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Acórdão do Tribunal da Relação do Porto

Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Acórdãos TRP Acórdão do Tribunal da Relação do Porto Processo: 947/19.0T8PVZ-A.P1 Nº Convencional: JTRP000 Relator: FRANCISCA MOTA VIEIRA Descritores: RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL DETERMINAÇÃO DO VALOR VALOR INDEMNIZATÓRIO Nº do Documento: RP20190710947/19.0T87PVZ-A.P1 Data do Acordão: 07/10/2019 Votação: UNANIMIDADE Texto Integral: S Privacidade: 1 Meio Processual: APELAÇÃO Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO Indicações Eventuais: 3ª SECÇÃO, (LIVRO DE REGISTOS N.º180, FLS.74-85) Área Temática: . Sumário: Na responsabilidade pré contratual, cujo fundamento normativo está previsto no art. 227º do Código Civil, a tarefa da determinação da indemnização não deve ser solucionada conceptualmente com base na própria culpa in contrahendo: antes há que ponderar as regras gerais da responsabilidade civil. Reclamações: Decisão Texto Integral: Processo n.º 947/19.0T8PVZ-A.P1(procedimento cautelar de arresto) Acordam os Juízes da 3ª Secção do Tribunal da Relação do Porto.I. RELATÓRIO A Requerente B…, S. A. (NIPC ………) instaurou o presente procedimento cautelar de arresto contra :

  1. Construções C…, Lda;
  2. D…, S. L. - Sucursal em Portugal e
  3. C… – D…, Empreendimento Imobiliário – …, ACE. Sem audiência da parte contrária, foi produzida a prova requerida. Foi proferida decisão que julgou parcialmente procedente o presente procedimento cautelar, decretando-se o arresto do prédio urbano denominado Lote n.º …, descrito na Conservatória do Registo Predial de L…, sob o n.º 2973/20070720, para garantia da quantia de €10.445,00 (dez mil, quatrocentos e quarenta e cinco euros) e julgou improcedente o procedimento cautelar de arresto para garantia da quantia de €1.008.250,00 (um milhão, oito mil e duzentos e cinquenta euros). Inconformada, a Requerente interpôs recurso de apelação e formulou as seguintes Conclusões : I. Vem o presente recurso interposto da sentença que decidiu julgar: “ (…) parcialmente procedente o presente procedimento cautelar, decretando-se o arresto do prédio urbano denominado Lote n.º …, descrito na Conservatória do Registo Predial de L…, sob o n.º 2973/20070720, para garantia da quantia de €10.445,00 (dez mil, quatrocentos quarenta e cinco euros); julga-se improcedente o procedimento cautelar de arresto para garantia da quantia de €1.008.250,00 (um milhão, oito mil e duzentos e cinquenta euros). II. Está a Requerente em crer que, reapreciada a matéria de direito subsumindo-a nas normas legais aplicáveis, tudo no mais alto e ponderado critério, não deixarão de revogar a sentença em recurso. III. Para efeitos de prolação da decisão ora recorrida, o Tribunal a quo entendeu que: “Estando em causa a compra e venda de um imóvel que exige a formalização por escritura pública, não tendo as partes assinado qualquer contrato - promessa, nem tendo sido entregue qualquer sinal (sublinhe-se que a Requerente nenhuma quantia entregou às Requeridas tendo em vista a concretização do negócio), entendemos que a indemnização diz respeito aos danos correspondentes ao interesse contratual negativo. É esta, aliás, a orientação tradicional da doutrina e da jurisprudência e que tem sido seguida na jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal de Justiça (cfr., por exemplo, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 22-11-2018 - processo n.º 1156/12.5TVLSB.L1.S1 - e de 06-12-2018- processo n.º 3407/15.5T8BRG.G1.S2 -, disponíveis em www.dgsi.pt).”. IV. Porém, consideramos que, à luz de alguma Doutrina e Jurisprudência, a decisão ora recorrida deverá ser alterada. V. Isto porque, entende a Requerente que, sem prejuízo da jurisprudência citada pela decisão ora recorrida, actualmente, alguma da Doutrina e Jurisprudência reconhece o direito a, em casos concretos, uma indemnização nos casos de interesse contratual positivo. Senão vejamos, VI. Vem sendo acolhido pela maioria da doutrina e jurisprudência que, quando em virtude de culpa in contrahendo, forem causados danos a uma das partes, discute-se se a indemnização se refere apenas ao interesse negativo (ou de confiança) ou ao interesse positivo (de cumprimento). VII. No interesse negativo visa-se ressarcir o dano que resulta da violação da confiança de uma das partes no comportamento da outra por ocasião dos preliminares e da formação do negócio; assim, atende-se ao prejuízo que o lesado evitaria se não houvesse, sem culpa sua, confiado em que no decurso das negociações o responsável cumprira os deveres específicos a eles inerentes e derivados do imperativo da boa-fé. VIII. No interesse positivo atende-se essencialmente à violação do dever de contratar, de concluir ou formalizar o contrato, emergente da relação de negociação, designadamente casos em que se se houvesse procedido regularmente o contrato teria atingido a sua perfeição ou a sua formalização; atende-se, pois, aos danos que decorrem do não cumprimento do contrato ou do seu cumprimento defeituoso ou tardio. IX. Atualmente, uma boa parte da Doutrina e Jurisprudência reconhece o direito à indemnização nos casos de interesse contratual positivo. X. Com efeito, conforme ficou indiciariamente provado, as Partes estabelecerem contactos com vista realização de um determinado negócio, obrigando-se a comportarem-se, nas negociações, de acordo com os ditames da boa fé́ e lealdade ética (art. 227.º, n.º 1, do CC); a ilicitude nessa fase resultará, pois, da violação das regras da boa fé́ subjacentes aos deveres de protecção, aos deveres de informação e aos deveres de lealdade. XI. Aquele que inicia e prossegue negociações, criando na outra Parte expectativas de negócio, mas formando no decurso dessas negociações o propósito de as romper ou de não fechar o contrato, de forma arbitrária e culposa, defraudando a confiança que a outra parte tenha formado na celebração deste, deve indemnizar os prejuízos que causa. XII. Assim, para além do reconhecimento do dano resultante do interesse negativo, vem-se igualmente entendendo que, em casos concretos, onde a culpa in contrahendo estiver na violação do dever de conclusão de um contrato, a indemnização deve contemplar também o interesse contratual positivo, o que tem merecido o acolhimento de alguma doutrina e jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça. XIII. Se a conduta das Requeridas, no decurso da relação pré - contratual, proporcionou que a Requerente dela inferisse uma disposição firme de contratar, introduzindo um especial factor de confiança, era dever daquelas cumprir, não rompendo sem qualquer justificação as negociações. Ao contrário do que efectivamente se veio a verificar, designadamente negociar e fechar negócio, com um terceiro, que nunca informou, ao longo de toda a negociação. XIV. O instituto da responsabilidade pré -contratual ou pré - negocial ou da culpa in contrahendo fundamenta-se na tutela da confiança do sujeito na correcção, na honestidade, na lisura e na lealdade do comportamento da outra parte, quando tal confiança se reporta a uma conduta juridicamente relevante e capaz de provocar-lhe danos. XV. Como escreve Menezes Cordeiro, a concepção da culpa in contrahendo acolhida no art. 227.o do CC encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade. XVI. “Os deveres de protecção obrigam a que, sob pretexto de negociações preliminares, não se inflijam danos à contraparte: danos directos, por um lado, à sua pessoa e bens, embora esta situação, em Portugal, possa ser solucionada pelos esquemas da responsabilidade civil, (...); danos indirectos, por outro, derivados de despesas e outros sacrifícios normais na contratação revestirem, por força do desenvolvimento subsequente do processo negocial, uma característica de anormalidade.” XVII. De entre outros deveres que impendem sobre as Requeridas, destaca-se a obrigação de prestação de todos os esclarecimentos necessários à conclusão honesta do contrato ou a transmissão clara, dentro dos ditames da boa fé da existência da possibilidade do negócio não se concluir. XVIII. Ora como resulta de toda a prova dada como assente, nomeadamente no ponto 15 dos factos provados, nunca tal facto ocorreu. XIX. Segundo Almeida Costa, o princípio da boa fé, enquanto critério formador da vontade das partes na negociação, impõe-lhes um dever de verdade, de seriedade, e de lealdade e também Joaquim de Sousa Ribeiro observa que na fase inicial do iter negotii, “ainda não há (e pode nunca chegar a haver) contrato, e, logo, vinculação a prestar, mas as partes já estão em relação, e relação com relevo jurídico próprio. A simples entrada em negociações tem eficácia jurígena, dela emergindo especiais deveres de conduta, a que os intervenientes ficam vinculados. Esses deveres dão conteúdo a uma relação obrigacional, construída dogmaticamente como relação obrigacional sem dever primário de prestação “, dando a violação destes deveres azo a responsabilidade ex lege e não ex contractu. XX. Estabelece o art. 562º do CC, como princípio geral, o dever de reposição das coisas no estado em que estariam, se não se tivesse produzido o dano (princípio de reposição natural), nele se dispondo que “quem estiver obrigado a reparar um dano, deve reconstituir a situação que existiria se não se tivesse verificado o evento que obriga à reparação”. XXI. Surgindo aqui a importância de distinguir o interesse contratual negativo do interesse contratual positivo. XXII. O “interesse” a que se referem estes qualitativos é a situação hipotética em que estaria o lesado sem o evento lesivo, o evento que obriga à reparação. Assim, o prejuízo para o credor correspondente ao interesse contratual positivo é “aquele que resultaria para o credor do cumprimento curial do contrato”. Trata-se do “interesse no cumprimento”, a que corresponde o dano que surgiu por causa do não cumprimento ou do cumprimento defeituoso, destinando-se a indemnização por este dano positivo a colocar o lesado na situação em que se encontraria se o contrato tivesse sido cumprido. XXIII. O facto de a maioria da jurisprudência reconhecer como regra que o dano indemnizável é o dano do interesse contratual negativo não pode implicar que se afaste o entendimento de que em determinados casos concretos, nomeadamente naqueles em que a culpa in contrahendo estiver na violação do dever de conclusão de um contrato, a indemnização deve também contemplar o interesse contratual positivo. XXIV. O que diga-se tem já merecido por diversas vezes o acolhimento da nossa doutrina e da jurisprudência deste Supremo Tribunal de Justiça, (cfr. os Acs. de 28/04/09, Proc. no 09A0457, bem como a doutrina e demais jurisprudência nele mencionadas, e de 16/12/10, Proc. no 1212/06.9TBCHV.P1.S1, no ITIJ). XXV. É certo, como se infere da fundamentação do meritíssimo juiz, na decisão ad quod, que um negociador prudente deve contar sempre com o risco das negociações falharem, dado que este constitui princípio básico do direito civil a liberdade contratual, que engloba tanto a liberdade de contratar, como a de não contratar, podendo os participantes nas negociações, em qualquer momento, enquanto o contrato não tiver sido celebrado, romper as negociações, sem que isso, só por si, acarrete responsabilidade civil. XXVI. Contudo o que já não é aceitável à luz dos ditames da boa fé contratual é que se crie a convicção de que o negócio está fechado (“fechamos o negócio com um aperto de mão”) e depois sem qualquer justificação, aviso ou razão aparente o negócio não se conclua. XXVII. Estando a Requerente ora convicta, á luz das regras da experiência e pela dedução dos factos ora conhecidos, que a razão que sustentou a conduta das Requeridas foi a de usar, com dolo, a Requerente como factor de inflacionamento do negócio com o terceiro (que se veio a efectivar), sem que na verdade, em momento algum, contemplassem a possibilidade de com esta contratar! XXVIII. Era dever das Requeridas avisar a Requerente que estava em simultâneo a negociar com um terceiro, que eventualmente também poderia fechar o negócio com este ou que entretanto surgira, uma proposta negocial alternativa e que daí a surgira a possibilidade de não concluírem o negócio, partilhando, dessa forma, um elemento relevantíssimo na determinação da vontade da Requerente e dos actos subsequentes por si praticados. XXIX. As Requeridas sabiam que a Requerente pretendia revender o prédio com lucro. XXX. As Requeridas rompendo as negociações e celebrando o negócio com terceiros traíram a confiança que criaram na Requerente e com a sua conduta induziram esta num comportamento que a levou a prejuízos protegidos quer pelo interesse negativo quer pelo interesse positivo. XXXI. É pois aqui, com o devido respeito, que andou mal a decisão ora recorrida, pois desta evidência, que resulta da experiência da vida, torna de todo descabida a argumentação da sentença ao considerar que a Requerente ao não ter despendido nenhum sinal nem, ter contrato assinado não é merecedor de protecção jurídica no que concerne os prejuízos resultantes da violação da confiança. XXXII. Em suma, temos por claramente patente através de tais factos o dano e a sua incontornável conexão com a conduta das Requeridas (cfr. art. 563.° do CC). XXXIII. Devendo por conseguinte, ser cobertos não só os danos que não teriam sido sofridos se o lesado não tivesse confiado na conclusão do contrato, reconstituindo a situação que existiria anteriormente à criação da confiança, (o que foi reconhecido pela sentença ad quod) reembolsando a Requerente nas despesas e prejuízos que incorreu na perspetiva da conclusão do contrato, bem como dos lucros cessantes, o que abrange os benefícios que o lesado deixou de obter por causa do facto ilícito (perda de oportunidades alternativas) colocando-o assim na situação que estaria tivessem as Requeridas cumprido com as suas declarações de vontade (“o negócio está fechado” facto 14 da matéria assente). XXXIV. Ao dar como provado e aceitar o dano resultante de interesse contratual negativo, não poderia o Tribunal ad quod deixar de reconhecer também a necessidade de o arresto, por si determinado, proteger, igualmente, os danos decorrentes do interesse positivo. XXXV. E não se argumente que os danos não foram devidamente provados (ainda que indiciariamente), pois a mera falta de prova da quantidade não pode implicar a decisão de absolvição parcial do pedido, como decidiu o tribunal ad quod, destruindo na essência o efeito prático da providência deferida, já que caberá à Requerente, em sede da Ação principal,determinar um quantum indemnizatório que componha o litígio de forma justa. XXXVI. Na essência a decisão recorrida limitou-se a afastar liminarmente a indemnização peticionada pela Requerente por aparentemente perfilhar a corrente doutrinal e jurisprudencial que limita a indemnização ao interesse contratual negativo. XXXVII. Sintetizando, no caso em apreço, a fonte da responsabilidade, o evento que obriga à reparação, decorre da violação da confiança e da boa fé e não da recusa da conclusão do contrato negociado (este para o requerente estava fechado). XXXVIII. Ora, transitando a corrente para o caso sub judice, e face à factualidade dada como provada, não pode haver dúvidas que as Requeridas agiram, pelo menos e principalmente a partir de 21/03, em clara violação das obrigações que sobre si impendiam até à celebração (formalização) do negócio, antes procurando, através da celebração / outorga de CPCV com terceiros e da absoluta ausência de informação, uma verdadeira recusa de celebração (o negócio já estava concluído). XXXIX. A sua actuação é ilícita e, pois, culposa. XL. Em consequência e com a actuação ilícita e culposa das Requeridas, que foi dada como provada e consubstanciada na recusa de celebração / formalização do contrato, a Requerente deixou de obter vantagens económicas que havia já contratualizado. XLI. A Requerente deixou de obter o valor exato de €900.000,00 (novecentos mil euros). XLII. Receita que lhe foi privada por via da frustração do contrato promessa celebrado com a sociedade “E…, Ldª.”. XLIII. Tendo por isso sofrido um prejuízo global de pelo menos mais €900.000,00 (novecentos mil euros), daquele que foi reconhecido, o qual deverá igualmente ser atendido para efeitos de decreto do presente arresto sob pena de se estar a premiar quem agiu à revelia do direito, permitindo-lhe que com os meros €10.000,00 fruste a garantia patrimonial que o Tribunal reconheceu ter o Requerente direito. Nestes termos, e nos melhores de direito, (…) deverá ser concedido integral provimento ao presente recurso.II. DELIMITAÇÃO DO OBJECTO DO RECURSO. A questão concreta que o recurso coloca é apreciar e decidir se em consequência da actuação ilícita e culposa das Requeridas, que foi dada como provada e consubstanciada na recusa de celebração / formalização do contrato promessa de compra e venda do lote de terreno nº8, a Requerente deixou de obter vantagens económicas que havia já contratualizado, isto é, se deixou de obter o valor exato de €900.000,00 (novecentos mil euros), receita que alegadamente lhe foi privada por via da frustração do contrato promessa celebrado com a sociedade “E…, Ldª.” a que alude o item 19 dos factos provados.III. FUNDAMENTAÇÃO. 3.
  4. Na 1ª instância foi proferida a seguinte decisão de facto: Com relevo para a decisão, consideram-se indiciariamente provados os seguintes factos: 1) A Requerente B…, S. A. é uma sociedade comercial que se dedica à compra e venda de imóveis. 2) As Requeridas Construções C…, Lda. e D…, S.L. - Sucursal em Portugal formam o Agrupamento Complementar de Empresas designado por C… – D…, Empreendimento Imobiliário – …, ACE. 3) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de L…, sob o n.º 2973/20070720, o prédio urbano denominado Lote n.º …, sito na Rua … e Avenida …, em L…, com a área total de 1038,76 m2, composto por terreno para construção - norte - Rua …, sul e poente – “Construções C…, Lda”, nascente - Avenida …. 4) Pela apresentação n.º 16, de 16/07/2008, foi definitivamente inscrita a aquisição, por compra, a favor de Construções C…, Lda. e D…, S. L. - Sucursal em Portugal, do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de L…, sob o n.º 2973/
  5. 5) O imóvel supra referido está inscrito na matriz urbana sob o artigo 9415, tendo como titulares Construções C…, Lda. e D…,S. L. - Sucursal em Portugal. 6) No início de fevereiro de 2019, I…, empresário do ramo de agenciamento imobiliário, comunicou a F… que o Lote n.º 8 supra referido estava à venda;... 7) …E F… transmitiu essa informação a G…, administrador da Requerente. 8) Depois de analisar a viabilidade do negócio, a Requerente decidiu avançar para a negociação do imóvel com as Requeridas, tendo em vista a compra do mesmo. 9) Nessa sequência, em 11/02/2019, a Requerente, através de F…, que atuou como seu gestor de negócios, enviou uma proposta de aquisição do imóvel dirigida às Requeridas, pelo preço de €4.000.000,00, referindo que o clausulado do contrato - promessa de compra e venda do imóvel seria a discutir entre as partes e referindo, também, a possibilidade de realização da escritura pública no prazo de 30 dias após a aceitação da proposta. 10) No dia 11/02/2019, a Requerente, através do seu gestor de negócios F…, propôs às Requeridas a realização de uma reunião, no dia 21/02/2019, destinada a formalizar a proposta apresentada, à discussão do clausulado do contrato - promessa de compra e venda do imóvel e/ou designação de data para realização de escritura pública. 11) No dia 13/02/2019 as Requeridas aceitaram a proposta de aquisição do imóvel apresentada pela Requerente, pelo preço de €4.000.000,00, a escriturar no prazo de 30 dias a contar da data da celebração do contrato - as Requeridas enviaram a minuta de contrato- promessa de compra e venda do imóvel, a caderneta predial e o código de certidão predial relativas ao imóvel, bem como os códigos das certidões do registo comercial relativas às Requeridas. 13) No dia 21/02/2019, ao fim da manhã, no escritório das Requeridas, em L…, teve lugar uma reunião entre o representante legal da Requerente, o Sr. Dr. G…, e o representante legal das Requeridas, o Sr. Dr. H…, tendo também estado presentes I…, empresário do ramo de agenciamento imobiliário, e J…, que mantinha aberto o escritório de L… das Requeridas e tratava dos assuntos das Requeridas em Portugal. 14) Nessa reunião, as Requeridas comprometeram-se a vender à Requerente, pelo preço de €4.000.000,00 o Lote n.º …, a celebrar contrato- promessa de compra e venda do imóvel logo que a Requerente obtivesse a alteração da finalidade do Lote n.º … de modo a permitir a construção de «residências seniores», bem como a, posteriormente, celebrar a escritura de compra e venda do imóvel. 15) As Requeridas nunca mencionaram ter outros interessados na compra do imóvel e nunca fixaram um prazo determinado para a conclusão do negócio com a Requerente. 16) Nos dias 20, 21 e 27/03/2019, a Requerente solicitou às Requeridas a celebração do contrato-promessa de compra e venda do imóvel, com entrega de sinal;... 17) …Não tendo obtido qualquer resposta por parte das Requeridas. 18) Em finais de março de 2019, as Requeridas celebraram contrato- promessa de compra e venda do Lote n.º … com outra entidade que não a Requerente. 19) Com base no acordo estabelecido com as Requeridas, a Requerente, no dia 21/02/2019 celebrou com E…, Lda. um contrato-promessa de compra e venda do Lote n.º …, com o teor que consta a fls. 28-30 dos autos, que se dá aqui por integralmente reproduzido. 20) E, em finais de fevereiro de 2019, a Requerente contratou K… para proceder às diligências necessárias e acompanhar a tramitação do processo tendo em vista a alteração do fim do Lote n.º … junto da …mediante o pagamento da quantia de €8.500,00 acrescida de IVA à taxa em vigor. 21) O Lote n.º 8 supra referido é o único património conhecido das Requeridas. Com relevo para a decisão, não se considera indiciariamente provada a seguinte factualidade: 22) As Requeridas sabiam que a Requerente já tinha celebrado um negócio de revenda do Lote n.º 8, mediante o qual iria perceber o seu lucro. 23) A formalização do negócio entre Requerente e Requeridas, quanto à venda do Lote n.º …, teve como única condição, imposta pela Requerente e aceite pelas Requeridas, a viabilidade do licenciamento para “Residências Seniores”. 24) O valor acordado entre a Requerente e K… para proceder às diligências necessárias e acompanhar a tramitação do processo tendo em vista a alteração do fim do Lote n.º … foi de €118.695,00, com o IVA já incluído. 25)As diligências necessárias e o acompanhamento da tramitação do processo tendo em vista a alteração do fim do Lote n.º 8, supra referidas em 20, ainda não se concluíram.3.
  6. Do Mérito da Decisão. 3.2.1 Na delimitação do objecto deste recurso tivemos o cuidado de assinalar a questão concreta que nos cumpre apreciar e decidir. Prosseguindo. A questão colocada impõe que se assinale que na decisão da matéria de facto indiciariamente apurada o tribunal recorrido dá por reproduzido determinados documentos que a requerente juntou com o requerimento inicial, nomeadamente, na motivação da decisão de facto relativamente às alíneas 16) a 18) e 19) o tribunal recorrido convoca os seguintes documentos, documentos nºs 7, 8, 9 e 10 juntos com o requerimento inicial. Este tribunal, como não podia deixar de ser, reanalisou todo o processo e porque relevam para se perceber a solução alcançada pelo Senhor Juiz da 1º instância, juiz que está em contacto directo com a prova, impõe-se aqui atentar no conteúdo dos documentos para os quais remete a decisão de facto. Ora o documento nº 7, junto a fls 47-verso é cópia de email enviado a 20-03-2019, 17:33, por F…, que actuou como gestor de negócios da requerente, pelo qual, comunica a I… que o Sr Dr G…, administrador da requerente, enviará o CPCV, (contrtao promessa de compra e venda) com as correcções efectuadas, para o Sr H… ( representante das requeridas) e que se pretende oferecer sinal em ordem a assinalar o compromisso no cumprimento e que refere que a outorga do CPCV poderá ter lugar em dia a designar da próxima semana. O documento nº 8, junto a fls 48-verso, é cópia de email enviado no dia seguinte, a 21-03-2019, 22:13, por F… ao Ex.mo Sr H…, representante legal das requeridas, pelo qual refere: “ vem junto de V.Exa manifestar a disponibilidade, conforme sugestão V/ de outorga de CPCV de aquisição de Lote …, sito em …, durante a próxima semana, em dia e hora a acordar. Confirma-se, ainda, no momento de tal outorga, a entrega de sinal, conforme minuta de CPCV. Aproveita-se o ensejo para informar V.Exa que a B… já desencadeou o processo de alteração do fim ou destino do prédio/parcela/ lote em causa, designadamente, como sabe, afectando-o á construção de residências seniores. Ora, duas outras alterações, de diferentes proprietários de outros 2 lotes, foram requeridas junto da CM L… já no pretérito mês de Setembro e ainda não obtiveram qualquer resposta do órgão camarário, requer-se, por cautela, que o prazo de escritura seja fixado em 6 meses a contar da outorga do CPCV- prazo que se reputa suficiente para que a CM L… defira a requerida alteração. Porém, mesmo que a dita CM L… não o faça em prazo, ou mesmo que o indefira de todo, consigna-se, o que será reflectido no CPCV, que a B… cumprirá com a aquisição do Lote …, passando, em tal caso, a construir habitação colectiva … como é o fim actual). Finalmente, dado que o Grupo B… é constituído por 8 empresas/sociedades, e por uma questão de estratégia financeira e empresarial, não só no seio do próprio Grupo, mas também face ao seu parceiro estrangeiro neste processo especifico, solicita-se que o outorgante no CPCV, e subsequente escritura pública, seja substituído pela empresa empreiteira do Grupo, sua subsidiária _ em caso de anuência proceder-se-á á inerente substituição na minuta do CPCV. Esperando a sua melhor compreensão e tendo em conta que o sobredito em nada contende com o negócio apalavrado……” O documento nº 9, junto a fls 49 a 51-verso, a que alude a alínea 19) e que foi tido em consideração pelo tribunal recorrido para julgar provado que foi celebrado contrato promessa de compra e venda entre a ora Requerente e a E…, Lda, prova que: - esse contrato tem a data de 21-02-2019; -nesse contrato na CLÁUSULA QUARTA Nº1 as partes estipularam que “ a escritura de compra e venda a que se reporta o presente contrato será celebrada a 60 dias da data da assinatura do contrato, sendo a requerente quem ficou com o encargo de marcar a escritura pública e - Na Claúsula Quinta Nº4 desse contrato – promessa celebrado no dia 21-02-2019 as partes estipularam: “ – Não se considera como incumprimento o caso da Primeira Outorgante não conseguir, junto da Câmara Municipal L…, a já referida mudança de fim ou destino do terreno: neste caso, assente tal impossibilidade, as partes acordam na ainda manutenção do negócio mas fixando, desde já o preço de 750,00 por m2 de construção acima do solo.” O documento 11, que foi tido em consideração pelo tribunal recorrido para julgar provado a alínea 20) - (

(20)E, em finais de fevereiro de 2019, a Requerente contratou K… para proceder às diligências necessárias e acompanhar a tramitação do processo tendo em vista a alteração do fim do Lote n.º … junto da Câmara Municipal L…, mediante o pagamento da quantia de €8.500,00 acrescida de IVA à taxa em vigor.) - traduz uma proposta de honorários apresentada a 21-02-
  1. Mais resulta do documento nº6 junto com a petição inicial e mencionado na motivação da decisão de facto que H… enviou um email no dia 14-02-2019 a J…, que tem escritório aberto em L… e trata dos assuntos das requeridas em Portugal, contendo uma minuta /projecto de CPCV do lote - … não totalmente preenchida e nele consta como preço do futuro contrato de compra e venda do lote … o valor de €4.000.000,00 e na cláusula quarta consta que a escritura de compra e venda a que se reporta o contrato promessa de compra e venda será de 30 dias a contar da assinatura do CPCV, sendo o promitente - vendedor quem estava incumbido de marcar a escritura. Resulta assim destes documentos que no dia 21-02-2019, dia da reunião entre as partes a que alude a alínea 13) dos factos apurados, que a Requerente celebrou com E…, Lda. um contrato-promessa de compra e venda do Lote n.º …. Mais resulta que nessa data e posteriormente, no dia 21-03-2019, a requerente, apesar de ter já desencadeado o processo de alteração do fim ou destino do prédio/parcela/ lote em causa para o afectar à construção de residências seniores, não tinha obtido qualquer resposta da Câmara Municipal L… relativamente à requerida alteração de destino do terreno, tendo inclusive pedido às requeridas que o prazo de escritura seja fixado em 6 meses a contar da outorga do CPCV- prazo que reputou suficiente para que a Câmara Municipal L… deferisse a requerida alteração, não resultando dos autos que até hoje essa alteração tenha sido deferida. 3.2.2- Assinalados estes factos, os quais, resultam da decisão de facto e que a recorrente parece ignorar nas conclusões formuladas, importa, agora sim, analisar se foi correcta a solução acolhida na decisão recorrida. Foi esta a decisão do tribunal recorrido: “O procedimento cautelar de arresto visa a manutenção da garantia patrimonial do credor, tendo por finalidade prevenir o perigo de dissipação do património do devedor. Sendo que, como é sabido, o património do devedor constitui a garantia geral das suas obrigações (art. 601.º do Código Civil). O decretamento do arresto pressupõe a prova indiciária da probabilidade de existência de um direito de crédito e do receio justificado de perda da respetiva garantia patrimonial (art. 619.º do Código Civil e art. 391.º do Código de Processo Civil). No caso em análise, a Requerente invoca que é titular de um direito de crédito sobre as Requeridas, porquanto estas incorreram em responsabilidade pré-contratual (art. 227.º, n.º 1 do Código Civil). Perante a factualidade considerada indiciariamente provada, entendemos que ficou provado que as Requeridas quebraram, sem justificação, o processo negocial em curso tendo em vista a venda do imóvel à Requerente, inviabilizando a concretização do negócio com a Requerente, pelo que terão de indemnizar a Requerente pelos danos que lhe causaram. A responsabilidade em incide sobre as Requeridas obrigá-la-á «a indemnizar o interesse contratual negativo (ou de confiança) da outra parte, por modo a colocar esta na situação em que ela se encontraria, se o negócio se não tivesse efectuado» (PIRES DE LIMA / ANTUNES VARELA, Código Civil Anotado, Volume I, 4.ª ed., com a colaboração de M. HENRIQUE MESQUITA, Coimbra Editora, Coimbra, 1987, p, 216). Estando em causa a compra e venda de um imóvel que exige a formalização por escritura pública, não tendo as partes assinado qualquer contrato-promessa, nem tendo sido entregue qualquer sinal (sublinhe-se que a Requerente nenhuma quantia entregou às Requeridas tendo em vista a concretização do negócio), entendemos que a indemnização diz respeito aos danos correspondentes ao interesse contratual negativo. É esta, aliás, a orientação tradicional da doutrina e da jurisprudência e que tem sido seguida na jurisprudência mais recente do Supremo Tribunal de Justiça (cfr., por exemplo, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 22-11-2018 - processo n.º 1156/12.5TVLSB.L1.S1 - e de 06-12-2018 - processo n.º 3407/15.5T8BRG.G1.S2 -, disponíveis em www.dgsi.pt). Assim, no caso em análise, a indemnização pelo interesse contratual negativo restringe-se ao valor que a Requerente se comprometeu a pagar para ser tratada a alteração da finalidade do terreno em causa, ou seja €10.445,00 – que corresponde ao valor de €8.500,00 acrescido de IVA à taxa de 23%. Consequentemente, o arresto tendo em vista a garantia do valor que exceda os referidos €10.445,00 improcederá. Quanto ao receio justificado de perda da garantia patrimonial, a matéria de facto indiciariamente provada é reveladora do receio de que, sem a realização do arresto, a Requerente perderá qualquer possibilidade de receber o seu crédito, porquanto é desconhecido outro património às Requeridas para além do Lote n.º 8 e estas estão a proceder à alienação desse imóvel. E, pese embora a grande diferença entre o valor do imóvel e o valor a garantir, sendo desconhecido outro elemento patrimonial, o arresto incidirá sobre o Lote n.º ….” 3.3.3- No presente recurso a recorrente veio alegar que em consequência da actuação ilícita e culposa das Requeridas, que foi dada como provada e consubstanciada na recusa de celebração / formalização do contrato-promessa de compra e venda, a Requerente deixou de obter vantagens económicas que havia já contratualizado, isto é, alega que se deixou de obter o valor exato de €900.000,00 (novecentos mil euros), receita que alegadamente lhe foi privada por via da frustração do contrato promessa celebrado com a sociedade “E…, Ldª.” A que alude o item 19 dos factos provados. Conclui, pedindo que este Tribunal reconheça que a requerente sofreu um prejuízo global de mais €900.000,00 (novecentos mil euros) do que aquele que foi reconhecido para efeitos de decretamento do arresto.Do Enquadramento Jurídico. O fundamento normativo da responsabilidade pré-contratual reside na culpa na formação dos contratos prevista no art. 227º do Código Civil que estatui, no seu nº 1, que “quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”. As partes que ajustam um contrato devem adoptar, mutuamente, um comportamento baseado na boa fé, estabelecendo-se, assim, entre elas uma relação da qual derivam certos deveres e de que podem emergir responsabilidades. Na base da responsabilidade pré-contratual está a ideia de que o simples início de negociações cria entre as partes deveres de lealdade, de informação, de esclarecimento dignos da tutela do direito. Do normativo legal supra referido ressalta que a responsabilidade por culpa na formação do contrato (culpa in contrahendo) não depende da conclusão do mesmo. O art. 227º, nº 1 protege o processo de formação do contrato em todas as suas fases – tanto nos preliminares como na formação. Como escreve Almeida Costa in Direito das Obrigações, 12ª ed. rev. e act., págs. 302 e 303, “Entende-se que, durante as fases anteriores à celebração do contrato – quer dizer, na fase negociatória e na fase decisória – o comportamento dos contraentes terá de pautar-se pelos cânones da lealdade e da probidade. De modo mais concreto: apontam-se aos negociadores certos deveres recíprocos, como, por exemplo, o de comunicar à outra parte a causa de invalidade do negócio, o de não adoptar uma posição de reticência perante o erro em que esta lavre, o de evitar a divergência entre a vontade e a declaração, o de se abster de propostas de contratos nulos por impossibilidade do objecto, e, ao lado de tais deveres, ainda, em determinados casos, o de contratar ou prosseguir as negociações com vista à celebração de um acto jurídico. Através da responsabilidade pré-contratual tutela-se directamente a confiança fundada de cada uma das partes em que a outra conduza as negociações segundo a boa fé; e, por conseguinte, as expectativas legítimas que a mesma lhe crie, não só quanto à validade e eficácia do negócio, mas também quanto à sua futura celebração”. Em confronto estão dois tipos de interesses - por um lado, a liberdade contratual que decorre da autonomia da vontade, na qual se integra o princípio da liberdade contratual, e, por outro, a protecção da confiança perante expectativas criadas durante a fase pré-negocial. Dispõe o art. 405º do CC, sob a epígrafe “liberdade contratual”, que “dentro dos limites da lei, as partes têm a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver” (nº 1), podendo, “ainda reunir no mesmo contrato regras de dois ou mais negócios, total ou parcialmente regulados na lei” (nº 2). A liberdade contratual é uma aplicação aos contratos do princípio da liberdade negocial, ninguém podendo, em tese geral, ser compelido à realização de um contrato. Conforme referido no Acordão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 20-12-2017, relatado por Cristina Coelho, “ O princípio da liberdade contratual não pode, porém, ser entendido em termos tão latos que legitime qualquer conduta das partes durante as negociações, que terão sempre de ser orientadas pelo dever de boa fé, sendo certo que estando aquelas em fase avançada e de molde a criar expectativas legítimas de consumação do negócio, a parte que as romper, injustificadamente, viola aquele dever, constituindo-se na obrigação de indemnizar [1]. O dever de lealdade que se impõe às partes - que nenhuma delas rompa ilegitimamente as negociações - é um corolário lógico da boa fé. Nas situações de ruptura das negociações, o comportamento da parte que as rompe embora justificado à luz da liberdade contratual, acaba por assumir-se como ilícito quando vai contra a confiança e expectativa de formação do negócio, à luz de um critério objectivo.[2] Ou seja, em regra, a ruptura das negociações não se assume como ilícita. Porém, torna-se ilegítima se a parte que rompe as negociações o faz sem um motivo válido, violando, notoriamente, os valores impostos pela boa fé, à luz das circunstâncias e das especificidades do caso. O comportamento de ruptura das negociações terá sempre de ser analisado da perspectiva do que esse rompimento representa para a outra parte e para a relação de confiança estabelecida entre elas, e não de uma perspectiva individual da pessoa que rompe as negociações. Assim, reproduzindo aqui o citado Ac Rel. Lisboa de de 20.12.2017: “Ou seja, o princípio da boa-fé tem uma função de tutela e de protecção à parte que está interessada na verificação e conclusão do contrato e vê as negociações serem ilegitimamente interrompidas.“ Como diz Vaz Serra, no BMJ 68, págs. 121 e 122, “não é lícito a uma das partes romper arbitrariamente as negociações, depois de estas terem um tal desenvolvimento que a outra parte podia julgar-se autorizada a confiar na realização do contrato, e assim fazer despesas ou abster-se de outros negócios”. E nesta fase, sintetizando, impõe-se referir que, tal como sucede nos outros tipos de responsabilidade , contratual e extracontratual, são pressupostos da obrigação de indemnizar no âmbito da responsabilidade pré-contratual o facto voluntário (activo ou omissivo), com carácter ilícito, actuando o autor com culpa, e a ocorrência de um dano causalmente ligado ao comportamento. No caso, o facto voluntário é a ruptura das negociações, com a recusa em celebrar o contrato. A ilicitude, que está na base da responsabilidade pré-contratual, é, precisamente, a violação dos deveres emergentes da cláusula geral de boa fé. No que à culpa concerne, suscita-se a questão de saber se é ao lesado que incumbe prová-la, ou se existe presunção de culpa nos termos do art. 799º do CC, o que se prende com a natureza do instituto em causa. Ora, a propósito, como é sabido, a recondução da responsabilidade pré-contratual à responsabilidade contratual ou à responsabilidade aquiliana não é pacífica, relevando a este propósito a exposição feita no Ac do STJ de 27.09.2012, P. 3729/04.0TVLSB.L1.S1 (Bettencourt de Faria), em www.dgsi.pt., mencionado na nota de rodapé nº31 do citado acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 20-12-
  2. Assim, uns consideram estar em causa responsabilidade obrigacional (Antunes Varela, em Das Obrigações em Geral, 10.ª ed., págs. 271 e 272, Vaz Serra, em “Culpa do devedor ou do agente”, BMJ 68, e Menezes Cordeiro, em Boa Fé no Direito Civil, Vol. I, pág. 585, entre outros). Outros integram-na na responsabilidade extracontratual (Almeida Costa, na ob. cit., 301, e Ana Prata, Notas Sobre a Responsabilidade Pré-Contratual, 1991, pág. 214, entre outros). Um outra posição, mista, tem-se vindo a desenvolver, atribuindo ao instituto um regime híbrido, situado entre a responsabilidade extra - contratual e a contratual, considerando que a responsabilidade por culpa in contrahendo configura uma terceira via da responsabilidade civil, um tertium genus (explicitada, designadamente, nos acórdãos do STJ de 04-04-2006, 16-12-2010, todos publicados in http://www.dgsi.pt; e, na doutrina, sustentada por Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, Volume I, 4.ª edição, 2005, pág. 339, e Carneiro da Frada, Uma “terceira via” no Direito da Responsabilidade Civil? O problema da imputação dos danos causados a terceiros por auditores das sociedades, 1997, págs. 85-111, em especial pág. 95) Esta terceira via tem por subjacente que, ainda que à responsabilidade pré-contratual não possa ser aplicável o regime do contrato visado, porque não concluído, pode integrar obrigações resultantes das próprias negociações (de natureza já negocial) e não apenas as derivadas de um dever de conduta genérico, justificando a aplicação (por analogia e por interpretação extensiva [3]) das normas próprias de cada um daqueles dois regimes, conforme a situação concreta(Menezes Leitão, em Direito das Obrigações, Vol. I, pág. 352 e ss.). E a título de exmplo, veja-se o Ac. do STJ de 16.12.2010, P. 44/07.1TBGDL.E1.S1 (Silva Salazar), em www.dgsi.pt, no qual escreve-se que se no decurso das negociações forem desde logo alcançados acordos de natureza contratual, embora não formalizados, justifica-se a aplicação do regime da responsabilidade contratual, nomeadamente no que à presunção de culpa se refere, ao contrário das hipóteses em que não se tenha chegado a tais acordos parcelares, se bem que o n.º 2 do art.º 227º, citado, tenha consagrado para este tipo de responsabilidade a prescrição nos termos do disposto no art.º 498º do Cód. Civil. É que a fixação da prescrição nesses termos, para além de se justificar perante a complexidade e carácter duvidoso da situação, que conduz à necessidade de uma mais rápida definição da situação jurídica, encontra-se desacompanhada de qualquer outra regulamentação do instituto, o que origina que se conclua que o legislador pretendeu a sua regulamentação de acordo com a interpretação feita com base nos princípios gerais do direito e os plasmados naquele art.º 227º. Também para este Colectivo afigura-se-nos também que se no decurso das negociações forem desde logo alcançados acordos de natureza contratual, embora não formalizados, justifica-se a aplicação do regime da responsabilidade contratual, nomeadamente no que à presunção de culpa se refere, pelo que, ao invés do que sucede com a responsabilidade extracontratual, é aos demandados em acção indemnizatória baseada no art. 227°, n°1 do CC que incumbe ilidir a presunção de culpa que sobre si impende - art. 799°, n° 1 do mesmo diploma legal Quanto ao dano, pressuposto que releva também para o caso do presente recurso, a questão que se coloca respeita à fixação da indemnização, nomeadamente saber se a mesma abrange os danos cobertos pelo interesse contratual negativo, ou se pode abranger os danos cobertos pelo interesse contratual positivo. A propósito, é sabido que tradicionalmente, tem-se entendido que, em caso da responsabilidade pré-contratual, apenas estão abrangidos os danos cobertos pelo interesse contratual negativo [4] (por os cobertos pelo interesse contratual positivo respeitarem aos casos de responsabilidade contratual, em face de um contrato válido), há quem entenda que, em situações muito específicas, tal responsabilidade pode abranger o interesse contratual positivo. Todavia, alguma doutrina (assim, Vaz Serra, Culpa do Devedor ou do Agente, BMJ, 68-135 e Carlos Ferreira de Almeida, em Contratos, pág. 183) embora no âmbito da responsabilidade pré-contratual, entende que embora a indemnização deva, em regra, ressarcir os danos cobertos pelo interesse contratual negativo, situações há, excepcionais, quando as negociações tiverem atingido um desenvolvimento tal que justifique a confiança na celebração do negócio, ou seja, quando exista já um dever de conclusão do negócio”, em que o tribunal poderá fixá-la cobrindo o interesse contratual positivo.[5] E por outro lado, alguma jurisprudência já vem aceitando que em certos casos excepcionais, no quadro da responsabilidade pré-contratual, a indemnização cubra o interesse contratual positivo.[6] Por último, no concerne aos danos a indemnizar importa é reter esta ideia assinalada a título de exemplo nos Acdo STJ de 04.04.2006, P. nº 06A222 (Nuno Cameira), Ac. do STJ de 28.4.2009, P. 09A0457 (Azevedo Ramos), em www.dgsi.pt mencionados na nota de rodapé nº
  3. A tarefa da determinação da indemnização não deve ser solucionada conceptualmente com base na própria culpa in contrahendo: antes há que ponderar as regras gerais da responsabilidade civil. A única regra capaz de responder à questão de saber como se deve quantificar a indemnização por responsabilidade pré - contratual será a regra geral do art. 562º e segs do Código Civil Feitas estas considerações, retornemos ao caso sub judice. Conforme referimos o tribunal recorrido, entendeu: “Perante a factualidade considerada indiciariamente provada, entendemos que ficou provado que as Requeridas quebraram, sem justificação, o processo negocial em curso tendo em vista a venda do imóvel à Requerente, inviabilizando a concretização do negócio com a Requerente, pelo que terão de indemnizar a Requerente pelos danos que lhe causaram.” Assim, o tribunal recorrido interpretou essa recusa como uma violação injustificada do dever de celebrar o contrato promessa, entendendo que a actuação das Requeridas foi de molde a criar na recorrente a confiança na efectiva concretização do contrato-promessa, nos moldes negociados e constantes na referida minuta, sem prejuízo de algumas modificações, conforme a seguir iremos referir, constituindo-as (excepcionalmente) no dever pré-contratual de conclusão do mesmo. De resto, a minuta é, em regra, uma figura jurídica que pretende apenas demonstrar que estão em curso negociações entre as partes e que ainda não existe nenhum contrato, podendo até nem se vir a celebrar. Destarte, na situação concreta o tribunal recorrido entendeu que as negociações havidas, a referida minuta (ainda que não totalmente preenchida) e os comportamentos da requerente e das requeridas, assumiam assumem contornos vinculativos. Trata-se de uma fase pré-contratual de negociações. E o tribunal recorrido prosseguiu decidiu que a requerente apenas tem direito a uma indemnização pelo interesse contratual negativo, o qual, restringiu ao valor que a Requerente se comprometeu a pagar a terceiro para ser tratada a alteração da finalidade do terreno em causa, ou seja €10.445,00 – que corresponde ao valor de €8.500,00 acrescido de IVA à taxa de 23%. Todavia, como referimos, a requerente-recorrente insurge-se contra a decisão proferida na parte em que não considerou que lhe assiste um direito de crédito resultante da alegada “ recusa de celebração / formalização do contrato-promessa “, privando a Requerente de obter uma vantagem económica de €900.000,00 (novecentos mil euros), por via da frustração do contrato promessa celebrado com a sociedade “E…, Ldª.”. E concluiu o recurso pedindo que seja reconhecido que em consequência da actuação ilícita e culposa das requeridas sofreu um prejuízo global de mais €900.000,00 (novecentos mil euros), o qual deverá igualmente ser atendido para efeitos de decretamento do presente arresto. Quid Iuris? Conforme resulta da exposição por nós desenvolvida o processo negocial em curso relacionava-se com a formalização de um contrato promessa de compra e venda de um lote de terreno pelo preço de €4.000.000,00, sendo que, a requerente, que outorgaria aí na qualidade de promitente compradora, estava a tratar de diligenciar pela alteração do destino/ fim do lote na Câmara Municipal L…, o que determinou que esta no dia 21-03-2019 tenha pedido às requeridas que o prazo de escritura fosse fixado em 6 meses a contar da outorga do CPCV, prazo que reputou suficiente para que a CM de L… defira a requerida alteração. Mais resulta da factualidade apurada que o contrato – promessa que a requerente celebrou com sociedade terceira e a que alude a alínea 19 dos factos provados. -
(19)Com base no acordo estabelecido com as Requeridas, a Requerente, no dia 21/02/2019 celebrou com E…, Lda. um contrato-promessa de compra e venda do Lote n.º …, com o teor que consta a fls. 28-30 dos autos, que se dá aqui por integralmente reproduzido). -foi celebrado no dia 21-02-2019, quando não estavam concluídas as diligências junto da Câmara Municipal L… para alteração do destino do lote nº…. E na Claúsula Quinta nº4 desse contrato – promessa as partes estipularam: “Nº 4 – Não se considera como incumprimento o caso da Primeira Outorgante não conseguir, junto da Câmara Municipal L…, a já referida mudança de fim ou destino do terreno: neste caso, assente tal impossibilidade, as partes acordam na ainda manutenção do negócio mas fixando, desde já o preço de 750,00 por m2 de construção acima do solo.” Destarte, esses factos, por si, não permitem afirmar que o fim do lote nº 8 seria alterado, nem que o preço de €4.900.000,00 estipulado pelos outorgantes do contrato promessa da alínea 19) dos factos provados se iria manter. Assim, no que respeita ao alegado dano de mais €900.000,00 que a requerente alega ter sofrido com a actuação das requeridas, os factos indiciariamente apurados na decisão de facto e revelados nos documentos ali referidos não permitem concluir que a requerente já sofreu ou irá sofrer um prejuízo acrescido no valor de €900.000,00 euros resultante da afirmada recusa das requeridas na formalização do contrato –promessa de compra e venda . Prosseguindo. Estabelece o artigo 892º do C.Civil que "é nula a venda de bens alheios sempre que o vendedor careça de legitimidade para a realizar". Já assim não será, refere-se no artigo 893º, se as partes os considerarem como bens futuros, caso em que ficará sujeita ao regime disciplinado no artigo 880º. Sendo que, por sua vez, o artigo 410º, nº 1, consagrando, em certa medida, o princípio da equiparação, prescreve que "à convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa". E por assim ser, porque a disposição do art. 892º se não deve considerar extensiva ao contrato-promessa, pacificamente se vem entendendo que é válido o mero contrato-promessa de compra e venda de coisa alheia. [7] No caso, porque no nº2 da Cláusula Primeira está consignado que a primeira outorgante, ora requerente, “ tem as negociações concluídas com as proprietárias do terreno” temos que convir que aquilo que os contraentes claramente deram a entender - é a conclusão interpretativa das declarações negociais com o sentido que lhes seria dado por qualquer normal declaratário colocado na posição dos declaratários reais (artigos 236º e 238º do C.Civil) - foi que o contrato-promessa seria cumprido após a aquisição pela promitente vendedora -ora recorrente - da propriedade do terreno mediante escritura de aquisição que realizaria com aqueles. Em consequência, pode dizer-se que o contrato promessa de compra e venda a que alude a alínea 19) dos factos provados é valido, visto que a promitente-vendedora, ora recorrente, não alienou, apenas se obrigou a alienar. A alienação era possível em si, embora não o fosse para a promitente-vendedora. Existiu e existe, pois, mera impossibilidade subjectiva que não invalida o contrato-promessa. Ou a promitente vendedora, ora recorrente, vem a estar em condições de poder cumprir, por se ter, entretanto, tornado proprietária da coisa, e cumpre; ou tal não acontece. No primeiro caso não incorre em qualquer responsabilidade; no segundo torna-se responsável pelo incumprimento de um compromisso validamente assumido".[8]. Sucede que não resulta dos factos apurados que as requeridas tenham alienado o lote de terreno a terceiro, que não a requerente-sociedade, tornando desse modo impossível para a requerente, ora recorrente, o cumprimento do contrato promessa que celebrou com a sociedade E…, Lda. Dos factos indiciariamente apurados resulta apenas que : “alínea 18)Em finais de março de 2019, as Requeridas celebraram contrato- promessa de compra e venda do Lote n.º 8 com outra entidade que não a Requerente.” E como resulta da motivação da decisão de facto não está junta prova documental desse contrato promessa de compra e venda do lote nº 8 que as requeridas celebraram em finais de março de 2019, ignorando este tribunal se o mesmo tem eficácia obrigacional ou real[9],( conforme artigo 413º CCivil), o que, não permite afirmar que esse contrato impossibilitou que a ora requerente venha a cumprir no futuro o contrato – promessa de compra e venda celebrado com a sociedade E…, Lda . Pelo que, em face da factualidade indiciariamente apurada, não podemos afirmar que a falta de resposta das requeridas aos emails da alínea 16) dos factos apurados (dias 20, 21 e 27 de março de 2019) tenha impossibilitado a requerente de cumprir o contrato – promessa celebrado com a sociedade E…, Lda e que tenha privado a requerente, ora recorrente, de vender o terreno pelo preço de €4.900.000,00, privando-a de auferir o lucro de €900.000,
  1. E, como já referimos, não estão concluídas as diligências junto da Câmara Municipal L… destinadas a alterar o fim – destino do imóvel, o que motivou que a requerente, ora recorrente tenha pedido às requeridas o prazo de 6 meses após o CPCV (o qual não estava marcado) para a escritura pública. Mais. O resultado dessas alterações terá influência no preço da prometida compra e venda. Ignora-se o conteúdo do contrato promessa que as requeridas celebraram com outra sociedade que não a requerente, nomeadamente se tal contrato tem eficácia obrigacional ou real. Consequentemente, ignora-se nesta data se requerente-recorrente irá ficar privada de qualquer vantagem económica derivada da eventual impossibilidade de cumprimento do contrato promessa de compra e venda que celebrou no dia 21-02-2019 com a E…, Lda. Concluindo. Os factos indiciariamente apurados não permitem afirmar que a actuação das requeridas acima retratada, traduzida, na falta de resposta das requeridas aos emails da alínea 16) dos factos apurados (dias 20, 21 e 27 de março de 2019) e na celebração com terceiro nos finais de março de 2019 de contrato promessa de compra e venda do referido lote nº… de conteúdo não apurado, tenha impossibilitado a requerente de cumprir o contrato – promessa celebrado com a sociedade E…, Lda e que tenha privado a requerente, ora recorrente, de vender o terreno pelo preço de €4.900.000,00, privando-a de auferir o lucro de €900.000,
  2. Destarte, o recurso de apelação improcede, mantendo a decisão recorrida.Sumário. .................................................................. .................................................................. ..................................................................IV - DISPOSITIVO: Nos termos expostos, acordam os juízes do Tribunal da Relação do Porto em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando a sentença recorrida. Custas a cargo da recorrente. Notifique. Porto, 10-07-2019(processado e revisto com recurso a meios informáticos) Francisca Mota Vieira Paulo Dias da Silva Mário Fernandes ______________ [1] Cfr. Ac TRÉvora de 3-03-2010, P nº 44/07.1TBGDL.E1, relatado por Bernardo Domingos, em www.dgsi.pt [2] Como se escreveu no Ac. do STJ de 27.04.2017, P. 4154/15.3TBLSB.L1.S1 (Abrantes Geraldes), em www.dgsi.pt, “… o princípio da liberdade contratual ínsito no art. 405º do CC, cujo conteúdo tanto abarca a concretização de contratos como o preenchimento das respectivas condições, não é absoluto, devendo compaginar-se com outros princípios ou com outras regras de valor semelhante. As partes devem ter a necessária liberdade de agir no processo negocial sem excluir a possibilidade de recuo antes da sua finalização, mas devem pautar o seu comportamento pelas regras da boa fé objectivamente perspectivadas. Em ordenamentos jurídico de raiz romanística, como o nosso, impõe-se que, sem prejuízo da defesa dos seus interesses, qualquer das partes não quebre as regras da boa fé que à contraparte igualmente se impõem. Regras que tornam ilegítimo que, depois de criadas legítimas expectativas de outorga do contrato com determinadas condições, ocorra uma ruptura injustificada sem ponderação das consequências que isso determina”. [3] Como é o caso da presunção de culpa do artigo 799º do CC, por efeito do artigo 11º do CÓDIGO Civil. [4] Sobre a questão, Ana Prata, Notas sobre Responsabilidade Civil pré-contratual, págs 166 e ss. e, e entre outros, os Acs. do STJ de 11.1.2007, P. 06B4223 (Custódio Montes), de 22-11-2018, ( Sousa Lameira) e 6-12-2018, relatado( Ilídio Sacarrão Martins) e da RC de 27.5.2015, P. 512/13.6TBCBR.C1 (Jaime Carlos Ferreira), todos em www.dgsi.pt. [5] Sónia Moreira, em anotação ao Ac. da RC de 4.2.2003, in Cadernos de Direito Privado, 7, pág. 45, [6] Assim: no Ac. do STJ de 04.04.2006, P. nº 06A222 (Nuno Cameira), em www.dgsi.pt, escreveu-se que “No quadro da responsabilidade pré-contratual, se é certo que o usualmente chamado dano in contrahendo, por oposição ao dano decorrente da execução do contrato, cobre apenas o dano negativo, noutras situações, por esforço interpretativo, deverão ser antes compensadas as vantagens que a parte inocente teria auferido se não tivesse sido frustrada a expectativa que legitimamente detinha quanto a tal conclusão (dano ex contractu). Como bem observa Meneses Cordeiro, “a tarefa da determinação da indemnização não deve ser solucionada conceptualmente com base na própria culpa in contrahendo: antes há que ponderar as regras gerais da responsabilidade civil” (…). Em sentido idêntico, diz Eva Moreira da Silva que "...a única regra capaz de responder à questão de saber como se deve quantificar a indemnização por responsabilidade pré-contratual será a regra geral: todos os danos deverão ser ressarcidos, de forma a colocar-se o lesado na situação em que se encontraria se não fosse o acto lesivo (a omissão da informação ou a transmissão da informação errada, de forma culposa, quando existia o dever de informar); e mais à frente: "o importante é não nos deixarmos prender em conceitos demasiado rígidos que nos impeçam de determinar, com a necessária flexibilidade, o quantum indemnizatório. Tal não significa que, na prática, em determinados casos, este quantum não venha a equivaler ao interesse negativo. No entanto, não devemos perder de vista a ideia de que este conceito não deve atar as mãos do juiz no momento de determinar a indemnização: o montante dos danos é que será o critério”. E no Ac. do STJ de 28.4.2009, P. 09A0457 (Azevedo Ramos), em www.dgsi.pt, entendeu-se que “Na falta de uma disposição legal especial que regule a indemnização devida pela responsabilidade contratual é de aplicar a regra geral do art. 562º e segs do Código Civil. Nos casos de ruptura ilícita de negociações, a indemnização será, em regra, pelo interesse contratual negativo. Contudo, há situações em que a indemnização será pelo interesse contratual positivo, quando as negociações tiverem atingido um desenvolvimento tal que justifique a confiança na celebração do negócio. Será o caso de se ter atingido um acordo sobre todas as questões e apenas faltar a concretização/celebração do acordo através da forma legal” . Também no Ac R Coimbra de 27.05.
  3. P. 512/13.6TBCBR.C1 (Jaime Carlos Ferreira), in www.dgsi.pt. Escreveu-se no ponto IV do sumário :IV - Se houver danos resultantes de culpa in contrahendo, em princípio, a indemnização refere-se ao interesse negativo, ou seja, a reparação reporta-se aos danos resultantes de ter existido confiança na validade do contrato, danos estes que são os que não teria sofrido se não tivesse confiado na realização do contrato; mas se a dita culpa estiver na violação de um dever de conclusão de um contrato, é de indemnizar o interesse positivo, ou seja o interesse do cumprimento. [7] Antunes Varela, "Das Obrigações em Geral", vol. I, 6ª edição, Coimbra, 1989, pag. 316; João Calvão da Silva, "Sinal e Contrato-Promessa", 8ª edição, Coimbra, 2001, pag. 28; Acs. STJ de 25/02/2003, no Proc. 200/03 da 6ª secção (relator Afonso Correia); e de 10/02/2004, no Proc. 4458/03 da 6ª secção (relator Silva Salazar). [8] Galvão Telles, "Direito das Obrigações", 6ª edição, Coimbra, 1989, pag.
  4. [9] Estabelece a este título o art. 413º do Código Civil, no seu nº 1, que “à promessa de transmissão ou constituição de direitos reais sobre imóveis, ou móveis sujeitos a registo, podem as partes atribuir eficácia real, mediante declaração expressa e inscrição no registo”. Por sua vez, o nº 2 preceitua que “deve constar de escritura pública a promessa a que as partes atribuam eficácia real; porém, quando a lei não exija essa forma para o contrato prometido, é bastante documento particular com reconhecimento da assinatura da parte que se vincula ou de ambas, consoante se trate de contrato-promessa unilateral ou bilateral”.

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