Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 6055/12.8TBVNG.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: ANA PAULA AMORIM Descritores: CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO REPRESENTAÇÃO NEGÓCIO CONSIGO MESMO PESSOA COLECTIVA Nº do Documento: RP201506296055/12.8TBVNG.P1 Data do Acordão: 06/29/2015 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO. Decisão: ALTERADA. Indicações Eventuais: 5ª SECÇÃO. Área Temática: . Sumário: I- Configura um negócio consigo mesmo, nos termos do art. 261º/1 CC, o contrato de administração de condomínio celebrado pela mesma pessoa, com poderes de representação das duas entidades contratantes. II- Na representação orgânica o titular de um órgão não pode, nesta qualidade, contratar consigo mesmo nem em nome próprio, nem como representante orgânico de uma outra pessoa coletiva. III- O contrato é anulável, por não se verificar as exceções do art. 261º/1 CC: > o contrato de administração de condomínio não foi objeto de análise, nem de aprovação em assembleia, daí que não se possa afirmar que foi celebrado com o “consentimento do representado”- o condomínio; > o contrato por sua natureza não exclui a possibilidade de conflito de interesses, porque não ocorreu a predeterminação do conteúdo do contrato, pois o contrato impõe obrigações para o representado, o condomínio apelante, que não foram aprovadas em assembleia, como seja a fixação de indemnização pela resolução unilateral do contrato, existindo a respeito de tal matéria um conflito de interesses em presença. Reclamações: Decisão Texto Integral: PHZ-6055/12.8TBVNG.P1 Comarca Porto –VNGaia-Inst Local-Sc Cível-J5 Proc. 6055/12.8TBVNG.P1 Proc. 566/15-TRP Recorrente: Condomínio B…… Recorrido: C……. - Juiz Desembargador Relator: Ana Paula Amorim Juízes Desembargadores Adjuntos: Rita Romeira Manuel Fernandes*** ** Acordam neste Tribunal da Relação do Porto[1] ( 5ª secção judicial – 3ª Secção Cível ) I. Relatório No Julgado de Paz de Vila Nova de Gaia D….., Lda com sede na Rua …, nº .., .., …. Maia, na qualidade de administradora do Condomínio do Prédio constituído em regime de propriedade horizontal, designado “B…..”, sito na Rua …, nº ..9, ..3, ..5 e ..63 da freguesia de …., Vila Nova de Gaia instaurou ação de condenação contra C……, Lda com sede na Rua …., nº …,…. Vila Nova de Gaia, pedindo: - a anulação do contrato junto como documento nº9 e descrito no art. 7º da petição, nos termos do art. 261º CC; e - a condenação da ré a pagar à Autora o montante de € 2 013,06, acrescido de juros de mora vincendos, calculados à taxa legal, até efetivo e integral pagamento sobre a quantia de € 1 955,81. Alega para o efeito e em síntese, que na qualidade de administradora do condomínio, funções que exerce na sequência da deliberação da assembleia de condóminos realizada em maio de 2009, demanda a Ré. Mais refere que a ré exerceu as funções de administradora do condomínio no período compreendido entre 04 abril de 2009 e 28 de maio de 2009. Na data em que foi substituída pela Autora, a Ré apresentou as contas ao condomínio resultando a favor do condomínio um saldo no montante de € 1 955,81 que a Ré não entregou, apesar de notificada para esse efeito. Alegou, ainda, que a Ré invocou o contrato de administração de condomínio para justificar o seu procedimento, mas tal contrato não tem validade pois foi celebrado entre a Ré e a própria Ré, na qualidade de administradora do condomínio. Alegou, por fim, que a ata da assembleia realizada em 04 de abril de 2009 mostra-se assinada apenas pelo representante da ré, que não se coibiu de assinar em nome de todos os condóminos, apesar de não estar mandatado para esse efeito.- Citada a ré, contestou, defendendo-se por exceção e por impugnação. Alega para o efeito e em síntese que o contrato foi assinado por parte da Administração do Condomínio por um legal representante da empresa eleita para essas mesmas funções e, pelo lado da própria empresa, por um seu legal representante, sócio gerente. Refere que o condomínio do edifício, reunido na sua assembleia de 4 de abril de 2009, expressa e especificadamente consentiu na celebração daquele contrato de prestação de serviços, tendo conhecido antecipadamente o seu conteúdo e cláusulas, tendo aceite o mesmo tanto que deliberou escolher a empresa Ré para desempenhar as funções. Alega ainda que tal como consta expressamente da Ata de 4 de abril, "Após discussão e esclarecimento aos condóminos, a assembleia deliberou que a administrarão e gestão do condomínio B….. fica ao cargo da empresa C…. .... ,. “.Antes de se ter procedido à votação e deliberação, os condóminos foram devidamente elucidados e esclarecidos dos termos e condições do contrato que aquela deliberação implicava necessariamente e que foi imediatamente assinado, sendo por isso válido. Alegou, ainda, que no contrato se prevê expressamente, na sua cláusula sétima, que a sua resolução antecipada determina o pagamento das mensalidades em falta até ao final do contrato, acrescido de uma indemnização nunca inferior à metade do valor anual da avença. Mais refere que um grupo de condóminos se organizou e logrou convocar uma reunião extraordinária da assembleia geral em 28 de maio de 2008, no decurso da qual, para além do mais, foi deliberado aprovar o ponto dois da respetiva ordem de trabalhos e nomear a aqui Autora para o exercício das funções de administração do condomínio, até ali desempenhada pela Ré, procedendo à resolução unilateral do contrato. Conclui que o condomínio deve, assim, nos termos contratados, pagar à Ré a indemnização correspondente a 10 meses, o que perfaz a quantia de €4.620,00, acrescida de metade do valor anual da avença, no valor de €2.772,00, tudo no total de 7.392,00. Pretende a compensação dos créditos e com tal fundamento deduziu o pedido reconvencional. Refere para o efeito que o condomínio procedeu ao pagamento das mensalidade de abril e maio de 2009, assistindo-lhe o direito à indemnização correspondente a dez meses e operando-se a compensação com o crédito da Autora assiste à ré um crédito no montante de € 5.436,19. Em reconvenção pede a condenação da Autora no pagamento da quantia de € 5.436,19, acrescida de juros de mora vencidos no valor de e 181.20, tudo no total de € 5.617,39.- Face à dedução de pedido reconvencional o processo foi remetido ao tribunal judicial, passando a seguir a tramitação de processo comum sob a forma sumária.- Elaborou-se o despacho saneador e dispensou-se a seleção da matéria de facto.- Realizou-se o julgamento, com observância do legal formalismo.- Proferiu-se sentença com a decisão que se transcreve: “Pelo exposto decide-se: l. Julgar a presente ação parcialmente procedente por parcialmente provada e, em consequência: 1.1. condenar a Ré a pagar à Autora a quantia de 1.955,81 Euros acrescida de juros de mora à taxa legal desde 23/1 0/2009 até efetivo pagamento; 1.2. absolver a Ré quanto ao mais peticionado pela Autora. 2. Julgar o pedido reconvencional procedente por provado e, em consequência: 2.1. condenar a Autora a pagar à Ré a quantia de 7.392,00 Euros acrescida de juros de mora à taxa legal desde 30 de novembro de 2009 até efetivo pagamento. 3.0 perando a compensação nos termos requeridos, julga-se extinto por compensação o crédito da Autora sobre a Ré no valor de 1.955,81 Euros, pelo que restará em dívida a quantia de 5.436,19 Euros a favor da Ré e a pagar pela Autora. Custas a cargo da Autora e Ré, na proporção de 2/3 e 1/3. (art°. 527 do c.P.c. e art°. 6° do RCP, com referência à Tabela I-A.)” - O Autor veio interpor recurso da sentença. - Nas alegações que apresentou o apelante formulou as seguintes conclusões: 1 - Na aplicação do direito aos factos, o Tribunal “a quo” errou claramente na qualificação jurídica dos mesmos, pois salvo o devido respeito, o contrato de Administração do Condomínio a que se reporta o documento junto a fls. 46/47 tem enquadramento no artigo 261º do Código Civil, submetendo o mesmo ao disposto no artigo 287º do C.Civil e consequentes efeitos que daí advêm. 2 - No entendimento do Recorrente, tal contrato não pode ter qualquer validade, pois o mesmo foi celebrado entre a Ré, ora recorrida, e a própria Ré na qualidade de Administradora do Condomínio, enquadrando-se este tipo de negócios no âmbito do disposto no artigo 261º do C. Civil, padecendo de anulabilidade, a qual foi atempadamente invocada; 3 - Salvo o devido respeito, a Ré, ora recorrida, não agiu em conformidade com os ditames da boa-fé na realização da Assembleia de condóminos celebrada em 4 de abril de 2009, pois conforme se extrai da ata de 4/4/2009, a mesma apenas está assinada pelo representante da Recorrida, que não se coibiu de assinar em nome de todos os condóminos sem para tal estar mandatada. 4 - A figura do autocontrato e respetiva sanção, prevista no artigo 261º, n.º 1 do C. Civil, ocorre quer quando o representante contrata em nome próprio e como representante da outra parte, quer quando o representante comum de dois representados contrata em nome de ambos eles - dupla representação. 5 – Foi o que sucedeu “in casu” na assembleia de 4/4/2009 aquando da assinatura do contrato de fls. 46/47, pois quem assina a ata e também o contrato é a mesma pessoa – E….., tendo também estado aí presente na qualidade de procurador da F….., S. A. 6 – Tendo presidido à descrita assembleia, assinando a ata como Presidente da Mesa e preencheu e assinou como único presente no corpo da ata de 4/4/2009 e tendo também assinado o próprio contrato de fls. 46/47, sendo que E..... também é gerente da Ré, ora recorrida. 7 - Pelo exposto, há claro conflito de interesses, pois a entidade E..... celebrou aquele contrato na qualidade de representante do condomínio e na qualidade de representante da administração de condomínio, enquadrando-se tal conduta no artigo 261º do C. Civil – dupla representação, prejudicando claramente os interesses de um dos representados - os condóminos – em benefício da administração do condomínio – a Recorrida – com a celebração daquele contrato. 8 – A posição do Recorrente vai de encontro ao que pronunciou o Acórdão da RP de 5.02.2009, consultado via Internet em: www.dgsi.pt “O negócio consigo mesmo ocorre quando alguém, com poderes para representar certa pessoa na celebração de um contrato, em vez de o realizar com terceiro realiza-o consigo próprio. Ou o representante de duas pessoas, em vez de contratar separadamente, em nome de uma com terceiro e em nome da outra com terceiro, contrata unitariamente em nome das duas, pondo-as face a face e estabelecendo o vínculo contratual entre elas[1].Da referida noção decorre que não pode haver mais de um agente; o ato é praticado por uma única pessoa, que tem de assumir a qualidade de representante, que pode ser um representante voluntário ou representante legal, consoante os poderes de representação resultem da vontade do representado ou da lei.[2]Este negócio comporta duas modalidades: - o negócio consigo mesmo stricto sensu, em que a pessoa age simultaneamente em nome próprio e como representante; - a dupla representação, em que a pessoa age em representação de duas partes.” 9 - Salvo o devido respeito, estaremos perante a situação de dupla representação na medida em que E..... representa duas entidades: A administração do condomínio e os condóminos e à luz do citado acórdão deve o contrato de fls. 46/47 ser anulável por se enquadrar no artigo 261º do C. Civil. 10 – Na verdade, a razão de ser da proibição do negócio consigo mesmo é impedir um prejuízo para o representado, ou para um dos representados, dada a colisão de interesses, o que se verifica no caso “sub judice”. 11 – Neste seguimento se pronunciou também o Supremo Tribunal de Justiça, no douto Acórdão de 3.3.1998, in BMJ 475, 610: “I – O negócio consigo mesmo, “negotium a semet ipso”, é o celebrado por uma só pessoa, que intervém simultaneamente a título pessoal e de representante de outrem, ou como representante ao mesmo tempo de mais de uma pessoa. II – Tal contrato, porque envolve perigos evidentes, como seja, desde logo, a circunstância de o representante se sentir tentado a sacrificar os interesses do representado em benefício dos seus, é anulável, conforme o disposto no artigo 261º, nº1, do Código Civil. III – A viabilidade da anulação do negócio fica afetada desde que se possa concluir pela existência de consentimento ou confirmação do representado, caso em que o mesmo, de anulável, em princípio, passa a ser inteiramente válido.” 12 – Salvo o devido respeito, a defesa do agora defendido pelo Recorrente enquadra-se na situação dos supra citados acórdãos e ainda nos ensinamentos de Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado” – vol. I, pág. 249: “Há abuso dos poderes de representação, quando o representante, atuando embora dentro dos limites formais dos poderes que lhe foram outorgados, utiliza conscientemente esses poderes em sentido contrário ao seu fim ou às indicações do representado”. 13 - Ora pelas razões supra aduzidas, impunha-se decisão diversa da recorrida, na medida que a procedência do pedido reconvencional foi sustentada num contrato que padece do vício da anulabilidade, com os efeitos decorrentes do artigo 287º do Código Civil. 14 - Face ao exposto, não pode ser mantida a decisão recorrida, devendo ser revogada e substituída por outra, concluindo-se pela anulabilidade do contrato de fls. 46/47, por se enquadrar no artigo 261º do Código Civil. 15 - Em consequência, deve ser o Autor, ora Recorrente, absolvido do pedido reconvencional que teve por base o aludido contrato ferido de anulabilidade, e consequentemente absolvendo-se o Recorrente do pagamento à Recorrida da quantia de € 7.392,00, com as demais consequências. 16 – Pois seria essa a decisão, caso a Meretíssima Juíza do Tribunal “a quo” tivesse ponderado e aplicado o disposto nos artigos 261º e 287º, ambos do Código Civil, mas ao ter decidido como decidiu, violou claramente aqueles preceitos legais. Termina por pedir a revogação da sentença.- A Ré veio apresentar resposta às alegações formulando as seguintes conclusões: I - As conclusões das alegações de recurso da Recorrente têm necessariamente de improceder, já que a jurisprudência sufragada na douta sentença em crise, à qual se adere integralmente, é a certa e é a que melhor se ajusta ao caso “sub judice”. II - A douta sentença não está assim ferida de nenhum vício ou nulidade e fez uma exata e correta aplicação da lei, não violando qualquer disposição legal, mormente as citadas pela Apelante. III - O contrato posto em crise pela Apelante não se enquadra na previsão do Art. 261º do C.C., não sofrendo por isso de qualquer invalidade. IV – Isto porque, conforme dispõe aquele mesmo normativo, não há lugar à anulabilidade prevista se e quando o representado tiver especificadamente consentido na celebração do negócio, o que sucedeu in casu.- O recurso foi admitido como recurso de apelação.- Dispensaram-se os vistos legais.- Cumpre apreciar e decidir.- II. Fundamentação 1. Delimitação do objeto do recurso O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente não podendo este tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, sem prejuízo das de conhecimento oficioso – art. 639º do CPC. A questão a decidir consiste em saber se o contrato de administração de condomínio celebrado entre o condomínio do prédio Torres de Gaia e a Ré constitui um negócio consigo próprio e a ser assim, quais os efeitos sobre a validade do negócio.- 2. Os factos Com relevância para a apreciação das conclusões de recurso cumpre ter presente os seguintes factos provados no tribunal da primeira instância: 1. A Autora é administradora do Condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, designado "B….”, sito na Rua …., nº ..9, ..3, ..5 e ….63, da freguesia de …..-Vila Nova de Gaia, qualidade que lhe adveio da Assembleia geral de condóminos realizada em 28 de maio de 2009. 2. A Ré foi administradora do prédio referido em I. no período compreendido entre 4 de abril de 2009 a 28 de maio de 2009, data em que foi substituída do cargo de administradora, bem como foram revogadas todas as deliberações constantes da ata anterior, ou seja, da ata de 4 de abril de 2009. 3. Na referida data de 28/5/2009 a Ré apresentou as contas ao condomínio, resultando a favor do condomínio um saldo no montante de 1.955,81 Euros; 4. A Ré apesar de interpelada por cartas de 23/10/2009 e de 19/1/2010 para proceder à entrega da quantia de 1.955,81 Euros à Autora, não o fez; 5. Da ata de assembleia geral extraordinária de condóminos de 28/5/2009 foi dado conhecimento à Ré. 6. A Ré invoca como razão para não entregar a quantia 1.955,81 Euros à Autora o contrato de administração de Condomínio celebrado em 4/4/2009 e que constitui o documento de fls. 46/47, cujo teor aqut se dá por integralmente reproduzido. 7. Teor da ata de assembleia de condóminos de 4/4/2009, que constitui o documento de fls. 14 a 20, com o teor que se transcreve: “ Condomínio do Edificio B….. Rua …., …. 4400 700 Vila Nova de Gaia ATA .°1 No dia 04 de abril de 2009, reuniu na sala de reuniões, pelas 21 :00 horas, a assembleia de condóminos do prédio constituído em regime de propriedade horizontal, sito na direção supramencionada, a qual foi convocada para se deliberar sobre os seguintes assuntos: I - Receção do Condomínio pela Assembleia de Condóminos: 2 - Eleição da Administração; 3 - Apreciação, discussão e votação do orçamento para 2009; 4 – Apreciação, discussão e aprovação de Regulamentos; 5. - Outros assuntos de interesse. Estiveram presentes na reunião, os condóminos proprietários das frações que constam e assinaram a lista de presenças, que será anexa à presente ata. Exerceu as funções de presidente da mesa, o Sr. G….., que tendo verificado que todos os condicionalismos e imperativos legais estavam cumpridos informou que a assembleia poderia deliberar validamente. pelo que declarou a sessão aberta. Tendo sido perguntado pelo presidente da mesa se alguém pretendia usar da palavra, antes da ordem de trabalhos, nenhum o quis fazer, pelo que se passou de imediato aos respetivos pontos. 1. Receção do Condomínio pela Assembleia de Condóminos; A empresa F….., S.A. entrega nesta assembleia de condóminos o Condomínio B….. para que possa ser nomeada a administração. Compromete-se na devida altura facultar a administração do condomínio todos os elementos que compõem o dossier das zonas comuns dos prédios que constituem o condomínio. As deliberações receberam a seguinte votação: Votos favoráveis: 100 Votos desfavoráveis: 77 Abstenções: O O Presidente da Assembleia ausenta-se assim como as frações L, BP, R, F, BJ, Q, BD, H, AQ, D, BO, BA, M, AT, BL, A, BQ, AF, C, BD, AD, e 1. Como se torna necessário eleger um novo presidente para a assembleia, voluntariou-se o Sr. E..... para o cargo. 2. Eleição da Administração; Após discussão e esclarecimento aos condóminos, a assembleia deliberou que a administração e gestão do Condomínio B….., fica ao cargo da empresa C….., Lda., com sede na Rua …. N…., Vila Nova de Gaia, com o número de identificação fiscal 508142130. As deliberações receberam a seguinte votação: Votos favoráveis: 100 Votos desfavoráveis: O Abstenções: O 3. Apreciação, discussão e votação do orçamento para 2009; Foi apresentado o orçamento para 2009, e procedeu à sua explicação aos presentes. O orçamento foi aprovado, e encontra-se anexo a esta ata. As deliberações receberam a seguinte votação: Votos favoráveis: 100 Votos desfavoráveis: O Abstenções: O 4. Apreciação, discussão e aprovação de Regulamentos Devido à ausência de imperativos legais para aprovar as propostas de regulamento de condomínio e de garagens do edifício, este ponto irá ser discutido numa próxima assembleia. 5. Outros Assuntos de Interesse Contas Bancárias A Assembleia delibera que atribui a nova administração. C....., a abertura de contas bancárias em nome do condomínio num dos balcões da Caixa Económica Montepio Geral, que serão movimentadas por qualquer uma das assinaturas dos sócios gerente da empresa C..... Administração de Condomínios e Serviços, Lda., com o contribuinte nº 508142130, nomeada para a administração e gestão do condomínio. A deliberação referida recebeu os seguintes votos: Votos favoráveis: 100 Votos desfavoráveis: O Abstenções: 0 Seguro Coletivo A Assembleia fixa para a totalidade do edifício no valor de 8.605.OOE (oito milhões e seiscentos e cinco mil euros) de acordo com o art. 1429° do Código Civil. Os Condóminos que pretendam entregar comprovativos de seguros próprios podem faze-lo num prazo de 30 dias. É considerado comprovativo de seguro válido o documento que possua o nome da companhia de seguros, nº apólice, local seguro, tomador do seguro, valor do capital, valor do prémio, data do pagamento e validade do seguro. Findo o prazo estipulado a Administração procederá à realização do seguro da fração, ficando com o direito de reaver o respetivo prémio. Custos com o Contencioso Para que não seja prejudicada a situação financeira do condomínio a assembleia atribui à C..... poderes para acionar meios judiciais para a cobrança dos valores de débitos de condóminos, cujo valor seja igualou superior a três meses de quotização e que todos os custos com esses processos serão imputados ao condómino devedor. A deliberação referida recebeu os seguintes votos: Votos favoráveis: 100 Votos desfavoráveis: O Abstenções: O Afixação de informações nas entradas de cada prédio A Assembleia aprovou a afixação mensal dos valores em débito dos condóminos no placard fechado que irá ser colocado nas entradas de cada prédio. A deliberação referida recebeu os seguintes votos: " Votos favoráveis: 100 Votos desfavoráveis." O Abstenções." O Avisos aos Condóminos Foram realizados os seguintes avisos: - Proibido danificar com pinturas as zonas das escadas de acesso as habitações; - Proibido mexer na iluminação do edifício. nomeadamente retirar lâmpadas das zonas comuns assim como dos elevadores; Sugestões A Administração ficou incumbida de executar uma listagem referente a sugestões relativas aos espaços comuns. Cada condómino poderá elaborar uma listagem de sugestões em zonas comuns e entregar à Administração que irá elaborar um documento conjunto para entregar ao promotor. A deliberação referida recebeu os seguintes votos: Votos favoráveis: 100;Votos desfavoráveis." O Abstenções." O Nada mais havendo a tratar, e ninguém mais tendo manifestado a intenção de usar de palavra, foi a presente reunião encerrada e para constar, se lavrou a presente ata que vai ser assinada por mim. na qualidade de presidente da mesa da assembleia e pelos condóminos presentes. sendo posteriormente enviada cópia aos ausentes”. 8. Teor da ata de assembleia geral extraordinária de condóminos de 15/7/2009, que constitui o documento de fls. 48 a 51 e que aqui se dá por integralmente reproduzido. 9. Teor das procurações da F..... Imobiliária, SA a favor de E..... e que constituem os documentos de fls. 21 a 24 e que aqui se dá por integralmente reproduzido. 10. Nos termos da cláusula Y do contrato de administração de Condomínio celebrado em 4/4/2009 e que constitui o documento de fls. 46/47, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido, a resolução antecipada deste contrato acarreta o pagamento das prestações mensais em falta até ao fim do contrato acrescido de uma indemnização nunca inferior à metade do valor anual da avença. Teor do contrato junto aos autos a fls. 46/47: “ CONTRATO DE ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIO Entre: PRIMEIRO OUTORGANTE: Administração do Condomínio B….., representado E....., sócio gerente da empresa C....., Lda., Vila Nova de Gaia. E SEGUNDO OUTORGANTE: C....., Lda., pessoa coletiva número 508.142.130, com sede na Rua …, …, Vila Nova de Gaia, nesta ato representada pelos seus sócios gerente. É celebrado um contrato de prestação de serviços de administração do prédio acima citado nos termos das cláusulas seguintes; PRIMEIRO Por deliberação da Assembleia do Condomínio B…., Vila Nova de Gaia, realizada em 04/04/2009, os condóminos deliberam o seguinte: Entregar a administração e gestão do condomínio à empresa C....., Lda., conforme proposta de orçamento e prestação de serviços que se anexa e aqui é dado como integralmente reproduzido. SEGUNDO O segundo outorgante é uma empresa de prestação de serviços que tem por objeto a Administração de Condomínios e serviços. TERCEIRO Por este contrato a assembleia entrega a administração e gestão do Condomínio B….., Vila Nova de Gaia ao segundo outorgante. QUARTO A prestação de serviços consiste:
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