Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 15174/19.9T8PRT.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: JORGE SEABRA Descritores: CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA LIBERDADE CONTRATUAL DISTRATE UNILATERAL INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO Nº do Documento: RP2022071315174/19.9T8PRT.P1 Data do Acordão: 07/13/2022 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Indicações Eventuais: 5ª SECÇÃO Área Temática: . Sumário: I - O princípio da liberdade contratual consagrado no artigo 405º, do Cód. Civil, enquanto manifestação a autonomia privada, desdobra-se na faculdade de celebrar ou não contratos e de conformar o seu conteúdo, dentro dos limites estabelecidos na lei. II - Neste contexto, nada obsta a que as partes, no gozo daquela sua autonomia privada estipulem, num contrato promessa de compra e venda de determinadas fracções (associado a um contrato de arrendamento dessas fracções a favor do promitente-comprador /arrendatário), uma cláusula em que reservem a possibilidade de distrate unilateral desse contrato promessa de compra e venda. III - Uma cláusula deste tipo, interpretada segundo a teoria da impressão do declaratário, consagrada no artigo 236º, n.º 1, do Cód. Civil, não pode deixar de significar, para um declaratário normalmente diligente e sagaz nas mesmas circunstâncias, que as partes (ambas) quiseram deixar expressamente em aberto a hipótese de, em função da avaliação que façam dos seus próprios interesses, virem ou não virem a celebrar o contrato de compra e venda prometido. Reclamações: Decisão Texto Integral: Processo n.º 15174/19.9T8PRT.P1 – Apelação Juízo Central Cível do Porto - Juiz 4. Relator: Jorge Seabra 1º Juiz Adjunto: Desembargador Pedro Damião e Cunha 2º Juiz Adjunto: Desembargadora Maria de Fátima Andrade* Sumário (elaborado pelo Juiz Relator): ……………………………… ……………………………… ………………………………** Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação do Porto: I. RELATÓRIO: 1. AA intentou a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra HERANÇA INDIVISA ABERTA POR ÓBITO DE BB, na pessoa da cabeça de casal CC, viúva, por si e na dita qualidade de cabeça-de-casal, DD e mulher EE, FF e mulher GG, invocando, no essencial, o não cumprimento do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes (ele, Autor, enquanto promitente comprador e os ora RR. como promitentes vendedores) a 30 de Novembro de 2016, promessa que tinha por objecto as fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B” do prédio urbano, em regime propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho do Porto. Por outro lado, alegou, ainda, que no 31 de Outubro de 2016, celebrou, como arrendatário, um outro contrato de arrendamento com opção de compra, este sobre as fracções autónomas designadas com as letras “C” e “D”, do prédio urbano sito na Rua ..., ..., ... Porto. Referiu, ainda, que estas últimas fracções compõem a totalidade do espaço do armazém onde também se situam as fracções prometidas vender pelos RR., ou seja, as ditas as fracções “A” e “B”), sendo que o contexto global de negociação entre o Autor com todos os demais intervenientes foi sempre a aquisição global de todas as ditas fracções (“A”, “B”, “C” e “D”). Neste contexto, invocou que, em face da recusa dos RR. na celebração do prometido contrato de compra e venda (quanto às fracções A e B), deixou de proceder ao pagamento das rendas previstas, uma vez que, caso a escritura pública de compra e venda tivesse sido realizada, os Réus, mais concretamente a Herança Indivisa de BB, deixariam de auferir aqueles valores, razão pela qual, desde o dia 07.06.2019, se encontra a realizar consignação em depósito dos valores dessas mesmas rendas. Conclui no sentido da procedência da presente acção e, em consequência, ser proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial em falta, com vista à efectivação do contrato prometido, com efeitos retroactivos a 15.04.2019, devendo, afinal, os valores consignados em depósito pelo Autor serem abatidos ao valor da escritura pública de compra e venda a realizar, ou então ser-lhe restituído integralmente tal valor e realizar-se a escritura pelo valor prometido.** 2. Citados, os RR. impugnaram parcialmente a factualidade alegada pelo Autor, sustentando, no essencial, que procederam ao distrate do ajuizado contrato promessa de compra e venda, conforme previsto no corpo da cláusula 4ª do mesmo contrato, o que comunicaram ao Autor por meio de carta registada com aviso de recepção datada de 19.11.2018, carta esta que o mesmo recebeu. Por conseguinte, em seu ver, o contrato promessa cuja execução específica vem peticionada pelo Autor está extinto, sendo inviável a pretensão quanto ao seu cumprimento por via de execução específica, com a consequente improcedência da acção.** 3. Foi proferido despacho saneador tabelar, com fixação do objecto do litígio e delimitação dos temas de prova.** 4. Efectuado o julgamento, veio a ser proferida sentença que julgou totalmente improcedente a acção instaurada, absolvendo os RR. do pedido formulado.** 5. Inconformado, veio o Autor interpor recurso da sentença, aduzindo alegações e formulando, a final, as seguintes CONCLUSÕES A. Vem o presente recurso interposto da circunstância de o Recorrente não se conformar com a Sentença proferida pelo Dign.º Tribunal “a quo”, em que julgou como improcedente o pedido formulado pelo Apelante para que o mesmo pudesse usar mão do instituto da execução especifica por forma a ver cumprida a vontade que efetivamente contratou e que presidiu à outorga do contrato promessa de compra e venda. B. Não obstante tal decisão, entende modestamente o ora Recorrente que foram violadas várias normas jurídicas, bem assim, foram interpretadas de forma desadequadas com o nosso sistema legal, várias normas jurídicas, devendo, por isso ser resposta a harmonia do Direito. I - DO CUMPRIMENTO DO CONTRATO C. Antes de tudo o mais, será de referir que o objeto do contrato promessa de compra e venda celebrado em 30/11/2016 versava sobre um projeto global de aquisição do prédio no seu todo, correspondendo o seu objeto às frações “A e B”, sendo que as frações “C e D” foram efectivamente adquiridas como prometido. D. No contrato sub judice, o Autor assumiu a obrigação de adquirir então as frações “A e B” e os Réus de as vender. E. Assim, em cumprimento com o disposto no contrato, no dia 2/12/2016, o Autor promoveu o agendamento da escritura pública de compra e venda em Cartório Notarial e comunicou aos Réus a data respetiva, para o dia 15/4/2019. F. De notar que, desde o dia 01 de dezembro de 2016 até à presente data, que o Réu usa, goza e frui das frações objeto do contrato promessa, liquidando as despesas relativas às quatro frações, tendo, além disso, procedido a avultadas reparações no interior das frações, bem assim realizado diversas e importantes benfeitorias, sempre convicto que adquiriria as quatro frações. G. Acontece que decorridos 2 anos sobre a comunicação da data da Escritura enviada e recepcionada pelos Réus, os Réus comunicaram ao Autor, em 19/11/2018, que pretendiam distratar o contrato, no uso de um direito potestativo contratualmente estabelecido, informando que deixariam de se considerar vinculados à obrigação de vender as frações autónomas “A” e “B”. H. A compra das frações “C e D” foi realizada nessa mesma data: 15/4/2019. I. As 4 frações consubstanciam um armazém único, tendo um único WC, um único contador de eletricidade, um único contador de água, sem quaisquer divisões ou por qualquer outra forma algo que sugira poder ser utilizado de forma independente. Razão pela qual o Apelante apenas tinha interesse em adquirir a totalidade do prédio / das frações, circunstância do total conhecimento dos Apelados. J. Chegado o dia agendado, não obstante a vinculação à comparência, os Réus não compareceram à escritura válida, legítima e legalmente agendada na referida data, nem à segunda tentativa, agendada para o dia 20 de maio de 2019, às 10:00 horas, no mesmo Cartório Notarial. K. A Questão que se coloca será da validade do exercício do alegado direito de distrate, que, L. A Sentença recorrida procedeu à consideração da existência do direito de distrate no seu sentido literal, fazendo referência ao disposto no artigo 238.º, n.º 1 e 2, do Código Civil, sobre a interpretação dos negócios formais, deixando de indagar do contrato no seu todo, do espírito que a globalidade do mesmo emerge e do exercício do contrato no caso concreto, isto é, considerando a conduta das partes e o que havia já sido executado do contrato celebrado. M. Mas, com o devido e merecido respeito, esqueceu-se o Dign.º Tribunal a quo que se o cumprimento pontual do contrato deve ser imputado às Partes, também o deveria ter considerado em relação à obrigação dos Apelados comparecerem e realizarem a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda, que foi valida e legitimamente marcada pelo Apelante e que, por tal facto, encontravam-se os Apelados vinculados ao seu cumprimento, N. Note-se que a marcação e comunicação aos Apelados da Escritura Pública de Compra e Venda é anterior ao (suposto) exercício do distrate e, por isso, não poderiam os Apelados fazer uso de tal direito em detrimento da obrigação a que estavam vinculados e com prazo de cumprimento determinado, conseguindo com isto livrar-se das obrigações que assumiram e às quais o Direito confere relevância jurídica, por estarem conscientes que o Apelante logrou valorizar o valor que as frações possuem no mercado imobiliário e daí retirarem vantagens. O. De acordo com o artigo 239.º do Código Civil, “deve atender-se à vontade presumível dos declarantes. Mas pode acontecer que, por esse meio, se chegue a uma solução contrária aos princípios da boa-fé. Neste caso, deve prevalecer a solução que melhor salvaguarda esses princípios. (…) A integração de um negócio jurídico através dos critérios indicados no artigo 239.º deve ser considerada matéria de direito (…).” (vide, LIMA, Pires de, VARELA, Antunes, Código Civil Anotado, Vol. I, 4.º Ed., Revista e Atualizada, Coimbra Editora, Coimbra, 2010, pp. 226 e 227). P. Pelo exposto, não poderia a Sentença recorrida limitar-se a socorrer-se única e somente dos elementos relacionados com a interpretação do contrato, enquanto negócio formal, quando, na sua interpretação, resumiu-se, a considerá-lo, de forma superficial e literal, esgotando aí todo o seu sentido, concluindo assim pela existência e validade do direito de distrate ao abrigo do artigo 406.º, n.º 2, do Código Civil, nos termos estáticos que interpretou, desconsiderando, na verdade, todo o circunstancialismo em que o contrato se desenvolveu e que nos autos ficaram provados! Q. Ainda sobre a matéria, já se debruçou o Supremo Tribunal de Justiça, referindo que “As regras constantes dos arts. 236.º a 238.º do CC constituem directrizes que visam vincular o intérprete a um dos sentidos propiciados pela actividade interpretativa, e o que basicamente se retira do art. 236.º é que, em homenagem aos princípios da protecção da confiança e da segurança do tráfico jurídico, dá-se prioridade, em tese geral, ao ponto de vista do declaratário (receptor) (vide Acórdão proferido pelo Egrégio Supremo Tribunal de Justiça, em 12-06-2021, no âmbito do processo n.º 14/06.7TBCMG.G1.S1). R. No mesmo acórdão considerou ainda o Tribunal que “[s]e não se afigurar viável chegar a um resultado suficientemente claro sobre a interpretação do negócio jurídico (…) - há que lançar mão do art. 237.º do CC, que dispõe para os casos duvidosos.” S. Nunca a sentença poderia concluir no sentido que o fez, sem se debruçar, primeiramente, sobre a necessidade de interpretar o sentido realmente compreendido pelo Apelante, enquanto declaratário, ou, caso por tal via não chegasse a um resultado claro, pela ponderação de aplicação do regime previsto para os casos duvidosos previstos no artigo 237.º do Código Civil. T. E o mesmo se diz, que deveria o Dign.º Tribunal a quo ter considerado a integração do contrato, dada a omissão do mesmo em relação à articulação da marcação da escritura e do direito de distrate, que o deveria ter feito, pautando, nesse exercício de interpretação e integração, pela salvaguarda do princípio da boa-fé e pelo equilíbrio entre as Partes, por força do disposto nos artigos 236.º, n.º 1, 238.º e 239.º do Código Civil. U. Apurados estes elementos, não poderia o Tribunal a quo ter desconsiderado, sem mais, a vinculação da obrigação de vender aos Apelados e que era anterior à referida pretensão de distratar! V. Por todo o exposto, resulta de forma absolutamente inequívoca que assiste razão ao Autor/Apelante na ação por si intentada, uma vez que o contrato promessa celebrado se encontra vigente e é vinculativo às Partes contratantes, pelo que os Apelados se encontram em mora no cumprimento da sua obrigação de vender as referidas frações. II - SEM PRESCINDIR – DOS PRINCÍPIOS DA CERTEZA E SEGURANÇA JURÍDICAS W. O direito do Apelante à execução específica do contrato será sempre de se reconhecer por força dos valores da certeza e segurança jurídicas e que é deduzido pelo Tribunal Constitucional a partir do princípio do Estado de direito democrático, constante do artigo 2.º da Constituição da República Portuguesa. X. O Direito supõe um “mínimo de certeza e segurança nos direitos das pessoas e nas expectativas juridicamente criadas a que está imanente uma ideia de protecção da confiança dos cidadãos e da comunidade na ordem jurídica e na actuação do Estado” (cfr. Acórdão proferido pelo Egrégio Supremo Tribunal Administrativo, em 13-11-2007, no processo n.º 0164A/04). Y. A ordem jurídica tem de garantir às pessoas a continuidade das suas relações jurídicas e a possibilidade de ponderar e calcular as consequências dos atos que praticam, pelo que a possibilidade de distratar um contrato promessa, cuja escritura já se encontra determinada no tempo e espaço, lesa diretamente os valores de certeza e segurança jurídicas e que devem ser respeitados – e reconhecidos - a qualquer sujeito na sua atuação na ordem jurídica. Z. A violação do princípio da confiança, que garante inequivocamente um mínimo de certeza e segurança das pessoas quanto aos direitos e expectativas legitimamente criadas no desenvolvimento das relações jurídico-privadas, provoca um injustificado benefício para os Apelados, que, por sua livre vontade e prosseguindo os seus individuais interesses, pretenderam extinguir o contrato que produzia validamente os seus efeitos, em detrimento do Apelante, causando-lhe sério prejuízo, tendo em conta todo o investimento realizado pelo mesmo face às suas expetativas legítimas e juridicamente relevantes. AA. O distrate do contrato comunicado em 19 de novembro de 2018, quase dois anos após a comunicação do Apelante sobre a marcação da Escritura Pública, e a cinco meses antes da efectiva realização da escritura, configura uma conduta contrária à expetativa que o Autor adquiriu ao longo do cumprimento do contrato, bem como choca com a segurança jurídica e estabilidade do tráfego jurídico que ao mesmo deverá ser reconhecido (acrescendo que o Apelante realizou um investimento avultado em benfeitorias, conforme resulta da sentença recorrida). BB. Deve, por isso, prevalecer a ideia de justiça, de Direito, face aos princípios da segurança e certeza jurídicas, consubstanciados na normal execução e cumprimento do contrato promessa. CC. Assim, resulta de forma absolutamente inequívoca que assiste razão ao Autor na ação por si intentada, devendo ser o presente recurso de apelação julgado totalmente procedente, por provado, revogando-se a sentença ora recorrida, para todos os devidos e legais efeitos. Nestes termos e nos demais do Direito, entende muito modestamente o ora Recorrente que deve ser concedido provimento ao presente recurso e, por via disso, ser revogada a decisão ora recorrida e substituída por outra que julgue a petição inicial totalmente procedente, por provada, e condene os Réus/Recorridos ao cumprimento do contrato assinado, nomeadamente através da figura da execução específica, para todos os devidos e legais…** 6. Os RR. contra-alegaram pela improcedência do recurso e consequente manutenção da sentença.** 7. Observados os vistos legais, cumpre decidir.** II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO: O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do apelante, não sendo lícito a este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso - artigos 635º, n.º 3, e 639º, n.ºs 1 e 2, do novo Código de Processo Civil, na redacção emergente da Lei n.º 41/2013 de 26.06 [doravante designado apenas por CPC]. Por outro lado, ainda, sem prejuízo das matérias de conhecimento oficioso, o tribunal de recurso não pode conhecer de questões não antes suscitadas pelas partes em 1ª instância e, por isso, não apreciadas na decisão proferida, sendo que a instância recursiva, tal como configurada no nosso sistema de recursos, não se destina à reapreciação de novas questões e à prolação de novas decisões, mas ao reexame pela instância hierarquicamente superior da decisão proferida pelo Tribunal de 1ª instância, em função das questões oportunamente suscitadas pelas partes e dos fundamentos da própria decisão recorrida. [1] Assim, as questões a decidir, segundo a sua sequência lógica, são as seguintes: i. Cumprimento do Contrato Promessa de Compra e venda - Execução específica – Distrate do contrato promessa de compra e venda – Interpretação (integração) do mesmo contrato.** III. FUNDAMENTAÇÃO de FACTO: O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos: 1. A aquisição das fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B” do prédio urbano, em regime propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ..., da freguesia ..., concelho do Porto mostra-se registada a favor dos RR., conforme documentos de fls. 19, 20, 21-22 e 23-24 dos presentes autos. 2. Por acordo escrito, denominado de contrato promessa de compra e venda, celebrado a 30 de Novembro de 2016, os Réus prometeram vender, ao aqui Autor, que por sua vez prometeu comprar, as fracções “A” e “B” antes identificadas, conforme documento de fls. 25-30 dos presentes autos. 3. No âmbito do acordo referido em 2., os Réus prometerem vender ao Autor, livre de quaisquer ónus ou encargos, que por sua vez prometeu comprar, as referidas fracções, pelo preço global de € 133.788,30 (Cento e Trinta e Três Euros Setecentos e Oitenta e Oito Euros e Trinta Cêntimos), correspondendo a quantia de 32.296,72 à fracção designada com a letra “A” e 101.491,58 à fracção autónoma designada com a letra “B”, preço esse, cujo pagamento seria efectuado, no acto e em simultâneo com a outorga da Escritura Pública de Compra e Venda (cláusula 1.ª e 2.ª do documento de fls. 25-30 dos presentes autos). 4. Já no que se refere à competente escritura pública de compra e venda, e de acordo com o convencionado pelas partes, a mesma deveria ser marcada enquanto se mantivesse em vigor o propalado acordo, devendo o ora Autor avisar, por carta registada, com 15 dias de antecedência do dia, hora e local em que a mesma se fosse realizar (cláusula 5.ª do documento de fls. 25-30 dos presentes autos). 5. De acordo com a cláusula 3.ª do acordo referido em 2., “No dia de hoje, a primeira, o segundo e o quarto outorgantes dão de arrendamento ao sexto outorgante, que toma de arrendamento, respectivamente, as fracções objecto deste contrato, sobre as quais detêm direitos de disposição do uso, gozo e fruição, pelo que convencionam que, entre o primeiro dia do trigésimo primeiro mês do contrato de arrendamento que celebram e o último dia do quinquagésimo quarto mês desse mesmo arrendamento, o sexto outorgante obriga-se a renunciar ao direito de distrate que se estabelece na cláusula quarta deste contrato, com o que manifesta perante os demais outorgantes a sua vontade em prometer comprar as referidas fracções a título definitivo ” (cláusula 3.ª do doc. de fls. 25-30 dos presentes autos). 6. De acordo com a cláusula 4.ª do acordo referido em 2., “No prazo de cinco anos contados de hoje, cada um dos outorgantes pode distratar este contrato, sem direito a indemnização seja a que título for. PARAGRAFO PRIMEIRO: Findo o prazo a que alude o corpo desta cláusula, este contrato fica sem efeito, sem direito a indemnização seja a que título for. PARAGRAFO SEGUNDO: Consigna-se que os montantes pagos a título de rendas, não serão deduzidos, sob nenhuma circunstância, nos valores estabelecidos na Cláusula Segunda deste Contrato. PARAGRAFO TERCEIRO: Consigna-se que, nos termos desta Cláusula Quarta, compete ao Sexto Outorgante a construção da parede que dividirá a fracção B, objecto deste contrato, e a fracção C do mesmo prédio, a edificar, com respeito da Propriedade Horizontal, a suas totais expensas, não cabendo aos primeiros cinco outorgantes, qualquer obrigação de indemnizá-lo seja a que título for. PARAGRAFO QUARTO: Consigna-se ainda que, compete ao Sexto Outorgante a construção da parede que dividirá a fracção B, objecto deste contrato, e a fracção C do mesmo prédio, a edificar com respeito da Propriedade Horizontal, a suas totais expensas, não cabendo aos primeiros cinco outorgantes, qualquer obrigação de indemnizá-lo seja a que título for, caso o Sexto Outorgante cesse os vínculos contratuais de Arrendamento e de Compra e Venda, quer com os proprietários da fracção B, quer com os proprietários da fracção C.” (cláusula 4.ª do documento de fls. 25-30 dos presentes autos). 7. No mesmo dia 30 de Novembro de 2016, foi celebrado entre Autor e Réus, um denominado contrato de arrendamento, pelo prazo de 05 anos, renovável por iguais e sucessivos períodos, enquanto não fosse denunciado por nenhuma das partes, com efeitos a partir do dia 01 de Dezembro de 2016 (documento de fls. 30-37 dos presentes autos). 8. Sendo os recibos das rendas passados em nome da Herança Indivisa de BB, NIF ..., cujos segunda, terceiro e quarto Réus são herdeiros (documento de fls. 38 dos presentes autos). 9. Por cartas registadas, datadas de 02-12-2016, enviadas para os Réus, o Autor comunicou a estes o seguinte: “Venho comunicar-lhes que, no âmbito e em sequência do contrato promessa de compra e venda que celebrei com V/ Exas, entre outros, em 30 de Novembro deste ano, respeitante às fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B” do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua ..., ..., da freguesia ..., concelho do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial do Porto sob o n.º ... e inscrito na matriz predial urbana respectiva sob o artigo ..., do qual sou ademais arrendatário, venho, nos termos e ao abrigo da respectiva cláusula quinta, informar que a escritura notarial do contrato prometido de compra e venda se encontra marcada para o dia 15 de Abril de 2019, pelas 10 horas, no Cartório Notarial da Senhora Dra. HH, sito na Rua ..., ..., ... Porto…”, conforme documentos de fls. 39-40, 41-42 e 43-44 dos presentes autos. 10. Em 19 de Novembro de 2018, o A. recebeu uma carta dos RR., da qual consta o seguinte: “Ref.ª : Contrato Promessa Compra e Venda datado de 30-11-2016 Assunto: Exercício do direito potestativo da Cláusula 4ª do contrato Ex.mª Sr.: Reportámo-nos ao contrato promessa de compra e venda datado de 30-11-2016, que celebrámos com V. Exª e referente às fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B” do prédio sito na Rua ..., freguesia ..., concelho do Porto. Em resultado das negociações com intervenção dos respectivos advogados, acha-se exarado o direito potestativo de qualquer um dos outorgantes de extinguir esse contrato e deixar de estar vinculado à obrigação de contratar. Acha-se ainda convencionado que tal direito potestativo deve ser exercitado no prazo de 5 anos, sob pena de preclusão. Destarte e no uso desse direito potestativo, comunicamos a V. Exª que deixámos de estar vinculados à obrigação de vender as fracções autónomas acima referidas e cabalmente identificadas no contrato ”, conforme consta documento de fls. 45 dos presentes autos. 11. Por cartas datadas de 01 de Abril de 2019, remetidas aos Réus, o Autor comunicou o seguinte: “Assunto: Escritura pública de compra e venda referente às fracções autónomas designadas pelas letras “A” e “B” do prédio sito na Rua ..., freguesia ..., concelho do Porto. (…) Vimos pelo presente, na qualidade de advogados de AA, relembrar que se encontra designado o dia 15-04-2019, pelas 10:00 horas, no Cartório Notarial da Drª. HH, sito na Rua ..., ..., ... Porto, a realização de escritura pública de compra e venda das fiações autónomas designadas pelas letras “A” e “B” do prédio sito na Rua ..., freguesia ..., concelho do Porto, conforme marcação e agendamento já oportunamente comunicados …”, conforme documentos de fls. 46-47, 48-49 e 50-51 dos presentes autos. 12. Os Réus responderam ao Autor, através de cartas datadas de 08-04-2019, referindo, em suma, que reiteravam as palavras vertidas na carta enviada pelos mesmos em 19-11-2018 …”, conforme documentos de fls. 52, 53 e 54 dos presentes autos. 13. No dia 15 de Abril de 2019, compareceu perante a Notária do Cartório Notarial sito na Rua ..., ..., Porto, Lic. HH, II, na qualidade de gestora de negócios em representação de AA, NIF ..., casado, natural de ..., Lisboa, residente na Rua ..., ... ..., Porto, para a outorga de uma escritura de compra e venda que se encontrava agendada neste cartório pelas 10h00. Não tendo sido apresentados quaisquer documentos necessários à outorga da escritura, foi pela comparecente declarado competir à parte vendedora a sua apresentação, tendo contudo requerido a junção a este certificado de cópia simples de contrato de promessa celebrado em 30/11/2016, cujo cumprimento se pretendia com a realização da escritura agendada. Que a escritura não se realizou, não fendo comparecido, os alegados promitentes vendedores, nem sido apresentada a necessária documentação, conforme certificado que consta como documento a fls. 55-56 dos presentes autos. 14. O A. enviou nova missiva aos Réus, com data de 02-05-2019, com o seguinte teor: “ Assunto: Escritura pública de compra e venda referente às frações autónomas designadas pelas letras "A" e "B" do prédio sito na Rua ..., freguesia ..., concelho do Porto. (…) Vimos pelo presente, na qualidade de advogados de AA, manifestar que na sequência da não comparência à escritura pública de compra e venda previamente agendada para o dia 15-04-2019, pelas 10:00 horas, no Cartório Notarial da Dr.ª HH, sito na Rua ..., ..., ... Porto, do imóvel supra identificado, o n/Cliente deseja resolver pacificamente e de forma extra-judicial o diferendo em questão. Com efeito, e tendo em conta tal facto, o n/Cliente convoca, numa última tentativa, a realização de escritura pública para o próximo dia 20 de maio de 2019, pelas 10:00 horas. Caso V.as Ex.as não compareçam a esta segunda e última data designada para a escritura pública de compra e venda do imóvel prometido vender, outra alternativa não restará ao n/Cliente que não seja o accionar dos meios legais competentes tendentes à salvaguarda e tutela dos seu mais legítimos e legais interesses… “, conforme documentos de fls. 63-64, 65-66 e 74-75 dos presentes autos. 15. No dia 20 de Maio de 2019, pelas 11h30m compareceu perante a Notária do Cartório Notarial sito na Rua ..., ..., Porto, Lic. HH, JJ, na qualidade de gestora de negócios em representação de AA, NIF ..., casado, natural de ..., Lisboa, residente na Rua ..., ... ..., Porto, para a outorga de uma escritura de compra e venda que se encontrava agendada neste cartório pelas 10h00 Não tendo sido apresentados quaisquer documentos necessários à outorga da escritura, foi pela comparecente declarado competir à parte vendedora a sua apresentação, tendo contudo requerido a junção a este certificado de cópia simples de contrato de promessa celebrado em 30/11/2016, cujo cumprimento se pretendia com a realização da escritura agendada. Que a escritura não se realizou, não fendo comparecido, os alegados promitentes vendedores, nem sido apresentada a necessária documentação, conforme certificado que consta como documento a fls. 78 dos presentes autos. 16. O A. tinha aprovado pela Banco 1... um financiamento para a seguinte operação: “OPERAÇÃO 2 - ... ... • Montante: € 133.788,30 • Prazo: 84 meses • Taxa de Juro: EUR 12M>0+ 1.75% • Periodicidade: mensal e postecipado • Comissões: preçário • Garantias: aval + hipoteca FRACOES A e B • Outras: AF> 40% e net deb/ebitda inf a 4.5 • Outras: Contratação de Seguro VOE e Acidentes Pessoais para os avalistas, bem como, Limite a Descoberto Negociado no montante de 5k€.” (documento de fls. 85 dos presentes autos). 17. No dia 31 de Outubro de 2016, o A. outorgou um denominado “ contrato de arrendamento com opção de compra ” sobre as fracções autónomas designadas com as letras “C” e “D”, do prédio urbano sito na Rua ..., ..., ... Porto, tal como consta do documento de fls. 86 a 93 dos presentes autos. 18. As fracções “A” e “B”, que foram prometidas vender, integram o mesmo prédio urbano em regime de propriedade horizontal das fracções “C” e “D”, sendo estas e aquelas contíguas e os interessados nos diversos direitos reais (propriedade e usufrutos) constituídos nas fracções “C” e “D” são familiares dos aqui RR. 19. O contexto global de negociação entre o Autor com todos os demais intervenientes, foi sempre na aquisição global das fracções designadas pelas letras “A”, “B”, “C” e “D”. 20. A Escritura Pública de Compra e Venda referente às fracções “C” e “D” foi também agendada para o dia 15-04-2019, tendo sido a mesma outorgada, tal como consta do documento de fls. 94-103 dos presentes autos. 21. O A. tinha aprovado pela Banco 1... um financiamento para a seguinte operação: “OPERAÇÃO 1 - ... ... • Montante: € 127.500,00 (compra por 150k€ e deduz rendas pagas à data de 22.5k€) • Prazo: 84 meses • Taxa de juro: EUR 12M>O+ 1.75% • Periodicidade: mensal e postecipado • Comissões: preçário • Garantias: aval + hipoteca FRACOES C E O • Outras: AF> 40% e net deb/ebitda inf a 4.5 • Outras: Contratação de Seguro VOE e Acidentes Pessoais para os avalistas, bem como, Limite a Descoberto Negociado no montante de 5k€. (documento de fls. 85 dos presentes autos). 22. Desde o dia 07-06-2019, que o Autor se encontra a realizar consignação em depósito dos valores dessas mesmas rendas (documento de fls. 104 dos presentes autos). 23. Desde o dia 01 de Dezembro de 2016 que o Autor usa, goza e frui das fracções objecto do contrato promessa objecto dos presentes autos, sendo o Autor quem realiza os pagamentos relativos às despesas com as referidas fracções, como seja, água, luz e telefone, tendo, além disso, procedido a reparações no interior das fracções, bem assim realizado benfeitorias, nomeadamente pintura de toda a estrutura (paredes e tectos), bem como remodelou todo o sistema de electricidade e saneamento, bem ainda procedeu ao arranjo de todo o tecto, de onde advinham várias infiltrações e humidades. 24. Por carta datada de 27-12-2016, registada e recebida pelo autor, os RR. comunicaram ao A. o seguinte: “Ex.mo Senhor Atento o teor das cartas que endereçou aos meus Constituintes supra identificados, cumpre-me informá-lo do seguinte: 1 - Como é do seu conhecimento, a Cláusula Quinta do Contrato Promessa de Compra e Venda e a Cláusula Terceira do mesmo Contrato, complementam-se, o que significa que apenas, volvido o trigésimo (30º) mês do Contrato de Arrendamento, deverá V/ Ex.ª notificar os Promitentes Vendedores, do Cartório Notarial, data e hora para a realização da Escritura de Compra e Venda. 2 - A data que V/ Exª seleccionou para a realização da Escritura não respeita os primeiros 30 meses de Contrato de Arrendamento para tal efeito. Assim sendo e, sem mais delongas, informo V/ Exª que está a incumprir o vertido no Contrato Promessa de Compra e Venda e, que por ora, apenas se dão por não havidas as cartas registadas que enviou aos meus Constituintes …”, conforme documento de fls. 137-138 dos presentes autos.** IV. FUNDAMENTAÇÃO JURÍDICA: Tendo presente o quadro factual acima descrito – e que não se mostra impugnado -, cumpre decidir do mérito da sentença recorrida e, nesse contexto, de modo fulcral à sorte do recurso, as questões atinentes à interpretação do ajuizado contrato (artigos 236º, 237º e 238º, do Cód. Civil) e à sua, eventual, integração (artigo 239º, do mesmo Código), não deixando de ponderar os princípios da certeza e segurança jurídicas que, segundo o apelante, deveriam ter sido ponderados pelo Tribunal de 1ª instância. A título prévio, impõe-se consignar que as partes não discordam (e bem) da qualificação efectuada pelo Tribunal de 1ª instância do negócio jurídico referido sob o ponto 2 da factualidade provada como um contrato promessa (bilateral) de compra e venda das fracções ali em causa (fracções A e B), sendo que em tal negócio o Autor/Apelante, como promitente-comprador, declarou comprar, mediante o pagamento do preço consignado, as ditas fracções, ao passo que os RR., enquanto proprietários das mesmas fracções, declararam vender as mesmas fracções, recebendo, em contrapartida, aquele mesmo preço, a ser pago (na íntegra) na data da celebração do prometido contrato de compra e venda. Com efeito, como é pacífico e resulta do artigo 410º, n.º 1, do Cód. Civil, o contrato promessa consiste na convenção pela qual uma (promessa unilateral) ou ambas as partes (promessa bilateral) se obriga a celebrar certo contrato no futuro (contrato prometido). Por conseguinte, como também é pacífico, ambas as partes no contrato promessa bilateral obrigam-se, em termos essenciais, a emitir dentro de certo prazo, ou sob determinados pressupostos, as declarações de vontade que corporizaram o negócio definitivo prometido, dando assim cumprimento à promessa antes celebrada. Neste sentido, como refere A. Varela, com a sua habitual clareza, “O contrato-promessa cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. A obrigação assumida por ambos os contraentes, ou por um deles se a promessa é unilateral, tem assim por objecto uma prestação de facto positivo, um facere oportore. E o direito correspondente atribuído à outra parte traduz-se numa verdadeira pretensão.”[2] Neste contexto, não há dúvidas que o contrato promessa bilateral de compra e venda, cria, para ambos os promitentes, vínculos jurídicos, ou seja, obrigações para ambas as partes, qual seja, para o promitente-vendedor de, nas condições convencionadas, emitir a declaração de vontade correspondente à venda, e, por outro, para o promitente-comprador de emitir, nas mesmas condições convencionadas, a sua declaração de vontade correspondente à compra, assim tornando perfeito o contrato definitivo de compra e venda. E tanto assim é que, de facto, a lei associa ao incumprimento daqueles vínculos/obrigações emergentes da promessa determinadas sanções jurídicas, como seja, em caso de incumprimento definitivo da promessa a sua resolução por parte do promitente cumpridor e a obrigação do promitente faltoso pagar o dobro do sinal passado (se o faltoso for o promitente-vendedor), ou de reter em seu favor aquele sinal (se o faltoso for o promitente-comprador) - artigo 442º, n.ºs 1 e 2, do Cód. Civil -, assim como, em caso de simples mora e salvo convenção em contrário (convenção que está afastada nas hipóteses do n.º 3 do artigo 410º - artigo 830º, n.º 3, 1ª parte, do Cód. Civil), o direito de exigir o cumprimento específico do contrato definitivo, através do suprimento (pelo tribunal) da declaração de vontade omitida pelo promitente-faltoso – artigo 830º, n.º 1, do Cód. Civil. [3] Portanto, é fora de dúvida, não merecendo sequer discussão séria essa outra questão, ou seja, que o contrato-promessa, ainda que constituindo, como constitui, uma convenção preliminar ou preparatória de um outro contrato definitivo, gera obrigações, gera vínculos jurídicos para uma das partes (promessa unilateral) ou para ambas (promessa bilateral), nomeadamente, no que ora releva dada a natureza bilateral do contrato promessa em causa nos autos, para os promitentes-vendedores, ora apelados, no sentido de os mesmos, por via do ajuizado contrato promessa de compra e venda, se obrigarem perante o promitente-comprador, ora apelante (que se obriga a comprar), a celebrar o prometido contrato de (compra
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.