Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 325/22.4T8LOU.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: RODRIGUES PIRES Descritores: CONTRATO PROMESSA PROMESSA DE COMPRA E VENDA EXCEÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO DO CONTRATO EXECUÇÃO ESPECÍFICA ABUSO DO DIREITO Nº do Documento: RP20241211325/22.4T8LOU.P1 Data do Acordão: 12/11/2024 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Indicações Eventuais: 2. ª SECÇÃO Área Temática: . Sumário: I – No contrato-promessa de compra e venda o sinalagma reporta-se à obrigação recíproca de ambos os contraentes outorgarem o prometido contrato de compra e venda. II – Assim, num contrato-promessa de compra e venda em que as obrigações recíprocas dos contraentes com vista à celebração do contrato prometido têm, por sua natureza, de ser cumpridas simultaneamente, não podem os promitentes-vendedores vir invocar a exceção de não cumprimento do contrato, prevista no art. 428º do Cód. Civil, apoiando-a no não pagamento por parte da promitente-compradora de prestações de condomínio e de despesas com obras em partes comuns também convencionadas nesse contrato-promessa. III – Porém, se a promitente-compradora obtivesse a execução específica do contrato-promessa de compra e venda sem que procedesse ao pagamento daquelas prestações e despesas a que se vinculara estar-se-ia a gerar uma situação de abuso do direito, tanto mais que o montante global de tais prestações e despesas, já pagas pelos promitentes-vendedores, supera a importância correspondente ao preço das frações prometidas vender. Reclamações: Decisão Texto Integral: Proc. nº 325/22.4 T8LOU.P1 Comarca do Porto Este – Juízo Local Cível de Lousada Apelação Recorrente: “A..., S.A.” Recorridos: AA e mulher BB Relator: Eduardo Rodrigues Pires Adjuntos: Desembargadores Ramos Lopes e Alexandra Pelayo Acordam na secção cível do Tribunal da Relação do Porto: RELATÓRIO A autora “A..., S.A.”, com sede no Lugar ..., Avenida ..., freguesia ... e ..., ..., ..., intentou a presente ação declarativa de condenação contra os réus AA e mulher BB, residentes na Rua ..., ..., ..., peticionando a declaração judicial a seu favor da titularidade da propriedade plena de três frações imobiliárias que descreveu, produzindo-se por sentença os efeitos da falta de declaração negocial dos réus, com a condenação destes a pagar-lhe a quantia de 5.000,00€ a título de indemnização devida pelos danos sofridos, decorrentes da expectativa gerada, e a quantia de 4.000,00€ a título de cláusula penal pelo incumprimento. Invocou para o efeito ter celebrado com os réus um contrato-promessa de compra e venda referente a três frações, negando-se os réus a celebrar o negócio definitivo, como lhes incumbia, invocando o não pagamento de despesas de condomínio, que incluiriam pagamentos por conta de obras efetuadas, e Imposto Municipal de Imóveis, cujo pagamento caberia, de acordo com a posição dos réus, à autora, negando esta a legitimidade de tal imputação. Apelou assim ao incumprimento do pacto pelos réus, à sua responsabilização pela cláusula penal e à frustração de expetativas. Devidamente citados, foi apresentada contestação pelos réus, que, em suma, negaram o alegado pela autora, a quem atribuíram a responsabilidade pelo sucedido, porquanto depois da celebração do contrato-promessa teria ficado incontactável, não permitindo aos réus proceder à marcação da escritura. De acordo com a cláusula quinta, ponto dois, desse contrato, seria a autora responsável pelo pagamento dos montantes demandados pelos réus. Pretende assim a improcedência do peticionado, e também a condenação da autora em sede reconvencional no pagamento dos montantes relativos àquelas despesas, de 15.899,71€, como também no da cláusula penal pelo incumprimento e ainda numa indemnização pelos danos de ordem moral que lhes foram causados na importância de 1.500,00€ (mil e quinhentos euros). Qualificou ainda a litigância da autora como sendo de má-fé. Respondeu a autora, negando a posição dos réus e rejeitando a imputação de má-fé que lhe foi dirigida. Foi proferido despacho saneador, com identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova. Por fim, realizou-se audiência de julgamento com observância do legal formalismo, tendo-se admitido a ampliação do pedido formulada pelos réus, que peticionaram o IMI pago no ano de 2022, de 525,18€ e o de 2023, de 350,12€, e as prestações de condomínio vencidas entre julho de 2021 e outubro de 2023, no total de 1.293,04€, bem como as que se vencerem até à sentença. Seguidamente, proferiu-se sentença que julgou a ação parcialmente procedente, “determinando-se declarar judicialmente a aquisição pela autora da propriedade das frações autónomas descritas em 2, suprindo a omissão da declaração da sua venda pelos réus, com a eficácia desta declaração condicionada ao pagamento pela autora aos réus dos montantes devidos a título de despesas com o condomínio e com as obras realizadas nas partes comuns do edifício onde se encontram as frações, vencidas desde abril de 2018 até à prolação da presente sentença, por força da exceção invocada pelos réus.” No mais foram a autora e os réus absolvidos dos restantes pedidos contra si formulados. Inconformada com o decidido, a autora interpôs recurso, tendo finalizado as suas alegações com as seguintes conclusões: I. A Douta Sentença decidiu que “não se tendo celebrado a escritura definitiva, deverá a autora proceder ao pagamento dos montantes em causa atinentes ao condomínio e obras nas partes comuns – e não ao IMI, que não tem previsão contratual.” II. Na realidade a cláusula constante do contrato promessa em que a autora assume que as frações em discussão fazem parte integrante as respetivas prestações de condomínio ou quaisquer outras quantias que ao mesmo hajam de ser entregues, designadamente a título de reservas ou obras, sejam elas de carácter ordinário ou extraordinário, apenas foi aceite pela autora porque desconhecia que o prédio onde se situam as frações iria sofrer obras de reabilitação. III. Existiu tradição da coisa porque a autora já estava a ocupar o espaço na qualidade de inquilina e, por isso, não faria sentido não ser clausulada a tradição da coisa. IV. Os réus nunca se preocuparam em comunicar à autora que estavam a ser discutidas a realização de obras no prédio. V. Nem mesmo quando foram convocados para a assembleia em que constava da ordem de trabalhos a análise, discussão e aprovação da realização de obras. VI. Os réus fizeram-se representar na assembleia e nunca informaram a autora do que se passava, nem aquando da celebração do contrato promessa, momento em que já tinham conhecimento que estava em discussão a realização de obras em breve, nem aquando da convocatória para a respetiva assembleia. VII. A autora em 2021 comunicou aos réus a sua pretensão em celebrar a escritura definitiva. VIII. Os réus negaram-se a tal exigindo o pagamento de cerca de €15.000,00, valor referente a IMI, quotas ordinárias de condomínio e quotas extraordinárias respeitantes a obras na fachada do prédio. IX. Até ao dia 25 de junho de 2021 nunca os réus comunicaram à autora a existência dos pagamentos que reclama nem a realização de obras. X. Os réus, durante 3 anos, nada fizeram para resolver a situação, o que poderiam ter providenciado, quer através duma notificação judicial avulsa, quer através duma ação para obrigar ao cumprimento contratual ou arguir o incumprimento, e nem sequer para celebrar a escritura definitiva, sendo certo que segundo a cláusula quinta do contrato promessa, era obrigação dos réus providenciar o agendamento da escritura, comunicando à autora dia, hora e local. XI. Foi a autora quem interpelou os réus para se proceder à celebração da escritura definitiva de compra e venda. XII. Apenas nesse momento, depara-se com as exigências dos réus. XIII. É a autora, em 2022, quem instaura a presente ação para suprir a falta de celebração da escritura definitiva. XIV. O Tribunal considerou, mal, no entendimento da autora, que esta, na prática, deveria ter assumido os encargos com o condomínio, o que não fez. XV. O administrador do condomínio, SR. CC, afirmou, conforme supra descrito, que tinha conhecimento que havia um negócio apalavrado. O que leva a concluir que os réus também nunca deram conhecimento ao condomínio, de modo formal, [d]o negócio. XVI. Aliás continuaram a ser convocados para as assembleias de condóminos e continuaram a fazer-se representar, assumindo as suas responsabilidades. XVII. Nunca sequer informaram a autora acerca das assembleias nem procuraram meios para o fazer na impossibilidade de contactar a autora. XVIII. Por estes motivos não pode o Tribunal socorrer-se da exceptio. Até porque o próprio Tribunal reconhece que a conduta dos réus também pode ser alvo de censura, por alguma passividade na concretização do negócio prometido, mas que estes têm à sua alçada o mecanismo da exceptio, traduzindo-se num desequilíbrio de posições jurídicas excessivo, abusivo da boa fé que cumpre afastar. XIX. A autora peticionou também a condenação dos réus ao pagamento da quantia de €4.000,00 a título de cláusula penal pelo incumprimento, de acordo com o disposto na cláusula sexta do contrato promessa. XX. Ora, atendendo que os réus não diligenciaram pelo agendamento de dia, hora e local para a realização da escritura definitiva, não comunicaram à autora a previsibilidade de realização de obras, nem fizeram qualquer esforço para evitar todo este incómodo à autora, e obrigando-a a instaurar a presente ação afim de conseguir suprir a falta de declaração negocial dos réus. Entende a autora que os réus devem ser condenados a pagar esta quantia. Nestes termos (…) deverá ser concedido provimento ao presente recurso, sendo a decisão ora recorrida anulada ou revogada e substituída por outra, declarando a final procedentes os pedidos efetuados pelo Apelante na Petição Inicial (…). Os réus apresentaram contra-alegações, nas quais se pronunciaram pela confirmação do decidido. Formularam as seguintes conclusões: 1. O Tribunal recorrido decidiu julgar parcialmente procedente a ação e, em consequência: “declarar judicialmente a aquisição pela autora da propriedade das frações autónomas descritas em 2, suprindo a omissão da declaração da sua venda pelos réus, com a eficácia desta declaração condicionada ao pagamento pela autora aos réus dos montantes devidos a título de despesas com o condomínio e com as obras realizadas nas partes comuns do edifício onde se encontram as frações, vencidas desde abril de 2018 até à prolação da presente sentença, por força da exceção invocada pelos réus.”; 2. Fundamentou a sua decisão num conjunto de factos que deu como provados e que aqui se dão por integralmente reproduzidos por razões de economia processual; 3. A recorrente pretende, antes de mais, a modificação da matéria de facto dada como provada; 4. Dispõe o preceituado no art.º 640º do CPC, em conjugação com o que se dispõe no art.º 662º do mesmo diploma legal, que é permitido ao Tribunal da Relação julgar a matéria de facto; 5. Salvo melhor opinião, a recorrente não cumpre todos os ónus impostos pelo art.º 640º do CPC, não sendo, desse modo, possível conhecer deste fundamento de recurso; 6. A recorrente nada refere acerca dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; 7. Não refere quais os concretos meios probatórios que impunham decisão diversa sobre a matéria de facto cuja impugnação pretende; 8. Para alterar a matéria de facto dada como provada ou como não provada na sentença, é necessário demonstrar concretos meios de prova que existam no processo ou no registo da gravação, que imponham decisão diversa da constante na sentença e não alegar convicção diversa da convicção do Tribunal; 9. Assim sendo, nesta parte, nenhuma alteração pode ser introduzida na decisão recorrida, uma vez que se mostra adequada e correta face à factualidade apurada e aos normativos aplicáveis; 10. A falta destes elementos não pode conduzir a outra decisão que não a rejeição do presente recurso, o que se aqui expressamente se requer; 11. Na eventualidade de assim não se entender, sempre se dirá que a pretensão da recorrente com os presentes autos, foi a de obter a execução específica do contrato promessa de compra e venda celebrado com os recorridos; 12. Nessa sequência, os recorridos vieram invocar a exceção de não cumprimento, dada a falta de pagamento por parte da recorrente das verbas constantes no nº 2 da cláusula quinta do citado contrato promessa; 13. Ficou demonstrado nos autos, que por documento particular datado de 7 de Março de 2018, a recorrente celebrou com os recorridos um “contrato promessa de compra e venda”, em que estes prometiam vender e aquela prometia comprar três frações prediais, mediante o pagamento pela mesma do preço convencionado de 12.000,00€. 14. Nos termos do disposto no n.º 1 do artigo 410.º do Código Civil, à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido (...), sendo certo que a compra e venda é o contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa (...) mediante um preço -cf. artº 874.º do C.C.; 15. O preço convencionado pela aquisição das frações dos autos foi efetivamente pago, tendo este força de sinal até celebração do contrato definitivo; 16. A recorrente, por via do referido contrato promessa obteve efetivamente a tradição da coisa, motivo pelo qual se estabeleceu que “Com a celebração do presente contrato e em face da posse das frações objeto deste contrato conferida pelos primeiros outorgantes à segunda, esta assume perante o condomínio do imóvel de que as frações sub judice fazem parte integrante as respetivas prestações de condomínio ou quaisquer outras quantias que ao mesmo hajam de ser entregues, designadamente a título de reservas ou obras, sejam elas de caráter ordinário ou extraordinário”; 17. Deste clausulado, não subsistem dúvidas de que, não tendo sido celebrado contrato definitivo/escritura pública, deverá a recorrente proceder ao pagamento dos montantes decorrentes das prestações de condomínio vencidas e das obras realizadas nas partes comuns; 18. Ou seja, com a assunção da utilização das frações dos autos e atento o referido clausulado, é razoável que à recorrente lhe seja exigível, mormente atentos os ditames da boa fé, que a mesma provesse pela assunção dessa responsabilidade perante o próprio condomínio, ao invés de serem os recorridos a fazerem-no; 19. Ao se escusarem a celebrar a escritura pública de compra e venda, os recorridos pretenderam somente amparar a sua pretensão, garantindo que o estabelecido entre as partes seria integralmente cumprido - pagamento das prestações de condomínio e obras -, daí terem deitado mão da exceção de não cumprimento prevista no art.º 428.º do C.C.; 20. A este propósito, os recorridos corroboram integralmente o contido no douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido em 06-09-2016 (processo 6514/12.2TCLRS.L1.S1, in www.dgsi.pt), a que o Tribunal recorrido aludiu em sede de sentença; 21. “A exceção do não cumprimento do contrato é própria dos contratos bilaterais, sendo que, para que a exceção se aplique, não basta que o contrato crie obrigações para ambas as partes, sendo também preciso que as obrigações sejam correspetivas, correlativas ou interdependentes, isto é, que uma seja sinalagma da outra; 22. Com a celebração do contrato dos autos, resultaram obrigações para ambas as partes, obrigações que estão patentemente ligadas entre si por uma relação de interdependência, por um nexo de causalidade ou de correspetividade. Uma justifica a outra e vice-versa, pelo que a exceção do não cumprimento do contrato deve atuar.”; 23. Como resulta do artº 428º do C.C., a exceção do não cumprimento do contrato não nega a qualquer das partes o direito ao cumprimento da obrigação nem enjeita o dever de a outra cumprir a prestação. O que resulta ou origina a excetio é a possibilidade de recusa da prestação por uma das partes enquanto a outra não efetuar a que lhe cabe, ou seja, tem somente um efeito dilatório, o de realização da prestação no momento (ulterior) em que receba a contraprestação; 24. Atentas as circunstâncias factuais demonstradas, atendendo a que o interesse do credor não é insignificante ou irrisório, mas pelo contrário, relevante, face aos princípios da proporcionalidade e da boa fé, cremos que os recorridos tinham toda a legitimidade para usarem da referida faculdade, o que, de resto fizeram, pelo que a pretensão da recorrente nunca poderia ter provimento; 25. Em suma, bem andou o Tribunal a quo, ao considerar que fazer impender sobre os recorridos as consequências do suprimento da declaração negocial em falta, com a transferência de propriedade, sem que estes tenham a possibilidade de se socorrer do mecanismo da exceptio, perante uma obrigação monetária incumprida pela recorrente que supera o preço das frações e que tiveram de suportar, e detendo aquela o uso e fruição das frações, faria transbordar um desequilíbrio de posições jurídicas excessivo, abusivo da boa fé, que à luz do previsto no art.º 334.º do Código Civil deve ser afastado; 26. Improcedendo a pretensão da recorrente supra mencionada, não subsiste qualquer razão para que sejam os recorridos condenados no pagamento da cláusula penal do montante de €4.000,00, dada a prevalência da excetio pelos mesmos invocada e reconhecida, devendo, também no que a esta questão diz respeito, improceder o recurso interposto pela recorrente; 27. Por todo o exposto, é de considerar totalmente infundada a pretensão da recorrente, pelo que dever-se-á manter a decisão em crise. O recurso foi admitido como apelação, com subida imediata, nos autos e efeito meramente devolutivo. Cumpre então apreciar e decidir. * FUNDAMENTAÇÃO O âmbito do recurso, sempre ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, encontra-se delimitado pelas conclusões que nele foram apresentadas e que atrás se transcreveram – cfr. arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do Cód. do Proc. Civil. * As questões a decidir são as seguintes: I. Apurar se houve da parte da autora/recorrente impugnação da matéria de facto com observância dos ónus previstos no art. 640º do Cód. Proc. Civil; II. Apurar se os réus podiam ter invocado nos presentes autos a exceção de não cumprimento do contrato. * É a seguinte factualidade dada como assente na sentença recorrida: (Da petição) 1. A autora é uma sociedade comercial que dedica a sua atividade comercial à compra e venda de imóveis, revenda dos adquiridos para os referidos fins e arrendamento de bens imobiliários. 2. Em 7 de Março de 2018, a autora celebrou com os réus um “contrato promessa de compra e venda” em que os réus prometiam vender e a autora prometia comprar o seguinte: a. Fração autónoma designada por letra “F”, correspondente a uma loja, sita na Rua ..., pertencente à União de Freguesias ... e ... (...), concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o n.º ...82... e inscrita na respetiva matriz predial sob o atual artigo ...56-F (com origem no artigo ...22...-F); b. Fração autónoma designada por letra “E”, correspondente a uma loja, sita na Rua ..., pertencente à União de Freguesias ... e ... (...), concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o n.º ...82... e inscrita na respetiva matriz predial sob o atual artigo ...56-E (com origem no artigo ...22...-E); c. Fração autónoma designada por letra “D”, correspondente a uma loja, sita na Rua ..., pertencente à União de Freguesias ... e ... (...), concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Lousada sob o n.º ...82... e inscrita na respetiva matriz predial sob o atual artigo ...56-D (com origem no artigo ...22...-D). 3. As ditas frações autónomas foram prometidas vender, livre de ónus ou encargos, pelo preço total de 12.000,00€ (doze mil euros), sendo o valor de cada fração do montante de 4.000,00€ (quatro mil euros). 4. Como sinal e princípio de pagamento a Autora entregou aos Réus, o valor de 3.600,00€ (três mil e seiscentos euros), na data da outorga do contrato promessa de compra e venda, através de numerário. 5. O remanescente do preço, ou seja, 8.400,00€ (oito mil e quatrocentos euros) foi posteriormente pago, tendo sido seis cheques pós-datados no montante de 1.400,00€ (mil e quatrocentos euros), que foram entregues pelo legal representante da autora aos réus. 6. Os réus conferiram à ora autora a utilização exclusiva das frações supramencionadas desde então. 7. De acordo com o pacto referido em 2, a escritura pública seria realizada até ao dia 31 de agosto de 2018. 8. Acontece que, chegados ao dia 31 de agosto de 2018, a escritura de compra e venda não se realizou, no interesse recíproco de ambas as partes. 9. Pelo que, em outubro de 2021, a autora comunicou aos réus, de uma nova pretensão na celebração da escritura. 10. Nesta sequência, os réus informaram a autora que tal só seria possível se esta procedesse: a. Ao pagamento do IMI desde 7 de março de 2018, até ao momento; b. Ao pagamento do condomínio do respetivo prédio desde 7 de março de 2018 até ao momento; c. Ao pagamento de cerca de 15.000,000€ que os Réus suportaram em obras na fachada do prédio. 11. Foi reagendada a escritura para o dia 24 de setembro de 2021, pelas 15 horas, onde compareceram as partes intervenientes, autora e réus. 12. Neste dia, a autora já tinha pago os impostos inerentes à celebração da escritura, mais concretamente, o pagamento de imposto de selo e IMT respetivos, demonstrando a intenção total de realizar a mesma. 13. Naquela ocasião, os réus voltaram a exigir à autora o pagamento de cerca de 15.000,00€, negando-se assim a outorgar a escritura. 14. E frustrou-se a expectativa da autora adquirir então as frações que já utilizava. 15. Prevê a cláusula sexta do pacto referido em 2 que: “Caso a escritura de compra e venda não se realize até à data fixada na cláusula anterior, por facto imputável a qualquer uma das partes, o outorgante faltoso obriga-se ao pagamento ao outro, a título de cláusula penal pelo incumprimento, do montante de €4.000,00 (quatro mil euros).” (Da contestação) 16. De acordo com a cláusula quinta, parágrafo 2, do pacto mencionado em 2: “Com a celebração do presente contrato e em face da posse das frações objeto deste contrato conferida pelos primeiros outorgantes à segunda, esta assume perante o condomínio do imóvel de que as frações sub judice fazem parte integrante as respetivas prestações de condomínio ou quaisquer outras quantias que ao mesmo hajam de ser entregues, designadamente a título de reservas ou obras, sejam elas de caráter ordinário ou extraordinário.” 17. Após o pacto referido em 2, os réus pagaram a título de prestações de condomínio, Imposto Municipal sobre Imóveis (IMT) e obras relativas às partes comuns do edifício onde se integram as frações, até ao mês de junho de 2021, o montante global de 15.899,61€ (quinze mil oitocentos e noventa e nove euros e sessenta e um cêntimos), descriminados do seguinte modo: a. IMI pago nos anos de 2019, 2020 e 2021, reportado aos anos de 2018, 2019 e 2020, no montante de 1.559,91€; b. Condomínio de abril de 2018 a junho de 2021, no montante de 1.762,02€; c. Obras de reabilitação, no valor de 12.577,68€. 18. Os réus remeteram no dia 25 de junho de 2021 à autora um email referindo os valores suportados a título de despesa de condomínio, obras e IMI relativos às frações, após contacto telefónico recebido no dia 23 de junho anterior de DD, pessoa que acompanhou o legal representante da autora nos contatos havidos e reuniões. 19. Os réus sofreram incómodos com o sucedido. 20. Até à ocasião referida em 18 não haviam sido comunicados pelos réus à autora a existência dos pagamentos a que alude em 17 e a realização das obras no edifício. 21. Os réus pagaram IMI no ano de 2022, de 525,18€, de 2023, no montante de 350,12€, e as prestações de condomínio vencidas entre julho de 2021 e outubro de 2023, no total de 1.293,04€. * Não se considerou provado: A. Que após a data referida em 8, para além do supra descrito como provado, os réus pretenderam agendar a escritura pública de compra e venda, mas a autora deixou de estar contactável, não respondendo às tentativas de contacto, quer telefónicas, quer pessoais levadas a cabo pelos réus. B. Que os réus se deslocaram pessoalmente às frações objeto dos autos no intuito de encontrar alguém que pudesse intermediar o contacto dos mesmos com o legal representante da autora, mas sempre encontraram as frações em causa fechadas. C. Que foram mantendo uma busca do paradeiro da autora e seu legal representante. * Passemos à apreciação do mérito do recurso. I. Apurar se houve da parte da autora/recorrente impugnação da matéria de facto com observância dos ónus previstos no art. 640º do Cód. Proc. Civil 1. Estatui-se o seguinte no art. 640º do Cód. Proc. Civil: «1. Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
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