Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 2450/20.7T8PNF.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: ALEXANDRA PELAYO Descritores: AÇÃO DE REIVINDICAÇÃO CONTRATO PROMESSA TRADITIO DE IMÓVEL CONDIÇÃO RESOLUTIVA RESOLUÇÃO DO CONTRATO Nº do Documento: RP202501142450/20.7T8PNF.P1 Data do Acordão: 01/14/2025 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: REVOGADA EM PARTE Indicações Eventuais: 2ª SECÇÃO Área Temática: . Sumário: I - Deve ser qualificada como ação de reivindicação (art. 1311º do Código Civil) a ação em que a autora pede o reconhecimento do seu direito de propriedade sobre os prédios que foram objeto de contrato promessa e pede a restituição dos mesmos por parte dos Réus, sem as construções que neles aqueles edificaram, bem como o pagamento de uma indemnização pelos prejuízos causados. II - Tendo havido traditio rei, ao abrigo do contrato promessa, constitui direito constitutivo do direito da autora à restituição, a alegação e prova de que os efeitos obrigacionais daquele contrato se extinguiram, nomeadamente por resolução. III - A resolução do contrato promessa de compra e venda, enquanto exercício de um direito potestativo vinculado impõe à respetiva parte o ónus de alegar e demonstrar o fundamento justificativo da desvinculação contratual, sendo que a simples mora, constituindo incumprimento não definitivo mostra-se insuficiente para fundamentar a resolução contratual. IV - Os contratos podem ser sujeitos, por vontade das partes a condição suspensiva ou resolutiva, nos termos do art. 270º do C.Civil, constituindo a condição um acontecimento futuro e incerto ao qual as partes subordinam a produção ou a resolução dos efeitos do negócio jurídico. No primeiro caso (produção dos efeitos) a condição chama-se suspensiva, no segundo (caso de resolução dos efeitos) a condição diz-se resolutiva V - Tendo as partes sujeitado o contrato promessa à condição resolutiva da Câmara Municipal vir a autorizar a construção nos terrenos da autora dos pavilhões industriais, não vindo a verificar-se o facto futuro e incerto, os efeitos do contrato resolvem-se retroativamente, como se o negócio não tivesse sido celebrado. VI - Considerando a personalidade jurídica das sociedades comerciais e a sua individualidade jurídica decorrente do art. 5º do C.Soc. Comerciais, a autora apenas poderia ver responsabilizados os réus pessoas singulares, (administrador e gerente das Rés consigo contratantes) pelos prejuízos sofridos com a ocupação ilícita dos terrenos e incorporação duma área de terreno num prédio das Rés, se lograsse alegar e demonstrar factualidade demonstradora duma utilização contrária e abusiva da personalidade coletiva daquelas sociedades, para a prejudicar, aplicando-se então o instituto da desconsideração da personalidade jurídica das pessoas coletivas, com fundamento no abuso de direito (art. 334º do C.Civil). Reclamações: Decisão Texto Integral: Proc. n.º 2450/20.7T8PNF.P1 Tribunal de origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto Este -Juízo Central Cível de Penafiel - Juiz 2 Juíza Desembargadora Relatora: Alexandra Pelayo Juízas Desembargadoras Adjuntas: Lina Castro Baptista Maria Eiró SUMÁRIO: ……………………………… ……………………………… ……………………………… Acordam as Juízas que compõem este Tribunal da Relação do Porto: I-RELATÓRIO: A Autora AA intentou a presente ação declarativa de condenação contra os Réus A..., Lda., B..., S.A., C..., S.A., BB e CC, pedindo a condenação solidária dos Réus no seguinte: A) Reconhecimento do direito de propriedade da A. relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..., com uma área de 3 376,00 m2, artigo ..., com uma área de 1 280,00 m2 e artigo ..., com uma área de 6 344,00 m2.; B) Reposição do art. ... e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado; C) Reposição do art. ... e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado; D) Reposição do art. ... e sua restituição devidamente limpo e terraplanado, à cota da estrada existente e devidamente vedado; No que respeita à Alínea D), entendendo V. Ex.ª que a restituição não seja possível, D1) Pagamento, a titulo de indemnização pela ocupação da área de 1965 m2 relativa ao art. ..., do valor de € 70.740,00 (setenta mil, setecentos e quarenta euros), acrescido de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento; D2) Reposição do terreno sobrante devidamente vedado pela nova delimitação; D3) Pagamento, a título de juros de mora vencidos sobre o valor da indemnização a pagar pela ocupação da área de 1.965 m2 relativa ao art. ..., do valor de € 2. 317,95 (dois mil, trezentos e dezassete euros e noventa e cinco cêntimos); E) Pagamento de uma compensação por privação de uso dos três artigos, correspondendo, por cada um deles, ao valor mensal de € 70,00, contabilizado desde o dia 24 de Junho de 2015 até á sua restituição efetiva, nos termos peticionados anteriormente, encontrando-se presentemente vencido o valor de € 13.230,00 (treze mil, duzentos e trinta euros); F) Pagamento do valor de € 5.000,00 (cinco mil euros), a título de danos não patrimoniais; G) Pagamento de uma sanção pecuniária compulsória correspondente ao valor de € 2.500,00/mês, após 30 dias, por cada mês em atraso na restituição de cada um dos imóveis, num total de € 7 500,00/mês; H) Pagamento dos prejuízos eventualmente resultantes do desfecho do processo de contraordenação que com o nr. ... corre os seus termos na Câmara Municipal ... contra a ora A; I) Pagamento de juros de mora à taxa legal desde a citação até efetivo e integral pagamento, acrescido de custas e demais encargos do processo. Para tanto e em suma alegou que é a proprietária dos três prédios descritos na p.i. e pretendia permutar aqueles terrenos por um pavilhão industrial. Com vista a tal fim, celebrou dois contratos: -contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª R., com data de 24 de Junho de 2015. -contrato denominado de “contrato promessa de compra e venda”, celebrado entre a A., e 1.ª R., com data de 24 de Junho de 2015. Tais contratos permitiram a ocupação imediata dos terrenos por parte dos Réus. Nos termos dos mesmos, cabia à 1.ª R., de imediato, requerer junto da Câmara Municipal ... o competente processo de licenciamento de obras e à 3.ª R., após a obtenção da licença por parte da 1.ª R., efetuar as obras de infraestruturas necessárias à ligação dos arruamentos. A A. obrigava-se a outorgar a escritura pública de transmissão de propriedade dos prédios após a aprovação dos projetos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras. Acordaram também as partes que a área total dos três prédios, pertencentes à A., seria de 11 088 m2, pois que as áreas estariam erradas na matriz. O projeto de construção nesse terreno de 3 pavilhões geminados e mais um pavilhão devia ser apresentado pela 1.ª R. junto da CM..., nos termos o mais aproximado possível com a planta junta com anexo 1 do contrato. Após os Réus terem iniciado obras nos aludidos prédios, a Autora veio a tomar conhecimento, através da Câmara Municipal ..., que lhe moveu um processo de contraordenação, da inexistência de licenciamento daquelas obras e bem assim que a 1ª Ré não havia feito quaisquer diligências junto daquela Câmara tendo em vista o licenciamento das obras de construção do pavilhão. Apurou ainda que os 1.ª, 2.ª e 4.º Réus, aproveitando a diferença entre a área real do seu prédio inscrito na matriz sob o art. ... (6 344 m2) e a área registada (4 300 m2), usaram o contrato de promessa celebrado entre a A. e R. para outros fins, junto da Câmara Municipal, nomeadamente para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, confinante, forjada. As Rés aproveitaram a existência de um contrato de promessa de compra e venda com a A. para servirem interesses próprios, designadamente os fins previstos no projeto de licenciamento nr.º ..., referente ao imóvel destas, construindo estrada e infraestruturas nos terrenos da A. que serviram, exclusivamente, os interesses das Rés, ou seja, para servir os pavilhões construídos nos terrenos das 1.ª e 2.ª Rés e não para servir os prometidos em sede de contrato de promessa de compra e venda. Mais construindo nos terrenos da A. a entrada dos referidos pavilhões, em ocupação ilegítima, em claro abuso de direito, apropriando-se deles como se proprietários fossem, anexando-os ao seu próprio terreno, enganando assim a Câmara Municipal ... para o efeito e aparentemente, a própria Conservatória de Registo Predial, “com o desplante de ceder ao domínio público área que não lhes pertence”, como tão bem sabiam os Réus BB e CC. Assim, quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o Art. ..., os R. desaterraram e deixaram o terreno completamente esburacado e intratável. Quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o Art. ..., os Réus construíram uma estrada e infraestruturas nesse terreno, numa área de 1 218 m2. E quanto ao imóvel da A inscrito na matriz sob o ... os Réus construíram estradas, infraestruturas e parte da entrada para o pavilhão que construíram no seu terreno confinante, obras destinadas a servir os seus terrenos, numa área de construção equivalente a 1 965 m2. Pretendem que em consequência do incumprimento do contrato promessa, os Réus reponham aqueles dois primeiros imóveis no estado em que se encontravam antes das obras que ali levaram a cabo e quanto a este último, que lhe paguem o valor acordado no contrato promessa (A. e Réus acordaram naquele contrato que, no caso do contrato de compra e venda não se realizasse, os Réus adquiririam uma área com cerca de 2 500 m2, ao preço de € 36,00/m2.), ou seja no valor global de € 70 740,00, valor ao qual acrescem juros de mora. Pretende ainda a A ser indemnizada pelo dano de privação do uso daqueles seus imóveis, durante 5 anos e três meses (contados na data da propositura da ação), que contabiliza nessa data, em € 13 230,00 (treze mil, duzentos e trinta euros). Alega ainda que todas esta situação gerou na A uma profunda angústia, pretendendo ser compensada pelos danos morais em valor não inferior a € 5 000,00 (cinco mil euros). Uma vez que qualquer obra ou construção acordada entre as partes só se poderia iniciar após aprovação pela Câmara Municipal dos projetos de construção dos pavilhões e licenciamento das obras aí a efetuar, o que os Réus não respeitaram, são também responsáveis pela execução das obras que constam do processo de contraordenação nr.º ... que foi movido à A. Invoca ainda subsidiariamente o enriquecimento sem causa. no art. 473.º e ss. do C.C., pois que se verificou um enriquecimento dos Réus à custa do empobrecimento da A., resultante da apropriação indevida do seu terreno, gerando a obrigação de restituição daquilo com que injustamente se locupletaram, ou, a ser o caso, do valor correspondente ao terreno ocupado e construído. Contestaram e reconviram os Réus, defendendo-se por impugnação, confirmando a celebração dos contratos promessa, mas impugnando as áreas dos terrenos da A. Alegaram em suma que, a expectativa de todos era a de que a Câmara Municipal pudesse aprovar e licenciar a construção dos pavilhões e que era essencial para a prossecução do negócio, que o ex-marido da Autora que interveio nas negociações do mesmo, DD de imediato diligenciasse pelo cancelamento das hipotecas que incidiam sobre os dois acima identificados prédios, tendo todos concordado com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada, que veio a ser executada pela Ré C..., sendo pacífico para todos os interessados que aquele trecho de rua era para afetar ao domínio público. A discrepância entre a área de 8.952 m2 e a área de cerca de 11.000 m2, era questão que a Autora, teriam de ter regularizada seja na matriz predial, seja na descrição predial, até à formalização do negócio. Que nas diligencias que a 1ª R fez na Câmara, foi aí assegurado de que um projeto de licenciamento com uma implantação como a constante do anexo ao doc. nº 13 dificilmente seria aprovado, ou não seria mesmo aprovado. Era essencial para a aprovação, que, aquando da apresentação desse projeto, que os documentos que o instruíssem, nomeadamente no que concerne a áreas, fossem coincidentes com o suporte matricial e da descrição predial e que as hipotecas que incidiam sobre dois prédios à data da apresentação do pedido de licenciamento, estivessem já canceladas, o que não ocorreu por fato imputável á A. Que os Réus, B... ou os Réus CC e BB, em nome individual, nada tiveram, ou têm, que ver com o que se discute nos autos. Alegam que o contrato promessa (doc. nº 13 junto com a petição inicial), celebrado entre a Autora e a Ré A..., e o contrato entre estes aí celebrado com a Ré C..., produziu os seus efeitos na esfera jurídica de qualquer um destes, vinculando-os. Não se verificou uma situação de incumprimento definitivo deste contrato por parte dos Réus. Como a Autora reconhece, a ocupação das Rés A... e C... está legitimada no contrato que estas com aquela celebraram, legitimidade que só cessará quando for resolvido esse contrato, o que, não só não sucedeu, como não foi peticionado pela A. Concluem pela totalmente improcedência da ação, (com exceção do acima aceite sob os nºs 1 e 2 da contestação), dela se absolvendo os Réus, seja nos mais peticionado sob a al.A) do pedido, seja de tudo o, daí em diante, peticionado sob as al. B) até à al. I). Deduzem contra a A pedido Reconvencional, pedindo, dever ser a Autora ser condenada a

1. a)ver declarado que o trecho de rua a que se refere o doc. nº 13 junto com a petição inicial, que desde o ano de 2017 está afeto ao domínio público, assim deve permanecer;
2. b)ver declarado que incumpriu definitivamente a promessa de permuta que se obrigou a efetuar com a Ré A...
3. c)ver declarado que este incumprimento é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável. Assim,
4. d)deve a Autora ser condenada a ver declarada a resolução da acima referida promessa de permuta que, naquele contrato (doc. nº 13 junto com a petição inicial) celebrou com a Ré A..., e
5. e)incorrendo (como a Autora alega), sob as Rés A... e C..., a “ … obrigação de aquisição de uma parcela com a área aproximada de 2500 m2, ao preço de 36 m2”, e sob a Autora a obrigação de venda, pretendendo aquelas a sua aquisição, parcela a retirar da área do ..., nos termos sobreditos (cfr. nº 256), deve ser proferida sentença judicial que produza as declarações negociais da Autora e decrete a transmissão para as Rés A... e C..., nos termos acima identificados, desta parcela de terreno,
6. f)deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré A..., em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 47.600,00 €,
7. g)deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré C..., em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 98.000,00 €,
8. h)ainda, em qualquer uma das quantias acima peticionadas, e sobre as mesmas, deve a Autora ser ainda condenada a pagar juros de mora, contados à taxa legal, desde a notificação deste pedido reconvencional e até integral pagamento,
9. i)e ainda, deve a Autora ser condenada no pagamento da totalidade das custas. Para tanto, alegaram que, a Ré A... peticiona seja declarado resolvida a promessa de permuta que aí celebrou com a Autora, imputando-se à Autora as razões que conduziram a esta resolução, decorrentes do incumprimento definitivo do contrato que lhe é imputável, com as consequências legais que desta decorrem. Isto porque, a A., ao recusar categoricamente o seu cumprimento, ao declarar ter perdido definitivamente o interesse no seu cumprimento e ao declarar que tem o contrato por resolvido, a Autora incumpre definitivamente com a promessa de permuta a que se obrigou com a Ré A.... À data da celebração do contrato prometido, a Autora aceitava que os prédios que identifica na petição inicial teriam um valor que calculava em 400.000,00 € (correspondente a de 36,00 € / m2). Com os arruamentos aí existentes, o preço m2 destes prédios é hoje substancialmente superior a 60,00 € m2. No estado em que atualmente se encontram os terrenos, é possível neles licenciar a construção de pelo menos quatro pavilhões industriais, cada um com pelo menos 1.000 m2. Não há sinal nesta promessa de permuta e neste segmento do contrato não é viável execução específica, sendo por isso de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral. Do exposto decorre a obrigação de indemnização da Autora relativamente à Ré A..., relativa à diferença entre o valor atual da coisa, que é de 447.600,00 € (8.952 m2 x 50,00 €/m2) e o preço ajustado no contrato prometido que foi de 400.000,00 € (cfr. doc. nº 13 junto com a petição inicial), devendo a Autora ser condenada a ressarcir este dano de 47.600,00 € à Ré A.... Por outro lado, a Ré C... com a adjudicação e execução da empreitada, no valor global de 1.400.000,00 €, iria obter um lucro líquido, lucro esse que seria sempre, mas sempre, correspondente a um valor líquido nunca inferior a 98.000,00 €, do qual pretende igualmente ser indemnizada, uma vez que a não concretização do negócio é imputável à A. Replicou a Autora, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional. Foi admitida a Reconvenção. Foi proferido despacho saneador, com indicação do objeto da causa e seleção dos temas de prova. Veio a realizar-se o julgamento e, no final foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo: “Atento o exposto, julga-se a presente ação parcialmente procedente, e parcialmente procedente a reconvenção, e consequentemente:
10. a)Absolvem-se os Réus BB e CC do pedido;
11. b)Condenam-se as Rés a reconhecer o direito de propriedade da Autora relativamente aos três prédios, designadamente artigo ..., com uma área de 3372,00 m2, artigo ..., com uma área de 1280,00 m2 e artigo ..., com uma área de 4300,00 m2;
12. c)Absolvem-se as Rés do demais peticionado;
13. d)Declara-se que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável;
14. e)Declara-se resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda, e
15. f)Absolve-se a Reconvinda do demais peticionado. Custas da ação a cargo da Autora e da reconvenção, a cargo das Reconvintes e da Reconvinda, na proporção de 5/6 para as Reconvintes e 1/6 para a Reconvinda.” Inconformada, a Autora AA, veio interpor o presente recurso de apelação, com as seguintes conclusões: “I - A recorrente vem recorrer da decisão, no que concerne à absolvição dos Réus e responsabilização da A.,com base nos seguintes aspetos:
16. a)Impugnação da matéria de facto uma vez que, na conceção da recorrente, alguns dos factos foram incorretamente julgados atendendo aos meios de prova carreados para os autos, essencialmente do foro documental e pericial, o que deveria impor uma decisão diferente;
17. b)Sobre matéria de direito, por entender que algumas normas jurídicas, determinantes, foram violadas e outras deveriam ter sido interpretadas e aplicadas num sentido diverso. - reapreciação da matéria de facto: II - A sentença recorrida reflete parte da narrativa cenicamente orquestrada pelos Réus, que claramente envolveu o Tribunal, mas que, na perspetiva da recorrente, facilmente é contraposta pela abundante prova documental carreada para os autos, pela prova pericial e, em parte, pela própria confissão dos Réus, a que o Tribunal foi alheio. - área, delimitação e implantação dos terrenos da Autora: III - Entende, no entanto, o A., que, atendendo quer à prova documental, quer à prova pericial, quer à prova testemunhal, deveria este tribunal a quo ter dado como provado, quer o facto 19 (dado como não provado), quer o facto 20 (dado como não provado), quer que a área total dos terrenos ascenderia a, pelo menos, 11 000 m2. - área e configuração/implantação total dos três terrenos (11 000 m2): IV - A prova deste facto deriva de prova testemunhal, designadamente, do Sr. DD, que adquiriu, juntamente com a A., primeiramente, no dia 19-12-1997, o prédio rústico inscrito na matriz com o nr.º ... - atual ... - à mãe do seu antigo sócio, D. EE (conforme escritura pública e certidões matricial e predial que constam de doc. 5, 6 e 8 apresentados com a petição inicial) V - E, posteriormente, adquiriu os artigos urbanos ...... e ...... - atuais artigos ... e ..., respetivamente – à Santa Casa da Misericórdia ... (conforme escritura pública e certidões matricial e predial que constam de doc. 1, 2, 3, 4 e 7, apresentados com a petição inicial). Desde essa aquisição que DD exerceu atos efetivos de posse, que era pacificamente reconhecida pelos vizinhos que rodeavam o terreno. VI – Conforme resulta de depoimento de DD (17m00s a 19m56s; 20m57s a 25m56s; 27m10s a 28m32s; 29m a 31m52s; 01h38m03s a 01h41m11s), FF (29m30s a 32m20s; 33m22s a 34m02s); GG (0m59s a 9m48s), HH (01m0s a 10m25s), II (01m32s a 15m34s). VII - Resulta assim, claramente, dos depoimentos das testemunhas supra referenciadas, que a delimitação exterior dos três terrenos era efetivamente feita pelos limites que constam dos levantamentos topográficos juntos com a petição inicial como documentos 41 e 42, pelo esboço (Anexo I) que as partes juntaram ao contrato de promessa de permuta, junto com a petição inicial como documento 14, e pelo ortofotomapa junto pela autora como documento 54. VIII - De salientar que as testemunhas HH e GG descreveram e apontaram nos levantamentos que os terrenos da Autora (anteriormente pertencente também ao Sr. DD) eram delimitados, a este, pela Rua ..., a norte, por um horto e pela casa e terreno do Sr. GG, a poente por um carreiro delimitado por pedras ao longo do mesmo e a sul por um loteamento que se encontrava murado e pela Travessa ..., que desembocava no terreno da Autora, ademais afirmando que, nesta confrontação a sul, existia uma diferença de cota de quase 2 metros, o que facilitava (e facilita) a perceção da linha de confrontação. IX - Todas estas testemunhas referiram que o Sr. DD, anteriormente, sempre exerceu a posse desses terrenos, de boa fé, pacificamente e sem qualquer oposição, nomeadamente do Sr. BB ou do Sr. CC, aqui Réus. X - Por outro lado, foi produzida prova pericial relevante pelos Srs. Peritos relativamente à área e implantação dos terrenos, da qual resulta, na pág. 5 (Tema da prova 13), pelos Srs. Peritos do Tribunal e da Autora que: “Os peritos não tiveram acesso a qualquer planta cadastral oficial onde conste a delimitação oficial de cada um dos prédios. Contudo, entende-se que os artigos urbanos ......, ... e o artigo rústico ..., localizam-se dentro da linha poligonal assinalada à cor encarnada na imagem do “Google Earth” que se anexa, cuja área total é cerca de 11 000 m2”, delimitando-o através de uma linha poligonal explicada, cronologicamente, com várias imagens do “Google Earth” ao longo dos anos. XI - Foi ainda posteriormente explicado pelos Srs. Peritos a justificação destes limites ancestrais, acompanhados de marcos não oficiais (que no norte, tendencialmente, inexistem), designadamente bordadura, diferença de cota, pedras e poste de eletricidade e a decapagem e evolução do terreno, que lhes permite aferir da concentração dos mesmos num único proprietário, conforme Esclarecimentos dos Srs. Peritos (33m12 a 47m30s); XII - Há que relevar que os próprios Réus, BB e CC, pessoas experimentadas na área da promoção e construção de pavilhões, elas próprias, através das suas empresas, detentoras de prédios perto e em confrontação com o da D. AA, tinham perfeito conhecimento da área e implantação dos terrenos da Autora, pese embora a encenação montada por estes senhores com vista a confundir e a criar a dúvida sobre os limites entre prédios em Tribunal, designadamente usando uma planta cadastral que, demonstradamente, tinha uma enorme antiguidade, não se coadunando com a realidade jurídica dos terrenos, porquanto nunca entrou em vigor para efeitos de qualquer PDM. (Depoimento de JJ 01m35s a 04m40s) XIII - Pelo depoimento desta testemunha retira-se que os aqui também Réus tinham conhecimento da zona, da área e, pelas regras de experiência, sabiam das confrontações de terrenos (conforme o demonstraram aquando a negociação do contrato promessa). XIV - De sublinhar que, conforme propende dos factos 10 e 16, dados como provados, foram os Réus que apresentaram ao Sr. DD o Anexo 1 (doc. 14 PI - fls. 36) ao contrato de promessa (doc. 13), onde consta a delimitação do terreno da A., mais assinando, considerando e aceitando, o Sr. BB, em representação da A..., e o Sr. CC, em representação da C..., os vários considerandos que do mesmo constam, designadamente Considerando 1 – Na planta que aqui se junta como Anexo I, vai identificado, e devidamente demarcado, o terreno a que se referem as inscrições matriciais e descrições prediais infra e Considerando 12 – Que a área total dos três prédios é de 11 088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada. XV - Entende, por tal, a recorrente, que o tribunal a quo deveria ter dado como provados quer o facto 19, quer o facto 20, alterando, quanto a este, que o prédio da A. tem a configuração que consta dos documentos 40 a 44, 46 e 14, da petição inicial. XVI - Nessa medida, discorda-se do fundamento que consta de sentença para justificar a impossibilidade de dar como provado aquilo que ficou, à saciedade, provado, ou seja, que os Srs. Peritos se basearam na planta junta ao contrato de promessa; nem se vislumbra em que esse mesmo critério – mesmo, não tendo sido o critério de base - inviabiliza a conclusão a que os Srs. Peritos chegaram. Os Srs. Peritos do Tribunal e da Autora sublinham que as “respostas a alguns dos quesitos formulados dependem da identificação dos limites ancestrais dos prédios, uma vez que atualmente parte dos limites foram eliminados em resultado das obras realizadas. Os Peritos do Tribunal e da Autora entendem que através das imagens históricas disponíveis no “Google Earth” é possível identificarem os limites ancestrais dos prédios, ainda que exista algum erro associado que se entende não ser relevante.” XVII - A conjugação da prova permite concluir com segurança que a totalidade da área correspondente aos terrenos da Autora era de, pelo menos, 11 000 m2. - Quanto à delimitação dos terrenos entre si: XVIII - No que concerne, concretamente, à delimitação entre os três terrenos da Autora, importa referir que, pese embora os Srs. Peritos não tenham conseguido delimitar rigorosamente as confrontações entre si, face à inexistência de planta cadastral oficial, não deixam os Srs. Peritos do Tribunal e da Autora de mencionar, no seu Relatório Pericial (pg. 12), à questão AB: Os artigos ... e ..., no ano de 2015, antes da ocupação pelos Réus, tinham acesso direto pela Rua ...? que “Entende-se que sim uma vez que consta das respetivas cadernetas e certidões prediais que do lado nascente os referidos prédios confrontam com “Caminho Municipal”, que se entende ser atualmente a Rua ....” XIX - Na realidade, olhando para as certidões matricial e predial (doc. 1 a 4) dos artigos ... e ..., podemos depreender, que a confrontação a este (nascente) se faz com caminho municipal, que como dizem os Srs. Peritos, deverá ser (acrescenta-se, só poderá ser), a Rua ...; mas mais do que a confrontação, acrescente-se que nas certidões matriciais dos dois prédios, consta, efetivamente, como “LOCALIZAÇÃO DO PRÉDIO: Av./Rua/Praça: Rua ... Lugar Rua .... XX - Nessa medida, dúvidas não haverá, pese a patente (e bem sucedida) tentativa de dispersão e confusão dos Réus a este respeito, que os artigos ... e ... confrontam com a Rua ... a nascente e se estendem, nas respetivas áreas, a poente desta rua, sendo que o ....º se encontra a norte e o ....º a sul. XXI - No que concerne à área de cada um destes terrenos é a que corresponde, efetivamente, à área que consta da matriz e da Conservatória de Registo Predial (dada como provada). O Sr. DD, no seu depoimento, supra, confirmou e delimitou os dois terrenos urbanos e o rústico (...), que referiu como sendo o maior e que se estendia, em confrontação, a nascente com os artigos urbanos, a poente, com os limites também por si confirmados e retirados dos vários levantamentos com que foi confrontado. Mais referiu que o artigo rústico teria, de facto, uma área maior do que a que constaria na matriz. XXII - Por sua vez a testemunha FF, no seu depoimento, explicou que conhecia muito bem a delimitação dos terrenos uma vez que, quanto aos urbanos (... e ...), no momento da constituição da hipoteca dos mesmos, tinha acompanhado a diligência nos terrenos juntamente com o Banco 1... para efeito de avaliação e o rústico era delimitado, a partir dos urbanos, pelos limites que indicou nos levantamentos mostrados, designadamente o documento 14 e 54. XXIII - Assim se considera que o facto 2, dado como provado, deveria também ser alterado para: - Facto 2: Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:
18. a)O artigo ..., uma área de 3372 m2;
19. b)O artigo ..., uma área de 1280,00 m2;
20. c)O artigo ..., uma área de, pelo menos, 6 348 m2. - Quanto à diferença de, sensivelmente, 2048 m2 do prédio rustico (...) face ao registo: XXIV - A presente questão deriva dos dois pontos anteriores, que permitem perceber uma diferença de áreas que propenderão do terreno rústico. XXV - Efetivamente, referem a A. e DD, seu ex-marido, que o artigo ... foi adquirido em 1997 à mãe do seu antigo sócio (ambos já falecidos), conforme aliás resulta de contrato de compra e venda que consta de documento 8 junto com a petição inicial. XXVI - Não obstante constar no registo matricial e no registo predial uma área correspondente a 4 300 m2, certo é que o terreno sempre teve uma configuração que apresentava uma área superior, correspondente a, pelo menos, 6 344 m2. XXVII - Já era assim antes da aquisição pela A. e pelo Sr. DD, em 1997 e assim continuou doravante, tendo a A. e o Sr. DD, desde aí, exercido atos de exercício da posse efetiva do terreno, designadamente através de limpeza e na interação com os vizinhos, nomeadamente o Sr. GG e o Sr. HH que, em sede de audiência de julgamento, confirmaram que, quando precisavam de alguma coisa (ex: usar o terreno) pediam autorização ao Sr. DD; XXVIII - Esta posse, desde a aquisição do art. ..., foi sempre exercida pacificamente, de boa-fé e sem oposição de quem quer que fosse; ao invés, os vizinhos sabiam que o Sr. DD era o possuidor/proprietário do terreno. XXIX - E também os Réus o sabiam, pois que o confirmaram em contrato de promessa de permuta e na planta que realizaram (Anexo I ao contrato promessa), tendo apenas essa posse/propriedade sido posta em causa pelos Réus no âmbito da presente acção judicial. XXX -A área total do prédio rústico, que inclui a parte registada, está devidamente retratada nos vários levantamentos topográficos juntos com a petição inicial (doc. 42, 46) e a sua configuração total, juntamente com os artigos urbanos, está nestes e noutros levantamentos e plantas juntas (doc. 40, 41, 42, 46 e 14, juntos com a petição inicial e doc. 54, junto posteriormente), confirmada inclusivamente por várias testemunhas, conforme supra se viu. XXXI - Além disso, quer o relatório pericial, quer os esclarecimentos prestados pelos Srs. Peritos permitem concluir que toda a área era tratada e limpa como se de um único proprietário se tratasse: Esclarecimentos Per. Trib. (5m21s: 08m12s); Declarações A (09m30s); HH (06m53s a 07m52s). XXXII - Entende a A. que deveria ter sido dado como provado o seguinte facto: Facto: Desde a data da escritura de compra e venda, ou seja, desde 19 de Dezembro de 1997, a A., juntamente com o, à data, seu marido, adquiriu a propriedade do art. ... e, desde aí, exerceu, sobre a área de 6 348 m2, atos efetivos de posse, como a limpeza de terreno e contactos com os vizinhos sobre a utilização do seu terreno, que exerceram ao longo de mais de 15 anos. - Quanto à área ocupada pelos Réus: XXXIII - Entende, no entanto, o A., que, atendendo quer à prova documental, quer à prova pericial, quer à prova testemunhal, deveria este tribunal a quo ter dado como provados os factos 11 e 12 (dados como não provado), e os factos 13, 14, 15 e 16 dados como provados, embora com algumas alterações, que adiante se concretizarão. XXXIV - Para este desiderato, importa convocar, desde logo, o relatório pericial, que, considerando a delimitação total dos terrenos da A., na sua página 4, face ao Tema de Prova 11) Mais construindo em parte de imóvel da A. a entrada para os referidos pavilhões? faz constar o seguinte: RPT e RPA Sim. Atentas as imagens do “google earth”, anteriores à data de 03 de Julho de 2016, constata-se que a entrada dos pavilhões não existia. Na imagem de 03 de Julho de 2016 e nas imagens subsequentes, constata-se que a entrada dos referidos pavilhões está implantada sobre terreno pertencente ao prédio dos autores e na página 5, face ao Tema de Prova 12) Apropriando-se parcialmente de parcelas dos imóveis da A. como se proprietários fossem, anexando-as ao seu próprio terreno e procederam a escavações nos mesmos? Faz constar o seguinte: RPT e RPA A parte da parcela de terreno constante do quesito anterior, está atualmente integrada no prédio dos Réus. Afigura-se que foi necessário realizar movimentos de terras para regularizar o solo para ser pavimentado como está atualmente. XXXV - No Tema de Prova 13), páginas 5 e 6, os Srs. Peritos do Tribunal e da Autora aludem a uma área total ocupada com a construção de arruamentos e baía de estacionamento de, aproximadamente, 2 150 m2, que assim delimitam na sua figura 1: - à cor amarela e com a área de cerca de 460 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir a entrada dos pavilhões dos Réus; - à cor azul e com a área de cerca de 640 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir parte do atual arrendamento público já transitável; - à cor verde e com a área de cerca de 1 050 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir o arruamento público, estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua ... e Esclarecimentos dos Srs. Peritos (05m21s a 10m01s; 23m37s a 32m52s). XXXVI - É importante também realçar, aludindo ao Facto 10, dado como provado (Os Réus apresentaram à Autora, juntamente com o contrato-promessa de compra e venda, a planta anexa ao mesmo, onde consta o formato do terreno e a sua implantação), que na delimitação e formato total do terreno da A. que que consta do Anexo I (doc. 14), feito, disponibilizado e aceite pelos Réus, consta integrado, para além do já referido cotovelo (estrada e infraestruturas), o acesso aos pavilhões que a Ré B... acabou por licenciar no âmbito do processo .... Depoimento de DD: (18m35s a 19m56s), Depoimento de FF (29m30s a32m20s), Depoimento de GG (08m39s a 09m48s), Depoimento de HH (09m30s a10m25s), Depoimento de II (12m10s a 13m44s; 14m49s a 15m34s) XXXVII - É claro, portanto, face à prova produzida em audiência de julgamento, que os Réus, para além do cotovelo, infraestruturas e prolongamento da estrada, construíram também a entrada para os seus pavilhões em terreno pertencente à Autora e, nesse seguimento, anexaram-no (cotovelo da estrada e entrada para os pavilhões), ao seu terreno (terreno esse que tinha sido adquirido em 2016 com essa finalidade, mas já lá iremos), numa pretensa retificação de áreas que deu entrada nas Finanças e que serviu para licenciar o projeto dos pavilhões da Ré B..., no âmbito de processo .... XXXVIII - A ocupação e a construção, quer do cotovelo, quer da entrada para os pavilhões, foi testemunhada pelos depoimentos supra e a sua integração no património da B... resulta dos documentos 33 a 35, juntos com a petição inicial, que foi corroborado pelo depoimento de II, responsável, a mando dos Srs. BB e CC, pela promoção do referido processo de licenciamento dos pavilhões dos Réus (...). XXXIX - Quanto à questão da movimentação de terras, mormente o desaterro efetuado pelos Réus no terreno da Autora, para servir o seu processo de licenciamento ..., que deixou o artigo ....º (nordeste do terreno) esburacado, foi importante os depoimentos de DD (1h50m22s a 01h51m14s), HH (10m45s a 11m25s, 13m09s a 14m51s), XL - Quanto a este facto, vêm os Senhores Peritos, no seu Relatório Pericial, confirmar, quando questionados pelo Tema de Prova 16) No que respeita ao prédio sob o Art. ..., aqueles mesmos Réus desaterraram e deixaram o terreno completamente esburacado, responderam que à data da inspeção ao local, constatou-se que foi executado um movimento de terras e escavação. XLI - Discorda-se, portanto, da fundamentação apresentada pelo Tribunal a quo, no que respeita aos factos dados como não provados, onde valoriza as razões aduzidas pelo Sr. Perito dos Réus e desvaloriza toda a restante prova carreada, designadamente as razões e fundamentos dos Srs. Peritos do Tribunal e da Autora, os documentos que demonstram cabalmente que os Réus construíram em terreno da A., designadamente os documentos 40 a 46, 54, 33, 34 e 35, os documentos 13 e 14, onde os Réus reconhecem quer a área total quer a implantação da mesma (facto 10 dado como provado), tudo isto coadjuvado pela prova testemunhal cujos excertos foram devidamente transcritos em cima. XLII - Diga-se que o facto 12 dado como não provado entra em contradição com o facto 44 dado como provado, ao referir, este, que “Correu os seus termos na Câmara Municipal ... com o nr.º ..., um projeto de licenciamento, em nome da 1.ª Ré e, mais tarde, em nome da 2.ª Ré, sempre subscrito pelo Sr. BB, 4.º Réu, para um projeto industrial num outro terreno pertencente à 1.ª Ré, que confronta a norte com o artigo ... da Autora. XLIII - Face a tudo o que se vem a expor, entende a recorrente que, ao invés de dar como não provados os factos 11 a 16 e como provados os factos 45, 47, 48 e 52, supramencionados, deveria ter dado como provados os seguintes factos: XLIV - Facto: As Rés construíram em parte do imóvel da Autora a entrada dos pavilhões objeto do projeto de licenciamento que correu termos na Câmara Municipal ... com o nr. ...; XLV - Facto: No âmbito de processo de licenciamento nr.º ... as Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e as Rés para justificar uma retificação de áreas ao seu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da autora a estrada, infraestruturas e entrada para os pavilhões da 2.ª Ré, servindo os interesses da 2.ª Ré no referido processo de licenciamento, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada. XLVI - Facto: Apropriando-se parcialmente de parcelas dos imóveis da Autora como se proprietários fossem anexando-as ao próprio terreno.” XLVII - Facto: As Rés construíram numa área total de 2 150 m2, nos terrenos da Autora. XLVIII - Facto: As Rés construíram numa área de 460 m2 do artigo ... da Autora a entrada para os seus pavilhões e anexaram-na ao seu terreno. XLIX - Facto: As Rés construíram numa área de 640 m2 do artigo ... da Autora um arruamento, em forma de cotovelo, anexaram-na ao seu terreno e, posteriormente, cederam-na ao domínio público, no âmbito de processo de licenciamento nr.º .... L - Facto: As Rés construíram numa área de 1050 m2 do artigo ... e ..., o prolongamento de uma rua, estacionamento e passeios, que não se encontra legalizado. LI - Facto: No que respeita ao prédio sob o artigo ..., as Rés executaram movimento de terras e escavação, deixando o terreno com um declive de cerca de 3 metros. - Quanto ao acordado entre as partes aquando a assinatura do contrato de promessa e posteriormente, designadamente quanto às obrigações de cada uma das partes: LII - entende a recorrente que o tribunal a quo valorizou especialmente a prova testemunhal apresentada pelos Réus, mesmo sendo esta contrariada por outras testemunhas, indicadas pela autora e, essencialmente, por prova documental. LIII - Efetivamente, assistiu-se, em audiência de julgamento, ao discorrer de uma narrativa que procurou, por um lado, aproveitar a consabida diferença de áreas no terreno rústico e, por outro, persuadir o tribunal a acreditar que diversas pessoas se reuniram com o Sr. DD e que o advertiram e informaram que teria de imediato retificar áreas e desonerar os ónus dos terrenos urbanos para poderem as Rés avançar com a legalização. LIV - Ora, nada disto é verdade, nem foi o combinado. Sublinhe-se que todos os factos considerados provados e que têm por base esta narrativa, não se suportam em qualquer documento, o que é especialmente pernicioso quando se busca pela verdade, mormente considerando que a prova testemunhal é o meio de prova mais frágil, pois que as pessoas, recorrentemente, mentem, exageram, inventam, preparam os depoimentos. LV - Os factos 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 e 35 foram dados como provados pelo tribunal a quo com base na conjugação dos depoimentos das testemunhas KK, JJ e LL, bem como declarações de parte de BB e CC, em confronto com as testemunhas DD e FF. LVI - Sucede, contudo, que nunca o Sr. DD esteve reunido com o Sr. KK, nem tampouco o mesmo terá comunicado o que quer que fosse ao Sr. DD, designadamente o que consta da narrativa montada pelos Réus (tentaram fazê-lo quanto ao Arq. LL, mas este referiu não conhecer sequer o Sr. DD). LVII - No que concerne à testemunha JJ, ouvida em duas sessões, referiu a mesma que ouviu o Sr. BB a telefonar ao Sr. DD a questionar se os terrenos já estariam desonerados, pois que, sem isso, era um risco andar com o projeto para a frente. É curioso esta afirmação desta testemunha, funcionária da A..., uma vez que os Réus não se coibiram de avançar imediatamente com a execução de dois trechos de rua, sem qualquer pedido de licenciamento (um deles licenciado ao abrigo de um outro processo de licenciamento que servia pavilhões da B... – ...). LVIII - Por sua vez o Réu BB e o Réu CC referem que estavam a aguardar que o Sr. DD desonerasse os terrenos, e o segundo, a retificação de áreas, sem os quais não seria possível avançar com o projeto. LIX - Note-se que o Réu BB, ouvido em 3 sessões distintas (onde ia apurando cada vez melhor a narrativa), afirmou, por diversas vezes, à luz do que constava na contestação (arts. 105.º, 106.º, 107.º e 108.º) que o Arq. LL se teria reunido com o Sr. DD para lhe explicar da necessidade de retificar áreas e cancelar os ónus, onde o próprio BB também compareceu. Depoimento de BB (39m40s a. 39m55s; 50m50s) LX - Curiosamente, o tom perentório e revestido de aparente sinceridade e espontaneidade desmancha-se vertiginosamente perante a afirmação do Arq. LL, de que não conheceria, sequer o Sr. DD: Depoimento LL (20m21s a 20m42s) LXI – O Arq. LL nada terá comunicado ao Sr. DD, tampouco se conheciam. LXII - Já o Sr. DD referiu que o acordado foi que quando houvessem condições para o negócio avançar, isto é, quando estivesse tudo aprovado, o terreno ficaria desonerado. LXIII - O Dr. FF, por seu turno, financeiro da empresa “D...”, a favor de quem teria sido prestada a garantia hipotecária, referiu que a qualquer momento poderia ser retirada a hipoteca, ou pela troca entre terrenos, ou pela troca com o futuro pavilhão, mas não fazia sentido enquanto não houvesse fundamento. LXIV - Não faria sentido desonerar os terrenos enquanto não houvesse uma indicação clara da Câmara nesse sentido, através dos trâmites normais, ou seja, no seguimento de um pedido de licenciamento (que nunca sucedeu). LXV - Ora, entende a recorrente que o tribunal a quo deu como boa, neste âmbito, a prova apresentada pelos Réus e desmereceu a prova apresentada pela A. Na dúvida, dever-se-ia atentar na prova documental junta aos autos e que dissipa ou colmata, na perspetiva da recorrente, quaisquer dúvidas ou incertezas. LXVI - Na verdade, o que ficou acordado, por escrito, mediante acordo lido e assinado pelas partes, a este propósito, foi o seguinte: Facto 12: Nos termos do referido contrato-promessa, a Autora permitiu a ocupação imediata dos terrenos objeto do negócio por parte dos Réus. Facto 13: Cabendo à 1.ª Ré, de imediato, requerer junto da Câmara Municipal ... o competente processo de licenciamento de obras. Facto 14: Pelo contrato referido nos números anteriores, a Autora autorizou a Ré C... a efetuar nos prédios acima identificados os desaterros necessários, mais a autorizando ainda a aí efetuar todas as obras de infraestruturas igualmente necessárias à ligação de arruamentos. Facto 26: Resulta do Considerando 12 do contrato-promessa celebrado entre a Autora e as 1.ª e 3.ª Rés «Que a área total dos prédios é de 11088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.» LXVII - Olhando para o contrato de promessa celebrado entre as partes, resulta que, de imediato, a 1.ª Ré teria a obrigação de apresentar junto da Câmara Municipal ... o pedido de licenciamento de obras. Foi com vista a habilitar as Rés de documento que lhe permitisse pedir qualquer tipo de licença que a Autora deu autorização para ocupar o imóvel e para a realização de obras de infraestruturas. LXVIII - Quanto à Autora, tinha a obrigação, conforme resulta do contrato, de regularizar as áreas com a formalização da venda acordada (momento em que também desoneraria os ónus). LXIX - Não fazia qualquer sentido para a Autora retificar áreas ou retirar as hipotecas antecipadamente, sem sequer saber se a Câmara aceitaria a legalização, ou se a aceitaria conforme combinado entre as partes (doc. 14 – fls. 36) – ao que parece o esboço que consta de Anexo I nem sequer era aceite pela Câmara. LXX - Não fazia sentido a A. (nem isso foi acordado) diligenciar por qualquer obrigação posterior, sem que os Réus diligenciassem, primeiramente, pelo pedido de licenciamento previsto contratualmente. LXXI - Por outro lado, a tese de que a Autora permitiria ou coadunar-se-ia com a construção de qualquer obra à revelia da lei e procedimentos camarários também não pode colher. Evidentemente, não o autorizou, não autorizaria, não o pretendia, nem tal faria qualquer sentido, conforme a mesma teve oportunidade de explicar em sede de declarações (13m06s a 13m30s; 52m22s a 54m08s) LXXII - O que é certo e indubitável é que as Rés incumpriram com a obrigação de dar entrada na Câmara do pedido de licenciamento de obras, conforme propendia do contrato; nem tampouco deram entrada de um pedido de licença para movimentação de terras, ou pedido de informação prévia, ou qualquer outro pedido por escrito. LXXIII - Não há um único documento, carta, e-mail, mensagem, o que seja (excetuando a retórica), que permita às Réus comprovar que deram entrada junto da Câmara Municipal ... do pedido a que se obrigaram. LXXIV - Tampouco existe qualquer e-mail, mensagem ou carta remetida para a D. AA, ou para o seu intermediário, DD, a interpelar, advertir ou solicitar que desonerasse as hipotecas dos terrenos urbanos ou a retificação de áreas. LXXV - Mas mais, conforme foi pela A. e pelo Sr. DD explicado, foi com estupefação que ambos se depararam com uma notificação de um auto de embargo e suspensão relativo à construção de arruamento viário e pedonal realizada nos seus terrenos (facto 36 dado como provado). LXXVI - Nesse momento, em 30 de Maio de 2017, aperceberam-se da construção que os Réus teriam efetuado nos terrenos e de imediato a A., através do seu mandatário, ora subscritor, remete carta a interpelar a 1.ª e a 2.ª Rés a suspenderem as obras em curso e a pronunciarem-se por escrito sobre as diligências que desde a celebração do contrato de promessa até ao momento teriam sido realizadas junto da Câmara Municipal ... (factos 38, 39, 40 e 41). LXXVII - As Rés, que no processo judicial insistem ter avisado o Sr. DD (tudo sempre verbalmente, claro está), nada respondem à carta remetida, da qual consta uma interpelação precisa para se pronunciarem. As Rés, com oportunidade para demonstrarem a sua posição, remeteram-se ao silêncio, ignorando simplesmente a interpelação para se pronunciarem (Facto 42 dado como provado). LXXVIII - Ao contrário da narrativa construída pelos Réus, a realidade é que os mesmos optaram por nada dizer, pois que, nesse intervalo, tinham em marcha um conjunto de atos que tinha em vista o licenciamento dos seus pavilhões à custa do terreno da Autora e à sua revelia, designadamente: - 24-06-2015: assinatura do contrato de promessa (facto 9 dado como provado); - 03-10-2016: aquisição pela B..., SA do referido art. ..., terreno que confronta a nascente com o art. ... da Autora (note-se que o ora subscritor, no seguimento de declarações do Sr. BB, requereu a junção aos autos, por entender relevante, da certidão predial do prédio – descrição predial nr.º ..., da Freguesia ..., da Conservatória de Registo Predial de Felgueiras – por forma a comprovar que a compra do terreno tinha sido posterior à assinatura do contrato promessa, mas a Sr.ª Juiz indeferiu o pedido), mas cujo ano de aquisição foi adiante confirmado pela funcionária JJ (21-12-2023 - 09m12s a 11m13s); - 09-12-2016: A 2.ª Ré, B..., vem solicitar o averbamento do processo ... em seu nome, uma vez que, diz, é a proprietária do terreno (documento 33 junto com a petição inicial); - 30-05-2017: Os Réus não respondem às cartas para se pronunciarem sobre as diligências efetuadas junto da Câmara (factos dados como provados 38 a 42); - 23-05-2018: A 2.ª Ré faz uma retificação de áreas nas Finanças relativo ao seu terreno ... (adquirido em 03-10-2016), com base num levantamento topográfico forjado, onde utiliza duas faixas de terreno pertencentes à Autora, ora recorrente, e junta essa “retificação” ao processo de licenciamento ... para licenciar a entrada para os seus pavilhões, infraestruturas e estrada (documento 34 e 35 juntos com a petição inicial). A Autora apenas teve conhecimento disto já depois de 2019, através de consulta ao processo de licenciamento na Câmara Municipal. LXXIX - Os documentos “falam” por si sobre a intenção e comportamento dos Réus ao longo da relação entre as partes. LXXX - Nessa medida, entende a recorrente que os factos 28, 29, 30, 31, 32, 33, 34 e 35, dados como provados pelo tribunal a quo, devam ser dados como não provados. LXXXI - De referir, que já depois de 2017 (DD referiu entre 2017 e 2018), mas seguramente depois da notificação do embargo de obra, teve conhecimento que o projeto inicial, com a implantação que constava do Anexo 1 (doc. 14) não era possível, mas nessa altura já os Réus tinham construído as estradas e a A. procurava perceber se os Réus tinham dado entrada de qualquer pedido de licenciamento junto da Câmara Municipal .... LXXXII - Apenas em 02-01-2019 a Câmara respondeu que não foi solicitada qualquer autorização para construção nos terrenos da Autora (facto 57 dado como provado, que propende de documento 23 junto com a petição inicial). - Quanto ao acesso à via pública (Rua ...): LXXXIII - Conforme prova abundantemente carreada para os autos, designadamente pelas certidões, levantamentos e prova testemunhal, incluindo as declarações de parte dos Réus, para além de uma frente dos artigos ... e ... virada para a Rua ... (como se viu supra, até pela localização dos prédios na matriz), o terreno confrontava também com a Travessa ..., rua que desembocava, precisamente, no terreno da A. LXXXIV - Considerando a poligonal total do terreno e o facto dos terrenos urbanos serem, com as áreas respetivas, encostados à Rua ..., conforme resulta de documentos 1 a 4, 42, 44 e 46, juntos com a petição inicial e 53 junto com a resposta, o rústico (...), com uma área de 6 344 m2, confrontando a sudeste com loteamento, confrontava também com a Travessa ... (atual Rua ...) e a sudoeste com terreno. Depoimento de DD (15m30s a19m56s), Depoimento de GG (08m47s a 09m48s), Depoimento de HH (04m56s a 05m52s), Esclarecimentos Srs. Peritos (20m05s a20m30s). LXXXV - No Relatório Pericial, na resposta ao quesito 7.º: No ano de 2014 qual era a configuração, implantação e pavimentação da Travessa ...? dizem os Srs. Peritos do Tribunal e do Autor que: Os Peritos não conheceram o local no ano de 2014, razão pela qual não podem responder com rigor. Também não existem imagens no “Google Earth” do ano de 2014, tendo a imagem anterior a data de 12/05/2013 e a imagem imediatamente posterior tem a data de 03/07/2016. De acordo com estas imagens, constata-se que a Travessa ... tem a mesma configuração atual, mas era um arruamento sem saída, terminando junto da parcela assinalada à cor azul nas figuras anexa com o nr.º 1 e 12, sendo também visível nas imagens anexas ao Street View com os números 13 e 14. Consta também da imagem extraída do Street View reportada à data de Outubro de 2009 que se tratava de um arruamento com pavimento em cubos e que terminava junto do prédio da Autora”. LXXXVI - Assim, considerando que a Rua ... desemboca no terreno da Autora e que, face à segura localização dos arts. ... e ..., que advém das certidões, dos levantamentos e da delimitação explicada pelo Sr. DD, a Rua ... (antiga Travessa ...) desemboca, também seguramente, no artigo rústico (...). LXXXVII - Se assim não se entendesse, teria porventura o tribunal a quo que considerar que o rústico confrontaria com a Rua ..., o que não é o caso. LXXXVIII - Por conseguinte, deve ser alterado estes facto 49 dado como provado para uma outra disposição. Facto 49: À data das negociações subjacentes à outorga do contrato-promessa, o prédio da Autora inscrito na matriz predial rústica ... (antes ...) descrito sob o n.º ... tinha acesso à via pública, havendo um talude com uma diferença de, sensivelmente, 2 metros, para a Travessa .... LXXXIX - Os demais factos, 50, 51 e 64 deverão ser dados como não provados. – Quanto à continuidade do Trecho da Rua: XC – Entende a recorrente que, à luz do já referido anteriormente, no presente recurso, os factos 61 e 62 foram dados como provados com base na narrativa criada pelos Réus e testemunhas por si arroladas. Disseram os Réus BB e CC e a testemunha MM que o Sr. DD passava pelo terreno, que mora lá perto e que lá foi muitas vezes e viu que estava a ser construído. XCI - Ora, tal não é verdade e foi infirmado quer pela D. AA, quer pelo Sr. DD, que se mostraram espantados quando a D. AA recebeu a notificação da Câmara Municipal ... (doc. 16, junto com a petição inicial – facto 36 dos factos dados como provados), a que de pronto reagiu, quer junto da Câmara (doc. 17, junto com a petição inicial – facto 37 dos factos dados como provados), quer junto dos Réus A... e C... (doc. 18 a 21 junto com a petição inicial – factos 38, 39, 40 e 41 dos factos dados como provados). XCII - A estas cartas nenhum dos Réus respondeu. D. AA (24m20s a 26m50s) XCIII - Não é verdade que a A., ou a testemunha DD, residam perto do terreno, pelo contrário; XCIV - Embora no mesmo concelho de Felgueiras, ambos moravam numa outra freguesia, que fica do lado este do concelho, conforme se poderá averiguar pela morada, ademais considerando que o terreno não é ponto de passagem para lado nenhum (a não ser para quem resida ou trabalhe lá ao lado, o que não era o caso). Também é um pouco estranho que, quer a funcionária da A... (administrativa), quer o Sr. BB (administrador) e o Sr. CC, que subcontratou a obra numa outra empresa, digam que viram o Sr. DD nos terrenos, sendo certo que os Sr. GG e o Sr. HH referiram que, nessa altura, não viram o Sr. DD nos terremos. XCV - O que se sabe com rigor é, realmente, da resposta imediata da Autora à notificação da Câmara em Maio de 2017, interpelando os Réus a se pronunciarem imediatamente sobre os arruamentos que andavam a fazer (e que não obteve qualquer resposta dos mesmos). XCVI - Nessa medida, entende-se que os factos 61 e 62 dados como provados deveriam ter sido dados como não provados. – Quanto à localização do trecho cedido ao domínio público (cotovelo): XCVII - Quanto ao Facto 59, dado como provado, olhando o tribunal a quo para o desenho que consta de documento 14 junto com a petição inicial (anexo 1 ao contrato de promessa), depreendeu que o trecho de rua que as Rés construíram no terreno rústico da A. se encontrava no ângulo poente/norte do terreno. Todavia, o esboço que consta desse referido Anexo 1 não se encontra posicionado tendo o norte por referência; por tal, atentando nos diversos levantamentos juntos aos autos, designadamente os que constam de documentos 41, 42, 53 juntos com a petição inicial e 54 (todos eles apresentados fisicamente em formato e dimensão originais), bem como a figura 1 (pq 6) e a figura 12 (pg 23) do relatório pericial, é possível perceber que o tal cotovelo foi implantado no ângulo sudoeste ou poente/sul do terreno da A. Mais se referida, face ao já exposto anteriormente, que o trecho da rua foi, todo ele, construído no art. ... da A. XCVIII - Assim, se entende que o facto 59 deve ser dado como provado com a seguinte redação: Facto 59: O trecho de rua identificado no anexo ao doc. 13 junto com a Pi, já efetuado, implantado sob uma parte do prédio ..., junto ao ângulo poente/sul, está, desde o ano de 2017, afeto ao domínio público. – Quanto à legitimidade passiva e qualidade de atuação dos Réus BB e CC: XCIX - Quanto aos factos 66 e 67, dados como provados, fundamenta o tribunal a quo a sua decisão, neste âmbito, no depoimento da A., que referiu que os referidos Réus atuaram em nome e em representação das Rés C... e A..., respetivamente. C - Tal se depreende pelo que consta no contrato de promessa, contudo, o comportamento dos Réus BB e CC, foi bem mais além, uma vez que não se conformaram com o acordado em sede de contrato promessa celebrado com a A., onde se obrigavam a dar imediatamente entrada de um processo de licenciamento para aprovação e construção de uns pavilhões no terreno da Autora, em troca de um pavilhão a ceder a esta. CI - Não só não se coadunaram com a obrigação contratual de licenciamento que do referido contrato propendia, como, outrossim, serviram-se desse mesmo contrato promessa, para, através de uma sucessiva linha de ações, devidamente planeadas entre o Sr. CC e o Sr. BB, utilizando, para o efeito, empresas como a E..., C..., A... e B..., de que eram gerentes/administradores, ocuparem, construírem e integrarem terreno que não lhes pertencia (da A.) no seu próprio património, mais o cedendo parcialmente, no âmbito dessa demanda, ao domínio público. CII - Efetivamente, o Processo de licenciamento ..., que iniciou com a E... (empresa pertencente ao Sr. CC), passou, em 09-12-2016, da A... (1.ª Ré) para a B... (2.ª Ré) - doc. 33 junto com a petição inicial - logo após a aquisição do art. ..., em 03/10/2016, por esta. CIII - Estas movimentações entre empresas ocorreram todas, no âmbito do processo ..., já após a assinatura do contrato promessa, em 24 de Junho de 2015, com vista a retirar o foco da empresa A.... CIV - Destarte, entende a recorrente, que os factos referidos deveriam ter sido dados como provados nos seguintes termos: Facto 66: O Réu CC agiu em seu nome e do seu próprio interesse, bem como em representação e interesse da sociedade Ré C..., S.A. Facto 67: O Réu BB agiu em seu nome e do seu próprio interesse, bem como em representação e interesse das sociedades A..., Lda. e B..., SA”. – Quanto à especificidade da questão ligada ao “cotovelo”: CV - Foram dados como provados, quanto a esta questão, os factos 18, 19, 23 e 45. CVI - Esta questão relativa ao cotovelo da rua é, na perspetiva da recorrente, imprescindível para se perceber da dinâmica e da intenção dos Réus. CVII - Na contestação apresentada pelos Réus (artigos 155.º a 162.º), insistem os mesmos na narrativa de que o trecho da rua seria a realizar imediatamente (sem licença, inclusivamente, por sinal, como veio a suceder) e que a cláusula sexta do contrato promessa obrigaria a A., em caso de resolução contratual, não só a ceder gratuitamente área para construção do trecho de rua (cotovelo que consta do Anexo I) como também a vender uma área aproximada de 2500 m2. CVIII - Ora, para além da A. e da testemunha DD, quer BB, quer a sua funcionária, JJ, reconheceram que essa cláusula visava precisamente assegurar a disponibilização de uma área para a construção da estrada, a ser vendida, em caso de resolução contratual, pela D. AA aos Réus; esta área seria utilizada (como foi) para fazer uma rua e a entrada para os pavilhões dos Réus, licenciando-os no âmbito do processo ... (como sucedeu). BB, na sua terceira audição (27m19s a 30m50s), JJ, na primeira audição (33m18s a 35m09s) CIX - Certo seria que, em caso de resolução contratual, obrigar-se-ia a A. a ceder uma área aos Réus, para não os deixar desprovidos no âmbito do processo de licenciamento já em curso dos pavilhões dos Réus (...); CX - infelizmente, os Réus, aproveitando-se da autorização concedida pela A. para promover o processo de licenciamento nos terrenos da A, constroem imediatamente no âmbito do processo de licenciamento ..., forjando, para o efeito, uma retificação de áreas do art. ... (entretanto comprado pela B...) à custa de terreno da Autora, assim licenciando quer o cotovelo de estrada, quer as infraestruturas associadas à mesma, quer a entrada para os seus pavilhões. Os Réus, já servidos e com os seus pavilhões licenciados à custa do terreno da A., recusaram-se a pagar pela apropriação do terreno da A. CXI - Daquilo que foi a produção de prova, entende a recorrente que se deverá concluir do seguinte modo: CXII - A A. é proprietária de 3 terrenos com uma área de, pelo menos, 11 000 m2, cuja delimitação se comprova, designadamente, pelos vários levantamentos topográficos juntos com a petição inicial e pelas várias imagens juntas com o relatório pericial (pg. 18 a 23), que se encontrava delimitado a norte por um horto e pela casa e terreno do Sr. GG, a oeste por um carreiro e com pedras que o demarcam, a sul por loteamento murado (Sudeste), pela Travessa ... e, na continuidade da linha da confrontação, terreno com um carreiro (sudoeste), onde havia um talude, com uma diferença de, sensivelmente 1,5m/2m; CXIII - Isto era de conhecimento dos vizinhos, incluindo dos aqui Réus CC e BB, e das empresas que os mesmos representam, que nunca se opuseram à posse e, inclusivamente, declararam e aceitaram a área de 11 088 m2 no contrato promessa celebrado com a A.; CXIV - Os referidos prédios da Autora têm as seguintes áreas:
21. a)O artigo ..., uma área de 3 372 m2;
22. b)O artigo ..., uma área de 1 280,00 m2;
23. c)O artigo ..., uma área de, pelo menos, 6 348 m2, conforme resulta, relativamente aos dois primeiros artigos, urbanos, de certidões matriciais e prediais, onde consta a área e a localização e, relativamente a todos, de certidões e, principalmente, de vários levantamentos topográficos realizados ao longo dos anos corroborados por várias testemunhas; CXV - Desde a data da escritura de compra e venda, ou seja, desde 19 de Dezembro de 1997, a A., juntamente com o, à data, seu marido, adquiriu a propriedade do art. ... e, desde aí, exerceu, sobre a área de 6 348 m2, atos efetivos de posse, como a limpeza de terreno e contactos com os vizinhos sobre a utilização do seu terreno, que exerceram ao longo de mais de 15 anos, pacificamente e de boa-fé; CXVI – A. e Rés celebraram um contrato promessa de permuta de pavilhão, no âmbito do qual os Réus apresentaram à A. uma planta que consta com o formato do terreno e a sua implantação (facto 10 dado como provado); CXVII – Nessa mesma planta (com o norte direcionado para a direita) consta a delimitação total dos terrenos da A., nele constando os pavilhões que os Réus pretendiam fazer no terreno, incluindo o pavilhão a ser permutado com o terreno; CXVII- Nessa mesma planta pode verificar-se que os Réus pretendiam, em caso de efetivação do contrato, utilizar o terreno pertencente à A. para fazer um cotovelo de rua (como vieram a fazer mas no âmbito de outro processo – Proc. ...) e a entrada para permitir o acesso a uns pavilhões (outros) das Rés que estavam em fase inicial de licenciamento (como vieram a fazer – Proc. ...); CVIII – O projeto de construção, nessa área, devia ser apresentado pela A... junto da Câmara Municipal ..., nos termos o mais aproximado possível com a planta junta ao contrato outorgado com o Anexo l; CIX – A A., com vista a habilitar as Rés ao pedido imediato de licenciamento junto da Câmara Municipal, para movimentação de terras (que já vinha sendo efetuada ilegalmente pela R. C..., para servir o Proc. ...), construção de infraestruturas, estradas e licenciamento dos pavilhões a construir, deu autorização por escrito, nesse mesmo contrato, para as Rés efetuarem desaterros e as obras de infraestruturas necessárias à ligação dos arruamentos; CX – Nunca a A. permitiu ou autorizou qualquer construção que não fosse precedida da competente licença camarária. CXI – Cabia à A... de imediato requerer junto da Câmara Municipal o competente processo de licenciamento de obras (facto 13 dado como provado); CXII – Cabia à A. regularizar a área dos terrenos aquando a formalização da venda acordada (facto 26 dado como provado); CXIII – Ficou ainda acordado entre as partes que se o contrato fosse resolvido a Autora ficaria obrigada a vender às Rés A... e C..., em termos que estas entre si acordariam, uma área com cerca de 2500 m2, ao preço de € 36,00 m2 do prédio que corresponde ao art. ..., onde se iria implantar o trecho de rua (facto 23 dado como provado); CXIV – As Rés, ao longo de 5 anos, nunca deram entrada de qualquer pedido de licenciamento na Câmara Municipal, seja para que efeito fosse (movimentação de terrenos, construção de estradas, infraestruturas ou pavilhões) relativo ao terreno da A. (facto 57 dado como provado); CXV – Em Maio de 2017, no seguimento de um processo de contraordenação promovido pela CM... relacionado com construção ilícita no terreno, o mandatário da A. interpelou as Rés a pronunciarem-se por escrito sobre o mesmo e sobre as diligências realizadas junto da CM... até então; CXVI – As Rés nunca responderam ao interpelado (facto 42 dado como provado); CXVII – Já bem depois dessa data e da construção quer do cotovelo da estrada, quer da sua continuidade, foi comunicado ao Sr. DD pelos Réus que, afinal, não daria para construir nos termos que constavam do Anexo I, mas teria que ser mediante uma construção em banda; CXVIII - Nessa fase já a A. não confiava nos Réus, que tudo tinham construído à revelia e, após pedido de informações junto da CM..., percebeu que inexistia qualquer pedido de licenciamento por parte dos Réus; CXIX – Após informação veiculada pela CM... e notificação de processo de contraordenação, manifestou a A., através do seu mandatário, por carta datada de 04-12-2019 a perda de interesse relativamente ao contrato de promessa, por incumprimento das Rés em apresentarem o pedido de licenciamento junto da Câmara, para a construção de quaisquer obras, com base no Anexo I, conforme acordado entre as partes. CXX – A essa carta já os Réus responderam, descartando qualquer responsabilidade e imputando-a à A. CXXI – Mais tarde, pelo Sr. DD, primeiramente, e após, pelo Sr. DD e pelo mandatário da A., em sede de reunião decorrida no escritório deste, manifestaram a resolução contratual já decorrente da carta, pedindo a devolução do valor correspondente à área ocupada, com base no valor acordado entre as partes em caso de resolução contratual (factos 18 e 19 dados como provados). CXXII – Antes da interposição da acção judicial, consultando o processo de licenciamento dos pavilhões das Rés (...), percebeu claramente a A. todo o comportamento das Rés (incluindo o silêncio à sua carta de 2017) porquanto, após a assinatura do contrato, em Junho de 2015, praticaram os seguintes atos:
24. a)03-10-2016: A B... adquire o terreno que corresponde ao art. ... (que confronta a nascente com o art. ... da A. – cp com código de acesso ...;
25. b)09-12-2016: A B... adquire a titularidade do processo de licenciamento nr.º... (doc. 33 junto com a petição inicial);
26. c)23-05-2018: A B... faz um pedido de retificação de áreas na AT relativo ao seu art...., juntando, para o efeito, um levantamento topográfico, onde fazem constar, dessa alegada área já pertencente ao ..., parte do terreno da Autora e dessa “retificação” requerida, três áreas delimitadas, a saber, uma língua, um cotovelo e uma terceira faixa de terreno retangular (doc. 34 e 35 juntos com a petição inicial). CXXIII – O processo de licenciamento ... veio a ser aprovado com base nesta retificação, tendo resultado na cedência ao domínio público do cotovelo e na utilização da terceira faixa de terreno para a entrada dos pavilhões. CXXIV – As Rés ocuparam uma área total com a construção de arruamentos e baía de estacionamento de, aproximadamente, 2 150 m2, assim delimitada: - com a área de cerca de 460 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir a entrada dos pavilhões dos Réus; - com a área de cerca de 640 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir parte do atual arrendamento público já transitável; - com a área de cerca de 1 050 m2, está delimitada a parcela de terreno ocupada para construir o arruamento público, estacionamento e passeios, ainda não transitável por estar vedado, o qual faz ligação à Rua .... (Páginas 5 e 6 do Relatório Pericial). CXXV – As Rés ocuparam esta área e anexaram-na ao seu terreno .... CXXVI – No que respeita ao prédio sob o artigo ..., as Rés executaram movimento de terras e escavação, deixando o terreno com um declive de cerca de 3 metros. - Da discórdia relativamente à fundamentação de facto e respetiva subsunção legal CXXVII - Entende a recorrente que os elementos fornecidos pelo processo imporiam uma decisão diversa da que foi adotada pelo Tribunal a quo, conforme se explanou precedentemente. – Quanto à ilegitimidade dos Réus BB e CC: CXXVIII - A legitimidade substantiva, terá a mesma de ser aferida caso a caso, percebendo a interação entre o sujeito e o objeto em causa, relacionando-se com o pedido e a causa de pedir.11 CXXIX - Entende o tribunal a quo que os Réus BB e CC agiram sempre em nome, no interesse e em representação das empresas A... e C..., respetivamente. CXXX - No entanto, e com o devido respeito, discorda a recorrente do apresentado, uma vez que os atos praticados pelos 4.º e 5.º Réus não se limitaram a revestir uma mera derivação do contrato de promessa. CXXXI - Estenderam-se a uma conjugação de atos devidamente ponderados que visaram, aproveitando a diferença de áreas registadas da A., violar ostensivamente o direito de propriedade da A. CXXXII - Trata-se, outrossim, de atos que propendem de responsabilidade extracontratual, pelo que utilizaram os 4.ª e 5.ª Réus, do modo que se lhes afigurou mais conveniente, com vista ao seu propósito, as empresas que tinham ao seu dispor, designadamente as restantes Rés. CXXXIII - Veja-se, a título de exemplo que o Tribunal a quo, no facto 45 dado como provado (ao qual, no ponto B anterior se pretende dar outra formulação), reconhece que 1.ª e 2.ª Rés usaram o contrato de promessa para justificar uma retificação de áreas; ora, a 2.ª Ré não figura sequer como parte no contrato de promessa celebrado entre todos, pelo que terá que ter sido por intermédio do conhecimento e atuação de, pelo menos, o Sr. BB, que isto sucedeu; a Dr.ª II, no âmbito do processo ..., refere que cumpria ordens do Sr. CC e do Sr. BB. CXXXIV - Assim considerado, deve considerar-se a legitimidade passiva dos 4.ª e 5.ª Réus e procedentes os pedidos considerados contra os mesmos. - Quanto ao direito de propriedade: CXXXV - Da prova carreada para os autos, designadamente da prova documental, pericial e testemunhal, resultou suficientemente provado, quer a área total dos três artigos (11 000 m2, pelo menos), quer a delimitação exterior dos três artigos, dois urbanos e um rústico, quer a delimitação entre eles, quer a área do terreno rústico, de 6 344 m2. CXXXVI - Vem o tribunal a quo, nos termos do disposto no art. 7.º do Código do Registo Predial, declarar reconhecido o direito de propriedade da Autora, relativamente aos três prédios, porquanto o registo presume a titularidade do direito e as Rés não ilidiram esta presunção derivada do registo. CXXXVII - Já no que concerne às áreas, o tribunal a quo reconheceu as que propendem das certidões matriciais e prediais, de onde resulta, quanto ao art. urbano ..., a área de 3372 m2, quanto ao artigo urbano ......, a área de 1280 m2 e quanto ao artigo rústico ..., a área de 4 300 m2. CXXXVIII - Acrescenta o tribunal a quo que o art. ... tem uma área de, pelo menos, 3 372 m2 e que o art. ... tem uma área de, pelo menos, 4 300 m2, num total, dos três terrenos, de 8 952 m2 (em coerência, pelo menos 8 952 m2, acrescentar-se-ia). CXXXIX - Quanto à área de 2 048 m2, entende o tribunal a quo que não logrou demonstrar a Autora, para além dos referidos 8 952 m2, qualquer posse ou aquisição originária da mesma. CXL - Discorda a recorrente em absoluto com tal interpretação e entende que a prova carreada para os autos foi demonstrativa de que a A. exercia a posse do terreno rústico, na sua totalidade (6 344 m2), desde a sua aquisição e concomitante tomada de posse, ou seja, há mais de 15 anos, de um modo ininterrupto, de boa fé e perante o conhecimento e concordância dos vizinhos, incluindo dos aqui Réus, integrando, indiferentemente, toda a área, de um modo incindível, o artigo 691.º, como já sucedia com a anterior proprietária e antepossuidora. CXLI - Há vários levantamentos topográficos que apontam para a configuração do terreno rústico, com a área de 6 344 m2 e vários levantamentos que apontam para a área total dos três terrenos, correspondente a, sensivelmente, 11 000 m2, onde se inclui o relatório pericial, com as respetivas e clarividentes imagens. CXLII - Nesta medida, a posse do terreno, era clara, de boa fé e exercida pacificamente pela A., tendo sido confirmado alguns atos de exercício de posse através dos vizinhos, tais como limpeza de terreno ou autorização para passar no terreno. CXLIII - No caso do contrato a transferência do direito real dá-se por mero efeito do contrato e no caso de usucapião o do início da posse. CXLIV - Ora, nesta situação, a ocupação do terreno rústico, com uma área de 6 344 m2 e com a configuração que resulta dos levantamentos topográficos já referidos, foi feita no momento da sua aquisição, ou seja, em 19-12-1997, por mero efeito do contrato e, desde essa data, entraram em posse, sem oposição de ninguém e com conhecimento e aceitação dos vizinhos, incluindo os aqui Réus, que o aceitaram e o reconheceram em contrato de promessa de compra e venda por todos assinado em Junho de 2015. CXLV - A A. - e, com a aquisição do terreno, A. e o, à data, marido - sempre teve a convicção de que o terreno, configurado da forma apresentada, teria mais área do que a efetivamente registada, e atuaram e coadunaram-se com o exercício do direito de propriedade relativamente a toda a área (art. 1251.º C.C.), sempre com a intenção de o exercer, como exerceram. CXLVI - A posse que, nos termos da conjugação do artigos 1294.º, alínea a), 1287.º, 1259.º, 1260.º, 1261.º e 1262.º, 1268.º, todos do C.C., sendo de boa fé, pacífica e pública, facultaria ao possuidor a aquisição do direito através da usucapião. CXLVII - De sublinhar que, nesta situação concreta, até à notificação da presente acção judicial, nunca houve qualquer controvérsia ou discussão entre A. e Rés quanto à propriedade do terreno, bem como quanto à sua área ou confrontações, tendo inclusivamente as mesmas ficado assentes em anexo I junto com contrato de promessa, pelo que as Rés terão aí aceitado quer a aquisição derivada da posse, quer a aquisição originária da posse. CXLVIII - No âmbito do contrato de promessa realizado entre A. e Rés constava no considerando 12 “Que a área total dos prédios é de 11 088 m2, a qual não corresponde à soma das áreas na matriz, e será regularizada aquando da formalização da venda aqui acordada.” (facto 26 dado com o provado). CXLIX - A retificação da área pela A. nunca foi realizada porque, entretanto, a A. resolveu o contrato por incumprimento das Rés, na medida em que estas não cumpriram com a obrigação de pedir licenciamento camarário, nem comprovaram atos de licenciamento realizados junto da Câmara Municipal, conforme previsto contratualmente e, ademais, anexaram terreno da A. ao seu próprio terreno e licenciando as construções efetuadas nesse terreno no âmbito de um processo de licenciamento que servia outros interesses das Rés (...). CL - Quando fosse necessário (comunicação da Câmara ou antes da celebração do contrato de permuta, conforme constava contratualmente), a A. ajustaria a área do art. ..., através de uma retificação de áreas a realizar junto das Finanças e Conservatória de Registo Predial. CLI - Seja como for, na presente acção, não se pretende a restituição do terreno rústico ocupado, uma vez que parte do mesmo, entretanto, já foi cedido ao domínio público, e outra parte integrada num complexo industrial, mas uma indemnização pela ocupação (comprovada), construção (comprovada) e impossibilidade de a A. o poder entretanto utilizar do modo que lhe aprouver (comprovado). – Quanto à aplicação dos institutos da responsabilidade contratual e extracontratual: CLII - É importante sublinhar, desde logo, na senda do que tem vindo a ser dito, que os atos praticados pelos Réus não se subsumiram ao que propendia do contrato celebrado entre as partes, mas foram bem mais além. CLIII - Note-se que, após a assinatura do contrato de compra e venda, em 2015, pela A... e pela C..., quem promoveu a compra do art. ... (em 2016) foi a B..., empresa de que o Sr. BB era também administrador único e que anexou área pertencente à Autora ao seu terreno entretanto adquirido (...) para justificar uma retificação de áreas forjada e assim melhor promovendo o seu processo de licenciamento (...), falsificando, inclusivamente, com esta retificação, documentos junto da Autoridade Tributária e da Conservatória de registo Predial. CLIV - Por esta via, independentemente da corrente doutrinária que se acolha, a B..., por força da violação do direito de propriedade da Autora, incorreria sempre em responsabilidade extracontratual. CLV - O Tribunal a quo não deu qualquer relevância a estes factos que, na perspetiva da recorrente, são muito significativos para, na dúvida, optar pelo regime a aplicar; CLVI - Na realidade, a opção pela teoria do não cúmulo cai logo pela base, porquanto, estando em causa que o mesmo facto constitua simultaneamente violação de um direito subjetivo ou disposição legal destinada a proteger interesses alheios e de um dever contratual, nesta situação concreta não está em causa o mesmo facto, nem tout court, os mesmos intervenientes, mas uma linha sucessiva de factos, praticados por vários intervenientes e com ramificações jurídicas diferentes; CLVII - Por tal, não se verifica um concurso aparente das suas modalidades de responsabilidade civil, conforme preconizado, nomeadamente, por Mário Júlio de Almeida Costa. CLVIII - Discorda a recorrente, do entendimento de que a solução passe simplesmente pela aplicação do não cúmulo, sem a devida análise casuística. CLIX - Embora reconhecendo que ambas as teorias têm vindo a ser acolhidas quer pela doutrina, quer pela jurisprudência, a solução do cúmulo é a que aqui se defende, com base na solução proposta por Vaz Serra para o Código Civil atual, no art. 767.º do Anteprojeto do Direito das Obrigações, e em que se reconhecia a possibilidade de, em caso de concurso de responsabilidade contratual e extracontratual, se aplicarem as regras de ambas as modalidades em função da escolha do lesado.1 CLX - A este propósito pronuncia-se a Relação do Porto no seu Ac. nr.º 3634/15.5T8AVR.P1, de 08-06-2021, sintetizando a divergência doutrinária, mas acolhendo a tese do cúmulo, permitindo a escolha das regras que melhor beneficiem o lesado. CLXI - Mergulhando no caso concreto, existe, por um lado, um contrato de promessa celebrado entre a 1.ª Ré, 3.ª Ré a A., de onde emergem responsabilidades contratuais para as partes, mas depois existe um conjunto de atos praticados pelas referidas empresas, orquestrados pelos 4.º e 5.º Réus e com a utilização de uma terceira empresa, 2.ª Ré (B...), titular do processo de licenciamento nr.º..., que anexou terreno da A. ao seu terreno, em violação do direito de propriedade da A., mais licenciando as construções efetuadas no âmbito desse mesmo processo de licenciamento. CLXII - Por maioria de razão, conforme referido anteriormente, tratando-se de vários intervenientes, que tocam, por um lado, a violação de regras contratuais e, por outro, de um direito absoluto (direito de propriedade), deverá efetivamente recorrer-se a um sistema híbrido, que permita à A.,lesada, socorrer-se das regras mais favoráveis à sua defesa ou, respetivamente, a cada um dos regimes. - Responsabilidade contratual: CLXIII - Conforme melhor explanado nos concretos pontos de facto que a recorrente considera incorretamente julgados, designadamente no Ponto C, entende a A. que quem incumpriu com o acordado foram as Rés, não a A. CLXIV - Importa também destacar, no âmbito do contrato de promessa que consta de documento 13, o seu ponto 3.2, que vai de encontro ao facto 13 dado como provado “Cabendo à 1.ª Ré, de imediato, requerer junto da Câmara Municipal ... o competente processo de licenciamento de obras.” CLXV - Com vista a habilitar as Rés a requererem as licenças necessárias e a apresentarem projetos junto da Câmara Municipal, a A. deu autorização por escrito para ocupação dos terrenos e para construção de obras e infraestruturas. CLXVI - No entanto, esta autorização, como se retira das regras normais de experiência, dependeria sempre da existência de licenças prévias para o efeito (nunca uma autorização para construir sem licenças!), a que se tinham, ademais, obrigado as Rés. CLXVII - O tribunal a quo, ao desconsiderar a obrigação principal das Rés de requererem junto da Câmara Municipal imediatamente o competente processo de licenciamento de obras, desconsiderou, em absoluto, a obrigação prévia e primeira que advém do contrato. CLXVIII - Ou seja, apenas após a entrada de um processo de licenciamento, nos termos que constam do Anexo I, se poderia confirmar, efetivamente, se era possível licenciar os pavilhões nos termos que constavam da implantação e o que mais seria exigível pela Câmara Municipal (a ser o caso). CLXIX - Ora, ao contrário do que consta da narrativa criada pelos Réus, não existe qualquer carta, qualquer e-mail, qualquer pedido por escrito à Câmara Municipal, ou mesmo qualquer comunicação por escrito à D. AA (ou ao Sr. DD) de que, no entendimento das Rés, seria necessário para preparar o processo de licenciamento dos pavilhões (designadamente desonerar ou retificar); CLXX - Isso nunca foi feito e, mesmo após interpelação por carta do mandatário da A., em 2017 (para comprovarem os atos que tinham feito na CM Felgueiras), os Réus nunca se dignaram a responderem; pelo contrário, silenciaram, com vista a poderem praticar os atos de anexação do terreno da A. ao terreno que pertencia aos Réus. CLXXI - Isto resulta de prova documental e é a isto - sob pena de ser muito fácil construir uma narrativa verbal e apresenta-la com testemunhas – que o tribunal a quo deveria ter-se atido. CLXXII - Não teve qualquer resposta a A. à carta do seu mandatário em 2017 e apenas já bem depois (final de 2017, início de 2018) os Réus comunicam ao Sr. DD que a Câmara não permitia a implantação nos termos que constavam do Anexo I, mas permitiria a construção desde que num formato diferente (em banda, em contraponto com o que constava no Anexo I – doc. 14). CLXXIII - Nessa altura já as relações se encontravam deterioradas, face aos abusos cometidos pelos Réus (tinham construído, não deram qualquer resposta à carta enviada e conforme se veio a apurar posteriormente, sem qualquer pedido de licença prévia, seja para que finalidade fosse, designadamente, movimentação de terras, projeto de construção, estradas e infraestruturas). CLXXIV - Ora, ao contrário da narrativa criada pelos Réus, através de uma análise atenta de toda a prova documental, é possível perceber que os Réus pretenderam manter a A. (e o Sr. DD) no desconhecimento, primeiramente, de que estavam a efetuar arruamentos sem qualquer licença ou pedido de licença e, posteriormente, que tinham licenciado o cotovelo de rua e a entrada para os pavilhões ao abrigo de um outro processo já em curso, com terreno pertencente à A. e indevidamente anexado ao terreno das Rés. CLXXV - Nessa medida, as Rés incumpriram contratualmente, desde logo com o dever de pedir (imediatamente) as licenças necessárias para os vários fins pretendidos. CLXXVI - Isto foi comunicado à 1,ª e 3.ª Rés, por carta enviada em 31-05-2017 (doc. 18 a 21) e as mesmas interpeladas para se pronunciarem, a que, sublinhe-se, optaram por não responder e, nessa medida, persistindo na mora (art. 804.º e 805.º C.C.). CLXXVII - Em 2019, numa fase em que a A. já não confiava na boa fé dos Réus, face ao incumprimento, construção e anexação de terreno indevidos e, mais tarde, a apresentação de um outro projeto que nada tinha que ver com o acordado, a A., através do seu mandatário, manifesta a perda de interesse no cumprimento (art. 808.º C.C.), uma vez que era manifesto, ao fim de 4 anos e meio sem apresentação de qualquer licença, que as Rés não tinham interesse em cumprir (doc. 26 a 29). CLXXVIII - Entretanto, finalmente, no dia 19 de Dezembro de 2019, as Rés referem a questão dos ónus e da retificação das áreas (curiosamente já após terem anexado mais de 1 000 m2 de terreno da A.). Nessa fase foi comunicada a resolução contratual, quer pelo Sr. DD, quer pelo mandatário da A., em sede de reunião ocorrida no seu escritório. CLXXIX - Em conformidade, volvidos 4 anos e meio sem apresentação de qualquer licença ou projeto de construção na Câmara Municipal e realizadas construções ilegais e desautorizadas, a A., face à mora e ao incumprimento, perdeu o interesse no mesmo. CLXXX - Nessa medida, entende-se que a A. exerceu devidamente o direito potestativo de resolver o contrato em função do incumprimento dos Réus e subsequente perda de interesse, devidamente fundamentada, por parte da A. CLXXXI - Destarte, nos termos do art. 798.º do C.C., “O devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”. CLXXXII - No âmbito da reunião entre as parte, já com a resolução contratual, pretendeu a A. que os Réus a indemnizassem, nos termos que estariam previstos no contrato (Facto 23, dado como provado: A Autora, na pessoa do Sr. DD e as Rés A... e C... acordaram na reunião de 23/07/2015 que, se o contrato que celebraram fosse resolvido, a Autora ficaria obrigada a vender às Rés A... e C..., em termos que estas entre si acordariam, uma área com cerca de 2500 m2, ao preço de € 36,00 o metro quadrado do prédio que corresponde ao artigo rústico ..., onde se iria implantar o trecho de rua), mas os Réus pretenderam adquirir o terreno pela área que constava da matriz, à qual ainda queriam excluir o troço da rua que antecipadamente e mediante os expedientes já explicados, construíram, gorando qualquer hipótese de entendimento entre as partes. CLXXXIII - Em consequência, deverão os Réus indemnizar a A. pela área ocupada, onde construíram a entrada para os pavilhões e o cotovelo no âmbito do processo de licenciamento nr.º ..., nos seguintes termos:- 460 m2, onde as Rés construíram no terreno da A. a entrada para os seus pavilhões, que anexaram ao terreno da 2.ª Ré e licenciaram junto da Câmara; - 640 m2, onde as Rés construíram no terreno da A. um arruamento em forma de cotovelo, que anexaram ao terreno da 2.ª Ré e cederam ao domínio público no âmbito do supra referido licenciamento. CLXXXIV - Considerando o valor acordado de € 36,00, perfaz um valor total de € 39 600,00 (1 100 m2 *€ 36,00/m2). CLXXXV - Mais deverão as Rés, relativamente ao art. ..., que ficou, por força do movimento de terras e escavação, com um declive de cerca de 3 metros, terraplaná-lo e coloca-lo à cota da Rua ..., conforme se encontrava anteriormente. - Da responsabilidade extracontratual: CLXXXVI - Foram praticados vários atos que não se subsumiram à intervenção dos subscritores do contrato de promessa, designadamente pela 1.ª e 3.ª Rés, mas que se estendeu também à intervenção dos 4.º, 5.º e 2.ª Réus, conforme já exposto, por força dos quais violaram as Rés o direito de propriedade da A. CLXXXVII - Destarte, nos termos do art. 483.º do C.C.: “Aquele que, com dolo ou mera culpa, violar 14 Art. 805.º C.C.: O devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir. Art. 808.º C.C.: 1. Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação. 2. A perda do interesse na prestação é apreciada objetivamente. CLXXXVIII- Face à prova produzida em audiência de julgamento, é claro que os Réus, construíram o cotovelo, infraestruturas e prolongamento da estrada e a entrada para os seus pavilhões em terreno pertencente à Autora e, nesse seguimento, anexaram-no (cotovelo da estrada e entrada para os pavilhões), ao seu terreno (terreno esse que tinha sido adquirido em 2016 com essa finalidade), numa pretensa retificação de áreas que deu entrada nas Finanças e que serviu para licenciar o projeto dos pavilhões da Ré B..., no âmbito de processo ..., num chorrilho de atos praticados desde a assinatura do contrato pela 1.ª e 3.ª Rés, assim discriminados:
27. a)24-06-2015: Assinatura do contrato de promessa de compra e venda pelas Rés A... e C...;
28. b)03-10-2016: a B... adquire o terreno que corresponde ao art. ... (que confronta a nascente com o art. ... da A. – cp com código de acesso ...);
29. c)09-12-2016: A B... adquire a titularidade do processo de licenciamento nr.º... (doc. 33 junto com a petição inicial) que, até à data, estava em nome da A...;
30. d)23-05-2018: A B... faz um pedido de retificação de áreas na Autoridade Tributária (e CRP) relativo ao seu art. ..., juntando, para o efeito, um levantamento topográfico, onde faz constar, dessa alegada área já pertencente ao ..., parte do terreno da Autora e dessa “retificação” requerida, três áreas delimitadas, a saber, uma língua, um cotovelo e uma terceira faixa de terreno retangular (doc. 34 e 35 juntos com a petição inicial). O processo de licenciamento ... veio a ser aprovado com base nesta retificação, tendo resultado na cedência ao domínio público do cotovelo e na utilização da terceira faixa de terreno para a entrada dos pavilhões. CLXXXIX - Estes comportamentos, são, como foram, tendentes à violação de um direito absoluto, como o direito de propriedade, em área que, comprovadamente, pertencia à A. Assim, por esta via do direito extracontratual, as Rés, solidariamente, deverão ser responsáveis por ressarcirem os danos patrimoniais e não patrimoniais causados à A. CXC Estes danos, de foro patrimonial, já retratados em sede de responsabilidade contratual, pela área ocupada:- 460 m2, onde as Rés construíram no terreno da A. a entrada para os seus pavilhões, que anexaram ao terreno da 2.ª Ré e licenciaram junto da Câmara; - 640 m2, onde as Rés construíram no terreno da A. um arruamento em forma de cotovelo, que anexaram ao terreno da 2.ª Ré e cederam ao domínio público no âmbito do supra referido licenciamento. CXCI - Na medida em que a reconstituição natural não é possível, deverá a A. ser ressarcida pela área ocupada, considerando, para este efeito, o valor de € 36,00, acordado entre A., 1.ª e 3.ª Rés em contrato, num valor total de € 39 600,00 (1 100 m2 * € 36,00/m2). CXCII - Mais deverão as Rés, relativamente ao art. ..., que ficou, por força do movimento de terras e escavação, com um declive de cerca de 3 metros, terraplaná-lo e coloca-lo à cota da Rua ..., conforme se encontrava anteriormente. CXCIII - Por fim, de responsabilizar as Rés por todos os prejuízos eventualmente resultantes do desfecho do processo contraordenacional nr.º .... CXCIV - No que concerne à temporaneidade deste conhecimento da violação do seu direito de propriedade, apenas em 02-01-2019 a A. teve conhecimento de que a construção não tinha por inerente qualquer pedido de licença camarária (doc. 23, da petição inicial) e apenas em 2020, mediante consulta ao processo de licenciamento nr.º ..., percebeu que parte do seu terreno (...) a poente, tinha sido usurpado e anexado ao terreno da 2.ª Ré (pertencente anteriormente à 1.ª Ré), mediante uma pretensa correção de áreas ocorrida em 23-05-2018, pelo que qualquer uma destas datas permite a invocação do direito por parte da A. dentro do prazo legal.16 – Quanto ao incumprimento da Reconvinda e direito da reconvinte de resolver o contrato-promessa: CXCV - Face ao que se expôs anteriormente, no que respeita ao incumprimento, na perspetiva da recorrente, o mesmo propendeu das Rés, tendo a falta de interesse da A. sido motivada pelo incumprimento culposo das Rés que, ao longo de 4 anos e meio, não deram entrada de qualquer pedido de licenciamento na CM Felgueiras, ao abrigo do contrato de promessa, pese embora, paralelamente, tenham movimentado terras (para o processo ...) e construído arruamentos (um deles licenciado ao abrigo do processo ...), tudo à revelia da A. CXCVI - Nessa medida, deverá proceder a resolução contratual operada pela A., devidamente justificada e assente no incumprimento culposo das Rés. Assim sendo, não terá qualquer cabimento a aceitação da resolução por parte da reconvinte. CXCVII - E mesmo que se aceitasse (que não se aceita) que o incumprimento adviria da A., nunca se poderia aceitar a responsabilidade por ruas efetuadas à revelia da A. e sem qualquer licença camarária para o efeito. CXCVIII - Diga-se, a este propósito que, em caso de resolução contratual, a A. se obrigava a vender uma área com cerca de 2 500 m2, ao preço de € 36,00 m2 do prédio que corresponde ao art. ..., onde se iria implantar o trecho da rua (documento 23 dado como provado), pelo que a resolução contratual da iniciativa das Réus (que não se concede) sempre teria por consequência a obrigação de venda por parte da A. de uma área para fazer o trecho de rua, infraestruturas e entrada para os pavilhões das Rés (mas de que os Réus se apropriaram antecipadamente) e não mais do que isso. CXCIX - Deverão ainda os Réus ser condenados ao pagamento de juros de mora contabilizados desde a resolução contratual, ou seja, no dia 04-12-2019 (carta a comunicar a perda de interesse), mas nunca depois de 02-03-2020 (data da reunião no escritório do mandatário) – Quanto à litigância de má-fé: CC - Discorda a recorrente, em absoluto, do discorrido em sentença relativamente à conduta processual dos Réus, mormente ao referir que “não resulta claramente dos autos que os mesmos tivessem deduzido uma oposição cuja falta de fundamento não deviam ignorar ou que tivessem alterado a verdade dos factos”; se se aceita que tal não resultou claramente relativamente a parte dos factos alegados pela R. (embora a mesma persista), não se aceita relativamente a, pelo menos, três factos em que é gritante a litigância de má-fé: – Do conhecimento dos limites da propriedade da A.: CCI - O alegado pelos Réus, designadamente nos seus artigos 6.º, 7.º 10.º, 86.º e 87.º da contestação, é manifestamente falso e tal foi perfeitamente corroborado por prova documental. CCII - De sublinhar que, conforme propende dos factos 10 e 16, dados como provados, foram os Réus que apresentaram ao Sr. DD o Anexo 1 (doc. 14 PI - fls. 36) ao contrato de promessa (doc. 13), onde consta a delimitação do terreno da A., mais assinando, considerando e aceitando, o Sr. BB, em representação da A..., e o Sr. CC, em representação da C..., os vários considerandos que do mesmo constam, designadamente Considerando1 e 12. CCIII - Sabiam os Réus, como pessoas conhecedoras da zona e proprietários de alguns terrenos nessa mesma zona, alguns confinantes com os terrenos da A., a área e a delimitação desses terrenos. – Do acordo de venda em caso de Resolução contratual: CCIV - O alegado pelos Réus nos seus artigos 155.º a 162.º, 251.º a 256.º e 264.º e 265.º é manifestamente falso; CCV - a descrição que dos mesmos consta é reveladora da narrativa criada com o intuito de enganar e ludibriar o Tribunal, mormente atendendo à prova produzida (Ponto H da matéria de facto do presente recurso). CCVI - Na contestação apresentada pelos Réus insistem os mesmos na narrativa de que o trecho da rua seria a realizar imediatamente (sem licença, inclusivamente, por sinal, como veio a suceder) e que a cláusula sexta do contrato promessa obrigaria a A., em caso de resolução contratual, não só a ceder gratuitamente área para construção do trecho de rua (cotovelo que consta do Anexo I) como também a vender uma área aproximada de 2500 m2. CCVII - Ora, para além da A. e da testemunha DD, quer BB, quer a sua funcionária, JJ, reconheceram que essa cláusula visava precisamente assegurar a disponibilização de uma área para a construção da estrada, a ser vendida, em caso de resolução contratual, pela D. AA aos Réus. Isto foi confessado pelo Réu BB, em contraponto com o Réu CC que insistiu no que constava na contestação, embora de forma nada convincente. Esta área seria utilizada (como foi) para fazer uma rua e a entrada para os pavilhões dos Réus, licenciando-os no âmbito do processo ... (como sucedeu). – Do Arquiteto LL: CCVIII - O alegado pelos Réus nos arts. 105.º a 107.º, 115.º e 125.º da contestação é manifestamente falso, pois que como ficou perfeitamente provado e também relevador, pela repetição, do dolo das Rés. CCIX - O Sr. DD nunca esteve com o Arq. LL, nem contactou com esse senhor, quer presencialmente, quer por telefone; embora o Sr. BB tenha persistido neste ponto da contestação (39m40s a 39m55s e 50m50s), foi o mesmo negado perentoriamente pelo Arq. LL (20m21s a 20m42s) CCX - De um modo geral, para além destes factos, fizeram-se valer os Réus numa narrativa, repetida incessantemente, de que aguardariam a retificação de áreas e o cancelamento de ónus para promover o pedido de licenciamento, mas que não corresponde à realidade, não tem qualquer suporte documental e é infirmado pelas construções que os Réus fizeram no terreno da Autora e as licenciaram no âmbito do processo de licenciamento ..., relativo a pavilhões que estavam a ser construídos pelos Réus num terreno pertencente à 2.ª R. CCXI - Alteram os Réus, conscientemente, a verdade dos factos, num único sentido de procurar sustentar a sua posição e eximir-se das suas responsabilidades, o que, aliás, conseguiram. CCXII - Litigaram, assim, de má-fé, pelo que deverão ser condenados numa multa e indemnização para reembolso das despesas a que a sua má fé obrigou a Autora, incluindo os honorários do mandatário, e que deverá ser fixada em quantia não inferior a € 2 000,00 (dois mil euros) relativamente a cada um dos Réus, e, solidariamente, rem relação a todos os Réus, o valor de € 10 000,00 (dez mil euros), nos termos do consignado nos artigos 542.º, nr.º 2,
31. a)e
32. b)e 543.º do C.P.C. CCXIII - Em suma, entende-se, no que à subsunção jurídica concerne, derivada de uma perspetiva diferente no que concerne à apreciação fáctica, que o Tribunal a quo não fez uma correta análise e interpretação dos respetivos normativos legais, designadamente no que respeita à legitimidade das Rés (art. 30.º C.P.C.), do direito de propriedade (art. 1316.º, 1317.º, 408.º, 409.º, 1251.º, 1294.º, alínea a), 1287.º, 1259.º, 1260.º, 1261.º, 1262.º, 1268.º, todos do C.C.), da aplicação do regime da responsabilidade contratual (798.º, 762.º, 804.º, 805.º, 808.º, C.C.), da responsabilidade extracontratual (art. 483.º, 562.º, 568.º, 542.º, C.C.) e da litigância de má fé (art. 542.º C.P.C.). CCXIV - Deverão assim, face ao que resultou processualmente, serem os Réus solidariamente condenados ao seguinte: - Reconhecimento do direito de propriedade da A., sobre o terreno, com uma extensão total correspondente a, pelo menos, 11 000 m2; - Reconhecimento do direito da propriedade da A, sobre os três prédios, designadamente art. ..., com uma área de 3 372 m2, art. ..., com uma área de 1 280 m2 e art. ..., com uma área de, pelo menos, 6 348 m2; - Reposição do art. ... devidamente limpo e terraplanado à cota da Rua ...; - Pagamento, a título de indemnização, pela ocupação e construção em terreno da A., numa área de 1 100 m2, num total a indemnizar correspondente a € 39 600,00 (1 100 m2 * € 36,00/m2); - Pagamento de juros de mora contabilizados desde a resolução contratual, ou seja, no dia 04-12-2019 (carta a comunicar a perda de interesse), mas nunca depois de 02-03-2020 (data da reunião no escritório do mandatário) sobre o montante de € 39 600,00; - Pagamento dos prejuízos que poderão advir do processo de contraordenação que com o nr.º... corre os seus termos na Câmara Municipal ...; - Pagamento do valor de € 10 000,00 por força da litigância de má-fé dos Réus; - Pagamento de juros de mora sobre todos os valores desde a citação até efetivo e integral pagamento, acrescido de custas e demais encargos com o processo Termos em que deverá o presente recurso de apelação ser julgado procedente e, consequentemente, ser revogada ou alterada a sentença proferida pela Exma. Sr.ª Juiz do Tribunal a quo, na parte em que absolve as Rés do pedido, substituindo-a por outra que condene às Rés no pedido, nos termos ora pugnados, designadamente: - Reconhecimento do direito de propriedade da A., sobre o terreno, com uma extensão total correspondente a, pelo menos, 11 000 m2; - Reconhecimento do direito da propriedade da A, sobre os três prédios, designadamente art. ..., com uma área de 3 372 m2, art. ..., com uma área de 1 280 m2 e art. ..., com uma área de, pelo menos, 6 348 m2; - Reposição do art. ... devidamente limpo e terraplanado à cota da Rua ...; - Pagamento, a título de indemnização, pela ocupação e construção em terreno da A., numa área de 1 100 m2, num total a indemnizar correspondente a € 39 600,00 (1 100 m2 * € 36,00/m2); - Pagamento de juros de mora contabilizados desde a resolução contratual, ou seja, no dia 04-12-2019 (carta a comunicar a perda de interesse), mas nunca depois de 02-03-2020 (data da reunião no escritório do mandatário) sobre o montante de € 39 600,00; - Pagamento dos prejuízos que poderão advir do processo de contraordenação que com o nr.º... corre os seus termos na Câmara Municipal ...; - Pagamento do valor de € 10 000,00 por força da litigância de má-fé dos Réus; - Pagamento de juros de mora sobre todos os valores desde a citação até efetivo e integral pagamento, acrescido de custas e demais encargos com o processo.” Também a Ré A..., LDA veio apresentar Recurso de Apelação, tendo apresentado as seguintes conclusões: “1. Sempre com o maior respeito, foram incorretamente julgados pelo Tribunal a quo os seguintes pontos da matéria de facto: dos factos provados “ …45-Através do referido processo de licenciamento, as 1.a e 2.a Rés, usando o contrato-promessa celebrado entre a Autora e Ré para justificar uma retificação de áreas no seu terreno, lograram licenciar e construir em parte daquele imóvel da Autora a estrada e infraestruturas que serviram, também, os interesses das Rés, ao permitir o acesso aos pavilhões assim licenciados, a partir da referida estrada e dos factos não provados 5- Todos concordaram com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a petição inicial, com o que se poderia já avançar; 6- Trecho de rua que, assumido por todos, ficaria afeto ao domínio público;… 23- As retificações de áreas que o Sr. DD tinha por obrigação realizar até hoje não foram efetuadas em cada um daqueles prédios, seja na matriz, seja na correspondente descrição predial; 24- A Autora sabia que a Ré A... não tinha ainda apresentado na Câmara um processo de licenciamento de obras e sabia que esta Ré, dela Autora, na pessoa do DD, aguardava indicações para prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré A... a aí poder dar entrada do processo de licenciamento; … 26- A Ré B..., sociedade de que o Réu BB é administrador, era a dona e legítima proprietária do prédio ..., que confronta de nascente com o ...;. 2. São os seguintes os concretos meios probatórios constantes do processo, com indicação das passagens da gravação acima melhor especificados, em que se funda o recurso, e que impõem decisão sobre estes pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida: I) prova documental - facto não provado sob o nº 26: o documento (caderneta predial) que a Autora juntou como doc. nº 34 com a sua petição inicial II) prova testemunhal. 1. o depoimento do Réu CC, prestado no dia 01/02/2024, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 94297465), com início pelas 14:34 horas e termo pelas 15:55 horas, dos minutos 07:30 a 36:20 2. o depoimento do Réu BB, prestado nos dias 28/11/2023 (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93718191), com início pelas 15:45 horas e termo pelas 17:03 horas, prestado no dia 28/11/2023, dos minutos 00:30 a 1:18:26 e 30/11/2023 (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93740583), com início pelas 11:30 horas e termo pelas 112:26 horas, recomeço pelas 14:11 horas e termo pelas 15:01.31horas, parte da manhã, dos minutos 00:24 a 55:08 e parte da tarde, dos minutos 00:30 a 50:35 3. o depoimento da testemunha II, prestado no dia 30/11/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93740583), com início pelas 15:30 horas e termo pelas 16:16 horas, dos minutos 13:30 a 25:14 4. o depoimento da testemunha JJ, prestado no dia 30/11/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93740583), com início pelas 16:18 horas e termo pelas 17:00 horas, dos minutos 01:29 a 20:22 e no dia 21/12/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93946789), com início pelas 14:27 horas e termo pelas 14:48 horas, dos minutos 00:30 a 20:23 5. o depoimento da testemunha arq. LL, prestado no dia 21/12/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93946789), com início pelas 14:49 horas e termo pelas 15:15 horas, dos minutos 01:22 a 19:45 6. o depoimento da testemunha dr. KK, prestado no dia 21/12/2023, (cfr. ata de audiência de julgamento de fls…, refª citius 93946789), com início pelas 15:16 horas e termo pelas 15:40 horas, dos minutos 01:00 a 13:25 3. Deve, quanto à matéria de facto acima impugnada, ser proferida decisão no sentido de ser retirado o segmento para justificar uma retificação de áreas no seu terreno do facto provado sob o nº 45, que deverá ser levado aos factos não provados, e no sentido de serem levados aos factos provados, os seguintes: Todos concordaram com a necessidade de se avançar com a execução do trecho de rua ou estrada que aparece identificada no anexo ao doc. n.º 13 junto pela Autora com a petição inicial, com o que se poderia já avançar; Trecho de rua que, assumido por todos, ficaria afeto ao domínio público; As retificações de áreas que o Sr. DD tinha por obrigação realizar até hoje não foram efetuadas em cada um daqueles prédios, seja na matriz, seja na correspondente descrição predial; A Autora sabia que a Ré A... não tinha ainda apresentado na Câmara um processo de licenciamento de obras e sabia que esta Ré, dela Autora, na pessoa do DD, aguardava indicações para prosseguir com diligências por forma a habilitar a Ré A... a aí poder dar entrada do processo de licenciamento; A Ré B..., sociedade de que o Réu BB é administrador, era a dona e legítima proprietária do prédio ..., que confronta de nascente com o ...;.. 4. Declarou a sentença recorrida que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável e resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda. A Reconvinda AA foi, depois, aí, absolvida dos seguintes pedidos
33. f)deve a Autora ser condenada a ressarcir o dano acima invocado à Ré A..., em consequência do que deve ser condenada a pagar-lhe a quantia de 47.600,00 €, …
34. h)ainda, em qualquer uma das quantias acima peticionadas, e sobre as mesmas, deve a Autora ser ainda condenada a pagar juros de mora, contados à taxa legal, desde a notificação deste pedido reconvencional e até integral pagamento, …”. 5. O Tribunal a quo, no essencial, fundamenta esta improcedência por considerar que o contrato-promessa celebrado entre a Reconvinte e a Reconvinda não constitui um contrato sinalizado, pelo que, pese embora tenha havido traditio rei, não assiste à Reconvinte o direito de exigir da Reconvinda o pagamento de uma indemnização correspondente ao valor diferencial previsto no n.º 2, do art.º 442.. 6. A Recorrente, sempre com o devido respeito, não se conforma com este segmento decisório da douta sentença ora recorrida, que absolve a Reconvinda do contra si peticionado pela ora Recorrente naquelas alíneas
35. f)e h). 7. Tendo sido a Reconvinda AA que incumpriu definitivamente o contrato promessa referido nos autos, e tendo esse incumprimento sido declarado ilegítimo, ilícito, injustificado e tendo-lhe sido exclusivamente imputável, mesmo não tendo havido sinal, como não houve, e tendo “havido traditio rei” como reconhece a sentença recorrida, é lícito à Recorrente A..., Lda, peticionar, como o fez, um direito a indemnização nos termos gerais (art. 798º, 799º, nº 2 e 801º, nº 2 do Código Civil). 8. É admissível a cumulação da resolução do contrato com a indemnização por danos por violação do interesse contratual positivo. (Neste sentido o sumário do Acórdão do STJ de 15/02/2018 (Proc. nº 7461/11.0TBSCC.L1.S1) relator Juiz Conselheiro Tomé Gomes) 9. No caso de incumprimento culposo de contrato-promessa, não existindo sinal nem sendo viável execução específica é de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral. 10. A violação do interesse contratual positivo, pela não concretização do negociado contrato de compra e venda, determina o dever de indemnizar a parte eventualmente lesada com essa violação. Deve ressarcir-se o dano correspondente à diferença entre o preço atual e o prometido, mesmo que o promitente-comprador não haja chegado a comprar outro prédio em substituição do prometido. 11. Na hipótese de não ter sido constituído sinal, como ocorre nos autos, cai-se fora do âmbito de aplicação do nº 4 do citado artigo 442º, não havendo lugar a tal limitação, pelo que ao promitente-comprador não faltoso assistirá, a par do referido direito à resolução do contrato, o direito a indemnização nos termos decorrentes da ressalva feita no artigo 801º, nº 2, do Código Civil. 12. A ora Recorrente reclamava ser de aplicar o regime do incumprimento dos contratos em geral, apelando ao que dispõe o art. 798º do Código Civil. 13. A pretensão indemnizatória que a Recorrente reclama, funda-se no incumprimento definitivo do contrato-promessa acima identificado, imputado à promitente-vendedora, ora Recorrida. E tem por objeto o prejuízo sofrido pela promitente-compradora, a Recorrente, traduzido na frustração do benefício patrimonial que deixou de obter, em virtude do incumprimento, na situação específica em que ocorreu já a resolução, por via judicial, do respetivo contrato-promessa. 14. Declarado que a Reconvinda incumpriu definitivamente o ajuizado contrato-promessa de compra e venda, incumprimento este que é ilegítimo, ilícito e injustificado, e lhe é imputável, e declarado resolvido o aludido contrato-promessa de compra e venda, não assistindo à Reconvinte, ora Recorrente, promitente-compradora, o direito a restituição do sinal em dobro, por este não ter sido passado, é lícito a esta peticionar o direito a indemnização nos termos gerais. 15. É admissível a cumulação da resolução do contrato com a indemnização dos danos por violação do interesse contratual positivo, devendo ser reconhecido o primado do princípio geral da obrigação de indemnizar o credor lesado, no caso a Reconvinte, para mais quando, como no caso, se apura que a Reconvinda retira um evidente benefício do incumprimento que lhe é imputável. 16. À Reconvinte, contraente fiel, perante o incumprimento definitivo imputável à Reconvinda, assiste a faculdade de optar, em simultâneo, pela resolução do contrato de forma a libertar-se do respetivo dever típico de prestar ou a recuperar a prestação já por si efetuada, e pelo direito a indemnização dos danos decorrentes daquele incumprimento não satisfeitos pelo valor económico das prestações atingidas pela resolução. 17. A indemnização reclamada nos autos, a que, para efeitos de cálculo, se fez apelo ao critério enunciado pela segunda parte do nº 2 do art. 442º do Código Civil, “ … ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado…” não revela desequilíbrio grave na relação de liquidação nem se traduz em benefício injustificado para Reconvinte, se ponderado, à luz do princípio da boa fé, o concreto contexto dos interesses em jogo, o tipo de contrato em causa, os benefícios que daí resultam para a Reconvinda. 18. A conclusão do contrato prometido teria propiciado à Reconvinte obter a aquisição da propriedade dos imóveis, como fator de investimento imobiliário, razão porque a perda dessa vantagem, constitui dano ressarcível por violação do interesse contratual positivo cumulável com a resolução daquele contrato. 19. A não indemnização pela perda dessa vantagem patrimonial mostra-se suscetível de causar grave desequilíbrio da relação de liquidação e no quadro do programa negocial estabelecido entre as partes. 20. Afigura-se razoável, justo e equilibrado o critério de que a Reconvinte se socorre para reclamar a fixação da indemnização devida na quantia de 47.600,00 € (quarenta e sete mil e seiscentos euros) 21. Assim não se entendendo, a mesma, considerando todas as circunstância do caso, o flagrante benefício que do incumprimento retira a Reconvinda, suportado num evidente prejuízo suportado pela Reconvinte, a indemnização que aquela Reconvinda lhe deverá ser condenada a pagar, deverá ser arbitrada, segundo a equidade, ponderado tudo o acima referido. 22. Caso persista o entendimento de ser aqui de arredar o critério definido no art. 442º do Código Civil, sempre o critério de equidade para se fixar a indemnização reclamada pela Reconvinte, tomando em conta a grandeza dos valores patrimoniais espelhados no contrato promessa em apreço, que expressam a sua verdadeira e objetiva utilidade económica, direta e livremente reconhecida pelos celebrantes deverá apontar para uma quantia indemnizatória a fixar no valor de 47.600,00 €. Nestes termos e nos melhores de direito, sempre salvo o devido respeito pelo Tribunal a quo, deve o presente recurso ser julgado procedente e em consequência, deverá o segmento da decisão recorrida que aqui vai impugnado ser substituído por outro que, ponderados todos os elementos objetivos e subjetivos, condene a Reconvinda a pagar à ora Recorrente uma indemnização a fixar no valor de 47.600,00 €, quantia a que deverão acrescer juros de mora, calculados à taxa legal, vencidos desde a notificação à Reconvinda da reconvenção e até integral pagamento, tudo em consonância com o teor das conclusões acima tiradas, com o que, e como sempre, se fará, Justiça.” Respondeu a Autora ao recurso apresentada pela Ré, pugnando pela sua improcedência. Os Réus A..., LDA. B..., S.A., C..., LDA, BB e CC, por sua vez responderam ao recurso da autora pugnando pela sua improcedência. Admitidos os recursos e colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. II-OBJETO DOS RECURSOS: Resulta do disposto no art.º 608.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, aqui aplicável ex vi do art.º 663.º, n.º 2, e 639.º, n.º 1 a 3, do mesmo Código, que, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, o Tribunal só pode conhecer das questões que constem nas conclusões que, assim, definem e delimitam o objeto do recurso. As questões a dirimir, delimitadas pelas conclusões de recurso, são as seguintes: Quanto ao Recurso da Autora: -modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação. -erro na aplicação do direito, quanto ás seguintes questões: -ilegitimidade substantiva dos réus pessoas singulares; -direito de propriedade da A sobre a totalidade da área objeto do contrato promessa e ora reclamada; -responsabilidade dos Réus por construírem em terreno da Autora; -condenação dos Réus como litigantes de má-fé. Quanto ao Recurso da 1ª Ré: -modificabilidade da decisão de facto por reapreciação das provas produzidas e eventual alteração da decisão de direito em consequência de tal modificação. -direito à indemnização pelo incumprimento culposo do contrato pela A. IV-MODIFICABILIDADE DA MATÉRIA DE FACTO POR REAPRECIAÇÃO DA PROVA PRODUZIDA: Nos termos do disposto no art. 662.º, n.º 1 do CPCivil, “a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos dados como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa”. À luz deste preceito, “fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe formar e formular a sua própria convicção, mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis e com observância do princípio do dispositivo no que concerne à identificação dos pontos de discórdia”. A Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1ª instância, nos termos consagrados pelo n.º 5 do art.º 607.º do CP Civil. Assim, após análise conjugada de todos os meios de prova produzidos, a Relação deve proceder a reapreciação da prova, de acordo com a própria convicção que sobre eles forma, sem quaisquer limitações, a não ser as impostas pelas regras de direito material. Tal como explica Abrantes Geraldes[1], "(…) sendo a decisão do Tribunal “a quo” o resultado da valoração de meios de prova sujeitos à livre apreciação (…) a Relação, assumindo-se como verdadeiro Tribunal de instância, está em posição de proceder à sua reavaliação, expressando, a partir deles, a sua convicção com total autonomia. Afinal nestes casos, as circunstâncias em que se inscreve a sua atuação são praticamente idênticas às que existiam quando o Tribunal de 1ª instância proferiu a decisão impugnada, apenas cedendo nos fatores da imediação e oralidade Mas se o Tribunal da Relação usa do princípio da livre apreciação da prova com a mesma amplitude de poderes da 1.ª instância, nos termos consagrados pelo art. 607.º, n.º 5, do CPC, há porém que não olvidar os princípios da oralidade e da imediação. Com efeito, há que ponderar que o tribunal de recurso não possui uma perceção tão próxima como a do tribunal de 1ª instância ao nível da oralidade e sobretudo da imediação com a prova produzida na audiência de julgamento. Na verdade, a atividade do julgador na valoração da prova pessoal deve atender a vários fatores, alguns dos quais – como a espontaneidade, a seriedade, as hesitações, a postura, a atitude, o à-vontade, a linguagem gestual dos depoentes – não são facilmente ou de todo apreensíveis pelo tribunal de recurso, mormente quando este está limitado a gravações meramente sonoras relativamente aos depoimentos prestados. Como refere Miguel Teixeira de Sousa,[2] o que está em causa não é determinar se ocorreu ou não um concreto facto, ou seja, “sindicar a convicção formada pelo tribunal com base nas provas produzidas e de livre apreciação, mas avaliar se matéria considerada como um facto provado reflete, indevidamente, uma apreciação de direito por envolver uma “qu