Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 2184/24.3YLPRT.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: MENDES COELHO Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO CARTA ENVIADA POR PROCURADORA DA SENHORIA PODERES DA PROCURADORA PERÍODO DA RENOVAÇÃO Nº do Documento: RP202507252184/24.3YLPRT.P1 Data do Acordão: 07/10/2025 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA Indicações Eventuais: 5ª SECÇÃO Área Temática: . Sumário: I – Se, aquando do envio a si de carta de oposição à renovação do contrato de arrendamento por parte de procuradora da senhoria, o arrendatário tinha algum motivo para duvidar daquela qualidade de procuradora daquela pessoa, teria que a ter questionado quanto a tal: é o que decorre do regime previsto no art. 260º nº1 do C. Civil. II – Tendo tal carta sido enviada a 20/3/2024 e nada se apurando no sentido do questionamento por parte do arrendatário da qualidade e poderes daquela senhora como procuradora da autora para a enviar, a não ser por via da oposição ao procedimento dos autos que veio a ocorrer a 17/12/2024 – portanto, mais de 8 meses depois daquela data de 20/3/2024 (quase 9 meses) e, portanto, muito fora do “prazo razoável” previsto naquele nº1 do art. 260º do C. Civil –, a comunicação constante de tal carta, pelo estrito motivo da falta de poderes, não deixou de produzir efeitos na esfera jurídica do arrendatário. III – Tendo a atual redação do art. 1110º do C. Civil entrado em vigor com o contrato de arrendamento em curso, a sua redação aplica-se-lhe, pois a lei que introduziu aquela redação (Lei 13/2019 de 12 de fevereiro) não excluiu a sua aplicação aos contratos em curso e, na medida em que regula a duração e renovação daquele tipo de contratos, dispõe diretamente sobre o conteúdo das relações jurídicas deles emergentes e, por isso, abrange as já constituídas, como decorre do art. 12º nº2, 2ª parte, do C. Civil. IV – Ainda que do contrato conste que o mesmo era celebrado por um período inicial de 5 anos e se renovava por iguais e sucessivos períodos de 3 anos, a sua renovação após o decurso daquele período inicial, por força do nº3 do art. 1110º, foi por novo período de 5 anos, pois passaram para tal período de duração as renovações dos contratos em que se tivesse previsto a renovação por período inferior àquele. V – A supletividade do artigo 1110, n.º 3 do C. Civil apenas permite às partes afastar a renovação do contrato; ou seja, em razão da imperatividade do preceito relativamente ao período de renovação, e independentemente do que a tal respeito haja sido estipulado, o período mínimo das sucessivas renovações não pode ser inferior a cinco anos. Reclamações: Decisão Texto Integral: Processo: 2184/24.3YLPRT.P1 Relator: António Mendes Coelho 1º Adjunto: Teresa Pinto da Silva 2º Adjunto: Miguel Fernando Baldaia Correia de Morais Acordam no Tribunal da Relação do Porto: I – Relatório “A... Limited” instaurou, em 13/11/2024, no Balcão Nacional do Arrendamento, procedimento especial de despejo contra AA, pedindo a desocupação do locado. Para fundamentar tal pedido, juntou carta enviada ao requerido, datada de 19/3/2024, com o seguinte teor: “Exmo. Senhor, Relativamente ao Contrato de arrendamento comercial celebrado a 1/11/2014, tendo ainda presente a Adenda celebrada a 1/10/2018, na qualidade de Senhoria do locado sito na Rua ... nº ..., R/C, Porto, referente à fração autónoma designada pela letra "A", de que V. Exa. é arrendatário, venho pela presente comunicar a oposição à renovação do contrato de arrendamento, devendo o imóvel locado ser entregue livre de pessoas e bens no próximo dia 1 de Novembro de 2024.”. O requerido deduziu oposição, alegando o seguinte: - aquela carta foi assinada por BB e não pelo legal representante da A...; - não obstante a referida BB, que nem sequer é socia da sociedade requerente, tenha assinado a comunicação em questão “pela senhoria, a procuradora”, o certo é que nenhuma procuração que conferisse validade ao comunicado foi anexada à referida carta; - assim, a carta em questão não foi dirigida ao requerido pela requerente, nem a «oposição à renovação do contrato» foi assinada por esta última pelo que não poderia ser considerada como válida; - nos termos da clausula III do contrato de arrendamento junto aos autos, este foi celebrado «pelo prazo de duração efectiva de cinco anos, tendo inicio no dia 1 de Novembro de 2014 e termo no dia 31 de Outubro de 2019, renovando-se por iguais e sucessivos períodos de três anos, enquanto não for denunciado por qualquer das partes nos termos legais»; - constata-se, assim, que o prazo inicial contratualmente previsto de cinco anos terminou em 31.10.2019, após o que, nos termos contratuais, o arrendamento se renovou pelo prazo de três anos, ou seja, até 31.10.2022, altura em que, na ausência de qualquer oposição, em 01.11.2022, se renovou outra vez pelo prazo de três anos que está em curso. - pelo exposto, por iniciativa do senhorio, o contrato não poderia ter cessado em 2024, dado que, neste ano, não ocorreu qualquer renovação do mesmo. Terminou a defender que o procedimento deve improceder. Remetidos os autos à distribuição, foi proferido despacho a ordenar a notificação do requerente “para, querendo, responder à oposição deduzida – cfr. artigo 3º, nº 3 do Código de Processo Civil”. A autora, na sequência de tal notificação, apresentou a 21/1/2025 requerimento onde alegou, em síntese, o seguinte: - a exceção invocada pelo réu no sentido de a carta de oposição à renovação do contrato ter sido assinada pela procuradora BB e não pelo legal representante da Autora, não pode proceder; - tal invocação integra abuso do direito, pois não só o réu tem conhecimento da procuração e respetivos poderes conferidos a BB, como sempre os reconheceu ao longo da vigência do contrato: a procuradora BB é a mesma pessoa que – exatamente nessa qualidade de procuradora da Autora – assinou, a 1/11/2014, o contrato de arrendamento em análise nos autos; foi igualmente a procuradora BB a mesma pessoa que – nessa qualidade de procuradora da autora – assinou, a 1/10/2018, a adenda a tal contrato de arrendamento, adenda essa, aliás, onde foi extinto outro arrendamento relativo a outra fração (fração B) que havia também sido dada de arrendamento ao requerido; sempre que a ora autora envia uma comunicação ao réu (quer diretamente ao réu, quer à mandatária do réu) essa comunicação é assinada pela procuradora BB, conforme documentos que identifica, sendo que 3 deles junta com o seu requerimento; sempre que o réu (quer diretamente por si, quer através da sua mandatária) envia qualquer comunicação à autora, dirige sempre as comunicações ao cuidado da procuradora BB; há um reconhecimento expresso e inequívoco por parte do réu da Sra. BB na qualidade de procuradora da Autora; - à comunicação de oposição à renovação da autora em causa nestes autos, assinada e enviada pela sua procuradora BB, em 25.03.2024 o réu respondeu por carta dirigida à autora, ao cuidado da procuradora BB, reconhecendo a legalidade da oposição à renovação, dizendo ali “Muito embora desta feita a oposição à renovação do contrato tenha sido efectuada nos termos legais”: - decorreu anteriormente, no ano de 2020, entre as mesmas partes, ação de despejo com base no mesmo contrato de arrendamento – proc. n.º 1573/20.7T8PRT, do Juízo Local Cível do Porto; nessa ação anterior, o réu defendeu relativamente ao prazo de renovação do contrato de arrendamento entendimento totalmente oposto ao que, pasme-se, vem defender nos presentes autos, pois antes sempre defendeu o prazo de renovação de 5 anos [disse ali, no art. 9º da contestação “(...) pelo que, nos termos da também actual redacção do n.º 3 do normativo em referência, em 01.11.2019, o contrato em epigrafe se renovou «automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior», o que fará com que a presente renovação opere até 31.10.2024”] - ainda antes dessa ação anterior, em resposta a oposição à renovação então comunicada pela autora em 2019, o réu através da sua mandatária enviou comunicação por carta datada de 3.09.2019, onde defendeu o seguinte entendimento: “(...) nos termos da também actual redacção do n.º 3 do normativo em referência, em 01.11.2019, o contrato em epigrafe se renovará «automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior», o que fará com que a próxima renovação opere até 31.10.2024”; - aquela ação anterior veio a ser declarada improcedente, constando expressamente da sentença que o prazo de renovação do arrendamento seria por 5 anos; tal sentença impõe-se, sob pena de violação do caso julgado. Terminou a defender que devem ser julgadas improcedentes as exceções invocadas e que o réu deve ser condenado, como litigante de má-fé, em multa a arbitrar pelo Tribunal e em indemnização à autora nunca inferior a € 2.000,00 e no reembolso dos honorários do mandatário da autora. O réu, por requerimento de 3/2/2025, invocando o art. 3º nº3 do CPC, pronunciou-se pela improcedência do abuso de direito e da litigância de má-fé invocados pela autora. Procedeu-se a julgamento, tendo na sua sequência sido proferida sentença em que decidiu nos seguintes termos: “Ante o exposto, julgo o presente procedimento especial de despejo procedente e: - Declaro cessado o contrato de arrendamento celebrado entre as partes em 1/11/2024 e relativo ao escritório no primeiro andar e loja no rés- do-chão, com entrada pelo nº ... e ... a ... da Rua ..., união de freguesias ..., ..., ..., ..., ... e ..., Porto prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº ... e com o artigo matricial nº ...; - Condeno o Requerido a restituir o locado supra identificada ao Requerente; - Condeno o Requerido no pagamento de 704 (setecentos e quatro euros) por mês, desde Novembro de 2024 (inclusive) até à efetiva entrega do imóvel.” De tal decisão veio o réu interpor recurso, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões: “IV – Conclusões: 1.A procuração forense junta aos autos pelo mandatário da requerente, ora recorrida foi assinada por BB alegadamente «com poderes para o acto» mas perante a procuração junta aos autos em audiência de julgamento e por confronto com aquela constata-se que, distintamente do referido na procuração inicialmente junta aos autos, que a mesma não conferia a BB poderes para, em nome da sociedade outorgar procurações forenses. 2.Pelo exposto, se requer seja decretada a irregularidade do mandato forense junto aos autos no inicio do processo, com todas as consequências legais, quer para a parte quer para o seu I. Mandatário, que não teve o cuidado de verificar os poderes que então lhe foram conferidos. 3. O FP 6 da douta sentença recorrida considera provado que «O requerido, quer directamente por si, quer através da sua mandatária, enviou várias comunicações ao requerente, dirigindo-as sempre ao cuidado da procuradora BB (conferir documentos n.º 5, 6, 7 e 8 que se juntam e se dão por reproduzidos) sendo que em 25.03.2024 a Mandatária do Requerido, em sua representação enviou ao requerente, em resposta á comunicação de oposição á renovação que esta lhe enviou através da sua procuradora BB: Exm.ª Sr.ª D. BB (…) acuso a recepção da carta datada de 19.03.2024, enviada ao M/ Constituinte, por V. Ex.ª, como procuradora da proprietária do imóvel». (cfr. Doc. n.º 7 ora junto).» 3.Acontece que, distintamente do que foi considerado julgado, se verifica pelo teor dos referidos documentos 5, 6 7 e 8 (que a fundamentação indica terem sido anexados pelo requerente em 21.01.2025), que nenhuma das comunicações que constituem tais documentos foi enviada «ao cuidado da procuradora BB». 4.Na verdade, o que se constata nos invocados documentos é que todo foram dirigidos «Á A... Limited, á At. da Exm.ª Senhora D. BB…..» e em nenhum deles se reconhece a qualidade de procuradora de BB, que, de acordo com as referidas comunicações, habitualmente os contactava nessa qualidade por ela alegada mas que a mesma nunca comprovava. 5.Pelo exposto se requer a alteração do FP 6 de modo a que, com o rigor que se impõe, passe a aí constar apenas o que os aí referidos documentos comprovam, ou seja que «O requerido, quer directamente por si, quer através da sua mandatária, enviou várias comunicações ao requerente, dirigindo-as sempre á atenção de BB (conferir documentos n.º 5, 6, 7 e 8 que se juntam e se dão por reproduzidos) sendo que em 25.03.2024 a Mandatária do Requerido, em sua representação enviou ao requerente, em resposta á comunicação de oposição á renovação que esta lhe enviou através da sua procuradora BB: Exm.ª Sr.ª D. BB (…) acuso a recepção da carta datada de 19.03.2024, enviada ao M/Constituinte, por V. Ex.ª, como procuradora da proprietária do imóvel. (cfr. Doc. n.º 7 ora junto).» 6. No que respeita ao prazo a considerar na renovação do contrato de arrendamento subjudice o teor da Lei 13/2019 de 12.02, que alterou o n.º 1 do artigo 1110.º e a este adicionou dois novos n.ºs, passou a dispor, no seu n.º 3 que, «Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado por prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no n.º 2 do artigo 1096.º» 7.A decisão de que ora se recorre começa por referir, que «como novidade, prevê-se agora, um prazo mínimo e imperativo de 5 anos de renovação do contrato (n.º3).», o que, com todo o respeito não é rigoroso, pois muito embora o n.º 4 do mesmo normativo imponha um prazo mínimo de duração inicial do contrato de 5 anos, não é verdade que o n.º 3, que nem sequer constitui uma norma imperativa, imponha esse prazo, como mínimo para a renovação do contrato. 8.Na verdade, embora no nosso entender e de acordo com a douta transcrição de João Baptista Machado citado a fls 9 da sentença recorrida, o n.º 4 imponha o prazo mínimo e imperativo de 5 anos para a duração inicial dos contratos de arrendamento não habitacionais, concordando-se, ou não, com a possibilidade de oposição á renovação durante o decurso desse mesmo prazo, o teor do n.º 3 do artigo 1110.º, de modo algum nos permite afirmar que agora a lei prevê um prazo mínimo e imperativo de cinco anos de renovação do contrato. 9.A afirmação da sentença recorrida supra transcrita, que subjaz à decisão de que ora se recorre, não corresponde ao teor da lei, dado que, por um lado, o referido n.º 3, logo no inicio da sua redacção, permite ás partes ressalvar em contrário tudo o que, a seguir, o normativo em questão determina, permitindo, designadamente estipular que o contrato não se renovará o que, desde logo, faz soçobrar a afirmação da sentença recorrida supra transcrita. 10.Por outro lado, a afirmação em questão não corresponde ao teor da lei porque, de acordo com as regras da língua portuguesa que se impõe respeitar tanto ou mais do que as jurídicas e o que resulta dos termos e da pontuação utilizados na redacção deste normativo, é que, no termo do contrato celebrado por prazo certo o contrato se renovará por períodos de igual duração ou de cinco anos se esta for inferior, ou seja, se a duração de cinco anos for inferior ao prazo estipulado contratualmente para a renovação contratual, o prazo da renovação será reduzido a 5 anos. 11.O exposto quer dizer que, se o prazo de renovação previsto contratualmente for, p.ex. de 10 anos, o mesmo se renovará por 5, que é um prazo inferior, mas no caso de se encontrar prevista uma renovação por três anos, como é o caso do contrato subjudice, deverá valer o que o contrato estipulou dado que este é inferior ao prazo de cinco anos que aí foi determinado apenas para não onerar demasiado os senhorios que porventura tivessem contratado prazo superior, de 10 ou até 20 anos, de modo que que estes, depois de uma renovação imposta por lei, não tivessem que aguardar por um prazo demasiado longo. 12. Isto porque, quem acompanha o regime jurídico do arrendamento urbano em Portugal e as suas sucessivas alterações legislativas há algum tempo sabe que o n.º 4 do artigo 1110.º foi criado para defender o arrendatário da especulação imobiliária e que o n.º 3 do mesmo normativo teve em vista equilibrar os interesses em jogo, salvaguardando o senhorio de um prazo de renovação superior a cinco anos, que seria demasiado longo e até da renovação automática, mas nunca pretendeu afastar a hipótese da renovação do contrato por período inferior aos cinco anos aí previstos, caso tal tenha ficado ressalvado no contrato de arrendamento. 13.Dado que o contrato em análise nos presentes autos estipulou o prazo de renovação por 3 anos, em respeito pela língua portuguesa, pela liberdade contratual pelo teor da lei vigente, só pode entender-se que, findo o primeiro período de 3 anos de renovação do contrato em 01.11.2022 este se renovou pelo mesmo prazo de três anos aí previsto contratualmente. 14.Pelo exposto, ainda que que a oposição á renovação contratual que se reportou á data de 01.11.2024, tivesse sido assinada por alguém que efetivamente representasse a proprietária e senhoria, o que não se concede, ainda assim tal comunicação não poderia operar nessa data. 15. No que respeita ao facto de a oposição á renovação do contrato «se encontrar assinada por alguém que se intitulou procuradora da senhoria», convem ter presente que a requerente baseia o pedido de despejo apresentado nos presentes autos numa carta datada de 19.03.2024, na qual, alegadamente, foi comunicada «a oposição á renovação do contrato de arrendamento» mas, como se pode verificar pela analise da referida carta esta foi assinada, por BB e não pelo legal representante da A.... 16.E não obstante a referida BB, que nem sequer é socia da sociedade requerente, tenha assinado a comunicação em questão «pela senhoria, a procuradora» o certo é que nenhuma procuração, que conferisse validade ao comunicado, foi anexada à referida carta, pelo que se constata que, em bom rigor, a carta em questão não foi dirigida ao requerido pela requerente, nem a «oposição á renovação do contrato» foi assinada por esta ultima pelo que, por este motivo, desde logo, em nosso entender e s.m.o. não poderia ser considerada como válida. 17.Sobre esta questão, a douta sentença recorrida, começa por citar o AC. TRL de Lisboa de 26.10.2023, que em nada contende com o supra exposto e no qual o ora recorrente colhe argumentos em defesa da sua tese, na medida em que que se este entende que «2.A comunicação feita por advogado em nome dos senhorios não tem que ser, necessariamente, acompanhada de procuração forense», então, a contrario sensu, a comunicação feita por alguém que não é advogado, como é o caso da referida BB, para que pudesse produzir efeitos, teria que ser acompanhada por procuração com poderes expressos para o efeito. 18.O mesmo se poderá dizer, também, relativamente ao Ac. do TRG de 04.10.2023, citado na sentença recorrida, no qual, segundo o sumário aí transcrito, foi considerado que nada obsta «á eficácia da comunicação de oposição assinada pelo mandatário forense do autor /recorrido» ou seja advogado, se o comunicando não fez uso da disciplina consagrada no artigo 260.º do C.C. 19. Distintamente dos casos subjacentes aos referidos acórdãos, nos presentes autos, quem assinou a comunicação que constitui a causa de pedir na presente acção de despejo não foi um advogado, pelo que, conforme entendimento transmitido em articulado e em alegações orais feitas pela mandatária do ora recorrente, em audiência de julgamento, quem tinha o ónus de provar que detinha poderes para o acto era a subscritora da comunicação, não tendo o comunicando qualquer dever de alertar para a falha cometida. 20.Acresce que de nada adiantaria pedir a referida procuração pois de acordo com a que a requerido tinha em seu poder desde 2020, altura em que já tinha contestado a validade do mesmo, e como se pode verificar pelo semelhante teor da que vigorou em 2024 e que ora foi junta aos atos, tais documentos não conferiam, como se impunha que acontecesse, expressos poderes para, em nome da proprietária, poder comunicar oposições á renovação dos contratos de arrendamento. 21.De salientar, ainda que, muito embora a sentença recorrida tenha constatado que o Requerido ainda em 2024 questionou os poderes de representação da subscritora da comunicação, só em audiência ocorrida em 11.03.2025 é que a requerente juntou aos autos a procuração em questão. V-NORMAS VIOLADAS: A sentença recorrida violou o disposto no n.º 5 do artigo 607.º do C.P.C., e o n.º 3 do artigo 1110.º do Código Civil com a redacção que lhe foi dada pela Lei 13/2019.” A autora apresentou contra-alegações, defendendo a improcedência do recurso. Nelas fez notar que a irregularidade do mandato invocada pelo réu é uma questão nova e, em vista da sua decisão, juntou com elas procuração por si passada com ratificação de todo o processado pelo sr. Advogado por si constituído. A 28/5/2025 foi proferido despacho a admitir o recurso, seguido de despacho a indeferir o documento (procuração) apresentado pela autora com as suas contra-alegações “por não se verificarem os pressupostos previstos pelo artigo 425º do Código de Processo Civil”. Foram dispensados os vistos ao abrigo do art. 657º nº4 do CPC. Considerando que o objeto do recurso, sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso, é delimitado pelas suas conclusões (arts. 635º nº4 e 639º nº1 do CPC), são as seguintes as questões a tratar:
Explicação por IA a partir do texto oficial da lei. Orientativa, não substitui aconselhamento jurídico.