não fossem apresentadas. Sintomático disso mesmo é o facto de, posteriormente à comunicação do “Espaço registos Póvoa de Varzim” datada de 28.3.2016 (e da informação prestada pelo Banco F… à Ré), não constar dos autos qualquer comunicação da Ré (ou da sua Procuradora) no sentido de pedir o reagendamento da data da escritura (por não ter na sua posse tais documentos ou os não conseguir obter em tempo útil – até 19.4.2016). Nessa medida, surge como elemento determinante para apurar esta factualidade, justamente o depoimento da testemunha L…, funcionário do Banco em causa, que, conhecedor da aludida prova documental, apresentou como única causa da não realização da escritura pública nas datas agendadas, o não cumprimento por parte dos recorrentes das condições a que tinha ficado sujeita a concessão do empréstimo bancário (referindo, aliás, que a proposta de financiamento que havia sido (condicionalmente) aceite, entretanto, caducara). Improcede, pois, esta parte da impugnação (do ponto 39 e da al. www) dos factos não provados).* Quanto à impugnação deduzida contra o ponto 40) e 42), insurgem-se os AA. quanto à caracterização do estado do imóvel no momento em que o imóvel foi entregue à Ré e quanto às obras realizadas pela Ré, após a entrega da casa. Quanto ao ponto 40): Fazem apelo às fotografias juntas aos autos e às declarações do próprio Autor e das testemunhas P…, J… e K…. Além disso, defendem que isso a resposta negativa a esta factualidade decorre da declaração de fls. 63 que comprova a entrega do imóvel, assinado por Autores e Ré e da relação de fls. 62, v. Desvalorizam, por outro lado, o depoimento da testemunha Q…. Cumpre decidir. Como decorre da impugnação deduzida pretendem os AA. pôr em causa o estado do imóvel no momento em que o imóvel foi entregue à Ré, defendendo que as deteriorações respeitantes ao rés-do-chão, mencionadas na alínea
62. a)e h), as deteriorações respeitantes ao 1º andar, mencionadas na al.
63. a)e as deteriorações respeitantes à zona exterior, mencionadas nas als.
64. k)e I) devem ser consideradas como não provadas. Sucede que, salvo o devido respeito pela opinião contrária, a prova produzida aponta decisivamente no sentido do afirmado pelo tribunal recorrido, cuja fundamentação subscrevemos integralmente. Na verdade, compulsadas as fotografias e os depoimentos invocados pelos Recorrente (e pelo tribunal recorrido na fundamentação apresentadas), não podemos deixar de concordar com a decisão proferida pelo tribunal recorrido. Na verdade, decisivo para o julgamento efectuado (na parte eléctrica) é o depoimento da testemunha S…, electricista, que, tendo prestado o seu depoimento, com conhecimento directo e pessoal dos factos, merece (mereceu) credibilidade para a afirmação dos factos considerados provados, no que concerne ao estado do imóvel em termos dos elementos eléctricos. Aliás, se compulsarmos o seu depoimento podemos verificar essa credibilidade, pois que as explicações que a mesma apresentou em diversos pontos do seu depoimento quando confrontado com as fotografias juntas aos autos – e a que os Recorrentes também fazem alusão - resultam plenamente convincentes. No mesmo sentido, apontam justamente as aludidas fotografias, nomeadamente, as constantes de fls. 138 e ss. dos autos. Quanto a este ponto nada se pode retirar em contrário da declaração de fls. 63 nem da relação de fls. 62, v. constante dos autos. Relativamente aos remanescentes factos relativos às sanitas e às deteriorações da zona exterior, julga-se que os recorrentes também não têm razão, pois que, como declarou o tribunal recorrido, trata-se de factualidade que se mostra provada através do depoimento da testemunha Q… que, no âmbito da sua profissão de picheleiro, esclareceu convincentemente esta factualidade quanto às anomalias mencionadas na zona exterior. Quanto a esta factualidade, também nada se pode retirar em contrário da declaração de fls. 63, nem da relação de fls. 62, v. constante dos autos. Finalmente, quanto à factualidade constante do ponto 42, estão em causa as obras realizadas pela Ré após a aludida entrega do imóvel ter sido efectuada (com as deteriorações anteriormente assinaladas). Obviamente que, tendo sido dadas como provadas as aludidas deteriorações, compreende-se que as obras realizadas (e declaradas no ponto 42) surjam como coerentemente provadas, tendo em conta os dois momentos temporais a que se referem. Neste ponto, não se pode aqui deixar de relevar a realização da Inspecção Judicial, cujo resultado apenas podemos valorar em função das fotografias juntas ao respectivo auto – já que a não realizamos. Ora, independentemente dessa constatação, a verdade é que a prova produzida aponta decisivamente no sentido do afirmado pelo tribunal recorrido, cuja fundamentação subscrevemos integralmente - tanto mais que quanto a esta matéria de facto a nossa intervenção se mostra consideravelmente limitada (nos termos que acabamos de referir), uma vez que, contrariamente ao julgamento efectuado em primeira instância, não procedemos à realização da Inspecção Judicial. Independentemente desta limitação – que se nos afigura de qualquer forma relevante – sempre se dirá que, compulsadas as fotografias e os depoimentos invocados pelos Recorrentes (e pelo tribunal recorrido na fundamentação apresentadas), não podemos deixar de concordar, assim, com a decisão proferida pelo tribunal recorrido quanto a estes pontos da matéria de facto impugnados pelos recorrentes: “Relativamente às condições em que ocorreu a restituição do imóvel à Ré, aos melhoramentos que os autores ali fizeram, ao estado em que o mesmo se encontrava aquando da dita entrega, aos trabalhos que a Ré posteriormente levou a cabo, relevou o conjunto dos seguintes elementos probatórios, conjugados entre si: - O depoimento da testemunha K…, sobrinha dos Autores e engenheira civil, que acompanhou a fase de negociações relativas à restituição da casa, tendo elaborado a listagem que consta de fls. 63 que diz documentar um princípio de acordo (que admite não ter chegado a bom termo) relativamente aos melhoramentos realizados pelos Autores que, não tendo sido retirados (por impossibilidade ou por falta de interesse dos Réus) deveriam ser considerados para efeitos de um futuro acerto de contas; - A testemunha T…, empresário da construção civil, foi contratado pela Ré para realizar trabalhos da sua especialidade na aludida casa de habitação. Ali chamado após a recepção do imóvel pela Ré, constatou as situações de humidades e infiltrações que se verificavam no imóvel, as faltas e vestígios da retirada de materiais pelos Autores, a existência de buracos no pladur das paredes e tectos da cave – A testemunha U… trabalhou como aplicador de materiais, a mando da Ré, na referida habitação, após a entrega da mesma pelos Autores Descreveu as humidades e infiltrações que encontrou, bem como o estado do passadiço e do pavimento que os réus colocaram no exterior da habitação; - A testemunha Q…, foi o picheleiro que a Ré contratou para proceder às reparações e acabamentos nas casas de banho após a saída dos Autores, descrevendo assim, de modo coerente o estado desta parte da habitação, incluindo as infiltrações de água na zona do rés-do-chão, provindas da casa de banho do primeiro andar. Aludiu também a uma fuga de água na zona do jardim, cuja causa atribuiu ao facto de bomba colocada pelos Autores no furo artesiano ter queimado, a qual deu origem à factura de água, paga pela Autora, cuja cópia está junta a fls. 185; - A testemunha V…, operário e pintor da construção civil foi contratado pela Ré para fazer trabalhos da sua especialidade na dita habitação, aludiu ao estado geral da pintura exterior e interior da mesma, às humidades nos tectos interiores da habitação e bem assim aos problemas que patenteava o pavimento colocado no exterior; - A testemunha S…, técnico responsável pelo projecto de electricidade da habitação, explicou, de forma coerente e credível, que, aquando da retirada, a mando dos autores, dos interruptores e demais equipamentos eléctricos fisicamente ligados às paredes e tectos da habitação não houve o cuidado de separar os diversos fios, de forma que não foi possível, com segurança, o restabelecimento das ligações das tomadas e focos. Esclareceu que foram sobretudo as questões de segurança da instalação eléctrica, pelas quais ele era responsável, impuseram que as ligações eléctricas tivessem de ser substituídas na sua quase totalidade; - As fotografias juntas com a contestação a fls. 185 e segs. que documentam o estado da habitação quando a mesma foi restituída á Ré; - A inspecção judicial, no âmbito da qual foram recolhidas as fotos juntas a fs. 344 e segs., que, não obstante as intervenções entretanto efectuadas pela Ré, permitiram verificar as humidades que subsistiam, bem como algumas falhas na pintura dos muros; - Não obstante, os depoimentos das supra referidas testemunhas atribuírem a causa das infiltrações a intervenções e defeitos no pavimento exterior à actuação dos Autores, não podemos esquecer que quando estes receberam a casa a parte estrutural da mesma estava concluída (padecendo já de diversos problemas de humidade, segundo a testemunha J…, acima já referida), pelo que, sem um meio probatório tecnicamente mais sólido, como uma perícia, não poderemos estabelecer um nexo de causalidade entre tais defeitos e uma qualquer actuação/omissão dos Autores. Tudo conjugado, foi possível considerar provados os factos supra identificados sob os n.ºs 40 a 43 e como não provados sob as als.
65. gg)a yy)”* Improcede esta parte da impugnação.* Entremos, agora, na Impugnação deduzida quanto à matéria de facto considerada não provada nas als.
66. c)a
67. y)dos factos considerados não provados. Aí ficaram mencionados os seguintes factos: “
68. c)Os Autores pagaram pelos trabalhos de limpeza do terreno a quantia de € 784,00, sendo esse o valor de tais trabalhos na presente data;
69. d)Com trabalhos trolha, designadamente revestimentos paredes e pavimento da piscina, os Autores pagaram a quantia de € 1.900,00, sendo esse o valor de tais trabalhos à presente data;
70. e)Com os trabalhos para a realização do Jardim – Relva, Cedros, Estrelícias – os Autores despenderam a quantia de € 2.800,00, sendo esse o valor de tais trabalhos;
71. f)Com a realização do furo artesiano, do sistema de bombagem e sistema de aquecimento solar, os Autores despenderam a quantia de €1.850,00, sendo esse o valor actual de tais trabalhos;
72. g)Com as tomadas de aspiração central, os Autores despenderam a quantia de €450,00, sendo este o valor actual de tais equipamentos;
73. h)Com a aquisição e montagem de focos de pavimento exterior, os Autores despenderam a quantia de €160,00, sendo este o valor actual de tais equipamentos;
74. i)Com aquisição e montagem de tomadas de pavimento, os Autores despenderam a quantia de €95,00, sendo esse sendo este o valor actual de tais equipamentos;
75. j)Em espelhos para o WC, os Autores despenderam a quantia de €101,00;
76. k)Com a aquisição de montagem das Balizas em Madeira, os Autores despenderam a quantia de € 3.700,00, sendo esse o valor actual de tais trabalhos;
77. l)Com a aquisição e montagem dos portões de entrada, os Autores despenderam a quantia de €1.450,00, sendo esse o valor actual de tal equipamento;
78. m)Em pavimentos exteriores, os Autores despenderam a quantia de €2.130,00, sendo esse o valor actual de tal equipamento;
79. n)Com o revestimento em madeira dos degraus interiores, os Autores despenderam a quantia de € 2.200,00;
80. o)Em trabalhos de Trolha e Pintor – Interior e Exterior – despenderam a quantia de € 8.640,00, que corresponde ao valor actual de tais trabalhos;
81. p)Com a aquisição da placa de MDF para o passadiço despenderam a quantia de €150,00, que corresponde ao valor actual de tal material;
82. q)Em revestimentos de pladur, os Autores despenderam a quantia de € 3.200,00, a qual corresponde ao valor actual de tais trabalhos;
83. r)Na cablagem eléctrica, os Autores despenderam a quantia de € 5.850,00, que corresponde ao valor actual de tais materiais;
84. s)Na Cablagem Alarme, CCTV, Som despenderam a quantia de € 880,00, que corresponde ao valor actual de tais materiais;
85. t)Com a aquisição e colocação do motor do portão da garagem despenderam a quantia de €70,00, valor actual de tal equipamento;
86. u)Com a revisão da caixilharia da casa de habitação, despenderam a quantia de €275,00;
87. v)Com a aquisição e aplicação de vidros para os pilares da sala de estar, despenderam a quantia de €700,00, que corresponde ao valor actual de tais materiais;
88. w)Com a aquisição e montagem da ventilação da cozinha despenderam a quantia de €350,00, que corresponde ao valor actual de tais trabalhos e materiais;
89. x)Com a aquisição do pavimento radiante que deixaram na habitação despenderam a quantia de €750,00, corresponde ao valor actual de tais trabalhos e materiais;
90. y)Os autores despenderam a quantia de €1.563,600 com taxas de ligação à rede pública de água e saneamento”;* O tribunal recorrido quanto a esta matéria de facto considerada como não provado, pronunciou-se em concreto da seguinte forma: “No que diz respeito aos custos suportados pelos Autores com a realização de obras, entendemos somente poder considerar demonstrados, entre os alegados, aqueles que se mostram documentados por facturas ou meios de pagamento, mormente as facturas juntas a fls. 17 e segs., 26 a 27 vs. , 29 a 30; 32, , 32 vs, 33 vs. e 34 e 34 vs. e segs., os quais permitiram considerar demonstrados os factos acima identificados sob os n.º 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12. A admissão da Ré, no seu depoimento de parte, permitiu considerar demonstrado o facto n.º 13, contudo, porque do documento apresentado pelos Autores como comprovativo do valor pago a título de taxa de ligação à rede pública de águas e saneamento, junto a fls. 33, não permite concluir que o valor nele indicado corresponda a esse “serviço”, considerou-se como não provado o facto supra identificado na al.
91. y)dos factos não provados. Relativamente aos demais custos suportados pelos Autores com as mencionadas obras, como se disse já, nem os documentos juntos, nem os depoimentos testemunhais que aludiram aos mesmos nos parecem suficientes para, com o necessário rigor e isenção, considerar demonstrados os valores indicados pelos Autores. Assim, entendemos não terem ficado demonstrados mencionados nas als.
92. c)a
93. x)da factualidade não provada. (…) No que concerne aos montantes alegadamente despendidos e a despender pela Ré com a realização dos trabalhos necessários à remoção de deteriorações e colocação de equipamentos retirados pelos Autores, entendemos que a prova produzida, quer documental, quer testemunhal, não permitem concluir com rigor pela determinação dos valores em que concretamente implicaram e implicarão todos e cada um desses trabalhos e equipamentos, mormente por não permitir distinguir entre os valores que a eles se referem e os valores que dizem respeito a outros trabalhos/obras que a Ré tenha entretanto efectuado naquela sua habitação, razão pela qual se consideraram como não provados os factos mencionados sob a al. zz). (…) No que diz respeito aos demais factos não provados, para além daqueles que estão em contradição com os factos que se consideraram provados, entendeu-se a prova produzida em relação a eles foi inexistente ou não atingiu o patamar mínimo para os considerar provados além da dúvida razoável”.* Insistem, no entanto, os recorrentes que lograram efectuar a prova desta factualidade, respeitante aos valores que haviam alegado quanto a cada um dos itens aqui impugnados. De uma forma geral, colocam o enfoque nas declarações prestadas pelo Autor e, em alguns dos itens, invocam ainda prova testemunhal e a prova documental que julgam ser pertinente para provar esta factualidade. Sucede que, como bem entendeu o tribunal recorrido, a prova produzida (nomeadamente, a prova invocada pelos recorrentes) não permite qualquer uma das alterações factuais propugnadas quanto a esta factualidade considerada como não provada pelo tribunal recorrido. Com efeito, contrariamente ao defendido pelos recorrentes, estes não lograram cumprir o ónus de prova que sobre eles recaía, no que concerne aos valores que constam de cada um dos itens impugnados, sendo correcta a conclusão do tribunal recorrido no sentido de afirmar que “nem os documentos juntos, nem os depoimentos testemunhais que aludiram aos mesmos nos parecem suficientes para, com o necessário rigor e isenção, considerar demonstrados os valores indicados pelos Autores” (acrescentando nós aqui, que também tal factualidade nunca poderia ser considerada provada com fundamento nas declarações do Autor, nomeadamente, se estas se mostrarem desacompanhadas de elementos probatórios suficientemente corroborantes[12], como sucedeu, de uma forma evidente, no caso concreto). Daí que, como bem decidiu o tribunal recorrido, os únicos factos que, quanto a esta matéria (dos valores ou custos das obras), puderam ser considerados como provados, foram os que constam dos pontos n.º 6, 7, 8, 9, 10, 11 e 12 da matéria de facto provada (porque alicerçados na prova convincente produzida). Relativamente aos demais factos alegados, julga-se que é de confirmar a decisão do tribunal recorrido pois que, contrariamente àqueles factos (que, puderam ser considerados provados), os elementos probatórios produzidos nos autos (e agora invocados pelos recorrentes), não podem constituir prova suficiente ou credível dos remanescentes factos que correspondiam aos pontos aqui impugnados. Isso é assim porque a prova documental invocada mostra-se consubstanciada em orçamentos (não exactamente correspondentes aos custos das obras efectivamente realizadas – como decorreu da prova testemunhal) ou em apontamento manuscritos, prova documental insusceptível de comprovar esta factualidade. Por outro lado, a prova testemunhal invocada, além de não confirmar aquela coincidência entre as obras realizadas e os orçamentos (ou outros documentos que não consubstanciam facturas), não logrou ser convincente quanto aos valores alegados. Como é sabido, regra geral, as razões que levam a que um determinado facto seja considerado não provado podem consistir no seguinte: - a total ausência ou falta de prova produzida quanto a esse facto, caso em que nenhuma prova foi produzida nos autos quanto a determinado facto, pelo que o mesmo necessariamente resultará não provado; - a falta ou ausência de credibilidade da prova produzida quanto a esse facto; neste caso (ao contrário do anterior) a produção de prova incidiu sobre o facto em apreço, mas a mesma não foi considerada credível pelo tribunal[13]. Foi justamente isso o que sucedeu quanto a esta factualidade, pelo que não se pode deixar de confirmar o julgamento efectuado pelo Tribunal Recorrido quanto a esta factualidade. Improcede a impugnação quanto a esta factualidade que se encontrava vertida nas als.
94. c)a
95. y)dos factos considerados não provados.* Quanto às als. sss) a yyy) (com excepção da al. www), sobre a qual já nos pronunciamos em cima) dos factos considerados não provados, defendem ainda os recorrentes que se trata de factualidade deve ser considerada provada. Na al. sss) estava em causa a seguinte factualidade: “O sistema de rega foi idealizado para as especificidades do jardim do imóvel da Ré, pelo que não terá qualquer valia noutro local”. E na al. yyy) estava em causa a seguinte factualidade: “As plantas e equipamentos aludidos em 41) não podem ser retirados sem que o imóvel da Ré fique deteriorado(s)”. Defendem os recorrentes que os factos em causa são notórios, mas a verdade é que tal conclusão não merece acolhimento. Na verdade, em termos processuais (cfr. art. 5º, nº 2, al.
96. c)do CPC), os factos notórios são aqueles que “precisamente porque são do conhecimento geral (tomando-se aqui por referência o cidadão médio e as pessoas normalmente informadas) não precisam de ser alegados pelas partes, nem sobre eles tem de ser produzida prova para que possam ser considerados pelo tribunal”[14]. Assim, são notórios os factos conhecidos ou facilmente cognoscíveis pela generalidade das pessoas normalmente informadas de determinado espaço geográfico, de tal modo que não haja razão para duvidas da sua ocorrência. Obviamente que os factos aqui considerados como não provados não assumem tal natureza, incumbindo às partes (neste caso, aos AA.) a sua alegação e a sua subsequente prova, tendo em conta o ónus de prova que, como iremos ver, sobre eles recaía (art. 342º do CC). Certamente por bem saber disso é que os recorrentes alegam também que esta matéria de facto (designadamente, a constante da primeira alínea) teria resultado provado com base nas declarações de parte do próprio Autor e da testemunha J…, mas a verdade é que, pelas razões já explanadas, tais depoimentos não lograram atingir o standard de prova exigível para considerar como provados estes factos - como bem defendeu o tribunal recorrido -, tendo em conta também o facto de se tratar uma questão eminentemente técnica não acessível ao comum dos cidadãos. Improcede esta parte da impugnação. Quanto à questão da piscina e da sua pertença ao projecto de construção (al. ttt)), os fundamentos invocados pelos recorrentes para alterar a decisão negativa também não merecem acolhimento. O tribunal recorrido considerou – e bem – que nenhuma prova foi feita no sentido de concluir que a mesma estava contemplada (ou não) na licença de construção da dita habitação. Compulsado o documento junto a fls. 226 (que não coincide com um documento que se possa confundir com o projecto de construção propriamente dito apresentado na entidade competente) não se pode retirar qualquer conclusão quanto a esta factualidade concreta. Da mesma forma, também não se pode retirar das declarações de parte da Ré a admissão desta factualidade, nem, muito menos, esta factualidade poderia resultar provada das declarações do próprio Autor. Improcede esta parte da impugnação. Quanto à al. uuu), pretendem os recorrentes alterar a decisão negativa obtida em primeira instância relativamente à factualidade respeitante à alegada aprovação do financiamento em outras instituições bancárias para além do Banco F…. Para tanto fazem apelo à prova documental junta a fls. 233 a 241 (que comprovaria a aprovação do crédito dos Autores junto do Banco F…), os documentos de fls. 243 a 255 (que comprovaria a aprovação do crédito dos Autores junto do Banco H…); os documentos de fls.263 verso a 267 verso (que comprovariam a aprovação do crédito no banco G…), mas a verdade é que, compulsados os mesmos, podemos constatar que se tratam de meras simulações de créditos que, quando muito, poderiam demonstrar que os AA. procuraram outras soluções bancárias para o financiamento da aquisição do imóvel, mas obviamente tal documentação não tem o significado probatório pretendido pelos recorrentes. O depoimento da testemunha K…, também invocado pelos recorrentes, não é suficiente para considerar como provados estes factos, nomeadamente que os créditos estavam aprovados por estas instituições bancárias (tanto mais que não se pode esquecer, obviamente, o que já ficou dito quanto ao crédito do Banco F…). Improcede esta parte da impugnação. O mesmo se diga quanto à al. vvv), pois que os depoimentos prestados pelas testemunhas K… e J… não podem merecer, quanto a estes factos, a credibilidade que os recorrentes lhes pretendem atribuir. Como já ficou referido atrás, o facto de ter sido produzida prova sobre esta factualidade (e as testemunhas terem afirmado que assim era) não significa que tais depoimentos sejam suficientes para considerar como provados estes factos. Exigia-se que ou que os depoimentos surgissem por si só convincentes – o que não podemos afirmar face à forma como os mesmos foram prestados – ou que os mesmos se mostrassem corroborados por qualquer outro meio probatório que lhes permitisse atribuir credibilidade – o que não sucede. Nesta conformidade, improcede esta parte da impugnação.* Finalmente, defendem os recorrentes que o Tribunal recorrido “deixou ainda de se pronunciar sobre matéria que foi colocada à discussão pelos Autores, designadamente a aplicação de vidraria diversa, na qual se incluem as guardas em vidro das escadas interiores e painel de vidro a revestir a porta de entrada, e que o Tribunal, apesar de ter decidido na última alínea do ponto 24 (será ponto 23) da matéria de facto declarada como provada e que corresponde a melhoramentos deixados pelos Autores no imóvel, não se pronunciou sobre o seu valor”. Deveria, por isso, ter sido declarado provado que os Autores despenderam a quantia de € 5.780,01 em vidraria diversa que deixaram no imóvel (tal como havia sido alegado no item 23 da petição inicial). Constata-se que, contrariamente ao que sucede com os demais itens mencionados no ponto 23 dos factos provados, que mereceram ponderação negativa quanto aos valores dos custos alegados (v. als.
97. c)a
98. y)dos factos não provados), o tribunal recorrido não mencionou como não provado o valor de 5.780, 01 € relativo “a vidraria diversa”. Não decorre da decisão recorrida, de uma forma imediata, a razão porque tal terá sucedido. Avança a Recorrida nas contra-alegações, a ideia de que tal terá sucedido, porque o tribunal terá considerado que a pronúncia sobre o valor desse item seria inútil, tendo em conta que tal vidraria (onde se incluem as guardas em vidro das escadas e o painel de vidro a revestir a porta de entrada) foi considerada como benfeitoria voluptuária – como efectivamente decorre da decisão recorrida. Afigura-se-nos, no entanto, que a questão pode ser resolvida, em termos processuais, se entendermos que a “resposta” constante do ponto 23 da matéria de facto assume quanto a esta factualidade (“vidraria variada”) uma dimensão restritiva da factualidade que havia sido alegada no item 23 da petição inicial. Ou seja, tendo sido alegado (através do quadro constante do item 23 da p. i.) que os AA. despenderam a quantia de € 5.780,01 em vidraria diversa que deixaram no imóvel, o tribunal respondeu de uma forma restritiva que se provou apenas que “os AA. deixaram, no imóvel, vidraria variada” (e não se provou que tivessem despendido o referido montante na sua aquisição). Como se referiu, o tribunal não deve limitar-se a dar como provada ou não provada a globalidade do facto tal como alegado pela parte. Na verdade, para além das decisões totalmente positivas (provado) ou totalmente negativas (não provado), estas podem ainda ter conteúdo restritivo (provado apenas que) ou explicativo (provado com o esclarecimento que). Terá sido o que sucedeu no caso concreto (embora o tribunal recorrido não o tenha efectuado de uma forma coerente com os demais itens integrados no ponto 23). Certo é, de qualquer forma, que se trata de matéria de facto que a exemplo da restante factualidade respeitante ao valor despendido pelos AA. deve merecer resposta negativa. Improcede esta parte da impugnação.* Aqui chegados, tendo-se procedido à ponderação da prova produzida (quanto à prova pessoal – a sua transcrição integral, aliás, mostra-se junta aos autos), da conjugação de todos os elementos probatórios, a conclusão a que se tem de chegar é, como decorre do exposto, justamente aquela a que chegou o Tribunal de Primeira Instância. Na verdade, fazendo, como fizemos, a análise crítica e conjugada dos aludidos elementos probatórios, não pode o presente Tribunal divergir do juízo probatório efectuado pelo Tribunal de Primeira Instância. Nesta conformidade, pode-se, assim, concluir quanto à presente Impugnação da matéria de facto que, à luz do antes exposto, e com base nos meios de prova antes citados, a convicção (autónoma) deste tribunal, em sede de reapreciação da matéria de facto, é coincidente com a que formou o tribunal recorrido, não se vislumbrando qualquer razão para proceder à alteração do ali decidido, que se mantém na íntegra, seja quanto à factualidade provada, seja quanto à factualidade não provada. Na verdade, e não obstante as críticas que lhe são dirigidas pelos ora recorrentes, não se vislumbra, à luz dos meios de prova invocados um qualquer erro ao nível da apreciação ou valoração da prova produzida – sujeita à livre convicção do julgador –, à luz das regras da experiência, da lógica ou da ciência. Ao invés, a convicção do julgador colhe, a nosso ver, completo apoio nos ditos meios de prova produzidos, sendo, portanto, de manter a factualidade provada e não provada, tal como decidido pelo tribunal recorrido. Conclui-se, pois, que compulsada toda a prova produzida, não podem restar dúvidas que os factos constantes dos pontos questionados se devem manter inalterados, confirmando-se a análise crítica efectuada pelo Tribunal de Primeira Instância quanto a essa factualidade Em consequência, a apelação, quanto à Impugnação da matéria de facto, não merece acolhimento.* Uma vez estabilizada a factualidade considerada provada, importa agora entrar nas demais questões jurídicas levantadas pelas partes. A primeira conclusão a que se tem que chegar, obviamente, é a de que as questões que foram levantadas pelas partes que tinham como pressuposto as alterações factuais propugnadas têm que se considerar prejudicadas no seu conhecimento. Assim, quanto a essas questões, é evidente que, não existindo qualquer modificação na matéria de facto considerada provada, nenhuma crítica pode ser apontada à decisão de mérito proferida pelo Tribunal de Primeira Instância. Na verdade, pode-se aqui manter na íntegra a fundamentação de direito que o Tribunal de Primeira Instância desenvolveu na sentença que proferiu, porque ela corresponde à melhor interpretação da lei, tendo em conta a factualidade dada como provada (e que aqui se manteve integralmente). No entanto, reconhecendo esta prejudicialidade, a verdade é que o conhecimento de outras questões mantem pertinência (apesar de não terem sido alterados os factos considerados provados). Comecemos por ponderar a argumentação apresentada pela Ré, em sede da peticionada indemnização, a título de responsabilidade pré-contratual (art. 227º do CC). O tribunal recorrido, após efectuar pertinente enquadramento jurídico da matéria de facto provada (reproduzindo o ac. do STJ de 16 de Dezembro de 2010 (processo n.º 44/07.1TBGDL.E1.S1, in www.dgsi.pt), entendeu julgar improcedente os pedidos formulados pelas duas partes, com esse fundamento, fazendo apelo ao disposto no art. 570º do CC, considerando que “a indemnização a que os Autores, por via da acção, e que a Ré, por via da reconvenção, teriam direito pelos danos que sofreram em consequência das condutas violadoras dos deveres que decorrem do princípio geral da boa-fé que deve presidir às negociações contratuais, se excluem mutuamente, posto que, em nossa opinião, a factualidade que resulta dos autos não permite concluir que gravidade da actuação de uma das partes é superior à da outra”. No presente recurso, apenas a Ré/recorrente se insurge contra esta conclusão (relativa à verificação dos pressupostos da responsabilidade pré-contratual), alegando que, contrariamente ao defendido pelo tribunal recorrido, não é possível afirmar que foi ela quem (também) rompeu (arbitrariamente ou não) as negociações, ou se recusou (injustificadamente ou não) a celebrar a compra e venda, ou sequer que, de alguma forma, contribuiu para que a compra e venda não se realizasse; mas sim, pelo contrário, só se pode afirmar que a compra e venda não se realizou por facto imputável única e exclusivamente aos apelados. Não foi esse o entendimento do tribunal recorrido que considerou que a Ré também incorreu em responsabilidade pré-contratual, atentos os factos considerados como provados, já que “… face as concretas circunstâncias do caso, mormente o avultado investimento que os Autores realizaram no imóvel, tendo em vista a concretização do negócio, se impunha que a Ré, antes de romper as negociações lhes tivesse concedido, por via de uma interpelação admonitória, um prazo razoável para a outorga da escritura pública, facto que não foi sequer por ela alegado. Daí que seja de considerar arbitrário o rompimento das negociações pela recorrente, comportamento esse que determinou danos para os Autores, mormente os valores despendidos em obras de conclusão e melhoramentos da mencionada casa de habitação, causadas pela confiança criada nesta pela conduta negocial daquela (…)”. Antes de entrarmos na apreciação da questão enunciada, importa enquadrar juridicamente o pedido formulado, e depois verificar se da matéria de facto considerada provada se pode afirmar efectivamente que a conduta da Ré preencheu os requisitos legais da responsabilidade pré-contratual. Dispõe o art. 227º do CC que “… quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve tanto nos preliminares como na formação dele proceder segundo as regras da boa-fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à parte contrária … “(nº 1). Com este dispositivo legal, o legislador visou, como é sabido, proteger “…a confiança depositada por cada uma das partes na boa-fé da outra e consequentes expectativas que esta lhe cria durante as negociações quanto à criteriosa condução das mesmas, à futura celebração do negócio ou à sua validade e eficácia …”[15]. O fundamento jurídico da responsabilidade pré-contratual é assim “… a violação de um dever imposto pela boa-fé, dever este que nasce em virtude de se ter criado entre as partes negociadoras uma vinculação jurídica especial, de acordo com a qual cada um deve comportar-se segundo é de esperar de um honrado participante no tráfego …”[16]. No caso concreto, os Autores fundamentavam a sua pretensão na expectativa que alegadamente a Ré lhe havia criado, durante as negociações (e por força, designadamente, da entrega do imóvel), de se vir efectivamente a celebrar o negócio jurídico por si pretendido (pelo que, em síntese, a sua pretensão deduzida contra a Ré fundamentava-se “ … na frustração do contrato por ruptura negocial … “)[17]. Aqui chegados, colocando a pretensão dos AA. apenas sob a alçada daquele fundamento específico de afirmação da responsabilidade pré-contratual, importa ter em atenção que subjacente a este fundamento se encontram dois interesses manifestamente em conflito. Por um lado, o interesse da liberdade contratual (art. 405º do CC), decorrendo dele a necessidade de os negociadores conservarem, até à formação do contrato, a sua autonomia de decisão quanto à celebração do contrato. E, por outro lado, o interesse da boa-fé e da protecção da confiança, em face das expectativas eventualmente criadas durante a fase negocial - sendo que, a importância relativa destes interesses, aumentam de grau à medida que a sua eventual violação injustificada se aproxima da fase da conclusão do negócio. A dificuldade está, pois, na forma como devem ser conciliados estes dois interesses em conflito, sem que isso possa pôr em perigo a própria existência de um daqueles interesses (eleger o interesse da liberdade contratual como interesse primordial significaria desconsiderar violações da boa-fé; eleger o interesse da boa fé como valor único significaria um entrave inabalável ao estabelecimento das negociações, já que as partes, sabendo da quase impossibilidade de manter a liberdade contratual, se inibiriam de iniciar qualquer processo negociação). Assim, considerando-se ter havido uma fase de negociações, sempre se teria de ponderar em que termos se encontra limitada, neste âmbito, a liberdade de promover a ruptura das negociações. É que, evidentemente, o facto de se iniciarem negociações não pode, conforme referimos, implicar que as partes negociadoras não possam, dentro de determinados pressupostos, nomeadamente desde que respeitado o princípio da boa-fé, promover a ruptura das negociações - sob pena de, assim não sendo, se restringir, de uma forma absurda, o comércio jurídico (temor de entabular negociações, por impossibilidade de ruptura das negociações). Isto é, como referia o Prof. Vaz Serra[18], a solução que tem de ser procurada deve ser “… cercada de cautelas, para não limitar a liberdade de ruptura de negociações além do que parece razoável …”. Daí que importe ter em atenção que nem todas as rupturas de negociações impliquem a constituição daquele que interrompe justificadamente as negociações, na obrigação de indemnizar a outra parte. A dificuldade está, no entanto, em saber quando é que isso sucede ou saber de que forma se pode considerar justificada a ruptura. A que critérios se deve submeter essa ponderação? Ora, esta dificuldade deve ser resolvida na ponderação dos assinalados interesses em jogo, e em conjugação com as fases contratuais a que o art. 227º do CC faz alusão: fase negociatória (“… preliminares …”) e fase decisória (“… formação …”). É que, na ponderação de uma eventual violação do princípio da boa-fé e da confiança por parte da Ré, não se pode deixar de ponderar que o grau de importância e de protecção do interesse da boa-fé e da confiança deverá variar no sentido ascendente, exactamente na medida em que a fase da negociação se aproxima da fase da formação do contrato (celebração do contrato). Isto é, pode-se dizer que o grau de protecção que deve ser concedido à autonomia da vontade e à boa-fé varia exactamente no sentido inverso, à medida que de uma fase inicial de negociações avançamos para a fase da formação ou celebração do contrato. Com isto queremos significar que, a nosso ver, é maior a liberdade contratual que deve ser assegurada, no início das negociações, às partes, do que aquela que deve ser reconhecida nas proximidades da formação do contrato, quando a expectativa consolidada das partes contende em maior grau com a boa-fé e a confiança entretanto conquistadas ao longo da fase de negociações[19]. A estes elementos importa ainda acrescentar o facto de também estarem em jogo interesses colectivos ou públicos respeitantes à facilidade do comércio jurídico, os quais exigem que, conforme em certa medida já referimos, “…na fase preparatória de um contrato exista um certo risco de as conversações encetadas não chegarem ao fim por desistência de uma das partes…”[20]. Aqui chegados, e tendo em consideração o que se acaba de expor, pode-se, assim, concluir que só existirá responsabilidade pré-contratual, quando, existindo ruptura negocial, esta ruptura seja injustificada, face à ponderação dos interesses em jogo, na fase contratual em questão e se verifiquem, ainda, os demais pressupostos gerais da responsabilidade civil (facto voluntário, ilícito, culposo, nexo de causalidade e danos - arts. 483º e ss.; cfr. também arts. 798º e ss. e 562º e ss. todos do CC)[21]. Comecemos, então, por analisar o que é específico da responsabilidade pré-contratual, procurando verificar se, tal como o tribunal recorrido defendeu, se pode responder afirmativamente ao preenchimento dos pressupostos específicos previstos no art. 227º do CC no que concerne à Ré. Dissemos atrás que a principal dificuldade neste domínio é a de saber com que critérios se pode analisar a (i)legitimidade da ruptura das negociações que conduzam à frustração da celebração do contrato. Podem-se, assim, aqui identificar três requisitos cumulativos[22]: 1º Que existam efectivas negociações; 2º Que a parte contrária àquela que decide a ruptura das negociações tenha já, no momento da ruptura, uma base de confiança razoável na conclusão das negociações; 3º Que a ruptura das negociações seja ilegítima. Vejamos cada um destes requisitos específicos da Responsabilidade pré-contratual e procuremos enquadrar a matéria de facto provada em cada um dos requisitos por forma a, sem descurar as considerações gerais atrás expostas, verificar o preenchimento de cada um dos requisitos no caso concreto. Com os dois primeiros requisitos, o que se exige é que se verifique a realização de uma actividade comum dos contratantes destinada à análise e elaboração do projecto de negócio. Como refere Ana Prata[23] estes “… deveres pré-contratuais só surgem quando – e na medida em que – os contactos pré-contratuais entre as partes façam surgir numa delas ou em cada uma delas, a confiança na conduta leal, honesta, responsável e integra da contraparte, sendo o surgimento dessa confiança resultado da análise dos actos e comportamentos das partes e da sua apreciação objectiva no quadro do ambiente económico–social em que o processo formativo do contrato tem lugar …”. Assim, “não basta uma confiança que se configure como um simples estado psicológico ou convicção com puras raízes subjectivas. Torna-se necessário proceder a uma apreciação casuística das situações, socorrendo-se o julgador de todos os elementos disponíveis e para o efeito relevantes, como a duração e o adiantamento das negociações, a natureza e o objecto do negócio, os valores nele envolvidos, a qualidade dos contratantes e a sua conduta”[24]. Ora, no caso concreto, não há dúvidas que estes requisitos se verificam, pois que as partes na fase (pré-)negocial (ao contrato de compra e venda que acabou por não ser efectivado) declaram estar (totalmente) de acordo com os termos contratuais a que ficaria submetido o contrato, sendo manifesta a existência de uma relação sólida de confiança existente entre as partes, que se patenteia inequivocamente do facto de, sem necessidade de celebrar qualquer contrato escrito, a Ré ter cedido gratuitamente o imóvel aos AA., permitindo inclusivamente que estes, desde logo, começassem a proceder a obras no mesmo, no sentido de o configurar ao seu gosto e de acordo com as suas necessidades. Não há dúvidas, por outro lado, em face da matéria de facto provada, que a ruptura das negociações (e a não celebração do contrato) ocorreu numa fase final do processo negociação (praticamente só faltava a celebração do contrato), o que significa que, conforme decorre do exposto, a importância relativa do interesse da boa-fé e da confiança – que no caso era assinalável (repete-se: a Ré tinha cedido gratuitamente o imóvel aos AA., permitindo inclusivamente que estes, desde logo, começassem a proceder a obras no mesmo, no sentido de o configurar ao seu gosto e de acordo com as suas necessidades) – se sobrepunha à liberdade contratual que a Ré mantinha, mas que, nestas circunstâncias, só poderia ser exercida em situações justificadas e se essa conduta não violasse os aludidos interesses da boa-fé e da confiança da parte contrária. Como referimos, as partes têm maior liberdade contratual no início das negociações do que aquela que deve ser reconhecida nas proximidades da celebração do contrato, pois que, nesta última fase, verifica-se existir já uma expectativa consolidada das partes em celebrar o contrato, expectativa que se concretiza num maior grau de exigência no cumprimento dos princípios da boa-fé e da confiança, entretanto, conquistadas ao longo da fase de negociações. Assim, todas as obras realizadas pelos AA. no imóvel (que iriam comprar) foram efectuadas justamente porque se verificada um elevado grau de confiança entre as partes de que nada impediria a celebração do contrato, elevado grau de confiança que se manteve até à data em que foram designadas as datas para a realização da escritura pública. Pode-se, assim, concluir que os Autores lograram, conforme lhes impunha o ónus de prova que sobre eles recaía (art. 342, nº 1 do CC), provar os aludidos dois primeiros requisitos. A questão que se coloca é, no entanto, a de saber se, apesar de existir inequivocamente esta relação de confiança que impunha uma exigência maior no grau de boa-fé exigível a cada uma das partes, ainda assim a Ré promoveu a ruptura do negócio legitimamente, tendo em conta o aludido princípio da boa-fé. Assim, a questão que se colocou ao tribunal recorrido era a de saber de que forma se poderia apurar que a ruptura das negociações se apresentava como ilegítima, arbitrária ou injustificada. A primeira coisa que se tem que dizer é que esta ponderação deve ser efectuada, não em função de um qualquer subjectivismo das partes em confronto, mas sim em função de elementos objectivos retirados do caso concreto. Depois não se pode esquecer o que atrás se disse quanto à valorização dos princípios que afirmamos estarem aqui em confronto, nomeadamente, a sua relação de valoração inversa com o prosseguimento da fase da negociação até à fase da conclusão do negócio - o que nos leva a concluir que, estando o percurso negocial já na fase da celebração do contrato, os princípios prevalecentes deverão ser os da confiança e da boa-fé que aqui surgirão, assim, com um maior âmbito de protecção. Desta forma, a ponderação da existência de justa causa da ruptura deverá ser efectuada através “de uma equilibrada ponderação dos interesses divergentes das partes e dos interesses transindividuais do comércio jurídico ao lado dos elementos concorrentes em cada espécie sub judice…”[25]. Ou, como diz o Prof. Baptista Machado[26], “os deveres de conduta correcta, enquanto não é celebrado um contrato, emanam de ditames de uma ordem objectiva adaptadas às circunstâncias da concreta situação de expectativa criada pela interacção dos participantes …” . Já fomos avançando os critérios objectivos susceptíveis de serem ponderados, no caso concreto, no sentido de apoiar a ilegitimidade da ruptura de negociações por parte da Ré. Ora, em face desses critérios objectivos, não se pode deixar de concluir que, atenta matéria de facto dada como provada, a Ré, atentas as circunstâncias do caso concreto (repete-se: a Ré tinha cedido gratuitamente o imóvel aos AA., permitindo inclusivamente que estes, desde logo, começassem a proceder a obras no mesmo, no sentido de o configurar ao seu gosto e das suas necessidades) e, principalmente, a fase em que se encontravam as relações negociais (fase da celebração do contrato), ao ter declarado, de uma forma precipitada, a ruptura do contrato, violou os aludidos princípios da boa-fé e da confiança, violação essa susceptível de ser enquadrada no âmbito da responsabilidade pré-contratual (art. 227º do CC). Na verdade, tendo em conta a confiança existente entre as partes, não deveria a Ré ter promovido a ruptura das negociações, sem que, em cumprimento do princípio da boa-fé, não tivesse esgotado todas as possibilidades de permitir, ainda, que os AA. pudessem reunir as condições para celebrar o contrato de compra e venda – nessa medida, surgindo como pertinente a ideia do tribunal recorrido de que a Ré deveria ter concedido aos AA. ainda uma última possibilidade de, em prazo razoável, celebrar o contrato de compra e venda do imóvel (que, entretanto, os AA. já tinham alterado de acordo com as suas necessidades e gostos). Por assim ser, é que, tendo em conta a fase negocial em que as partes se encontravam, se pode objectivamente concluir que a Ré, depois de ter contribuído durante as anteriores fases da negociação, com a sua conduta, para criar nos Autores uma situação de confiança - que, por sua vez, criou uma expectativa, real ou objectiva, nos Autores de que o contrato seria celebrado – ao ter agido da forma como agiu, nas imediações da celebração do contrato, violou o princípio da boa-fé[27]. Nesta conformidade, não se pode deixar de concordar com o tribunal recorrido quando concluiu o seguinte: “Ora, verificamos que, na situação vertente, está comprovado que: - Em meados de Maio de 2015, tendo em vista a celebração de contrato de compra e venda de um imóvel destinado à habitação, pertença da Ré, Autores e Ré encetaram negociações com vista à venda daquele imóvel, o qual se encontrava inacabado, tendo acordado no preço da venda (€490.000,00). - Acordaram, então, que os Autores levariam a cabo as obras de conclusão da habitação, a seu gosto e a suas expensas, e que, concluídas as mesmas, averbado o prédio novo nas Finanças e na Conservatória e obtida a licença de utilização realizariam a correspondente escritura de compra e venda; - Convencionaram que a ré contribuiria, para a conclusão das obras, com material de construção no valor de 20.000,00€, a encomendar pelos autores à empresa «E…, Lda.», cujo valor seria a suportar pela Ré e ainda que o preço da venda seria pago da seguinte forma: 425.000,00€ - correspondente ao valor do empréstimo bancário pedido pelos autores junto do Banco F…, SA, no balcão da Póvoa de Varzim, na data da celebração da escritura e os restantes 65.000,00€ na data da venda pelos autores da fracção identificada pela letra BI do prédio urbano em propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial da Póvoa de Varzim sob o n.º 1242 da freguesia da Póvoa de Varzim e inscrito na matriz predial respectiva. Provou-se ainda que a Ré disponibilizou a referida moradia para que os Autores ali levassem a cabo as necessárias obras de acabamentos e que, após a realização de tais obras, com autorização da Ré, a partir de Agosto de 2015, os Autores passaram a habitar do referido imóvel. Mais se provou que, em Janeiro de 2016, foi emitida licença de utilização do imóvel e que após a marcação, por três vezes, da escritura pública de compra e venda, a última das quais em 19 de Abril de 2016, a mesma não se realizou porque, até esse mesmo dia, os Autores não haviam logrado cumprir a condição imposta por este Banco para a concessão do empréstimo bancário e, por isso, não tinham como pagar o respectivo preço nos termos acordados. Demonstrou-se, finalmente, que, após esta última data, a Autora passou a exigir mais a €20.000,00 para a realização da escritura pública de compra e venda, o que os Autores não aceitaram e que, através de notificação judicial avulsa realizada em Junho de 2016, a Ré exigiu dos Autores a entrega do imóvel, o que veio a suceder no 21 de Julho de 2016. A nosso ver, a factualidade supra exposta permite concluir que, face ao avançado estado das negociações, aos acordos celebrados e concretizados e aos investimentos monetários feitos por ambas as partes, de ambos os lados, se criou, justificadamente, uma fortíssima expectativa e confiança na celebração definitiva do contrato de compra e venda. E, também por isso, entendemos que a actuação ambas as partes durante o processo negocial em apreço merece reparo do ponto de vista do supramencionado princípio da boa-fé. No que concerne à Ré, tal conclusão não se prende, a nosso ver, com a comprovada exigência aos Autores do pagamento da quantia suplementar de €20.000,00, porquanto, por si só, no momento em que foi é feita (atento o a duração da ocupação da habitação em causa pelos próprios Autores sem contrapartida adicional e o benefício que obtiveram da Ré que suportou o custo de materiais de construção por eles escolhidos precisamente naquele valor de €20.000,00), não nos parece poder considerar-se abusiva. Ainda assim não nos parece que o rompimento das negociações por ela promovido, nas circunstâncias em que o foi, através da exigência de entrega restituição da moradia, se possa considerar justificado. É certo que, desde Janeiro de 2016, data em que foi obtida a licença de habitabilidade da referida habitação, estariam reunidas todas as condições que dela dependiam para a celebração da escritura pública de compra e venda e que este acto notarial, depois dessa data esteve marcado por 3 vezes, a última das quais em Abril de 2019, não se concretizou porque os Autores não haviam reunido todas as condições para a obtenção do empréstimo bancário que iria financiar parte daquela aquisição. Não é menos verdade, porém, que não resulta dos factos provados que o incumprimento das condições impostas pelo Banco F…, das quais estava dependente a obtenção do financiamento necessário ao pagamento do preço acordado para a venda, constituía um facto inultrapassável, no sentido de comprometer irremediavelmente a outorga daquela escritura pública - o que constituiria excepção peremptória porque poderia impedir o efeito jurídico dos factos aduzidos pelos Autores, a provar pela Ré (art.º 342º, n.º 2, do Cód. Civil), que não o fez – pelo que se ignora se com um prolongamento do prazo para a outorga da escritura, porventura para permitir o cumprimento daquelas condições, ou o obter o financiamento junto de outra instituição bancária que não as impusesse não seria ainda possível, num prazo razoável, a concretização da dita escritura pública. Não queremos com isto afirmar que a Ré – que não logrou demonstrar a fixação de um prazo essencial para a outorga daquela escritura – estava vinculada a aguardar ad aeternum que os Autores lograssem reunir todas as condições para a celebração da escritura pública. O que nos parece é que, face as concretas circunstâncias do caso, mormente o avultado investimento que os Autores realizaram no imóvel tendo em vista a concretização do negócio, se impunha que a Ré, antes de romper as negociações lhes tivesse concedido, por via de uma interpelação admonitória, um prazo razoável para a outorga da escritura pública, facto que não foi sequer por ela alegado. Daí que seja de considerar arbitrário o rompimento das negociações pela recorrente, comportamento esse que determinou danos para os Autores, mormente os valores despendidos em obras de conclusão e melhoramentos da mencionada casa de habitação, causadas pela confiança criada nesta pela conduta negocial daquela”.* Trata-se de conclusão que, como decorre do exposto, aqui subscrevemos integralmente, por corresponder à melhor interpretação dos factos e ao enquadramento jurídico que se julga ser de impor à factualidade apurada. Improcede, pois, a argumentação da Ré.* Aqui chegados, importa dizer que não vem posta em causa, por qualquer um dos recorrentes, a conclusão a que, na sequência, o tribunal recorrido chegou quanto à aplicação do disposto no art. 570º do CC. É que, conforme decorre da decisão recorrida, além de ter responsabilizado a Ré, em termos de responsabilidade pré-contratual, também o tribunal recorrido concluiu que os AA. violaram o princípio da