Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 5615/15.0T8VNG.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: JUDITE PIRES Descritores: CADUCIDADE DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO ABUSO DE DIREITO Nº do Documento: RP201801245615/15.0T8VNG.P1 Data do Acordão: 01/24/2018 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Indicações Eventuais: 3ª SECÇÃO (LIVRO DE REGISTOS Nº 120, FLS 157-170) Área Temática: . Sumário: I - Sendo de considerar o contrato de arrendamento um verdadeiro ónus em relação ao prédio, vendido este em sede executiva caduca automaticamente o contrato de arrendamento, tendo por objecto o mesmo prédio, celebrado depois da constituição de hipoteca. II - A extinção por caducidade do arrendamento estende-se aos demais contratos que tiveram naquele a sua génese e suporte. III - A privação do uso de uma coisa – móvel ou imóvel - constitui, só por si, um dano patrimonial indemnizável, já que representa, para o seu proprietário, a perda de uma utilidade, a qual tem expressão pecuniária. Reclamações: Decisão Texto Integral: Processo nº 5615/15.0T8VNG.P1 Tribunal Judicial da Comarca do Porto Juízo Central Cível de Vila Nova de Gaia – Juiz 1 Relatora: Judite Pires 1ºAdjunto: Des. Aristides de Almeida 2ª Adjunta: Des. Inês Moura Acordam no Tribunal da Relação do Porto: I.RELATÓRIO. 1. “B..., S.A.”, sociedade comercial anónima com sede na Av. ..., n.º .., r/c esquerdo, em Lisboa, instaurou acção declarativa, sob a forma de processo comum, contra C..., residente na ..., n.º ...., ..., em Vila Nova de Gaia, “D..., Lda.”, sociedade comercial por quotas com sede na Rua ..., ..., Lojas .. a .., em Vila Nova de Gaia, e “E..., Lda.”, sociedade comercial por quotas com sede na ..., n.º ...., ...., em Vila Nova de Gaia, pedindo que seja(m): “
(1)ano, se não for denunciado, nos termos da Lei, por qualquer das partes”, dispondo a cláusula 18.ª que “o contrato tem efeito a partir de 31 de Dezembro de 2005”; 25 - Estabelecendo-se na cláusula 6.ª que “a renda anual é de (€ 5.000) cinco Mil euros, € 416,66.- Quatrocentos e dezasseis Euros e sessenta e seis cêntimos, no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que disser respeito”; 26 - A 1.ª Ré é actualmente a única sócia da 2.ª Ré e era, em 2005, titular de uma quota de € 19.000,00, correspondente a 95% do capital social da 2.ª Ré; 27 - Nessa altura, o arrendamento não foi comunicado às Finanças nem foi efectuado o pagamento do correspondente imposto do selo; 28 - Nem a 1.ª Ré declarou o rendimento correspondente nas suas declarações de rendimentos dos anos de 2005 e seguintes; 29 - Por requerimento junto aos autos de execução aludidos em 4., a Autora, ali exequente, informou o Tribunal de que “... a executada C..., que no mencionado contrato de arrendamento figura como senhoria ser [é], também ela, a única sócia e a única gerente da sociedade comercial arrendatária”, para além de não se encontrar demonstrada a atempada comunicação à “Autoridade Tributária e Aduaneira, o que torna mais nebulosos os contornos em que o mesmo foi celebrado” e requereu ao Tribunal, “para que se possa começar a apurar a eventual validade ou invalidade do contrato em causa”, a “notificação da sociedade D..., Lda” para juntar aos autos “comprovativos do efectivo pagamento das rendas contratualmente acordadas, desde a data da celebração do referido contrato até à presente data, anexando cópia dos meios de pagamento utilizados.”; 30 - Por carta de 30.09.2014, a Autora comunicou à 2.ª Ré a aquisição do prédio em causa, notificando-a para proceder ao pagamento das rendas, e solicitou à 2.ª Ré informação sobre se “a celebração do mencionado contrato de arrendamento foi oportunamente comunicada à autoridade tributária e se foi pago o correspondente imposto do selo, enviando-nos o respectivo comprovativo”, e comunicou à 2.ª Ré a “oposição à renovação do contrato de arrendamento em causa, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 1097.º, aplicável por remissão do artigo 1110.º ambos do Código Civil, devendo o local arrendado ser-nos entregue livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens no dia 30 de Dezembro de 2015”; 31 - Por correio electrónico de 4.10.2014, a 2.ª Ré transmitiu o desacordo “à comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento”, invocando o disposto no artigo 1101.º da Lei n.º 6/2006; 32 - Por carta de 11.12.2014, o Advogado da 2.ª Ré comunicou à Autora que “... a oposição à renovação do contrato de arrendamento não é admissível” nos termos em que foi comunicada; 33 - Por carta de 06.02.2015, recebida em 10.02.2015, a Autora comunicou à 2.ª Ré que “Não obstante as comunicações anteriores relativamente ao prédio urbano acima identificado, e que decorreram de manifesto lapso no que respeita ao regime jurídico aplicável, o contrato de arrendamento celebrado por V. Exas se extinguiu automaticamente por caducidade, no passado dia 23.09.2014, em virtude da aquisição pela B..., SA, do mencionado prédio urbano, no âmbito da venda judicial realizada no processo de execução a correr termos no Tribunal de Comarca do Porto, Instância Central, 1.ª Secção de Execução, J1, sob o número 5648/12.8TBVNG”, e informou a 2.ª Ré de que “a detenção por V. Exas do prédio urbano acima identificado carece em absoluto de qualquer título, não sendo consentida nem autorizada pela B..., SA, razão pela qual não aceitaremos qualquer outro pagamento a título de renda”, e interpelou a 2ª Ré para proceder “de imediato, à entrega do prédio urbano acima identificado, livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens, sob pena de nos vermos forçados a desenvolver as diligências ao nosso alcance para defesa dos nossos direitos, exigindo judicialmente a sua entrega, caso em que não deixaremos igualmente de responsabilizar V. Exas pelos prejuízos decorrentes da vossa actuação”; 34 - Em resposta, a 2.ª Ré enviou à Autora a comunicação datada de 04.03.2015, informando, para além do mais, que não aceitava a cessação de efeitos do contrato e passaria a proceder ao depósito das rendas na I...; 35 - Por carta de 30.03.2015, recebida a 06.04.2015, a Autora comunicou à 2.ª Ré que “Na sequência da nossa comunicação do passado dia 02.02.2015, vimos reiterar a informação já prestada de que o contrato de arrendamento invocado por V. Exas, a ter sido validamente celebrado, o que não se aceita, caducou automaticamente no passado dia 23.09.2014, em virtude da aquisição pela B..., SA, do prédio urbano acima identificado no âmbito da venda judicial realizada no processo de execução a correr termos na Instância Central do Tribunal de Comarca do Porto, 1a Secção de Execução, J1, sob o número 5648/12.8TBVNG”, e que “reiteramos, ainda, que a detenção do mencionado prédio urbano por V. Exas carece de qualquer título, não sendo autorizada nem consentida pela B..., SA. (...). Nestes termos, vimos novamente interpelar V. Exas para que procedam à entrega do referido prédio urbano, livre e devoluto de quaisquer pessoas e bens, no prazo máximo de dez dias, sob pena de a B..., SA, se ver forçada a realizar as diligências necessárias à sua entrega, caso em que não deixará de exigir indemnização pelos prejuízos decorrentes da sua detenção ilícita e não consentida”; 36 - Nem a 1.ª Ré nem a 2.ª Ré procederam à entrega do imóvel em causa, continuando a ocupá-lo até à presente data; 37 - Em 06.04.2015 a Autora recebeu, por correio electrónico, uma comunicação contendo o timbre da 2.ª Ré e a denominação, sede e número de contribuinte da 3.ª Ré, subscrita pela 1.ª Ré C..., por baixo da designação da 2.ª Ré, e por J..., por baixo da designação da 3.ª Ré, comunicando o depósito efectuado em conta aberta na I... do valor relativo à renda do mês de Abril de 2015; 38 - Em 07.05.2015 a Autora recebeu, por correio electrónico, uma comunicação contendo o timbre da 2.ª Ré e a denominação, sede e número de contribuinte da 3.ª Ré, subscrita pela 1.ª Ré C..., por baixo da designação da 2.ª Ré, e por J..., por baixo da designação da 3.ª Ré, comunicando o depósito em conta aberta na I... do valor relativo à renda do mês de Maio de 2015; 39 - A 3.ª Ré também ocupa o referido prédio urbano; 40 - A utilização ou detenção do imóvel pela 3.ª Ré nunca foi autorizada ou consentida pela Autora; 41 - O prédio descrito em 1. tem um valor mínimo de arrendamento mensal de € 2.500,00; 42 - Em 25 de Março de 2013 a 3.ª Ré “E...” declarou celebrar com a 2.ª Ré “D...” um contrato de cessão de exploração comercial; 43 - A 3.ª Ré deu conhecimento do referido contrato de cessão de exploração à “H...” no dia 21 de Abril de 2013; 44 – A 2a Ré, em 5 de Junho de 2014, deu conhecimento do contrato de arrendamento ao Sr. agente de execução e aos autos de execução referidos em 4.; 45 - O contrato de arrendamento já era do conhecimento da Autora desde, pelo menos, Junho de 2014; 46 - A 2.ª Ré pagou as rendas à Autora, e esta recebeu-as, desde Outubro de 2014 até, pelo menos, Agosto de 2015; 47 – Por sentença proferida no dia 7 de Agosto de 2015, já transitada em julgado, no âmbito do processo n.º 6474/15.8T8VNG a correr termos pelo Juízo de Comércio de Vila Nova de Gaia, J2, foi a aqui co-Ré “D..., Lda” declarada insolvente; 48 – No âmbito de tal processo, o Sr. Administrador da Insolvência aí nomeado declarou que “... não tem a massa insolvente qualquer tipo de interesse na manutenção de um contrato de arrendamento que possa, eventualmente, ter sido celebrado pela insolvente.”. B. A mesma instância deu como não provados quaisquer outros factos, designadamente que:
- a)A 2.ª Ré não tivesse procedido ao pagamento das rendas nas respectivas datas de vencimento, a partir de 31.12.2005;
- b)A 1.ª Ré e a 2.ª Ré não pretendessem celebrar qualquer arrendamento, e muito menos na data aposta no documento que subscreveram, mas apenas fazer crer a sua existência, por forma a dificultar a venda judicial do prédio, bem como impedir a sua plena fruição pelo subsequente adquirente;
- c)Enquanto qualquer das Rés mantiver a ocupação do prédio, a Autora se veja impedida de proceder à sua revenda, não podendo receber o valor correspondente ao preço;
- d)Nos últimos meses, as rendas tivessem sido pagas pela 3.ª Ré;
- e)O anúncio da venda do imóvel no processo executivo mencionado em 4. fizesse constar expressamente que sobre o mesmo incidia um contrato de arrendamento misto residencial e comercial. IV. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO. 1. Da caducidade do contrato de arrendamento. Invoca a Autora a caducidade do contrato de arrendamento que tem por objecto o imóvel por ela adquirido em acção executiva, sobre o qual incide hipoteca cujo registo tem data anterior à celebração do aludido contrato. Convocando, para o efeito, o disposto no artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil, entendeu a sentença aqui escrutinada que “forçoso é de concluir que o arrendamento celebrado entre a Ré C... e a Ré “D...” relativo ao prédio supra descrito caducou por efeito da venda judicial de tal prédio a que se procedeu no âmbito dos autos de execução acima identificados; sendo por isso inoponível à ora Autora “B..., S.A.”, credora hipotecária e exequente/adquirente do imóvel em questão”, entendimento que não mereceu concordância por parte da Autora. Haverá, assim, que indagar se assiste razão à recorrente nas objecções que formula àquele entendimento. De acordo com o artigo 824º, nº 2 do aludido diploma, “os bens são transmitidos livres dos direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com excepção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo”. Importa, no que releva para a questão aqui debate, saber se com a venda de imóvel hipotecado que tenha sido dado de arrendamento a terceiro após o registo da referida hipoteca, caduca o direito do locatário caduca, nos termos do referido normativo. A resposta, como dá conta a sentença recorrida, não tem sido inteiramente consensual, havendo, no entanto, uma clara tendência no sentido afirmativo. Assim: O entendimento de que o regime sufragado pelo n.º 2 do artigo 824.º é aplicável à situação do arrendamento posterior ao registo da hipoteca constituída sobre o imóvel arrendado é pacificamente sustentado pela doutrina[1]. Também as instâncias superiores têm alinhado maioritariamente com essa posição, seguida quase unanimemente por esta Relação[2] e pelo Supremo Tribunal de Justiça[3]. A equação de tal questão reclama resposta quanto à definição da natureza do arrendamento [real ou obrigacional], a qual tem sido objecto de larga discussão na doutrina[4] e na jurisprudência, que claramente se inclina para a tese da natureza creditícia do arrendamento. Comungamos da opinião, também maioritária na doutrina e na jurisprudência, que o arrendamento tem natureza obrigacional, ainda que, em alguns casos, com contornos que o aproximam dos direitos reais, de cujo regime beneficia[5]. As razões teleologicamente subjacentes ao n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil justificam a aplicação do regime de caducidade nele contemplado também ao arrendamento. Na perspectiva da norma em causa, a existência de um arrendamento sobre o imóvel objecto de transmissão tem inegáveis implicações [sócio-económicas, mas também quanto à extensão dos direitos do seu titular, e âmbito do respectivo exercício], o que leva o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31.10.2006 a afirmar que “à luz do art.º 824.º do CC, o contrato de arrendamento é considerado como um verdadeiro ónus em relação ao prédio. Daí que, vendido o prédio em sede executiva, o contrato de arrendamento celebrado depois da constituição de hipoteca e penhora caduque automaticamente” . Se bem que a hipoteca não constitua obstáculo legal à alienação ou oneração do imóvel sobre que incide, gozando o titular da hipoteca do direito de preferência decorrente da prioridade do registo, o dono do imóvel fica limitado em relação ao seu direito de propriedade, como seja o de por em causa o valor do mesmo. Traduzindo-se a hipoteca na garantia de um crédito, em que o valor do imóvel constitui elemento fundamental na atribuição do empréstimo – subjacente à constituição da hipoteca – e na determinação do seu montante, a situação de arrendamento do imóvel é um dos elementos relevantes dessa avaliação. Se já existe arrendamento antes da constituição da hipoteca, o credor hipotecário pode conhecer dessa circunstância, que lhe é oponível dada a anterioridade do contrato relativamente à constituição da hipoteca. Mas se, ao invés, o imóvel se achava livre e desonerado, a constituição de arrendamento em data posterior ao registo da hipoteca agrava a situação do credor hipotecário, limita os seus direitos, situação esta com que o mesmo razoavelmente não podia contar sendo o arrendamento posterior à constituição da sua garantia. Assim, por via da interpretação teleológica e com fundamento em argumentos de analogia ou semelhança das situações de facto e consequências práticas, designadamente, de natureza sócio-económicas [que não, necessariamente, no sentido técnico-jurídico da integração de lacunas] deverá aceitar-se que o n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil se aplica a todos os direitos de gozo, de natureza real ou pessoal, de que a coisa vendida seja objecto e que produzam efeitos em relação a terceiros. Ainda que se aceite que tal solução possa ser penalizadora para o arrendatário, na ponderação dos interesses em conflito – do arrendatário e do credor hipotecário -, são os deste que merecem maior tutela, dada a anterioridade do registo da hipoteca em relação à constituição da relação locatícia, tendo o arrendatário conhecimento ou, podendo conhecer, a existência daquela garantia. Refira-se que não obsta a tal entendimento o artigo 1051.º do Código Civil, porquanto não contém uma enumeração taxativa dos casos de caducidade do arrendamento, nem o artigo 1057.º do mesmo diploma legal, que não se aplica à venda judicial, encontrando esta a sua disciplina no citado n.º 2 do artigo 824.º. Tal como não releva, ao contrário do que sustenta a recorrente nas suas alegações de recurso, a circunstância de o arrendamento ser anterior à venda judicial, mediante a qual a propriedade do imóvel se transmitiu à aqui Autora, e de esta ter conhecimento do arrendamento, ou tal facto ser dela cognoscível. O que releva, isso sim, é a circunstância de ter sido a hipoteca registada em 1997, data anterior à própria aquisição do prédio pela Ré C... e, consequentemente, do contrato de arrendamento, datado de 30.09.2005, tendo a credora hipotecária transmitido o crédito garantido à “H...”, que instaurou execução contra a referida Ré, nomeando à penhora o imóvel hipotecado, a qual veio a ceder à Autora o crédito que detinha sobre aquela Ré, cessão que foi registada. Ora, como destaca a sentença recorrida, “a Autora "B..., S.A." adquiriu, por via de cessão, os direitos de crédito que pertenciam a “H..., S.A.” com todas as garantias que lhe eram inerentes, designadamente a hipoteca registada sobre o imóvel acima descrito – artigos 582º, nº 1 e 583º do CC e 263º e 356º do CPC. Nessa medida, a data do conhecimento pela Autora da existência do arrendamento é irrelevante para a questão que ora nos ocupa, antes relevando a data do registo da hipoteca que, como se viu, é anterior à data da celebração do invocado contrato de arrendamento”. Também o disposto no art. 1057º do Cód. Civil não pode justificar o entendimento oposto, por tal preceito se não aplicar à venda judicial que, nesse aspecto, tem norma própria que é a do art. 824º, nº 2 referido. E na ponderação dos interesses do credor hipotecário em face dos interesses do arrendatário, devem prevalecer os primeiros, pois o arrendatário pode saber da situação de hipotecado do imóvel, dada a obrigatoriedade da hipoteca de constar do registo. Deve, assim, considerar-se, tal como sustentou a sentença impugnada, que, nos termos do n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil, caducou o contrato de arrendamento celebrado entre a 1.ª e a 2.ª Ré, em virtude da transmissão do imóvel objecto desse contrato para a Autora, que o adquiriu em acção executiva. 2. Da subsistência do invocado contrato de cessão de exploração comercial. Com acerto decidiu a sentença aqui sindicada que a extinção, por caducidade, do contrato de arrendamento originou, como consequência directa, também a extinção do aludido contrato de cessão de exploração comercial celebrado entre as Rés “D..., Lda.” e “E..., Lda.”, não tendo a Autora consentido na ocupação do imóvel pela 3.ª Ré, nem lhe reconhecido o direito a tal ocupação, não satisfazendo o conhecimento dessa ocupação as condições necessárias a esse reconhecimento, fundando essa opinião em autorizada doutrina, que cita expressamente. Com efeito, a caducidade do contrato de arrendamento não pode deixar de se repercutir nos subsequentes negócios jurídicos constituídos à sombra daquele contrato: a extinção por caducidade do arrendamento estende-se aos demais contratos que tiveram naquele a sua génese e suporte[6]. 3. Do invocado abuso de direito. Convocaram em sede de contestação a 1.ª e 2.ª Ré o instituto do abuso de direito para se oporem à pretensão da Autora, com o argumento de que, tendo a Autora adquirido o prédio em Setembro de 2014, continuou a receber as rendas, e só em 6 de Fevereiro de 2015 invocou a caducidade do arrendamento. Segundo o artigo 334º do Código Civil, “é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”. Para Pires de Lima e Antunes Varela[7], o referido normativo adoptou a concepção objectiva de abuso de direito, não sendo necessária a consciência de se atingir, com o seu exercício, a boa fé, os bons costumes ou o fim social ou económico do direito conferido, bastando que se excedam esses limites. O normativo em causa traduz, assim, a ideia de que não basta ser titular de um direito para, sem limites, o mesmo poder ser exercido. O exercício de qualquer direito está sujeito a limitações e restrições. Para Cunha e Sá[8] o abuso de direito constitui um fenómeno revelador de que o direito subjectivo não pode ser abstractamente encarado em termos meramente conceitualistas, pois que em certa e determinada situação, experimentalmente concreta, podemos descobrir concordância com a estrutura formal de um dado direito subjectivo e, simultaneamente, discordância, desvio, oposição, ao próprio valor jurídico que daquele comportamento faz um direito subjectivo, concluindo que “neste encobrir, consciente ou inconscientemente, a violação do fundamento axiológico de certo direito com o preenchimento da estrutura formal do mesmo direito é que reside o cerne, a essência do abuso de direito”. Defende, a propósito, Castanheira Neves[9], que o abuso de direito é um limite normativamente imanente ou interno dos direitos subjectivos, pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativos-jurídicos do direito particular que são ultrapassados. Assim, uma das restrições ao exercício de direitos subjectivos é justamente imposta pela necessidade de salvaguarda da boa fé da parte contrária, estando vedado o exercício do direito cujo titular exceda manifestamente os limites da boa fé. Não basta, todavia, a existência de uma qualquer atitude ou conduta contraditória para que se recaia na figura do abuso de direito. Para que este possa ocorrer exige-se que aquele contra quem é invocado tenha criado uma situação objectiva de confiança, isto é, que haja adoptado um comportamento que “objectivamente considerado, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará coerentemente, de determinada maneira (…). Para que a conduta em causa se possa considerar causal em relação à criação da confiança, é preciso que ela directa ou indirectamente revele a intenção do agente de se considerar vinculado a determinada atitude no futuro”[10]. Exige-se ainda que, com base nessa situação de confiança, a contraparte tome “disposições ou organize planos de vida de que lhe surgirão dúvidas, se a sua confiança legítima vier a ser frustrada”[11]. Finalmente, exige-se também a boa fé de que quem confiou. Como se afirma no Acórdão da Relação de Coimbra de 16.11.2004[12], o “instituto do abuso de direito surge como uma forma de adaptação do direito à evolução da vida, servindo como válvula de escape a situações que os limites apertados da lei não contemplam por forma considerada justa pela consciência social em determinado momento histórico e a jurisprudência tem exigido que o exercício do direito se apresente em termos clamorosamente ofensivos da justiça. Há que afrontar o problema em sede da tutela da confiança e do venire contra factum proprium, como uma das manifestações do abuso de direito. Esta variante do abuso de direito equivale a dar o dito por não dito e radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, ao pressupor duas atitudes antagónicas, sendo a primeira (factum proprium) contrariada pela segunda atitude, com manifesta violação dos deveres de lealdade e dos limites impostos pelo princípio da boa fé”. Para Baptista Machado[13], a ideia que subjaz à proibição do “venire contra factum proprium” é a do “dolus praesens”, que radica nos seguinte pressupostos:
- a)- deve verificar-se uma situação objectiva de confiança - o ponto de partida é uma conduta anterior de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira;
- b)- o conflito de interesses e a necessidade de tutela jurídica apenas surgem quando a contraparte, com base na situação de confiança criada, toma disposições ou organiza planos de vida de que lhe surgirão danos, se a sua confiança legítima vier a ser frustada, sendo necessário que se verifique uma situação de causalidade entre o facto gerador da confiança e o investimento dessa contraparte e que este haja sido feito com base na dita confiança, importando que o dano não seja irreversível, ou seja, que a conduta violadora da fides não seja removível através de outro meio jurídico capaz de conduzir a uma solução satisfatória;
- c)- que haja boa-fé da contraparte que confiou, o que equivale a dizer que a confiança de terceiro ou da contraparte só merecerá protecção jurídica quando esta esteja de boa fé e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico. Para Menezes Cordeiro[14] são quatro os pressupostos de protecção da confiança ao abrigo da figura “venire contra factum proprium”: “(...) 1°- Uma situação de confiança, traduzida na boa-fé própria da pessoa que acredite numa conduta alheia (no factum proprium); 2.° Uma justificação para essa confiança, ou seja, que essa confiança na estabilidade do factum proprium seja plausível e, portanto, sem desacerto dos deveres de indagação razoáveis; 3.° Um investimento de confiança, traduzido no facto de ter havido por parte do confiante o desenvolvimento de uma actividade na base do, factum proprium, de tal modo que a destruição dessa actividade (pelo venire) e o regresso à situação anterior se traduzam numa injustiça clara; 4.° Uma imputação da confiança à pessoa atingida pela protecção dada ao confiante, ou seja, que essa confiança (no factum proprium) lhe seja de algum modo recondutível”. Ajustando o que se deixa exposto ao que nos autos se discute, a invocada circunstância de a Autora - que adquiriu o imóvel cuja restituição reivindica em 23 de Setembro de 2014 - ter continuado a receber as rendas da Ré “D..., Lda.”, e só em 6 de Fevereiro de 2015 haver invocado a caducidade do contrato de arrendamento, alegando que se tinha enganado no regime jurídico aplicável, não constitui, por si só, comportamento que fundamente nas Rés contestantes expectativa na manutenção do contrato de arrendamento e na não reivindicação do prédio por parte de quem o adquiriu e que, como proprietária e no exercício dos direitos que essa qualidade lhe confere, poderia, a todo o momento, afectá-lo a outros fins que não o arrendamento. Como se escreveu na sentença sob recurso, “sobre o imóvel impedia hipoteca registada desde 8 de Setembro de 1997 e, por falta de pagamento do crédito hipotecário, foi instaurada acção executiva contra a aqui Ré C... em 22 de Junho de 2012, no âmbito da qual foi penhorado o referido em prédio. Daí que, pelo menos desde a data da penhora, as Rés C... e “D..., Lda.” estivessem inteiradas da possibilidade da venda judicial do prédio em discussão nos autos e, com ela, da caducidade do contrato de arrendamento nos termos acima vistos. E nem a circunstância de a Autora ter continuado a receber as rendas poderia ter criado nas Rés uma fundada expectativa na manutenção do arrendamento (e, por decorrência lógica no alegado subarrendamento) digna de protecção jurídica. É que [...] a venda judicial do imóvel operou a caducidade automática, ope legis, do arrendamento, sem necessidade de comunicação da Autora às Rés para a tornar eficaz e, por outro lado, nenhuma factualidade vem apurada que nos permita dizer que a Autora tivesse alguma vez autorizado aquele invocado subarrendamento ou reconhecido à Ré “E...” qualquer legitimidade para ocupar o imóvel. Ao reivindicar o imóvel que indubitavelmente lhe pertence, prossegue a Autora o objectivo compreensível de proceder à sua utilização futura, por si própria ou mediante melhor rentabilização de harmonia com o fim económico de algum eventual arrendamento, pois é notório que, face às condições do imóvel, dadas por assentes, conseguiria obter dele, livre e devoluto, um rendimento muito superior àquele que vem gerando. Pelo que não se vê de que forma ou em que medida a actuação da Autora (ao reivindicar o imóvel das Rés que carecem de título para a sua ocupação) seja atentória, e muito menos manifestamente atentória, do princípio geral da boa-fé ou exceda os limites impostos pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico daquele seu direito”. Nada, com efeito, permite qualificar como desleal ou incorrecto o comportamento da Autora para com as Rés, nem tal comportamento é, por si só, suficiente para lhes fazer crer que a relação locatícia, que a compra do imóvel em processo de execução automaticamente fez caducar, seria para manter . Ao reivindicar o imóvel que adquiriu na execução que foi instaurada contra a aqui Ré C... mais não fez a Autora que exercer os direitos próprios adquiridos com a transmissão do prédio, livre de quaisquer ónus, assegurando o artigo 1313.º do Código Civil a imprescritibilidade da acção de reivindicação, não colidindo o exercício de tal direito, em concreto, com quaisquer ditames de boa fé[15]. Não se pode, pois, ter como abusivo o exercício do direito da Autora ao reclamar para si a entrega do imóvel cuja propriedade adquiriu com fundamento na caducidade do arrendamento operada através da venda judicial. 4. Da indemnização. Contesta a recorrente o dever de indemnizar a Autora alegando que esta não logrou demonstrar que, enquanto as Rés mantiveram a ocupação do imóvel, se viu impedida de proceder à sua revenda e de receber o valor correspondente ao preço, não tendo igualmente resultado provado qual o valor comercial do imóvel, nem que, concretizada a entrega do prédio ocupado pelas Rés, conseguiria aquela arrendá-lo de imediato, negando que a privação do uso seja dano autonomamente ressarcível, independentemente dos danos. Acerca da reparabilidade do dano por privação do uso de uma coisa, móvel ou imóvel, é possível identificar dois entendimentos distintos na jurisprudência nacional: para uma determinada corrente jurisprudencial, a privação do uso da coisa constitui, só por si, um dano patrimonial indemnizável, já que representa, para o seu proprietário, a perda de uma utilidade – a de usar a coisa quando e como lhe aprouver -, utilidade que, considerada em si mesma, tem um valor pecuniário; outra orientação jurisprudencial que advoga, em contrário, que a privação do uso de uma coisa, por parte do seu proprietário, causada por terceiro, só é ressarcível, se aquele provar, como é ónus do lesado, quais os danos em concreto que decorrem dessa privação, amparando-se no argumento de que a privação do uso da coisa não gera, per si, prejuízos, pelo que se exige a alegação e a prova dos danos provocados. Embora se reconhecendo não ser tratada de forma uniforme a questão da ressarcibilidade do dano pela privação do uso, tem vindo, todavia, a consolidar-se opinião favorável à reparabilidade deste tipo de dano[16]. Enveredou a sentença sob recurso pelo entendimento de que a simples privação do uso constitui dano susceptível de reparação autónoma: “A doutrina e jurisprudência mais recentes têm vindo a considerar que a mera privação do uso, ainda que sem demonstração de reflexos patrimoniais na esfera jurídica do lesado, constitui um dano que deve ser reparado. Na verdade, o proprietário de um imóvel tem o direito de usar, fruir e dispor da coisa (artigo 1305.º do CC), pelo que a privação desses direitos constitui um dano que tem de ser reparado, já que durante um determinado período de tempo o proprietário do imóvel fica impossibilitado de retirar deste os seus benefícios e utilidades. Assim, neste circunstancialismo, o dano consiste exactamente na perda das utilidades que o imóvel proporcionava ao seu proprietário – (cfr., entre outros, os acórdãos do Tribunal da Relação de Guimarães de 11/11/2009 e de 06/11/2012 e o Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 10/09/2013, também disponíveis in www.dgsi.pt/jstj)”. Posição com a qual nos identificamos. Não importando tanto definir a natureza do dano em causa, patrimonial ou não patrimonial, que sempre dependerá da natureza do bem afectado, não podemos deixar de considerar que a privação de um bem patrimonial constitui fonte da obrigação de reparar, na medida em o seu titular se confronta com a impossibilidade de dele dispor e de o usufruir[16]. Como sustenta o acórdão do STJ de 12.01.2010[17], “o proprietário privado por terceiro do uso de uma coisa tem, por esse simples facto e independentemente da prova cabal da perda de rendimentos que com ela obteria, direito a ser indemnizado por essa privação, indemnização essa a suportar por quem leva a cabo a privação em causa”. Assente que a simples privação do uso de uma coisa confere ao proprietário o direito de ser indemnizado, importa definir a medida da reparação. Esclarece o Acórdão do STJ de 03.05.2011[18] que “a avaliação do dano em causa, se outro critério não puder ser adoptado, será determinada pela equidade, dentro dos limites do que for provado, nos termos estabelecidos no artigo 566º, nº 3, do CC”. Como dá conta a sentença recorrida, no caso dos autos resulta retratada a seguinte realidade factual: “- O prédio urbano em questão tem uma área total de terreno de 2.800,00 m2, onde se encontra implantado um edifício de 2 pisos, destinado a habitação, com 9 divisões, com uma área bruta de construção de 528,00 m2, e tem um valor patrimonial determinado pelas finanças, em 2012, de € 247.900,00; - Para além do edifício (moradia) de 9 divisões, com uma área de 528,00 m2, indicado na caderneta predial, o prédio em causa dispõe de amplo jardim, com dependências destinadas a garagem, galinheiro, canil e armazéns, pomar, piscina e court de ténis; - O prédio situa-se na zona de ..., sendo bem servido por diferentes vias rodoviárias de comunicação, designadamente o IC 1, cujo acesso se situa a muito curta distância, e que permitem o fácil e rápido acesso ao centro urbano do Porto e à praia, – A aqui Autora adquiriu o sobredito prédio, em 23/09/2014, pelo preço de € 401.830,32; - O prédio em causa tem um valor mínimo de arrendamento mensal de € 2.500,00”. Para determinação do quantum indemnizatório com recurso a critérios de equidade a sentença atendeu a tal circunstancialismo fáctico, mas também ponderou ser “expectável que, de acordo com a experiência comum (tal como referiu a testemunha K...), a Autora não conseguiria arrendar o prédio logo após a sua entrega”. De acordo com os enunciados critérios, mostra-se equilibrada e ajustada à reparação do dano resultante da privação do uso do imóvel de que é a Autora proprietária a indemnização de € 2.000.00 mensais, sendo que na quantificação do montante global da indemnização fixada [€39.583,50] foi deduzido o valor mensal de € 416,00 que a Ré “D..., L.da” vem pagando à Autora, não colhendo, deste modo, o argumento invocado pela recorrente no ponto XV das suas conclusões para questionar o valor da indemnização fixado. Por todo o exposto, não merecendo censura a sentença recorrida, impõe-se a manutenção do decidido, improcedendo, consequentemente, o recurso, o que dispensa a apreciação da ampliação do seu objecto requerida pela apelada nas suas contra-alegações.* Síntese conclusiva: ...................................................... ...................................................... ......................................................* Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação, na improcedência da apelação, em confirmar a decisão recorrida. Custas: pela apelante. Porto, 24 de Janeiro de 2018 Judite Pires Aristides Rodrigues de Almeida Inês Moura ________ [1] Entre outros, cfr. Prof. Oliveira Ascenção, “Revista da Ordem dos Advogados”, nº 45, pág. 363 e segs, Henrique Mesquita, RLJ, 127º, 223, Prof. P. Romano Martinez, “Da Cessação do Contrato”, pág. 321, Ana Carolina S. Sequeira, “A Extinção e Direitos por Venda Executiva”, “Garantias das Obrigações”, págs. 23 e 43. [2] Entre outros, acórdãos de 13.12.2001 e de 22.01.2004 (Des. Pires Condesso), 20.12.2004 (Des. Marques Pereira), 06.02.2007 (Des. Emídio Costa), 27.10.2016 (Des. Pedro Lima, subscrito, enquanto adjunta, pela aqui relatora), 14.02.2017 (Des. Ana Lucinda Cabral); em sentido contrário, acórdão de 21.11.2016 (Des. Vieira Cunha), todos em www.dgsi.pt. [3] Nomeadamente, acórdãos de 29.10.98 (Cons. Nuno Nascimento), 03.12.98 (Cons. Ferreira de Almeida), 21.03.2003 (Cons. Afonso de Melo), 31.10.2006 (Cons. Urbano Dias), 15.11.2007 (Cons. Pereira da Silva), 05.02.2009 (Cons. João Bernardo), 05.02.2009 (Cons. Oliveira Rocha), 27.05.2010 (Cons. Álvaro Rodrigues), 22.10.2015 (Cons. Pires da Rosa), todos em www.dgsi.pt . [4] Cfr. Pereira Coelho, “Arrendamento”, Coimbra 1988, págs. 17 e seguintes. [5] Cfr. n.º 2 do artigo 1037.º do Código Civil. [6] Neste sentido, entre outros, citado acórdão do STJ de 05.02.2009 (Cons. Oliveira Rocha), www.dgsi.pt. [7] “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., pág. 286. [8] “Abuso de Direito”, pág. 456. [9] “Questão de facto – Questão de direito”, nota 46, pág. 526. [10] Baptista Machado, “Tutela da Confiança e Venire contra Factum Proprium”, RLJ, ano 118º, págs. 171, 172. [11] Ibid. [12] Processo nº 2463/04, www.dgsi.pt. [13] “Obra Dispersa”, I vol., págs. 415 e segs. [14] Revista da Ordem dos Advogados, ano 58º, Julho de 1998, pág. 964. [15] Cfr. citado acórdão do STJ de 31.10.2016. [16] Neste sentido se pronunciaram, entre outros, Abrantes Geraldes, “Indemnização do Dano de Privação do Uso”, Almedina, Coimbra, 2001, págs. 30 e segs, Luís Telles de Menezes Leitão, “Direito das Obrigações”, 3ª Edição, Vol. I, Almedina, Coimbra, págs. 338, 339. [17] Artigo 483º, nº1 e 1305º, ambos do Código Civil. [18] Processo n.º 314/06.6TBCSC.S1, www.dgsi.pt. [19] Processo nº 2618/08.06TBOVR.P1, www.dgsi.pt. No mesmo sentido, acórdão do mesmo STJ de 08.05.2013, processo nº 3036/04.9TBVLG.P1.S1, www.dgsi.pt.