Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 1686/23.3YLPRT.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: JOSÉ EUSÉBIO ALMEIDA Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO NÃO HABITACIONAL PRAZO DA RENOVAÇÃO Nº do Documento: RP202405201686/23.3YLPRT.P1 Data do Acordão: 05/20/2024 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Indicações Eventuais: 5ª SECÇÃO Área Temática: . Sumário: I – Sem embargo da atual divergência jurisprudencial e doutrinária, entendemos que, sob pena de o preceito ficar sem sentido ou sem objeto, o artigo 1110, n.º 3 do Código Civil (tal como o paralelo artigo 1096, n.º 1 do mesmo diploma), na parte em que determina que o contrato se renova por períodos “sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior” – e diversamente do que sucede quanto à possibilidade (supletiva) de ser afastada a renovação – veio estabelecer, com a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, um regime imperativo. II – Em suma, as partes podem acordar a não renovação do contrato, mas não podem acordar um período de renovação inferior a cinco anos (ou, na previsão do n.º 1 do artigo 1096 do CC, um período inferior a três anos). Reclamações: Decisão Texto Integral: Processo n.º 1686/23.3YLPRT.P1 Recorrentes – A... – Unipessoal Lda. Recorrida - B..., Lda. Relator: José Eusébio Almeida; Adjuntas: Teresa Fonseca e Ana Olívia Loureiro. Acordam na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto: I – Relatório A... – Unipessoal Lda. iniciaram procedimento especial de despejo, com fundamento na cessação por oposição à renovação pelo senhorio, junto do Balcão Nacional de Arrendamento, contra B..., Lda. A requerida apresentou oposição, alegando, em síntese, que o prazo de um ano consignado no contrato de arrendamento não foi o prazo querido pelas partes, que não foi estipulado nenhum prazo de duração do contrato e que estava convencida que o contrato não estava sujeito a qualquer prazo. Mais alegou que a cláusula que fixou o prazo de duração do contrato pelo período de um ano é nula, por violação do disposto nos artigos 294 do Código Civil (CC) e 98, n.º 2, ex vi artigo 117, n.º 2, do RAU. Afirma, portanto, que se trata de um contrato de duração ilimitada ou indeterminada, pelo que não está sujeito ao regime de oposição à renovação. Termina, pugnando pela improcedência do despejo. As requerentes exerceram o contraditório, impugnando os factos invocados pela requerida. Realizou-se audiência de julgamento e foi proferida sentença com o seguinte dispositivo: “Destarte, julgo procedente a oposição ao procedimento especial de despejo deduzida pela requerida “B..., Lda.” e, em consequência, indefiro o pedido de despejo do locado, com fundamento na cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação pelas requerentes A... – Unipessoal Lda.”. II – Do Recurso As autoras, discordando, apelam. Pretendem a revogação da sentença e a sua substituição “por outra que julgue improcedente a oposição e determine a desocupação do locado”. Para tanto, apresentaram as seguintes Conclusões: 1 - Não podem conformar-se com a sentença, por entenderem verificar-se erro na interpretação e aplicação do direito aos factos. 2 - Considerou o tribunal ser aplicável a alteração legislativa introduzida pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, nomeadamente no que concerne ao art. 1110, n.º 3 do CC. 3 - Ora, não se insurgem os recorrentes contra o entendimento de serem aplicáveis as alterações introduzidas por tal diploma, insurgindo-se, contudo, quanto à interpretação realizada pelo tribunal quanto à norma aplicável à renovação do contrato. 4 - De facto, seguiu o tribunal o entendimento de que, sendo aplicável a redação decorrente da lei em consequência da alteração introduzida pela Lei n.º 13/2019, as renovações do contrato seriam no mínimo de cinco anos cada uma. 5 - Vindo a concluir que o contrato em análise se iniciou em 1 de maio de 2016, sendo renovável por iguais períodos de um ano, pelo que, em 1 de maio de 2017 se renovou por cinco anos e em 1 de maio de 2022 se renovou por novo período de cinco anos. 6 - Ora, não podem concordar com o entendimento de que a alteração introduzida no artigo 1110 do CC, pela Lei n.º 13/2019, tenha imposto como regime imperativo a renovação do contrato de arrendamento por períodos de cinco anos, quando período inferior tenha sido acordado pelas partes no contrato de arrendamento. 7 – O contrato em apreço teve início em 1 de maio de 2016, tendo a duração de um ano e sendo renovável por sucessivos períodos de um ano, caso nenhuma das partes se opusesse à sua renovação. 8 - O indicado contrato foi celebrado livremente entre as partes, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, de acordo com as normas em vigor à data da celebração. 9 - Resultando de facto do n.º 1 do artigo 1110 na redação decorrente da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto que: " 1 - As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação.” 10 - A Lei n.º 13/2019 veio aditar ao indicado artigo 1110.º, o n.º 3 do qual decorre: “3 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º.” 11 - Sendo neste n.º 3 que se fundamenta o tribunal, entendendo que impõe a redação de tal número que as renovações nos contratos não habitacionais, sem prejuízo do que se encontrar estipulado no contrato, passem a ser obrigatoriamente por cinco anos; 12 - Ora, não podemos partilhar tal entendimento, considerando de facto que a previsão constante da parte inicial do indicado n.º 3 “salvo estipulação em contrário”, permitirá às partes fixar o período de renovação que entendam, mesmo que inferior a cinco anos. 13 - Entendendo que o prazo de cinco anos previsto no indicado artigo 1110, n.º 3 do Código Civil constitui um prazo supletivo e não imperativo. 14 - Sendo o entendimento que propugnamos defendido por diversa doutrina – veja-se neste sentido Jorge Pinto Furtado em Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2019, página 579, Jéssica Rodrigues Ferreira em Revista Eletrónica de Direito, fevereiro 2020, página 82, in https://ciie.up.pt/client/files/0000000001/5-artigo-iessica-ferreira 1584.pdf), Edgar Alexandre Martins Valente em Arrendamento Urbano - Comentários às Alterações Legislativas introduzidas ao regime vigente - Almedina - 2019, página 31, em anotação ao artigo 1096.º do Código Civil) e Isabel Rocha e Paulo Estima, em “Novo Regime do arrendamento Urbano”, 5.ª edição, da Porto Editora, em notas ao artigo 1096.º do Código Civil, a páginas 285 e 286. 15 - Existindo também diversa jurisprudência no sentido que propugnamos – vide Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, datado de 10-01-2023, proc. n.º 1278/22.4YLPRT.L1-7; Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12-07-2023, no âmbito do proc. n.º 19506/21.1T8PRT-A,.P1E, Ac. Rel. Lisboa 17 de março de 2022, Proc. 8851/21.6T8LRS.L1-6, Ac. Rel. Lisboa 27 de abril de 2023, Proc. 1390/22.0YLPRT.L1-6, Ac. Rel. Porto 23 de março de 2023, Proc. 3966/21.3T8GDM.P1, acessíveis em dgsi. 16 – Assim, entendem que mal andou o tribunal ao entender ser o n.º 3 do artigo 1110 uma norma imperativa no que concerne à menção do prazo de renovação de cinco anos. 17 - Entendendo os recorrentes que a norma em causa tem natureza supletiva. 18 - Nestes termos, as regras constantes do atual n.º 3 do artigo 1110 apenas serão aplicáveis na ausência de acordo ou estipulação das partes em sentido diverso. 19 - A ressalva constante de tal norma “salvo estipulação em contrário” concede a possibilidade de as partes determinarem o prazo de prorrogação do contrato, em obediência ao princípio da liberdade contratual. 20 - Não tendo, salvo melhor entendimento, qualquer fundamento legal, a interpretação de que a indicada ressalva apenas se aplicaria à faculdade de as partes estipularem a renovação automática. 21 - Ora, considerando a posição defendida, temos que reportando-nos em concreto ao contrato em apreço, o mesmo teve início em 1 de maio de 2016, sendo celebrado pelo período de um ano, renovável por períodos de um ano. 22 - Em 20 de junho de 2022 a recorrida recebeu uma carta com a oposição à renovação do contrato, produzindo tal oposição efeitos a 30 de abril de 2023. 23 - À data de 20 de junho de 2022, haviam já decorrido cinco anos desde a celebração do contrato (os quais se cumpriram em 30 de abril de 2021), pelo que, tal oposição não contende com o disposto no n.º 4 do artigo 1110 do CC. 24 - Pelo que a comunicação à recorrida e por esta recebida a 20 de junho de 2022 teria de ser considerada válida e eficaz, tendo a caducidade ocorrido a 30 de abril de 2023. 25 - Impondo-se, por conseguinte, à recorrida que desocupasse o imóvel e procedesse à sua entrega às recorrentes, o que a mesma não realizou. 26 - Pelo que, estando reunidas as condições para que fosse decretado o despejo, entendem que mal andou o tribunal ao julgar presente a oposição. 27 - Sendo a decisão recorrida ilegal por violar o artigo 9.º e, consequentemente, os artigos 1080 e 1110 n.º 3, todos do Código Civil. Termos em que deve ser julgado procedente o recurso, revogando a sentença recorrida, sendo a mesma substituída por outra que verifique a caducidade do contrato de arrendamento por oposição à sua renovação do senhorio e, consequentemente determine a desocupação do locado. 28 - Sem prescindir do exposto supra, e mesmo que fosse de aceitar o invocado na sentença recorrida no que concerne à renovação imperativa por períodos de cinco anos, entendem que sempre padeceria a sentença de erro. 29 - Na verdade, na sentença, considerou o tribunal que o contrato de arrendamento teve início em 1 de maio de 2016, renovou-se automaticamente no seu termo, ou seja, em 1 de maio de 2017, pelo período de cinco anos, ou seja, até 30 de abril de 2022. Em 1 de maio de 2022 operou-se nova renovação do contrato, por igual período de cinco anos, estando assim, segundo tal linha de raciocínio, a decorrer uma renovação de cinco anos até 30 de abril de 2027. 30 – Sucede, contudo, que o contrato de arrendamento teve o seu início em 1 de maio de 2016, pelo que, em 1 de maio de 2017, de acordo com o previsto no contrato e de acordo com as normas em vigor ter-se-á renovado pelo período de um ano. 31 - O mesmo ocorrendo em 1 de maio de 2018, data em que o contrato se terá renovado por mais um período de um ano, na medida em que nessa data não se encontrava ainda em vigor a redação imposta pela Lei no 13/2019, de 12 de fevereiro. 32 - Com efeito, a indicada lei apenas entrou em vigor a 13 de fevereiro de 2019, não se podendo aplicar retroativamente conforme realizado na douta sentença recorrida. 33 - Pelo que, mesmo que se aceitasse que as renovações passariam a ser de cinco anos com a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019, no que não se concede mas hipótese que se coloca por mero dever de patrocínio, chegados ao fim da renovação em curso de 1 de maio de 2018 a 30 de abril de 2019, o contrato de arrendamento, renovar-se-ia em 1 de maio de 2019, data em que já se encontrava em vigor a redação do artigo 1110 dada pela indicada lei, pelo período de cinco anos, tendo assim esta renovação duração de 1 de maio de 2019 a 30 de abril de 2024. 34 - Não se podendo aceitar que, conforme consta da sentença, o contrato em 1 de maio de 2017 se considere renovado pelo período de cinco anos, estando tal renovação em curso até 30 de abril de 2022. 35 - E que, assim, em 1 de maio de 2022 se tenha renovado por cinco anos, ou seja, até 30 de abril de 2027. 36 - De facto, resulta do artigo 12.º, n.º 1 do Código Civil que a lei dispõe para o futuro, apenas se podendo aplicar a redação introduzida pela Lei n.º 13/2019 a partir da sua entrada em vigor. 37 - Pelo que, entendem que também neste ponto se verifica uma incorreta aplicação da lei e um incorreto cálculo dos períodos de duração do contrato de arrendamento. 38 - Sendo que, mesmo que se aceitasse que a renovação ocorrida em 1 de maio de 2019 seria de cinco anos, conforme mencionado supra, tal determinaria que tal renovação terminaria em 30 de abril de 2024. 39 - E, considerando que, foi efetivamente realizada oposição à renovação do contrato, conforme ponto 5.º dos factos provados, sempre teria de se concluir que o contrato cessaria por efeitos da sua caducidade a 30 de abril de 2024, encontrando-se a recorrida obrigada a proceder à entrega do imóvel e a proceder à sua desocupação. 40 - Pelo que, entendem que mesmo seguindo o entendimento do tribunal, hipótese que se coloca por mera cautela, sempre se impunha que fosse proferida decisão diversa que reconhecesse como válida e eficaz a comunicação de oposição à renovação do contrato, reconhecendo que o mesmo cessa todos os seus efeitos a 30 de abril de 2024 e determinando a desocupação do locado pela recorrida a partir da indicada data. 41 - Impondo-se assim, sem prescindir do exposto supra, também com este fundamento a revogação da sentença recorrida. 42 - Entendendo as recorrentes que mal andou o tribunal, tendo violando os artigos 9.º, 12.º, 1080 e 1110, todos do Código Civil. A recorrida respondeu ao recurso e, em síntese, concluiu: 1 - Com a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019 e em face da necessidade de estabilização do mercado de arrendamento reduziu-se a autonomia contratual das partes apenas à renovabilidade do contrato e à possibilidade de estipulação de prazos de renovação do contrato superiores a três anos ou a cinco anos, consoante se trate de arrendamento habitacional ou não habitacional. 2 - O prazo de renovação tem natureza imperativa. 3 - O artigo 1110-A vem restringir significativamente a liberdade contratual das partes. 4 - Pelo que, o termo do contrato celebrado em 1.05.16, pelo prazo de 1 ano, ocorreu em 1.05.17, tendo-se o mesmo renovado pelo período imperativo de 5 anos até 30.04.22. E, em 1.05.22 operou-se nova renovação que tem duração de 5 anos até 30.04.27. 5 - A Lei 13/2019 aplica-se, não apenas aos contratos futuros, mas (e também) aos contratos em curso, como decorre da regra geral do artigo 12.º, n.º 2 (2.ª parte) do Código Civil, por se tratarem de contratos de execução duradoura. 6 - A Lei 13/2019, na medida em que as suas disposições revistam natureza imperativa, aplica-se às relações arrendatícias que subsistam à data do seu início de vigência, pois dispõe sobre o seu conteúdo e o conforma abstraindo do facto que lhes deu origem. O recurso foi recebido nos termos legais e os autos correram Vistos, nada se observando que obste à apreciação do seu mérito. O objeto do recurso, atendendo às conclusões da apelante, consiste em saber se
- a)a decisão deve ser revogada, decretando-se a desocupação do imóvel, uma vez que não é de confirmar a interpretação feita ao disposto no artigo 1110, n.º 3 do CC e, subsidiariamente,
- b)se deve ser revogada, decretando-se a desocupação do imóvel, uma vez que, mesmo admitindo a aplicação daquele n.º 3 do artigo 1110 do CC, na interpretação feita pela primeira instância, sempre o contrato caducaria a 30.04.24. III – Fundamentação III.I – Fundamentação de facto O tribunal recorrido fixou a seguinte factualidade, que não se mostra impugnada: Factos provados 1 - No dia 27 de abril de 2016, AA, na qualidade de cabeça- de-casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de BB e de CC, celebrou com a requerida um “contrato de arrendamento comercial”, nos termos do qual aquele deu de arrendamento a esta o prédio urbano composto por rés-do-chão com 4 divisões, destinado a comércio, sito na Rua ..., ..., freguesia ... e ..., concelho de Aveiro, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Aveiro sob o n.º ... – cfr. contrato de arrendamento junto em 20-09-2023, referência 15053727, cujo teor dou por integralmente reproduzido. 2 - Consta da cláusula 2.ª desse contrato o seguinte: «O primeiro outorgante dá de arrendamento ao segundo outorgante a referida loja, pelo período de um ano, com início em 1 de maio de 2016, renovável por igual período se não for denunciado por qualquer das partes nos termos legais.» - cfr. mesmo documento. 3 - Por contrato de compra e venda celebrado em 23 de dezembro de 2021, DD, AA, EE e FF, na qualidade de acompanhante de GG, todos na qualidade de herdeiros de BB e de CC, venderam em comum e partes iguais às requerentes o prédio descrito em 1 - cfr. contrato de compra e venda junto em 20-09-2023, referência 15053730, cujo teor dou por integralmente reproduzido. 4 - Consta da cláusula 3.ª desse contrato que «o imóvel é vendido livre de quaisquer encargos ou ónus» - cfr. mesmo documento. 5 - No dia 20 de junho de 2022, a requerida rececionou uma carta das requerentes, dando conta da sua oposição à renovação do contrato de arrendamento, com efeitos reportados a 30 de abril de 2023 – cfr. comunicação junta em 20-09-2023, referência 15053730, cujo teor dou por integralmente reproduzido. 6 - A requerida respondeu à carta das requerentes referida em 5.o, nos termos que constam do documento junto em 20-09-2023, com a referência 15053739, cujo teor dou por integralmente reproduzido. 7 - No dia 24 de maio de 2011, CC, na qualidade de cabeça-de-casal da herança ilíquida e indivisa aberta por óbito de BB, celebrou com HH um “contrato de arrendamento comercial”, nos termos do qual aquela deu de arrendamento a este o prédio descrito em 1 – cfr. contrato de arrendamento junto em 20-09-2023, referência 15053738, cujo teor dou por integralmente reproduzido. 8 - Consta da cláusula 2.ª desse contrato o seguinte: «A primeira outorgante dá de arrendamento ao segundo outorgante a referida loja, pelo período de um ano, com início em 1 de junho de 2011, renovável por igual período se não for denunciado por qualquer das partes nos termos legais.» - cfr. mesmo documento. 9 - Aquando da assinatura do contrato de arrendamento referido em 1, as partes acordaram manter as condições fixadas no primeiro contrato celebrado em 2011 (referido em 6). 10 - No espaço arrendado já se encontrava instalada a frutaria que era do legal representante da requerida desde 2011. Factos não provados
- a)O prazo de um ano constante do contrato referido em 1.o não foi o prazo estipulado nem querido pelas partes.
- b)Em nenhum dos contratos (nem no de 2011, nem no de 2016) foi acordado qualquer prazo de duração do contrato entre as partes.
- c)Ambos os contratos foram redigidos por terceiro.
- d)A convicção do representante legal da requerida foi que o contrato não estava sujeito a qualquer prazo.
- e)Se soubesse que o prazo teria a duração de um ano, o legal representante da requerida não o teria outorgado.
- f)O prazo de um ano seria insuficiente para recuperar o investimento que a requerida fez na loja, no valor de milhares de euros, nomeadamente as obras de construção civil, de instalação elétrica de comunicações, de instalação de equipamentos mecânicos e de sistema informático e o pagamento de taxas de exploração à Câmara Municipal.
- g)Num estabelecimento que vende fruta e legumes ao consumidor final, a clientela leva muitos anos a criar.
- h)As trabalhadoras que foram estando ao serviço da requerida tiveram contratos de trabalho para exercerem exclusivamente funções no locado, com prazos superiores a um ano. III.II – Fundamentação de Direito Entendeu o tribunal recorrido, no que ora releva ao objeto do recurso, que a lei aplicável à relação arrendatícia aqui em causa era, “considerando que a oposição à renovação foi recebida pela requerida no dia 20 de junho de 2022”, a decorrente “dos artigos referentes à cessação do contrato introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro”. No mais, entendeu: “Considerando que a norma do n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil determina a renovação automática do contrato celebrado por prazo certo, por cinco anos, mesmo que a duração seja inferior, a eficácia da oposição a essa renovação deduzida pelas requerentes não pode ser permitida antes dos cinco anos da renovação do contrato, sob pena de se prejudicar o objetivo de estabilidade contratual visado pelo legislador. Portanto, tendo sido estipulado pelos contraentes que o contrato de arrendamento tinha a duração de um ano, com início no dia 1 de maio de 2016, o mesmo renovou-se automaticamente no seu termo, ou seja, em 1 de maio de 2017, pelo período de cinco anos, ou seja, até 30 de abril de 2022. Em 1 de maio de 2022 operou-se nova renovação do contrato, por igual período de cinco anos. Portanto, a comunicação da oposição à renovação do contrato, de 20 de junho de 2022, não se torna válida e eficaz em 30 de abril de 2023, como pretendem as requerentes, mas apenas em 30 de abril de 2027, altura em que se perfaz o novo período de renovação de cinco anos iniciado em 1 de maio de 2022”. Como decorre das conclusões apresentadas pela apelante, e concretamente da que se mostra enunciada como terceira conclusão, a recorrente não se insurge contra a aplicabilidade ao contrato de arrendamento aqui em causa da alteração legislativa introduzida pela Lei n.º 13/2019, mas sim – e apenas – quanto à interpretação feita pelo tribunal recorrido ao disposto no n.º 3 do artigo 1110 do Código Civil (CC), na redação introduzida, justamente, com aquela citada Lei n.º 13/2019. O preceito legal que importa considerar, tem a seguinte redação: “3. Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior (…)”, acrescentando-se – no que, à apreciação aqui em causa não importará – “sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º”. O preceito citado é uma norma paralela à prevista no n.º 1 do artigo 1096 do CC, respeitante ao arrendamento urbano para habitação e, sobre esta, mais que sobre a respeitante ao arrendamento para fins não habitacionais (artigo 1110, n.º 3 do CC) têm-se pronunciado, com entendimentos divergentes, a doutrina e, especialmente, a jurisprudência. O fulcro da divergência assenta na interpretação a dar à expressão “Salvo estipulação em contrário” (prevista em ambos os normativos: 1096, n.º 1 e 1110, n.º 3 do CC) ou, dito de outro modo, na natureza supletiva ou imperativa da previsão legal. Melhor, na abrangência da supletividade ou imperatividade: 1) A norma é supletiva quanto à renovabilidade do contrato e quanto ao prazo (período) de renovação, mesmo que inferior a cinco anos ou 2) A norma é apenas supletiva quanto à renovabilidade do contrato, mas imperativamente impõe que a duração das renovações não seja inferior a cinco anos, independentemente do estipulado pelas partes. Na mais recente jurisprudência dos tribunais das diversas relações denota-se essa divergência, ainda que, em geral, esteja em causa a interpretação da norma paralela à que aqui interessa, ou seja, a previsão do n.º 1 do artigo 1096 do CC. A título exemplificativo – e acolhendo nesta citação os acórdãos invocados pela apelante – podemos transcrever os seguintes sumários, no sentido da supletividade – ou supletividade ampla ou integral – do preceito paralelo ao que aqui se interpreta: - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 27.04.2023, Processo n.º 1390/22. 0YLPRT.L1-6, Relatora, Desembargadora Maria de Deus Correia: “O prazo de renovação automática do contrato de arrendamento, previsto no art.º 1096.º do Código Civil na redação que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019 de 12-02 é supletivo, encontrando-se abrangido pela ressalva da norma “salvo estipulação em contrário”. - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 17.03.2022, Processo n.º 8851/21. 6T8LRS.L1-6, Relator, Desembargador Nuno Lopes Ribeiro: “I. A limitação temporal mínima de três anos, do período de duração do contrato de arrendamento, após a sua renovação (constante do artigo 1096º, nº 1 do Código Civil, na redação resultante da Lei 13/2019), não assume natureza imperativa, podendo, por isso, ser reduzido esse período até um ano, por acordo das partes”. - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10.01.2023, Processo n.º 1278/22. 4YLPRT.L1-7, Relator, Desembargador Luís Filipe Pires de Sousa: “ I. A jurisprudência vem entendendo, maioritariamente, que, da redação do Artigo 1096º, nº 1, do Código Civil, dada pela Lei nº 13/2019, de 1.2. (entrada em vigor a 13.2.2019), decorre que, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, só terão liberdade para convencionar prazo de renovação igual ou superior a três anos, impondo o legislador um prazo mínimo imperativo de três anos. II. Dissente-se dessa interpretação porquanto: i. Se a lei permite que as partes afastem, de todo, a renovação, então também permite que esta tenha uma vigência diferenciada em caso de renovação (argumento a maiori ad minus); ii. A tutela da posição do inquilino e da estabilidade do arrendamento, erigida como um dos propósitos da Lei nº 13/2019 não decorre neste circunspecto, em primeira linha, da nova redação do nº1 do artigo 1096º, mas sim do aditado nº 3 ao Artigo 1097º; iii. Na lógica da tese referida em I, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, este terá, inapelavelmente, uma duração sempre de quatro anos (mínimo imperativo de um ano, acrescendo renovação imperativa por mais três anos). Se assim fosse, o disposto no nº3 do Artigo 1097º não faria qualquer sentido porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos. Porém, o que decorre do nº 3 do Artigo 1097º é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo. iv. O direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato”. - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12.07.2023, Processo n.º 19506/21. T8PRT-A.P1, Relatora, Desembargadora Ana Paula Amorim: “I - O art. 1096º, nº 1, do Código Civil, na redação da Lei nº 13/2019, de 12 de fevereiro (em vigor a partir de 13 de fevereiro 2019), permite que as partes convencionem a renovação automática do contrato e bem assim, sobre o prazo de renovação, contanto que este não seja inferior a um ano; nada dispondo sobre o prazo de renovação, considera-se que o mesmo é de três anos. II - A limitação temporal mínima de três anos, do período de duração do contrato de arrendamento, após a sua renovação, não assume natureza imperativa, podendo, por isso, ser reduzido esse período até um ano, por acordo das partes”. - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 23.03.2023, Processo n.º 3966/21. 3T8GDM.P1, Relatora, Desembargadora Isabel Ferreira: “I – A norma constante do art. 1096º, nº 1, do Código Civil, respeitante à renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, é de natureza supletiva, mesmo na sua redação atual, introduzida pela Lei nº 13/2019, de 12/02”. - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16.01.2024, Processo n.º 3223/23. 0T8VNG.P1, Relator, Desembargador Rui Moreira: “A norma constante do nº 1 do artigo 1096º do C. Civil tem uma natureza supletiva, o que abrange quer a admissibilidade da convenção de que o contrato de arrendamento poderá não ser renovado, quer a previsão de que a renovação do contrato, a ocorrer, poderá ter um prazo diferente daquele de 3 anos que o legislador ali inscreveu”. - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 9.10.2023, Processo n.º 1467/22. 1YLPRT.P1, Relator, Desembargador Miguel Baldaia de Morais: “I - A norma constante do nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, na redação que lhe foi dada pela Lei nº 13/2019, de 12.02, respeitante à renovação automática dos contratos de arrendamento para habitação com prazo certo, é de natureza supletiva. II - O uso da expressão “salvo estipulação em contrário” no início do mencionado preceito legal, significa que o legislador consentiu às partes a possibilidade de convencionarem prazos de renovação distintos dos nele previstos, designadamente de duração inferior a três anos. III - Tal entendimento resulta não só da interpretação literal do preceito, mas igualmente da sua interpretação sistemática, pela conjugação, designadamente, dos artigos 1095.º, n.º 2, 1096.º, n.º 1 e 1097.º, n.º 3, todos do Código Civil”. Com entendimento divergente, passamos a citar: - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25.10.2023, Processo n.º 1998/22. 3T8PRD.P1, Relator, Desembargador Paulo Duarte Teixeira: “I – O nº 3[1] do art.º 1096º do CC, deve ser interpretada como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, sendo imperativo que o prazo desta não seja inferior a 3 anos. II - O art. 1097º, nº 3 ao prever uma manutenção do arrendamento pelo período mínimo de 3 anos não põe em causa o período mínimo previsto no art. 1096º, nº3, porque a renovação e oposição a essa renovação são instrumentos distintos que visam efeitos e pressupostos também diferentes, sendo a primeira automática e pré-fixada no contrato e lei e a segunda dependente da vontade e interpelação do senhorio. III - Acresce que o art. 1097, ao fixar um prazo mínimo para a permanência do locado será sempre útil e efetivo nas situações em que os contraentes afastaram a renovação automática, e fixaram uma duração inferior a 3 anos. IV - Os argumentos decisivos da querela jurisprudencial desta questão são o teor literal da lei, ainda mais claro se comparado com antecedentes históricos como o NRAU, e a efetiva posição do arrendatário, cuja estabilidade e proteção parece ser a real intenção do legislador na reforma da lei 13/2019”. - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12.10.2023, Processo n.º 328/23. 1YLPRT.P1, Relator, Desembargador Paulo Dias da Silva: “III - A expressão “salvo estipulação em contrário”, contida no nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, deve ser interpretada como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, e já não a de poderem contratar períodos diferentes de renovação. Assim, não havendo oposição válida e eficaz, os contratos de arrendamento para habitação renovam-se por mínimos de 3 anos, ou por período superior, caso o período de duração do contrato seja superior a 3 anos. IV - Assim, o artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na nova redação introduzida pela Lei 13/2019, de 12.2, fixa um prazo de renovação mínimo de três anos, de natureza imperativa não podendo as partes convencionar um prazo de renovação inferior.” - Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 25.01.2024, Processo n.º 8357/23. 9T8PRT.P1, Relator, Desembargador Paulo Dias da Silva: “III - A expressão “salvo estipulação em contrário”, contida no nº 1 do artigo 1096º do Código Civil, deve ser interpretada como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, e já não a de poderem contratar períodos diferentes de renovação. Assim, não havendo oposição válida e eficaz, os contratos de arrendamento para habitação renovam-se por mínimos de 3 anos, ou por período superior, caso o período de duração do contrato seja superior a 3 anos. IV - Assim, o artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, na nova redação introduzida pela Lei 13/2019, de 12.2, fixa um prazo de renovação mínimo de três anos, de natureza imperativa não podendo as partes convencionar um prazo de renovação inferior”. - Acórdão do tribunal da Relação do Porto de 8.02.2024, Processo n.º 8840/23.2YLPRT. P1, Relatora, Desembargadora Isoleta de Almeida Costa: “I - A redação do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, introduzida pela Lei 13/2019, de 12.2, aplica-se aos contratos de arrendamento habitacionais, com prazo certo, quando renováveis mesmo que já constituídos desde que subsistam à data da sua entrada em vigor. II - Esta norma fixa um prazo de renovação mínimo de três anos, o qual, de natureza imperativa, pelo que não podem as partes convencionar um prazo de renovação inferior. III - A expressão “salvo estipulação em contrário”, inserta no nº 1, do referido artigo 1096º, do Código Civil, deve ser interpretada, como reportando-se apenas à possibilidade de as partes afastarem a renovação automática do contrato, e já não a de poderem contratar períodos diferentes de renovação"[2]. - Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 23.03.2023, Processo n.º 1824/22. 3T8VCT.G1, Relatora, Desembargador Raquel Batista Tavares: “III - Nos arrendamentos para habitação permanente, a liberdade dos contratantes para modelarem o conteúdo do contrato sofreu significativas limitações com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro, quer quanto à exigência de um prazo mínimo de um ano (cfr. artigo 1095º n.º 2 onde está em causa uma norma imperativa que não admite convenção em contrário) mas também quanto à sua renovação pois, ainda que as partes possam convencionar a exclusão da possibilidade de qualquer renovação, só terão liberdade para convencionar prazo de renovação igual ou superior a três anos, impondo o legislador um prazo mínimo, também imperativo, de três anos. IV - Os contratos de arrendamento com prazo para habitação permanente renovam-se automaticamente, por períodos sucessivos de igual duração ou, se esta for inferior, de três anos, em conformidade com o estipulado no número 1 do artigo 1096º do Código Civil”. - Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 8.02.2024, Processo n.º 1120/23. 9YLPRT.E1, Relatora, Desembargadora Maria Domingas: “ I. A alteração introduzida ao n.º 1 do artigo 1096.º do Código Civil pela Lei n.º 13/2019, de 12.02, no que se refere aos contratos de arrendamento habitacionais com prazo certo, quando renováveis, visou garantir um prazo mínimo de renovação de três anos. II. O legislador permite que as partes convencionem um prazo contratual inferior - ainda que não a 1 ano, caso em que será este o período de vigência, nos termos do n.º 2 do art.º 1095.º – e, bem assim, que excluam a renovação do contrato, a tanto se reportando a ressalva inicial. III. Estipulando as partes a renovação, a expectativa de maior estabilidade que lhe é inerente e o objetivo declarado pelo legislador de 2019, de estabelecer “medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano (…)”e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade…” justificam a imposição da prorrogação do prazo do contrato por períodos mínimos de 3 anos. Na doutrina, e muito em síntese, acompanham o primeiro entendimento Elsa Sequeira Santos [Código Civil Anotado, Ana Prata (Coord.) Volume I, 2.ª Edição Revista e Atualizada, Almedina, 2021 (Reimpressão), págs. 1424/1425] e Jorge Pinto Furtado [Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, Almedina, 2019, pág. 579]. Diferentemente, Maria Olinda Garcia [Julgar Online, março de 2019, págs. 14/15] sustenta que “Com as alterações introduzidas pela Lei n.º 13/2019, a liberdade das partes para estipularem a duração do contrato é significativamente restringida. Estes contratos passam agora a ter uma duração mínima de 5 anos, quando o arrendatário assim o pretenda, como se conclui do disposto no artigo 1110.º, n.º 4. Por outro lado, caso as partes não convencionem a exclusão da renovação do contrato (decorridos que sejam os 5 anos iniciais), este renova-se automaticamente, por períodos mínimos de 5 anos, ainda que as partes tenham estipulado um prazo de renovação inferior, como decorre do n.º 3 do artigo 1110.º”. Tomando posição nesta controvérsia, sustentamos que a melhor interpretação do normativo aqui em causa corresponde ao entendimento jurisprudencial que temos por maioritário e faz-nos concluir que a supletividade do artigo 1110, n.º 3 do CC apenas permite às partes afastar a renovação do contrato, ou seja, em razão da imperatividade do preceito relativamente ao período de renovação, independentemente do que a tal respeito haja sido estipulado, o período mínimo das sucessivas renovações não pode ser inferior a cinco anos. O argumento a maiori ad minus, ainda que doutamente sustentado no acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa que já citámos, com o devido respeito, não nos convence. Com efeito, o contrato de arrendamento sem renovação, quer na sua natureza e, essencialmente, na expetativa que (não) cria ao arrendatário não é um mais, ou um menos – consoante a perspetiva – relativamente ao contrato de arrendamento renovável, mas uma realidade diferente. Por outro lado, a Lei n.º 13/2019, de 12 de fevereiro visou, indubitavelmente, como resulta dos seus propósitos e das alterações normativas que promoveu, a estabilidade e segurança do arrendamento e é nessa intenção legislativa que tem de compreender-se a norma aqui em apreciação. Mas, mais relevante, não conseguimos alcançar o sentido e o próprio objeto da alteração legislativa se se entender que os contraentes podem estipular um prazo de renovação inferior a cinco anos. O efeito útil da alteração legislativa seria apagado e a sua literalidade imediatamente afastada. Com efeito, ou as partes estipulam um período de renovação ou não estipulam; a parte imperativa do preceito só tem sentido ou utilidade prática se as partes o estipulam: “ou de cinco anos se esta for inferior”; esta é a duração estipulada pelas partes. Se as partes afastam a renovação, a questão não se coloca; se as partes preveem a renovação, não a podem prever por período inferior a cinco anos, pois – e repetimos – é de cinco anos a duração “se esta for inferior”. Em suma, havendo renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, a renovação não pode ser inferior a cinco anos. Assim concluindo, improcede o recurso nas sua primeiras conclusões. No entanto, as apelantes vêm, ainda que subsidiariamente sustentar que a decisão deve ser revogada, uma vez que, aceitando-se o período mínimo de cinco anos e ponderando a entrada em vigor da Lei n.º 13/2019 em 2019 (antes mesmo da renovação operada nesse ano) a oposição haveria de produzir efeitos a 30.04.24, havendo que, consequentemente, decretar o despejo. Independentemente de se ter considerado na sentença – que não na decisão, propriamente dita – o termo futuro da renovação em curso, o que, em rigor, não era objeto da ação e não pode ser objeto do recurso, a pretensão subsidiária formulada pelas apelantes não pode, manifestamente, ser conhecida nesta sede, porquanto corresponde a uma clara alteração da causa de pedir: a oposição passaria a produzir efeitos, não em fins de abril de 2023, mas um ano depois. Por ser assim, a pretensão subsidiária formulada (apenas) em sede de recurso, é de desatender, por nem sequer poder ser conhecida pelo tribunal de recurso. Em conformidade, o recurso revela-se totalmente improcedente e as apelantes, atento o decaimento, são responsáveis pelas respetivas custas. IV – Dispositivo Pelo exposto, acorda-se na 3.ª Secção Cível (5.ª Secção) do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente a apelação e, em conformidade, confirma-se a sentença recorrida. Custas pelas apelantes. Porto, 20.05.2024 José Eusébio Almeida Teresa Fonseca Ana Olívia Loureiro ____________________ [1] Pretendeu escrever-se, certamente, n.º 1 e não n.º 3. [2] O acórdão, cujo sumário é citado, tem declaração de Sra. Desembargadora Relatora, revendo “a posição assumida como 2ª adjunta no Processo nº 3966/21.3T8GDM.P1- acórdão de 23-03-23” (por nós igualmente referido), além de vencimento da Sra. Desembargadora Isabel Ferreira, relatora no citado acórdão, proferido a 23.03.2023.